La componente più importante e più ampia dell'economia urbana è il complesso abitativo e comunale, costituito da alloggi e servizi (Fig. 2.8).
Riso. 2.8.
Il settore dell'edilizia abitativa comprende edifici residenziali e non residenziali con una rete di manutenzione, riparazione e costruzione e altre imprese e organizzazioni che li servono. I servizi pubblici possono, a loro volta, essere suddivisi in due sottosistemi principali:
Economia abitativa. Il settore dell'edilizia abitativa comprende il patrimonio edilizio, gli edifici non residenziali e i locali per scopi pubblici, sociali e di altro tipo, nonché le imprese e le organizzazioni che gestiscono e mantengono il patrimonio immobiliare e gli edifici non residenziali.
Il patrimonio immobiliare è l'insieme di tutti i locali residenziali, indipendentemente dalla forma di proprietà, compresi gli edifici residenziali (monolocali e plurifamiliari), le case specializzate (dormitori, alberghi di accoglienza, fondi mobili, convitti per disabili, reduci , eccetera.). appartamenti, locali di servizio, altri alloggi in altri edifici atti ad abitazione. Con l'aumento del benessere della popolazione, aumentano i requisiti per le caratteristiche volumetriche e qualitative del patrimonio abitativo e, di conseguenza, cambia anche la struttura del patrimonio abitativo della città.
Un normale edificio residenziale è una struttura ingegneristica complessa con varie comunicazioni: riscaldamento, fornitura di acqua fredda e calda, elettricità, telefono, radio, televisione (con antenne collettive), sistemi di ventilazione, ecc. Negli edifici residenziali a più piani ci sono ascensori e scivoli per la spazzatura. Se i residenti attrezzano da soli i loro appartamenti, le aree comuni (ingressi, soffitte, scantinati, tetti) richiedono una manutenzione speciale. Il territorio della casa richiede anche una sistemazione e una manutenzione speciali.
Le strutture non residenziali possono essere ubicate sia in edifici separati che al primo piano di edifici residenziali, dove si trovano più spesso il commercio, i servizi ai consumatori, varie istituzioni e organizzazioni direttamente legate ai servizi pubblici. Il loro funzionamento non dovrebbe causare disagi ai residenti.
Supporto ingegneristico degli insediamenti. L'ingegneria è uno dei sistemi più complessi dell'economia urbana. La fornitura ininterrotta di calore, acqua, elettricità, gas agli edifici residenziali e pubblici richiede un elevato livello di organizzazione ingegneristica, una grande quantità di lavori di riparazione, pulizia e manutenzione delle reti e delle strutture ingegneristiche e il funzionamento di efficaci servizi di emergenza. Per la maggior parte delle regioni della Russia, un problema serio è la preparazione annuale dei sistemi di ingegneria per il lavoro in inverno.
Approvvigionamento idrico e servizi igienico-sanitari. Esistono determinati requisiti per la qualità dell'acqua per uso potabile, per uso domestico e industriale. Se il sistema di approvvigionamento idrico della città è unificato, tutta l'acqua fornita deve essere di qualità potabile. Il problema è anche il consumo irregolare di acqua durante il giorno, la sera e la notte. La necessità di acqua dolce da parte delle imprese cittadine è determinata tenendo conto del loro profilo e della loro capacità produttiva. Molte imprese gestiscono sistemi di riciclo dell'acqua, in cui l'acqua utilizzata non viene scaricata in fognatura, ma subisce la necessaria depurazione e viene nuovamente immessa nel ciclo produttivo. Ciò riduce drasticamente la necessità di acqua dolce. Per il patrimonio abitativo, ci sono standard per il consumo giornaliero di acqua per persona. I residenti che hanno installato contatori d'acqua nei loro appartamenti lo pagano in base al consumo effettivo, che di solito risulta essere molto inferiore a quello calcolato.
L'approvvigionamento idrico può essere effettuato da bacini aperti e da falde acquifere sotterranee. Il sistema di approvvigionamento idrico comprende impianti di presa d'acqua, sistemi di depurazione e trattamento dell'acqua, stazioni di pompaggio, reti di approvvigionamento idrico dalla presa d'acqua a ciascun appartamento.
Il sistema fognario della città non è meno complesso. Il volume delle acque reflue che entra in questo sistema supera il volume del consumo di acqua, poiché sia l'acqua fredda che quella calda entrano nella rete fognaria. Il sistema di drenaggio è costituito da collettori a gravità, stazioni di pompaggio booster, impianti per il trattamento delle acque reflue sanitarie e lo scarico nei corpi idrici.
Fornitura di calore. Il sistema di fornitura di calore risolve due problemi: riscaldamento e fornitura di acqua calda. Il consumo di calore è più disomogeneo del consumo di acqua, poiché i locali non sono riscaldati durante il periodo estivo. La durata della stagione di riscaldamento dipende in modo significativo dalle condizioni climatiche.
Le fonti di energia termica per il fabbisogno della città possono essere centrali termiche e centrali termiche. Requisiti di elevata purezza sono imposti all'acqua calda come vettore di calore, poiché alle alte temperature le impurità precipitano e disabilitano gradualmente le reti e le strutture di riscaldamento. Per questo motivo, le fonti di approvvigionamento di calore hanno strutture ingegneristiche complesse: trattamento chimico dell'acqua.
Il sistema di fornitura del calore comprende reti di calore diretto e inverso, stazioni di pompaggio booster e punti di distribuzione del calore. Esistono due schemi fondamentalmente diversi di fornitura di calore. Secondo uno schema, l'acqua calda per il riscaldamento e per la fornitura di acqua calda passa attraverso le stesse tubazioni; in questo caso le tubazioni di ritorno fluiscono meno acqua rispetto a quelle dirette. Secondo un altro schema, solo l'acqua calda per il riscaldamento viene fornita attraverso tubazioni separate e l'acqua calda viene fornita riscaldando l'acqua fredda direttamente negli edifici residenziali o nei gruppi di edifici in caldaie speciali - caldaie. La fonte di calore per le caldaie può essere l'acqua calda dell'impianto di riscaldamento o un combustibile come il gas naturale. In alcune città, tali caldaie a gas sono installate in ogni appartamento di un edificio a più piani.
Fornitura di gas. Nel molte città hanno sistemi di approvvigionamento di gas domestici. Il gas può essere fornito tramite gasdotti dalle reti principali o consegnato in forma liquefatta alle stazioni di distribuzione del gas intra-trimestre. Nel settore privato è comune un sistema di approvvigionamento di gas in mongolfiera.
Alimentazione elettrica. L'alimentazione elettrica delle città, di regola, viene effettuata da sistemi di alimentazione centralizzati regionali e interregionali. Le fonti di elettricità nel sistema elettrico sono centrali termiche, idrauliche, nucleari e di altro tipo, indipendentemente dalla loro ubicazione. Il sistema di alimentazione comprende le reti elettriche principali e interne al trimestre, le sottostazioni di trasformazione, i punti di distribuzione e altre strutture.
La base materiale e tecnica del complesso abitativo e comunale è strettamente legata alle condizioni locali ed è progettata per soddisfare le esigenze della stessa fascia di consumatori. Pertanto, i modelli di gestione prevedono il trasferimento al livello locale della funzione di gestione delle risorse abitative e dei servizi comunali, anche monetari. La parte principale delle spese per la fornitura di alloggi e servizi comunali è fornita dagli enti economici locali e dai bilanci comunali.
La costruzione di alloggi è stata trasferita a una base di mercato con il coinvolgimento di importi insignificanti di fondi di bilancio. La stessa prospettiva attende di soddisfare il bisogno di alloggi, il cui accesso è mediato dal superamento delle barriere del mercato.
Le strutture di gestione organizzativa sono formate principalmente direttamente da proprietari di case, imprese di servizi e forniture.
Le funzioni dello Stato nella gestione degli alloggi e dei servizi comunali si riducono alla regolamentazione legislativa dei rapporti abitativi e dei diritti immobiliari, dell'urbanistica, dell'emanazione di regole tecniche, della fornitura di garanzie sociali, dell'approvazione di standard finanziari, ecc. .
In primo luogo, la creazione delle condizioni per la costruzione di alloggi e lo sviluppo dei servizi pubblici, il mantenimento del fondo per l'edilizia abitativa a fini sociali sono affidati all'autogoverno locale.
Il Codice abitativo della Federazione Russa ha stabilito la competenza nel campo delle relazioni abitative delle autorità statali della Federazione Russa, degli enti costitutivi della Federazione Russa e dei governi locali (tabella).
Il governo locale
Il punto di partenza è la previsione che i suoi proprietari siano responsabili dello stato del patrimonio immobiliare. Costituiscono la procedura per la gestione del patrimonio immobiliare, stipulano contratti di locazione e locazione di alloggi e ne finanziano la manutenzione.
Gli organi comunali nella gestione degli alloggi e dei servizi comunali uniscono funzioni amministrative ed economiche, risorse amministrative e rapporti contrattuali. Gestiscono e gestiscono il patrimonio immobiliare, le utenze dipartimentali e comunali; assicurare il funzionamento dei meccanismi economici nel settore abitativo e dei rapporti contrattuali nei servizi abitativi e comunali.
Dal 2006 le autorità federali e regionali hanno rinunciato alla responsabilità dei servizi pubblici e le funzioni di finanziamento e di controllo sono state trasferite ai comuni. Sostengono il peso maggiore della gestione e del funzionamento degli alloggi e dei servizi comunali. Le funzioni dell'autogoverno locale per tipologia di comune sono riportate nella tabella. .
L'organizzazione è direttamente assegnata all'autogoverno locale:
Gestione degli edifici residenziali comunali, dei locali (contabilizzazione degli alloggi, trasferimento di locali residenziali in locali non residenziali e viceversa, coordinamento della ricostruzione e riqualificazione degli alloggi, riconoscimento degli alloggi come inagibili, monitoraggio dell'uso e della messa in sicurezza del patrimonio abitativo);
Gestione di un patrimonio abitativo specializzato, compresi alloggi di servizio, dormitori, fondi di manovra, case di servizio sociale, case per rifugiati e migranti;
Gestione dei beni comuni in condomini a carico del proprietario dei locali;
Selezione competitiva delle organizzazioni di gestione.
Gli organi di autogoverno locale sono tenuti a creare le condizioni per una gestione efficace dei condomini, vale a dire:
Garantire parità di condizioni per le attività delle organizzazioni di gestione, indipendentemente dalle forme organizzative e giuridiche;
Fornire (se possibile) ai gestori della casa fondi di bilancio per riparazioni importanti;
Formare le persone che gestiscono le case.
La gestione di un condominio, di norma, viene effettuata stipulando un accordo con un organismo di gestione selezionato in base ai risultati di una gara aperta o, se tale gara è dichiarata non valida, senza tenerla.
Le organizzazioni di gestione municipale agiscono come un servizio clienti, un'altra istituzione municipale, un'impresa diversificata o specializzata. Il fondo immobiliare è trasferito alla direzione delle imprese unitarie comunali sulla base dei diritti di gestione economica o delle istituzioni comunali sulla base della gestione operativa. In questo caso la conclusione dei contratti di gestione è facoltativa. I fondi tecnologici (infrastrutture ingegneristiche) dei servizi pubblici sono trasferiti con il diritto di gestione operativa a un'istituzione comunale. I servizi clienti combinano funzioni amministrative e aziendali. I servizi clienti distrettuali (città) sono amministrativamente subordinati al capo dell'amministrazione e, in un certo numero di luoghi, al servizio clienti regionale.
Nelle città vengono utilizzati principi settoriali e territoriali di gestione degli alloggi e dei servizi comunali. Le imprese diversificate di alloggi e servizi comunali operano negli insediamenti rurali secondo il principio territoriale (insediamento). Qui, la divisione dell'ordine e del contratto è inappropriata per evitare un conflitto di interessi, quando la direzione della casa è interessata a ridurre al minimo i consumi di calore, acqua, ecc., e i produttori (fornitori) sono interessati a massimizzando la loro vendita. Ciò non esclude la creazione di due imprese: per la gestione delle case e la fornitura di risorse con l'apertura di appezzamenti negli insediamenti.
L'autogoverno locale, in qualità di "cliente unico", propone contratti per la manutenzione di edifici residenziali, fissa un canone per gli appaltatori per la manutenzione. Le organizzazioni appaltanti si battono per un contratto, che contribuisce a ridurre le tariffe.
L'autogoverno locale deve convocare annualmente un'assemblea generale dei proprietari di locali residenziali per decidere le modalità di gestione dell'edificio residenziale o per confermare l'autorità della società di gestione scelta dall'autogoverno locale.
La proprietà dell'appartamento è documentata da un certificato. Fino a quando almeno il 50% dei proprietari non l'ha ricevuto e ha tenuto una riunione, la gestione della casa è regolata dall'autogoverno locale. Dopo che gli inquilini hanno scelto la forma di gestione, l'autogoverno locale cessa le sue funzioni di gestione della casa. Tuttavia, i residenti possono incaricare la società di gestione di concludere un accordo di cooperazione con il governo locale.
Se gli inquilini non fanno una scelta, il governo locale nomina una società di gestione sulla base di un concorso.
Di norma, i condomini non hanno un unico proprietario e sono gestiti da imprese edili. Viene assegnata anche la quota comunale, di cui si tiene conto nel bilancio dell'erario comunale, dell'assessorato all'edilizia abitativa e dei servizi comunali. Il governo locale può concludere un accordo con una società di gestione per la gestione del patrimonio immobiliare comunale, come altri proprietari.
Nella linea di fornire un alloggio ai bisognosi, all'autogoverno locale è stata affidata la parte più difficile: determinare il contingente di cittadini poveri e trovare e fornire loro un alloggio. A tal fine, il governo locale:
Stabilisce il livello del reddito familiare per il riconoscimento dei cittadini come poveri;
tiene conto di coloro che necessitano di un alloggio in termini di occupazione sociale;
Determina la procedura per la fornitura di alloggi del patrimonio immobiliare specializzato comunale;
Fornisce alloggi per i poveri nell'ambito di un contratto sociale di lavoro nel patrimonio abitativo comunale.
Gestione degli alloggi e dei servizi comunali a livello di soggetti della Federazione Russa
La gestione del patrimonio edilizio e delle infrastrutture comunali è affidata esclusivamente alle autorità statali. Dipartimenti, comitati o ministeri dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali sono creati nella struttura di gestione delle entità costituenti della Federazione Russa, che formano il proprio quadro normativo per le trasformazioni in corso sulla base di documenti legislativi e normativi sviluppati a livello federale. Le decisioni delle autorità regionali in materia di gestione degli alloggi e dei servizi comunali sono raccomandazioni per il governo locale. Insieme a questo, a livello di materia della Federazione Russa, operano organizzazioni statali che servono gli alloggi e i servizi comunali dei comuni.
Pertanto, il complesso residenziale e comunale della regione di Mosca comprende circa 1.500 imprese di varie forme di proprietà e impiega più di 160 mila persone. Le imprese del complesso abitativo e comunale in base alla loro specializzazione sono suddivise in:
Diversificato - 395;
Approvvigionamento idrico e fognario - 133;
Alimentazione - 67;
Esportazione di rifiuti domestici solidi e liquidi - 27;
Alloggiamento - 134;
Servizi funebri - 78;
Fornitura di calore - 207;
Pulizia meccanizzata dei territori - 18;
Paesaggistica - 13;
Esecuzione di riparazioni importanti e attuali di abitazioni
fondo - 290;
Bagno e lavanderia - 50.
Direttamente sotto la giurisdizione delle autorità regionali sono le più grandi organizzazioni statali per il servizio delle esigenze abitative e comunali dei comuni, il cui elenco e ambito di attività sono presentati nella tabella. .
Da giugno 2004 è in funzione il Ministero degli alloggi e dei servizi comunali della regione di Mosca.
La struttura del ministero comprende cinque dipartimenti e quattro dipartimenti indipendenti:
Dipartimento per garantire le attività del ministero;
Gestione del coordinamento e sviluppo delle infrastrutture ingegneristiche;
Dipartimento per l'edilizia abitativa e il miglioramento esterno;
Gestione finanziaria ed economica;
Dipartimento di sviluppo tecnico avanzato;
Dipartimento di Controllo Operativo;
Dipartimento per le relazioni interdi bilancio e le conciliazioni reciproche;
Dipartimento di mobilitazione e lavoro del personale;
Dipartimento di contabilità e rendicontazione.
Il personale del ministero è di circa 100 persone.
Il Ministero sviluppa le principali direzioni per lo sviluppo tecnico degli alloggi e dei servizi comunali e dei servizi pubblici, migliorando la qualità e l'affidabilità degli alloggi e dei servizi comunali, persegue la politica statale nel campo degli alloggi e dei servizi comunali e dei servizi pubblici, promuove la creazione di condizioni che garantiscono il funzionamento efficiente delle imprese edilizie e dei servizi pubblici, partecipa al finanziamento e alla determinazione dei prezzi, allo sviluppo e all'attuazione di programmi regionali mirati per lo sviluppo del settore abitativo.
Il Ministero coordina le attività degli enti e delle istituzioni statali nel settore dell'edilizia abitativa, svolge le proprie attività sia direttamente che in collaborazione con le altre autorità statali e le autonomie locali.
Amministrazione federale degli alloggi e del complesso comunale
In URSS grande importanza era attribuita alla gestione centralizzata del settore abitativo e comunale, poiché gli alloggi ei servizi comunali erano finanziati principalmente a spese dei fondi di bilancio.
Per 50 anni c'è stato un Ministero degli alloggi e dei servizi comunali (sotto vari nomi). Dopo la liquidazione del Ministero dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali della RSFSR nel 1990, è stato formato il Comitato per l'edilizia abitativa e i servizi comunali sotto il Consiglio dei ministri della RSFSR e nel 1991 il Comitato statale per l'edilizia abitativa e i servizi pubblici, trasformato nel 1992 nel Comitato per l'Abitazione e le Utilità all'interno della struttura del Ministero delle Costruzioni della RSFSR. Nel 1993 è stato ristabilito il Comitato per i servizi pubblici della Federazione Russa (Roskommunkhoz) e nel 1994, sulla base di Rosstroy e Roskommunkhoz, è stato costituito il Ministero dell'architettura, dell'edilizia, dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali.
Fino a poco tempo, la divisione di gestione degli alloggi e dei servizi pubblici faceva parte della struttura del Ministero dell'industria e dell'energia russo e ora, come Agenzia federale per l'edilizia, l'edilizia abitativa e i servizi comunali (Rosstroy), fa parte del Ministero dello sviluppo regionale della Federazione Russa.
Il Ministero dello sviluppo regionale della Federazione Russa non ha l'autorità di un'organizzazione diretta di alloggi e servizi comunali. Rosstroy è l'organo esecutivo che svolge le funzioni di gestione del patrimonio demaniale nel campo dell'edilizia, dell'urbanistica, dell'industria dei materiali da costruzione e dei servizi abitativi e comunali. Il budget di Rosstroy per il 2006 è di 65 miliardi di rubli, inoltre l'agenzia gestisce prestiti della BERS e della Banca mondiale per un importo di 120-150 milioni di dollari all'anno. Il denaro viene speso per la costruzione, i certificati di alloggio per il personale militare e altri scopi. Anche l'Agenzia per i prestiti ipotecari e l'edilizia abitativa (AHML) partecipa alla gestione finanziaria. Il bilancio AHML per il 2006 prevede 14 miliardi di rubli. garanzie sui prestiti e 3,7 miliardi di rubli. per aumentare il capitale sociale.
Le funzioni di controllo nel settore abitativo sono svolte dall'Ispettorato principale degli alloggi statali della Russia (GZhI) e dal GZhI delle entità costituenti della Federazione Russa.
È risaputo che la qualità dell'edilizia abitativa non è sempre a un livello adeguato, non vi è alcuna responsabilità dei proprietari per la manutenzione delle singole case e della proprietà comune dei condomini (mantengono il loro appartamento pulito e ordinato, e c'è sporco nei corridoi, le pareti sono tinteggiate, le porte non si chiudono). Il rublo non è punito né dai cittadini, né dalle aziende ritenute colpevoli di danni, vizi edilizi.
GZhI è chiamato a controllare le condizioni del patrimonio abitativo, paesaggistico, per avviare l'adozione di misure per eliminare le violazioni e le carenze individuate.
In generale, l'amministrazione statale del complesso abitativo e comunale è frammentata, la verticale amministrativa non funziona. Gli enti locali rivolgono al Centro ricorsi in primo luogo per quanto riguarda la riduzione dei trasferimenti, dal momento che da essi dipendono in gran parte le finanze locali. La politica del governo federale in relazione alla gestione degli alloggi e dei servizi comunali è contraddittoria. Da un lato, vengono imposti obblighi aggiuntivi all'autogoverno locale e, dall'altro, il suo monopolio sulla gestione viene distrutto. Le autorità centrali non riescono a far fronte adeguatamente anche alla previsione di standard economicamente giustificati, ad esempio sulla fornitura di alloggi sociali, sulla classificazione degli alloggi e dei servizi comunali, sul loro pagamento, ecc. Allo stesso tempo, ci sono pretese nei confronti delle autorità comunali, soprattutto per quanto riguarda i costi di gestione: i funzionari tendono a considerare anche la creazione di un servizio clienti come un'opportunità per ricevere tariffe aggiuntive, e non come uno strumento per migliorare l'efficienza degli alloggi e servizi comunali.
Autorità abitativa
Il Codice abitativo della Federazione Russa ha introdotto forme fondamentalmente diverse di gestione degli alloggi e dei servizi comunali, basate non solo sul decentramento, ma anche sull'autogoverno abitativo. In precedenza, i residenti pagavano pochi soldi e le organizzazioni statali e municipali fornivano l'intera gamma di servizi. Ora la maggior parte degli inquilini è diventata proprietaria con tutte le conseguenze che ne derivano, sono responsabili delle condizioni della casa. I proprietari organizzati determinano a chi affidare la gestione del proprio immobile e la manutenzione degli appartamenti, per quale importo o lo gestiscono da soli.
Per le case di edilizia residenziale privata, viene offerta una scelta tra tre opzioni:
Comitato della Camera tra gli inquilini sui termini della democrazia diretta (comitato della Camera);
Società di gestione professionale in termini di impiego (Regno Unito);
Associazione dei proprietari di case come organizzazione senza scopo di lucro (HOA).
L'autogoverno abitativo avvantaggia lo stato e i comuni in termini di:
Ridurre l'onere di bilancio;
Trasferimento di parte dei rischi al settore non statale;
Aumentare l'efficacia del controllo dei costi (il controllo dall'alto è sostituito dal controllo dal basso da parte dei consumatori, che essenzialmente non richiede costi).
Tuttavia, all'imprenditore non interessa chi lo paga per i servizi: uno stato, un'organizzazione municipale, una società di gestione o gli stessi residenti.
Societa 'di gestione. L'assemblea generale dei residenti per la gestione della casa può scegliere per concorso o invitare una società speciale in grado di risolvere tutti i compiti di gestione necessari, ad es. societa 'di gestione.
I seguenti requisiti di base sono imposti alle attività della società di gestione:
Indivisibilità dei beni comunali;
Migliorare la qualità dei servizi;
Prevenzione della crescita tariffaria;
Trasparenza del processo di gestione.
L'azienda fornisce gestione, introduzione di nuove tecnologie, riduzione dei costi. Le tariffe sono controllate dal governo locale. Si stipula il contratto stipulato tra il governo locale e la società di gestione
tutte le condizioni per il trasferimento del controllo e le forme di controllo sull'esecuzione del contratto.
La società di gestione può operare in due modi:
Assume la gestione e il funzionamento delle case;
Crea un gruppo di gestione che gestisce solo, ma
assume altri appaltatori per la gestione delle case
(esternalizzazione).
La prima opzione richiede spese una tantum per l'acquisto di attrezzature, l'assunzione di un numero significativo di lavoratori, che è associata al rischio. L'opzione ripagherà quando servirà l'intero microdistretto. Nella seconda opzione, le funzioni tecniche sono esternalizzate, la società di gestione organizza solo il lavoro e distribuisce i flussi finanziari. Lo svantaggio di questa opzione è la dipendenza dagli appaltatori.
Nel separare le funzioni di gestione e prestazione di servizi, la società di gestione, per conto dei residenti, stipula contratti con imprese per la fornitura di utenze e manutenzione degli alloggi, riscuote canoni dai residenti e paga i fornitori per i servizi forniti, ad es. svolge le funzioni di servizio clienti, centro di liquidazione del contante, protezione sociale della popolazione, costruttore di clienti, coordina il lavoro degli alloggi e delle imprese comunali. In qualità di intermediario tra la società di gestione e uno specifico edificio residenziale, può essere nominato un direttore di edificio (house manager). Gli viene assegnata una certa somma per materiali e salari. Tenendo conto delle esigenze, il gestore dell'edificio assume personale, assicura la manutenzione e il servizio correnti della casa e del territorio, mantiene i contatti con i residenti su questioni di pagamenti e qualità dei servizi.
Il giorno della costituzione della società di gestione, è necessario disporre di un notevole capitale iniziale, un'idea della dimensione del quale è data in Tabella.
I costi annuali insieme ad altre spese (avvio, imprevisti, ecc.) Ammonteranno a 150-175 mila dollari e, tenendo conto degli investimenti a lungo termine, a 220-230 mila dollari.
Per ricevere un reddito garantito, devi prendere almeno 10 case per la manutenzione. Con pagamenti di 24mila dollari per casa all'anno, le entrate saranno di 240mila dollari, il periodo di ammortamento è di 5 anni. Per la manutenzione di nuovi edifici, sono necessari meno costi (il denaro è necessario per il primo mese di lavoro, quindi i pagamenti per l'alloggio e i servizi comunali vengono utilizzati per il finanziamento).
Il confronto dell'efficienza economica e sociale della società di gestione con l'ufficio alloggi o DEZ può essere effettuato secondo i seguenti indicatori:
Il numero di reclami ricevuti dalla popolazione in merito al servizio;
Risparmio (overspending) di fondi;
Il rapporto tra capitale e costi correnti;
Attuazione della contabilizzazione e regolazione dei consumi energetici, idrici, ecc.;
Il livello delle tariffe dei servizi pubblici.
Inoltre, è necessario tenere conto dei rischi che non tutte le forme di gestione sopportano in egual modo. Pertanto, le grandi aziende operano già sul mercato, servendo case d'élite, case di classe business, mentre la manutenzione, di regola, viene eseguita dalle "figlie" degli sviluppatori. Le case d'élite sono divise tra i maggiori partecipanti al mercato. L'accesso ai principianti è quasi chiuso. Per i nuovi partecipanti al mercato, ci sono case di classe economica, costruzioni di massa. I rendimenti della gestione sono bassi. Inoltre, è molto difficile per una piccola società di gestione fornire una manutenzione di alta qualità di moderne reti e apparecchiature di ingegneria.
Nella manutenzione di case di classe economica, le società di gestione potrebbero competere con ZhEK e DEZ. Ma, da un lato, contratti così economici non sono redditizi per le aziende private (per fare soldi, devi assumere molte case per la manutenzione), e dall'altro, c'è un atteggiamento diffidente dei clienti nei confronti degli sconosciuti società di gestione (se è un business, la frode è inevitabile), e la reputazione si guadagna a lungo.
Inoltre, la società di gestione si assume i rischi associati al sussidio dei pagamenti delle famiglie per l'alloggio e i servizi comunali. I benefici devono essere compensati dal budget, altrimenti i beneficiari risulteranno non contribuenti. La probabilità che una società di gestione privata riceva un compenso per benefici è inferiore a 1.
Pertanto, l'esclusione delle strutture comunali dal numero delle potenziali società di gestione è prematura. Le società di gestione municipale, in linea di principio, non hanno interferito con la concorrenza. Non c'è bisogno di opporsi ai moduli d'ordine unico. L'ufficio comunale per l'edilizia abitativa svolge funzioni non peggiori di una società di gestione privata. La società di gestione può essere considerata una forma promettente di gestione che esiste insieme alle sue altre forme.
Potrebbero esserci grandi difficoltà con la registrazione dei diritti di proprietà fondiaria, il trasferimento di edifici e locali non residenziali al saldo dell'HOA, la registrazione gratuita legalmente garantita di appezzamenti di terreno che fanno parte di condomini;
La casa è esclusa dai progetti per le riparazioni importanti e correnti;
Per registrare un HOA a Mosca, è necessario coordinare la questione in 22 comitati e dipartimenti cittadini, compilare circa 150 moduli e documenti. La procedura è estesa per 7-9 mesi invece di un mese secondo la Legge. Un prerequisito per questo è la presenza di una planimetria dell'edificio, la cui preparazione non è economica. Gli organismi di controllo sanitario ed epidemiologico, di vigilanza antincendio e altri servizi di ispezione, di norma, rimanendo indifferenti alle violazioni nelle case del fondo comunale, iniziano immediatamente a mostrare integrità in relazione alle HOA di nuova creazione. L'equipaggiamento dell'ex casa popolare e il soddisfacimento dei requisiti costano ai membri delle società un importo significativo.
Associazione dei proprietari di case (HOA) ideale per il ruolo di padrone di casa organizzato.
La HOA è costituita come un'organizzazione senza scopo di lucro. All'assemblea generale, oltre il 50% dei residenti deve votare per questo. Un membro dell'HOA deve essere il proprietario dei locali in un condominio, indipendentemente dal luogo di residenza. Adesione, ingresso, produzione le collaborazioni possono essere solo volontarie.
L'autogoverno locale come proprietario di una casa o di singoli appartamenti può partecipare a un HOA. Contribuendo al capitale autorizzato la sua parte del patrimonio immobiliare, il governo locale si riserva la responsabilità del pagamento delle bollette e della manutenzione delle case.
L'HOA forma proprietà e può impegnarsi nell'imprenditorialità.
Quando si stabilisce un HOA, viene effettuato un inventario del patrimonio immobiliare al fine di identificare le case, oltre il 50% dell'area di che è di proprietà di persone fisiche e giuridiche, al fine di creare associazioni di proprietari di case sulla base .
Le associazioni di proprietari di case vengono create più intensamente sulla base di nuovi edifici con la partecipazione dei governi locali. Già al momento dell'acquisto di un appartamento viene firmato un accordo di adesione al condominio. Ciò è dovuto al fatto che nei nuovi edifici i residenti hanno un reddito comparabile e, inoltre, i problemi con le riparazioni importanti sono ritardati nel tempo.
Le associazioni dei proprietari di abitazione sollevano le autorità locali da un'ampia quota di responsabilità per lo stato e le prospettive per lo sviluppo di alloggi e servizi comunali, cercando allo stesso tempo di ridurre il costo dei servizi e aumentare i requisiti per gli appaltatori. Pertanto, le autorità contribuiscono all'organizzazione di HOA in linea con la semplificazione della registrazione, ottenendo il diritto a locali non residenziali, appezzamenti di terreno per case e territori adiacenti, rimborso di sussidi, benefici, sussidi.
L'HOA riceve la casa per la gestione in base alla decisione del governo locale dopo che la sua costruzione è stata completata. Per la manutenzione della casa, l'HOA assume il proprio personale di lavoratori o stipula un accordo con un'organizzazione di manutenzione degli alloggi. Nel secondo caso, il contratto è concluso con ciascun proprietario dell'appartamento. In entrambi i casi, gli inquilini hanno a che fare con appaltatori, ad es. esecutori di lavoro.
Da un punto di vista legale, non ci sono seri ostacoli allo sviluppo di HOA. La legge federale "Sulle associazioni dei proprietari di case" del 15 giugno 1996 garantisce loro il diritto a sussidi di bilancio e ai membri a basso reddito dell'HOA - anche il diritto a sussidi per l'alloggio. Tuttavia, in pratica ci sono problemi sia prima che dopo la registrazione. Per i residenti sono:
Potrebbero esserci grandi difficoltà con la registrazione dei diritti di proprietà fondiaria, il trasferimento di edifici e locali non residenziali al saldo dell'HOA, la registrazione gratuita legalmente garantita di appezzamenti di terreno che fanno parte di condomini;
La casa è esclusa dai progetti per le riparazioni importanti e correnti;
È necessario mantenere un bilancio, pagare le tasse;
È conveniente spostare la gestione degli alloggi fatiscenti nell'HOA, ovvero realizzare una sorta di privatizzazione abitativa e comunale.
Per registrare un HOA a Mosca, è necessario coordinare la questione in 22 comitati e dipartimenti cittadini, compilare circa 150 moduli e documenti. La procedura è estesa per 7-9 mesi invece di un mese secondo la Legge. Un prerequisito per questo è la presenza di una planimetria dell'edificio, la cui preparazione non è economica. Gli organismi di controllo sanitario ed epidemiologico, di vigilanza antincendio e altri servizi di ispezione, di norma, rimanendo indifferenti alle violazioni nelle case del fondo comunale, iniziano immediatamente a mostrare integrità in relazione alle HOA di nuova creazione. L'equipaggiamento dell'ex casa popolare e il soddisfacimento dei requisiti costano ai membri delle società un importo significativo.
Una semplice sostituzione del soggetto di gestione non cambierà nulla nel mercato degli alloggi e dei servizi comunali, a meno che non compaiano nuovi operatori di mercato. In caso contrario, il monopolio comunale sarà sostituito da un monopolio privato esente da responsabilità sociale. Pertanto, per lo sviluppo della concorrenza nel mercato dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, è necessaria la presenza di società di gestione di diverse forme di proprietà.
In Russia, il fatturato annuo di fondi nel settore immobiliare si avvicina a oltre 4 trilioni di rubli. Allo stesso tempo, i pagamenti delle famiglie rappresentano circa la metà - 2 trilioni di rubli. L'altra metà è costituita dalla fornitura di risorse comunali da parte di entità commerciali e organizzazioni di bilancio. Nel rapporto "Complesso abitativo e comunale: tra politica ed economia", gli esperti di CSR capiscono come allocare efficacemente questi fondi e quali meccanismi consentiranno di cambiare l'economia di quest'area.
Considerando che il settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali costituisce circa il 3% del PIL del paese, non sorprende che lo stato stia cercando di prestare maggiore attenzione a questo settore dell'economia. Pertanto, al fine di risolvere i problemi accumulati, il Presidium del Consiglio sotto il presidente della Federazione Russa per lo sviluppo strategico e i progetti prioritari ha approvato il lancio dei progetti "Formazione di un ambiente urbano confortevole" e "Garantire la qualità degli alloggi e servizi comunali”.
Tuttavia, il successo nell'attuazione di queste iniziative è ostacolato da una serie di problemi tecnologici, organizzativi e finanziari che non consentono di organizzare in breve tempo un'offerta efficiente e di alta qualità della popolazione e degli altri consumatori con servizi pubblici. Parliamo innanzitutto del livello critico di deprezzamento fisico e morale delle infrastrutture comunali: circa il 60% delle immobilizzazioni ha scontato il proprio periodo standard. La ragione di un livello così elevato di deprezzamento era il sottofinanziamento cronico del settore.
Oltre alla mancanza di fondi di bilancio stanziati, gli autori del rapporto notano la loro inefficiente distribuzione. Nei paesi sviluppati, il costo del mantenimento degli immobili residenziali è uguale al costo delle utenze. In Russia, il 20% va agli immobili e l'80% ai servizi di pubblica utilità. Un altro problema è legato alla regolamentazione statale del settore: eccessiva centralizzazione dei poteri decisionali invece della formazione di istituzioni e "regole del gioco" nel mercato. Non ci sono condizioni per la formazione di un meccanismo autonomo e autoregolante di alloggi e servizi comunali.
Gli esperti di CSR ritengono che per risolvere questi e altri problemi sia necessario, prima di tutto, elaborare un piano strategico per lo sviluppo del settore. L'idea principale del piano è quella di effettuare una manovra finanziaria senza variazioni significative nel volume dei finanziamenti, per cui i costi degli immobili e delle utenze si parleranno in un rapporto del 50% / 50%. Gli autori del rapporto individuano le seguenti aree di lavoro per raggiungere tale risultato: ammodernamento del settore abitativo e comunale, sostegno all'iniziativa dei proprietari privati, assistenza alle famiglie a basso reddito, cambiamento del ruolo delle istituzioni finanziarie statali per lo sviluppo del complesso abitativo e comunale.
Puoi approfondire le misure specifiche proposte dalla CSR per lo sviluppo del settore abitativo e dei servizi comunali nel rapporto.
L'approvvigionamento idrico della città può essere effettuato da bacini aperti e da falde acquifere sotterranee. Il sistema di approvvigionamento idrico comprende impianti di presa d'acqua, sistemi di trattamento e trattamento delle acque, stazioni di pompaggio, reti di approvvigionamento idrico dalla presa d'acqua a ciascun appartamento.
Il sistema fognario della città non è meno complesso. Il volume delle acque reflue che entra in questo sistema supera il volume del consumo di acqua, poiché sia l'acqua fredda che quella calda entrano nella rete fognaria. Il sistema di drenaggio è costituito da collettori a gravità, stazioni di pompaggio booster, impianti per il trattamento delle acque reflue sanitarie e lo scarico nei corpi idrici.
Fornitura di calore. Il sistema di approvvigionamento termico della città risolve due problemi: il riscaldamento e la fornitura di acqua calda. Il consumo di calore è più disomogeneo del consumo di acqua calda, poiché i locali non vengono riscaldati durante il periodo estivo. La durata della stagione di riscaldamento dipende dalle condizioni climatiche.
Le fonti di energia termica per il fabbisogno della città possono essere centrali termiche e centrali termiche. Requisiti di elevata purezza sono imposti all'acqua calda come vettore di calore, poiché alle alte temperature le impurità precipitano e disabilitano gradualmente le reti e le strutture di riscaldamento.
Per questo motivo, le fonti di approvvigionamento di calore hanno strutture ingegneristiche complesse: trattamento chimico dell'acqua.
Il sistema di fornitura del calore comprende reti di calore diretto e inverso, stazioni di pompaggio booster e punti di distribuzione del calore. Esistono due schemi fondamentalmente diversi di fornitura di calore. Secondo uno schema, l'acqua calda per il riscaldamento e per la fornitura di acqua calda passa attraverso le stesse tubazioni; in questo caso le tubazioni di ritorno fluiscono meno acqua rispetto a quelle dirette. Secondo un altro schema, solo l'acqua calda per il riscaldamento viene fornita attraverso tubazioni separate e l'acqua calda viene fornita riscaldando l'acqua fredda direttamente negli edifici residenziali o nei gruppi di edifici in caldaie speciali - caldaie. La fonte di calore per le caldaie può essere l'acqua calda dell'impianto di riscaldamento o un combustibile come il gas naturale. In alcune città, tali caldaie a gas sono installate in ogni appartamento di un edificio a più piani.
Fornitura di gas. Molte città hanno sistemi di fornitura di gas domestici. Il gas può essere fornito tramite gasdotti dalle reti principali o consegnato in forma liquefatta alle stazioni di distribuzione del gas intra-trimestre. Nel settore privato è comune un sistema di approvvigionamento di gas in mongolfiera.
Alimentazione elettrica. L'alimentazione elettrica delle città, di regola, viene effettuata da sistemi di alimentazione centralizzati regionali e interregionali. è
Gli studenti, i dottorandi, i giovani scienziati che utilizzano la base di conoscenze nei loro studi e nel loro lavoro ti saranno molto grati.
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Moscow City University of Management del governo di Mosca
Dipartimento di Gestione
Dipartimento di Economia Urbana
Direzione Ecologia e gestione della natura
Corsi per disciplina
gestione urbana
Diargomento:Perfezionesistemigestioneabitativo e comunalecomplesso
introduzione
1. Sistema abitativo e servizi comunali. Concetti basilari
2. La situazione attuale del complesso abitativo e comunale
2.1 Caratteristiche generali
2.2 Lo stato degli alloggi e dei servizi comunali a Mosca
2.3 Principali problematiche del complesso abitativo e comunale
3 Miglioramento del sistema di gestione dei servizi abitativi e comunali
Conclusione
Bibliografia
economia urbana comunale abitativa
INcondurre
Tra le aree più importanti delle trasformazioni socio-economiche nel Paese vi è la riforma e lo sviluppo del settore abitativo e comunale, che crea le condizioni necessarie per la vita umana. I settori trainanti in quest'area sono l'edilizia abitativa, l'edilizia abitativa ei servizi pubblici, che garantiscono la riproduzione e il mantenimento del patrimonio abitativo, nonché l'offerta di alloggi e servizi comunali ai consumatori diretti. In Russia, il livello di sviluppo del settore abitativo non soddisfa i requisiti: i compiti ad esso assegnati sono lungi dall'essere pienamente attuati, il che influisce in modo significativo sul calo della qualità della vita della popolazione. A questo proposito, il problema abitativo e comunitario resta uno dei problemi sociali più acuti del Paese.
Il settore abitativo e comunale sta attraversando notevoli difficoltà associate a una grave carenza di risorse finanziarie, una base materiale e tecnica debole, personale insufficientemente qualificato, mancanza di una politica abitativa e comunale ben congegnata e un'elaborazione insufficiente della normativa aspetti delle attività delle organizzazioni in termini di rapporto con le autorità e i consumatori.
La mancanza del necessario sostegno economico e legale ostacola lo sviluppo dell'edilizia abitativa, il che rende estremamente difficile la soluzione del problema abitativo.
L'importanza di considerare le questioni sociali ed economiche più importanti del funzionamento e dello sviluppo del settore abitativo e comunale si spiega anche con la mancanza di lavori didattici, scientifici e metodologici su questo tema, che sono di natura complessa. Inoltre, un'analisi completa del problema abitativo e comunale nella letteratura scientifica e educativa non è stata affatto discussa nell'ultimo decennio.
Lo scopo di questo lavoro è analizzare il sistema abitativo e dei servizi comunali e trovare modi per migliorarlo, considerare i problemi abitativi e comunali oggi, sia a livello generale che a livello comunale.
Per raggiungere questo obiettivo, sono state sviluppate e studiate le seguenti domande:
1. Quali sono i servizi abitativi e comunali della città? Concetti base, elementi, struttura.
2. Lo stato attuale delle abitazioni e dei servizi comunali.
3. Analisi del percorso di riforma dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali e proposte per il miglioramento del sistema di gestione degli alloggi e dei servizi comunali.
Il complesso comunale è uno dei più complessi del sistema dell'economia urbana. La fornitura ininterrotta di calore, acqua, elettricità, gas agli edifici residenziali e pubblici richiede un elevato livello di organizzazione ingegneristica, una grande quantità di lavori di riparazione, prevenzione e pulizia su reti e strutture ingegneristiche e il funzionamento di efficaci servizi di emergenza.
Sistemacomunaleinfrastrutturacittà- si tratta di un insieme di impianti produttivi e di proprietà, comprensivi di condotte, elettrodotti e altri impianti utilizzati nel campo dell'energia elettrica, dell'approvvigionamento idrico, dei servizi igienico-sanitari e del trattamento delle acque reflue, ubicati (in tutto o in parte) entro i confini dei territori dei comuni e destinati alle esigenze dei consumatori di questi comuni
I servizi abitativi e comunali si distinguono per l'elevata rilevanza sociale, appartenenti al gruppo di supporto vitale; non sono praticamente intercambiabili e non possono essere conservati per usi futuri, ad es. la produzione di servizi coincide con il loro consumo. Il volume dei servizi e la qualità influiscono direttamente sul livello di benessere della popolazione, sulle condizioni di vita, sulle condizioni igienico-sanitarie, sulla pulizia dei bacini idrici e d'aria, nonché sul livello di produttività del lavoro.
La forma organizzativa e giuridica più comune delle entità aziendali sono le imprese unitarie municipali. Circa il 30% delle strutture comunali è di proprietà comunale. La struttura prevalente negli alloggi e nei servizi comunali è costituita da imprese diversificate. Poiché le funzioni di proprietari di case, organizzazioni di gestione e imprese che forniscono servizi sono delimitate, si sta formando un ambiente competitivo nel complesso residenziale e comunale della città.
Le strutture di riqualificazione esterna delle aree abitate, che fanno parte dei servizi di pubblica utilità, comprendono strade e marciapiedi, ponti e cavalcavia, trasporti sotterranei e di superficie, attraversamenti pedonali e cavalcavia, strutture e reti di fognatura (drenante), terrapieni, opere idrauliche varie strutture destinate alla prevenzione di frane e allagamenti dei territori, loro bonifica, protezione delle sponde, spazi verdi ad uso generale, illuminazione stradale, ecc.
L'appaltatore di servizi pubblici è una persona giuridica, indipendentemente dalla forma giuridica, nonché un imprenditore individuale che fornisce servizi pubblici, produce o acquisisce risorse pubbliche ed è responsabile della manutenzione interna dei sistemi di ingegneria, con l'utilizzo dei quali servizi di utilità sono forniti al consumatore; possono anche essere HOA, cooperativa di edilizia abitativa. L'appaltatore non deve essere un produttore di risorse comunali.
I consumatori di beni e servizi delle organizzazioni del complesso comunale dell'economia comunale sono le persone che acquistano elettricità e energia termica, acqua, servizi per l'igiene e lo smaltimento dei rifiuti solidi domestici in base a un accordo. Sul territorio del comune, questi consumatori sono imprese, istituzioni, organizzazioni di ogni forma di proprietà e persone fisiche.
L'ente comunale funge da intermediario tra l'appaltatore e il consumatore: l'amministrazione locale o un servizio da esso autorizzato svolge le funzioni di cliente per servizi abitativi e comunali in base allo stato attuale del patrimonio immobiliare sul proprio territorio e al numero di residenti, agendo su base contrattuale con i consumatori finali e con le organizzazioni di approvvigionamento di risorse. Allo stesso tempo, il comune, formando un'ordinanza comunale per la fornitura di alloggi e servizi comunali, rappresenta gli interessi dei consumatori di alloggi e servizi comunali.
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Allo stesso tempo, il complesso abitativo e comunale: - uno dei più grandi settori dell'economia della Federazione Russa; - la quota di immobilizzazioni del settore è superiore al 26% del totale delle immobilizzazioni del paese e in valore termini rappresenta 8 trilioni. rubli;-- il numero dei dipendenti supera i 3 milioni di persone;-- 19 milioni di strutture abitative con una superficie di quasi 3 miliardi di metri quadrati;-- consumo di oltre il 20% delle risorse energetiche del Paese. Tuttavia, questo è il settore più non statale dell'economia della Federazione Russa. L'ammortamento delle immobilizzazioni supera il 60%. Il fondo fatiscente e di emergenza - 93 milioni di rubli, conti da pagare - 325 miliardi di rubli.
Il pagamento della popolazione per l'alloggio ei servizi comunali all'inizio del 2005 ammontava al 67% della tariffa intera. Un altro 16% sotto forma di compenso per i servizi forniti ai cittadini socialmente non protetti viene pagato dai bilanci. Il restante 17% per l'intero costo del 100% non viene praticamente pagato da nessuno e questa parte, di regola, si indebita. La riscossione dei pagamenti delle famiglie è aumentata e nel 2005 è stata pari al 93% degli importi presentati per il pagamento. Durante questo periodo i salari e le pensioni sono aumentati. Di conseguenza, la percentuale di famiglie che ricevono sussidi sotto forma di compensazione per l'alloggio e i servizi comunali è in calo. La dinamica è la seguente: 2004 - 13,7%, 2005 - 12%, 2006 - 11%. Cresce il numero dei soggetti che completano l'anno con un saldo finanziario positivo: 13 soggetti - 2004; 18 soggetti - 2005; 29 soggetti - secondo i risultati del primo semestre 2006. La quota di imprese a proprietà mista e privata è crescente. Nel 2005: fornitura di calore - 57%; fornitura di acqua - 41%; servizi abitativi - 64%.
Il patrimonio immobiliare della Federazione Russa rappresenta oltre il 30% del totale degli immobili riproducibili del Paese, che ammonta a 2,85 miliardi di metri quadrati. metri di superficie totale. Ad oggi, l'81,3% degli alloggi è di proprietà privata, il che contribuisce a un atteggiamento più responsabile nella gestione del patrimonio immobiliare. Sono state create e lanciate le istituzioni per il funzionamento degli alloggi e dei servizi comunali e le necessarie infrastrutture di mercato, in particolare il Fondo per l'assistenza alla riforma dei servizi abitativi e comunali, il Fondo federale per la promozione dell'edilizia abitativa, ecc. .
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Indicatori |
I valori |
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Stock immobiliare - totale, mln m І |
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Compreso: |
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Fondo comunale, mln m І |
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Fondo privato, milioni di m І |
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Fondo statale, mln m І |
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Parco abitativo fatiscente e fatiscente, mln m І |
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Compreso: |
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Patrimonio immobiliare fatiscente, milioni di m І |
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Stock immobiliare di emergenza, mln m І |
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Offerta media di alloggi per abitante (m І) |
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Superficie totale di edifici residenziali ristrutturati con capitale, migliaia di m І |
Tab. 2. Totale edifici nella Federazione Russa: -19,0 milioni di unità, compresi quelli costruiti:
Distribuzione degli edifici residenziali per percentuale di usura:
Tabella 4. Distribuzione degli edifici residenziali per materiale delle pareti:
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milioni di unità |
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mattone di pietra |
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pannello |
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misto |
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di legno |
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Disponibilità appartamenti residenziali: |
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milioni di unità |
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compreso un monolocale |
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bilocali |
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trilocali |
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quattro stanze e più |
Tabella 5. Miglioramento degli edifici residenziali per le principali tipologie di intervento, in % del patrimonio abitativo totale:
La quota di proprietà trasferita per gestione, locazione, concessione e altri diritti alle organizzazioni del complesso municipale di proprietà privata di proprietà statali (comunali) nel 2008 è stata del 12,8% nell'intera Federazione Russa.
Nonostante il fatto che ogni anno il 96,2% dell'elettricità, l'82,7% del gas, il 48,7% dell'acqua fredda e calda siano forniti ai consumatori secondo dispositivi di misurazione, circa il 60% dei principali fondi di utilità. Secondo l'inventario tecnico nella Federazione Russa, l'ammortamento fisico delle immobilizzazioni delle caldaie è stato del 55%, i punti di riscaldamento centrali del 50,1%, le reti di riscaldamento - 62,8%, le stazioni di pompaggio termiche - 52,3%, circa il 16% dei gasdotti e 30% delle reti di approvvigionamento idrico e fognario (al 1 gennaio 2009)
Secondo varie fonti, l'usura delle apparecchiature di ingegneria nel settore nel suo insieme ha raggiunto il 73%. Le perdite di calore durante il funzionamento di apparecchiature elettriche e sistemi di fornitura di calore raggiungono il 60% a una velocità del 16%. Il numero di incidenti e violazioni nel funzionamento delle strutture comunali è aumentato di 5 volte negli ultimi 10 anni. Nel corso dell'anno si verificano in media 200 incidenti ogni 10 km di reti di distribuzione del calore e 70 incidenti ogni 100 km di reti idriche.
Come risultato di questo deterioramento, il consumo di risorse energetiche nelle utility russe è del 25-30% e talvolta fino al 50% in più rispetto ai paesi europei. Le perdite di risorse comunali pagate dai consumatori sono del 20% per l'acqua, del 15% per l'elettricità e fino al 40% per il riscaldamento. Nel periodo di riscaldamento 2008-2009 si sono verificate 34 emergenze, anche se l'inverno è stato molto più mite.
Allo stesso tempo, c'è stato un aumento del numero di incidenti minori e violazioni tecnologiche negli alloggi e nei servizi comunali: fino a 18710 casi (nell'ultimo periodo di riferimento erano 13650 o il 27% in meno). Le loro cause principali erano di origine umana, principalmente a causa del degrado delle immobilizzazioni, e solo il 15% era dovuto al fattore umano. In totale, durante il passato periodo di riscaldamento, si sono verificati 374 sfondamenti di reti principali di grande diametro (in passato erano il 12,6% in meno).
La riscossione dei pagamenti per alloggi e servizi comunali nella prima metà del 2010 è scesa all'82 per cento, mentre un anno fa la stessa cifra era del 93 per cento. Di conseguenza, anche la situazione con i crediti delle imprese del settore è peggiorata: secondo i risultati della prima metà dell'anno, ammontava a 600 miliardi di rubli e un anno fa era a 480 miliardi di rubli.
Anche la situazione dei redditi delle imprese che forniscono alloggi e servizi comunali lascia molto a desiderare. Secondo i risultati per il 2009, i ricavi sono stati pari a 50 miliardi di rubli. con un fatturato annuo totale del settore di 2,7 trilioni. strofinare. E solo 170 miliardi di rubli. nel 2009 ha investito nella modernizzazione del settore. Il costo di perdite e perdite supera i 200 miliardi di rubli. Alla fine del 2009, il debito delle organizzazioni di servizi abitativi e comunali di un'entità costituente della Federazione Russa nei confronti del fornitore di risorse energetiche ammontava a 56,3 miliardi di rubli e dal 1 aprile 2010 è aumentato del 60% e ora ammonta a 90,4 miliardi di rubli.
Le ragioni principali di ciò sono state l'aumento dei prezzi dei carburanti nel periodo invernale 2009-2010 rispetto a quelli inclusi nelle tariffe per l'acquisto di carburante, ea causa di temperature anormalmente basse. Quindi, secondo le informazioni operative, il divario di cassa nel costo del carburante ammontava a 11 miliardi di rubli. e per l'acquisto di ulteriore carburante 20,? miliardi di rubli
Solo nel 2009, dal bilancio sono stati stanziati oltre 500 miliardi di rubli per il sostegno diretto e indiretto alla costruzione di alloggi. Quest'anno sono stati aggiunti altri 625 miliardi di rubli. Il volume previsto per la messa in servizio degli alloggi lo scorso anno è stato superato del 15% e si è attestato a 59,* milioni di metri quadrati. m. La quota di costruzione di alloggi individuali ha raggiunto la cifra più alta per l'intero periodo di osservazione statistica - 47,8%.
Nel 2009, i finanziamenti per i programmi del Fondo di assistenza alla riforma dell'edilizia abitativa e dei servizi pubblici sono stati pari a 133,2 miliardi di rubli. m, dove vivono 5,2 milioni di persone. Trasferite da alloggi di emergenza 89.266 persone. Allo stesso tempo, con l'aiuto del fondo, sono state impiegate oltre 300mila persone nella revisione e restauro di edifici residenziali. Dopo il 2012, quando il Fondo Housing and Public Utilities avrà completato i suoi lavori, il compito di riparare i condomini dovrebbe essere trasferito ai fondi regionali per l'ammodernamento dei condomini. Il Ministero dello Sviluppo Regionale ha monitorato la variazione dell'importo delle bollette in 15.400 comuni di tutte le regioni del Paese; un aumento delle bollette superiore al “5% è stato registrato in 1.040 comuni di 41 regioni.
Il sistema di valutazione dell'efficacia delle attività delle autorità delle entità costituenti della Federazione Russa e dell'autogoverno locale è in fase di miglioramento. Il suo utilizzo negli ultimi anni ha ridotto del 10-15% la spesa inefficiente della pubblica amministrazione.
Dopo aver analizzato lo stato attuale del complesso abitativo e comunale, possiamo affermare che lo svantaggio di questa industria è l'ammortamento delle immobilizzazioni, l'arretratezza tecnica e morale della base materiale. Pertanto, alloggi e servizi comunali hanno un disperato bisogno di riforme e investimenti finanziari.
Mosca è una città di importanza federale, una "finestra sull'Europa" per il nostro paese, i suoi alloggi e i servizi comunali differiscono da quelli regionali, quindi considereremo separatamente lo stato degli alloggi di Mosca e dei servizi comunali.
2 .2 Statoalloggi e servizi comunaliinMosca
Mosca è la "porta del mondo" per la Russia: un numero significativo di missioni diplomatiche e consolati, uffici di rappresentanza delle organizzazioni commerciali e industriali si trovano a Mosca. Mosca svolge le funzioni della capitale, che ospita un numero significativo di autorità e organizzazioni di servizio. Mosca è una città di milionari e una città di milionari. Tutte le grandi imprese hanno immobili a Mosca, circa il 41% del prodotto regionale lordo (GRP) è creato dall'affitto, secondo questo indicatore, Mosca è al sesto posto in Russia. In termini assoluti, l'affitto di Mosca supera tutte le regioni di cui sopra e la sua stima raggiunge i 125,5 miliardi di rubli. In media, nelle entità costitutive della Federazione Russa, tale affitto è del 25% del GRP, quindi gli indicatori di Mosca sono superiori alla media russa di 17 punti percentuali, che equivale a 52 miliardi di rubli. L'affitto "di capitale" viene utilizzato in modo inefficiente: parte del GRP di Mosca lascia la città come una delle componenti del processo di "fuga di capitali" dalla Russia, parte viene ridistribuita dal governo di Mosca ad altre regioni, parte viene spesa dal bilancio di Mosca a sovvenzionare settori non redditizi dell'economia, che includono anche il Dipartimento per l'edilizia abitativa e i servizi pubblici.
I redditi della popolazione, così come i prezzi, a Mosca sono significativamente più alti che in altre regioni della Russia, ma la loro distribuzione irregolare è significativamente più alta.
Tutte le caratteristiche di cui sopra della città lasciano il segno sulle condizioni per l'esistenza di alloggi e servizi comunali, determinando sia maggiori requisiti per la qualità degli alloggi e dei servizi comunali, sia le caratteristiche della fornitura di risorse: livelli di finanziamento più elevati, personale inferiore . Oggi, i nativi di vari paesi della CSI lavorano in lavori non qualificati a Mosca.
L'industria è riconosciuta come il più importante sottosistema di supporto vitale della città, integrando oltre il 25% di tutte le immobilizzazioni dell'economia cittadina.
I principali complessi di alloggi e servizi comunali a Mosca
1. Energia complesso La città di Mosca oggi è il più grande sistema centralizzato di risparmio energetico che opera sulla base della fornitura di calore basato sulla cogenerazione, fornisce alla città circa l'8,4% del GRP, il 52,6% della produzione industriale e circa l'11% delle entrate del bilancio consolidato della città (2006)
I 14 CHPP di Mosenergo, inclusi CHPP-22 e CHPP-27, situati nella regione di Mosca ma che forniscono elettricità a Mosca, costituiscono la base delle capacità di generazione di elettricità e calore di Mosca. Il secondo produttore di calore è il MIPC, che possiede 188 fonti di calore - 42 centrali termiche distrettuali e 32 trimestrali (di cui 5 RTPP, un mini-CHP e un complesso energetico), 114 piccole caldaie. La capacità termica installata delle sorgenti di calore al 1 gennaio 2007 a Mosca era di circa 5mila Gcal/h, di cui:
Circa 33 mila Gcal/h. (61,1%) - CHPP di OAO Mosenergo
16,55 mila Gcal/h. (30,7%) fonti JSC MIPC
La quota maggiore di violazioni nel campo della concorrenza nel settore energetico della città di Mosca è collegata proprio al settore del monopolio naturale, ad es. con le società di rete. Le violazioni sono principalmente legate al rifiuto o all'evasione di concludere un contratto per la trasmissione di energia elettrica, nonché all'imposizione di condizioni sfavorevoli o irrilevanti per l'oggetto del contratto in occasione della conclusione di un contratto per la fornitura di servizi per la connessione tecnologica dei consumatori alle reti elettriche.
2. Drenaggio e fornitura d'acqua. La gestione e il funzionamento del sistema di gestione delle acque è svolto da due istituzioni principali: MGUP Mosvodokanal e SUE Mosvodotok.
MGUP Mosvodokanal è responsabile di:
Sistema di approvvigionamento idrico domestico e potabile
Sistema di approvvigionamento idrico tecnico basato sulle risorse idriche di bacini, bacini e corsi d'acqua
Sistema fognario centralizzato per le acque reflue domestiche, che garantisce la rimozione delle acque reflue domestiche industriali e parzialmente territoriali con il loro successivo trattamento e scarico delle acque trattate nel corso inferiore del fiume Moscova
SUE "Mosvodotok" è responsabile di:
Sistema di drenaggio superficiale che fornisce la rimozione e la purificazione parziale delle precipitazioni atmosferiche dalla città, il drenaggio delle aree urbane e l'accettazione di acqua pulita standard da imprese industriali e centrali termiche
La rete idrografica della città, costituita da corsi d'acqua, bacini idrici, che sono utilizzati come fonti di approvvigionamento idrico tecnico per le imprese - utenze idriche speciali, come ricevitori di deflusso superficiale trattato e non trattato e deflusso domestico trattato, e sono anche una componente strutturale del complesso naturale della città. Come puoi vedere, quest'area ha anche due aziende dominanti, motivo per cui non è competitiva.
Le capacità degli impianti di approvvigionamento idrico, fognario e di riscaldamento di Mosca coprono completamente le esigenze della città nei servizi pubblici e sono utilizzate al livello del 65-80% delle capacità installate. La crescita della rete di approvvigionamento idrico a Mosca nel 2008 è stata di 11 km, il numero di danni a seguito dell'ammodernamento del sistema di approvvigionamento idrico è diminuito di 126 casi, ovvero del 2%. Lo scorso anno sono stati ricostruiti più di 190 km di rete idrica
3. Sistema sanitario pulizia città
Il volume della produzione di rifiuti a Mosca nel 2007 è stato di 2,8 milioni di tonnellate di RSU nel settore residenziale, 0,8 milioni di tonnellate di rifiuti ingombranti (LGM) nel settore residenziale, 1; milioni di tonnellate di RSU e KGM del settore non residenziale, 1,6 milioni di tonnellate di rifiuti industriali, 1,9 milioni di tonnellate di fanghi di depurazione, 3,8 milioni di tonnellate di altri rifiuti. Dalla metà degli anni '90, al fine di ridurre la quantità di rifiuti da smaltire nelle discariche e migliorare l'affidabilità del sistema igienico-sanitario della città, il governo di Mosca ha intrapreso un percorso verso lo sviluppo di metodi di lavorazione industriale, la creazione di un moderno base tecnica che consente di utilizzare sia la materia prima che il potenziale energetico dei rifiuti, la costruzione di autotrasportatori specializzati con lo sviluppo di un sistema di smaltimento dei rifiuti in discarica in due fasi attraverso una rete di stazioni di conferimento dei rifiuti. La base tecnica per l'utilizzo del potenziale energetico dei rifiuti comprende tre moderni impianti di incenerimento dei rifiuti con una capacità complessiva di 0,74 milioni di tonnellate di RSU all'anno (anni di messa in servizio 200, 2004 e 2007), con produzione di energia elettrica e termica, un impianto per la neutralizzazione dei rifiuti pericolosi biologici e sanitari (circa 1.000 tonnellate all'anno). Dal 1995 la città ha realizzato progetti per la realizzazione di 6 moderne stazioni di conferimento rifiuti con una capacità di oltre 1 milione di tonnellate annue (oltre il 490% dei rifiuti solidi residenziali), sono state ricostruite le discariche esistenti, 4 moderne imprese specializzate di autotrasporti sono in fase di progettazione e costruzione per la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti. Negli ultimi anni a Mosca sono stati realizzati numerosi progetti commerciali per la raccolta differenziata, lo smistamento e l'estrazione di materie prime secondarie dai rifiuti urbani. Il volume di approvvigionamento di materie prime secondarie dai rifiuti urbani della città è di circa 300mila tonnellate all'anno.
4. Abitazione finanziare
Circa l'80% degli alloggi a Mosca è di proprietà privata di cittadini, un'altra percentuale significativa di locali residenziali è di proprietà statale della città di Mosca ed è fornita ai cittadini in base a un contratto sociale di lavoro e altri motivi. La superficie totale dei locali residenziali è in costante aumento, la crescita è di circa 3 milioni di metri quadrati. m all'anno. Secondo i dati del 2008, a Mosca sono stati registrati circa 40.000 edifici non residenziali con una superficie di 155,6 milioni di metri quadrati. M. La disponibilità abitativa è di 19,7 metri quadrati. m di superficie totale per 1 persona. Il numero totale di appartamenti ammontava a 3819 milioni ed è in continua crescita ogni anno. Il valore di mercato totale del patrimonio immobiliare, secondo le stime, supera i 950 miliardi di dollari Il patrimonio immobiliare è caratterizzato da un elevato grado di capitalizzazione e attrezzature ingegneristiche con i principali tipi di miglioramento. Le condizioni tecniche del patrimonio abitativo della città di Mosca secondo il MosgorBTI sono caratterizzate dai seguenti indicatori:
Il 34,7% della superficie totale è in buone condizioni (fino al 20% di deterioramento fisico)
In condizioni soddisfacenti (usura fino al 40%) - 45,1%
In condizioni insoddisfacenti (usura fino al 60%) - 18,9%
in stato di degrado (ammortamento superiore al 60%) - 1,3% della superficie totale del patrimonio immobiliare o 4079 edifici, che costituiscono il 10,3% del numero totale di edifici (di cui 2467 nel fondo privato)
Il volume degli alloggi e dei servizi comunali nel 2006 è stato di 102.883,2 milioni di rubli, il tasso di crescita medio annuo del volume degli alloggi e dei servizi comunali nel 2002-2006 pari al 25,6% (tabella 6)
Tabella 6
Da oltre 10 anni, il City Center for Housing Sussidies e le sue suddivisioni distrettuali e regionali operano efficacemente. Questo sistema consente di calcolare i sussidi per un numero molto elevato di moscoviti. e fornire sostegno mirato alle categorie di cittadini a basso reddito. Oggi Mosca ha lo standard più basso per la quota massima consentita delle spese dei cittadini per l'alloggio e le utenze: solo il 10% contro il 22 stabilito dalla legge federale. Anche a Mosca è prevista una scala flessibile per l'applicazione dello standard: con un reddito medio pro capite fino a 800 rubli. l'intero importo delle spese familiari per le bollette è compensato dal budget all'interno della norma sociale dello spazio abitativo, con un reddito da 800 a 2000 rubli. lo standard è del 3%, dal 2000 al 2500 - 6%, oltre 2500 rubli. - 10%.
L'adozione del Codice abitativo della Federazione Russa ha fissato il compito di cambiare gli approcci alla gestione dei condomini, il passaggio dalla gestione e manutenzione delle imprese statali alla scelta delle organizzazioni che gestiscono le case.
Cambiare il sistema di gestione di un condominio è un processo complesso e responsabile che richiede attività interconnesse, il cui obiettivo principale dovrebbe essere quello di preservare il supporto vitale delle case, creare condizioni per la loro gestione ininterrotta, fornitura di alloggi e servizi comunali, vita sicura , e, di conseguenza, la creazione di un condominio. Per risolvere il problema della modifica del sostegno di bilancio della popolazione sulla base dell'EIRC esistente, sono state create istituzioni statali dei servizi di ingegneria dei distretti e dei distretti (distretti GU IS AO e GU IS). Oltre alle funzioni precedentemente svolte dall'EIRC, la GU IS svolge un blocco di compiti, inclusa la funzione del cliente e del destinatario dei fondi di bilancio nella voce di bilancio della città di Mosca "Spese per il funzionamento del patrimonio immobiliare"
Nell'ambito dei lavori in corso per modificare il sistema di gestione dei condomini, è importante riorganizzare l'Impresa Unitaria Statale DEZ, prevista dal PPM del 1 dicembre 2009 n. 1327-PP. Ad oggi, 8 distretti amministrativi SUE DEZ sud-ovest sono stati trasformati in OJSC dalla commissione comunale per la privatizzazione delle proprietà e sono state prese decisioni di corporativizzare altre 10 DEZ. La riorganizzazione delle direzioni è una misura necessaria per la formazione di condizioni di mercato per il funzionamento degli organismi di gestione. Tuttavia, anche tali misure non possono essere definite particolarmente efficaci, poiché sia i SUE che i DES continuano a ricevere fondi di bilancio, il che riduce notevolmente la loro competitività nel mercato degli alloggi e dei servizi comunali.
2 .3 PrincipaleI problemiabitativo e comunalecomplesso
La struttura di gestione degli alloggi e dei servizi comunali della RSFSR è stata costruita sui principi della doppia subordinazione: al ministero e agli enti locali. In pratica, il ministero ha distribuito risorse materiali, tecniche e finanziarie, oltre a coordinare la nomina dei primi vertici delle imprese e delle associazioni di categoria. Per diversi decenni, questo sistema è stato sottoposto a debug tecnologico abbastanza bene, sia in termini di metodi che di forme di implementazione.
Le imprese, le organizzazioni e le associazioni di alloggi e servizi comunali furono quasi completamente private dell'indipendenza. Sono stati finanziati principalmente da fondi di consumo pubblico sotto forma di sussidi a copertura delle perdite. La non redditività, a sua volta, è stata determinata dalla politica di congelamento del livello degli affitti e delle tariffe delle utenze per garantire la disponibilità delle tariffe e dei servizi delle utenze. È chiaro che i sussidi alle imprese, alle organizzazioni e alle associazioni non hanno stimolato specialisti e manager a cercare modi per ridurre i costi, migliorare la qualità del servizio e introdurre tecnologie e attrezzature per il risparmio delle risorse.
Nel 1990, dopo la liquidazione del Ministero dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali della RSFSR, è stato costituito il Comitato per l'edilizia abitativa e i servizi comunali sotto il Consiglio dei ministri della RSFSR e nel 1991 il Comitato statale per l'edilizia abitativa e i servizi pubblici, che è stata riorganizzata nel 1992. in Comitato degli alloggi e dei servizi comunali nella struttura del Ministero delle costruzioni della RSFSR. Nel 1993 è stato ristabilito il Comitato per l'economia municipale della Federazione Russa (Roskommunkhoz) e nel 1994 è stato formato il Ministero dell'architettura, dell'edilizia, dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali sulla base del Gosstroy of Russia e del Roskommunkhoz.
L'analisi della pratica degli alloggi e dei servizi comunali mostra che il sistema di gestione esistente non consente di raggiungere gli obiettivi fondamentali della riforma degli alloggi e dei servizi comunali:
Garantire la sicurezza e lo sviluppo del patrimonio abitativo, nonché delle reti ingegneristiche al servizio del patrimonio abitativo;
Garantire il funzionamento in pareggio delle imprese nei settori dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali;
Garantire la soddisfazione dei bisogni dei consumatori in alloggi di alta qualità e servizi comunali (HCS) basati su tariffe socialmente orientate.
Un posto speciale nel sistema abitativo e dei servizi comunali è occupato dal problema della valutazione della qualità degli alloggi e dei servizi comunali.
I problemi di valutazione della qualità nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali non si sono presentati ora, ma si aggravano per una serie di ragioni oggettive e soggettive con l'avanzare delle riforme. Il principale documento del livello federale, che definisce i diritti dei consumatori dei servizi pubblici, è il "Regolamento per l'erogazione dei servizi pubblici". Le regole sono state sviluppate per proteggere i diritti dei consumatori di servizi di pubblica utilità sulla base della legge della Federazione Russa "Sulla protezione dei diritti dei consumatori" e regolano i rapporti tra appaltatori e consumatori di servizi di fornitura di calore, elettricità, acqua e fognature.
Nel nostro Paese non c'è contabilità e regolamentazione delle risorse consumate dal complesso abitativo e comunale. Di conseguenza, il livello del consumo di acqua a pagamento da parte della popolazione è determinato al ritmo di 300 litri a persona al giorno e a Mosca - 450-500 litri al giorno, mentre nei paesi dell'Europa occidentale in cui è stabilita la contabilità, il consumo è 120-130 litri al giorno, cioè meno di 2,5 volte.
Le perdite e il consumo di acqua non contabilizzato nei sistemi di approvvigionamento idrico in Russia sono in media il 15% della fornitura totale di acqua all'anno e in alcune città raggiungono il 30% o più, il che è causato anche dalla completa usura delle apparecchiature (circa il 25%)
Il problema sono i vincoli di risorse. L'aumento delle tariffe in funzione delle esigenze di eliminazione fisica e dell'obsolescenza richiede importanti investimenti di capitale, stimati a livello di 6 trilioni. strofinare. per la Russia (2010). Tenuto conto della necessità di portare la qualità dell'ambiente urbano al livello delle capitali dell'Europa centrale, condizione essenziale per la realizzazione di una piazza finanziaria internazionale a Mosca, i costi necessari per la riforma dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali della città potrebbero ammontare a circa 50 miliardi di dollari.
Anche la disponibilità di alloggi e servizi comunali costituisce un problema, in quanto questo è il parametro determinante che limita l'aumento della componente di investimento in tariffa. Secondo il Russian Statistics Service, le tariffe per gli alloggi e i servizi comunali negli ultimi otto mesi sono aumentate del 12,1% e la crescita dell'indice dei prezzi al consumo per il periodo gennaio-agosto 2010 è stata del 105,4%, ovvero il tasso di crescita di le tariffe degli alloggi e dei servizi comunali superano il tasso di inflazione di oltre 2 volte. Allo stesso tempo, se si confrontano le tariffe per gli alloggi ei servizi comunali nell'agosto 2010 con lo stesso periodo dell'anno scorso, l'aumento delle tariffe per gli alloggi ei servizi comunali è stato del 13,2%. Se il costo dei servizi abitativi nel periodo gennaio-agosto 2010 è aumentato in media del 7,4%, il prezzo delle utenze è aumentato molto di più, del 14,4%.
Nella struttura delle spese delle imprese di alloggi e servizi comunali nella maggior parte dei sottosettori, i costi dei materiali dominano. La quota dei costi dei materiali nella fornitura di calore è la più grande. Per quanto riguarda le detrazioni da ammortamento, la loro quota è più significativa nel settore dell'approvvigionamento idrico e fognario (a livello del 15-20%)
Lo stipendio medio mensile dei lavoratori degli alloggi e dei servizi comunali è uno dei più bassi di Mosca, il che crea le condizioni per la mancanza di prestigio del lavoro per i moscoviti e l'afflusso di migranti privi di competenze professionali. Nel settore dell'edilizia abitativa, la quota dei salari nella struttura totale delle spese è elevata (fino al 65%).
Pertanto, dopo aver studiato lo stato attuale del complesso abitativo e comunale della Russia, e in particolare di Mosca, e individuandone i principali problemi, possiamo concludere che quest'area dell'economia del Paese si trova in una posizione difficile come "reliquia del passato" ed è un indicatore dell'arretratezza sistemica dell'economia del Paese nel suo complesso. La modernizzazione di questo settore accelererà lo sviluppo dell'economia e, in questa direzione, il governo della Federazione Russa, insieme agli organi legislativi, sta già attuando una serie di riforme volte a migliorare l'efficienza del complesso di servizi in un mercato ambiente.
3 . Perfezionesistemigestionealloggi e servizi comunali
Al momento, la direzione della politica statale e di Mosca nel campo della riforma del complesso abitativo e comunale è definita in tre documenti più importanti:
1. Il concetto di sviluppo a lungo termine in Russia per il periodo fino al 2020 (approvato dal decreto n. 1662-r del 17/11/228 dal governo della Federazione Russa). Prevede le seguenti linee guida per lo sviluppo dei servizi abitativi e comunali: la creazione di un ambiente urbano confortevole per la persona e di servizi pubblici efficienti, la formazione di un sistema flessibile di reinsediamento e la creazione di speciali istituzioni finanziarie e di altro tipo per il lo sviluppo del complesso comunale, lo sviluppo del risparmio energetico e l'adeguamento dei contratti di concessione per il trasferimento alla gestione degli alloggi e dei servizi comunali.
2. Queste linee guida sono specificate dal "Programma globale di ammodernamento e riforma dei servizi abitativi e comunali per il periodo 2010-2020". (approvato dall'ordinanza del governo della Federazione Russa del 2 febbraio 2010 n. 102-r.). Gli obiettivi del programma prevedono la fornitura ai proprietari di case di tutte le utenze di qualità standard e costi accessibili, nonché i compiti e i principi del programma necessari per raggiungere questo obiettivo. L'importo massimo del finanziamento del programma per il periodo 2010-2020 sarà di 4098,75 miliardi di rubli (nei prezzi degli anni corrispondenti), di cui 422 miliardi di rubli dal bilancio federale. A partire dal 2013 saranno fornite sottogaranzie dal bilancio federale per un importo di 117 miliardi di rubli. annualmente, previa fornitura di garanzie per i bilanci delle entità costitutive della Federazione Russa.
Il programma prevede la creazione di una banca dati comunale unificata delle risorse informative (UIMBIR). È anche legato all'approvazione del Piano Regolatore e delle Norme per l'uso e lo sviluppo del territorio 2010-2025. Tenuto conto della situazione finanziaria estremamente tesa, secondo il Ministero dello sviluppo regionale, dovrebbe essere applicato uno speciale equilibrio di decisioni in materia di determinazione delle tariffe.
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Limite (previsione) dei volumi di finanziamento del programma obiettivo federale "Programma globale di modernizzazione e riforma degli alloggi e dei servizi comunali per il periodo 2010-2020" dalle principali direzioni e fonti di finanziamento Miliardi strofinare. nei prezzi degli anni corrispondenti |
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Fondi del bilancio federale |
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Fondi di soggetti della Federazione Russa e bilanci locali |
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Fondi da investitori privati |
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Fondi di proprietari di condomini per la ricostruzione |
Strategia di sviluppo di Mosca-2025
Secondo la strategia di sviluppo, Mosca dovrebbe diventare un centro nazionale leader per lo sviluppo e la diffusione delle innovazioni, un centro scientifico ed educativo di importanza globale, nonché un centro finanziario internazionale. Questi obiettivi strategici impongono requisiti elevati all'ecologia dell'ambiente urbano, alla qualità dei servizi urbani, alla loro fornitura e fornitura ininterrotta in qualsiasi momento della giornata, pertanto la strategia di sviluppo dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali è considerata una delle parti più importanti della Strategia di sviluppo Mosca-2025.
L'aspetto più importante dello sviluppo degli alloggi e dei servizi comunali è l'attuazione del "Programma obiettivo della città per la revisione di condomini nella città di Mosca per il 2008-2014", "Programmi per promuovere e sostenere la creazione e il funzionamento di proprietari di case associazioni", "Programmi per l'attuazione del risparmio energetico", ecc.
È necessario tenere conto della diversità delle riforme degli alloggi e dei servizi comunali, come processo a più stadi di trasformazione e funzionamento delle principali forme di riproduzione e tenendo conto dello status sociale dei suoi partecipanti, con l'assegnazione di aree di sviluppo, la formazione di un meccanismo finanziario, la politica tariffaria e la sfera della protezione sociale, creando le condizioni per l'attrattiva degli investimenti di alloggi e servizi comunali, migliorando la qualità dei servizi forniti.
La creazione di un potenziale sufficiente per fornire sostegno economico al funzionamento degli alloggi e dei servizi comunali nel periodo strategico dovrebbe basarsi sul rafforzamento del rapporto tra redditività, qualità e prezzo dei servizi attraverso la formazione di un ambiente competitivo e la responsabilità dei proprietari per la sicurezza dell'edilizia abitativa e dell'uso economico delle risorse. Ciò garantirà la trasformazione degli alloggi e dei servizi comunali in una sfera altamente efficiente dell'economia urbana, amplierà il settore di mercato degli alloggi e dei servizi comunali, poiché la sua attrattiva per gli investimenti e il potenziale commerciale aumenteranno e porterà alla trasformazione degli alloggi e dei servizi comunali in un campo per l'integrazione dei risultati scientifici e tecnologici. Mosca diventerà il centro per il trasferimento di decisioni di gestione innovative nel campo degli alloggi e dei servizi comunali alle abitazioni e ai servizi comunali delle regioni.
La politica tariffaria dovrebbe garantire il pieno recupero dei costi e lo sviluppo delle organizzazioni di servizi pubblici e delle società di gestione, nel rispetto dell'onere per la società. Ma allo stesso tempo deve essere completato il trasferimento in denaro dei benefici e dei sussidi per il pagamento degli alloggi e dei servizi comunali. Queste misure aiuteranno le società di gestione a uscire dall'"ago del bilancio" ea sviluppare un sistema di condizioni competitive nel campo della gestione e della manutenzione del patrimonio immobiliare. E al fine di fornire garanzie statali sulla qualità di tali società di gestione, è necessario introdurre un registro unificato di contabilità per queste organizzazioni e incoraggiarle a condurre una certificazione volontaria.
Poiché i consumatori di alloggi e servizi comunali sono un elemento integrante degli alloggi e dei servizi comunali, è necessario accrescere il loro interesse per la riforma e la creazione di associazioni organizzate di proprietari di abitazione (HOA), per sviluppare quadri legislativi e regolamentari per la tutela dei diritti dei proprietari di abitazione come consumatori di alloggi e servizi comunali. Un aspetto importante è aumentare non solo l'alfabetizzazione giuridica della popolazione, ma anche il suo accesso alle informazioni sugli alloggi e sui servizi comunali che consumano, la trasparenza delle attività delle società di gestione e degli enti statali in questo settore. La base per la formazione di un sistema per il miglioramento della qualità degli alloggi e dei servizi comunali è la certificazione del patrimonio abitativo e la classificazione dei servizi abitativi, tipi di lavoro per la fornitura di servizi. Il passaporto di un edificio residenziale indica i parametri degli elementi della casa, il loro design e i valori effettivi, i termini minimi di funzionamento effettivo, garantendo condizioni di vita sicure e confortevoli per la popolazione; vengono effettuati marchi su riparazioni e sostituzioni di elementi di un edificio residenziale e attrezzature interne, viene apposto il valore di mercato degli appartamenti e di un edificio residenziale nel suo insieme.
wconclusione
L'edilizia abitativa e i servizi comunali sono un elemento complesso, diversificato, ad alta intensità di risorse e dinamico dell'economia urbana; inoltre, un complesso abitativo e comunale sviluppato stimola lo sviluppo non solo delle sfere economiche, ma anche sociali e culturali delle relazioni urbane.
Durante l'analisi dello stato attuale del complesso residenziale e comunale a Mosca, sono stati identificati i seguenti problemi in questo settore:
Ammortamento delle immobilizzazioni (circa 60%)
arretratezza tecnica
La perdita sempre crescente di imprese impegnate nella fornitura di alloggi e servizi comunali
Bassa qualificazione del personale
Mancanza di concorrenza nel mercato degli alloggi e dei servizi comunali
Di conseguenza, la scarsa qualità degli alloggi forniti e dei servizi comunali
Mancanza di sistemi di risparmio delle risorse e gravi perdite nella consegna delle risorse al consumatore a causa della lunga durata delle reti di ingegneria
Scarsa disponibilità di alloggi e servizi comunali per la popolazione
Nel nostro paese, l'alloggio ei servizi comunali sono solo nella fase di transizione dal modello di gestione sovietico a un nuovo sistema di gestione adattato alle condizioni del mercato. Questo processo è lento a causa dell'insufficiente finanziamento del governo e dell'inefficienza economica del settore stesso. Allo stesso tempo, la percentuale di ammortamento delle immobilizzazioni delle abitazioni e dei servizi comunali è molto alta e richiede ingenti investimenti pubblici e privati che non possono essere realizzati in breve tempo.
Tuttavia, l'analisi delle riforme in corso ha mostrato che lo stato è interessato alla rapida e completa modernizzazione non solo dei fondi tecnici, ma anche della struttura stessa delle relazioni tra i partecipanti al complesso abitativo e comunale, vale a dire: la creazione di relazioni completamente nuove tra proprietari di abitazioni e società di gestione, nonché la creazione di rapporti competitivi tra le società di gestione stesse, che miglioreranno notevolmente la qualità dei servizi forniti nelle condizioni di concorrenza del mercato.
La durata prevista delle riforme è di 10-15 anni, il che significa che la modernizzazione avverrà a un ritmo molto lento, il che renderà il passaggio alle relazioni di mercato agevole e indolore sia dal punto di vista sociale che economico. Le principali aree di miglioramento in questo settore dovrebbero essere:
Attrarre investimenti privati
Conversione di benefici e sussidi in denaro
Certificazione del patrimonio immobiliare
Introduzione di nuove tecnologie e sviluppo del personale
Implementazione della contabilità e risparmio delle risorse
Trasparenza delle attività degli enti gestori e dei fornitori di alloggi e servizi comunali
Trasferimento dei relativi appezzamenti di terreno del patrimonio immobiliare alla proprietà dei proprietari di locali residenziali e creazione di condomini
Partecipazione dei cittadini alla gestione condominiale
Transizione alle relazioni di mercato nel settore dell'edilizia abitativa
Creazione di concorrenza tra imprese nel campo dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali
Migliorare la qualità degli alloggi forniti e dei servizi comunali
Va notato che l'efficacia della riforma aumenterebbe in modo significativo la partecipazione interattiva delle parti interessate, un ampio supporto informativo da parte dei media, nonché l'attrazione di altre innovazioni dell'orientamento sociale delle riforme.
Nel complesso, la riforma ideale è un consenso sociale, all'interno del quale le proposte di maggior successo vengono determinate e attuate sulla base della competizione delle idee. Tutte le tecnologie trovate vengono previste prima dell'inizio dello sviluppo e vengono prese in considerazione.
Poiché per una corretta attuazione della riforma è necessario coordinare gli interessi delle autorità, delle imprese e della popolazione, la riforma dovrebbe avere lo status di progetto sociale.
DAsuperare di pocoletteratura
1.V.G. Belov, V.V. Vorozhikhin Approcci moderni alla riforma degli alloggi e dei servizi comunali di Mosca (materiali analitici della società economica libera) - M .: 2010.
2. Ivanova N.V., Morozova T.G., Komov V.E., Sorokina T.F., Tupchienko V.A. Economia urbana: proc. indennità (collo) - M.: Infra-M, 2010.
3. Buzyrev V.V., Chekalin V.S. Economia del settore abitativo. Proc. indennità. - M.: INFRA-M, 2001
4. Chernyshev L.N. Economia dell'economia urbana. - M.: Casa editrice "Quotidiano di Mosca", 1999
6.Rapporto informativo sul patrimonio abitativo della Federazione Russa basato sui materiali della II Conferenza panrussa dei capi delle imprese di edilizia abitativa e di servizi pubblici
7. Informazioni sullo stato di avanzamento dell'attuazione delle misure di riforma degli alloggi e dei servizi comunali a Mosca, fornite dalla Società economica libera di Mosca.
8. PPM del 1 dicembre 2009 n. 1327-PP "Sulle misure volte ad aumentare la competitività delle imprese unitarie statali della città di Mosca che operano nel campo dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali"
9. PPM del 13 maggio 2008 n. 381-PP
10. Strategia di sviluppo di Mosca-2025
http://www.investinmoscow.ru/why_moscow/Economics/moscow-strategy.php
11. Il concetto di sviluppo socioeconomico a lungo termine della Federazione Russa per il periodo fino al 2020
Questioni teoriche di gestione degli alloggi e dei servizi comunali nel territorio della Federazione Russa. Il ruolo e le possibilità del concetto di nuova struttura abitativa e dei servizi comunali. La situazione attuale nella riforma del complesso abitativo e comunale, le sue conseguenze sociali.
tesina, aggiunta il 09/10/2010
Essenza socio-economica degli alloggi e dei servizi comunali (HCS). La composizione e la struttura del settore abitativo. Problemi abitativi degli alloggi e dei servizi comunali e modi per risolverli. La riforma del settore abitativo e comunale, i suoi principali obiettivi. Un nuovo sistema di pagamento per alloggi e utenze.
tesina, aggiunta il 27/01/2015
Il concetto e la struttura dell'abitazione e dei servizi comunali, i suoi elementi e le connessioni interne. Poteri dell'assicurazione medica obbligatoria in vari settori dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali. Il sistema di gestione degli alloggi e dei servizi comunali di Mosca, i suoi principali problemi, la necessità e le indicazioni per la riforma.
tesi, aggiunta il 03/11/2010
Riformare il sistema abitativo e dei servizi comunali: nuove condizioni per la gestione del mercato e modalità di gestione. Stock immobiliare della Russia. Proposte per migliorare i processi di riforma degli alloggi e dei servizi comunali del Territorio di Krasnodar.
tesi, aggiunta il 20/07/2015
Il ruolo e l'importanza degli alloggi e dei complessi comunali nel sistema economico. Servizi abitativi e comunali e loro caratteristiche. Caratteristiche delle relazioni economiche nelle abitazioni e nei servizi comunali. Basi di regolazione delle tariffe di un complesso comunale.
presentazione, aggiunta il 04/12/2014
Stato e concetto di riforma degli alloggi e dei servizi comunali in Russia. Analisi delle attività degli alloggi e dei servizi comunali della regione di Irkutsk. Valutazione di ricerche di mercato su alloggi e servizi comunali nel distretto di Sverdlovsk.
tesi, aggiunta il 07/06/2010
Il sistema di funzionamento del complesso abitativo e comunale nella città di Cheremkhovo, il suo luogo e il suo ruolo; analisi delle bollette e del loro impatto sulla ricostituzione del bilancio. Valutazione dell'efficacia della riforma degli alloggi e dei servizi comunali in città. Problemi nella gestione degli alloggi e dei servizi comunali e modalità per risolverli.
tesi, aggiunta il 30/03/2010
Analisi dello stato di attuazione del "Programma statale nazionale per la riforma e lo sviluppo dei servizi abitativi e comunali dell'Ucraina per il periodo 2009-2014": indicazioni e problemi. Identificazione dei rischi nel raggiungimento dei compiti, misure per la loro tempestiva attuazione.
lavoro di controllo, aggiunto il 14/11/2011
La struttura degli alloggi e dei servizi comunali, il controllo a distanza delle sue strutture, la contabilità e il calcolo del pagamento delle utenze. Creazione e organizzazione del lavoro di centri di informazione e insediamento unificati sull'esempio dei distretti della città di Mosca.
abstract, aggiunto il 17/10/2010
Un campo di attività finalizzato al servizio del patrimonio abitativo, delle infrastrutture ingegneristiche e delle strutture per il miglioramento esterno delle aree popolate. Elementi di edilizia abitativa e servizi comunali. Oggetti di destinazione comunale e soggetti di attività di alloggi e servizi comunali.
