A moszkvai régió külvárosi piacát immár tizedik éve a szerződés nélküli települések uralják, amelyek 2008-tól, vagyis a legutóbbi válság kezdetétől kezdtek tömegesen megjelenni. Mi történt az elsővel? Megkaphatták-e vevőik azt, amire számítottak, és az, aki ezt követően eladásra adta ingatlanát, maradhat-e a veszteségben? A kérdésre adott válasz elsősorban azokat érdekli, akik most szerződés nélkül készülnek földet szerezni a településeken.
Bízzon a szemében
A Dom néhány éve már elvégezte az első szerződés nélküli települések „ellenőrzését”. Valamivel több, mint egy év telt el az értékesítés kezdete óta, és az újonnan vert tulajdonosok nem siettek a telkeik fejlesztésével. Hogy megtudjuk, hogyan változott a helyzet az elmúlt években, először ugyanazokba a falvakba mentünk. A Zagorye-val kezdtük, az egyetlen, ahol 2010 tavaszára már másfél tucat ház épült, vagy éppen épült. A Novoryazanskoye Highway Jegorjevszkoje között található, 45 km-re a moszkvai körgyűrűtől és 5 km-re a Malaya Concrete-től, egymás mellett a Ramensky kerületi Zagornovo faluval, amellyel a falut egykor mindenki összezavarta, még a fejlesztő is. Most már kisebb a zűrzavar: az eredeti elnevezést szinte soha nem használják, sőt az útjelző táblákon is „Yasnoye” néven szerepel a falu – az itt megalakult dacha nonprofit társulás neve után.
Ha megnézi a Rosreestr kataszteri térképét, azt a benyomást keltheti, hogy az elmúlt években nem sok változott a faluban: egy tucatnál több új ház nem épült, annak ellenére, hogy itt 112 telek található. , ez nem így van. A térképen megjelölt nyaralók - három tucatnál kevesebb van belőlük - csak azok, amelyekre minden szabálynak megfelelően kiadják a jogokat. A többi telken is vannak házak, és laknak is bennük, de a tulajdonosok nem sietnek a tulajdonuk legalizálásával. Körülbelül egy tucat további nyaraló áll az építkezés különböző szakaszaiban, és legfeljebb 15 telek maradt beépítetlen (mindegyik magántulajdonos megvásárolta és tulajdonában van). Más szóval, Zagorye közel 80%-a lakott.
Mérleg utáni vágy
A Zagorye-t a közművek lefektetése után kezdték el aktívan építeni: az első lakók attól tartottak, hogy a fejlesztő nem tartja be ígéreteit, és még vizet sem szerel be, a gázról nem is beszélve, hanem a villanyra és az utakra korlátozza magát. De nem, minden a lehető legjobb módon történt, az utak bizonyultak a leggyengébb láncszemnek. Lerakták, de soha nem aszfaltozták, csak kavicsot öntöttek. Elég szűknek bizonyultak (két autó nem válik szét), nincs járda, helyettük az utak mindkét oldalán csapadékcsatorna ereszcsatorna van. A lakók tömör kerítéssel (főleg fém, hullámkartonból) szorosan elkerítették a szomszédaikat. A területen található nyilvános játszóterek szinte használaton kívüliek, biciklivel alig közlekedik a faluban: nem megfelelő az útburkolat. Mindez tovább fokozza a fejlesztések sokszínűségének érzetét, amely minden szerződés nélküli településre jellemző.
De van központi víz és gáz. Az egyetlen probléma, amellyel minden tulajdonosnak egyénileg kellett megküzdenie, a csatornázás volt. De ez egyáltalán nem nehéz és nem túl drága, különösen figyelembe véve a házak építésének teljes költségét. És Zagorye-ban nagyra nőttek - átlagosan 200 négyzetméteren. m, bár hét éve még semmi sem jelezte előre ezt a léptéket: az akkoriban rendelkezésre álló nyaralókban legfeljebb 120-130 négyzetméter volt. m vagy még kevesebb. Ez a tény azért érdekes, mert az ingatlanpiacon az a vélemény uralkodik, hogy a válság beköszöntével a vásárlók csökkentek az étvágyuk és megelégedtek a kompaktabb épületekkel. De vagy "Zagorye" emelkedik ki az általános képből, vagy a szakembereknek nincs egészen igazuk, de a valóság az, hogy itt nem spóroltak a házak méretén.
Az árak itt szinte nem nőttek: valójában a 2010-es szinten maradtak (akkor, figyelembe véve a kommunikáció összegzésének költségeit, 1,55 millió rubelről indultak). Most ugyanazok az összegek szerepelnek a föld kataszteri értékeként és az eladásra kínált telkek áraként is. Például egy 13,6 hektáros telekért, minden fizetett kommunikációval, 1,7 millió rubelt kérnek, amely figyelembe véve az évek során fizetett adókat, valamint a biztonsági, szemétszállítási és útkarbantartási díjakat (havi 1,3 ezer) , a margót nullára csökkenti. De nem voltak veszteségek. A kész házakon sem lehet pénzt keresni: az eladott házak árai összehasonlíthatóak az építési költségekkel, és még alacsonyabbak is. A legolcsóbb házért 3,4 millió rubelt kérnek. De az igazság kedvéért azt kell mondanunk, hogy a tulajdonosok nem sietnek megválni ingatlanuktól: itt nagyon kevés eladó nyaraló található. Nyilvánvalóan nem befektetésként, hanem lakóhelyként vették a telkeket, és a lakók továbbra is elégedettek vele.
Szívásjelző
Az "Ezüst Patkó" falu a legközelebbi Moszkvában a vizsgált négy közül. A moszkvai körgyűrűtől 15 km-re található, Podolszk és Domodedovo között, a Pakhra folyó kanyarulatában. Legutóbbi látogatásunk alkalmával itt javában folyt a munka – azonban maga a fejlesztő dolgozott: gázhálózatokat fektetett, vízbevezetőt készített, saját szennyvíztisztítót épített, elektromos vezetékeket rejtett a föld alá, kijelölte a leendő utakat. De a házak nem épültek. De nem azért, mert nem volt vevő. Ez volt a fejlesztő kérése: várja meg, amíg elkészül az egész falu tervezése. És amikor ezek a munkálatok befejeződtek, kellemetlen történet történt a faluval. A fejlesztő ellen büntetőeljárás indult, s bár semmi köze nem volt az Ezüstpatkó építéséhez, a falu alatti földterületet, így a már eladott földet is lefoglalták, ami veszélyeztette a további fejlődését. A falu és lakóinak szerencséjére minden jól végződött: az eszközt kivonták a megőrzésből, a vásárlók tulajdonjogát nem sértették, most pedig az objektum pontosan úgy néz ki, ahogyan azt tervezték.
És széles utcákra gondolt, amelyek nevét a „Sétálok Abrikosovaya mentén, fordulj a Vinogradnaya-ra ...” című dalból. Az utak mentén - széles járdák, pázsit választja el az úttesttől. Minden utca jól megvilágított, de nincsenek függő vezetékek: a föld alatt vannak. A folyó közelében több nagy gyerek- és sportpálya, valamint egy élvezeti móló is található. Mindezeket a tárgyakat aktívan használják, a legtöbb kerítés itt nem süket, sok a fa, vannak gyönyörű kovácsoltvas rácsok. És itt van az érdekes, hogy az ötlet, hogy ilyen kerítéseket készítsenek, nem a fejlesztőtől származott: minden tulajdonos maga jutott erre a döntésre. Ennek eredményeként annak ellenére, hogy mind a kerítések, mind a házak (mellesleg nagyobbak, mint Zagoryében) nagyon különböznek itt, a falu harmonikusnak tűnik, és nem hasonlít Sanghajra, amelyet általában arra használnak, hogy megfélemlítsenek mindenkit, aki érdeklődik a projektek iránt. építési kötelező szerződés nélkül.
Ez az egyetlen a négy vizsgált falu közül, ahol az elmúlt hét évben emelkedtek az árak. Ha 2010-ben egy 9 hektáros telket (ez a rendelkezésre álló minimális méret), figyelembe véve az összes kommunikációért járó fizetést, 3 millió rubelért lehetett megvásárolni, most a másodlagos piacon ugyanezen ajánlat minimális ára 5 millió rubel. . Még ha figyelembe vesszük az infrastruktúra fenntartásának meglehetősen magas havi költségeit (körülbelül 6 ezer rubel) és az esetleges alkukat is, az eladó feketén marad. Viszont kevés eladó telek van - hat-hét darab. Kicsit több lehetőség kész vagy majdnem kész házakhoz. Például egy egyrészes monolit kétszintes ház, amelynek területe 330 négyzetméter. m, amelyet az összes berendezéssel együtt értékesítenek, beleértve a nagy "okos" akváriumot, amely önállóan képes figyelni a víz minőségét és táplálni a halakat. A telken található ház mellett (10 hektár, tájtervezés készült, gyümölcsfák kerültek ültetésre) az emeleten található egy különálló kétszintes garázs vendégszobával. Az ajánlati ár 18,5 millió rubel. ami az eladó számításai szerint nagyjából a házba történő beruházásoknak felel meg. A helyzet megközelítőleg ugyanaz a többi ajánlat esetében is, így nehéz lesz pénzt keresni a nyaralók eladásán. De a költségek egy része megtérülhet bérleti díj segítségével: mivel a falu Moszkvához nagyon közel található, egész évben keresett a bérlők körében. Most két ház (250-300 négyzetméter) van kiadó, az árfolyam 100-130 ezer rubel / hó.
Sikerkritérium
A két megmaradt falu közül Zemljanicsnij bizonyult a legrosszabb helyzetben (65 km-re a Szimferopoli autópálya mentén húzódó moszkvai körgyűrűtől, Kournikovo falu közelében, Csehov kerületben). Ez az egyetlen, ahol még van néhány telek az elsődleges értékesítésben. 72-85 ezer rubel/sotka áron adják, annak ellenére, hogy 2010-ben az itteni árak 81 ezer rubel/sotka-tól indultak, egyes különösen sikeres telkek esetében pedig elérte az 156 ezer rubelt/sotka árat is. Vagyis a föld egyértelműen ára csökkent. Az elektromos hálózatokhoz való csatlakozás költsége (ez az egyetlen közös közmű a faluban) szintén csökkent, felére, 250 000 rubelről 125 000 rubelre. az oldalról. Csak a téli utak védelmére és tisztítására vonatkozó havi kifizetések nem változtak - egyenként 1,3 ezer rubel. az oldalról.
Zemljanicsnijban pár tucat ajánlat van "másodlagos ingatlanok" eladására, némelyik már kifizetett árammal. Sőt, vannak nagyobbak is, mint a fejlesztőnek jelenleg van (17 hektáros a határa), és az ára 11-15%-kal alacsonyabb, mint az „elsődlegesé”. Vagyis egyértelműen veszteségesen vannak kiállítva a tulajdonosok számára, de ennek ellenére megpróbálják eladni őket. Ezen kívül itt több házat is vásárolhat, többnyire váz- vagy habblokkokból, 120-200 négyzetméter alapterülettel. m ártartományban 3,7-7,6 millió rubel. Többségük azonnal eladásra épült, de nem sietnek a vásárlással: egyes objektumok már több mint két éve jelen vannak az ingatlanadatbázisokban.
És végül a Petrovszkij Park-2, amely 35 km-re található a moszkvai körgyűrűtől a Novorizhskoye autópálya mentén, Petrovszkoje falu közelében, kiderült, hogy az egyetlen falu, ahol nem lehetett azonosítani az árdinamikát: egyetlen tárgyat sem adtak eladásra azt. A falu már teljesen beépült, egyetlen telek van, ahol még nincs épület, de nem eladó. De sok minden van Novorizhskyban, egy 800 telkes óriási faluban, ami az autópálya túloldalán van. Nyolc éve, amikor éppen piacra került, a Petrovsky Park-2 komolyan érintette: annyi vásárló futott bele szerződés nélkül a szokatlanul nagy és viszonylag olcsó újdonságba, hogy a versengő falvaknak jelentősen csökkenteniük kellett az árakat. A Petrovsky Park-2-ben például 12%-ot kellett engednünk. „Ez a projekt a közeli területek teljes piacát lerombolta, és 20 km-es körzetben teljesen megölte” – emlékszik vissza Tatyana Alekseeva, a Vesco Consulting kutatási vezetője. Sokan „sanghajokká” váltak. Most már szinte mindenki, aki az elitközönséghez akart csatlakozni, megengedhette magának, hogy szerződés nélkül telket vásároljon és házat építsen. Nem meglepő, hogy az első évben a telkek közel felét eladták, ráadásul az értékesítési osztálynál is sorok álltak a telekbejegyzésért, ugye?! Nemcsak a termék mérete, alacsony ára volt az exkluzív, hanem az értékesítési stratégia is: egyrészt a Villagio Estate volt az első, aki emelt jutalékot fizetett az ingatlanosoknak; másodsorban a nulladik készterméket adták el a késztermék rovására - eleinte Greenfieldbe vagy Riverside-ba vitték a vásárlókat.
A Novorizhskyt üzleti osztálynak tervezték, de a válság miatt gazdaságos kényelemként kezdték árulni – szerződés nélküli telkek – mondja Szergej Kolosnyicin, a Penny Lane Realty iroda lakóingatlan osztályának igazgatója. egy telek kikiáltási ára szerződés nélkül körülbelül 3 millió rubel volt. , és az év során a telek költsége 20%-kal nőtt. 2011-ben az utolsó száz telket 4,9 millió rubelért kínálták, egy évvel később pedig az átlagár 6,8 millió rubel volt. Ma a kínálat korlátozott a másodlagos piacon, az árak, beleértve a fejlesztői árakat is, 7,5 millió és 29 millió rubel között mozognak. Azonban nem minden olyan rózsás, mint amilyennek első pillantásra tűnik. Az ingatlanosok szerint az óriásfaluban eddig a telkek legfeljebb 20%-a épült be, nem építettek ki minden bejárati csoportot, és nem fektettek le a teljes területen a belső utak burkolattal. Itt éppen azok a problémák merültek fel, amelyektől a legjobban félnek minden szerződés nélküli településen: az építkezés örökérvényűvé vált. Ez pedig egy bizonyos ponton élesen csökkenti az eladások dinamikáját, és kiszámíthatatlanná teszi a magánbefektetők befektetéseinek megtérülését.
Szerződés nélkül
Az első szerződés nélküli elszámolások meglehetősen sikeresnek bizonyultak, és ha nem is hozták meg a kívánt jövedelmezőséget a vásárlóknak, nem ürítették ki a zsebüket. Azt azonban nehéz megjósolni, hogy az elmúlt pár évben piacra lépő új települések is ilyen sikereket érnek-e el: túl sok jelent meg belőlük. Bár a vásárlók számára ez a szegmens vált a leginkább prioritássá.
„Annak ellenére, hogy tavaly a külvárosi ingatlanokkal 23%-kal alacsonyabb volt a tranzakciók száma, mint 2015-ben, hosszú évek óta először kerültek piacvezetővé a szerződés nélküli telkek” – mondja. Vladimir Yakhontov, a MIEL-Country Property ügyvezető partnere .− Ennek a szegmensnek a részesedése 2016-ban 48%-ra nőtt a 2015-ös 27%-ról. Ez nagyrészt a vevők korlátozott pénzeszközeinek köszönhető – szerződés nélküli telekvásárlást választanak, hogy lehetőség szerint saját vidéki házat építhessenek.
Más kérdés, hogy ez a kereslet elegendő-e ahhoz, hogy az árak a befektetők számára vonzó ütemben növekedjenek. Valószínűleg - nem.
Minden ember más életet alakít ki körülmények. Valaki megelégszik a teljes étkezéssel, a tetővel a feje fölött és a szülei határtalan szeretetével. És valakit megfosztanak a boldog derűs gyermekkortól. Ha a szülők korán elválnak, amikor a baba még csak felnő, az bizonyos nyomot hagy gyermeke törékeny pszichéjében. És egy ilyen gyermek jelentősen különbözik a társaitól, akik teljes családban nőnek fel. Ez a különbség kifejezhető mind a világnézetben, mind az életmódban, viselkedésben, szokásokban. Megéri összekötni az életét egy ilyen sráccal, vagy jobb, ha találsz egy megfelelőbb lehetőséget?
Kezdésnek tehát találjuk ki ami olyan mély hatást gyakorolhat egy szegény fiú életszemléletére, akit csak az egyik szülő nevel.
1) Fontos szempont a szülei elválásának oka.
- Például az anyja meghalhat, ő pedig a gondozásban maradt apa. Egy ilyen mély trauma azonnal felnőhet egy kisfiút. Családjukban van egy közös gyász, amely egyesíti őket apjukkal. Nagyon érzékeny fiatalember lesz belőle, aki képes átélni és együtt érezni. Hiszen az, aki maga érzett valami negatívat, képes lesz megérteni, milyen rossz ez azoknak, akik valamilyen gyászt átéltek.
Ha a szülők különválása kölcsönösen történt döntés, és például az anya, aki egyedül nevelte, soha nem fordította apja ellen, és időnként meglátogatta a fiát, nem feledkezve meg a rendszeres tartásdíj fizetéséről, akkor a fiú teljesen hétköznapi gyerekként nőhet fel. Hiszen a vasárnapi apuka fogalma nem csak az elvált családokban van. Például, ha egy férfi állandó üzleti utakkal járó munkahelyen dolgozik, akkor a gyerekek is ritkán látják, de ez semmit sem változtat a világképükön.
Ha az egyik szülő árulkodóan elhagyta család, és még inkább egy új kapcsolat érdekében ez az a helyzet, ami valóban nagyban befolyásolhatja egy kisgyermek nézeteinek kialakulását. Valamiért általában a férfiak hagyják el így a családot. Egy fiú, aki érzi anyja kínját, igazi férfigyűlölővé válhat. De két vélemény létezik arról, hogyan fog viselkedni leendő feleségével.
Vannak, akik úgy vélik, hogy látják a legközelebbiek szenvedését nők, nem engedik, hogy a feleségük ugyanúgy szenvedjen. Az apja viselkedése pedig példa lesz arra, hogyan ne viselkedjen a kapcsolatokban, és még inkább a házasságban. De másrészt egy ilyen fiú haragudhat az apjára, és sajnálhatja az anyját, folyamatosan védi őt, és azt a véleményt tartja, hogy csak a körülmények áldozata. Amikor a felesége helytelenül viselkedik, elkezdheti kegyetlenkedni vele szemben, és azt hiszi, hogy ha az anyja semmiért szenvedett, akkor miért nem kaphatja meg a büntetést megérdemelt felesége. Nagyon óvatosnak kell lennie azokkal a srácokkal, akiknek ilyen stabil nézetei vannak a férfi és a nő közötti kapcsolatok modelljéről.
2) A második jelentés az, hogy pontosan ki nevelte fel a fiút.. Vagyis melyik szülő hiányzott ben.
Ha egy fiú felhozta csak apa, valószínű, hogy csak gyengédségről, simogatásról stb. Egy ilyen srác durva tud lenni a szerelem megnyilvánulásaiban. De úgyis meg tudjuk javítani. A legfontosabb dolog az, hogy megmutassa a fiatalembernek a hibáit, és elmagyarázza, miért nem elégedett ezzel vagy azzal a kezeléssel.
Ha egy srác felhozta csak anya, akkor éppen ellenkezőleg, puhább lesz, talán még nőies is. De a nőkkel fog tudni bánni. Kicsit hiányzik belőle a kegyetlenség, a férfias megnyilvánulás, a határozottság karaktere, ezért nagy valószínűséggel öntudatlanul is keményebb lányt választ párjának, nem pedig egy kedveset és kedveset.
Ez a két pont jobb megfontolni egymással közvetlen kombinációban. Csak ezután lehet szinte félreérthetetlen következtetéseket levonni választottja karakteréről. De emlékezned kell arra is, hogy azok a srácok, akik egyetlen szülő nélkül nőttek fel, leggyakrabban pszichológiailag megtört és nagyon sebezhető egyének, ezért különleges megközelítésre van szükségük. Próbáld meg ne megbántani kedvesedet, inkább mutass törődést és részvételt iránta.
) méltán kaphatja meg a szupermamák címet. A legtöbb rovar szinte azonnal magára hagyja az új nemzedéket, miután lerakta a petéket, de nem a faj képviselői N. vespilloides: Ezek a 15 mm-es fekete és narancssárga bogarak védik és táplálják utódaikat. Addig vigyáznak a fiatalokra, amíg – ahogy mondani szokás – talpra nem állnak. A tudósok megállapították, hogy az utódok azonban maguktól is felnőhetnek.
A temetkezési ásók európai erdőkben és észak-amerikai mocsarakban élnek, ahol elhullott egerek és madarak után kutatnak.
Miután megtisztították a holttestet a tolltól és a szőrtől, a bogarak a maradványokat szép golyókká forgatják, amelyeket a tojásokkal együtt eltemetnek. Így táplálékkal látják el utódaikat. Általában az anyák tojásokat raknak, és gondoskodnak a fiatal lárvákról.
A Cambridge-i Egyetem evolúcióbiológusa, Rebecca Kilner (Rebecca Kilner) kollégáival öt éven át megváltoztatta a családi forgatókönyvet egyes laboratóriumi bogaraknál.
A szakértők két csoportra osztották a rovarokat: az egyikből közvetlenül a nőstény tojásrakása után vették el az anyákat, a másiktól minden a természetes forgatókönyv szerint zajlott. A tudósok újra és újra megismételték a kísérletet, miután a lárvák kinőttek.
Ennek során minden generációt követtek, tanulmányozták a fizikai és viselkedésbeli változásokat.
Végül 30 generációs nevelés után valami elképesztő dolog történt: a "gyökértelen" bogarak lárváiból nagyobb egyedek fejlődtek, és erősebb állkapocsra is tettek szert.
Mint a tudósok kifejtik, az anyák általában segítik az újonnan kikelt lárvákat, hogy hozzájussanak az állat teteméhez: lyukakat készítenek számukra a tetemekben.
Ha mindezt a lárváknak maguknak kell megtenniük, akkor csak a legnagyobb állkapcsú rovarok nyernek és maradnak életben az evolúciós versenyben, amint a táplálékhoz jutnak. Ezt követően még nagyobb állkapcsok fejlődtek ki a fiatalokban, magyarázza Kilner.
Egy másik érdekes tényt is megjegyez: a lárvák, amelyek sok generáción át maguktól növekedtek, sokkal jobban kezdtek viszonyulni egymáshoz.
Kilner és kollégái azt tesztelték, hogy a különböző hátterű lárvák milyen jól kijönnek egymással a túlélés érdekében. A tetemre több újonnan kikelt lárvát helyeztek el két csoportból, eltérő arányban. A tudósok ezután összehasonlították túlélési arányukat. Kiderült, hogy a "gyökértelen csoport" lárvái mutatták a legjobb eredményeket.
"Nem tudjuk, hogyan segítik egymást" - mondja Kilner. A szakértők azt javasolják, hogy a fiatal állatok együtt cselekedjenek, hogy bejussanak a tetembe.
A rovarok egy másik csoportja, akiktől nem vették el az anyákat, rosszul birkózott meg szülői segítség nélkül. Kilner szerint a lárvák túlságosan el vannak foglalva egymással ahhoz, hogy ne juthassanak élelemhez.
Az anyátlan lárvák együttműködésének másik jele, hogy egyszerre keltek ki. Az ilyen koherencia segített nekik túlélni egy nehéz világban szülői segítség nélkül.
