L'acquisto di un appartamento è uno degli acquisti più costosi nella vita di una persona. Pertanto, la questione della sicurezza nel trasferimento di denaro tra il venditore e l'acquirente diventa molto rilevante. Una cassetta di sicurezza al momento dell'acquisto di un appartamento è una buona opzione per garantire il momento del pagamento.
Il trasferimento di denaro al momento dell'acquisto di un nuovo appartamento è possibile in tre modi:
Le prime due opzioni sono piuttosto pericolose. Spieghiamo perché.
Immagina che il costo di un appartamento sia di almeno 3 milioni di rubli. Anche se le banconote vengono piegate in 5mila, il pacco sarà comunque di dimensioni impressionanti.
Sì, certo, è possibile organizzare un incontro in territorio neutrale, ma dove sono le garanzie che, in primo luogo, raggiungerai questo territorio neutrale con una tale somma e, in secondo luogo, che l'altro lato dell'accordo è un cristallo -persona chiara e onesta e non ha detto a nessuno il momento del trasferimento di denaro?
Se hai già deciso di "rischiare" fino in fondo e pagare in contanti, proviamo a tutelarci:
Secondo gli esperti, il trasferimento di denaro attraverso una cassetta di sicurezza (cassaforte) è uno dei modi più sicuri.
In banca, puoi scegliere due tipi di deposito di denaro:
Come regola generale, tutti gli accordi con la banca sono a carico dell'acquirente dell'appartamento. I fondi possono essere impegnati dalle parti insieme (per verificare la correttezza dell'importo) e solo il venditore li prende.
La cella può essere affittata per un periodo da 1 a 2 mesi. Sono possibili pagamenti mensili e giornalieri. Il costo medio di una cella va da 1200 a 2600 rubli al mese. Oltre al cellulare, la banca fornisce anche un servizio di riconteggio e verifica dell'autenticità della somma di denaro.
Il processo di trasferimento di denaro è il seguente:
L'accordo con la banca indica la persona che può prelevare denaro dal cellulare, ovvero: i dati del suo passaporto e i documenti che deve fornire.
Come puoi vedere, ci sono pochi svantaggi in questo caso. Ma esistono ancora. In alternativa all'utilizzo di una cassetta di sicurezza negli accordi con il venditore, puoi offrire un trasferimento di denaro, la cosiddetta lettera di credito. Ma perde contro una cassetta di sicurezza, principalmente perché costa molto di più da mantenere e richiede più tempo per l'elaborazione.
Ma poiché una sorta di regolamento non in contanti avviene con l'aiuto di una cella di banca, il venditore sarà più calmo se prende parte alla "deposizione" di denaro nella cella.
Le transazioni immobiliari hanno sempre a che fare con somme multimilionarie. E nel mercato immobiliare ci sono molti truffatori, truffatori e altre persone "disoneste".
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La questione della sicurezza degli insediamenti non può essere trattata in modo irresponsabile: dopotutto, dipenderà dal fatto che la transazione finisca con successo o che un'altra vittima cadrà nel tesoro delle vittime dei prossimi ingannatori?
Uno dei problemi principali nelle transazioni immobiliari è il momento in cui i fondi vengono trasferiti da una parte all'altra. Il denaro può essere trasferito sia prima che la transazione sia completata in Rosreestr, sia dopo, tuttavia, ci sono alcune sfumature qui.
Quindi, per il venditore, l'opzione più accettabile è quando l'acquirente paga il prezzo di vendita anche prima che l'appartamento cambi proprietario.
Inoltre, il venditore si assicura contro i rischi di essere ingannato. Dopotutto, dopo il passaggio di proprietà, la procedura "inversa" può essere svolta solo attraverso il tribunale - se l'operazione è riconosciuta non valida.
Se l'acquirente appare in buona fede, la tempistica del trasferimento dei fondi è sostanzialmente irrilevante. Naturalmente, esiste la possibilità che dopo aver ricevuto i fondi, il venditore si rifiuti di continuare la transazione. Fortunatamente, ci sono pochi casi del genere.
Si possono quindi trarre due piccole conclusioni:
Le regole per il trasferimento di fondi per un appartamento dipendono dal mercato in cui viene acquistata la proprietà residenziale, nonché da alcune altre condizioni:
Per portare a termine una transazione di successo senza il rischio di essere ingannati, è meglio utilizzare metodi di pagamento sicuri, ad esempio:
Considera quali metodi esistono e quali di essi sono i più accettabili e sicuri per entrambe le parti della transazione.
Il metodo più popolare per trasferire fondi per un acquisto è il contante, ma senza trasferimento diretto di denaro "nelle mani" del venditore, ma con l'aiuto di una cella speciale in banca.
La procedura per l'affitto e l'utilizzo di una cella è adattata al massimo a varie transazioni immobiliari, comprese quelle multifase.
Una cassetta di sicurezza è una piccola cassaforte, paragonabile a un cassetto della scrivania, situata in uno speciale caveau di una banca - deposito.
L'istituto di credito fornisce servizi di noleggio cellulare a tempo indeterminato. Allo stesso tempo, l'istituto di credito non controlla cosa esattamente l'inquilino metterà nella cella.
L'istituto bancario garantisce esclusivamente la protezione della cellula e il controllo sull'accesso ad essa. Pertanto, è garantita la completa riservatezza durante il trasferimento di fondi.
Un inquilino di una cassetta di sicurezza è solitamente un acquirente immobiliare. Depone anche il denaro nella quantità fissata dal venditore nella cassaforte.
Il venditore può prelevare fondi solo se le condizioni specificate nell'add. accordo al contratto di locazione della cassetta di sicurezza. L'accordo è concluso tra 3 parti: l'acquirente, il venditore e la banca.
In un ulteriore accordo, le parti possono prescrivere specifiche condizioni di accesso al cellulare per ciascuna persona.
Ad esempio, per il venditore devono essere indicati termini e documenti specifici che devono essere presentati alla banca per poter prelevare denaro dalla cassaforte. Se l'appartamento non cambia proprietario entro il tempo specificato, l'acquirente potrà riscuotere i suoi soldi.
Di norma, la conferma per la banca del trasferimento di proprietà è il passaporto del venditore e il contratto di vendita con il marchio di Rosreestr che la transazione ha superato la registrazione statale.
Le parti possono inoltre stabilire condizioni aggiuntive per l'accesso del venditore alla cassetta di sicurezza. Indicare ad esempio un estratto del libro di casa obbligatorio per la presentazione, che confermi l'assenza di iscritti.
La legge, in particolare, l'art. 327 del codice civile della Federazione Russa prevede la possibilità per i debitori obbligati in denaro di depositare fondi sul deposito di un notaio.
Sulla base della parte 1.1. del presente articolo, un accordo tra creditore e debitore può prevedere la condizione che il debitore (che è anche acquirente dell'appartamento) sia obbligato ad adempiere all'obbligo di pagare il prezzo di vendita solo depositando fondi su un deposito notarile.
Pertanto, al fine di applicare tale modalità di regolamento, le parti dell'operazione devono indicare nel DCT che i regolamenti saranno effettuati tramite deposito notarile.
Come vengono effettuati i pagamenti tramite un notaio? L'acquirente dell'appartamento si limita a visitare il notaio nel luogo della transazione e consegna il denaro in contanti o tramite bonifico bancario.
Il notaio accetta denaro e lo conserva fino a quando il creditore (il venditore dell'appartamento) non soddisfa le condizioni per la registrazione statale della transazione.
Il notaio non tiene denaro nel suo ufficio. Indipendentemente dal metodo di trasferimento da parte dell'acquirente, sono sul conto bancario del notaio.
Si prega di notare che il codice civile della Federazione Russa consente all'acquirente di prelevare fondi dal deposito del notaio in qualsiasi momento.
Pertanto, le parti contraenti devono necessariamente indicare una condizione nell'accordo su casi specifici in cui l'acquirente può prelevare denaro dal deposito del notaio al fine di evitare malintesi.
In genere, il regolamento in giornata è un metodo di regolamento in contanti. Tuttavia, si consiglia di utilizzare tale metodo "nonno" solo in casi estremi e con una fiducia del 100% nell'integrità della controparte.
I pagamenti in contanti sono abbastanza comuni se la transazione viene effettuata, ad esempio, tra parenti stretti o amici.
Rischi esistenti nel regolamento in contanti:
Le parti coinvolte nel processo possono utilizzare un altro modo, ma meno popolare (rispetto a una cassetta di sicurezza): una lettera di credito.
Una lettera di credito è un servizio fornito da un istituto di credito per il trasferimento di fondi dal conto dell'acquirente di un appartamento al conto del venditore previa presentazione da parte del venditore dei documenti attestanti l'operazione.
Una cassetta di sicurezza e una lettera di credito sono modi quasi identici per trasferire denaro, con un'eccezione. Una lettera di credito è un pagamento non in contanti e una cassetta di sicurezza è in contanti.
Nei casi in cui un potenziale acquirente prende un mutuo per l'acquisto di un'abitazione, la correttezza e la legalità dei calcoli sono controllate dalla banca creditrice, perché interessata a priori alla sicurezza dei fondi presi in prestito.
A seconda della banca particolare, i regolamenti possono essere effettuati sia tramite una cassetta di sicurezza che tramite una lettera di credito.
In caso di conciliazione tramite cassetta di sicurezza, la banca creditrice può richiedere un ulteriore pacchetto di documentazione che consenta al venditore l'accesso alla cassaforte.
Tali documenti possono essere:
I principali errori che le parti commettono durante l'esecuzione di transazioni con il trasferimento di fondi durante l'acquisto e la vendita di immobili:
Il trasferimento di denaro in caso di vendita di un appartamento può avvenire in diversi modi, a seconda del metodo di pagamento dell'immobile. Esistono diversi modi per creare un valore: un acconto, un pagamento in contanti o tramite una cassetta di sicurezza, un bonifico bancario o con l'aiuto di un agente immobiliare.
Se consideriamo la tipica questione del regolamento in contanti, vale la pena considerare una serie di requisiti per l'esecuzione di un'operazione di compravendita. Ci sono tre opzioni di pagamento per gli immobili:
Tutte le banconote devono essere controllate per l'autenticità. Il venditore deve occuparsene in anticipo, questa è la sua diretta responsabilità. In caso contrario, dopo aver accettato il pagamento, nessuno è responsabile dell'autenticità delle cambiali.
Con l'autocontrollo puoi:
Dopo che il venditore è convinto dell'autenticità del denaro, le parti firmano un accordo o, dopo averlo firmato il giorno prima, i documenti e le chiavi dell'appartamento vengono trasferiti al nuovo proprietario.
Puoi anche acquistare un appartamento in contanti tramite una banca. In questo caso, tutti i contratti vengono stipulati esclusivamente in banca. Con i dipendenti viene firmato un accordo sul trasferimento dei diritti del proprietario, quindi avviene la transazione. I documenti non richiedono una certificazione aggiuntiva, la verifica del denaro viene eseguita su richiesta del venditore. Se la banca controlla solo denaro e l'acquisto di un appartamento e la firma di documenti vengono effettuati in un ufficio, il venditore, insieme all'acquirente, deve prima:
Questo metodo è troppo complicato e rischioso: è improbabile che il venditore e l'acquirente vogliano viaggiare più volte con una grande quantità di denaro in giro per la città (o oltre).
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o per telefono:
Con bonifico bancario, il pagamento degli immobili viene effettuato solo in valuta nazionale dal conto dell'acquirente. Potrebbe avere diversi conti in diverse banche o città. La cancellazione di fondi tra corrispondenti della stessa banca è più conveniente se i conti vengono aperti in banche diverse, la commissione è pagata dall'acquirente.
La banca funge da intermediario. Tra le parti viene stipulato un contratto trilaterale- il terzo è l'istituto finanziario stesso. Secondo l'accordo redatto, il denaro viene addebitato sul conto dell'acquirente e trasferito sul conto del venditore dopo la fornitura di tutti i documenti firmati e certificati. I rischi in questo caso sono esclusi.
Se per qualche motivo il venditore si rifiuta di pagare la transazione, la banca annullerà la transazione e il contratto sarà dichiarato non valido. Ciò eviterà circostanze di forza maggiore per il venditore.
Il venditore deve inoltre fornire alla banca un estratto dell'appartamento al momento del pagamento. Pertanto, i diritti dell'acquirente sono protetti. In caso contrario, la banca non è responsabile per ulteriori azioni con immobili. L'acquirente può rifiutarsi di pagare la proprietà se tali certificati non sono disponibili o può effettuare il pagamento a proprio rischio.
Se la transazione "non riesce" alla vigilia del pagamento per motivi inspiegabili dopo la firma dei contratti, l'acquirente può restituire il denaro dal suo conto tramite il tribunale, fornendo spiegazioni e argomentazioni per cui si è verificata questa situazione. Il tribunale può considerare la circostanza come una possibile truffa. Dovrebbe anche essere chiaro che quando si lavora con una banca, entrambe le parti dovranno pagare costi aggiuntivi.
Ci sono rischi per entrambe le parti: se la banca si dichiara improvvisamente fallita, il denaro sul conto dell'acquirente verrà congelato fino a quando l'istituto finanziario non risolverà il problema. Nel migliore dei casi, come dimostra la pratica, i soldi possono essere restituiti solo dopo alcuni anni.
Il modo più comune per trasferire denaro quando si vende un appartamento. L'acquirente si è separato dai suoi soldi dopo aver firmato i contratti. La banca controlla le finanze per il rispetto dell'importo dichiarato dal venditore. Fino alla firma dei documenti, tutto il denaro sarà conservato nella cassetta di sicurezza dell'acquirente. Non appena i documenti vengono ricevuti dall'acquirente, la banca, previa notifica di entrambe le parti, trasferisce l'importo alla cassetta di sicurezza o al conto del venditore. Verifica autonomamente l'autenticità delle banconote già dopo l'entrata in vigore dell'accordo.
Se la transazione non ha avuto luogo, l'acquirente ha il diritto di prelevare l'intera somma di denaro dalla sua cella, nonostante la volontà del venditore. In questo caso, nessuna delle parti è obbligata a segnalare il motivo per cui la transazione è "fallita". La Banca funge da intermediario ufficiale indipendente.
L'operazione è simile a quella che si effettua tramite il cell della banca, ma in questo caso tutte le spese si riflettono solo sui partecipanti della banca. Cioè, l'acquirente trasferisce la quantità di denaro al venditore, quindi viene firmato il contratto. Se la transazione viene posticipata, il venditore non può prelevare i soldi, vengono bloccati sul conto fino alla risoluzione del contratto. Se il venditore non è in grado di ricevere e verificare il denaro e l'acquirente è disposto ad aspettare, il denaro rimane bloccato nell'account dell'acquirente.
Non appena con decisione del contratto l'acquirente diventa proprietario dell'immobile, il venditore riceve il denaro. Un certificato immobiliare deve essere presentato alla banca per sbloccare il conto e trasferire l'importo.
Quando si richiede un deposito alla banca del venditore, l'acquirente è obbligato a utilizzare metodi di trasferimento di denaro come:
La caparra deve essere rilasciata il giorno dell'esecuzione di tutti i documenti e dell'acquisto dell'appartamento. Cioè, l'acquirente lascia un deposito e paga la somma di denaro e in cambio riceve un appartamento. Non appena l'acquirente diventa proprietario, l'appartamento rientra nell'elenco dei debiti bancari fino a quando l'intera somma di denaro non viene trasferita al venditore. La banca controllerà i depositi dell'acquirente, nonché il conto del venditore per i depositi.
Il rischio di vendere l'appartamento a un prezzo inferiore al prezzo intero utilizzando un deposito è minimo. Ma c'è una sfumatura: il venditore sceglie il modo per ricevere denaro.
Un acquirente insoddisfatto delle opzioni di pagamento proposte può cercare un altro appartamento da acquistare. La banca non ha il diritto di modificare i metodi di pagamento accettati dal venditore.
Tutti i metodi di pagamento di cui sopra per gli immobili sono adatti per l'acquisto di un appartamento nel mercato secondario. Se l'acquirente desidera acquistare immobili dallo sviluppatore (persona giuridica), tutte le transazioni e le transazioni finanziarie vengono eseguite tramite l'agenzia della società o la banca.
Dal 2017 è stato fornito un altro metodo di pagamento per gli appartamenti nei nuovi edifici: i conti di deposito a garanzia, che proteggono i contributi di capitale di tutti i partecipanti alla transazione. Se la casa non viene messa in funzione, la costruzione viene bloccata, ora i futuri residenti potranno recuperare i propri risparmi senza perdite.
In generale, è consuetudine effettuare tutte le transazioni sul mercato primario tramite bonifico bancario, sul mercato secondario - in contanti, ma sono consentite opzioni alternative per la sicurezza di tutte le transazioni.
Il trasferimento di denaro in una transazione immobiliare diventa sicuro se:
Ricorda che qualsiasi offerta da parte dell'acquirente di pagare dopo la transazione rischia di rimanere senza denaro.
I motivi per ritardare il pagamento possono essere diversi:
Poiché una ricevuta scritta a mano non ha valore legale, il modo più affidabile per effettuare transazioni per una transazione immobiliare è senza contanti. Quindi avrai prove documentali del trasferimento di denaro al venditore sotto forma di certificato o estratto conto bancario.
Gli svantaggi del non contanti includono l'indicazione dell'intero importo nel contratto di vendita e, di conseguenza, il pagamento dell'imposta sul reddito nella misura del 13% dell'importo. Ti spiego in modo più dettagliato quale tassa devi pagare.
