Доступная ипотека снизила цены на жилье
Известия
Стоимость квартир на вторичном рынке в первом полугодии уменьшилась на 2,8%
Цены на вторичном рынке жилья постепенно опускаются. За первое полугодие 2017 года снижение цен в среднем по России составило 2,8% относительно уровня в тот же период 2016 года. При этом, например, в Москве стоимость квартир опустилась на 5%, а в отдельных сегментах - и на 17%.
По мнению участников рынка, вторичное жилье продолжает дешеветь из-за того, что квартиры на первичном рынке становятся доступнее.
Цена на вторичную недвижимость в России к концу первого полугодия 2017 года составила 59 тыс. рублей за кв. м и опустилась на 2,8% по сравнению с расценками на конец первого полугодия 2016 года (61 тыс. рублей). Такие данные приведены в исследовании сервиса Domofond . ru . Причем наиболее заметное снижение цен показала Москва, где они снизились на 5,2% - с 210 тыс. рублей за кв. м до 199 тыс. рублей за кв. м.
На те же 5% снизились цены и в Московской области - с 81 тыс. рублей за кв. м до 77 тыс. рублей за кв. м. Аналитики отметили, что цены плавно снижались в течение всего года: по сравнению с I кварталом 2017 года к концу полугодия средние расценки на вторичном рынке снизились на 0,9%.
То, что "вторичка" дешевеет, подтвердили и другие участники рынка. Падение цен на вторичном рынке Москвы более чем на 5% отметила управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая .
Например, стоимость "квадрата" в современных панельных домах снизилась за год со 179 тыс. до 158 тыс. рублей (-14%). Старые панельные дома вовсе потеряли в цене 17% (159 тыс. рублей в июне 2016 года против 135 тыс. рублей в июне 2017 года). Снижение прайса коснулось абсолютно всех типологий, - сказала она "Известиям".
По оценке Центра информации и аналитики недвижимости (ЦИАН), в некоторых районах с жильем низкого качества, где нет новых домов, снижение цен достигает 5%. При этом, как уточнил в разговоре с "Известиями" ведущий аналитик компании Александр Пыпин, динамика цен неравномерная: в районах, где рынок за последние годы пополнился новым качественным жильем, средние цены держатся на прежнем уровне.
Директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев пояснил "Известиям", что в сегменте элитной недвижимости собственники неохотно снижают цены, поскольку платили за жилье еще долларами.
Исторически долларовая элитная недвижимость еще в 2015-2016 годах практически полностью перешла на рублевое ценообразование в среднем по курсу 50-55 рублей за доллар. Тогда как собственники квартир на вторичном рынке по-прежнему хотят отбить свои инвестиции в иностранной валюте, курс которой с 2014 года вырос в два раза. Поэтому предложение на вторичном рынке переоценено, и средняя цена элитного жилья находится на уровне 1 млн рублей за кв. м, - сказал он.
Тем не менее, уточнил Алексей Трещев, и в этом сегменте в 2017 году собственники чуть более охотно идут на уступки и готовы снижать цену предложения. Хотя экспонируемые цены не упали, но при заключении сделки дисконт может доходить до 40%.
Не заметить снижения цен просто невозможно. Во всех сегментах разные проценты, но общий тренд именно такой. Экономика страны еще не проявила положительной динамики, а рынок недвижимости в этом смысле не может жить своей жизнью и показывать рост цен при снижении доходов населения, - прокомментировал ситуацию "Известиям" руководитель отдела городской недвижимости "НДВ-Недвижимость" Денис Гаджиев.
Гендиректор инвесткомпании "Форум" Роман Паршин объяснил снижение цен упавшим спросом, а в Москве - также нарастающим ажиотажем вокруг реновации.
Учитывая качество и размеры альтернативного сносимым домам жилья, продать такие квартиры за высокую цену вряд ли будет реально, - заметил эксперт, добавив, что вторичное жилье и дальше будет дешеветь.
По его словам, этому в том числе способствует инициатива властей создавать условия для понижения ипотечной ставки. По заявлениям премьера Дмитрия Медведева, жилищные кредиты в ближайшем будущем могут выдаваться под 6% для ряда категорий граждан. В Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) также прогнозируют, что в следующем году средняя ставка на ипотеку опустится ниже 10%.
Соответственно, при низких ставках и очевидной дешевизне "квадрата" в новостройке интерес к дорогой вторичной недвижимости будет снижаться, - полагает Роман Паршин.
Управляющий директор брокерского департамента "МИЭЛЬ - Сеть офисов недвижимости" Ирина Пешич заявила, что рынок стремится к стагнации цен, что будет благотворно для заключения сделок.
В пресс-службе Минстроя "Известиям" сообщили, что "снижение цен на вторичном рынке может свидетельствовать о том, что меры по стимулированию жилищного строительства, принятые правительством России, сработали".
Поэтапное совершенствование законодательства в сфере долевого строительства Минстроем России, направленное на усиление защиты прав граждан-соинвесторов, вернуло доверие граждан и к покупке жилья на стадии строительства. Программа субсидирования ипотечной ставки, позволившая приобретать жилье в новостройках по льготной ипотечной ставке, также сделала рынок первичного жилья более привлекательным. Кроме того, с начала 2017 года рыночный уровень процентных ставок по ипотечным кредитам постепенно снижается и уже достиг рекордно низкого уровня. Это делает новое современное жилье доступным для граждан, - отметили в пресс-службе министерства.
По оценке Росстата, на вторичном рынке цены опускаются уже третий год. В 2014-м средняя цена "квадрата" в России составила порядка 58 тыс. рублей, в 2015-м - 56 тыс. рублей, а в 2016-м - 53 тыс. рублей.
На прошлой неделе о снижении ставок по двум ипотечным продуктам заявил : с 7 июля банк выдает ипотеку на новостройки в рамках акции не под 13,5%, а под 12,9% при условии страхования жизни и здоровья заемщика. Также с 7 июля снижена ставка по военной ипотеке с 12,5% до 12%. При этом ставка по ипотеке с господдержкой осталось неизменной - 12%. В июле Сбербанк обещал также снизить ставки по остальным ипотечным предложениям.
Другие участники о намерениях снизить ставку не говорят, хотя и признают, что снижение ключевой ставки ЦБ РФ на 0,5% впервые за 9 месяцев в июне стало очень серьезным знаком для рынка. "Снижение ключевой ставки ЦБ РФ уже давно является стимулом для снижения банками ставок по кредитам. Решение по снижению ставок "ВТБ 24" не принималось, данный вопрос находится на обсуждении", - говорят в пресс-службе " " по СЗФО. "Мы рассматриваем для себя возможность снижения ставок по ипотеке", - дают аналогичный комментарий в .
Многие банки уже снизили ставки в июне , перед или сразу после решения Центробанка РФ понизить ключевую ставку на 0,5%. Так, " " снизил ставки по ипотечным кредитам для всех видов недвижимости на 0,5 п.п. с 1 июня. "Что касается дальнейшего снижения ставок - мы будем следить за ситуацией на рынке", - говорит Ирина Асланова, заместитель председателя правления "ДельтаКредит". также снизил ставки на 0,75% годовых по ипотеке на вторичном рынке в начале июня. Банк " " пересмотрел ставки по депозитам уже после того, как ЦБ снизил в июне ключевую ставку до 10,5% годовых. и подконтрольный ему МДМ банк снизили ставки по потребительским кредитам на 2,5 п.п. в середине июня.
"Вопрос дальнейшего снижения ставок на рынке в 2016 году остается открытым, и одним из факторов является относительно невысокая маржинальность ипотеки для розничных банков", - говорит директор департамента продаж подразделений сети Абсолют банка Иван Любименко. "Ставки по ипотеке могут снизиться при снижении ключевой ставки и в случае увеличения субсидируемой государством части ипотеки по программе господдержки. Вслед за снижением ставок ключевыми на ипотечном рынке банками, вероятно изменение ставок и у других игроков", - прогнозирует начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала в Петербурге Ольга Патракеева.
Некоторые игроки открыто говорят о том, что снизить ставки в нынешних условиях возможности нет. "Снижение ставок в ближайшей перспективе банком не планируется. Не позволяют снизить ставку рыночные факторы, - говорят в пресс-службе банка " ". - Массового снижения ожидать не приходится, скорее всего, снижать ставки будут те банки, у кого есть запас по марже и кто готов добирать объемы, теряя маржинальность. В то же самое время направление движения ключевой ставки будет определять настроения на ближайшее будущее".
Ключевая ставка ЦБ РФ
Источник: данные ЦБ РФ
Спорным остается вопрос о том, до какого именно уровня должны опуститься ставки по ипотечным кредитам, чтобы ипотека стала широко доступна для населения.
"Уровень процентной ставки по ипотечным кредитам, по достижении которого спрос со стороны потенциальных заемщиков резко падает, в последние годы составляет 14% годовых, - считают в "ВТБ 24". - С учетом действия госпрограммы по поддержке ипотеки на строящееся жилье ставки по ипотечным кредитам уже давно вернулись на тот комфортный уровень, на котором они находились до кризиса 2014 года".
Психологически комфортной для населения РФ является ставка в диапазоне до 13% годовых, считает Иван Любименко: "Сейчас мы наблюдаем ставки ниже этого уровня. Кроме того, в 2015-2016 годах в большинстве российских регионов стоимость квадратного метра снизилась на 15-20%. Совокупность этих факторов позволяет говорить, что именно сейчас наиболее удачные условия для покупки квартиры".
"В полной мере ипотека доступна по ставке 12% годовых , так как она ниже реальной инфляции, - в свою очередь говорят в банке "Санкт-Петербург". - За последние 3-5 лет средняя ставка была на текущем уровне, и мы наблюдали постоянный рост объемов выдачи".
Чтобы определить приемлемый уровень ставки по ипотеке , ее нужно соотносить с остальными параметрами экономики, говорит финансовый аналитик ИК " " Владимир Киселев. По его словам, при росте цен на недвижимость 20% в год ставка 15% будет приемлемой, а при ожидаемом падении цен ставка даже 5% будет высокой. "Сейчас очевиден тренд на замедление роста цен как на потребительском рынке, так и на рынке недвижимости. Если предположить, что цена квадратного метра будет расти на 7-8% в ближайшие годы, то и кредит по такой ставке можно будет назвать приемлемым", - говорит аналитик.
Территориальный директор " " Вадим Исаков считает, что более-менее приемлемый для населения уровень ипотечной ставки - в 10%. Для того чтобы банки могли выдавать ипотеку под такой процент к концу года, ключевая ставка ЦБ, которая на текущий момент составляет 10,5%, должна уйти вниз как минимум к 9%. В то же время эксперт оценивает вероятность снижения ключевой ставки до 9% во второй половине года как довольно высокую. "В этом случае снижение ключевой ставки станет катализатором для снижения ставок по ипотеке и другим видам кредитования", - прогнозирует аналитик.
Банкиры отмечают, что влияют на темпы выдачи ипотеки не только ставки, но и уверенность населения в собственной платежеспособности. Повлиять на этот фактор, в отличие от ставок, значительно сложнее. Реальные располагаемые доходы населения снижаются уже больше 19 месяцев подряд, а за 2 года они упали почти на 13%.
В ходе недавнего опроса агентства Zoom Market, в котором приняли участие 2250 россиян в возрасте от 25 до 56 лет, 73% людей сказали, что боятся брать ипотеку. При этом 36% респондентов сказали, что не готовы оформить ипотеку в 2016 году, так как в стране нестабильная финансовая ситуация. Большинство из них опасаются, что могут потерять в этом году постоянное место работы в связи с сокращением или закрытием компаний. А 64% респондентов не уверены в компаниях-застройщиках и опасаются того, что застройщик может разориться на этапе строительства их дома.
В то же время, по данным того же опроса, 82% респондентов согласились с тем, что взятие квартиры в ипотеку в долгосрочной перспективе намного выгоднее, чем снимать квартиру. Еще 69% опрошенных говорят, что сегодня на рынке недвижимости можно найти предложения с ежемесячной платой за ипотеку, сопоставимой с оплатой за съемное жилье.
Улучшение экономической ситуации поможет вернуться
на докризисные позиции жилищному рынку и укрепить доверие россиян к ипотечным продуктам. По данным , пик рецессии российского рынка недвижимости пройден, однако восстановление рынка произойдет лишь в 2017 году, когда начнет улучшаться ситуация в экономике в целом. И, хотя в 2016 году так же, как и в прошлом, жилищный рынок поддерживает госпрограмма субсидирования ставок по ипотечным кредитам, по итогам года, по прогнозам агентства, рынок все же сократится на 10-15%.
Что касается рынка ипотеки в Петербурге,
то он показывает заметное восстановление в первой половине 2016 года. В основном это происходит за счет низкой базы прошлого года, когда многие банки из-за взлетевшей ключевой ставки свели свою работу в розничном кредитовании до минимума. Значительную помощь оказала программа субсидирования ставок, по разным оценкам, примерно каждый третий ипотечный кредит в России сейчас выдается по госпрограмме. В результате, по данным ЦБ , в первом полугодии 2016 года в Петербурге банками было выдано 17,4 тыс. кредитов на сумму 36,9 млрд рублей. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года банки в Петербурге выдали только 11,5 тыс. ипотечных кредитов общим объемом 22,9 млрд рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в Петербурге на 1 июня 2015 года составляла 13,99%, а на 1 июня 2016 года - уже 12,47%.
Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги I полугодия на рынке новостроек премиум- и элитного класса Москвы. Объем предложения вырос на 19%. Средняя цена за кв. м в премиум-классе снизились на 4,8%, в элитном выросла на 1,5%.
По данным «Метриум Групп», в конце первого полугодия 2017 года общий объем предложения на первичном рынке жилья премиум- и элитного классов составил около 3 250 лотов (367,2 тыс. кв. м) в 55 проектах.
Премиум-класс
На рынке новостроек премиум-сегмента было представлено 28 проектов, в которых на продажу было выставлено 2 560}
