Kereskedelem szempontjából előnyösebb a bérlés, mint a vásárlás. Ennek kétségtelenül számos előnye van, amelyek közül az egyik a változásokra való rövid időn belüli reagálás képessége. Ebben az esetben a bérlő gyorsan helyet tud változtatni.
Az ügyféláramlás külső tényezők hatására drámaian megváltozhat. Tehát, ha egy nagy és tekintélyes bevásárló- és szórakoztató központ épül a közelben, akkor az bizonyára nagyszámú vásárlót csábít majd magához. Végső soron ez egy másik üzlet üzletét veszteségessé teheti.
Nem szabad megfeledkeznünk arról, hogy az üzlethelyiség vásárlása utólag számos kötelezettség teljesítését igényli. Ha csökkentenie kell az üzletek számát, akkor a helyiségek értékesítése nem olyan egyszerű. Akkor gondolkodni kell a bérbeadáson, ez pedig egy teljesen új üzletágban való munka.
Ki kell választania egy szobát, miután a vállalkozó tisztában van azzal, hogy milyen formátumban fog dolgozni.
Elég sok szálláslehetőség van. Kinyithatja üzletét egy bevásárlóközpontban, külön épületben, vagy mobilvá teheti.
A hely kiválasztásakor számos tényezőt figyelembe kell venni. Ezeket részletesebben megvizsgáljuk.
A cikk nagynak bizonyult, ezért használd a tartalmat.
Ez egyszerre több árnyalatot tartalmaz, amelyeket a vállalkozónak figyelembe kell vennie annak érdekében, hogy a munka később hatékony legyen:
Ha nem elegendő, akkor nincs értelme saját konnektort nyitni benne. Ugyanakkor helyesen kell meghatározni a kereskedési zónát. A közepes méretű szupermarketeknél ez körülbelül 1,5 kilométer, ami negyedórás gyaloglásnak felel meg.
Az is nagyon fontos, hogy megértsük, hogyan határozzuk meg a potenciált, mit kell figyelembe venni? Az összetevők a következők lesznek:
A lakosság képességeinek és vágyainak felmérése során a következő jellemzőkre kell figyelnie:
Nagyon fontos, hogy világosan megértsük, hány ember sétál a konnektorban. A terület potenciáljának felmérése során szerzett összes információt fel kell térképezni, majd fel kell mérni az ügyféláramlás mértékét.
Nagyon fontos kérdés lesz, hogy kényelmes-e a vásárlónak eljutni a boltba? Ez a probléma különösen a külterületen nyíló üzleteket érinti, mivel a vásárlások nagy része hazafelé történik. Az ilyen helyeken általában rendkívül óvatosan kell kinyitni a konnektorokat.
Nagyon fontos, hogy a versenytársak milyen közel állnak egymáshoz. Minél kevesebb van belőlük, annál jobb lesz a jövőbeli üzlet jövedelmezősége.
Ha nincsenek a közelben versenytársak, ez gyakran azt jelentheti, hogy a rést egyszerűen nem keresik egy adott területen.
Ha gazdag emberek élnek a környéken, akkor valószínűleg nem érdeklik őket például a márkától eltérő ruházat. Az elit osztály kedveli a butikokat, a divatos ruhákat. Ezért érdemes összehasonlítani a potenciális ügyfelek vágyait azzal, amit a vállalkozó kínálni tud nekik.
Minden konnektornak kényelmesnek és könnyen megközelíthetőnek kell lennie. Ha az üzletnek nincs kényelmes bejárata, biztosan sokan találnak alternatívát. Ugyanakkor meg kell értenie, hogy ki a potenciális vásárló, hogyan jut el a boltba. Ha ezek elég gazdagok, akkor parkolóhelyet kell biztosítani nekik. Ebben az esetben a számítást a következő adatokból kell elvégezni: minden 25 m 2 területre átlagosan 1 parkolóhely szükséges. Ha a fő vásárlók alacsony jövedelműek, akkor nem kell gondoskodni a parkolásról.
Ugyanilyen fontos a helyiségek és a bevásárlóközponton belüli elhelyezkedésének értékelése. Különös figyelmet kell fordítani a következő tényezőkre:
Nagyon fontos, hogy a szobában tartózkodó személy jól érezze magát. Nem szabad megfeledkeznünk arról, hogy ha egy bevásárlóközpontban helyezkednek el, gyakran előfordulhat, hogy vevők özönlenek, különösen, ha az árukra van kereslet. Ezért szükséges a potenciális vásárlók számára kényelmes feltételeket biztosítani.
Itt jelentős tényező lesz, hogy a szoba milyen messze van a bejárattól vagy kijárattól. Minél közelebb, annál jobb. Ez azt jelenti, hogy a vásárló először ebbe az üzletbe megy, és vásárol. Ha nem talál valami megfelelőt egy másik üzletben, akkor a kijárathoz legközelebbi helyre tud menni, és ott vásárolni.
A legtágasabb és legkényelmesebb egy téglalap alakú szoba. Ha "apartman" típusú üzletekről van szó, akkor nem ajánlott azokat választani.
Mindenképpen tájékozódjon az átépítés lehetőségéről, szükség esetén a helyiségek állapotáról. Ugyanilyen fontos, hogy tájékozódjunk arról, hogy korábban melyik üzlet volt benne – rossz híre lehetett, ami elriaszthatja az új üzlet vásárlóinak egy részét.
Sok vállalkozó az első alkalomra ugrik, hogy megnyíljon egy adott bevásárlóközpontban, ami súlyos hiba. Nagyon fontos egy adott üzlet vásárlói áramlásának részletes elemzése. Ráadásul itt mind a mennyiségi, mind a minőségi mutatók fontosak. Ezt a következő módok egyikén teheti meg:
Ezenkívül a kör szűkül az ártényező alapján. Figyelembe kell vennie a bérbeadó követelményeit is, további szolgáltatásokat.
A vállalkozónak nem szabad elfelejtenie, hogy az üzlet sikere számos tényezőn múlik:
Ugyanakkor nem csak az üzletekre érdemes odafigyelni, hanem a szigetekre is. Így nevezik azokat a nyitott típusú vitrineket, amelyek a folyosókon, folyosókon helyezkednek el. Ezt a koncepciót gyakran előnyben részesítik a bevásárlóközpontban végzett munka jövedelmezőségének értékeléséhez. Gyakran szezonális értékesítési pontként használják őket. Természetesen a tesztelés sok pénzt és időt vesz igénybe. Akkor van értelme használni, ha van más piac és tőkemegfelelés.
Ügyeljen arra, hogy a szobában van-e:
Különösen felelősségteljesen kell megközelíteni a rendelkezésre álló elektromos kapacitásokkal kapcsolatos információk tanulmányozását. Ha nincs belőlük elég, akkor az üzlet egyszerűen nem fog megfelelően működni.
A szükséges villamos energia kiszámításakor minden lehetséges költséget figyelembe kell vennie, beleértve a világítást, a vízforralókat stb.
Sok függ az értékesítés jellemzőitől. A formátum és a helyszín kiválasztásakor figyelembe kell vennie:
Fontos, hogy ne csak az üzlet formátumát válasszuk ki, hanem azt is, hogy hogyan reklámozzuk termékünket. „Lehetőség lesz vásárlókat vonzani ebben a bevásárlóközpontban?” - ezt a kérdést kell feltennie magának a vállalkozónak, miután részletesen kidolgozta a választ. Egyes promóciós módszerek egyszerűen lehetetlenek bizonyos helyiségekben, üzletekben, ami a bérleti díj megtagadásához vezethet.
Kétségtelenül azok a szigeti üzletek a legsikeresebbek, amelyek a bejárat közelében találhatók. De egy ilyen pozíció megszerzése meglehetősen nehéz, különösen, ha a vállalkozónak nincsenek rendszeres ügyfelei. Leggyakrabban jól ismert képviselők, márkás cégek találhatók itt.
A szigetpontokat „lebegőnek” is nevezik, mivel gond nélkül mozoghatnak. Ez az opció nagyszerű megoldás kezdőknek. A szigetformátum alkalmasabb a következő termékek értékesítésére:
Íme három tipp, amelyek segítségével a legtöbbet hozhatja ki szigeti üzletéből:
Ügyeljen arra, hogy a vásárlók pontosan mit szeretnének vásárolni egy adott bevásárlóközpontban. Ha márkás termékeket szoktak vásárolni, akkor nincs értelme új, ismeretlen üzletet elhelyezni benne. Az egyetlen kivétel az exkluzív tárgyak, például ékszerek és kiegészítők. Fontos megjegyezni, hogy:
A helyhez kötött konnektor kiválasztásakor mindenekelőtt az ügyfelek áramlására kell építenie. Ugyanakkor nagyon fontos a potenciális (cél)vásárlókat mindenki mástól elkülöníteni. Feltétlenül tegyél fel magadnak néhány kérdést:
Ezek a kérdések segítenek megérteni, hogy ésszerű-e egy adott bevásárlóközpontban elhelyezkedni, milyen látogatottság lesz az üzletben.
A választás során a kétségtelen előny a következő tények jelenléte lesz:
Egy bevásárlóközpont nem mindig ígéretesebb, mint egy külön üzlet. Itt az értékesített termékekből és a célszegmensből kell kiindulni.
Így például a közepes és alacsony árú szegmens sok képviselője (alacsony áron árusító vállalkozók) külön helyiségekben található. Ez annak köszönhető, hogy az emberek gyakran tömegközlekedéssel közlekednek. Mellesleg, sok ilyen üzlet gyakran sikeresebb, mint a bevásárlóközpontokban található üzletek.
De a márkás üzleteket legjobban a jól ismert és nagy bevásárlóközpontokban lehet megnyitni. Ez a stratégia a legjövedelmezőbb számukra.
A különbség megértéséhez össze kell hasonlítani mindkét formátum előnyeit és hátrányait.
A bevásárlóközpontokban található üzletek a következő előnyökkel rendelkeznek:
Ami a hátrányokat illeti, ezek a következők:
Az önálló üzletben való állásnak is megvannak a maga előnyei és hátrányai. A kétségtelen előnyök közé tartozik:
A hátrányok közé tartozik:
A vállalkozónak magának kell meghoznia a döntést, mert sajnos nincs univerzális megoldás.
És most tanácsot adok abból a könyvből, amelyben a Mosigra cég alapítói leírták az üzleteik helyiségkeresésének folyamatát.
Mielőtt helyet választana egy új ponthoz, figyelni kell a patakok metszéspontjára. Az üzletet olyan helyen kell elhelyezni, hogy kényelmesen megközelíthető legyen: gyalog, autóval, tömegközlekedéssel vagy metróval.
Egy nagyváros közönséges lakója alapvetően végigsétál a fő útvonalakon, és szinte soha nem tér le róluk. Az üzletet úgy kell elhelyezni, hogy a lehető legközelebb legyen ahhoz az útvonalhoz, amelyen az emberek sétálnak. Valahol otthonok, irodák vagy nyaralóhelye között kell elhelyezkednie.
Moszkva esetében az ilyen pontok a gyűrűs metróállomások közelében, valamint a Garden Ringen találhatók. Az eredmény a főút és a tömegközlekedés fő áramlásának metszéspontja.
A következő lépés a keresni kívánt terület kiválasztása. Körvonalazhat egy kis területet a választott metróállomás közelében. A kapott terület közepén össze kell hasonlítania a hely láthatóságát az úttestről, a metró távolságát, néhány vizuális tereptárgyat stb.
Például a Kurszkaján kínáltak nekünk egy helyet, amely meglehetősen drága, de közvetlenül a metró épületében található. A férfi kiszállt a metróból, és alig pár méterrel arrébb - a mi üzletünk! Mérlegeltük az előnyöket és hátrányokat, és úgy döntöttünk, hogy megkockáztatjuk. Sok pénzért megnyílt és nem veszett. Ma az egyik legnépszerűbb üzlet.
Mi a teendő, ha az üzlet a város szélén található? Tény, hogy a külterületeken jóval kisebb az önszállítás aránya, mint a belvárosban. Ezért az üzlet elérhetősége a megállóból nem játszik különösebb szerepet. A metróállomás végén található üzlet nem a városnak fog működni, hanem csak erre a területre. Ezzel a lehetőséggel nem kell egy üzletre gondolnia, amely valahol az utcán található, hanem olyan bevásárlóközpontot kell találnia, amely közelebb található a metróállomáshoz. Ez lesz az a hely, amely vonzza a vásárlói forgalmat. Ilyen helyen kell boltot nyitnia.
Például, ha a pont a „Teply Stan”-on található, akkor ez csak az ilyen áramlások metszéspontja: metróállomás, számos közeli ház, kávézók, buszok. A metróhoz közeli bevásárlóközpontban nyitottunk. Maga a központ nem volt semmi különös, de az emberek folyamatosan járnak oda vásárolni. Itt találjuk őket!
Először körbe kell járnia a kiválasztott területet, és alaposan tanulmányoznia kell. Ez nagyon fontos. Az első két vagy három üzletben alaposan meg kell vizsgálnia mindent személyesen. Csak akkor engedhet meg magának az ember több ügynököt, nézhet internetes hirdetési projekteket és vásárolhat újságokat. Moszkva városára a következő források működnek:
A megfelelő helyiségek keresésekor a legfontosabb, hogy pontosan meghatározzuk, mire van szüksége a helyiségből. Nem kell az elsőt választanod. Ha szobát kellett bérelnie vagy házat vásárolnia, akkor valószínűleg találkozott már ezzel. Csak egy tucat szoba megvizsgálása után lesz képes megérteni, mire kell igazán figyelnie.
A palotában él egy szeszélyes menyasszony. Több száz udvarló van. Egyenként lépnek be a palotába, és a menyasszony mindegyikre igent vagy nemet mond. Ha igent mond - mások azonnal elmennek, a fiatalok pedig esküvőt játszanak. Ha a menyasszony nemet mond, akkor a vőlegény elmegy, és jön a következő.
A menyasszony feladata, hogy megtalálja a legjobbat. A megoldás a menyasszony vőlegény kiválasztásának problémájára a következő. Az első harmincöt embernél megvizsgálja a lehetséges lehetőségek körét, megvizsgálja a tulajdonságaikat. A harmincötödik évesen már tapasztaltabbá válik, és képes lesz megérteni az embert. A kilencvenedik személyig az első harmincöt próbaper közül azt választja ki, aki a legjobbnak tűnik, majd az udvarlók számának csökkenésével a kiválasztási kritériumok meredeken csökkennek.
Meg kell egyeznie magával, hogy az első tizenöt szoba átvizsgálása és minden részlet megbeszélése után a megtekintett szobák egyikét sem veszi el magának. És csak az első tizenöt szoba átvizsgálása után kezdheti meg a vásárlást. Ezt nehéz megtenni, de ezen a szakaszon túl kell lépni, különben könnyen több évre rabságba kergetheti magát, pusztán azért, mert rosszul választották ki a helyiséget.
Alapvetően egy ilyen keresés egy-két hónapig tart. Nem fog tudni olyan szobát találni, amely 100%-ban megfelelne Önnek. Még mindig fel kell áldozni valamit. Ez lehet: egy tábla, a szoba területe, a metró távolsága stb. Ha nem néz sok különböző szobát, akkor a választása néhány lehetőség valamelyikére csökken. És ez nem helyes.
Megjegyzendő, hogy az első ötven szoba megvizsgálása után minden bizonnyal megjelenik egy fontos érzés. Rögtön a helyszínen meglátogatja Önt az a gondolat, hogy a helyiségeket mindenféle lehetőség nélkül kell elfoglalni. Ezt a fenék érzését töltésnek neveztük. Ha azt mondja, hogy ez a helyiség megfelelő, akkor száz százalékig megbízik benne (feltéve, hogy ötven szobát megtekintettek), és ne menjen sehova, amíg meg nem köti a szükséges szerződést. Ez a te szerencséd.
Az első üzletek megnyitásakor feltétlenül végig kell mennie minden olyan kerületen, amelyet ígéretesnek tart az üzlet elhelyezésére. Mindent fel kell mérni. Keressen olyan helyeket, ahol:
Ha a második ponttal minden egyértelműnek tűnik, akkor az első ponttal nem minden olyan egyszerű. Ha üres tárgyat talál, tisztáznia kell, hogy mi volt ott, ki élt, és meg kell próbálnia megtalálni a hely tulajdonosának elérhetőségét. Ha nem találja a tulajdonost, ragasztószalagot kell vennie, és be kell illesztenie egy hirdetményt, hogy bérelni szeretné ezt a helyet. Az ötven új hely közül legalább egyet így találunk.
Megjegyzendő, hogy az egyik legjövedelmezőbb üzletünket így találtuk meg. A keresési terület mellett döntöttünk. Azt az információt kaptuk, hogy egy gyógyszertár kiköltözik erről a helyről, és felvettük a kapcsolatot a tulajdonosával. A hely tulajdonosa az ügynökéhez irányított minket. Minden szükséges dokumentumot aláírtunk vele.
Egy másik pontot is találtak a lábukkal, éppen előző nap, amikor annak tulajdonosa bérleti hirdetést írt. Most ez adja a legtöbb profitot ebben a régióban. Moszkva városában mindenki ezt csinálja.
Azok, akik vidéken népszámlálást végeznek, csak egy falubeli nagymamára nézve meg tudják mondani, hány malaca van. Ugyanez történik az új helyiségekkel is. Ha sok helyiséget megvizsgált, és több tucat üzletet nyitott, akkor csak a helyiségek áttekintésével fogja tudni, hogy szükséges-e az Ön számára vagy sem. Ha még mindig nem tudja megtenni, akkor a lényegre kell térnie, és ki kell számítania a következő fontos pontokat:
Ezt a számítást többször is el kell végezni. Reggel, délután, este, hétköznap és hétvégén.
Például a Tverszkaja pont megnyitásakor felkerestük az összes több háztömb körzetében található üzletet, és beszélgettünk az eladókkal, tisztáztuk velük a következő kérdéseket: hány ember van az üzletben és mikor van a legtöbb őket, hány árut adnak el műszakonként, és így tovább. Ha megfelelően beszélnek az eladókkal, szívesen megosztják ezt az információt. Ennek eredményeként nem vallottunk kudarcot.
Meg kell határozni azt a távolságot, ahonnan a jel jól látható lesz. Nagyon fontos szempont. Milyen messze van az átvételi pont attól a helytől, ahol a szállítás megáll? Ha felkínálnak egy helyet valahol az udvaron, azonnal gondoljon erre a helyre, mint egy nagy bevásárlóközpont legfelső emeletére. Az ügyfelek áramlását feltételesen tizenhatra oszthatja. Bármilyen szükségtelen mozdulat, például egy újabb átjáró, sarkon fordulás, nagymértékben csökkenti a látogatók áramlását. Ha nem számol a látogatók áramlásával (az üzletét önkiszállításra használják), akkor jó választás lehet egy olcsó üzlet a metróállomás közelében lévő udvaron.
Ennek megfelelően a problémamentes helyiségek sokkal többe kerülnek. A nagy kereskedelmi láncok nem vesznek át olyan helyiségeket, amelyeknek problémái vannak. Valószínűleg ennek az az oka, hogy nem kifizetődő számukra az egyes konkrét esetekhez igazítani.
Az Ön számára egy kisebb problémákkal küzdő szoba nagyszerű választás lehet. Még akkor is, ha javítani kell rajta.
A szobában körülnézve teljes képet kell készítenie magadnak:
Sétálnia kell az utcán, ahol az üzletet el szeretné helyezni, és meg kell néznie, vannak-e a közelben üres vagy mozgó helyiségek. Ha sok ilyen pont van, az azt jelzi, hogy valami nincs rendben ezen a területen.
A Belorusskayánál, a mi telephelyünkön volt a közelben egy nyomda. A munka eredményeként eleinte nem sikerült megszervezni az önszállítást.
A "Park Kultury"-ban üzletünk a második házsorban található. Ennek eredményeként problémák adódtak a táblával. Különleges táblatervet találtunk ki.
Csak a tizedik moszkvai üzlet megnyitása után hagytuk abba az ilyen vagy hasonló problémákkal küzdő üzletek bérlését.
Számolni kell az autóval elhaladó embereket. Az a pont, ahol az autók kis sebességgel haladnak el, sokkal jövedelmezőbb lesz. Ilyen helyeken körbenézhetnek. A helyzet az, hogy amikor nagy sebességgel vezet, a látómező beszűkül. Például a Kurskayánál egy speciális konzolon lévő panelünk az úttal párhuzamos metróépületen volt. Az új műszaki előírások megjelenése után a panelt el kellett távolítani. Már csak egy tábla maradt. Az útra merőlegesen helyezkedett el, és úgy nézett ki, mint egy piros vonal az oldalán, és nehéz megérteni, mi az eladó, menő játékok vagy ajándékok. Ennek hatására azonnal észrevettük, hogy jelentősen visszaesett az autóforgalom.
Egy autós életében rengeteg olyan üzlet van, amelyek mellett úgy elhalad, hogy észre sem veszi őket. Például egy ilyen üzlet mellett egy egész éven át úgy autóztunk el, hogy észre sem vettük, mígnem véletlenül azt olvastuk a blogon, hogy ez az üzlet valahol a házban található. Ottjártunkkor rögtön kiderült, miért adnak el napi húsz egységnyi árut, mi pedig száznál többet.
Egy másik fontos lehetőség a parkolás. A sofőr nem akarja mindig megszegni a szabályokat, hogy bejusson az üzletbe. Figyelembe kell venni az út irányát. Esti beutaló kell. A "Park Kultury"-ban, velünk szemben, volt egy sportszereket árusító üzlet. Munkásunk sokszor el akarta ütni reggel, amikor autóval ment dolgozni. A „reggeli oldalon” állt. Délelőtt nem volt ideje, mivel sietett a munkába, délután hat sávon kellett átmennie, és érthetetlen kerülőt tennie, hogy megforduljon. Ennek eredményeként az üzlet végül bezárt, és a személy soha nem látogatta meg. Ez egy igazi halott hely az autót vezető emberek számára. Ezt emlékezni kell. Ha például egy „reggeli” bevásárlóközponttal találkozik, akkor ezzel a lehetőséggel jó ötlet egy kávézót elhelyezni.
Nyitottunk egy antikávézót (az ügyfelek a kávézóban eltöltött időért fizetnek, nem az ételért). A szomszédokkal való konfliktusok gyakori problémává válnak a kisvállalkozások számára. Például egyik Ziferblat nevű intézményünk különösen felfigyelt erre a vonatkozásra. Szinte mindenki túl akart élni. A szomszédok hívására több hétig rendszeresen kijött a helyszínre a rendőrség. Ismerve a kellemetlen helyzet lehetőségét, több fontos lépést is megtettünk:
Minden konkrét feladat saját tervezést igényel. Annak megértéséhez, hogy az elrendezés jó-e vagy sem, el kell képzelnie, hogy a látogatóknak tetszeni fog-e vagy sem. Egy hosszú kereskedési padló rosszabb lesz, mint egy négyzet alakú helyiség. A látogatók számára egyszerűen kényelmetlen lesz belépni egy hosszú terembe. Például az Ufa "Mega" egy olyan szoba, amelyben a felek kettő-öt arányban vannak. Úgy gondolták, hogy a helyiség felét kiosztjuk egy háztartási helyiségnek, és kapunk egy ilyen kis kompakt üzletet. Nem akartunk háztartási helyiséget csinálni. Ennek eredményeként körülbelül két méter hely maradt az állványok között. Kényelmetlen lett. Kis szobában meleg van, de a nagyban alagútnak bizonyult, mint a metróban.
Negyven méteres kereskedésünk volt, az egész terem pedig hetvenhat. Az üzlet és az elhelyezkedés jó, de a probléma az volt, hogy a hely fele a hátsó szobában volt. Egy méter ára magas, és a terület fele nem működik. Erre is oda kell figyelni, és mindent megfelelően kell kiszámítani és figyelembe venni.
Például az üzlet bejáratánál lévő pénztárgép, úgymond, sérti a vásárlót. Az a benyomása támad, hogy nem bíznak benne. Ha az ember azon gondolkodik, hogy elmegy-e a boltba vagy sem, akkor a pénztárgép elriasztja.
Feltételezhetjük, hogy a bevásárlóközpontnak gyakorlatilag nem mindegy, hogy hol található. A legfontosabb az, ami belül van. Például egy bevásárlóközpont mozival vagy anélkül – ez két óriási különbség. Egy jó minőségű élelmiszerbolt hipermarket azonnal nagy tömegeket vonz. Például egy kisvárosban két egymással szemben elhelyezkedő bevásárlóközpont háborút rendezett egymás között egy ügyfélért. A legjobb ízű kenyeret kínáló bevásárlóközpont nyert.
Ha egy bevásárlóközpontban a mozgólépcső kétszer emelkedik egy emeleten, akkor ez jelentősen csökkenti az áramlást. Ha a pont a harmadik emeleten van, akkor az elsőből származó áramlást oszd el néggyel (átlagosan).
Az első emelet a leglátogatottabb. De ez a második leglátogatottabb a mozival és éttermekkel teli emelet után. Ha az üzlete az ötödik emeleten van, és egy mozi éttermekkel a negyediken, akkor a forgalom felére csökken.
Ezt mindenképpen érdemes megnézni, mert nagyon furcsa bevásárlóközpontok vannak.
Anton Kudrjasov, Kereskedelmi ügyek és üzletfejlesztési igazgató a Red Developmentnél, Moszkvában
Függetlenül attól, hogy milyen vásárlást tervez és milyen célból (ez nem csak kereskedelmi ingatlan megszerzése), meg kell tennie ezeket a lépéseket.
1. A vásárlás céljának meghatározása. Az első lehetőség a bevételszerzés céljából történő megszerzés, például lízing vagy későbbi továbbértékesítés céljából. A második lehetőség a saját vásárlás (irodának, termelésnek, raktárnak stb.).
2. A megfelelő ingatlantípus kiválasztása. Ez lehet raktár, gyártóhely, üzlethelyiség, iroda. Ebben a szakaszban is érdemes dönteni a megszerzett ingatlan állapotáról. Két lehetőség van. Az első a kereskedelmi ingatlan megszerzése tulajdoni igazolással. Ebben az esetben ingatlan adásvételi szerződést írnak alá. A második lehetőség az olyan kereskedelmi ingatlanok megszerzése, amelyekre még nem érkezett meg a tulajdonjogról szóló okirat (építés alatt álló és nem üzembe helyezett objektumok, vagy új építésű, üzembe helyezési szakaszban lévő épületek). Az ingatlan megvásárlásakor társbefektetési szerződést vagy hasonlót írnak alá.
3. Helyiségek keresése. Ebben a szakaszban döntse el, hogy ki végezze el a keresést. Jobb, ha profi tanácsadókhoz fordul. Szolgáltatásaik a megvásárolt ingatlan árának 1-4%-ába kerülnek.
4. Helyiség bejárása, iratismertetés. Érdemes odafigyelni a szomszédos épületekre, a bekötőutakra, a metró közelségére. Fontos az épület minőségének értékelése (mióta telepítették a kommunikációs és mérnöki rendszereket, és mennyire felelnek meg a modern szabványoknak, melyik cég és mikor építette vagy rekonstruálta a létesítményt). Azt is meg kell találnia, hogy mely cégek találhatók a közelben (egy fogorvosi rendelő vagy például egy oktatási intézmény nem a legjobb szomszédok egy szilárd irodához). Tudja meg, van-e az épületnek kezelő társasága, és mennyire megbízható. Végül ügyeljen az épület és a környék infrastruktúrájára. Vizsgálja meg azokat a tulajdonjogi dokumentumokat, amelyek alapján az eladó a helyiség jogait megkapta, és rendeljen ezekből az iratokból friss kivonatokat.
5. Szakértő meghívása. A kereskedelmi ingatlan megszerzésére irányuló ügylet megkötése előtt a vevőnek be kell vonnia a kereskedelmi ingatlanok adásvételére szakosodott ügyvédeket. Gyakran előfordul, hogy a cégek más területekre szakosodott ügyvédeket hívnak meg, akik az ügyfél pénzéért szereznek új tapasztalatokat. Ugyanakkor mindkét fél idejét és a szolgáltatásokért fizető vevő pénzét arra fordítják, hogy tisztázzák a vélhetően fontos árnyalatokat, és megismerkedjenek az ügy szempontjából nem releváns dokumentumokkal; az ügyvédek még azt sem tudják egyértelműen megmagyarázni, hogy miért van szükségük ezekre az iratokra, és mit lehet tanulni belőlük – csak az erőteljes tevékenység látszatát kell kelteni. A szakértőknek jogi átvilágítást kell végezniük a vásárolt ingatlan dokumentumaiban, és fel kell mérniük a helyiségek „tisztaságát”, valamint az adásvételi szerződésbe olyan kikötéseket kell tartalmazniuk, amelyek védik a vevő érdekeit.
6. Az adásvételi szerződés tanulmányozása. Fontos szempontok, amelyekre érdemes odafigyelni: a fizetés módja, az ingatlan átruházásának módja, a szerződésben foglaltak megsértése esetén milyen kötbérek vonatkoznak a szerződő felekre, valamint milyen garanciákat adnak egymásnak a felek és mit a felelősség a kudarcért.
7. A szerződés aláírása. Az üzlet megkötése előtt jobb szerződést varrni, hogy minden kiegészítést és mellékletet aláírásokkal és pecsétekkel egyszerre le legyen pecsételve. Fontos ellenőrizni a felek jogkörét az ügylet lebonyolításához, valamint az összes szükséges jóváhagyás rendelkezésre állását, ha a szerződést jogi személlyel kötötték meg, illetve a házastárs (feleség) közjegyző által hitelesített hozzájárulását, ha az ügyfél magánszemély. . A gyakorlatban ezt a dokumentumot legtöbbször elfelejtik, ezért például cégünk a szükséges papírok listájának első elküldésekor mindig figyelmeztet, hogy feltétlenül szükséges a házastárs hozzájárulása az ügylethez.
8. Fizetés. Mechanizmusa nem igényel külön leírást. Ne feledje: a bank feltétlenül megköveteli, hogy nyújtson be egy megállapodást, amely alapján a fizetés történik, vagy legalább annak másolatát.
9. Ingatlan bejegyzése. Az adásvételi szerződés aláírása után az ingatlant elküldik a Rosreestr. Ez a szerkezet a vevőnek az ingatlan tulajdonjogáról szóló igazolást és bejegyzett adásvételi szerződést állít ki.
A kereskedelmi ingatlanok megszerzése után adót nem kell fizetni. Továbbá, ha a tulajdonos cég maga használja a helyiséget, akkor csak ingatlanadót fizet (az kicsi). Ha bérbe veszi az objektumot, a cégnek áfát és jövedelemadót is kell fizetnie, mivel a lízing bevételt termel a tulajdonosnak. Ha a telephelyet, ahogy az lenni szokott, egyéni vállalkozó vagy magánszemély nevére tartják nyilván, akkor személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.
A kereskedelmi ingatlan igazolással történő megszerzésének előnyei között szerepel az ügylet nyilvánvaló jogi megbízhatósága. Az ingatlan adásvételi szerződés állami regisztrációhoz kötött, és a vevő megkapja a megszerzett tárgy tulajdonjogáról szóló igazolást. Számos egyéb előny is van - például az a lehetőség, hogy a megszerzett helyiségeket fedezetként kínálják hitelfelvételkor. Ez egyébként egy másik módja az ingatlanhasználatnak, valamint saját cég elhelyezése a megvásárolt területen, a helyiségek bérbeadása és továbbértékesítése.
Az olyan építés alatt álló létesítmények esetében, amelyekre a tulajdonjogot még nem jegyezték be, a tulajdonjog bejegyzése vagy a létesítmény üzembe helyezése nehézségekkel jár. Az ilyen nehézségek tele vannak az ingatlan használatának megkezdésének időpontjának eltolódásával. Ennek a lehetőségnek az előnyei közé tartozik az ár: az üzembe nem helyezett, ezért tulajdoni igazolással nem rendelkező objektumokat olcsóbban adják el, mint olyan helyiségeket, amelyekhez a jogokat már kiadták.
vezérigazgató beszél
Leonyid Gusturov, A Komkor cég (Akado Telecom márkanév), moszkvai vezérigazgatója
Kereskedelmi ingatlan vásárlásakor olyan ingatlanokat keressen, amelyeken több távközlési szolgáltató is működik. Ekkor megfelelő árajánlatot kaphat a távközlési szolgáltatásokra. Ellenőrizze, hogy az üzletközpontban dolgozó kezelők el tudják-e menteni cége telefonszámait költözéskor. Például az Akado Telecom a számok mellett a vállalat IP-címeit és VPN-csatornáit is át tudja vinni az új irodába. Ha az objektumnak már van csomópontja, akkor ez a művelet néhány órán belül megtörténik. Amennyiben új csomópont szervezése szükséges az épületben, akkor a munkavégzés ideje alatt a telefonhívások átirányítását biztosítjuk az ügyfél meglévő vezetékes és mobilszámaira. Még összetettebb feladatok megoldásában is van tapasztalatunk. Például a központi iroda költöztetésekor az alkalmazottak általában néhány napon belül átkerülnek az új épületbe. Az Akado Telecom ilyenkor egyetlen számítógép zavartalan működését és a vállalaton belüli telefonálást tartja fenn, emellett minden szakember számára folyamatos hozzáférést biztosít a cég információs rendszereihez.
Az anyagok jóváhagyás nélküli másolása megengedett, ha van egy dofollow link erre az oldalra
A szakértők szerint ma a nagyvárosokban, ahol nagy a kereslet a kereskedelmi ingatlanok iránt, az objektumok ára az esetek 60-70% -ában túlbecsült. Az a helyzet, hogy senki nem siet megválni a jövedelmező ingatlanoktól, ezért nem kell meglepődni még a kereskedelmi ingatlanok fantasztikus árain sem, mert a tulajdonosok néha szándékosan magas árakat szabnak meg, mert nem akarják eladni az ingatlant. egyáltalán. Általában felfújt árcédulák vannak olyan esetekben, amikor az oldal iránti kereslet meghaladja a piaci kínálatot. Ez azt jelenti, hogy ezen a területen például a négyzetméteres irodaingatlanokon olyan nagy a kereslet, hogy az ingatlanokért sor épül. Ez csak azt mutatja, hogy a kereskedelmi ingatlanok az egyik legjövedelmezőbb eszköz a piacon.
Kétségtelenül sokféle ingatlan létezik, és manapság népszerűbb a lakásberuházás, mert egyszerűbb és érthetőbb egy ilyen befektetés. A kereskedelmi ingatlanokba történő befektetésekhez piac, trendek, kereslet ismerete szükséges, de mindezzel sokkal több pénzt hozhatnak, mint a lakások. Ma már különféle kategóriájú kereskedelmi ingatlanokba lehet befektetni - ezek raktár, iroda, kiskereskedelmi és sok más oldal. Ugyanakkor különféle módokon fektethet be a megfelelő létesítményekbe – vásárolhat kész telket, építhet újat, vagy befektethet egy kész üzletbe.
A saját iroda alapfeltétele minden komoly vállalkozás működtetésének. Az irodahelyiségek megvásárlása azonban gyakran túl nagy pénzügyi kihívást jelent egy vállalkozó számára. Ez különösen igaz Moszkvára. Ezért a jogi személyek gyakran inkább irodabérlést választanak. Megpróbáljuk összehasonlítani az irodavásárlást és -bérlést, és megtalálni a minden szempontból legelfogadhatóbb megoldást.
Elhelyezkedés;
Fejlett infrastruktúra elérhetősége;
Kiváló minőségű kommunikáció, Internet;
Kényelmes közlekedési kapcsolat, tágas parkoló, külön bejárat;
Megbízható biztonság elérhetősége
Néhány további szolgáltatás: irodapadló stb.
Az ingatlanpiac különböző szegmensei bevételi forrássá válhatnak. Kész tárgyakról, valamint lakó- és kereskedelmi, valamint telkekről beszélünk. Ma már nem azokra az objektumokra van a legnagyobb kereslet, amelyeknek az árak emelkednek, hanem azokra, amelyek bérbe adhatók, és ebből stabil bevételük van. A legvonzóbbak ebből a szempontból a megfizethető regionális ingatlanok, amelyek bérbeadásából több bevételre tehet szert. Kifizetődőbb az elsődleges piacon épülő objektumok beszerzése a kockázatok ellenére is.
A szakértők a mai napig a raktárakba, irodai ingatlanokba és szállodákba irányuló beruházások nagy beáramlását jósolják. A mai nap a legalkalmasabb időszak a kereskedelmi ingatlanokba fektetni vágyó befektetők számára: csökkennek az árak, kevés a vevő, így a kereskedelmi ingatlanpiac élénkülése miatt lehet majd nyereségesen eladni vagy bérelni.
A kereskedelmi ingatlanokat kereskedelmi és irodaterületek képviselik. A kiskereskedelmi ingatlanok vonzóbbak befektetésnek, de költsége a legtöbb ember számára elérhetetlen, ráadásul a bérlőváltások közötti leállás akár 9 hónap is lehet. Vagyis pontosan ennyi időre lesz szüksége egy új bérlőnek ahhoz, hogy vállalkozása sajátosságainak megfelelően felújítsa a helyiséget. A metropolisz központjában 15 millió rubelért vásárolt, 100 m² összterületű irodaingatlanok havi 100 000 rubelért bérelhetők, ekkor a megtérülése 12,5 év.
12 év hosszú idő, de egy panelúj építésű kétszobás lakás megtérülési ideje eléri a 18 évet vagy még annál is többet, hiszen a tulajdonosnak továbbra is adót kell fizetnie a bérbeadásért, saját pénzén kell kozmetikai javításokat végeznie, ill. rezsi fizetése a lakás leállása alatt a bérlőváltások között . Egy 3 szobás lakás megtérülése egy monolit házban 20 év, egy 2 szobás lakás egy sztálinista épületben - 18 év. A legjövedelmezőbb egy panelházban lévő egyszobás lakásba fektetni: megtérülése körülbelül 15 év lesz, minimális kozmetikai javítási költséggel és 14 napnál rövidebb állásidővel.
Megállapítható, hogy befektetés szempontjából az irodaingatlanok a legvonzóbbak, hiszen 1 m² többe kerül, mint 1 m², és gyorsabban megtérül. Míg a lakás tulajdonosa kénytelen pénzt költeni javításra, bútorvásárlásra, addig az irodahelyiségeket enélkül is bérbe adják, a szépészeti javításokat pedig a bérlő költségére végzik. Általánosságban elmondható, hogy az ingatlan megtérülésének jó mutatója 7 év, ha ez a mutató magasabb, akkor veszteséges ilyen ingatlanokba fektetni.
