În acest articol Ivan Eliseev, șeful Cabinetului Energie și Drept al Grupului INTELLECT-S de Societăți de Drept, a încercat să sublinieze pe scurt și clar o serie de probleme juridice de bază care apar atunci când se determină statutul proprietarului spațiilor nerezidențiale dintr-un bloc de apartamente: cui și cât îi datorează, precum și cui îi datorează și cât de mult. ?
În principiu, legiuitorul nu a pus niciodată problema statutului juridic special al acestor subiecți. Codul Locuinței al Federației Ruse (LC RF), de exemplu, nu prezintă într-o lumină specială problemele relațiilor dintre SNHP-uri și alți proprietari și operatori de servicii de utilități. Dar când vine vorba de reglementarea unor situații specifice, devine clar că este imposibil să se identifice complet statutul SNHP cu proprietarul spațiilor de locuit.
Conform regulilor de conținut proprietate comună într-un bloc de apartamente, care detaliază prevederile Codului locuinței al Federației Ruse, SNZhP în drepturi și obligații este echivalent cu SZhP. De exemplu, dacă casa este administrată de o societate de administrare, valoarea taxelor de întreținere pentru toți proprietarii spațiilor ar trebui să fie aceeași (clauza 31 din prezentul Regulament).
Cu toate acestea, la stabilirea normelor și regulilor pentru relația dintre proprietarii de spații nerezidențiale și operatorii de servicii de utilități, apar o serie de dificultăți, deoarece, de fapt, calculul cantității de servicii consumate nu poate fi același pentru SNHP și SZHP. În special, sistemul de calcul al plăților din Codul Locuinței al Federației Ruse presupune o determinare instrumentală sau neinstrumentală a cantității de servicii de utilități pe baza standardelor de consum ale acestora, dar Regulile pentru furnizarea de servicii de utilități prevăd situația. cu SNHP separat.
Deci, dacă casa nu are nici dispozitive de contorizare comunale, nici individuale, mărimea plății SNHP pentru alimentarea cu apă este determinată pe baza standardelor de consum de apă și, în absența unor astfel de standarde - în conformitate cu cerințele codurilor și reglementărilor de construcție. În același timp, nu este complet clar ce ar trebui înțeles prin absența standardelor - fie aprobarea lor numai pentru SZH, fie neaprobarea lor în principiu. Practica judiciară ne face să credem că este imposibil să se calculeze consumul serviciilor de alimentare cu apă ale SNZhP conform standardului stabilit numai pentru spațiile rezidențiale (a se vedea Hotărârea Curții Federale de Arbitraj din Districtul Ural din 11 octombrie 2010 Nr. F09-7810 /10-S5 în cazul nr. A60- 3586/2010-C2).
Eliminarea apei pentru SNHP este, de asemenea, determinată într-un mod complet diferit decât pentru SZHP - nu conform standardului, ci în funcție de volumul de consum de apă rece și caldă. În opinia noastră, această normă este mult mai corectă decât norma de calcul al volumului de evacuare a apelor uzate pentru clădirile rezidențiale: dacă aceasta din urmă are dispozitive de contorizare pentru apă caldă și rece, dar nu are dispozitiv de contorizare pentru serviciile de salubritate (și această situație este universal), atunci în mod oficial volumul de eliminare a apelor uzate ar trebui calculat conform standardului . Pe baza practicii judiciare, prezența sau absența unui contor de apă rece și caldă poate fi ignorată de instanță la calcularea volumului de evacuare a apei de către operatorul de utilități (a se vedea Rezoluția 17 AAS nr. 17AP-13386/2011-GK).
Dacă vorbim despre gaz și energie electrică, volumul acestor resurse în absența unui contor comun de clădire într-un bloc de apartamente este determinat prin calcul - în conformitate cu puterea și modul de funcționare al dispozitivelor de consum instalate în spații nerezidențiale. Metoda de calcul este convenită direct cu furnizorul de gaz sau energie electrică cu care a fost încheiat contractul.
Conform Regulilor pentru furnizarea de servicii de utilități proprietarilor și utilizatorilor de spații din blocurile de apartamente și clădirile rezidențiale (aceste Reguli încă așteaptă în aripi sau, mai degrabă, introducerea unui nou sistem de standarde), volumul consumului necontabilizat a serviciilor de utilități de către SNHP este determinată oarecum diferit. Plata se calculează din două componente separat: ponderea consumului general al gospodăriilor de utilități publice și ponderea consumului individual.
Consumul individual de alimentare cu apă rece și caldă, alimentare cu gaz și energie electrică se determină în mod nestandardizat folosind o metodă de calcul similară cu cea determinată între operatorul de utilități și organizația de furnizare a resurselor pentru a calcula volumul de consum al resursei de utilități. în spații nerezidențiale nedotate cu dispozitive individuale de contorizare. În alte cazuri, se utilizează metoda de calcul stabilită în conformitate cu cerințele legislației Federației Ruse privind alimentarea cu apă, electricitate și gaz.
Ponderea consumului general al gospodăriilor se determină în două moduri:
· prin aplicarea unui standard special pentru consumul general al casei, înmulțit cu suprafața proprietății comune și cu câtul de împărțire a suprafeței totale a tuturor spațiilor la suprafața spațiilor corespunzătoare,
· sau, în cazul în care locuința este echipată cu un dispozitiv comun de contorizare a casei, prin distribuirea proporțională a volumului format din diferența dintre citirile dispozitivului comun de contorizare a casei și consumul individual al tuturor proprietarilor de spații la cota din suprafața de spațiile corespunzătoare din suprafața totală a tuturor spațiilor imobilului.
Din punctul nostru de vedere, o astfel de decizie în ceea ce privește determinarea ponderii generale a gospodăriilor din consumul SNAP ar trebui recunoscută ca fiind corectă. În orice caz, acesta corespunde principiului general al Codului Locuinței al Federației Ruse: mai multă zonă - mai multe drepturi și, în consecință, responsabilități ale proprietarului, conform art. 210 din Codul civil al Federației Ruse (În același timp, SNHP trebuie să înțeleagă că, în principiu, obligația sa de a suporta costurile proprietății comune nu este în niciun fel determinată de faptul dacă SNHP îl folosește - de exemplu, pentru întreținerea zonei locale interioare, ascensoare de acoperiș etc.). În același timp, un sistem în două etape pentru determinarea costurilor utilităților rezolvă o serie de probleme ale SNHP.
În special, multe dintre spațiile nerezidențiale nu sunt echipate cu dispozitive individuale de încălzire. Uneori pot trece prin ele conducte de încălzire, care sunt proprietate comună și din cauza pierderilor de energie termică, în care SNHP primește căldură. Dar uneori este posibil să nu existe țevi sau alte sisteme generale de încălzire. Desigur, în primul caz, este inutilă sau imposibilă echiparea unităților de contorizare pentru sistemele de încălzire comunale. Cu toate acestea, trebuie recunoscut că în ambele situații, în calitate de coproprietar involuntar al comunicațiilor comune, SNHP este obligat să suporte costurile întreținerii acestora.
Acum, dacă SNHP dorește să determine mărimea contribuției sale la întreținerea sistemelor de încălzire, poate fi scutită complet de plăți (pe baza prevederilor relevante ale legii și practicii judiciare consacrate - vezi Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15 decembrie 2009 Nr. 14801/08 și Recomandările NCS la Serviciul Federal Antimonopol din 15-16 iulie 2011) sau acceptă plata pentru încălzire determinată conform standardului, care, de asemenea, nu este în întregime corectă.
Desigur, odată cu introducerea unui nou sistem de standarde, vor apărea mai puține întrebări de ce, la determinarea consumului estimat al serviciilor de alimentare cu apă, energie electrică și gaze ale SNHP, se include sau nu consumul general al gospodăriilor și de ce într-o singură dimensiune sau o alta.
Copierea oricăror materiale de pe site este permisă numai dacă sursa este indicată cu un link activ către site
Eu, antreprenor, detin spatiu nerezidential intr-o cladire de locuit. Vodokanal se oferă să încheie un contract de alimentare cu apă în calitate de antreprenor, deși dreptul de proprietate este înregistrat pe numele meu ca persoană fizică și nu am informat această organizație că sunt antreprenor. Consider nepotrivit întocmirea unui acord, întrucât nu exclud încetarea activității de afaceri. Ce act de reglementare reglementează procedura de furnizare a serviciilor de utilități proprietarilor de spații nerezidențiale care nu sunt antreprenori individuali?
Procedura de alimentare cu apă a entităților comerciale (organizații și antreprenori individuali) și cetățenilor care nu sunt antreprenori este reglementată de diverse reglementări. Acestea sunt Regulile pentru utilizarea sistemelor publice de alimentare cu apă și de canalizare în Federația Rusă, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 02/12/99 nr. 167 (denumită în continuare Rezoluția nr. 167) și Regulile pentru furnizarea de servicii publice cetățenilor aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 23.05.2006 nr. 307 (denumită în continuare Rezoluția nr. 167). rezoluția nr. 307).
Potrivit paragrafului 1 din Rezoluția nr. 167, un abonat este persoană juridică, precum și întreprinzătorii fără formarea unei persoane juridice care dețin, au management economic sau management operațional al obiectelor, sistemelor de alimentare cu apă și (sau) de canalizare care sunt racordate direct la canalizarea publică cu apă și (sau) sistemele de canalizare care au încheiat un acord cu organizația de alimentare cu apă și canalizare în conformitate cu procedura stabilită pentru furnizarea (recepția) apei și (sau) recepția (evacuarea) apelor uzate. Din același paragraf rezultă că organizația specificată este recunoscută ca o întreprindere care furnizează apă din sistemul de alimentare cu apă și (sau) primește ape uzate în sistemul de canalizare și operează aceste sisteme.
Alineatul 2 din Rezoluția nr. 307 prevede că efectul acesteia se extinde asupra relațiilor referitoare la furnizarea de servicii de utilități cetățenilor care locuiesc legal în spațiile rezidențiale ale fondurilor locative private, de stat și municipale.
Se poate presupune că Vodokanal s-a oferit să încheie un acord fără a vă cunoaște statutul, pe baza dreptului de proprietate asupra spațiilor nerezidențiale. Cel mai probabil, consideră că aceasta exclude reglementarea raporturilor juridice cu dumneavoastră prin Rezoluția nr. 307. În opinia sa, în acest caz contractul ar trebui încheiat direct.
Între timp, din alte prevederi ale Rezoluției nr. 307 rezultă că aceasta se aplică și raporturilor juridice legate de folosirea spațiilor nerezidențiale. Astfel, clauza 20 prevede că, în absența contoarelor individuale pentru apă rece și caldă, energie electrică, gaze și energie termică în spațiile nerezidențiale ale unui bloc de locuințe, suma plății pentru utilitățile din acesta se calculează în funcție de tarifele corespunzătoare. stabilit în conformitate cu legislația Federației Ruse.
Există un punct de vedere conform căruia organizațiile și întreprinzătorii individuali care dețin spații nerezidențiale în clădiri rezidențiale pot oficializa relații pentru utilizarea serviciilor de utilități în baza Rezoluției nr. 307. Acest lucru este permis atunci când facturile de utilități nu sunt plătite către serviciul de utilități directe. furnizorilor, ci entităților care gestionează clădiri rezidențiale (HOA, organizații de management). Susținătorii săi fac referire la mențiunea din Rezoluția nr. 307 a spațiilor nerezidențiale, dar rețin că aceste entități comerciale trebuie în orice caz să plătească utilitățile la tarifele stabilite pentru acest grup de consumatori și diferite de tarifele de utilități pentru populație.
Considerăm că entitățile comerciale care au spații nerezidențiale în clădiri rezidențiale pot oficializa relații contractuale de utilizare a utilităților publice atât direct cu furnizorii lor, cât și prin intermediari (asociații de proprietari, organizații de management). Excepție este plata acestora pentru energia electrică pe care o consumă datorită prescripției directe a clauzei 88 din Regulile pentru funcționarea piețelor cu amănuntul de energie electrică, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 31 august 2006 nr. 530.
În același timp, părțile interesate au dreptul de a insista asupra încheierii unor acorduri adecvate de către organizații și întreprinzători individuali cu furnizorii direcți de servicii de utilități. Iată care sunt argumentele pe care le pot folosi dacă apare o dispută.
În ceea ce privește alimentarea cu apă, actul juridic de bază în relația cu organizațiile și întreprinzătorii individuali este Rezoluția nr. 167, care precizează direct că prevederile sale se aplică acestor entități comerciale. Totodată, actul juridic care obligă abonații să încheie contracte directe cu organizația de alimentare cu apă și canalizare nu prevede nicio caracteristică specifică stabilirii de relații contractuale de către proprietarii de spații nerezidențiale din clădirile rezidențiale.
Acum despre plata serviciilor de utilități de către persoane fizice - proprietari de spații nerezidențiale în clădiri rezidențiale care nu sunt antreprenori individuali.
Legislația actuală nu prevede pentru această categorie de persoane o procedură specială de stabilire a raporturilor contractuale și a tarifelor separate. Totodată, Regulile pentru furnizarea de servicii publice cetățenilor menționează spațiile nerezidențiale. Aceste împrejurări ne permit să concluzionam că procedura de prestare a serviciilor de utilități acestei categorii de persoane este reglementată de actul juridic menționat.
În 2018, taxele de utilități (CS) și responsabilitatea pentru plata acestora sunt reglementate, în primul rând, de Codul locuinței al Federației Ruse. Prevederile sale se aplică nu numai zonelor rezidențiale, ci și spațiilor nerezidențiale din clădirile cu mai multe apartamente (MKD). Este vorba despre magazine, birouri și alte unități pentru care sunt transformate apartamente, situate în principal la etajele inferioare. Dedicat problemei decontărilor cu consumatorii.
Zonele de acces public servesc și ca spații nerezidențiale în blocurile de apartamente: subsoluri, poduri, intrări și așa mai departe. Plata costurilor de utilități pentru întreținerea și reparațiile acestora se repartizează între proprietarii imobilelor.
Scopul proprietății nu afectează obligațiile de plată a contribuțiilor pentru reparații majore, serviciile RSO și AM, organizațiile de management, contribuțiile pentru reparații majore - se aplică tuturor proprietarilor casei. Am discutat mai detaliat întrebarea dacă proprietarii de spații nerezidențiale ar trebui să plătească pentru reparații majore în blocurile de apartamente.
În plus față de Codul Locuinței, plățile în domeniul serviciilor de utilități sunt reglementate de partea 6 a Guvernului Federației Ruse din 6 mai 2011 Nr. 354 (modificată la 27 martie 2018). Când, dacă spațiile nerezidenţiale sunt situate într-o clădire nerezidenţială, nu i se aplică prevederile Codului Locuinţei., însă, proprietarul unor astfel de imobile primitor de utilități este obligat să plătească pentru acestea conform tarifelor stabilite în regiune.
Proprietarii de spații din clădirile nerezidențiale, spre deosebire de proprietarii de imobile din cadrul unui bloc de apartamente, nu sunt obligați să facă contribuții lunare pentru reparații majore.
Prin întreținerea proprietății spațiilor pe care le dețin și a teritoriului adiacent, de asemenea, aceștia nu pot plăti AM pentru întreținerea proprietății imobilului comun cu alți proprietari (dacă nu a fost semnat anterior un document pentru furnizarea unor astfel de servicii). Acordurile pentru întreținerea imobilelor, reparațiile majore și curente pot fi încheiate cu o organizație locală de management sau alt antreprenor în mod privat (am vorbit despre modul în care proprietarul unui spațiu nerezidențial poate încheia un acord pentru întreținerea acestuia cu organizațiile de management).
Din plata contribuțiilor lunare pentru reparații majore, conform Legii federale nr. 271 din 25 decembrie 2012. , au eliberat proprietari imobiliare nerezidențială ca parte a unui bloc de locuințe:
De la 1 ianuarie 2017, în conformitate cu modificările din RF PP Nr. 354, contractele direct cu RSO ar trebui să fie încheiate nu numai de proprietarii de imobile din clădirile nerezidențiale, dar și proprietarii de spații nerezidențiale din blocuri de locuințe. Anterior, furnizarea de utilități pentru spațiile nerezidențiale și plata acestora puteau fi efectuate prin intermediul societății de administrare într-un bloc de locuințe. Acum contractul cu ea se incheie doar pentru prestarea de servicii de intretinere, efectuarea de reparatii curente si majore ale cladirii.
Responsabilitatea pentru plata facturilor de utilități revine proprietarului spațiului, indiferent de locația acestuia.
În cazul în care spațiile sunt închiriate, prin acord între părți, chiriașul se poate angaja să plătească costurile de utilități în mod independent, dar proprietarul va rămâne responsabil față de furnizorii de servicii și resurse.
Prin urmare, prin încheierea unui astfel de acord, Proprietarul este sfătuit să verifice în mod regulat dacă facturile de la MA și RSO sunt plătite la timp.
Fiecare proprietar de spații nerezidențiale este obligat să plătească facturile la utilități integral și la timp. Valoarea plății pentru resursele consumate este determinată de indicatorii dispozitivelor individuale de contorizare. Serviciile, al căror consum este măsurat cu un contor comun al casei sau nu este înregistrat deloc de dispozitivele de contorizare (de exemplu, întreținerea locuințelor, întreținerea interfonului), sunt plătite în conformitate cu filmarea proprietății.
Pentru proprietarii de imobile din blocuri de apartamente, în conformitate cu articolul 155 din Codul locuinței al Federației Ruse, există o cerință de a plăti taxe lunare pentru utilități până în a 10-a zi a lunii următoare sfârșitului. Alte Perioada de plată poate fi stabilită printr-un acord individual. Pentru a evita datorii, puteți transfera fonduri către furnizorii de servicii în avans.
Contractele de prestare a serviciilor de utilități se încheie de către proprietarul spațiilor nerezidențiale cu RSO și societatea de administrare (societate de administrare, asociație de proprietari, alte forme de administrare).Aceste documente cuprind condițiile de prestare a serviciilor de către furnizorul, regulile de plată dintre părți și responsabilitățile reciproce ale acestora. Secțiunea Responsabilitățile părților include de obicei informații despre penalitățile pentru întârzierea plăților.
Contractul în cauză trebuie să cuprindă în mod constant:
Un acord pentru furnizarea de servicii de utilități nu necesită înregistrarea obligatorie de către agențiile guvernamentale, dar, dacă este necesar, poate fi utilizat în timpul procedurilor judiciare.
Din 2017, proprietarii de spații nerezidențiale au încheiat contracte direct cu RSO, și nu prin AM, așa că primesc mai multe chitanțe de la diverse organizații și plătesc pentru următoarele utilități:
Puteți afla cum se organizează încălzirea într-o clădire nerezidențială situată într-un bloc de locuințe și la ce tarife trebuie plătită în timpul sezonului de încălzire și puteți citi despre modul în care proprietarul este obligat să plătească energia electrică.
În 2018, contribuțiile pentru reparații majore sunt prezente și în documentele de plată de la autoritatea de management și sunt obligate să fie făcute de toți proprietarii de imobile din blocul de locuințe (cu excepția cazurilor descrise la paragraful 1).
Taxele de întreținere a locuințelor sunt costurile serviciilor furnizate de AM. În primul rând, acestea sunt suportate de proprietarii de imobile din blocurile de apartamente, cu toate acestea, proprietarul spațiilor dintr-o clădire nerezidențială poate încheia și în mod privat un acord cu autoritatea de management. De obicei, serviciul include întreținerea și repararea zonelor publice adiacente clădirii, îndepărtarea gunoiului, organizarea inspecțiilor clădirii de către întreprinderile responsabile cu viața și sănătatea cetățenilor.
Nevoile comune ale casei (CHN) sunt consumul de energie electrică, apă, energie termică și canalizare pentru a menține starea și funcționarea normală a proprietății comune din blocurile de locuințe (ascensoare, intrări, poduri și alte spații).
Anterior, cheltuielile pentru nevoile generale ale casei erau enumerate în chitanțele de la autoritatea de management pe o linie separată.. Din 2017, acestea sunt incluse în taxa de întreținere a locuințelor.
Datorita achitarii de catre proprietarii ODN-ului se ramburseaza costurile cu iluminarea palierelor scarilor, functionarea liftului, apa pentru curatarea scarilor si scurgerea acesteia, incalzirea intrarilor si alte cheltuieli obligatorii.
Tariful pentru serviciile de operare pentru proprietarii de spații nerezidențiale se stabilește prin acord, încheiat de proprietarul imobilului cu conducerea casei. Acesta poate diferi de tariful pentru rezidenții blocurilor de apartamente în cazurile în care activitatea comercială se desfășoară în spații nerezidențiale.Există o discrepanță în tarif pentru persoane fizice și juridice, dar ceea ce contează nu este statutul juridic al proprietarului. sediul, ci utilizarea efectivă a localului.
În cazul în care biroul de conducere a descoperit că un spatiu nerezidențial funcționează ca unul comercial, are dreptul de a insista asupra încheierii unui nou acord, în temeiul căruia se va aplica un tarif pentru persoanele juridice corespunzător caracteristicilor industriei activităților. efectuate în incintă, de exemplu:
Tarifele RSO sunt determinate în mod similar. Tarifele pentru proprietarii de birouri sau depozite, de obicei, nu diferă semnificativ de tarifele pentru proprietarii de apartamente rezidențiale.
Tarifele pentru primirea serviciilor fiecărui tip de RSO în toate regiunile sunt stabilite individual și trebuie revizuite de autoritățile unei entități constitutive a Federației Ruse nu mai mult de o dată pe an.
Plata facturilor de utilități de către proprietarii de spații nerezidențiale se efectuează pe același principiu ca și de către proprietarii de spații rezidențiale. Diferența constă în absența medierii de către AM în reglementările cu RSO.
Pentru a efectua o plată, trebuie să știți:
Toate aceste informații sunt conținute în chitanțe de la furnizorii de servicii și resurse.
Vă puteți îndeplini obligațiile de plată pentru serviciile AM și RSO folosind:
Plata utilităților pentru proprietarii de spații nerezidențiale diferă în procedura de decontare cu RSO și UO. Proprietarul trebuie să intre în relații contractuale cu fiecare dintre organizațiile de furnizare de resurse și să cunoască detaliile lor pentru plata serviciilor.
Statutul spațiilor nerezidențiale permite proprietarului să desfășoare activități comerciale în acesta sau să închirieze spațiul unei alte persoane pentru a desfășura astfel de activități. În funcție de industria comerțului, tarifele pentru prestarea serviciilor de utilități pot diferi de tarifele pentru populație.
În funcție de locația spațiilor nerezidențiale, lista generală a plății obligatorii pentru utilități variază. Proprietarii de proprietăți în clădiri nerezidențiale și case private nu sunt obligați să contribuie pentru reparațiile capitale ale clădirii și să plătească pentru serviciile operaționale, cu excepția cazului în care a fost încheiat un acord privind furnizarea acestora din urmă cu AM.
În mare măsură, procedurile de tarifare a serviciilor de utilități și decontări cu furnizorii acestor servicii pentru proprietarii de imobile rezidențiale și nerezidențiale sunt similare.
Potrivit articolului 210 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), proprietarul poartă sarcina menținerii proprietății pe care o deține, cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel.
În virtutea paragrafului 4 al articolului 214 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea de stat este atribuită întreprinderilor și instituțiilor de stat pentru deținere, utilizare și eliminare.
În conformitate cu paragraful 1 al articolului 296 din Codul civil al Federației Ruse, o întreprindere și instituție de stat, căreia i se atribuie proprietatea cu dreptul de administrare operațională, deține, folosește și dispune de această proprietate în limitele stabilite de legea, în conformitate cu scopurile activităților sale, sarcinile proprietarului acestei proprietăți și scopul acestei proprietăți.
Pe baza explicațiilor cuprinse în paragraful 2 al paragrafului 5 al Rezoluției Plenului Curții Supreme a Federației Ruse și Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 29 aprilie 2010. Nr. 10/22 „Cu privire la unele probleme care apar în practica judiciară la soluționarea litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi reale”, în temeiul paragrafului 5 al paragrafului 1 al articolului 216 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de conducere operaţională se referă la drepturile reale ale persoanelor care nu sunt proprietari .
Astfel, în sensul articolelor 210, 296 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de conducere operațională are o natură de proprietate și nu numai că oferă subiecților săi competențe de a deține și folosi proprietăți, ci le impune și responsabilități pentru întreținerea proprietății.
În conformitate cu art. art. 210, 249 Cod civil al Federației Ruse, clauza 1, art. 158 din Codul Locuinței al Federației Ruse (denumit în continuare Codul Locuinței al Federației Ruse), proprietarul spațiilor dintr-o clădire de apartamente, împreună cu prevederile paragrafului 1 al articolului 39 din Codul Locuinței al Federației Ruse , este însărcinat cu responsabilitatea pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe proporțional cu cota sa din dreptul de proprietate comună asupra acestui imobil prin plata pentru întreținerea și repararea spațiilor de locuit.
Astfel, proprietarul unui imobil nerezidențial situat într-un bloc de locuințe, în virtutea instrucțiunilor directe ale legii, este obligat să suporte cheltuielile de întreținere și reparare a proprietății comune într-o sumă determinată de raportul suprafețelor terenului. cladire rezidentiala si spatii nerezidentiale.
Această poziție juridică este confirmată de practica judiciară (a se vedea: Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 9 noiembrie 2010 nr. 4910/10 în cazul nr. A71-9485/2009-GZ „... proprietarul spațiilor nerezidențiale situate într-un bloc de locuințe, în virtutea instrucțiunilor directe ale legii, este obligat să suporte costurile de întreținere a proprietății comune, indiferent dacă are cheltuielile de întreținere a spațiilor proprii, care sunt proprietate individuală, și costurile utilităților.Întreținerea propriei sale spații, plata utilităților consumate în acesta, precum și întreținerea unui teren destinat uzului individual și neinclus în proprietatea comună a unui bloc de locuințe, nu scutesc proprietarul de localul din sarcina cheltuielilor de întreținere a proprietății comune a blocului de locuințe...”).
Potrivit art. 157 din Codul locuinței al Federației Ruse, valoarea plății pentru utilități se calculează pe baza volumului de utilități consumate, determinat de citirile contorului, iar în lipsa acestora, pe baza standardelor de consum de utilități aprobate de autoritățile guvernamentale ale entităților constitutive ale Federației Ruse.
Procedura de determinare a sumei plății pentru serviciile de utilități care utilizează dispozitive de contorizare și în lipsa acestora este stabilită prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 05/06/2011. Nr. 354 „Cu privire la furnizarea de servicii de utilități către proprietarii și utilizatorii spațiilor din clădirile de apartamente și clădirile rezidențiale” (denumit în continuare Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 354).
Conform clauzei 2 a Guvernului Federației Ruse nr. 354, un consumator este o persoană care utilizează, pe drept de proprietate sau alt temei legal, spații dintr-o clădire de apartamente, clădire rezidențială, gospodărie, utilități.
Spațiile nerezidențiale sunt spații dintr-un bloc de apartamente care nu sunt spații rezidențiale și proprietatea comună a proprietarilor spațiilor din blocul de locuințe.
În conformitate cu clauza 18 a Guvernului Federației Ruse nr. 354, proprietarul spațiilor nerezidențiale dintr-un bloc de apartamente are dreptul de a furniza resurse comunale spațiilor nerezidențiale care îi aparțin într-un bloc de apartamente. , să încheie contracte de alimentare cu apă rece, alimentare cu apă caldă, canalizare, alimentare cu energie electrică, alimentare cu gaz, încălzire (furnizare căldură) direct cu organizațiile furnizoare de resurse.
Dacă proprietarul unui spațiu nerezidențial dintr-o clădire de apartamente dobândește resurse comunale în temeiul acordurilor specificate, acest proprietar este obligat să plătească pentru utilitățile furnizate pentru nevoile generale ale casei, precum și să furnizeze informații despre lecturile individuale sau comune (apartament). contoare, date privind volumul resurselor comunale consumate în perioada de facturare în temeiul contractelor specificate.
În sensul paragrafului 40 al Guvernului Federației Ruse nr. 354, consumatorul de utilități dintr-un bloc de apartamente (cu excepția serviciilor de încălzire comunală), indiferent de metoda aleasă de administrare a blocului de locuințe, ca parte a plata utilităților, plătește separat pentru utilitățile furnizate consumatorului într-o clădire rezidențială sau nerezidențială, plata utilităților consumate în timpul utilizării proprietății comune într-un bloc de locuințe.
În consecință, proprietarul unui spațiu nerezidențial are dreptul de a încheia un contract de furnizare de energie fie cu un furnizor de servicii de utilități reprezentat de o societate de administrare, o asociație de proprietari etc. sau direct cu organizația furnizoare de resurse.
Totodată, în sensul paragrafelor. 18, 40 din Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 354, iar în ambele cazuri proprietarul spațiilor nerezidențiale este obligat să plătească o taxă pentru ODN.
În baza celor de mai sus, rezultă că, în temeiul legii, obligația de rambursare a cheltuielilor generale ale locuinței este atribuită proprietarului imobilului nerezidențial sau titularului dreptului de proprietate, în speță, persoanei care are dreptul de conducere operațională a spațiilor nerezidențiale.
Astfel, o organizație medicală este obligată să ramburseze costurile pentru energia electrică pentru nevoile comune ale casei, întrucât face obiectul drepturilor de gestionare operațională și sarcina cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe în care se află sediul nerezidențial în litigiu. cu organizatia.
O poziție juridică similară este stabilită în Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 4 martie 2014. Nr. 17462/13, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Volga din 28 octombrie 2014. în dosarul nr. A65-2719/2014, Rezoluția Curții a XI-a de Arbitraj de Apel din 10 februarie 2015. în dosarul nr. A49-8575/2013, Decizia Curții de Arbitraj a Regiunii Penza din 20 martie 2015.
în dosarul nr.A49-267/2015.
În plus, vă informăm că, în conformitate cu legislația în vigoare, prezența unei intrări separate nu vă scutește de plata costurilor accesului uni sens. O circumstanță semnificativă de importanță juridică pentru efectuarea cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune și pentru plata utilităților consumate în spațiile comune este faptul că spațiile nerezidențiale se află într-un bloc de locuințe.
Dacă un dispozitiv de contorizare individual este conectat după un dispozitiv de contorizare colectiv (casă comună), iar acesta din urmă, la rândul său, ia în considerare citirile, inclusiv dispozitivul individual de contorizare al proprietarului unui spațiu nerezidențial, se percepe o taxă pentru ODN în acest caz.
Aceste împrejurări sunt confirmate și de practica judiciară (vezi: Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 14 mai 2010 în dosarul nr. A56-56016 „... prezența unei intrări separate în incintă nu este un temei pentru scutirea proprietarului de spații nerezidențiale de a suporta povara cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune a proprietarilor de spații rezidențiale dintr-un bloc de locuințe...”; Hotărârea Curții de Apel a XIX-a de Arbitraj din 16 iulie 2013. în cazul nr. A48-4560/2012 „... proprietarul unui imobil nerezidențial, indiferent dacă are intrare separată și, de asemenea, indiferent dacă folosește intrarea, acoperișul, liftul sau altă proprietate comună a unui bloc de locuințe, este obligat la plata utilităților achiziționate pentru nevoile generale ale blocului de locuințe...”; Hotărârea Curții a VI-a de Arbitraj din 01.06.2012 Nr. 06AP-2128/2012 în dosarul Nr. A37-1985/ 2011 „... obligația de a suporta povara cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune nu depinde dacă proprietarul folosește obiecte individuale ale proprietății comune. ...Întreținerea independentă de către inculpat a echipamentelor și rețelelor electrice aflate în competența sa nu îl scutește pe proprietar de răspunderile de întreținere a bunurilor comune care îi sunt atribuite prin lege...”).
| STANDARDUL MOSCOVA |
pentru exploatarea fondului locativ
1. Partea generală
1.1. Acest standard a fost elaborat în conformitate cu documentele directive ale Guvernului de la Moscova și în lumina implementării programului de reformare a locuințelor și a serviciilor comunale din Moscova.
1.2. Standardul este obligatoriu pentru conformarea de către persoanele fizice și juridice care dețin clădiri rezidențiale în baza dreptului de gestiune economică, operațională sau de altă natură, indiferent de forma lor de proprietate.
1.3. Subsolul este o cameră dintr-o clădire ale cărei cote sunt sub nivelul de planificare al solului cu mai mult de jumătate din înălțimea încăperii.
1.4. Subteranul tehnic este o încăpere situată în partea inferioară a clădirii în care sunt amplasate echipamentele de inginerie și sunt așezate comunicațiile.
1.5. Subsolul poate fi încălzit (instalate dispozitive de încălzire) sau neîncălzit.
2. Cerințe pentru întreținerea subsolurilor
2.1. În subsoluri și subteranele tehnice este permisă depozitarea echipamentelor, uneltelor, utilajelor și materialelor personalului de îngrijire a construcției.
2.2. Este interzisă amplasarea depozitelor de utilități în subsoluri și subterane tehnice.
2.3. Nu este permisă închirierea spațiilor de subsol în care sunt amplasate conducte de gaz și dispozitive de închidere a utilităților.
2.4. O parte din subsol în care nu există utilități poate fi închiriată în conformitate cu procedura stabilită de lege, cu condiția ca reprezentanții proprietarului imobilului să aibă acces în incintă la orice oră a zilei.
2.5. Nu este permisă depozitarea materialelor inflamabile, explozive și a amestecurilor nisip-sare în subsol și subteran tehnic.
2.6. Nu este permisă utilizarea spațiilor de la subsol și parter în scopuri rezidențiale.
3. Cerințe pentru funcționarea subsolurilor
3.1. În subsoluri neîncălzite, temperatura aerului trebuie să fie de cel puțin 5 grade.
C și umiditatea relativă - nu mai mult de 65%.
3.2. În subsolurile încălzite, temperatura și umiditatea relativă sunt controlate în funcție de utilizarea camerei.
3.3. Subsolurile și subsolurile tehnice trebuie să fie ventilate în mod regulat pe tot parcursul anului folosind canale de evacuare, orificii de aerisire la ferestre și subsoluri sau alte dispozitive, asigurând cel puțin un schimb de aer.
3.4. Orificiile de ventilație trebuie să fie echipate cu grilaje cu jaluzele sau protejate cu plasă cu ochiuri de dimensiuni de 10x10 mm.
3.5. Subsolurile și subteranele tehnice trebuie să aibă iluminat normal cu un întrerupător amplasat la intrare.
3.6. Este interzisă aruncarea de gunoi, poluarea, aglomerarea subsolurilor și subteranelor tehnice, abordările de utilități și dispozitive de închidere, instalarea de fundații suplimentare pentru echipamente sau creșterea înălțimii subsolurilor prin coborârea nivelului podelei fără un proiect aprobat.
3.7. Umiditatea din subsoluri trebuie eliminată prin efectuarea lucrărilor la hidroizolarea fundațiilor și instalarea unui sistem de drenaj, evitând pomparea constantă a apei din subsol, deoarece aceasta duce la distrugerea fundației.
3.8. Ușile de intrare în subsol și subteranul tehnic trebuie să fie încuiate, cheile trebuie păstrate de către dispeceratul ODS la stand și eliberate personalului de service în modul prescris, contra semnăturii într-un jurnal special.
3.9. Monitorizarea stării dispozitivelor de blocare și a ușilor subsolurilor și subteranelor tehnice (dacă există linii de comunicație) este efectuată de un dispecer din consola UDS sau inspecția zilnică de către angajații organizațiilor de întreținere a locuințelor.
3.10. Podeaua de la subsol trebuie să fie înclinată spre o scurgere sau o groapă specială pentru colectarea apei.
4. Cerințe pentru utilități stabilite
în subsoluri şi subterane tehnice
4.1. Defecțiunile utilităților și echipamentelor din subsoluri și subterane tehnice trebuie eliminate în termenele stabilite de Standardele de la Moscova pentru funcționarea fondului de locuințe, aprobate prin Decretul Guvernului de la Moscova din 06/04/96 N 465.
4.2. La curățarea coloanelor de canalizare din subsoluri și subterane tehnice, trebuie instalate tăvi de beton pentru a scurge apa în canalizare.
4.3. Locurile de trecere prin utilități trebuie echipate cu poduri instalate deasupra conductelor, iar gropile trebuie acoperite cu grătare.
4.4. Conductele de utilitate din subsoluri si subterane tehnice trebuie sa fie impermeabilizate termic si in conformitate cu documentatia de proiectare si deviz.
4.5. Pentru a preveni pătrunderea gazelor sau apei în subsol sau subteran tehnic, intersecțiile tuturor comunicațiilor subterane cu fundațiile clădirilor trebuie etanșate - sigilate în conformitate cu soluția standard (Anexa 4 la acest ordin).
4.6. Pentru a preveni pătrunderea zgomotului în spațiile rezidențiale de la echipamentele inginerești situate la subsol, trebuie luate măsuri de reducere a nivelului de zgomot (izolarea fonică a încăperii, instalarea fundațiilor pompei pe o bază de vibrații, instalarea de inserții de vibrații pe conductă sub presiune, izolarea locurilor în care conductele se intersectează cu structurile clădirii, instalarea unui suport fix în exteriorul clădirii la o distanță de 1 m de peretele exterior).
5. Organizarea controlului asupra întreținerii subsolurilor
și subdomenii tehnice
5.1. Inspecția subsolurilor și a zonelor tehnice subterane trebuie efectuată o dată pe an în timpul pregătirii clădirilor pentru funcționarea primăvara-vară (ZhSM-96-01/1, aprobat prin Decretul Guvernului de la Moscova din 04.06.96 N 465).
5.2. Ar trebui efectuate inspecții extraordinare în caz de daune de urgență la utilități, incendii, dezastre naturale (ZhSM-96-01/1, aprobat prin Decretul Guvernului de la Moscova din 04.06.96 N 465).
5.3. Verificarea contaminării cu gaze în subsoluri și zone tehnice subterane în care sunt instalate conducte de gaze trebuie efectuate zilnic.
TREBUIE SĂ ȘTIȚI!!!
Dragă proprietar!!!
Codul Locuinței al Federației Ruse nu face nicio distincție în ceea ce privește statutul juridic al spațiilor rezidențiale și nerezidențiale, atribuind responsabilități și drepturi egale proprietarilor ambelor.
Nu contează dacă spațiile nerezidențiale dintr-un bloc de apartamente sunt atașate sau încorporate, principalul lucru este că este recunoscut ca parte integrantă a unei clădiri rezidențiale în conformitate cu pașaportul tehnic al casei și, prin urmare, în virtutea clauzei 1 a art. 39 din Codul locuinței al Federației Ruse, proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale dintr-un bloc de apartamente sunt obligați să suporte în mod egal povara cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune. Această sarcină este proporțională cu cotele din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune. Astfel, indiferent dacă proprietarul unui spatiu nerezidențial folosește intrarea, acoperișul, liftul unui bloc de locuințe sau altă proprietate comună, neexistând posibilitatea de scutire de taxe pentru întreținerea proprietății comune. În decizia Curții Supreme din 26 mai 2005 N GKPI05-588 se precizează că responsabilitatea întreținerii proprietății comune a unui imobil de locuit, inclusiv a liftului, revine tuturor proprietarilor de spații din acest imobil fără excepție, indiferent de etajul. spațiile ocupate sunt situate pe.
Mai mult, în conformitate cu SanPin 2.1.2.2645-10, spațiile nerezidențiale construite în clădiri rezidențiale trebuie să aibă intrări izolate de partea rezidențială a clădirii, în timp ce locurile de parcare pentru vehiculele de personal trebuie să fie amplasate în afara zonei locale. Încărcarea materialelor și produselor din curtea unei clădiri rezidențiale, unde sunt amplasate ferestrele și intrările în apartamente, nu este permisă. Încărcarea se poate face doar de la capetele clădirilor rezidențiale!!!
Printre altele, utilizarea proprietății comune (fațada clădirii, structuri de închidere și portante) pentru instalarea unui grup de intrare, amplasarea de semne, reclame, elemente decorative etc. imposibil fără acordul a 2/3 dintre proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe. Pentru utilizarea proprietății comune, proprietarului spațiilor nerezidențiale i se percepe o taxă, a cărei valoare este stabilită de consiliul blocului de locuințe, consiliul de administrație al HOA sau adunarea generală a proprietarilor.
Din 01.09.2012 proprietarii de spații nerezidențiale sunt obligați să plătească facturile de utilități pentru nevoile generale ale casei. Indiferent de destinația localului, fiecare proprietar este obligat să plătească utilitățile pentru nevoile generale ale casei, în funcție de cota din spațiul ocupat.
În baza celor de mai sus, în conformitate cu normele legislației în vigoare, proprietarii de spații nerezidențiale sunt obligați să plătească o taxă lunară pentru întreținerea și întreținerea proprietății comune, plata dreptului de folosință a proprietății comune, în cazul acesteia. folosire in scop personal, plata utilitatilor pentru nevoi comune casei.
Ideea de a adăuga o parte din subsol sau mansardă le-a venit probabil multor locuitori de la primul și ultimul etaj. Dar să luăm lucrurile în ordine. Să începem cu faptul că fiecare subsol are un statut. Pentru a afla cine deține dreptul la un subsol sau la mansardă, trebuie să trimiteți o cerere către Rosreestr (Serviciul Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie), cu toate acestea, merită să luați în considerare nuanța că nu vor oferi nimănui informații despre strada, deci va trebui sa contactati intermediari, care va vor ajuta sa obtineti documentele necesare.
Spatiul de la subsol poate apartine unei persoane fizice sau juridice, iar atunci problema achizitionarii unui spatiu de mansarda sau de subsol este mult mai usor de rezolvat. Proprietarii, de regulă, sunt cei care au privatizat sau au încheiat un contract de închiriere cu achiziție ulterioară în anii 90.
În plus, a existat o schemă conform căreia a fost posibilă reconstruirea unui subsol sau mansardă cu înregistrarea ulterioară a dreptului de proprietate asupra acestor spații.
Multe subsoluri din capitală aparțin Ministerului Situațiilor de Urgență și au statutul de adăpost antibombe. Șansele de a obține proprietatea asupra unui astfel de subsol sunt mici. Un specialist din cadrul Ministerului Situațiilor de Urgență trebuie să inspecteze subsolul și să dea verdictul. Dacă incinta și-a păstrat cerințele pentru adăposturile anti-bombe, atunci subsolul își păstrează statutul; dacă nu, atunci există șansa de a cumpăra subsolul.
Dar poate cel mai important obstacol în calea achiziționării unui spațiu de subsol sau mansardă sunt oamenii care locuiesc în casă. În conformitate cu art. 36 din Codul Locuinței, un subsol sau mansardă este proprietatea comună comună a tuturor proprietarilor de spații rezidențiale dintr-un bloc de locuințe. Toți proprietarii de spații rezidențiale trebuie să dea acordul pentru achiziționarea unui subsol sau mansardă; dacă niciun apartament nu este privatizat, atunci trebuie să luați acordul orașului (reprezentat de reprezentanții municipalității). Obținerea consimțământului a 400-500 de persoane nu este o sarcină ușoară! Interesul propriu, invidia și pur și simplu nocivitatea umană își pot face treaba murdară.
„Ei bine, cum rămâne cu companiile care oferă asistență în decorarea subsolurilor și mansardelor ca proprietate?” – întreabă vecinul.
Da sunt câteva. Găsim o reclamă pentru una dintre aceste companii și apelăm la o consultație. Se spune că puteți cumpăra un subsol, servicii pentru decorarea unui subsol cu o suprafață de 20-25 mp. va costa de la 1,5 milioane de ruble și mai mult. Totul va fi procesat printr-o organizație cu care au legături. Permiteți-mi să clarific ce să fac dacă subsolul este proprietate comună? Ei răspund că și astfel de opțiuni sunt întocmite, deși, după cum s-a dovedit, fără a strânge semnăturile tuturor proprietarilor casei. Aceasta înseamnă că proprietarul care de fapt nu și-a dat acordul poate protesta împotriva tranzacției în instanță.
Astfel, dacă vrei să preiei în proprietate subsolul sau podul tău, ar trebui să găsești o firmă care să o facă legal și să ai răbdare, pentru că... Rezolvarea acestei probleme poate dura aproximativ un an.
