Mennyi az adó egy lakás eladása utánfizetni kell az államnak? Ez a kérdés aggasztja azokat a tulajdonosokat, akik ingatlanuk eladását tervezik. Függ-e a lakáseladás adója attól, hogy hány éve van a lakás egy személy tulajdonában? Milyen adót kell fizetni egy lakás eladása után 2017-ben és 2018-ban? Ezekre a kérdésekre a válaszok a cikkünkben találhatók.
Mint ilyen, nincs adó a lakásértékesítés után – ezt a fogalmat az adójogszabályok nem tartalmazzák. De egy lakás eladásakor tudnia kell, hogy a kapott összegből 13% jövedelemadót kell fizetnie az államnak. A lakás eladása után a tulajdonosnak fizetendő adó összege attól függ, hogy hány éve van a lakás tulajdonosa.
JEGYZET! Az adójog szerint a lakástulajdonosnak a szerződés alapján kapott összeg után jövedelemadót kell fizetnie az államnak, azonban a kifizetés csökkenthető, ha az adóalany él az alaplevonási vagy -csökkentési jogával, vagy akár törölhető is, ha a minimális tulajdoni idő. ingatlanok esetében figyelhető meg.
A lakás eladása után a volt tulajdonos adókedvezményt kaphat az államtól fizetés ellenében, ha 5 évnél rövidebb ideig volt az eladott lakás tulajdonosa. A levonás maximális összege 1 millió rubel. A lakás hosszabb idejű birtoklása esetén az eladás után nem kell jövedelemadót fizetni, így levonási jog sem keletkezik.
Fontos: 2016.01.01. utáni tranzakciók esetén az apartman 5 éves tartózkodási ideje az ingatlanban. Az ezen időpont előtti lakáseladásnál mentesülnek az adófizetés alól azok, akik 3 évnél régebben birtokolt lakást adtak el. Ezen túlmenően 3 éves türelmi idő maradt fenn a privatizáció eredményeként, öröklés útján, vagy családtag vagy közeli hozzátartozó ajándékaként, az eltartottal kötött élethosszig tartó tartási szerződés alapján megszerzett lakásokra.
Az adójogszabályok szerint a lakástulajdonosnak jövedelemadót kell fizetnie az államnak az 1 millió rubelt meghaladó összeg után. és ami a lakás adásvételi szerződésében szerepel. Ez az alpontban van leírva. 1 o. 2 art. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 220. Ez figyelembe veszi a tranzakció árát. Tehát, ha a lakás eladásakor fizetendő összeget a lakás kataszteri értékének 70% -ánál kisebb összegként határozzák meg, akkor az adó kiszámításakor a megadott százalékot kell használni.
Így a tulajdonos akár 1 millió rubelt is visszaszerezhet. Például egy lakás eladásakor 6 254 000 rubelért személyi jövedelemadót kell fizetni 5 254 000 rubel összegétől. A fizetendő jövedelemadó összege meglehetősen lenyűgöző - 5 254 000 × 13% = 683 020 rubel. Kevesen vannak, akik önként akarnak megválni ekkora összegtől az állam javára.
Ugyanez a paragrafus kimondja, hogy a lakástulajdonos adókedvezmény helyett a saját lakása értékesítéséből származó adóköteles bevételét csökkentheti a bevétel megszerzése érdekében felmerült kiadások összegével. Ilyen kiadások például egy olyan ingatlancég szolgáltatásai, amellyel hivatalos szerződést kötöttek. Erre utal a Pénzügyminisztérium 2009.06.04.03-04-05-01 / 434. sz. Ugyanebben a levélben az áll, hogy ha a lakást befejezetlen házban és befejezés nélkül vásárolták (ezt a szerződésben jelezni kell), akkor a javítási költségek is csökkenthetik az adóköteles bevételt.
A költségeket feltétlenül igazolni kell dokumentumokkal (kifizetések, csekkek, ingatlancéggel kötött megállapodás és mások), és gazdaságilag indokoltnak kell lenniük, vagyis közvetlenül kapcsolódniuk kell egy lakás eladásához. A szemléltetés kedvéért álljon itt egy példa:
I. polgár 4 635 360 rubelért adta el a lakást. Megerősítheti azonban, hogy ennek a háznak az eladási költsége 2 895 254 rubelt tett ki. Így a tulajdonosnak egyenlő összeget kell fizetnie
(4 635 360 - 2 895 254) × 13% = 226 214 rubel.
A 2 módszer közül melyiket (adókedvezmény megszerzése vagy bevételcsökkentés) alkalmazza, azt a tulajdonos döntheti el. A második módszert akkor célszerű használni, ha az eladási költségek meghaladják az 1 millió rubelt.
Ha egy év alatt 2 lakást adtak el, akkor a lakás eladása után milyen adót kell fizetnie ebben az esetben a tulajdonosnak? Lehet-e az egyikből levonást kapni, a másikon pedig csökkenteni a költségeket? A Pénzügyminisztérium 2012. április 12-i 03-04-05/7-563, 2011. április 5-i 03-04-05/9-219 és 2010. február 10-i levelei 03-04. -05/9-48 jelzik, hogy erre lehetőség van.
Ha a lakás közös tulajdonban van, akkor az adólevonás mértéke a tulajdonosok részesedése szerint történik ebben a lakásban. Ha azonban az eladó az egyik tulajdonostárs, a levonás teljes egészében őt terheli.
Ne felejtse el, hogy a 3 évnél rövidebb ideig birtokolt lakás eladása után az eladó köteles 3-NDFL formájú nyilatkozatot benyújtani az adóhivatalnak. Nem számít, hogy kell-e adót fizetnie vagy sem. Ha az eladó nem nyújt be ilyen nyilatkozatot, az adóhatósági bírságot von maga után. Ha a jövedelemadó-bevallást nem nyújtották be határidőben, akkor az Art. (1) bekezdése szerint. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 119. cikke értelmében az adózónak az adóösszeg 5% -ának megfelelő bírságot kell fizetnie minden késedelmes hónapért, beleértve a hiányos hónapokat is. De korlátozások vannak meghatározva - legfeljebb a nyilatkozatban feltüntetendő összeg 30% -a, és nem kevesebb, mint 1000 rubel.
Ha a lakás több mint 5 éve a tulajdonában van, akkor az ingatlan levonása a lakás teljes költségére vonatkozik (az Orosz Föderáció adótörvényének 220. cikkének 1. alpontja, 2. szakasz). Vagyis a lakás tulajdonosa semmit nem fizet az államnak.
Mint már említettük, kevesen vannak, akik 5 évnél rövidebb ideig birtokolt lakás eladásakor nagy összegű adót akarnak majd fizetni az államnak (kivéve a 3 éves türelmi időt). Ennek elkerülése érdekében az eladónak és a vevőnek korábban lehetősége volt megállapodást kötni egy 1 millió rubel alatti lakás eladására. Ebben az esetben a lakás eladása után nem kellett adót fizetni. Ám ha az elmúlt években az adóhatóságok szemet hunytak az ilyen megállapodások előtt, akkor 2015 óta szorosan figyelemmel kísérték azokat. A lakásköltség szándékos alulbecslése az adófizetés elkerülése érdekében gazdasági bűncselekménynek tekinthető.
Az adóhatóság ezért kezdett együttműködni a rendőrséggel, hogy a gátlástalan eladókat és vevőket felelősségre vonják az állam javára szándékos adónemfizetés miatt.
Büntetőjogi felelősség a személyi jövedelemadó meg nem fizetéséért, ha a meg nem fizetett adó összege meghaladja a 900 000 rubelt. 3 egymást követő évben. A Btk. szerint egy ilyen cselekményért nemcsak lenyűgöző pénzbírságot, hanem valós szabadságvesztést is lehet kiszabni.
Ha a nemfizetés összege kisebb, akkor adófizetési kötelezettség keletkezik. (3) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 122. cikke értelmében a bírság összege a be nem fizetett adó 40% -a lesz.
Így a kevesebb, mint 5 éve birtokolt lakások eladóinak el kell gondolkodniuk: megéri-e kockáztatni és becsapni az államot? Jobb a törvényben meghatározott összegű adót fizetni.
Pár éve jelentős változásokon mentek át az adójogszabályok, idén számos újítás lépett életbe. Ebben a cikkben megvizsgáljuk, hogy 2019-ben mennyi adót kell fizetni egy lakás eladása után, és hogyan változott a nem adózó összeg.
A 3-NDFL űrlapon kitöltött adóbevallás igazolja az ingatlaneladásból származó bevételt. Legkésőbb a következő adóév április 30-ig összeállításra kerül. Az elbírálás után az állampolgárnak adófizetési elismervényt küldenek július 15-ig. Ha vannak ellátások, azokat az állampolgárnak dokumentálnia kell.
Ha az adóbevallást nem nyújtják be időben, komoly pénzbírságot kaphat az állampolgár - havonta legalább a lejárt összeg 5%-át. Figyelembe véve azt a tényt, hogy bármely ingatlan értékesítése után fizetendő adó meglehetősen magas, a bírságok jelentősek lesznek - 1000 rubeltől a felhalmozott adó 30% -áig.
Az ingatlan értékesítése után kapott jövedelem után a teljes bevétel 13%-a lesz az adó. De számos lehetőség kínálkozik az adófizetés csökkentésére.
Az újítás a 2016. január 1. után vásárolt lakásokra, házakra, ingatlanokra vonatkozik. Valamennyi korábban épült objektum esetében három év birtoklás után is érvényes az adómentes értékesítés időszaka.
A minimum 3 éves ingatlantulajdonhoz való jog az adóterhek elkerülése érdekében továbbra is a következő személyeket illeti meg:
Ha a lakás tulajdonjogának megszerzésének határideje öt évnél hosszabb (kivételek esetén több mint három év), akkor az állampolgár nemcsak hogy nem fizethet adót a lakás eladása után, de joga van arra, hogy ne nyilatkozzon a jövedelméről.
Az a polgár, aki három évnél rövidebb ideje birtokolt ingatlant értékesít, az adóbevallásához csatolhatja a lakás adásvételi szerződésének eredeti példányát, a megszerzett lakás fejlesztését, javítását, befejezését célzó szerződések, projektek és vásárlások bizonylatait, számláit.
1. eset. Egy ember 2,5 millióért vett egy lakást, 700 ezerért javított benne, amit csekkel, számlákkal igazolt, majd egy év múlva 4 millióért eladta az ingatlant.
A kapott jövedelem után fizetendő adó összege 4 000 000 * 0,13 = 520 000 rubel. De a polgár kezében van az eredeti adásvételi szerződés és a felmerült költségek csekkjei, tehát az ingatlanértékesítés után fizetendő adó mekkora összegtől eltérő lesz (4 000 000-2 500 000-700 000) * 0,13 = 104 000 rubel .
2. eset. Egy lány 2,5 millióért vett egy lakást, majd egy évvel később alacsonyabb áron – 2 millió rubelért – eladta. Az adó összege, amelyet a kapott nyereség után fizetnie kellett, 2 000 000 * 0,13 = 260 000 rubel. De az állampolgár megtartotta az eredeti szerződést, így az adója (2 000 000-2 500 000) * 0,13 = -65 000 rubel volt. A befolyt összegről kiderült, hogy mínusz előjelű, ami azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonosa teljes mértékben mentesül az adófizetési kötelezettség alól.
A különbség nyilvánvaló, ezért mindig meg kell menteni az összes dokumentumot egy lakásvásárláshoz, különösen, ha jelzáloghitelből vásárolták, amelyhez kamat és kiadási bizonylatok halmozódtak fel.
Csökkentse egy lakás árát mesterségesen nem fog működni.– A jogszabály egyértelműen szabályozza, hogy mennyi adót kell fizetni egy lakás eladásakor.
Az ingatlan tulajdonosa a szerződésben tetszőleges értéket megadhat, de a lakás minimális ára alá nem kerülhet. Ha ennek ellenére az ingatlanértékesítés értékét alulbecsülték, az adóhivatalnak jogában áll adóbizonylatot kiállítani. 0,7*ingatlan kataszteri értéke.
A 2019-ben érvényes számítási együttható 0,7, 2019-ben növekszik és eléri az 1-et.
Továbbra is adómentes a lakásértékesítés összege, 2019-ben ez is 1 millió rubelt tesz ki, és az adóidőszakban egyszer biztosított. Vagyis ha egy polgár egy év alatt két vagy több ingatlant ad el, akkor az egyik lakás költségéből 1 milliót vonnak le. Ha évente egyszer eladna egy lakást, akkor minden egyes ingatlan értékéből 1 milliót vonnának le.
Az ingatlanértékesítési illetékkel kapcsolatos 2019-es innovációk célja a csalárd ingatlanügyletek számának csökkentése, a lakások nagyszámú továbbértékesítésének rövid időn belüli kiküszöbölése, valamint az adásvételi szerződés mesterséges alulárazása elleni küzdelem. A törvénytisztelő állampolgárok számos adókedvezményt, illetve (ráadásul évente egyszer) vehetnek majd igénybe.
Bármilyen típusú ingatlan értékesítése esetén, legyen az saját lakás, nyaraló vagy iroda, köteles az ingatlan értékesítése után időben adót fizetni. Ennek lényege, hogy az állam azt a pénzt, amit egy adásvételi ügylet során kap az ember, ugyanolyan bevételnek tekinti, mint bármely termék eladásából. És mint minden más típusú jövedelem esetében, az ingatlanértékesítés után a bevétel 3%-át számolja ki. De vannak kivételek e szabály alól, amikor az emberek adófizetés nélkül adják el lakásaikat és házaikat. Ez attól függ, hogy az állampolgár mely időszak alatt volt a lakás tulajdonjoga. Vannak más érdekességek is ebben a kérdésben, nézzük ezeket részletesebben.
Az elmúlt években némileg módosultak a jogszabályokban az ingatlanforgalmi adó számításának szabályai. Először is ez az egyénekre vonatkozik. Ennek fő oka a kataszteri érték kötelező értékelésének bevezetése.
Tegyük fel, hogy a lakás 2016 előtt került tulajdonba. Ugyanakkor az utolsó tulajdonos akár 3 évre is igényelhet tulajdonjogot. Az ingatlan értékesítése után fizetendő adó összege a következőképpen kerül kiszámításra:
Fontos: ha egy állampolgár által 2016 előtt vásárolt lakás vagy ház az eladás időpontjáig több mint 36 hónapig egy személy tulajdonában volt, akkor sem nyilatkozattételre, sem adófizetésre nincs szükség az ingatlaneladásról.
Ebben az esetben nem lehet aggódni, és elfelejteni az adókat. A kormány úgy gondolja, hogy nem tartozol neki semmivel. Ez az információ könnyen ellenőrizhető az egyesített államban lévő ingatlanokra vonatkozó releváns adatokkal. Regisztráció.
Az ingatlanértékesítés utáni adófizetési kötelezettséget meghatározó hároméves tartási idő számítási algoritmusában két kivételi lehetőség kínálkozik. . A tulajdonlás időtartamának kiszámítása nem attól a pillanattól fogható meg, amikor a lakásra vonatkozó információkat beírják a Rosreestrbe, hanem valamivel korábban ilyen körülmények között:
következő eset. Az ingatlan tulajdonjogának bejegyzése 2016. január 1. után történt. Hogyan változtak a szabályok és hogyan adóztatják ebben az esetben az ingatlanértékesítést?
Itt lépnek hatályba a 283-FZ szám alatti szövetségi jelentőségű jogalkotási aktusban előírt szabályok, amelyek rendelkezései módosítják az Orosz Föderáció adótörvénykönyve első és második részének cikkeit.
E dokumentum szerint annak megállapítása érdekében, hogy az ingatlanértékesítés után adót kell fizetni , a tulajdonlás időtartamát ugyanúgy számítják ki, mint korábban - az egységes állami információnyilvántartásba való bejegyzés napjától. Maga a számítás azonban nem csak egy lakás vagy ház áránál történik, hanem a kataszteri árat is figyelembe veszik.
Szintén jelentősen meghosszabbodott a birtoklási idő, amely után az ingatlan adásvételből származó bevételt nem kell bevallani, és ennek megfelelően adót sem kell fizetni. Most ez az időszak 5 évig terjed.
De e szabályok alól is vannak kivételek. Egyes ingatlanok eladásakor az állampolgár mentesül a jövedelemadó fizetése alól:
Korábban a tulajdonosok gyakran jelentősen alábecsülték a tranzakció összegét a dokumentumok szerint, hogy csökkentsék az ingatlaneladás utáni adókat. Ennek a gyakorlatnak a megállítására az állam bevezette a kataszteri érték alapú adóelszámolást.
Van azonban néhány módszer a kifizetések összegének csökkentésére:
A levonás az az összeg, amellyel az ingatlanadó értékesítéskor csökkenthető. Ez a paraméter akkor kerül alkalmazásra, ha az objektumot a kataszteri becslés alatt értékesítették.
Például a kataszteri útlevél szerint egy lakás 5 millió rubelbe kerül. De az adásvételi szerződés 3 millió rubelt tartalmaz. Ez elég gyakran megtörténik, beleértve a piaci árak ingadozását vagy az ingatlan sürgős értékesítésének szükségességét.
Az optimalizálás első szakasza a 0,7-es indexelés. Ezt az ingatlanforgalmi adó számítását akkor alkalmazzuk, ha valamilyen okból a kataszteri ár alatt ad el egy tárgyat. És itt nem mindegy, hogy a szerződésben szereplő összeg mennyivel kevesebb a becsültnél. 0,7-tel megszorozva az állam részéről a lehető legnagyobb engedmény.
Az ötlet itt egyszerű: egyrészt védelem az adóelkerülés ellen ingatlaneladáskor, másrészt annak megértése, hogy a 20-30%-os értékcsökkenés a valóságban is lehetséges, nem csak papíron.
Például:
Ennél a lehetőségnél az adólevonások összegének kiszámítása a következőképpen történik:
A második optimalizálási lehetőség a tranzakciót kísérő eladó összes költségét jelzi. Ezeket a számokat le kell vonni az ingatlan összértékéből. De ezeket feltétlenül meg kell erősíteni csekkel, nyugtákkal és egyéb dokumentumokkal.
Ha egy lakás vagy bármely más ingatlan eladásával jár a jövedelemadó fizetése, a következő dokumentumokat kell benyújtani a Szövetségi Adószolgálathoz:
A problémák és a bírságok elkerülése érdekében pontosan tudnia kell, mikor fizetik meg az ingatlanértékesítés után fizetendő adót. Az állampolgárok számára a fő dátumokat az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 228. és 299. számú cikkei határozzák meg.
Bármely kereskedelmi (nem lakáscélú) tárgy - iroda, épület vagy építmény - értékesítése is jövedelemadó-köteles.
Ha a tulajdonos magánszemély (rendes állampolgár vagy egyéni vállalkozó), az adó mértéke a forgalmi vagy kataszteri érték 13%-a, függetlenül attól, hogy a helyiséget kereskedelmi tevékenységre használták, vagy üresen álltak.
A használt és a használaton kívüli helyiségek között csak annyi a különbség, hogy kereskedelmi tevékenység esetén nem lehet adólevonást alkalmazni.
Fentebb részletesen le van írva, hogy mikor kell bevallást benyújtani, hogyan kell helyesen számolni és mikor kell adót fizetni, valamint a befizetések összegét csökkenteni. Fizikainak személyek, ezek a szabályok pontosan ugyanazok, akár lakást, üzletet, akár gyárhelyiséget árul.
A szervezetek esetében az adó összege több paramétertől függ:
A jogi személyek is jogosultak az ingatlanadó csökkentésére az eladással kapcsolatos költségek elszámolásával.
Tehát a kereskedelmi objektumok pontosan ugyanolyan bevételi források, mint bármely más típusú ingatlan. A számlázási időszak végén az állampolgároknak április 30-ig nyilatkozatot kell kitölteniük és benyújtaniuk, majd július 15-ig be kell fizetniük a díj összegét. Szervezetek - a jogi személyekre vonatkozó jelentési időszakokkal összhangban.
Saját ingatlannal rendelkező telek eladása esetén a tulajdonosnak jövedelemadót is fizetnie kell. Általában a személyi jövedelemadó összegét a leírt helyzetben pontosan ugyanúgy számítják ki, mint egy lakás vagy kereskedelmi ingatlan eladásakor. De van egy fontos különbség is. A ház és a telek különálló tulajdoni tárgy. A rájuk vonatkozó adásvételi tranzakciókat pedig különböző szerződések kötik.
Ennek eredményeként a ház telek eladása után fizetendő adó két külön díjból áll. Az elsőt ingatlanra, a másodikat a földre fizetik. Az új lakások eladása után fizetendő adó összegének meghatározásával és kiszámításával kapcsolatos összes kérdést az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 220. cikkének rendelkezései írják elő.
A házra, mint ingatlantárgyra pontosan ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint egy lakás vagy egyéb tárgy eladására. Az adó összegét a ház eladásakor a kataszteri vagy piac alapján kell kiszámítani, de nem kevesebb, mint a kataszteri érték 70%-a.
A telekadó a föld kataszteri értéke alapján kerül megállapításra. Ha a telek, ház vagy bármely rajta lévő építmény nem szerepelt a Rosreestrben, akkor ezt az eladás előtt magának kell megtennie. Ebben az esetben szükségszerűen el kell végezni a kataszteri érték felmérését.
Egy nyaraló vagy egy kastély eladása esetén ilyen incidensek gyakorlatilag nem fordulnak elő, és a vidéki házak eladását, különösen a régi kertkapcsolatokban, ez a tényező bonyolíthatja. Azonban ne félj. Eladás előtt csak ellenőrizze az összes adatot a Rosreestr weboldalon, és az üzlet megkötése előtt tegyen rendet a dokumentumokban.
Minden állampolgár az úgynevezett ingatlanlevonás segítségével csökkentheti azt az alapot, amely alapján a házeladás után fizetendő adó összegét meghatározzák. Az adószámítási alap csökkentésének maximális összege 1 millió rubel.
Használhatja azonnal a maximális levonás opciót vagy annak egy részét. Több eladás esetén célszerű a levonást részekre bontani. Az összegek az év során halmozódnak. A „plafon” elérése esetén az adó a szokásos módon kerül kiszámításra.
A következő évben a jelentés elölről indul, és újra alkalmazható a levonás.
Számítsuk ki az adót egy ház (ne feledjük - telek nélkül! A telek külön számít) eladása után a leírt esetre:
(4 000 000 - 1 000 000) * 13% = 390 ezer rubel.
Ha a tranzakció ára 1 millió rubel lenne, akkor a levonásnak köszönhetően teljesen megszabadulhat az adófizetéstől egy ház és a föld eladásakor. De a nyilatkozatot időben (3-NDFL) még be kell nyújtani. Ellenkező esetben nagy a pénzbírság valószínűsége.
A dacha vagy a „családi kastély” építésének tervei gyakran meghiúsulnak. Valakinek sürgősen pénzre van szüksége, valaki csak megváltoztatta a terveit és a prioritásait. És ekkor a befejezetlen épület bekerül az ingatlanpiacra.
Két lehetőség van az ilyen tranzakciók végrehajtására:
Az első esetben az eladó a nyilatkozatban csak a telket tünteti fel, és a föld eladása után adót fizet. Azok. befejezetlen az állam számára "nem létezik". A másodikban házeladáskor adót is hozzáadnak.
Úgy tűnik, hogy az első lehetőség jövedelmezőbb, még akkor is, ha a ház több mint 90%-ban készen áll. De itt a piaci tényezőt is figyelembe kell venni. Befejezetlen épület regisztráció nélküli vásárlásakor a Rosreestr-be való belépés, a kataszteri érték meghatározása és egyéb bürokratikus kérdések „fejfájást” okoznak a vevőnek. Természetesen ebben az esetben a kereslet és az eladási ár is alacsonyabb lesz.
Másrészt, ha az épület még korántsem kész, a vevő észrevehető változtatásokat hajthat végre a projekten az épület befejezése során. És akkor a projekten alapuló regisztráció felesleges költség lesz, mert a vevőnek még mindig újra át kell mennie ezeken a szakaszokon.
Az extra melléképületek gyakran külvárosi és nyaralókban találhatók - fészerek, garázsok, fürdők stb. Ha a teljes telket az összes tárggyal együtt értékesíti, ne felejtsen el külön szerződést kötni ezekre az objektumokra.
A legújabb jogszabályi változásokkal összefüggésben minden épület és építmény, beleértve a melléképületeket vagy egyéb melléképületeket is, ugyanolyan teljes értékű ingatlantárgynak minősül, mint maga a ház. A nyilvántartásban is szerepelniük kell, ahová a kataszteri érték megállapítása után bármilyen tárgy kerül.
Fontos: minden tárgyat és földet külön adnak ki. És mindegyik fontolja meg a saját forgalmi adóját.
Gyakran felmerül a kérdés, hogy az állam miért kér adót egy lakás eladásakor. Valójában gyakran nem azért adják el a lakást, mert pénzt akarnak szerezni, hanem azért, hogy javítsák az életkörülményeket vagy költözéskor.
Valójában ezeknek az eseteknek a többsége azon lehetőségek körébe tartozik, amikor nem kell adót fizetni:
Úgy tartják, hogy egy olyan lakás eladása, amelyben még 5 éve sem élnek, általában nem költözés, hanem haszonszerzés céljából történik. Ezért kér az állam adót.
A lakásértékesítés adóösszegei, dokumentumok, feltételek nem térnek el a leírt általános szabályoktól:
Abban az esetben, ha a lakást irodaként, üzletként használták, a kereskedelmi tevékenység bejegyzése során a státusza lakóingatlanról kereskedelmi ingatlanra változott. Ebben az esetben a lakás értékesítése után fizetendő adókat a magánszemélyek és szervezetek kereskedelmi ingatlanok értékesítésére vonatkozó szabályok szerint kell megfizetni.
Külön érdemes kiemelni az adóztatás lehetőségeit, jellemzőit és általában az olyan lakások eladásának lehetőségét, amelyek vásárlásához anyasági tőkét használtak fel, adókat egy épülő házban lévő lakás eladásakor. Ezeket a kérdéseket külön cikkekben tárgyaljuk részletesebben. Ha pedig már most kérdése van, forduljon portálunk szakértőihez.
Utolsó frissítés: 2019. március
Egy lakás (vagy más lakás) eladása során az egyik legégetőbb kérdés továbbra is az a kérdés, hogy a törvényi normák alapján hogyan ne kelljen fizetni vagy csökkenteni az eladás után fizetendő jövedelemadót. Ebben a cikkben megvizsgáljuk az összes főbb módot az adó elkerülésére vagy minimalizálására.
Ha a lakás a minimális időtartamnál hosszabb ideig volt az Ön tulajdonában, akkor eladásakor teljes mértékben mentesül az adófizetés alól, valamint a 3-NDFL nyilatkozat benyújtásának kötelezettsége alól (az adótörvénykönyv 217. cikkének 17.1. pontja). Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 229. cikkének 4. szakasza, Oroszország Pénzügyminisztériumának 2015. január 14-i levele, 03-04-05/146). Ugyanakkor a minimális bérleti idő attól függ, hogy mikor és hogyan vásárolta meg az ingatlant.
Ha 2016. január 1. előtt vásárolt lakást, akkor a vásárlás módjától függetlenül a minimális bérleti idő három év lesz.
Példa: 2015 decemberében Csehov A.P. adásvételi szerződés alapján lakást vásárolt. 2019 februárjában eladta ezt a lakást. Mivel a lakást 2016. január 1. előtt vásárolták, és az eladás időpontjában több mint három évig a tulajdonos tulajdonában volt, Chekhov A.P. lakáseladáskor nem kell 13%-os adót fizetni, valamint 3-NDFL bevallást kell benyújtani az adóhivatalhoz.
Ha 2016. január 1-je után közeli hozzátartozótól örökségként/ajándékba kapott lakást, vagy privatizáció útján, akkor az objektum minimális tulajdonlási ideje is három év lesz. Minden egyéb esetben 2016. január 1. utáni lakásvásárlás esetén a minimális időtartam 5 év.
Példa: 2016 elején Simonov K.M. szüleitől örökölt egy lakást Moszkvában. Az említett lakást 2019 végén tervezi eladni. Mivel a lakást Simonov 2016. január 1. után örökölte közeli hozzátartozóitól, és az eladás időpontjában több mint három évig lesz a tulajdonában, ezért a lakás eladásakor nem kell adót fizetnie.
Példa: 2016 elején Serova V.V. adásvételi szerződés alapján házat vásárolt. 2018 végén a körülmények arra kényszerítik Serova V.V. eladni ezt a házat. Mivel a lakást 2016. január 1. után vásárolták adásvételi szerződéssel, és az adásvétel időpontjában kevesebb mint öt évig a Serova tulajdonában lesz, 2019-ben bevallást kell tennie az adóhatósághoz. 3-NDFL (április 30-ig)és 2019. július 15-ig fizessen adót a ház eladásából származó jövedelem után.
Részletesebben a minimális bérleti idõ meghatározásának kérdését tárgyaljuk cikkeinkben: Mennyi ideig tart egy lakás tulajdonosa ahhoz, hogy adómentesen eladhassuk? és melyik pillanattól számít egy lakás tulajdonjogának időtartama az eladáskor? .
Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 220. cikke (2) bekezdésének (2) bekezdése szerint Önnek jogában áll csökkenteni a lakás eladásából származó bevételt a vásárlás során felmerült költségekkel. Ez azt jelenti, hogy ha lakást vásárolt (és nem ajándékba vagy örökségbe kapta), és rendelkezik a vásárlás költségeit igazoló dokumentumokkal, akkor csak az eladási és a vételár különbözete után kell adót (13%) fizetnie.
Példa: Babochkin B.B. 2016-ban vett egy lakást 3 millió rubelért, 2018-ban pedig 4 millió rubelért eladta. 2019-ben Babochkinnak adót kell fizetnie az árkülönbség után (4 millió rubel - 3 millió rubel = 1 millió rubel). Ennek megfelelően az adó összege 1 millió rubel. x 13% = 130 ezer rubel.
Példa: Motylkov M.M. 2017-ben vett egy lakást 2 millió rubelért, 2018-ban pedig 1,8 millió rubelért adta el. Mivel a lakás eladási ára alacsonyabb volt, mint a vételár, Motylkovnak nem kell adót fizetnie. 2019-ben azonban köteles bevallást benyújtani az adóhatósághoz a lakásvásárlás során felmerült kiadásait igazoló dokumentumokkal.
Ha a vásárlás költségeit igazoló dokumentumok elvesztek, - ne légy ideges. Mindig visszaállíthatók: kérjen másolatot a szerződésről a kataszteri szolgálatnál (ahol regisztrálták), állítsa vissza a fizetési dokumentumokat a bankban.
Ha nem tudja csökkenteni a vásárlási költségek adóköteles bevételét (például egy lakást örököltek), vagy a vásárlási költségei nem haladják meg az 1 millió rubelt, akkor a lakás-/földértékesítésre vonatkozó standard levonást kell alkalmaznia legfeljebb összegig. 1 millió .dörzsölje. (Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 220. cikkének 1. szakasza, 2. szakasza).
Példa: Strelochnikov S.S. örökölt egy lakást, és azonnal úgy döntött, hogy 3 millió rubelért eladja. Strelochnikovnak jogában áll általános levonást alkalmazni és 1 millió rubelrel csökkenteni az adóköteles jövedelmet. Ennek megfelelően adót kell fizetnie (3 millió rubel - 1 millió rubel) x 13% = 260 ezer rubel.
Fontos azonban figyelni a standard levonás alkalmazásával kapcsolatos néhány lényeges pontra:
Példa: 2015-ben Zhukov Zh.Zh. vett egy szobát 1,5 millió rubelért. 2016-ban 2 millió rubelért adta el. Zsukov Zh.Zh. ki kell választania, hogy a levonási típusok közül melyiket használja:
- csökkentheti a lakásvásárlási költségek adóköteles jövedelmét, azaz 1,5 millió rubellel. Ennek eredményeként 13% x (2 millió rubel - 1,5 millió rubel) adót fog fizetni;
- élhet a normál levonás lehetőségével, és 1 millió rubelrel csökkentheti az adóköteles jövedelmet. Ennek eredményeként 13% adót fog keresni x(2 millió rubel - 1 millió rubel). Ebben az esetben Zhukov Zh.Zh. Kifizetődőbb a levonást a kiadásokra fordítani, mivel az több.
Példa: Chervyakov A.A. két lakást örökölt és 2 millió rubelért eladta. minden egyes. Cservjakovnak joga van 1 millió rubelrel csökkenteni éves adóköteles bevételét a lakások eladásából, de nincs joga 1 millió rubel levonásra. minden lakáshoz. Ennek megfelelően Chervyakov A.A. adót kell fizetnie 390 ezer rubel Egy apartmanhoz:13% x 2 millió rubel a második lakásra pedig az adókedvezmény figyelembe vételével: 1 3% x (2 millió rubel - 1 millió rubel).
Példa: Ivanovék 1 500 000 rubelért eladtak egy közös közös tulajdonukban lévő lakást (házastársanként ½) (a lakás kevesebb, mint három éve volt a tulajdonában). A 3-NDFL nyilatkozatok kitöltésekor a házastársak úgy döntöttek, hogy a lakásértékesítéshez a szokásos levonást használják fel. Ennek megfelelően a nyilatkozat eredménye szerint mindegyik házastársnak adót kell fizetnie a következő összegben: (750 000 rubel (mindegyik házastárs részesedésének értéke) - 500 000 rubel (a maximális összeg 1/2-e). a szokásos levonás)) x 13% = 32 500 rubel.
Ha egy naptári évben eladott egy lakást, azonnal vásárolt újat, ugyanakkor lakásvásárláskor soha nem használta az ingatlanlevonást, akkor jogosult az értékesítésből származó adóköteles bevételt az adólevonás mértékével csökkenteni. e lakástárgy megvásárlásából (Pénzügyminisztérium 2016.02.11. 03-04-05/7154 sz. levele). A lakásvásárláskor érvényes levonásról bővebben a: Ingatlanlevonás lakás/ház/telek vásárlásakor rovatban olvashat. Itt csak azt érdemes megjegyezni, hogy az adólevonás maximális összege lakásvásárláskor 2 millió rubel.
Példa: Bogomolov B.B. örökölt egy lakást, 4 millió rubelért eladta. és vett magának egy új lakást 5 millió rubelért. Bogomolov B.B. Korábban nem vettem igénybe a lakáslevonást. Bogomolovnak joga van:
- csökkentse az adóköteles jövedelmet a szokásos levonás összegével (1 millió rubel);
- csökkentse az adóköteles jövedelmet az új lakás vásárlásából származó levonás összegével (2 millió rubel);
Ennek megfelelően Bogomolov B.B. adót kell fizetnie a következő összegben: (4 millió rubel - 1 millió rubel - 2 millió rubel) x 13% = 130 ezer rubel.
Példa: Komarov K.K. 2016-ban vásárolt egy lakást 3 millió rubelért. 2018-ban 4 millió rubelért adta el. és vett egy házat 6 millió rubelért. Korábban Komarov nem vette igénybe a levonást lakásvásárláskor. Ennek megfelelően Komarov K.K. talán:
- a lakásértékesítésből származó adóköteles bevételt annak vételárával csökkenteni;
- használja az ingatlanadó-levonást ház vásárlásakor (maximum - 2 millió rubel);
Ennek eredményeként Komarov K.K. teljes egészében fedezi az adóját, és marad 1 millió rubel. a levonás egyenlege (130 ezer rubel visszaadandó) a házvásárlásból, amelyet akkor használhat fel, ha egyéb (például munkáltatói) bevétele van.
Ha 2014. január 1-je után új lakást vásároltak közös tulajdonban, akkor minden tulajdonosnak joga van ingatlanlevonásra 2 millió rubelt meg nem haladó összegben. személyenként (ami miatt a házastársak gyakran 4 millió rubel teljes levonást vehetnek igénybe).
Példa: 2018-ban Zhuravleva A.A. és Zhuravleva V.A. eladott egy lakást 5 millió rubelért. A lakást örökölték, és kevesebb, mint három évig a közös tulajdonukban volt (egyenként 1/2-ben). Ugyanebben az évben vettek egy új lakást 6 millió rubelért. közös tulajdonban is (1/2 darab). Az adó kiszámításakor 1 millió rubel eladása esetén a szokásos adólevonást tudják alkalmazni. az egész lakásra, valamint kihasználja az ingatlanlevonást egy új lakás vásárlásából 2 millió rubelért. fejenként. Így 2019. április 30-ig a Zhuravleveknek 3-NDFL nyilatkozatot kell benyújtaniuk, amelyek tükrözik az eladás összegét, valamint az összes vonatkozó adólevonást. Nem kell adót fizetniük, mivel azt teljes mértékben fedezik a levonások (5 millió rubel / 2 tulajdonos - 500 ezer rubel; normál levonás - 2 millió rubel; ingatlanlevonás = 0 rubel).
Ahogy ebben a cikkben már említettük, bekezdések szerint. 3 p. 2 art. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 220. §-a alapján közös tulajdonban lévő ingatlan eladása esetén a levonás összegét a tulajdonostársak között osztják el részesedésük szerint.
Példa: Ivanovék 2016-ban közös tulajdonban privatizálták a lakást (házastársanként 1/2). 2018-ban a pár 1,5 millió rubelért adott el egy lakást. (az ügylet egyetlen adásvételi szerződéssel történt). Mivel a házastársaknak nem voltak kiadásai a vásárláshoz, úgy döntöttek, hogy a lakásértékesítéshez a standard levonást használják fel. Ennek megfelelően a nyilatkozat eredménye szerint mindegyik házastársnak adót kell fizetnie a következő összegben: (750 000 rubel (mindegyik házastárs részesedésének értéke) - 500 000 rubel (a maximális összeg 1/2-e). a szokásos levonás)) x 13% = 32 500 rubel.
Ha azonban ugyanabban a helyzetben a házastársak nem egy megállapodás keretében (egyetlen tárgyként), hanem különböző megállapodások alapján adják el részvényeiket, akkor mindegyikük 1 millió rubel összegű levonást vehet igénybe. (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2015. május 13-i levelei N 03-04-05 / 27395, 2013. június 27. N 03-04-05 / 24491, 2013. május 30. N 03-04-06 / 14491 , Az Oroszországi Szövetségi Adószolgálat 2013. július 25-i levele N ED-4-3/ [e-mail védett])
Példa: A helyzet hasonló az előző példához, de a házastársak külön adásvételi szerződéssel adták el üzletrészeiket. Ennek megfelelően mindegyik házastárs legfeljebb 1 millió rubel levonást alkalmazhat. és teljes mértékben fedezi az adóköteles jövedelmet. Ha az ügyletet ilyen módon hajtják végre, a házastársaknak nem kell jövedelemadót fizetniük.
2003-ban Ivanov P.S. lakást vásárolt. 2018-ban eladta.
Jövedelemadó összege:
Ivanov P.S. nem kellene adót fizetni, mert Adómentes a minimális időtartamon túl birtokolt lakás értékesítéséből származó bevétel (ebben az esetben az adómentes értékesítésnél a lakástulajdon minimális időtartama 3 év).
Ivanov P.S. Nyilatkozatot NEM kell benyújtani, mert az ingatlant a minimálisnál hosszabb ideig birtokolta.
Vásárlási és eladási feltételek:
Morozov A.K. 2016-ban 2,5 millió rubelért vett egy lakást. 2018-ban ugyanennyiért eladta.
Jövedelemadó összege:
Morozov A.K. nem kell adót fizetnie, mivel jogosult a „költséglevonás” alkalmazására (az eladási árból levonni a beszerzési költséget), és ennek következtében adóköteles jövedelme nulla lesz.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Morozov A.K. 2019. április 30-ig kell bevallást benyújtania a regisztrációs hely szerinti adóhivatalhoz, mivel 5 évnél rövidebb ideje volt a lakás tulajdonosa. A nyilatkozathoz csatolni kell a lakásvásárlás költségeit igazoló dokumentumokat (szerződés, fizetési dokumentumok).
Vásárlási és eladási feltételek:
Saveljeva O.N. 2016-ban 3 millió rubelért vett egy lakást. 2018-ban 3,5 millió rubelért adta el.
Jövedelemadó összege:
Mivel Saveljeva O.N. a lakásvásárlást igazoló okmányok megmaradnak, jogosult az értékesítésből származó adóköteles bevételt a lakásvásárlás összegével csökkenteni. Ennek megfelelően a fizetendő adó összege: (3 500 000 - 3 000 000) * 13% = 65 000 rubel.
Saveljeva O.N. 2019. április 30-ig nyilatkozatot kell benyújtania a lakóhely szerinti adóhivatalhoz .
A nyilatkozathoz csatolni kell a lakásvásárlás költségeit igazoló dokumentumokat (szerződés, fizetési dokumentumok).
Vásárlási és eladási feltételek:
2017-ben Pavlov I.R. örökölt egy lakást, majd egy évvel később 1,8 millió rubelért eladta.
Jövedelemadó összege:
Pavlov I.R. használhatja a normál levonást egy lakás eladásakor (a maximális összeg 1 millió rubel), és ennek megfelelően az adó összege: (1 800 000 - 1 000 000) * 13% = 104 000 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Pavlov I.R. 2019. április 30-ig nyilatkozatot kell benyújtania a lakóhely szerinti adóhivatalhoz.
Vásárlási és eladási feltételek:
2016-ban a Loginov testvérek, A.P. és Loginov K.P. nagyapjuktól örököltek egy lakást, amelyet közös tulajdonba vettek (1/2 darab). 2018-ban 1,5 millió rubelért adták el ezt a lakást (mindegyik 750 ezer rubelért adta el a részét).
Jövedelemadó összege:
Megosztott tulajdon esetén a szokásos adólevonás (1 millió rubel) a tulajdonosok között a részesedésüknek megfelelően oszlik meg. Ezért ebben az esetben a lakás eladása után fizetendő adó összege minden testvérre vonatkozik:
(750 000 - 1 000 000 x ½) x 13% = 32 500 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Mind a Loginov A.P., mind a Loginov K.P. nyilatkozatait 2019. április 30-ig kell benyújtania a lakóhely szerinti adóhivatalnak.
Vásárlási és eladási feltételek:
2016-ban Zsuravlevék privatizálták a lakást és közös tulajdonként vették nyilvántartásba. 2018-ban 3 millió rubelért adták el ezt a lakást.
Jövedelemadó összege:
Közös tulajdon esetén a házastársak bármely részvényben újra feloszthatják a lakáseladás szokásos adólevonását (1 millió rubel). Ebben az esetben a Zhuravlevs egyenlően osztotta el (egyenként 500 000 rubel). Ennek megfelelően a lakás eladása után fizetendő adó összege mindkét házastárs esetében a következő lesz:
(3 000 000 x ½ - 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
A Zsuravlevek mindkét házastársának 2019. április 30-ig nyilatkozatot kell benyújtania a regisztráció helyén működő adóhatósághoz.
Vásárlási és eladási feltételek:
2017-ben Ivanova L.D. és Sokolov M.A. vásárolt egy lakást 4 millió rubel értékű közös tulajdonban (mindegyik részesedése - ½). 2018-ban 4,2 millió rubelért adták el ezt a lakást.
Jövedelemadó összege:
Mivel a tulajdonosok továbbra is rendelkeznek a vásárlást igazoló fizetési dokumentumokkal, mindegyiküknek adót kell fizetnie a következő összegben:
(4 200 000 - 4 000 000) x 1/2 x 13% = 13 000 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Ivanova L.D. és Sokolov M.A. nyilatkozatait 2019. április 30-ig kell benyújtania a lakóhely szerinti adóhivatalnak. A nyilatkozatokhoz csatolni kell a lakásvásárlás költségeit igazoló dokumentumokat (szerződés, fizetési bizonylatok).
Vásárlási és eladási feltételek:
2016-ban Morozov N.M. és Morozova I.M. lakást örököltek, amit közös tulajdonba vettek (mindegy ½ részvény). 2018-ban Morozov N.M. és Morozova I.M. eladták részvényeiket 1,2 millió rubel áron (egy részvény költsége). Ezzel egyidejűleg a részvény adás-vételi ügyleteket külön megállapodásban rögzítették.
Jövedelemadó összege:
Mivel Morozov N.M. és Morozova I.M. külön adásvételi szerződések keretében értékesítették részvényeiket, mindegyikük 1 millió rubel normál levonásban részesülhet. Ennek megfelelően mindegyiküknek adót kell fizetnie a következő összegben: (1 200 000 - 1 000 000) x 13% = 26 000 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Morozov N.M. és Morozova I.M. 2019. április 30-ig kell adóbevallást benyújtaniuk a regisztrációjuk/bejegyzésük helyén.
Vásárlási és eladási feltételek:
2016-ban Spiridonov O.N. örökölt egy lakást, és 2018-ban 4 millió rubelért eladta. Ugyanebben az évben vett egy másik lakást 5 millió rubel értékben.
Jövedelemadó összege:
Spiridonov O.N. soha nem használt ingatlanlevonást lakásvásárláskor. Mivel 2018-ban nemcsak eladta a régi lakást, hanem újat is szerzett, Spiridonov új lakás vásárlásakor csökkentheti a régi lakás eladásából származó bevételét az őt megillető ingatlanlevonás mértékével. az összeg 2 000 000 rubel.
Spiridonov is igénybe veheti a lakáseladás szokásos levonását (1 millió rubel)
Ezért Spiridonov Oh.GN. adót kell fizetnie a következő összegben:
(4 000 000 - 1 000 000 - 2 000 000) x 13% = 130 000 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Spiridonov O.N. 2019. április 30-ig nyilatkozatot kell benyújtania a regisztráció/bejegyzés helye szerinti adóhatósághoz.
Vásárlási és eladási feltételek:
Skvortsov K.K. 2018-ban örökölt egy lakást. Ugyanebben az évben 2 millió rubelért adott el lakást. A lakás kataszteri értéke 5 millió rubel.
Jövedelemadó összege:
Adózási szempontból az 5 millió rubel 70%-a az eladásból származó bevételnek minősül. Ugyanakkor Skvortsov szabványos levonást alkalmazhat (1 millió rubel). A lakás eladása után fizetendő adó összege:
(70% x 5 000 000 - 1 000 000) x 13% = 325 000 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Skvortsov K.K. 2019. április 30-ig nyilatkozatot kell benyújtania a lakóhely szerinti adóhivatalhoz.
