25.03.16 77 632 0
Nika Troitskaya.
marketer în domeniul imobiliar
Consultant - Andrey Targashov
Aici ați ales o casă și un apartament, am convenit despre metoda prețului și plății. Timp pentru a face o înțelegere. Potrivit documentelor, cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă apare în șase etape de neuitat:
Proprietarul complet al apartamentului veți deveni după ce înregistrați dreptul de proprietate. Din acest punct de vedere, vă puteți înregistra la noul loc de reședință, să semene cu apartamentul, punctul de rezidenți sau pentru a face reamenajare.
În articolul de astăzi, vă vom spune cum apar primele două faze ale achiziției: ce documente vor fi necesare și cum să nu faceți cu contractul. Înregistrarea acordului și - Subiecte Volumenny, deci veți scrie despre ele separat.
Un pachet de documente depinde de numele căruia cumpărați un apartament și cum să-l plătiți.
Cel mai simplu caz nu este căsătorit sau nu este căsătorit, alcătuiesc un contract numai pe dvs., cumpărați un apartament pe o plată în avans sau în rate. În acest caz, pregătiți doar un pașaport.
Dacă sunteți căsătoriți sau căsătoriți, dar apartamentul îl face numai pe noi înșine, cu excepția pașaportului, veți avea nevoie de consimțământul soțului dvs. pentru a cumpăra un apartament. Un astfel de document este emis în prezența soțului dvs. în orice birou notarial, va avea nevoie de un certificat de pașaport și de căsătorie. Nu aveți nevoie de un notar: cine dă consimțământul, el vine în persoană.
Dacă aveți un contract de căsătorie, ceea ce indică faptul că aveți dreptul să cumpărați imobiliare fără consimțământul separat, luați-o cu dvs. în afacere.
Dacă cumpărați un apartament pentru doi cu un soț / soție, veți avea nevoie de pașapoarte și certificatul de căsătorie. Dacă soțul / soția dvs. nu poate fi prezent personal la semnarea contractului, veți avea nevoie de o putere notarizată - astfel încât ați semnat un contract pentru soț / soție.
Dacă cumpărați un apartament într-o ipotecă, va trebui să pregătiți mai multe documente, iar fiecare bancă are propria listă. Unii dezvoltatori au brokeri ipotecară - oameni care cunosc totul despre ipotecare și pentru a ajuta la pregătirea unei aplicații și documente pe care le obțineți o soluție ipotecară. Brokerul ipotecar vă va spune în ce condiții băncile dau un credit ipotecar în care documentele vor emite o cerere în sine și va trimite acelor bănci care dau un credit ipotecar apartamentelor dezvoltatorului dvs.
Dacă dezvoltatorul are un broker ipotecar, va trebui să contactați independent băncile, să colectați documente și să completați aplicațiile. Pregătiți un astfel de pachet de documente pentru fiecare bancă:
Dacă aveți alte surse de venit, iar salariul oficial nu este suficient pentru o ipotecă, raportați acest lucru băncii - vă veți ajuta să completați un chestionar în care specificați veniturile reale. Se numește certificat sub forma unei bănci.
Înainte de tranzacție, colectați un pachet de documente și apelați dezvoltatorul: verificați cu el, indiferent dacă ați luat totul.
În articolul "Cum de a alege un dezvoltator", am spus cum să obținem un proiect de contract de participare la capital. Acum compuneți cu managerul dezvoltatorului prezentul acord.
Chiar dacă proiectul și real DDU nu diferă, contactați un avocat terț, arătați-i contractul final. Avocatul va verifica momentele periculoase. Riscați mai multe milioane, deci nu ezitați să verificați fiecare virgulă și să angajați un avocat independent.
Ce ar trebui să fie în DDU cu un dezvoltator decent:
În contract, avocații încearcă întotdeauna să ofere erori și să minimalizeze pierderile de la acestea. Adesea, dezvoltatorii includ elemente evident nefavorabile pentru cumpărător. Dezavantajul lor este ascuns pentru un limbaj legal de stat, prin care este dificil de răsfățat într-o persoană obișnuită.
Toate contractele cu dezvoltatorii sunt la fel de incomprehensibil la o persoană obișnuită. Prin urmare, expirați, fiți răbdători, solicitați ajutorul unui avocat și decriptați contractul. Articolul despre formularea proastă care vă poate face rău, scrieți separat. Dar există trei puncte care trebuie luate în considerare în mod deosebit cu atenție: timpul de emitere a cheilor, ordinea de despăgubire a zonei și reprezentantul dezvoltatorului care semnează DDU.
Unii dezvoltatori din declarația de proiectare indică o livrare rapidă delicioasă a casei. În publicitate se referă la această dată. Dar când vine vorba de DD, se pare că, cel puțin trecând orașul și în viitorul apropiat, cheile vor fi date doar într-un an și jumătate.
Dezvoltatorul se angajează să obțină permisiunea de a intra într-o clădire rezidențială în funcțiune în trimestrul I (primul) din 2017
Transferul apartamentului de către participantul la construcția comună se desfășoară pe actul de acceptare și de transmitere în apariția agregată a două condiții: obținerea permisiunii de a introduce o clădire rezidențială în funcțiune și plata integrală a participantului la ponderea contractului Preț. Începerea transmisiei începe la 30 de zile după apariția condițiilor de transmisie.
Ce înseamnă. Dezvoltatorul va transmite orașul acasă și va primi permisiunea de a intra în casă până la 1 aprilie 2017.
Dacă aveți o plată anticipată sau ipotecă sau în acest moment ați plătit ratele, apoi după 30 de zile de la data permisiunii, dezvoltatorul va începe să emită cheile. Anterior - numai după permisiunea de a intra și numai dacă sunteți de acord cu dezvoltatorul.
Se întâmplă ca constructorii să crească involuntar sau să reducă zona apartamentului. Se întâmplă mai puțin frecvent în panourile tipice, se întâmplă mai des în case monolitice și cărămizi - sunt construite de fiecare dată ca zero. Un pic separat, pune peretele - plecarea zonei începe pentru întregul apartament.
Dezvoltatorul este neprofitabil să vă plătească o taxă suplimentară dacă zona este mai mică decât în \u200b\u200bcadrul contractului. În cazul în care zona este mai mare decât în \u200b\u200bcadrul contractului, iar separat acest articol nu este un dezvoltator în contract, atunci în conformitate cu Legea privind protecția drepturilor consumatorilor, nu sunteți obligat să plătiți suplimentar contoarele inutile. Din nou, este neprofitabil pentru dezvoltator.
Dezvoltatorii nu le place să rateze doar banii, astfel încât avocații lor să fie reasigurați în ambele cazuri și să scrie desene complicate în contract pentru a obține banii sau pentru a plăti compensarea. Am luat DDU de doi dezvoltatori majori și transferați la puncte de limbi simple despre Pătrat:
Zona camerei specificată la punctul 1.1 din contract poate fi modificată (clarificată) în conformitate cu datele privind inventarul tehnic. Rafinarea specificată a zonei de apartamente nu este pentru părțile la contract cu un dezavantaj al calității apartamentului. În acest caz, părțile de revendicări reciproce nu au, prețul contractului nu este supus recalculării. Zona finală (actuală) este indicată de părțile în actul de acceptare și transmitere.
În cazul creșterii suprafeței totale a apartamentului cu mai mult de 1 metru pătrat. M Conform rezultatelor prezentării generale a Biroului de Inventar Tehnic (BTI) sau a unui inginer cadastral care are un certificat de calificare valabil, comparativ cu cel specificat la punctul 1.1 din prezentul acord, participantul se angajează să plătească suplimentar pentru Dezvoltator al prețului contractului bazat pe prețul estimat de 1 (unu) trimestru. m specificat în clauza 3.1. Prezentul acord, în termen de 10 (zece) zile lucrătoare de la îndrumarea cerinței scrise a dezvoltatorului către participant.
Ce înseamnă. Dacă la acceptare sau sub vestele BTI, se pare că zona apartamentului este mai mică decât cea indicată în contract, nu veți primi despăgubiri.
Prin lege, numai directorul general poate, fără o procură, să semneze DDU cu acționari. Dar, în practică, nu există dezvoltatori care au semne generale DDU. De obicei, prin proxy, directorul comercial, șeful serviciului de vânzări sau director de vânzări - fiecare dezvoltator în felul său este informat.
Fragment din proiect Sarcina dvs. este de a vedea DDU care semnează contractul. Dacă acest lucru nu este un director general, cereți managerului să vă arate avocatul inițial și ați făcut o copie certificată.
O copie a procurii este reasigurarea și dovada că contractul dvs., așa cum spune avocații, este valabil. Dacă brusc ceva nu merge bine, atunci veți dovedi că ați semnat un acord cu reprezentantul dezvoltatorului, care a avut dreptul să semneze astfel de documente.
În mod ideal, o copie este notatizată, dar va veni o sigiliu certificat și semnătura directorului general
Dacă unele elemente nu vă potrivesc, discutați cu dezvoltatorul, faceți modificări la contract - acest lucru este legal și normal. Amintiți-vă că nu numai că doriți să cumpărați un apartament, dar dezvoltatorul este de ao vinde. Odată ce aveți un scop comun, este important să fiți de acord cu privire la condițiile.
Plecați de DTD cu proiectul și arată un avocat independent. Dacă unele elemente nu vă potrivesc, oferiți dezvoltatorului să schimbe contractul - acest lucru este legal și normal.
Ultima actualizare: 01/21/2019
Când cumpărați un apartament pentru Acordul de participare a capitalului propriu (DD), Cumpărătorul devine în mod legal o clădire co-investitor la domiciliu. Dar ce DDU. Este fundamental diferit de alte tipuri de contracte de convenționare a construcției?
Contractul de participare a capitalului propriu la construirea unui clădiri de apartamente- acesta este singurul direct prevăzut de lege, tipul de contract de cofinanțare a construcției de locuințe urbane de către cetățeni ( medici, acționari). Legea indică, de asemenea, că ar trebui aplicat acest tip de contract Dezvoltatoripentru a atrage bani de la populație la construcția de clădiri de apartamente rezidențiale (se va deschide în fila Noua "\u003e P.2, Art.1, FZ-214).
Cu alte cuvinte, orice persoană fizică sau juridică oferă bani construirii unui apartament specific în casă în construcție ( acestea. Apartamente cu parametri specificați și setați locația în interiorul casei), iar după încheierea construcției devine de la Dezvoltatoreste acest apartament.
Schimbările legislative recente În ceea ce privește calculele Dolkovkov S. Dezvoltatori de Tratatele de participare (DD)Din 2019 - sunt descrise mai jos.
Alte tipuri de acorduri de cumpărare a apartamentelor Dezvoltator / Dezvoltator Nu au baza legislativă, care reglementează condițiile de atragere a banilor pentru construcția de locuințe și responsabilitatea Dezvoltator Pentru bani atrasi. Deși alte tipuri de contracte și sunt permise în dreptul civil, dar reglementează relații complet diferite ( spre deosebire de DDU.), de exemplu, relația creditorului și a împrumutatului sau relațiile investitorilor generali și co-investitorii, atunci când co-investitorul presupune toate riscurile comerciale ale întreprinderii ( constructie).
De exemplu, acordul de penacopulare În acest caz, implică, de asemenea, relații complet diferite ale părților. Cumpărătorul nu interacționează aici cu Dezvoltator În general, și transferă bani unei organizații non-profit ( de cooperare), care face parte din care ( acestea. acționar) El însuși este, și, în consecință, el poartă toate riscurile cooperativei ca investitor general al construcției.
Spre deosebire de toate celelalte contracte pentru achiziționarea de apartamente, nu implică un cumpărător cu un partener comercial Dezvoltatorși, prin urmare, oferă o distribuție specială ( reducerea riscului) condiții și o pune într-o poziție privilegiată înainte Dezvoltator. Parțial acest lucru este similar cu condițiile preferate ale deponenților din Bancă, când transmite bani pe un depozit într-un mediu clar stabilit, fără a deveni partener al băncii și care nu participă la riscurile sale comerciale.
Acordul de participare (DD) Trebuie să conțină în mod necesar informații că acesta este compilat și încheiat în deplină conformitate cu standardele descrise în ..
Eșantionul va fi contractul de participare (DD) Puteți descărca următorul link în articol.
DDU.trebuie să conțină un număr condiții semnificative (obligatorii)
, fără cel puțin unul dintre ele, contractul nu este considerat neconectat ( Deschideți în fila Noua. "\u003e P.4, p.5, St.4 FZ-214).
În special, la condiții esențialeContractul de participare a capitalului propriuraporta:
Mai mult, dacă Dezvoltatorîncalcă termenele limită pentru transferul apartamentului, atunci plătește acționarului penalizare (peni. ) pentru fiecare zi de întârziere, în dimensiune ( pentru piclate.) O șocantă a ratei actuale de refinanțare a băncii centrale a Federației Ruse (se va deschide în noua filă ". p. 2, articolul 6, FZ-214).
Astfel de DDD-uri sunt un instrument eficient de auto-apărare a clienților și un stimulent bun pentru Dezvoltator poarta-te frumos.
Certificatul oficial de înregistrare a DDU poate fi citit ( site-ul guvernului Moscovei).
Plata prețului contractului de participare la acțiuni la construcții (DDU) trebuie să apară după
Concluziile sale I. după
Înregistrarea sa B. Rosreestră. O astfel de procedură de plată este indicată direct în deschiderea noii fila. "\u003e P.3, articolul 5, Legea FZ-214.
Plățile WDD sunt efectuate în formă fără numerar - din contul cumpărătorului pe cheltuiala unei companii de construcții.
Scanerul poate produce plata DDU la un moment dat sau treptat ( făcând plăți), depinde de vreme cum acești termeni de plată sunt scrise în contract . În același timp, distribuția plății de către acționar poate deveni plata plății, iar procedura de mai mult de 2 luni conferă dreptul Dezvoltator să rezilieze unilateral contractul DDU..
Din 2017, a fost lansată o opțiune de plată alternativă. Contract de participare partajată (DD) - prin contul Escrow. . Mecanismul contului vizează protejarea intereselor acționarilor și le garantează returnarea investițiilor investite, în caz de încălcare Dezvoltator Obligații în DDU. (citiți mai multe despre acest lucru - consultați Referința).
Și de la 01.07.2019. plata DDU prin conturile ESCRO devine obligatoriu pentru toată lumea Dezvoltatori (această cerință a legii), dar numai dacă dacă primul DDU Proiectul a fost înregistrat după această dată.
Printre altele, să cumpere apartamente de către Acordul de participare a capitalului propriuinclud loial băncile; Acest tip de contractachiziții clădiri noiDin punctul de vedere al băncilor, acesta are riscuri minime. În consecință, tocmai tipul de contract care poate lua cele mai profitabile.
Video: Acord de participare. Momente importante
- unele nuanțe de acorduri de acțiuni (DDU): Ce ar trebui să fie necesar acolo și ce să acorde o atenție deosebită.
În același timp, cumpărătorul trebuie păstrat în minte că cel puțin DDU.și este cel mai sigur acord de cofinanțare, dar totuși el nu garantează Solver, asta Dezvoltator Acesta își va îndeplini obligațiile impecabile și în termenii datorită timpului. Nu garantează că construcția nu se va opri, iar dezvoltatorul nu va declara în stare de faliment.
În plus, fiecare Dezvoltator formulează-le în felul lor ( ca parte a cerințelor FZ-214), încercând să atenueze responsabilitatea pentru elementele individuale ale contractului ( citiți mai multe - Consultați referința).
Și din ianuarie 2017, dezvoltatorii sunt obligați să stabilească pe site-urile lor proiectul DDU.Astfel încât fiecare potențial acționar să se familiarizeze în prealabil cu termenii contractului.
Concluzia principală este Acordul de participare (DD)Comparativ cu restul tipurilor de contracte, oferă un acționar mult mai multe drepturi în ceea ce privește cerința unui apartament. Iar protecția financiară a acționarilor este exprimată în faptul că încheierea DTU le oferă posibilitatea de a compensa pierderile și pierderile, în caz de încălcare Dezvoltator Obligațiile sale. O listă de măsuri financiare specifice - a se vedea linkul indicat.
Modificări periodice ale legii FZ-214. întăriți în mod constant responsabilitatea DezvoltatoriȘi, în consecință, apăra tot mai mult interesele acționarilor. De exemplu, investit în construcția de locuințe banii acționarilor sunt protejați de următoarele mecanisme:
Mai multe informații despre toate aceste "mecanisme de siguranță" sunt descrise în note separate conform legăturilor.
Despre ce opțiune este selectată "asigurare" Dezvoltator Este obligat să scrie în cont propriu, publicat de el pentru fiecare dintre proiectul său de construcție.
O apărare separată a acționarului, care a concluzionat DDU este dreptul său de a restitui banii plătiți și interesul pentru utilizarea acestor bani ( citiți mai mult - după referință).
Încă mai puteți adăuga că dacă acționarul este fizic, atunci cu privire la relația sa cu Dezvoltatoracțiunea este de asemenea aplicată Actul de protecție a consumatorilor (În parte, nu se decontate FZ-214).
"Secretele de realtor":
Așa cum se întâmplă procesul de cumpărare a unor clădiri noi și, în special, procesul de încheiere a unui contract cu Dezvoltator, descris în detaliu în noastre Se deschide într-o fereastră pop-up. "\u003e Instrucțiuni pas cu pas (o hartă interactivă se va deschide într-o fereastră pop-up).
Puteți cumpăra un apartament într-o clădire nouă conform uneia dintre mai multe scheme existente. Fiecare astfel de sistem oferă un anumit acord. Cum să propunem un contract de participare la capital și cum să preveniți erorile, trebuie să cunoașteți fiecare cumpărător imobiliar.
După adoptarea legii privind participarea la acțiuni la construirea FZ-214, un nou tip de contracte a fost introdus în dreptul civil - contractul de participare a capitalului în domeniul construcțiilor. Înainte de adoptarea prezentei legi, obligațiile dezvoltatorului și ale acționarului au fost determinate utilizând o varietate de instrumente juridice. În practică, există cazuri de încheiere a activităților comune, investind furnizarea de servicii compensate, un contract de construcție, contracte de cumpărare și de vânzare și multe altele.
Ca document juridic, DDU există o lungă perioadă de timp pentru o lungă perioadă de timp, dar numai în 2005 legea a ieșit, potrivit căreia sunt apărate drepturile cetățenilor de fraudă juridică. Întreaga listă de drepturi de protecție și se numește așa-numitul contract de participare partajată la FZ-214.
Conform acestei legi, dezvoltatorul este verificat pentru faliment, corectitudinea documentației completate, respectarea tuturor termenilor contractului dintre părți.
Asigurarea dvs. de la dezvoltatorul inechitabil este dificil, dar puteți. Până la declarația contractului, solicitați următoarele documente ale dezvoltatorului:
Indiferent de ceea ce veți spune, există o responsabilitate a dezvoltatorului și este obligată să prezinte aceste documente. De exemplu, încheierea oricăror contracte fără permisiunea de a construi este o încălcare a legii.
Acordați o atenție deosebită datelor efectuate în documente. Dacă permisul de construcție este emis cu câțiva ani în urmă, iar timpul de construcție expiră, iar clădirea nu este ridicată, merită gândirea înainte de a se întoarce la acest dezvoltator.
O proprietate imobiliară poate fi numită orice cumpărător de apartamente într-o clădire nouă, care a încheiat un contract de participare la capitalul propriu la construirea unui clădiri de apartamente. Rolul acționarului poate efectua, de asemenea, o entitate juridică care a făcut o anumită sumă pentru construirea casei. În ceea ce privește fața juridică și fizică, aceleași cerințe DDA aplicate în Legea FZ-214 sunt valabile. Această lege nu prevede formularea exactă și nu are o singură formă pentru întreaga țară. 
Acordul de acțiuni nu este neapărat certificat de notarial, dar dacă ambele părți sunt dorite, se poate face. O versiune notarială a contractului oferă un acționar anumite avantaje atunci când cumpără un apartament:
Înregistrarea DDU trebuie să fie efectuată cu o atenție deosebită. Contractul principal este întocmit ținând cont de toate cerințele Legii federale nr. 214. Există adesea cazuri în care dezvoltatorul propune să semneze o versiune preliminară a contractului. Această opțiune nu este înregistrată în Fed, respectiv, probabilitatea de fraudă: de exemplu, faptul că apartamentele duble de vânzare. În majoritatea cazurilor, dezvoltatorii explică semnarea versiunii preliminare a contractului prin faptul că pregătirea documentației necesare ia o perioadă lungă de timp - aproximativ șase luni. Bineînțeles, nu toți dezvoltatorii sunt fraudatori și mulți intră într-adevăr în DDU în cadrul tuturor regulilor, dar nu există cazuri în care firma are încălcări grave, în legătură cu care contractul de participare la capital nu poate fi emis pe FZ-214.
Cu excepția nuanțelor enumerate mai sus, contractul de participare la capitalul de capital în construcție trebuie încheiat în scris. Nu pot fi acorduri orale. Există încă câteva cerințe de bază, al căror nerespectare poate duce la faptul că DDU va fi nevalidă.
Următoarele elemente trebuie specificate în DDU:
Dezvoltatorul din acord constată că documentul corespunde pe deplin la 214-фз, indică informații în care acționarul poate, dacă se dorește, se familiarizează cu declarația de proiectare.
Un alt punct important: plata pentru participarea partajată la construcție se face numai după ce înregistrarea de stat a DDU în Rosreestre va fi adoptată.
Construcția partajată în Rusia a existat chiar înainte de adoptarea Legii federale nr. 214. O astfel de participare la construcții a fost efectuată în principal cu ajutorul acordurilor de investiții sau al activităților comune. Mecanismele de cooperare într-un astfel de tip de contracte nu sunt pe deplin scrise, ceea ce nu a protejat pe deplin dreptul la acționari, lăsând spațiu pentru activitățile dezvoltatorilor fără scrupule. Adoptarea Legii privind participarea la cota de construcție a riscurilor DDU pentru acționari practic la zero, protejând drepturile lor și asigurarea fraudei dezvoltatorilor.
În consecință, fraudatorii au început să caute alte metode de eludare a legii. Astăzi, cea mai comună metodă de înlocuire a contractului de participare a capitalului propriu la orice alt acord - în majoritatea cazurilor, contractul de vânzare și schemele de afaceri sunt cele mai frecvente.
Cu excepția schemelor de mai sus în riscurile acestui tip de construcție ar trebui să includă falimentul dezvoltatorului companiei, inconsecvența calității standardelor de construcție stabilite și termenii contractului, Franța Fraudă. Selectarea atentă a dezvoltatorului vă va permite să nu scăpați complet de astfel de riscuri, apoi cel puțin pentru a le minimiza.
Acordul acționarilor include mai multe pagini cu un număr mare de articole în care să se ocupe de neinitudinea în subtilitățile juridice unei persoane este destul de dificil. Primele linii ale contractului includ, de obicei, informații despre dezvoltatorul companiei sau entitatea juridică, care concluzionează un acord în numele dezvoltatorului. În cazul în care contractul este încheiat prin intermediul companiei vânzătorului, atunci trebuie să fie atașat un document, ceea ce confirmă autoritatea vânzătorului.
Numărul de date privind obiectul de construcție include caracteristica clădirii construite și a proiectului său. Trebuie furnizat un proiect de schiță pentru a vă familiariza cu acționarul și să fie susținut prin tipărire și semnătură. Este de dorit ca toate punctele contractului, inclusiv cele scrise de fontul mic, au fost verificate de un avocat independent sau de notar, pentru a evita posibilele riscuri. Acționarii decorați de către dezvoltatori - nu o astfel de raritate astăzi, chiar și după introducerea FZ-214.
Cumpărați o clădire nouă conform FZ-214 este în prezent destul de dificilă, deoarece, în conformitate cu această lege, se construiesc un număr mic de clădiri. În majoritatea cazurilor, dezvoltatorii recurg la așa-numitele "scheme gri", care sunt în principal un contract de vânzare. Evitarea completă a unor astfel de scheme este puțin probabil să reușească, dar puteți minimiza posibilele riscuri.
Schemele gri sunt două specii principale:
1. Pre-contract. Este cea mai comună versiune a Acordului de cumpărare și vânzare cu dezvoltatorii. În esență, el reprezintă o promisiune specifică că compania dezvoltatorului după construirea unei clădiri rezidențiale și decorarea apartamentelor la proprietate va încheia cu cumpărători un contract de vânzare a achiziționării și vânzării imobilului finit. Dezvoltatorul utilizează de obicei acest sistem pentru a plăti o cantitate mai mică de impozite. Deoarece predominantul primește un apartament simultan, principalul risc rămâne momentul pentru care înregistrarea dreptului de proprietate asupra locuințelor va fi înregistrată.
În conformitate cu acordul preliminar, acționarul investește fondurile sale pentru a achiziționa un apartament pentru dezvoltator, deoarece după încheierea construcției, aceasta din urmă înregistrează imobiliare pe sine și numai după aceea acționarului.
Dacă considerăm o astfel de afacere din punct de vedere juridic, nu este real, în consecință, este imposibil să insistăm să primim locuințele ridicate. În plus, dezvoltatorul are dreptul de a vinde un apartament oricărei alte persoane, încheind un contract de vânzare cu el.
2. Achiziționați facturi pe suma clădirilor noi. Una dintre soiurile contractului preliminar.
Proiectul de lege nu include absolut nicio informație privind obiectul imobilului. Esența unei astfel de scheme constă în necesitatea de primire instantanee de către dezvoltatorul fondurilor și, pe baza contractului preliminar, este imposibil să se oprească, astfel că acționarul este propus să încheie un contract de vânzare a proiectului de lege de hârtie de schimb.
Utilizarea unei astfel de sisteme cu bilete la ordin este un mijloc de eludare a Legii cu privire la încheierea obligatorie a unui contract de participare a capitalului propriu. În majoritatea cazurilor, perioada de rambursare a împrumutului este de cel puțin trei ani. Având în vedere faptul că clădirea este construită în mai puțin de un an, iar banii vor putea să returneze acționarul numai după trei ani, această schemă este benefică pentru dezvoltator. În plus, într-o astfel de situație, dezvoltatorul nu are obligații de sincronizare.
Dacă intenționați să achiziționați o factură, atunci este mai bine să cumpărați hârtie cu o scadență de cel mult un an.
Efectuarea procedurii de reziliere a contractului de participare a capitalului în mai multe cazuri: 
(1) Dezvoltatorul nu respectă termenele limită de exploatare și punere în funcțiune specificate în contract. Aceste termene sunt obligatorii indicate în DDU. Dacă au trecut mai mult de două luni de la data specificată în contract, acționarul poate rezilia contractul unilateral.
În cazul în care dezvoltatorul prevede o creștere a timpului de construcție, el trebuie să împiedice acționarii cu privire la acest lucru timp de cel puțin două luni. În acest caz, acționarul are două versiuni de acțiuni: fie să rezilieze contractul, fie să fie de acord cu noile condiții.
2. Calitatea comandată a obiectului nu respectă standardele menționate și documentația de proiect. Dacă există dezavantaje de acest tip, acționarul are dreptul de a solicita dezvoltatorului sau de a reduce costul contractului sau de a elimina defectele pe propria cheltuială. Creanțele privind calitatea imobiliară pot fi depuse numai în perioada de garanție specificată în DD. În cazul în care dezvoltatorul nu reușește, acționarul poate rezilia contractul unilateral.
Încetarea contractului de participare a capitalului propriu se efectuează după cum urmează: Dezvoltatorul este trimis printr-o scrisoare recomandată, cu o notificare conform căreia acționarul se încheie unilateral. Contractul este considerat încheiat din momentul trimiterii scrisorii. După trimiterea unei scrisori înregistrate, dezvoltatorul este obligat să se întoarcă la acționar pentru 20 de zile calendaristice au cheltuit instrumentele și returnează nu numai plătit în conformitate cu acordul, ci și interesul în valoare de 1-150 din rata de refinanțare banca centrală.
În timpul înregistrării contractului de participare a capitalului propriu la construcții, ar trebui acordată o atenție deosebită calendarului prevăzut în contract. În primul rând, termenul DDD în sine este: ar trebui să acționeze atâta timp cât părțile nu își îndeplinesc obligațiile.
Un alt termen important este data transferului de bunuri imobiliare de la dezvoltator la acționar. În majoritatea cazurilor, acordul indică un sfert, în care se așteaptă obiectul. Cu toate acestea, legea permite acest lucru, această producție nu este destul de favorabilă acționarului.
Adesea, dezvoltatorul include un punct de acord care este responsabil pentru încălcarea termenelor numai dacă vinul său este disponibil, care este o încălcare directă a FZ-214. O altă opțiune este de a extinde semnificativ lista cauzelor de forță majoră. Forța majoră include, de obicei, dezastre naturale, război, acte teroriste. Adesea, DDD-urile includ acte guvernamentale, temperaturi scăzute sezoniere și alți factori.
Înregistrarea de stat a contractului de participare partajată este efectuată de dezvoltator, însă legea nu limitează acționarului în acest efort, permițându-i să efectueze procedura în mod independent. Următoarele documente trebuie transferate în Rosreestr:
Contractul de participare la capital în construcții ar trebui să includă următoarele elemente:
Potrivit statisticilor, fiecare al treilea cumpărător de imobiliare nu citește cu atenție un contract de participare la capital, care a semnat cu dezvoltatorul. Participanții profesioniști pe piața imobiliară din St. Petersburg și Moscova au spus ce să acorde atenție achiziționării unui apartament într-o clădire nouă.
Achiziționarea subiectului
Primul parametru care trebuie studiat cu atenție este, de fapt, subiectul de cumpărare.
Cel mai important lucru este să verificați și să verificați dublu că, în cele din urmă, în cadrul contractului, acesta este achiziționat. Cumpărătorul trebuie să analizeze cu atenție subiectul contractului ", a declarat Ekaterina Artyomova, directorul departamentului de consultanță și analiști ai companiei" Azbuka locuințe ".
Potrivit șefului lui Rambler. Rambler. Rambler & Co Evgeny Vladimirova, unul dintre cele mai importante elemente din contractul de participare a capitalului propriu - o descriere a apartamentului achiziționat.
Adresa de construcție a obiectului, numărul apartamentului, starea în care locuința este predată la sau fără sau fără finisare trebuie înregistrate. Și cu atât mai detaliate caracteristicile obiectului, cu atât mai bine, îi spune.
În plus, este important să se acorde atenție departamentelor. În contract, zona proiectului este prescrisă, care se poate deosebi cu realitatea, care va fi cunoscută după punerea în funcțiune a casei, accentuează expertul. Prin urmare, în contract ar trebui să fie scris că, în cazul unei părți a zonei cu dezvoltatorul declarat, va returna bani pentru pătrate lipsă.
Pret fix
După ce vă asigurați că achiziționați exact ceea ce ați dorit, este necesar, de asemenea, să vă asigurați că prețul obiectului este fixat.
Contractul ar trebui să fie clar că prețul se poate schimba numai dacă este detectată discrepanța cu suprafața reală înainte de a intra în casă, vicepreședintele Senior al Băncii VTB, care finanțează proiectul IFC MatchPoint, Vladislav Melnikov.
Șeful Departamentului juridic al GC "Premier" Irina Maevskaya recomandă verificarea a ceea ce este inclus în prețul apartamentului și ce pot fi oferite suprataxe ascunse.
Aproape întotdeauna, în plus față de prețul care este pus în contract, sunt de așteptat costurile de înregistrare a DDU. Prin urmare, cumpărătorul trebuie să semneze un acord suplimentar cu privire la furnizarea de servicii. Prețul serviciului de dezvoltare pentru contract poate varia de la 20 la 100 de mii de ruble (în funcție de companie și de locația obiectului). Prin urmare, este necesar să se estimeze valoarea costurilor în avans și capacitățile sale financiare ", avertizează expertul.
De asemenea, mulți dezvoltatori prevăd facturi de utilitate din momentul semnării Comisiei de punere în funcțiune și înainte de a primi chei și întocmirea unui act de transport de annond. Această perioadă poate fi de la 3 luni la șase luni, iar suma "comunității" în această perioadă poate fi de la 10 la 50 mii de ruble (în funcție de locația în care este localizată LCD și costul serviciilor organizației de servicii ).
Transfer Apartament.
De mare importanță la semnarea DD, desigur, termenul de transfer al obiectului construcției de capitaluri proprii.
Adesea, situația în care Comisia este pusă în funcțiune în campania publicitară, iar acordul indică perioada de transfer a apartamentelor, cel puțin șase luni care depășesc revendicarea. Prin urmare, încheierea unui contract, este necesar să se înțeleagă de ce dezvoltatorul este responsabil din punct de vedere legal, - șeful departamentului juridic AAAG Vitalul Notes.
În general, mulți cumpărători de locuințe în clădiri noi nu împărtășesc astfel de concepte fundamentale diferite ca "punerea în funcțiune a apartamentului" și "transferul apartamentului de către participantul construcției comune". Directorul regional al Imobiliar "LSR Group" în nord-vest Iulia Ruzhitskaya spune ceea ce duce la:
Când casa este comandată, unii acționari, uitând ceea ce este scris în contract, ei necesită cheile apartamentelor, deși este încă cu mult timp în urmă. Și dacă termenul limită pentru introducerea obiectului din anumite motive este transferat, cumpărătorii fac concluzii grave pe care dezvoltatorul are o problemă. Voi explica: timpul de punere în funcțiune este comandat, dezvoltatorul o pune pentru el însuși. În anumite situații, aceste termene sunt supuse schimbării, adică transferul la o dată ulterioară.
Dar transferul apartamentelor către acționari ar trebui să fie efectuat fără ulterior înregistrat în contractul de participare a capitalului propriu la data, accentuează expertul. Nerespectarea acestei perioade poate fi interpretată ca neîndeplinirea de către dezvoltatorul obligațiilor sale față de cumpărători și încălcarea legii.
Acesta este motivul pentru care dezvoltatorii, ținând seama de posibilitatea apariției forței majore, intenționează să intre în familie în avans - pentru a preveni încălcările condiției DDD. Deci, "LSR. Imobiliar - Nord-Vest "intenționează de obicei să intre în case timp de 6 luni înainte de transferul de apartamente la cumpărători.
Înregistrarea și responsabilitatea
Ce altceva trebuie să știți când cumpărați imobiliare pe DDU? Înainte de a semna contractul, merită să explorați așa-numitele organizații legate, în special, cu înregistrarea contractului, precum și aspecte juridice legate de responsabilitatea dezvoltatorului în fața acționarilor.
Rețineți modul în care a fost înregistrată procedura de înregistrare a contractului în DD. În cazul în care dezvoltatorul însuși predă contractul de înregistrare, atunci contractul trebuie să fie în mod clar înregistrat termenul limită pentru depunerea documentelor către RosreStr și obligația de a transfera acordul înregistrat acționarului. Și, în cazul în care dezvoltatorul nu transmite documentele pentru înregistrare, acționarul va avea dreptul de a solicita daune - de exemplu, beneficiile dobândite sub formă de interes pentru utilizarea fondurilor, pe care le-a pus pe scrisoarea de credit, comentarii Vitaly Tradukhin de la AAG.
De asemenea, este extrem de important să verificați elementele care privesc responsabilitatea dezvoltatorului în cazul încălcării sarcinilor sale în fața acționarului.
Potrivit Evgenia Vladimirova de la Rambler & Co, contractul trebuie să fie scris în contract. Conform legii, pedeapsa se percepe în valoare de 1/300 rata de refinanțare a băncii centrale, care operează în ziua îndeplinirii obligației, la prețul contractului pentru fiecare zi de întârziere. Dacă participantul este un individ, atunci pedeapsa este plătită într-o dimensiune dublă - 1/150 a ratei băncii centrale.
Criza se schimbă
Nu este un secret că fenomenele de criză sunt asociate cu dificultăți financiare în multe companii, inclusiv dezvoltatorii. Prin urmare, astăzi, unii parametri DDA ar trebui să acorde o atenție deosebită.
Criza a sporit probabilitatea de a nu cunoaște facilitățile de construcții, deci este logic să examineze cu atenție punctele contractului, reflectând modalitățile de asigurare a obligațiilor dezvoltatorului pentru transferul spațiilor rezidențiale. 214-FIP, care reglementează transferul drepturilor de proprietate la achiziții pe baza DDA și alocarea drepturilor, prevede mai multe modalități de asigurare a obligațiilor dezvoltatorului către cumpărători. Printre ei - cheia terenului de teren sau dreptul de chirie, garanția băncii și asigurarea răspunderii civile ", spune general director al companiei Miel-Noua clădire Natalya Shatalina .
În plus, trebuie remarcat faptul că, pe fondul crizei, dezvoltatorii încearcă să fie flexibili și să meargă la modificări ale contractelor standard.
În legătură cu scăderea generală a funcționării populației, situația de pe piața imobiliară devine din ce în ce mai ocupată, dezvoltatorii scade numărul de potențiali cumpărători. Astăzi, companiile de construcții sunt din ce în ce mai gata să ia în considerare propunerile clienților de a ajusta o parte din termenii contractului și sunt gata să facă o schimbare în formele standard ale DDU ", a declarat Irina Maevskaya de la premierul GC.
Cu toate acestea, schimbările din tratate nu sunt întotdeauna vizate în beneficiul cumpărătorului. Unii dezvoltatori încearcă să facă dispoziții suplimentare care nu sunt relevante pentru legea actuală, avertizează partenerul de conducere Metricul Group Maria Lithinetskaya:
De exemplu, în unele DDDS există o oportunitate de a schimba valoarea finală a tranzacției de către dezvoltator. Cumpărătorul trebuie să știe că acest lucru se poate întâmpla doar prin acordul ambelor părți.
În final, notăm: Pentru a vă proteja, cumpărătorii ar trebui să citească cu atenție contractul și să verifice toți parametrii de mai sus. Și în caz de contradicții sau întrebări, este mai bine să solicitați sfaturi de la un imobiliar profesionist.
