Salah satu syarat yang ditentukan dalam proses penyitaan hipotek adalah harga jual awal dari barang tak bergerak yang dijaminkan (objek penyitaan). Undang-undang Federal No. 102-FZ tanggal 16 Juli 1998 “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)” (sebagaimana diubah pada 17 Juni 2010) (selanjutnya disebut sebagai Undang-Undang Hipotek) membebankan kewajiban untuk menentukan harga jual awal pada pengadilan dalam proses penagihan banding (klausul 2 pasal 54), dan dalam hal prosedur di luar hukum - pada para pihak (klausul 4 pasal 55), tanpa menetapkan konsep hukum tentang harga jual awal atau kriteria untuk menentukannya.
Pengadilan, yang menyelesaikan masalah penetapan harga jual awal dari properti yang dijaminkan, tidak hanya harus mendukungnya dalam motivasi, tetapi juga menunjukkannya di bagian operatif dari keputusan. Kegagalan pengadilan untuk menetapkan harga jual awal dari properti yang dijaminkan, yang diambil alih, memenuhi syarat sebagai pelanggaran hukum substantif dan merupakan dasar untuk pembatalannya (Resolusi Layanan Antimonopoli Federal Distrik Timur Jauh 31 Agustus 2004 N F03-A51 / 04-1 / 1587, 17 Oktober 2006 N F03-A59 / 06-1 / 3481). Tanpa mengklarifikasi masalah penentuan harga jual awal dari properti yang dijaminkan, tindakan peradilan tidak dapat dilakukan (kasus Layanan Antimonopoli Federal Distrik Kaukasia Utara N F08-4837 / 2004).
Jika perjanjian penyitaan di luar pengadilan atas suatu hipotek tidak memuat syarat tentang harga jual awal atau tata cara penetapannya, maka perjanjian itu dianggap tidak dapat disimpulkan, karena menurut undang-undang syarat ini digolongkan sebagai salah satu syarat esensialnya. (pasal 4 pasal 55 UU Hak Tanggungan).
Pada saat yang sama, masalah harga jual awal dalam mekanisme pelaksanaan hak gadai menjadi sangat penting, karena efektivitas prosedur penyitaan dan penjualan subjek hipotek, dan oleh karena itu model hipotek sebagai keseluruhan, tergantung pada solusinya. Oleh karena itu, pada tataran doktrinal, perlu dirumuskan konsep harga jual awal dari real estate yang dijaminkan dan mengidentifikasi kriteria yang menjadi dasar penentuannya.
Patut disebutkan bahwa konsep harga dalam hukum dan ekonomi memiliki kandungan yang berbeda. Dari sudut pandang hukum perdata, harga bertindak sebagai kondisi kontrak dan merupakan ekspresi moneter dari kewajiban untuk melakukan pembayaran atas produk yang dijual (dikirim), pekerjaan yang dilakukan atau layanan yang diberikan. Dalam hubungan hukum “beli – jual” harga berarti sejumlah uang yang pembeli berjanji untuk mengalihkan kepada penjual sebagai pembayaran barang (Pasal 454 KUH Perdata). Dalam teori ekonomi, konsep harga diungkapkan melalui kategori nilai sebagai penilaian moneter dari utilitas konsumen suatu produk, mengungkapkan kemampuannya untuk ditukar dengan barang lain. Dalam pengertian ini, harga suatu barang-dagangan adalah suatu ekspresi moneter dari nilainya, yang setara dengan suatu pertukaran dalam hubungan-hubungan ekonomi para partisipan dalam sirkulasi sipil. Dalam kondisi pasar, harga dan nilai, sebagai suatu peraturan, tidak bertepatan satu sama lain: di bawah pengaruh berbagai faktor, barang-barang dengan nilai yang sama dapat dijual dengan harga yang berbeda.
Definisi harga sebagai ekspresi nilai moneter diberikan oleh GOST R 51303-99. Harga jual awal barang yang dijaminkan (benda tagih) yang disiapkan untuk dijual memiliki sifat yang sama.
Dalam proses pertukaran komoditas, harga, tergantung pada entitas yang menentukannya, dapat mewakili jumlah yang diminta (harga penjual), yang ditawarkan (harga pembeli) atau yang dibayar (harga transaksi) untuk barang tersebut. Jelas, harga jual awal real estat yang dijanjikan yang disiapkan untuk dilelang adalah jumlah yang diminta selama pelelangan.
Sementara itu, karena kekhususan hubungan sita, harga jual awal tidak dapat dicirikan sebagai harga penjual, karena tidak ditentukan oleh pemberi gadai atau pemberi gadai, tetapi merupakan hasil kehendak para pihak yang telah disepakati bersama. hipotek, dan hanya jika ada perselisihan antara para pihak mengenai jumlah yang ditentukan oleh pengadilan (hal. 4 bagian 2 pasal 54 UU Hak Tanggungan). Oleh karena itu, harga jual awal adalah harga di mana penerima gadai setuju untuk menjual properti yang dialihkan kepadanya dalam hipotek, dan pemberi gadai dipaksa untuk menyetujui penjualannya melalui prosedur penagihan.
Selama penawaran, peserta bersaing satu sama lain dan membuat premi terhadap harga jual awal. Orang yang menawarkan harga tertinggi diakui sebagai pemenang lelang (ayat 6 pasal 57, ayat 2 ayat 1 pasal 58 UU Hak Tanggungan). Oleh karena itu, dalam mekanisme penawaran, harga jual awal barang yang dijaminkan adalah harga awal (minimum) dimulainya penawaran. Itu harus dibedakan dari harga tertinggi (maksimum) yang diajukan oleh pemenang di mana akan dijual. Ini adalah fungsi pertama dari harga jual awal, yang dilakukan olehnya ketika pemberi pinjaman hipotek menggunakan hak gadai.
Fungsi lainnya adalah bahwa, bersama dengan kondisi lain yang tercantum dalam paragraf 4 Seni. 55 Undang-Undang Hak Tanggungan, harga jual awal merupakan syarat penting dari perjanjian penyitaan hipotek di luar pengadilan. Perjanjian antara para pihak dalam hipotek, yang memberikan hak kepada pemberi pinjaman hipotek untuk meninggalkan objek penagihan untuk dirinya sendiri atau pihak ketiga, memenuhi syarat sebagai perjanjian jual beli real estat atau sebagai perjanjian jual beli pendahuluan, jika perjanjian hanya mengatur kewajiban para pihak untuk mengadakan perjanjian jual beli di kemudian hari. Dalam hal ini, harga jual awal tidak dapat dianggap sebagai harga minimum yang diminta dalam lelang, tetapi merupakan harga beli di mana objek penagihan akan dialihkan kepada pemberi pinjaman hipotek atau pihak ketiga yang kepentingannya perjanjian tersebut dibuat. menyimpulkan. Terhadap harga pembelian itu diperhitungkan tuntutan-tuntutan yang dijaminkan oleh hipotek terhadap debitur (klausul 3, pasal 55 UU Hak Tanggungan).
Fungsi ketiga dari harga jual awal adalah bahwa itu adalah kriteria awal untuk menentukan harga di mana penerima gadai berhak untuk memperoleh (mempertahankan) barang yang dijaminkan dalam hal pelelangan berulang diakui gagal (klausul 4, pasal 58). UU Hak Tanggungan). Pada saat yang sama, baik harga yang ditentukan oleh kesepakatan antara pemberi gadai dan penerima gadai, maupun harga yang ditentukan oleh pengadilan itu sendiri, harus memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh Art. 555 "Harga dalam kontrak untuk penjualan real estat" dari KUH Perdata Federasi Rusia.
Dengan demikian, harga jual awal harus didefinisikan sebagai nilai moneter dari nilai real estat yang dijaminkan (objek pemulihan) yang disiapkan untuk dijual, dari mana pelelangan dimulai, atau atas dasar harga pembelian objek pemulihan ditentukan dalam hal pelelangan dinyatakan tidak sah, serta dalam hal perolehan barang yang dijaminkan oleh penerima gadai untuk diri mereka sendiri atau pihak ketiga.
Ketentuan ayat 4 bagian 2 Seni. 54 Undang-Undang tentang Hipotek menunjukkan sifat kontraktual dari harga jual awal di mana properti yang dijaminkan akan disiapkan untuk dijual.
Pada saat yang sama, cukup jelas bahwa selama penyitaan hipotek, harga jual awal dibentuk di bawah kondisi kepentingan yang berlawanan dari pemberi pinjaman hipotek (kolektor) dan pemberi pinjaman (debitur) dan tidak tunduk dengan hukum ekonomi apa pun, berbeda dengan harga jual, yang terbentuk di bawah pengaruh penawaran dan permintaan. Pemberi gadai selalu berusaha untuk memperoleh harga yang setinggi-tingginya dari barang yang dijual agar tidak hanya untuk melunasi tagihan kreditur, tetapi juga untuk menerima selisih antara hasil dan utang; dalam hal pelelangan ulang dinyatakan tidak sah, risikonya terbatas pada hilangnya 25% dari nilai properti yang dijual.
Penerima gadai, sebaliknya, hanya tertarik untuk menerima jumlah yang cukup untuk menutupi utang yang dijamin dengan gadai, karena menetapkan objek penagihan dengan nilai yang meningkat menunda pelaksanaan dan bahkan dapat menyebabkan kegagalan penjualan umum dan ketidakpuasan. dengan persyaratan penggugat; prospek meninggalkan properti bahkan dengan harga 25% di bawah nilai pasar selalu dikaitkan dengan biaya tambahan untuk pemeliharaan dan penjualan lebih lanjut dari properti yang diperoleh.
Dalam keadaan seperti itu, mencapai kesepakatan tentang ukuran harga jual awal menjadi hampir mustahil. Praktik peradilan menunjukkan bahwa para pihak, sebagai suatu peraturan, tidak mengajukan kesepakatan terpisah tentang harga jual awal ke pengadilan dan selama persidangan mereka tidak mencapai kesepakatan seperti itu bahkan atas usul pengadilan. Tetapi undang-undang dengan jelas mengatur bahwa ketika penyitaan barang yang digadaikan dalam proses peradilan, harga jual awal ditentukan oleh kesepakatan para pihak, dan dalam hal perselisihan, oleh pengadilan itu sendiri (ayat 4, paragraf 2, pasal 54 dari undang-undang hipotek).
Saya percaya bahwa harga jual awal dapat ditentukan oleh para pihak dalam perjanjian hipotek, atau dapat ditetapkan dengan perjanjian terpisah yang dibuat sebelum dan selama persidangan.
Namun, dalam praktik peradilan, ada pendekatan yang berbeda untuk interpretasi ketentuan undang-undang ini:
ketika menentukan harga jual awal, pengadilan berpedoman pada nilai jaminan dari subjek hipotek yang ditentukan dalam perjanjian hipotek. Nilai yang ditunjukkan diakui oleh pengadilan sebagai "harga jual yang ditentukan berdasarkan kesepakatan antara para pihak" (Resolusi FAS Distrik Siberia Timur 17 Juni 2004 N A58-3257 / 03-Ф02-2167 / 04-С2). Pengadilan percaya bahwa Undang-Undang tentang Hipotek tidak mensyaratkan kesimpulan wajib dari perjanjian tambahan tentang harga jual properti yang dijaminkan antara pemberi gadai dan penerima gadai, karena syarat penting dari perjanjian hipotek adalah nilai jaminan dari properti yang dijaminkan. Ini adalah nilai jaminan yang ditunjukkan oleh pengadilan sebagai harga jual awal (Resolutions of the Federal Antimonopoly Service of the West Siberian District 27 Juni 2006 N F04-3919 / 2006 (23877-A03-11), 25 September , 2007 N F04-6167 / 2007 ( 37954-A81-30) ;
pengadilan lain, sebaliknya, melanjutkan dari fakta bahwa harga barang yang dijaminkan yang ditunjukkan dalam perjanjian hipotek bukanlah harga jual awalnya, tetapi hanya menunjukkan penilaian oleh para pihak dari barang yang disengketakan pada saat penutupan perjanjian. perjanjian hipotek; perjanjian harga jual awal harus dibuat sebagai perjanjian tersendiri, sebagai satu dokumen tersendiri. Sementara itu, pengadilan berpendapat bahwa jika para pihak tidak mengajukan kesepakatan tentang harga jual awal, maka pengadilan berhak menawarkan kepada orang-orang yang berpartisipasi dalam kasus untuk membuat keputusan yang disepakati atau menentukan harga jual awal sesuai dengan bukti yang disajikan (Resolusi Layanan Antimonopoli Federal Distrik Volga 19 Maret 2002 No. N A57-5211 / 2001-4, FAS Distrik Ural 4 November 2003 N F09-881 / 03-GK) .
Tanpa membahas kebenaran pendekatan yang ditunjukkan, kami hanya mencatat satu hal: jika para pihak telah mencapai kesepakatan tentang ukuran harga jual awal, pertanyaan tentang pertimbangan apa yang dipandu oleh para pihak ketika menentukannya tidak dapat didiskusikan - ini adalah hak para pihak, tugas pengadilan adalah untuk menetapkan harga ini dalam keputusan. Jika kesepakatan tersebut tidak tercapai, maka harga jual awal bersifat fakta untuk dibuktikan, dan pengadilan wajib menentukannya sesuai dengan alat bukti yang diajukan.
Ini kemudian menimbulkan pertanyaan tentang kriteria yang harus dipandu oleh pengadilan dalam menentukan harga jual awal, karena baik KUHPerdata Federasi Rusia maupun Hukum Hipotek tidak menetapkan kriteria tersebut.
Pada tingkat doktrinal, pendekatan berikut untuk memecahkan pertanyaan yang diajukan dapat dibedakan.
A.Nilai pasar.
Secara umum diakui dalam praktik peradilan adalah pendekatan di mana harga jual awal ditentukan berdasarkan nilai pasar dari properti yang dijaminkan (paragraf 6 Peninjauan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 15 Januari 1998 N 26). Pendekatan ini ditegaskan dalam Art. 7 Undang-Undang Federal 29 Juli 1998 N 135-FZ “Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia” (sebagaimana diubah pada 27 Desember 2009) (selanjutnya disebut sebagai Undang-Undang Penilaian), yang menetapkan praduga pembentukan pasar nilai objek penilaian dalam hal undang-undang tidak menetapkan jenis nilai lain untuk tujuan evaluasi.
Dari sudut pandang Seni. 3 Undang-undang Penilaian, nilai pasar dipahami sebagai harga yang paling mungkin di mana objek penilaian dapat diasingkan di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif, ketika para pihak dalam transaksi bertindak secara wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan keadaan luar biasa apapun tidak tercermin dalam nilai harga transaksi. Definisi serupa dari nilai pasar diberikan dalam klausa 6 dari Federal Valuation Standard “Tujuan penilaian dan jenis nilai (FSO N 2)”, disetujui. Perintah Kementerian Pembangunan Ekonomi dan Perdagangan Federasi Rusia 20 Juli 2007 N 255. Namun, tidak dapat dikatakan dengan pasti bahwa menentukan harga jual awal dari properti yang digadaikan yang dijual berdasarkan nilai pasarnya adalah pendekatan terbaik. yang memperhitungkan kepentingan kedua belah pihak dalam hipotek.
Penjualan properti dipengaruhi oleh banyak faktor yang bersifat keadaan darurat. Pertama, penjualan properti yang dijaminkan sebagai akibat dari penyitaan di luar hukum dipaksakan untuk pemberi gadai, dan dalam kasus penyitaan yudisial, itu adalah wajib. Kedua, syarat-syarat pelaksanaan benda tagih diatur dengan undang-undang secara imperatif dan tidak dapat diubah atas permintaan siapa pun, termasuk penerima gadai. Ketiga, penjualan barang gadaian dalam pelelangan dianggap dilakukan di pasar penjual terbatas, khususnya fungsi penjual barang gadaian yang dijual di pelelangan umum dalam pelaksanaan putusan pengadilan untuk menyitanya adalah ditugaskan oleh hukum ke Badan Federal untuk Pengelolaan Barang Milik Negara ( FAUGI). Keempat, properti yang dijaminkan diasingkan dalam kondisi kurangnya informasi yang mencirikan objek pemulihan yang dinilai dibandingkan dengan objek analog yang dijual secara paksa, yang juga mempengaruhi hasil penilaian. Keadaan ini lebih mungkin membuktikan sifat non-pasar dari nilai, atas dasar harga jual awal subjek hipotek yang dijual dalam urutan penyitaan ditetapkan.
Selain itu, penetapan harga jual awal pada nilai pasar dari laporan penilai, seperti yang sekarang dilakukan pengadilan, pada dasarnya bertentangan dengan sifat penawaran, yang melibatkan kenaikan harga tambahan daripada pengurangan harga. Akibatnya, lelang tidak mencapai tujuannya untuk menjual properti yang dijaminkan, dan hipotek kehilangan fungsi keamanannya. Harga jual awal yang digelembungkan oleh pengadilan, yang tidak sesuai dengan keadaan kualitatif dan nilai pasar properti pada saat penjualan, adalah salah satu masalah dalam mengatur pekerjaan juru sita untuk penjualan properti yang dijaminkan. Jelas, penentuan harga jual awal harus didasarkan pada nilai yang berbeda dari nilai pasar.
B. Nilai Sisa.
Para ahli di bidang penilaian real estat sepakat bahwa di antara jenis nilai yang tercantum dalam FSO N 2, nilai sisa harus digunakan sebagai kriteria untuk menentukan harga jual awal objek pemulihan yang dijual di lelang. . Yang terakhir, berbeda dengan nilai pasar, memperhitungkan dampak pada penjualan keadaan darurat yang memaksa penjual untuk menjual objek penilaian dengan kondisi yang tidak sesuai dengan pasar (klausul 9 FSO N 2). Nilai likuidasi merupakan pencerminan dari harga yang paling memungkinkan dimana objek penilaian dapat diasingkan selama periode eksposur (disiapkan untuk dijual) objek penilaian, yang kurang dari periode eksposur yang khas untuk kondisi pasar. Jadi, tidak seperti nilai pasar, nilai likuidasi memperhitungkan faktor dipaksa untuk menjual dalam jangka waktu yang terbatas.
Secara metodologis, nilai sisa didefinisikan sebagai nilai pasar dari objek penilaian dikurangi koefisien untuk sifat penjualan yang dipaksakan. Perhitungan faktor koreksi melibatkan identifikasi dan justifikasi faktor-faktor yang menentukan penurunan nilai pasar dari setiap jenis properti tertentu (lokasi, periode pameran, daya tarik investasi, kondisi pasar, efektivitas pemasaran, faktor subjektif, dll.). Nilai spesifik dari koefisien ini, menurut para ahli, berkisar antara 0,2 hingga 0,5 dari nilai pasar objek yang dinilai, dan dalam beberapa kasus dapat mencapai 0,8 dari nilai pasar objek yang dinilai.
Nampaknya dalam kondisi pasar, nilai likuidasilah yang cukup mencerminkan harga jual awal barang hipotek yang dijual dengan cara sita. Pendekatan ini sesuai dengan sifat hukum dari penawaran untuk penjualan real estat yang digadaikan dan memungkinkan untuk dijual dalam jangka waktu yang terbatas secara hukum. Dalam hal ini, beberapa pengadilan, ketika mempertimbangkan kasus penyitaan hipotek, memenuhi persyaratan penggugat untuk menetapkan harga jual awal dalam jumlah nilai likuidasi, menunjukkan bahwa nilai likuidasi adalah kasus khusus dari nilai pasar dalam eksposur terbatas. periode (Resolusi Layanan Antimonopoli Federal Distrik Siberia Barat tertanggal 30 Agustus 2004 N F04-5935 / 2004 (A75-3959-34), Putusan Mahkamah Agung Federasi Rusia tertanggal 2 Februari 2010 N 38-B09 -9).
Namun, proposal yang diungkapkan dalam literatur tentang pengenalan nilai likuidasi ke dalam undang-undang hipotek sebagai kriteria untuk menentukan harga jual awal tidak mendapat dukungan dari pembuat undang-undang. Tampaknya kisaran koefisien yang luas untuk sifat penjualan yang dipaksakan dalam kondisi ketidakstabilan ekonomilah yang menciptakan risiko kehilangan properti pada nilai yang diremehkan bagi penerima gadai yang tidak menutupi biaya utang dan penagihan. Akibatnya, prosedur peradilan untuk penyitaan, yang dalam beberapa kasus tidak memberikan alternatif, kehilangan signifikansinya sebagai jaminan hak dan kepentingan sah para pihak dalam hipotek. Rupanya, alasan ini hari ini tidak memungkinkan dalam peraturan hukum masalah penetapan harga jual awal hipotek untuk beralih ke kriteria nilai likuidasi.
B. Harga jual awal sebagai jumlah klaim dari pemberi pinjaman hipotek.
Pengalaman menarik tentang regulasi hukum tentang masalah penentuan harga jual awal sebidang tanah yang dibebani dengan hipotek ditunjukkan oleh undang-undang Jerman.
Pertama, harga seperti itu, yang disebut penawaran terendah, ditentukan oleh pengadilan proses penegakan hukum pada hari lelang berdasarkan biaya semua hak sebelumnya ke situs dan biaya lelang. Penawaran dimulai dengan penawaran terkecil, masing-masing, pembeli menjadi orang yang menawarkan harga tertinggi, yaitu. akan memberikan penawaran tertinggi. Kedua, para pihak hipotek dikecualikan dari menyelesaikan masalah ukuran harga jual awal, oleh karena itu penawaran terkecil yang ditetapkan oleh pengadilan tidak memberikan persetujuan para pihak hipotek mengenai fakta ini. Ketiga, penawaran terkecil yang ditetapkan oleh pengadilan tidak bergantung pada nilai pasar kavling tanah yang dijual melalui lelang paksa: nilai pasar hanyalah kriteria untuk menilai proposal yang diterima oleh peserta. Hukum Jerman menetapkan hak pengadilan untuk tidak menerima tawaran pembeli jika tidak mencapai 50% dari nilai pasar tanah (§ 85a dari Forced Auction Act). Selain itu, pemberi gadai, serta kreditur dari peringkat berikutnya, dapat mengajukan permintaan untuk menolak tawaran, jika jumlahnya mencapai 70% dari nilai pasar tanah, tetapi tidak memenuhi semua persyaratan (§ 74a dari Paksa UU Lelang). Dalam kasus terakhir, pengadilan berkewajiban untuk menunjuk pelelangan berulang, tetapi baik 50% maupun 70% dari mereka tidak dapat dihitung dan sebidang tanah dapat dijual dengan harga berapa pun, bahkan jika itu tidak mencapai 50% dari nilai pasarnya. .
Rasionalitas pendekatan Jerman untuk menentukan harga jual awal real estat yang digadaikan harus diakui.
Pada saat yang sama, transfernya ke dasar hukum Rusia dikaitkan dengan penolakan sifat kontraktual dari harga jual awal dan revisi peraturan hukum setidaknya dua masalah: 1) aturan untuk penawaran; 2) aturan bagi penerima gadai untuk meninggalkan hartanya dalam hal pelelangan dinyatakan tidak sah. Rupanya, revisi semacam itu dimungkinkan dalam kondisi pasar hipotek yang maju, dan pengenalannya ke dalam hukum Rusia membutuhkan refleksi dan pembenaran tambahan.
Karena dalam undang-undang kami harga jual awal dari properti yang dijaminkan adalah hasil kesepakatan antara para pihak, satu kesimpulan utama dapat ditarik dari pengalaman Jerman: dalam kasus di mana para pihak, terlepas dari proposal pengadilan, belum mencapai kesepakatan. kesepakatan mengenai besar kecilnya harga jual awal, maka harga tersebut harus ditetapkan dengan undang-undang.
D. Harga jual awal sebagai pengurangan nilai pasar.
Analisis undang-undang dan praktik peradilan menunjukkan bahwa prioritas dalam menentukan harga jual awal diberikan kepada kriteria nilai pasar. Kesalahan utama aparat penegak hukum adalah harga jual awal ditetapkan bukan atas dasar, melainkan sebesar nilai pasar. Namun demikian, sifat dari harga jual awal berbeda dan melibatkan pengaturan ukurannya di bawah nilai pasar sehingga harga jual properti yang digadaikan yang terungkap selama pelelangan cenderung ke harga pasarnya.
Beberapa langkah ke arah ini dilakukan oleh pembuat undang-undang dalam Undang-Undang Federal 30 Desember 2008 N 306-FZ “Tentang Amandemen Undang-Undang Legislatif Tertentu Federasi Rusia sehubungan dengan Peningkatan Prosedur Penyitaan Properti yang Digadaikan” (selanjutnya disebut sebagai Undang-undang N 306-FZ) sehubungan dengan prosedur di luar hukum untuk mengumpulkan hipotek:
penilaian wajib objek real estat diperkenalkan, penilaian yang berdasarkan perjanjian hipotek melebihi 500 ribu rubel;
aturannya ditetapkan bahwa jika para pihak dalam perjanjian tentang prosedur di luar hukum untuk memenuhi klaim pemberi pinjaman hipotek tidak menunjukkan sebaliknya, maka harga jual awal real estat yang dijual ditetapkan sebesar 80% dari nilai pasarnya (klausul 10, pasal 59 UU Hak Tanggungan).
Dengan demikian, Undang-Undang tentang Hak Tanggungan mengatur kewajiban para pihak yang menggadaikan untuk menetapkan harga jual awal, tidak sama dengan nilai pasar, tetapi dengan memperhitungkan penurunan dalam kaitannya dengan nilai yang tercantum dalam laporan penilai. Jika para pihak dalam perjanjian hipotek di luar pengadilan belum menentukan persentase pengurangan ini, maka harga jual awal harus dikurangi sebesar 20%. Tentu saja, orang dapat berargumentasi tentang sejauh mana pengurangan 20% dari nilai pasar dari properti yang dijaminkan, tetapi itu ditetapkan oleh hukum dalam bentuk dispositif, oleh karena itu, ketika menentukan harga jual awal, para pihak memiliki hak untuk menetapkan jumlah pengurangan yang berbeda, baik yang lebih besar maupun yang lebih kecil.
Aturan yang diperkenalkan oleh UU N 306-FZ tidak berlaku untuk prosedur peradilan untuk penyitaan hipotek, ada perbedaan peraturan hukum tentang masalah penetapan harga jual awal, tergantung pada bentuk penyitaan (yudisial atau ekstrayudisial) . Artinya, dalam hal hak tanggungan diambil alih melalui pengadilan dan para pihak belum mencapai kesepakatan mengenai besaran harga jual awal, benda sita tersebut akan dilelang umum dengan harga pasar, sedangkan dalam hal di luar proses hukum. penyitaan, para pihak yang menggadaikan wajib menentukan harga jual awal dengan memperhatikan ketentuan-ketentuan ayat 10 Pasal. 59 UU Hak Tanggungan. Tampaknya pendekatan seperti itu terhadap peraturan hukum dari masalah yang diteliti menciptakan peluang hukum yang tidak setara bagi pemberi hipotek dan pemberi pinjaman hipotek dalam penegakan yudisial dan di luar hukum atas properti yang digadaikan. Oleh karena itu, Undang-undang Hak Tanggungan harus menetapkan pendekatan terpadu untuk menentukan harga jual awal untuk kasus-kasus di mana para pihak belum mencapai kesepakatan tentang harga jual awal dalam proses peradilan, dan dalam prosedur di luar pengadilan, mereka belum ditentukan persentase pengurangannya relatif terhadap nilai pasar.
Tampaknya paragraf 10 Seni yang mapan. 59 Undang-Undang Hak Tanggungan, aturan itu tidak dapat berlaku jika perjanjian di luar pengadilan tentang penyitaan hipotek memberikan hak kepada penerima hipotek untuk menyimpan subjek hipotek untuk dirinya sendiri atau pihak ketiga.
Berdasarkan hal tersebut di atas, kesimpulan berikut dapat diambil.
1. Harga jual awal (minimum) harus dipahami sebagai nilai moneter dari nilai real estat yang dijaminkan (objek pemulihan) yang disiapkan untuk dijual, dari mana pelelangan dimulai, atau atas dasar harga beli objek pemulihan ditentukan dalam hal pelelangan dinyatakan tidak sah, dan juga dalam hal pengambilalihan barang yang digadaikan oleh penerima gadai untuk dirinya sendiri atau pihak ketiga.
2. Undang-undang saat ini tidak memuat kriteria untuk menentukan harga jual awal real estat yang dijaminkan (objek koleksi), dan juga membentuk pendekatan yang berbeda untuk pendiriannya, tergantung pada urutan penagihan (yudisial atau di luar hukum). Pada saat yang sama, harga tersebut dapat ditetapkan secara eksklusif dengan kesepakatan para pihak, dan jika terjadi perselisihan, oleh pengadilan itu sendiri.
3. Disarankan untuk menentukan harga jual awal berdasarkan nilai likuidasi objek pemulihan karena jangka waktu eksposur yang terbatas dan sifat pemulihan yang dipaksakan. Pendekatan ini sejalan dengan tujuan pelelangan untuk mengidentifikasi harga tertinggi (maksimum) objek pemulihan (klausul 4, pasal 447 KUH Perdata Federasi Rusia), tetapi tidak mengecualikan kemungkinan penentuan awal harga jual berdasarkan nilai pasarnya, dengan memperhatikan persentase pengurangannya yang disepakati para pihak.
4. Untuk menciptakan kesempatan hukum yang sama bagi para pihak yang menggadaikan, Undang-undang Hak Tanggungan harus menetapkan pendekatan yang seragam untuk menentukan harga jual awal objek tagih dalam hal para pihak belum mencapai kesepakatan tentang penjualan awal. harga dalam proses peradilan, dan dalam prosedur di luar pengadilan belum ditentukan persentase penurunannya relatif terhadap nilai pasar.
5. Saya mengusulkan di sub. 4 hal.2 seni. 54 UU Hak Tanggungan, kalimat kedua diubah sebagai berikut:
Harga jual awal properti di pelelangan umum ditentukan berdasarkan kesepakatan antara pemberi gadai dan penerima gadai, dan jika terjadi perselisihan - oleh pengadilan sendiri dalam jumlah yang sama dengan 80% dari nilai pasar real estat. , ditentukan dalam laporan penilai.
Tag: 0 0 Pengacara https://website/wp-content/uploads/2017/11/logo1-300x40.pngPengacara 2010-12-03 15:09:02 2016-02-04 21:23:04 Harga jual awal dari real estat yang dijaminkan (subjek hipotek)Jika sebuah perusahaan membutuhkan pinjaman - sebuah praktik umum ketika sebuah perusahaan berkembang dan tidak menandai waktu - Anda perlu memikirkan agunan terlebih dahulu. Semua bank, tanpa kecuali, memperlakukan agunan sebagai komponen agunan utama dan pilihan untuk suatu pinjaman. Elemen penting dari mekanisme agunan adalah penilaian agunan.
Persyaratan utama yang dikenakan bank pada agunan adalah: a) likuiditasnya yang tinggi, yang memungkinkan untuk menjual properti yang dijaminkan dengan harga yang dapat diterima oleh bank sesegera mungkin; b) pemindahtanganan yang mudah dari properti yang dijaminkan, yang memungkinkan bank untuk dengan cepat menariknya pada waktu yang tepat tanpa biaya khusus untuk pembongkaran dan transportasi; c) milik pemberi gadai atas hak milik (jika bukan merupakan gadai dari pihak ketiga); d) kebebasan dari; e) ketersediaan untuk identifikasi, sehingga Anda dapat memeriksa keberadaannya setiap saat.
Praktek menunjukkan bahwa bank terutama tertarik pada barang bergerak dan tidak bergerak sebagai jaminan. Harus ada permintaan yang stabil untuk itu dan itu harus termasuk dalam kategori harga menengah sehingga tidak ada masalah dengan implementasi. Bank menerima sebagai jaminan:
Paragraf 1 Seni. 340 KUH Perdata Federasi Rusia (selanjutnya - KUH Perdata Federasi Rusia) menetapkan bahwa nilai subjek gadai ditentukan oleh kesepakatan para pihak, kecuali ditentukan lain oleh hukum. Namun, kondisi ini tidak disebutkan dalam undang-undang sebagai hal yang esensial. Pada saat yang sama, paragraf 1 Seni. 9 Undang-Undang Federal 16 Juli 1998 No. 102-FZ "Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)" (selanjutnya disebut sebagai Undang-Undang Federal "Tentang Hipotek"), ditetapkan bahwa "perjanjian hipotek harus menunjukkan subjek hipotek, penilaiannya, substansi, jumlah dan jangka waktu pelaksanaan kewajiban yang dijamin dengan hipotek.
Dengan demikian, para pihak yang menjaminkan hubungan hukum diharuskan untuk menunjukkan penilaian yang disepakati dari properti yang dijaminkan. Mereka dapat menentukan penilaian semacam itu baik secara mandiri maupun dengan menghubungi penilai.
Peserta hubungan agunan menentukan penilaiannya sendiri, setelah menyepakatinya di antara mereka sendiri, atau menghubungi penilai dan menunjukkan dalam tugas jenis nilai apa yang harus ditentukan.
Undang-undang tidak menentukan atas dasar kriteria apa penilaian harus dibuat. Cara mengoordinasikan nilai barang gadai tidak ditentukan oleh undang-undang. Dalam praktiknya, dalam kontrak, para pihak dapat menunjukkan nilai barang yang dijaminkan tanpa menentukan jenisnya, mereka dapat menunjukkan beberapa jenis nilai. Peserta dalam transaksi gadai dapat menentukan nilai berdasarkan laporan penilai independen, atau setuju sendiri, tanpa melibatkan seorang profesional, dengan berpedoman pada harga pasar rata-rata untuk properti serupa.
Dalam paragraf 19 Surat Informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 28 Januari 2005. 90 “Uraian Tentang Praktek Menimbang Sengketa Yang Berkaitan Dengan Perjanjian Hak Tanggungan Oleh Pengadilan Arbitrase”, disebutkan bahwa jika para pihak menunjukkan dalam perjanjian hipotek beberapa penilaian yang berbeda tentang subjek hipotek, perjanjian tersebut tidak dapat dianggap tidak selesai jika itu dimungkinkan untuk menetapkan penilaian mana yang mewakili penilaian yang telah disepakati oleh para pihak sebagai syarat penting dari perjanjian hipotek.
Dalam penjelasan dari rekomendasi Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia ini, keadaan dari salah satu kasus yang dipertimbangkan diberikan. Sebagai berikut dari keadaan kasus tersebut, dalam perjanjian hipotek para pihak menunjukkan tiga penilaian yang berbeda dari subjek hipotek: penilaian berdasarkan kesimpulan dari penilai independen, penilaian janji dan penilaian berdasarkan dokumen dari badan inventaris teknis. .
Pada saat yang sama, pengadilan menemukan bahwa biaya bangunan yang digadaikan, menurut dokumen badan inventaris teknis, ditunjukkan oleh para pihak untuk menerapkan paragraf 4 Seni. 4 Undang-Undang Federasi Rusia tertanggal 09.12.1991 No. 2005-1 "Tentang Tugas Negara", yang berlaku pada saat kesimpulan perjanjian hipotek. Penilaian yang diberikan kepada subjek hipotek oleh penilai independen yang dilibatkan oleh para pihak, dan yang ditunjukkan oleh para pihak dalam perjanjian hipotek, berdasarkan Pasal 12 Undang-Undang Federal "Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia", bersifat nasihat. bagi mereka dan tidak wajib.
Berdasarkan keadaan-keadaan ini, pengadilan sampai pada kesimpulan bahwa penilaian hipotek adalah penilaian atas bangunan yang digadaikan, yang diberikan oleh para pihak, dengan kesepakatan di antara mereka sendiri, kepada subjek hipotek ini.
Dalam ayat 1 dan 2 Pasal 340 KUHPerdata sebagaimana telah diubah. Hukum Federal 21 Desember 2013 367-FZ menyatakan bahwa, kecuali ditentukan lain oleh hukum, nilai subjek gadai ditentukan oleh kesepakatan para pihak. Perubahan nilai pasar barang gadai setelah dibuatnya perjanjian gadai atau timbulnya gadai karena undang-undang, bukan merupakan dasar untuk mengubah atau mengakhiri gadai, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang atau perjanjian.
Undang-undang Federal "Tentang Hipotek" menyebutkan dua jenis nilai real estat: nilai agunan (ayat 2 Pasal 67 menyatakan bahwa "nilai agunan sebidang tanah yang dijaminkan berdasarkan perjanjian hipotek ditetapkan dengan kesepakatan antara pemberi hipotek dan penerima hipotek") dan nilai pasar (dalam ayat 3 Pasal 9 menyatakan: “Dalam hal gadai harta tak gerak yang tidak diselesaikan dengan konstruksi dan dalam kepemilikan negara bagian atau kota, penilaian nilai pasar dari properti ini dilakukan”) . Tidak ada tempat lain dalam undang-undang yang menunjukkan jenis nilai properti apa yang harus ditunjukkan dalam kontrak.
Dalam seni. 3 Undang-Undang Federal "Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia", nilai pasar dari objek penilaian didefinisikan sebagai harga yang paling mungkin di mana objek penilaian ini dapat diasingkan di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif, ketika para pihak untuk transaksi bertindak wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan nilai harga transaksi tidak mencerminkan keadaan luar biasa.
Tidak ada definisi hukum tentang nilai agunan properti. Dalam ilmu hukum perdata belakangan ini posisinya semakin meluas, sehingga istilah “nilai agunan” yang terdapat dalam perbuatan normatif harus dianggap sinonim dengan nilai pasar, yang juga disebut “nyata”, “adil”, dsb. .
Namun, posisi ini tampaknya tidak sepenuhnya benar. Dalam kondisi norma saat ini dan tanpa adanya konsep nilai agunan, tentu saja, orang harus setuju bahwa karena tidak ada nilai agunan dalam standar penilaian federal, tidak ada instruksi tentang cara menentukan nilai agunan, kita tidak dapat menganggapnya sebagai jenis nilai yang independen. Pada saat yang sama, tidak seperti sinonim yang diterima secara umum untuk nilai pasar, konsep "nilai hipotek" digunakan secara tepat untuk menekankan sifat khusus dari nilai properti yang dijaminkan, untuk menentang nilai pasarnya. Ada cukup prasyarat untuk alokasi nilai agunan sebagai jenis nilai. Secara khusus, hukum harus berangkat dari kebutuhan riil masyarakat. Praktek hubungan agunan menunjukkan bahwa nilai agunan, terutama ketika menjual properti di lelang, tidak boleh ditentukan berdasarkan nilai pasar.
Dalam aktivitasnya, bank aktif beroperasi dengan istilah kontroversial ini. Konsep nilai agunan dibentuk dari Instruksi Bank Sentral Federasi Rusia tanggal 30 Juni 1997. 62a "Tentang prosedur pembentukan dan penggunaan cadangan untuk kemungkinan kerugian pinjaman", yang sekarang menjadi tidak valid, di mana nilai agunan didefinisikan sebagai "jumlah maksimum kewajiban klien yang dapat diberikan oleh properti ini, ini jumlah ditentukan sebagai nilai pasar agunan dikurangi biaya pelaksanaannya dan kemungkinan diskon pada kecepatan pelaksanaan. Praktek perbankan di banyak kasus dipandu oleh kriteria ini untuk menentukan nilai agunan.
Ada kebutuhan ekonomi untuk mendefinisikan dan menggunakan istilah nilai agunan. Bank yang menjadi pemegang gadai menggunakan nilai agunan, meskipun pada kenyataannya saat ini tidak diakui oleh hukum sebagai jenis nilai yang independen dan dapat dikaitkan dengan kebiasaan.
Saat ini tidak ada pedoman khusus untuk penilaian properti yang dialihkan sebagai agunan. Saat ini, dalam kasus di mana properti tunduk pada penilaian wajib, kontrak untuk tujuan agunan harus menetapkan nilai pasar properti.
Praktek peradilan menunjukkan bahwa penilaian ketika mengambil alih subjek gadai harus ditentukan berdasarkan nilai pasar properti. Posisi ini didukung oleh Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia. Dalam paragraf 6 Surat Informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 15.01.1998. 26 "Ringkasan praktik mempertimbangkan perselisihan yang terkait dengan aplikasi oleh pengadilan arbitrase norma-norma KUH Perdata Federasi Rusia tentang gadai" menyatakan bahwa jika terjadi perselisihan antara pemberi gadai dan penerima gadai, harga jual awal barang barang yang dijaminkan ditetapkan oleh pengadilan berdasarkan harga pasar dari barang tersebut. Terlepas dari kenyataan bahwa rekomendasi dari surat informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia ini dikembangkan sebelum adopsi Undang-Undang Federal "Tentang Hipotek", mereka saat ini berlaku, setelah 16 tahun.
Dengan tidak adanya perselisihan, pengadilan pasti akan menunjukkan harga yang disepakati dalam kontrak. Ketentuan ini secara tidak langsung menunjukkan bahwa harga dalam kontrak harus merupakan harga pasar. Sebenarnya, jika kontrak tidak menentukan harga pasar, tetapi beberapa yang lain, dan tidak ada pihak yang keberatan dengan penjualan properti pada harga itu, maka pengadilan tidak memiliki alasan untuk menetapkan harga jual awal sendiri.
P.2 Seni. 348 KUH Perdata dan klausa 1 pasal 54.1 Undang-Undang Federal "Tentang Hipotek" ditetapkan bahwa penyitaan atas properti yang dijaminkan tidak diperbolehkan jika pelanggaran kewajiban yang dijamin oleh janji yang dilakukan oleh debitur tidak signifikan dan jumlah klaim penerima gadai jelas tidak sebanding dengan nilai properti yang dijaminkan.
Pelanggaran dianggap tidak penting jika, pada saat pengadilan memutuskan untuk mengambil alih, kondisi berikut dipenuhi secara bersamaan: jumlah kewajiban yang tidak terpenuhi kurang dari lima persen dari nilai subjek hipotek dan jangka waktu penundaan. pemenuhan kewajiban yang dijamin dengan gadai kurang dari tiga bulan (klausul 1 pasal 54.1 Undang-Undang Federal "Tentang hipotek"). Untuk gadai barang bergerak, sub. 1 hal.2 seni. 348 KUH Perdata Federasi Rusia menetapkan bahwa pelanggaran kewajiban yang dijamin oleh gadai dianggap tidak signifikan dan jumlah klaim penerima gadai jelas tidak proporsional dengan nilai properti yang dijaminkan, jika jumlah kewajiban yang tidak terpenuhi kurang dari lima persen dari nilai barang yang dijaminkan dan jangka waktu keterlambatan pemenuhan kewajiban yang dijamin dengan gadai kurang dari tiga bulan. Berbeda dengan Hukum Federal "Tentang Hipotek", KUH Perdata Federasi Rusia tidak menetapkan bahwa aturan tersebut hanya berlaku untuk prosedur peradilan untuk penyitaan.
Dengan demikian, nilai agunan berkaitan dengan besarnya kewajiban debitur yang belum terpenuhi. Kemampuan untuk mengambil alih subjek gadai tergantung pada rasio jumlah hutang dengan nilai properti yang dijaminkan, serta penundaan eksekusi.
Pada saat yang sama, norma-norma tersebut dari Art. 348 KUH Perdata dan Art. 54.1. Undang-undang Federal "Tentang Hipotek" tidak menjelaskan masalah yang sedang dianalisis, karena tidak cukup spesifik. Ketidakpastian sifat hukum dari nilai yang ditentukan dalam perjanjian gadai tetap ada. Masih belum jelas dari berapa nilai lima persen utang itu dihitung. Bagaimana nilai ini akan ditentukan?
Kurangnya kepastian dalam norma berkontribusi pada munculnya perselisihan: perselisihan dimungkinkan di pengadilan tentang apakah diperbolehkan dalam situasi tertentu untuk menyita properti. Para pihak dapat menawarkan pilihan yang berbeda untuk menghitung lima persen, menafsirkan norma-norma hukum yang menguntungkan mereka: lima persen dari nilai yang ditentukan dalam kontrak, atau lima persen dari nilai pasar pada saat sengketa. Seperti yang ditunjukkan oleh praktik, biaya ini dapat sangat bervariasi.
Menurut pendapat kami, ketentuan seni. 348 KUH Perdata dan Art. 54.1 Hukum Federal "Tentang Hipotek" harus ditafsirkan menggunakan nilai yang ditentukan dalam perjanjian gadai. Ada alasan tertentu untuk ini. Secara khusus, seseorang harus berangkat dari makna umum norma dan kehendak pembuat undang-undang. Menurut hemat kami, norma-norma ini seharusnya berfungsi tidak hanya untuk pengadilan, tetapi juga bagi para pihak untuk mengikat janji hubungan hukum bahkan sebelum pergi ke pengadilan. Berdasarkan persyaratan undang-undang, para pihak harus secara mandiri menentukan pada titik apa dan dalam keadaan apa mereka berhak untuk menyita barang gadai di pengadilan. Artinya, tugas norma-norma yang dipelajari adalah untuk mencegah banding prematur ke pengadilan di bawah ketakutan penolakan untuk memenuhi persyaratan.
Berdasarkan analisis, kami menganggap perlu untuk memilih fungsi independen dari nilai agunan: nilai agunan dalam kaitannya dengan jumlah utang adalah kriteria untuk menentukan kemungkinan penyitaan pada subjek agunan.
Perlu dicatat bahwa versi asli Seni. 348 KUH Perdata Federasi Rusia tidak mengasumsikan rasio apa pun dari nilai properti yang dijaminkan dengan jumlah hutang di bawah kewajiban utama. Oleh karena itu, rasio seperti itu hanya ditentukan oleh pengadilan dan bersifat perkiraan, sehubungan dengan itu, dalam beberapa kasus, pengadilan secara tak terduga menolak klaim tersebut.
Salah satu tujuan penggunaan konsep "nilai jaminan" adalah untuk menentukan jumlah maksimum kewajiban moneter debitur kepada kreditur, dan berarti jumlah maksimum yang dapat dijamin dengan penjaminan barang tertentu.
Pada saat yang sama, istilah "nilai jaminan" saat ini hanya disediakan untuk sebidang tanah dalam Hukum Federal "Tentang Hipotek". Istilah "nilai hipotek" terkandung dalam Pasal 3 Undang-Undang Moskow tanggal 11 Februari 1998 No. 3 "Pada kegiatan penilaian di kota Moskow", yang menurutnya, untuk tujuan undang-undang ini, kegiatan penilaian dipahami. sebagai satu set hubungan hukum, ekonomi, organisasi, teknis dan sifat yang berbeda yang ditetapkan dalam kaitannya dengan objek penilaian pasar atau nilai lain (hipotek, likuidasi dan lainnya). Dokumen ini menjadi tidak berlaku pada tahun 2002 karena adopsi Undang-Undang kota Moskow tanggal 22 Mei 2002 No. 28. Nilai agunan ditentukan dalam undang-undang sebagai jenis nilai yang terpisah, bersama dengan pasar dan likuidasi.
Seperti dapat dilihat, perbuatan hukum sebagian mengakui nilai agunan sebagai jenis nilai tertentu. Namun, nilai agunan saat ini bukan merupakan jenis nilai yang independen. Kami percaya bahwa kesenjangan ini, yang menyebabkan kontroversi dan ketidakpastian dalam pengaturan hubungan agunan, harus dihilangkan. Untuk itu menurut hemat kami nilai agunan harus menjadi suatu jenis nilai yang benar-benar efektif, harus ditentukan tempatnya dalam sistem norma tentang agunan, perlu dirumuskan konsep nilai agunan, menentukan cara penetapan dan mengubahnya.
Kami mengusulkan konsep nilai agunan berikut. Nilai agunan - nilai subjek gadai, yang disepakati oleh para pihak dalam perjanjian gadai dan menentukan jumlah maksimum uang yang dapat dijaminkan dengan barang gadai, serta berfungsi sebagai kriteria untuk menentukan kemungkinan penyitaan atas obyek gadai dalam hubungannya dengan jumlah utang berdasarkan perjanjian pokok dan yang mencerminkan harga yang paling mungkin, di mana obyek gadai dapat dipindahtangankan dengan penjualan dalam pelelangan umum atau dengan cara lain yang disepakati oleh pemberi gadai dan pemberi gadai. seorang yg diberi cagar.
Nilai agunan didasarkan pada nilai pasar. Undang-undang hipotek Federasi Rusia menetapkan bahwa ketika menyita properti yang digadaikan, harga jual awal ditetapkan sama dengan delapan puluh persen dari nilai pasar properti, sebagaimana ditentukan dalam laporan penilai (Barang 4, Bagian 2, Pasal 54 dari Hukum Federal "Tentang Hipotek").
Perbedaan pengaturan harga jual awal untuk prosedur yuridis dan non yudisial yang telah ada sejak lama, tidak adanya acuan jenis nilai, penggunaan istilah yang tidak diatur dalam undang-undang menyebabkan penurunan nilai jual. efektivitas operasi gadai.
Sayangnya, sejauh ini belum ada langkah yang diambil ke arah itu. Perubahan yang diperkenalkan pada KUHPerdata dikhususkan untuk masalah lain dari hubungan hukum agunan. Rupanya, ada banyak pekerjaan pembuatan undang-undang yang harus dilakukan untuk menstabilkan ikrar sebagai jaminan pemenuhan kewajiban.
Praktek hubungan agunan menunjukkan bahwa masalah nilailah yang perlu mendapat perhatian, untuk mengembangkan struktur hubungan hukum yang terpadu dan logis di bidang penentuan nilai properti yang dijaminkan untuk mencapai efisiensi maksimum dari operasi agunan. .
1. KUH Perdata Federasi Rusia (Bagian Satu) tertanggal 30 November 1994 No. 51-FZ // Koleksi Perundang-undangan Federasi Rusia. - 05.12.1994. - No. 32. - pasal. 3301.
2. Undang-undang Federasi Rusia 09.12.1991 No. 2005-1 "Tentang Tugas Negara" // Koleksi Perundang-undangan Federasi Rusia. - 01.01.1996. - Nomor 1. - Seni. 19.
3. Hukum kota Moskow tanggal 11 Februari 1998 No. 3 “Tentang kegiatan penilaian di kota Moskow” // Vedomosti dari Duma Moskow. - Nomor 5 (hlm. 39). – 1998.
4. Undang-undang Kota Moskow No. 28 tanggal 22 Mei 2002 “Tentang pengakuan tidak sahnya Undang-undang Kota Moskow tanggal 11 Februari 1998 No. 3 “Tentang kegiatan penilaian di kota Moskow” dan amandemen Undang-Undang dari kota Moskow tanggal 21 Februari 2001 No. 6” Tentang membawa undang-undang tertentu kota Moskow sesuai dengan Kode Anggaran Federasi Rusia” // Vedomosti dari Duma Kota Moskow. - No. 6 (Pasal 124). - 17.07.2002.
5. Instruksi Bank Sentral Federasi Rusia 30 Juni 1997 62a "Tentang prosedur pembentukan dan penggunaan cadangan untuk kemungkinan kerugian pinjaman" // Buletin Bank Rusia. - Nomor 91-92. - 31/12/1997.
6. Surat keterangan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 15.01.1998. No. 26 "Ringkasan praktik mempertimbangkan perselisihan terkait dengan aplikasi oleh pengadilan arbitrase norma-norma KUH Perdata Federasi Rusia dengan janji" // Buletin Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia. - No.3 - 1998.
7. Surat keterangan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 28 Januari 2005 No. 90 “Ringkasan Praktik Pertimbangan Pengadilan Arbitrase atas Sengketa Yang Berhubungan Dengan Perjanjian Hipotek” // Buletin Mahkamah Arbitrase Agung dari Federasi Rusia. - No. 4. - 2005.
8. Undang-Undang Federal 16 Juli 1998 No. 102-FZ "Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)" // Legislasi yang Dikumpulkan dari Federasi Rusia. - 20/7/1998. - No. 29. - pasal. 3400.
9. Undang-Undang Federal 29 Juli 1998 No. 135-FZ “Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia” // Kumpulan Legislasi Federasi Rusia. - 03.08.1998. - No. 31. - pasal. 3813.
10. Undang-undang Federal 21 Desember 2013 No. 367-FZ “Tentang Perubahan Bagian Pertama dari KUH Perdata Federasi Rusia dan Pengakuan Sebagai Tidak Valid dari Tindakan Legislatif Tertentu (Ketentuan Tindakan Legislatif) dari Federasi Rusia” // Dikumpulkan Legislasi Federasi Rusia. – 23/12/2013. -No.51. - Pasal. 6687.
11. Shevelev B. Apakah ada nilai jaminan? // Akuntansi dan bank. 2011. No.10.S.43 - 49.
Uang jaminan- Ini adalah nilai properti yang dijadikan jaminan saat memperoleh pinjaman.
Ikrar saat ini merupakan salah satu metode paling populer untuk mengamankan kewajiban kredit yang diselesaikan. Ada banyak jenis agunan, tetapi tingkat keandalan terbesar dalam menentukan risiko kredit diberikan oleh agunan real estat. Secara khusus, hipotek termasuk jenis kewajiban ini. Karena, selain biaya real estat yang tinggi, itu tidak dapat dipindahkan, disembunyikan, atau rusak secara signifikan dengan cara apa pun.
Secara umum, situasi ekonomi saat ini dapat disebut cukup stabil, dan oleh karena itu, pasar pinjaman juga telah memperoleh stabilitas. Dan sekarang sistem agunan lebih ditujukan untuk menetapkan jaminan pengembalian dana dan mendisiplinkan peminjam, daripada langsung mengganti dana yang diberikan.
Pada saat yang sama, perjanjian nilai agunan "formal" sering kali dibuat saat ini, yang pasti menimbulkan kerugian tingkat tinggi jika klien tidak mengembalikan dana. Akibatnya, kondisi untuk memilih agunan yang sesuai dan pendaftarannya menjadi jauh lebih ketat dan bijaksana. Tetapi untuk mempertahankan dan meningkatkan efisiensi kegiatannya sendiri, bank perlu mencapai indikator rata-rata tertentu, di mana daya tarik kondisi pinjaman untuk klien akan dipertahankan dan risiko jika dana tidak dikembalikan akan diminimalkan secukupnya.
Hubungan antara bank dan klien beroperasi dalam kerangka fitur utama hubungan moneter. Barang adalah dana yang diberikan kepada klien oleh bank, dan agunan digunakan sebagai pembayaran. Pada dasarnya, pemberi pinjaman tertarik untuk memastikan bahwa nilai minimum properti tidak hanya sama dengan jumlah pinjaman, tetapi juga dengan kemungkinan biaya atau denda yang terkait dengannya.
Dalam hal sistem pinjaman yang dijamin, kata "properti" menyiratkan konsep yang mencakup, selain barang-barang material, berbagai sekuritas dan hak kepemilikan. Penilaian nilai properti yang diagunkan akan dilakukan berdasarkan perbedaan antara dua jenisnya yang terpisah: nilai pasar, yang menilai properti sebagai suatu objek secara keseluruhan, dan nilai agunan, yang menentukan nilai properti sebagai alat untuk mengamankan kewajiban. .
Untuk menilai nilai agunan, seringkali bank dapat menggunakan layanan dari organisasi pihak ketiga yang terlibat secara khusus. Meskipun pada saat ini, praktik membuat unit khusus dalam strukturnya sendiri yang mengkhususkan diri dalam penilaian agunan semakin banyak digunakan. Terlepas dari siapa sebenarnya yang melakukan penilaian, properti agunan dalam prosesnya dianggap memperhitungkan risiko bagi lembaga kredit, yang merupakan karakteristik dari jenis properti tertentu.
Secara umum, nilai agunan adalah nilai properti yang akan dijual dalam jangka waktu yang ditetapkan oleh bank, dalam hal tidak dapat dikembalikannya dana yang dijaminkan.
Terlepas dari kenyataan bahwa nilai agunan adalah jenis nilai properti yang independen, pada saat yang sama dapat disebut sebagai bagian dari nilai pasar, dengan mempertimbangkan semua kemungkinan risiko bagi bank yang terkait dengan jenis properti ini. Biaya gabungan dari risiko ini akan disebut sebagai diskon margin.
Dikelola
Jenis risiko ini dapat dikelola karena agunan diasuransikan, dan jika terjadi kehilangan atau kerusakan tertentu, dana pinjaman akan tetap dijamin. Namun, semua properti tidak diasuransikan, karena dalam banyak kasus tidak layak secara ekonomi. Ini dilakukan hanya ketika biaya tindakan dan prosedur yang ditujukan untuk mengurangi kemungkinan risiko secara signifikan lebih tinggi daripada biaya asuransi. Tetapi pada saat yang sama, asuransi juga tidak memberikan pengembalian dana penuh.
Ini dapat diklasifikasikan sebagai dapat dikelola secara kondisional, karena risiko semacam itu menyiratkan jenis aset yang terpisah, yang dicirikan oleh kondisi sulit untuk dijual dengan biaya yang sesuai dalam waktu singkat. Jenis risiko ini dapat dikelola karena memungkinkan untuk memperkirakan periode eksposur bahkan sebelum membuat keputusan untuk menyimpulkan kontrak nilai agunan, yang berarti bahwa adalah mungkin untuk menolak jika indikator terlalu rendah. Dan persyaratan ditentukan oleh fakta bahwa sering kali periode paparan rendah terungkap setelah hubungan berakhir.
Hal ini mencakup berbagai kesulitan dan hambatan hukum dalam pelaksanaan hubungan agunan. Meminimalkan risiko ini hanya mungkin jika analisis mendalam dan menyeluruh dari semua kemungkinan kondisi hukum dan peraturan mengenai aset ini dilakukan.
Sebelum kesimpulan kontrak, penilaian terperinci dan pencarian untuk semua metode pengendalian yang mungkin, yang selanjutnya akan dimasukkan dalam klausul kontrak yang relevan, harus dilakukan.
Perhitungannya adalah salah satu yang paling penting, karena likuiditas adalah salah satu komponen yang digunakan untuk menghitung nilai agunan. Tergantung pada keadaan pasar saat ini, likuiditas masing-masing jenis aset agunan dapat tinggi (dengan jatuh tempo tidak lebih dari 30 hari), sedang (30-90 hari), rendah (90-180 hari) , putus asa (lebih dari 180 hari) . Dan tergantung pada indikator likuiditas, nilai agunan ditentukan, yang dalam kasus likuiditas tanpa harapan praktis sama dengan nol.
Hal ini dapat dibayangkan sebagai konsekuensi dari risiko penguasaan properti, karena pemulihan tidak mungkin terjadi karena tiga faktor utama: tidak adanya agunan itu sendiri, kurangnya akses ke penyimpanannya, dan kesulitan hukum mengenai proses pemulihan.
Ini muncul terutama sebagai akibat dari pelanggaran dalam kontrak atau dokumen lain yang menyusun hubungan agunan. Akibatnya, hubungan semacam itu dapat dibatalkan. Ini dapat dihindari jika, saat menyelesaikan transaksi, Anda menggunakan layanan notaris.
Risiko ini tidak dapat dikelola karena fakta bahwa penilaian dilakukan sekali pada akhir kontrak, setelah itu kondisi akan terus berlaku untuk seluruh jangka waktu kewajiban pinjaman. Untuk meminimalkan risiko tersebut, perlu dipastikan kualifikasi dan profesionalisme yang tinggi dari pegawai yang melakukan penilaian, serta menciptakan sistem penilaian yang terpadu. Ada juga kemungkinan untuk melakukan negosiasi dengan tujuan untuk menilai kembali properti dan, sebagai akibatnya, mengubah nilai agunan.
Risiko ini terkait dengan sulitnya memprediksi besarnya permintaan properti jenis ini di masa mendatang. Untuk meminimalkan jenis risiko ini, perlu dipelajari dengan cermat dan membuat perkiraan probabilistik tentang perubahan skenario pengembangan. Namun, ramalan semacam itu jarang cukup akurat, sehingga risiko seperti itu termasuk dalam kategori tidak dapat dikelola.
Risiko ini dikaitkan dengan kelalaian dalam proses evaluasi sebelum kesimpulan kontrak dari faktor-faktor tertentu - misalnya, adanya cacat pada properti, fitur-fiturnya, atau haknya dari pihak ketiga. Dimungkinkan untuk meminimalkan tingkat risiko ini dalam kasus analisis dan penilaian yang lebih menyeluruh sebelum menyimpulkan perjanjian gadai.
Memperkirakan nilai agunan yang tepat, meskipun banyak karya yang ditulis tentang topik ini, masih menjadi masalah mendesak bagi banyak bank. Terkadang karyawan dari lembaga keuangan yang sama yang bekerja di departemen yang berbeda menggunakan metode perhitungan yang berbeda.
Menurut para analis, situasi ini berkembang karena ketidaksepakatan yang timbul dalam definisi konsep "nilai hipotek". Dalam literatur hukum modern, sering kali diabaikan atau diganti dengan “nilai likuidasi” (nilai properti saat dijual, jika jangka waktu pemaparannya kurang dari biasanya untuk objek serupa), meskipun ini bukan hal yang sama. Prosedur untuk menghitung nilai agunan juga tidak diatur oleh undang-undang Rusia, nilai agunan ditentukan oleh spesialis di lembaga keuangan. Pada akhirnya, ternyata setiap lembaga keuangan memiliki metodologinya sendiri untuk menghitung nilai agunan, tetapi semuanya bergantung pada dasar yang sama - nilai pasar atau nilai likuidasi.
Apa yang dimaksud bank dengan agunan saat ini, dan mengapa kita membutuhkan penilaiannya?
Jaminan harus menjamin pembayaran kembali pinjaman jika peminjam pailit. Menentukan nilai suatu aset memungkinkan pemberi pinjaman untuk mengetahui seberapa besar nilainya sesuai dengan besarnya pinjaman yang diterima. Angka ini memungkinkan bank untuk menghitung kemungkinan risiko dan memprediksi situasi saat menjual agunan. Sebagai aturan, berdasarkan penilaian, keputusan dibuat tentang kemungkinan mengeluarkan pinjaman dan jumlahnya. Selain itu, penetapan oleh penilai nilai properti akan mempercepat proses klaim dan realisasi gadai - perselisihan tentang harganya tidak lagi sesuai. Meskipun ada satu kehalusan di sini.
Selama penjualan properti, penilaian kembali dilakukan. Ini dapat terjadi baik atas inisiatif bank maupun atas permintaan peminjam. Faktanya adalah bahwa setelah penjualan objek di pelelangan, semua biaya yang dikeluarkan oleh lembaga keuangan dalam proses penjualan properti agunan (biaya hukum, transportasi, dll.), serta jumlah hutang peminjam kepada kreditur, dikurangkan dari jumlah yang diterima. Sisanya dikembalikan ke mantan pemilik properti. Karena itu, ia tertarik untuk memastikan nilai agunan tersebut maksimal.
Setiap properti yang diterima sebagai agunan dianggap sebagai agunan. Setelah menganalisis kondisi di mana banyak lembaga keuangan Rusia mengeluarkan pinjaman, Anda dapat melihat bahwa sebagian besar dari mereka lebih suka menerima real estat dari peminjam sebagai jaminan, karena jenis jaminan ini adalah yang paling likuid dan lebih mudah dijual daripada peralatan atau jenis lain. jaminan. Perusahaan kami memiliki pengalaman bertahun-tahun di pasar layanan penilaian, bekerja sama dengan sejumlah besar lembaga keuangan (bank), kami dapat dengan yakin menyatakan bahwa pinjaman terhadap objek real estat cair, lembaga keuangan menanggung risiko yang jauh lebih kecil daripada ketika meminjamkan terhadap bergerak properti - peralatan atau transportasi. Menurut praktik bank mitra kami, jauh lebih mudah untuk menjual janji - objek real estat daripada menjual, misalnya, peralatan. Menurut kami, risiko bank mencapai maksimum ketika menerima peralatan unik atau teknologi unik sebagai jaminan. Di banyak bank, selain real estat, jenis jaminan pembayaran pinjaman lainnya sering kali tidak dipertimbangkan. Meskipun, seperti yang ditunjukkan oleh praktik, karena sejumlah alasan, metode ini bukanlah obat mujarab bagi yang tidak membayar.
Pertama, keterasingan real estat adalah bisnis yang sangat merepotkan, yang membutuhkan banyak waktu. Misalnya, jika anak-anak kecil terdaftar di apartemen, praktis tidak mungkin untuk mengusir mereka secara hukum. Akibatnya, karyawan bank harus berpartisipasi dalam tuntutan hukum dan sidang pengadilan yang tak ada habisnya, mendengarkan berbagai keluhan.
Kedua, jauh dari selalu real estate yang digadaikan dapat dijual di pelelangan. Misalnya, dengan cara ini tidak mungkin menjual apartemen yang dibeli dengan hipotek - ini dilarang oleh hukum. Akibatnya, real estat hanya menjadi jaminan formal, dan dalam praktiknya, kreditur harus menggunakan metode penagihan utang lainnya.
Ketiga, bahkan dengan situasi yang relatif menguntungkan, bank tetap merugi. Mari kita ambil contoh sederhana, ketika pinjaman dikeluarkan, katakanlah, untuk 120 ribu dolar (badan pinjaman ditambah bunga). Bank berhasil menjual apartemen peminjam di lelang, misalnya, seharga $50.000. Dimana mendapatkan sisa 70 ribu? Karyawan lembaga kredit sekali lagi harus "mengejar" klien dan melakukan negosiasi yang panjang dan rumit dengannya.
Namun demikian, tidak ada yang membatalkan nilai agunan, dan penilaiannya menjadi masalah prioritas saat mengeluarkan pinjaman. Karena prosedur ini tidak dijelaskan di tingkat legislatif, karyawan bank dipandu oleh dokumentasi internal yang dikembangkan oleh spesialis divisi agunan. Saat ini, bank, ketika menghitung nilai agunan, menggunakan rumus: nilai pasar (kadang-kadang mereka menggunakan nilai likuidasi) dikurangi biaya semua biaya yang mungkin timbul ketika memulihkan properti yang dijaminkan dan menjualnya. Penilai independen, pada gilirannya, memiliki teknologi mereka sendiri. Dengan demikian, terkadang perbedaan biaya objek yang sama bisa sekitar 20% - tergantung pada kebijakan bank, sehingga penilai dan bank perlu bekerja dan memperhitungkan semua risiko yang mungkin terjadi bersama-sama.
Saat ini, sejumlah skema standar telah dikembangkan, yang dengannya penilai dapat membuat metodologi perhitungannya sendiri.
Kami menjauh dari risiko. Pendekatan ini sangat populer selama ketidakstabilan ekonomi, ketika memperkirakan situasi keuangan lebih lanjut di negara itu menjadi hampir tidak mungkin. Bank memperkirakan semua pengeluarannya di muka jika terjadi keadaan negatif yang tidak terduga (tetapi perubahan positif tidak diperhitungkan), termasuk semua kemungkinan kerugian dalam nilai agunan. Dengan demikian, ia melindungi dirinya dari kerugian besar, tetapi pendekatan ini memiliki kelemahan. Bank kehilangan sejumlah peluang yang akan dimilikinya jika mengambil risiko. Kebijakan kredit lembaga keuangan semacam itu disebut "hati-hati". Sangat sulit untuk mendapatkan pinjaman di dalamnya, dan tidak setiap peminjam memutuskan untuk berurusan dengan bank yang telah sepenuhnya mengamankan dirinya sendiri, sehingga memperketat persyaratan bagi pelanggan.
Kami mengelola risiko. Pendekatan ini paling sering diambil oleh bank-bank muda dan ambisius. Juga dibenarkan jika departemen analitis yang beroperasi di lembaga kredit bekerja pada tingkat profesional dan dapat memprediksi perubahan negatif dan positif berikutnya dalam kondisi keuangan negara seakurat mungkin. Dalam hal ini, kebijakannya adalah sebagai berikut: bank memperhitungkan semua risiko yang mungkin terjadi, sambil secara bersamaan menyusun opsi untuk jalan keluar terbaik dari situasi tersebut. Dengan demikian, ia menjadi lebih setia kepada pelanggan, jumlah pelamar baru untuk pinjaman meningkat. Beberapa orang akan menganggap pendekatan ini berbahaya, tetapi dengan perhitungan yang tepat, bank dan peminjam menang. Apapun pendekatan yang dipilih oleh manajemen bank, faktor-faktor objektif berikut selalu diperhitungkan:
Kerugian langsung yang timbul jika peminjam tidak dapat mengembalikan pinjamannya;
Kerugian tambahan – jika karena alasan tertentu tidak mungkin untuk menyita properti yang dijaminkan, atau tidak mungkin menjualnya dengan harga yang diperlukan untuk membayar kembali pinjaman;
Laba yang hilang - jika pelanggan menolak untuk mengambil pinjaman dari bank karena kondisi pinjaman yang diperketat;
Kerugian selanjutnya - jika reputasi bank di pasar dunia memburuk karena sering gagal bayar, penurunan harga saham, dll.
Perbedaan antara pasar (atau likuidasi) dan nilai agunan dalam praktik keuangan disebut diskonto agunan. Kemampuan untuk menghitung diskon ini adalah keuntungan utama ketika bekerja dengan agunan. Saat menghitung nilainya, hal-hal berikut harus disertakan:
Jumlah utang kepada bank (termasuk bunga dan denda);
Biaya untuk pajak yang harus dibayar setelah penjualan real estat agunan;
Biaya hukum;
Tarif;
Biaya-biaya lain yang harus dibayar bank pada saat menjual barang jaminan.
Ketika membahas nilai agunan, banyak penilai merekomendasikan untuk mengingat likuiditas agunan - itu tergantung pada periode eksposur properti yang diharapkan. Ada beberapa kategori likuiditas:
Hingga 30 hari;
30 hingga 90 hari;
90 hingga 180 hari;
Lebih dari 180 hari.
Dalam kasus terakhir, likuiditas dianggap tidak ada harapan, yang membuat properti tersebut tidak menarik bagi bank - kemungkinan besar akan menolak untuk menerimanya sebagai jaminan, tidak peduli berapa nilai pasarnya.
Praktek menunjukkan bahwa, terlepas dari karakteristik individu dari setiap objek agunan, bank telah mengembangkan template standar untuk diskon pada berbagai jenis properti. Misalnya, untuk real estat, diskonnya adalah 20-40% dari nilai pasar, untuk peralatan - 40-60% karena risiko tinggi. Seringkali, dan terlebih lagi selama periode ketidakstabilan keuangan, bank mengambil diskon bukan dari nilai pasar properti, tetapi dari nilai likuidasi - nilai di mana objek jaminan dapat dijual di pasar persaingan terbuka jika objek tersebut periode penjualan lebih pendek dari "cukup lama" untuk jenis properti tertentu di pasar tertentu. Sebagai aturan, nilai sisa dihitung oleh penilai setelah menghitung nilai pasar objek. Saat ini, sebagian besar lembaga keuangan (bank) mewajibkan perhitungan nilai likuidasi secara wajib. Menurut pendapat kami, pendekatan lembaga keuangan ini mengurangi risikonya, tetapi terkadang inilah alasan mengapa peminjam menolak untuk meminjamkan di lembaga keuangan ini. Berdasarkan bukan pada nilai pasar, tetapi pada nilai likuidasi, diskonnya bukan 20-40% (untuk real estat), tetapi 40-55%, karena. nilai likuidasi kurang dari nilai pasar sebesar 20-30% (tergantung likuiditas objek agunan). Saat meminjamkan terhadap properti bergerak, diskonnya bisa mencapai 70-80%, yang sama sekali tidak menguntungkan bagi peminjam.
Bagaimanapun, sementara perhitungan nilai agunan real estat tetap eksklusif dalam teknologi perbankan, tidak diatur di tingkat negara bagian.
