Acordul de troc presupune că ambele părți la tranzacție au proprietăți echivalente și sunt capabile să compenseze simultan valoarea proprietății lor cu valoarea alteia. În ciuda faptului că, conform semnelor vizibile, schimbul nu este o tranzacție comercială, există o serie de asemănări cu contractul de vânzare (). Momentul transferului dreptului de proprietate în temeiul unui astfel de acord este data la care locuința a fost efectiv transferată în posesia persoanelor. O astfel de aplicare a noțiunii de schimb provine din interpretare, care face, de asemenea, rezerva că în cadrul contractului pot fi stabilite și alte condiții.
În practică, pentru a întâlni cu adevărat echivalent schimb de apartamente între rude apropiateîn 2017 aproape nerealiste - apartamentele, deși ușor, diferă în ceea ce privește valoarea. Pentru a corecta această situație, părțile recurg la plăți suplimentare sau la alte forme de reflectare a costului supraestimat (de exemplu, un apartament cu trei camere poate fi schimbat cu mai multe apartamente cu o cameră). În orice caz, cel mai important criteriu al documentului este prezența unei contraobligații specificate în contract și executată fără prezența unor condiții diferite de cele specificate în document.
Cerința principală a unui acord de schimb este exprimată în cadrul care determină forma scrisă a încheierii unui document dacă prețul tranzacției este mai mare de 10 000 de ruble. Astfel, orice schimb de bunuri imobiliare se realizează prin redactarea comună de către părți a unui document care cuprinde următoarele elemente:
Un acord încheiat în scopul schimbului de bunuri imobiliare, din cauza prezenței semnelor de vânzare, nu va necesita înregistrarea de stat obligatorie. Părțile care au încheiat un acord sunt obligate doar să contacteze filiala Rosreestr pentru a înregistra transferul de proprietate. Certificarea notariala, des folosita in schimburi, este practic ignorata atunci cand contractul se incheie intre persoane apropiate. O cerință mult mai „neplăcută” care decurge din regimul juridic al contractului este de a se adresa la fisc în scopul urmăririi ulterioare. impozitare.
Pentru a face schimb de apartamente, părțile trebuie nu numai să convină verbal asupra procedurii de transfer al locuinței, ci și să stabilească tranzacția în cadrul a numeroase documente și proceduri. Principalele etape ale schimbului:
Pe lângă Rosreestr, puteți înregistra un schimb la un centru multifuncțional sau prin portalul serviciilor publice. Termenul de înregistrare a drepturilor poate varia în funcție de regiune - 10-30 zile. De menționat că versiunea actuală a Codului Locuinței nu face distincție între schimburile cu străini sau rude - diferențele se manifestă în legislația fiscală și civilă. Ordinea care stabilește cum se fac schimb de apartamente între rude, în cursul ședințelor de judecată, este copiat în întregime dintr-o vânzare-cumpărare similară.
Pentru a transfera un apartament de la o rudă la alta, trebuie să aveți următoarele (în etapele de la încheierea documentului până la depunerea informațiilor la fisc):
Ambele apartamente nu sunt privatizate
O caracteristică importantă între troc și cumpărare și vânzare intră în joc tocmai atunci când vine vorba de angajarea socială. Este imposibil să vinzi proprietatea altcuiva (de stat), dar este foarte posibil să o schimbi. Cetățenii Rusiei care locuiesc într-un apartament pe baza unui loc de muncă social au dreptul de a schimba apartamentele cu altele similare și în orașe diferite.
Pentru a face un schimb, aveți nevoie de:
O procedură similară este reglementată și aplicabilă tuturor tranzacțiilor din prezent.
Un apartament este privatizat, iar celălalt nu.
Opțiunea cea mai evidentă în acest caz ar fi inițiala efectuarea privatizării. Pentru a face acest lucru, se depune o cerere la administrațiile locale, care anunță și absența locuințelor privatizate anterior.
Dacă dintr-un motiv oarecare este imposibil de realizat și există și un minor într-o familie cu un apartament privatizat, transferul este posibil prin mutarea copilului într-un apartament neprivatizat cu încheiere ulterioară contracte sociale de munca. Vizualizați și descărcați document exemplu poti aici:. Al doilea apartament se transmite folosind or. Autoritățile nu pot refuza un copil, dar, în ciuda simplității metodei, există întotdeauna riscul de înșelăciune.
Schimb de acțiuni, inclusiv în diferite apartamente
Schimbul cotelor dintr-un apartament între rude se realizează în mod similar, cu excepția cazului în care cotele sunt situate în apartamente diferite în care locuiesc alți proprietari. Pentru a efectua procedura, trebuie să-i înștiințați, precum și să obțineți consimțământul. Dacă nu se obține consimțământul, schimbul este posibil doar prin instanță.
Întrebare R: Bună, numele meu este Elizabeth. Dacă contractul de troc este egal în toate cu contractul de cumpărare și vânzare, atunci cum rămâne cu taxele? Este necesar să plătiți chiar dacă mama și fiul se schimbă?
Răspuns: Bună, Elizabeth. Într-adevăr, legislația fiscală mă ocolește complet și în conformitate cu articolul 567 din Codul civil al Federației Ruse schimbul și vânzarea sunt echivalente, se aplică taxa 13% pentru toate veniturile primite. În același timp, toate deducerile fiscale se aplică dacă persoanele nu le-au folosit anterior.
Pentru a evita plata impozitelor, ar trebui să:
- Sau schimba apartamentele care sunt deținute de mai bine de trei ani;
- Sau schimbați cu ajutorul unui acord de donație, care scutește rudele de impozitul pe venit.
Minusul donației este evident în caz de litigiu - în caz de schimb, proprietatea apartamentelor va reveni la status quo, iar în cazul unui cadou este necesar să se facă dovada lipsei de legalitate în fiecare tranzacție.
Doi frați, dintre care unul era cetățean al Rusiei și celălalt al Azerbaidjanului, au decis să-și schimbe apartamentele. Adresându-se la un agent imobiliar pentru sfaturi, ei au descoperit că, în orice circumstanțe, rusul va plăti 13% taxe și un azer 30% , deoarece nu este rezident fiscal ().
În același timp, frații nu au avut suficientă încredere unii în alții pentru a face un cadou care nu este impozitat, chiar dacă frații locuiesc în altă țară. În acest caz, Codul Fiscal permite stabilirea statutului de rezident după 183 de zile resedinta in Rusia, de care partile au profitat, platind fiecare 13% tinand cont de deducerea in 1000000 de ruble.
O tranzacție este o acțiune conștientă a cetățenilor și a persoanelor juridice care vizează stabilirea, modificarea sau încetarea drepturilor și obligațiilor acestora (fapt juridic care generează rezultatul juridic la care urmăreau subiecții tranzacției).
Scopul oricărei tranzacții este dobândirea dreptului de proprietate sau a dreptului de utilizare a proprietății.
1. Schimbarea dreptului de proprietate: cumpărare și vânzare, schimb, donație, închiriere, privatizare, vânzarea unei întreprinderi.
Cumpărare și vânzare.În această tranzacție se încheie un contract scris de vânzare a unui imobil, în care vânzătorul se obligă să transfere proprietatea în proprietatea cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să accepte acest obiect și să plătească un anumit preț pentru acesta. Contractul de vânzare a unui obiect imobiliar este supus înregistrării de stat obligatorii de către autoritățile judiciare competente în modul prevăzut de Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”. La încheierea unui contract de vânzare, vânzătorul are dreptul de a cere:
Plata prețului convenit în contract;
Plata prețului proprietății și a dobânzii (pe baza ratei de actualizare a dobânzii bancare la locația proprietății), dacă cumpărătorul nu plătește proprietatea în timp util;
Plata imobilului sau refuzul de a executa contractul de vânzare, în cazul în care cumpărătorul refuză să accepte și să plătească proprietatea. În acest caz, vânzătorul trebuie să:
Transfera bunul liber de orice grevare, cu excepția cazului în care cumpărătorul a fost de acord să accepte bunul grevat tocmai cu aceste drepturi;
În cazul sechestrului bunului de la cumpărător de către terți, restituiți cumpărătorului pierderile, cu excepția cazului în care face dovada că a cunoscut sau ar fi trebuit să cunoască motivele care au cauzat sechestrul;
Să intervină din partea cumpărătorului în cazul unei cereri de sechestru asupra imobilului de către un terț;
Transferați proprietatea cumpărătorului în forma în care este prevăzută în contractul de vânzare. Cumpărătorul are dreptul de a cere: transferul la timp a bunului vândut acestuia;
reducerea prețului proprietății sau rezilierea contractului de cumpărare și vânzare, în cazul în care proprietatea are sarcini;
La transferul unui obiect imobiliar care nu corespunde formei pe care acesta o avea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare: a) o reducere proporţională a preţului tranzacţiei; b) eliminarea gratuită a deficiențelor într-o anumită perioadă (rezonabilă); c) rambursarea cheltuielilor acestora pentru eliminarea acestor neajunsuri; d) restituirea prețului plătit al proprietății în cazul refuzului executării contractului; e) să depună pretenții referitoare la neajunsurile obiectului imobiliar, dacă acestea sunt descoperite într-un termen rezonabil, dar în termen de doi ani, dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel. În acest caz, cumpărătorul este obligat:
Acceptați proprietatea ce i-a fost transferată în temeiul actului;
Plătiți pentru obiect imediat înainte sau după transferul acestuia, cu excepția cazului în care contractul, lege, alt act juridic nu prevede altfel;
Plătiți proprietatea la prețul stipulat în contractul de vânzare.
Mena.În această tranzacție, fiecare parte se angajează să transfere proprietatea asupra unei proprietăți celeilalte părți în schimbul alteia. Contractul de schimb trebuie să fie încheiat în scris și semnat de părți. Certificarea notariala a contractului este facultativa. Subiecții tranzacției pot fi cetățeni și persoane juridice. Dacă în timpul tranzacției reiese că, în conformitate cu contractul de schimb, obiectele de schimb sunt recunoscute ca inegale, atunci partea al cărei preț al imobilului este mai mic trebuie să plătească diferența de preț. În cazul în care condițiile transferului de obiecte imobiliare nu se potrivesc, atunci se aplică regulile privind contraexecutarea obligațiilor. Dreptul de proprietate asupra acestei tranzacții ia naștere părților din momentul înregistrării de stat a transferului drepturilor relevante, și nu după îndeplinirea obligațiilor lor de a transfera obiecte imobiliare.
Donare.În cadrul unei tranzacții de donație, donatorul transferă cu titlu gratuit sau se obligă să transfere donatarului: - un obiect imobil în proprietate; - un drept de proprietate (revendicare) fata de sine sau fata de o terta persoana fie elibereaza, fie se angajeaza sa elibereze donatarul de obligatiile de proprietate. Subiecții tranzacției pot fi fie cetățeni, fie persoane juridice. Cu toate acestea, există rezerve speciale cu privire la această tranzacție între organizații comerciale. Există restricții privind donațiile. Dacă proprietatea este în proprietate comună, atunci donarea este posibilă numai cu acordul tuturor participanților săi. Pentru persoanele juridice, în cazul în care bunul aparține dreptului de gestiune economică sau de gestiune operațională, donația este posibilă numai cu acordul proprietarului imobilului. În cadrul unei tranzacții de donație, donatarul are dreptul în orice moment, înainte de transferul proprietății către acesta, să o refuze. O donație a unui obiect imobiliar trebuie formalizată într-un acord scris, care este supus înregistrării de stat și se consideră încheiată numai din momentul înregistrării respective.
Privatizarea este procesul de transfer (transfer, vânzare) a proprietății statului în proprietatea persoanelor juridice și a persoanelor fizice. În conformitate cu programul rus de privatizare în masă, în aproape optsprezece luni, majoritatea obiectelor deținute de stat (peste 12.000 de întreprinderi rusești) au fost transferate în proprietate privată. Principala metodă de privatizare a fost transformarea unei întreprinderi de stat într-o societate pe acțiuni deschisă cu acțiuni 100% deținute de stat și vânzarea acestora către angajații întreprinderilor, precum și pe bază de concurență și la licitații specializate. Prin lege, un cetățean poate privatiza o proprietate gratuit o singură dată în viață (excepția fac minorii, când privatizarea a fost efectuată în numele lor de către un tutore sau părinți). Toți cei care sunt înscriși permanent în apartament (precum și cei care au dreptul la un astfel de permis de ședere - rezervare) pot lua parte la privatizare, sau numai unii chiriași, dacă restul nu solicită participarea la privatizare, nu se opun. acestuia, precum și în cazul în care vreunul dintre chiriași și-a exercitat deja dreptul la privatizare gratuită. În cazul în care un cetățean incompetent sau un copil refuză privatizarea, este nevoie de permisiunea autorităților tutelare sau a RONO. Este aproape imposibil să obțineți o astfel de permisiune (din moment ce drepturile copilului sunt încălcate), prin urmare, dacă copiii sunt înregistrați în apartament, ei trebuie să participe la privatizare (cu excepția cazului în care, desigur, sunt scrise în prealabil celui de-al doilea părinte). ). Titlul care confirmă dreptul de proprietate în caz de privatizare este contractul de privatizare. Se întocmește la agenția de privatizare raională (la locația apartamentului) sau la agenția de privatizare a orașului și se semnează de către administrația orașului pe de o parte și cetățenii care privatizează locuințe pe de altă parte.
38. Tipuri de tranzacții la schimbarea dreptului de folosință și de proprietate (chirie, activitate comună, servitute, ipotecă, leasing).
O tranzacție este o acțiune conștientă a cetățenilor și a persoanelor juridice care vizează stabilirea, modificarea sau încetarea drepturilor și obligațiilor acestora (fapt juridic care generează rezultatul juridic la care urmăreau subiecții tranzacției). Scopul oricărei tranzacții este dobândirea dreptului de proprietate sau a dreptului de utilizare a proprietății.
1 chirie.La închirierea unui obiect imobiliar, locatorul (proprietarul bunului sau o persoană împuternicită de lege sau proprietarul) se obligă să pună la dispoziție chiriașului un obiect imobiliar spre închiriere pentru deținere și folosință temporară sau numai pentru folosință temporară. În funcție de durata contractului, se distinge un contract de închiriere pe termen scurt sau pe termen lung. În funcție de dacă termenii contractului de închiriere prevăd transferul dreptului de proprietate asupra clădirii (structurii) către chiriaș la expirarea termenului de închiriere sau înainte de expirarea acestuia, închirierea spațiilor nerezidențiale se împarte în curent sau pe termen lung. . Dacă există o chitanță temporară de către chiriaș pentru utilizarea unei clădiri (structuri) contra cost, dar proprietatea rămâne în proprietatea locatorului, atunci acest tip de închiriere se numește curent. În cazul în care contractul nu prevede trecerea imobilului (structurii) închiriate în proprietatea chiriașului (cumpărare) la expirarea termenului de închiriere sau înainte de expirarea acestuia, cu condiția ca chiriașul să plătească întregul preț de răscumpărare stipulat prin contract. , atunci un astfel de acord se numește acord pe termen lung. Condiția de răscumpărare poate fi stabilită printr-un acord suplimentar al părților.
2 Leasing Leasingul este un tip de activitate de investiții care vizează investirea temporară a fondurilor împrumutate libere sau atrase, atunci când, în baza unui contract de leasing financiar (leasing), locatorul (locatorul) se obligă să dobândească proprietatea asupra imobilului stipulat prin contract de la un anumit vânzător și să furnizeze această proprietate către locatar (locatar) contra unei taxe pentru utilizare temporară în scopuri comerciale.
Avantajele achiziționării unei proprietăți prin leasing:
· pe durata contractului, obiectul leasingului (in cazul nostru, un imobil sau un spatiu) se afla in bilantul locatorului;
· utilizarea unei scheme de leasing face posibilă reducerea de trei ori a perioadei de amortizare a unui articol, ceea ce permite locatarului să reducă costul plății impozitului pe proprietate;
posibilitatea de a achiziționa un obiect imobiliar fără a retrage sute de milioane din circulație;
Plățile de leasing sunt incluse în cost. La cumpărarea unui imobil, un antreprenor nu poate anula imediat întreaga sumă cheltuită ca cheltuieli, procedura fiind prelungită pe toată perioada de amortizare a obiectului. Iar plățile de leasing sunt legate de cheltuielile curente ale întreprinderii, ceea ce reduce baza de impozitare.
· Leasingul presupune achiziționarea proprietății după încheierea plăților de leasing, astfel încât să puteți începe să lucrați la propriul sediu fără a retrage prea mulți bani din circulație. Factori care împiedică dezvoltarea leasingului imobiliar:
· Amortizarea pe termen lung.
· Nivel insuficient de aprovizionare pe piața imobiliară comercială (obiectele pieței secundare, de regulă, nu îndeplinesc cerințele afacerii, iar oferta pe piața primară nu este suficientă).
· Conștientizarea slabă a comunității de afaceri cu privire la posibilitățile instrumentului financiar.
· Nivel ridicat de risc.
Perioada lungă de hârtii.
· Etapa de înregistrare a documentelor pentru o tranzacție de leasing provoacă dificultăți din cauza imperfecțiunii legislației.
· Activitatea firmelor de leasing cu multe obiecte este îngreunată de o diferență semnificativă între valoarea contabilă și valoarea de piață a imobilului.
· Incapacitatea de a obține teren în arendă. În ciuda unor dificultăți, experții estimează perspectivele de creștere a pieței cu 50 - 100%, în timp ce rata de creștere a prețurilor pentru imobilele comerciale este de 10 - 15% pe an. Dezvoltarea rapidă a leasingului imobiliar comercial poate rezolva problema lipsei de spațiu pentru întreprinderile mici și mijlocii. Pentru ca acest lucru să se întâmple, este necesar să se elimine discrepanțe în legislația la nivel federal.
3. servitute- una din calitatile terenului. În unele cazuri, este calificat ca un atribut, o parte integrantă a terenului. Locurile de teren, de regulă, au condiții inegale de exploatare: unele necesită apă, altele au nevoie de acces la pășune etc. În condiții rurale, agricultura normală necesita concesii și restricții în favoarea celuilalt sau în general în favoarea mai multor vecini, colegi. cetăţenii. Exemple concrete: un vecin îi acordă unui prieten dreptul de a trece prin terenurile sale la un lac de acumulare și, la rândul său, primește același drept de trecere, de trecere în oraș, la piață, la alți vecini etc. Vecinii au creat condiții normale pentru folosirea pământului străin pentru același bine al lor. Servituțile au fost împărțite în teren (predial) și personale. Teren, la rândul său, - pe rural și oraș.
4. Credit ipotecar- este un gaj de bunuri imobiliare (terenuri, întreprinderi, clădiri, structuri, apartamente etc.) în vederea obținerii de fonduri (împrumuturi, credite). Scopul unei ipoteci este de a garanta creditul (împrumutul) emis cu un gaj de imobil.
Credit ipotecar.
În condițiile de gestionare a pieței, creditul bancar este una dintre principalele surse de fonduri împrumutate. Legislația Federației Ruse prevede acordarea de împrumuturi împotriva diferitelor tipuri de garanții.
Cele mai importante dintre ele:
1) Garaj asupra proprietății și a drepturilor de proprietate;
2) Garanții și garanții ale terților;
3) Asigurarea riscului de credit;
4) Cesiunea în favoarea băncii, creanțele și conturile împrumutatului;
5) Acordarea de credite aferente.
Gajul imobiliar, în vederea obținerii unui împrumut în numerar (împrumut ipotecar) se numește ipotecă.
Subiectele relatiilor de credit in domeniul creditului bancar in raport cu sectorul imobiliar sunt toti subiecte ale pietei imobiliare si bancile in sine.
Creditorii sunt entități care își transferă fondurile temporare gratuite la dispoziția împrumutatului pentru o anumită perioadă.
Împrumutatul este parte la relații de credit care primește fonduri pentru utilizare și este obligat să le returneze în termenul stabilit. De exemplu, un dezvoltator, plasând fondurile sale în cont, un cont bancar acționează ca un creditor, iar banca ca un împrumutat. Astfel, dezvoltatorul se transformă în împrumutat, iar banca devine creditor.
Unul dintre cele mai frecvent utilizate tipuri de garanții este garanția.
Gajul - definit ca proprietate, sau ca alte valori care servesc la garantarea unui împrumut, adică un gaj este un fel de garanție pentru obligații, în care creditorul gajist (persoană juridică sau fizică) are un avantaj față de alți creditori, satisfacându-și creanțele de la valoarea imobilului ipotecat.
Ipoteca - un document legal, cu privire la gajul unui obiect imobiliar, care satisface returnarea obiectului în garantarea obligațiilor din cadrul unui împrumut.
Persoanele obligate sub ipotecă sunt debitorul, obligația garantată prin ipotecă și debitorul ipotecar.
Ipoteca se întocmește de către debitor gajist, iar dacă acesta nu este terț, și de către debitor pentru a garanta obligațiile.
Obligațiunea ipotecară este emisă debitorului ipotecar inițial după înregistrarea de stat de către autoritățile ipotecare.
O ipotecă este un fel de gaj al unui obiect imobiliar, în care bunul ipotecat nu este trecut în mâinile creditorului, ci rămâne la debitor, în posesia și folosința acestuia.
Aceasta înseamnă că debitorul gajist care a gajat bunul ca gaj nu mai poate fi proprietarul deplin, deoarece nu există o triadă completă de proprietate (posedare, folosință, dispoziție), ci doar posesie și folosință.
Subiectul ipotecii pot fi obiecte de drepturi imobile la care se înscriu în procedura statutară.
Toate obiectele imobiliare pot fi supuse ipotecii în condițiile - ipotecarea întreprinderilor, clădirilor și structurilor este permisă numai cu ipotecă simultană în temeiul aceluiași acord de teren pe care sunt amplasate.
Un contract de vânzare este un acord prin care una dintre părți (vânzătorul) se obligă să transfere proprietatea (bunurile) în proprietatea celeilalte părți (cumpărătorul), care este obligată să plătească o anumită sumă de bani pentru aceasta.
Varietățile contractului de vânzare sunt: furnizarea, contractarea (vânzarea de produse și mărfuri agricole), furnizarea de energie, vânzarea de bunuri imobiliare, vânzarea unei întreprinderi, închirierea. Aceste tipuri de contracte sunt supuse regulilor privind contractul de vânzare, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin normele speciale ale Codului civil al Federației Ruse privind aceste tipuri de contracte.
In conditiile legii, termenii esentiali ai contractului de vanzare fac obiectul contractului si al pretului. Termenul de transfer al proprietății poate fi specificat în contract prin acordul părților. Dacă acest termen nu este convenit, atunci termenul de transfer al lucrului este considerat a fi un termen rezonabil, atât înainte, cât și după plată. Cu toate acestea, în cadrul contractelor de furnizare și contractare, termenii sunt termeni esențiali ai acestor tipuri de contracte. Obiectul contractului de vânzare poate fi definit individual sau generic. În primul caz, descrierea caracteristicilor unui lucru individual definit este și o condiție esențială a contractului. Dacă subiectul vânzării este generic, atunci este necesară indicarea cantității.
Contractul de vânzare este concesional, adică se consideră încheiat din momentul în care părțile ajung la un acord asupra tuturor condițiilor esențiale ale contractului.
Este responsabilitatea vânzătorului să livreze bunuri de bună calitate. Obligațiile vânzătorului se consideră îndeplinite din momentul transferului bunurilor și anume:
1. Din momentul livrării mărfii către cumpărător, dacă o astfel de obligație este stipulată în contractul de vânzare.
2. Din momentul transferului bunurilor către cumpărător la locul încheierii contractului de vânzare.
3. Din momentul livrării mărfii către primul transportator pentru livrarea mărfii către cumpărător.
4. În cazul unei selecții de mărfuri de către cumpărător, dacă aceasta este prevăzută în contract.
Este responsabilitatea cumpărătorului să plătească pentru bunuri. De regulă, această obligație se consideră îndeplinită dacă există o confirmare scrisă a plății. Locul în care se află creditorul este considerat a fi locul corespunzător de plată.
Un acord de schimb este un acord prin care fiecare parte este obligată să transfere o marfă celeilalte părți în schimbul alteia.
Contractul de schimb este real, adică se consideră încheiat din momentul în care cel puțin una dintre părți transferă marfa celeilalte părți.
O condiție esențială a acordului de schimb este obiectul acordului, în timp ce se presupune că mărfurile schimbate sunt echivalente.
Un contract de rentă este un acord prin care o parte (beneficiarul chiriei) transferă proprietatea celeilalte părți (plătitorul de chirie), iar plătitorul de chirie se obligă, în schimbul proprietății primite, să plătească periodic chiria beneficiarului sub forma unei o anumită sumă de bani sau să furnizeze fonduri pentru întreținerea acesteia într-o formă diferită.
Condițiile esențiale ale unui contract de închiriere sunt un acord cu privire la obiectul chiriei, care poate fi, de exemplu, un teren sau un alt obiect imobiliar, și un acord privind închirierea.
Un contract de închiriere (închiriere de proprietate) este un acord în baza căruia o parte (locator, proprietar) se angajează să furnizeze celeilalte părți (chiriaș, chiriaș) proprietăți contra unei taxe pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară.
Contractul de închiriere este concesional, adică se consideră încheiat din momentul în care părțile ajung la un acord asupra tuturor termenilor esențiali ai contractului.
Condițiile esențiale ale contractului de închiriere sunt obiectul contractului de închiriere, valoarea plății și termenul contractului.
Un contract de muncă este un acord prin care o parte (antreprenorul) se angajează să execute anumite lucrări la instrucțiunile celeilalte (clientul) și să predea clientului rezultatul acesteia, iar acesta din urmă se obligă să accepte rezultatul lucrării și plateste pentru asta.
Contractul este real, adică. se considera a fi incheiat din momentul inceperii implementarii actiunilor reale de executare a contractului: plata, inceperea executarii comenzii.
Termenii esentiali ai contractului sunt: tipul lucrarii, pretul si termenul lucrarii. In lipsa a cel putin una dintre aceste conditii, contractul se considera neincheiat.
1. Conceptul de acord de schimb
În al doilea rând, pentru barterul în comerțul exterior este prevăzut doar un schimb de valoare echivalentă (chiar și fără utilizarea parțială a mijloacelor de plată pentru a compensa o eventuală diferență de preț). În cazul modificării termenilor acordului în direcția posibilității decontărilor prin mijloace de plată, acest acord încetează să mai fie considerat o tranzacție de barter, fiind prevăzut un control administrativ strict asupra circulației mijloacelor de plată.
În al treilea rând, atunci când se efectuează tranzacții de barter, nu numai lucruri sub formă de bunuri, ci și lucrări, servicii și rezultate ale activității intelectuale pot fi folosite ca obiect. În sistemul de implementare tradițional formalizată a operațiunilor de comerț exterior, tranzacțiile de barter se disting printr-un control special din partea autorităților financiare și vamale. Această procedură se datorează faptului că barter-ul în comerțul exterior este în mod obiectiv o variantă a încheierii unei tranzacții simulate. În acest sens, principalii parametri controlabili ai unei tranzacții de barter sunt: realitatea, cantitatea și calitatea execuției (în special în cazul schimbului de lucrări, servicii și rezultate ale activității intelectuale) și respectarea condiției de „echivalență”.
O condiție esențială este obiectul contractului, adică. nomenclatura, cantitatea și calitatea, dacă vorbim despre lucruri sub formă de bunuri, sau o listă de lucrări, servicii și rezultate ale activității intelectuale (cu definiția în textul contractului a unei liste de documente care confirmă faptele prestarea muncii, prestarea de servicii și acordarea de drepturi asupra rezultatelor activității intelectuale).
Coordonarea obiectului unei tranzacții de barter este dificilă în comparație cu alte tipuri de obligații, deoarece mijloacele obișnuite de plată aici pot fi folosite doar ca valoare de decontare condiționată. Fiecare dintre contrapărți oferă drept compensație un produs, al cărui cost trebuie să respecte principiul echivalenței.
În plus, ca și termenii contractului, este necesar să se evidențieze termenul și condițiile de export/import pentru a exclude opțiunea creditării ascunse, precum și procedura de satisfacere a creanțelor în caz de neexecutare sau executare necorespunzătoare. de către părți a termenilor contractului.
1. Conceptul de acord de cadou
Contractul de închiriere este cunoscut încă din Evul Mediu. Literatura de specialitate indică două motive pentru apariția unui contract de rentă în legislația europeană. Ca primul motiv care a dus la apariția chiriei (chiriei), celebrul civilist francez L.J. Morandier a numit lipsa de numerar. El a scris că „un proprietar care dorea să-și vândă imobilul i-a fost mai ușor să găsească un dobânditor care dorea să-i plătească o chirie veșnică decât unul care ar fi de acord să plătească suma capitalului, pentru că nu exista abundență de numerar”. L.J. Morandier a văzut un alt motiv pentru apariția chiriei în faptul că „biserica, precum și legislația seculară, interziceau împrumuturile purtătoare de dobândă, care erau catalogate drept cămătarie”. În opinia sa, „aceasta era o interdicție restrictivă, iar oamenii erau sofisticați în a o eluda. În special, au folosit un contract de rentă pentru aceasta. Împrumutatul care a primit suma de capital nu și-a asumat obligația de a plăti dobânda pentru această sumă și de a returna aceasta, ci o obligație nedeterminată de a plăti o anuitate creditorului.”
Instituția contractuală a chiriei, consacrată în normele Ch. 33 din Codul civil, este nou pentru dreptul civil rus. Acest institut a lipsit în legislația civilă pre-revoluționară, deși era cunoscut științei ruse a dreptului civil. Cunoscutul civilist rus KP Pobedonostsev a scris că „legislația noastră nu are o categorie specială pentru un contract de rentă și nu o menționează. Cu toate acestea, conform regulii generale din 1528 și 1530, Art. Zak. Gr., este de asemenea, este posibil ca noi să încheiem un astfel de acord: „. Cu puțin timp înainte de Revoluția din octombrie, a existat o încercare de a legifera instituirea unui contract de rentă. În proiectul de carte V din Codul civil, introdus la 14 octombrie 1913 în Duma de Stat, Ch. XIX a fost numit „Venitul pe viață (chiria) și întreținerea pe tot parcursul vieții”. Este interesant de remarcat faptul că proiectul Codului civil a oferit definiții ale unui acord privind venitul pe viață (chiria) (articolul 1100) și varietatea acestuia - un acord privind întreținerea pe viață, în timp ce conceptul de anuitate permanentă, cunoscut de legislația rusă modernă, era absent. .
În Codul civil al RSFSR din 1922, precum și în alte acte de legislație civilă din acea vreme, nu existau modele contractuale precum un contract de rentă din motive ideologice care nu permiteau deloc nicio cămătă. Totodată, deja în anii NEP au existat numeroase cazuri de încheiere de contracte de vânzare a clădirilor de locuit cu condiția asigurării vânzătorului cu întreținere pe viață. Astfel de acorduri au fost luate în considerare în mod repetat de către instanțe. În același timp, orientarea instanțelor este ușor de ghicit din explicația departamentului NKJ N 1103 din 12 octombrie 1923, în care, în ceea ce privește transferul clădirilor de locuit sub punerea la dispoziție a persoanelor aflate în întreținere către vânzător de către cumpărător, se s-a spus că fie această tranzacție este prefăcută și acoperă donația efectivă, fie este vădit neprofitabilă pentru una dintre părți și ne face să suspectăm un element cămătar. Includerea în prețul casei vândute a obligației cumpărătorului de a întreține (hrăni) vânzătorul până la decesul acestuia din urmă sau de a-i pune la dispoziție un spațiu gratuit pentru aceeași perioadă nedeterminată, în primul rând, privează elementul preț de orice acuratețea și certitudinea, iar din această parte pot fi considerate contradictorii art. 180 din Codul civil al RSFSR din 1922, în al doilea rând, introduce în sfera dreptului civil un element de securitate socială cu totul neobișnuit pentru aceasta. Totodată, Curtea Supremă a RSFSR a afirmat că, pe baza condițiilor economice cotidiene ale perioadei în care se trăiește, instanțele trebuie să recunoască astfel de tranzacții, în special în mediul rural, ca fiind valabile în unele cazuri, întrucât încetarea lor ar fi dăunează celei mai slabe părți, care este vânzătorul.
În timpul Marelui Război Patriotic și după acesta, în condițiile sărăcirii unei părți semnificative a populației, practica judiciară s-a confruntat din nou cu necesitatea soluționării litigiilor izvorâte din contractele de înstrăinare a clădirilor de locuit cu condiția asigurării vânzătorului cu viață. întreținere. O situație socio-economică diferită de cea existentă în timpul NEP a determinat mulți savanți să caute o justificare teoretică pentru recunoașterea acestor acorduri ca fiind valabile. Argumentele lor au fost concentrate după cum urmează:
a) în legislația civilă a RSFSR nu există o listă exhaustivă a tuturor tipurilor de contracte, iar absența în Codul civil al RSFSR a unei mențiuni a unui anumit contract nu înseamnă nulitatea acestuia;
b) un contract de vânzare a unui imobil de locuit sub condiția întreținerii pe viață liberă - acesta este un tip de contract plătit nenumit: are și un preț sub formă de echivalent natural. Eforturile oamenilor de știință nu au fost în zadar. Ținând cont de opinia acestora, precum și de nevoile sociale stabilite în mod obiectiv, la adoptarea Codului civil al RSFSR din 1964, a fost admisă posibilitatea relațiilor de chirie, deși într-o zonă foarte restrânsă. Fixarea în art. 253-254 din acest Cod din norma privind un contract de vânzare a unei clădiri rezidențiale cu condiția de întreținere pe viață a vânzătorului, legiuitorul sovietic nu a făcut compromisuri cu privire la principiile ideologice și a permis astfel de relații numai în cazurile de înstrăinare a locuințelor individuale. clădiri de către cetățeni cu handicap către alți cetățeni care își asumă responsabilitatea pentru întreținerea pe tot parcursul vieții a persoanelor cu dizabilități. Tranziția Rusiei la relațiile de piață a predeterminat apariția în cea mai recentă legislație civilă a instituției unui contract de rentă.
2. Conceptul de contract de rentă
În baza unui contract de închiriere, o parte (beneficiarul chiriei) transferă proprietatea celeilalte părți (plătitorul chiriei), iar plătitorul chiriei se obligă, în schimbul proprietății primite, să plătească periodic beneficiarului chiria sub forma unui anumit sumă de bani sau asigura fonduri pentru întreţinerea acesteia sub altă formă.1 art. 583 C. civ.).
În cadrul unui contract de rentă se permite stabilirea obligației de plată a chiriei pe termen nedeterminat (rentă permanentă) sau pe viață a beneficiarului rentei (rentă viageră) (alin. 2 al articolului 583 din Codul civil). Părțile la contractul de închiriere sunt:
a) beneficiar de chirie (creditor de chirie) - persoană care își transferă proprietatea în proprietatea altei persoane pentru a primi venituri (chirie) de la aceasta din urmă pe o perioadă lungă de timp;
b) plătitor de chirie (debitor chirie) - persoană obligată în schimbul bunului primit în proprietate să plătească venituri (chirie) persoanei care l-a cedat pe o perioadă lungă de timp.
În virtutea însăși a naturii acestor contracte, numai cetățenii pot fi beneficiari ai unei rente într-un contract de rentă viageră și varietatea acestuia - un acord de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere. La paragraful 1 al art. 589 C. civ. prevede că numai cetățenii, precum și organizațiile nonprofit, pot fi beneficiari de chirie permanentă, dacă aceasta nu contravine legii și corespunde scopurilor activității lor. Beneficiarul chiriei poate să nu coincidă cu persoana care transferă proprietatea împotriva plății chiriei. De exemplu, o rentă viageră poate fi stabilită de către un cetățean în favoarea altui cetățean sau grup de cetățeni (clauzele 1, 2 ale art. 596 C. civ.).
Plătitori de chirie (debitori de chirie) pot fi orice cetățean și persoană juridică, atât comercială, cât și necomercială, interesată să achiziționeze bunuri oferite de beneficiarul chiriei și capabile să îndeplinească cerințele impuse de lege cu privire la conținutul contractului de închiriere și asigurarea platii acestuia. O astfel de abilitate este o proprietate a ordinului propriu-zis și este determinată în perioada încheierii unui acord cu un anumit subiect. În același timp, această capacitate poate fi determinată și de criterii legale (de exemplu, în cazurile în care statutul unei persoane juridice interzice posibilitatea încheierii contractelor de rentă).
Obiectul contractului de închiriere este definit la paragraful 1 al art. 583 din Codul civil ca „proprietate”. Numai obiectul unui contract de rentă cu condiția întreținerii pe viață cu o întreținere, care a declarat imobil, este denumit cu precizie (alin. 1 al art. 601 C. civ.).
În sensul exact al paragrafului 1 al art. 583 C. civ., beneficiarul chiriei transferă proprietatea plătitorului chiriei. Întrucât obiectul de proprietate nu poate fi decât un lucru individual definit, obiectul unui contract de rentă pot fi lucruri (atât mobile, cât și imobile), numerar și titluri de valoare. Banii fără numerar, care prin natura lor nu sunt lucruri, ci creanțe, „titluri de valoare necertificate”, care reprezintă un mod special de fixare a drepturilor, precum și alte drepturi de proprietate, nu pot fi obiecte ale drepturilor de proprietate și, în consecință, subiectul a unui contract de rentă. Din același motiv, lucrările, serviciile, informațiile, rezultatele activității intelectuale, inclusiv drepturile exclusive asupra acestora, precum și beneficiile necorporale nu pot face obiectul unui contract de închiriere.
În același timp, nu există obstacole teoretice în calea consacrării în legislație a posibilității de a transfera drepturi de proprietate, informații, rezultate ale activității intelectuale, inclusiv drepturi exclusive asupra acestora, prestarea muncii și prestarea de servicii în același scop contra cost. de chirie. Ca exemplu, putem cita o normă din legislația civilă a Japoniei, care prevede posibilitatea unei rente sub formă de alocație viageră unui cetățean care a lucrat mult timp în favoarea plătitorului. La urma urmei, construirea unui contract de închiriere poate fi modelată fără a indica faptul că proprietatea este transferată în proprietatea plătitorului de chirie. Așa se rezolvă, de exemplu, problema în art. 2367 din Codul civil Quebec, care prevede că un contract de aprobare a unei rente este un contract prin care o persoană se obligă, în mod gratuit sau în schimbul înstrăinării de capital în favoarea sa, să efectueze plăți periodice către o altă persoană, beneficiarul. a rentei, într-o anumită perioadă.
Diferențele de regim juridic al proprietății care pot face obiectul unui contract de închiriere predetermină particularitățile procedurii de transfer (înstrăinare) a unuia sau acelei proprietăți împotriva plății chiriei. Astfel, înstrăinarea plătită a bunurilor imobile cu plata chiriei va impune respectarea regulilor privind procedura de transmitere a bunurilor imobile în temeiul unui contract de vânzare imobil, prevăzute la art. 556 GK; înstrăinarea cu plata chiriei valorilor mobiliare va necesita respectarea prevederilor art. 146 C. civ. privind procedura de transmitere a drepturilor în temeiul unei garanții etc.
În conformitate cu art. 584 C. civ., un contract de închiriere este supus avizului la notar, iar un acord care prevede înstrăinarea bunurilor imobile cu plata chiriei este supus înregistrării de stat. Grevarea pentru chirie trebuie să fie înregistrată în conformitate cu paragraful 6 al art. 12 din Legea privind înregistrarea bunurilor imobiliare ca sarcină a dreptului de proprietate în fișa de evidență a altor restricții în conformitate cu paragraful 59 din Regulile de ținere a Registrului unificat de stat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acesta.
În cazul în care părțile încalcă cerințele de legalizare a contractului de închiriere, un astfel de contract va fi considerat o tranzacție nevalabilă (clauza 1, articolul 165, articolul 584 din Codul civil). În cazul în care acordul privind transferul imobilului în chirie este legalizat, dar nu este supus înregistrării de stat, acesta va fi luat în considerare în temeiul paragrafului 3 al art. 433 Cod civil a unei tranzacții neîncheiate, întrucât art. 584 C. civ. nu conține o indicație a nulității acestuia. Cerințele sporite ale legiuitorului pentru executarea unui contract de rentă sunt menite să garanteze pe cât posibil interesele beneficiarului rentei.
3. Natura juridică a contractului de rentă
Un contract de rentă este un tip independent de contract. Se deosebește de un contract de donație prin aceea că o persoană care a înstrăinat bunuri în proprietatea altuia are dreptul de a cere asigurarea unei satisfacții reciproce - venituri din chirie. Contractul de închiriere diferă de contractele de vânzare și schimb prin natura contraprestației. Cuantumul plăților de chirie datorate beneficiarului este incert, deoarece obligația de plată a chiriei este valabilă fie pe termen nedeterminat (rentă permanentă), fie pe toată durata de viață a beneficiarului (rentă viageră). Prin urmare, contractul de rentă aparține grupului de contracte aleatorii (de risc). Elementul de risc asumat de fiecare dintre părți constă în probabilitatea ca una sau cealaltă contrapartidă să primească de fapt o contrapartidă mai mică decât a oferit el însuși. Caracterul aleatoriu al contractului de rentă este fundamentat în literatura juridică franceză și este consacrat legal de art. 1964 Cod civil francez. În literatura de specialitate au fost exprimate îndoieli cu privire la natura aleatorie a chiriei permanente.
Este posibil să se aplice în mod subsidiar normele privind contractele de vânzare și donație unui contract de rentă, dacă aceasta nu contravine esenței prezentului acord (clauza 2 din art. 585 C. civ.). Aceasta se explică prin faptul că înstrăinarea proprietății cu plata chiriei se poate efectua fie contra cost (după modelul relațiilor de vânzare-cumpărare), fie gratuit (după modelul raporturilor de donație). Acest lucru trebuie avut în vedere atunci când se decide asupra realității sau consensualității unui contract de rentă.
Un contract de rentă este real atunci când se transferă (înstrăinează) bunuri mobile contra plății unei rente către proprietatea plătitorului de rentă cu titlu gratuit, întrucât în aceste cazuri normele cap. 32 din Codul civil privind acordul de donație. Contractul de închiriere este consensual în cazurile în care trecerea bunurilor mobile în proprietatea plătitorului de chirie se efectuează contra cost, întrucât în aceste cazuri normele Ch. 30 din Codul civil privind contractul de vânzare.
Astfel, contractele de închiriere încheiate pentru înstrăinarea bunurilor mobile pot avea un caracter real și consensual, în funcție de faptul că bunul mobil este înstrăinat cu titlu oneros sau gratuit cu plata chiriei.
În consecință, contractele de închiriere pot fi unilaterale sau reciproce. Contractele de închiriere reale, în baza cărora transferul bunurilor mobile se efectuează după modelul unui contract de donație, sunt contracte de închiriere unilaterale și consensuale, în baza cărora transferul bunurilor mobile se efectuează după modelul unei vânzări și cumpărări. acord, sunt reciproce.
În cazul în care imobilul este transferat contra plății chiriei, nu este nevoie să vorbim despre consensualitatea sau realitatea contractului, întrucât forța de lege a contractului de închiriere nu poate avea loc decât odată cu actul de înregistrare de stat. Chiar dacă bunul imobil a fost înstrăinat cu plata chiriei cu titlu gratuit, plătitorul de chirie are dreptul să ceară transferul acestuia, ca în cazul unui transfer plătit. Contractul de închiriere este plătit. Acest lucru se manifestă prin necesitatea plătitorului de a furniza chiria beneficiarului său a plăților de chirie (chirie, venituri din chirie) în schimbul proprietății primite în proprietate. Dreptul de a primi plăți de chirie (chirie, venituri din chirie) ia naștere de la beneficiarul chiriei numai după transferul proprietății pentru plata chiriei. Din același moment, de la plătitorul de chirie ia naștere obligația de plată a chiriei.
4. Protejarea intereselor beneficiarului chiriei
Plata chiriei se poate face sub formă de plăți în numerar (clauza 1 a art. 590, clauza 1 a articolului 597 din Codul civil), precum și sub forma asigurării unei dependențe, inclusiv asigurarea locuinței, hranei, îmbrăcămintei etc. . (Clauza 1, art. 602 din Codul civil). Legea poate stabili cuantumul minim al rentei viagere (clauza 2 din art. 597 C. civ.) și costul minim al sumei totale de întreținere cu o întreținere (clauza 2 din art. 602 C. civ.). Scopul unor astfel de prevederi ale legii este acela de a proteja interesele creditorului de chirie și de a stabili criterii obiective de delimitare a tranzacțiilor de chirie simulate care acoperă alte tranzacții. Indiferent de formă, toate plățile de închiriere trebuie să aibă o valoare monetară adecvată.
Obligația de a plăti chiria este o obligație continuă și este supusă decontării regulate. În legătură cu această lege se stabilesc o serie de reguli privind forma și modalitățile de asigurare a îndeplinirii obligației de plată a chiriei.
În conformitate cu paragraful 2 al art. 587 C. civ., o condiție esențială a unui acord care prevede transferul unei sume de bani sau a altor bunuri mobile contra plată a chiriei este o condiție care stabilește obligația plătitorului de chirie sau asigură o garanție pentru îndeplinirea obligațiilor sale. să plătească chirie (însemnând orice modalități prevăzute de lege sau de contract pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor: gaj, reținerea bunurilor debitorului, garanție, garanție bancară, depozit etc.), sau asigurarea conform regulilor art. 932 C. civ. în favoarea beneficiarului rentei, riscul răspunderii pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare de către plătitorul rentei a obligațiilor de plată a acesteia. În cazul în care plătitorul de chirie nu își îndeplinește aceste obligații, precum și în cazul pierderii garanției sau al deteriorării condițiilor acesteia din cauza unor împrejurări pentru care beneficiarul chiriei nu este responsabil, acesta din urmă are dreptul de a rezilia contractul și de a cere compensarea pierderilor (clauza 2 din art. 587 C. civ.). Atunci când un teren sau un alt bun imobil este transferat pentru plata chiriei, beneficiarul chiriei, în vederea asigurării obligațiilor plătitorului de chirie, dobândește dreptul de gaj asupra acestui imobil. De aici rezultă că înstrăinarea bunurilor imobile împovărate cu chirie este posibilă numai cu acordul beneficiarului plăților de chirie în calitate de gaj. Un asemenea drept de gaj, care a luat naștere în virtutea unei indicații de lege, este păstrat prin dreptul succesorală atunci când plătitorul de chirie înstrăinează bunuri imobile cedate pentru plata chiriei.
Renta viageră poate fi stabilită pentru perioada de viață a cetățeanului care transferă proprietatea contra plății chiriei, sau pentru perioada de viață a altui cetățean indicată de acesta. O rentă viageră poate fi stabilită în favoarea mai multor cetățeni ale căror cote în dreptul de a primi o rentă sunt considerate egale, dacă nu se prevede altfel printr-un contract de rentă viageră. Totodată, în cazul decesului unuia dintre beneficiarii rentei, cota sa din dreptul de a primi rentă trece către beneficiarii rentei care i-au supraviețuit, cu excepția cazului în care contractul de rentă viageră nu prevede altfel, iar în în cazul decesului ultimului beneficiar al rentei, obligația de plată a rentei încetează (alin. 2 al articolului 596 din Codul civil). În cazul în care renta viageră este stabilită pentru perioada de viață a altui cetățean, indicată de persoana care a transferat proprietatea contra plată a chiriei, iar cetățeanul în favoarea căruia s-a încheiat contractul de rentă a decedat până la acest moment, o astfel de convenție este nulă ca constituire a unei rente viagere în favoarea cetăţeanului decedat până la momentul încheierii acesteia . Aici este interesant de observat că Codul civil francez recunoaște ca nul de drept un contract de rentă viageră încheiat „în favoarea unei persoane afectate de o boală din care această persoană a murit în cel mult 20 de zile de la data încheierii contractului. " Această prevedere este un mijloc de combatere a abuzurilor în utilizarea contractelor de închiriere în scopuri nepotrivite.
Forma de plată a unei rente viagere nu poate fi decât o sumă de bani plătită periodic beneficiarului rentei pe tot parcursul vieții sale. Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, renta viageră se plătește la sfârșitul fiecărei luni calendaristice. În caz contrar, contractul de rentă viageră poate prevedea că plățile chiriei se fac în avans pentru o anumită perioadă de timp. Mărimea rentei viagere este determinată de părțile din contract. Totodată, pe lună, trebuie să fie cel puțin salariul minim stabilit de lege. Odată cu majorarea salariului minim stabilit de lege, mărimea rentei viagere este supusă unei majorări proporționale (art. 597 C. civ.).
Contractul de anuitate este o afacere pe termen determinat. Obligațiile generate de aceasta pot fi reziliate de către plătitorul de chirie numai în mod general. Din această cauză, nici măcar pierderea accidentală sau deteriorarea accidentală a proprietății transferate în cadrul plății rentei viageră nu îl scutește pe plătitorul de chirie de obligația de a o plăti în condițiile prevăzute în contractul de rentă viageră (articolul 600 din Codul civil).
Spre deosebire de plătitorul de rentă, beneficiarul rentei are dreptul de a rezilia obligațiile din contractul de rentă. Astfel, în cazul unei încălcări substanțiale a contractului de rentă viageră de către plătitorul său, beneficiarul rentei are dreptul de a cere plătitorului să răscumpere rentă în condițiile prevăzute la art. 594 din Codul civil, sau rezilierea contractului și compensarea pierderilor. În plus, în cazul în care un apartament, o clădire de locuit sau o altă proprietate este înstrăinată cu titlu gratuit cu plata unei rente viagere, beneficiarul chiriei are dreptul, în cazul încălcării materiale a contractului de către plătitorul chiriei, să cere restituirea acestei proprietăți, compensând valoarea acestuia cu prețul de răscumpărare al chiriei (articolul 599 din Codul civil).
7. Contract de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere
În baza unui contract de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere, beneficiarul chiriei - un cetățean transferă locuința, apartamentul, terenul sau alte bunuri imobiliare care îi aparțin în proprietatea plătitorului de chirie, care se obligă să asigure întreținerea vieții persoanei aflate în întreținere. a cetățeanului și (sau) a terței persoane indicate de acesta (p. 1 art. 601 Cod civil).
Când se face distincția între renta viageră și întreținerea vieții cu o persoană aflată în întreținere, în mod tradițional se evidențiază două diferențe semnificative. În primul rând, orice proprietate poate face obiectul unui contract de rentă viageră, în timp ce numai bunurile imobiliare pot face obiectul unui contract de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere. În al doilea rând, într-un contract de rentă viageră, este permisă doar forma bănească de plată a chiriei, iar într-un contract de rentă viageră cu o persoană aflată în întreținere, renta este prezentată sub forma satisfacerii nevoilor beneficiarului chiriei în locuințe, hrană, îmbrăcăminte, iar dacă este necesar din cauza stării sale de sănătate, tot în îngrijire.în spatele lui. Acordul poate prevedea și plata de către plătitor a chiriei și a serviciilor rituale. Doar prin excepție, un acord privind întreținerea vieții cu o persoană aflată în întreținere poate prevedea posibilitatea înlocuirii acordării de întreținere în natură cu plata unor plăți periodice în bani pe durata vieții unui cetățean (articolul 603 din Codul civil). În plus, spre deosebire de un contract de rentă viageră, într-un contract de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere, totalul indemnizației lunare trebuie să fie de cel puțin două salarii minime stabilite prin lege (clauza 2 din art. 602 C. civ.).
Însă principala trăsătură de distincție între contractele luate în considerare este natura specială a relației dintre beneficiarul rentei și persoana care asigură întreținerea vieții și dependența. Acest caracter deosebit se datorează naturii sociale și scopului contractului de întreținere a vieții cu persoanele aflate în întreținere. De exemplu, nevoia de îngrijire poate apărea după încheierea contractului. Dar de îndată ce apare, devine îndatorirea plătitorului de rentă și trebuie efectuată ținând cont de împrejurările și cerințele prezentate de obicei. Prin urmare, atunci când soluționează un litigiu între părți cu privire la cuantumul pensiei de întreținere care este sau ar trebui să fie acordată unui cetățean, instanța trebuie să se ghideze după principiile bunei-credințe și al rezonabilității (paragraful 3 al articolului 602).
Faptul că un cetățean este întreținut de un plătitor de chirie pe viață, care asigură cetățeanului dependență, locuință și îngrijire, presupune existența unei relații personale de încredere între ei. Ca urmare, violența morală, o atitudine proastă, jignitoare a plătitorului de chirie față de cetățean - beneficiarul chiriei, care este dependent material de acesta, ar trebui considerate ca o încălcare semnificativă de către plătitorul de chirie a obligațiilor sale, dând Beneficiarul chiriei are dreptul de a cere restituirea imobilului cedat pentru a-i asigura întreținerea vieții, sau plata prețului de răscumpărare către acesta în condițiile stabilite de lege (art. 594 din Codul civil).
Interesele cetăţeanului-beneficiar al chiriei sunt garantate în diverse moduri. În primul rând, plătitorul de chirie - proprietarul bunurilor imobile dobândite în temeiul prezentului contract - are dreptul de a înstrăina, gaj sau greva în alt mod un astfel de bun numai cu acordul prealabil al beneficiarului chiriei (articolul 604 din Codul civil). Aceasta nu este atât o consecință a caracterului de încredere al relației dintre părțile la contractul de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere, cât mai degrabă faptul că cetățeanul-beneficiar al chiriei are un drept de gaj asupra bunurilor imobiliare (paragraful 1 din articolul 587 din Codul civil). În al doilea rând, plătitorul de rentă este obligat să ia măsurile necesare pentru a se asigura că în perioada acordării întreținerii vieții unei persoane aflate în întreținere, folosirea bunului menționat să nu conducă la scăderea valorii acestui bun.
În cazurile în care cetățeanului-beneficiar al chiriei, în conformitate cu termenii contractului în cauză, i se acordă dreptul de a locui într-o anumită zonă rezidențială, aceasta are caracter de proprietate și se păstrează atunci când proprietatea rezidențială este înstrăinată în proprietatea unui terț. În cazul în care dreptul de folosință a spațiilor de locuit este acordat unui cetățean într-un imobil rezidențial cesionat de el însuși spre închiriere, atunci, pe lângă dreptul real de folosință specificat, de a folosi spațiile de locuit, în temeiul legii (clauza 1 a articolului 587 din Codul civil). ), el are și dreptul de gaj (ipotecă), care este grevare juridică proprie a imobilului rezidențial cedat în chirie.
Regulile privind renta viageră se aplică contractului de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere, de exemplu, cum ar fi regulile privind momentul plății părții bănești a persoanei aflate în întreținere, cu privire la consecințele pierderii accidentale a obiectului anuității, etc. (Clauza 2, art. 601 din Codul civil).
Acordurile de cadou și troc, fiind tranzacții civile, au plusurile și minusurile lor. Destul de des, se recurge la acestea atunci când este necesară oficializarea înstrăinării imobilelor. Utilizarea unuia sau altuia va depinde direct de circumstanțele specifice și de relația dintre donator și donatar. Avantajele și dezavantajele unui acord de donație Reglementarea donației este realizată de Ch. 32 din Codul civil al Federației Ruse (CC RF). Este înțeles, de regulă, ca un transfer gratuit al unui lucru în proprietate de la o persoană la alta (articolul 572 din Codul civil al Federației Ruse). Dăruirea are caracteristici specifice, drept urmare are anumite laturi pozitive și negative în aplicarea sa. Beneficiile utilizării donațiilor includ:
De exemplu, pentru un autovehicul, este necesar să se precizeze datele titlului, marca, modelul mașinii, anul de fabricație, culoarea, numărul de înmatriculare și costul. De aici rezultă că un act de cadou presupune transferul nu numai a unui autoturism, ci și a tuturor documentelor necesare.
Important
După tranzacție, vânzătorul trebuie să plătească impozit pe venitul personal de 13%. În unele cazuri, puteți reduce valoarea impozitului:
Venitul din exploatare s-a ridicat la 0 ruble. Prin urmare, avem tot dreptul să ne adresam la fisc și să oferim două contracte pentru o mașină (unul pentru cumpărare, al doilea pentru vânzare).
Setul de documente necesar pentru un acord de donație
Pachetul de documente colectat este transferat autorităților Rosreestr pentru înregistrarea transferului drepturilor de proprietate către o persoană nouă.
Fapta este făcută - nu mai sunt taxe!
E bine să joci după reguli!
Dacă ambele părți sunt de acord cu acest lucru (adică semnează documentul), atunci astfel de condiții vor intra în vigoare. În ceea ce privește acordul de donație, există mult mai multe motive pentru rezilierea acestuia. În același timp, atât donatorul însuși, cât și rudele sale (după deces) pot revoca efectul tranzacției, dacă se găsesc temeiuri întemeiate pentru aceasta. Cand preferi? Pentru a determina oportunitatea încheierii unei anumite tranzacții, este necesar în primul rând să se ia în considerare între cine are loc.
Atenţie
În funcție de părțile implicate, atât vânzarea apartamentului, cât și donația pot avea avantaje. Dacă o tranzacție este încheiată între străini și scopul ei principal este de a obține un profit, atunci alegerea este fără ambiguitate - executarea unui contract de vânzare.
Autoritățile locale trebuie să rezilieze aceste contracte și să încheie altele noi în termen de zece zile. Documente pentru schimbul aferent de apartamente Contractul de schimb este principalul lucru în această procedură.
Dar, pe lângă aceasta, trebuie să pregătiți și alte documente pentru depunerea la organele administrative locale:
Pe langa toate aceste documente, trebuie sa ai cu tine si chitante de plata pentru operatiunile efectuate.
Aceeași schemă de schimb, doar între străini, este concepută pentru a fi constatată în diferența de cost al spațiului de locuit. Acest tip de schimb este mai fiabil, dar, în același timp, vor fi suportate costuri considerabile.
Codul Fiscal al Federației Ruse (TC RF) spune că suma de bani primită ca urmare a vânzării spațiului rezidențial, care a fost deținut de cineva timp de cel mult trei ani, este venit impozabil. Colectarea impozitelor presupune treisprezece la sută din valoarea costului spațiului de locuit.
Dacă costul apartamentului nu depășește un milion de ruble, taxa nu este plătită. Desființarea taxei prevede și cazul în care locuința este deținută timp de cel mult trei ani, plus prețul acesteia nu depășește un milion.
Înainte de a lua o decizie asupra unei astfel de decizii, este necesar să se țină cont de decizia soțului/soției în această problemă.
Dacă le comparăm atractivitatea pe baza argumentelor pro și contra pe care le-am enumerat, atunci putem face un fel de rating: cea mai puțin acceptabilă opțiune este cumpărarea și vânzarea, cu atât mai de preferat, dar și nedorită, este moștenirea. Ei bine, liderul paradei este o donație. Cu toate acestea, experții notează că, în viitorul apropiat, acordul de donație își poate pierde „tricoul galben de lider”.
Acesta va fi înlocuit cu un contract de rentă, care este un fel de compilare a tuturor opțiunilor enumerate. „Contractul de închiriere prevede o tranzacție de vânzare a unui apartament în anumite condiții care împovărează cumpărătorul, conform căreia cumpărătorul se obligă să întrețină vânzătorul până la sfârșitul vieții, iar fostul proprietar își va păstra dreptul de a locui în aceasta. apartament până la moartea lui”, explică Olga Rykova. Acest acord trebuie semnat sub formă notarială.
Întrebarea dacă există privilegii pentru rudele care doresc să facă schimb de spațiu de locuit este populară. Dar în prezent, un schimb de locuințe aferent necesită aceleași documente și certificate ca și în schimbul dintre străini.
Avocații declară faptul că sunt adesea abordați cu chestiunea schimbului de apartamente. Pentru a colecta toate documentele necesare pentru schimbul de locuințe între rude, trebuie să țineți cont de o serie de factori. Legislația Rusiei nu evidențiază un astfel de „schimb de rudenie”. Codul de locuințe al Federației Ruse nu prevede, de asemenea, acest tip de schimb. Există o diferență semnificativă între schimbul de apartamente privatizate și neprivatizate. Ele reprezintă diferite caracteristici juridice.
Concluzie La final, trebuie reținute următoarele informații:
Întrebare - Răspuns Este necesară întocmirea unui act de acceptare și transmitere a unui teren în baza unui acord de donație? Întocmirea unui astfel de act nu este obligatorie pentru acest tip de tranzacții. Este necesar să se indice valoarea de inventar în contractul de schimb de apartamente? Costul obiectelor este determinat de acordul părților (puteți specifica atât valoarea de piață, cât și valoarea de inventar).
Este aproape imposibil să contestați contractul de vânzare-cumpărare, deoarece este o tranzacție egală - cumpărătorul primește un apartament, vânzătorul primește bani pentru el.
Un astfel de bun se dobândește în comun și se împarte în mod egal între soți.
Această situație poate strica în mod semnificativ afacerea, deoarece nimeni nu vrea să trăiască cu străini.
Info
Codul civil al Federației Ruse), o cerință obligatorie este proprietarul proprietății a 2 părți, care acționează simultan ca vânzător și cumpărător. Drepturile și obligațiile părților Lista este restrânsă Lista este largă Precizarea prețului Necesar pentru o formă notarială a tranzacției, precum și în scopuri fiscale Obligatoriu (pentru a stabili echivalența obiectelor de schimb, iar în caz contrar - stabilirea cuantumului plății suplimentare) Stabilirea răspunderii pentru neîndeplinirea (executarea necorespunzătoare) a obligațiilor din contract Nu Da Disponibilitatea înregistrării de stat Obligatoriu Momentul transferului dreptului de proprietate Momentul înregistrării de stat, care se realizează de către Oficiul Rosreestr pentru subiectul Federației Ruse în modul stabilit de Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997
