Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;
стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;
цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;
оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.
Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.
Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.
Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:
на основании имущества организации.
на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.
Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.
Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.
Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.
Прибыль. Это разница между доходом и расходом.
Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.
Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.
Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.
Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.
Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.
Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.
Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
при отчуждении имущества для государственных нужд;
при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;
при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
при установлении стоимости имущества должника-банкрота;
при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.
Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:
Повышение эффективности работы предприятия.
Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
Определение стоимости при планах на продажу компании.
Необходимость выделения доли одного из участников.
Ликвидация организации.
Подготовка к поглощению организации.
Разработка плана развития компаний.
Достижение финансовой устойчивости.
Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
Страхование активов.
Принятие управленческих решений.
Разработка инвестиционных проектов.
Существует три метода определения рыночной стоимости:
Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.
Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.
Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.
Данный способ можно подразделить еще на два метода.
Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.
Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.
Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.
Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .
Рыночная стоимость: подробности для бухгалтера
Предприятия становится нерыночной. Фетишизация рыночности стоимости предприятий при определении её ... от расчётной величины условно рыночной стоимости предприятий, расчётная рыночная цена... нерыночный результат выполненной оценки обзывается рыночной стоимостью, после чего кадастровая (налогооблагаемая... для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятий Ключевые слова: предприятие... предприятия становится нерыночной. Фетишизация рыночности стоимости предприятий при определении её ...
Не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « ... сомнений утверждаю, что словосочетание «рыночная стоимость чего-либо» является научно... автора, традиционно некорректно употребляются термины «рыночная стоимость» и «справедливая стоимость» акций, ... Справедливая» и действительно экономически справедливая рыночная стоимость обыкновенных акций предприятия. Электронный адрес... не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « ...
Приобретение указанных акций может рассматриваться рыночная стоимость акций на момент их... ликвидации общества доход в размере рыночной стоимости переданного налогоплательщику недвижимого имущества... , включается рыночная стоимость обмениваемой квартиры на дату совершения мены. Рыночная стоимость обмениваемой квартиры... который определяется как разница между рыночной стоимостью квартиры и оплаченной налогоплательщиком частью... указанных акций может рассматриваться рыночная стоимость акций на момент их...
Его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, ... методология (например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства; по сложившейся... а другая нет); при определении рыночной стоимости земельного участка определяется право долгосрочной... области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках... об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных...
Случае количества соответствующих объектов-аналогов. Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость предприятий являются... никто не борется. По химеричной «рыночной стоимости» объектов оценки кадастровые оценщики определяют... формула для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятий. Электронный адрес статьи в... .html Примечание: под экономически справедливой рыночной стоимостью предприятия в настоящее время следует...
Стоимости объектов оценки указывается их рыночная стоимость, которой в природе никогда не... приниматься равной их не существующей рыночной стоимости, что является аргументированным поводом для... подходе. Тем более, не является рыночной стоимость предприятий, ошибочно определяемая не пригодным... введение в понятийный аппарат понятия рыночной стоимости предприятия и многих других видов...
Постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая стоимость... использование понятия и термина «рыночная стоимость» тем более как основного... настоящее время, к «рыночной» стоимости теоретически не обоснованно приравнивают кадастровую... международные и федеральные стандарты оценки, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, справедливая стоимость, ... постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая...
Порядке. При прочих равных условиях рыночная стоимость долевых инструментов компании должна вырасти... если организация переоценивает по текущей рыночной стоимости финансовое вложение в компанию, которой... эквивалентно размеру дополнительной инвестиции, поскольку рыночная стоимость формируется с учётом всей совокупности... и расходами от собственно изменения рыночной стоимости финансового вложения будет являться... степенью последовавшего за этим роста рыночной стоимости. Организация – инвестор в своём...
... (последствия урагана). Комиссия определила среднюю рыночную стоимость такого оборудования с учетом текущего...
В упоминаемом Законе принимается его рыночная стоимость, которой в природе не существует... и рыночная капитализация есть, а рыночной стоимости и рыночной общей экономической ценности... не существующая в реальном мире рыночная стоимость; вторым – весьма сомнительная, инвестиционная стоимость...
И терминов справедливой стоимости и рыночной стоимости таких объектов, неправомерность подмены... их среднерыночной цены понятием несуществующей рыночной стоимости при рекомендациях применять методы сравнительного... термина следует избегать. Словосочетание «рыночная стоимость», в силу его антинаучности и... и терминов справедливой стоимости и рыночной стоимости таких объектов, неправомерность подмены... их среднерыночной цены понятием несуществующей рыночной стоимости при рекомендациях применять методы...
Бизнеса». Настойчиво навязан оценщикам термин «рыночная стоимость», которой в природе не существует... Между тем, к показателям несуществующей рыночной стоимости недвижимости сегодня рекомендуется приравнивать показатели... , устанавливаемая на дату определения его рыночной стоимости, тыс. руб/нормо-час; ... Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (... формула для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятий Электронный адрес в интернете...
Ходе проверки налоговики заказали экспертизу рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которой она... ,804 млн руб. и являлась рыночной стоимостью. Именно эту сумму налоговые инспекторы... назначила экспертизу, согласно заключению которой рыночная стоимость зданий превышала стоимость продажи в... и на основании сведений о рыночной стоимости объекта оценки, если с учетом...
И на основании сведений о рыночной стоимости объекта оценки, если с учетом...
Целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная... .02. 2017 г. Примечание автора: рыночной стоимости объекта оценки, в отличие от...
Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Используется при налогообложении сделок с земельными участками, а также взимании государственных пошлин при наследовании земли, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Нормативная цена устанавливается ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25%. Нормативная цена земельного участка не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Кадастровая стоимость земельных участков - расчетный стоимостной показатель, предназначенный для определения налогооблагаемой базы по земле. Фиксируется в земельном кадастре, как один из основных показателей. Расчет кадастровой стоимости земельных участков должен проводиться по методикам, разрабатываемым Федеральной службой земельного кадастра.
Цена земли под зданиями, строениями и сооружениями, устанавливаемая субъектами Российской Федерации при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является нормативным показателем, определяющим выкупную цену земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности здания, строения или сооружения. Выкупная цена устанавливается Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в ставках земельного налога в зависимости от численности поселений. В поселениях с численностью населения свыше 3 000 000 человек цена земли устанавливается в размере от пяти- до тридцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; в поселениях с численностью населения от 500 000 до 3 000 000 человек - в размере от пяти- до семнадцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; в поселениях с численностью населения до 500 000 человек - в размере от трех- до десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). Конкретные значения выкупной цены определяются субъектами Российской Федерации. До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога. При этом при продаже земельного участка к цене может применяться поправочный коэффициент, учитывающий текущее использова-
ние здания, строения, сооружения. Поправочный коэффициент по основным видам текущего использования должен утверждаться Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3. В настоящее такие коэффициенты Правительством не утверждены.
Нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд - применяются для возмещения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства; изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. Также используются при исчислении размера ущерба, причиненного деградацией и захламлением почв и земель. Утверждаются постановлением Правительства Российской Федерации.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.
Для расчета рыночной стоимости объекта оценки единицей сравнения был выбран 1 кв.м.
На момент проведения оценки были выбраны следующиеобъекты, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки.
| Показатель | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
| Населенный пункт | г. Екатеринбург | г. Екатеринбург | г. Екатеринбург | г. Екатеринбург | г. Екатеринбург | г. Екатеринбург |
| Улица | Техническая | Ватутина | Седова | Таватуйская | Кишиневская | Билимбаевская |
| Номер дома | ||||||
| Цена предложения, руб. | 3.685000 | |||||
| Цена 1 кв.м, руб. | ||||||
| Поправка на уторговывание, % | ||||||
| Совершенная сделка или предложение | предложение | предложение | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Поправка на вид сделки, % | ||||||
| Местоположение (ценовой пояс) | ||||||
| Значение поправки на местоположение, % | ||||||
| Тип дома | ХР | ХР | ХР | ХР | ХР | ХР |
| Значение поправки на тип дома, % | ||||||
| Материал стен | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | панель | кирпич |
| Значение поправки на материал стен, % | ||||||
| Количество комнат | ||||||
| Значение поправки на количество комнат, % | ||||||
| Этаж | 3/5 | 4/5 | 5/5 | 2/5 | 2/5 | 1/5 |
| Этажность | ||||||
| Значение поправки на этаж, % | ||||||
| Общая площадь, кв.м. | 55.4 | 54.3 | ||||
| Значение поправки на общую площадь, % | ||||||
| Площадь кухни, кв.м. | ||||||
| Значение поправки на площадь кухни, % | ||||||
| Состояние квартиры | стандарт | стандарт | стандарт | стандарт | стандарт | стандарт |
| Значение поправки на состояние квартиры, руб. | ||||||
| Скорректированная стоимость 1 кв. м., руб. | ||||||
| Средняя стоимость 1 кв. м., руб. | ||||||
| Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки, руб. |
ВЫВОД: по сравнительному подходу рыночная стоимость Объекта оценки составляет: 3399836 руб.
Заключение
В первой главе работы рассмотрены понятие кадастровой деятельности и ее нормативно-правовая база во всех аспектах, основы формирования технического плана, межевого плана и кадастрового паспорта.
Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.
Во второй главе мы затронули оценку стоимости недвижимости,и три подхода к ней:
Затратный подход;
Сравнительный подход;
Доходный подход.
Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.
Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.
Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.
Формирование итоговой величины стоимости оцениваемого объекта является одним из важных этапов в процессе оценки. Для этого могут быть использованы два метода: метод математического взвешивания, при котором используется процентное взвешивание, и метод субъективного взвешивания, при котором оценщик описывает факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, и выводит стоимость на основе своего мнения и личных аргументов. В результате взвешивания определяется рыночная стоимость объекта оценки.
В соответствии с поставленной целью во второй главе данной дипломной работы, был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования, для дальнейшего анализа и оценки.
После изучения информации об объекте оценки, был проведен районный анализ, анализ земельного рынка и рынка офисной недвижимости, так как оцениваемый объект имеет офисное назначение.
В соответствии с поставленной целью дипломной работы была получена рыночная стоимость объекта оценки – квартиры.
По итогам проделанной работы является необходимым отметить, что существенной проблемой оценки недвижимости - является полное ориентирование на рынок. Это можно проследить на простом примере - применение в рамках сравнительного подхода метода сравнительного анализа продаж. В этом случае производится сбор информации по недавним сделкам купли-продажи аналогичных объектов по отношению к оцениваемому, в ходе которого оценщик не может на сто процентов получить достоверную информацию об этих объектах (физические характеристики, местоположение, состояние и т. д.), так как он не может лично проверить каждый из выбранных для оценки объект-аналог. Полнота полученных сведений исчерпывается лишь беседой, т. е. отражает точку зрения лишь одной заинтересованной стороны - продавца.
Используя сравнительный метод оценки расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.03.2015г. составляет 3.399.836 руб.
Отдельно необходимо отметить, что оценочная деятельность в целом носит субъективный характер, так как, любая оценочная организация или компания, используя общепринятые нормы оценки, имеет собственную выработанную методику по оценке. Данный факт не может не сказываться на результатах оценки. В итоге оценка, а именно ее результат (определение рыночной, залоговой, инвестиционной стоимости и т. д.), проведенная несколькими компаниями, как правило, отличается друг от друга, что может быть причиной споров о правильности ее проведения, а также правоты той или иной стороны, а главное, дает повод для размышления потенциальному заказчику оценки.
Список литературы
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ
2. Правовая поддержка-сайт «Консультант Плюс» consultant.ru/
3. Информационно-правовой портал base.garant.ru/
4. Форум РОО sroroo.ru
5. Энциклопедия ru.wikipedia.org
6. Конституция Российской Федерации
8. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ
9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
11. Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв. Минэкономразвития России
12. Международные стандарты оценки. Седьмое издание /Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др. – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.
13. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г. Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2010.
14. Портал оценщиков Valuer.ru
15. Библиотека оценщика labrate.ru
16. Федеральный сайт Росреестра rosreestr.ru
17. Геоинформационный портал gisa.ru
18. Форум кадастровых инженеров zemlemaster.ru
19. Кадастровая библиотека books.cadastre.ru
20. Строительный форум http://brigadastroi.ru/
21. Международный портал оценщиков proocenka.ru
22. Хранилище документов Российской газеты rg.ru
23. Национальная коллегия специалистов-оценщиков nkso.ru
24. Центр экономического анализа и экспертизы ceae.ru
25. Академическая энциклопедия official.academic.ru
26. Индикатор рынка недвижимости
Приложение 1
Федеральные законы:
1. Федеральный закон от 23.07.2013 № 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости"
2. Федеральный закон от 21.12.2009 № 334-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
3. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
4. Федеральный закон от 21.07.2014 № 221-ФЗ "О внесении изменений в главу 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации"
5. Приказы
6. Приказ Минэкономразвития России от 08.04.2014 № 212 "О внесении изменений в состав апелляционной комиссии по рассмотрению апелляций лиц, претендующих на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера, образованной приказом Минэкономразвития России от 30.07.2011 № 344"
7. Приказ Минэкономразвития России от 18.03.2014 №136 "О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 22 января 2010 г. № 23"
8. Приказ Минэкономразвития России от 25.12.2012 № 812 "О внесении изменений в приказ Минэкономразвтия России от 30.07.2010 № 344".
9. Приказ Минэкономразвития от 18.07.2012 № 437 "О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 22.01.2010 № 23".
10. Приказ Минэкономразвития России от 04.04.2011 № 145 «О внесении изменений в состав апелляционной комиссии по рассмотрению апелляций лиц, претендующих на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера, образованной приказом Минэкономразвития России от 30.07.2010 № 344».
11. Приказ Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 444 «Об утверждении Порядка ведения государственного реестра кадастровых инженеров и Порядка предоставления сведений о кадастровом инженере, содержащиеся в государственном реестре кадастровых инженеров».
12. Приказ Минэкономразвития России от 30.07.10 № 344 «Об организации в Минэкономразвития России работы по рассмотрению апелляций лиц, претендующих на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера».
13. Приказ Минэкономразвития России от 12.07.2010 № 290 «О внесении изменений в приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.01.2010 г. № 23».
14. Приказ Минэкономразвития России от 15.03.2010 № 99 «Об утверждении программы квалификационного экзамена на соответствие требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам».
15. Приказ Минэкономразвития России от 03.03.2010 № 83 «Об установлении формы квалификационного аттестата кадастрового инженера и порядка выдачи квалификационных аттестатов кадастровых инженеров».
16. Приказ Минэкономразвития России от 22.01.2010 № 23 «Об утверждении положения о составе, порядке работы квалификационной комиссии для проведения аттестации на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, порядке проведения квалификационного экзамена на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, о перечне документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата кадастрового инженера».
17. Приказ Росреестра от 23.06.2011 № П/232 «О внедрении в промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы ведения государственного реестра кадастровых инженеров Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»
18. Приказ Росреестра от 28.12.2010 № П/683 «Об организации работы по предоставлению сведений о кадастровом инженере, содержащихся в государственном реестре кадастровых инженеров».
19. Приказ Росреестра от 24.08.2010 № П/459 «О введении в промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы аттестации кадастровых инженеров».
20. Приказ Росреестра от 25.12.2014 П/636 «О постоянно действующей комиссии Росреестра по разработке и актуализации вопросов с ответами для сдачи квалификационного экзамена на соответствие квалификационным требованиям,предъявляемым к кадастровым инженерам»
21. Приказ Росреестра от 26.07.2013 №09-04083/13 "О создании проекта Алгоритма исключения ошибочных записей из ГКН
22. Письма, методики и другие нормативные документы
23. Письмо Минэкономразвития России от 29.01.2014 № 1347-ПК/Д23 и "Разъяснения Минэкономразвития России относительно отдельных положений Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ"
24. Письмо Минфина России от 02.11.2010 № 02-04-09/4307 (по вопросу зачисления государственной пошлины за выдачу квалификационного аттестата кадастрового инженера)
25. Письмо Минэкономразвития России от 05.08.2010 № Д23-3031 «О нумерации вопросов для сдачи квалификационного экзамена на соответствие требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам»
26. Письмо Минэкономразвития России от 01.06.2010 № 8883-ИМ/Д23 «О взимании государственной пошлины за выдачу квалификационных аттестатов кадастровых инженеров»
27. Письмо руководителям территориальных органов Росреестра
28. Алгоритм исключения ошибочных записей из ГКН (проект)
29. Письмо №09-исх.02903-ГЕ 15
30. Письмо №09-исх. 00681-ГЕ_15
Приложение 2
«Список нормативов, документов, законов и актов»
28 декабря 2010 года N 431-ФЗ22 июля 2010 года N 167-ФЗ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)" ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. N 508ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. N 509ПРИКАЗ от 7 мая 2010 г. N 16627 декабря 2009 года N 343-ФЗПОСТАНОВЛЕНИЕ от 23 июля 2009 г. N 58 Закон от 7 мая 2009 года N 91-ФЗ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 10 февраля 2009 г. N 461-О-ОПРИКАЗ от 27 мая 2009 г. N 142 ПИСЬМО от 11 мая 2010 г. N 09-3616-МП
Федеральный закон от 27.07.2010 N 224-ФЗ "О противодействии неправомерному использованию инсайдерской информации и манипулированию рынком и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"
ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3) ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)
ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1) ПРИКАЗ от 6 марта 2008 г. N 63 (ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМЫ ОТЧЕТА ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ О ЗАКЛЮЧЕНИИ И ИСПОЛНЕНИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ДОГОВОРОВ В ОТНОШЕНИИ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА)
ПРИКАЗ от 6 марта 2008 г. N 60 (ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ПРОВЕДЕНИЯ И УСЛОВИЙ КОНКУРСА ПО ОТБОРУ ОРГАНИЗАТОРА ТОРГОВ ПО ПРИВЛЕЧЕНИЮ ИНВЕСТИЦИЙ В ОТНОШЕНИИ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА)
ПРИКАЗ от 6 марта 2008 г. N 61 (ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОЙ ФОРМЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА В ОТНОШЕНИИ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА)
Приказ от 6 марта 2008 г. N 62 (Об утверждении порядка организации и проведения аукционов на право заключения инвестиционных договоров в отношении находящихся в Федеральной собственности объектов недвижимого имущества)
Приказ от 6 марта 2008 г. N 64 (ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОГО ЗАДАНИЯ НА ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ДОГОВОРОВ В ОТНОШЕНИИ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА)
Постановление Правительства РФ 505 от 10.08.2007 года
Информация о порядке продления срока действия лицензий на осуществление оценочной деятельности
Информация о порядке переоформления лицензий на осуществление оценочной деятельности
Требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности
Об утверждении Сводного плана проверок лицензиатов на II квартал 2003 Перечень должностных лиц Министерства имущественных отношений Российской Федерации и его территориальных органов, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях СОСТАВ Совета потребителей оценочных услуг при Министерстве имущественных отношений Российской Федерации
Положение о Совете потребителей оценочных услуг при Министерстве имущественных отношений Российской Федерации
О предоставлении информации юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности ПЕРЕЧЕНЬ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ
ИЗВЛЕЧЕНИЕ ИЗ КВАЛИФИКАЦИОННОГО СПРАВОЧНИКА ДОЛЖНОСТЕЙ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 6 июля 2001 г. N 519 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ".
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 135-ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29 июля 1998 г. Лицензировании оценочной деятельности
Приложение 3
Пример поэтажного плана
Определение рыночной стоимости может потребоваться во множестве ситуаций. Сделать это можно несколькими способами. В зависимости от способа подбирается формула.
Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке. Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.
Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:
Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.
Собственники бизнеса или его руководители могут проводить оценку предприятия по доброй воле и собственному желанию, поскольку это помогает принимать эффективные решения в управлении. Но есть ряд ситуаций, когда определение рыночной стоимости предусмотрено законодательными требованиями. Итак, оценка необходима:
СПРАВКА! Закон определяет около 30 ситуаций, в которых определять рыночную стоимость нужно обязательно и безоговорочно. Во всех остальных случаях оценка бизнеса лежит в рамках желания его владельцев или менеджеров.
Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:
Управленческий состав обязательно должен знать о рыночной стоимости предприятия. Без этого невозможно принятие обоснованных решений.
Решения, на которые влияет информация о рыночной стоимости бизнеса, могут быть разной степени радикальности, но все они, как правило, несут исключительно важный смысл, например:
ВАЖНО! Вся информация о рыночной стоимости активов поступает в форме конкретных цифр, подтвержденных с помощью современных аналитических методов оценивания. Цифры – это факты, а не предположения, а фактами можно оперировать и действовать предметно, опираясь исключительно на конкретику.
При расчете рыночной стоимости имеет смысл придерживаться следующих принципов:
Также следует отметить следующие принципы:
Очевидно, что рыночная стоимость определяется на основании множества факторов. Однако есть формулы, по которой можно ее рассчитать.
Обоснованное заключение о рыночной стоимости предприятия могут дать только квалифицированные специалисты, имеющие соответствующую подготовку. Они знакомятся с активами организации, изучают их, затем делают расчеты по специальным алгоритмам и, наконец, формулируют выводы. Эта работа проходит поэтапно.
Существует три метода определения рыночной стоимости:
Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.
Рассмотрим пример. Компания «Алиса» желает определить свою рыночную стоимость. Организация получает стабильный доход, а потому для расчета выбран доходный метод. Сначала рассчитывается коэффициент капитализации. Для этого используется следующая формула:
(Долгосрочные + краткосрочные обязательства)/собственный капитал
В результате мы получаем коэффициент, равный единице.
За отчетный период компания получила 1 000 500 рублей. Следовательно, стоимость ее будет аналогичной (1 000 500*1).
Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. Нет такой формулы, которая могла бы учесть все необходимые параметры. Формула регулирует нечто обобщенное, тогда как расчет стоимости выполняется в индивидуальном порядке. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов. Однако возможна и самостоятельная оценка для внутренних нужд предприятия.
В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Москве, были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для продажи в октябре 2003 года. Характеристики сопоставимых объектов представлены нижеследующей таблице.
| Характеристики | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 |
Местоположение |
м. Таганская, ул. Таганская | ||
Передаваемое право на помещение |
Право собственности | Право собственности | Право собственности |
Год постройки |
|||
Общая площадь кв.м. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Полезная площадь, кв.м. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Функциональное назначение |
Офис | Офис | Офис |
Транспортная доступность |
10 м. п. | 5 м. п. | 5 м. п. |
| 1 этаж | 1 этаж | 1 этаж | |
| 3 | 5 | 4 | |
Наличие отдельного входа |
нет | есть | есть |
| Рабочее состояние | Евроотделка | Стандартный ремонт | |
Источник информации |
"МИАН", тел. 974-62-12 | www.win.izrukvruki.ru, тел. 713-51-63 | www.domailudi.ru |
Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.
Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:
Р0 - начальная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения);
Рскорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;
П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 - поправки на местоположение, на торг, на транспортную доступность, на расположение помещения в здании, на площадь помещения, на удобство подъездных путей, на наличие отдельного входа, на техническое состояние объекта.
Поправка на местоположение.
Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Поправка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зона, в нашем случае поправка не вводится.
Поправка на торг.
Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 -10 %. Поправка определена на уровне 5%.
Поправка на транспортную доступность.
Поправка на транспортную доступность определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения. В нашем случае поправка вводится.
| Транспортная доступность | Размер поправок, % | |
| 5 мин.п. | 15, 20 мин.п. | 2% |
| 5 мин.п. | 10, 15 мин.трансп. | 5% |
Поправка на расположение помещения в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от расположения помещения в здании.
Поправка на площадь. Поправка на площадь определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от площади помещения.
Поправка на удобство подъездных путей.
Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В нашем случае поправка вводится.
Удобство подъездных путей Специалистами рассчитывается по пятибалльной шкале:
5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка;
4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка;
3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка затруднена;
2 балла - подъезд автомашин затруднен, ближайшая парковка находится в 10 мин. пешком.
Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценки на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 2%.
Поправка на наличие отдельного входа
вводится, так как наличие отдельного входа повышает стоимость объекта. Поправка определена экспертным путем на уровне 3%.
Поправка на техническое состояние (уровень отделки).
На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как "Маратон" тел. 964-44-38, "Промстрой 1" тел. 367-56-31, "Маршал" тел. 155-39-59, "Холдинг трейдинг" тел. 119-50-13, "Приоритет" тел. 749-98-05 техническое состояние и уровень отделки помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:
Евроотделка
(современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 150 - 200 долл. за 1 кв.м.
Стандартный ремонт
(отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 100 -150 долл. за 1 кв.м.
Рабочее состояние
(отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад).
Требуется косметический ремонт
(наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв.м.
Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ
(полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 150 -200 долл. за 1 кв.м.
Требуется капитальный ремонт
(отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 200 -300 долл. за 1 кв.м.
| Характеристики | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | Объект оценки |
Местоположение |
м. Павелецкая, Озерковская наб. | м. Курская, ул. Земляной Вал 14/16 | м. Таганская, ул. Таганская | м. Петровская, Петровская ул., дом 7 |
Функциональное назначение |
Офис | Офис | Офис | Офис |
Общая площадь кв.м. |
57,5 | 80 | 82,5 | 126 |
| $150 000 | $255 000 | $247 500 | ||
Стоимость 1 кв.м площади, долл. |
$2 609 | $3 188 | $3 000 | |
Поправка на местоположение (П1 ) |
0% | 0% | 0% | |
Поправка на торг (П2 ) |
-5% | -5% | -5% | |
Транспортная доступность |
10 м. п. | 5 м. п. | 5 м. п. | 10 м. п. |
Поправка на транспортную доступность (П3 ) |
0% | 0% | 0% | |
Расположение помещения в здании |
1 этаж | 1 этаж | 1 этаж | 1 этаж |
Поправка на расположение помещения в здании (П4 ) |
0% | 0% | 0% | |
Поправка на площадь (П5 ) |
-2% | -2% | -2% | |
Удобство подъездных путей в баллах |
3 | 5 | 4 | 5 |
Поправка на удобство подъездных путей (П6 ) |
4% | 0% | 2% | |
Наличие отдельного входа |
нет | есть | есть | есть |
Поправка на наличие (отсутствие) (П7 ) |
3% | 0% | 0% | |
Общая процентная поправка |
0% | -7% | -5% | |
Техническое состояние помещений, уровень отделки |
Рабочее состояние | Евроотделка | Стандартный ремонт | Стандартный ремонт |
Поправка на состояние, долл. за 1 кв. м. (П8 ) |
150 | -100 | 0 | |
Скорректированная стоимость 1 кв.м., долл./кв.м. |
$2 759 | $2 864 | $2 850 | |
Стоимость 1 кв.м. Объекта оценки, долл./кв.м. |
$2 824 |
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.
Этапы процедуры оценки при данном подходе:
* Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД).
ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
Aст - средняя ставка аренды Объекта оценки,
S - площадь Объекта оценки.
* Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.
Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.
Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:
КНД - коэффициент недоиспользования;
Кn - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;
nc - средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;
na - общее число арендных периодов в году.
Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз)
, который определяется следующим образом:
Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.
Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс)
составит:
Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:
Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами - прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.
* Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.
Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.
Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:
- условно-постоянные;
- условно-переменные;
- расходы на замещение.
К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
- налог на имущество;
- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
- платежи за земельный участок;
- некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
- коммунальные;
- на текущие ремонтные работы;
- заработная плата обслуживающего персонала;
- налоги на заработную плату;
- на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
- на рекламу и заключение арендных договоров;
- на консультации и юридическое обслуживание;
- на управление;
- прочие расходы.
Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:
- кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;
- санитарно-техническое оборудование и электроарматура;
- элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.
Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.
Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.
* Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.
Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:
- метод прямой капитализации доходов;
- метод капитализации по норме отдачи на капитал:
- метод капитализации по расчетным моделям;
- метод дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
Метод прямой капитализации
- метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.
При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.
Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.
- метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как "сальдо реальных денег", которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал
имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:
метод дисконтированных денежных потоков
- метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.
метод капитализации по расчетным моделям
- метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.
Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:
- Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;
- Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
- Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.
Метод капитализации по расчетным моделям используется, если:
- Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
- Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).
Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз газеты "Из рук в руки", интернет-сайтов агентств недвижимости г. Москвы и др.
| Характеристики | Объект оценки | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | Объект № 4 |
Источник информации |
Компания "Новый Город", тел. 771-72-80 | Компания "Инвест Реал", тел. 787-71-95 | Журнал "Недви-жимость и цены" №36, тел. 915-56-53 | Компания "Новый Город", тел. 363-26-38 | |
Местоположение |
м.Петровская, Петровская ул., дом 7 | м. Павелецкая, Озерковская наб. | м. Таганская, ул. В. Радищевская | м. Таганская, ул. М. Коммунис-тическая, д. 21 | м. Таганская, ул. Таганская |
Общая площадь кв.м |
126,0 | 220,0 | 205,0 | 500,0 | 160,0 |
Удобство подъездных путей в баллах |
5 | 4 | 4 | 4 | 5 |
Транспортная доступность |
10 м. п. | 10 м. п. | 3 м. п. | 10 м. п. | 10 м. п. |
Расположение помещения в здании |
1 этаж | 2 этаж | 2 этаж | 2 этаж | 2 этаж |
Уровень отделки помещений |
Стандартный ремонт | рабочее состояние | стандартный ремонт | рабочее состояние | евроотделка |
Ставка арендной платы, долл./м2/год |
- | 480 | 530 | 475 | 570 |
Корректировка на различие в площади, % |
- | 0% | 0% | 2% | 0% |
Корректировка на расположение в здании, % |
- | 3% | 3% | 3% | 3% |
Корректировка на удобство подъездных путей, % |
- | 2% | 2% | 2% | 0% |
Корректировка на транспортную доступность, % |
- | 0% | 0% | 0% | 0% |
Корректировка на уровень отделки, в % |
- | 10% | 0% | 10% | -5% |
Общая процентная поправка, % |
- | 15% | 5% | 17% | -2% |
Скорректированная ставка арендной платы, долл./м2/год |
$556 | $552 | $557 | $556 | $559 |
Таким образом, ставка арендной платы для Объекта оценки будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок и составит (округленно) 556
долл. /кв.м./год.
Проведенный анализ рынка показывает, что средняя ставка аренды офисного помещения класса "В" без учета НДС составляет $ 490 за кв. м в год, офисного помещения класса "С" без учета НДС $ 297 за кв. м в год (в расчет принималась максимальная граница представленного в анализе диапазона, учитывая местоположение Объекта оценки), Откуда, среднее значение ставки аренды для помещения занимающего промежуточное положение между офисами класса "В" и "С" составит (округленно) $ 400 за кв. м в год.
В соответствии с представленной в настоящем Отчете классификацией Объект оценки занимает промежуточное положение между офисами класса "В" и "С", а также ставка аренды, рассчитанная для Объекта оценки без учета НДС и эксплуатационных расходов составит порядка $ 418 за кв. м в год. Данный факт свидетельствует о корректности подобранных сопоставимых объектов и возможности использования определенной величины далее в расчетах.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз
) = 1 - 0,083 = 0,92
.
По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ
Расчет среднегодовой величины эксплуатационных расходов представлен в нижеследующей таблице. Исходные данные предоставлены Заказчиком.
| Наименование услуг | Среднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником (с учетом НДС) |
Налог на имущество, руб. |
69 399р. |
Техническое обслуживание противопожсист. сигнализации, руб. |
10 768р. |
Техническое обслуживание системы кондиционирования и вентиляции, руб. |
19 137р. |
Техническое обслуживание передачи сигнала пожара по радиоканалу, руб. |
751р. |
Техническое обслуживание системы доступа и видео-наблюдения, руб. |
3 280р. |
Отопление, руб. |
23 194р. |
Холодная и горячая вода, руб. |
3 568р. |
Уборка помещений, руб. |
53 525р. |
Услуги охраны, руб. |
53 525р. |
Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, руб. |
237 147р. |
Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, долл./кв.м./год |
$62 |
Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
Коэффициент капитализации принимает равным рассчитанному в рамках определения стоимости земельного участка коэффициенту капитализации для улучшений.
| Показатель | Значение |
Площадь Объекта оценки (S ), кв.м. |
126,0 |
Арендная плата (A ст ) , долл./ кв.м./год |
$556 |
Потенциальный валовый доход (ПВД ) , долл./год |
$70 056 |
Коэффициент загрузки помещений (К з ) |
0,92 |
Коэффициент сбора платежей (К с ) |
1,00 |
Действительный валовый доход (ДВД ), долл./год |
$64 452 |
Эксплуатационные расходы (ЭР на кв.м ), долл./кв./год |
$62 |
Эксплуатационные расходы по Объекту оценки (ЭР ), долл./год |
$7 812 |
Чистый операционный доход (ЧОД об ), долл./год |
$56 640 |
К оэффициент капитализации |
16,63% |
Рыночная стоимость Объекта (V ) , долл. |
$340 589 |
Рыночная стоимость Объекта (V ) , руб . |
10 297 708р. |
В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные внижеследующей Таблице.
Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).
Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.
Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:
* Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:
* Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса)
* Полученные веса нормируются:W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
* Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.
* Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.
Результаты расчета весовых коэффициентов для определения рыночной стоимости объекта оценки приведены ниже в Приложении 4 к настоящему Отчету.
| подходы оценки | стоимость | весовой коэффициент | скорректированная стоимость | ||
затратный подход |
10 607 714 р. | 0,2 | 2 121 543р. | ||
сравнительный подход |
10 758 339р. | 0,4 | 4 303 336р. | ||
доходный подход |
10 297 708р. | 0,4 | 4 119 083р. | ||
Итоговая величина рыночной стоимости: |
10 543 962р . | ||||
Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей:
Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов) составляет (округленно):
10 544 000 (Десять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи рублей) или
по курсу Банка России на дату проведения оценки (30,235 руб. за 1 долл. США)
348 735 (Триста сорок восемь тысяч семьсот тридцать пять долларов США).
3.1 Расчет стоимости объект оценки на основе сравнительного подхода
Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены к продаже. Затем делаются поправки, так называемые корректировки на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами.
Главное правило при отборе аналогов: сравниваемые объекты должны быть классификационными аналогами по отношению к оцениваемому объекту; функциональное сходство – условие необходимое, но не достаточное для оценки на основе сравнительного подхода. Классификационные аналоги как правило имеют различные значения основных технических параметров, то есть имеют различную степень параметрического сходства с оцениваемым объектом.
Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке. В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.
Сравнительный подход к оценке стоимости может быть реализован в следующих методах расчета:
1) метод прямого сравнения с аналогом
Сравнение с близким аналогом (близкий аналог не имеет отличий по конструкции и основным параметрам: возможны небольшие отличия по материалам, конструктивным усовершенствованиям, обусловленными различными предприятиями-изготовителями; стоимость замещения в данном случае рассчитывается как цена близкого аналога, скорректированная с помощью «коммерческих» корректировок
Сравнение с аналогом, имеющим параметрические отличия (в данном случае к коммерческим корректировкам добавляются корректировки на параметрические отличия)
2) метод направленных качественных характеристик (применяют, когда при оценке нужно внести много корректировок на различные параметры, а цены параметров и коэффициенты торможения трудно или невозможно определить из-за недостатка информации; и когда для оцениваемого объекта можно подобрать как минимум два аналога, причем оцениваемый объект должен занимать промежуточное положение между двумя аналогами; в данном методе определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость – повышающая или понижающая стоимости)
3) метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям (метод удобен для оценки достаточно большого множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров; устанавливается закономерная связь между ценой и основными техническими и функциональными параметрами; чаще всего эта связь математически описывается линейной, или степенной функцией)
Из методов сравнительного подхода был выбран метод прямого сравнения с аналогом (с близким аналогом). Данный метод основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. При этом рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из данных о рыночных ценах на аналогичные объекты имущества, для которых известны цены.
Для каждого станка в составе линии подбирались новые аналоги с известными ценами, затем цены аналогов подвергались корректировки с учетом различий по параметрам между оцениваемым объектом и объектом-аналогом.
Так цены аналогов были взяты по формуле CIP (до границы с Россией), то для получения полной стоимости замещения (ПСЗ) по месту нахождения объектов к скорректированной цене аналогов добавили стоимость доставки и таможенные платежи.
Полная стоимость замещения машины или единицы оборудования по месту нахождения оцениваемой линии определялась по формуле:
–цена нового аналога на определенную дату времени;
–коэффициент приведения цены аналога к дате оценки (в связи с тем, что дата действия взятых цен аналогов в иностранной валюте не намного отличалась от даты оценки, в данном случае =1);
–корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и аналога;
–стоимость доставки оцениваемого объекта от границы до места его положения (включая таможенные платежи)
Корректирующие параметрические коэффициенты рассчитываются по формуле:
) bi (2)
–значения i -го параметра у оцениваемого объекта и аналога соответственно;
bi – показатель степени, отражающий силу влияния параметра на стоимость так называемого «коэффициента торможения».
Для основных технологических станков в качестве ценообразующих параметров, по которым вносились корректировки, были выбраны:
Основной размер обрабатываемой заготовки, мм ()
Количество установленных пил ()
Мощность, кВт ()
Коэффициенты торможения были определены на основе анализа данных для деревообрабатывающих станков и составляли: b 1 =0,7; b 2 =0,4; b 3 =0,3.
При оценке линии по производству палочек для мороженого Оценщиком были сделаны запросы фирмам-изготовителям, по которым была получена информация о ценах на оборудование. Для единиц оборудования, цены которых были представлены зарубежными изготовителями, параметрическая корректировка не производилась (как для идентичных объектов).
Стоимость доставки оборудования к месту его положения определялась исходя из транспортных тарифов: при объеме грузов от 82 до 92 м 3 тарифы на поставку из Германии в Россию составляют 2 500$. Для каждого объекта транспортные расходы рассчитывались с учетом его габаритного объема. Таможенные платежи и сборы по ввозу для технологического деревообрабатывающего оборудования согласно Таможенному тарифу Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 30.11.2001 г. № 830 (ред. от 08.12.2010), составляет 5%. Ставка НДС на дату оценки равна 18%.
Остаточная рыночная стоимость (ОРС) на дату оценки определялась исходя из рассчитанной выше ПСЗ и коэффициента износа:
) (3)
–коэффициент совокупного износа объекта оценки на дату осмотра.
Коэффициент совокупного износа объекта оценки рассчитывается по формуле:
Коэффициент физического износа;
Коэффициент функционального (морального) износа;
–коэффициент внешнего (экономического) износа.
Оцениваемое оборудование, как новое, было введено в эксплуатацию в апреле 2008 г. Дата оценки – июль 2011 г. Таким образом, хронологический возраст оборудования составляет 3 года и 3 месяца (3,25 года).
Годовая норма амортизационных отчислений для деревообрабатывающего оборудования равна 10% (шифр ЕНАО 44500 согласно единым нормам амортизационных отчислений, утвержденных постановлением Совмина СССР от 22.10.1990 г. № 1072). Если руководствоваться этими нормами, то коэффициент износа на дату оценки равен:
Линия для деревообработки относится к VI амортизационной группе (код по ОКОФ 14 2922645), согласно Классификации основных фондов, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. №1(ред. от 10.12.2010). Срок полезного использования у шестой амортизационной группы выбирается в интервале от 10 до 15 лет.
Коэффициент функционального (морального) износа линии принят равным 0%. На дату оценки данные линии продолжают производится и продаваться производителем по назначаемым ценам, поэтому морального устаревания не наблюдается.
Коэффициент внешнего (экономического) износа также принят равным 0%. Линии по производству палочек для мороженого пользуются спросом, о чем свидетельствует предложение о покупке, которое можно встретить на некоторых сайтах Интернета.
Расчет остаточной (с учетом износа) рыночной стоимости линии по производству палочек для мороженого с помощью метода прямого сравнения приведен в таблице 3.
Таблица 3 - Расчет рыночной стоимости объекта методом прямого сравнения с аналогом (с близким аналогом)
|
Инвентарный номер |
Наименование оборудования |
Поставщик оборудования |
Момент ввода (месяц, год) |
Аналог (наименование оборудования, модель) |
Цена нового аналога, руб. |
Скорректированная цена аналога, руб. |
Стоимость доставки, руб. |
Таможенный тариф, %. | ||||
|
Станок распиловочный, SV4200 | ||||||||||||
|
Торцовочный автомат, TR400 | ||||||||||||
|
Плито-фрезеровальный станок, PROQUA |
Станок фрезеровальный,PROQUA2811 | |||||||||||
|
Специальный реечный станок, |
Станок раскроечны, FORNATA 1300/3/18.5 | |||||||||||
|
Барабан полировочный, E34 | ||||||||||||
|
Заточный станок, Rondomat168 | ||||||||||||
|
Заточный станок, Rondomat950 | ||||||||||||
|
Брикетировочный пресс, BRIO 280 | ||||||||||||
|
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||
|
Установка для кассетирования палочек, BA2 |
Norwood Engineering ApS |
Установка термоупаковки, МП-ЗД | ||||||||||
|
Итого стоимость (без НДС) |
6 428 315 |
|||||||||||
|
7 585 411 |
||||||||||||
3.2 Расчет стоимости объект оценки на основе затратного подхода
Затратный подход применяется в основном к оригинальным объектам машин, оборудования и транспортных средств, часто не имеющим близких аналогов.
Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического, функционального и износа, полученного в результате внешнего воздействия или экономического износа, т.к. методами затратного подхода определяют сначала полную стоимость воспроизводства (ПСВ), а затем остаточную (с учетом износа) рыночную стоимость.
Хотя стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход. При использовании затратного подхода определяется стоимость воспроизводства или замещения объекта путем вычитания из восстановительной стоимости объекта (стоимости объекта как нового) совокупного износа.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным. Во-первых, в силу постоянно вносимых конструкторских и технологических изменений машины одной и той же модели, произведенные в разное время, уже не являются точной копией друг друга. Во-вторых, может оказаться, что модель оцениваемой машины снята с производства. Чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать при его оценке методами затратного подхода.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Иными словами, под стоимостью замещения оцениваемого объекта понимается минимальная стоимость изготовления (в текущих ценах) или приобретения на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного объекта, максимально близкого к рассматриваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.
Затратный подход к оценке стоимости может быть реализован в следующих методах расчета:
1) метод индексации с помощью ценовых индексов затратного типа (полную стоимость воспроизводства на дату оценки получают умножением балансовой стоимости (первоначальной или восстановительной) на корректирующий индекс);
2) методы, основанные на расчете себестоимости
Метод расчета по цене однородного объекта (конструктивного аналога) (для оцениваемого объекта подбирают конструктивный аналог, причем этот конструктивный аналог может отличаться по применению и использоваться вообще в другой отрасли, то есть в основе заложено предположение, что полная себестоимость изготовления оцениваемого объекта близка к полной себестоимости изготовления однородного объекта; сначала рассчитывают полную себестоимость однородного объекта, исходя из его цены с учетом вероятной рентабельности; затем рассчитывают полную себестоимость оцениваемого объекта, корректирую полную себестоимость однородного объекта по 1-3 производственным факторам; и наконец, полную стоимость воспроизводства оцениваемого объекта рассчитывают исходя из рентабельности продаж по оцениваемому объекту);
Метод поагрегатного (поэлементарного) расчета (целесообразен, когда оцениваемый объект собирается из нескольких типов стандартных частей; при этом эти части можно приобрести, цены на них известны, но при условии, что сборка не является слишком трудоемкой; при расчете анализируется строение оцениваемого объекта, - устанавливается перечень узлов и агрегатов, собирается информация о ценах на данные агрегаты, которые затем соответствующим образом колибруются и определяется полная себестоимость объекта оценки)
Метод расчета по укрупненным нормативам (этим методом пользуются при создании новых изделий; данный метод может быть использован, если есть конструктивная документация на объект оценки; укрупненные нормативы затрат – показатель расхода какого-либо ресурса на единицу фактора, влияющего на стоимость объекта оценки; факторами, оказывающими влияние на стоимость, могут быть: масса конструкции, мощность изделия, размер рабочей площади и др.; в разных отраслях промышленности нормативы формируются по-разному в зависимости от специфики продукции и технологии производства);
3) методы моделирования статистических зависимостей затратного типа
Метод расчета по удельным затратным показателям (существует строгая прямая зависимость между ценой и параметрами; удельный затратный показатель характеризует величину стоимости, приходящуюся на единицу затратного показателя; наиболее характерные показатели затратного типа: масса конструкций, габариты, объем, мощность; для расчета формируют выборку объектов, схожих по конструкции, с различными значениями затратного показателя и известными ценами этих объектов);
Метод расчета с помощью корреляционно-регрессионных моделей (метод является частным случаем для решения задач оценки, когда в качестве влияющих на стоимость факторов используют затратные показатели; в практике оценки наибольшее распространение получили парные корреляционно-регрессионные модели, которые подразумевают выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем и одним из главных факторных признаков путем обработки данных по имеющейся статистической выборке машин и оборудования).
Среди методов затратного подхода был выбран метод индексации с помощью ценовых индексов затратного типа.
В методе индексации полную стоимость воспроизводства (ПСВ) на дату оценки получают путем умножения балансовой (первоначальной или восстановительной) на корректирующий индекс:
–первоначальная стоимость на момент приобретения;
–корректирующий индекс (индекс-дефлятор).
Корректирующий индекс определяется при этом по формуле:
–базисный ценовой индекс на дату оценки (м – месяц, г – год);
–базисный ценовой индекс на дату действия балансовой стоимости (м – месяц, г – год).
Метод долгосрочной индексации был реализован с помощью цен на продукцию машиностроения. Для этого использовались данные о годовых цепных ценах на продукцию машиностроения, регулярно публикуемых в изданиях Росстата и показывающие изменение цен за гол по отношению к 31 декабря предшествующего года.
Цепные ценовые индексы пересчитали в базисные индексы путем их последовательного перемножения. В таблице 4 приведены годовые цепные индексы цен на продукцию машиностроения по данным Росстата за 21 год, на их основе рассчитаны годовые базисные индексы по отношению к 31.12.1991 г.
В той же таблице показаны среднемесячные приросты базисного ценового индекса в пределах каждого года, для этого разность между индексом на 31 декабря данного года и индексом на 31 декабря предшествующего года поделили на 12.
|
Годовой цепной индекс |
Годовой базисный индекс |
Среднемесячный прирост базисного индекса |
|
|
20792,98 | |||
|
26071,68 | |||
Базисный ценовой индекс на дату записи индексируемой балансовой стоимости:
–базисный ценовой индекс на 31 декабря предшествующего года по отношению к году, в котором зафиксирована балансовая стоимость;
–среднемесячный прирост базисного индекса в году, когда зафиксирована балансовая стоимость;
–номер месяца в дате записи балансовой стоимости.
Базисный ценовой индекс на дату оценки рассчитывается следующим образом:
–базисный ценовой индекс на 31 декабря предшествующего года по отношению к году, в котором проводилась оценка;
–среднемесячный прирост базисного индекса в году, когда проводилась оценка;
–номер месяца в дате оценки.
Одна часть оборудования линии была поставлена в апреле 2008 г., а другая – в июне 2008 г.
Базисный ценовой индекс на дату записи первоначальной стоимости (апрель 2008 г.) получен расчетом с использованием формулы (7):
Базисный ценовой индекс на дату записи первоначальной стоимости (июнь 2008 г.) получен расчетом с использованием формулы (7):
Базисный ценовой индекс на дату оценки (июль 2011 г.) получен расчетом с использованием формулы (8):
Корректирующий индекс на дату записи первоначальной стоимости (апрель 2008 г.) получен расчетом с использованием формулы (6):
Корректирующий индекс на дату записи первоначальной стоимости (июнь 2008 г.) получен расчетом с использованием формулы (6):
Индексация первоначальной балансовой стоимости дает значение ПСВ по месту использования объекта на дату оценки. Задание на оценку линии предполагает получение стоимости оборудования, подготовленного к продаже. Поэтому возникает необходимость определения ПСВ к продаже по месту положения объекта. Для этого из ПСВ по месту использования вычитают стоимость демонтажных и других работ, необходимых для подготовки объекта к продаже.
Стоимость демонтажа оборудования, подготавливаемого к продаже, составляет 50% от стоимости монтажа этого оборудования.
Стоимость монтажа деревообрабатывающего оборудования может быть взята на уровне 2,3% от ПСВ согласно данным фирмы «Ко-инвест»: (Индексы цен в строительстве // Информационно-аналитический бюллетень «Ко-инвест». – 2011. – Вып.76, стр.146-157). Отсюда следует, что стоимость демонтажных и подготовительных к продаже работ для оцениваемой линии может быть принята равной примерно 1,15% от ПСВ по месту использования.
Рыночная (с учетом износа) стоимость получается на базе ПСВ к продаже за вычетом износа, рассчитанного по формуле (3), и как в случае оценки сравнительным подходом было принято, что коэффициент физического износа линии равен 32,5%, а остальные виды износа не учитывались.
Расчет рыночной стоимости линии по производству палочек для мороженого на основе затратного подхода представлен в таблице 5.
Таблица 5 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом индексации с помощью ценовых индексов затратного типа
|
Инвентарный номер |
Наименование оборудования |
Поставщик оборудования |
Момент ввода (месяц, год) |
Первоначальная стоимость, руб. |
Базисный ценовой индекс на момент ввода |
Базисный ценовой индекс на дату оценки |
Корректирующий индекс |
ПСВ по месту использования, руб. |
Стоимость демонтажа к ПСВ, % |
ПСВ к продаже по месту положения, руб. |
Коэффициент физического износа, % |
Остаточная стоимость (без НДС), руб. |
|||
|
Распиловочный реечный станок, FORMATA 1010/3/30 | |||||||||||||||
|
Торцовочный автомат, EXAKTA 3350 | |||||||||||||||
|
Плито-фрезеровальный станок, PROQUA | |||||||||||||||
|
Плито-фрезеровальный станок, PROQUA | |||||||||||||||
|
Специальный реечный станок, | |||||||||||||||
|
Полировочный барабан, POLIERA 7010 | |||||||||||||||
|
Станок для заточки пил и фрез, RS2 | |||||||||||||||
|
Станок для заточки пил и фрез RS2000/SA | |||||||||||||||
|
Пресс для производства брикетов, BP130 | |||||||||||||||
|
Установка для кассетирования палочек, BA2 |
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||||
|
Установка для кассетирования палочек, BA2 |
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||||
|
Итого стоимость (без НДС) |
4 793 392 |
||||||||||||||
|
Итого стоимость (с НДС при ставке 18%) |
5 656 203 |
||||||||||||||
3.3 Расчет стоимости объект оценки на основе доходного подхода
В общем виде доходный подход состоит в определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности будущих доходов от его использования. Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы за ряд лет, в течение которых будет эксплуатироваться оцениваемый объект. Напрямую применительно к машинам, оборудованию и транспортным средствам эту задачу решить невозможно, так как доход создается всей производственно-коммерческой системой, всеми ее активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также недвижимое имущество, оборотные средства и нематериальные активы. Причем производственно-коммерческая система может иметь разную организационную форму, это может быть самостоятельное предприятие, цех, участок, служба или другая бизнес-единица в составе предприятия. Поэтому применение доходного подхода к оценке машин, оборудования и транспортных средств осуществляется поэтапно.
Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из нее тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.
При применении методов доходного подхода следует соблюдать принцип наиболее эффективного использования объекта, согласно которому стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда обеспечена наибольшая его отдача и наиболее полно раскрываются его функциональные возможности. Конечно, этот вариант должен быть практически реализуемым. Для данного варианта использования можно ожидать и наибольшую цену. Бывают и такие случаи, когда машинный комплекс эксплуатируется наиболее эффективно, будучи оснащенным какими-либо устройствами или агрегатами, тогда оценку выполняют с учетом этого дооснащения.
Во всех методах доходного подхода определяется так называемый чистый операционный доход (ЧОД). Чистый доход в общем случае рассчитывается как разность между денежными поступлениями в виде выручки или валового дохода от реализации продукции (работ, услуг) и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Причем в сумму затрат не включаются амортизационные отчисления. Таким образом, чтобы рассчитать чистый доход за тот или иной период, нужно: 1) определить выручку умножением цены производимого товара на объем продаж в натуральном выражении; 2) скалькулировать затраты на производство и реализацию продукции.
Текущая, т.е. современная стоимость объекта имущества складывается из всех чистых доходов, получаемых инвестором за период последующего владения этим объектом. Однако прямое суммирование будущих разновременных доходов недопустимо, поэтому, прежде чем суммировать, доходы приводят к одному моменту времени с помощью приема, известного в теории сложных процентов под названием дисконтирование.
Дисконтирование - это удешевление будущих денег при приведении их к деньгам сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы самовозрастает и от этого деньги удешевляются.
Доходный подход к оценке стоимости может быть реализован в следующих методах расчета:
1) метод дисконтированных чистых доходов (метод осуществляется в приведенной ниже последовательности этапов:
Этап 1. Выделяют машинный комплекс производственно-коммерческой системы (предприятия, цеха, участка), на базе которого производится определенная конечная продукция (или выполняются конечные услуги) и который в целом необходимо оценить.
Этап 2. Определяют текущую стоимость производственно-коммерческой системы.
Этап 3. Определяют стоимость машинного комплекса вычитанием из стоимости всей производственно-коммерческой системы стоимости недвижимого имущества (зданий и сооружений).
Этап 4. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса.
2) метод прямой капитализации дохода (последовательность проведения метода включает следующие этапы:
Этап 1. Выполняют те же работы, что и на этапе 1 описанного выше метода дисконтированных чистых доходов.
Этап 2. Определяют часть чистого дохода, относимую к недвижимости (зданиям и сооружениям).
Этап 3. Методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимую к машинному комплексу.
Этап 4. Методом прямой капитализации определяют стоимость машинного комплекса.
3) метод равноэффективного функционального аналога (в отличие от остальных вышеприведенных методов доходного подхода данный метод позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету чистого дохода; таким образом, становится возможной оценка тогда, когда с помощью объекта выполняются промежуточные работы (операции), цены на которые отсутствуют. Данный метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции (операции, работы), но может отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям; все эти различия в конечном счете выражаются потом в различии результатов и затрат; известна также стоимость (цена) базисного аналога на дату оценки).
Оцениваемая линия по производству палочек для мороженого рассматривается как машинный комплекс, способный производить продукцию (палочки для мороженого размерами 10×2×93 и 10×2×113 мм) и приносить тем самым доход от реализации этой продукции.
Из методов доходного подхода для оценки линии был выбран метод прямой капитализации дохода.
Полная стоимость пользования (ПСП) по месту положения и эксплуатации линии рассчитывается следующим образом:
(10)
–среднегодовой чистый операционный доход (ЧОД), создаваемый машинным комплексом (линией);
–коэффициент капитализации дохода, который рассчитывается как шестая функция денежной единицы ;
–ставка дисконта;
–срок полезного использования машинного комплекса.
ЧОД от машинного комплекса рассчитывается по формуле:
(11)
–выручка от реализации продукции за год;
–валовый доход от возможной сдачи помещения, где располагается машинный комплекс, в аренду, т.е. «упущенная выгода»;
–среднегодовые затраты, связанные с функционированием машинного комплекса (без амортизационных отчислений).
Рассчитанная ПСП по месту эксплуатации уменьшается на стоимость демонтажных и других работ, в результате получаем ПСП к продаже.
Остаточная (с учетом износа) рыночная стоимость получается на базе ПСП к продаже за вычетом износа. Как и в случае оценки сравнительным подходом, было принято, что коэффициент физического износа линии равен 32,5%, а остальные виды износа не учитывались.
Расчет рыночной стоимости линии по производству палочек для мороженого на основе доходного подхода представлен в таблице 6.
Таблица 6 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода.
|
Показатель |
Значение показателя |
Порядок расчета |
|
1. Выручка от реализации продукции, руб. |
Объем выпуска (продаж) в год 132 000 тыс.шт.; цена 50 руб./шт. |
|
|
2. Валовый доход от возможной сдачи помещения в аренду, руб. |
Площадь помещения 200м 2 ; Арендная плата 3 000 руб. за 1 м 2 в год |
|
|
3.Годовые операционные затраты (без амортизационных отчислений), руб. |
По калькуляции: затраты на деревянные бруски, прочие материалы, зарплату и т.п. |
|
|
4.ЧОД от машинного комплекса, руб. | ||
|
5.Коэффициент капитализации |
F 6 (r=16%, n=10 лет) |
|
|
6.ПСП по месту использования, руб. | ||
|
7.Стоимость работ по демонтажу линии и подготовке к продаже, руб. |
1,15 от ПСП по месту использования (см. п 3.2.2) |
|
|
8. ПСП к продаже, руб. | ||
|
9.Коэффициент физического износа | ||
|
10.Итог стоимости (без НДС), руб. |
4 607 722 | |
|
11.Итого стоимость (с НДС при ставке 18%) |
5 437 112 |
