Fac excepție contribuțiile pentru reparații majore. Deci, atunci când proprietatea imobilelor dintr-o clădire de apartamente este transferată noului proprietar, obligația proprietarului anterior de a plăti cheltuielile pentru revizuirea proprietății comune din clădirea de apartamente, inclusiv obligația neîndeplinită de proprietarul anterior să plătească contribuții pentru revizie, este transferat noului proprietar, cu excepția cazurilor în care proprietarul anterior al incintei este Federația Rusă, o entitate constitutivă a Federației Ruse sau o municipalitate (entitate publică) (p.
3 linguri. 158 LCD RF).
Din păcate, nu toți cetățenii plătesc cu bună-credință pentru locuința și serviciile comunale furnizate și pentru munca efectuată pentru întreținerea și repararea bunurilor comune dintr-o clădire de apartamente. Această problemă se aplică în mod egal companiilor de administrare, HOA-urilor și cooperativelor de locuințe. Practica arată că chiar și o mică datorie a proprietarului față de HOA duce la pierderi semnificative, deoarece parteneriatul este o organizație non-profit și singura sursă de venit este adesea plata proprietarilor pentru locuință. Între timp, pentru organizațiile care furnizează resurse, nu contează dacă abonatul lor este o organizație comercială și solicită în mod legal plăți în baza acordurilor de furnizare a resurselor, precum și o penalitate pentru întârzierea efectuării plății.
Să ne întoarcem la situația în care restanțele la plata locuinței au apărut înainte de dobândirea dreptului de proprietate asupra locuinței. Cu alte cuvinte, proprietarul anterior a vândut, a donat, a făcut o altă afacere cu apartamentul, fără a plăti datoria către organizația administratoare.
Cea mai ușoară cale de ieșire, la care recurg adesea organizațiile de management, este să solicite plata datoriei de la noul proprietar. Emoțiile celor din urmă sunt destul de înțelese: se îndoiește dacă ar trebui să plătească pentru servicii pe care nu le-a consumat?
<1>.
<2>
M.A. Purgin
Consilier juridic
NP "Asociația Asociațiilor de Proprietari de Nijni Novgorod"
Din momentul în care apar dreptul de proprietate asupra spațiilor rezidențiale, proprietarul localului are obligația de a plăti pentru astfel de spații și utilități (clauza 5 a părții 2 a articolului 153 din RF LC; clauza 1 a articolului 131 din Codul civil al Federația Rusă).
În același timp, plata pentru locuințe și utilități include (părțile 2, 4, articolul 154 din Codul locuințelor RF):
Ca regulă generală, noul proprietar al apartamentului nu este responsabil pentru datoriile celei anterioare, deoarece obligația de a plăti locuințe și utilități revine fiecărui proprietar (articolul 210 din Codul civil al Federației Ruse).
Fac excepție contribuțiile pentru reparații majore. Deci, atunci când proprietatea imobilelor dintr-o clădire de apartamente este transferată noului proprietar, obligația proprietarului anterior de a plăti cheltuielile pentru revizuirea proprietății comune din clădirea de apartamente, inclusiv obligația neîndeplinită de proprietarul anterior să plătească contribuții pentru revizie, este transferat noului proprietar, cu excepția cazurilor în care proprietarul anterior al sediului este Federația Rusă, o entitate constitutivă a Federației Ruse sau o municipalitate (entitate publică) (partea 3 a articolului 158 din RF LC).
Notă: Dacă ați achitat (total sau parțial) restanțele în contribuții pentru revizuirea proprietarului anterior al învățământului public, aveți dreptul de a solicita o recalculare și rambursarea banilor plătiți sau compensarea acestora cu viitorul plăți (Scrisoarea Ministerului Construcțiilor din Rusia din 09.01.2017 N 31284-ACh / 06).
Obligațiile proprietarului anterior de a plăti pentru utilități pot fi transferate noului proprietar numai printr-o tranzacție de transfer de datorii. Această tranzacție necesită exprimarea voinței noului proprietar și nu poate fi finalizată fără acesta (clauzele 1, 2, articolul 391 din Codul civil al Federației Ruse).
În acest sens, dacă proprietarul anterior are încă o datorie pe facturile de utilități, este indicat să indicați în contractul de cumpărare și vânzare a apartamentului și în certificatul de acceptare că această datorie nu este transferată cumpărătorului.
Dacă există cerințe de plată a restanțelor facturilor de utilități pentru apartament, vă recomandăm să respectați următorul algoritm.
Solicitați un certificat din Regatul Unit, HOA sau ZhK despre starea datoriilor pentru utilități
Certificatul poate fi solicitat independent din Marea Britanie, HOA sau LCD sau puteți solicita proprietarului anterior să îl trimită.
În cazul în care MC, HOA sau ZhK au început să administreze casa mai târziu de data înregistrării dreptului de proprietate al vânzătorului, ar trebui să solicitați certificate privind starea datoriei de la organizațiile anterioare responsabile cu furnizarea de utilități.
Este recomandabil să anunțați în scris organizația responsabilă pentru furnizarea de utilități cu privire la schimbarea proprietarului imobilului (apartament), atașând o copie a contractului de vânzare cumpărare și un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate.
Pasul 3. Notificați fostul proprietar cu privire la creanțele împotriva dvs. pentru a rambursa datoria
Dacă nu ați contactat încă proprietarul anterior, anunțați-l cu privire la prezentarea cererilor împotriva dvs. pentru plata facturilor de utilități pentru perioada în care nu erați proprietar. Poate că își va achita datoria în mod voluntar.
Preparat pe baza materialului
Candidat la științe juridice Gracheva N.A.
Contabilitatea și controlul creanțelor, impactul asupra neplătitorilor, colectarea judiciară a datoriilor - aceasta este rutina organizațiilor de management și a HOA-urilor. Astăzi vom analiza situația în care proprietarul, fără a achita datoria către contractantul de locuințe și servicii comunale, și-a vândut sediul. Este posibil să colectăm datorii de la noii proprietari? Cum să-l acuzăm pe proprietarul anterior?
Pentru a răspunde la această întrebare, există două opțiuni de luat în considerare:
Nu este un secret că prima situație este mult mai frecventă. În absența unei clauze din acordul privind transferul unui apartament privind plata restanțelor pentru locuințe și plăți comunale de către noul proprietar (cumpărător, donatar, acționar), acesta din urmă nu este obligat să plătească datoria care s-a format înainte intrarea sa în proprietate.
În conformitate cu art. 210 din Codul civil al Federației Ruse, sarcina întreținerii proprietății este suportată de proprietarul acesteia. Conform art. 153 din Codul locuințelor al Federației Ruse, obligația de a plăti spațiile rezidențiale și utilitățile provine de la proprietarul spațiilor rezidențiale din momentul în care apare dreptul de proprietate. În virtutea alin. 2 al art. 8 din Codul civil al Federației Ruse, drepturile asupra proprietății supuse înregistrării de stat apar din momentul înregistrării drepturilor corespunzătoare asupra acesteia, cu excepția cazului în care legea prevede altfel. Drepturile asupra bunurilor imobile (cărora le aparține apartamentul) sunt supuse înregistrării de stat (clauza 1 a articolului 131 din Codul civil al Federației Ruse).
Astfel, obligația de a plăti locuința și serviciile comunale furnizate în legătură cu apartamentul achiziționat apare după înregistrarea transferului de proprietate către noul proprietar. Până în acel moment, proprietarul anterior al apartamentului este obligat să plătească pentru servicii.
În cazul în care organizația de administrare a trimis o factură noului proprietar pentru a plăti datoria proprietarului anterior, proprietarul legal poate fi sfătuit să informeze organizația de gestionare cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra locuinței și să ceară să nu mai facă cereri de rambursare a datoria. Această cerere ar trebui să fie însoțită de copii ale contractului de vânzare și ale certificatului de înregistrare de stat a drepturilor, precum și de citiri ale contorului, certificate de către organizațiile relevante, înregistrate la momentul preluării apartamentului.
La rândul său, organizația de administrare are dreptul de a solicita instanței o cerere împotriva fostului proprietar pentru încasarea restanțelor în plăți obligatorii (organizația de administrare - pe baza unui acord de administrare încheiat cu proprietarul anterior sau pe baza faptului consumului de servicii; Cooperativă de locuințe și HOA - datorită obligației, definită în carta și clauza 8 a articolului 138 din LC RF, ca persoană obligată să reprezinte interesele legitime ale proprietarilor de spații în un bloc de apartamente, inclusiv în relațiile cu terți).
Pentru a merge în instanță, trebuie să întocmiți o declarație de creanță, atașând o chitanță pentru plata taxei de stat și documente care să confirme baza și valoarea încasării.
Mărimea taxei de stat este calculată în conformitate cu paragrafele. 1 p. 1 al art. 333.19 din Codul fiscal al Federației Ruse și depinde de prețul creanței. Deci, la colectarea datoriilor, a căror sumă nu depășește 10.000 de ruble., Taxa de stat este calculată ca 4% din costul creanței, dar nu mai puțin de 200 de ruble. În cazul în care costul creanței este cuprins între 10,001 și 50,000 ruble, taxa de stat va fi de 400 ruble. plus 3% din suma datorată peste 10.000 de ruble. Declarația de creanță este depusă la un magistrat la un preț de revendicare de până la 100.000 de ruble, peste 100.000 de ruble. - la instanța de district.
La ședință, reclamantul (organizația de conducere, HOA, cooperativa de locuințe) va trebui să confirme următoarele fapte.
În primul rând, valoarea datoriei rezultate. Pentru aceasta, trebuie întocmit un calcul detaliat al sumei datoriei, luând în considerare tarifele existente și citirile dispozitivelor de măsurare.
În al doilea rând, mărimea tarifului pentru întreținere și reparații.
Spre deosebire de tarifele pentru utilități (stabilite de organismul de reglementare), suma plății pentru întreținerea și repararea proprietății comune a unui bloc de apartamente este determinată de proprietarii localurilor dintr-o astfel de casă sau de membrii HOA, dacă casa este administrat de HOA (clauzele 7, 8, articolul 156 din RF LC). Și numai dacă proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente la adunarea generală nu au decis să stabilească suma plății pentru întreținerea și repararea unui spațiu rezidențial, această sumă este stabilită de guvernul local. Astfel, este necesar un protocol al adunării generale a proprietarilor clădirilor unui bloc de apartamente sau al unei adunări generale a membrilor HOA.
În al treilea rând, prezența sau absența unui acord cu proprietarul. Reamintim că, dacă o casă este administrată de un HOA, este obligată să încheie un acord pentru întreținerea și repararea proprietății comune a unui bloc de apartamente și furnizarea de utilități cu un proprietar care nu este membru HOA și un acord pentru furnizarea de utilități cu fiecare membru HOA. Atunci când întreține o casă de către o societate de administrare, este necesar un contract de administrare; în absența unui astfel de acord, societatea de administrare va trebui să demonstreze faptul că efectuează munca și prestează servicii prin furnizarea diferitelor tipuri de acte de muncă efectuate, contracte pentru furnizarea de servicii etc.<1>.
<1>A se vedea articolul „În cazul în care organizația de management nu are un acord cu proprietarul spațiilor nerezidențiale”, nr. 3, 2009.
Nu trebuie să uităm de confirmarea obligatorie a autorității reprezentantului organizației. Acesta poate fi un protocol privind alegerea președintelui pentru cooperativele de locuințe și asociațiile de proprietari sau o împuternicire din partea organizației de gestionare.
În plus, termenul de prescripție pentru cererile de încasare a datoriilor, dar plățile obligatorii și plata serviciilor prestate este de trei ani (articolul 196 din Codul civil al Federației Ruse).
Trebuie remarcat faptul că organizația de administrare nu are modalități legale de a influența încheierea unei tranzacții cu un spațiu rezidențial în prezența restanțelor în plata serviciilor de locuințe și comunale, deoarece relațiile privind vânzarea (sau altă formă de înstrăinare) a unui apartament apar între proprietar și dobânditor, iar relațiile privind datoria - între proprietar și organizația de gestionare.
În conformitate cu clauza 4 din Instrucțiunea privind procedura de înregistrare de stat a contractelor de vânzare și transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale<2>pentru înregistrarea de stat a unui contract de vânzare în conformitate cu art. Artă. 16 și 17 din Legea federală din 21.07.1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta” sunt prezentate:
<2>Aprobat prin Ordinul Ministerului Justiției din Rusia din 06.08.2001 N 233.
După cum puteți vedea, înregistrarea de stat a transferului de proprietate nu necesită un document care să confirme absența arieratelor în plata serviciilor de locuințe și comunale, care poate fi un certificat al organizației de gestionare despre absența arieratelor.
Între timp, în opinia noastră, cererea de la cumpărătorul apartamentului către proprietar de a furniza un astfel de certificat este mai mult decât logică (pentru a evita surprize în viitor). În plus față de certificat, puteți cere proprietarului să prezinte cele mai recente chitanțe de plată pentru serviciile relevante. Și dacă există o datorie pe care proprietarul nu o poate achita înainte de vânzarea locuinței, este posibil să achite datoria către societatea de administrare de către noul proprietar, cu o scădere corespunzătoare a prețului contractului plătit pentru transfer a apartamentului (vânzare, participare la capital în construcții).
Acordurile privind transferul dreptului de proprietate asupra unui apartament cu condiția de a impune cumpărătorului obligația de a achita datoriile vânzătorului sunt mult mai puțin frecvente. Formularea poate arăta astfel: "Părțile au convenit că apartamentul este transferat de către vânzător cumpărătorului grevat de restanțe în plata locațiilor rezidențiale în valoare de XXX ruble. Obligația de a plăti această datorie îi revine cumpărătorului de la momentul înregistrării de stat a proprietății apartamentului. "
Dacă există o astfel de condiție, are loc un transfer de creanță. În virtutea art. 391 din Codul civil al Federației Ruse, transferul de către debitor al datoriei sale către o altă persoană trebuie să se facă în scris (cerința este îndeplinită dacă există o condiție considerată în contract sau dacă se încheie un acord suplimentar) și este permisă numai cu acordul creditorului. Cu alte cuvinte, nu este suficient să se includă o condiție în contract; este necesar să se obțină acordul scris al organizației de gestionare pentru a transfera datoria de la proprietarul anterior către cumpărătorul locuinței.
În consecință, toate cerințele pentru plata locuințelor și a serviciilor comunale convenite de vânzător, cumpărător și organizația de administrare sunt prezentate noului proprietar.
M.A. Purgin
Consilier juridic
NP "Asociația Asociațiilor de Proprietari de Nijni Novgorod"
Contabilitatea și controlul creanțelor, impactul asupra neplătitorilor, colectarea judiciară a datoriilor - aceasta este rutina organizațiilor de management și a HOA-urilor. Astăzi vom analiza situația în care proprietarul, fără a achita datoria către contractantul de locuințe și servicii comunale, și-a vândut sediul. Este posibil să colectăm datorii de la noii proprietari? Cum să-l acuzăm pe proprietarul anterior?
Din păcate, nu toți cetățenii plătesc cu bună-credință pentru locuința și serviciile comunale furnizate și pentru munca efectuată pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-o clădire de apartamente. Această problemă se aplică în mod egal companiilor de administrare, HOA-urilor și cooperativelor de locuințe. Practica NP „Asociația Asociațiilor de Proprietari de Nijni Novgorod” arată că chiar și o mică datorie a proprietarului față de Asociația de proprietari de case implică pierderi semnificative, deoarece parteneriatul este o organizație non-profit și singura sursă de venit este adesea plata proprietarilor pentru locuință. Între timp, pentru organizațiile care furnizează resurse, nu contează dacă abonatul lor este o organizație comercială și solicită în mod legal plăți în baza acordurilor de furnizare a resurselor, precum și o penalitate pentru întârzierea efectuării plății.
Să ne întoarcem la situația în care restanțele la plata locuinței au apărut înainte de dobândirea dreptului de proprietate asupra locuinței. Cu alte cuvinte, proprietarul anterior a vândut, a donat, a făcut o altă afacere cu apartamentul, fără a plăti datoria către organizația administratoare. Cea mai ușoară cale de ieșire, la care recurg adesea organizațiile de management, este să solicite plata datoriei de la noul proprietar. Emoțiile celor din urmă sunt destul de înțelese: se îndoiește dacă ar trebui să plătească pentru servicii pe care nu le-a consumat?
Pentru a răspunde la această întrebare, există două opțiuni de luat în considerare:
Nu este un secret că prima situație este mult mai frecventă. În absența unei clauze din acordul privind transferul unui apartament privind plata restanțelor pentru locuințe și plăți comunale de către noul proprietar (cumpărător, donatar, acționar), acesta din urmă nu este obligat să plătească datoria care s-a format înainte intrarea sa în proprietate.
În conformitate cu art. 210 din Codul civil al Federației Ruse, sarcina întreținerii proprietății este suportată de proprietarul acesteia. Conform art. 153 din Codul locuințelor al Federației Ruse, obligația de a plăti spațiile rezidențiale și utilitățile provine de la proprietarul spațiilor rezidențiale din momentul în care apare dreptul de proprietate. În virtutea alin. 2 al art. 8 din Codul civil al Federației Ruse, drepturile asupra proprietății supuse înregistrării de stat apar din momentul înregistrării drepturilor corespunzătoare asupra acesteia, cu excepția cazului în care legea prevede altfel. Drepturile asupra bunurilor imobile (cărora le aparține apartamentul) sunt supuse înregistrării de stat (clauza 1 a articolului 131 din Codul civil al Federației Ruse).
Astfel, obligația de a plăti locuința și serviciile comunale furnizate în legătură cu apartamentul achiziționat apare după înregistrarea transferului de proprietate către noul proprietar. Până în acel moment, proprietarul anterior al apartamentului este obligat să plătească pentru servicii.
În cazul în care organizația de administrare a trimis o factură noului proprietar pentru a plăti datoria proprietarului anterior, proprietarul legal poate fi sfătuit să informeze organizația de gestionare cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra locuinței și să ceară să nu mai facă cereri de rambursare a datoria. Această cerere ar trebui să fie însoțită de copii ale contractului de vânzare și ale certificatului de înregistrare de stat a drepturilor, precum și de citiri ale contorului, certificate de către organizațiile relevante, înregistrate la momentul preluării apartamentului.
La rândul său, organizația de administrare are dreptul de a solicita instanței o cerere împotriva fostului proprietar pentru încasarea restanțelor în plăți obligatorii (organizația de administrare - pe baza unui acord de administrare încheiat cu proprietarul anterior sau pe baza faptului consumului de servicii; Cooperativă de locuințe și HOA - datorită obligației, definită în carta și clauza 8 a articolului 138 din LC RF, ca persoană obligată să reprezinte interesele legitime ale proprietarilor de spații în un bloc de apartamente, inclusiv în relațiile cu terți).
Pentru a merge în instanță, trebuie să întocmiți o declarație de creanță, atașând o chitanță pentru plata taxei de stat și documente care să confirme baza și valoarea încasării.
Mărimea taxei de stat se calculează în conformitate cu paragrafele. 1 p. 1 al art. 333.19 din Codul fiscal al Federației Ruse și depinde de prețul creanței. Deci, la colectarea datoriilor, a căror sumă nu depășește 10.000 de ruble., Taxa de stat este calculată ca 4% din costul creanței, dar nu mai puțin de 200 de ruble. Dacă costul creanței este cuprins între 10.001 și 50.000 ruble, taxa de stat va fi de 400 ruble.
plus 3% din suma datorată peste 10.000 de ruble. Declarația de creanță este depusă la un magistrat la un preț de revendicare de până la 100.000 de ruble, peste 100.000 de ruble. - la instanța de circumscripție.
La ședință, reclamantul (organizația de conducere, HOA, cooperativa de locuințe) va trebui să confirme următoarele fapte.
În primul rând, valoarea datoriei rezultate. Pentru aceasta, trebuie întocmit un calcul detaliat al sumei datoriei, luând în considerare tarifele existente și citirile dispozitivelor de măsurare.
În al doilea rând, mărimea tarifului pentru întreținere și reparații. Spre deosebire de tarifele pentru utilități (stabilite de organismul de reglementare), suma plății pentru întreținerea și repararea proprietății comune a unui bloc de apartamente este determinată de proprietarii localurilor dintr-o astfel de casă sau de membrii HOA, dacă casa este gestionat de HOA (clauzele 7, 8, articolul 156 din RF LC). Și numai dacă proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente la adunarea generală nu au decis să stabilească suma plății pentru întreținerea și repararea unui local rezidențial, această sumă este stabilită de guvernul local. Astfel, este necesar un protocol al adunării generale a proprietarilor clădirilor unui bloc de apartamente sau al unei adunări generale a membrilor HOA.
În al treilea rând, prezența sau absența unui acord cu proprietarul. Reamintim că, dacă o casă este administrată de un HOA, este obligată să încheie un acord pentru întreținerea și repararea proprietății comune a unui bloc de apartamente și furnizarea de utilități cu un proprietar care nu este membru HOA și un acord pentru furnizarea de utilități cu fiecare membru HOA. Atunci când întreține o casă de către o societate de administrare, este necesar un contract de administrare; în absența unui astfel de acord, societatea de administrare va trebui să demonstreze faptul că efectuează munca și prestează servicii prin furnizarea diferitelor tipuri de acte de muncă efectuate, contracte pentru furnizarea de servicii etc.<1>.
<1>A se vedea articolul „În cazul în care organizația de management nu are un acord cu proprietarul spațiilor nerezidențiale”, nr. 3, 2009.
Nu trebuie să uităm de confirmarea obligatorie a autorității reprezentantului organizației. Acesta poate fi un protocol privind alegerea președintelui pentru cooperativele de locuințe și asociațiile de proprietari sau o împuternicire din partea organizației de gestionare.
În plus, termenul de prescripție pentru cererile de încasare a datoriilor, dar plățile obligatorii și plata serviciilor prestate este de trei ani (articolul 196 din Codul civil al Federației Ruse).
Trebuie remarcat faptul că organizația de administrare nu are modalități legale de a influența încheierea unei tranzacții cu un spațiu rezidențial în prezența restanțelor în plata serviciilor de locuințe și comunale, deoarece relațiile privind vânzarea (sau altă formă de înstrăinare) a unui apartament apar între proprietar și dobânditor, iar relațiile privind datoria - între proprietar și organizația de gestionare.
În conformitate cu clauza 4 din Instrucțiunea privind procedura de înregistrare de stat a contractelor de vânzare și transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale<2>pentru înregistrarea de stat a unui contract de vânzare în conformitate cu art. Artă. 16 și 17 din Legea federală din 21.07.1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta” sunt prezentate:
<2>Aprobat prin Ordinul Ministerului Justiției din Rusia din 06.08.2001 N 233.
După cum puteți vedea, înregistrarea de stat a transferului de proprietate nu necesită un document care să confirme absența arieratelor în plata serviciilor de locuințe și comunale, care poate fi un certificat al organizației de gestionare despre absența arieratelor.
Între timp, în opinia noastră, cererea de la cumpărătorul apartamentului către proprietar de a furniza un astfel de certificat este mai mult decât logică (pentru a evita surprize în viitor). În plus față de certificat, puteți cere proprietarului să prezinte cele mai recente chitanțe de plată pentru serviciile relevante. Și dacă există o datorie pe care proprietarul nu o poate achita înainte de vânzarea locuinței, este posibil să achite datoria către societatea de administrare de către noul proprietar, cu o scădere corespunzătoare a prețului contractului plătit pentru transfer a apartamentului (vânzare, participare la capital în construcții).
Acordurile privind transferul dreptului de proprietate asupra unui apartament cu condiția de a impune cumpărătorului obligația de a achita datoriile vânzătorului sunt mult mai puțin frecvente. Formularea poate arăta astfel: "Părțile au convenit că apartamentul este transferat de către vânzător cumpărătorului grevat de restanțe în plata locațiilor rezidențiale în valoare de XXX ruble. Obligația de a plăti această datorie îi revine cumpărătorului de la momentul înregistrării de stat a proprietății apartamentului. "
Dacă există o astfel de condiție, are loc un transfer de creanță. În virtutea art. 391 din Codul civil al Federației Ruse, transferul de către debitor al datoriei sale către o altă persoană trebuie să se facă în scris (cerința este îndeplinită dacă există o condiție considerată în contract sau dacă se încheie un acord suplimentar) și este permisă numai cu acordul creditorului. Cu alte cuvinte, nu este suficient să se includă o condiție în contract; este necesar să se obțină acordul scris al organizației de gestionare pentru a transfera datoria de la proprietarul anterior către cumpărătorul locuinței.
În consecință, toate cerințele pentru plata locuințelor și a serviciilor comunale convenite de vânzător, cumpărător și organizația de administrare sunt prezentate noului proprietar.
M.A. Purgin
Consilier juridic
NP "Asociația Asociațiilor de Proprietari de Nijni Novgorod"
Dacă se întâmplă așa că ați cumpărat un apartament cu „datorii”, nu vă supărați. Sunteți obligat să plătiți facturile de utilități numai din momentul în care deveniți proprietar, adică din momentul înregistrării dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale. Adevărat, cel mai probabil, veți primi chitanțe de plată, unde datoria proprietarului anterior pentru apă, electricitate, căldură va fi indicată integral. „Kommunalschiki” consideră că ar trebui să plătiți datoria vechiului proprietar și dobânda lor este de înțeles, deoarece este mai ușor decât să căutați un debitor și apoi să încercați să recuperați cel puțin ceva de la el în instanță. Din nou, nu este nevoie să plătiți și iată motivele.
Fostul „proprietar” al apartamentului are o datorie formată dintr-un contract pentru furnizarea de servicii plătite (utilități). Partea la acest acord a fost proprietarul anterior, nu proprietatea (apartamentul), respectiv obligația de plată revine proprietarului anterior. Și, în general, este dificil să ne imaginăm că debitorul poate fi orice proprietate și nu o persoană, cel puțin în legislația rusă nu există o astfel de structură. Este ca și cum un vecin de pe site va veni la „noul” proprietar și va cere să restituie datoria, susținând că fostul proprietar Vasily îi datora câteva sute.
Conform art. 30 ZhK RF, proprietarul spațiilor rezidențiale poartă sarcina întreținerii spațiilor rezidențiale. Mai mult, în conformitate cu articolul 153 din Codul locativ al Federației Ruse, obligația de a plăti pentru spațiile rezidențiale și utilitățile provine de la proprietarul spațiilor rezidențiale din momentul în care apare proprietatea spațiilor rezidențiale.
Astfel, legea nu prevede nicio sarcină de întreținere înainte de apariția dreptului de proprietate!
De asemenea, se poate întâmpla să plătiți pentru utilitățile consumate pentru luna curentă, iar banii dvs. să fie incluși în rambursarea datoriei proprietarului anterior. Bineînțeles, acest lucru este ilegal și ușor de contestat în instanță.
Totuși, iată ce trebuie avut în vedere. Atunci când cumpărați un apartament, trebuie să înregistrați citirile contorului de energie electrică și să le indicați în certificatul de transfer și acceptare a apartamentului. Apoi, puteți plăti în siguranță doar acele kilowați de energie pe care ați consumat-o, în caz contrar, este aproape imposibil să stabiliți „cât a fost pe contor” la momentul transferării locuinței către dvs. în baza contractului și, în acest caz, veți plăti pentru faptul că „încă un vânzător.
Ai decis să te muți și ai cumpărat un apartament. Tranzacția a decurs fără probleme, am obținut un certificat în Rosreestr. Să mergem la firma de administrare pentru a ne înregistra. Și apoi îți spun că nu va exista înregistrare până nu vei achita datoria pentru plata facturilor de utilități ...
Situație familiară? Vai, da. Nu toți vânzătorii de apartamente sunt conștiincioși și chiar și o afacere cu un agent imobiliar nu este o garanție 100% că nu vor exista probleme cu locuințele noi. Ce sfaturi i se pot oferi noului proprietar al apartamentului dacă încearcă să-i factureze datoriile proprietarului anterior?
În acest caz, legea este de partea noului proprietar al apartamentului. Articolul 153 din Codul locuințelor al Federației Ruse prevede în mod direct că obligația de a plăti utilitățile și întreținerea locuințelor de la proprietarul unui apartament, cameră și alte locuințe apare din momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra acestui spațiu locativ. Din punct de vedere juridic, acest moment este luat în considerare data eliberării certificatului de proprietate noului proprietar al apartamentului.În consecință, toate datoriile pentru locuințe și servicii comunale care au apărut înainte de această dată trebuie rambursate de către proprietarul anterior al apartamentului.
Cu toate acestea, există o nuanță importantă aici: uneori, noul proprietar al apartamentului mai trebuie să achite datoriile vechiului proprietar pentru utilități. Acest lucru se întâmplă dacă, la transferul unui apartament, ați uitat complet să verificați și să înregistrați citirile dispozitivelor de măsurare. În acest caz, este dificil să stabiliți ce citiri erau pe contoare de apă sau electricitate în momentul în care ați primit apartamentul. Este bine dacă, în același timp, fostul proprietar a transmis cel puțin în mod regulat mărturia companiei de administrare. Dacă mărturia nu a fost transmisă deloc sau vechiul proprietar le-a subestimat în mod regulat, suma datoriei poate crește semnificativ.
Pentru a evita plata datoriilor pentru utilități pentru vechiul proprietar al apartamentului, faceți un certificat de acceptare a apartamentului în 2 exemplare și semnați-l împreună cu vânzătorul. În act, este necesar să se noteze citirile contorului pentru apă, încălzire, electricitate, gaz la data efectivă a transferului apartamentului.
Din păcate, companiile de administrare și președinții HOA nu cunosc întotdeauna bine legea. O concepție greșită foarte comună a utilităților publice este că datoria nu atârnă de proprietar, ci de apartament. De fapt, nu este cazul. Dacă proprietarul anterior s-a mutat fără a plăti pentru utilități, datoria lui nu merge nicăieri și nu merge la noul proprietar al apartamentului. În caz de neplată a datoriei, Codul penal poate colecta întotdeauna o datorie pentru locuințe și servicii comunale de la vechiul proprietar în instanță - care, apropo, este responsabilitatea directă a Codului penal, pentru care chiriașii plătesc bani la ea. Noul proprietar de bună-credință al apartamentului nu ar trebui să sufere în niciun fel pentru „păcatele” proprietarului anterior.
Cel mai adesea, în această situație neplăcută, compania de administrare amenință:
Toate acestea, desigur, sunt ilegale.
Vom discuta separat situația cu plăți pentru revizie. În partea 3 a articolului 158 din Codul locuințelor, se spune că obligația de a plăti costul revizuirii în clădirea de apartamente apare la proprietari din momentul în care apare proprietatea imobilelor din casă. Cu toate acestea, în cazul unui transfer de proprietate (de exemplu, la vânzarea unui apartament), toate obligațiile proprietarului anterior al apartamentului de a plăti costul revizuirii sunt transferate noului proprietar în același timp. Adică, datoriile privind plățile pentru revizie, rămase de la proprietarul anterior, vor trebui rambursate de noul proprietar al apartamentului.
O excepție de la această regulă este prevăzută de lege pentru apartamentele care aparțineau anterior Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalităților: acestea vor trebui să-și acopere singuri datoriile privind contribuțiile pentru revizie până la transferul dreptului de proprietate noului proprietar.
Unele companii de management deosebit de persistente pot crea probleme atunci când se înregistrează într-un apartament nou, refuzând să accepte pașapoartele noului proprietar și ale membrilor familiei sale. În cazul în care ofițerii de pașapoarte din Codul penal pun posibilitatea înregistrării în condiția achitării datoriilor vechiului proprietar al apartamentului, solicitați înregistrarea într-un apartament nou direct la Direcția principală pentru afaceri interne a Ministerului Afacerilor Interne al Federația Rusă din orașul tău. O cerere de radiere la adresa veche și de înregistrare la o nouă adresă poate fi depusă în același timp. Este convenabil să faceți acest lucru prin intermediul site-ului web al serviciilor de stat.
Reglementările actuale obligă proprietarii să plătească pentru utilitățile furnizate.
Un astfel de drept apare din momentul în care proprietatea este primită la dispoziția sa. Acest lucru se poate întâmpla ca urmare a tranzacțiilor de altă natură: moștenire, schimb, donație. Cumpărarea și vânzarea este una dintre ele. În practică, destul de des există cazuri în care proprietarul care vinde locuințe poate avea restanțe la plata serviciilor de utilități: gaz, apă, electricitate, căldură, utilizarea deșeurilor menajere, reparații majore, menținerea frecvenței și ordinii în locurile publice și în zonele adiacente. teritoriu. În astfel de cazuri, apare problema semnării unui acord între societatea de administrare și noul proprietar.
Obligația de a plăti pentru serviciile comunale este determinată de regulile Codului locuințelor din Federația Rusă și în special de articolul 153. De asemenea, toate aspectele legate de calculul și depunerea fondurilor sunt reflectate în Decretul Guvernului Rusiei Federația din 6 mai 2011 nr. 354. Se referă la procedura de redare și plăți a celor furnizate, inclusiv numărul și proprietarii de locuințe, locuințe și servicii comunale.
Conform regulilor generale, obligația de a plăti pentru utilități apare dintr-un anumit moment.
Acestea includ:
Adică, toate aceste situații apar din momentul în care o persoană primește dreptul de a locui în cameră. Cu toate acestea, proprietatea asupra imobilelor are propriile sale caracteristici. Acest lucru se datorează faptului că drepturile de această natură sunt transferate noului proprietar din momentul în care informațiile sunt introduse în registrul de stat unificat. Adică, data încheierii contractului de cumpărare și vânzare în acest caz nu contează.
Noul proprietar va intra apoi în drepturile sale numai din momentul în care datele relevante sunt introduse în Registrul de drepturi de stat unificat și anularea informațiilor despre proprietarul anterior. Din acest moment, noul proprietar are obligația de a plăti pentru utilități.
Formarea restanțelor chiriei reprezintă o încălcare a condițiilor de plată pentru serviciile de utilități furnizate. Motivele în acest caz pot fi diferite. Cel mai adesea, o încălcare apare din vina plătitorului, deoarece acesta din urmă se elimină pur și simplu. Cu toate acestea, în practică, există situații în care o persoană pierde posibilitatea de a face suma necesară. Motivele pentru aceasta pot fi încălcarea condițiilor de calcul la locul de activitate profesională, pierderea unui loc de muncă, o boală lungă, fiind în întreținerea persoanelor în vârstă, cu dizabilități sau a minorilor. Astfel de factori fac dificilă plata la timp, deoarece implică costuri suplimentare.
Transferul drepturilor către un alt proprietar are loc pe baza unei tranzacții de cumpărare și vânzare finalizate.
Cu toate acestea, spre deosebire de moștenire, obligațiile față de noul proprietar nu sunt transferate în totalitate. Plata pentru utilități către noul proprietar va fi percepută din momentul înregistrării drepturilor sale în registrul de stat unificat. Adică, acuzațiile anterioare nu contează în acest caz. În același timp, această situație poate atrage anumite dificultăți pentru noul proprietar.
Principala parte a costurilor pe care le are fiecare proprietar este costul plății pentru locuințe. Aceasta include utilizarea apei, căldurii, gazului și electricității. De regulă, fiecare proprietar trebuie să plătească astfel de costuri. Adică, costurile în acest caz nu se referă la un anumit apartament sau proprietate asupra locuinței, ci la persoana însăși. Aceste informații sunt reflectate în contul personal al fiecărui proprietar. Prin urmare, atunci când există un transfer de drepturi către un nou proprietar, transferul datoriilor pe facturile de utilități către noul proprietar nu se efectuează. Adică, cumpărătorul ulterior, începând cu data înregistrării drepturilor sale în URSS, este obligat să plătească noi taxe. Fostele datorii vor fi rambursate de vânzător.
În ceea ce privește costurile reparațiilor majore, actele juridice de reglementare actuale sunt determinate oarecum diferit. Regulile de rambursare a costurilor companiei de administrare în astfel de situații sunt specificate în partea 3 a articolului 158 din Codul locuințelor al Federației Ruse.
Obligația de a contribui cu fonduri pentru revizuirea proprietății comune într-o clădire de apartamente se aplică tuturor proprietarilor de case fără excepție. În cazul transferului de drepturi către un nou proprietar, obligațiile de creanță ale celui anterior îi sunt transferate și acestuia. Această regulă nu se aplică autorităților de stat sau municipale care și-au transferat proprietatea către un nou proprietar.
Pentru a evita problemele în viitor, cumpărătorul trebuie să colecteze cât mai multe informații despre obiectul tranzacției. Legea nu susține o listă de acțiuni pe care o persoană le poate întreprinde în astfel de situații. Cu toate acestea, în practică, puteți utiliza diferite metode. Trebuie remarcat faptul că informațiile trebuie colectate nu numai despre bunurile achiziționate, ci și despre vânzătorul însuși.
Există mai multe modalități de a obține informații despre obiectul tranzacției și despre vânzător. În primul rând, este permis să întreprindem unele acțiuni independente. Acestea constau în faptul că cumpărătorul poate verifica independent informațiile furnizate odată cu citirile dispozitivelor de măsurare individuale. Dacă există discrepanțe, se poate concluziona că există încă o datorie.
În același timp, normele actuale privind încheierea contractelor prevăd depunerea de documente separate de către părțile la tranzacție, care vor confirma legalitatea executării acesteia. Din acest motiv, cumpărătorul are tot dreptul să solicite vânzătorului un certificat de absență a datoriei pe facturile de utilități. Pentru a evita o posibilă falsificare, ambele părți ale contractului pot fi prezente la emiterea acestuia.
Trebuie remarcat faptul că furnizarea unui certificat nu este o obligație absolută a vânzătorului. Cu toate acestea, un refuz poate face dificilă vânzarea imobilelor sau chiar excluderea acestora.
În cazul în care cumpărătorul se confruntă cu o situație similară, dar totuși intenționează să cumpere locuințe, el poate obține informații pe cont propriu. În acest caz, este permisă o contestație personală sau prin internet către EIRT, compania de administrare, ILI, organizația care furnizează resurse. Acest lucru nu necesită obținerea de informații detaliate. Va fi suficient să aflăm dacă există o datorie în principiu. Trebuie remarcat faptul că această opțiune va cauza anumite dificultăți, deoarece autoritățile autorizate pot refuza să furnizeze informații unui extern. În același timp, puteți contacta un notar, care va face anchetele necesare pe o bază rambursabilă.
Există mai multe metode pe care le puteți utiliza pentru a vă rezolva problema datoriei.
Cea mai simplă dintre acestea este plata anticipată a datoriei. Esența acestei opțiuni constă în faptul că vânzătorul, înainte de finalizarea tranzacției, contribuie cu fondurile necesare în mod voluntar. Această metodă este cea mai optimă pentru fiecare dintre părți. Trebuie remarcat faptul că în acest caz va fi necesar să solicitați vânzătorului un certificat de absență a datoriei.
Obligațiile de rambursare a cheltuielilor pot fi îndeplinite chiar și după finalizarea tranzacției. O astfel de condiție trebuie reflectată în textul contractului de vânzare sau trebuie încheiat un acord separat. În acest caz, este necesar să se stabilească o dată pentru îndeplinirea unei astfel de obligații de către vânzător. Obligația menționată poate fi asumată și de cumpărător. Deși acest lucru este extrem de rar și chiar dacă suma datoriei este nesemnificativă.
De asemenea, cumpărătorul are dreptul să rezolve singur o astfel de problemă. El poate încheia un acord de restructurare a datoriilor cu societatea de administrare.
Această opțiune este rar utilizată. Este relevant în cazuri, de exemplu, când proprietarul anterior a murit și nu are succesori legali. Cumpărătorii fac acest pas pentru a evita litigiile. Deși conform normelor actuale, noul proprietar nu este obligat să facă acest lucru, dar dacă suma datoriei este mică, cel mai adesea persoana încearcă să rezolve problema în mod pașnic.
Achiziționarea unei locuințe, al cărei proprietar anterior este restant în facturile de utilități, va atrage cumpărătorului anumite probleme. În primul rând, aceasta se referă la interacțiunea ulterioară cu compania de administrare sau organizația care furnizează resurse. În practică, aceste cazuri de multe ori se feresc de la semnarea unui acord privind furnizarea de servicii de utilități cu noul proprietar, până când datoriile sunt achitate integral. Și, deși aceasta este o încălcare a drepturilor proprietarului de bunuri imobiliare, astfel de fapte au loc.
Cumpărătorul de bunuri imobiliare pentru care există o restanță la plata pentru locuințe și servicii comunale se poate confrunta cu o situație în care societatea de administrare va cere rambursarea cheltuielilor. În practică, aceasta constă în trimiterea de buletine informative, avertismente, notificări și revendicări prin poștă. De asemenea, specialiștii Codului penal pot vizita noul proprietar pentru a prezenta documentele specificate spre semnare. Uneori, congestionarea este inclusă în chitanța de plată, fără știrea noului proprietar. Astfel de acțiuni ale societății de administrare sunt ilegale. În acest caz, este necesar să trimiteți răspunsuri scrise la toate notificările primite.
Un cumpărător de locuințe se poate proteja de acțiunile ilegale ale societății de administrare nu numai prin corespondență. O persoană are dreptul să se adreseze personal conducătorului Codului penal și să soluționeze disputa apărută în timpul negocierilor. În același timp, poziția dvs. poate fi justificată de refuzul proprietarului anterior de a achita datoria, de inducerea în eroare a noului proprietar, precum și de refuzul vechiului proprietar de a încheia acorduri sau de a da obligații scrise de plată pentru locuințe și servicii comunale. Și, de asemenea, o persoană are dreptul să depună o plângere la un organ superior de conducere al Codului penal sau la o autoritate de stat care exercită funcții de supraveghere și control în sectorul locuințelor și utilităților.
Proprietarul se poate confrunta cu presiuni mai serioase din partea companiei de administrare, de exemplu, închiderea serviciilor. În acest caz, ar fi corect să contactați parchetul, deoarece există dovezi ale unei infracțiuni. O persoană poate rezolva problema reluării furnizării de servicii în instanță, colectarea de la compania de administrare sau compensarea prejudiciului cauzat, inclusiv moral. Fostul proprietar poate deveni și un inculpat într-o acțiune de recurs.
Există două moduri de a colecta datorii de la plătitor.
Primul este pre-proces. În acest caz, o scrisoare este trimisă debitorului cu indicarea cuantumului datoriei, data rambursării acesteia, precum și consecințele juridice care vor apărea în cazul neîndeplinirii cerințelor. Această opțiune prevede nu numai plata decontărilor anterioare, ci și acumularea de penalități pentru fiecare zi de încălcare, dacă obligațiile nu au fost îndeplinite de mai mult de treizeci de zile efective. Cererea este atașată unui calcul.
Al doilea este judiciar. În acest caz, inițiatorul trebuie să întocmească o cerere pentru emiterea unei hotărâri judecătorești sau a unei declarații de creanță. La acesta, pe lângă calcul, se atașează o copie a acordului privind furnizarea de servicii, creanțele trimise debitorului, răspunsurile primite, precum și o chitanță pentru plata taxei de stat. Trebuie remarcat faptul că atât societatea de administrare, cât și cumpărătorul de bunuri imobile pot colecta datoria pentru locuințe și servicii comunale în instanță.
Cumpărarea de bunuri imobiliare poate fi neplăcută
moment sub forma datoriei pentru serviciile de utilități, care sunt
fostul proprietar al locuinței. Cel mai adesea, acest fapt poate
apare după ce apartamentul este vândut de către debitor noului proprietar.
Muncitorii din domeniul locuințelor și serviciilor comunale pot cere în mod persistent să plătească datoria pentru locuință și serviciile comunale ale noului
proprietarul apartamentului, ignorând dreptul legislativ, deoarece nu le place
să se ocupe de foștii proprietari și să lucreze pe cont propriu
Datoriile de utilități reprezintă un subiect fierbinte nu numai pentru
cei care se confruntă cu datoriile proprietarilor anteriori. Confruntare
între locuitorii și lucrătorii serviciilor comunale și chiriașii care efectuează în mod regulat plăți lunare pentru
problema care a apărut și, așa cum se spune, este avertizată, ceea ce înseamnă că
armat.
În primul rând, trebuie să înțelegeți clar această datorie
este listat nu pentru apartament, ci pentru proprietarul care îl deține sau deține și cel nou
proprietarul nu este răspunzător pentru datoriile proprietarului anterior. Acest lucru este clar
se spune în dreptul legal, să aruncăm o privire mai atentă.
Această problemă este reglementată de Codul de locuință RF. 153 elementul 5 -
"Obligația de a plăti pentru locuințe și utilități." Unde
se spune că din momentul în care apare proprietatea asupra locuinței,
proprietarul este obligat să plătească pentru astfel de spații și utilități.
Momentul de origine al dreptului de proprietate este determinat de Codul civil al Federației Ruse Articolul 223 clauza 2
- „Momentul în care dreptul de proprietate al achizitorului apare în temeiul contractului.”
În cazurile în care înstrăinarea proprietății este supusă înregistrării de stat,
proprietatea dobânditorului apare din momentul înregistrării, dacă
altfel nu este prevăzut de lege.
Plătiți pentru locuințe și utilități
toți proprietarii sunt obligați, reglementați legal de art. 210 din Codul civil al Federației Ruse - „Povara
datoriile proprietarului anterior.
Cum să gestionați aporturile de capital
reparație?
Din păcate, există o excepție de la taxele pentru
revizie majoră. Aici, legea nu separă datoriile pentru trecut și prezent.
proprietari. De îndată ce a avut loc o schimbare de proprietari cu privire la transferul dreptului la
proprietate, obligația proprietarului anterior trece noului proprietar
proprietarul pentru plata pentru revizia unui bloc de apartamente, inclusiv
și restanțele proprietarului anterior pentru reparații capitale.
Obligația neîndeplinită de a plăti contribuții de către proprietarul anterior trebuie
rambursați noul proprietar de casă. Această responsabilitate este reglementată de partea 3 a art.
158 ZhK RF - „Cheltuielile proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente”. Odihnă
datoriile atârnate de fostul proprietar pentru facturile de utilități nu sunt
sunt transferate noului proprietar de locuințe.
Ce trebuie făcut pentru a nu cădea în asta
situatie?
Este rezonabil să solicitați vânzătorului un certificat de
fără datorii pentru facturile de utilități. Aceasta este o modalitate
verificarea apartamentului cumpărat, ca datoriile existente la contribuții pentru
revizuirea este garantată pentru a merge la cumpărător. Datoria electricității
puteți afla apelând serviciul de informații telefonice Mosenergo sau apelând
birou de informații, puteți afla despre datoria existentă în MGTS, dacă apartamentul
abonat prin telefon acasă.
Ce ar trebui să facă un nou proprietar
apartamente cu cererea ilegală a lucrătorilor de locuințe și servicii comunale de a plăti datoria
proprietarul precedent?
În primul rând, trebuie să îl anunțați pe fostul proprietar al
prezentându-vă cereri de rambursare a restanțelor la plata facturilor de utilități
plăți pentru perioada în care nu erați proprietar. Este posibil ca acest lucru
problema va fi rezolvată fără probleme și el își va achita datoria în mod voluntar
În caz de neplată din partea primei
proprietarului apartamentului din fața utilităților este recomandat să facă următoarele:
Primim în Rosreestr un extract proaspăt din USRN, unde este indicată data tranziției
drepturi asupra unui nou proprietar. Trimitem declarația către societatea de administrare sau
în HOA, sau în fereastra „Documentele mele” și cereți să modificați informațiile din contul personal.
De acum înainte, toate facturile de utilități vor fi trimise către dvs.
În cazul refuzului de a retransmite un cont personal din cauza unei datorii neplătite
proprietarul anterior, explicăm poziția noastră juridică cu referire la art.
153 LCD al Federației Ruse, cel mai adesea acest lucru va fi suficient.
Dacă articolul 2 nu a funcționat, scriem o scrisoare de notificare cu privire la schimbarea dreptului de proprietate
apartamente pentru șeful companiei de administrare care vă servește
apartament. În scrisoare, indicăm motivul contestației cu trimitere la lege.
Atasăm un extras proaspăt din USRN și îl trimitem prin poștă recomandată cu
notificare.
Dacă toate cele de mai sus nu au ajutat, apelăm la
Rospotrebnadzor, Inspectoratul de Stat pentru Locuințe sau Parchetul.
Există posibilitatea unui oficial
transferul datoriilor?
Exista. Această problemă este reglementată de Codul civil al Federației Ruse, pp. 1,
2 linguri. 391 - „Starea și forma transferului de creanță.” Obligațiile precedentului
proprietarul să plătească facturile de utilități poate fi transferat către un nou
proprietarul numai prin tranzacție - transferul de datorii. Această tranzacție
necesită exprimarea voinței noului proprietar și fără ea nu se poate face.
Și încă un punct important, în caz de detectare
datoria existentă de la vânzător înainte de a cumpăra un apartament, se recomandă
contractul de cumpărare și vânzare a apartamentului și actul de acceptare și transfer indică acest lucru
fapt - „datorită faptului că proprietarul anterior avea
datoria pentru facturile de utilități, datoria către cumpărător nu este
transmise. "
Expertul imobiliar Elena Soldatkina.
ÎNTREBARE:În baza unui contract de vânzare, am achiziționat un apartament într-o clădire de apartamente. Pentru a încheia un contract de furnizare a utilităților, ne-am adresat societății de administrare, unde am spus că proprietarul anterior avea restanțe în plata locuințelor și utilităților, așa că noi, ca noi proprietari, trebuie să o achităm. Noul proprietar este obligat să achite datoria pentru proprietarul anterior?
RĂSPUNS: Conform articolului 210 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul poartă sarcina menținerii bunurilor sale, cu excepția cazului în care legea sau contractul prevăd altfel.
În conformitate cu partea 3 a articolului 30 din Codul locuințelor RF, proprietarul spațiilor rezidențiale poartă sarcina de a întreține aceste spații și, dacă acest spațiu este un apartament, proprietatea comună a proprietarilor de spații din clădirea de apartamente corespunzătoare, iar proprietarul unei camere dintr-un apartament comun suportă și sarcina de a menține proprietatea comună a proprietarilor camerelor dintr-un astfel de apartament, cu excepția cazului în care legea sau contractul federal prevede altfel. Partea 1 a articolului 153 din RF LC prevede că cetățenii și organizațiile sunt obligați să plătească integral și la timp pentru locuințe și utilități. După cum rezultă din partea 2 a articolului 154 din Codul locativ al Federației Ruse, plata pentru spațiile rezidențiale și utilitățile pentru proprietarul spațiilor dintr-o clădire de apartamente include: 1) plata pentru întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale, inclusiv taxele pentru servicii și lucrări de gestionare a unei clădiri de apartamente, întreținere, reparații curente ale proprietății comune într-o clădire de apartamente; 2) contribuție pentru revizie; 3) plata pentru utilități. Conform clauzei 5 a părții 2 a articolului 153 din Codul locuințelor al Federației Ruse, obligația de a plăti pentru spațiile rezidențiale și utilitățile provine de la proprietarul spațiilor rezidențiale din momentul în care apare proprietatea spațiilor rezidențiale, luând în considerare regula stabilită de partea 3 a articolului 169 din prezentul cod. Astfel, obligația de a plăti spațiile rezidențiale și utilitățile provine de la proprietarul apartamentului (spații rezidențiale) nu mai devreme de apariția dreptului său de proprietate asupra apartamentului.
Articolul 8 paragraful 1 paragraful 1 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că drepturile și obligațiile civile decurg din contracte și alte tranzacții prevăzute de lege, precum și din contracte și alte tranzacții, deși nu sunt prevăzute de lege.
În virtutea clauzei 2 a articolului 8.1 din Codul civil al Federației Ruse, drepturile asupra proprietății supuse înregistrării de stat apar, se modifică și se încetează din momentul în care se face înregistrarea corespunzătoare în registrul de stat, cu excepția cazului în care legea prevede altfel. Conform clauzei 2 a articolului 223 din Codul civil al Federației Ruse, în cazurile în care înstrăinarea proprietății este supusă înregistrării de stat, dreptul de proprietate al dobânditorului apare din momentul înregistrării, cu excepția cazului în care legea prevede altfel. Bunurile imobile sunt recunoscute ca aparținând unui dobânditor de bună-credință (articolul 302 alineatul (1)) prin dreptul de proprietate din momentul înregistrării. În conformitate cu clauza 1 a articolului 551 din Codul civil al Federației Ruse, transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile în temeiul unui acord de vânzare a bunurilor imobile către cumpărător este supus înregistrării de stat. Contractul de vânzare a unei clădiri rezidențiale, a unui apartament, a unei părți dintr-o clădire rezidențială sau a unui apartament este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării (clauza 2 a articolului 558 din Codul civil al Federației Ruse). Pe baza acestor prevederi ale Codului civil al Federației Ruse, proprietatea unui apartament apare din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate în registrul de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor și al tranzacțiilor cu acesta. În acest sens, obligația de a plăti spațiile rezidențiale și utilitățile provine de la proprietarul spațiilor rezidențiale din momentul în care proprietatea apartamentului este înregistrată în registrul de stat. Astfel, nu trebuie să plătiți datoria pentru proprietarul anterior al apartamentului, deoarece obligația de a plăti aceste plăți a luat naștere din momentul în care ați dobândit dreptul de proprietate asupra acestui apartament, adică sunteți obligat să plătiți doar pentru acele servicii, plata pentru care vi se va percepe din momentul în care apar proprietatea acestui apartament.
CITIȚI ȘI SFATURI UNUI AVOCAT:
Facturile la utilități sunt foarte mari. De aceea, mulți proprietari acumulează datorii timp de câteva luni, ceea ce duce la sume rotunde.
Dacă nu plătiți la timp, există riscul confiscării obiectului.
Cumpărarea unui apartament cu datorii comunale are propriile sale caracteristici.
Dacă o persoană a cumpărat un apartament, atunci nu își asumă obligația de a plăti datoriile pentru utilități, acest lucru este confirmat de Codul locuințelor RF din paragraful 5, paragraful 2, articolul 153.
Însă Codul penal impune deseori plata pentru o lungă perioadă de timp de la noul proprietar. În același timp, niciun acord verbal nu are sens.
După semnarea actului de transfer și a contractului de vânzare cumpărare, Codul penal poate teroriza literalmente cu cereri de plată a datoriilor proprietarului anterior.
Dar, în acest caz, există o excepție - prezența unui acord întocmit și certificat de un notar cu privire la plata serviciilor de către proprietarul anterior.
Înainte de a semna un contract de cumpărare și vânzare, ar trebui să verificați dacă există datorii asupra proprietății. Pentru a face acest lucru, puteți apela compania de administrare și pentru a afla toate informațiile necesare. De obicei, este furnizat fără nicio dificultate.
Dacă există conturi restante, atunci în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse și, în special, cu articolul 391, puteți încheia un acord cu proprietarul, care va indica faptul că acesta preia restanțele chiriei.
O altă modalitate este de a lua chitanțe, iar proprietarul trebuie să le dea și să meargă la locuințe și servicii comunale.
Cumpărarea unui apartament cu datorii este un eveniment destul de obișnuit. Dacă noul proprietar este de acord să plătească datoriile celei anterioare, atunci trebuie încheiat un acord suplimentar.
Trebuie întocmit în prezența unui notar și trebuie, de asemenea, să fie certificat. Dacă nu există un astfel de acord, atunci Codul penal nu are dreptul să ceară plata datoriilor de la noul proprietar.
În cazul în care vânzarea unui apartament se efectuează cu datorii și nu există un acord suplimentar, atunci datele dispozitivelor de măsurare trebuie înregistrate.
Este necesar să indicați datele de pe contoare la semnarea certificatului de acceptare pentru apartament. Pe baza acestora se va efectua plata pentru furnizarea de utilități.
Iată un exemplu de contract pentru cumpărarea unui apartament cu datorii comunale.
Cumpărarea unui apartament cu datorii nu este periculoasă. Dar, din cauza ascunderii datelor de către proprietarul anterior, noul proprietar se poate confrunta cu unele dificultăți.
Adesea, Codul penal începe să ceară plata datoriilor, ceea ce este absolut nerezonabil. Dacă nu există un acord suplimentar, atunci societatea de administrare trebuie să solicite plata vechiului proprietar.
Toate decontările cu noul proprietar sunt efectuate pe baza datelor dispozitivelor de măsurare în momentul achiziției.
Trebuie remarcat faptul că, atunci când se utilizează serviciile unui agent imobiliar, nu ar trebui să existe dificultăți cu achiziționarea.
Un angajat bun va fi sigur că va sfătui cu privire la ceea ce trebuie verificat atunci când faceți o afacere.
În caz de dificultăți, agentul imobiliar trebuie să sugereze o ieșire. Însă depinde de vânzător și cumpărător să verifice chitanțele și să meargă la Codul penal.
Plata pentru un apartament comunal astăzi este destul de costisitoare. Și atunci când vinde un apartament cu datorii, proprietarul nici măcar nu are posibilitatea să le plătească.
Prin urmare, apare o astfel de problemă ca vânzarea unui apartament cu datorii comunale.
Dar nu trebuie să vă fie frică, deoarece prezența datoriilor nu este o povară și nu promite probleme grave în viitor. Maximul care poate apărea este litigiile cu societatea de administrare.
După cum sa menționat mai sus, în conformitate cu Codul locuințelor al Federației Ruse, subclauza 5, clauza 2 a articolului 153, fostul proprietar este pe deplin răspunzător pentru datoriile pe facturile de utilități, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un acord suplimentar.
Codul penal nu are dreptul să solicite plata noului proprietar.
Dar există o caracteristică interesantă, Codul penal poate ignora complet schimbarea de proprietar și poate trimite chitanțe cu datorii vechi.
În acest caz, puteți da în judecată. Cazul va fi câștigat, iar Codul penal va trebui să recalculeze datoria.
Noul proprietar poate plăti datoria la cererea sa. Adesea, cumpărătorii cer o reducere a prețului din cauza datoriilor. Un acord verbal cu proprietarul apartamentului nu are niciun efect juridic.
De obicei, se încheie un acord cu un notar, care prevede că noul proprietar se angajează să plătească toate datoriile.
Procedura pentru întocmirea unui acord în 2017 nu diferă de procedura pentru 2018. Trebuie remarcat faptul că o astfel de soluție este complet independentă.
Pentru început, cumpărătorul ar trebui să se întrebe cu privire la valoarea totală a datoriei:
În ciuda tuturor, există o plată pentru o revizie majoră. Dacă există o datorie pe această chitanță, atunci noul proprietar este obligat să o stingă.
Conform Codului locuințelor, datoriile pentru reparații majore sunt transferate de la vechiul proprietar la cel nou.
Trebuie remarcat faptul că o chitanță de plată pentru un serviciu apare uneori într-o formă separată și în același timp are o interpretare nu întotdeauna clară. Este destul de dificil să se clarifice dacă s-a făcut plata serviciului.
Prin urmare, ar trebui să întrebați vânzătorul direct când a fost plătită ultima revizie. Și ar trebui să solicitați, de asemenea, o confirmare - un cec sau un certificat.
În orice caz, noul proprietar trebuie să încheie un contract pentru furnizarea de utilități. Și va trebui, de asemenea, să deschideți un cont personal, deoarece cel vechi nu va fi reînregistrat automat.
La încheierea de noi contracte, Codul penal începe de obicei să reamintească datoriile vechiului proprietar. Noul proprietar are tot dreptul să „trimită” Codul penal proprietarului anterior, deoarece nu este obligat să plătească datorii.
Dacă firma de administrare continuă să insiste asupra plății datoriilor, ce ar trebui făcut în acest caz? Pentru început, puteți cere pur și simplu să nu emiteți plăți.
Pentru a susține o solicitare, trebuie să o scrieți pe hârtie și să atașați suplimentar un acord privind tranzacția de cumpărare și vânzare. Nu va fi inutil să atașați datele dispozitivelor de măsurare.
În cazuri extreme, va trebui să contactați parchetul sau să dați în judecată.
Ar trebui să se înțeleagă că pretențiile de plată a datoriilor proprietarului anterior sunt ilegale.
De aceea, puteți ignora în condiții de siguranță compania de administrare și puteți plăti numai pe propriile facturi. În același timp, compania de administrare nu va putea face nimic.
Dacă se întâmplă așa că ați cumpărat un apartament cu „datorii”, nu vă supărați. Sunteți obligat să plătiți facturile de utilități numai din momentul în care deveniți proprietar, adică din momentul înregistrării dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale. Adevărat, cel mai probabil, veți primi chitanțe de plată, unde datoria proprietarului anterior pentru apă, electricitate, căldură va fi indicată integral. „Kommunalshchiki” consideră că ar trebui să plătiți datoria vechiului proprietar și dobânda lor este de înțeles, deoarece este mai ușor decât să căutați un debitor și apoi să încercați să recuperați cel puțin ceva de la el în instanță. Din nou, nu este nevoie să plătiți și iată motivele.
Fostul „proprietar” al apartamentului are o datorie formată dintr-un contract pentru furnizarea de servicii plătite (utilități). Partea la acest acord a fost proprietarul anterior, nu proprietatea (apartamentul), respectiv obligația de plată revine proprietarului anterior. Și, în general, este dificil să ne imaginăm că debitorul poate fi orice proprietate și nu o persoană, cel puțin în legislația rusă nu există o astfel de structură. Este ca și cum un vecin de pe site va veni la „noul” proprietar și va cere să ramburseze datoria, argumentând că fostul proprietar Vasily îi datora câteva sute.
Conform art. 30 ZhK RF, proprietarul spațiilor rezidențiale poartă sarcina întreținerii spațiilor rezidențiale. Mai mult, în conformitate cu articolul 153 din Codul locativ al Federației Ruse, obligația de a plăti pentru spațiile rezidențiale și utilitățile provine de la proprietarul spațiilor rezidențiale din momentul în care apare proprietatea spațiilor rezidențiale. Astfel, legea nu prevede nicio sarcină de întreținere înainte de apariția dreptului de proprietate!
De asemenea, se poate întâmpla să plătiți pentru utilitățile consumate pentru luna curentă, iar banii dvs. să fie incluși în rambursarea datoriei proprietarului anterior. Bineînțeles, acest lucru este ilegal și ușor de contestat în instanță.
Totuși, iată ce trebuie avut în vedere. Atunci când cumpărați un apartament, trebuie să înregistrați citirile contorului de energie electrică și să le indicați în certificatul de transfer și acceptare a apartamentului. Apoi, puteți plăti în siguranță doar acele kilowați de energie pe care ați consumat-o, în caz contrar, este aproape imposibil să stabiliți „cât era pe contor” la momentul transferării locuinței către dvs. în baza contractului și, în acest caz, va plăti pentru faptul că „Încă un vânzător.
Buna ziua,
Alexandru
Mergi imediat la tribunal. Contactarea autorităților de reglementare va dura din nou.
Iată un exemplu de decizie judecătorească:
Cu privire la obligația de a deschide un nou cont personal
În cazul nr. 2-1837 / 12
Acceptat de Judecătoria Zavolzhsky din Ulyanovsk (Regiunea Ulyanovsk)
Judecătoria Zavolzhsky a orașului Ulyanovsk, formată din:
judecătorul președinte Vysotskaya A.V.,
sub secretarul M.V. Samoilova,
după ce a examinat în ședință publică o cauză civilă cu privire la cererea Tagirova NUMELE COMPLET10 către societatea pe acțiuni deschisă "House Management Company of the Zavolzhsky District" cu privire la obligația de a deschide un cont personal în numele ei, colectând cheltuieli de judecată,
Instalat:Reclamantul Tagirova T.AND. a solicitat instanței cu o cerere împotriva societății pe acțiuni deschise House Management Company din districtul Zavolzhsky (denumită în continuare OJSC „Districtul DK Zavolzhsky”) pentru obligația de a deschide un cont personal în numele ei și de a recupera costurile legale. În sprijinul cererii, ea a subliniat că DD.MM.YYYY a achiziționat o cameră cu două camere<адрес>v<адрес>, în care s-a înregistrat la DD.MM.YYYY. Proprietatea acestui apartament în modul prevăzut de lege a fost înregistrată pentru DD.MM.YYYY. Întorcându-se către inculpat cu privire la deschiderea unui nou cont personal pentru a plăti utilități, aceasta a fost refuzată cu referire la faptul că există o datorie în contul personal al proprietarului anterior al apartamentului în sumă<данные изъяты>freca. Până în prezent, plățile pentru utilitățile din LLC „RIC” nu sunt acceptate de la ea, explicând că plata efectuată de ea va fi transferată pentru a achita datoriile proprietarului anterior al apartamentului. Deja în iunie, a devenit clar că datoria a crescut și s-a ridicat la<данные изъяты>freca. La încheierea contractului de cumpărare și vânzare a unui apartament, vânzătorul Grabchak Yew. nu a informat-o despre prezența datoriilor la facturile de utilități pentru acest apartament. Referindu-se la articolul 153 din RF LC, el consideră că obligația de a plăti spațiile rezidențiale și utilitățile provine de la proprietarul spațiilor rezidențiale din momentul în care apare proprietatea spațiilor rezidențiale. Solicită să oblige OJSC „districtul DK Zavolzhsky” să deschidă un nou cont personal în numele Tagirova, NUME COMPLET11 să plătească facturile de utilități pentru locuință la adresa:<адрес>DD.MM.YYYY; recuperează de la pârât cheltuielile legale pentru plata taxelor de stat în cuantum de<данные изъяты>freca. și pentru întocmirea unei declarații de creanță -<данные изъяты>freca.
Reclamantul Tagirova T.AND. nu s-a prezentat la ședință, a fost notificată în mod corespunzător cu privire la ora și locul procesului, în cererea depusă la instanță solicită să ia în considerare cazul în absența ei, cu participarea unui reprezentant, a insistat să satisfacă creanțe.
Avocatul reprezentant al reclamantului N.Yu. Glukhova. (Nr. comandă de la DD.MM.YYYY) la ședința Tagirova T.AND. a susținut argumentele expuse în declarația de creanță, lămurind în același timp că apartamentul a fost achiziționat de reclamantă pe o ipotecă, în legătură cu care, DD.MM.YYYY a primit un certificat de proprietate a acestei locuințe cu sarcini, și DD .MM. AAAA a primit deja un nou certificat, deoarece ipoteca a fost rambursată până la acel moment. Data de la care este necesară deschiderea unui nou cont personal pentru reclamant a fost lăsată la aprecierea instanței. De asemenea, am cerut să mă recuperez de la inculpat în favoarea lui T.I. Tagirova. costurile de plată pentru serviciile unui reprezentant în valoare de<данные изъяты>freca.
Reprezentantul inculpatului OJSC „regiunea DK Zavolzhsky” nu s-a prezentat la ședință, inculpatului i s-a comunicat în mod corespunzător locul și ora ședinței, în cererea depusă la instanță reprezentantul inculpatului Otpuschennikova E.A. solicită să ia în considerare cazul în absența ei, indicând în același timp că, la cumpărarea unei locuințe, reclamanta a trebuit să verifice prezența sau absența datoriei pe contul personal al proprietarului anterior. Anularea datoriilor este imposibilă, deoarece societatea de administrare nu este responsabilă pentru datoriile proprietarilor.
Reprezentantul terțului LLC „RIC” nu s-a prezentat la ședința de judecată, terțului i s-a comunicat în mod corespunzător locul și ora ședinței de judecată. În cererea depusă la instanță, reprezentantul LLC „RIC” V.E. Romanova. solicită să ia în considerare cazul în absența ei, decizia este lăsată la aprecierea instanței.
Luând în considerare opinia reprezentantului reclamantului, instanța consideră posibilă examinarea cazului în absența participanților la proces care nu s-au prezentat în conformitate cu articolul 167 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse asupra probelor disponibile în materialul carcasei.
După ce l-a audiat pe reprezentantul reclamantului, după ce a examinat materialele cauzei, instanța trece la următoarele.
În conformitate cu partea 2, 3 din art. 223 din Codul civil al Federației Ruse în cazurile în care înstrăinarea proprietății este supusă înregistrării de stat, dreptul de proprietate al dobânditorului apare din momentul înregistrării, cu excepția cazului în care legea prevede altfel. Proprietatea imobiliară este recunoscută ca aparținând unui dobânditor de bună-credință (articolul 302 alineatul (1)) prin dreptul de proprietate din momentul înregistrării, cu excepția cazurilor prevăzute la articolul 302 din prezentul cod, atunci când proprietarul are dreptul să solicite astfel proprietate de la un dobânditor de bună-credință.
Conform art. 210 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul poartă sarcina menținerii bunurilor sale, cu excepția cazului în care legea sau contractul prevede altfel.
În virtutea articolului 10 din Codul locativ al Federației Ruse, drepturile și obligațiile privind locuința decurg din motivele prevăzute de prezentul cod, alte legi federale și alte acte juridice, precum și din acțiunile participanților la relațiile de locuință, care, deși nu este prevăzut de astfel de acte, ci în virtutea principiilor generale și a sensului, legile privind locuința dau naștere drepturilor și obligațiilor asupra locuinței. În conformitate cu aceasta, drepturile și obligațiile privind locuința apar inclusiv
ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale pe motivele permise de legea federală.
Protecția drepturilor de locuință este posibilă într-o procedură judiciară prin suprimarea acțiunilor care încalcă acest drept sau creează o amenințare cu încălcarea acestuia (articolul 11 din RF LC).
Instanța a constatat că reclamanta Tagirova T.AND. în baza contractului de vânzare de la DD.MM.YYYY a achiziționat de la Grabchak Y.V., în interesul căruia a acționat Makarova O.V., un apartament situat la:<адрес>, cu suprafata totala<данные изъяты>mp
Conform clauzei 5 a acestui acord, la cererea vânzătorului, la momentul acordului, apartamentul înstrăinat nu era vândut nimănui, ipotecat, donat, nu a promis că va fi donat, nu este în litigiu și este arestat (interdicție) ), este liber de orice drepturi ale terților.
Clauzele 9 și 10 din contract stipulează că cumpărătorul este familiarizat cu starea tehnică a apartamentului menționat mai sus înainte de încheierea acestui contract și nu are plângeri cu privire la acesta, efectuează reparații și exploatare a apartamentului achiziționat pe cheltuiala sa, și, de asemenea, participă la costurile de întreținere și reparații, inclusiv cele majore, ale întregii case.
<данные изъяты>
Certificat de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate Tagirova T.I. pentru un apartament situat la:<адрес>, i-a fost emis DD.MM.YYYY (seria nr. №).
Rezidențial<адрес>v<адрес>se află în administrarea OJSC „regiunea DK Zavolzhsky”, care își desfășoară activitățile pe baza Cartei, certificat de înregistrare de stat a unei persoane juridice seria DD.MM.YYYY nr. Data înregistrării unei persoane juridice cu impozit autoritate - DD.MM.YYYY (seria certificatului nr.) ...
Conform actului de acceptare și transfer al documentației tehnice pentru un apartament<адрес>, documentația pentru casă a fost transferată la actorie. Director al locuințelor și serviciilor comunale UMUP "Zavolzhsky" și adoptat de directorul general al SA "Casa de Cultură a districtului Zavolzhsky" DD.MM.YYYY, aceeași dată este datată pentru acordul de administrare al blocului de apartamente.
Potrivit formularului de certificat nr. 8 de la DD.MM.YYYY, proprietarul apartamentului menționat - Tagirova T.AND. înregistrat în acesta DD.MM.YYYY.
În contul personal nr. Emis de DD.MM.YYYY, proprietarul apartamentului menționat și singurul înregistrat în acesta la DD.MM.YYYY Tagirova T.AND. Conform datelor contului personal, datoria la sfârșitul lunii pentru servicii este<данные изъяты>., din care: antenă -<данные изъяты>frecare, eliminarea apei -<данные изъяты>frecare, alimentare cu apă -<данные изъяты>frecare, revizie -<данные изъяты>ruble, gaz natural -<данные изъяты>ruble, întreținerea și repararea locuințelor -<данные изъяты>frecare, alimentare cu căldură -<данные изъяты>RUB, alimentare cu energie electrică către MOS -<данные изъяты>freca.
Conform certificatului de acumulări și plăți pe contul personal specificat, depus la ordinul instanței LLC „RIC”, pe DD.MM.YYYY datoria pentru servicii s-a ridicat la 63 149,69 RUB.
Din extrasul datoriei contului personal numit pe DD.MM.YYYY se vede că plata pentru servicii pentru<адрес>v<адрес>nu a fost realizat cu DD.MM.YYYY anul, adică de la transferul acestei case către conducerea SA „Marea Britanie<адрес>».
Recurgerea la pârâtă cu o cerere de deschidere a unui nou cont personal pentru apartamentul pe care l-a achiziționat și înregistrarea dreptului de proprietate asupra acestuia în modul prescris, reclamantei i s-a refuzat referirea pârâtei la prezența datoriei în contul personal al proprietarul apartamentului.
Instanța constată acțiunile OJSC „Regiunea Zavolzhsky din Marea Britanie”, refuzând să deschidă în numele noului proprietar al apartamentului - Tagirova T.AND. un cont personal care nu îndeplinește cerințele legislației actuale.
În conformitate cu articolul 30 din Codul locuințelor RF, proprietarul spațiilor rezidențiale poartă sarcina de a întreține aceste spații și, dacă acest spațiu este un apartament, proprietatea comună a proprietarilor de spații din clădirea de apartamente corespunzătoare.
În temeiul articolului 153 din RF LC, cetățenii sunt obligați să plătească în timp util și integral pentru locuințe și utilități. Obligația de a plăti spațiile rezidențiale și utilitățile provine din
proprietarul locuinței din momentul apariției proprietății locuinței.
În conformitate cu termenii contractului nr. De administrare a unui bloc de apartamente de la DD.MM.YYYY, societatea de administrare are dreptul de a recupera de la proprietar, în modul prescris, datoria pentru plata serviciilor prevăzute în contract ( clauza 3.1.6). În conformitate cu clauza 5.7. din contract în cazul plății intempestive și (sau) incomplete pentru spații și utilități, proprietarul este obligat să plătească societății de administrare o penalitate în cuantumul și în modul prevăzut de partea 14 a articolului 155 din RF LC.
În astfel de circumstanțe, instanța concluzionează că proprietarul anterior<адрес>datoria a fost formată dintr-un contract pentru furnizarea de servicii (utilități) contra cost. Proprietarul anterior a fost parte la acest acord, prin urmare, obligația de plată revine acestuia.
Din prevederile normelor de lege menționate mai sus, rezultă că Tagirova T.I. la plata pentru spații rezidențiale și utilități a apărut din momentul în care a dobândit dreptul de proprietate asupra spațiilor rezidențiale și nu este succesorul legal al relației juridice a proprietarului anterior cu OJSC „Districtul MC Zavolzhsky” la efectuarea plăților obligatorii pentru apartament.
Inculpatul nu a folosit în timp util, în cadrul acordului de administrare pentru blocul de apartamente, dreptul de a încasa datoria pentru plata serviciilor de la proprietarul care a permis formarea acestuia. În acest sens, impunerea obligației de a plăti o asemenea datorie noului proprietar este ilegală.
Contractul de vânzare și cumpărare a unui apartament nu conține condițiile de vânzare a acestui obiect imobiliar cu datorii existente de plată pentru servicii pe care cumpărătorul și le-ar lua asupra sa prin încheierea acestui contract.
Astfel, datoria Tagirova T.AND. la plata locuinței și a serviciilor comunale furnizate de pârâtă în legătură cu apartamentul pe care l-a achiziționat, a apărut de la ea din momentul înregistrării dreptului de proprietate asupra apartamentului menționat - cu DD.MM.YYYY.
Trebuie remarcat faptul că SA "Societatea de administrare a districtului Zavolzhsky" nu este lipsită de dreptul de a solicita proprietarului anterior să încaseze datoria la plățile obligatorii în modul prevăzut de lege.
Având în vedere cele de mai sus, instanța concluzionează că pretențiile Tagirova T.AND. către „Societatea de administrare a districtului Zavolzhsky” SA cu privire la obligația de a deschide un cont personal pe numele ei într-un local rezidențial la adresa:<адрес>, cu DD.MM.YYYY, legal, justificat și supus satisfacției.
Ghidat de art. 210, 223 din Codul civil al Federației Ruse, articolele 10, 11, 30, 153 din RF LC, articolele Federației Ruse 12, 56, 194-198 Cod de procedură civilă al instanței din Federația RusăRevendicări Tagirova NUMELE COMPLET12 satisfac.
Pentru a obliga societatea pe acțiuni deschise „Societatea de administrare a casei din regiunea Zavolzhskiy” să deschidă un cont personal în numele Tagirova, DENUMIRE COMPLET13 pentru un local rezidențial la adresa:<адрес>, cu DD.MM.YYYY.
Pentru a colecta de la societatea pe acțiuni deschisă "Societatea de administrare a casei din regiunea Zavolzhsky" în favoarea Tagirova NUMELE COMPLET14 costurile plății taxei de stat în valoare de<данные изъяты>rub., cheltuieli pentru întocmirea unei declarații de creanță în valoare de<данные изъяты>rub., cheltuieli pentru plata serviciilor unui reprezentant în valoare de<данные изъяты>freca.
Decizia poate fi atacată la Curtea Regională Ulyanovsk prin intermediul Judecătoriei Zavolzhsky din orașul Ulyanovsk în termen de o lună de la data deciziei finale a instanței.
Judecătorul A.V. Vysotskaya
