Figyelembe veszi a különböző ingatlanobjektumok értékelésének elméleti és módszertani szempontjait, jogi és információs alátámasztását, az ingatlanpiaci működés és tranzakciók jellemzőit, valamint az ingatlanbefektetések finanszírozásának és a jelzálog-befektetés elemzésének kérdéseit. A tankönyv jellemzője az értékelés elméleti kérdéseinek bemutatása az ingatlangazdaság tág kontextusában, figyelembe véve az értékelési tevékenység jogi szabályozásának tényezőit. A javasolt megközelítések és módszerek ingatlanértékelési alkalmazását számos példa illusztrálja. Jogi és gazdasági karok hallgatóinak és oktatóinak, akik a földviszonyok, az építőipar és az ingatlanpiac, valamint az állami és önkormányzati igazgatás területén képeznek szakembereket. Hasznos lehet ingatlan- és értékbecslő cégek alkalmazottai és vezetői, befektetési szakemberek számára.
Weboldalunkon ingyenesen és regisztráció nélkül letöltheti Kasjanenko Tatyana Gennadievna "Ingatlanértékelés" című könyvet fb2, rtf, epub, pdf, txt formátumban, elolvashatja a könyvet online, vagy vásárolhat könyvet egy online áruházban.
1. Alexandrov, V.T. Az elavultság és az ingatlanok leghatékonyabb felhasználásának felmérése: Oktatási és gyakorlati útmutató / V.T. Alekszandrov. - M.: Stroyinformizdat, 2013. - 256 p.
2. Ardzinov, V. Árképzés az építőiparban és az ingatlanértékelésben / V. Ardzinov. - Szentpétervár: Piter, 2013. - 384 p.
3. Ardzinov, V.D. Árképzés az építőiparban és az ingatlanbecslésben / V.D. Ardzinov, V.T. Alekszandrov. - Szentpétervár: Piter, 2013. - 384 p.
4. Bekasov, Sh. Ingatlanértékelés: problémagyűjtemény: Tankönyv egyetemeknek / Sh. Bekasov. - M.: KnoRus, 2010. - 260 p.
5. Varlamov, A.A. Földhivatal. 6 kötetben T. 5. Telek és egyéb ingatlanok értékelése / A.A. Varlamov, S. A. Galchenko. - M.: KolosS, 2008. - 265 p.
6. Ivanova, E.N. Ingatlanok értékbecslése. Feladatgyűjtemény: Tanulmányi útmutató / E.N. Ivanova; Szerk. M.A. Fedotov. - M.: KnoRus, 2010. - 272 p.
7. Ivanova, E.N. Ingatlanértékelés (legényeknek) / E.N. Ivanova. - M.: KnoRus, 2015. - 125 p.
8. Ivanova, E.N. Ingatlanok értékbecslése. Feladatgyűjtemény: Tanulmányi útmutató / E.N. Ivanova. - M.: KnoRus, 2017. - 304 p.
9. Kasyanenko, T. Ingatlanértékelés: Tankönyv / T. Kasyanenko. - M.: Prospekt, 2019. - 512 p.
10. Kasyanenko, T.G. Ingatlanértékelés: Tankönyv / T.G. Kasyanenko, G.A. Makhovikova, V.E. Esipov. - M.: KnoRus, 2013. - 752 p.
11. Kasyanenko, T.G. Ingatlanértékelés / T.G. Kasyanenko, G.A. Makhovikova, V.E. Esipov. - M.: KnoRus, 2019. - 640 p.
12. Komarov, S.I. Ingatlantárgyak értékbecslése: Tankönyv / A.A. Varlamov, S.I. Komarov; Összesen alatt szerk. prof., d.e.s. A.A. Varlamov. - M.: Fórum, NIC Infra-M, 2013. - 288 p.
13. Lukov, A.V. Épületek-történeti és kulturális műemlékek átfogó értékelése az ingatlanpiacon: Tudományos és ismeretterjesztő kiadvány / A.V. Lukov, I.L. Vladimirova, V.V. Holscsevnyikov. - M.: ASV, 2006. - 344 p.
14. Lukov, A.V. Épületek-történeti és kulturális műemlékek átfogó értékelése az ingatlanpiacon / A.V. Lukov. - M.: ASV, 2006. - 344 p.
15. Nanazashvili, I.Kh. Ingatlantárgyak kataszterezése, vizsgálata, értékelése. / ŐK. Nanazashvili. - M.: Felsőiskola, 2009. - 431 p.
16. Nanazashvili, I.Kh. Ingatlanok katasztere, vizsgálata, értékbecslése: Referencia kézikönyv / I.Kh. Nanazashvili, V.A. Litovcsenko, V.I. Nanazashvili. - M.: Felsőiskola, 2009. - 431 p.
17. Nanazashvili, I.Kh. Ingatlan értékbecslés / I.Kh. Nanazashvili, V.A. Litovcsenko. - M.: Építészet-S, 2005. - 200 p.
18. Nanazashvili, I.Kh. Ingatlanértékelés: Tankönyv / I.Kh. Nanazashvili. - M.: Építészet-S, 2005. - 200 p.
19. Popova, L.V. Matematikai módszerek az értékelésben: oktatási és elemző ciklus az "Ingatlan értékének értékelése" szakhoz: Tankönyv / L.V. Popov. - M.: DiS, 2011. - 112 p.
20. Sevostyanov A.V. Ingatlan és befektetés gazdasági értékelése / A.V. Szevosztyanov. - M.: Academia, 2018. - 40 p.
21. Sevostyanov A.V. Ingatlanok és befektetések gazdasági értékelése: Tankönyv / A.V. Szevosztyanov. - M.: Akadémia, 2013. - 288 p.
22. Tepman, L.N. Ingatlanértékelés. Proc. Juttatás / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M.: Egység, 2011. - 240 p.
23. Tepman, L.N. Ingatlanértékelés: Tankönyv / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M.: Egység, 2015. - 591 p.
24. Ushak, N.V. Ingatlanértékelés / N.V. Usak. - M.: KnoRus, 2013. - 752 p.
25. Fedotova M.A. Ingatlanértékelés (bachelor's diploma) / M.A. Fedotov. - M.: KnoRus, 2018. - 176 p.
26. Fokina, O.M. Ingatlanértékelés: Tankönyv / O.M. Fokin. - M.: Pénzügy és statisztika, 2010. - 560 p.
1. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. 1. és 2. rész - M.: INFRA-M, Norma, 2013. - 689 p.
2. Az Orosz Föderáció földkódexe: 2004. október 15-i állapot / Orosz Föderáció. Törvények. - M.: Prospekt, 2013. - 615 p.
3. Ardemasov E.B. Gorbunov A.A., Pesotskaya E.V. Marketing az ingatlankezelésben. Szerk. Gorbunova A.A. - Szentpétervár: ISEP RAN, 2010. - 244 p.
4. Asaul A.N., Starinsky V.N. Az ingatlanpiac - új társadalmi-gazdasági valóság - Szentpétervár: MAIES, 2011. - 495 p.
5. Balabanov I.G. Ingatlanügyletek Oroszországban. - M.: "Pénzügy és statisztika", 2010. - 332 p.
6. Balabanov I.G. Ingatlangazdaságtan. - Szentpétervár: Péter, 2012. - 205 p.
7. Budnikova T.B. Vállalkozási vagyon értékelése és adózása: Uch.posobie. - M.: INFRA-M, 2013. - 682 p.
8. Grinenko SV Ingatlangazdaságtan. Előadásjegyzet.: - Taganrog: Publishing House of TRTU, 2013. - 491 p.
9. Goremykin V.A. Ingatlangazdaságtan: Tankönyv. - M.: Marketing Kiadó és Könyvesbolt Központ, 2012. - 416 p.
10. Goremykin V.A., Bugulov E.R. Ingatlan: jogok és ügyletek bejegyzése, jelzáloghitelezés konstrukciókban. - M.: Egység, 2011. - 316 p.
11. Granova I.V. Ingatlanértékelés. - Szentpétervár: Péter, 2012. - 361 p.
12. Ignatov L.L. Ingatlangazdaságtan. Oktatási segédlet. - M.: MSTU kiadó im. N.E. Bauman, 2013. - 445 p.
13. Korostelev SP Az ingatlanértékelés elméletének és gyakorlatának alapjai Tankönyv. - M.: "Orosz üzleti irodalom", 2011. - 326 p.
14. Kudrjavcev V.A., Kudrjavceva V.V. A jelzáloghitelezés szervezésének alapjai. Oktatóanyag. - M .: "Felsőiskola", 2010. - 209 p.
15. Mironova N.N., Shutkov S.A. Ingatlangazdaságtan. - Rostov n/a: Főnix; M.: Országos Gazdasági Intézet, 2013. - 622 p.
16. Ingatlanok piaci értékének felmérése. „Értékelés” sorozat: Oktatási és gyakorlati útmutató. - M.: "Delo", 2010. - 183 p.
17. Ingatlanértékelés: Tankönyv / Szerk. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova. - M.: "Pénzügy és statisztika", 2012. - 322 p.
18. Starinsky V.N., Asaul A.N., Kuskova T.A. Ingatlangazdaságtan tankönyv / Szerk. Krayukhina G.A. - Szentpétervár: SPbGIEA, 2010. - 611 p.
19. Simionov Yu.F., Domrachev L.B. Ingatlangazdaságtan. Tankönyv egyetemek számára. - Moszkva: ICC "MarT"; Rostov n / a: IC "Mart", 2012. - 255 p.
20. Skvorcov O.Yu. Ingatlanügyletek nyilvántartása: jogi szabályozás és bírói és választottbírósági gyakorlat, "Business School", "Intel-Synthesis", 2011. - 265 p.
21. Sycheva G.I., Kolbachev E.B., Sychev V.A. Vállalkozási (üzleti) értékelés. - Rostov-on-Don: Főnix, 2013. - 205 p.
22. Tarasevich E.I. Ingatlanértékelés - Szentpétervári Állami Egyetem. - Szentpétervár, 2011. - 366 p.
23. Ingatlanportfólió-kezelés: Tankönyv középiskolák számára (angol nyelvű fordítás, szerkesztette: Belyaev S.G.). - M: "Jog és Jog", Egység, 2010. - 211 p.
24. Shcherbakova N.A. Ingatlangazdaságtan: Tankönyv. - Rosztov - n / a: Főnix, 2012. - 422 p.
25. Ingatlangazdasági tankönyv / Szerk. Resina V.I. - M., "Delo", 2010. - 288 p.
BEVEZETÉS
Az értékelő tevékenység információs alapot ad a gazdaságirányítási döntések meghozatalához, hozzájárul a gazdaság szerkezetátalakításához, a versenyképes piaci környezet kialakításához, a beruházási folyamatok aktiválásához. A független értékelés célja, hogy a társadalom minden tagja számára egyenlő jogokat biztosítson tulajdonjogai és kötelezettségeik méltányos értékelése révén. Az értékelési tevékenységek fejlesztése szerves részét képezi a gazdaság reformjának és a jogállam megteremtésének átfogó folyamatának.
Az oroszországi ingatlanpiac fejlődésével megnőtt a kereslet az értékbecslő szakma iránt. Az értékbecslő fő feladata az értékbecsléshez kapcsolódik. Az érték nagyon fontos a vevő és az eladó számára az ésszerű tranzakciós ár meghatározásában.
Az állam továbbra is a legnagyobb tulajdonos az Orosz Föderációban. Az állami vagyontárgyak értékének és használati jogainak becslése szükséges feltétele az állami vagyonnal való eredményes kezelésnek. A részben vagy egészben állami tulajdonban lévő értékbecslési tárgyakkal történő ügyleteknél az értékbecslés kötelező.
A jogi személyek és magánszemélyek is érdeklődnek az értékbecslési szolgáltatások iránt a bírósági vitákban a telek és épületek értékének megállapítása során, ingatlanbiztosítási szerződés megkötésekor, valamint számos ingatlanügylet lebonyolítása során az értékbecslő véleménye nemcsak kívánatos, hanem szigorúan kötelező.
A professzionális értékelés segít a különféle ügyletek ésszerűbb lebonyolításában, különös tekintettel az ingatlan adásvételére és bérbeadására. Az értékelésre a válásban történő vagyonmegosztás, a házassági szerződések előkészítése során is szükség van.
A fentiek alapján megállapítható, hogy a piacgazdaságban egyre keresettebb az értékbecslő szakma.
Az ingatlanügyletek gyakorlatában sokféle helyzet adódik az objektumok értékelésére. Ugyanakkor minden helyzetnek megvannak a maga megközelítései, amelyek csak arra adekvát. A megközelítések helyes megválasztásához meg kell határozni a megfelelőség kritériumait az adott helyzetben. Az ingatlanok értékének minőségi felméréséhez elméleti ismeretek és gyakorlati ismeretek elsajátítása szükséges az ingatlanok értékének gyakorlati példákon keresztül történő meghatározásához.
Ennek az oktatóanyagnak az a célja, hogy összefoglalja az ingatlanértékelés területén meglévő elméleti anyagot, és gyakorlati példákkal mutassa be az elméleti módszerek alkalmazását az értékelési megközelítéseken belül.
1. fejezet AZ INGATLANÉRTÉKELÉS ALAPVETŐ FOGALMAI
1.1. Az ingatlan fogalma
Ingatlan –ezek a térben rögzített elhelyezkedésű fizikai tárgyak és minden, ami elválaszthatatlanul összefügg a föld felszíne alatt és felszíne felett, vagy minden, ami szolgáltatási cikk, valamint az őt megillető jogok, érdekek és előnyök. tárgyak tulajdonjogát. A fizikai tárgyak elválaszthatatlanul összefüggő telkek és a rajtuk található épületek.
Az ingatlan mint értékelési tárgy fogalmának és a Polgári Törvénykönyv (130. cikk) meghatározásának különbségei a 2. ábrán láthatók. 1.1.
Rizs. 1.1.Az ingatlan, mint értékelési tárgy fogalma és a Ptk
Alatt ingatlan egyrészt a vállalkozás egészét ingatlankomplexumként kell érteni, másrészt egy földterületet, amelynek szerves része lehet:
· ezen a telephelyen található épület (építmény) vagy épületcsoport (építmény), a telekhez kapcsolódó földalatti építmények;
· elszigetelt víztestek, évelő ültetvények;
· olyan mérnöki építmények és hálózatok, amelyek a telket és az azon található épületeket (építményeket) összekötik egy negyed vagy város infrastrukturális létesítményeivel. Ez magában foglalja a mérnöki infrastruktúra-létesítmények tulajdonrészeit is, amelyeket egy negyedben vagy városban lévő ingatlanok tulajdonosai közösen üzemeltetnek;
· helyhez kötött létesítmények a telek területének tereprendezéséhez;
· az ingatlanhoz kapcsolódó, de telekhatárán kívül elhelyezkedő gazdasági, közlekedési és mérnöki támogatás elemei;
· egyéb tárgyak, amelyek az ingatlan fenti összetevőivel együtt felbonthatatlan építő vagy funkcionális egységet alkotnak.
1.2. Az ingatlanérték és főbb típusai
Az ingatlan szabad polgári forgalomban van, és különféle ügyletek tárgyát képezi, ami felveti az értékbecslés szükségességét, pl. a különböző típusú ingatlanok pénzbeli egyenértékének meghatározásakor egy adott időpontban.
Az értékelés céljaitól, a vizsgált ingatlanjogok teljességétől függően a különféle értéktípusok három fő csoportba sorolhatók (1.2. ábra):
· csereérték, mint a csereérték kifejezése;
· használati érték a használati érték kifejezéseként;
· speciális értékfajták.
Az ilyen típusú értékek mindegyikének megvan a maga hatálya és korlátai.
Első csoport–érték cserébe –jellemzi az ingatlantárgy pénzre vagy más árura cserélhetőségét, tárgyilagos, és ingatlanügyletek alapjául szolgál a piacon: adásvétel, zálogjog, ideértve a kölcsönt, lízing, hozzájárulás a vállalkozások alaptőkéjéhez stb.
Rizs. 1.2. Ingatlan értékcsoportok
Az érték cserében való megnyilvánulásának formái:
piac;
felszámolás;
Újrafeldolgozás.
Az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvény szerint az értékelési tárgy piaci értéke azt a legvalószínűbb árat jelenti, amelyen ez az értékelési tárgy elidegeníthető a nyílt piacon versenykörnyezetben, amikor a felek az ügylet ésszerűen jár el, minden szükséges információ birtokában, és az összeget illetően Az ügyleti árak nem tükröznek rendkívüli körülményt, azaz amikor:
· az ügyletben részt vevő egyik fél nem köteles az értékelés tárgyát elidegeníteni, a másik fél pedig nem köteles a teljesítést elfogadni; az ügyletben részt vevő felek jól ismerik az ügylet tárgyát, és saját érdekeik szerint járnak el;
· az értékelés tárgyát nyilvános ajánlat formájában mutatják be a nyílt piacnak;
· az ügylet ára méltányos ellenszolgáltatás az értékelés tárgya számára, és az ügyletben részt vevő felekkel szemben egyik oldalról sem kényszerítettek ügyletkötésre;
· az értékelés tárgyáért járó fizetést pénzben fejezik ki.
Az értékelési tevékenységhez kötelező értékelési standardok szerint az értékelési tárgy piaci értéke az a legvalószínűbb ár, amelyen az értékelés tárgya a nyílt piacon versenykörnyezetben elidegeníthető, ha az ügyletben részt vevő felek ésszerűen járnak el, minden szükséges információ birtokában, és az ügyleti ár értéke nem tükröz rendkívüli körülményt.
A piaci érték meghatározása az ingatlan legjobb kihasználása alapján történik.
Az értékelő tárgy likvidációs értéke –az értékelő tárgy értékét, ha az értékelő tárgyat a hasonló tárgyakra szokásos kiállítási időnél rövidebb időn belül kell elidegeníteni.
Más szóval a mentőérték–az az ár, amelyet az eladónak meg kell állapodnia az ingatlan korlátozott időn belüli kényszerértékesítése esetén, amely nem teszi lehetővé, hogy jelentős számú potenciális vevő megismerje a tárgyat és az értékesítés feltételeit.
Az értékelő tárgy hasznosítási költsége –az értékelő tárgy értéke, amely megegyezik a benne foglalt anyagok piaci értékével, figyelembe véve az értékelési tárgy selejtezési költségeit.
Második csoport–használati költség –az ingatlan hasznossága határozza meg a használat egy bizonyos változatában, és szubjektív, tükrözi az ingatlan adott tulajdonos általi üzemeltetésének meglévő lehetőségeit, nem kapcsolódik az ingatlan adásvételéhez és egyéb piaci ügyletekhez.
Az ingatlan használati értékének értékelése a meglévő használati profil és azon pénzügyi és gazdasági paraméterek alapján történik, amelyeket az objektum üzemeltetésének kezdeti időszakában megfigyeltek és a jövőben előre jeleznek.
A használati érték megnyilvánulásának formái:
· meglévő használatban;
· beruházás;
· adózási szempontból.
Az ingatlan értéke jelenlegi használatban –az értékelés tárgyának a fennálló feltételek és a használati célja alapján meghatározott értéke.
Az értékelési tárgy befektetési értéke –az értékelés tárgyának értéke, amelyet annak egy adott személyre adott befektetési célú jövedelmezősége alapján határoznak meg.
A beruházás értékének számítása a befektető által az ingatlannak ígéretes beruházási projektben történő használatából származó, diszkontált költségek és bevételek szubjektív értékelésén alapul.
Az ingatlan befektetési értéke egy adott befektető számára eltér a piaci értékétől a megtérülési ráta, presztízs, elhelyezkedési kilátások és a „lelki” hatás elérésének lehetőségének eltérő megítélése következtében. Üres telkek építésekor, ingatlantárgyak bővítésekor és rekonstrukciójakor, ingatlantárgyak készítésénél a vállalkozások jegyzett tőkéjéhez való hozzájárulásként és egyéb esetekben számítják ki.
Az adómegállapítás tárgyának adóügyi értéke –az értékelés tárgyának az adóalap kiszámításához meghatározott és a szabályozási jogszabályokban meghatározottak szerint számított értéke (beleértve a leltári értéket is).
Az átmeneti gazdaságú országokban ez az érték általában nem egyezik meg a piaci értékkel. Tehát az Orosz Föderációban a törvény előírja, hogy az adót a könyv szerinti értékből kell kiszámítani, pl. a vállalkozások és szervezetek egyes mérlegtételeiben szereplő eszközök értéke.
Az adótörvény szerint a telkek adóztatása a föld kataszteri értéke vagy annak irányára alapján történik.
Harmadik költségcsoport –az értékelési tárgyak speciális értéktípusai.
Az Értékelési Standardokkal összhangban, kötelező a gazdálkodó egységek számáraAz Orosz Föderáció Kormányának 2001. július 6-án kelt 519. számú rendeletével jóváhagyott értékelési tevékenység során az értékek különleges típusai különböztethetők meg:
A tárgyi ingatlan értéke korlátozott piaccal –az értékbecslés tárgyának értéke, amelynek szabad piacon történő értékesítése lehetetlen vagy többletköltséget igényel a piacon szabadon forgó áru értékesítéséhez szükséges költségekhez képest.
Az értékelés tárgyának különleges értéke –érték, amelynek meghatározásához az értékelési megállapodás vagy a normatív jogszabály olyan feltételeket ír elő, amelyek nem szerepelnek az értékelési standardokban meghatározott piaci vagy egyéb érték fogalmában.
Ingatlancsere költsége –az értékelés tárgyához hasonló tárgy létrehozásának költségeit, az értékelés időpontjában fennálló piaci árakon, figyelembe véve az értékelés tárgya értékcsökkenését.
Az értékelés tárgyának sokszorosításának költsége –az értékelés időpontjában fennálló piaci árakon számított költségek összege, az értékelés tárgyával azonos tárgy létrehozásához, azonos anyagok és technológiák felhasználásával, figyelembe véve az értékelés tárgyának elhasználódását.
A pótlási költséget és a többszörözési költséget az ingatlanértékelés költségszemléletének részeként használják.
1.3. Az ingatlanértékelés alapvető megközelítései és alapelvei
Az értékelési folyamat elméleti alapja az értékelési elvek rendszere. A világgyakorlatban az értékelési elvek négy csoportját szokás megkülönböztetni(1.3. ábra):
1. csoport:a potenciális tulajdonos elképzelésein alapuló elvek;
2. csoport:a földre, épületekre és építményekre vonatkozó elvek;
3. csoport:a piaci környezet cselekvése által meghatározott elvek;
4. csoport:legjobb és leghatékonyabb felhasználás elve.
Ezek az elvek összefüggenek egymással. Egy adott tulajdonság elemzése és értékelése során egyszerre több elv is érvényesülhet. Egy elv a legnagyobb jelentőséget kaphatja egy másik rovására, amelyet az adott helyzet határoz meg.
Rizs. 1.3. Az ingatlanértékelés alapelvei
A potenciális tulajdonos elképzelésein alapuló elvek.
A hasznosság elve azt jelenti, hogy minél jobban ki tudja elégíteni az ingatlan a tulajdonos szükségleteit, annál magasabb a hasznossága és értéke.
Az ingatlannak csak akkor van értéke, ha valamely potenciális tulajdonos számára hasznos, és egy bizonyos gazdasági funkció megvalósításához, például ipari vállalkozás működtetéséhez vagy növénytermesztéshez szükséges lehet. Az ingatlan hasznos lehet, mert valaki hajlandó bérleti díjat fizetni azért, hogy ideiglenesen birtokolja az ingatlant. Hasznosság–az ingatlan azon képessége, hogy adott helyen és ideig megfeleljen a használó igényeinek. A jövedelemtermelő ingatlanok esetében a használói igények kielégítése végső soron bevételi forrásként fejezhető ki.
helyettesítési elv azt jelenti, hogy bizonyos számú homogén (hasznossági vagy jövedelmezőségi) ingatlanobjektum jelenlétében a legalacsonyabb árú objektumok lesznek a legnagyobb keresletűek.
Egy racionális vevő nem fizetne többet egy ingatlanért, mint amennyit ugyanazon közmű másik ingatlanáért felszámítanak. Ennek megfelelően ésszerűtlen lenne többet fizetni egy már meglévő objektumért, ha egy másik, hasonló hasznosságú objektum indokolatlan késedelem nélkül, alacsonyabb költséggel reprodukálható.
helyettesítési elv kimondja, hogy egy ingatlan maximális értékét az a legalacsonyabb ár vagy érték határozza meg, amelyen más, azonos hasznosságú ingatlanhoz lehet hozzájutni.
Várakozás elve az határozza meg, hogy a potenciális tulajdonos milyen bevételre számít (figyelembe véve a beérkezés összegét és időpontját), vagy milyen előnyökkel és kényelmekkel jár az ingatlan használatából, beleértve a későbbi továbbértékesítésből származó bevételt is. a jövedelemszemléletet, és jellemzi a potenciális felhasználó jövőbeli keresetére és jelenértékére vonatkozó nézőpontját.
A jövedelemtermelő ingatlanok értékét az eszköz használatából, illetve továbbértékesítéséből származó nettó bevétel határozza meg, a potenciális vevő számít. A befektető számára fontos a várható jövőbeni bevételi forrás nagysága, minősége és időtartama. A bevételi várakozások azonban változhatnak. Például befolyásolhatja az emberek véleményét egy adott ingatlanról egy olyan bejelentés, amely szerint új regionális repülőtér vagy autópálya épül a közelben.
A földre, épületekre és építményekre vonatkozó értékelési elvek.
Ezek az alapelvek a következők: maradék termelékenység, hozzájárulás, progresszió és regresszió (növekvő és csökkenő hozam), egyensúly, gazdasági méret és gazdasági szétválasztás.
Maradék termelékenység.
A föld értéke a maradék termelékenységen alapul. Bármilyen gazdasági tevékenységhez általában négy termelési tényező jelenléte szükséges. Minden egyes tényezőért a tevékenységből származó nettó bevételből kell fizetni.
Mivel a föld fizikailag mozdíthatatlan, a munkaerőt, a tőkét és a vállalkozásokat vonzani kell hozzá. Ez azt jelenti, hogy először ezt a három tényezőt kell kifizetni, és csak ezután fizetik ki a fennmaradó bevételt a föld tulajdonosának bérleti díjként. A közgazdasági elmélet azt mondja, hogy a földnek "maradékértéke" van, és csak akkor van bármilyen értéke, ha az összes többi termelési tényező kifizetése után marad maradvány.
A maradék termelékenységet a földnek tulajdonított nettó jövedelemként mérik, miután a munkaerő, a tőke és a vállalkozás költségeit megfizették.
A maradék termelékenység azért fordulhat elő, mert a föld lehetővé teszi a felhasználó számára a bevétel maximalizálását, a költségek minimalizálását, bizonyos kényelmi igények kielégítését vagy a három kombinációját.
Hozzájárulás elveannak elemzését foglalja magában, hogy egy gazdasági tárgy értéke vagy az abból származó nettó bevétel hogyan nő vagy csökken bármely további termelési tényező jelenléte vagy hiánya miatt.
Hozzájárulás –ez egy gazdasági tárgy valamely új tényező bevezetése miatti értéknövekedésének összege, és nem magának ennek a tényezőnek a tényleges költségei. Egyes tényezők nagyobb mértékben növelik az ingatlan értékét, mint a költségek, de vannak olyan tényezők, amelyek ténylegesen csökkentik az értéket. Például egy ház külsejének átfestése javíthatja annak megjelenését és vonzóbbá teheti. Ha azonban a festék színe nem felel meg a piaci elvárásoknak, a ház értéke csökkenhet.
Ha ennek az elvnek a dinamikában, egy bővülő objektumhoz viszonyított hatását vesszük figyelembe, akkor előfordulhat, hogy az egyes további hozzájárulások értéke nem felel meg a kérdéses komponens létrehozásának fajlagos költségeinek, mivel az ingatlan összértéke nem mindig az egyes alkotóelemek költségeinek egyszerű összege. Például egy 100 000 dolláros mélygarázs költsége 250 000 dollárral növelheti egy sokemeletes bérház költségeit.
A hozzájárulás elvét gyakran használják a redundáns vagy hiányzó fejlesztések azonosítására a legjobb és leghatékonyabb felhasználási elemzésben.
A progresszió és a regresszió elve vagy a jövedelem növekedésének és csökkenésének elve kimondja, hogy az erőforrások hozzáadásával a fő termelési tényezőkhöz a nettó jövedelmek növekvő ütemben fognak növekedni egészen addig a pontig, amíg az összjövedelem bár nő, de már lassul. Ez a lassulás addig következik be, amíg a járulékos költség kisebb lesz, mint a hozzáadott erőforrások költsége.
Általában a földtulajdonosoknak kell válaszolniuk arra a kérdésre, hogy milyen intenzíven kell fejleszteni a tulajdonukban lévő földterületet. Például az X cégnek 0,3 hektár földje van. Az alábbiakban a nyereség kiszámítása látható a különböző sűrűségű fejlesztéseknél:
|
Házak száma |
Lakásonkénti nyereség (USD-ban) |
Teljes haszon (USD-ban) |
|
10000 |
10000 |
|
|
15000 |
30000 |
|
|
12000 |
36000 |
|
|
4 |
10000 |
40000 |
|
8000 |
40000 |
|
|
6000 |
36000 |
|
|
4000 |
28000 |
Ha a cég egy házat épít, akkor 10 000 dollár profitot termel.Ahogy több ház épül a telken, az egy házra jutó telek költsége csökken, de az egyes házak piaci ára csökkenni fog - a ház méretének csökkentésével. ráeső telek. Legfeljebb két ház építésekor a haszon a „méretgazdaságosság” miatt gyorsuló ütemben nő. Ekkor, bár az egy házra jutó haszon csökken, ahogy az épületsűrűség 4-5 házig nő, a fejlesztő összesített nyeresége nő. Azonban amint a cég felépíti a hatodik házat, kezd elveszíteni az általános nyereséget.
Az egyensúly elve : bármilyen típusú földhasználat megfelel a különféle termelési tényezők optimális mennyiségének, amelyek kombinációjával a föld maximális értéke érhető el.
Ha túl kevés termelési tényezőt alkalmaznak a földre, akkor az alulfejlett. Ha túl sok–túlterhelt az építkezéssel. Mindkét esetben a földet nem hatékonyan használják fel, és a maradék termelékenység elvének megfelelően az értéke csökken. Minden termelési tényezőnek megfelelő arányban kell állnia egymással, hogy maximalizálja a földből származó összjövedelmet.
A fenti példában X cég azt találta, hogy a legnagyobb bevételt négy vagy öt ház felépítésével tudja elérni a telkén. A haszon mindkét esetben 40 000 dollár lesz, de ha négy ház építése ugyanolyan hasznot hoz, de kisebb kockázattal, mint öt ház építése, akkor az egyensúly elve azt diktálja, hogy négy ház adja az optimális beépítési sűrűséget. Négy házas telek építésekor a kockázat kisebb, mivel kevesebb tranzakcióra van szükség az azonos mértékű haszon eléréséhez.
Az egyensúly elve a régióra is érvényes. A magán- és a közszféra közötti egyensúly megteremtéséhez ésszerű együttműködésre, valamint hozzáértő tervezésre, a területrendezési előírások átgondolt alkalmazására van szükség.
A gazdasági nagyság elve biztosítja az adott helyen a piaci feltételeknek megfelelő, optimális mértékű földhasználat eléréséhez szükséges bizonyos mennyiségű föld meglétét.
A telekalakítás optimális léptékét a piaci verseny feltételei és a használók igényei határozzák meg. Egy jól elhelyezkedő földterület, amely azonban túl kicsi vagy túl nagy a potenciális felhasználók számára, értékét veszítheti a piacon. Például egy csomópont ideális hely lehet egy benzinkút számára. De ha túl kicsi, akkor gondok lesznek a hozzáféréssel, kevés lesz a hely a karbantartáshoz, tároláshoz. Ha túl nagy, akkor a többletterület nem hoz többletbevételt az üzemben. Gazdasági méret elve–ez ugyanaz az egyensúlyi elv, bár más síkban tekintjük.
A nagyság elvének alkalmazására példa egyetlen földterület növekményes értéke. Ez akkor fordul elő, ha nagyobb számú kis parcellát egyetlen tömbbe vonnak össze, amelynek értéke meghaladja a tömböt alkotó egyes parcellák értékeinek összegét. Képzelje el például, hogy egy fejlesztő megvásárolhatja az A tételt 15 000 dollárért és a B tételt–10 000 USD-ért. Ha ezt a két telket egyesítjük, az új földterület 33 000 USD-be kerül. A növekmény értéke 8 000 USD lesz, amint azt a következő számítások mutatják:
Egyetlen tömb 33 000 dollárba került
Mínusz: az A tétel költsége– 15000
Mínusz: a B tétel költsége– 10000
Növekményes érték 8000 USD
Gazdasági méret–az a földterület, amely ahhoz szükséges, hogy elérjük az adott helyen a piaci feltételeknek megfelelő földhasználat optimális mértékét.
Az ingatlanobjektum-használat hatékonyságának növelésének lehetséges lehetőségeinek mérlegelésekor figyelembe kell venni az ingatlanelemek és a hozzájuk fűződő tulajdonjogok elkülönítésének elvét.
A gazdasági felosztás elve azt jelenti, hogy az ingatlanok és a hozzájuk fűződő tulajdonjogok fizikai elemei szétválaszthatók és kombinálhatók oly módon, hogy a tárgy maximális értéke elérhető legyen.
Az ingatlanok fizikai elemeinek és a hozzájuk fűződő tulajdonjogok szétválasztásakor a következő lehetőségek lehetségesek:
· térfelosztás: jogok felosztása a légtérre, a föld talajrétegére, a föld alatti térre altalajjal, a part menti sávok vízkészletére, a földtömeg külön részekre osztása, az épület pincére, emeletekre, stb. .;
· vagyoni értékű jogfajták szerinti felosztás: bérlet, korlátozott használat, jelzálogjog, hozzájárulás a vállalkozások alaptőkéjéhez, részvénykibocsátáshoz biztosítékot bocsát ki;
· birtoklási vagy használati idő szerinti felosztás: rövid és hosszú távú haszonbérlet, állandó használat, élethosszig tartó birtoklás, gazdálkodási jog, operatív irányítás.
A piaci környezethez kapcsolódó értékelési elvek csoportja ide tartozik: függőség, megfelelőség, kereslet és kínálat, verseny és változás.
Függőségi elv kimondja, hogy egy adott ingatlan értékét befolyásolja, és maga is befolyásolja a területén lévő egyéb ingatlanok értékének jellegét és nagyságát.
Az elhelyezkedés az egyik legfontosabb ingatlanértéket befolyásoló tényező. A helyszín minősége attól függ, hogy a telek fizikai paraméterei mennyire felelnek meg a területen elfogadott területhasználati módnak, valamint a gazdasági környezethez való közelségétől. Ez a két jellemző együttesen alkotja az ingatlan helyzetét vagy gazdasági elhelyezkedését.
A helyzetet egy adott területhasználati lehetőség és a gazdasági környezet kölcsönhatása határozza meg legalább négy szinten. Ezt a négy szintet koncentrikus körök jelölik, amelyek a szomszédos területet, a közvetlen szomszédságot, a kereskedelmi területet és az egész régiót képviselik. Egyes földhasználati típusok, például a nagy gyártóvállalatok esetében előfordulhatnak függőségi szintek nemzeti vagy nemzetközi szinten.
Ha változás következik be a környező földhasználati rendszerben vagy egy ingatlan gazdasági környezetében, az befolyásolhatja annak értékét. Néhány példa a környező területhasználati rendszer változásaira: bevásárlóközpont építése a telek közelében, iskola építése vagy hulladéklerakó megnyitása. Ezek a változások pozitív és negatív hatással is lehetnek az objektum értékére. Az ilyen hatás mértékét az új területhasználati lehetőség mértéke, valamint az innováció és a vizsgált objektum közötti kapcsolatok határozzák meg.
A kommunikációt a kiértékelt objektum és az azt kiszolgáló objektumok közötti hozzáférés költsége méri, bármilyen konkrét cél elérése érdekében. A kapcsolatokat időben, távolságban vagy pénzben lehet mérni. Ezen kapcsolatok némelyike nehezen mérhető. Például, ha bármely telek festői kilátással rendelkezik, akkor ez a kapcsolat a festői kilátással rendelkező telek és egy másik telek értékkülönbségeként értékelhető.- egy nélkül.
Megfelelőségi elv meghatározza, hogy az építészeti stílus és a telek fejlesztése által kínált felszereltség és szolgáltatások mennyiben felelnek meg a piaci igényeknek és elvárásoknak.
Egy projekt, amely nem felel meg a piaci normáknak, valószínűleg pénzügyi veszteséget szenved. Egy kétszobás lakásokból álló projekt akkor szembesül a piacon, ha a bérleti díj megegyezik a háromszobás lakásokkal. Sőt, ez akkor is megtörténik, ha a kétszobás lakás területe megegyezik a háromszobás lakásokkal. Ezért a kevésbé vonzó ingatlanok piaci értékesítéséhez szükség lehet a bérleti díjak csökkentésére.
Az ingatlanfejlesztési projekteknek meg kell felelniük az adott terület földhasználati típusának. Ez nem jelenti azt, hogy minden házat ugyanabban az építészeti stílusban kell építeni. Az építészeti stílusoknak azonban meg kell felelniük a földhasználat típusának. Képzelje el, milyen következményekkel jár egy viktoriánus ház felépítése egy rusztikus háztömbön.
A megfeleltetés elvéhez kapcsolódik a regresszió és a progresszió elve. A regresszió akkor következik be, ha egy földterület túl fejlett az adott piac számára. Például, ha egy 175 000 dolláros házat olyan háztömbön építenek, ahol más házak 70 000 és 80 000 dollár között vannak, akkor a drágább ház piaci értéke nem fogja tükrözni az építés tényleges költségeit. Az eladási ár valószínűleg alacsonyabb lesz, mint az építési költségek. Előrehaladásra akkor kerül sor, ha az értékelt ingatlan értéke a szomszédos ingatlanok magas értéke miatt emelkedik. Például, ha egy bevásárlóövezetben több üzletet is felújítanak, akkor a zónában lévő összes üzlet ára megemelkedhet.
A kereslet-kínálat elve azt jelenti, hogy az ingatlan ára a kereslet és kínálat kölcsönhatása következtében változik.
Egy tulajdonságnak akkor van értéke, ha van valamilyen felhasználó vagy felhasználócsoport számára használható. A költségeket azonban nem csak a hasznosság befolyásolja. Az ingatlannak is viszonylag szűkösnek kell lennie. Mondat–a piacon bizonyos áron elérhető ingatlanok száma. A kereslet alapja a szükséges finanszírozási forrásokkal rendelkező potenciális vásárlók ingatlanvásárlási vágya.
Mivel az ingatlanpiacok tökéletlenek, a kereslet és a kínálat nem mindig határozza meg azt az árat, amelyen a tulajdonosváltás megtörténik. A tárgyalási készség, a résztvevők száma és kifinomultsága, az érzelmek, a finanszírozási költségek és egyéb tényezők is szerepet játszanak az eladási árak kialakításában.
Hosszú távon a kereslet és a kínálat viszonylag hatékony tényező az árváltozások irányának meghatározásában. Rövid időn belül azonban a keresleti és kínálati tényezők néha elvesztik hatékonyságukat az ingatlanpiacon. Piaci torzulások származhatnak abból, hogy a föld felett a magántulajdonosok monopóliumot gyakorolnak. Ezen túlmenően a piacokat befolyásolják a kormányzati ellenőrzési mechanizmusok. Például az önkormányzatok visszatarthatják a piac vagy a bérleti díjak növekedését, sok más módon megváltoztathatják a piac mechanizmusát.
Ha túlkínálat vagy kereslethiány van a piacon, az árak és a bérleti díjak csökkennek. Rövid távon az ingatlankínálat viszonylag rugalmatlan. Ez azt jelenti, hogy a kínálat növelése hosszú távú tervezést igényel: hiába emelkedtek az árak, a kínálatot nem lehet nagyon gyorsan növelni. Az ingatlankínálat csökkentése is nehézkes. Ha túl sok objektumot hoztak létre egy adott típusból, a terhelési szint hosszú ideig alacsony marad. Ez nagyszerű alkulehetőséget teremt a vadászok számára, mivel az árak alacsonyak maradnak, vagy akár csökkennek is.
Az árakra gyakorolt ellentétes nyomás akkor jelentkezik, ha nincs elegendő kínálat vagy nagy a kereslet. A kereslet általában ingadozóbb, mint a kínálat. Könnyebben reagál az árak változására. A pénzkínálat változásai, a kamatlábak, az érzelmi spekulációk kirobbanása, a félelem és más tényezők bármikor befolyásolhatják a kereslet természetét.
Ha a kereslet és a kínálat egyensúlyban van, a piaci ár általában a termelés költségét (költségét) tükrözi. Ha a piaci árak magasabbak, mint az előállítási költség, akkor egyre több új ingatlan kerül üzembe helyezésre az egyensúly eléréséig. Ha a piaci árak alacsonyabbak, az új építkezések lelassulnak vagy teljesen leállnak mindaddig, amíg a piaci árak emelkedésével megélénkül a kereslet.
A verseny elve. A megnövekedett verseny az ilyen típusú ingatlanok kínálatának növekedéséhez vezet a térségben. Ha a kereslet nem növekszik, akkor az összes ilyen típusú ingatlanból származó átlagos nettó bevétel csökken. Ha a verseny túlzott, a nyereség a normális szint alá csökkenhet, vagy egyes esetekben teljesen eltűnhet.
Ha egy piacon a profit meghaladja a termelési tényezők megtérítéséhez szükséges szintet, akkor ezen a piacon felerősödik a verseny, ami viszont a nettó jövedelem átlagos szintjének csökkenéséhez vezet.
Ez az elv fontos annak az elemzőnek, aki megpróbálja megbecsülni a piaci árfolyamot meghaladó bevételfolyam értékét. Hacsak nem hosszú távú lízing vagy más ok okozta a váratlan bevételt, óvatosan kell mérlegelni a bevételi forrást. Alapvetően az elemző két megközelítés közül választhat. Először is, a többletnyereség elválasztható a normál nyereségtől, és külön bevételi forrásként kezelhető.
A változás elve: Az ingatlan értéke általában nem marad állandó, hanem idővel változik.
A tárgyak fokozatosan elhasználódnak. Egyes üzletek megnyílnak, mások–zárva vannak. A földhasználat jellege az állam és a magánszektor hatására változik. A pénzkínálat és a kamatlábak ingadoznak. A gazdasági feltételek új lehetőségeket nyitnak meg. A nemzetközi események befolyásolják az áruk árát. Az új technológia és a társadalmi viselkedés új keresletet teremt az ingatlanok iránt. A demográfiai fejlődés különféle típusú lakások iránti igényeket generál. Változnak az emberi vágyak és ízlések. Egy objektum elhelyezkedési környezete a növekedés, érettség, hanyatlás és megújulás fázisain megy keresztül. Mindezek és még sok más tényező megváltoztathatja egy adott helyen lévő ingatlan hasznosságát.
Az elemzőknek nyomon kell követniük azokat az eseményeket, amelyek nagy valószínűséggel érintik az ingatlanokat. A múltban fennálló állapotok nem feltétlenül maradnak fenn a jövőben. Az ingatlan jövőbeli bevételeinek megfelelő becsléséhez gondosan össze kell egyeztetni a jövőbeli bevételekre és költségekre vonatkozó mögöttes feltételezéseket. Mivel az események és a körülmények folyamatosan változnak, az értékbecslők betartják a szakmai színvonalat–egy meghatározott időpontban készítsen értékelést.
Az értékelési elvek negyedik csoportja (LNEI) azt jelenti, hogy a lehetséges ingatlanhasználati lehetőségek közül azt választják ki, amelyben a telek funkcionalitása fejlesztésekkel a legteljesebben megvalósul. Ez a lehetőség az ingatlan értékének felmérésére szolgál.
Az értékbecslő a kifizetések beszedésénél felmerülő veszteségeket figyelembe veszi azáltal, hogy elemzi a történelmi információkat egy adott objektumról, és ezt követően előrejelzi ezt a dinamikát, és így meghatározhatja azt a lehetőséget, amely a lehető legnagyobb bevételt hozza a telekből, függetlenül attól, hogy a telek be van-e építve. vagy sem, és milyen épületek találhatók rajta a dátumértékeléskor.
Az LNEI meghatározása szerint olyan ingatlanhasználat, amely:
a) törvényileg engedélyezett, i.e. megfelel a jogszabályi előírásoknak, beleértve az övezeti és környezetvédelmi előírásokat, a településrendezési korlátozásokat, az építészeti műemlékek védelmére vonatkozó követelményeket, a környező terület parkosítását stb.;
b) fizikailag megvalósítható, pl. a telek mérete és alakja, közlekedési megközelíthetősége, a meglévő épületek lehetővé teszik a választott használati eset megvalósítását;
c) a befektetett tőke megtérülése szempontjából pénzügyileg indokolt, i.е. a felhasználás a tőkeköltséget, a működési költségeket és a pénzügyi kötelezettségeket meghaladó bevételt biztosít;
d) az ingatlan legmagasabb értékét vagy jövedelmezőségét biztosítja.
Az LNEI-t két szakaszban tekintik: egyrészt a telket szabadnak, másrészt a meglévő fejlesztésekkel ellátott telket. Ha a telek épületmentes, akkor a jogi, városrendezési, környezetvédelmi és egyéb korlátozások, valamint a terület fejlesztési kilátásainak figyelembe vételével meghatározásra kerül, hogy melyik objektum a leghatékonyabban építhető.
A LERI idővel fejlődhet a piaci normák és a külső változások hatására. Ha a közelmúltban autópályát alakítottak ki a telek közelében, akkor benzinkút, gyorsétterem vagy autószerviz építése lehet a legjobb megoldás.
A gyakorlatban az LNEI-elv az a kiinduló feltevés, amelyen alapul az ingatlan meghatározott becsült értékének kiválasztása és az értékére vonatkozó következtetés.
A jelenlegi oroszországi adminisztratív korlátozások és övezetek gyakran nem tükrözik a fejlődő ingatlanpiac követelményeit, ezért a tényleges földhasználat fejlesztésekkel gyakran nem felel meg a legjobb megoldásnak.
A fenti ingatlanértékelési elvek mindegyike szorosan összefügg egymással, és az értékelt ingatlan típusától és sajátosságaitól, az alkalmazott értékelési módszertől függően elsődleges vagy másodlagos szerepet tölthet be.
Ezek az elvek jelentik az ingatlantárgyak értékelésének elméleti alapját. Az ingatlanértékelés három alapvető megközelítése épül rájuk.– jövedelmező, összehasonlítható és költséges.
1.4. Az ingatlanértékelési folyamat főbb szakaszai
Az ingatlan értékbecslése magában foglalja az értékbecslő egymást követő intézkedéseinek rendszerét–az értékelési feladat kitűzésétől az ingatlan pénzegységben kifejezett forgalmi értékének értékeléséről szóló, írásban elkészített jegyzőkönyv megrendelő részére történő átadásáig.
Az ingatlanértékelés szakaszai:
1. szakasz. Feladat kitűzése értékelésre.
1.1. Az értékelés célja.
12 . A meghatározandó érték típusa.
1.3. Értékes tulajdonjogok megállapítása.
1.4. Az értékelés dátuma.
2. szakasz. Terv és szerződés készítése az értékeléshez.
2.1. Értékelési munkarend.
2.2. Információforrások.
2.3. Az értékelési módszerek megválasztása.
2.4. Értékelési költségek.
2.5. Pénzjutalom az értékelésért.
2.6. Értékelési szerződés készítése.
3. szakasz. Információgyűjtés és -elemzés.
3.1. Az objektum és a környező terület átvizsgálása.
3.2. Az ingatlan jogi leírása.
3.3. Fizikai jellemzők és elhelyezkedés.
3.4. Gazdasági információk.
3.5. Az összegyűjtött információk érvényesítése.
3.6. Információ elemzése és feldolgozása.
4. szakasz. A legjobb és leghatékonyabb felhasználás elemzése.
4.1. A telek elemzése feltételesen szabadnak minősül.
4.2. A telek elemzése fejlesztésekkel.
5. szakasz. Egy ingatlan becsült értékének kiszámítása három megközelítés alapján.
5.1. Jövedelemszemléletű értékelés.
5.2. Összehasonlító megközelítésen alapuló költségbecslés.
5.3. Költségbecslés költség megközelítés alapján.
6. szakasz. A kapott eredmények összehangolása és az ingatlan értékének végleges értékének levezetése.
6.1. A kapott adatok ellenőrzése az érték értékéről.
6.2. A felhasznált információk teljességéből és megbízhatóságából fakadó feltételezések és korlátozó feltételek.
6.3. A költség végső értékének levezetése.
7. szakasz. Értékelő jelentés összeállítása.
Feladat kitűzése értékelésre.
Az értékelési feladat felállítása az a kezdeti szakasz, amelyben az értékelési feladat alapvető paraméterei meghatározásra és megfogalmazásra kerülnek. A probléma egyértelmű megfogalmazása szükséges az értékelési feladat jellegének, az értékelési módszerek megválasztásának és a jelentésben megjelenő eredmények értelmezésének teljes és egyértelmű értelmezéséhez. Az értékelési megbízás legfontosabb összetevői a következők:
· az ingatlan azonosítása;
· az értékelendő tulajdonjogok azonosítása;
· az értékelési eredmények célja (hatóköre);
· az érték típusának kiválasztása és meghatározása;
· az értékelés időpontjának pontosítása;
· az értékelés terjedelmének leírása;
· egyéb korlátozások tisztázása.
Az ingatlan azonosítása tartalmazza az olyan jellemzők leírását, mint a cím, a teljes jogi leírás, az ingatlan pontos elhelyezkedése és határai.
Az ingatlantárgy azonosítása annak pontos jogi leírását jelenti, amelyet az ügyfél által megadott információk alapján célszerű elkészíteni. A szükséges információk a földmérési adatok állami nyilvántartásából szerezhetők be a helyi és állami jogszabályoknak megfelelően.
A helyes jogszabályi leírásnak figyelembe kell vennie a sajátos területi földmérési és -leírási rendszert, amely határaik leírásából, állami felmérési rendszerből, valamint a parcellák és tömbök leírására és feltérképezésére vonatkozó eljárásból áll.
Az értékelendő tulajdonjogok azonosítása. Az ingatlanértékelés sajátossága egy olyan integrált megközelítés, amely egyszerre tekinti az ingatlant valós fizikai tárgynak, valamint magánszemélyek vagy jogi személyek azon jogainak összességeként, amelyekkel rendelkeznek vagy amelyekre ingatlanra, valamint a föld és az épületek használatára hivatkoznak. .
Az elbírálás tárgya lehet teljes vagy részleges vagyoni értékű ingatlan, a vagyoni jogok szétválása vagy megosztása miatt. Az ingatlan piaci értékének meghatározásakor az értékbecslő figyelembe veszi a tulajdonjogi korlátozásokat, mint például a bérleti szerződéseket, a szolgalmi jogokat, a zálogjogot, a tulajdonjogot, valamint a légtér- vagy földjogot.
Az értékelési eredmények köre vagy célja –ez az értékbecslő által kapott értékeredmény alapján a megrendelő által utólag végrehajtott gazdasági eljárás.
Az ingatlanértékelés során meghatározzák:
· vételi és eladási árak;
· a hitelfedezet összege;
· adóalapok;
· a bérlet feltételeit;
· a tulajdonjog elidegenítése esetén a méltányos kártérítés alapjai;
· biztosítási szerződés alapján.
Az optimális értékelési eljárás kiválasztásához szükség van az eredményül kapott értékelési eredmény utólagos felhasználásának megismerésére.–a szükséges információk összegyűjtésétől és elemzésétől a leghatékonyabb értékelési módszerek alkalmazásáig és az eredmények harmonizációjának elvéig. Ha az ügyfél nem ad tájékoztatást az értékelő jelentés eredményeinek felhasználási köréről, az értékbecslőnek saját kezdeményezésére meg kell beszélnie vele ezt a kérdést, és meg kell győződnie arról, hogy az ügyfél megfelelően érti-e a problémát. Ez az eljárás megóvja az értékelőt az esetleges félreértésektől és a munka újbóli elvégzésének szükségességétől.
Az érték típusának kiválasztása és meghatározása. Az értékbecslés célja az ingatlanok értékének meghatározása, amely a jelenlegi nemzetközi és orosz értékbecslési standardoknak megfelelően különböző formákban nyilvánul meg. Az értékelési objektum értékének típusát számos tényező határozza meg, beleértve a hozzá kapcsolódó értékelendő tulajdonjogokat, az értékelési eredmények terjedelmét vagy célját, valamint az értékelési feladat terjedelmét.
A jelenlegi orosz értékelési szabványoknak megfelelően a következő értéktípusok használhatók:
· piaci értéke;
· az érintett ingatlan korlátozott piaci értéke;
· csereköltség;
· a sokszorosítás költsége;
· meglévő használat költségei;
· adózási célú érték;
· befektetési érték;
· felszámolási érték;
· ártalmatlanítási költség;
· speciális költség.
Az értékbecslő által a megrendelővel és harmadik személyekkel, a jelentés felhasználóival egyetértésben választott értéktípust az értékelési feladatban kell megadni. Ezen túlmenően az értékelési jelentésben meg kell adni a feltüntetett érték írásos meghatározását (megfogalmazását), amely nem mond ellent az értékelés során elfogadott szabványoknak.
Egy adott értékelési objektum értékelési folyamatában használt érték típusa egy univerzális értékelési modell keretein belül befolyásolja az egyes szakaszok tartalmát. Az érték típusa határozza meg az értékelési célú információk összeállítását, gyűjtését, előkészítését és elemzését. Az ingatlanértékelés megközelítéseinek és módszereinek megválasztása a meghatározandó érték típusának származéka; így például a biztosítási érték meghatározásakor nem célszerű a jövedelemszemlélet módszereit alkalmazni. A költség típusa határozza meg az értékelés végeredményében való megegyezés logikáját és érvényességét.
Az értékelés időpontjának pontosítása. Az értékelés elvégzésének időpontjának megadása, és így az értékelés eredménye érvényes lesz, több okból is szükséges. Bármilyen típusú meghatározható érték eleve piaci érték, hiszen még az újratermelési és pótlási költségeket is az adott pillanatban érvényben lévő építőipari termékek árai alapján számítják ki, mivel azok folyamatosan változnak az infláció, a verseny, a változó fogyasztói preferenciák stb. hatására. .
Az értékelés során számos árazási tényezőt kell figyelembe venni, amelyek összetétele, prioritása és befolyásának mértéke instabil. A piaci érték tükrözi a piaci szereplőknek a konjunktúra állapotáról alkotott képét. Tekintettel arra, hogy a piaci helyzet folyamatosan változik, a piaci érték egy adott időpontban gyűjtött információk, egy adott időpontban gyűjtött piaci adatok elemzésén alapul. A piaci erők egyensúlyának megváltoztatása jelentős hatással van az értékelés eredményére és az ebből eredő értékre.
Az értékelési gyakorlatban alkalmazott értékelés időpontját három típussal jelöljük:
jelenlegi;
· visszatekintő;
jövő.
Az esetek túlnyomó többségében az elbírálás időpontja–ez egy olyan időpont, amely közel áll ahhoz a dátumhoz, amikor az értékeléshez szükséges megbízást meghatározták és az értékelési munkát elvégezték. Bizonyos esetekben azonban szükségessé válik egy múltbeli vagy jövőbeli dátum piaci értékének származtatása.
A visszamenőleges (múltbeli) forgalmi érték becslése szükséges az örökösödési adózáshoz (elhalálozás dátuma), a jövedelemadó kiszámításához (vásárlás dátuma), a biztosítási kártérítéshez (biztosítási esemény időpontja), perhez (kár időpontja) stb. A visszamenőleges piaci információk elérhetősége lehetővé teszi az értékbecslő számára, hogy objektíven és ésszerűen végezzen el minden szükséges számítást.
A jövőbeli időpontra vonatkozó értékelés elvégezhető az építés alatt álló ingatlantárgyak, a tervezés vagy az építés megvalósíthatóságáról szóló döntések esetében. Az ebben az esetben az értékbecslési munka időpontja és az ingatlan tervezési kapacitásának elérése, a becsült cash flow-t biztosító piaci szegmens meghódítása között kialakuló időkülönbség megköveteli az építés befejezésének időpontjában érvényes piaci érték meghatározását.
Az értékelő munka körének ismertetése. Az értékelő munka körét az értékbecslő határozza meg a felhasznált adatok összetételének, az információs támogatásnak, a külső szakértők bevonásának szükségességének, az információk pontosságának ellenőrzésére szolgáló módszerek, valamint a köztes, ill. alátámasztó információk a zárójelentésben.
Az értékelés terjedelmének megfogalmazása segíti az értékelés eredményei alapján döntést hozó harmadik felek érdekeinek védelmét. Az értékelőnek nem csak azt kell egyértelműen megmondania, hogy mit vár el, hanem azt is, hogy mi az, amit nem tesz meg, konkrét indoklással, különösen, ha csak korlátozott információ állt rendelkezésre.
Az értékelő munka terjedelme és a jelentés részletezettsége az értékelési feladat jelentőségétől, valamint a megrendelővel kötött megállapodástól függ. Ez a rész lehetővé teszi a teljes munkaerő-, készpénzköltség meghatározását az információs támogatáshoz, amely végső soron befolyásolja az értékelő munka költségeit. Az értékelő felelős azért, hogy a megfogalmazott értékelő munkakör megfeleljen a tényleges eredményeknek.
Egyéb korlátozások tisztázása. Az Értékelési Alapítvány által kiadott Egységes Szakmai Értékelési Standardok (118РАР) különbséget tesz a teljes és a korlátozott értékelés között. Korlátozott értékelést végeznek az Egységes Szabványok „Korlátozott eljárásokra vonatkozó előírásai” szerint. Ebben az esetben általában korlátozott mennyiségű információ kerül felhasználásra. Ilyen értékelésre példa a kizárólag összehasonlító megközelítés alapján végzett ingatlanértékelés, valamint a múltbeli értékelési adatok frissítése céljából végzett értékelés.
Azonban még a teljes értékbecslés is tartalmazhat számos korlátozó feltételt, amelyeket az értékelési tájékoztatóban meg kell fogalmazni, olyan paraméterekkel együtt, mint az ingatlan azonosítása, a tulajdonosi jogok, az értékelés időpontja, az értékelési eredmények köre, ill. az érték típusa. A korlátozó feltételek összetételének a jelentésben történő bevezetése nemcsak az értékbecslő védelmét teszi lehetővé az esetleges jövőbeni kárigényektől, hanem az ügyfél és a jelentés többi felhasználójának időben történő tájékoztatását is. Például egy korlátozó feltétel tartalmazhat egy záradékot a nem kellően megbízható forrásból történő információszerzésről, az ingatlan műszaki felmérésének lehetetlenségéről.
Az értékelési feladat kitűzése után szerződés készül.
Információgyűjtés és előzetes adatelemzés.
A szükséges információ összetétele, mennyisége, feldolgozásának és elemzésének menete, a bevont értékbecslők száma, beleértve a bevont szakembereket, valamint az adatfeldolgozáshoz szükséges idő a megbízástól, az értékelendő ingatlan típusától függ. és a kiválasztott értékelési módszerek.
Ennek a szakasznak az eredményessége az előzetes szervezési munka alaposságától függ, amely megköveteli a szükséges adatok, információforrások jellegének és mennyiségének meghatározását, valamint munkaterv összeállítását, amely különösen nagy ingatlanok értékeléséhez szükséges. tárgyakat.
Az értékelést az objektum típusától és a munka terjedelmétől függően egy értékbecslő vagy szakértői csoport is végezheti. Az értékelő munkaterve a jövőbeni értékelő jelentés szerkezetének és az egyes szakaszok elvégzéséhez szükséges időnek megfelelően épül fel.
Az értékelt ingatlan piaci értékének meghatározásához a szükséges információkat számos szempont szerint osztályozzák.
A kiértékelt objektumhoz képest az információs tömb külső és belső adatokra oszlik.
Az információ jellegétől függően megkülönböztetünk általános és speciális adatokat, valamint a versenyképes keresletre és kínálatra vonatkozó információkat. közös adatok tükrözik az ingatlanpiac helyzetét befolyásoló társadalmi, gazdasági, politikai és környezeti tényezők dinamikáját. A figyelembe vett információ típusának figyelembe kell vennie a regionális szinten folyamatban lévő változásokat és az ingatlanpiac azon szegmensét, amelyhez az értékelt ingatlan tartozik.
Különleges adatok tartalmazzák az ingatlan jogi, fizikai, földrajzi és gazdasági jellemzőit. Az ilyen típusú információkat összehasonlítható ingatlanokról és értékelt ingatlanokról kell gyűjteni.
Versenyképes kereslet és kínálat információ lehetővé teszi az értékelt ingatlan versenyképességének felmérését a piaci szegmensében. A javaslattal kapcsolatos információk lehetővé teszik a versenyképes ingatlanok meglévő alapjának értékelését, figyelembe véve annak terhelését, az új építkezések és rekonstrukciók révén történő bővítésének kilátásait, valamint a piac méretére vonatkozó információkat. A keresleti adatoknak tükrözniük kell a potenciális ingatlantulajdonosok és -használók gazdasági lehetőségeit.
Az értékelési folyamat során felhasznált információknak kellően teljesnek, reprezentatívnak és megbízhatónak kell lenniük. Segítenie kell az értékbecslőt a legfontosabb árazási tényezők meghatározásában, a gazdaság egészének és különösen az ingatlanpiac helyzetének elemzésében, beleértve a területi és szegmentális szempontokat is. Az értékelőnek képet kell kapnia az értékelt tárgy és környezetének fizikai tulajdonságairól, adatokat kell gyűjtenie a gazdasági és értékelési számításokhoz. Az értékelés különböző szakaszaiban összegyűjtött és felhasznált információk jellemzőit megfelelően tükrözni kell a jelentésben.
A legjobb és leghatékonyabb felhasználás elemzése.
Az ingatlan legjobb és leghatékonyabb felhasználásának elemzésére kerül sor annak érdekében, hogy megfelelően felmérjük a vizsgált ingatlan meglévő használati esetét, javaslatokat dolgozzanak ki az optimális használatára a lehető legnagyobb érték meghatározása érdekében.
Az ingatlan leghatékonyabb felhasználásának koncepciója az értékelemzés szempontjából kulcsfontosságú piaci koncepció. A leghatékonyabb felhasználás az a felhasználási mód, amely négy kritériumnak megfelel: jogi megengedhetőség vagy megengedhetőség, fizikai megvalósíthatóság, anyagi biztonság és a tárgy maximális értéke.
Egy telek leghatékonyabb felhasználásának meghatározásához az értékelő két sémát alkalmaz, amelyek szerint a telek beépítetlennek (feltételesen szabadnak) minősül, és a meglévő épületekkel való használatának leghatékonyabb változatát elemzi.
A beépítetlen telek leghatékonyabb hasznosításának elemzése magában foglalja a jelenlegi rendeltetés fenntartását, új létesítmény építését, a telek átépítését (megosztását vagy összevonását) és az eladást.
A leghatékonyabb földhasználat a meglévő építményekkel az ingatlan rendeltetésének megőrzésének lehetőségeinek összehasonlítása a felmérés időpontjában, a helyreállítást, bővítést és újrahasznosítást, teljes (részleges) bontást előíró rekonstrukciós tervek, valamint ezen opciók kombinációja.
A pénzügyi megvalósíthatósági ellenőrzés minden egyes figyelembe vett felhasználási eset megvalósítási költségeinek kiszámítását igényli. Az alternatív használati érték maximalizálására vonatkozó becslés olyan változók elemzésén alapul, mint a föld értéke, az adott használati eset kockázatának megfelelő megtérülési ráta és az ingatlan aktivált összértéke.
Az ingatlanok optimális felhasználására vonatkozó következtetéseket a jelentés megfelelő részében kell tükrözni. Az értékbecslőnek ésszerűen meg kell fogalmaznia a leghatékonyabb felhasználási esetet, és azt számításokkal alátámasztania az ingatlanátalakításhoz, piacfejlesztéshez szükséges időtartamra vonatkozóan, valamint meg kell jelölnie a befektetési folyamat résztvevőit: befektetőket, potenciális tulajdonosokat, felhasználókat, hitelezőket stb.
Az ingatlanértékeléshez elfogadható megközelítések és módszerek kiválasztása és alkalmazása.
Az ingatlanértékelés általában három fő megközelítés alapján történik:
· költség megközelítés;
· összehasonlító megközelítés;
· jövedelmi megközelítés.
Költség megközelítés abból a feltételezésből indul ki, hogy egy körültekintő befektető nem fizet többet az ingatlanokért, mint amennyibe kerülne egy hasonló telek megszerzése és a fogyasztói ingatlanokban hasonló épület építése.
Összehasonlító megközelítés Ez azon a feltételezésen alapul, hogy egy ésszerű vevő nem fizetne többet egy termékért, mint amennyit a szabad piacon fizetne egy hasonló hasznosságú termékért. Az érték meghatározása a közelmúltban hasonló tárgyakkal lebonyolított adásvételi tranzakciók adatain alapul.
jövedelmi megközelítésazon az állításon alapul, hogy egy ésszerű vevő nem fizetne többet egy ingatlanért, mint amennyit az értékelt ingatlan a jövőben befektetési kockázattal korrigált nettó bevétel formájában hoz. Ebben az esetben egy tárgy értékét az határozza meg, hogy a jövőben képes-e bevételt termelni. Az ingatlanok által generált pénzáramok, beleértve a visszaváltás költségét is, átszámíthatók az aktuális összértékre.
Mindegyik értékelési megközelítés számos módszert tartalmaz. Az értékbecslő az érték típusától, az értékelt tárgy jellemzőitől, az értékelt tárgyra és hasonló ingatlanra vonatkozó információktól függően stb. mindegyik megközelítésen belül kiválaszt egy vagy több értékelési módszert. Az értékelési módszerek megválasztását indokolni kell, és az értékelő jelentésben ismertetni kell.
A költségbecslés és a végső érték levezetésének előzetes eredményeinek egyeztetése.
A kapott eredmények különböző megközelítések és módszerek alapján történő összehangolása az utolsó lépés az értékelendő ingatlan értékének meghatározásában. Az értékelés ezen szakaszában mindenekelőtt ellenőrizni kell a kapott eredményeket, hogy azonosítani lehessen azokat a matematikai és logikai hibákat, amelyek növelik az eltérés mértékét a bevétel, a költség és az összehasonlító megközelítések eredményei között.
Az igazolt eredmények egyeztetésének menetét az értékelési feladat tartalma, az alkalmazott megközelítések és értékelési módszerek, a felhasznált információk teljessége és megbízhatósága, valamint az alkalmazott módszerek előnyeinek és hátrányainak azonosítása határozza meg.
Az egyes eredmények hierarchiájának meghatározó ismérvei a potenciális eladó vagy vevő tényleges szándékait tükröző képesség, az elemzés alapjául szolgáló információk minősége, az egyes módszerek és megközelítések figyelembevétele. számla piaci ingadozásai és az objektum árazási sajátosságai, mint például az elhelyezkedés, méret, potenciális jövedelmezőség.
A fentiekre tekintettel az értékelő súlyegyütthatókat fogad el a különböző megközelítésekkel kapott közbenső eredményekre. Az egyes megközelítések súlyértéke szakértői és matematikai módszerekkel is kiszámítható.
Az értékbecslő a jelentés elkészítésekor köteles ismertetni az értékértékek eltérésének okait, valamint az eljárást megindokolni.
Értékelő jelentés összeállítása.
Az értékbecslés utolsó szakaszában írásos értékelő jegyzőkönyvet adnak át a megrendelőnek, amely okirati bizonyítéka az értékbecslő szakszerű feladatellátásának. Az értékelő jelentésnek részletes formája van.
Az összefoglaló jelentés korlátozott információkat tartalmaz az értékelési megbízásról, a tulajdonságról, az alkalmazott módszerekről és a kapott eredményről, és lehetővé teszi az ügyfél számára, hogy megértse az értékelő értékítélete mögötti tevékenységeket.
A részletes forma és indoklás rögzíti az értékelési feladatot, jellemzi a kiválasztott és indokolt információkat, alátámasztja az alkalmazott értékelési módszereket és számításokat, valamint meghatározza a végső költségeredményt, amelyet egyetlen értékkel, vagy sávval ábrázol.
A jelentésben feltüntetett érték az értékbecslő szubjektív véleménye a tervezett ügylet legvalószínűbb pénzbeli egyenértékéről, a szükséges információk tanulmányozása és elemzése, számítások alapján, valamint tapasztalatától és képzettségétől függően.
Az Orosz Föderációban hatályos „Az értékelési tevékenységekről szóló törvény” 11. cikke általános követelményeket állapít meg a jelentés tartalmára és kialakítására vonatkozóan. Az információk, indoklások, definíciók és számítások bemutatásának stílusa nem engedheti meg a félreérthető értelmezést.
Az időben elkészített és a megrendelőnek benyújtott értékbecslési jegyzőkönyv bizonyítja, hogy az értékbecslő megfelelően teljesítette a szerződésben rábízott feladatait. A jelentést az értékbecslő személyesen írja alá és pecsétjével hitelesíti.
A jelentésben fel kell tüntetni az értékelés időpontját, az alkalmazott értékelési standardokat, az értékelés tárgya értékelésének céljait és célkitűzéseit, valamint egyéb olyan információkat, amelyek a jelentésben szereplő értékelési eredmények teljes és egyértelmű értelmezését biztosítják. Ha például nem a piaci értéket határozzák meg, hanem más típusú értékeket, akkor a jelentésben fel kell tüntetni az értékelési szempontokat és az eltérés okait. A jelentés benyújtásakor a következő pontokat kell megadnia:
· a jelentés összeállításának dátuma és sorszáma;
· az értékbecslőnek az értékelés tárgyának értékelésének alapja;
· az értékbecslő jogi címe;
· információk a számára az értékelési tevékenység végzésére kiadott engedélyről;
· az értékelés tárgyának és könyv szerinti értékének pontos leírása;
· a jogi személy adatai;
· értékelési standardok a megfelelő értéktípus meghatározásához;
· az értékelés során felhasznált adatok listája, megjelölve azok beérkezésének forrását,
· az értékelés során megfogalmazott feltételezések;
· az önköltség és annak végleges értékének meghatározásának sorrendje;
· a kapott eredmény alkalmazásának korlátozásai és korlátai;
· az értékelési tárgy értékének meghatározásának dátuma;
· az értékbecslő által használt, az értékelés tárgyának mennyiségi és minőségi jellemzőit megállapító dokumentumok listája.
Az Orosz Föderáció kormányának 2001. július 6-án kelt 519. számú rendelete által jóváhagyott értékelési szabványok, amelyeket az értékelőknek kötelezően alkalmazniuk kell.
Az Orosz Föderáció kormányának 2001. július 6-án kelt 519. számú rendelete által jóváhagyott értékelési szabványok, amelyeket az értékelőknek kötelezően alkalmazniuk kell.
Friedman J., Ordway Nick. Jövedelemtermelő ingatlanok elemzése, értékelése. M.: Delo, 1997.
A tankönyv képet ad az ingatlanpiac, mint az üzleti tevékenység legfontosabb területe működésének elméletéről és gyakorlatáról, rendszerezett információkat tartalmaz a magánszemélyek és jogi személyek ingatlanjaival kapcsolatos gazdasági folyamatokról, működéséről. Az ingatlanpiacon olyan ingatlankezelési módszereket, amelyek biztosítják ennek a tevékenységi körnek a hatékonyságát. Kiemeli az ingatlanokkal kapcsolatos fő tevékenységi területeket. Az oktatóanyag az ingatlan fogalmát, lényegét, jellemzőit és osztályozását tárgyalja; az ingatlanpiac lényege, funkciói és főbb jellemzői; az ingatlanpiac főbb műveletei és azok jogszabályi szabályozása; különböző ingatlanobjektumok értékelési módszerei; ingatlankezelés alapelvei modern körülmények között.
A tankönyv a gazdasági egyetemek hallgatóinak, végzős hallgatóinak és oktatóinak, gazdasági egyetemi hallgatóknak, közgazdászoknak, vezetőknek és más érdeklődőknek szól.
1. AZ INGATLANGAZDASÁG ALAPVETŐ FOGALMAI ÉS MEGHATÁROZÁSAI
1.1. Az ingatlan fogalma, lényege, főbb jellemzői
1.2. Az ingatlan jogalapja.
1.2.1. Tulajdonjog
1.2.2. Az ingatlannal végzett műveletek (tranzakciók) típusai
1.2.3. Ingatlannal végzett műveletek (tranzakciók) állami nyilvántartásba vétele
3. INGATLANÉRTÉKELÉS
3.1. Az ingatlanérték fajtái
3.2. Az ingatlanértékelés alapelvei.
3.3. Az ingatlan értékét befolyásoló tényezők.
3.4. Ingatlanértékelési technológia.
3.5. Az ingatlanértékelés megközelítései.
3.5.1. Összehasonlító (piaci) megközelítés
3.5.2. Költség megközelítés
3.5.3. jövedelmi megközelítés
3.6. Az értékelési tárgy összköltségének meghatározása
3.6.1. Az értékelési eredmények konszolidálása
3.6.2. Hierarchia szerinti strukturálás
4. INGATLANHITEL.
4.1. A jelzáloghitelezés megjelenése és fejlődése
4.1.1. Jelzáloghitel-fejlesztés Oroszországban
4.1.2. Jelzálog, mint a kötelezettségek biztosításának módja
4.1.3. A jelzáloghitelezés jellemzői
4.1.4. A jelzálog-tőkepiac jellemzői
4.2. A jelzáloghitelezés főbb szakaszai
4.3. Ingatlan jelzáloghitelezési módszerek
Kölcsön részletfizetéssel
Kanadai borulás
4.4. Speciális célú ingatlanhitelek fajtái
4.4.1. Új építés finanszírozásának módjai
4.4.2. Lakásfinanszírozási módszerek
4.4.3. Területfejlesztési projektfinanszírozási módszerek
4.4.4. Ingatlan finanszírozás részlet eladással
5. A FÖLDHASZNÁLAT GAZDASÁGA
5.1. Földhasználati jellemzők
5.1.1. A föld mint természeti erőforrás
5.1.2. A föld mint gazdasági kategória
5.1.3. A földgazdálkodás, mint a gazdaságilag indokolt területhasználat kialakításának eszköze
5.1.4. Az állami földkataszter, mint az ingatlantárgyak működésének gazdasági és jogrendszere
5.1.5. Földvédelem. A földhasználat környezetvédelmi korlátozásai
