Hogyan kell formalizálni azokat a területeket, amelyeket az utak, a kommunikáció és más nyilvános létesítmények foglalnak el egy házikóközösségben? Milyen dokumentumokat kell ellenőrizni még a telekvásárlás szakaszában? Melyik opciót részesítse előnyben, hogy ne legyenek ellentmondások a lakástulajdonosok telkeire való áthaladásának tilalmával?
Három lehetőség van a házak közösségében az utak, közművek és egyéb közművek által elfoglalt földek regisztrálására.
Először is: az utak az állam tulajdonában vannak - az Orosz Föderáció, amely felhatalmazta az önkormányzatot azok kezelésére és ártalmatlanítására.
Másodszor: az utak és a közművek alatti földterület az egyes háztartások tulajdonosait illeti - egy kerti nonprofit partnerség tagjait részvényekben vagy közösen.
Harmadszor: a földet harmadik személyek (magánszemélyek vagy jogi személyek, köztük a falu fejlesztője, az SNT alapkezelő társaság) tulajdonában tartják nyilván.
"Hadd vigyázzanak"
Az első két lehetőség rossz. Ha a földterület, amelyre az utakat és a hálózatokat lefektetik, az állam tulajdonában van, akkor az állam felelős az önkormányzati hatóságok képviseletéért az utak és hálózatok tisztításáért, javításáért és karbantartásáért. Ezért az önkormányzatok nem törekszenek ilyen telkek elfogadására a mérlegben, bár kötelesek ezt megtenni például akkor, ha a korábban földterületet birtokló jogi személy felszámolásra kerül. Ezt követően a telkek az elcsatolt ingatlanok részébe esnek, és állami tulajdonban kell nyilvántartásba venni őket.
Az utak és hálózatok alatti földterületnek az önkormányzatra történő átruházása a gondozás és karbantartás felelősségén túl más következményekkel is jár. Először is ennek a földnek nyilvánosan elérhetőnek kell lennie. A falu belépésének ellenőrzése, korlátai és kerítése jogellenessé válik. Másodszor, ha az önkormányzat nem javítja meg az utat, a falu lakói ezt már nem tudják saját költségükön megtenni. Ez a felelősség kizárólag az állami tulajdonost terheli, a törvény szerint versenyszerűen kell kiválasztania egy vállalkozót, finanszíroznia ezeket a munkákat a költségvetésből, és semmi mást.
Ha egy lakástulajdonos lyukat javít a háza előtti aszfalton, természetesen nem feltétlenül vonják büntetőeljárás alá, ahogy a közlekedési szabályokat megszegő személyeket sem bírságolják meg. De érdemes tudni, hogy ez illegális.
A harmadik, a nyaralóközösség lakói számára legkellemetlenebb következmény pedig a következmény: a földtulajdonosnak joga van utakat és hálózatokat átruházni, rekonstruálni vagy más módon ártalmatlanítani.
Az egyetlen előny, ha utakat és hálózatokat tartalmazó földet adnak át az állam tulajdonába, a földadó alóli mentesség. De az is kétséges: az utak és hálózatok alatt magántulajdonban lévő telkek esetében lehetőség van egy rubel kataszteri érték megállapítására.
A harmadik személyben
A harmadik lehetőség, amelyet mítoszok és rémtörténetek vesznek körül, az, hogy elhagyják az utakra szánt telkeket harmadik felek tulajdonában: fejlesztőcég, kapcsolt alapkezelő társaság, DNP vagy magánszemélyek. Ebben az esetben az út tulajdonosának joga van korlátozni és fizetni a földterület részleges használatáért, amely mentén a hálózatok vagy az út van lefektetve. Ez lesz a magántulajdonosok "gondja". A tulajdonosok akadálytalan áthaladásának és telkeknek való áthaladásának biztosítása az út tulajdonosától függ, és ez kérdéseket vet fel az úthasználati díjak ésszerűségével kapcsolatban, valamint különféle találgatások az elsőbbségi jog korlátozásával kapcsolatos egyéb kérdések megoldására vonatkozóan. (közüzemi számlák hátralékának kifizetése stb.).
A településeken belüli, azaz egyéni lakásépítésre szánt területeken az ilyen problémák ritkák.
De a DNP -knél, mivel a legtöbb nyaralótelep működik, leggyakrabban előfordul, hogy az igazgatótanács vagy az alapkezelő társaság túltölt, majd bezárja a hozzáférést, például azok, akik tartoznak a biztonságért, a szemétszállításért, a javításokért vagy más szolgáltatásokért a faluban.
Ebben az esetben az áthaladás / áthaladás biztosításának kötelezettsége vagy a tulajdonossal való megállapodás alapján, vagy bíróság előtt állapítható meg. Mindkét lehetőség az oldal részleges használatáért díj megállapítását jelenti, de a díj nem lehet nagy. A tulajdonos webhelyére való átjárási / átjárási jogának helyreállításával kapcsolatos bírói gyakorlat már kialakult. És azok, akik akadályozták e törvényes jog gyakorlását, szintén kötelesek voltak megtéríteni a kárt.
Békés úton, a földtömeg egyedi telkekre való lehatárolását és kataszteri nyilvántartásba vételét követően, az újonnan kialakított út jóhiszemű tulajdonosának nyilatkoznia kell az útnak a rendeltetésszerű földterületre történő nyilvántartásba vételekor. Vagyis jogi értelemben szolgalom létesítése - az út mentén való akadálytalan áthaladáshoz / áthaladáshoz való jog. És akkor ez tükröződni fog az "út" helyszínek kataszteri útlevelében és a nyilvános kataszteri térképen. A szolgalom létesítése, vagyis olyan korlátozás, amely kötelezi a tulajdonost, hogy biztosítsa az akadálytalan áthaladást és áthaladást a webhelyén, hatékony módja a nyári lakosok és kertészek jogainak védelmére. Ez a legátláthatóbb lehetőség, amikor a nyilvános kataszteri térkép tükrözi a terület elrendezését az utakhoz tartozó földkiosztásokkal, egy kúttal és egy elektromos alállomással, és jelzi e kiosztások célját.
Az elmúlt években megváltozott a kataszteri nyilvántartás, és vannak olyan előzmények, amikor egy helyszínhez kataszteri útlevelet kaptak, még akkor is, ha nincs átjárás / átjárás hozzá, vagyis az út kérdése nem oldódott meg. Sem az ügyészség, sem a rendőrség nem avatkozik bele az ilyen konfliktusokba: ez az állampolgári jogok tiszteletben tartásával kapcsolatos vita, ezért ezt a bíróságnak kell eldöntenie.
A dokumentumok ellenőrzése
A falu területének elrendezési tervét, amelyen magán telkek és közös területek vannak határolva, a helyi hatóság hagyja jóvá. Ezt "Szervezeti és Fejlesztési Projektnek" hívják, valójában ez egy területrendezési projekt. A diagram az összes helyszínre vezető átjárókat / feljárókat mutatja, és lehetetlen rájuk, például egy házra építeni. A területrendezési terv jóváhagyása előtt a földterületek vásárlóinak kockázatai sokszorosára nőnek.
Ha a fejlesztő "nyers", nem kész terméket kínált, az azt jelenti, hogy nem fejezte be munkáját, amiért pénzt kapott a vevőktől. Ha háztulajdonban lévő házat vásárol, a tulajdonossal kötött szerződésben meg kell határozni, hogyan fogják szervezni az életet a jövőben, ki lesz a hálózatok, utak, sportpályák stb. Tulajdonosa, és milyen kötelezettségeket vállal a vevő ezen ingatlan fenntartására. .
A fejlesztő hírneve és az általa épített és kezelt falvak helyzete védelmet nyújthat a túlárazás ellen. De ez sajnos még mindig ritkaság.
49 aktív résztvevő volt, akik nem voltak közömbösek a mikrokörzet problémái iránt. Az alábbiakban egy diagram látható a szavazatok megoszlásáról.
Az Alkotmánybíróság (BT) tegnap nem volt hajlandó alaptörvény -ellenesnek elismerni az ingatlanokra vonatkozó jogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről szóló törvényt, amely nem biztosítja a nyaralótelepi házak tulajdonosainak a közös tulajdonban lévő részvényeket. Az Alkotmánybíróság elismerte, hogy az ilyen objektumok és lakóházak közös tulajdonának szabályozását gyökeresen eltérőnek kell lennie. Az elnöki képviselő támogatja a döntést, a szakértők pedig csalódottak, amiért az Alkotmánybíróság "nem állította meg a huligánizmust" a háztulajdonú települések közös tulajdonával.
Az Alkotmánybíróság tegnap nem segített Nyikolaj Marasanovnak, a Moszkva melletti Barvikha falu lakójának abban, hogy megtámadja a lakástulajdonosok társasága által eladott több földterületet. A tranzakció miatt a falu lakóinak közös használatú vagyona - utak, kommunikációk, ellenőrzőpontok épületei, transzformátor alállomás stb. - a telkeket vásárló jogi személy tulajdonába került. A bíróság megállapította, hogy a felperes nem rendelkezik a HOA vagyonának tulajdonjogával, és nem követelheti azt a bíróságon.
Marasanov úr ragaszkodott ahhoz, hogy az ingatlanokra vonatkozó jogok állami nyilvántartásba vételéről szóló törvény sérti alkotmányos jogait, és megfosztja a HOA tagjait és lakástulajdonosokat, akik nem tagjai a HOA -nak, a közös közös tulajdon tulajdonjogának bírósági védelme alól. Az Alkotmánybíróság ugyanakkor elismerte, hogy a HOA ingatlan tulajdonjogának nyilvántartásba vétele nem akadályozza az egyéni házak tulajdonosainak bírói védelmét. A lakástulajdonosok szövetségei, mint a közös tulajdon (különösen az infrastrukturális létesítmények) tulajdonosai, nem jogosultak a feletti rendelkezésre anélkül, hogy figyelembe vennék az egyes házak tulajdonosainak érdekeit, de a törvény nem kapcsolja össze a ház tulajdonjogát a rész közös tulajdonban.
Ugyanakkor az Alkotmánybíróság felosztotta a magán- és lakóépületek infrastrukturális objektumait, azt sugallva, hogy az "egyének", ha nem értenek egyet a HOA ügyleteivel, bíróság előtt megtámadják őket. A lakóépületek esetében "különleges jogi rendszerre van szükség, és a törvény megerősíti a részvénytulajdonhoz való jogot"-mondta tegnap Vlagyimir Jaroszlavcev bíró-riporter. Az egyéni lakásépítésben azonban más a helyzet - az ottani infrastruktúra növekszik, és felmerül a kérdés, hogy a HOA tagjai számára mennyire jövedelmező fenntartani. „Nem láttam a víz elzárását a kérelmezőnek, és a jelenlegi cikk nem akadályozza a bírói védelmet” - indokolta álláspontját a bíró. Szerinte "a HOA érdekei alá vannak rendelve a tulajdonosok érdekeinek". "Amit az Alkotmánybíróság a lehetőségeihez mérten és a jótékonykodás érdekében különleges jogi szabályozás hiányában meg tudott tenni, azt meg is tettük" - ismerte el a bíró, hangsúlyozva: "A törvényhozót, amennyire szükséges volt, arra kényszerítettük, hogy tisztázza a konkrétumokat." szabályozás ezen a területen. "
Ne feledje, hogy tegnap az Állami Duma Lakáspolitikai Bizottsága elutasította azt a törvényjavaslatot, amely a lakóházak kezelésében jelenleg használt normák háztartási településekre történő kiterjesztéséről szól. A dokumentum rendelkezett a közgyűlések kötelező megtartásáról és az alapkezelő társaságok bevonásáról az ilyen települések kezelésébe. A bizottság azonban megjegyezte, hogy "más megközelítésre" van szükség a "kisemeletes építéssel való kapcsolatokhoz, valamint a települések területének kezeléséhez", támogatva egy alternatívát, amelyet 2007-ben fogadtak el az első olvasatban, nonprofit szervezetek fogyasztói szövetkezetek formájában a települések kezelésére.
Mihail Krotov, az Alkotmánybíróság elnöki megbízottja "logikusnak" tartja a bíróság döntését. „Nem kell kiterjeszteni a lakóházak közös tulajdonának szabályozását az egyesekre” - mondja. Mikhail Barshchevsky, a kormány alkotmánybírósági meghatalmazottja viszont alkotmányosnak tartja a vitatott törvényt, de válaszában megjegyezte a bűnüldözés bizonytalanságát ezen a területen.
A szakértők megosztottak voltak. „Bár a döntés az egyéni házak tulajdonosaira vonatkozik, az Alkotmánybíróság nagy figyelmet fordított a lakóházak közös tulajdonának megközelítésére” - mondja Olga Pleshanova, az Infralex ügyvédi iroda elemző szolgálatának vezetője. Nem kevésbé nehéz problémák kapcsolódnak a talán az Alkotmánybíróság következtetései az állásfoglalás indokoló részében segítenek az egységes bűnüldözési gyakorlat kialakításában " - reméli.
„Minden oka megvolt arra, hogy merészebb döntést hozzunk” - csalódott Roman Bevzenko, a Pepeliaev Group partnere. „A lakások, nyaralók és sorházak tulajdonosai egyenlő jogokkal rendelkeznek. Analógia, mivel a falu valójában egy lakóház, az egyik oldalra, és a HOA, a tulajdonosok távollétében, huligánok és megsértik a tulajdonosokat.
Sok nyári lakos számára fontos kérdésre adott választ az ország Legfelsőbb Bírósága. Tisztázta, hogy lehet -e magánkert, amelyet maguk a kertészek építettek. És kinek tartozik.
A tavasz kezdete polgárok millióinak szól, mindenekelőtt a nyaralószezon közeledtével, annak minden örömével és problémájával. Az egyik ilyen beteg és néha megoldhatatlan gond a hatszáz négyzetméteres út. Valahol egy ilyen út egy szörnyű pálya, amelyben a nyári lakosok személyes szállítása megfullad, és valahol a dachához vezető út tökéletesen rendben van, de teljesen új sorompóval van felszerelve. És csak azok vezethetnek alatta, akiket a személyi pálya tulajdonosa engedélyez. Mindkét helyzet panaszokat, botrányokat okoz, és végül egyesek számára a tárgyalóteremben végződik.
Íme az egyik ilyen „dacha-road” ügy, amelyet a Legfelsőbb Bíróság nemrégiben felülvizsgált. A nyári szezonra való tekintettel az ország legtapasztaltabb bíróinak pontosításai nagyon hasznosak lehetnek.
Manapság folyamatosan problémák vannak a nyaralókhoz és a kerti társulásokhoz vezető utakkal és azok belsejében. És ezzel az állítással nehéz egyetérteni. A helyi hatóságoknak legtöbbször nincs pénzük ilyen kis autópályák javítására, és az érkező nyári lakosok közlekedési problémái általában nem zavarják a helyi közigazgatást. És ahol teljes rend van az aszfaltnál, általában ez egy vagy több gazdag nyári lakos érdeme, akik saját költségükön foltozzák az utat. De nagyon ritkán teszik önzetlenül.
Tehát a polgárok egy csoportja bírósághoz fordult. Volt egy csoportos keresetük a magángazdaságok szövetsége ellen. A felperesek azt akarták, hogy ismerjék el az ingatlan - nyaralófaluk útja - közös közös tulajdonjogát. A bíróságon ezek a polgárok elmagyarázták, hogy mindannyian a társulás tagjai, és saját pénzükből készítettek utat aszfaltbeton burkolattal. Ezért joguk volt az út közös tulajdonához. Nem voltak kétségeik afelől, de azt kérték a bíróságtól, hogy állapítsa meg mindegyikük részesedését "az út építéséhez való hozzájárulás nagyságának arányában".
Maga az Egyesület, vagy inkább egyes tagjai és a szervezet vezetése kifogásolta. De a bíróság a felperesek javára döntött. A magasabb hatóság pedig helyesnek nevezte az ítéletet. Aztán azok, akik nem értettek egyet ezzel az ítélettel, eljutottak a Legfelsőbb Bírósághoz. A legfelsőbb bíróság pedig megszüntette az út felosztásával kapcsolatos döntést, és kijelentette, hogy a partnerség és az úttól való részvényektől megfosztott tagjai helyesen kifogásolják.
A Legfelsőbb Bíróság így indokolta és fogalmazta meg álláspontját. Miután megvizsgálta az ügyet, a Fegyveres Erők Polgári Ügyei Bírósági Kollégiuma a következőket állapította meg. Megállapodás jött létre az egyik felperes és egy bizonyos építőipari cég között. Ebből következett, hogy a céget "aszfaltburkolat szerelésével" bízták meg. Az ügyfél a javításért pénzt adományozók nevében járt el. Az útmunkások elvégezték a munkát, később a helyi BTI kiadott egy műszaki útlevelet, amely szerint az "aszfaltbeton burkolatú út" a partnerséghez vezet.
A Polgári Törvénykönyv (128. cikk) szerint a polgári jogok tárgyai közé tartoznak a dolgok, beleértve a pénzt és az értékpapírokat, az egyéb vagyoni és vagyoni jogokat. Ez magában foglalja a munkákat, szolgáltatásokat, az immateriális javakat és a szellemi tevékenység eredményeit is. Ugyanezen kódex következő cikke szerint - 130., az ingatlan magában foglalja a telkeket, az altalajokat és mindent, ami szilárdan kapcsolódik a földhöz. Vagyis azokat a tárgyakat, amelyeket nem lehet mozgatni anélkül, hogy nagyon nagy sérülésük lenne. Egyszerűen fogalmazva, az ingatlan épületek, építmények és befejezetlen építési projektek.
A Polgári Törvénykönyv egy másik cikke (218. cikk) azt mondja ki, hogy a tulajdonjogot egy új dologhoz, amelyet egy állampolgár hozott létre vagy gyártott magának, a törvény normáinak megfelelően, ugyanaz a személy szerezi meg.
Az összes felsorolt cikkből az következik, hogy a köztulajdonhoz való jog, beleértve a megosztott tulajdonjogot is, az útra, mint a polgári jogok független objektumára lehetséges. De csak akkor, ha az utat pontosan ingatlan objektumként hozzák létre, és így ismerik el. De ezt a helyi bíróságok figyelmen kívül hagyták. Nem döntötték el a fő kérdést, hogy ez a külvárosi út ingatlan -objektumként készült -e, minden szabálynak és előírásnak megfelelően. Ellenkező esetben ez az út csak a fejlesztés elemévé válik, és biztosítja a partnerségen belüli mozgást a tagok igényei szerint - a falun való áthaladáshoz és utazáshoz. Az egyik nyári lakos, elégedetlen a helyi bíróságok döntésével, azzal érvelt, hogy a falu felé vezető út korábban is létezett. Ugyanazok a nyári lakosok építették, de hosszú ideig. Most csak új aszfaltot tettek rá.
Egyébként ugyanez következik a közúti társasággal kötött szerződésből is, amely a nyári lakosok megrendelésére dolgozott. A megállapodás semmit nem mond az új út építéséről. Ott az "aszfaltburkolat rendezéséről" beszélünk. A Legfelsőbb Bíróság szerint nincs bizonyíték arra, hogy a tárgyalás anyagaiban a céget utasították az út építésére ingatlan objektumként.
Ebből a Legfelsőbb Bíróság azt a következtetést vonja le, hogy az aszfaltút lefedése a nyári lakosok személyes pénzének rovására nem vonja maga után az út tulajdonjogát, mint ingatlantulajdont.
Ezenkívül törvény is van a kertészeti partnerségekről. Felsorolja az úgynevezett közös helyiségeket. Ide tartoznak a partnerségen belüli telkek. Vagy inkább - utak, kapuk, játszóterek és sportpályák, víztornyok, tűzvédelmi épületek, kerítések ... Általában véve a lista hosszú.
És ez a fontos. E törvény kertészeti partnerségekről szóló 14. cikke szerint a közös tulajdonhoz kapcsolódó földrészleteket a társulásnak mint tulajdonosi jogi személynek adják ki. Az ilyen polgári szövetség infrastruktúrájának fejlesztése a közgyűlés döntése alapján történik. Függetlenül attól, hogy partnerségünk hozott -e döntést az úton, a helyi bíróságokat nem érdekelte - mondta a Legfelsőbb Bíróság. Bár ez fontos minden nyári lakos jogai tiszteletben tartása szempontjából. Még azok is, akiknek nem volt pénzük új aszfaltra.
(Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának Polgári Ügyek Igazságügyi Kollégiumának megállapítása, 4-B12-13.)
A Legfelsőbb Bíróság, kifogásolva kollégáit, kijelentette, hogy a helyi bíróságok arra korlátozódtak, hogy formálisan jelezték, hogy az út néhány nyári lakos költségén épült, és önként vállalták saját részvényeik felosztását. De a bíróságok egyáltalán nem vizsgálták az ügy tényleges körülményeit, és nem biztosították azoknak az embereknek az érdekeinek tiszteletben tartását, akiknek jogait érintette döntésük. És polgáraink bírói védelemhez való jogát egyébként az Alkotmány írja le - hangsúlyozta a Legfelsőbb Bíróság.
V. De mivel a közös utak használatának problémája a leggyakoribb a közös tulajdonhoz kapcsolódóak között, és saját árnyalatai vannak, úgy döntöttünk, hogy külön elemezzük. Nevezetesen, ez sajnos nem ritka eset, amikor a nyaralófalu építésének befejezése után kiderül, hogy a belső felhajtók által elfoglalt telek a fejlesztő vagy más személy tulajdonában marad. Hogyan lehet ilyen helyzetben lenni?
Először is meg kell állapítania, hogy az utak jogilag mennyire voltak a fejlesztő tulajdonában. A szerződésben, amely szerint minden egyes telek és ház esetében fel kell tüntetni, hogy az utak és egyéb közös infrastrukturális objektumok milyen összegű forrásból épülnek, és a vevő milyen jogokat kap ezekre a tárgyakra. Ha egy település eredetileg egy falu építésére jött létre, és annak tagjai, a telekvásárlók célzott hozzájárulást fizettek, ami miatt közös földterületek megvásárlása és utak építése történt, akkor el lehet kérni az elismerést a DNP tulajdonosi joga az utak által elfoglalt telkekre, c.
Ha az utak által elfoglalt telkek ingatlanszerzéséről szóló megállapodás nem mond semmit, de van egy feltétel, hogy az utakat a DNP tagjainak célzott hozzájárulásának rovására hozzák létre, akkor kiderül, hogy maguk az utak a DNP tulajdona. Mivel az utakat (burkolatot) a jogszabályoknak megfelelően hozták létre, és valaki más földterületén helyezkednek el, az ilyen telek tulajdonosa köteles megkötni az ingatlan tulajdonosával, azaz jövedelemadót, bérleti szerződést vagy földet biztosítani a megváltáshoz.
Ha a szerződés ára csak az egyes földterületek és házak költségét tartalmazta, és a faluban nem hoztak létre DNP -t, akkor úgy kell tekinteni, hogy a fejlesztő saját költségén építette az utakat, és ezek az ő tulajdonát képezik. Ebben az esetben meg kell szerezni a nyaralófalu tervét, amelyet egyeztetni kell a helyi közigazgatással, és amelyen a közutakat fel kell tüntetni. Mivel ezeket az utakat eredetileg tervezték, és a vevők azzal a feltételezéssel vásároltak nyaralókat, hogy biztosítják számukra az átjárást, lehetséges, hogy megköveteljük a szolgalom létesítését - az áthaladási és a helyszíni vezetési jogot. Ezenkívül minden tulajdonosnak külön kell fordulnia a bírósághoz, különben be kell szednie és létre kell hoznia a jövedelemadót a közös érdekek képviseletéhez.
Meg kell jegyezni, hogy a probléma megoldásának minden felsorolt módja meglehetősen időigényes, és egy, másfél vagy akár több évet is igénybe vehet. Ebben az időszakban valahogy meg kell állapodnia az utak használatáról a tulajdonossal, aki saját belátása szerint diktálhat bármilyen szabályt. Az interneten sok történetet találhat arról, hogy a fejlesztő által felbérelt magánbiztonsági társaság elzárta az utakat, akadályokat telepített, és csak térítés ellenében engedte el a falu lakóinak autóit.
Az egyetlen módja annak, hogy elkerülje ezeket a bajokat, ha alaposan megvizsgálja a vásárlást, és ezért javasoljuk, hogy vegye fel a kapcsolatot egy külvárosi ingatlanokra szakosodott és a nyaralófalvak tevékenységét támogató ügyvédi irodával. A dokumentumok jogi vizsgálatára irányuló szolgáltatások költségei mindenképpen mérhetetlenül alacsonyabbak lesznek, mint a veszteségek, amelyek a fent leírt következmények bekövetkezésekor keletkezhetnek, valamint
