Para ahli yakin bahwa kenaikan harga untuk real estat akan berlanjut, dan ini akan dipromosikan oleh undang-undang baru, dan orang-orang takut dengan masalah TFB kembali ke investasi di perumahan
Pengembang tahun 2016 dikarakterisasi sebagai cukup makmur, terutama terhadap latar belakang krisis 2015, sambil mencatat pembuangan permintaan tertentu baik dalam rasio perumahan primer dan sekunder dan dalam arti metraja dan geografi. Peserta Business Brunch "Real-Time" mengklaim bahwa, meskipun keajaiban dari 2017 menunggu dan tidak sepadan, pertumbuhan, dan stabil, itu akan tetap: populasi negara tampaknya telah datang ke rendah hati, dengan posisi saat ini Hal-hal, persepsi realitas tidak lagi sebagai krisis, dan sebagai realitas ekonomi baru.
2016 lulus di bawah tanda yang hidup dan, yang paling penting, permintaan efektif di hampir semua segmen real estat: studio miniatur dan apartemen besar, perumahan primer dan apartemen yang digunakan.
Dalam banyak hal, pasar telah memindahkan program bagian subsidi negara dari suku bunga pada pinjaman hipotek. Menurut Direktur Perdana Menteri Perdana Menteri Ruslana Sadreyev, ia menarik diri dari pasar sekunder ke pasar bangunan baru sekitar 20-25% pembeli. Rekan-rekannya di bengkel, kepala Akademi Ilmu Kazan, Oleg Zakharov yakin bahwa fenomena ini bersifat sementara, dan dengan tidak adanya dukungan negara, permintaan dapat beralih ke pasar sekunder.
Para ahli merayakan beberapa pasar yang terlalu panas di segmen apartemen kecil dan studio - dalam keinginan untuk membuat perumahan dapat diakses sebanyak mungkin pembeli potensial, perusahaan mengurangi alun-alun. Itu menghangatkan permintaan dan runtuhnya Tatfondbank - hampir tidak memperoleh kompensasi untuk 1,4 juta rubel, mantan deposan bank memasuki pasar perumahan berukuran kecil. Direktur Akademi Ilmu Pengetahuan Premier mengatakan bahwa permintaan terbesar diamati di segmen kamar - Sadreyev berpendapat bahwa sekarang hampir tidak mungkin untuk membeli perumahan tersebut.
Sisi sebaliknya dari fenomena adalah kurangnya pasar apartemen dua dan tiga kamar tidur. Mengkonfirmasi tren ini, Direktur Komersial KamastroyInvest, Natalya Zaitseva, mengacu pada pengalamannya sendiri:
Tentu saja, tergantung pada segmen dan lokasi rumah, penjualan dapat melalui skenario yang berbeda. Tetapi di produsen pesawat, sekarang ada kekurangan tertentu dari perumahan yang nyaman - setidaknya di rumah kami dalam pembangunan di jalan Lukin "Red Apple", "treshk" tidak terlalu banyak, tetapi mereka tidak setuju dengan sangat cepat.
Menurut Ruslana Sadreyev, program subsidi hipotek ditarik dari pasar sekunder ke pasar bangunan baru sekitar 20-25% pembeli
Mengacu pada umpan balik dengan pembeli, Zaitseva menyatakan kekurangan apartemen yang baik dan di pusat kota, tetapi di sana terhubung lebih banyak dengan kurangnya plot darat yang cocok untuk konstruksi.
Pada saat yang sama, para ahli menunjukkan fakta seperti itu: orang yang mencari dapat menemukan apartemen bahkan di rumah yang sopan, meskipun pada awal persepuluh, ketika sebagian besar apartemen yang sedang dibangun dijual pada tahap awal Konstruksi, sulit untuk memperkenalkan situasi seperti itu. Sancha Tamu mengikat hal ini dengan fakta bahwa sejumlah besar investor telah meninggalkan pasar, yang memanaskan permintaan: Menurut perkiraan OLEG Zakharov, dalam total massa pembeli, bagian mereka memiliki sejauh ini dari 50% hingga 5%:
Perusahaan besar, seperti "unster" atau "suvavem" dalam pekerjaan mereka, memang fokus pada investor, dan bukan pada pembeli besar-besaran, - mengklarifikasi kepala Novostroeks Kazan.
Pelaku pasar mencatat dan peningkatan harga perumahan yang muncul, diganti hampir stagnasi dua tahun. Perlahan, tapi kanan, meter persegi di rumah baru tumbuh dalam harga tahun lalu. Benar, mereka akan tumbuh pada 2017:
Ini jatuh tempo, pertama, dengan fakta bahwa orang terbiasa dengan realitas baru, mereka telah belajar untuk hidup di dalamnya, meskipun kebutuhan untuk perumahan baru tidak dilakukan di mana saja, "jelas direktur kompleks perumahan" Kepulauan "GK Zhik Vladimir Mikhailov. - Ya, sekarang mereka memiliki lebih sedikit dana gratis yang dapat mereka investasikan dalam pembelian perumahan, tetapi akan dimainkan oleh pengembang - proposal dari bagian mereka bantuan dengan penjualan perumahan sekunder, dengan pencarian untuk hipotek murah, dll . Bagaimanapun, penurunan pelarut kita tidak mengharapkan permintaan. Kedua, ia tumbuh - setidaknya jumlah inflasi, biaya konstruksi, yang perlu diperoleh pengembang ".
Menjelaskan prospek yang akan datang untuk pasar perumahan sekunder, Ruslan Sadreyev dari Premier Academy of Sciences mencatat bahwa segmen ini sekarang memasuki tahap keseimbangan tertentu:
Kami telah mencatat di atas bahwa pasar telah menjadi kebangkitan permintaan untuk perumahan di produsen pesawat. Para ahli mengenali - kehidupan baru di situs, sebelumnya tidak lebih menarik, menghirup pembukaan stasiun metro "pesawat" stasiun. Sekarang, bermimpi tentang meningkatkan kondisi perumahan, orang bermimpi meningkatkan mereka di sini, di produsen pesawat.
Menurut perkiraan saya, rata-rata, harga perumahan di "Aviástroy" hampir setara dengan harga perumahan, yang terletak di jalan-jalan Chuikova Street, Distrik Novo-Savinovsky, kata Ruslan Habibrahmanov, Direktur Flat.
Saya senang dengan Realtors dan Pengembang dan Kirov District: Konstruksi jalan baru, khususnya, rekonstruksi SEROV Street, tiba-tiba membuat kehidupan yang menarik di sini. Pada saat yang sama, Distrik Kirovsky tua menjadi pusat dari distrik Kirovsky "besar", pinggirannya - desa Ballen, sekarang aktif dibangun (di sini, kami akan mengingatkan, kompleks perumahan "Raduzhny" dan " Salavat Cooper "sedang dibangun).
Menurut para peserta Brancha, kehidupan baru sedang menunggu area Gorky-Americse dan The Motherland's Street (di sini, khususnya, berencana untuk mewujudkan proyek perumahan Inggris "Edge"). Cukup besar, tetapi, namun, tidak menutup perspektif di Distrik Daurosky Street, di mana sejumlah besar daerah di bawah basis produksi terkonsentrasi. Tidak dapat diandalkan dan Salmachi, sekarang tersedak kemacetan lalu lintas, tetapi yang akan menerima pengembangan baru dengan commissioning pada awal 20-an persimpangan transportasi.
Secara umum, para ahli mencatat kekurangan yang agak serius dari lokasi konstruksi perumahan. Inilah yang merupakan kepala departemen penjualan Inggris "edge" mengatakan Olga Volchkov:
Permintaan tanah pada bagian pengembang adalah, tetapi situs-situs menarik siap untuk konstruksi - dimurnikan dari bangunan, dengan infrastruktur jadi, tidak terlalu banyak. Ya, banyak daerah di zona industri, tetapi untuk membangun akomodasi pada mereka, perlu untuk melakukan pekerjaan yang akan Anda ambil lebih dari satu tahun. Misalnya, perusahaan kami direncanakan untuk membangun dua rumah di pusat kota, jadi kami telah lewat dengan mereka semua contoh yang diperlukan selama lebih dari setahun.
Awal tahun bagi pengembang ditandai dengan perubahan berikutnya dalam Undang-Undang Federal tentang Konstruksi Saham - beberapa dari mereka mulai berlaku pada 1 Januari 2017, amandemen individu akan memengaruhi pasukan hukum dari 1 Juli. Ini, kami akan mengingatkan, sudah edisi ke-13 FZ-214 yang diadopsi pada tahun 2004.
Kali ini, delapan ketentuan dasar diserahkan kepada hukum. Semua dari mereka memperkenalkan alat tambahan untuk perlindungan peserta dalam konstruksi ekuitas. Namun, anggota Brancha dengan suara bulat dalam pendapat bahwa hukum akan dipenuhi dengan mengorbankan derajat itu sendiri - hampir semua inovasi meningkatkan beban keuangan pada pengembang, dan, itu berarti bahwa mereka semua akan dimasukkan dalam biaya persegi meter.
Masih terlalu dini untuk berbicara tentang bagaimana hukum akan mempengaruhi pasar, "kata Olga Volchkov. - Semua perubahan hanya akan memperhatikan objek yang konstruksinya diluncurkan setelah 1 Januari tahun ini. Jadi lebih atau kurang jelas menilai ini kita bisa, lebih tepatnya, pada 2018-2019.
Mari kita memikirkan lebih banyak pada beberapa novel hukum.
Pertama, mulai sekarang, pengembang wajib memposting informasi lanjutan di Internet sebagai bagian dari deklarasi desain. Dalam hal ini, secara terpisah menunjukkan tanggung jawab pengembang untuk memberikan informasi yang tidak relevan atau tidak dapat diandalkan.
Tapi pengembang hati nurani dan tidak ada yang disembunyikan dari pembeli, "kata Volchkov.
Dalam hal ini, tamu brunch bisnis direkomendasikan untuk tidak terbatas untuk mempelajari deklarasi proyek di situs web pengembang, dan memeriksa perusahaan bahwa seseorang bermaksud untuk mempercayai uangnya lebih dalam. Sayangnya, nama yang keras dan sejarah lama tinggal di pasaran bukan lagi jaminan bahwa rumah akan selesai dan orang-orang akan memasuki apartemen baru: kisah-kisah perusahaan "Svei" dan "latar belakang" - konfirmasi visual dari ini .
Dalam hal ini, saya sarankan untuk melihat kereta keuangan dan properti pengembang. Jika dia mulai terlalu banyak terlibat dalam perolehan aset non-inti, secara konsisten mengarah pada peningkatan beban kreditnya. Pada titik tertentu, perusahaan sudah berhenti milik dirinya sendiri - dia mulai menjadi milik bank, "rekomendasikan Ruslan Habibrakhmanov.
Kedua, undang-undang meresepkan penciptaan dana kompensasi (namun, dalam Undang-Undang Regulasi, jelas "dapat dibuat") - semacam analog ASV untuk deposan bank yang terkena dampak. "Kuba" harus dibentuk dengan mengorbankan kontribusi wajib pengembang, ukurannya adalah 1% dari nilai masing-masing kontrak partisipasi ekuitas. Jumlahnya harus dipotong - menurut perkiraan industri, di seluruh negara sekitar 30-35 miliar rubel. Namun, berbeda dengan DS, jumlah kompensasi tidak terbatas - yang berpotensi menipu, prolon harus mendapatkan segala sesuatu yang berhasil berinvestasi. Namun, di bank mana, semua ini akan disimpan, apa jaminan pelestarian dana dana kompensasi, dan, hal utama, mekanisme memperoleh dana oleh pemegang saham dalam hal pengembang di Hukum belum ditulis.
Hukum baru, kemungkinan besar, akan berkontribusi pada pertumbuhan kepercayaan pemegang saham terhadap konstruksi, tetapi kepercayaan ini akan dibayar dengan uang mereka, Vladimir Mikhailov percaya
Dana kompensasi datang untuk bergeser, sayangnya yang tidak memenuhi dirinya terlepas dari semua kebaikan niat, mekanisme asuransi tanggung jawab pengembang diperkenalkan dari Januari 2014. Karena hukum kekuatan terbalik tidak memiliki, Novella tentang asuransi hanya menyebar ke objek, konstruksi yang dimulai pada 2014 - tepat pada saat pengembang hingga awal proyek baru sangat waspada. Selain itu, perusahaan asuransi sendiri mengasuransikan pengembang karena risiko tinggi sangat enggan.
Namun, yang paling kontroversial, menurut "ahli waktu-nyata", norma adalah bahwa situasinya mulai berlaku pada 1 Juli, sesuai dengan yang berkewajiban perusahaan konstruksi untuk menarik dana warga negara dengan spesial melalui persepsi tersebut. Escrow akun di bank. Dapatkan dana pemegang saham, pengembang dapat secara eksklusif setelah melewati apartemen jadi. Pengembang hanya tinggal satu - pembiayaan proyek, yang berarti biaya untuk melayani pinjaman dan devaluasi dari gagasan konstruksi ekuitas, di mana sarana pemegang saham digunakan oleh pengembang sebagai alternatif bebas bunga bagi Bank pinjaman.
Hanya bank yang akan terungkap untuk membuka akun Exorua yang memenuhi persyaratan pemerintah, yang membuatnya tunduk pada lembaga kredit di mana dana anggaran dapat ditempatkan. Namun, sebuah contoh dengan TatfondBank, di mana partisipasi negara lebih dari setengah, jelas menunjukkan bahwa "tidak ada yang selamanya di bawah Bulan." Bagaimana menjamin pengembalian alat dana kepada pengembang jika terjadi runtuhnya bank - pertanyaan ini belum memiliki respons.
Mengambil undang-undang baru, negara berusaha memecahkan masalah akut dengan pemegang saham yang tertipu (menurut Badan Pengenal Kompleks Konstruksi SBC, pada 1 Januari 2017, 61 pengembang berada dalam tahap kebangkrutan di bawah kontrak partisipasi ekuitas, Dalam saldo total, 9 ribu apartemen yang belum selesai - kira-kira. ed.) - Saya yakin Natalia Zaitseva dari KamastroyInvest. - Pemblokiran penuh atau sebagian di toples investor real estat adalah praktik yang agak umum di Eropa.
Namun, Rusia, seperti yang Anda tahu, "menjadi istimewa" adalah pendapat bahwa pengembang akan menemukan cara untuk mem-bypass norma, di lingkungan profesional cukup luas.
Salah satu opsi adalah penciptaan koperasi, penyelesaian rumah dan penjualan apartemen hanya setelah bagiannya, "memeriksa direktur" datar ".
Para ahli hampir yakin bahwa inovasi di FZ-214 akan mendorong pasar untuk konsolidasi: perusahaan kecil akan pergi, atau menyerap pemain besar.
Ya, undang-undang baru kemungkinan akan berkontribusi pada pertumbuhan kepercayaan pada pekerja konstruksi, tetapi kepercayaan ini akan dibayar dengan uang mereka - semua biaya yang terkait dengan norma-norma baru yang akan membawa pengembang akan jatuh dalam biaya meter persegi. Dan entah bagaimana ini tidak benar-benar cocok dengan kebutuhan untuk membuat perumahan yang dapat diakses oleh sebagian besar keluarga Rusia yang dinyatakan pada tingkat tertinggi, direktur "pulau" kompleks GK Zhik Vladimir Mikhailov percaya.
Dan apa pemegang saham? Apakah mereka menyambut, ilmu-ilmu dengan pengalaman pahit dari klien "hebat" dan "latar belakang", jaminan baru? Menurut peserta Brancha, masih ada yang paling "maju" dalam perjalanan inovasi. Sebagai ilustrasi, Mikhailov memberi contoh dengan seorang wanita - deposan Tatfondbank, yang menjadi pahlawan wanita dari kemeja: "Mereka mengatakan semua kontribusi diasuransikan, dan ke mana harus pergi - tidak ada yang mengatakan."
Tatyana quChchchka, Foto Maxim Platonova, Video Camille Ismailova
Perubahan undang-undang tentang konstruksi ekuitas, yang mulai berlaku pada 1 Juli 2018, dengan serius memperketat persyaratan bagi pengembang. Diasumsikan bahwa pendekatan semacam itu akan mencegah munculnya pemegang saham baru yang tertipu dan secara signifikan mengurangi jumlah "jangka panjang". Namun, pengembang sendiri percaya bahwa konsekuensi dari perubahan akan negatif - biaya konstruksi akan meningkat, kesulitan dengan kegiatan operasi akan muncul, yang akan menyerang bahkan dalam pemain yang stabil.
Amandemen terhadap undang-undang secara signifikan mengubah aturan permainan dalam pembangunan gedung apartemen. Proyek konstruksi harus disorot di perusahaan proyek yang terpisah. Perusahaan ini harus memenuhi persyaratan yang ketat - memiliki setidaknya 3 tahun pengalaman di pasar konstruksi dan beroperasi setidaknya 10.000 meter persegi. m. Izin hanya dapat diperoleh yang akan memungkinkan pengalamatan kontrol alamat atas setiap proyek.
Namun, prinsip baru ini "satu resolusi - satu objek" akan memperumit kegiatan pengembang besar yang memimpin beberapa proyek skala besar sekaligus. Sebelumnya, dari situasi ini, itu sederhana - entitas hukum dicatat dari awal, yang dikeluarkan oleh kepemilikan situs. Namun, persyaratan untuk organisasi proyek mengecualikan opsi tersebut. Ini dapat menyebabkan keruntuhan tertentu dalam industri, sebagai organisasi desain yang memenuhi semua persyaratan, tidak terlalu banyak.
Para pengembang kemungkinan besar harus menerima izin untuk tidak membangun 2-3 rumah (seperti sekarang), tetapi sebanyak mungkin. Namun, masalahnya adalah bahwa memprediksi indikator konstruksi yang diharapkan dalam hal ini akan sangat sulit. Satu-satunya jalan keluar akan menjadi harmonisasi tambahan izin, dan, mengingat waktu dan birokrasi, hampir tidak dapat memperlambat pembangunan objek. Akibatnya, penderitaan lama yang sama juga dapat muncul dengan pemain besar yang stabil yang tidak dapat mengatasi izin untuk proyek-proyek skala besar mereka.
Sangat mengkritik pengembang dan mempersetat persyaratan untuk indikator keuangan. Akun perusahaan proyek harus setidaknya 10% dari dana dari biaya konstruksi dalam penyampaian triwulanan deklarasi. Didirikan dan persyaratan untuk ukuran sarana pengembang sendiri - mereka juga harus setidaknya 10% dari nilai desain konstruksi. Kebutuhan untuk menumpuk pada akun 10% dari semua investasi, serta arah dana signifikan terhadap modal yang berwenang akan mengarah pada peningkatan biaya konstruksi.
Perlu diingat tentang perlunya pemotongan dana kompensasi. Di masa depan, semua biaya tambahan ini cenderung ditransfer ke pembeli. Pada prinsipnya, Anda dapat berharap di tahun-tahun mendatang untuk mengurangi volume konstruksi dan meningkatkan harga apartemen di gedung-gedung baru. Benar, masalah besar pada awalnya tidak akan menjadi - pasar saat ini terlalu jenuh, dan di Moskow baru yang sama ada rumah yang hampir kosong, apartemen yang dijual dengan harga minimal.
Kontrol atas kegiatan keuangan pengembang akan meningkat. Perusahaan harus memiliki satu akun yang dibuka di bank khusus (daftar bank akan menerbitkan bank sentral). Ini akan dikurangi menjadi minimal dari kemungkinan pengembang untuk penggunaan dana yang tidak tepat - perusahaan tidak akan dapat menyimpulkan transaksi yang tidak terkait dengan konstruksi. Bank tidak akan hampir tidak mengendalikan operasi pengembang, yang dapat menyebabkan masalah dalam melaksanakan kegiatan operasi.
Anda dapat mencatat momen positif dari perubahan yang diharapkan. Konstruksi konstruksi akan dibersihkan dari pemain yang tidak dapat diandalkan, dan kegiatan keuangan yang diperkuat akan mengurangi jumlah penipuan di pasar perumahan. Namun, efek negatifnya mungkin masih nyata - persyaratan dapat mengakibatkan adanya masalah di antara pemain yang sebelumnya stabil, yang akan mengarah pada sebaliknya, untuk peningkatan jumlah objek masalah. Kemungkinan akses akan menjadi reorientasi industri untuk pembiayaan proyek, di mana peran institusi kredit dalam konstruksi bersama akan meningkat.
Di Rusia, direncanakan untuk transisi ke skema baru untuk akuisisi perumahan yang sedang dibangun - alih-alih konstruksi ekuitas akan datang pembiayaan proyek. RBC Real Estate menjelaskan skema baru yang berbeda dari penjualan pada DD
Presiden Rusia Vladimir Putin sebelum 15 Desember tahun ini, langkah-langkah pada substitusi bertahap dari pembangunan bersama oleh pinjaman bank dan sumber pembiayaan lainnya. Transisi ke skema pembiayaan proyek pengembang perumahan, yang harus meminimalkan risiko warga negara, akan memakan waktu tiga tahun.
Ini berarti bahwa di masa depan, pengembang tidak akan dapat menarik dana untuk membiayai konstruksi. Praktek serupa dengan partisipasi terbatas individu dalam konstruksi perumahan berlaku di banyak negara asing dan melibatkan pembiayaan konstruksi dengan mengorbankan bank.
Tujuan utama inovasi adalah untuk memecahkan masalah pemegang saham yang tertipu. "Warga tidak akan mengambil risiko dana mereka sendiri, tetapi untuk mengakuisisi perumahan yang sudah dibangun, yang dapat segera dikeluarkan. Tetapi pada saat yang sama, perlu untuk membuat harga per meter persegi menjadi sangat baik, dan bank siap untuk memberikan pinjaman di bawah minat lembut, "jadi dalam komentar real estat RBC menjelaskan perlunya mengubah kepala kementerian Konstruksi pria Mikhail Rusia.
Kantor editorial RBC Real Estate menemukan risiko mana untuk pembeli bangunan baru akan menghapus skema pembiayaan baru dan bagaimana hal itu akan mempengaruhi pasar perumahan di Rusia.
Alternatif untuk konstruksi bersama
Saat ini, sekitar 80% bangunan baru di Rusia dilaksanakan melalui kesimpulan dari kontrak konstruksi bersama (DD). Skema ini menunjukkan bahwa pembangunan perumahan dilakukan pada sarana derajat - individu yang, pada kenyataannya, berbagi semua risiko dengan pengembang.
Saat ini ada tiga sumber pembiayaan proyek konstruksi apa pun: sarana pemegang saham, pembiayaan perbankan (proyek) dan sarana pengembangnya sendiri. "Dana produsen sendiri berkisar antara 20% hingga 40% dari jumlah total investasi modal, yang diperlukan untuk pembangunan [kompleks perumahan terpisah], sarana pemegang saham adalah sekitar 50%. Sisanya meminjam dana dari institusi kredit (pembiayaan proyek, tidak lebih dari 50%), "kata Marina Lyubalogov, wakil direktur jenderal yang menjadi perhatian croste. Tetapi dalam praktiknya, pengembang memilih tidak lebih dari 30% dari batas kredit khusus pada proyek, dan penjualan meter masa depan pada DDA akan dimulai dari awal konstruksi, melengkapi mitra perusahaan konsultan internasional Colirin International Vladimir Sergunin.
Pembiayaan proyek, yang direncanakan akan direncanakan sepenuhnya setelah tiga tahun, mengasumsikan bahwa konstruksi akan lebih didanai kepada Bank. Pada saat yang sama, skema dan ketentuan khusus untuk interaksi bank, pengembang dan pembeli bangunan baru belum disuarakan. Di pasar real estat yang dikembangkan (lihat Crees di bawah), di bawah skema ini, bank berinvestasi dalam pelaksanaan proyek perumahan, yang disarankan dengan kewajiban utang, dan pengembalian lembaga kredit tidak terjadi dengan mengorbankan aset pengembang, tetapi Dengan mengorbankan arus kas yang dibentuk oleh proyek baru. Dengan kata lain, pembangunan rumah dilakukan pada uang bank. Pada saat yang sama, pembiayaan proyek tidak berarti pinjaman: tingkat pembiayaan proyek dapat jauh lebih rendah daripada pinjaman saat ini bagi pembangun.
"Skema baru ini akan mengambil risiko bagi warga negara untuk kehilangan investasi mereka di perumahan yang sedang dibangun, tanpa menerima apartemen sebagai hasilnya. Untuk pengembang, mekanisme penarik dana untuk konstruksi akan disederhanakan (alih-alih banyak individu itu akan menjadi satu atau dua bank dan sejumlah besar investor profesional). Selain itu, risiko ketidakkonsistenan volume pembiayaan yang tertarik oleh tahap konstruksi akan dihilangkan - dana akan dilakukan dalam volume yang disetujui sesuai kebutuhan, "kata pria Mikhail.
Skema pembiayaan perbankan mengurangi risiko dan untuk negara - meminimalkan "probabilitas munculnya dukungan anggaran industri," tambah menteri. Ini berarti bahwa di rumah jika tidak memenuhi kewajiban, pembangun akan bermanfaat dengan mengorbankan anggaran negara, tetapi pada uang bank yang membiayai proyek, atau perusahaan asuransi.
Bagaimana akan pergi ke skema baru
Tahap pertama transisi dari konstruksi ekuitas ke pembiayaan proyek adalah munculnya dana hak perlindungan, di Kementerian Ekonomi. Tahap kedua akan mulai berlaku pada 1 Juli 2018, norma-norma 218-FZ, yang menyiratkan perubahan pada perundang-undangan pada konstruksi ekuitas. Juga, pada tahap ini, direncanakan untuk membuat sistem terpadu untuk memonitor konstruksi ekuitas di daerah.
Pada tahap selanjutnya secara keseluruhan, akan dievaluasi bagaimana bank akan membiayai pembangunan perumahan. "Jika di daerah ini membenarkan dirinya, maka di masa depan, dengan mempertimbangkan penilaian risiko yang kompeten dan mengurangi biaya sumber daya kredit, itu akan memungkinkan substitusi konstruksi ekuitas yang bertahap untuk pembiayaan proyek, dengan mempertimbangkan ketersediaan perumahan, "RBC Real Estate memberi tahu pria Mikhail.
Kepala Menteri mencatat bahwa investasi individu dalam konstruksi perumahan membentuk sekitar 3,5 triliun rubel. saat ini. "Pertama-tama, kita harus menerima jawaban dari sektor perbankan: untuk jam berapa dan pada berapa harga uang bank akan dapat mengganti 3,5 triliun rubel ini. Apakah itu pembiayaan oleh sistem perbankan? Dan jika demikian, untuk periode berapa? Perlu untuk menghitung sebelum beralih ke hubungan yang lebih beradab ketika pembangunan perumahan dibiayai oleh non-warga negara, tetapi oleh bank, "kata Kepala Menteri.
Konstruksi bersama di Rusia
Saat ini, sekitar 80% dari perumahan yang didirikan di Rusia didanai dengan mengorbankan peserta dalam konstruksi ekuitas - 214-фз. Sekitar 1,1 juta DDU yang ada terdaftar di seluruh negeri untuk kuartal ketiga 2017. Menurut Bank Rusia, hutang warga dalam hipotek yang diambil dijamin oleh DDU, sekitar 1 triliun rubel, dan dengan mempertimbangkan dana kontribusi pertama jumlah ini meningkat menjadi 1,5 triliun rubel.
20% lainnya terutama adalah implementasi apartemen di rumah jadi pada kontrak penjualan awal, penerbitan sertifikat perumahan (sangat jarang) atau skema koperasi perumahan dan konstruksi, yang belum berhasil sepenuhnya dari pasar.
Ketakutan akan pengembang
Secara umum, pengembang dan real estat yang disurvei oleh dewan editorial "RBC Real Estate" setuju dengan posisi pihak berwenang bahwa pembiayaan proyek akan menghapus semua risiko untuk pembeli dan negara dalam hal munculnya pemegang saham baru yang tertipu. Pada saat yang sama, beberapa pemain pasar real estat yang transisi ke skema baru akan meningkatkan biaya perumahan, termasuk karena pinjaman mahal bagi pengembang.
Kesulitan dan hambatan khusus untuk transisi ke pembiayaan proyek tidak melihat Presiden KUH Perdata Fundamental dan mantan kepala Morton, Alexander Ruch. Menurutnya, hari ini pasar untuk skema tersebut bekerja, dan cukup berhasil - tanpa kenaikan harga konstruksi dan kenaikan harga. "Kami, misalnya, kami menerapkan proyek di wilayah Moskow dengan keterlibatan pembiayaan proyek Sberbank Rusia. Ya, sambil menarik uang untuk perkebunan nyata, tetapi mereka tidak memiliki dampak pada pembiayaan konstruksi, dan kami tidak bergantung pada mereka, "kata Streams. Menurutnya, perusahaan kecil yang tidak memiliki stok keberlanjutan akan kehilangan kesempatan untuk menarik uang dari bank dan dapat datang dari pasar.
Secara teoritis, pembiayaan saham dapat diganti oleh proyek, Marina Lubelskaya percaya, tetapi mencatat suatu kondisi: tingkat efektif dari pembiayaan proyek tersebut harus sama dengan ukuran inflasi ditambah remunerasi yang adil. Dengan demikian, jika inflasi 4% per tahun, maka dengan remunerasi untuk risiko, tingkat akhir harus tidak lebih dari 8%. "Tingkat ini akan memungkinkan, mempertahankan tingkat harga saat ini di pasar untuk pengguna akhir, mengganti pangsa proyek yang signifikan dengan keterlibatan dana real estat dengan pembiayaan proyek tanpa kehilangan untuk margin pengembang," jelasnya.
Untuk menghindari kenaikan harga, menurut Natalia Shatalina, perlu untuk meluncurkan dana proyek untuk program pembiayaan proyek, di mana pengembang akan dapat menerima pinjaman dengan harga yang lebih terjangkau. Alasan utama untuk kemungkinan peningkatan harga perumahan Natalya Shatalina menyebut tidak adanya kemampuan untuk membeli objek yang didirikan dengan harga yang lebih terjangkau - misalnya, pada tahap awal konstruksi, Anda dapat membeli apartemen dengan 25-30% lebih murah daripada di 25-30% daripada di rumah jadi. Jika kita menganggap hanya rumah yang sudah jadi, Anda dapat memikul kenaikan harga hingga 10% berdasarkan tingkat pinjaman yang ada untuk pengembang, itu memprediksi.
Pada saat yang sama, menurut kepala untuk bekerja dengan mitra-mitra utama Roman Roman Est-A-TET, lompatan tajam harga tidak persis diharapkan jika terjadi penolakan konstruksi ekuitas, atau dengan alasan apa pun. Pakar menjelaskan bahwa triwulanan di pasar modal datang sejumlah besar proposal baru dengan harga rendah, yang menahan total tingkat nilai proposal di gedung-gedung baru. "Bahkan jika proyek baru telah keluar dengan pembiayaan proyek, pasar akan tetap di pasar perumahan, diimplementasikan dalam kontrak bersama. Untuk implementasi hanya 3,4 juta meter persegi. Perumahan, yang sekarang ditawarkan di gedung-gedung baru, akan membutuhkan setidaknya empat tahun pada laju penjualan saat ini, "Rodionov akan meringkas.
Di masa depan, pendekatan individu untuk menentukan tingkat bunga mungkin akan berlanjut, karena semua proyek memiliki daya tarik yang berbeda dan risiko yang berbeda, diprediksi dalam layanan pers dari Kementerian Dalam Negeri. Pengembang profesional akan bermanfaat untuk bekerja pada model pembiayaan proyek, karena mekanisme menarik dana untuk konstruksi baik secara prosedural maupun dalam hal arus masuk yang dijamin untuk konstruksi dari investor dipertimbangkan dalam kementerian konstruksi.
Cara Menjual Perumahan di Luar Negeri
Di Eropa Barat, pembiayaan proyek digunakan sebagai skema dasar untuk menarik dana untuk konstruksi. Konstruksi perumahan dilakukan pada dana pinjaman, dan uang pembeli datang ke akun persamaan khusus bank, yang diungkapkan hanya setelah memasuki fasilitas, dan hanya kemudian pengembang menerima laba.
Di Jerman, ada penghematan konstruksi di Jerman - pembeli real estat masa depan pertama kali menginvestasikan uang tunai register tunai, dan dalam beberapa tahun pinjaman perumahan dapat dikeluarkan untuk memperoleh perumahan. Dana dari akun tabungan meja kas dapat diarahkan secara eksklusif untuk pembangunan rumah.
Di Inggris, real estat perumahan dijual dengan prinsip-prinsip berikut: Selama siklus konstruksi, pengembang itu sendiri membiayai konstruksi dan mampu mengambil pembayaran di muka hingga 5% per apartemen, sisanya - dana yang dipinjam dari Pengembang atau investor. Ini menerima pembayaran penuh saat memasuki objek ke dalam operasi, dan dalam banyak kasus objek disewa dengan trim. Biaya pembiayaan proyek untuk pengembang tidak melebihi 5-6%, dan biaya pinjaman hipotek adalah 1,5-3%.
Di Israel, skema pembiayaan saham didistribusikan dalam waktu: 10% dari biaya apartemen, pricerer memberi pada tahap penerbitan izin konstruksi, bagian berikut - pada saat keluar dari Bumi, bagian yang tersisa - setelah menyelesaikan semua pekerjaan. Yaitu, pembayaran pemegang saham terkait dengan kesiapan konstruksi objek.
Pada paruh pertama 2018, sejumlah kompleks perumahan sedang bersiap untuk meninggalkan pasar Moskow bangunan baru.
Foto: Itar-Tass / Interpress / Tatyana Timirkhanova
Pengembang berupaya meluncurkan sebanyak mungkin kompleks perumahan hingga berlakunya permintaan baru untuk pengembangan pengembang perumahan, dikembangkan oleh kantor editorial pengembang dan agen penjual real estat RBC. Menurut perkiraan mereka, volume terbesar bangunan baru tahun ini akan dilepaskan ke pasar Moskow hingga 1 Juli.
Total volume proyek yang akan dijual pada tahun 2018 akan sekitar 1,5 kali lebih banyak daripada di masa lalu, Direktur Pengembangan Strategis Pemimpin FGC Pavel Bryzgalov memprediksi. Jika Anda mengandalkan pengalaman tahun-tahun terakhir, maka, kemungkinan besar, puncak output dari fasilitas baru akan berada di pasaran untuk Maret-April, Natalia Shatalina dicatat oleh Direktur Jenderal Miel-New Building. Secara umum, menurut penilaiannya, peningkatan jumlah pasokan untuk tahun ini harus terjadi pada semua segmen.
"Hingga 75% dari volume tahunan (sekitar 1,5 juta meter persegi di Moskow) dapat memasuki pasar dalam enam bulan pertama tahun ini. Oleh karena itu, saham yang tersisa akan dirilis di pasar pada paruh kedua tahun ini, "kata Tatyana Kalyuzhnova, direktur kelompok perkotaan.
Sebelumnya, ahli grup metrik "RBC Real Estate" bahwa pengembang Moskow sekarang sedang dikembangkan sekitar 140 proyek baru. "Pada paruh pertama 2018, setidaknya sekitar 30 objek akan tersedia untuk dijual, dan dengan mempertimbangkan kemungkinan percepatan awal LCD baru, jumlahnya dapat mencapai 40-50," kata mitra manajemen kelompok metrik , Peserta jaringan mitra CBRE Maria Lithinetskaya. Sebagai perbandingan: Pada tahun 2017, 80 kompleks baru dimulai di pasar metropolitan bangunan baru, sedangkan pada tahun 2016 jumlah mereka mencapai 71, dan pada 2015 - 66.
Pada paruh kedua 2018, pasti akan ada penurunan yang signifikan dalam kegiatan perkembangan karena perubahan radikal dari aturan permainan di pasar bangunan baru, Lithinetskaya percaya. "Tidak semua pengembang akan dapat beradaptasi dengan kondisi bisnis baru mengingat meningkatnya biaya. Awal beberapa proyek harus ditunda di kemudian hari, "itu memprediksi.
Apa yang merangsang pengembang
Pengembang, jika memungkinkan tahap proyek, cobalah untuk tidak ketinggalan kesempatan untuk menjalani pemeriksaan dan mendapatkan izin untuk membangun hingga 1 Juli 2018, mencatat Pavel Bryzgalov. Banyak pengembang ingin memiliki waktu untuk transisi ke skema pembiayaan konstruksi baru untuk menarik jumlah pemegang saham terbesar di bawah perjanjian DDU, direktur pelaksana Grup LSR Yuri Ilyin menambahkan. "Untuk pengembang, aturan lama permainan lebih mudah dimengerti. Selain itu, amandemen baru di 214-FZ, yang mulai berlaku pada 1 Juli, akan mengubah model keuangan proyek, "jelas Paul Bryzgalov.
Pada saat yang sama, Tatyana Kalyuzhnova belum mengamati tren menuju akselerasi kesimpulan proyek baru, karena pengembang saat ini berhati-hati untuk meningkatkan volume pasokan di pasar terhadap latar belakang situasi yang dekat dengan perpajakan. Pada saat yang sama, itu tidak mengecualikan bahwa persyaratan baru yang mulai berlaku pada 1 Juli dapat mempengaruhi kecepatan output bangunan yang dijual.
Cara mengubah persyaratan untuk pengembang
Dari 1 Juli 2018, persyaratan baru untuk pengembang perumahan memasuki Rusia. Hampir semua dari mereka berhubungan dengan sisi keuangan bisnis. Pengembang setidaknya 10% dari dana dari biaya membangun kompleks perumahan pada saat persetujuan deklarasi proyek. Selain itu, ukuran keuangan sendiri yang diarahkan pada konstruksi tidak boleh kurang dari 10% dari investasi. Biaya administrasi tidak dapat melebihi 10% dari biaya desain konstruksi, dan jumlah total pembayaran uang muka tidak lebih dari 30%. Tidak terkait dengan konstruksi kewajiban pengembang dibatasi hingga 1% dari total investasi.
Pengembang merampas hak untuk menarik pinjaman mana pun selain target pinjaman kepada proyek. Semua pembiayaan konstruksi harus melalui satu akun berjalan, yang hanya dapat ditemukan di bank yang diotorisasi oleh pihak berwenang. Selain itu, pengembang tidak dapat menghasilkan saham dan obligasi, untuk memastikan kewajiban pihak ketiga untuk properti mereka, menciptakan organisasi komersial dan non-komersial.
Juga terbatas kemampuan untuk menarik dana secara bersamaan untuk beberapa izin konstruksi. Sederhananya, prinsip "satu pengembang adalah satu izin bangunan" diperkenalkan. Dengan demikian, untuk proyek-proyek besar yang menom pada beberapa tahap konstruksi, izin dan dokumentasi proyek harus disetujui sebelum dimulainya implementasi, dan ini akan memerlukan kenaikan biaya.
"Novel-novel-novel ini akhirnya memprovokasi peningkatan yang nyata dalam biaya konstruksi, yang di masa depan akan mengarah pada kenaikan harga, atau untuk penurunan profitabilitas bisnis pengembang. Mengingat situasi saat ini di pasar di mana adaptasi kalimat dirasakan, beberapa pengembang akan dipaksa untuk mengubah kegiatan mereka atau secara serius merevisi parameternya, "kata Maria Lithinetskaya.
Cara Mengubah Harga untuk Bangunan Baru
Para ahli yang disurvei oleh editor tidak mengharapkan signifikan pada bangunan baru Moskow dan wilayah tahun ini. Menurut Pavel Bryzgalov, input besar objek ke pasar pada paruh pertama tahun ini tidak mungkin memiliki dampak signifikan pada harga, sejak berlalunya keahlian dan memperoleh izin konstruksi tidak berarti bahwa proyek akan aktif penjualan. Selain itu, karena penarikan sejumlah besar proyek baru pada paruh pertama tahun ini di kedua, kami akan menerima beberapa penurunan, tambahnya.
Pada saat yang sama, Maria Lithinetska percaya bahwa peningkatan jumlah pasokan, terutama karakter lompatan-goyahnya, akan menyebabkan pukulan berat dinamika positif harga, yang telah diuraikan dalam segmen terpisah pada 2016-2018. Kemungkinan besar, karena pertumbuhan penawaran, harga akan turun pada paruh pertama tahun ini, karena pengembang akan mencoba untuk mencegat pelanggan dari pesaing dengan mengorbankan tingkat menarik, eksaya memprediksi.
Secara umum, Natalia Shatalin diperkirakan akan menjadi dinamika kecil ke arah peningkatan 2018. "Berkenaan dengan kompleks perumahan yang akan tetap pergi ke pasar pada paruh kedua tahun ini, karena kenaikan harga biaya di dalamnya dapat meningkat, tetapi para pengembang cenderung berusaha mencegahnya. Saya percaya bahwa pengembang besar akan dapat menyimpan harga pada tingkat yang menarik dan pada saat yang sama tidak akan mundur dari memenuhi persyaratan 214-фз, "ringkasan Mary Lithinetskaya.
Pengembang Moskow menjelaskan kenaikan harga yang akan datang dengan meningkatkan nilai bahan bangunan dan inflasi yang ditangguhkan
Pada paruh kedua 2017, biaya perumahan akan tumbuh tajam di Rusia, pengembang besar di forum RBC "Real Estate di Rusia" diprediksi. Wakil Ketua Pemerintah Wilayah Moskow Herman Elianyushkin mencapai kesimpulan yang sama. Pengembang dan pejabat pemerintah menjelaskan ekspektasi mereka untuk menumbuhkan harga bahan bangunan, menunggu defisit pasokan dan inflasi yang ditangguhkan.
Gelombang pertama kenaikan harga apartemen akan datang pada akhir musim panas 2016, Alexander Khrustalev, Ketua Direksi Perusahaan Investasi dan Konstruksi NDV Group, diprediksi. "Kenaikan harga untuk bahan konstruksi sudah bekerja - ia mendorong [final] harga perumahan naik 5-7%," mendukung anggota kolega dari Dewan Kelompok LSR Perusahaan Pengembangan Ivan Romanov. "Minggu ini saya mengirim surat kepada layanan Antimonopoli Federal karena fakta bahwa biaya bahan bangunan meningkat tajam. Misalnya, tulangan telah naik harga sebesar 75%. Karena itu, harga real estat perumahan akan tumbuh, "kata Elianyushkin Jerman.
Putaran selanjutnya kenaikan harga apartemen akan memprovokasi kurangnya pasokan, pengembang melaporkan, peserta forum. "Menurut pendapat saya, pengurangan jumlah proposal akan bekerja pada paruh kedua 2017. Kita akan melihat kenaikan harga sebesar 20-30%, "kata Ivan Romanov. - Jadi inflasi yang tak habis-habisnya, yang muncul karena kedudukan panjang harga, yang telah kami amati sejak tahun lalu. Ini seperti pegas, yang dikompresi dan dikompresi. Bagi konsumen, penting untuk tidak ketinggalan momen ketika Anda dapat duduk dan melompat pada musim semi ini, setelah menerima penghasilan besar dari investasi real estat. "
Penurunan proposal akan disebabkan oleh fakta bahwa dalam konteks krisis, pengembang membekukan atau mengurangi metror proyek-proyek baru, menjelaskan ketua Direksi perusahaan pengembangan GROTERY KAZINET LEONID. "Volume konstruksi dimulai pada 2016 adalah 20% kurang dari pada periode yang sama tahun lalu. Harga jatuh - daya tarik investasi jatuh. Situasi ini akan berlangsung lama, untuk menyebarkan tren tersebut tidak mudah. Situasi akan berubah tidak lebih awal dari 2017 atau bahkan 2018. Pada saat ini, kecenderungan akan pecah: jumlah proposal di pasar akan sangat kecil sehingga harga akan naik tajam, "kata Kazinets.
Kenaikan harga apartemen dalam dua tahun dapat mencapai 100%, kepala Barcley yakin. "Ingat 2007 dan 2008: Lalu selama satu setengah tahun, harga real estat perumahan di negara itu telah berlipat ganda. Kami akan dengan mudah mengulangi situasi ini dan melihat bagaimana hanya dalam satu tahun harga untuk real estat di Rusia akan tumbuh dua kali, "Kasinet menyimpulkan.
