Óvadék- Ez annak az ingatlannak az értéke, amely fedezetül szolgált a hitelfelvétel során.
A zálogjog jelenleg a megkötött hitelkötelezettségek biztosításának egyik legnépszerűbb módja. Sokféle biztosíték létezik, de a hitelkockázat meghatározásában a legnagyobb megbízhatóságot az ingatlanfedezet jelenti. Különösen a jelzáloghitelek tartoznak ehhez a típusú kötelezettséghez. Mivel az ingatlan magas költsége mellett semmilyen módon nem mozdítható, nem rejthető el, nem sérülhet meg jelentősen.
Általánosságban elmondható, hogy a mai gazdasági helyzet meglehetősen stabilnak mondható, így a hitelezési piac is némi stabilitásra tett szert. És most a biztosítéki rendszer inkább a pénzeszközök megtérülésének garanciájának megteremtésére és a hitelfelvevő fegyelmezésére irányul, nem pedig a rendelkezésre bocsátott pénzeszközök közvetlen visszatérítésére.
Ugyanakkor manapság gyakran kötnek „formális” biztosítéki értékű szerződéseket, amelyek elkerülhetetlenül magas szintű veszteséggel járnak, ha az ügyfél nem ad vissza pénzt. Ennek eredményeként a megfelelő fedezet kiválasztásának és nyilvántartásának feltételei sokkal szigorúbbá és átgondoltabbá válnak. De saját tevékenysége hatékonyságának fenntartásához és növeléséhez a banknak el kell jutnia egy bizonyos átlagos mutatóhoz, amelynél a hitelezési kondíciók vonzereje megmarad az ügyfél számára, és a források vissza nem fizetése esetén fennáll a kockázat. kellően minimalizálni kell.
A bank és az ügyfél közötti kapcsolatok a monetáris kapcsolatok fő jellemzőinek keretein belül működnek. Az áruk azok a pénzeszközök, amelyeket a bank biztosít az ügyfélnek, és a fedezet fizetésként szolgál. A hitelező alapvetően abban érdekelt, hogy az ingatlan minimális értéke ne csak a kölcsön összegével, hanem az azzal járó esetleges költségekkel vagy kötbérekkel is megegyezzen.
A fedezett hitelezési rendszer esetében az „ingatlan” szó olyan fogalmat takar, amely az anyagi javak mellett különféle értékpapírokat és tulajdonosi jogokat is magában foglal. A biztosítékkal fedezett ingatlan értékének értékelése a két különálló típusa: a forgalmi érték, amely az ingatlan egészét értékeli, és a fedezeti érték, amely a vagyon értékét a kötelezettségek biztosítékaként határozza meg. .
A biztosíték értékének felméréséhez a bank gyakran igénybe veheti egy speciálisan bevont harmadik fél szolgáltatásait. Jelenleg azonban egyre inkább elterjedt az a gyakorlat, hogy saját struktúrán belül, a biztosítékok értékelésére szakosodott speciális egységet hoznak létre. Függetlenül attól, hogy pontosan ki végzi az értékelést, a biztosíték mérlegelése során figyelembe veszik a hitelintézetet érintő kockázatokat, amelyek az adott ingatlantípusra jellemzőek.
A biztosítéki érték általában annak az ingatlannak az értéke, amelyen a bank által meghatározott határidőn belül eladják, amennyiben a biztosítékot biztosító pénzeszközök nem térülnek vissza.
Annak ellenére, hogy a fedezeti érték önálló ingatlanérték-típus, ugyanakkor a forgalmi érték részének is nevezhető, figyelembe véve a bank számára az ilyen típusú ingatlanokhoz kapcsolódó összes lehetséges kockázatot. Ezeknek a kockázatoknak a kombinált költségét margin diszkontnak nevezzük.
Sikerült
Ez a fajta kockázat kezelhető, mert a fedezet biztosítva van, és elvesztés vagy bizonyos kár esetén továbbra is biztosítva van a hitelkeret. Azonban nincs minden ingatlan biztosítva, mert az esetek többségében gazdaságilag nem életképes. Csak akkor hajtják végre, ha a lehetséges kockázatok csökkentését célzó intézkedések és eljárások költsége lényegesen magasabb, mint a biztosítás költsége. Ugyanakkor a biztosítás sem nyújt teljes visszatérítést.
Feltételesen kezelhetőnek minősíthető, mivel egy ilyen kockázat egy külön típusú vagyontárgyat jelent, amelyet a megfelelő költséggel, rövid időn belüli értékesítés nehézkes feltételei jellemeznek. Ez a fajta kockázat azért kezelhető, mert már a biztosítéki értékszerződés megkötéséről szóló döntés meghozatala előtt is meg lehet becsülni a kitettség időtartamát, ami azt jelenti, hogy túl alacsony mutatók esetén visszautasítható. A feltételességet pedig az határozza meg, hogy a kapcsolat létrejötte után gyakran alacsony expozíciós periódusok derülnek ki.
Ez magában foglalja a biztosítéki viszonyok végrehajtásának különféle jogi nehézségeit és akadályait. Ezt a kockázatot csak akkor lehet minimálisra csökkenteni, ha az eszközre vonatkozó összes lehetséges jogi és szabályozási feltétel mélyreható és alapos elemzését elvégzik.
A szerződés megkötése előtt részletes értékelést kell végezni, és minden lehetséges ellenőrzési módot fel kell keresni, amely a későbbiekben a szerződés vonatkozó pontjaiba kerül.
Ennek kiszámítása az egyik legfontosabb, hiszen a likviditás az egyik összetevő, amely alapján a fedezet értékét számítják. Az egyes biztosítékok likviditása a piac pillanatnyi állapotától függően lehet magas (30 napnál nem hosszabb lejáratú), közepes (30-90 nap), alacsony (90-180 nap) , reménytelen (180 nap felett) . A likviditási mutatótól függően pedig meghatározzák a fedezeti értéket, ami reménytelen likviditás esetén gyakorlatilag nullával egyenlő.
Ez a vagyonellenőrzési kockázat következményeként képzelhető el, hiszen a behajtás három fő tényező következtében lehetetlenné válhat: magának a biztosítéknak a hiánya, a tároláshoz való hozzáférés hiánya, valamint a behajtási folyamat jogi nehézségei.
Főleg a szerződés vagy a biztosítéki kapcsolatokat rögzítő egyéb dokumentumok megsértése miatt merül fel. Ennek eredményeként az ilyen kapcsolatok érvénytelenné válhatnak. Ez elkerülhető, ha az ügylet megkötésekor közjegyzői szolgáltatást vesz igénybe.
Ez a kockázat kezelhetetlen abból adódóan, hogy az elbírálás egy alkalommal, a szerződéskötéskor történik, ezt követően a feltételek a kölcsönkötelezettségek teljes futamideje alatt továbbra is érvényben maradnak. Az ilyen kockázat minimalizálása érdekében biztosítani kell az értékelést végző munkatársak magas képzettségét, szakmai felkészültségét, valamint egységes értékelési rendszert kell kialakítani. Lehetőség van tárgyalások megkezdésére is, melynek célja az ingatlan átértékelése és ennek eredményeként a fedezeti érték megváltoztatása.
Ez a kockázat azzal jár, hogy nehéz előre jelezni az ilyen típusú ingatlanok iránti keresletet a jövőben. Az ilyen típusú kockázatok minimalizálása érdekében alaposan tanulmányozni kell, és valószínűségi előrejelzést kell készíteni a fejlesztési forgatókönyv változásáról. Az ilyen előrejelzések azonban ritkán elég pontosak, így az ilyen kockázat a kezelhetetlen kategóriába tartozik.
Ez a kockázat azzal jár, hogy a szerződés megkötése előtti értékelési folyamat során bizonyos tényezőket figyelmen kívül hagynak - például az ingatlanban, annak jellemzőiben vagy a harmadik felektől származó jogok hiányában. A zálogszerződés megkötése előtti alaposabb elemzéssel, értékeléssel minimálisra csökkenthető ennek a kockázatnak a mértéke.
Ha egy cégnek hitelre van szüksége - ez bevett gyakorlat, amikor egy vállalkozás fejlődik, és nem jelöli meg az időt -, akkor előre kell gondolnia a fedezetre. Kivétel nélkül minden bank a fedezetet a hitel fedezetének fő és preferált elemeként kezeli. A biztosítéki mechanizmus fontos eleme a biztosítékok értékelése.
A bankok által a biztosítékokkal szemben támasztott legfontosabb követelmények: a) magas likviditása, amely lehetővé teszi a zálogtárgy mielőbbi, a bank számára elfogadható áron történő értékesítését; b) a zálogtárgy könnyű elidegeníthetősége, amely lehetővé teszi a bank számára, hogy azt a megfelelő időben gyorsan és külön bontási és szállítási költségek nélkül visszavonja; c) a zálogjogon a zálogjogosulthoz tartozó (ha nem harmadik személy zálogjogáról van szó); d) mentességet; e) rendelkezésre állás azonosításra, hogy bármikor ellenőrizhesse a jelenlétét.
A gyakorlat azt mutatja, hogy a bankokat elsősorban az ingó- és ingatlanvagyon érdekli fedezetként. Állandó kereslet legyen rá, és a közép árkategóriába tartozzon, hogy ne legyen gond a megvalósítással. A bankok fedezetként elfogadják:
Az ingatlan fedezeti értéke bankhitel igénylésekor szükséges. A fedezetként adott ingatlan értékbecslését kizárólag független értékbecslő végzi.
Ez a követelmény abból adódik, hogy: 1) a független értékbecslőnek nem fűződik vagyoni érdekeltsége az általa értékelt értékbecslés tárgyához, 2) ehhez az ingatlanhoz nem fűződik tárgyi és felelősségi joga. Magának a banknak, amely ingatlant fedezetül kap, természetesen nincs joga értékelni, hiszen vagyoni érdekeltsége van.
Meg kell érteni, hogy a biztosítékok értékelése nem azonos a piaci érték értékelésével az értékelési tevékenységről szóló törvény értelmében. Valójában az objektum felszámolási értékét becsülik meg, amely eltér a piaci értéktől.
Mi a felszámolási érték? Ez az objektum értéke abban az esetben, ha elidegenítik. Az életben ez így néz ki: ha a kölcsön kedvezményezettje nem teljesíti a kölcsönszerződésben vállalt kötelezettségeit, akkor a fedezeti tárgy egy bizonyos idő elteltével eladásra kerül.
Mivel a bank nem ingatlancég, érdekelt a hitelfelvevő tartozásának mielőbbi visszafizetésében. E tekintetben nem tudja megvárni, amíg piaci áron vevőt találnak, így az értékelés alacsonyabb (felszámolási) értéken történik, ami lehetővé teszi a bank számára, hogy a lehető legrövidebb időn belül értékesítse a fedezet tárgyát és helyreállítsa hitelforrásait.
A leglikvidebb ingatlanobjektumok az irodaházak és helyiségek, ezt követik a kereskedelmi épületek, majd az ipari és raktárépületek.
Mire az adós-hitelfelvevő nem teljesíti a kölcsönszerződésből eredő kötelezettségeit, a hitelezőnek valódi lehetőséget kell biztosítani a biztosíték letiltására. Ez elsősorban azt jelenti, hogy jelen pillanatban a zálogtárgyat legalább természetben meg kell őrizni. E célból a Ptk. lehetőséget ad a zálogtárgy zálogjogosultra történő átruházására. A zálogtárgy biztonságát más módon is biztosíthatjuk.
Fedezet értékeléseés a biztosíték piaci értékének meghatározása lehetővé teszi a zálogtárgy értéke és a kölcsön összege közötti méltányos arány megállapítását, valamint segít megelőzni az ügyletben részt vevő felek között a biztosítékra történő letiltás során felmerülő nézeteltéréseket, ill. a hitelfelvevő kötelezettségeinek részleges teljesítése a biztosíték terhére. A jelzáloghitelek és egyéb hitelezési formák fejlődésével olyan szolgáltatás, mint pl fedezet értékelése. Kölcsön átvételekor egy független fedezet értékelése szilárd és méltányos jogalapot teremt a hitelező és a hitelfelvevő további interakciójához, és ma már a bankok általában nem kötnek hitelszerződést a zálogtárgy előzetes értékelése nélkül.
Zálog, mint a kötelezettségek teljesítésének biztosítéka
A kötelezettségek teljesítésének leghatékonyabb módja a zálogjog, mivel a hitelező igényeinek a zálogjog terhére történő kielégítése nem függ sem az adós, sem a kezes anyagi helyzetétől, ami lehetővé teszi a zálogjog tényleges teljesítését. az adós kötelezettségei a hitelezővel szemben a zálogtárgy terhére.
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 334. §-a értelmében a zálogjog alapján a zálogjoggal biztosított kötelezettség alapján a hitelezőnek (zálogjogosult) joga van arra, hogy abban az esetben, ha az adós ezt a kötelezettségét nem teljesíti, kielégítést kapjon az értékből. a zálogtárgyat – a törvényben meghatározott kivételekkel – előnyben részesítik az ingatlan tulajdonosának (zálogkötelezettnek) más hitelezőivel szemben. A letiltás elsőbbségére vonatkozó szabály is megerősíti a zálogjog előnyét a kötelezettségek biztosításának más módszereivel szemben.
Ahhoz, hogy a zálogjog valóban megfelelő és hatékony biztosítéki mód legyen, az alábbi fontos szempontokra kell figyelni, amikor egy adott ingatlant zálogtárgyként tekintünk.
1. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 335. §-a szerint a dolog zálogkötelezettje lehet a tulajdonosa vagy a felette gazdasági irányítási joggal rendelkező személy, a jog zálogkötelezettje pedig az lehet, aki a zálogjoggal rendelkezik. Ennek megfelelően a potenciális jelzálogkötelezettnek okirati bizonyítékot kell szolgáltatnia a hitelezőnek a biztosítékként felajánlott ingatlanhoz fűződő jogairól. Ilyen okmányok lehetnek: az ingatlan megszerzésének (jogok átruházásának) alapjául szolgáló megállapodás, az ingatlan tulajdonjogának átruházásának igazolásával a Kbt. Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 223., 224. cikke (átvételi igazolás, számla, fuvarlevél, a szerződés feltételeitől függően egyéb tulajdoni okmány), vagy a jogok átruházása (megjelenése); állami nyilvántartásba vételhez kötött ingatlan (jog) esetében - a vonatkozó bejegyzési igazolás.
A gyakorlatban gyakran adódik olyan helyzet, amikor a zálogkötelezett nem tud olyan megállapodást adni, amely a vagyonszerzés alapját képezi, annak éveken át tartó elvesztése miatt. Ebben az esetben az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 234. cikke a megszerzett elévülésről. E cikk szerint az a személy - állampolgár vagy jogi személy -, aki nem tulajdonosa az ingatlannak, de jóhiszeműen, nyíltan és folyamatosan tizenöt évig saját ingatlanként, vagy öt évig egyéb vagyontárgyként birtokol, az ingatlant megszerzi az ingatlan. tulajdonjog ezen ingatlanon.
Az Art. (4) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 234. §-a a megszerzési elévülés időtartama alatt olyan személyek birtokában lévő dolgokra vonatkozóan, akiknek a birtokából azokat a cikk értelmében követelni lehet. Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 301. és 302. §-a legkorábban a vonatkozó követelmények elévülési idejének lejártakor kezdődik.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 1998. február 25-i rendeletének N 8 17. pontja kimondja, hogy a megszerzési elévülési idő legkorábban a tulajdonos vagy más személy eladási követelésére vonatkozó elévülési idő lejártakor kezdődik. cím tulajdonosa.
Az ezekre a követelésekre alkalmazandó elévülési idő három év (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 196. cikke), és az Art. (1) bekezdésének megfelelően. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 200. cikke attól a naptól kezdődik, amikor az a személy, akinek jogát megsértették, tudomást szerzett vagy tudnia kellett joga megsértéséről. (1) bekezdésének normája alapján Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 200. cikke értelmében nem lehet meghatározni az elévülési idő kezdetének időpontját, ez a kérdés becslés, és minden esetben meg kell határozni, figyelembe véve a konkrét körülményeket. Ezen túlmenően ezeket a körülményeket általában csak a potenciális felperes ismeri, és az elévülési szabályok értelmében magát az ingatlan tulajdonosának tekintő személynek nincs információja arról, hogy a tulajdonos (másik tulajdonos) mikor szerzett tudomást az ingatlanról. jogainak megsértése. Ezért a vagyon birtoklását igazoló okiratok tanulmányozásával nem lehet határozottan megállapítani a tulajdonjog megszerzési elévülés miatti keletkezésének pillanatát. Ugyanakkor a fentiek figyelembevételével az ingó vagyontárgyra vonatkozó tulajdonjog megerősítéséhez abból kell kiindulni, hogy a megszerzési elévülés szabályai szerint vagyonjogot igénylő személynek igazolnia kell az ingatlan tulajdonjogát. az említett ingatlan (általában ezek számviteli bizonylatok) legalább nyolc évig.
A bérleti jog vagy valaki más dolgára vonatkozó egyéb jog zálogba vételekor nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ilyen zálogjog a tulajdonos vagy a gazdálkodási joggal rendelkező személy hozzájárulása nélkül nem megengedett, ha a törvény, ill. a szerződés megtiltja e jog e személyek hozzájárulása nélküli elidegenítését.
2. A Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 336. §-a szerint a zálogtárgy lehet bármilyen vagyontárgy, beleértve a dolgokat és a tulajdonjogokat (követeléseket), kivéve a forgalomból kivont vagyontárgyakat, a hitelező személyiségével elválaszthatatlanul összefüggő követeléseket, különösen a követeléseket. tartásdíjra, életben vagy egészségben okozott kár megtérítésére és egyéb olyan jogokra, amelyek másra ruházását törvény tiltja. Bizonyos típusú vagyontárgyak zálogba adása, különösen az állampolgárok vagyontárgyai, amelyek nem esnek elzárásra, törvényben megtiltható vagy korlátozható. A ki nem vethető vagyonfajták listáját a Ptk. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 446. cikke. Az Orosz Föderáció kultúráról szóló alapjogszabályának (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Tanácsa által 1992.10.09. N 3612-1 jóváhagyott) 51. cikke előírja, hogy az állami és önkormányzati múzeumokban, művészeti galériákban, könyvtárakban és archívumokban tárolt kulturális értékeket és más állami szervezetek nem zálogosíthatók el a kultúrával. Az Art. A jelzálogról (ingatlan zálogjog) szóló szövetségi törvény 63. cikke nem megengedett:
Állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő telkek;
A telek azon részei, amelyek területe kisebb, mint az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok rendeletei és a helyi önkormányzatok különféle rendeltetésű és engedélyezett földterületekre vonatkozó rendeletei által meghatározott minimális méret.
A korlátozott zálogjoggal rendelkező ingatlanok listáját az Orosz Föderáció elnökének 1992. február 22-i N 179 rendelete hagyta jóvá. A lista olyan ingatlanokat tartalmaz, amelyek szabad értékesítése tilos. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 129. cikke értelmében az ilyen vagyontárgyak csak a forgalom bizonyos résztvevőihez tartozhatnak, vagy forgalomba hozatala külön engedéllyel megengedett. Tehát maga az említett ingatlan zálogba adása nem tilos, de a zálogjogosultnak nehézségei adódhatnak az ingatlan elidegenítésében, mivel a vásárlók köre korlátozott. Az Orosz Föderáció kormányának 1992. december 10-i N 959 számú rendelete értelmében az említett ingatlant (termékeket) olyan fogyasztóknak adják át, akik engedéllyel rendelkeznek az Orosz Föderációban, vagy kvóták alapján.
Vegyünk néhány olyan biztosítéktípust, amelyek meglehetősen elterjedtek a banki gyakorlatban.
A kölcsön visszafizetési kötelezettségeinek teljesítésének biztosítékaként a zálogjogosult számláján a jövőben jóváírandó pénzeszközökre vonatkozó vagyoni jogokat fogadják el fedezetként. Általában ilyen zálogjogot alkalmaznak, ha az alapok kifizetője meglehetősen jól ismert és pénzügyileg megbízható szervezet. Az ilyen típusú biztosítékok széles körben elterjedt alkalmazása ellenére nem szabad megfeledkezni arról, hogy az a szerződés, amely alapján ezeket a jogokat zálogként fogadják el, az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 168. §-a, mivel ellentmond az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 336. A pénzeszközökhöz fűződő jogok a bankszámlaszerződés szerinti jogok átruházásának mértékéig leköthetők, a számlaszerződés érvényességi ideje alatt pedig a bankszámlaszerződés szerinti jogok részleges átruházása nem lehetséges. Vagyoni értékű zálogjog tehát a számlán lévő pénzeszközökre vonatkozóan csak azon jogok vonatkozásában történhet, amelyek a bankszámlaszerződés megszűnését követően keletkeznek (a számlán lévő pénzeszköz egyenlegével kapcsolatban). Ez az álláspont a választottbírósági gyakorlaton alapul, amely a bankszámla-szerződés érvényességi ideje alatt a követelések engedményezésének lehetőségére vonatkozik (lásd például az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 1997.05.27-i N 584 határozatát). /97, 1997.04.29. N 4966/96, 1997.04.29. N 1435/97).
A kizárólagos védjegyjogosult zálogkötelesek a védjegyjogosultság visszafizetésére vonatkozó kötelezettségeik teljesítésének biztosítékul kínálják a bankokat. Ugyanakkor az RF 1992. szeptember 23-i 3520-1. számú törvénye "A védjegyekről, a szolgáltatási védjegyekről és az áruk eredetmegjelöléseiről" közvetlenül nem rendelkezik a védjegyjogok zálogként történő átruházásának lehetőségéről. Az Art. Művészet. E törvény 25., 26. §-a alapján a védjegy kizárólagos jogának átruházása csak engedményezés formájában, a védjegyhasználati jog átruházása pedig - licencszerződés alapján lehetséges. A törvény nem rendelkezik a védjegy, illetve a használati jog másfajta átruházásáról. Így a védjegyhez fűződő kizárólagos jogok, illetve használati jogok gyakorlása a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 350. cikke lehetetlen. Ezért ezek a jogok nem fogadhatók el zálogként.
Gyakran az értékpapírok mellett, amelyek zálogjogának jellemzőit az alábbiakban tárgyaljuk, zálogként kínálják a zálogjogosult részesedését a korlátolt felelősségű társaság jegyzett tőkéjében.
A Korlátolt Felelősségű Társaságokról szóló, 1998. február 8-i N 14-FZ szövetségi törvény (a továbbiakban: LLC-törvény) 22. cikke feljogosítja a társaság tagját, hogy elzálogosítsa a részvényét (részvényrészét) a társaság felhatalmazottjában. tőkét más társasági tagnak vagy harmadik félnek. Az LLC alaptőkéjében való részesedés harmadik személy részére történő elzálogosítása csak a társaság résztvevőinek közgyűlésének határozatával lehetséges, amelyet a társaság összes résztvevőjének többségi szavazatával fogadtak el, ha nagyobb számú szavazat szükséges. Az LLC alapszabálya nem írja elő, hogy a résztvevők ilyen döntést hozzanak. Az LLC alaptőkéjében lévő részesedés nem zálogosítható el, ha a társaság alapszabálya tiltja az ilyen ügyleteket. Így az LLC alaptőkéjében való részesedés zálogként történő elfogadásáról szóló döntést meg kell előzni az LLC alapító okiratának jogi vizsgálata a fenti rendelkezések abban való megléte szempontjából.
Ellenőrizni kell továbbá, hogy a társasági tag befizette-e a fedezetként elzálogosított üzletrészét, mivel az Art. (3) bekezdése szerint. Az LLC-ről szóló törvény 21. §-a értelmében a társaság tagjának részesedése csak abban a részben idegeníthető el, amelyben azt kifizették. Ha hiányosan befizetett részvényt zálogjogként helyeznek el, a zálogjog tárgyát az LLC-tag ténylegesen befizetett részesedése alapján határozzák meg.
3. Az Art. (3) bekezdése szerint. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 334. §-a szerint a zálogjog megállapodás alapján, valamint törvény alapján az abban meghatározott körülmények bekövetkeztekor keletkezik, ha a törvény milyen vagyonról rendelkezik és a teljesítést biztosítja. amelyből kötelezettséget zálogként ismernek el.
A törvény alapján történő zálogjog keletkezése biztosítja például a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 488. cikke: az árut a vevőnek történő átruházástól a teljes kifizetés pillanatáig úgy kell tekinteni, hogy az eladónak elzálogosul annak biztosítására, hogy a vevő teljesítse fizetési kötelezettségét. az árura, hacsak az adásvételi szerződés másként nem rendelkezik. Ezt a szabályt a zálogjog jogi vizsgálatának kell vezérelnie. A fedezetként felajánlott ingatlan megszerzésének alapjául szolgáló szerződést elemezve ügyelni kell a szerződésben előírt fizetési rendre. Ha a zálogba adáskor az ingatlant a vevő (zálogkötelező) nem fizette, vagyis törvényi hatályú zálogjog áll fenn, akkor ennek az ingatlannak a kölcsön visszafizetésének biztosítékaként történő zálogba adása utólagos zálogjog lesz. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 342. §-a szerint, ha a zálogjog tárgya más követelések biztosítására szolgáló másik zálogjog (utólagos zálogjog), a későbbi zálogjogosult követelései az ingatlan értékéből kerülnek kielégítésre a korábbi zálogkötelezettek követelései után. . Így az ingatlan utólagos zálogba vételekor fel kell mérni a korábbi zálogjogosultok követeléseinek összegét és feltételeit, és ezeket össze kell kapcsolni a zálogtárgy értékelésével, hogy a későbbi zálogjogosultnak elegendő pénze legyen a zálogtárgy értékesítéséből. tétel.
Utólagos zálogjog akkor megengedett, ha azt korábbi zálogszerződések nem tiltják. E követelmény megsértése az utólagos zálogjog érvénytelenségének elismerését vonja maga után. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 168. cikke. Az ebből adódó biztosíték elvesztésének kockázatának csökkentése érdekében szükséges a zálogjogosulttól a zálogjog hiányát igazoló dokumentumok benyújtását kérni a zálogjogként felajánlott ingatlanon (zálogkönyvi kivonat, kivonat az ingatlanjogok egységes állami nyilvántartásából). Az Art. (3) bekezdésével összhangban. 342. § (1) bekezdésében foglaltak szerint a zálogkötelezett köteles minden további zálogjogosultat tájékoztatni az ingatlan minden meglévő zálogjogáról. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 339. §-a alapján, és felelős a zálogkötelezetteknek e kötelezettség elmulasztásával okozott veszteségekért.
(5) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 488. §-a alapján megkövetelhető, hogy a jelzálogkötelezett az ingatlan megszerzésének szerződésébe foglalja bele azt a feltételt, hogy a teljes fizetés pillanatáig az ingatlant az eladó nem zálogosítja.
A törvény alapján a hitelfelvevőnek az adott lakóépületre vagy lakásra vonatkozó tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételétől számítva jelzálog keletkezik olyan lakóépületre vagy lakásra, amelyet részben vagy egészben banki vagy egyéb hitelforrás felhasználásával vásároltak vagy építettek. hitelszervezet (a jelzálogról (ingatlan jelzálogjogáról) szóló szövetségi törvény 77. cikkének 1. cikkelye, amelyet a 2004. december 30-i 216-FZ szövetségi törvénnyel módosított, és 2005. január 11-én lépett hatályba).
4. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 339. cikke előírja a zálogszerződés írásbeli megkötésének követelményét, amely betartható az egyetlen dokumentum formájában megírt írásbeli megállapodásban, valamint csere esetén. a zálogszerződés felei közötti iratok postai, távirati, távirati, telefonos, elektronikus vagy egyéb kapcsolat útján, amely lehetővé teszi Önnek, hogy megbízhatóan megállapítsa, hogy az okirat a szerződő féltől származik. Ahhoz, hogy a felek erre lehetőséget kapjanak, először meg kell állapodniuk a kommunikáció tervezett módjáról, a felek azonosításának módjairól (postacím, faxszám, e-mail cím stb.) és az iratok cseréjének rendjéről (meg kell határozniuk az időzítés, a meghatalmazott személyek, a belépés rendje a fent felsorolt kommunikációs eszközökkel kötött megállapodás alapján). Ez a megállapodás egyetlen dokumentum formájában elkészített szerződésben is végrehajtható. Jelzálogszerződéshez az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 339. cikke előírja a kötelező nyilvántartásba vételt is az adott ingatlannal végzett tranzakciók nyilvántartására megállapított módon.
Fedezet értékelése
A Polgári Törvénykönyv a zálogtárgy értékének megállapítására nem ír elő követelményeket. Ugyanakkor a zálogtárgynak többféle becslése is lehet: könyv szerinti érték, forgalmi érték, a részvénytársaság igazgatóságának vagy közgyűlésének a megkötéséről szóló határozatában foglalt ár. zálogügylet, amely jelentős ügylet vagy kamatügylet ennek a részvénytársaságnak a számára. Felmerül a kérdés: ezen értékelések közül melyiket kell a feleknek belefoglalni a zálogszerződésbe annak lényeges feltételeként? A zálogtárgy értékelése a felek megállapodása alapján meghatározott értékbecslés, amely nem eshet egybe sem a piaci, sem a könyv szerinti értékkel. Ugyanakkor a zálogtárgy ára (ügyleti ár), amelyet a részvénytársaság igazgatósága vagy közgyűlése a zálogügylet megkötéséről hozott határozatában tartalmaz, amely jelentős ügylet ill. kamatozású ügylet, annak lényeges feltételeként szerepelnie kell a zálogszerződésben.
A zálogtárgynak a szerződő felek általi értékelésének objektívnek kell lennie, és összhangban kell lennie a zálogtárgy könyv szerinti értékével vagy piaci értékével. A jelenlegi banki gyakorlatban a zálogtárgy értékelése az ingatlan forgalmi értékének diszkontálásával történik. Úgy tűnik, hogy a zálogtárgy jelentős alábecslése esetén elmondható, hogy a felek nem állapodtak meg a meghatározott elbírálásban. Szem előtt kell tartani azt is, hogy a zálogtárgy értékelése nem lehet alacsonyabb, mint a záloggal biztosított kötelezettség összege, ellenkező esetben a zálogjognak nem lesz biztosítéki jellege (kivéve, ha a zálogjog egy részét biztosítja kötelezettség, amelynek mértéke megegyezik a zálogtárgy elbírálásával).
Az ingatlan zálogba vételekor szem előtt kell tartani a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 348. §-a, amely előírja, hogy a zálogtárgyra történő végrehajtás megtagadható, ha a biztosított kötelezettség hitelfelvevő által elkövetett megszegése rendkívül jelentéktelen, és a zálogjogosult követeléseinek összege ebből adódóan nyilvánvalóan aránytalan az értékkel. a zálogtárgyból. Így a zálogtárgy értékének arányban kell állnia a biztosított kötelezettség összegével.
Ha fedezetfelmérést szeretne, a telefonszámon veheti fel velünk a kapcsolatotElérhetőség . Hívjon, segítünk! Kifizetődő és kényelmes velünk dolgozni!Reméljük Önt is ügyfeleink között láthatjuk!
A fő vita a RAO NN 38%-os részesedésének biztosítéki értékének meghatározása körül robbant ki. A Számvevőszék következtetésében megkérdőjelezték a 170,1 millió amerikai dollárt (771,74 milliárd rubel: 4,537 - a dollár akkori árfolyama). Azzal érveltek, hogy ezt a számot alábecsülték, sőt, a 38 százalékos részesedés a könyvvizsgálók szerint lényegesen többet ér. Az eredeti szerződésben az említett végkövetkeztetésben szerepelt, lényegesen magasabb árat kellett megállapítani. Az a tény, hogy ez a szám „alulbecsültnek” bizonyult, oda vezetett, hogy a zálogszerződés alapján állítólag kevesebb pénzt kapott a költségvetés. Valójában ez volt az alapja annak az állításnak, hogy az államot kár érte: a RAO NN 38%-os részesedésének biztosítéki értékének alulbecslése következtében.
De ez csak a kölcsön előre tervezett vissza nem fizetésének helyzete - a fedezeti érték - alapján vitatható. Mint már bemutattuk, megkísérelték visszaküldeni. Nincs tehát okunk azt hinni, hogy a kormány egyáltalán nem akarta visszaadni a fedezeti értéket az ONEXIM banknak. Csak éppen abban a konkrét helyzetben 1996-ban egyszerűen nem volt erre pénz a költségvetésben. Ha tehát abból indulunk ki, hogy az állam feltétlen akarja visszaadni a fedezeti értéket, akkor a szerződést aláírók szerepe is másként értékelendő a kormány részéről. Ennek a költségnek az "alulértékelését" meg kellene "köszönni". Hiszen a végén viszonylag kisebb összeget kellene visszafizetni az állami költségvetésből. Igaz, csak akkor, ha meg kell tenni. A valóságban ez nem történt meg. Nos, mi van, ha nem tudja visszaadni a kauciót, ahogy az valójában történt? Ebben az esetben a 38%-os részvénycsomag piaci értékének számításánál maga a fedezeti érték lenne az egyik elem. Ebben az esetben ugyanazt a piaci értéket határozták meg, függetlenül attól, hogy a biztosítékot hogyan értékelték. Itt más szabályok léptek életbe, nevezetesen, hogy a kikiáltási árhoz képest milyen arányban hirdették ki egy 38 százalékos részvénycsomag vételárát. Íme, amit M. Rozskova a Kommersant újságban írt cikkében írt a részvénycsomag eladására kiírt árverés nyomán: (az ONEXIM-IFC érdekeit képviseli). Ez a társaság 236,18 millió ECU-t ajánlott fel az egyesület részvényeiért, ami 105 millió ECU-vel több a kikiáltási árnál.”
Márpedig egy részvénycsomag fedezeti értéke bizonyos módon összefügg a piaci árával. Nyilvánvaló, hogy a biztosíték értékének alacsonyabbnak kell lennie, mint az utóbbi. Ennek oka az, hogy a hitelező a fedezeti érték meghatározásával a hitel nemteljesítési kockázatának minimalizálására törekszik. Így a fedezeti érték a piaci árhoz (piaci értékhez) képest bizonyos diszkonttal kerül megállapításra. Ebből világosan látszik, hogy a fedezet értékének meghatározásánál mindig az ingatlan piaci értékére, jelen esetben a RAO NN 38%-os részesedésére kell alapozni.
A 38 százalékos részvénycsomag költségének kérdését a jelzálogról (ingatlan zálogjog) szóló szövetségi törvény szempontjából is meg lehet vizsgálni, amely végül valamivel később lép életbe, mint az ingatlan eladási aukciója. szóban forgó részvények (a törvényt a Szövetségi Tanács 1998. 09. 07-én hagyta jóvá). De az aukció idején (1997. 08. 05.) ezt a törvényt már háromszor olvasták az Állami Dumában, és természetesen ismerték az aukció szervezői egy részvénycsomag eladására a 38%-ban. RAO NN. Ez fontos volt a biztosíték értékének meghatározásakor.
Mint ismeretes, „a vállalkozást mint jogok tárgyát vállalkozói tevékenységre használt ingatlanegyüttesként ismerik el. A vállalkozás mint ingatlanegyüttes ingatlannak minősül” (CC, 132. cikk). A jelzálogjogról (ingatlan zálogjog) szóló szövetségi törvény 71. cikke ugyanakkor kimondja, hogy „a vállalkozás jelzálogjogával olyan kötelezettséget lehet biztosítani, amelynek összege legalább a fele a jelzálogjoggal kapcsolatos ingatlan értékének. vállalkozás."
Ez egy nagyon fontos peremfeltétel a piaci érték meghatározásához. Korábban már megjegyeztük, hogy a 38%-os részesedés fedezeti értéke elérte
