A jelzálogjog kizárása során meghatározott feltételek egyike a jelzáloggal terhelt ingatlan (lezárási objektum) kezdeti eladási ára. Az 1998. július 16 -i szövetségi törvény N 102 -FZ "A jelzálogjogokról (ingatlanok zálogjogáról") (2010. június 17 -én módosítva) (a továbbiakban: a jelzálogjogról szóló törvény) előírja a bíróságnak a kezdeti eladási ár meghatározásának kötelezettségét bírósági beszedésben (az 54. cikk 2. pontja), és peren kívüli eljárás esetén - a felekre (az 55. cikk 4. pontja), anélkül, hogy megállapítanák a kezdeti eladási ár jogi fogalmát, vagy annak meghatározásának kritériumait.
A bíróságnak, a zálogjoggal terhelt ingatlan kezdeti eladási árának megállapításának kérdését megoldva, nemcsak az indoklásban kell alátámasztania, hanem a határozat rendelkező részében is jeleznie kell. Az a tény, hogy a bíróság nem állapította meg annak a zálogjoggal érintett ingatlannak az eredeti eladási árát, amelyre az elzárást kivetették, az anyagi jog megsértésének minősül, és alapja annak törlésének (a Távol -keleti Kerület FAS 2004. augusztus 31 -i határozata). N F03-A51 / 04-1 / 1587, 2006. október 17-i N F03-A59 / 06-1 / 3481). A zálogjoggal terhelt ingatlan kezdeti eladási árának meghatározásának kérdésének tisztázása nélkül a bírósági aktus nem hajtható végre (az Észak-Kaukázusi Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának ügye F08-4837 / 2004).
Ha a jelzálogjog peren kívüli kizárásáról szóló megállapodásban nincs feltétel a kezdeti eladási árra vagy annak meghatározására vonatkozó eljárásra vonatkozóan, akkor a megállapodást nem kötöttnek kell tekinteni, mivel ezt a feltételt a törvény az egyik alapvető feltételeket (a jelzálogjogról szóló törvény 55. cikkének 4. pontja).
Ugyanakkor a zálogjog gyakorlásának mechanizmusában a kezdeti eladási ár kérdése kiemelt fontosságú, mivel a kizárási eljárások és a jelzálogjog tárgyának értékesítése, tehát a jelzálog -modell mint egész, a döntésétől függ. Ezért hittani szinten meg kell fogalmazni a zálogjoggal terhelt ingatlan kezdeti eladási árának fogalmát, és meg kell határozni azokat a kritériumokat, amelyek alapján ez meghatározható.
Helyénvaló lesz megemlíteni, hogy az ár fogalma a jogban és a közgazdaságtanban eltérő tartalommal rendelkezik. Polgári jogi szempontból az ár a szerződés feltétele, és az eladott (leszállított) termékek, elvégzett munkák vagy nyújtott szolgáltatások után fizetési kötelezettség pénzbeli kifejeződése. A „vétel - eladás” jogviszonyban az ár azt a pénzösszeget jelöli, amelyet a vevő vállalja, hogy az áru ellenében az eladónak átruházza (a Polgári Törvénykönyv 454. cikke). A gazdaságelméletben az ár fogalmát az érték, mint a fogyasztó hasznosságának pénzbeli értéke kategóriáján keresztül tárják fel, amely kifejezi azon képességét, hogy más árukra cserélhető. Ebben az értelemben egy áru ára értékének monetáris kifejeződése, a csere megfelelője a polgári forgalomban résztvevők gazdasági kapcsolataiban. Piaci körülmények között az ár és az érték általában nem esik egybe: különböző tényezők hatására az azonos értékű áruk különböző áron értékesíthetők.
Az ár meghatározását az érték pénzbeli kifejezéseként a GOST R 51303-99 határozza meg. Az eladásra bocsátott zálogjoggal terhelt ingatlan (gyűjtési tárgy) kezdeti eladási ára azonos jellegű.
Az árutőzsde során az ár - az azt meghatározó jogalanytól függően - lehet az árukért kért (eladói ár), felajánlott (vevői ár) vagy fizetett (tranzakciós ár). Nyilvánvaló, hogy az árverésre bocsátott jelzáloggal terhelt ingatlan kezdeti eladási ára az árverés során kért összeg.
Ugyanakkor a kizárási kapcsolat sajátosságai miatt a kezdeti eladási árat nem lehet az eladó áraként jellemezni, mivel azt nem a jelzálogos vagy a jelzálog -hitelező határozza meg, hanem a felek megegyezésének eredménye a jelzáloghitelre, és csak akkor, ha a felek között vita merül fel a méretével kapcsolatban, azt a bíróság határozza meg (a jelzálogjogról szóló törvény 54. cikkének 4. része, 2. része). Ezért a kezdeti eladási ár az az ár, amelyen a jelzálogjogosult vállalja, hogy eladja a jelzálogjogban neki átruházott ingatlant, és a zálogkötelezett behajtási eljárások révén kénytelen hozzájárulni annak eladásához.
A licitálás során a résztvevők egymással versengve felárakat tesznek a kezdeti eladási ár ellenében. Az aukció nyertese az, aki a legmagasabb árat ajánlotta (a Jelzálogjog 57. cikke 6. pontja, 58. cikke 1. pontjának 2. albekezdése). Következésképpen az aukciós mechanizmusban a zálogjoggal terhelt ingatlan kezdeti eladási ára az a kikiáltási (minimális) ár, amelytől az aukció kezdődik. Meg kell különböztetni a nyertes legmagasabb (maximális) árától, amelyen eladják. Ez a kezdeti eladási ár első funkciója, amelyet akkor hajt végre, amikor a jelzálog -hitelező gyakorolja a biztosítékjogot.
Másik funkciója az, hogy a 4. cikk (4) bekezdésében felsorolt egyéb feltételekkel együtt. A jelzálogjogról szóló törvény 55. cikke szerint a kezdeti eladási ár a peren kívüli jelzálog-zárási megállapodás alapvető feltétele. A jelzálog -felek ilyen megállapodása, amely a jelzálog -kölcsönadó jogát biztosítja, hogy a gyűjtemény tárgyát magára vagy harmadik személyre hagyja, ingatlanértékesítési szerződésnek vagy előzetes adásvételi szerződésnek minősül. ingatlanokra vonatkozóan, ha a megállapodás csak a felek azon kötelezettségét írja elő, hogy a jövőben adásvételi szerződést kössenek. Ebben az esetben a kezdeti eladási ár nem tekinthető az aukció során kért minimális árnak, hanem vételárként szolgál, amellyel a lezárt tárgyat átadják a jelzálog -kölcsönadónak vagy egy harmadik félnek, akinek érdekében ilyen megállapodás jön létre. . A vételár terhére számítják be a jelzálogjogosult követeléseit a jelzáloggal biztosított adós ellen (a jelzálogjogról szóló törvény 55. cikkének 3. pontja).
A kezdeti eladási ár harmadik funkciója az, hogy ez az elsődleges kritérium annak az árnak a meghatározására, amelyen a jelzálogjogosult jogosult megszerezni (megtartani) a jelzáloggal terhelt ingatlant abban az esetben, ha az ismételt aukciót érvénytelennek nyilvánítják (az 58. cikk 4. pontja). a jelzálogjogról szóló törvény). Ebben az esetben mind a zálogkötelezett és a zálogkötelezett közötti megállapodás által meghatározott árnak, mind a bíróság által meghatározott árnak meg kell felelnie az Art. 555 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve "Ingatlanértékesítési szerződés ára".
Így a kezdeti eladási árat úgy kell meghatározni, mint az eladásra bocsátott zálogba helyezett ingatlan (gyűjtemény tárgya) értékének pénzbeli kifejezését, amelytől az aukció kezdődik, vagy amely alapján a tárgy vételára Az árverés érvénytelennek minősítése esetén, valamint abban az esetben, ha a zálogjogosult a zálogjoggal jelzáloggal terhelt ingatlant saját vagy harmadik fél számára szerezte meg.
Cikk (2) bekezdésének 4. bekezdésének rendelkezései. A jelzálogjogról szóló törvény 54. cikke jelzi az eredeti eladási ár szerződéses jellegét, amelyen a zálogjoggal rendelkező ingatlant értékesítésre bocsátják.
Ugyanakkor teljesen nyilvánvaló, hogy a jelzálogjog kizárása során a kezdeti eladási ár a jelzáloghitelező (igénylő) és a jelzálogkötelezett (adós) ellentétes érdekeinek feltételei alapján alakul ki, és nem engedelmeskedik semmilyen gazdasági törvények, szemben a kínálat és a kereslet hatására kialakult eladási árral. A zálogkötelezett mindig arra törekszik, hogy megkapja az eladandó ingatlan maximális árát, hogy ne csak a hitelező követeléseit fizesse ki, hanem a bevétel és a tartozás közötti különbséget is megkapja; abban az esetben, ha az ismételt aukciót érvénytelennek nyilvánítják, kockázata az eladott ingatlan értékének 25% -ának elvesztésére korlátozódik.
A zálogkötelezett viszont csak abban az összegben érdekelt, hogy elegendő összeget kapjon a zálogjoggal biztosított tartozás fedezésére, mivel a behajtási tárgy felfuvalkodott költséggel történő bemutatása késlelteti a végrehajtást, és összességében a nyilvánosság eredménytelenségéhez vezethet értékesítés és a felperes követeléseinek elégedetlensége; az a kilátás, hogy az ingatlant akár a piaci értéknél 25% -kal alacsonyabb áron is magára hagyja, mindig a megszerzett ingatlan fenntartásával és további értékesítésével járó többletköltségekkel jár.
Ilyen körülmények között szinte lehetetlen megállapodni a kezdeti eladási ár összegéről. A bírói gyakorlat azt mutatja, hogy a felek általában nem nyújtanak be külön megállapodást a kezdeti eladási árról a bíróságnak, és a tárgyalás során még a bíróság javaslatára sem jutnak ilyen megállapodásra. A törvény azonban egyértelműen előírja, hogy amikor a jelzáloggal terhelt ingatlanok bíróságon történő kizárásakor a kezdeti eladási árat a felek megállapodásával, vita esetén pedig maga a bíróság határozza meg (a törvény 54. cikkének (4) bekezdése, (2) bekezdése). Jelzálog).
Úgy gondolom, hogy a kezdeti eladási árat a felek a jelzálog -szerződésben meghatározhatják, vagy a tárgyalás előtt és alatt létrejött külön megállapodással is megállapítható.
A bírói gyakorlatban azonban különböző megközelítések léteznek e jogszabályi rendelkezés értelmezésére:
a kezdeti eladási ár meghatározásakor a bíróságok a jelzáloggal terhelt ingatlan jelzálogszerződésben meghatározott fedezeti értékéből indulnak ki. A bíróságok a feltüntetett értéket „a felek közötti megállapodás alapján meghatározott eladási árként” ismerik el (a Kelet-Szibériai Körzet Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2004. június 17-i állásfoglalása N A58-3257 / 03-F02- 2167 /04-C2). A bíróságok úgy vélik, hogy a jelzálogjogról szóló törvény nem írja elő a zálogjoggal terhelt ingatlan eladási áráról szóló kiegészítő megállapodás kötelező megkötését a zálogkötelezett és a zálogkötelezett között, mivel a jelzálogszerződés lényeges feltétele a zálogjoggal terhelt ingatlan zálogértéke. Ezt a fedezeti értéket jelzi a bíróság a kezdeti eladási árként (A Nyugat-Szibériai Kerület FAS 2006. június 27-i állásfoglalásai N F04-3919 / 2006 (23877-A03-11), 2007. szeptember 25. N F04-6167 / 2007 (37954-A81-30);
más bíróságok éppen ellenkezőleg, abból indulnak ki, hogy a zálogjog jelzálogszerződésben meghatározott ára nem a kezdeti eladási ár, hanem csak a vitatott ingatlan felek általi értékeléséről tanúskodik. a jelzálog -szerződés; az eredeti eladási áras megállapodást külön megállapodásként, különálló dokumentumként kell megkötni. Ugyanakkor a bíróságok úgy ítélik meg, hogy ha a felek nem nyújtottak be megállapodást a kezdeti eladási árról, akkor a bíróságnak joga van arra, hogy javaslatot tegyen az ügyben részt vevő személyeknek, hogy hozzanak megállapodást vagy határozzák meg a kezdeti eladási árat. a bemutatott bizonyítékokkal összhangban (a Volgai Kerület FAS-i 2002. március 19-i állásfoglalásai, N A57-5211 / 2001-4, az uráli kerület FAS-i 2003. november 4-i állásfoglalása, N F09-881 / 03-GK).
A feltüntetett megközelítések helyességének megvitatása nélkül csak egy dolgot jegyzünk meg: ha a felek megállapodtak a kezdeti eladási ár nagyságában, akkor nem vitatható az a kérdés, hogy a felek milyen szempontok alapján döntöttek annak meghatározásakor - ez a felek joga, a bíróság feladata, hogy ezt az árat rögzítse a határozatban. Ha nem születik ilyen megállapodás, akkor a kezdeti eladási ár a bizonyítás tárgyát képező tény jellegét nyeri, és azt a bíróságnak a bemutatott bizonyítékokkal összhangban kell megállapítania.
Ezután felmerül a kérdés, hogy milyen kritériumok alapján kell a bíróságnak a kezdeti eladási árat meghatározni, mivel sem az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, sem a jelzálogjog nem rendelkezik ilyen kritériumokról.
Hittani szinten a következő megközelítések különböztethetők meg a feltett kérdés megoldásához.
A. Piaci érték.
A bírói gyakorlatban általánosan elismert az a megközelítés, amely szerint a kezdeti eladási árat a jelzáloggal terhelt ingatlan piaci értéke alapján határozzák meg (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 1998. január 15 -i felülvizsgálatának 6. pontja) 26). Ezt a megközelítést az Art. Az 1998. július 29 -i szövetségi törvény N 135 -FZ "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről" (a 2009. december 27 -én módosított) 7. sz. az értékelési objektumot azokban az esetekben, amikor a törvény nem határoz meg más típusú értéket az értékelés céljából.
A művészet szempontjából. Az értékbecslési törvény 3. cikke szerint a piaci érték azt a legvalószínűbb árat jelenti, amelyen az értékelési tárgy elidegeníthető a nyílt piacon versenykörnyezetben, ha az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és nincsenek rendkívüli körülmények a tranzakciós ár értékében tükröződnek ... A piaci érték hasonló meghatározását a jóváhagyott szövetségi értékelési szabvány 6. pontja tartalmazza. Az Orosz Föderáció Gazdasági Fejlesztési és Kereskedelmi Minisztériuma 2007. július 20 -i végzésével N 255. Nem lehet azonban biztosan állítani, hogy az eladásra kerülő jelzáloggal terhelt ingatlan kezdeti eladási árának piaci érték alapján történő meghatározása optimális. megközelítés, amely figyelembe veszi a jelzálog mindkét fél érdekeit.
Az ingatlanértékesítést a rendkívüli körülmények jellegének számos tényezője befolyásolja. Először is, a zálogjoggal bíró ingatlan elítélése a jelzálogjogosult számára a bíróságon kívüli kizárás eredményeként kötelező, a zálogkötelezett számára pedig kötelező, a kizárás esetén pedig kötelező. Másodszor, a beszedési tárgy megvalósításának időzítését a törvény kötelezően szabályozza, és senki kérésére nem változtatható meg, beleértve a zálogkötelezettet is. Harmadszor, a zálogtárgyak árverésen történő értékesítését úgy kell tekinteni, mint az eladók korlátozott piacán, különösen a nyilvános árverésen értékesített zálogjoggal rendelkező ingatlan eladójának feladata, a bírósági határozat végrehajtása során. a törvény a szövetségi állami vagyonkezelési ügynökségre (FAUGI) bízza. Negyedszer, a zálogjoggal rendelkező tulajdon elidegenedik az értékelt gyűjtési objektumra jellemző elégtelen információ körülményei között az erőszakkal értékesített kötelező tárgyakhoz-analógokhoz képest, ami szintén befolyásolja az értékelés eredményeit. Ezek a körülmények inkább arra utalnak, hogy az érték nem piaci jellegű, és ez alapján állapítják meg a zárás sorrendjében eladott jelzálogjog tárgyának eredeti eladási árát.
Ezenkívül a kezdeti eladási árnak az értékbecslő jelentésben megjelölt piaci értékű összegben történő meghatározása, ahogy a bíróságok most teszik, alapvetően ellentmond az ajánlattétel jellegének, amely lépésenkénti áremelkedéssel jár, nem pedig csökkenés benne. Ennek eredményeképpen az árverés nem éri el azt a célját, hogy a zálogjogot realizálja, a jelzálog pedig elveszíti biztonsági funkcióját. A bíróság által megállapított túlbecsült kezdeti eladási ár, amely nem felel meg az ingatlan értékesítéskori minőségi állapotának és piaci értékének, az egyik probléma a zálogtárgy értékesítésére vonatkozó végrehajtói munka megszervezésében. Nyilvánvaló, hogy a kezdeti eladási ár meghatározásának alapja a piaci ártól eltérő érték.
B. Maradékérték.
Az ingatlanértékelés területén jártas szakemberek egyöntetű véleményük szerint az FSO 2. számában felsorolt értékfajták közül annak felszámolási értékét kell felhasználni az aukción értékesített kizáró objektum kezdeti eladási árának meghatározásakor. . Ez utóbbi, szemben a piaci értékkel, figyelembe veszi az értékesítésre gyakorolt olyan rendkívüli körülmények hatását, amelyek arra kényszerítik az eladót, hogy az értékelési tárgyat olyan feltételek mellett adja el, amelyek nem felelnek meg a piaci feltételeknek (9. FSO 2. pont). A maradványérték azt a legvalószínűbb árat tükrözi, amelyen az értékelt ingatlan elidegeníthető az értékbecslés kitettsége (értékesítése) során, ami kevesebb, mint a piaci feltételekre jellemző kitettségi időszak. Így a piaci értékkel ellentétben a felszámolási érték figyelembe veszi a kényszerértékesítés korlátozott időn belüli tényezőjét.
Módszertanilag a felszámolási érték az értékelési tárgy piaci értéke, mínusz az értékesítés kényszerített jellegére vonatkozó együttható. A korrekciós tényező kiszámítása magában foglalja azon tényezők azonosítását és alátámasztását, amelyek meghatározzák az egyes típusú ingatlanok piaci értékének csökkenését (helyszín, kitettségi időszak, befektetési vonzerő, piaci feltételek, marketing hatékonyság, szubjektív tényezők stb.). Ennek az együtthatónak a speciális értéke a szakértők szerint az értékelt tárgy piaci értékének 0,2 és 0,5 között mozog, és bizonyos esetekben elérheti az értékelt tárgy piaci értékének 0,8 értékét.
Úgy tűnik, hogy piaci körülmények között éppen a felszámolási érték tükrözi megfelelően a kizárás sorrendjében eladott jelzálogjog tárgyának eredeti eladási árát. Ez a megközelítés összhangban van a jelzáloggal terhelt ingatlanok értékesítésére vonatkozó aukciók jogi jellegével, és lehetővé teszi azok végrehajtását a törvény által meghatározott időn belül. E tekintetben egyes bíróságok a jelzálogjoggal kapcsolatos kizárási ügyek mérlegelésekor kielégítik a felperes azon állításait, hogy a felszámolási érték összegében állapítsanak meg egy kezdeti eladási árat, jelezve, hogy a felszámolási érték a piaci érték különleges esete. korlátozott expozíciós időszak feltételei (A Nyugat-Szibériai Körzet Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2004. augusztus 30-i állásfoglalása N F04-5935 / 2004 (A75-3959-34), Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának február 2-i határozata, 2010 N 38-B09-9).
A szakirodalomban megfogalmazott javaslatok azonban a felszámolási értéknek a jelzáloghitelekre vonatkozó jogszabályba történő bevezetéséről, mint a kezdeti eladási ár meghatározásának kritériumáról, nem találtak támogatást a jogalkotótól. Úgy tűnik, hogy a gazdasági instabilitás körülményei között az értékesítés kényszerű jellegére vonatkozó együttható széles tartománya hozza létre a jelzálog -vevő számára az alulbecsült értékű vagyonvesztés kockázatát, amely nem fedezi az adósság- és behajtási költségeket. Ennek eredményeként a kizárás bírósági eljárása, amely bizonyos esetekben nem ír elő alternatívát, elveszíti jelentőségét a jelzáloggal rendelkező felek jogainak és jogos érdekeinek garanciájaként. Nyilvánvalóan ez az ok ma nem teszi lehetővé a felszámolási érték kritériumára való áttérést a jelzálogjog kezdeti eladási árának megállapítására vonatkozó kérdések jogi szabályozása során.
B. A kezdeti eladási ár a jelzálogkölcsönadó követeléseinek összegeként.
A jelzáloggal terhelt telek kezdeti eladási árának megállapításának kérdésében a jogi szabályozás érdekes tapasztalatait a német jogszabályok bizonyítják.
Először is, az ilyen árat, amelyet a legalacsonyabb ajánlatnak neveznek, a végrehajtó bíróság határozza meg az aukció napján, az oldalra vonatkozó összes korábbi jog értéke és az aukció költségei alapján. A licitálás a legkisebb ajánlattal kezdődik, illetve a vevő lesz az, aki a legmagasabb árat kínálja, azaz a legmagasabb ajánlatot teszi. Másodszor, a jelzálog -felek kizártak a kezdeti eladási ár nagyságának kérdésének megoldásából, ezért a bíróság által megállapított minimális javaslat nem írja elő a jelzáloggal rendelkező felek beleegyezésének kifejezését ezzel a ténnyel kapcsolatban. Harmadszor, a bíróság által megállapított minimális ajánlat nem függ a kényszerárverésen értékesített telek piaci értékétől: a piaci érték csak kritérium a résztvevőktől kapott javaslatok értékeléséhez. A német jog megállapítja a bíróság jogát arra, hogy elutasítsa a vevő ajánlatát, ha az nem éri el a telek piaci értékének 50% -át (a kényszerárverési törvény 85a. §). Ezenkívül a jelzálog -hitelező, valamint a későbbi rangú hitelezők bejelenthetik az ajánlat elutasítására vonatkozó követelést, ha az a telek piaci értékének 70% -a, de nem terjed ki minden követelményre (a törvény 74a. kényszerárverés). Utóbbi esetben a bíróság köteles ismételt ajánlattételt kijelölni, de azok megtartásakor sem 50%, sem 70% -a nem tartozik elszámolás alá, és a telek bármilyen áron eladható, még akkor is, ha nem éri el az 50% -ot. piaci értékéből.
Fel kell ismerni a jelzáloggal terhelt ingatlanok kezdeti eladási árának meghatározására vonatkozó német megközelítés racionalitását.
Ugyanakkor az orosz jogalapra való átvitel összefüggésben áll a kezdeti eladási ár szerződéses jellegének elutasításával és legalább két kérdés jogi szabályozásának felülvizsgálatával: 1) az árverések lebonyolításának szabályai; 2) az ingatlan zálogjogosult általi megtartásának szabályai az árverés érvénytelenné nyilvánítása esetén. Nyilvánvalóan egy ilyen könyvvizsgálat lehetséges egy fejlett jelzálogpiacon; bevezetése az orosz jogba további megértést és indoklást igényel.
Mivel törvényünk szerint a zálogjoggal érintett ingatlan kezdeti eladási ára a felek közötti megállapodás eredménye, a német tapasztalatokból egy fő következtetés vonható le: azokban az esetekben, amikor a felek a bíróság javaslata ellenére sem jutottak megegyezésre a a kezdeti eladási ár összegét, ezt az árat törvényben kell meghatározni.
D. A kezdeti eladási ár csökkentett piaci értékként.
A jogszabályok és a bírói gyakorlat elemzése azt mutatja, hogy a kezdeti eladási ár meghatározásakor a piaci érték kritériuma kap elsőbbséget. A rendfenntartó fő hibája, hogy a kezdeti eladási árat nem a piaci érték alapján, hanem annak összegében határozzák meg. Mindazonáltal a kezdeti eladási ár jellege eltérő, és azt jelenti, hogy méretét a piaci érték alatt kell megállapítani, így a zálogban lévő ingatlan árverés során feltárt eladási ára a piaci árhoz viszonyul.
A jogalkotó ebben az irányban tett néhány lépést a 2008. december 30 -i szövetségi törvényben N 306 -FZ "Az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról a zálogjoggal kapcsolatos kizárási eljárás javításával kapcsolatban" (a továbbiakban: törvény N 306-FZ) a jelzálogjog behajtásának peren kívüli eljárásával kapcsolatban:
bevezették az ingatlanok kötelező értékelését, amelyek értékelése a jelzálogszerződés alapján meghaladja az 500 ezer rubelt;
rögzített szabály, hogy ha a felek a jelzálog-hitelező követeléseinek peren kívüli rendezéséről szóló megállapodásban másként nem jelezték, akkor az eladásra kerülő ingatlan eredeti eladási árát a piaci érték 80% -ában határozzák meg (a jelzálogjogról szóló törvény 59. cikkének 10. pontja).
Így a jelzálogjogról szóló törvény megállapította a jelzáloggal rendelkező felek azon kötelezettségét, hogy a kezdeti eladási árat határozzák meg, amely nem egyenlő a piaci értékkel, de figyelembe veszi az értékbecslő jelentésében feltüntetett értékhez viszonyított csökkenést. Ha a jelzálog -kizárási megállapodás felei nem határozták meg ezt a százalékos csökkentést, akkor a kezdeti eladási árat 20%-kal kell csökkenteni. Természetesen lehet vitatkozni azon, hogy mennyire indokolt a zálogjoggal terhelt ingatlan piaci értékének 20% -os csökkentése, de ezt a törvény diszpozitív formában állapítja meg, ezért a kezdeti eladási ár meghatározásakor a feleknek joguk van különböző mértékű csökkentést kell megállapítani, mind nagyobbat, mind kisebbet.
A 306-FZ törvény által bevezetett szabály nem vonatkozik a jelzálogjogok kizárására vonatkozó bírósági eljárásra, a kezdeti eladási ár megállapításának kérdésében a jogi szabályozás differenciálódik a kizárás formájától függően (bírósági vagy bíróságon kívüli). Ez azt jelenti, hogy azokban az esetekben, amikor a jelzálogjog kizárását a bíróságon keresztül alkalmazzák, és a felek nem jutnak megegyezésre az eredeti eladási ár összegéről, a beszedési tárgyat piaci áron nyilvános árverésre bocsátják, míg peren kívüli kizárási eljárás esetén a jelzálog-felek kötelesek az eredeti eladási árat meghatározni, figyelembe véve az Art. A jelzálogjogról szóló törvény 59. cikke. Úgy tűnik, hogy a vizsgált kérdés jogi szabályozásának ilyen megközelítése egyenlőtlen jogi lehetőségeket teremt a jelzálogkötelezett és a jelzálog -hitelező számára a jelzáloggal terhelt ingatlanok kizárásának bírósági és bíróságon kívüli rendjében. Ezért a jelzálogjogról szóló törvénynek egységes megközelítést kell megállapítania a kezdeti eladási ár meghatározására azokban az esetekben, amikor a felek nem jutottak megegyezésre a kezdeti eladási árról a bíróságon, és peren kívüli eljárásban nem határozták meg a százalékos csökkenése a piaci értékhez képest.
Úgy tűnik, hogy az Art. A jelzálogjogról szóló törvény 59. pontja értelmében a szabályok nem alkalmazhatók arra az esetre, ha a jelzálogjog peren kívüli kizárásáról szóló megállapodás rendelkezik arról, hogy a jelzálogjogosult megtarthatja a jelzálogjog tárgyát magának vagy harmadik személynek.
A fentiek alapján a következő következtetéseket lehet levonni.
1. A kezdeti (minimális) eladási árat úgy kell érteni, mint az eladásra bocsátott zálogjoggal érintett ingatlan (záróeszköz) értékének pénzbeli kifejezését, amelytől az árverés kezdődik, vagy amely alapján a vételár zárt tárgyat abban az esetben határozzák meg, ha az árverést érvénytelennek nyilvánítják, valamint abban az esetben, ha a zálogjogosult a zálogjogot a saját vagy harmadik személy számára szerezte meg.
2. A hatályos jogszabályok nem tartalmaznak kritériumokat a zálogjoggal terhelt ingatlanok (beszedés tárgya) kezdeti eladási árának meghatározására, és a behajtás sorrendjétől függően (bírósági vagy bíróságon kívüli) is különböző megközelítéseket alkotnak annak létesítésére. Ugyanakkor ilyen árat csak a felek megállapodásával, vita esetén pedig maga a bíróság állapíthat meg.
3. A kezdeti eladási árat célszerű meghatározni a gyűjtemény tárgyának felszámolási értékéből, tekintettel annak kitettségének korlátozott időtartamára és a gyűjtés kötelező jellegére. Ez a megközelítés összhangban van az aukció azon céljával, hogy a gyűjtemény tárgyának legmagasabb (maximális) árát azonosítsák (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 447. cikkének 4. pontja), de nem zárja ki a kezdeti értékesítés meghatározásának lehetőségét piaci ára alapján, figyelembe véve a felek által elfogadott csökkentési százalékot.
4. Annak érdekében, hogy egyenlő jogi lehetőségeket teremtsen a jelzáloggal rendelkező felek számára, a jelzálogjognak egységes megközelítést kell kialakítania a gyűjtési tárgy kezdeti eladási árának meghatározására azokban az esetekben, amikor a felek nem jutottak megállapodásra a kezdeti eladási árról bíróságon, és nem határozták meg annak százalékos arányát peren kívüli eljárás esetén.a piaci értékhez képest csökkenés.
5. Javaslom az al. 4. o. 2 art. A jelzálogjogról szóló törvény 54. cikke második mondata a következőképpen módosul:
Az ingatlan nyilvános árverésen történő eredeti eladási árát a zálogkötelezett és a zálogkötelezett közötti megállapodás alapján, vita esetén pedig maga a bíróság határozza meg az ingatlan piaci értékének 80% -ának megfelelő összegben. az értékbecslő jelentésében meghatározott ingatlan.
Címkék: 0 0 Ügyvédek https: //site/wp-content/uploads/2017/11/logo1-300x40.pngÜgyvédek 2010-12-03 15:09:02 2016-02-04 21:23:04 A jelzáloggal terhelt ingatlan (jelzáloggal terhelt ingatlan) kezdeti eladási áraHa a vállalatnak kölcsönre van szüksége - ez általános gyakorlat, amikor a vállalat fejlődik, és nem jelzi az időt -, akkor előre meg kell gondolnia a biztosítékot. Kivétel nélkül minden bank a biztosítékot a hitelbiztosíték fő és preferált összetevőjeként kezeli. A biztosítékmechanizmus fontos eleme a biztosíték értékelése.
A bankok által a zálogjoggal szemben támasztott legfontosabb követelmények: a) magas likviditása, amely lehetővé teszi a zálogjoggal rendelkező ingatlan eladását a bank számára elfogadható áron a lehető legrövidebb idő alatt; b) a zálogjoggal rendelkező ingatlan könnyű elidegenítése, amely lehetővé teszi a bank számára, hogy a megfelelő időben gyorsan kivonja azt anélkül, hogy a szétszerelés és a szállítás külön költséget jelentene; c) a jelzálogjog tulajdonosa (ha nem harmadik személy jelzálogjogáról); d) mentesség; e) hozzáférhetőség az azonosításhoz, hogy bármikor ellenőrizhető legyen.
A gyakorlat azt mutatja, hogy a bankokat elsősorban az ingó és az ingatlan érdekli fedezetként. Folyamatos keresletnek kell lennie rá, és a középső árkategóriába kell tartoznia, hogy ne legyenek problémák a megvalósítással. A bankok biztosítékként elfogadják:
A fő vita a RAO NN 38% -os részesedésének fedezeti értékének meghatározása miatt robbant ki. A számlakamara zárásaként megkérdőjelezték a 170,1 millió amerikai dollárt (771,74 milliárd rubel: 4,537 - az akkori dollárárfolyam). Azzal érveltek, hogy ezt a számot alábecsülték, és valójában a 38 százalékos részesedés - a könyvvizsgálók szerint - lényegesen magasabb. Az eredeti szerződésben lényegesen magasabb árat kellett megállapítani - írták az említett szerződésben. Az a tény, hogy ez a szám "alulbecsültnek" bizonyult, azt eredményezte, hogy a költségvetés állítólag nem kapott jelentős összeget a zálogszerződés alapján. Valójában ez volt az alapja annak az állításnak, hogy kárt okoztak az államnak: a RAO NN 38% -os részesedésének fedezeti értékének alulbecslése következtében.
De ezt csak a hitel korábban nem tervezett visszafizetése - a biztosíték értéke - alapján lehet indokolni. Amint azt már bemutattuk, megpróbálták visszaadni. Tehát nincs ok azt feltételezni, hogy az állam egyáltalán nem akarta visszaadni a biztosíték értékét az ONEXIM -nek a banknak. Csak arról van szó, hogy ebben a konkrét helyzetben 1996 -ban erre egyszerűen nem volt pénz a költségvetésben. Így ha az állam feltétel nélküli vágyából indulunk ki, hogy visszaadja a fedezeti értéket, akkor másként kell értékelni azok szerepét, akik aláírták a megállapodást a kormány részéről. Meg kell köszönni, hogy "alábecsülte" ezt a költséget. Végül is viszonylag kisebb összeget kellene visszafizetni az állami költségvetésből. Igaz, csak akkor, ha meg kell tenni. A valóságban ez nem történt meg. Nos, és ha nem tudta visszaszerezni a biztosíték értékét, hogyan történt ez valójában? Ebben az esetben maga a biztosíték értéke válna a 38% -os részesedés piaci értékének kiszámításának egyik elemévé. Ebben az esetben ugyanazt a piaci értéket határozták meg, függetlenül a biztosíték értékelésétől. Itt más szabályok léptek életbe, nevezetesen, hogy a kikiáltási árhoz képest milyen arányban jelentették be a 38% -os részvénycsomag vételárát. Ezt jegyzi meg M. Rozhkova cikke a Kommerszant újságban, amely forró volt a részvénycsomag eladására vonatkozó aukció sarkában: "A Swift CJSC -t az állam eladására kiírt pályázat nyertesének ismerték el részvénytömb (38%) a RAO Norilsk Nickelben "augusztus 5-én (az ONEXIM-MFK érdekeit képviseli). Ez a társaság 236,18 millió ECU -t ajánlott fel az egyesület részvényeiért, ami 105 millió ECU -val több, mint a kikiáltási ár.
Mégis, egy részvénycsomag biztosítéki értéke bizonyos módon összefügg a piaci árával. Világos, hogy a biztosíték értékének alacsonyabbnak kell lennie, mint az utóbbinak. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy a hitelező, a biztosíték értékét meghatározva, igyekszik minimalizálni a hitel nemteljesítésének kockázatát. Így a biztosíték értékét a piaci árhoz (piaci értékhez) viszonyított bizonyos kedvezményben határozzák meg. Ennélfogva világos, hogy a biztosíték értékének meghatározásakor mindig az ingatlan piaci értékének, ebben az esetben a RAO NN 38% -os részesedésének fogalmán kell alapulnia.
Meg lehet vizsgálni a 38% -os részvénycsomag költségének kérdését a "Jelzálogjogról (ingatlanok zálogjogáról") szóló szövetségi törvény szempontjából, amely végül valamivel később lépett életbe, mint az eladási aukció a szóban forgó részvényekből (a Szövetségi Tanács 1998. 07. 09 -én jóváhagyta ezt a törvényt). De az aukció idején (1997.05.08.) Ez a törvény már három olvasaton ment keresztül az Állami Dumában, és természetesen ismerte a RAO NN 38% -os részesedésének eladásáról szóló aukció szervezőit. Ez fontos volt a biztosíték értékének meghatározásakor.
Mint tudják, „a vállalkozás, mint jogok tárgya olyan ingatlankomplexum, amelyet vállalkozói tevékenységek végzésére használnak. A vállalkozást, mint ingatlankomplexumot ingatlanként ismerik el ”(Ptk. 132. cikk). Ugyanakkor a szövetségi törvény "A jelzálogjogról (ingatlanok zálogjogáról") 71. cikke kimondja, hogy "a vállalkozás jelzálogjogával biztosítható egy olyan kötelezettség, amelynek összege legalább a fele az ingatlanhoz tartozó ingatlan értékének a vállalkozás."
Ez egy nagyon fontos határfeltétel a piaci érték meghatározásához. Már megjegyeztük, hogy a 38% -os részesedés fedezeti értéke az volt
Nikolay Volkhin Egy fejezet a „Zálogos. Minden a banki ígéretekről az első személytől "
Kiadó "Mann, Ivanov és Ferber"
Figyelembe véve az áru tulajdonosának hajlandóságát megnövelt díjak megfizetésére, valamint a vámszolgálat azon feladatát, hogy biztosítsa az áru valódi értékére vonatkozó vámok megfizetését, feltételezhető, hogy a vámáru -nyilatkozatban közölt érték közel van a piaci érték. Ha figyelmen kívül hagyjuk a korrupciós összetevő és a csalás miatti érték torzulás esetleges eseteit, akkor a CCD -t mint információforrást a zálogszolgálat használhatja. A CCD használata során azonban szem előtt kell tartani, hogy a vámérték tartalmazhat: díjazást a közvetítőknek, csomagolási / csomagolási / biztosítási költségeket, szállítási költségeket, engedélyezési díjakat.
Az ingatlan piaci értékére vonatkozó fenti információforrásokat a jelzálog -szolgáltató használhatja a fenti korlátozásokra figyelemmel. A legpontosabb információforrás a "külső információforrások", vagyis a médiában tett nyilvános ajánlatok. Az online ajánlattétel és árkorrekció lehetősége az ajánlatok teljes halmaza alapján lehetővé teszi számunkra, hogy állítsuk: ebben az esetben a generált érték lesz a piaci érték. Ebben az esetben figyelembe kell venni az értékteremtés feltételeit.
Kiszállítási feltételek
A helyi piacon lévő ingatlanok értékelésekor meg kell érteni a piaci szereplők által bejelentett árak kialakulásának feltételeit. Ez lehet az ár, amely az Orosz Föderáció határain kívül eső gyártóüzem területéről történő önálló átvételre vonatkozik, vagy az ár, figyelembe véve az Orosz Föderáció határán található összes díjat és kifizetést, vagy az ingatlan ára. a helyi piaci szereplő webhelye, figyelembe véve a végső fogyasztóhoz történő szállítást. A feleknek az adásvételi szerződés alapján fennálló jogait és kötelezettségeit az ingatlan nemzetközi szintű szállítási feltételei tekintetében az Incoterms 2010 (Incoterms 2010) tartalmazza. Ezek olyan nemzetközi szabályok, amelyeket a kormányzati hatóságok a nemzetközi kereskedelemben leginkább alkalmazható kifejezések értelmezésének ismertek el. Az Incoterms 2010 alapvető feltételeinek ismerete lehetővé teszi, hogy a biztosíték azonos szinten beszéljen a piaci szereplőkkel.
Árrendszer
Az érték függését az ingatlanok darabszámától a piaci szereplők értelmezik a nagy- és kiskereskedelmi árak rendszerében. Az ingatlanár ötletét, amelyet a piaci szereplő hangoztat, elemezni kell, hogy nagykereskedelmi vagy kiskereskedelmi árról van -e szó. Ha a bank kizárja a zálogjogot, az ingatlan külön példányban és egyetlen tételben történő értékesítésének költségei eltérőek lesznek. Ezért a zálogkötelezettnek figyelembe kell vennie az egyetlen példány költségének függését a nómenklatúra -tételben lévő vagyoni egységek számától.
Egy információforrás megkérdezésekor a kedvezményrendszer elérhetőségének kérdése is kidolgozás alatt áll. Ha kiderül a piacon elfogadott kedvezményrendszer hatása az értékelés tárgyára, ezt a függőséget is figyelembe kell venni a költség kiszámításakor.
Költségösszetevők
A piaci szereplők által megjelölt vagy az adásvételi szerződésben feltüntetett ár nemcsak a tervezett ügylet tárgyának árát tartalmazhatja, hanem a további szolgáltatások, például garancia utáni szolgáltatás, biztosítás, személyzeti képzés, javítás árát is , további alkatrészek, stb. tulajdonjogok a zálogjog tárgyához, nemcsak a költségeket vizsgálják, hanem a szerződés specifikációjában megadott ingatlanok és szolgáltatások összetételét is. A kizárás kivetésekor a bank nem tudja eladni a szolgáltatási összetevőt, ezért nem veszi figyelembe a biztosíték értékében.
A gépek, berendezések, hajók teljes készlete még ugyanazon sorozaton belül is különbözik. A tulajdonos önállóan frissítheti a berendezést. Ezeket a fejlesztéseket nem rögzítik a műszaki dokumentációban, a jogi alapozó dokumentumokban és a zálogszerződésben. Az ilyen biztosítékok értékelésekor a bank az alapkonfigurációból indul ki.
A biztosítékok értékelési technológiájára áttérve meg kell vitatnunk a független értékelő és a biztosíték munkájának és feladatainak különbségét. A sztereotípiák megcáfolására azonnal jelezni fogom, hogy a biztosítékok túlnyomó többsége korábbi független értékbecslő, vagy legalábbis az értékelés területén felsőfokú végzettséggel rendelkező személy.
A fő különbség a végtermékben van. A független értékbecslő munkája a költségek megállapításával és az értékelő jelentés elkészítésével ér véget, míg a biztosítékkal végzett munka ciklusa a hiteltermék visszafizetésével ér véget. A biztosíték szempontjából fontos, hogy a biztosíték értékének delta értéke a kezdeti értékeléskor és annak kényszerértékesítése esetén minimális legyen, mivel a biztosíték kompetenciája megerősítést nyer.
A biztosíték elbírálásáról szóló vélemény zálogkötelezett általi elkészítésének határideje 2–4 munkanap. Ez egy banki szállítószalag, és nincs különbség, hogy a biztosítéknyújtó véleményt készít -e több berendezés vagy egy gázfeldolgozó üzem értékeléséről. Következtetésében a biztosítéknak a költségek kiszámításán túl a biztosíték jogi elemzését is meg kell adnia, meg kell határoznia a biztosíték kapcsolódó kockázatait és likviditását. A végrehajtó hetente 3–6 ilyen következtetést készít. A bank saját fedezeti szolgáltatással való működésének modellje gazdaságilag jövedelmezőbb, mint a biztosítékértékelés kiszervezése. Független értékbecslőket bérelnek fel a bankok a fedezet (jelzálog) tömeges és szabványos típusainak felmérésére, amennyiben a jelzálog -vevővel vitatkoznak (üzleti értékelés, nehéz helyzetben lévő eszközök értékelése), vagy olyan esetekben, amikor a törvény független értékelést ír elő.
Art. Az 1998. július 29-i 135-FZ számú "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről" szóló szövetségi törvény 8. cikke szerint az értékelő objektumok értékelése kötelező abban az esetben, ha az értékelő objektumok részben vagy egészben az Orosz Föderációhoz tartoznak , az Orosz Föderáció alkotóelemei vagy önkormányzatai, beleértve:
Ezenkívül az Art. 70 FZ "A jelzálogról", kelt 1998. július 16-án, 102-FZ, amikor egy vállalkozás ingatlankomplexumát elzálogosítják, "független könyvvizsgáló véleménye szükséges a vállalkozáshoz tartozó ingatlan összetételéről és értékéről". Ebben az esetben lehetőség van arra is, hogy a könyvvizsgáló független értékelőt vonzzon az ingatlankomplexum értékeléséhez.
A zálogjogok által alkalmazott zálogjogok értékelésének módszerei és módszerei az Orosz Föderáció értékelési tevékenységekre vonatkozó jogszabályain alapulnak. Ugyanakkor a biztosíték az értékbecslővel ellentétben nem köteles a biztosítékot szigorúan a törvény által meghatározott keretek között értékelni. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2007. július 20 -i 256. számú, "A szövetségi értékbecslési szabvány jóváhagyásáról" az általános értékelési koncepciók, az értékelési módszerek és az értékelés követelményei (FSO No. 1) "című rendelkezése szerint, az ingatlan értékelésénél három megközelítést alkalmaznak: nyereséges, összehasonlító és költséges.
Jövedelem -megközelítés - "az értékelő tétel értékének értékelésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelő tétel használatából származó várható bevétel meghatározásán alapul." A kulcsfogalom itt a "várható", vagyis feltételezett, megjósolt. Minimálisra kell csökkenteni a biztosíték értékelésének valószínűségi összetevőjét. Jellemző gazdasági körülmények között a bank nem érdekelt abban, hogy kizárás esetén a fedezetből jövedelmet vonjon ki, mivel ez számára nem alaptevékenység. Ezért a jövedelem -megközelítést a jelzálog -szolgáltatás kiegészítőként alkalmazza.
Nem megfelelő a jövedelem-megközelítést alkalmazni az egyszerű biztonsági típusok értékelésekor: járművek, önjáró járművek, egyes berendezések, lakóingatlanok. A zálogjogi szolgáltatás nyereséges megközelítést alkalmaz összetett biztosítékok értékelésekor: ingatlankomplexumok, részvénycsomagok, részesedési érdekeltségek, nyereséges ingatlanok.
Gyakorlati eset
Az autodrom esetében jól illusztrálja a biztosíték felfogásának és a független értékbecslő által történő értékelésének megközelítését. Ahogy sejtette, az autodromot a kért kölcsön biztosítékaként ajánlották fel. A teljesen automatizált vezetési platform hűen szimulálja a vezetést valós városi környezetben. A verseny hiánya lehetővé tette a zálogkötelezett számára, hogy szuper nyereséget kapjon az autodrom működéséből. A zálogkötelezettek és az értékbecslő véleménye a biztosíték értékéről sarkosan ellentétesnek bizonyult.
Egy független értékbecslő jövedelmi megközelítést alkalmazott. Számítása a zálogkötelezettnek a lakosság vezetésre tanításából származó jövedelmén alapult. Anélkül, hogy belemennénk a számítási technikába, jelöljük meg a kapott érték szintjét - 70 millió rubelt.
A zálogszolgálat a jogi dokumentumok vizsgálatával kezdte az értékelést. A tulajdonosi igazolás szerint fedezetként egy "autodrom" építését ajánlották fel. A BTI műszaki útlevele meghatározta az ingatlan összetételét - aszfaltterületet. Tedd fel magadnak a kérdést: "Mit kínálnak pontosan zálogként?" Az értékbecslő által használt pénzforgalmat egy olyan jogi személy hozta létre, amely az autodrom mellett hosszú távú szerződéseket kötött a városi autósiskolákkal. A jogi személyben való részvétel részvényeit azonban nem ajánlották fel fedezetként. Az autodrom drága berendezésekkel van felszerelve, de a biztosíték sem tartalmazta. Az ajánlatok tanulmányozása alapján a felszerelés nélküli versenypályák átlagos költsége 5 millió rubel volt. A piaci megközelítéssel kapott költségeket ezenkívül megerősítették az autodrom építésének költségeiről szóló, a zálogkötelezett weboldalán közzétett információk.
A delta értékének kiegyenlítése érdekében a bank zálogszolgálata azt javasolta, hogy dolgozzák ki az autodrom részvényeinek és felszereléseinek 100% -ának elzálogosítását.
Költség -megközelítés - "az értékelő objektum értékének értékelésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelő objektum reprodukálásához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapul, figyelembe véve az értékcsökkenést és az elavulást." Elméletileg ez igaz, de a gyakorlatban az UPVS (ek) és a KO-INVEST indexeket használó számítások nem tükrözik a fedezeti objektumok valós piaci értékét.
Példa
A raktárterminál tulajdonosa kölcsönt kér. Kiváló raktári terminál. A kapitalizmus első csoportja. A tervezési megoldás minden modern követelménynek megfelel. Az építési költségek 100 millió rubelt tettek ki. Minden becslés rendelkezésre áll, a költségeket dokumentálják. A költségalapú megközelítést alkalmazó értékelés eredményei megerősítik a becsült költséget, az értékelési jelentés többi megközelítése alapján indokolt elutasítást. A zálogszolgálat negatív következtetést von le - a piaci érték a nullához közelít. A hangsúly a szövetségi autópályáktól több száz kilométerre lévő infrastruktúra nélkül épített raktárterminál elhelyezkedésén van.
A költségmegközelítési módszerek teljes eszközei közül a biztosítékok a nettó eszközök módszerét alkalmazzák a részvénycsomagok és a részesedési részesedések értékelésekor, míg a mérlegtételek újraszámítását a piaci megközelítés alapján végzik.
Összehasonlító megközelítés - „az értékelt tétel értékének értékelésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelő tétel objektumokkal való összehasonlításán alapul - az értékelő tétel analógjai, amelyekről az árakról van információ.
Tárgy - az értékelés tárgyának analógja az értékelés céljából olyan objektum, amely az értékét meghatározó fő gazdasági, anyagi, műszaki és egyéb jellemzők tekintetében hasonló az értékelő objektumhoz ”. Az összehasonlító megközelítés és a benne foglalt módszerek a fő eszközök, amelyeket a biztosítéki szolgáltatás a biztosítékok értékelésekor használ.
A zálogszolgáltatás alapelveinek rövid összefoglalása a táblázatban a független értékbecslő értékeléséről szóló jelentéssel. 1
Tab. 1. Független értékbecslők jelentéseivel való munka technikája
| Sikertelenül tanult | Melyek a korlátozások az értékelő jelentés használatakor |
|---|---|
|
|
Beszélgetés két hitelező között:
- Figyeljen, ezekkel a biztosítékokkal lehetetlen dolgozni. Minden vagyonuk illikvid.
- Nem, van folyadékuk.
Amit kézzel letéphet és a metró közelében eladhat, az a likviditás.
A "likviditás" kifejezés a zálogjog tárgyával kapcsolatban jellemzi az ingatlan értékesítésének lehetőségét és gyorsaságát kizárás esetén. A fedezetbiztosítók következtetéseinek problématerülete a likviditás kategorizálása és a hozzárendelt kategória okainak magyarázata. A gyakorlatot összegezve a likviditás következő összetevői fogalmazhatók meg:
Az észlelés megkönnyítése érdekében gyakorlati példákat hozok a "likviditás" összetevőire.
Piaci kapacitás, "tipikus" tranzakció
A cikk azt vizsgálja, hogy a zálogtárgy volumene megfelel -e a piacon jellemző tranzakciók feltételeinek. A zálogkötelezett azt vizsgálja, hogy a helyi piac készen áll -e „elnyelni” a zálogként felajánlott vagyont. Megállapítást nyer az időforrás, amelyre az adott mennyiségű ingatlan piaci feltételek mellett történő értékesítéséhez szükség van.
1. A "T" bank tomszki fiókjában vodkát kínáltak fedezetül. Mi lehet folyékonyabb, mint egy üveg vodka Szibériában? Semmi. A zálogkötelező ugyanezt gondolta a zálogszerződés összeállításakor. A kizáráskor világossá vált a zálog összege. Köteles volt eladni a vodka kereskedelmi összetételét. A város nem tudott ilyen mennyiségű alkoholt inni hat hónap alatt, még akkor sem, ha a város minden lakója, beleértve a csecsemőket is, alkoholt kezdett fogyasztani. A regionális jövedéki bélyegző és a helyi védjegy nem tette lehetővé az alkohol értékesítését más régióban.
Összefoglaló. Egy üveg vodka likviditása nem egyenlő a regionális jövedéki adó és védjegy által korlátozott vodkával való termékkeverék likviditásával.
2. Az "O" bank figyelembe vette az OJSC "Prom-Tractor" fő termelési műhelyének zálogát. A vállalkozás egyike a négy világvezetőnek a buldózer berendezések gyártásában. A műhely területe meghaladta a több tízezer négyzetmétert. m. A műhely piaci értékének kiszámításakor a regionális biztosíték összehasonlító megközelítést alkalmazott. A központi iroda költségellenőrzése hatszoros túlbecslést tárt fel. Kiderült, hogy a biztosíték a piacon kapható analógokat keresi, vagyis több száz négyzetméter alapterületű raktárépületeket. A workshop költségeit a Chuvashia Köztársaság vagyonügyi minisztériumával folytatott konzultációt követően határozták meg.
Összefoglaló. Az értékelt objektumnak a piacon lévő szabványos tételeknek való megfelelőségének helytelen értékelése mind a likviditási kategóriát, mind a biztosítékértéket érintette.
Az adminisztratív akadályok jelenléte
A zálogjoggal kapcsolatos információforrással való munka forgatókönyve elemzi a zálogjoggal érintett objektum (szövetségi, regionális, önkormányzati szintű) piaci befolyásának mértékét. A javasolt biztosíték végrehajtása során ellenőrzik az engedélyek, különleges engedélyek, jövedéki adók / illetékek és egyéb kifizetések rendelkezésre állásának szükségességét. A likviditás korlátozása lehet az ingatlan nyilvántartásba vételének szükségessége a kormányzati szerveknél, tanúsítás.
1. Egy nagy kiskereskedelmi lánc kért hitelterméket egy bankhoz. Több száz pénztár felszerelését javasolták fedezetül. A berendezés importált, új. A tulajdonjog alapjául szolgáló dokumentumok rendelkezésre állnak, beleértve a fizetést igazoló dokumentumokat. Első ránézésre gondtalan zálog. A zálogvizsgálat feltárta az ilyen típusú ingatlanok forgalmának sajátosságait a piacon. Amikor berendezésekkel vételi és eladási tranzakciókat hajtott végre, adó-, adó- és adóköteles volt. Figyelembe véve a "speciális szervezetekben" nyújtott szervizszükségletet, az ECZL egységek és a hőnyomtatók időszakos meghibásodását, a másodlagos piac gyakorlatilag nem létezett. Könnyebb új gépet venni.
Összefoglaló. A biztosítékok likviditás elemzése nélküli értékelése helytelen értékeléshez vezethet. Lezárás esetén a bank kénytelen lenne pénztárgép -berendezéseket dömpingáron eladni.
2. Az adminisztratív akadályok klasszikus példája a jövedéki csoport tulajdona: olajtermékek, dohány, alkoholtartalmú termékek.
Funkcionális jellemzők és korlátozások
A biztosítékként felajánlott ingatlan forgalma korlátozott lehet a piacon, kifejezett vagy hallgatólagos funkcionális korlátok miatt.
Az információ forrása a következőkkel szól:
1. A bank mérlegelte annak lehetőségét, hogy kölcsönadjon egy szénvállalatnak. A Motorola rádióállomásokat kínálták fedezetül: egyedi rádiórendszereket bányászoknak, diszpécser és mobil rádióállomásokat. Nagyszerű, új berendezés. Minden dokumentum igazolja a tulajdonjogot.
A vizsgálat során kiderült, hogy a rádióállomások három frekvencián működtek. A régióban a funkcionálisan elérhető frekvenciasávok közül kettőt egy rivális vállalkozás és hírszerző ügynökség foglalt el. Ennek eredményeként a potenciális vásárlók piacának szűk szegmense egyértelmű funkcionális korlátozás miatt.
2. A Novoszibirszkben található "Tolmachevo" repülőtér jóváírása során az ellenőrző berendezéseket ajánlották fel fedezetül. A megkérdezett piaci szereplők lehetővé tették annak megállapítását, hogy az ilyen használt berendezéseket nem a nagy repülőterek veszik meg, mivel az eredeti gyártó szállításakor minden felelősség vészhelyzet esetén rajta lesz, és használt berendezések vásárlásakor - a repülőtér biztonságán szolgáltatás. Ezért a légiközlekedés -védelmi szolgálatok informálisan blokkolják a használt ellenőrző berendezésekkel folytatott tranzakciókat. Ez egy rejtett funkcionális korlátozás, amely befolyásolja a biztosíték likviditását.
Társadalmilag jelentős ingatlan
Figyelembe vesszük a zálogjog tárgyának társadalmi jelentőségét, a kizárás lehetőségét a bank reputációs kockázata nélkül.
1. Az utasforgalmat kiszolgáló Tula városi motorkocsit jóváírták. A városi személyszállító buszok parkja elesett, hogy támogatást nyújtson. A jármű elméletileg "átlátszó" letét. A zálogjogosult pozitív következtetést készített. Az osztályvezetővel való egyeztetés szakaszában durva hiba derült ki. A piaci szereplőket csak a potenciális vevő szemszögéből kérdeztük. Az ingatlan értékesítésének következményeinek előrejelzése nem készült el. A projekt részletezése megállapította, hogy a konvoj uralja a helyi személyszállítási piacot, és szolgáltatásokat nyújt a polgárok kiemelt kategóriáinak: nyugdíjasoknak, iskolásoknak és diákoknak. Ezenkívül a piaci gyakorlat kizárta az értékelt járműpark „valódi pénzért” történő értékesítését. A bejelentett számú busz minden potenciális vásárlója csak lízing konstrukciót vett figyelembe.
2. A társadalmilag jelentős tulajdon zálogának illusztrációja lehet:
A társadalmilag jelentős tárgyak rövid listáját az Art. 129 FZ "A fizetésképtelenségről (csődről)", 12.10-FZ, 2002.10.26.
A likviditás összetevőiről szóló rész befejezéseként két szabályt adok a biztosítékkal dolgozó szakemberek számára:
A likviditásnak általában három kategóriája van: közepes, kielégítő és gyengén kielégítő. A zálog végrehajtásának határideje az első két kategóriában 180 napon belül lehet, a harmadik kategóriában pedig meghaladja a 180 napot.
Blokk EKZL - memóriablokk védett elektronikus vezérlőszalaggal. Pénzösszegek rögzítésére szolgál a pénztárgép memóriájában.
Biztosíték értéke- ez annak az ingatlannak az értéke, amely a hitel megszerzésekor biztosítékként szolgált.
A zálogjog jelenleg az egyik legnépszerűbb módszer a megkötött hitelkötelezettségek biztosítására. Sokféle biztosíték létezik, azonban az ingatlanfedezet biztosítja a legnagyobb megbízhatóságot a hitelkockázat meghatározásában. Az ilyen típusú kötelezettség különösen jelzálogot tartalmaz. Az ingatlanok magas értéke mellett semmiképpen sem mozgatható, elrejthető vagy jelentősen sérülhet.
Általánosságban elmondható, hogy a mai gazdasági helyzet meglehetősen stabilnak nevezhető, és ezért a hitelezési piac is némi stabilitást szerzett. És most a biztosítéki rendszer inkább a pénzeszközök visszafizetési garanciájának megállapítására és a hitelfelvevő fegyelmezésére irányul, nem pedig a biztosított pénzeszközök közvetlen visszatérítésére.
Ugyanakkor ma gyakran „hivatalos” megállapodásokat kötnek a biztosíték értékéről, ami elkerülhetetlenül magas veszteséggel jár, ha az ügyfél nem adja vissza a pénzeszközöket. Ennek eredményeképpen a megfelelő biztosítékok kiválasztásának és nyilvántartásba vételének feltételei sokkal szigorúbbá és átgondoltabbá válnak. A saját tevékenységei hatékonyságának fenntartása és növelése érdekében azonban a banknak el kell érnie egy bizonyos átlagos mutatót, amelynél megmarad a hitelezési feltételek vonzereje az ügyfél számára, és fennállnak a kockázatok a pénzeszközök vissza nem térítése esetén. minimalizálva.
A bank és az ügyfél közötti kapcsolat a monetáris kapcsolat fő jellemzőinek keretein belül működik. Az áruk azok a pénzeszközök, amelyeket a bank biztosít az ügyfélnek, és a zálogjoggal rendelkező ingatlant fizetésként használják fel. Alapvetően a hitelező érdekelt abban, hogy az ingatlan minimális értéke ne csak a nyújtott kölcsön összegével egyenlő legyen, hanem a hozzá kapcsolódó lehetséges költségekkel vagy büntetésekkel is.
A jelzáloghitelezési rendszer esetében az "ingatlan" szó olyan fogalmat jelent, amely az anyagi dolgok mellett különféle értékpapírokat és tulajdonosi jogokat is magában foglal. A zálogjoggal rendelkező ingatlan értékének értékelését a két különálló típus közötti különbség alapján kell elvégezni: a piaci érték, amely az ingatlant mint tárgyat értékeli, és a fedezeti érték, amely meghatározza az ingatlan értékét. a tulajdon, mint a kötelezettségek biztosításának eszköze.
A fedezeti ingatlan értékének felmérése érdekében a bank nagyon gyakran igénybe veheti egy speciálisan vonzott külső szervezet szolgáltatásait. Bár jelenleg egyre szélesebb körben alkalmazzák azt a gyakorlatot, hogy saját struktúráján belül különleges egységet hoznak létre, amely a zálogjoggal kapcsolatos ingatlanok értékelésére szakosodott. Függetlenül attól, hogy ki végzi el pontosan az értékelést, a biztosítékot figyelembe veszik a folyamat során, figyelembe véve a hitelintézetet érintő kockázatokat, amelyek jellemzőek erre az ingatlanfajtára.
Általában a biztosíték értéke annak az ingatlannak az értéke, amelyen a bank által meghatározott időtartamon belül értékesítik, abban az esetben, ha nem nyújtják vissza a biztosítékot nyújtó pénzeszközöket.
Annak ellenére, hogy a fedezeti érték az ingatlanérték független típusa, ugyanakkor a piaci érték részének is nevezhető, figyelembe véve az ilyen típusú ingatlannal kapcsolatos, a bank számára lehetséges kockázatokat. Ezen kockázatok összköltségét fedezeti engedménynek nevezzük.
Kezelt
Ez a fajta kockázat kezelhető, mert a fedezet biztosítás alá tartozik, és veszteség vagy bizonyos károk esetén a hitelösszegek továbbra is biztosítottak. Mindazonáltal nincs biztosítva minden vagyon, mivel a legtöbb esetben gazdaságilag veszteséges. Ezt csak akkor hajtják végre, ha a lehetséges kockázatok csökkentésére irányuló intézkedések és eljárások költségei lényegesen magasabbak, mint a biztosítási költségek. Ugyanakkor a biztosítás sem biztosítja a pénzeszközök teljes körű visszatérítését.
Feltételesen kezeltnek minősíthető, mivel ez a kockázat egy külön típusú eszközt jelent, amelyet nehéz feltételek mellett lehet rövid időn belül megfelelő áron értékesíteni. Ez a fajta kockázat kezelhető, mert meg lehet becsülni a kitettségi időszakot még a zálogérték -megállapodás megkötéséről szóló döntés meghozatala előtt, ami azt jelenti, hogy túl alacsony mutatók esetén megtagadható. Az egyezményt pedig az határozza meg, hogy a kapcsolat megkötése után gyakran kiderül az alacsony expozíciós idő.
Ez magában foglalja a különféle jogi nehézségeket és akadályokat a zálogjogi kapcsolat regisztrálásakor. Ezt a kockázatot csak minimálisra lehet csökkenteni az eszközre vonatkozó összes lehetséges jogi és szabályozási feltétel mély és alapos elemzésével.
A szerződés megkötése előtt részletes értékelést kell végezni és fel kell keresni az összes lehetséges ellenőrzési módszert, amelyet később be kell vonni a szerződés vonatkozó pontjaiba.
Számítása az egyik legfontosabb, mivel a likviditás az egyik összetevő, amely alapján a biztosíték értékét kiszámítják. A jelenlegi piaci helyzettől függően az egyes fedezeti eszközök likviditása lehet magas (legfeljebb 30 napos eladási idővel), közepes (30-90 nap), alacsony (90-180 nap) ), reménytelen (több mint 180 nap) ... És a likviditási mutatótól függően meghatározzák a biztosíték értékét, ami rossz likviditás esetén gyakorlatilag nulla.
Ezt a vagyonkezelés kockázatának következményeként lehet bemutatni, mivel a behajtás három fő tényező miatt lehetetlen: maga a zálogtárgy hiánya, a tároláshoz való hozzáférés hiánya és a behajtással kapcsolatos jogi nehézségek folyamat.
Ez főként a szerződés vagy más, a zálogjogot formalizáló dokumentumok megsértése következtében következik be. Ennek következtében az ilyen kapcsolat érvénytelenné válhat. Ez elkerülhető, ha a tranzakció megkötésekor a közjegyzői szolgáltatásokhoz folyamodik.
Ez a kockázat kezelhetetlen annak a ténynek köszönhető, hogy az értékelést a szerződés megkötésekor egyszer végzik el, ezt követően a feltételek továbbra is működni fognak a hitelkötelezettségek teljes futamideje alatt. E kockázat minimalizálása érdekében biztosítani kell az értékelést végző alkalmazottak magas képzettségét és szakmaiságát, valamint egységes értékelési rendszert kell létrehozni. Lehetőség van tárgyalásokba is bocsátkozni az ingatlan átértékelése és ennek következtében a biztosíték értékének megváltoztatása érdekében.
Ez a kockázat összefügg azzal, hogy nehéz megjósolni az ilyen típusú ingatlanok iránti keresletet a jövőben. Az ilyen típusú kockázat minimalizálása érdekében alaposan tanulmányozni kell és valószínűségi előrejelzést kell készíteni a fejlődési forgatókönyv változásáról. Az ilyen előrejelzések azonban ritkán elég pontosak, ezért egy ilyen kockázat a kezelhetetlen kategóriába tartozik.
Ez a kockázat azzal jár, hogy a szerződés megkötése előtti értékelési folyamat során kihagytak bizonyos tényezőket - például az ingatlanban, annak jellemzőiben vagy a harmadik felekhez fűződő jogok fennállását. Ennek a kockázatnak a mértéke minimálisra csökkenthető a zálogszerződés megkötése előtti alaposabb elemzés és értékelés esetén.
