Az irodaterületek osztályozása
Az irodák besorolása a moszkvai piacon közel áll a világszabványokhoz, osztályokra osztva - A, B, C, D. Néha kissé eltérő osztályozást használnak az irodahelyiségekhez, minőségük szerint nyugati szabványú irodákba osztva ( megközelítőleg megfelel az "A" és "B" osztályoknak, valamint a közelmúltban - és "C") és a hazai szabvány irodái ("D" és "E" osztályok).
Az A osztályú irodák a legrangosabb helyiségek új irodakomplexumokban, amelyek felépítése kétségkívül kulturális érték. Jellemzőjük a kiváló minőségű befejező és mérnöki tevékenység, az automatizált életfenntartó rendszerek, a mélygarázs és a magas színvonalú szolgáltatás. Ez az osztály modern, nyitott tervet, drága befejezést, álmennyezetet és még sok mást feltételez.
Moszkvában ezek elsősorban a Garden Ring -en belüli üzleti központok. Általános szabály, hogy ezek az épületek a legmagasabb szintű szolgáltatásokat nyújtják: fejlett infrastruktúra a bérlők irodai berendezéseinek központosított ellátásához, száloptikai kommunikációhoz, recepcióhoz, konferenciatermekhez, fogyasztói szolgáltatásokhoz és rekreációs létesítményekhez. Mindezt tökéletes állapotban tartják. Az épületek saját biztonsági, kezelési és karbantartási szolgáltatásokat, valamint őrzött parkolóhelyeket (általában a föld alatt) látnak el.
Az utóbbi években jelentősen nőttek az A osztályú irodák szabványai. Megjelentek az úgynevezett "intelligens" épületek, amelyek minden életfenntartó rendszer teljes optimalizálását és automatizálását biztosítják.
Néha Oroszországban az "A" osztályt a szakemberek alosztályokra osztják: "A1", "A2" és "A3". A különbség kicsi közöttük. Például az "A1" alosztálynak van étterme, de az "A2" alosztálynak nem. Teljes európai szabvány - "A1" alosztály. Általában az épület osztályát a helyszínen kívül olyan kereskedelmi jellemzők is befolyásolják, mint a parkolóhelyek rendelkezésre állása, a kommunikáció típusa stb., Tervezési megoldások (szabad elrendezés, oszlopközök, anyagok stb.).
A B osztályú irodák az A osztályú irodákkal szinte azonos jellemzőkkel rendelkező helyiségek. Új vagy frissen felújított épületekben helyezkedhetnek el a szükséges közművekkel. Lehet, hogy nincs központi légkondicionálójuk. Ezek az irodák nem olyan rangosak, és a kínált szolgáltatások köre sem olyan széles - például a parkolás leggyakrabban a szabadban történik. Ebbe az osztályba tartoznak az A osztályú irodák is 5-7 év működés után.
A moszkvai "B" osztály nem üzleti központnak vallja magát, de megfelel a nyugati irodák szabványainak, ami vonzó mind a külföldi, mind a gazdag orosz vállalatok számára.
Az irodák ebbe a kategóriájába tartoznak a régi Moszkva hangulatos zugaiban található rekonstruált és felújított régi kúriák is. A fő különbség az A és a B osztályú irodaházak között az, hogy minden bizonnyal a menedzser "erős keze" van, aki egy koncepció és "vállalati identitás" keretein belül próbálja fejleszteni a rábízott területeket, ezáltal növelve a piacot bérleti díjak. A szabadpiaci elem uralkodik a C osztályú irodai központokban: itt egyes bérlők dolgoznak, mások szolgáltatások széles skáláját kínálhatják számukra: a török ágynemű árusításától az ellenőrzőpont közelében a vendéglátásig.
A "C" osztályú irodák olyan helyiségek, amelyeket eredetileg nem irodai tevékenységre szántak, és általában egy kutatóintézettől vagy egy gyártó vállalkozástól bérelnek. Néha "szovjetnek" nevezik őket. A legutóbbi felújítás bennük több mint 10 évvel ezelőtt elvégezhető az akkor rendelkezésre álló anyagok felhasználásával. Egy ilyen helyiségben általában nincs korszerű kommunikáció, központi légkondicionáló, a szellőzőrendszer rendes, és a WC -szoba a folyosón van. A "C" osztályú helyiségek közé tartoznak az irodahelyiségek is, amelyek elavult közművekkel, fapadlóval, speciális életfenntartó szolgáltatások hiányával, valamint olyan épületekben található helyiségek, amelyek nem alkalmasak irodák elhelyezésére és rekonstrukcióra szorulnak. Ezek átalakíthatók pincékké és félpincékké, lakóépületekben nem lakóhelyiségekbe áthelyezett lakások, esetenként külön bejárattal és 2-4 autó számára kialakított parkolóval. A jó elhelyezkedésnek, az európai osztályú felújításnak, valamint a kiváló minőségű bútorokkal és irodai felszereléssel rendelkező ilyen irodák versenyképesek lehetnek egy magasabb osztályú irodákkal.
Ezek főként újonnan megnyílt moszkvai irodaházak, amelyek a Garden Ring-en túl, de a közlekedési útvonalak metszéspontjában, a metróállomások és a fő sugárirányú autópályák közelében találhatók.
A "C" osztály meglehetősen szerény szolgáltatásokat feltételez: telefon, internet -hozzáférés, fűtés a hideg évszakban. Az ilyen területek optimálisak azoknak a kis cégeknek, amelyeknek egyszerű irodára van szükségük.
"D" osztály - irodahelyiségek elavult közművekkel, fapadlóval rendelkező épületekben, speciális életfenntartó szolgáltatások hiányában. Az ilyen helyiségek általában nagy javításokat igényelnek, és gyakran nagy tüzek fordulnak elő bennük.
"E" osztály - olyan épületekben lévő helyiségek, amelyek nem alkalmasak irodák elhelyezésére és rekonstrukcióra szorulnak. Ezek átalakíthatók pincékké és félpincékké, lakóépületekben nem lakóhelyiségekbe áthelyezett lakások, esetenként külön bejárattal és 2-4 autó számára kialakított parkolóval. A jó elhelyezkedésnek, az európai osztályú felújításnak, valamint a kiváló minőségű bútorokkal és irodai felszereléssel rendelkező ilyen irodák versenyképesek lehetnek egy magasabb osztályú irodákkal.
Moszkvai iroda ingatlanpiac
Ajánlat
Az üzembe helyezés teljes mennyisége 1 négyzetméterben. 2010-ben a kiváló minőségű irodahelyiségek mintegy 330 ezer négyzetmétert tettek ki. m. Ezek közül az "A" osztály a helyiségek mintegy 40% -át, a "B" osztály 60% -át tette ki. Így az irodai állomány teljes volumene, amelyet kiváló minőségű A és B osztályú ingatlanok képviselnek, az 1. negyedév végén van. 2010 -ben körülbelül 10,4 millió négyzetméter. m.
Rizs. 3. Az ellátási mennyiségek dinamikája, millió négyzetméter
A kiváló minőségű irodahelyiségek felszívódása továbbra is lényegesen alacsonyabb, mint a piacra lépő kínálati volumen, ami, figyelembe véve a 2009-ben keletkezett üres kínálat "lemaradását", az üresedési arányokat kellően magas szinten tartja. A végén 1 négyzetméter. 2010 -ben az "A" osztályban az üres helyiségek aránya körülbelül 22%, a "B" osztályban 24-26%volt.
Ugyanakkor az üres irodák legnagyobb hányada a shell & core ellátási szegmensben figyelhető meg, beleértve az új létesítményeket is, amelyek az elmúlt 1,5 év során léptek piacra. Ezenkívül a legmagasabb üresedési arányok a harmadik közlekedési körön és a moszkvai körgyűrű területén található létesítményekben figyelhetők meg.
Az irodapiac fő tendenciái továbbra is válságjellegűek: 1 negyedéven belül. 2010 -ben még voltak kiigazítások a fejlesztési tervekben, befagyasztás vagy az irodaelemmel történő építkezésre tervezett projektek paramétereinek változása. A 2010 eleje óta eltelt időszakban azonban megjelentek a fejlesztési piacon tapasztalható némi élénkülés első jelei:
Az AFI Development folytatta egy üzleti park építését a Paveletskaya töltésen;
A Forum Propertiesnek sikerült átalakítania egy 150 millió dolláros kölcsönt. (a hitelező - Alfa -Bank), elkerülve az alárendelt Hermitage Plaza üzleti központ elvesztését;
Az építési munkálatok folytatása a Moszkva-Város MIBC számos objektumában: a City Palace komplexum első szakasza (egy bevásárlóközpont a 2-3. Oldalon, befektetők-Snegiri és Inteko), szállítóterminál egy szállodával a 11. számú telephelyen (befektetők - Citer Invest BV) és az Eurasia Towerban (befektető - MCG);
A Mirax Csoport bejelentette szándékát, hogy befejezi a Vosztok tornyot (DC Szövetség, MIBC Moszkva-Város) a tervezett 97 emeleti szintre (tárgyalások folynak a banki finanszírozás bevonásáról);
Az MR Group bejelentette szándékát, hogy számos projektet indít a moszkvai régióban, amelyek teljes területe körülbelül 2,5 millió négyzetméter. m, beleértve a komplexumok első szakaszát a Golovinskoye autópályán ("A" osztály, az első szakasz - 130 ezer négyzetméter.) és az utcán. Raktár ("B" osztály, első szakasz - 69 ezer négyzetméter M.), valamint a "Novodanilovsky" és a "Novotikhvinsky" üzleti központok projektjei.
Rizs. 4. Néhány objektumot 2010 első negyedévében jelentettek be építésre.
A kereslet visszaesése és szerkezetének változásai továbbra is tükrözik a válságnak az irodai ingatlanpiacra gyakorolt negatív hatását: az elmúlt másfél évben a piacra jellemző keresleti fő tendenciák továbbra is relevánsak maradtak az első negyedévben. 2010 r.
A Blackwood által az első negyedév során beérkezett összes kérelemből. 2010 -ben a helyiségek bérbeadása 70%-ot tett ki, a vételi kérelmek aránya 30%-ot tett ki, 10 százalékponttal nőtt 2010 azonos időszakához képest.
A helyiségek bérlése iránti kereslet szerkezetében az épületosztályok szerint továbbra is a "B-" és "C" osztályúak a vezetők. Ugyanakkor 1 negyedév eredménye szerint. 2010 az "A" osztályú irodák bérleti kérelmeinek aránya az első negyedévhez képest. 2009 -ben 13%-ról 19%-ra nőtt.
Rizs. 5. Az irodahelyiségek bérletének keresleti struktúrája az épületek osztálya szerint
A struktúra a kereslet bérleti irodahelyiség négyzetméter. 2010 -ben is jelentéktelen változások történtek, ami a legkisebb blokkok iránti kérelmek arányának csökkenésében is megmutatkozott (mind a 2009. I. negyedév szerkezetéhez, mind a 2009. utolsó negyedévi mutatókhoz képest). Ennek ellenére a legnépszerűbbek az 501-1500 négyzetméteres blokkok. m.
Rizs. 6. Az irodahelyiségek bérletének keresleti struktúrája terület szerint
Az irodák vásárlására irányuló kereslet szerkezetében az épületosztályok szerint, akárcsak 2009-ben, a "B-" osztály továbbra is a vezető, azonban 1 négyzetméterhez képest. 2009 -ben a kérelmek aránya 31 százalékponttal csökkent. Ez a helyzet tükrözi azt a tendenciát, hogy a vásárlási igény a magasabb színvonalú irodák szegmense felé tolódik el, az ajánlati árnak a potenciális vásárlók elvárásaihoz való közelítésével összefüggésben.
Rizs. 7. Az irodahelyiségek vásárlásának keresleti struktúrája az épületosztályok szerint
Ami a magas színvonalú irodák vásárlására vonatkozó keresleti struktúrát illeti terület szerint, itt az alkalmazások többsége, akárcsak az előző évben, a legnagyobb tömbökre esett.
Rizs. nyolc. Az irodahelyiségek vásárlásának keresleti felépítése terület szerint
Így az irodai ingatlanok iránti kereslet fő tendenciái, amelyek 2009 második felében voltak megfigyelhetők a piacon, 2009 első negyedévében is relevánsak maradtak. 2010:
A helyiségek bérleti és vásárlási igénye továbbra is jelentősen alacsonyabb, mint a válság előtti mutatók, a helyiségek felszívódása nem haladja meg a piacra lépő tárgyak mennyiségét;
Az átlagos bérelt terület jelentősen csökkent;
A bérleti szerződések időtartama átlagosan 3-5 évre csökkent;
Növekszik a kereslet a nem befektetési célú irodavásárlás iránt (a fő vevők a bankok és az állami vállalatok).
Bérleti díjak és eladási árak
A kínálat ármutatói a moszkvai irodai ingatlanpiacon 1 negyedévben. 2010 stabil maradt. A bérleti díjak és az eladási árak jelentéktelen ingadozásokat mutattak az egyes ingatlanok és üzleti zónák esetében.
A végén 1 négyzetméter. Az A osztályú irodahelyiségek bérleti díjai 2010-ben 450-800 USD / négyzetméter. m évente, a "B +" osztályban az árak 350 és 550 dollár között változnak négyzetméterenként. m évente, a "B-" osztályban - 200-400 dollár / négyzetméter. m / év (minden kulcs az áfa és a működési költségek nélkül). A vizsgált időszak működési költsége négyzetméterenként átlagosan 75-110 dollár volt. m évente az "A" osztály telephelyein, $ 50- $ 90- a "B +" osztályon, $ 35- $ 60- a "B-" osztályon.
Rizs. kilenc. Az irodabérlet súlyozott átlagának dinamikája terület szerint, USD / négyzetméter. m évente
Ami az eladási árat illeti, a különböző tárgyak kért árainak eloszlása továbbra is jelentős: az A osztályú irodák esetében az ár 3000 és 9000 dollár között változott négyzetméterenként. m, "B +" osztály - 2500-7000 dollár négyzetméterenként. m, "B" osztályú helyiségek esetén- 1500-4000 dollár négyzetméterenként. m.
A lízing- és adásvételi ügyletekben az alkudozási tényező még mindig jelen van, de hatása fokozatosan csökken: a jó minőségű irodák iránti viszonylag aktív kereslet fényében egyre több ingatlantulajdonos hagyja abba az alkudozást, számolva az ingatlanok gyors növekedésével piac.
Becsléseink szerint a tranzakciók többsége az első negyedévben. 2010 a következő árkategóriákban készült: Bérleti díj: „A” osztály - 450–700 USD, „B” osztály - 250–450 USD négyzetméterenként. m évente; Vásárlás: „A” osztály - 3000–5000 USD, „B” osztály - 1500–2500 USD / négyzetméter. m.
Jelentős események és tranzakciók az első negyedévben 2010 r.
3. táblázat: Néhány tranzakció az első negyedévben befejeződött 2010
1 négyzetméterben 2010 -ben jó néhány tranzakciót kötöttek mind irodahelyiségek bérbeadására, mind vásárlására. A bérelt terület csökkenésének, valamint a bérleti feltételek csökkenésének tendenciái továbbra is relevánsak.
Számos cég továbbra is a hosszú távú bérleti szerződést részesíti előnyben, hogy saját igényei szerint vásároljon épületet - 1 négyzetméterre. 2010-ben több ilyen tranzakció is történt, az átlagos szerzett terület az ilyen ügyletekben lényegesen magasabb volt, mint az ugyanezen időszak alatt megkötött hosszú távú lízingügyletek átlagos bérelt területe.
Klasszikus befektetési ügyletek az első negyedévben. 2010 -et nem követték el.
Általában 1 négyzetméter. 2010 nem változtatott jelentősen az irodai ingatlanpiac fejlődésének tendenciáin: a fejlesztési piac "tavaszi" fellendülése ellenére a főbb fejlesztési tendenciák továbbra is válságban vannak:
A nagy bankok továbbra is konszolidálják a zálogba adott irodai eszközöket.
További 2 nagy objektum került a Sberbankhoz:
BC Nordstar Tower (142 ezer négyzetméter, a DS Development tulajdona);
A Coalco Development tulajdonában lévő LLC Crystal Towers (168 000 négyzetméter összterületű komplexum projektje, az 1905 Goda metróállomás területén) 50,01% -os részesedése;
Fejlesztői stratégiák felülvizsgálata a fejlesztők részéről, változások az ígéretes és folyamatban lévő projektek koncepcióiban:
A MIBC "Moscow -City" egyik legnagyobb infrastrukturális létesítményének megvalósítása - egy multifunkcionális terminálkomplexum a 11. oldalon, teljes területe 228.000 négyzetméter. m 2011 -ről 2015 végére költözött;
A projekt "A" osztályú üzleti komplexum építésére az MHK területén a "Nagyvárosban" 160 000 négyzetméteres területen. m (fejlesztő - GC "Buket"), úgy döntöttek, hogy újraprofilolják a parkolóval rendelkező apartmankomplexumot, csökkentve az irodai elemet 20 ezer négyzetméterre. m.
A Blackwood elemzői azt jósolják, hogy a piacon az elmúlt hónapokban megfigyelt fő trendek folytatódni fognak. Annak ellenére, hogy a piac 2009 első felében tapasztalt stagnálás után újjáéledt, fejlődésének fő tendenciái válság jellegűek.
Ami az árszínvonalat illeti, 2010 első felében ez stabil marad, a különböző üzleti körzetekben enyhe ingadozások lehetségesek egy vagy másik irányban.
Még mindig nincsenek előfeltételei a bérleti díjak és eladási árak aktív növekedésének: az üres kínálat teljes mennyisége továbbra is nagyon magas (kb. 2 millió négyzetméter), és a helyiségek felszívódása továbbra is meglehetősen lassú ütemben halad.
Mivel az irodahelyiségek iránti fő kereslet a legmagasabb minőségű helyiségek szegmensében összpontosul, jó elhelyezkedéssel és hozzáértő koncepcióval, készen arra, hogy beköltözzenek, mindenekelőtt ezek a leglikvidebb tárgyak elhagyják a piacot, ami objektíven az aréna árak és az eladási árak növekedése ebben a szegmensben.
Az épülő létesítményekben lévő helyiségek előzetes bérleti szerződéseinek aránya minimális marad. A legkevesebb kereslet a héj- és központi helyiségekre lesz szükség, amelyek messze a városközponttól kívül találhatók, különösen a "B-" osztály.
Az új készlet várható kiadása 2010 végére körülbelül 600-700 ezer négyzetméter. m.
Általános piaci helyzet
2017 harmadik negyedévében az Oroszországi Bank tovább csökkentette irányadó kamatát évi 8,5% -ra (2017. szeptember).
A dollár átlagos árfolyama 2017 harmadik negyedévében 58,9 rubelt tett ki, ami 3,0% -os növekedést jelent a 2017 második negyedévi átlaghoz képest. 2017 nov.
2017 első felében a moszkvai irodaterület -piac teljes volumene 0,3%-kal nőtt, és majdnem 16,0 millió négyzetmétert tett ki, ebből 14,8 millió négyzetmétert - A, B + és B szegmens.
Ajánlatok
Az üzembe helyezés térfogata 3 négyzetméter. 2017 48,2 ezer négyzetmétert (GLA) tett ki, ami 23% -kal alacsonyabb, mint az előző negyedévben, és 3 -szor kevesebb, mint 2016 azonos időszakának eredménye. Összesen 3 negyedév alatt a kínálat 163,0 ezer négyzetméterrel nőtt
3 négyzetméteren 2017 -ben új objektumok jelentek meg a "régi" Moszkva határain belül; a beírt teljes kötet az A osztályhoz tartozik. A javaslat teljes kötetének szerkezete osztályonként nem változott.
Igény
A 3. negyed végén. 2017 -ben az A, B +, B osztályok átlagos üresedési rátája nem változott az előző időszakhoz képest, 15,9%-ot tett ki. A mutató dinamikája azonban többirányú az osztálytól függően:
Az A osztály üresedési rátájának 0,5 százalékponttal történő növekedése. - akár 21,5%, beleértve új létesítmények bevezetése miatt. Nőtt az üresedések száma a harmadik szállítási körön belüli létesítményekben, a harmadik szállítási körön kívüli üzleti központok üresedése enyhén csökkent (0,1 százalékponttal)
A B + és B osztályokban az üresedési ráta 0,4 százalékponttal csökkent. (átlagosan és minden osztályban) - 13,4%, illetve 8,8%. Ugyanakkor a kihasználtság a helytől függetlenül nőtt. A B + / B osztályok átlagos üresedése elérte a 12,2%-ot.
A C osztály az üresedés enyhe csökkenését mutatta (0,1 százalékponttal).
Általánosságban elmondható, hogy 2017 9 hónapjában az üresedés minden osztályban csökkent: az A osztályban - 1,1 százalékponttal, a B + osztályban - 2,9 százalékponttal, a B osztályban - 1,2 százalékponttal. P, C osztály - 0,9 pp
3 négyzetméter 2017 -et nagy lízingügyletek jellemezték. A negyedév első három ajánlata a távközlési és IT-technológiai cégekhez tartozik. A nagy tranzakciók volumene (ezer négyzetméterről) 53 ezer négyzetmétert tett ki, amelyek 62% -a A osztályú.
Figyelembe véve az irodahelyiségek kiállításának növekedését, új formátumok válnak aktuálissá, amelyek a kisvállalkozások igényeire összpontosítanak: 15-80 nm-es mini irodák (beleértve a kész munkahelyeket is) és aktívan fejlődő coworking terek.
Üzleti ajánlat
2017 harmadik negyedévének végén nem történt jelentős változás a kereskedelmi feltételekben, általában a bérleti díjak stabilizálódásáról beszélhetünk.
A beszámolási időszakban a B +, B, C osztályok bérleti díjainak ingadozását rögzítették 0,9-2,2% -on belül; az A osztályban az átlagos bérleti díj nem változott.
2017 harmadik negyedévének végén az átlagos bérleti díjak a következők: A osztályban - 1980 rubel / nm / hó; a B + osztályban - 1350 rubel / négyzetméter / hónap; a B osztályban - 1110 rubel / négyzetméter / hónap; a C osztályban - 930 rubel / négyzetméter / hónap
A súlyozott átlagos bérleti díj a В + / В osztályban kismértékben (0,8%-kal) csökkent, és 1260 rubel / négyzetméter / hó volt.
Az árdinamika következtében a B + és A osztályok közötti távolság 30% -ról 32% -ra nőtt; B és B + között - 20% -ról 18% -ra csökkent; C és B között - ugyanazon a szinten maradt.
Következtetések és fejlődési előrejelzések
A harmadik negyedévben a piac két A osztályú ingatlannal bővült, összterületük 48,2 ezer négyzetméter GLA, ami 3 -szor kevesebb, mint 2016 azonos időszakának volumene.
Az új helyek kivonása hatással volt az A osztály üresedési rátájára (0,5 százalékpontos növekedés a negyedév végén), azonban általában az év eleje óta az üresedés 1,1 százalékponttal csökkent .
A negyedév végén a B +, B és C osztályokban a kihasználtság növekedése figyelhető meg, azonban az üresedések csökkenésének üteme alacsonyabb, mint 2017. I. negyedévében.
A bérleti díjak nem változtak jelentősen 2017 második negyedévéhez képest.
Az év végére körülbelül 275 ezer négyzetméter irodahelyiség üzembe helyezésére kell számítanunk, amelynek 72% -a Moszkva város tornyaiban található. Nem kizárt, hogy a tervezett létesítmények egy részének üzembe helyezését 2018 -ra halasztják.
Az új létesítmények felszabadításával lehetséges az A osztály üresedéseinek növekedése, azonban mivel egyes létesítmények még az építési szakaszban is részben betöltődnek, az osztály üresedései nem fognak jelentősen növekedni.
A B + / B osztályokban az üresedés továbbra is csökkenni fog az ígéretes javaslatok alacsony volumene mellett.
2017 negyedik negyedévében nem várható jelentős változás az átlagos bérleti díjakban.
1 2015 4Q -ig - a bérleti díjakat USD / nm / év értékben tüntették fel, a dinamikát USD -ban is kiszámították. A 3Q2015 -ben a dinamika értéke RUV -ban zárójelben van feltüntetve. 2015 negyedik negyedéve óta a piac rubelre való átállása miatt a bérleti díjakat és dinamikájukat RUВ -ban számítják ki, zárójelben az érték USD / nm / év - az aktuális árfolyamon.
| cím | dátum | szegmens |
|---|---|---|
| 27.03.2019 | Irodák | |
| 10.10.2018 | Irodák | |
| 08.07.2018 | Irodák | |
| 12.04.2018 | Irodák | |
| 15.01.2018 | Irodák | |
| 07.11.2017 | Irodák | |
| 01.08.2017 | Irodák | |
| 25.04.2017 | Irodák | |
| 15.02.2017 | Irodák | |
| 24.11.2016 | Irodák | |
| 16.09.2016 | Irodák | |
| 18.05.2016 | Irodák | |
| 19.02.2016 | Irodák | |
| 02.11.2015 | Irodák | |
| 03.08.2015 | Irodák | |
| 27.04.2015 | Irodák | |
| 30.01.2015 | Kiskereskedelmi ingatlan | |
| 30.01.2015 | Irodák |
Kétségtelen, hogy a befektetési döntés meghozatalakor elemezni kell a kereskedelmi ingatlanpiacot. Az olyan tényezők gondos tanulmányozása, mint az objektum elhelyezkedése, az ingatlanárak szintje a kiválasztott területeken, az adózás sajátosságai és a jogszabályok bonyolultsága meghatározza az ingatlanba történő pénzügyi befektetések megvalósíthatóságát és gazdasági előnyeit. Ezenkívül a kereskedelmi ingatlanpiac kompetensen elvégzett elemzése segít azonosítani a kiválasztott objektumban rejlő lehetőségeket, és nyilvánosságra hozza, hogy az optimális időkeretben hogyan nyerhet befektetéseiből.
Az ezen a területen szerzett sokéves tapasztalatnak, a készségek folyamatos fejlesztésének és a megszerzett ismeretek elmélyítésének köszönhetően a Praedium Analytics és Kutatási Osztály segít a megfelelő befektetési döntés meghozatalában. A Praedium elemzés fontos előnye tanácsadóink és szakértőink magas szakmai színvonala. Rendszeresen elemezzük a kereskedelmi ingatlanpiacot, figyelemmel kísérjük a befektetési piac minden eseményét, és tanulmányozzuk a főbb makrogazdasági tendenciákat. A Praedium sikeres fejlesztési stratégiájának fő megerősítése az ügyfelek számos pozitív visszajelzése a végrehajtott elemzési projektekről, valamint a kereskedelmi ingatlanpiac felülvizsgálata iránti érdeklődés.
Az elemzési és kutatási osztály rendszeresen közzéteszi a következő anyagokat:
A kereskedelmi ingatlanpiac negyedéves áttekintése (elemzés), amely összegyűjti és egyértelműen bemutatja a kereslet, kínálat, ár és bérleti díjak dinamikájára vonatkozó információkat, valamint adatokat a kereskedelmi ingatlanok különböző szegmenseinek aktuális trendjeiről és közelmúltbeli eseményeiről. a periódus.
A nagy események havi összefoglalója, amely a kereskedelmi ingatlanpiac legrelevánsabb és legjelentősebb áttekintéseit mutatja be. Lehetővé teszi olvasóink számára, hogy mindig lépést tartsanak a legfontosabb piaci eseményekkel.
A Praedium Analytics az ügyfelek kérésére számos speciális tanulmányt is végez. Ezek tartalmazzák:
Az ingatlan objektum versenykörnyezetének elemzése. E tanulmány során részletesen tanulmányozzák az ügyfél tárgyának leendő versenytársait, összehasonlító elemzést végeznek az előnyökről és hátrányokról. A kapott információk lehetővé teszik számunkra, hogy javaslatokat dolgozzunk ki a létesítmény legjövedelmezőbb kereskedelmi felhasználására, és hogy meghatározzuk a létesítményben rejlő lehetőségeket maximalizáló fejlesztési koncepciók lehetőségeit.
A piaci bérleti díj vagy eladási ár kiszámítása. Ez a tanulmány lehetővé teszi a kereskedelmi ingatlanok felülvizsgálatát követően, hogy meghatározza az ingatlan tipikus piaci feltételek mellett történő bérbeadási arányát és az ingatlan legvalószínűbb piaci értékét, ha eladják. Ez az információ lehetővé teszi a befektetés jövedelmezőségének nagy pontossággal történő előrejelzését az ügyfél számára.
A kereskedelmi ingatlan gyakorlatilag minden olyan ingatlan, amely kereskedelmi tevékenységre használható az állandó nyereség kivonásával. A kereskedelmi ingatlanok közvetlenül magukban foglalják az üzlethelyiségeket, irodákat, raktárakat, üzleteket és egyéb kiskereskedelmi ingatlanokat, ipari helyiségeket, szállodákat, ipari, gyártási és bázisokat.
A kereskedelmi ingatlanoknak tartalmazniuk kell továbbá a földet és más természeti területeket, altalaj telkeket, elszigetelt víztesteket, erdőket, évelő ültetvényeket, egyéb, a földhöz rögzített, szilárdan hozzá kapcsolódó ingatlanokat (épületek, építmények, tárgyak).
Az ingatlanpiac nagyon kis része kereskedelmi célú. Alapvetően 90% -a lakóingatlan -piac, a fennmaradó 10% kereskedelmi ingatlan. Ide tartoznak a termelési célokra szolgáló épületek és helyiségek. Ezek műhelyek, gyárak, gyárak, műhelyek stb. Ide tartozik mindenféle iroda, üzlethelyiség és minden egyéb terület, amelyet nem lakhatásra, hanem bármilyen üzleti tevékenységre, üzleti tevékenységre, áruraktározásra, kereskedelemre vagy szolgáltatásnyújtásra használnak.
Az oroszországi kereskedelmi ingatlanpiac valójában egyedülálló jelenség az orosz gazdaság sajátosságai miatt. A válság ideje nem a legjobban hatott a kereskedelmi ingatlanpiacra, azonban 2010 tavaszán nyilvánvalóvá váltak az ingatlanpiac fejlődésének pozitív tendenciái, amelyek ma is haladnak. Például tavaly elkezdtek bérbe adni olyan helyiségeket, amelyekre a válság időszakában nem volt igény. A kereskedelmi ingatlanpiac érezhetően felpörgött. És ha a válság idején az objektum 2-3 hónapig volt kiállítva, akkor ma az ügynök két hét alatt átadhatja a tárgyat, és néha egy nap elegendő ahhoz, hogy egy szakember megköthesse az üzletet.
Szakértők szerint a kereskedelmi ingatlanpiac ilyen aktivizálódását elősegítette a válság idején befagyasztott befektetési programok végrehajtása, amelyeket most kezdtek el aktívan végrehajtani. Ezenkívül az új láncok kifejlesztésének folyamata hatással volt a kereskedelmi ingatlanpiac válság utáni újjáéledésére.
Tekintsük a javaslatok szerkezetét az orosz ingatlanpiacon. A kereskedelmi ingatlanpiac öt fő összetevőből áll - irodabérlet, raktárbérlet, üzlethelyiség -bérlet, ipari helyiségek bérlete és nyílt terület bérleti szerződése. Ezen öt terület mindegyikének megvannak a sajátosságai, amelyek számos tényezőn alapulnak (kereslet a vállalkozói tevékenység egy adott szegmensében, az orosz gazdaság fejlődésének általános tendenciái és a kereskedelmi ingatlanpiac egyéb jellemzői).
Raktári ingatlan
Az orosz raktári ingatlanpiacot leginkább a moszkvai és a szentpétervári piac korlátozza. Ugyanakkor a moszkvai piaci viszonyokat elsősorban az ajánlatot tevő fél diktálja - több nagy cég foglalkozik modern raktárépületek építésével a városban. Hiány esetén a raktárhelyiségeket meglehetősen kemény feltételekkel vásárolják meg.
Szentpéterváron más a helyzet a raktári ingatlanokkal - itt általában nagyobb a szabad helyek aránya, és a piac átláthatóbb a vásárlók számára (lehetőség van arra, hogy a szükséges helyiségeket megfelelő áron béreljék abban a pillanatban, amikor a szükség van). A két telephely közötti négyzetméterköltség közötti különbség 5-15%. A régiókban a piac egésze a vevők, nem pedig az eladók piaca, a tárgyak bérleti díjai sokkal alacsonyabbak, nehézségek (ha nem a nagy projektekhez kapcsolódó különleges esetekről beszélünk), általában nem merülnek fel.
Átlagosan az árak a különböző piacokon meglehetősen megfelelő ütemben nőnek, miközben rendellenes ármagatartás figyelhető meg negyedévről negyedévre. Ennek oka az, hogy mindkét oldalon kis számú vevő és eladó érintkezik a piacon, akik nem tudják rugalmasan szabályozni a kínálat és a kereslet mennyiségét (a bérlők gyakran nem tudják elhalasztani a raktárterületek iránti keresletet, és készek fizetni, a fejlesztők) szintén nem várhat a helyek eladásával). E körülmény miatt, a raktárterület hiánya vagy többlete miatt bizonyos pillanatokban abnormális ármagatartás figyelhető meg - éles ugrások vagy az árak "befagyása".
Az elmúlt években az orosz piac jellemző válság utáni dinamikát mutatott az ingatlanpiacon - a kereslet növekedése felülmúlta a kínálat növekedését, mivel az új helyiségekre vonatkozó megrendelések beérkezése és azok építése között hosszú idő telt el.
2010-ben. az üzembe helyezés volumene (403 ezer négyzetméter) az egyik legalacsonyabb volt az elmúlt években, míg a kereslet volumene rekord 1,5 millió négyzetmétert tett ki. A kereslet csak ekkor kezdett fokozatosan csökkenni, és az új építkezések lendületbe kerültek (az új létesítmények építésének megkezdésével és a fejlesztők bizalmának növekedésével a növekvő piacon). A magas bérleti díjak és a modern raktári létesítmények akut hiánya 2012 -ben is fennmaradt.
A beépített megoldások gyakorlata széles körben elterjedt, amikor tárgyakat kezdtek építeni egy adott ügyfél számára, figyelembe véve az ő kívánságait és igényeit. Sőt, mivel az objektumot kifejezetten az ügyfelek igényeihez igazították, és az objektum esetleges újbóli leszállítása problémákká válhat, az ilyen raktárakra vonatkozó szerződéseket hosszú időre - 15 évtől - kötötték, ami az ilyen megoldásokat még veszteségesebbé tette a fogyasztók számára.
Az üzembe helyezett raktárterületek volumene és a kereslet volumene, negyedéves 2011-2012 ezer négyzetméter
A külföldi befektetők érdeklődése az orosz piacon fokozatosan helyreáll. Tehát, ha 2011 első felére. az orosz raktári ingatlanok beruházásainak volumene 16,8 millió dollárt tett ki, majd 2012 első felében. mintegy 200 millió dollárt fektettek már be a raktári ingatlanpiacra.
Az elmúlt két évben meglehetősen egyenletesen nőttek a raktári ingatlanok bérleti díjai, elsősorban 2011 -ben. Ebben az évben Moszkvában a raktári ingatlanok bérleti díjának növekedése 17,4% -ot, azaz 20 dollárt tett ki négyzetméterenként. Várhatóan 2012 végéig. az árak növekedése sokkal szerényebb lesz, körülbelül 3,7% vagy 5 dollár négyzetméterenként.
A moszkvai raktári ingatlanok árainak átlagos növekedési üteme az elmúlt két évben valamivel több mint 10% volt évente.
De a piac sokáig nem számít a válság előtti mutatók fellendülésére - tehát 2007 -ben. 1,69 millió négyzetmétert helyeztek üzembe. raktárhelyiségek. Akkor az üzembe helyezés volumene jelentősen csökkent, sőt 2010 -ben. mindössze 0,43 millió négyzetmétert tett ki. - körülbelül 4 -szer kevesebb.
2010 óta fokozatosan nőtt a tárgyak kivonásának volumene: 2011 -ben. épült 0,486 millió négyzetméter raktár, és 2012 -ben. - 0,6 millió négyzetméter raktárterület, 2013-2014-re pedig mintegy 2,4 millió négyzetméter raktárterületet terveznek. 2007 -hez közeli építési szintet ért el. Így a 2012-2014 közötti időszakban. évente mintegy 50% -kal növekszik az üzembe helyezett objektumok mennyisége.
Az üzembe helyezett raktárhelyiségek száma Moszkvában 2007-2012 és előrejelzések 2013-2014-re, millió négyzetméter
A raktárhelyiség iránti kereslet a válság idejétől folyamatosan, 2010 -ig, de 2011 -ben folyamatosan nőtt. csökkent és stabilizálódott. Ha 2009 -ben. csaknem 1 millió négyzetméternyi ingatlant béreltek vagy vásároltak, és 2010. - 1,5 millió négyzetméter, majd 2011 -ben. a kereslet 1,27 millió négyzetméterre csökkent, 2012 -ben. - akár 1,25 millió négyzetméter. Érdemes megjegyezni, ha 2010. a kereslet nagysága mintegy 3,75 -ször haladta meg az új üzembe helyezett helyiségek mennyiségét, majd 2012 -ben. a rés körülbelül kétszeres különbségre szűkült, és a piaci szereplők előrejelzései szerint ez a különbség (legalábbis a kínálati oldalon) csak csökkenni fog.
2010 végén. 3,9% vagy 300 ezer négyzetméter szabad raktárterület volt, a teljes raktárterület 7,75 millió négyzetméterre becsült. Az új létesítmények építésének növekvő ereje ellenére 2011 végéig. a szabad terület mindössze 1,29%, azaz 105 ezer négyzetméter volt, míg a raktárhelyiség teljes mennyisége ekkor 8,2 millió négyzetméter körüli volt. Így a nettó abszorpció volumene egy év alatt 486 ezer négyzetmétert tett ki (új építés) + 195 ezer négyzetméter (a szabad raktárterület mennyiségének csökkenése), azaz körülbelül 680 ezer négyzetméter, a teljes kereslet 1,27 millió négyzetméter szinten van (a kereslet nagy része, mint láthatjuk, a nettó elnyelés volt).
2012 első negyedévében. az üresedési ráta növekedni kezdett, 1,45%-ra emelkedett, de aztán a 3. negyedév vége felé ismét csökkent, 1,28%-ra. 2011 végén. A Jones Lang LaSalle szakértői 2012 végére jósolták az üresedési arányt. 2,25% -os szinten a forgalomba hozott tárgyak nagy volumene miatt.
Raktári helyiségek bérleti díja, 2011-2012 negyedévente, négyzetméterenként
Irodai ingatlan
Általánosságban elmondható, hogy Oroszországban az irodahelyiségek építésével kapcsolatos helyzet meglehetősen heterogén, azonban általában az irodahelyiség bérleti piaca a bérlő piaca, és nem a bérbeadó piaca.
Általánosságban elmondható, hogy a gazdaság progresszív fejlődése, a GDP növekedése és az olajárak pozitív dinamikája miatt fellendülés tapasztalható az orosz irodai ingatlanpiacon, és az új létesítmények építésének nagy sebessége ellenére az ingatlanárak emelkednek meghaladó ütemben.
Csak 2011 első negyedévére az ingatlanárak 20% -kal emelkedtek, míg Európa egészében ekkor 0,3% -kal csökkentek az árak.
Az irodai ingatlanpiacon a 2008-2009 közötti időszakban. az ingatlanok bérlése iránti kereslet mintegy 4,5 -szeresére csökkent, 2009 végére. 400 ezer négyzetméter (összehasonlítható 2001-2002-vel).
2010 óta a piac fellendülni kezdett, és 2012 -ben a várakozásoknak megfelelően körülbelül 1200 ezer négyzetméter lesz - 3 -szor több, mint 2009 -ben. Ugyanakkor a B + és B- típusú ingatlanok iránti kereslet gyorsabban élénkül, miközben a prémium szegmens még mindig elmarad.
A válság előtti időkben az A és B osztályú ingatlanok bérleti díja iránti kereslet növekedési üteme meghaladta az évi 30% -ot, az A osztály részesedése az ingatlanok iránti keresletben 2006-ban volt a legmagasabb, amikor e szegmens iránti kereslet kb. az összes kétharmada. 2012-ben. az A szegmensben az irodai ingatlanok bérbeadására irányuló kereslet aránya 50%körül ingadozik.
Az üres irodahelyiségek részesedése az A és B osztályban Moszkvában, 2011–2012 negyedévente,%
Az irodabérleti költségek 2012 -ben megközelítőleg a 2006 -os szinten van, az A típusú irodaházak átlagos bérleti díja évente 690 USD / m², a B típus esetében - 500 USD / m², a prémium osztályú iroda bérleti díja helyiségek eléri az 1200 dollárt négyzetméterenként évente. Az utóbbi években növekedés figyelhető meg az utóbbi szegmensben - a kereslet meghaladó növekedése miatt, amelyet nem támogat az aktív kínálat. A második legnépszerűbb a B osztály, ahol a bérleti ár mintegy 25% -kal nőtt 3 év alatt. Ugyanakkor a prémium szegmens szenvedett a legtöbbet a válság során, amikor a benne lévő ingatlanok bérleti díjai mintegy 58% -kal csökkentek (összehasonlításképpen: az A szegmensben - 55% -kal, a B szegmensben - 53% -kal) ).
Az aktív építkezés szakaszában 2010 végén. megközelítőleg 1200 ezer négyzetméter irodaterület volt, míg ebben az időszakban mintegy 1300-1400 ezer négyzetméter épült (az összes tervezett objektumot üzembe helyezték, néhányat - a tervezettnél korábban). A szokásos bérleti idő Moszkvában eltér a többi város bérleti idejétől - 5-7, vagy akár 10 év, míg Oroszország más városaiban ez a futamidő általában rövidebb (irodai ingatlant 1-5 évre bérelhet) ).
Az irodahelyiségek növekedése és az iránti kereslet, 2011-2012 negyedév, ezer négyzetméter
Kiskereskedelmi ingatlan
A Cushman & Wakefield szakértői szerint Oroszországban több mint 14 millió négyzetméter kiváló minőségű üzlethelyiség képviselteti magát. 2011-ben. 1,3 millió négyzetméter üzlethelyiséget helyeztek üzembe. Ebben a lakossági ingatlanszektorban a beruházások 2,04 milliárd dollárt tettek ki.
Jones Lang LaSalle szerint 2012 harmadik negyedévének végén. az üzlethelyiségek kínálata meghaladta a 13 millió négyzetmétert, ami kevesebb, mint a Cushman & Wakefield becslése. Az orosz lakossági ingatlanpiac fő problémája továbbra is a bejelentett objektumok szállításának elhalasztása és az új projektek hiánya. A válság előtt megkezdett kereskedelmi projekteket, mint korábban, számos régióban hajtják végre.
A fő trend 2011. nőtt a kiskereskedelmi létesítmények száma a régiókban, és lassult az építési ütem Moszkvában és Szentpéterváron. A Colliers International adatai szerint 2011 -ben Moszkva részesedése az év során megnyitott bevásárlóközpontok teljes területéből 15,1%volt.
Jelenleg a fejlesztők aktívan kutatják a regionális piacokat, inkább kisebb méretű projekteket építenek, mint a válság előtt épülteket. Meg kell jegyezni, hogy a kiváló minőségű üzlethelyiségek kínálatának 30% -a most milliomos városokra esik. Az elmúlt két évben a fejlesztők érdekei a másodosztályú városok felé tolódtak el, amelyek lakossága legfeljebb 1 millió fő. A 300–500 ezer lakosú városokban az építkezés a minőségi kiskereskedelmi ingatlanok helyi hiányának és az alacsonyabb beruházási volumennek köszönhető, mivel a legjobb fejlesztési lehetőség itt a 10–25 területű bevásárlóközpontok lennének. ezer négyzetméter.
Annak ellenére, hogy az orosz kereskedelmi ingatlanpiac tavaly nem felelt meg a szakértők elvárásainak, feltételezhető, hogy a következő két évben Oroszország lesz az egyik vezető az új lakossági ingatlanok megvalósításában. Az elemzők előrejelzése szerint 2014. 1,4 millió négyzetméter üzlethelyiséget helyeznek üzembe Oroszországban.
Kiskereskedelmi terület kínálata 2012 első negyedévében és előrejelzés 2014 végéig.
A bevásárlóközpontok területe - elosztás Oroszország területén, 2012 második negyedévének elején és 2014 végéig.
Továbbra is a Közép-, az Uráli és a Volgai Szövetségi Kerület városa a legvonzóbb a fejlesztők számára. A déli szövetségi körzet helyzetét a szocsi olimpia határozza meg: 2012-2013. itt számos nagy bevásárló létesítmény építésének befejezésére számíthatunk. Az FMCG kiskereskedők már több hipermarketet és bevásárlóközpontot nyitottak itt, és ez a szám a jövőben növekedni fog.
2011-ben. a kiskereskedelmi ingatlanpiacok aktívan fejlődtek Szentpéterváron (11 új bevásárlóközpont), Novoszibirszkben és Szamarában (két új bevásárlóközpont). A 0,5–1 millió lakosú városok közül a legnagyobb növekedést az üzlethelyiségek Orenburg és Ryazan mutatják. Két bevásárlóközpont nyílt Orenburgban: a Gulliver SEC (70 ezer 800 négyzetméter M GBA) és a Sever SEC 3. szakasza (37 ezer négyzetméter M GBA). Ryazanban megnyílt az M5 Mall bevásárló- és szórakoztató központ (81.500 négyzetméter M. GBA), valamint a Victoria Plaza bevásárló- és szórakoztató központ 2. szakasza (20.000 négyzetméter M. GBA).
Szintén 2012-ben a fejlesztők elkezdtek bevásárlóközpontokat építeni a 300-500 ezer lakosú városokban, ahol két bevásárlóközpontot nyitottak. A Colliers International szerint 2013 végéig. már kilenc bevásárlóközpontot nyitnak ilyen városokban (Magnitogorsk, Surgut, Sochi és Tver).
Az 1000 lakosra jutó üzlethelyiség az Orosz Föderáció legnagyobb városaiban, 2013
Oroszország legjobb minőségű üzlethelyiségekkel rendelkező városa Krasznodar, amely a régió kedvező befektetési környezetének és a magas fogyasztói keresletnek köszönhető. A többi város ebben a mutatóban észrevehetően elmarad Krasznodártól, míg Moszkva csak a nyolcadik helyen áll, amit az új létesítmények alacsony üzembe helyezési szintje, a közigazgatás elhalasztása és várostervezési politikája magyaráz.
Szentpétervár a negyedik helyen áll, ami a kiskereskedelmi ingatlanok építésének 2011 -es pozitív dinamikájával magyarázható, amikor mintegy 320 ezer négyzetméter M. -t helyeztek üzembe. A fejlesztők azonban hajlamosak arra, hogy érdeklődésüket a Leningrádi régió és az északnyugati szövetségi körzet más régiói, különösen Petrozavodsk felé tereljék. Az élelmiszer -kiskereskedelmi lánc minőségi kiskereskedelmi ingatlan iránti kereslete folyamatosan növekszik: a nagy formátumban működő kiskereskedők a horgonybérlők egyik fő csoportja. Az utóbbi időben azonban az élelmiszerláncok versenyeznek a nem élelmiszerláncokkal, különösen a barkács hipermarketekkel, valamint a háztartási készülékek és az elektronika hipermarketeivel.
Sok kiskereskedő hipermarketeket és bevásárlóközpontokat épít önállóan ("O" kulcs, "METRO", "Greenn", "Promresurs", "Maxi" stb.), Egyesítve a kiskereskedelmet és a fejlesztést. A központok más kiskereskedőkké válnak, de gyakrabban vannak azonos nevű láncok. Az utcai kiskereskedelem egyre népszerűbb a kis formátumú üzletek körében, de itt a kiskereskedők versenyeznek a közétkeztetési intézményekkel. A Colliers International elemzői szerint 2012-ben egyre nagyobb a kereslet a nagyvárosok utcai kiskereskedelmi létesítményei iránt. és növekedni fog a bevásárlóközpontok korlátozott kínálata miatt.
A sikeres bevásárlóközpontok bérleti díjai a legtöbb bevásárlóközpontban már régen visszatértek a válság előtti szintre, meghaladva azt a legsikeresebb ingatlanoknál. A kiváló minőségű lakossági ingatlanpiacot Oroszországban erős szétaprózottság és földrajzi egyensúlytalanság jellemzi, a válság utáni időszakban kezdődött a piaci konszolidáció tendenciája.
A legnagyobb építők a kereskedelmi ingatlanpiacon
Az orosz gazdaság ezen ágának fő jellemzője az érzékenysége a válság jelenségeire. A kereskedelmi ingatlanpiac 2015 -ös adatok szerinti elemzése a mutatók folyamatos csökkenését mutatta. A régi hagyomány szerint a szegmens üzleti aktivitásának visszaesését katalizátorok a szankciók, az olajárak viselkedése és a nemzeti valuta leértékelése voltak. A piacra nehezedő nyomás azt eredményezte, hogy a fogyasztók több mint 8 százalékkal kiáramoltak a bérlőkből.
A kereskedelmi ingatlanpiac 2018 -as elemzéséhez és a külső tényezők iránti érzékenységének meghatározásához figyelni kell az iparág szerkezetére. A tulajdonosok bérbeadásra használt objektumok funkcionális céljukban, regionális jellemzőikben és költségeikben különböznek. Meg kell jegyezni, hogy a szezonalitás az ipart is érinti.
Hogyan osztották el a kereskedelmi ingatlanokat rések szerint:
Az ipar szerkezete részvényekben.
A kereskedelmi ingatlanpiac 2018 -as elemzésekor szokás az eladásokat méterben feltüntetni. A grafikonon látható, hogy az iparban a raktárhelyiségek iránti kereslet uralkodik. Ez igaz, mivel a termelési létesítmények gyakran jelentenek szükségtelen pénzügyi terhet az üzletre. Ahelyett, hogy a raktárukat új szállítmányokkal töltenék meg, gyakran kénytelenek korábbi futamokat elhelyezni a szállítás előtt.
A külföldi tőke több mint 30 százalékának támogatásával a moszkvai raktári ingatlanpiac több mint 1,3 millió területet ért el. A szegmens tranzakcióinak több mint a fele nagy - ezek 30 ezer négyzetméteren készletek elhelyezésére vonatkozó szerződések. Az oroszországi kereskedelmi ingatlanpiac tényleges helyzetét 2018 -ban ígéretesnek ítélik. Az iparág minden évben telített a hosszú távú befektetési stratégiára összpontosító befektetők lehetőségeivel. A jelenlegi árak a raktárterület szegmensében most 4500 rubel / négyzetméter bérleti díj. A régiókban az árak szerényebbek, 3800 rubelt tesznek ki.
Szegmens számokban:
Az elmúlt három évben a szegmensben a bérelt területek össznövekedése elérte a 2 millió négyzetmétert. A növekedés főként a korábban nem használt létesítmények rendeltetésszerű építésének és korszerűsítésének gyors üteme miatt következett be. Az iparágban rejlő lehetőségeket a befektetők hozzáteszik, akik a bevásárlóközpontok építésére koncentrálnak.
2017 végén és 2018 első negyedévében a szegmens szerkezetátalakításon megy keresztül. Csökken az új bevásárlóközpontok száma az ipari üzemeltetés magas biztonsági követelményei miatt. Ugyanakkor a kereskedelmi ingatlanpiac tanulmánya azt mutatja, hogy a kis területek iránti kereslet növekedett. A franchise -on dolgozó regionális üzleti képviselők aktív részvételt mutattak a kereslet növekedésében.
A szegmens átlagos bérleti szerződése körülbelül 1600 rubel négyzetméterenként. A költségeket kiigazították, figyelembe véve az új létesítmények üzembe helyezését és egyes szegmenstagok más kategóriákba való áthelyezését (tárolók esetében). További árképzési tényező a kedvezmények biztosítása annak érdekében, hogy elősegítse a piaci rést. A meglévő tulajdonosok javaslatai gyakran tartalmazzák a következő évre vonatkozó bérmentességet. Hasonló helyzet figyelhető meg a bevásárlóközpontok tulajdonosaitól kapott javaslatok összetételében.
Szegmens számokban:
A kereskedelmi ingatlanpiac előrejelzése szerint 2020 -ig a piacon lévő kiskereskedelmi területek kínálatában folytatódik az árazás optimalizálásának iránya. A tulajdonosok egyre inkább párbeszédet folytatnak az érdekelt üzletemberekkel, új rendszereket vezetnek be a bérleti díj kiszámítására. A piacon a legújabb javaslatok között szerepel egy olyan változó bevezetése, amely a bérlő cégének forgalmától függ.
A kereskedelmi ingatlanpiac jelentős részét 2018 -ban a munkaerőforrások elhelyezésére szolgáló területek foglalják el. Nem minden cég engedheti meg magának, hogy ma saját épületeket vásároljon. Ezenkívül a létesítmény fenntartásáért fizetett többletterhek és az adófizetés szükségessége elkerülhetetlenül vezeti a vállalati feleket az irodaként felszerelt helyiségek tulajdonosaihoz.
Meg kell jegyezni, hogy az ágazatot a négyzetméterek rendeltetésszerű alkalmazkodóképessége jellemzi. Az erre alkalmatlan területek optimális áron történő üzemeltetésének megválasztása növeli a pénzügyi kockázatokat. Ez nemcsak a tevékenységek és a bírságok ideiglenes felfüggesztése, hanem a szerződéses kapcsolatok teljes megszüntetése is a tulajdonos kezdeményezésére.
Annak ellenére, hogy a kereskedelmi ingatlanpiac nem a legjobb helyzetben van, a szegmens ma a válságból kilábalásnak tekinthető. Ha 2014-2018 fordulóján a felére csökkentették az új helyiségek üzembe helyezésének mennyiségét, akkor 2018-ban a korábban elhagyott létesítmények aktívan készülnek és üzembe kerülnek. A közeljövőben a tervek szerint évente legalább 650 ezer négyzetmétert fognak belefoglalni a pályázatok mennyiségébe.
Ugyanakkor a kereskedelmi ingatlanpiac 2017 -es elemzése rekordszámú üresen álló, irodáknak szánt négyzetmétert mutatott. A vállalkozások egyre inkább közelebb helyezik a személyzetet a termeléshez, vagy a kormány által támogatott üzleti központokba költöznek. Az eredmény kiábrándító - minden hatodik négyzetméter valójában üres, ami növeli az elmaradt nyereség mutatóit. Az átlagos számla egy résen ma körülbelül 2500 rubel négyzetméterenként.
Szegmens számokban:
Összefoglalva a kereskedelmi ingatlanok bérbeadási piacának 2018 -as elemzését, meg kell jegyeznünk az iparág általános visszaesését. A rést nehezítő fő tényezők a gazdasági válság és a kihasználatlan területek alacsony fejlettségi szintje. Amint egy vállalkozás hiányt érez az elhagyott területeken, minden bizonnyal elkezd visszatérni a célállomások kedvezményes feltételeihez.
📊 Előrejelzés a kereskedelmi ingatlanpiacra 2019 -re -
