Majoritatea proprietarilor de terenuri nu înțeleg diferența dintre valoarea de piață și valoarea de inventar, în ciuda faptului că sunt concepte complet diferite. Valoarea de piata este necesara de catre proprietar, iar valoarea cadastrala este valoarea impozitului. Pentru a determina prețul unui teren (ZU) pe piață, trebuie să luați în considerare diferiți indicatori și să apelați la diferite metode de calcul. Subtilitățile acestor metode și procesul de fixare a valorii în piață sunt reglementate de legislație.
Prețul pieței este suma la care este estimată o anumită memorie în funcție de locul în care se mișcă piața imobiliară. Este folosit cel mai adesea în tranzacțiile de cumpărare sau vânzare de bunuri imobiliare situate pe terenuri ridicate în conformitate cu toate standardele de construcție de capital.
Această sumă este stabilită într-un mod arbitrar și depinde de cât de mult dorește proprietarul să o vândă, dar vânzarea se va realiza cumva la prețul curent.
Puteți afla costul:
Procedura de evaluare este stabilită de legea „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. Analizează în detaliu toate situațiile în care este necesară determinarea mărimii valorii imobiliare de pe piață.
Din această lege rezultă că este necesară evaluarea memoriei atunci când:
Această lege se aplică tuturor tipurilor de organizații municipale sau private și se aplică oricărei forme de proprietate asupra terenului. În plus, este valabil și pentru persoanele care urmează să devină părți la o tranzacție care este asociată cu una sau alta amintire.
Evaluarea are loc în mai multe etape:
Această etapă presupune determinarea parametrilor principali care trebuie evaluați:
După ce parametrii sunt estimați, trebuie să colectați și să analizați informațiile necesare. Tipurile de date care sunt utilizate pentru evaluarea memoriei sunt împărțite în speciale și generale. Tipul general include date despre factori naturali, sociali, economici și alți factori care pot afecta prețul de pe piață.
Un tip special include date despre starea pieței terenurilor și imobiliare într-o anumită regiune, despre cât de mare este potențialul site-ului și vă permite să alegeți o metodă potrivită pentru evaluare în viitor. Deosebit de remarcate sunt următoarele din datele speciale (vezi tabelul).
| Tipuri de date | Caracteristică |
|---|---|
| Date de înregistrare și descriere din punct de vedere juridic |
|
| Parametrii fizici ai memoriei | Aceste date presupun o prezentare detaliată a informațiilor despre dimensiunea și forma sitului, dimensiunile geometrice ale acestuia, limitele frontale, precum și defectele (dacă există). Pe baza acestor date, evaluatorul poate trage o concluzie despre modul în care acestea pot afecta caracteristicile de cost ale obiectului. Evaluatorul este deosebit de atent la orice date care nu sunt tipice pentru zona în care se află site-ul. Mărimea și forma afectează în moduri diferite - depinde de modul în care intenționați să utilizați un anumit site. Dacă amplasamentul are o formă nestandard, atunci acesta poate fi utilizat pentru dezvoltarea spațiilor rezidențiale, dar nu poate fi utilizat pentru construcția de clădiri industriale sau alte scopuri comerciale. |
| Analiză economică | Din punct de vedere economic, datele importante sunt:
|
| Date care curg din locația site-ului | Evaluatorul aplică o hartă a zonei, care indică exact locul unde se află amplasamentul. În plus, el include fotografii ale memoriei și cum a fost îmbunătățită (dacă este cazul). |
După ce datele au fost colectate, este necesar să se decidă pentru a utiliza site-ul cât mai eficient. Prețul de pe piață va depinde și de asta. O utilizare eficientă este aceea care:
Utilizarea curentă a site-ului poate să nu fie cea mai eficientă. Cu toate acestea, este posibil să schimbați modelele de utilizare și să eliminați îmbunătățirile inutile fără a afecta mediul.
Poate fi produs într-unul din 3 moduri: profitabil, costisitor sau comparativ. Rezultatele obţinute sunt supuse acordului. Potrivit litera de lege, evaluatorul este obligat să folosească toate cele trei metode deodată pentru a justifica refuzul de a folosi sau de a evalua site-ul.
El determină, de asemenea, cum exact va evalua site-ul în cadrul fiecăreia dintre metode. În același timp, el este obligat să verifice cât de fiabile sunt informațiile necesare pentru o anumită metodă de calcul.
Recomandări pentru evaluarea memoriei Fiecare metodă poate oferi un cost diferit. Prin urmare, toate cele trei cifre obținute sunt comparate între ele și se face o concluzie despre cât de mult se apropie fiecare dintre ele de realitate și îndeplinește criteriile. După aceea, este afișată cifra finală. Trebuie să fie în ruble și trebuie să fie singurul sau sub forma unui interval de valori (dacă este stipulat în contract).
Odată ce costul este clar, evaluatorul raportează asupra muncii efectuate.
Pentru fiecare dintre cele 3 metode de mai sus, sunt valabile propriile formule pentru calcularea costului memoriei, așa că trebuie să dezasamblați fiecare separat cu exemple.
Metoda venitului este una dintre cele mai dificile metode de calcul. Pentru a-l aplica, trebuie să ai o bună percepție a situației economice și a pieței. Include încă trei metode:
Luați în considerare metoda de închiriere a terenului. Pentru această tehnică este valabilă următoarea formulă:
unde C este costul, CHOD este venitul net, K este raportul de capitalizare
Să fie venitul net de 20.000 de ruble, iar rata de capitalizare a fost de 28%, apoi:
С = 20.000 / 0,28 = 71.428,57 ruble.
NPR și K sunt calculate separat într-un mod foarte complicat, prin urmare, pentru simplitate, le-am luat drept valori cunoscute.
Poate fi folosit în paralel cu metoda anterioară. Apoi va lua în considerare câți bani vor fi cheltuiți pentru construcția unei unități de construcție de capital.
Cetăţenii au decis să construiască o clădire rezidenţială pentru a vinde apartamente. Vor avea nevoie de un capital de pornire. Prețul admisibil pentru teren va fi egal cu:
unde PD este suma venitului planificat care poate fi obținut din această afacere, P este costurile care sunt determinate prin metoda costului, PDD este profitul real posibil.
Pentru a determina P, adică valoarea, trebuie să utilizați metoda de capitalizare, care este disponibilă numai pentru profesioniști.
Când vă calculați, trebuie să determinați care este diferența acceptabilă între profitul potențial și costurile reale. Banii care vor fi primiți în viitor și cei care ne stau acum la dispoziție pot „costa” în diferite moduri. Prin urmare, este necesar să se pornească de la faptul că proprietarul site-ului va primi un profit în valoare de 25-30% din PDD.
În plus, această metodă este aplicabilă atunci se cunoaște valoarea medie a rambursării terenului.
Un exemplu ar fi terenul deținut de IZHS. În acest caz, P se calculează ca suma investită de proprietar.
Lăsați terenul IZhS să fie cumpărat pentru 500 de mii de ruble, iar comunicațiile au fost puse după cumpărare. Apoi, costul de comunicare și alte costuri incidente ar trebui adăugat la 500 de mii de ruble și, ca urmare, se obține costul dorit al terenului.
Aplicabil pentru obiecte imobiliare tipice. Formula este:
URS = (TsZU1 + TsZU2 + TsZU3) / OPU
TsZU - prețul unui teren după numărul de serie;
GTC - suprafața totală a parcelelor care au fost vândute și luate în considerare;
URS este costul unitar pe piață, adică costul unui metru pătrat al matricei.
Această formulă poate fi aplicată numai dacă parcelele sunt aranjate în funcție de caracteristici care afectează formarea prețurilor.
Autocalcularea prin această metodă nu va fi exactă, așa că este mai bine să contactați un specialist calificat.
Pentru a calcula costul memoriei, trebuie să aveți la îndemână un extras din USRN. Cu toate acestea, dacă nu a fost posibil să-l obțineți, atunci următorul pachet de documente va fi util:
Extras din USRN despre memorie Nu trebuie furnizate originale, ci copii ale acestor documente.
Dacă nu există posibilitatea de a le furniza, costul site-ului poate fi în continuare calculat, cu toate acestea, absența documentelor va lăsa o anumită amprentă asupra costului și concluziilor finale.
Există o relație între prețul cadastral și cel de piață al unui teren. Pentru tranzacțiile standard de cumpărare sau vânzare a unui teren funcționează regula, care prevede că valoarea de piață este mai mare decât cea a inventarului cu aproximativ 30%. Diferența dintre aceste două cantități constă în ceea ce sunt destinate:
Valoarea cadastrală este calculată prin formule de către membrii comisiei, care își bazează acțiunile pe Legea nr. 52-FZ din 07.02.08, care reglementează activitățile de evaluare a siturilor din Rusia.
Un audit poate fi numit de autoritățile federale sau regionale în baza articolului 66 din Codul Muncii RF. Cu ajutorul acestuia, ei află suma constantă, care rămâne așa până la următoarea verificare. Cazurile excepționale în care valoarea inventarului poate fi modificată fără verificare se stabilesc în instanță.
Valoarea cadastrală medie este aprobată de autoritățile executive ale unei anumite entități constitutive a Federației Ruse. Evaluarea inventarului se efectuează cel puțin o dată la cinci ani, dar nu mai mult de o dată la trei ani. Evaluarea se bazează pe modul în care terenul este clasificat după scop și modul în care este utilizat:
Când are loc evaluarea cadastrului funciar de stat, teritoriul este împărțit în zone de evaluare. Zona de evaluare se referă la părțile de teren care au același scop sau similar în inventar.
În funcție de cât de mare este zona estimată, acestea sunt combinate cu granița parcelelor, ținând cont de dezvoltarea deja stabilită a diferitelor obiecte, precum și de granițele de cartier și district.
În urma unei astfel de evaluări, apare o hartă pe care sunt marcate toate zonele estimate și valorile cadastrale de un metru pătrat din fiecare dintre ele. La evaluarea cadastrului se iau în considerare cadastrul funciar, urbanistic, silvic, apelor și datele acestora. Rezultatele obţinute sunt înscrise în cartea funciară de stat.
Prețul de piață al unui dispozitiv de memorie este necesar pentru a face tranzacții cu acesta. Valoarea cadastrală este necesară pentru impozitarea legală a amplasamentului. Există 3 metode principale de calculare a costului.
Cu toate acestea, este destul de dificil să calculați singur costul. Acest lucru este așa, deoarece o persoană poate pur și simplu să nu aibă suficiente date, ceea ce va duce la rezultate destul de aproximative, iar colectarea tuturor informațiilor necesare de la o persoană care nu este specializată în cumpărarea/vânzarea terenurilor poate dura mult timp.
Pentru a demara procesul de evaluare a terenului va fi suficient să furnizați autorităților competente un extras din USRN, însă, dacă acesta nu este disponibil, puteți face cu alte documente care să ofere informații complete despre proprietar și terenul acestuia. complot.
Un teren este înțeles ca un indicator economic special al prețului terenului, care se stabilește ținând cont de schimbările din situația de pe piața imobiliară.
Valoarea de piață poate fi setată independent de proprietarul site-ului atunci când îl vinde. Cu toate acestea, dacă acest indicator a fost calculat de specialiști luând în considerare toți factorii de influență, atunci valoarea lui va fi aproape de reală, drept urmare procedura vânzările vor fi mai rapide.
Valoarea prețului pieței este folosită cel mai des atunci când se efectuează diverse tranzacții cu acest tip de imobil, de exemplu, (pentru a estima valoarea cadoului) sau.
În cazul în care stabilirea valorii de piață s-a făcut cu ajutorul specialiștilor în domeniul evaluării, atunci acest indicator poate fi utilizat și pentru a determina costul standard al site-ului(dacă valoarea sa cadastrală este necunoscută).
Se efectuează reglementarea principală a problemelor legate de stabilirea și utilizarea valorii de piață a terenurilor trei reglementări:
În prezent, reglementarea formării prețului de piață pentru terenuri nu este prevăzută de alte acte normative.
Atunci când se determină valoarea de piață a unei anumite părți de teren ar trebui să fie luată în considerare diverși factori:
Pe lângă factorii de mai sus, alți factori pot fi luați în considerare atunci când se formează prețul de piață al unui site, de exemplu, dacă acesta este în proprietate comună sau apartenența uneia dintre părți unui proprietar minor y (ceea ce complică semnificativ posibilitatea de a vinde un astfel de site).
Determinarea valorii de piață a unui sit poate fi efectuată atât în mod independent de către proprietar, cât și cu ajutorul organizațiilor specializate autorizate să efectueze o evaluare a diferitelor tipuri de imobile, inclusiv a terenurilor.
În cazul în care procedura se desfășoară cu implicarea specialiștilor, va fi consta din trei etape:
În etapa pregătitoare, proprietarul terenului evaluat pregătește totul documente pentru site. Pachetul ar trebui să includă documente pentru toate clădirile disponibile pe șantier, extrase din documentele de utilizare a terenului care confirmă prezența sau absența sarcinilor pe șantier (sub formă de clădiri sau posibilitatea de funcționare a șantierului pentru proprietarii de parcele adiacente).
În plus, în această etapă are loc selecția unei organizații care va efectua evaluarea, precum și încheierea unui acord privind furnizarea de servicii.
În etapa evaluării efective, specialistul organizației selectate va studia toate documentele furnizate, dacă este necesar, va merge la locația site-ului și pe baza tuturor datelor disponibile, precum și pe baza unei comparații a existente oferte de piață pentru site-uri similare, calculați costul unui anumit site, ținând cont de toate caracteristicile sale și caracteristicile existente.
De ce este plictisitoare topografia și în ce cazuri este obligatorie? Puteți citi mai multe despre asta în.
Etapa de întocmire a raportului final finalizează procedura
În această etapă, raportul include informații despre ce documente au fost studiate, ce date au fost utilizate.
In plus, daca este cazul (ceea ce trebuie agreat de client la incheierea unui contract de servicii), textul raportului include acele formule care au fost folosite la calcularea costului site-ului, cu o decriptare a datelor utilizate.
Costul evaluării valorii de piață a unui anumit site variază de la zece la șaizeci de mii de ruble.
Acest indicator este influențat de regiunea în care se comandă o estimare, urgența lucrării, cantitatea de date utilizate etc. În plus, în cuantumul evaluării este inclus și costul pregătirii (dacă este necesar) a raportului în formă electronică.
Valoarea de piata a terenului- un indicator economic special care vă permite să evaluați aproximativ posibilitățile de implementare a unui anumit teren destinat unor scopuri specifice de exploatare. Acest indicator este alcătuit din diverși factori; numai un specialist cu o vastă experiență în acest domeniu poate folosi în mod competent în formarea cantității finale.
Comandați o estimare
De ce noi?
Reducere de evaluare!
Evaluarea terenului ca obiect imobiliar este considerat unul dintre cele mai solicitate servicii. Această procedură este obligatorie în dezvoltarea și implementarea proiectelor de investiții, privatizarea terenurilor, transferul acestora în administrarea în arendă sau în trust și o serie de alte cazuri. La Moscova, compania independentă de evaluare SOYUZ-EXPERT oferă servicii profesionale pentru determinarea valorii de evaluare a terenurilor pentru diverse scopuri și terenuri.
Evaluarea terenului este calculul veniturilor pe care le poate aduce un teren după amplasarea întreprinderilor sau clădirilor rezidențiale pe acesta, prelucrarea terenurilor agricole pe teritoriu etc. Determinarea valorii de evaluare a terenului are propriile sale caracteristici.
Toate terenurile sunt împărțite în două categorii.
La rândul său, la evaluarea terenurilor se poate determina investiția lor potențială sau valoarea reală de piață.
Compania independentă „SOYUZ-EXPERT” efectuează o evaluare a terenurilor în diferite direcții. Experții noștri au peste 50 de factori de corecție în arsenalul lor, ceea ce ne permite să le calculăm costul cât mai precis posibil.
Oferim servicii de evaluare a urmatoarelor obiecte:
Serviciile noastre sunt solicitate și de autoritățile care controlează eficiența utilizării terenurilor. Evaluăm teren intravilan, agricol și industrial. Acest lucru contribuie la plasarea rațională a obiectelor în diverse scopuri pe ele. După evaluare, terenurile pot fi gajate împotriva unui împrumut bancar. Arhitecții se bazează pe o evaluare cuprinzătoare a teritoriului și a peisajului atunci când proiectează diverse obiecte. Vă permite să preziceți costurile dezvoltării terenului.
Scopurile evaluării valorii unui teren pot fi analiza tarifului de închiriere care să permită determinarea rentabilității contractului de închiriere în condițiile propuse; calculul aportului la capitalul autorizat, permițându-vă să determinați cota unui participant la o societate pe acțiuni, plătită prin imobil (teren); calculul sumei răscumpărării obligat să compare prețul de răscumpărare solicitat de vânzător cu valoarea cadastrală și de piață a terenului.
La sfârșitul anului 2014, primarul Moscovei a semnat un decret guvernamental de aprobare a valorii cadastrale a terenurilor din capitală și împrejurimi. Potrivit acestui decret, care a intrat deja în vigoare, valoarea terenului din care se va percepe impozitul în raza orașului este:
În multe cazuri, valoarea cadastrală a terenului se dovedește a fi mai mare decât valoarea de piață. Acesta este motivul cotei de impozitare supraevaluate. Conform Rezoluției nr. 913/11 a Sovietului Suprem al Federației Ruse, valoarea cadastrală nu trebuie să depășească valoarea de piață. La determinarea evaluării cadastrale a unui teren, nu sunt luați în considerare factori precum disponibilitatea căilor de acces și comunicații, specificul locației terenului și multe altele. După o evaluare a pieței de către expert independent a suprafețelor de teren, costul poate fi redus.
Evaluarea de piață a unui teren este determinarea celei mai obiective valori a unui obiect, ținând cont de concurența actuală pe piață și de condițiile pieței în general. Acest lucru este dovedit de art. 3 FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. La determinarea valorii de piață a unui teren, pot fi utilizate diverse abordări, de exemplu, metoda de corelare, restul pentru teren, împărțirea în parcele etc. Specialiștii companiei noastre au o vastă experiență în acest domeniu și vor efectua o evaluare de înaltă calitate a valorii de piață a terenului, care va îndeplini toate cerințele legislației. Acest lucru vă va permite să evitați pierderea de bani atunci când efectuați diferite tranzacții financiare.
La finalizarea evaluării, experții companiei întocmesc un raport, în care se consemnează toate rezultatele muncii efectuate. Include:
Profesionalismul specialistilor companiei noastre este o garantie a celei mai exacte evaluari a valorii de piata a unui teren de orice complexitate. Costul serviciilor companiei noastre este destul de acceptabil pentru orice client.
Pune o întrebare și experții îi vor răspunde.
Tranzactiile pe piata imobiliara sunt precedate de etapa de analiza si selectie de catre vanzator si cumparator a celor mai avantajoase oferte, tinand cont de cerinte. Alegerea dintre mai multe parcele care satisfac conditiile cumparatorului cu conditii similare sau similare se face de catre potentialul cumparator in functie de pretul acestora. Pe baza parametrilor propriului site și a situației pieței, vânzătorul stabilește prețul de vânzare estimat. Pentru ca tranzacția să fie benefică ambelor părți, vânzătorul și cumpărătorul trebuie să înțeleagă cum să afle valoarea de piață a terenului.
Valoarea de piață a unui teren este înțeleasă ca prețul cel mai probabil al unui teren atunci când acesta este vândut pe piața deschisă și concurențială, atunci când părțile la tranzacție au informații despre obiectul vândut, ținând cont de situația generală a pieței și tendinte pe piata imobiliara.
Valoarea de piață a unui teren diferă de valoarea sa justă, care determină utilitatea finală a terenului dobândit pentru cumpărător și costul de înstrăinare - pierderea beneficiilor economice atunci când vânzătorul încetează să-l folosească. Valoarea de piata este influentata de starea cererii si ofertei pentru obiectele imobiliare, similare celor implementate intr-o anumita tranzactie, pretul pietei nu poate diferi semnificativ de preturile obiectelor cu parametri echivalenti sau similari.
Există trei moduri principale de a determina valoarea de piață a unui teren:
Metoda comparației vânzărilor presupune o analiză a tranzacțiilor recente de vânzare a terenurilor care sunt similare sau cât mai asemănătoare cu terenul vândut. Pentru clarificarea valorii de piață, în acest caz, se folosește un sistem de reduceri și majorări, care sunt folosite pentru a afla valoarea unui anumit obiect, ținând cont de diferențele existente (atât în bine, cât și în rău) față de obiecte al căror preț de vânzare este cunoscut.
Metoda venitului presupune o evaluare a valorii de piață pe baza veniturilor sau beneficiilor care sunt potențial posibile din utilizarea obiectului achiziționat. Aici, natura terenului, metodele oficial permise de utilizare a terenului pe acesta, precum și eventualele costuri pentru efectuarea modificărilor necesare, construcția sau modernizarea obiectelor situate pe șantier, vor avea o importanță esențială.
Metoda costului este utilizată pentru a evalua un teren în ceea ce privește costurile disponibile pentru achiziționarea, exploatarea și întreținerea acestuia într-o stare competitivă. Se estimează costul costurilor suportate pentru instalarea comunicațiilor, fertilizarea solului, amenajarea teritoriului, drenaj, forarea puțurilor și obținerea autorizațiilor de la autoritățile de reglementare pentru realizarea acestui gen de lucrări.
Rezultatele evaluării depind direct de modul de determinare a valorii de piață a terenului. Calculul pentru fiecare dintre metodele pentru un anumit sit poate da diferite valori finale, care determină zona în care se află prețul de piață al obiectului.
Astfel, metoda comparației reflectă interacțiunea dintre cerere și ofertă, metoda costului reflectă interesele vânzătorului, iar metoda veniturilor reflectă interesele cumpărătorului, adică toate părțile care își desfășoară activitatea pe piața imobiliară concurentă.
Prețul unui teren este influențat de următorii parametri principali, fără disponibilitatea informațiilor asupra cărora determinarea valorii de piață a unui teren nu poate fi considerată fiabilă:
De asemenea, valoarea de piață va fi influențată semnificativ de factori precum dezvoltarea zonei de amplasare, modificările situației de accesibilitate la transport, amplasarea amplasamentului în apropierea orașului și perspectivele de includere în limitele orașului, precum și prezența unor sarcini, de exemplu, prezența chiriașilor, care va limita libertatea de utilizare a site-ului pe termenul specificat în contractul de închiriere.
În cazul schimbărilor în situația pieței și al fluctuațiilor semnificative ale prețurilor obiectelor echivalente, valoarea de piață a site-ului este supusă unei ajustări corespunzătoare.
Procesul de calcul al valorii de piata este complex si multifactorial. Întrebarea cum să aflați valoarea de piață a terenului pe un anumit site înainte de încheierea tranzacției este esențială atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărătorul site-ului.
Puteți rezolva problema calculării fiabile a costului unui teren, contactând evaluatori profesioniști. În Federația Rusă, activitățile evaluatorilor profesioniști sunt certificate și reglementate de lege, iar rezultatele evaluării sunt recunoscute ca document oficial care atestă valoarea de piață a unui teren de la data evaluării. După încheierea contractului, procedura de evaluare a valorii de piață a terenului de către evaluator va cuprinde următoarele etape:
În cazul unui teren (de exemplu, cumpărarea și vânzarea, închirierea sau gajarea, soluționarea litigiilor de proprietate), în cele mai multe cazuri, se utilizează valoarea sa de piață.
Problemele valorii de piață (RS) a site-ului sunt discutate la art. 66 ZK, Legea nr. 135-FZ, cu privire la, precum și în mai multe standarde federale de evaluare (FSO 1-11), adoptate prin ordine ale Ministerului Dezvoltării Economice. Totodată, Legea nr. 135-FZ stabilește principii generale și abordări ale evaluării prețurilor, FSO concretizează diverse metode ale acestei evaluări, iar în art. 66 ZK precizează că valoarea de piață a site-ului este determinată de legea nr. 135-FZ.
Valoarea de piață este prețul cel mai așteptat la care un articol () poate fi înstrăinat pe o piață deschisă, competitivă. În acest caz, părțile la tranzacție trebuie să aibă informații complete despre obiect.
La determinarea valorii de piata a sitului se ia in considerare principiul utilitatii sitului si principiul cererii si ofertei. Conform primului principiu, terenurile posedă o valoare de piață care poate satisface cerințele cumpărătorului de ceva timp. Conform celui de-al doilea principiu, prețul pentru o parcelă este format din raportul dintre cerere și ofertă de pe piață și concurență.
Valoarea de piață este de obicei diferită de site-ul (KS). Acest lucru se datorează faptului că evaluarea valorii cadastrale, determinată de organele de stat, ține cont în principal de principalii indicatori ai sitului.Valoarea de piață ia în considerare un număr mult mai mare de factori, care includ:
La costul amplasamentului, se aplică următoarele abordări (FSO nr. 1):
În primul caz, costul site-ului este estimat prin comparație cu costurile site-urilor similare - analogi. Această abordare este recomandată atunci când există informații fiabile privind prețurile și performanța parcelelor analoge. În acest caz, pot fi utilizate atât prețurile deja deținute, cât și prețurile oferite. Abordarea comparativă este utilizată în metoda comparației vânzărilor, metoda de alocare și metoda de alocare.
În al doilea caz, estimarea costurilor se bazează pe determinarea veniturilor așteptate din utilizarea acestui site. O abordare similară poate fi utilizată atunci când este posibilă o prognoză a veniturilor și cheltuielilor viitoare.
In a treia abordare, costul este estimat la costurile necesare achizitiei, reproducerii obiectului, tinand cont de amortizarea acestuia. Pentru a implementa această abordare, sunt utilizate diferite metode de calculare a costului reproducerii unei copii exacte a unui obiect.
Când se evaluează valoarea de piață prin metoda comparativă:
Un exemplu pentru calcularea valorii de piață folosind metoda analizei comparative a vânzărilor poate fi evaluarea valorii unui teren din districtul Voskresensky din regiunea Moscovei cu numărul cadastral 50: *** cu o suprafață de 102756679 mp. m.
În cel mai simplu caz, prețul de piață pentru o parcelă este stabilit de comun acord între cumpărător. Dar există o serie de cazuri când un astfel de preț trebuie stabilit oficial. Prețul oficial trebuie stabilit, de exemplu, când
