A lakásszövetkezeti rendszer keretében történő lakásvásárlás ma sok kockázattal jár, mivel a résztvevők jogi védelmét gyakorlatilag nem szabályozza az állam. Denis Artemov, a Via lege ügyvédi iroda vezető ügyvédje a portálnak mesélt ennek a konstrukciónak a bonyolultságáról és a kockázatok minimalizálásának módjairól.
Mi az a JSK
A lakásépítési szövetkezet (HBC) egy non-profit szervezet, amely önkéntesen, tagsági alapon összefogja a fogyasztókat, hogy készpénzes részvények összevonásával lakást vásároljanak (építsenek). Ugyanakkor a lakásszövetkezetek is igénybe vehetik a ház kezelését.
A lakásszövetkezeti rendszer a szovjet korszakban alakult ki. 1959-ben, 20 év szünet után, az RSFSR Minisztertanácsának rendelete ismét engedélyezte.
Ezután a munkavállalókat és a munkásokat a munkahelyen egyesítették az egyéni fejlesztők lakásszövetkezetében, majd magántulajdonban lévő lakások vásárlási jogával. Aktívan alkalmazták a „Gorkij-módszert” („samstroy”, Gorkijban, a modern Nyizsnyij Novgorodban feltalált) is, amelyben maguk a szövetkezet résztvevői is közvetlenül részt vettek az építkezésben, hogy felgyorsítsák és csökkentsék a folyamat költségeit.
Figyelemre méltó, hogy a lakásszövetkezeten keresztül épült házakat jobbnak ismerték el, mint az állam által épített ingatlanokat, mivel az építési projektet és az új létesítmény helyszínét annak a vállalkozásnak az adminisztrációja határozta meg, amely alapján a lakásszövetkezet. szervezték meg. Természetesen a vezetők is gyakran a szövetkezet résztvevői között voltak, így mindent megtettek a jó lakásépítés érdekében.
A Szovjetunió összeomlása előtt a lakásszövetkezeti rendszer gyakorlatilag változatlan maradt. És az építési fellendülés e rendszer szerint a 80-as évekre esett. Érdekesség, hogy a mai napig sok ekkor épült házban a lakásszövetkezet gazdálkodási formaként működik.
Ekkor derült ki a szövetkezetek állami szabályozásának sürgető igénye. Ez tükröződött az RSFSR 1983-as Lakáskódexének 5. fejezetében (a lakásszövetkezet tevékenységéről), valamint a Szovjetunióbeli együttműködésről szóló 1988-as törvény elfogadásában.
A Szovjetunió fennállásának megszűnése után az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének a jogi személyekről szóló 4. fejezetében a ZhSK helyét jelölték ki (116. cikk).
A lakásszövetkezetek tevékenységének jogi szabályozása 2004-ben nyerte el jelenlegi formáját az Orosz Föderáció Lakáskódexének elfogadásával.
A modern lakásszövetkezetek számos lényeges különbséggel rendelkeznek a hasonló szovjet szervezetektől.
Először is meg kell jegyezni, hogy az ilyen projektek finanszírozásának rendszere alapvetően megváltozott. Korábban az építéshez az állam kölcsön formájában utalt ki forrást, amelyet a lakásszövetkezet tagjai a ház építésének befejezése után körülbelül 15 évig fizettek.
Most a munka során gyűjtik össze az ingatlanépítéshez szükséges pénzeszközöket. Vagyis a fejlesztés a részvényesek már rendelkezésre álló pénzéből történik. Ezen célokra a szövetkezet kereskedelmi hiteleket is felvehet. Elmondhatjuk, hogy a mai lakásszövetkezetbe való belépés egy módja annak, hogy a vevő 100%-os készpénzes hozzájárulást nyújtson a kész lakás utólagos átvételéhez.
Szintén lényeges különbség, hogy a szovjet szövetkezetnek csak a lakásszövetkezet létrehozásának alapjául szolgáló vállalkozás alkalmazottai lehetnek. Ma az ilyen szervezetek korlátlan számú résztvevőt foglalhatnak magukban, amelyek lehetnek magánszemélyek és jogi személyek, valamint más államok állampolgárai.
A szovjet szövetkezet egy bizonyos (meghatározott) ház építését jelentette, anélkül, hogy a résztvevők között előzetesen kiosztották volna a lakásokat. A döntés arról, hogy ki melyik lakást kapja, az építkezés befejezése után, a sorsolás eredménye alapján született meg.
Napjainkra a lakásszövetkezet kibővítette funkcióit: nem csak egy konkrét új ház építését jelentheti, hanem azt is, hogy az egyesületi tagok más új épületekben lakásokat vásárolnak, sőt adásvételi szerződés keretében másodlagos lakást vásárolnak. Az apartmanokat előre kiosztják.
De továbbra is a lakásszövetkezetek kezelik a házat.
Figyelemre méltó, hogy a legtöbb fejlesztő lakásszövetkezetet vesz igénybe egyéni házak építéséhez, míg az ingatlan többi részét tőkerészesedési megállapodások keretében értékesíti. A moszkvai régióban a lakásépítési terveket nem csak lakóházak építésére használják, hanem nyaralótelepülések, sorházak építésére is.
A lakásszövetkezeti rendszerben az új épületekben történő ingatlanszerzés egyik legfontosabb előnye általában az alacsonyabb lakásköltség.
Valójában az új épületek négyzetméterárai jelentősen eltérhetnek, még akkor is, ha az épületek azonos komfortfokozatúak, mivel ez sok tényezőtől függ. Ide tartozik: a ház területi elhelyezkedése, közlekedési megközelíthetősége, a szomszédos terület javítása, a fejlesztő üzleti hírneve stb.
De az ingatlanértékesítés a közös építésben való részvételről szóló megállapodások révén a legkevésbé kockázatos, ezért az ilyen lakások ára általában magasabb.
A lakásszövetkezeti konstrukciókban gyakran alkalmazzák a részesedés átruházását, ami hasonló a lakásjogok átruházásához. Tehát technikailag úgy profitálhat az ingatlanárak emelkedéséből, ha belép egy szövetkezetbe, majd továbbértékesíti a lakást. Lehetőség van a már felhúzott lakásszövetkezeti épületben lévő lakás tulajdonjogának formálására, majd adásvételi szerződéssel történő értékesítésére is.
Az ilyen manipulációk sikere az ingatlanpiaci áringadozásoktól függ, amelyeket érdemes a vevőnek áttanulmányozni a pénzbefektetés előtt. Ezenkívül először ki kell kérnie egy képzett szakember tanácsát.
Kockázatok a lakásszövetkezeti rendszer keretében történő lakásvásárláskor
A lakásszövetkezeti rendszer keretében történő lakásvásárlás ma sok kockázattal jár, mivel a lakásszövetkezeti résztvevők jogi védelmét olyan helyzetekben, mint a hosszú távú építkezés vagy a rossz minőségű építkezés, gyakorlatilag nem szabályozza az állam.
Tehát a Lakáskódex 124. cikke szerint a lakásszövetkezethez való csatlakozáskor a lakásszerzés alapja a szövetkezeti tagság. Az ilyen részvétel jogi feltételeit pedig csak a lakásszövetkezethez való csatlakozásról szóló megállapodás és alapszabálya határozza meg, amelynek tartalmát a jogszabályok csak általánosságban tükrözik.
Ezen túlmenően, amikor új résztvevő csatlakozik a szövetkezethez, akkor a lakásszövetkezet alapszabálya már kidolgozásra és elfogadásra került, és a belépési megállapodás nem változhat, mivel ez a csatlakozási megállapodás egy változata, azaz. csak a javasolt kiadásban írható alá.
Ami a biztonságot illeti, a közös építési szerződések egyéb formái (DDU-k, előzetes megállapodások) sokkal nagyobb biztonságot garantálnak, mivel ezeket a „A közös építésben való részvételről szóló ...” szövetségi törvény és a „Fogyasztói jogok védelméről szóló szövetségi törvény” szabályozza. ”.
A DDU feltételeit pontosan szabályozza a "Részvétel a közös építkezésben ..." szövetségi törvényben, amely a vevő védelme, és kockázatok esetén a fejlesztő felelősségét jelenti.
Az Orosz Föderáció „Fogyasztói jogok védelméről” szóló törvényének 16. cikke érvényteleníti a szerződés bármely pontját, ha az ennek a törvénynek ellentmond. Még akkor is, ha a DDU szerint a fejlesztő felelőssége rendkívül csekély vagy nem létezik, a vevőnek joga van hivatkozni a ház késedelmes átadása esetén fizetendő kötbér fizetéséről és a rossz minőségért való felelősségről szóló törvény cikkeire. Építkezés.
A lakásszövetkezeti tagoknak nincs ilyen joguk, hiszen a kapcsolat közöttük és a szövetkezet között önkéntes társulás alapján épül fel. Így a résztvevők követeléseiket csak az Alapszabályra és a Csatlakozási Szerződésre alapozhatják.
Ezt megerősíti az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának plénumának 2012. június 28-i 17. számú, „A fogyasztói jogok védelmével kapcsolatos vitákkal kapcsolatos polgári ügyek bírósági vizsgálatáról” szóló rendelete.
Ezen túlmenően a szövetkezet tagjait további hozzájárulások teljesítésére kötelezhetik a projekt pénzügyi fizetésképtelensége esetén. Ennek oka az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 16. cikke.
Így megállapítható, hogy a lakásszövetkezeti rendszerben az építőipari vállalkozás jogi kockázatai lényegesen kisebbek, mint a szövetkezeti tagok kockázatai, és a vevőnek aránytalanul könnyebb és jövedelmezőbb a részvételi megállapodással bírósághoz fordulni. közös építésben, mint lakásszövetkezethez való csatlakozási megállapodással.
El kell mondani, hogy a lakásszövetkezetben minden hatalom a szövetkezet igazgatóságáé, amely jogi kapcsolatban áll a fejlesztővel. Ezzel kapcsolatban a problémák felmerülésekor a vevőnek legtöbbször nagyon nehéz megoldást találnia a lakásszövetkezeten belül.
A vevő jogi lépéseket tehet. A bíróságok azonban szó szerint értelmezik a lakásszövetkezet alapító okiratának rendelkezéseit és a lakásszövetkezethez való csatlakozási szerződés feltételeit, amelyek általában a fejlesztő, nem pedig a vevő javára szolgálnak.
Ezért hosszan tartó építkezés vagy rossz minőségű építkezés esetén a vevőnek nincs más dolga, mint kilépni a lakásszövetkezetből, visszaadva a befizetett pénzt, levonva a bírságot és a tagdíjat.
A lakásszövetkezetből való kilépés miatti bírság kiszabásának feltételeit és mértékét a lakásszövetkezethez való csatlakozásról szóló megállapodás és annak alapító okirata határozza meg. Ha a szövetkezet tagja fogyasztói jogállás hiánya miatt a fejlesztő hibájából kénytelen is elhagyni a szervezetet, ezeket a bírságokat nem tudja teljes körűen megtámadni a bíróságon. Az egyetlen dolog, amit megpróbálhat tenni, az az, hogy csökkenti a méretüket, bizonyítva az építőipari cég bűnösségét.
Azonban mindezen nyilvánvaló hátrányok ellenére a vásárlók számára, mivel a lakásszövetkezeti rendszert teljesen legálisnak ismerik el, gyakran alkalmazzák.
Természetesen sokan már tisztában vannak a lakásszövetkezethez való csatlakozással járó összes lehetséges kockázattal, ezért a fejlesztők kihasználják az ilyen ingatlanok további előnyeit a résztvevők vonzására: például az alacsony lakásárak, az építészeti megoldások magas vonzereje és eredetisége, fejlett infrastruktúra. a környező területeken (sportpályák, óvodák, parkok, üzletek), üzleti hírnevét stb.
Kockázatok minimalizálása lakásszövetkezetbe való belépéskor
Miután a lakásszövetkezeti rendszer keretében ingatlanvásárlásról döntött, már a kezdet kezdetén - a szövetkezethez való csatlakozásról szóló megállapodás aláírásának szakaszában - meg kell próbálni minimalizálni a lehetséges kockázatokat.
Először is, a vevőnek részletesen tájékozódnia kell arról, hogy melyik fejlesztővel van dolga, és ennek a cégnek a legfontosabb adatait - ki a tulajdonosa és alapítója.
Ezután érdemes tájékozódni arról, hogy a fejlesztőnek vannak-e jelentősebb pénzügyi partnerei (pénzügyi társaságok, bankok, külföldi befektetők), hány projektet valósított meg a cég, és milyen felülvizsgálatokkal rendelkezik, tájékozódhat a lakásszövetkezet gazdálkodásáról és pénzügyi partnereiről.
Javasoljuk, hogy figyeljen arra, hogy a bankok biztosítanak-e jelzálogkölcsönt az ingatlan megvásárlásához. Ez a mutató igen jelentős, hiszen a bankok érdekeltek, és ha bármilyen probléma adódik, akkor nekik kell megbirkóznia a lakásszövetkezetekkel. Így egy ingatlanhitelezéssel hivatásszerűen foglalkozó bank valószínűleg nem ad jelzálogot egy egyértelműen problémás tárgyra.
Másodszor, továbbra is megpróbálhatja belefoglalni a lakásszövetkezet belépési megállapodásába a lakásszövetkezet felelősségére vonatkozó kiegészítést rossz minőségű építés és a ház késedelmes átadása esetén, valamint kizárni belőle a pénzbírságokat. kilép a szövetkezetből.
Ugyanakkor a szerződésben szerepelnie kell az alábbi tételeknek (ezek listája a jogszabályban rögzítettnél szélesebb):
A résztvevő lakásszövetkezetből való kilépésének feltételei;
A lakásszövetkezetek részére történő kifizetések kifizetésének rendje és összege;
A megvásárolt ingatlan garanciális ideje;
Egyértelműen meghatározott ingatlan, amelyre a vevő a projektdokumentáció szerint jogosult;
Az épülő ingatlanok minőségére vonatkozó követelmények és a lakásszövetkezet felelőssége azok megsértéséért;
Építési feltételek és a lakásszövetkezetek felelőssége azok megsértéséért.
Az építési idő késése esetén a vevőnek joga van teljes körű és megbízható tájékoztatást kérni a lakásszövetkezet igazgatóságától az építkezés menetéről. Ezzel egyidejűleg írásban kell megküldeni a kérelmet, abban a lehető legérthetőbben megfogalmazva a kérdéseket, és azt a lakásszövetkezet elnökének aláírásra átadni, vagy kézbesítési értesítővel és leírással értékes levélben megküldeni. a mellékletről.
Mivel a lakásszövetkezeti résztvevők ingatlanjogai nincsenek bejegyezve a Rosreestrnél, jelentősen megnő a lakás „kettős eladásának” kockázata.
„Kettős adásvétel” esetén a vevőnek haladéktalanul hivatalosan értesítenie kell a lakásszövetkezet vezetőségét, majd be kell nyújtania csalási kérelmet, amely kettős lakáseladáshoz kapcsolódik a Btk. 159. §-a értelmében. Orosz Föderáció, a bűnüldöző szerveknek.
Ezzel egyidejűleg keresetet kell benyújtani a bírósághoz a lakásszövetkezetbe való belépésre vonatkozó újbóli szerződés érvénytelenítése, valamint az ingatlanjogok lefoglalása érdekében (hogy azokat ne értékesítsék tovább).
Természetesen minden nehézség esetén a vevőnek mindenekelőtt szakképzett ügyvédhez kell fordulnia. Az a tény, hogy meglehetősen nehéz önállóan megfelelően elkészíteni a vita tárgyalás előtti szakaszát, és a felperes javára hozott bírósági döntés nagymértékben ettől függ.
Megjelenés dátuma: 2014. június 24Szentpéterváron az elsődleges lakóingatlanpiacon a fejlesztők továbbra is mindenféle értékesítési konstrukciót alkalmaznak, tőkerészesedési vagy előzetes tőkerészesedési szerződést kötnek, részesedési hozzájárulási szerződést (lakásszövetkezethez való csatlakozás), előzetes adásvételi szerződéseket, szándéknyilatkozatokat, stb. De nem mindegyik rendszer legális és átlátható.
A 214-FZ szövetségi törvény csak két konstrukció alkalmazását írja elő: a DDU-n keresztül történő értékesítés és a lakásszövetkezethez való csatlakozás. „Az elsődleges piacon a 214-FZ biztosítja az építőipari cégek és a részvényesek interakcióját, akiket tőkerészesedési megállapodás vagy lakásépítő szövetkezethez való csatlakozás alapján vonzottak be” – erősíti meg Svetlana Denisova, a CJSC BFA értékesítési osztályának vezetője. Fejlődés. "Mindkét program legális."
Az új épületekben található lakások értékesítésének leggyakoribb módja a közös építésben való részvételről szóló megállapodás megkötése. Polina Yakovleva, az észak-fővárosi NAI Becar lakóingatlan-osztályának igazgatója szerint az elsődleges ingatlanpiacon a tranzakciók mintegy 65%-a a DDU, 33%-a a lakásszövetkezet, 2%-a pedig - adásvételi szerződés vagy előzetes adásvételi szerződés alapján. Dmitrij Lekhmus, a Rusland SP Group partnere a szentpétervári elsődleges piacon megkötött lakásszövetkezeti szerződések magas százalékát azzal magyarázza, hogy manapság számos nagy fejlesztő, mint például a TsDS, a LenSpetsSMU, a Leader, eladja egy részét. ezen értékesítési mechanizmus segítségével.
Arszenyij Vasziljev, az Unisto Petrostal vezérigazgatója ugyanakkor azt állítja, hogy a következő években növekedhet a lakásszövetkezeti rendszer keretében megkötött szerződések aránya. „Itt a jogalkotók viszonylag ritkán vezetnek be olyan kezdeményezéseket, amelyek megváltoztatják a munkavégzés szabályait, ami a megosztott építőiparról nem mondható el” – magyarázza a szakember.
Ami a többi rendszert illeti, Szvetlana Denisova szerint az előszerződés és az építés alatt álló lakások megszerzésére vonatkozó egyéb programok kétségesek. „Az előzetes megállapodást kevésbé szabályozza a Polgári Törvénykönyv, mint a szövetségi törvénynek megfelelően kötött megállapodást” – magyarázza a szakértő. – Az előzetes megállapodás szerint továbbra is minden bizonytalan, ellentmondásos, a részvényest pedig rosszul védi a törvény. Az Orosz Föderáció különböző területein a bűnüldözési gyakorlat eltérő módon haladt. Egyes országokban az előzetes megállapodást nagyon lojálisan kezelik, de az Orosz Föderáció legtöbb területén az előzetes megállapodást csak szándéknyilatkozatnak tekintik. Egy ilyen megállapodás értelmében nem kell pénzt felszámítani. Petersburg közelebb van a második pozícióhoz, mint az elsőhöz.
Előszerződést általában akkor lehet megkötni, amikor az objektumot használatba vették, és az eladatlan lakások bejegyzése folyamatban van az ingatlanban. „Jelenleg lehetséges előzetes megállapodást kötni, de már adásvételt, és nem tőkerészesedést” – mondja Svetlana Denisova.
Érdemes megjegyezni azt is, hogy az elsődleges piacon elterjedt a tőkerészesedési szerződés szerinti követelési jog engedményezéséről szóló megállapodás. Ez annak köszönhető, hogy az új épületekben a beruházási vásárlások aránya gyakran eléri a 20%-ot. Az ilyen lakásokat a vevők a létesítmény készenlétének későbbi szakaszában, vagy közvetlenül az üzembe helyezés előtt bocsátják továbbértékesítésre, hogy befektetéseikből hozzávetőleg évi 10%-ot kapjanak. Engedményezési szerződés megkötése csak addig megengedett, amíg a felek alá nem írják a lakás közvetlen átruházásáról szóló okiratot.
Mind a tőkerészesedési szerződés, mind a részesedés felhalmozási szerződés (lakásszövetkezetbe való belépés) megfelel a hatályos jogszabályoknak, de természetesen mindegyik lehetőségnek megvannak a sajátosságai, vannak előnyei az ügyfél számára és hátrányai is.
A részesedési szerződés garantálja, hogy a fejlesztő minden engedéllyel rendelkezik. „Ha egy építőipari cég DDU alatt ad el lakásokat, az azt jelenti, hogy rendelkezik az államvizsgán sikeres és a honlapon felkerült projektdokumentációval, a társasház építésére használt földterület tulajdonjogát vagy bérleti jogát megerősítették, és megkaptuk az építési engedélyt” – mondja Aleksey Gusev, a Glavstroy-SPb LLC kereskedelmi igazgatója. „A fejlesztő fizetőképességére vonatkozó következtetések lehetővé teszik a projektnyilatkozatban és a negyedéves jelentésben feltüntetett adatok levonását.”
A tőkeszerződés egyik fő előnye, hogy kiküszöböli a lakások kettős értékesítésének lehetőségét. Svetlana Denisova kifejti: „A tőkerészesedési megállapodást kötelezően regisztrálni kell a Szövetségi Regisztrációs Szolgálatnál. A regisztrációt követő kettős értékesítés már nem lehetséges, mert az állam az ügylet bejegyzésekor kijelenti, hogy a részvényest a szerződés alapján törvényes félnek tekinti, és megerősíti a részvényes jogait egy adott ingatlanhoz. A fejlesztő a továbbiakban nem rendelkezhet ettől az objektumtól a névre szóló részvényszerződés felmondása nélkül.”
A lakásszövetkezeti megállapodást az Orosz Föderáció jogszabályai szerint éppen ellenkezőleg, nem jegyezték be az állami szervek. Így megnő a dupla-tripla eladás kockázata a házban. Arszenyij Vasziljev ugyanakkor megjegyzi, hogy a DDU kötelező regisztrációja 2-3 hónappal késlelteti a végrehajtását, a szerződésben bekövetkezett bármilyen változás is regisztrációhoz kötött, ami a változtatások folyamatát teszi szükségessé (gyakran a részvényesek kezdeményezni őket) hosszú és nehéz vállalkozás. Érdemes megjegyezni, hogy ez az eljárás további pénzbeli költségeket is igényelhet a lakásvásárlótól.
Valerij Lazugin, az Ithaka Tudományos Akadémia vezérigazgató-helyettese a közös építésben való részvételről szóló megállapodás előnyének tartja, hogy meghatározza a lakás vevőnek történő átruházásának feltételeit, amelyek megszegése esetén a fejlesztő köteles kötbért fizetni a részvényesnek. „Ha a lakás hibás, az ügyfélnek jogában áll követelni a meghatározott határidőn belüli ingyenes hibaelhárítást” – teszi hozzá a szakember. E tekintetben a lakásszövetkezeti szerződés kockázatosabb, mert a DDU-val ellentétben nem garantálja, hogy a létesítmény üzembe helyezésének bejelentett határideje megfeleljen a valósnak.
Érdemes megjegyezni, hogy 2014. január 1-től hatályos a fejlesztők kötelező biztosításáról szóló törvény. "A törvény egy további szűrő, amely kiszűri a gátlástalan cégeket, mivel meglehetősen nehéz biztosítani a kétes projekteket (az OVS, a biztosítók és a bankok nagyon komolyan veszik a fejlesztők értékelését" - mondja Aleksey Gusev. "A biztosítás hiánya lesz az alapja annak, hogy a Rosreestr megtagadja a DDU állami regisztrációját." A kezdeményezés célja, hogy további garanciákat nyújtson a fogyasztónak, és megoldja a megtévesztett részvényesek problémáját. Ha a fejlesztő valamilyen okból nem teljesíti a részvényes felé fennálló kötelezettségeit, akkor biztosítási esemény következik be, és minden pénzeszköz visszakerül az új épületek vevőjének. Így a részvényesek kockázata minimálisra csökken, és vagy lakásukat, vagy pénzeszközeiket visszakapják.
A szakértők a lakásszövetkezeti szerződés előnyei között tartják számon annak lehetőségét, hogy a vevőnek a fejlesztőtől viszonylag hosszú időre – így a ház üzembe helyezése után is – részletfizetési tervet biztosítsanak. Valerij Lazugin azt mondja, hogy bizonyos esetekben a törlesztőrészlet akár 10 év is lehet, míg a DDU esetében a részletfizetés csak az építkezés végéig lehetséges.
Arszenyij Vasziljev a részarányos hozzájárulási szerződés pluszjaihoz hozzáteszi, hogy a szövetkezet tagjai maguk dönthetnek házuk sorsáról - egyesülve és a szavazatok több mint 50%-át megszerezve saját kezükbe vehetik a lakásszövetkezet irányítását. kezek. Aleksey Gusev ugyanakkor megjegyzi, hogy például az építkezés befejezéséhez szükséges pénzhiány esetén a lakásszövetkezet tagjai egyetemlegesen felelősek a szövetkezet tartozásaiért: „Ha a ház finanszírozási problémák miatt nem fejeződött be, a vevő csak a lakásszövetkezettel szemben támaszthat igényt. Ennek megfelelően neki, mint a lakásszövetkezet tagjának, pluszban kell finanszíroznia az építkezést.
Számos nagy építőipari cég van a piacon, amelyek több mint egy tucat befejezett projekttel rendelkeznek, és ezeket inkább lakásszövetkezeti szerződés keretében értékesítik. Ez a rendszer több okból is érdekli a fejlesztőket. Alekszej Gusev szerint ez lehetőséget biztosít a társaságnak, hogy az építési munkák megkezdése előtt forrást gyűjtsön, és kedvezőbb árakat kínáljon, mivel a részvényjuttatásokat nem kell megadóztatni.
A fejlesztő számára fontos tényező egy objektum megvalósítási konstrukciójának kiválasztásakor az a tény, hogy a részvényfelhalmozási megállapodásoktól eltérően minden tőkemegállapodás hosszadalmas regisztrációs folyamatnak van alávetve, amely során az építőipari vállalkozásnak nincs joga kapni. alapok. Dmitrij Lekhmus szerint Szentpéterváron az ilyen regisztráció akár két hónapig is eltarthat.
Polina Yakovleva úgy véli, hogy a lakásszövetkezeti megállapodás ezen előnyei a DDU-val szemben további eszközt jelentenek a fejlesztőknek a vevőért folytatott versenyben. Ezért a DDU terjeszkedése nem fog átterjedni a teljes elsődleges lakáspiacra.
Arszenyij Vasziljev ugyanakkor megjegyzi, hogy nincs tendencia a DDU keretében működő vállalatok arányának növekedésére: „A jogszabályok folyamatos változásai, amelyek megnehezítik a fejlesztők munkáját, meghosszabbítják a szerződések megkötésének idejét és növelik a költségeket, nem ösztönzik a fejlesztők, hogy térjenek át a tőkerészesedési megállapodásra. Sok törvényben előírt eljárás nincs teljesen átgondolva, végrehajtásuk mechanizmusa nincs kidolgozva.”
Svetlana Denisova hozzáteszi, hogy a 214-es szövetségi törvény elfogadásakor a fejlesztők sokat beszéltek arról, hogy a közös építésben résztvevők piaci pozíciói már nem voltak egyenlők. „Például a részvényes szabadon elállhat a szerződéstől, és ha a részvényes rosszhiszeműen teljesíti kötelezettségeit, a fejlesztő csak ismételt jogsértések és bizonyos időszak letelte után mondhatja fel a szerződést” – mondja Denisova asszony.
A szakember azt is megjegyzi, hogy helytelen a DDU-t kötelező elemmé tenni lakásvásárláskor. „Nem kell a jó vállalkozásokat az abszurditásig vinni. Világszerte bevett gyakorlat a lakásépítési szövetkezetek létrehozása. Ez egy jogi séma, nincs ok a gyakorlatból kizárni. A fejlesztő olyan üzleti egység, amelynek számos oka lehet arra, hogy éljen a választásával, és olyan rendszert válasszon, amely bizonyos előnyökkel jár” – mondja Svetlana Denisova.
Érdemes megjegyezni, hogy ma már egyik szerződési forma sem biztosítja teljes körűen a vevőt az esetleges bajok ellen, beleértve a hosszú távú építkezést is. „Az elsődleges piac bizonyos kockázatokat hordoz, amelyek jogi és általános gazdasági kockázatokra oszthatók” – jegyzi meg Szvetlana Denisova. „Az építési idő meghosszabbítása akkor lehetséges, ha egy adott cégnél problémák merülnek fel, vagy ha a piac válságba kerül.”
Mindenesetre, és minden lakásvásárlási program esetén további garancia a leendő új telepesek számára, a fejlesztő hírneve volt, maradt és marad. "Ha ez egy magabiztos cég, amely több mint egy éve van a piacon, és lenyűgöző mennyiségű befejezett projekttel bizonyította magát, akkor ne számítson csalásra, mivel a hírnév az évek során gyarapodik, és a fejlesztésben játszik szerepet. az üzlet későbbi fejlődésének egyik legfontosabb szerepe. Másrészt, ha a fejlesztő tisztességtelen, és azt a célt tűzte ki maga elé, hogy megtévessze a vásárlókat, akkor ezt bármilyen értékesítési rendszerrel megteheti” – mondja Marina Ageeva, a Teorema Management Company lakóingatlan értékesítési osztályának vezetője.
Aleksey Gusev azt tanácsolja: „A szerződés megkötése előtt a legfontosabb dolog, amit mindig meg kell tenni, az, hogy megismerkedjen a fejlesztő dokumentumaival, amelyek teljes körű információkat tartalmaznak mind a cégről, mind az építési objektumról (építési engedély, projektnyilatkozat, telekjogok). - ingatlan, lízing vagy albérlet). „Ne féljen igénybe venni a tanácsadók szolgáltatásait, tegyen fel kérdéseket, és válasszon olyan fejlesztőt, aki véleménye szerint időben megépíti a létesítményt” – teszi hozzá Svetlana Denisova.
Általánosságban elmondható, hogy a szakértők elismerik, hogy a közös építés területén az új jogszabályok bevezetése óta a piac civilizáltabbá vált, és a 214-FZ elfogadásának fő előnye az értékesítési folyamat egyértelmű jogszabályi szabályozása volt. építés alatt álló objektumok, és ennek megfelelően növeli a vásárlók, köztük a magánbefektetők bizalmát az elsődleges lakáspiac iránt.
Nikolai Grazhdankin, az ISK Otdelstroy értékesítési osztályának vezetője:
A mai napig sok építőipari vállalat működik a 214-FZ szerint, többnyire megállapodást kötve a vevőkkel a közös építésben való részvételről. A megállapodás célja, hogy a lehető legnagyobb mértékben védje a részvényesek érdekeit. De emlékeznünk kell arra, hogy bármennyire is megbízható a szerződés, ha az építő cégnek nincs pénze, akkor nem teljesíti kötelezettségeit, és a ház nem épül meg időben. Tehát a fejlesztő kiválasztásakor nemcsak a szerződést, hanem a megbízhatóság egyéb mutatóit is figyelembe kell vennie: a vállalat tapasztalatait, a korábbi projektek szisztematikus késedelmét, az építési terület állapotát, a műszaki feltételek rendelkezésre állását. kommunikáció csatlakoztatására stb.
Még mindig néha felajánlják a vevőknek lakásszövetkezeti szerződés megkötését. Bár legális, a DDU-hoz képest kockázatosabb a vevő számára. A lakásszövetkezetbe való belépéssel az állampolgár részvényessé válik és egyetemleges felelősséget vállal, vagyis ha a házat a határidők megszegésével építik, akkor a fejlesztőt nem lehet felelősségre vonni.
Dmitrij Sidorenko, a CDS vállalatcsoport értékesítési osztályának vezetője:
Cégünk csak HBC séma szerint működik. A lakásszövetkezeti forma rugalmasabb, hosszú távú részletfizetési lehetőséget biztosít, míg a DDU-nál csak a létesítmény üzembe helyezéséig fogadható el törlesztőrészlet. Gyakorlatunkban van rá példa, hogy az emberek már beköltöznek, új építésű házak lakásában laknak, és továbbra is részletfizetéssel fizetnek. A kölcsönös elszámolások befejeztével pedig dokumentumokat állítanak össze a tulajdonjogról.
Lakásszövetkezeti lakásvásárláshoz jelzáloghitelt és különféle szociális programok keretében történő finanszírozást is igénybe vehet. 19 akkreditált partnerbank működik együtt a CDS vállalatcsoporttal, amelyek részvény-hozzájárulási szerződések alapján jelzálogkölcsönöket bocsátanak ki. Ezek a legnagyobb regionális és szövetségi jelentőségű bankok: Sberbank, VTB24, Bank St. Petersburg, Uralsib, Absolut Bank és még sokan mások. Érdekeltek vagyunk abban, hogy az ingatlanvásárlás kényelmes legyen ügyfeleink számára, ezért folyamatosan fejlesztjük a bankokkal való partnerkapcsolatokat, egyedi feltételeket kínálva.
Marina Ageeva, a Teorema Management Company lakóingatlan értékesítési részlegének vezetője:
Cégünk első projektjének - egy "5 csillagos" üzleti osztályú lakóépületnek - megvalósításához egy tőkeszerződés keretében megvalósuló értékesítési konstrukciót választott. A 214-FZ a preferált forma mind az ingatlanvásárlók, mind az eladók számára. Legfőbb előnye a kettős értékesítés lehetőségének kizárása, ami egy időben sok embert hagyott lakás nélkül. Ez a konstrukció nem szünteti meg az összes kockázatot, de a Szmolnij és a piac jó pozíciójának köszönhetően a DDU alatti lakásvásárlás során a vevő nyugodtabbnak érzi magát. Ugyanakkor nem mondható el, hogy az egyéb értékesítési formák eleve kockázatosak és nem keltenek bizalmat. A legnagyobb szentpétervári fejlesztők dolgoznak a lakásszövetkezeten, a lakásszövetkezet lehetővé teszi számukra, hogy hosszabb törlesztőrészletet biztosítsanak a vásárlóknak, mint mondjuk a DDU.
A lakásszövetkezetek árnyalata az, hogy a bankok fokozatosan megtagadják az ilyen megállapodások alapján jelzáloghiteleket, mivel nem kapnak egyértelmű biztosítékot az építési időszakra.
A Telegramban egyébként elindítottunk egy csatornát, ahol a legérdekesebb híreket közöljük az ingatlanokról és az ingatlantechnológiákról. Ha szeretnél az elsők között olvasni ezeket az anyagokat, akkor iratkozz fel: t.me/ners_news .
Előfizetés a frissítésekre
Az a képesség, hogy pénzt fizessen a megvásárolt ingatlanért részvényeken keresztül.
A lakásszövetkezet a tulajdonosok olyan szervezete, amelynek feladata tagjai lakásszükségleteinek kielégítése.
Elméletileg a szövetkezetet emberek független gyülekezete hozza létre, a gyakorlatban azonban gyakrabban maga a fejlesztő hozza létre az építési projektek finanszírozására.
Hogyan vásároljunk lakást a lakásszövetkezetben? Először is meg kell értened, hogy a lakásszövetkezetek nagyon kockázatos módja a lakásvásárlásnak. A cselekvés első szakaszát a fejlesztő gondos kiválasztásának szentelje.
Ennek előfeltétele, hogy ennek a fejlesztőnek nincs hajója az ügyfelekkel.
Tanulmányozza a chartát is, ez a dokumentum néha nagyon érdekes kitételeket tartalmaz, amelyek feloldják a tisztességtelen cégek kezét.
Amikor fejlesztőt választ, jöjjön el a szövetkezet vezetőségének irodájába, és írjon egy szabványos lakásszövetkezeti belépési kérelmet.
Önmagában a szövetkezetbe való belépés semmire sem kötelez, amíg meg nem kötötték az üzletrész adósságának törlesztésére vonatkozó megállapodást.
Mindenképpen kérjen a fejlesztő képviselőitől írásos igazolást a tisztviselőtől kapott nyugtával arról, hogy a kérelmet elfogadták és feldolgozták. Ez fontos a fejlesztővel való esetleges kipróbáláshoz.
Ezt követően megállapodást köthet a szövetkezeti részesedés kifizetésének eljárásáról.
Ne feledje, hogy csak a szövetkezet tagja jogosult a szerződés aláírására.
Ennek megfelelően, ha a fejlesztő a bíróságon bizonyítja, hogy Ön anélkül írta alá, hogy tagja lett volna a lakásszövetkezetnek, ez mentesíti őt az Önnel szembeni felelősség alól.
Tudja, hogy a szerződés aláírásával automatikusan elfogadja a charta minden rendelkezését.
REFERENCIA. Ne számítson a bérlői találkozókra a szövetkezet alapszabályának megváltoztatásakor.
A menedzsmentben lehetnek fejlesztők által irányított jogi személyek, ami minimálisra csökkenti a bérlők esélyeit.
A szerződés aláírása után Ön felelős a tartozás időszakos kifizetéséért a fejlesztő felé. Ügyeljen arra, hogy minden fizetési műveletet dokumentáljon.
Az utolsó befizetés után menjen a lakásszövetkezeti irodába, és kérjen erről igazolást. Jogot ad a Rosreestr-i lakás tulajdonjogának bejegyzésére.
A csalók kizárólag azok lustaságából profitálnak, akik nem akarják még egyszer elolvasni az aláírt megállapodás pontjait. Ezért A szerződés kitöltésekor azonnal ügyeljen az alábbi pontokra:
Ugyanakkor egyértelműen fel kell tüntetni, hogy a részvényes melyik tárgy megvásárlását kéri. A négyzetméterár és a megvásárolt ingatlan méretének feltüntetésével.
Kérjen konkrét időpontot, vagy ne lépjen kapcsolatba ezzel a szövetkezettel.
A célzott építési alapok további díjai egy alattomos kitétel a szerződésben, amely azonnal 20-30%-kal növelheti a részesedés kifizetését. Győződjön meg arról, hogy nincsenek kiegészítő kifizetésekre vonatkozó kikötések.
Gondoskodjon arról, hogy a szerződés tartalmazzon egy záradékot a szerződés egyoldalú felmondásáról a kivitelező rossz minőségű munkája kapcsán. A befizetett részesedés teljes visszatérítésével.
A nem megfelelő jogi keretek miatt a részvényesek és a fejlesztő viszonya gyakran bírói konfliktussá fejlődik.
A részvényesek ebben az esetben kiszolgáltatott helyzetben vannak.
De az orosz bíróságok bírói gyakorlatában vannak konkrét esetek, amikor a részvényeseknek sikerült pert nyerniük egy fejlesztő ellen.
Formálisan a lakásszövetkezetben való részvételről szóló megállapodásokat nem védi a fogyasztóvédelmi törvény. De 2015. november 25-én a szentpétervári Szmolninszkij Kerületi Bíróság ítéletet hozott, amelyben először alkalmazták az ajánlattételi törvény feltételeit egy lakásszövetkezettel kötött megállapodásra.
A bírói bizottság megállapította, hogy a lakásszövetkezetet közvetlenül a fejlesztő hozta létre, nem pedig kezdeményező polgárok csoportja, és valójában egy nagy építőipari cég része volt. Ennek alapján a bíróság kimondta, hogy a felperes és az alperes között létrejött szerződésre ugyanazok az elszámolási szabályok vonatkoznak, mint a fejlesztők és a tulajdonosok közötti konfliktusra.
A konfliktus lényege az volt, hogy a fejlesztő jelentősen késleltette a létesítmény építésével kapcsolatos kötelezettségek teljesítését. A bíróság 500 ezer rubel összegű büntetés megfizetését rendelte el.
Ha konfliktus alakul ki a lakásszövetkezet tagjai és a fejlesztő cég között, akkor a felperesnek a legfontosabb a szövetkezet fiktív voltára utaló tények bemutatása.
Ha bebizonyosodik, hogy a lakásszövetkezetet ténylegesen egy másik, az építkezést ténylegesen végrehajtó jogi személy hozta létre, a szerződésre a törvény általános követelményeit lehet alkalmazni.
2016. szeptember 19-én a szentpétervári Moszkvai Kerületi Bíróság ítéletet hozott a fejlesztő és a szövetkezet egyik tagja közötti vitában, és kötelezte az előbbit, hogy ismerje el a második tulajdonos tulajdonjogát a lakásban, és állítson ki erre vonatkozó igazolást.
A konfliktus abból fakadt, hogy a fejlesztő nem adott ki tulajdoni igazolást, hivatkozva a lakásszövetkezet alapító okiratának pontjára, amely kimondja, hogy részvényt csak azután bocsátanak ki, miután az ingatlant a Rosreestrnél bejegyezték.
A charta egyik rendelkezése egyértelmű ütközésbe került a lakásjogszabályokkal, amelyek szerint a tulajdonjogot az USRR-be csak a részvény teljes visszaváltásáról szóló igazolás bemutatása esetén lehet bejegyezni. A lakásszövetkezeti szerződés alapján történő vásárlás szabályairól, majd az ingatlaneladásról beszélgettünk.
Abban a szakaszban, amikor a szövetkezeti tag még nem fizette ki tartozását a fejlesztő felé, csak feltételes tulajdonosi joga van a lakásszövetkezeti részesedésére. Ám amikor kifizeti a részesedését, lehetősége van pénzért átutalni a részesedést.
Ha eladja a részesedését egy másik személynek, az azt követő szövetkezetbe lépéssel, lakáseladásnak minősül lakásszövetkezetek számára.
Ha már bejegyezte a lakás tulajdonjogát, akkor a rendszer szabványos az adásvételi szerződés végrehajtásával. Ha nem, és csak részesedése van a kezében, az adósság kifizetéséről szóló igazolás nélkül, akkor a következőképpen kell eljárnia:
FIGYELEM. A tranzakció egyszerűbb lesz, ha az objektum már elkészült.
Ellenkező esetben a vevőnek anyagi kötelezettségeket kell vállalnia a szerződés alapján, ez pedig a szövetkezetek vezetőségének nem tetszik.
Amikor a részvényes kilép a szövetkezetből, a pénz visszafizetésének eljárását a lakásszövetkezet alapszabálya határozza meg.
A fejlesztőnek alárendelt jogi személyek a szövetkezet tagjainak ülésein szavazással ellenőrizhetik az alapszabályt.
Így nehéz lehet büntetést kapni tisztességtelen építésért.
Ugyanez a szabály megnehezíti a fejlesztőtől való kártérítés követelését a rossz minőségű kivitelezés miatt.
Az ügyet gyakran bírósági úton kell megoldani, bizonyítva a létrehozott szövetkezet fiktivitását és más jogi személyben való részvételét.
A szövetkezeti tagokkal szembeni kötelezettségek teljesítésének alacsony állami kontrollja rendkívül kockázatossá teszi az ingatlanvásárlás ezen formáját. A ZhSK nem köteles jelentést tenni az állami hatóságoknak az épülő létesítmény minőségéről és ütemezéséről. A jövőbeni bérlőkkel szembeni felelősség jelentősen csökken.
Leendő otthonát sem lehet biztosítani.
Összegezve: a lakásszövetkezet egy lakásvásárlási lehetőség azoknak, akik készek komoly kockázatot vállalni. A piacot szó szerint két szövetségi törvény szabályozza (214 és ), a felelőtlen cégekkel való pereskedés lehetősége nagyon kicsi.
Csak a megbízható cégek nem csalnak a szövetkezetekkel. Ha nem akar kockáztatni, válassza a tőkerészesedést.
). Az egész idő alatt, amíg a részvényes ezeket az összegeket kifizeti, a házban lévő lakás a teljes lakásszövetkezeté. Amikor az összes pénzt kifizették, a lakás a vevő tulajdonába kerül (megtanulja, hogyan kell helyesen regisztrálni a lakás tulajdonjogát a lakásszövetkezetben).
Referencia! Ha a vevő ilyen vagy olyan okból kilép a szövetkezetből, mielőtt az összes pénzt kifizette volna, jogosult a befektetési alap egy részének visszaadására (de nem az egyéb célra befizetett további pénzeszközökre!).
Arról, hogy a lakásszövetkezetből való kilépés hogyan történik, és milyen következményekkel jár a szövetkezeti tagság megszűnése, ben.
Fontos megérteni, hogy a lakásszövetkezeti megállapodás lakásvásárláskor egyáltalán nem azonos az építőiparban való részesedésről szóló megállapodással. Ez utóbbi lényegében egy befektetési megállapodás, amely számos kötelezettséget ró a fejlesztő cégre, és számos olyan jogot biztosít a részvényes számára, amelyek megvédik őt a csalárd konstrukcióktól, az előre nem látható körülményektől és a fejlesztő késedelmes kötelezettségeitől. Mi a különbség a lakásvásárlás DDU-n és lakásszövetkezeten keresztül, részletesen megvizsgáljuk.
A lakásszövetkezeti szerződés csak egy megállapodás a szövetkezet és a részvényes között, amely szabályozza kölcsönös kapcsolataikat. Mivel a lakásszövetkezet tevékenységéért a felelősség a tagjait terheli, ennek a megállapodásnak is alapvetően csak szövetkezeten belüli jelentése van.
Nem szabad azonban azt feltételezni, hogy a tőkerészesedési szerződés mindenben megbízhatóbb, mint a lakásszövetkezeti szerződés. Ma, figyelembe véve a DDU-megállapodás fejlesztők általi megsértésének számos esetét, amelyek látható következmények nélkül mennek el, elmondhatjuk, hogy a kockázatok mindkét típusú megállapodás megkötésekor megközelítőleg azonosak.
Nem annyira a szerződés típusa a fontos, mint inkább egy adott fejlesztő cég hírneve, ezért ennek elsősorban Önt kell érdekelnie. Hasznos ajánlásokat adtunk a kockázatok elkerülésére lakásszövetkezeti szerződés keretében történő lakásvásárláskor.
Tehát az összes kapcsolódó kockázat ellenére úgy döntött, hogy lakást vásárol egy lakásszövetkezetben. Tegyük fel, hogy már talált egy megfelelőt. Ahhoz, hogy csatlakozhasson hozzá, a következőket kell tennie:
Előfordulhat, hogy a kérelemhez csatolni kell olyan dokumentumokat, mint a személyi igazolvány (útlevél) és egy építési projekt másolata, amely jelzi, hogy melyik lakásra jelentkezik. A teljes listát egy adott lakásszövetkezetnél kell ellenőrizni.
Az LC RF 121. cikke. Lakásszövetkezeti tagság
Az állampolgár vagy jogi személy a lakásszövetkezet tagjának minősül attól a pillanattól kezdve, hogy a belépési díjat befizették, miután a lakásszövetkezeti tagságra vonatkozó határozatot a szövetkezeti tagok közgyűlése (konferencia) jóváhagyta.
FONTOS! a részesedési hozzájáruláson kívül további kiadások fedezésére is kötelezhető. A szövetkezetből való kilépéskor NEM kötelesek visszafizetni őket.
Azonnal meg kell jegyezni, hogy a bankok jelentős része alapvetően nem működik együtt lakásszövetkezetekkel. Ez a hiányából eredő összes kockázatnak köszönhető
a lakásszövetkezetek lakásvásárlási folyamatának pontos szabályozása, amelyet a vevő visel, és így a bank, amellyel dolgozni fog.
Ezért azok a bankok, amelyek vállalják a lakásszövetkezetek jelzálogjogát, nagy valószínűséggel csak egy bizonyítottan megbízható fejlesztővel dolgoznak. A kamatláb általában magas; emellett a bank további biztosítékot is kérhet, hiszen az a lakás, amelyben a vevő részleges fizetési joggal él, nem lehet ilyen.
A részesedési hozzájárulás részleges megfizetése önmagában nem biztosít tulajdonosi és gazdálkodási jogot. Csak olyan ingatlan adható zálogjoggal, amelyhez ilyen joga van.
Ennek ellenére természetesen minden bank esetében egyéni a helyzet. Javasoljuk, hogy a különböző jelzáloghitel-programokról konzultáljon az Önt érdeklő bank fiókjával. Könnyen lehetséges, a bank képviselőjével együtt kiválaszthatja a legjobb megoldást.
Ezután nézzen meg egy érdekes videót a cikk témájában:
A konklúziót továbbra is meglehetősen megbízhatatlan és gyengén kidolgozott lakásvásárlási módnak tartják, amitől a vásárlók, a külső fejlesztők és a bankok óvakodnak.
Végül, de nem utolsósorban ennek köszönhető a lakások kettős értékesítésének gyakorlata, amely az adásvételi szerződés kötelező nyilvántartásba vételének hiánya miatt merül fel. Nem szabad azonban elfelejteni, hogy a DDU-megállapodás nincs védve az ilyen eseményektől; vannak esetek, amikor két, ugyanannak az ingatlannak az eladására vonatkozó szerződés kiszivárgott a Rosreestr.
Ha hibát talál, jelöljön ki egy szövegrészt, és kattintson rá Ctrl+Enter.
A lakásszövetkezeti lakásvásárlás kockázatot jelent a vevő számára, részletezve az előnyöket és hátrányokat, ahol pénzt veszíthet egy lakásszövetkezetben, vagy nem kap lakást.
A lakásépítés hátrányai egy lakásépítő szövetkezetben:
E hátrányok ellenére a lakásépítési házak meglehetősen gyakoriak Oroszországban, és még sikeresek is. A siker fő kritériuma az ár, amely az építkezés kezdetén előnyösebb.
Igaz, egyik résztvevő sem nyilatkozik boldogan az építkezés végén, hogy a végső költség is ugyanolyan alacsonynak bizonyult. Általában nem alacsonyabb, mint az építkezés során a DDU szerint (és néha drágább), és a ház minősége lényegesen alacsonyabb.
Összegzés: ami a lakásszövetkezetet és a DDU-t illeti, az építkezés befejezésében előfordulhatnak késések. Egyik szerződés sem jelent csodaszert a fejlesztő megtévesztésére. A kérdés az, hogy ki a fejlesztő, van-e tekintélye a piacon, van-e üzembe helyezett objektumok portfóliója stb.
