A felülvizsgálatot a Center for Economic Analysis and Expertise LLC készítette, a külvárosi ingatlanok értékesítésére és fejlesztésére szakosodott vállalatok kutatásai, valamint az ingatlan- és telekviszonyok területén dolgozó szakemberek felmérése alapján. Az ajánlott kiigazítások előkészítésekor a Moszkva, Leningrád, Vlagyimir, Kaluga, Tver, Tula és Rjazan régiókban található telkek értékesítésére vonatkozó információkat használták fel. Korrekciók a egy tározó, erdő vagy egyedülálló kilátás a víztározóra a telek közelében , értékbecslőknek és igazságügyi szakértőknek ajánlott.
A tározó, erdő vagy a telek közelében lévő tározó egyedi nézetének korrekciójának mértékének meghatározásához elvégezték a víztestek és erdők közelében található telkek értékesítési piacának elemzését, valamint egy szakértőt felmérés az ingatlanokkal, földviszonyokkal, ügynökségi alkalmazottakkal foglalkozó ingatlanok területén dolgozó szakemberekről.
Szakértői felmérés és piacelemzés során kiderült, hogy a telek, az erdő közelében lévő tározó, vagy a tározó gyönyörű kilátásának jelenléte növeli a telek értékét.
| FÖLDI ELŐÍRÁSOK | BEÁLLÍTÁSI ÉRTÉK | ELŐNYÖK |
| Szép kilátás a tározóra | 50-80% | Esztétikai szempont. A terület ezen jellemzője felhasználható a helyszín koncepcionális elképzelésének létrehozására és érdekes építészeti ötletek megtestesítésére. A tározó lehetővé teszi egy teljes tájkompozíció létrehozását bármilyen stílusban. |
| Telek a nagy folyók, tavak, víztározók első partvonalán, saját kikötő felszerelésének lehetőségével | 60-80% | Hajó vagy jacht kikötőhelyének elrendezése. Hajókirándulás. Használható öntöző- és öntözőrendszerek építésére személyes telekre, ami óriási pénzügyi megtakarítást jelent. A tározó üdvösség a hőtől, és optimális mikroklímát teremt. Elégséges páratartalmat biztosít, hogy az ember ne szenvedjen magas hőmérséklettől. Ez a tényező előnyös a légzőrendszer számára. |
| Telek az erdő mellett (sétatávolságra a helyszíntől) | 50-80% | Az embert vonzza az erdő, ahol élővilág van, ahol tiszta levegő van, és ahol vannak olyan helyek, ahol egyedül lehet a természettel, távol a város zajától. A gyümölcsfák, cserjék és zöldségek mindig sikeresen nőnek a helyszínen, a talaj és a levegő magas páratartalma miatt. A tápanyag bősége a talajban nemcsak nagyszerű gyümölcs- és zöldségtermést biztosít, hanem lehetőséget ad különféle virágok termesztésére. Az erdő megvédi a helyszínt az erős széltől, békét és kényelmet biztosít a családnak minden időjárás esetén. És ami a legfontosabb: az erdőben tiszta és friss levegő van, ami egészséget és hosszú életet biztosít az embernek. |
| A webhely hozzáfér a víztározóhoz (sétatávolságra a helyszíntől) | 50-80% | A jó nedvességtartalom az egyik optimális feltétel sok növény termesztéséhez. Ez a tényező megtakarítja az öntözést, és csökkenti az ültetések és növények gondozására fordított időt. A víztestek közelében a növényzet mindig gazdagságával és színzavarával különbözik. Strand- és aktív pihenés a vízen - a víz közelében lévő területek, ez a napozás és úszás lehetősége tiszta, hűvös vízben, vízisí, robogó, katamarán. Téli és nyári horgászat. Baromfitenyésztési lehetőség: a háztartásban vízimadarakat tenyészthet: kacsákat vagy libákat. A közeli folyó vagy tó nagyszerű hely lesz az állatok gyakorlására és a növényzet táplálására. |
| Telek az erdő és a tározó mellett (kőhajítás) | 70-90% | Ebben az esetben a vásárlók a "nagy" víz és az erdő szépsége kombinációját választják. |
Mivel a földterületeken, még a tipikus vagy szomszédos területeken is vannak különbségek. Paramétereik összehasonlítása az összehasonlító módszerben számos következetlenséget hagy maga után, amelyek különös figyelmet igényelnek. Az ingatlanértékelés javító módosításait úgy tervezték, hogy kompenzálják ezeket a különbségeket az értékelő objektum és az elemzésben részt vevő analógok között, hogy a legmegfelelőbb értéket képezzék.
A fő tényezők, amelyek indokolják és alapozzák a kiigazításokat a földterület értékelésénél, a következő módosítások:
A piaci feltételek és a régió gazdasági helyzete természetesen befolyásolja az ingatlanok értékét. Ezenkívül az ajánlatok során elkerülhetetlenül csökken az árak. Ezért az összehasonlításra kiválasztott tranzakcióban megadott érték nem releváns az értékelést követő következtetés szempontjából. A szakértők ezt figyelembe veszik az ilyen kiigazítások során.
Erre a módosításra akkor van szükség, ha az ingatlantulajdonban lévő, vagy több különálló ingatlan által alkotott telkeket értékelik. Ezenkívül vannak olyan esetek, amikor az analóg objektum, amely más paraméterekben a legközelebb áll, a regisztrált jogok típusában különbözik az értékelési objektumtól.
Más szóval, piaci feltételek. Az ingatlanárak dinamikája sok tényezőtől függően nem torzíthatja el a hasonló objektumok múltbeli értékéről alkotott elképzelést. A válságok és fellendülések alakítják a tér árait, és különleges módon befolyásolják egyes ingatlanok iránti keresletet. A kiigazítás helyes előkészítéséhez a hasonló feltételek mellett, bizonyos időtartamra kötött hasonló szerződések alapos elemzése szükséges.
Az oldal elhelyezkedése is befolyásolja annak értékét. Ide tartozik más települések közelsége és sajátosságai, a természeti földrajzi objektumok, amelyek befolyásolják a kommunikációt, az éghajlatot, a terület ökológiáját és a közlekedés elérhetőségét.
A terület mérete és alakja, a felvételek és a területi integritást befolyásoló objektumok elhelyezkedése együttesen képezik az ingatlanértékelés egyik legfontosabb kritériumát. Ezért figyelmet igényelnek a piaci árazási elemzések során a szerkesztések elkészítésekor. A négyzetméterenkénti fajlagos költség a telephely területének növekedésétől függően csökken.
A telek költségeit, különösen a városon kívül, annak javulását figyelembe véve alakítják ki: a rajta már hibakeresett mérnöki kommunikáció, valamint a gáz-, villamos- és vízigény. A beállításoknál figyelembe veszik a vezetékek és csővezetékek állapotát is.
A telek rendeltetése magában foglalhatja az épületek építését, a növényzet telepítését és a szántóföldi munkákat, mindez megköveteli a talaj minőségének és a domborzat jellemzőinek a meglévő szabványoknak való megfelelését. Ezért ezek a kritériumok nem befolyásolhatják a terület megítélését.
Az összehasonlító megközelítést széles körben alkalmazzák a fejlett földpiaccal rendelkező országokban, különösen az üres és egyedi lakóépítésű telkek értékelésére. Az összehasonlító megközelítés a hasonló földrészletek eladási árairól szóló információk rendszerezésén és összehasonlításán alapul, azaz a helyettesítés elvén. A helyettesítés elve feltételezi, hogy az eladásra kínált telek körültekintő vásárlója nem fizet többet, mint amennyiért a helyszínen vagy termékenységben hasonló földterület megvásárolható. Ezért az összehasonlítható ingatlanokért nemrégiben fizetett árak tükrözik az értékelt telek piaci értékét:
A helyettesítési elv feltételezi, hogy a piac nyitott és versenyképes, elegendő számú vevő és eladó lép kapcsolatba vele, akik a tipikus motivációnak megfelelően, gazdaságilag ésszerűen és saját érdekeik szerint cselekszenek, anélkül, hogy külső nyomás alá kerülnének. Ez azt is jelenti, hogy a telket tipikus piaci finanszírozási feltételek mellett vásárolják meg, és elegendő ideig lesz a piacon ahhoz, hogy a potenciális vevők rendelkezésére álljon.
A telek értékelésének összehasonlító megközelítése magában foglalja az értékesítési összehasonlítási módszert, az elosztási módszert és az elosztási módszert.
Az értékesítési összehasonlítási módszert széles körben használják a fejlett földpiaccal rendelkező országokban, különösen az üres és tipikus épületekkel rendelkező telkek értékelésére. Ez a módszer a becsült földrészletek piaci értékét szimulálja a hasonló parcellák piaci eladási árainak elemzésével.
Az IES -ben a földrészletek értékesítésének összehasonlítási módszere magában foglalja a szóban forgó ingatlan közvetlen összehasonlítását a hasonló földrészletekkel, amelyekre vonatkozóan rendelkezésre állnak a legutóbbi piaci tranzakciók bizonyítékai. Bár az értékesítés a legfontosabb, a szóban forgó oldallal versengő hasonló webhelyek listájának és árainak elemzése hozzájárulhat a piac jobb megértéséhez.
Általában a becsült telek piaci értékének kiszámítására szolgáló modell a következő formát öleli fel:
ahol p = q, ± k; ,
ahol C p a becsült telek piaci értéke; Ц, - - az 1. összehasonlítható telek eladási ára; К, - a t "-es összehasonlítható telek eladási árának kiigazításainak összege.
Az értékesítési összehasonlítási módszer négy lépést tartalmaz:
azonosítható ingatlanok közelmúltbeli értékesítése a földpiac érintett szegmensében;
a telkekkel folytatott ügyletekre vonatkozó információk ellenőrzése;
az értékelt földterület összehasonlítása a piacon értékesített telkekkel, és kiigazítások elvégzése, figyelembe véve az értékelt és az egyes összehasonlított telkek közötti különbségeket;
analógok adott árainak elemzése és a becsült telek piaci értékének végső értékének levezetése.
1. szakasz. Az összehasonlítható ingatlanok közelmúltbeli értékesítéseinek azonosítása a földpiac érintett szegmensében. Az első szakaszban a földpiacot tanulmányozzák és szegmentálják.
A piacszegmentáció az a folyamat, amelynek során a piacot szektorokra osztják, amelyek hasonló tulajdonságokkal rendelkeznek a tárgyakra és entitásokra.
A jellemzőkhöz telek, jellemző erre a piaci szegmensre:
a telek rendeltetése és engedélyezett használata;
átruházható törvényes tulajdonjogok, korlátozások és szolgalmak;
hely (például a moszkvai régióban - távol a moszkvai körgyűrűtől és az irány presztízsétől);
termékenység a mezőgazdasági vagy erdőterületek értékelésében.
Specifikációk tantárgy, A földpiac ezen szegmensére jellemzőek a következők:
befektetési motiváció;
fizetőképesség;
finanszírozási források és formák;
a vásárlók ízlése és preferenciái stb .;
társadalmi és jogi státusz (társadalmi csoport, életmód, hagyományok).
Ennek eredményeként földpiaci szegmentáció a következő telekcsoportokat különböztetjük meg:
beépítetlen telkek;
a dacha földterületei és a polgárok kertészeti egyesületei;
egyéni lakóépületek alatti földterületek;
többszintes lakóépületek szomszédos telkei;
földterületek nyereséges ingatlanokhoz: garázsok és parkolók,
kereskedelmi és közétkeztetési létesítmények alatti földterületek, iroda- és közigazgatási épületek alatti földek;
ipari létesítmények és raktárak alatti területek;
termőföld.
Minden meghatározott csoport részletesebben szegmentálható, ha rendelkezésre állnak a piaci értékesítési információk. Például a többszintes lakóépületekkel rendelkező telek 5 emeletes (tégla, panel, tömb), 7-9 emeletes, 12 emeletes épületekre osztható.
Az értékesítési összehasonlítási módszerrel végzett értékelés akkor objektív, ha elegendő összehasonlítható információ áll rendelkezésre a piacon történt múltbeli ügyletekről. Ezért ennek a módszernek a sikeres alkalmazásának legfontosabb feltétele a telekekkel végzett tranzakciók adatbázisának fenntartása.
Az információk összegyűjtéséhez és további feldolgozásához regisztrációs kártyák, amelyben minden információt megadnak az eladott telkekről, a tranzakció feltételeiről és áráról, a kiállítás időtartamáról, az eladókról és a vevőkről.
Összehasonlításképpen több eladott telket használnak. Megfelelő választással elég három -öt analóg.
Az analógok kiválasztásakor a fő probléma az összehasonlíthatóság, azok. az eladott és értékelt telek megfelelőségének mérése. Sok szempontból összehasonlíthatónak kell lenniük, de a kritérium a versenyképesség. Ha az összehasonlítható és értékelt telkek nem versenyeznek ugyanabban a piaci szegmensben, akkor nem állnak szemben ugyanazokkal a keresleti és kínálati erőkkel, ennek következtében az eladási árnak az összehasonlító objektumról az értékelt telekre történő áthelyezése téves becslések.
2. szakasz. A földrészletekkel kapcsolatos ügyletekre vonatkozó információk ellenőrzése. A második szakaszban ki kell választani az információkat annak érdekében, hogy növeljék megbízhatóságukat, és megerősítést szerezzenek arról, hogy az ügyletek tipikus piaci körülmények között történtek. A hasonló földrészletek értékesítéséről gyűjtött adatokat a tranzakció egyik félének (vevő vagy eladó) vagy egy közvetítőnek meg kell erősítenie. A BTI, a közjegyző és más szervezetek rögzítik a tranzakció hivatalos összegét, de nem erősítik meg annak hitelességét.
A földrészletekkel folytatott tranzakciók adatforrásai lehet:
regisztrációs kamarák, valamint a városi, kerületi és falusi földbizottságok, ahol a telekkel végzett tranzakciókat regisztrálják. Például a települési földek kataszteri értékelésénél ez a forrás a fő forrás a beépítetlen és beépített telekkel kapcsolatos tranzakciókra vonatkozó információk gyűjtésében;
időszaki sajtó. A folyóiratokban közzétett, eladásra kerülő telkek árai az ajánlati árak, amelyek magasabbak, mint a tényleges tranzakciós árak. A telkek piaci értékének meghatározására vonatkozó iránymutatások azt írják, hogy a telekekkel folytatott ügyletek árairól szóló információk hiányában az ajánlati árak használata megengedett.
földárverések és tenderek árai, amelyek a magatartás gyakoriságától függően kisebb -nagyobb mértékben eltérnek a piaci áraktól. Ezeket az árakat használják a települési földek kataszteri értékelésére;
a normatív földár, amelyet a telek kényszerértékesítésében használnak, mivel az Orosz Föderáció kormányának 1997. március 15 -én kelt "A föld normatív árának meghatározásának eljárásáról" rendelete 319. sz. , ez a piaci ár 75% -a kell, hogy legyen a megfelelő kijelölt rendeltetésű telek esetében;
ingatlanügyletekre szakosodott ingatlancégek, értékbecslő cégek, jelzálog -hitelezők és egyéb források.
Az értékelési területen lezajlott tranzakciós árakra vonatkozó adatok hiányában vagy hiányában célszerű más területeken érvényes árakra vonatkozó információkat használni, amelyek árazási jellemzőikben hasonlóak az értékelési területhez.
Ezenkívül az analóg objektum kiválasztásakor ügyeljen a következő mutatókra:
a) a tipikus kitettségi időszak az az idő, amely alatt egy ingatlannak átlagosan a piacon kell lennie ahhoz, hogy eladható legyen;
b) az ügylet alanyainak függetlensége. Ha a vevő és az eladó kapcsolatban állnak, vagy egy holding- és leányvállalat képviselői, vagy más kapcsolatban állnak, akkor az eladási ár atipikus lesz. Ugyanez vonatkozik a zálogjoggal vagy más kötelezettségekkel terhelt tárgyakkal folytatott ügyletekre, az elhunyt személyek vagyonának értékesítésére;
c) befektetési motiváció, elsősorban beépített telkek értékelésekor. A befektetőknek hasonló indítékokkal kell rendelkezniük, és a megvásárolt földterületeknek azonos célokkal kell rendelkezniük. Az összehasonlítási tárgyak kiválasztásakor el kell dobni azokat, amelyek az értékesítés után megváltoztatják rendeltetésüket. Például az értékesítés után egy sportlétesítménnyel rendelkező telket fedett parkolónak használnak, azaz E. miután az eladás egy másik piaci szegmensbe költözik.
A tárgy lehetséges felhasználásának meghatározásához figyelembe kell venni az övezeti előírásokat és az engedélyezett felhasználásokat. Ha két objektum különböző zónákban található, kizárva azok azonos használatát, akkor nem tekinthetők összehasonlíthatónak.
3. szakasz. A felmért földterület összehasonlítása a piacon értékesített telkekkel, és kiigazítások az értékelt telek és az egyes összehasonlított telkek közötti különbségek tekintetében. Amennyiben az értékelendő telek eltér az összehasonlítható telektől, korrigálni kell az utóbbi árát annak megállapítása érdekében, hogy mennyiért lehetne eladni, ha ugyanazokkal a tulajdonságokkal rendelkezne, mint az értékelt telek. Ha módosítja az összehasonlított objektumok tényleges eladási árait, akkor az összehasonlítható csomag ára módosul. Ugyanakkor válaszolni kell arra a kérdésre is, hogy milyen áron adtak volna el egy hasonló telket, ha ugyanazokkal a tulajdonságokkal rendelkezne, mint a vizsgált telek. Ha az összehasonlított földterület rosszabb, mint az értékelt telek, akkor az előbbi tényleges eladási árát fel kell emelni arra az értékre, amelyért eladták volna, mivel az értékelt földterület jellemzői magasabbak.
A kiigazításokat annak alapján hajtják végre, hogy a piaci tipikus vevő hogyan ítéli meg ezeket a különbségeket. Ezért egy adott szolgáltatás nem feltétlenül annyit ér, mint amennyi annak létrehozásához vagy felszámolásához kellett, hanem inkább annyit, amennyit hozzáad az ingatlan összértékéhez.
Egy telek értékelése más értékesített telekhez képest kétféleképpen történhet:
összehasonlító elemekkel;
összehasonlítási egységeket használva.
Összehasonlító elem módszer. Az összehasonlítás elemei a földrészletek jellemzői és az eladási ár értékét befolyásoló ügyletek feltételei.
Az összehasonlítási folyamat jobb megszervezése érdekében ajánlott az összehasonlító elemek szabványos elemzési sorrendje. A telek összehasonlításakor ajánlatos a következő elemeket figyelembe venni.
Az átruházott tulajdonjogok összetétele. A kiigazítás akkor történik, amikor a vevő jogait zálogjog vagy hosszú távú lízing terheli. Figyelembe vehetők továbbá a telek használati és fejlesztési típusára vonatkozó jogi és városrendezési korlátozások.
Az adásvételi ügylet finanszírozásának feltételei. Az összehasonlítható értékesítésre vonatkozó minden kifizetést készpénzben kell teljesíteni, különleges finanszírozási feltételek nélkül (nettósítás, váltók elszámolása, barter). A finanszírozási feltételek kiigazításának kiszámítása a finanszírozási megállapodás jellegétől függ, és gyakran az értékesítési feltételeket és a finanszírozási kiigazításokat kombinálják.
A következő számítási lehetőségek jellemzőek:
a) a vevő elszámolása az eladóval saját költségén és az értékesítés napján. Ebben az esetben nincs szükség beállításra;
b) banki kölcsön megszerzése a vevő részéről ingatlan vásárlásához. Ebben az esetben a kamat pénzben kifejezett értékét levonják az eladási árból kiigazítás céljából;
c) az ingatlan adásvételi ügyletének finanszírozása az eladó által, azaz jelzálogjog biztosítása a vevő számára. Ezen feltételek módosításához alkalmazhatja a jelzálogkölcsön pénzforgalmának (állandó fizetési és labdafizetés) piaci kamatláb szerinti diszkontálását. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a vevő a kölcsön futamidejének lejárta előtt eladhatja az objektumot, ezért a kedvezményes kölcsönzési feltételek csökkenthetők.
Abban az esetben, ha a jelzáloghitelt a piac alatti kamatláb mellett nyújtják, akkor annak aktuális értékét a havi törlesztőrészletek piaci kamaton történő diszkontálásával határozzák meg a kölcsön futamideje alatt.
A kiigazítás előfeltétele, hogy elegendő piaci adat és a tranzakció pénzügyi feltételeire vonatkozó adatok álljanak rendelkezésre. Megbízható adatok jelenlétében a matematikai készülék lehetővé teszi a korrekció pontos értékének megszerzését.
A finanszírozási feltételek magukban foglalják a készpénzes fizetés kiigazítását is, ha az atipikus, és megegyezik a nem készpénzes formáról a készpénzre történő pénzátutalás költségével.
Értékesítési feltételek. Ennek az összehasonlító elemnek a kiigazítása a következőket tükrözi:
a) atipikus az eladó és a vevő (család, vállalkozás) közötti piaci kapcsolat szempontjából;
b) hiányos tudatosság, sürgős pénzszükséglet és egyéb kényszerített körülmények, amelyekben az eladó és a vevő meghozzák a földterület adásvételével kapcsolatos döntéseiket;
c) a tárgy a piacon való expozíciójának atipikus időszaka (eladás csődkörülmények között).
Nehézségek merülnek fel az ügylet atipikus indítékainak azonosításában, az ügylet egyik félének nehéz körülményeiben, valamint a kiigazítások összegének meghatározásában. Általánosságban elmondható, hogy a kiigazítást úgy határozzák meg, mint az ingatlan objektum piaci értéke közötti különbség az ügylet tisztaságában mutatkozó eltérések nélkül, valamint az összehasonlíthatónak tekintett ingatlan objektum értékesítési értéke közötti különbség az akvizíció azonosított atipikus motivációival.
Ha nem piaci értékesítési feltételek gyanúja merül fel, ezt a telket nagyon óvatosan kell összehasonlítható értékesítésnek tekinteni, vagy akár ki kell zárni az összehasonlító objektumok listájáról.
Eladási idő. Ha összehasonlítjuk az értékelés időpontját az analógok értékesítésének dátumával, akkor a földterületek árainak változását ezen időpontok közötti időszakban a szezonális és ciklikus ingadozások, valamint az infláció határozzák meg. Az árváltozások legjobb mutatója a piacon ugyanazon objektum állandó fizikai és gazdasági paraméterekkel történő viszonteladása. Ilyen adatok hiányában az azonos piacon azonos, csak az értékesítés időpontjában eltérő parcellák értékesítését kell alkalmazni. Általában a piaci feltételek változását a korábbi árak százalékában mérik.
Elhelyezkedés és környék. A helyszín az összehasonlítható értékesítések összehasonlításának nagyon jelentős eleme, meghatározza a földterület értékére gyakorolt hatást "külső" tényezők, amelyek egy adott helyszínhez kapcsolódnak. Pozíciókorrekcióra van szükség, ha az összehasonlító objektum földrajzi elhelyezkedése eltér az értékelési objektum helyzetétől. A helyszín kiigazítása meglehetősen jelentős hatással van a vizsgált terület értékére.
A telkek elhelyezkedésének összehasonlításakor a környezetnek a telkek piaci versenyképességére gyakorolt hatását elemzik fizikai, társadalmi, gazdasági és egyéb tényezők szempontjából.
Ha az összehasonlítható csomag ugyanazon a területen található, mint az értékelt, akkor rendszerint nem történik módosítás. Ritka esetekben, ha egy terület egy terület szélén található, és jótékony vagy negatív tényezők befolyásolják, amelyek egyike sem befolyásolja az értékelendő területet, módosítást kell végrehajtani.
Ha az összehasonlítható telephely más területen található, akkor elemezni kell az e területek közötti lehetséges különbségeket. A kiigazítás összegének kiszámításakor figyelembe kell venni a telkek engedélyezett használatát. Például a lakóépületek fejlesztésében olyan tényezőket vesznek figyelembe, mint a közlekedés elérhetősége, a műszaki támogatás, az ökológia és a presztízs.
A kiigazítás összegét általában pénzben vagy százalékban fejezik ki. A korrekciós értékre a legjobb módja a páros értékesítések elemzése. A beépített földrészletek értékelésekor a helykiigazítás tükrözi az egyes ingatlanok földértékének különbségét.
Fizikai jellemzők. Az összehasonlítás során csak a nagy fizikai különbségeket (terület, konfiguráció, domborzat, táj) határozzák meg és veszik figyelembe, miközben mindegyik összehasonlítható telek személyes ellenőrzése szükséges. Az analógok eladási árának legpontosabb kiigazítását a fizikai jellemzők különbségeihez a korrelációs-regressziós elemzés módszerével végezzük.
Gazdasági jellemzők. Ide tartoznak a hozzáférhető közművek - a mérnöki hálózatok jelenléte vagy közelsége, a hozzájuk való csatlakozás feltételei, a közlekedés elérhetősége, a szociális infrastruktúra létesítményeinek jelenléte stb.
A jövedelemtermelő telkek értékelésekor a gazdasági jellemzők közé tartoznak azok, amelyek befolyásolják a nettó működési bevétel összegét - működési költségek, gazdálkodás minősége, bérleti kedvezmények, bérleti feltételek stb. E kiigazítás kiszámításakor ügyelni kell arra, hogy az előző lépésben elvégzett kiigazítások ne ismétlődjenek meg az összehasonlító elemeknél: „finanszírozási feltételek”, „értékesítési feltételek”, „helyszín” és „értékesítési idő”.
Az elemenkénti összehasonlítási módszert széles körben használják a megközelítőleg azonos méretű telek értékelésekor, amelyek nagyban különböznek az egyes összehasonlító elemekben.
A beállítások sorrendje
Először is a tranzakció feltételeihez és a piaci állapothoz kapcsolódó kiigazításokat hajtanak végre (1-4 összehasonlítási elem). A kiigazításokat úgy hajtják végre, hogy minden további kiigazítást az előző eredményre alkalmaznak.
Másodlagos kiigazításokat végeznek, amelyek közvetlenül a telekre vonatkoznak (5-7 összehasonlító elem), ha ezeket a kiigazításokat a piaci feltételekhez való igazítás után kapott eredményre alkalmazzák. Ezek a korrekciók általában halmozott alapon történnek, azaz meghatározzák a kiigazítások algebrai összegét pénzben vagy százalékban, amelyet az első négy összehasonlító elem kiigazítása után vezetnek be a kiigazított analóg árba.
Az ár és az összehasonlítási egység arányától függően minden kiigazítás kamatra és monetárisra oszlik. Ebben az esetben monetáris korrekció végezhető mind a teljes telek árán (abszolút monetáris korrekció), mind az összehasonlító egység árán (relatív monetáris kiigazítás).
Százalékos kiigazítások megváltoztathatja a földterület költségeit egy bizonyos együtthatóval, és bevezetik az analóg objektum költségeinek megszorzásával ezzel az együtthatóval: V m -U m xU 1t - (V. a xKJxU % ,
ahol V aH- az analóg tárgy korrigált eladási ára; Tsa „- az analóg tárgy eladási ára; P% - százalékos kiigazítás; V ea -- egy összehasonlítási egység költsége; K egység - az összehasonlító egységek száma.
A százalékos korrekciókat akkor alkalmazzák, ha nehéz meghatározni a rubel pontos kiigazítását, de a piaci adatok azt mutatják, hogy százalékos eltérések vannak.
Monetáris relatív kiigazítások módosítsa egy összehasonlítási egység költségét egy bizonyos összeggel.
Abszolút monetáris kiigazítások módosítsa az analóg objektum eladási árát egy bizonyos abszolút összeggel.
Az értékesítési összehasonlítási módszer nehéz problémája a kiigazítások összegének meghatározása, amely a következő módokon végezhető el.
A társak árainak közvetlen páronkénti összehasonlítása - a páros eladások elemzése. A páros eladás két olyan csomag eladása, amelyek csak egy összehasonlító elemben különböznek egymástól. Az árkülönbség ennek az összehasonlító tételnek a kiigazítása. Példa erre a földterületek elhelyezkedésének kiigazítása.
Korrelációs és regressziós elemzés. Az összehasonlító elem változása és az analógok árainak változása közötti kapcsolat elemzése és az összehasonlító elem értéke és a telek piaci értéke közötti összefüggési egyenlet meghatározása. Ez a módszer a földterületek jellemzőire és eladási áraira vonatkozó statisztikai adatok feldolgozásán alapul. A korrelációs-regressziós elemzést széles körben használják a települések földjeinek kataszteri értékelésében.
Grafikai elemzés. A grafikus elemzés a statisztikai elemzés egy olyan formája, amely lehetővé teszi az értékelő számára, hogy információkat szerezzen a korrekció kiszámításához a grafikus adatok vizuális értelmezésével és a statisztikai görbeillesztési technikák alkalmazásával. A statisztikai elemzés grafikus formában kifejezett eredményei mutathatják a fejlődési tendenciákat, a szezonális áringadozásokat, valamint az összehasonlító elemek dinamikáját és a köztük lévő különböző kapcsolatokat.
Költségelemzési módszer. A kiigazítás összegét az elem hozzáadásával vagy eltávolításával kapcsolatos becsült költségek alapján határozzák meg, amelyekkel az analóg objektum eltér az értékelt objektumtól.
Két analóg jövedelmének közvetlen páros összehasonlítása, csak egy összehasonlító elemben térnek el egymástól, és tőkésítéssel határozzák meg az összehasonlító elem jövedelemkorrekcióinak különbségét.
Szakértői módszerek korrekciók kiszámítása. A számítási és módosítási szakértői módszerek alapja, általában százalékos, egy szakértői értékelő szubjektív véleménye arról, hogy az értékelt tárgy mennyivel rosszabb vagy jobb, mint egy hasonló analóg. Szakértői számítási és kiigazítási módszereket általában akkor használnak, ha lehetetlen számítani a kellően pontos monetáris vagy százalékos kiigazításokat, de vannak piaci információk az árazott és az összehasonlítható tételek közötti különbségekről.
Egyéni interjúk szakemberekkel és hozzáértő személyekkel, lehetővé teszi, hogy információkat gyűjtsön az összehasonlítás különböző elemeinek értékeiről, amelyek hasznosak lehetnek a módosítások során. Például a városi földterületek kataszteri értékelése során a város vezető, ingatlanpiacon dolgozó szakemberei speciális kérdőíveket kapnak, amelyekben a különböző városi területek városfejlesztési értékének meghatározása céljából kérdéseket kell megválaszolniuk.
Másodlagos adatok elemzése. Ez a módszer adatok alapján határozza meg az értékelési objektumhoz közvetlenül nem kapcsolódó kiigazítások összegét. Ezeket az adatokat értékelő és ingatlancégek kiadványai, a helyi hatóságok rendeletei tartalmazzák.
Összehasonlító egység mód. Mivel a jövedelmet termelő telkek gyakran különböznek a rendelkezésre álló fejlesztések területétől és nagyságától, az eladott telkek és az értékelt telek összehasonlításakor a kapott adatokat közös nevezőre kell vinni, azaz egy bizonyos összehasonlítási egység. Ha egy objektum eladási árát összehasonlító egységgé alakítjuk, akkor összehasonlíthatók az azonos piaci szegmensben versengő telkek.
Az összehasonlítási egységet a befektetők vagy a potenciális vásárlók gyors tájékoztatására is használják (például száz négyzetméter földterület költsége, a moszkvai körgyűrűtől és az iránytól függően).
A beépítetlen földterületek kezelésénél a következő összehasonlítási egységeket kell használni.
Hektáronkénti ár - mezőgazdasági vagy erdőterületek, ipari övezetek nagy területének értékelésekor, amikor a földterületeket szabványos parcellákra osztják.
Száz négyzetméterenkénti ár - kertészeti és nyaralóterületek értékesítésekor.
Ár 1 négyzetméterre. m - a városközpontokban lévő telkek kereskedelmi célú értékesítésére. A telkeknek összehasonlíthatónak kell lenniük a legfontosabb jellemzők tekintetében: irodaházak esetében ez az autópályákhoz és parkolóhelyekhez, más irodaházakhoz, bankokhoz stb. Való hozzáférés; tárolókhoz - hozzáférés a közlekedési kommunikációhoz.
Ár 1 homlokméterenként - gyakran használják a kereskedelmi vállalkozások, valamint a szolgáltató vállalkozások számára szánt területek értékelésénél. A telek összértéke arányosnak tekinthető határának hosszával bármely utca vagy autópálya mentén.
Ár tételenként - a szabványos formájú és méretű telek ára tömeges lakó- vagy elővárosi területen. A szabványos méretű és alakú parcellák áringadozásait a terepváltozások, a vízelvezetési problémák vagy az árvízveszély okozhatja.
Egységár sűrűségre vetítve. Az övezeti előírások általában korlátozzák az épületek sűrűségét különböző helyeken. Ez egyes piaci szegmensekben azt eredményezi, hogy az árat a zónázási előírások által megengedett maximális sűrűség, például az építésre engedélyezett lakások száma alapján jegyzik.
A beépített földrészletek elemzésekor a következő összehasonlítási egységeket kell használni.
Ár 1 négyzetméterre. m a teljes területről, ha a létesítmények szolgáltatásai vagy felszereltsége hasonló.
Ár 1 négyzetméterre. m terület bérelhető. Az előző mutatóval ellentétben ez nem veszi figyelembe a csarnokok, lépcsőházak, folyosók stb.
Az ár 1 köbméterre vonatkozik m - tárolók, liftek összehasonlításakor.
Egységár, amely jövedelmet termel. Éttermekben, kávézókban, színházakban, sportkomplexumokban - egy ülés, garázsokban, parkolókban - parkolóhely egy autó számára.
Az összehasonlítási egység módszerével, a tényleges eladások sorozatán alapulva, az egyes összehasonlító egységek átlagos egységköltségét határozzák meg minden egyes homogén csomagcsoport esetében. Az átlagos költséget a medián (a rangsorolt sorozat közepe) vagy az összehasonlítási egység eladási árának számtani átlagának kiszámításával határozzák meg. Ezt a módszert olyan esetekben alkalmazzák, amikor a parcellák nagymértékben különböznek egymástól, de viszonylag hasonlóak az összehasonlító elemek tekintetében.
Az összehasonlítási egység módszerének előnye a viszonylagos egyszerűség és könnyűség. A módszert különösen széles körben alkalmazzák új földterületek és szabványos épületek fejlesztésében.
A meghatározás és a kiigazítások eredményeként az analógok árainak általában közel kell lenniük egymáshoz. A végső eredmények jelentős különbségei azt jelzik, hogy a társak árkorrekciói helytelenek voltak, vagy hogy bizonyos összehasonlító elemeket nem vettek figyelembe.
Ha az analógok kiigazított árai között jelentős különbségek vannak, tanácsos vagy más analógokat vagy más elemeket választani, amelyekhez az összehasonlítást végzik, vagy más korrekciós értékeket kell kiszámítani.
4. szakasz. Analógok adott árainak elemzése és a becsült telek piaci értékének végső értékének levezetése. A kiválasztott analógok árainak kiigazítása után a kapott eredményeket meg kell állapítani a telek értékének végső értékeléséhez. A kiválasztott társak árainak számtani átlagának egyszerű kiszámítását ritkán használják. A pontosabb eredmény eléréséhez használja súlyozott átlag képlet. Hol specifikus súlyokat a következő tényezők függvényében hozzárendelik a társak korrigált áraihoz:
a végrehajtott módosítások száma;
a korrekciók abszolút értéke;
a kezdeti információk megbízhatósága és teljessége stb.
A telek piaci értékének végső értékelését ki kell fejezni rubelben, egyetlen értékként, hacsak az értékelési megállapodás másként nem rendelkezik, például a legalacsonyabb és a legmagasabb érték közötti tartomány.
A legkisebb és a legnagyobb érték közötti tartomány az értékelés eredményeként a következő esetekben lehetséges:
a) a kezdeti adatok hiányában;
b) instabil piaci helyzet esetén;
c) korlátozott értékelési idővel.
A telek piaci értékének meghatározásához a következő információkat használjuk:
a földtulajdon tulajdonjogát és nyilvántartási adatait;
a telek és a szolgalmak engedélyezett használata;
a helyszín fizikai jellemzői;
adatok a webhely és a környezet kapcsolatáról;
a webhelyet jellemző gazdasági tényezők és egyéb adatok.
Ezen adatok forrásai lehetnek a városi, kerületi és falusi földbizottságok és szervek, ahol a telekügyleteket regisztrálják, az ingatlanügyletekre szakosodott ingatlancégek, jelzáloghitelező szervezetek, értékelő cégek, folyóiratok és egyéb rendelkezésre álló források. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a folyóiratokban közzétett, eladásra kínált telkekre vonatkozó ajánlati árak az eladó árai, amelyek magasabbak a tényleges tranzakciós áraknál.
Az értékesítés összehasonlítási módszerével történő értékelés a legobjektívebb azokban az esetekben, amikor elegendő összehasonlítható információ áll rendelkezésre a piacon történt múltbeli ügyletekről.
Amint a gyakorlat azt mutatja, az értékesítések összehasonlításának módja nem kielégítő eredményeket ad magas inflációs ráták mellett, mivel nincsenek adatok az összehasonlítható tárgyak piaci értékesítéséről vagy alacsony megbízhatóságáról, valamint a gazdasági feltételek éles változása.
Ha a beépítetlen földek értékesítése nem elegendő az értékesítési összehasonlítási módszer használatához, akkor közvetett és kevésbé megbízható módszereket, például az elosztási módszert kell alkalmazni. Sikeres alkalmazása megköveteli a háttérinformációk alapos elemzését és az értékelő bizonyos szakmai tapasztalatát.
anyag.
2015 eleje óta számos régióban az általános hatáskörű bíróságok elkezdték meghúzni a csavarokat, és kifejteni saját részletes álláspontjukat az értékelő jelentések minőségével kapcsolatban. Amint azt az NP SROO Szakértői Tanács képviselői beszédeikben többször is megjegyezték, a bírák szóról szóra elolvasták az FSO -t, és megjegyzéseket tettek, amelyek formailag helyesnek tekinthetők, bár lényegükben jelentéktelenek. Ez ismét azt mutatja, hogy milyen óvatossággal kell megfogalmazni az FSO szövegeit fejlesztésük során, ellenőrizve a kétértelmű, tág vagy rendszerszintű helytelen értelmezés lehetőségét.
Jellemző példaként a moszkvai, novoszibirszki és cseljabinszki regionális bíróságok 2015 -ös döntéseiből származó értékelési jelentésekhez fűzött megjegyzéseket tekinthetjük. A bíróságok észrevételei szinte teljes egészében az analógokra összpontosítanak (nincs leírva, pontatlanul le van írva, a jellemzőket nem veszik figyelembe, a módosításokat helytelenül hajtják végre), ezek a következő bekezdésekben foglalhatók össze, amelyekhez az NP SROO Expert Council ajánlásait ajánlja. megerősíti az értékelő jelentést.
Kérjük, vegye figyelembe, hogy az ajánlások egy tipikus értékelési helyzetre vonatkoznak - felhasználhatók egy adott értékelő jelentésben, ha az Értékelőnek az értékelési objektum sajátosságainak és a piaci feltételeknek az elemzése alapján nincs oka más vélekedésre.
1. megjegyzés. Az analóg objektumok engedélyezett használatát nem vették figyelembe, ehelyett az értékbecslő a telek "funkcionális célját" használja. A bíró fellebbez a megengedett engedélyezett felhasználási típusok (VRI) mellett, és jelzi, hogy nincs kiigazítás a használati típusok eltérései miatt.
1.1. A VRI jelentős idő- és anyagköltség nélkül megváltoztatható. A városi vagy vidéki település területén lévő telek- és tőkeépítési objektumok engedélyezett használatának típusaiban a földterületek és a tőkeépítési objektumok jogosultjai további engedélyek és jóváhagyások nélkül módosíthatják, ha a VRI Ennek eredményeként a városrendezési szabályzatok fő VRI -ként vannak feltüntetve, vagy kiegészítők a meglévő elsődleges vagy feltételesen engedélyezett felhasználásokhoz képest. Részletek a fő és kiegészítő VRI -ről - az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexének 4. fejezetének 30., 37. cikke. További megjegyzések megtekinthetők .
1.2. Az eladásra szánt kereskedelmi ajánlatok piaci forgalmában gyakran olyan kifejezéseket használnak, mint a funkcionális cél, míg az eladók gyakran nem jelzik a VRI -t, ami tovább erősíti a fenti következtetéseket. Például az erre a tényezőre vonatkozó legnagyobb adatbázisokban a földterületek következő besorolása található (ezekről a webhelyekről nyomtatási képernyőket csatolhat):
1.3. Az árazási tényező gyakran valószínűbb a környező fejlesztés típusa (funkcionalitása). Például egy üzem ipari fejlesztésének területén az adminisztratív épületekhez engedélyezett telkek, menzaépületek, üzletek és más VRI -kből származó egyéb épületek helyezkedhetnek el, míg az ilyen telek piaci értékét az érték határozza meg az őket körülvevő ipari földterületekről.
1.4. Vannak helyzetek, amikor - ha más dolgok is egyenlőek - még a földkategória sem befolyásolhatja a hasonló megengedett használatú telek értékét. Például az ipari területek kategóriájába tartozó telkek költsége összehasonlítható az ipari létesítményekben engedélyezett használatú települések földterületeinek költségével stb.
1.5. Azt is meg kell jegyezni, hogy a kataszteri értékelés során a különböző funkcionális célú, különböző VRI -k objektumait gyakran ugyanazzal a modellel számítják ki, ugyanazokkal az árazási tényezőkkel, ami látható a Rosreestr adat alap jelentéseiben.
2. megjegyzés: Nem vették figyelembe az ingatlan objektum jelenlétét (fontos jellemzőként) a becsült földterületen (jelzés az FSO 4. pont 4. pontjának megsértésére).
Ajánlások az értékelő jelentés megerősítésére: célszerű idézni az FSO7 20. bekezdéséből (vagy linket erre a bekezdésre), amely szerint „ a tőkeépítési objektumokkal felépített telek piaci értékét, vagy ennek az értéknek az állami ingatlankataszterbe való felvételéhez szükséges tőkeépítési objektumok piaci értékét az értékelt objektum tényleges használatának típusa alapján becsülik meg. Ebben az esetben a beépített telket úgy értékelik fejletlen , a tényleges felhasználás típusának megfelelően kell használni.»
3. megjegyzés: Nincs analóg azonosító információ, ezért lehetetlen ellenőrizni a helyet, területet és egyéb jellemzőket. Nincsenek kataszteri számú analógok, ezért lehetetlen információt szerezni a jellemzőkről és a tranzakciókról.
„B) válassza ki az összehasonlítási egységeket, és végezzen összehasonlító elemzést az értékelés tárgyáról és minden tárgy-analógról az összehasonlítás minden eleméhez. Minden analóg objektumhoz több összehasonlító egység is kiválasztható. Az összehasonlító egységek megválasztását az értékelőnek meg kell indokolnia. Az értékelőnek meg kell indokolnia, hogy megtagadja az értékelés során elfogadott egyéb összehasonlítási egységek használatát, amelyek a kereslet és kínálat tényezőivel kapcsolatosak;
c) az összehasonlító egység értékeit analóg objektumokra állítja be minden egyes összehasonlító elemhez, az értékelt objektum és az analóg objektum jellemzőinek arányától függően. A kiigazítások során az értékelőnek be kell vezetnie és meg kell indokolnia a kiigazítások skáláját, és meg kell magyaráznia, hogy a bevezetett kiigazítások értékei milyen feltételek mellett lesznek eltérőek. Az összehasonlítási egység korrekciójának skálája és eljárása nem változhat egyik analóg objektumról a másikra. "
„A) analóg objektumként azokat az ingatlanobjektumokat használják, amelyek az értékelt objektummal azonos piaci szegmenshez tartoznak, és összehasonlíthatók vele az árazási tényezők tekintetében. Ugyanakkor minden ingatlan esetében, beleértve az értékelt objektumot is, az egyes meghatározott tényezők árazásának egységesnek kell lennie;
b) az értékelés során le kell írni az analóg tárgyakról az értékelő rendelkezésére álló piaci adatok mennyiségét és a számításokhoz való kiválasztásuk szabályait. Az értékelő jelentésben meg kell indokolni, hogy a számítások során csak az analóg objektumok egy részét használják fel az értékelő számára. "
Így a szövetségi értékbecslési szabványok nem tartalmaznak követelményeket az analógok kataszteri számának vagy egyéb azonosító információinak feltüntetésére, valamint a jellemzőikre és tranzakcióikra vonatkozó információk ellenőrzését biztosító követelményeket.
Az információk pontosságának ellenőrzését illetően - lásd alább.
4. megjegyzés: Terület és helyszín eltérései - nincs összehasonlíthatósági elemzés, nem ismerhető fel analógként.
Ajánlások az értékelő jelentés megerősítésére: a fenti jogszabályi követelményeknek megfelelően (lásd ezen ajánlások 2. pontját) nincsenek követelmények az összehasonlíthatóság elemzésére az összehasonlító megközelítés alkalmazása során.
Ugyanakkor az analógokkal kapcsolatban az FSO 7. sz. 22. b) pontja kimondja, hogy „az ingatlan objektumokat analóg tárgyakként használják, amelyek az értékelt objektummal azonos piaci szegmenshez tartoznak, és az árazási tényezők tekintetében összehasonlíthatók vele . Ugyanakkor minden ingatlan esetében, beleértve az értékelt objektumot is, az árazásnak ezen tényezők mindegyikére egységesnek kell lennie. " Vagyis az objektumok analógként való besorolásának kritériuma az egyik piaci szegmens és az összehasonlíthatóság az árazási tényezők tekintetében.
Javasoljuk, hogy az értékelő jelentésben szerepeltesse azokat az információkat, amelyek szerint az értékelt objektum és az ahhoz hasonló tárgyak ugyanahhoz a piaci szegmenshez tartoznak (például kereskedelmi célú telek, vagy ipari és raktári ingatlanok elhelyezésére szolgáló telkek), és összehasonlíthatóak árképzési tényezők. Különösen egyetlen árképzési tényezővel rendelkeznek (felsorolhatja őket).
A bíróság megfigyelései néha azt is jelzik, hogy a tárgyak nagymértékben különböznek egymástól területen és helyen. Ebben az esetben a jelentés jelezheti, hogy az analóg objektumok területe ilyen és olyan tartományban van, ami egy piaci szegmensre vonatkozik.
A helyszín hasonlóságát illetően idézhetjük a 11. b) „záradékot annak a piaci szegmensnek a meghatározásához, amelyhez az értékelt objektum tartozik. Ha az ingatlanpiac fejletlen, és nincs elegendő adat ahhoz, hogy képet kapjunk a hasonló ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciókról és (vagy) ajánlatokról, akkor megengedett a vizsgálati terület bővítése a hasonló területek rovására gazdasági jellemzők az értékelés tárgyának helyéhez. " Vagyis lehetőség van olyan információk bevitelére a jelentésbe, amelyek szerint az analóg objektumok elhelyezkedésének területei gazdasági jellemzőikben hasonlóak az értékelt objektum helyéhez.
5. megjegyzés: Korrekció a területre Vlasov A.D. ilyen és hasonló publikációi alapján. - nem felel meg a célnak, elavult kutatás.
5.1. Mutassa meg, hogy annak ellenére, hogy a vizsgálatot régen végezték, és egy másik szegmensre (egy másik régióra, egy másik VRI -re) vonatkozóan, azok a szegmensek, amelyekhez az analógok és az értékelés tárgya tartoznak, összehasonlíthatóak a relatív befolyás kritériuma szempontjából az objektum területének költségére, valamint a relatív költségre gyakorolt hatás gyakorlatilag változatlan marad az idő múlásával, így a különbségek figyelmen kívül hagyhatók.
5.2. Használjon más forrásokat a terület beállításához.
5.3. Végezzen független számításokat saját függőségének kiépítésével.
5.4. Indokolja a területre vonatkozó korrekciót szakértői módszerrel, figyelembe véve a Szövetségi Biztonsági Szolgálat követelményeit.
5.5. Használjon ugyanabból a szegmensből származó analógokat, amelyek nem igényelnek korrekciót az összehasonlító egység költségeihez.
6. megjegyzés: Az információforrások nem tartalmaznak jellemzőket megerősítő adatokat (például a nyomatok nem tartalmaznak információt a mentességről, a rendelkezésre állásról, a korlátozásokról és a terhekről, a kategóriáról, az engedélyezett felhasználás típusáról, a kapcsolathoz való hozzáférésről). Nincs hivatkozás megbízható forrásokra, amelyekből analógokkal kapcsolatos információkat vettünk.
Ajánlások az értékelő jelentés megerősítésére - az FSO 3. pontjának megfelelően az értékelő jelentés elkészítésekor az értékelőnek be kell tartania az ésszerűség elvét, vagyis az értékelő jelentésben megadott, felhasznált vagy beszerzett információkat. az értékelés során végzett számítások eredményeként lényeges -e az értékbecslendő ingatlan értékét; valamint az egyértelműség elve - az értékelő jelentés tartalma nem vezetheti félre az értékelő jelentés felhasználóit, valamint nem teszi lehetővé a kétértelmű értelmezést.
Az értékelésben felhasznált információk értékelési jelentésben szereplő leírására vonatkozó követelményeket a 3. számú FSO is meghatározza.
Az FSO 3. számú záradéka kimondja, hogy „az értékelő jelentés szövegének tartalmaznia kell hivatkozásokat a jelentésben használt információforrásokra, lehetővé téve a következtetések levonását a vonatkozó információk szerzőségéről és elkészítésének időpontjáról, vagy az anyagokat és a nyomatokat csatolni kell. Ha a weboldalon közzétett információk az interneten nem állnak rendelkezésre ingyenes és könnyű hozzáféréssel az értékelés időpontjában és az értékelés időpontját követően, vagy a jövőben, lehetőség van annak az oldalnak a megváltoztatására, amelyen az a jelentésben felhasznált információkat közzéteszik, vagy a rendszeresen nem közzétett információkat használják fel. nyomtatott kiadást terjesztenek az Orosz Föderáció területén, majd a vonatkozó anyagok másolatát csatolni kell az értékelő jelentéshez. "
Ugyanakkor az 1. számú FSO 19. pontja értelmében az értékelés során felhasznált információknak meg kell felelniük a megfelelőség és megbízhatóság követelményeinek.
Az információ akkor tekinthető elegendőnek, ha a kiegészítő információk felhasználása nem vezet jelentős változáshoz az értékelés tárgyában használt jellemzőkben, és nem vezet jelentős változáshoz az alany értékének végső értékében sem. értékelés.
Az információ akkor tekinthető megbízhatónak, ha ez az információ megfelel a valóságnak, és lehetővé teszi az értékelő jelentés felhasználójának, hogy helyes következtetéseket vonjon le az értékelő által vizsgált jellemzőkkel kapcsolatban az értékelési objektum végső értékének értékelésekor és meghatározásakor, és ezen következtetések alapján megalapozott döntéseket hozzon.
Az értékelési tevékenységre vonatkozó jogszabályok kötelezik az Értékelőt a felhasznált információk elemzésére. Tehát az 1. számú FSO 19. pontjában az szerepel, hogy "Az értékelőnek elemzést kell készítenie az információk elegendőségéről és megbízhatóságáról, az ehhez rendelkezésre álló eszközök és módszerek felhasználásával."
A legelterjedtebb módszer, amelyet minden értékelő a megbízhatóság érdekében az internetes hirdetésekben megadott információk ellenőrzésére használ, az, hogy a hirdetésekben feltüntetett telefonszámok alapján tisztázza a jellemzőket.
Így az Értékelő az értékelési tevékenységekre vonatkozó jogszabályok követelményeinek megfelelően ellenőrizte a jelentésben használt információkat, ezáltal biztosítva az ésszerűség és egyértelműség elveinek betartását. Ha az értékelő nem hajtja végre a fenti intézkedéseket, akkor az értékelés alapvető elveinek megsértéséhez vezetne.
Javasolható a vizuális ellenőrzés eredményeinek feltüntetése információforrásként az analógok jellemzőiről (például megkönnyebbülés, forma, kommunikáció elérhetősége).
Általánosságban elmondható, hogy ajánlott erősíteni a munkát analógokkal, hogy azok minden árképzési tényezőre vonatkozóan teljes körű leírást kapjanak, miközben az információk a lehető legmegbízhatóbbak. Figyelembe kell venni, hogy az árazási tényezőket (tartalom, értékek és a költségekre gyakorolt hatás mértéke) a teljes értékelő jelentésben egyformán kell leírni az értékelési tárgy leírásának, a piaci elemzésnek, az analóg tárgyak leírásának és a kiigazításokat. Meg kell jegyezni, hogy jelenleg a vitabizottságnak küldött összes jelentés találhatók a Rosreestr adattárában, ahol elemezheti az adott régió értékelői által használt analógokat.
Javasolható az alábbi megfogalmazás beillesztése az értékelő jelentésbe:
Bizonyos esetekben előfordulhat, hogy az analóg objektumok értékeléséhez szükséges adatok egy része nem jelenik meg a hirdetésekben (vagy más információforrásokban), vagy pontatlanul. Ilyen helyzetekben az Értékbecslő annak érdekében, hogy eleget tegyen az FSO 1. számú 19. pontjában foglalt követelményeknek a kezdeti információk elegendőségének és megbízhatóságának elemzésével kapcsolatban, tisztázta az analógok jellemzőit az információforrásokban megjelölt telefonokon. A számítások során használt analógok jellemzői megfelelnek az elemzés eredményeinek.
Ezen túlmenően azt javasoljuk, hogy azokban a régiókban, ahol a bíróságok vállalták a jelentések részletes elemzését és helytelen megjegyzéseket tesznek, a folyamatba belépve azonnal kérjenek egy igazságügyi szakértői kinevezést a költségek megállapítására, miután már néhány választ kaptak (így van választási lehetőség) azoktól a vállalatoktól, amelyek készek ezt végrehajtani. Ennek megfelelően az igazságügyi szakértő összehasonlítható értékelési eredményt ad. A gyakorlat azt mutatja, hogy a bírák általában sokkal jobban viszonyulnak az igazságügyi szakértéshez, és ritka esetekben független kritikáknak vannak kitéve. Végeredményként a bíróság általában elfogadja az igazságügyi vizsgálat eredményét.
Ez az út némileg növeli az ügyfél költségeit, de egyes régiókban nagyon hatékony.
Ismeretes, hogy a tározó közeli elhelyezkedése jelentős hatással van a föld és az ingatlan értékére (kb. 30-40%). Néha ez a különbség annyira kézzelfogható, hogy ahhoz vezet, hogy egyes fejlesztők mesterséges létesítményekkel próbálják kompenzálni a természetes természetes tározók (tavak, folyók) hiányát létesítményeik közelében: a kis folyók csatornáit ásják, tavakat és tavakat jönnek létre.
Saját víztározójának jelenléte a legtöbb szakértő szerint egyértelmű versenyelőnyt biztosít az ingatlan objektumnak az ingatlanpiacon, és lehetővé teszi az árak jelentős emelését is.
Ezenkívül a mesterségesen létrehozott tározó bizonyos értelemben előnyös a természetes társával szemben. Az Orosz Föderáció jogszabályai szerint, ha az építésre vásárolt földterületen természetes víztestek, tavak, tavak vagy folyók találhatók, akkor szigorúan tilos olyan ingatlanok építése a vízvédelmi övezetben, amelyek nem felelnek meg bizonyos követelményeknek.
E tekintetben a fejlesztők rendszeresen, a jövőbeli lakó- és szállodakomplexumok határain belül mesterséges tározók létrehozásának szükségességére jutnak.
Sőt, jelentős pénzeket költenek nemcsak egy mesterséges víztest létrehozására, hanem annak további felhasználására és működtetésére is. Például egy víztest átláthatóságát és tisztaságát vagy speciális speciális szűrők segítségével, vagy az előírt tisztasági szintet szabályozó aktív biológiai anyagok használatával kell fenntartani. A tartály tisztán tartásának más módjai is vannak. Néha a mesterséges tavakat és tavakat folyamatosan feltöltik az artézi természetes kutakból kinyert vízzel, ami lehetővé teszi a kívánt vízminőség fenntartását a tóban.
Van még egy komplikáció. Egyes szakértők rámutatnak, hogy ez bonyolultabb folyamat, mint saját egyedi tájképének megtervezése egy mesterséges tározóhoz. Ebben az esetben sokféle kritériumot és tényezőt kell figyelembe venni. Mint például: a vízesések nem lehetnek túl zajosak. Annak érdekében, hogy elkerüljük a különböző keszegfélék és rovarok invázióját, a szakemberek figyelmét egy adott mikroklíma és a szükséges páratartalom támogatására összpontosítják.
Ezenkívül a mesterséges tározók partjai tereprendezést igényelnek. A legtöbb esetben különféle díszcserjéket, fákat és virágokat ültetnek-íriszeket, fürdőruhákat, nefelejcseket, síró gyógynövényeket stb. Dekoratív hidak és ösvények, gyönyörű kövek teszik teljessé a kézzel készített képet egy ilyen természetes megjelenésű tárgyról.
Lehetőség van különféle mesterséges elemek segítségével javítani és nemesíteni a telkeket, vagy törekedni arra, hogy a lehető legközelebb hozzanak létre a táj természetes természetes megjelenéséhez.
A mesterségesen létrehozott víztározó, akárcsak a természetes, pénzt és különleges karbantartást igényel. Néhány nehézség és költség ellenére azonban valódi örömet okozhat, és változatossá teheti szabadidejét.
