Нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения в российской федерации Нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения в Российской Федерации Вопрос: Какое законодательство регулирует земельные правоотношения в настоящее время в Российской Федерации? Ответ: Основным правовым актом, регулирующим земельные и аграрные отношения, является Конституция РФ 1993 года, которая в ст. cт. 9 и... 32354 / Ноя. 7, 2008, полночь
Понятие и функции земли ПОНЯТИЕ И ФУНКЦИИ ЗЕМЛИ Объектом земельного кадастра в любом государстве является его земельный фонд. В жизни современного государства и общества земля имеет важное значение как предел суверенитета государства, как основа жизнедеятельности народов, как природный ресурс, как территориальный базис, как средство... 29348 / Окт. 26, 2011, полночь
Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения НОРМА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И УЧЕТНАЯ НОРМА ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ не определяет размер минимальной нормы жилой площади. Он вводит новый критерий определения площади жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма. Таким критерием является норма предоставления... 26375 / Апрель 14, 2010, полночь
Социальная норма жилой площади на одного человека По Жилищному кодексу социальная норма жилой площади на одного человека - минимальный размер общей жилой площади, устанавливаемый органом местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности жилой площадью и других факторов. Кроме того, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации категориям... 23620 / Окт. 29, 2010, полночь
Понятие и признаки жилого помещения ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Понятие жилого помещения также установлено п. 2 СТ. 15 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, жилое помещение согласно ЖК РФ, обладает целым... 22467 / Апрель 16, 2010, полночь
Недвижимость с обременением Недвижимость с обременением Различные операции с недвижимостью и земельными участками нередко сопровождаются обременениями. Обременения – именно так в градостроительной практике называют установленные законом условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. ... 19211 / Фев. 27, 2009, полночь
Какие документы должны быть у продавца земельного участка Какие документы должны быть у продавца земельного участка или загородного дома:Собственник жилого дома, для того чтобы распорядиться своей собственностью, должен позаботиться о том, чтобы у него имелись надлежаще оформленные документы. Что же это за документы?1. Правоустанавливающий документ на дом. Это... 17316 / Авг. 19, 2012, 9:26 п.п.
Как «выписать» старого хозяина при покупке квартиры? Общеизвестно, что при приобретении квартиры на вторичном рынке покупатель сталкивается с проблемой - как вытурить с занимаемой площади продавца. Причем освобождение необходимо не только физическое (вывез свои вещи и передал ключи), но и юридическое чтобы снялся с регистрации по месту... 14848 / Ноя. 9, 2010, полночь
Субъекты и объекты жилищного права. Субъекты и объекты жилищного права. Субъекты жилищного права - это лица, участвующие в данных правоотношениях. Субъектами жилищных правоотношений являются граждане и юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с... 12080 / Июль 26, 2010, полночь
Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в частной собственности Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в частной собственности. Пункт 5 статьи 1 Земельного Кодекса РФ провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют... 11229 / Окт. 23, 2008, полночь
Функции, методы и принципы управления земельными ресурсами ФУНКЦИИ, МЕТОДЫ И ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ В процессе управления земельными ресурсами вышеуказанные задачи реализуются через конкретные мероприятия или функции. Следует учитывать, что управляют земельными ресурсами по двум направлениям: прямому и опосредованному. Первое связано с созданием конкретных форм и условий... 11111 / Март 15, 2012, полночь
Классификация земельного фонда страны КЛАССИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА СТРАНЫ Весь земельный фонд в пределах границ Российской Федерации, независимо от форм владения, собственности или пользования им, является объектом ГЗК. Общая площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2002 г. составляла 1709,8 млн га (12,5 % ... 11054 / Ноя. 7, 2011, полночь
Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок До принятия нового Земельного кодекса РФ действовал (с 1991 года) Земельный кодекс РСФСР. Но действовали также еще 40 законов России, касающихся земельных правоотношений и имеющих, в принципе, такую же юридическую силу, как и Земельный кодекс РСФСР. Кроме того, земельные вопросы... 10964 / Ноя. 29, 2010, полночь
Программа доступное жилье Программа доступное жилье. По причине остро стоящей проблемы обеспечения жильем своих граждан, правительство Росси в 2006 году приняло национальные проект «Доступное комфортное жилье – гражданам России». В рамках этого проекта утверждены различные ипотечные, а также социальные программы приобретения жилья. Было... 10506 / Ноя. 5, 2008, полночь
Особенности строительства на садовых участках Строительство на садовых и дачных участках имеет определенные особенности, которые обусловлены их нахождением на ограниченной территории садового (дачного) объединения. Особенности планировки и застройки садовых участков определяются СП 53.13330.2011. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения (актуализированная... 10459 / Июль 8, 2013, 5:19 п.п.
Понятие и виды жилищного фонда ПОНЯТИЕ и ВИДЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Согласно СТ. 19 ЖК РФ жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Существует классификация жилищных фондов по различным основаниям. В зависимости от формы собственности: частный жилищный фонд: индивидуальные жилые... 10389 / Апрель 16, 2010, полночь
ДЕЛИМЫЕ И НЕДЕЛИМЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЕЛИМЫЕ И НЕДЕЛИМЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок неделимым признается земельный участок, ... 9648 / Май 16, 2012, 8:25 п.п.
Договор об оказании услуг по продаже жилого помещения - квартиры ДОГОВОР об оказании услуг по продаже жилого помещения г. Екатеринбург (дата) ЗАО «АН «Новый Город», в лице Пряникова С.И., действующей (го) на основании Устава, именуемое в дальнейшем ИСПОЛНИТЕЛЬ, с одной стороны, и гр. Иванов И.И. , являющийся собственником квартиры, именуемый... 9398 / Май 22, 2010, полночь
Eugene сообщал(а):
С м.т.з. замена "отказа" на "обоснование" применения подхода - долгоиграющая диверсия, которая приведет к отрицательным результатам...
По мере развития активности рынка и увеличения его прозрачности, применение СП становится доминирующим. Сейчас, только маргинально настроенный оценщик будет применять иные подходы, кроме СП, при оценке квартир и транспортных средств.
Почему не применяют ДП при оценке транспортных средств? Ведь формально бизнес с использованием ТС достаточно велик. Просто большинство участников рынка продаж не используют ТС для извлечения прибыли. Но именно они формируют цены на рынке продаж. А если кто-то использует ТС для извлечения выгоды, то ДП даст инвестиционную стоимость, а не рыночную. Т.е. при оценки РС – «рынок всему голова». Та же ситуация с квартирами.
Теперь о рынке недвижимости.
Постоянно приходится слышать разговор об инвестициях в недвижимость.
Инвестор – это бизнесмен, деятельность которого заточена на извлечение дохода.
Классический инвестор-спекулянт действует на фондовом рынке. Ему наплевать, что в долгосрочной перспективе будет с активом, в который он вложился. Его интересует только (портфельная) прибыль, поэтому он с легкостью избавляется или приобретает разные активы. При этом ухитряется зарабатывать как на растущем, так и на падающем рынках.
Инвестор – созидатель, например девелопер, строит и продает то, что построил. Альтернативы оценки доходности инвестиций в инвестпроекте, на этапе его выбора, нет. Инвест проект может быть доходным, а может быть убыточным. Но об этом инвестор узнает позже. Именно поэтому он входит в проект только тогда, когда внутренняя ставка доходности велика, что хоть как-то обеспечивает надежду на безубыточность. Войдя в инвестпроект девелопер не в состоянии управлять его доходностью. О получает только тот доход, который ему обеспечивает изменяющаяся конъюнктура рынка. Максимум, что он может, это прекратить реализацию проекта («заморозить» строительство) при неблагоприятной ситуации.
Инвестор, вкладывающийся в недвижимость для извлечения дохода от аренды, на этапе выбора так же анализирует ситуацию приравняв текущую РС объекта потоку будущих доходов, т е. применяя уравнение ДП, с целью анализа срока возврата капитала при доступной ставке доходности. Но став собственником недвижимости, далее он «плывет по воле волн (рынка)». Как известно, в кризис возрастают риски, связанные с владением недвижимостью. В такой ситуации классический инвестор должен избавиться от сомнительного актива или потребовать более высокую ставку доходности. Но собственник не избавляется от недвижимости, в надежде на лучшие времена. Однако, несмотря на возрастание рисков, собственник сознательно снижает ставку арендной платы (свою доходность), что бы удержать арендаторов и не платить «из своего» кармана» операционные расходы. Т.е. поступает вопреки «логики классического инвестора». Продажа недвижимости осуществляется лишь в исключительных (вынужденных) случаях по заниженной цене, поскольку желающих купить мало.
Отсюда следует, что рынки аренды и продаж не зависят друг от друга, а лишь отражают внешнюю экономическую ситуацию в стране. Поэтому ставка доходности, полученная экстракцией (другого не дано, поскольку теория не работает из-за отсутствия взаимозависимости между рынками аренды и продаж) только внешне напоминает ставку доходности (капитализации), а на самом деле – это коэффициент пересчета (приведения) данных рынка аренды к данным рынка продаж на дату оценки. В этой ситуации ЗП не чуть не хуже ДП, если методом экстракции определять комплекс = (1 - И) х (1 + ПП), т.е. коэффициент пересчета затрат на строительство в цены рынка продаж.
Теперь о неопределенности.
Неопределенность – это когда мы рассуждаем: есть ли жизнь на Марсе, какая будет стоимость барреля нефти через месяц и т.п. Но перед оценщиком ставят конкретный вопрос: сколько мне нужно взять денег, что бы купить конкретную вещь на рынке на конкретную дату. Поскольку для ответа на этот вопрос он использует математические методы, а не гадание «на кофейной гуще», то математика оперирует не неопределенностью, а погрешностями. Если рынок развит и прозрачен, то погрешность СП мала и больше никаких подходов не нужно, к чему уже давно пришли «на диком западе» (см. МСО). Если же, рынок не достаточно развит, мы для большей уверенности применяем другие подходы, но их вклад в результат нужно определять не исходя из «веры в подход», а исходя из погрешности результатов по подходам. Если рынка нет, то нет СП и гадание «на кофейной гуще» о величине РС (которой в данном случае нет) мы осуществляем применяя ДП и ЗП, гадая о том, какие доходность и ПП нам заложить.
Что касается интервальной оценки погрешностей, то при применении ДП, мы на первом этапе вносим корректировки в ставку арендной платы (т.е. имеем погрешность аналогичную СП), но в дальнейшем ее усугубляем применяя неточные параметры в вычислениях.
Таким образом, ДП и ЗП – это «не точные (плохие) подходы», которые должны применяться с определенной настороженностью лишь в случаях, когда не удается качественно реализовать СП.
Решение: Среднее значение мультипликатора:
МВД=(4+3,5+3,7)/3=3,73 года
Стоимость оцениваемого объекта по методу МВД будет:
V= 650 тыс. руб./год*3,73=2424,5 тыс. руб.
Метод прямой капитализации дохода (ПКД) заключается в использовании формулы: V =ЧОД/ R
Где V- стоимость недвижимости, ден. ед.
ЧОД – чистый операционный доход, ден.ед./год
R- общая ставка капитализации, 1/год.
Капитализация дохода - процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущей стоимости.
Схема применения ПКД:
1.Определить размер стабилизированного ЧОД за год ;
ЧОД определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами: ЧОД=ДВД-ОР,
где ЧОД - чистый операционный доход, ден. ед.
ДВД – действительный валовой доход, ден. ед.
ОР - операционные расходы, ден. ед.
ДВД – это потенциальный валовой доход (ПВД), скорректированный на возможные потери и дополнительный доход.
Потенциальный валовой доход (ПВД ) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
Операционные расходы , назначение которых заключается в поддержании объекта в работоспособном состоянии, не включает амортизацию. Предназначены для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода Они могут быть разделены на постоянные, переменные. Переменные операционные расходы – это периодические расходы, величина которых зависит от уровня использования мощностей объекта оценки, это расходы, связанные с процессом управления и сбытом продукции, оказания услуг (налог на имущество, страховые взносы, заработная плата и отчисления с фонда оплаты труда управленческого персонала).
Пример 2 . Расчет чистого дохода (в руб.) на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию.
Выручка от использования фонда (без налога на добавленную стоимость), в т.ч. выручка от основного здания (500 руб.*500 м)=250000 руб.
Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка):
За пользование автостоянкой 3000;
От торговых точек 2000;
От использования средств связи 5000;
Общая выручка (потенциальная валовая выручка) 260000;
Потери от недоиспользования фондов и неплатежей (5%) 13000;
Действительная или эффективная) выручка 247000;
Расходы: а. Постоянные расходы:
Страхование имущества от пожара (1,67 % стоимости фондов) 25000;
Амортизационные начисления(2% стоимости фондов) 3000;
Итого постоянные расходы 55000
Б. Эксплуатационные расходы
Заработная плата управляющему
Методы определения коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
кумулятивный метод;
метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала;
метод связанных инвестиций - земли и здания;
метод прямой капитализации.
метод Эллвуда – модифицированный метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала;
метод « анализа сравниваемых продаж»;
метод коэффициента действительного валового дохода;
метод остатка;
метод коэффициента покрытия долга;
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Определение коэффициента капитализации кумулятивным методом.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода +
Премии за риск +
Вложения в недвижимость +
Премии за низкую ликвидность недвижимости +
Премии за инвестиционный менеджмент +.
Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные Расчет различных составляющих премии за риск:
надбавка за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
надбавка за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
надбавка за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Пример 3 . Офис оценен в 5 млн. руб. На момент оценки офиса доходность оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала) составляет 2%. Т.к. продажа в случае необходимости займет определенное время, эксперт – оценщик принимает премию на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, которое пот требуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. Определить коэффициент капитализации кумулятивным методом.
Решение: Безрисковая процентная ставка – 0,085;
Дополнительный риск -0,050;
Оплата управлениями инвестиций – 0,020;
Оплата за недостаточную ликвидность -0,020;
Ставка возврата капитала – 1/20-0,05;
Общий коэффициент капитализации: (0,085+0,050+0,020+0,020)+0,05=0,225.
Метод связанных инвестиций.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций.
Пример 4 . Доля кредитных ресурсов в инвестициях составляет 60%. Ипотечная постоянная 0,15. Срок погашения кредита 20 лет. Ставка капитализации собственного капитала 12%. Необходимо определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций - заемного и собственного капитала.
Решение: К общ. =(У кр *К кр)+(1-У кр)*К соб к
Где У кр *К кр -составляющие заемного капитала;
У кр - доля заемного капитала в инвестициях;
К кр -ставка капитализации собственного капитала;
К общ. =(У кр *К кр)+(1-У кр)*К соб к =(0,6*0,15)+(1-0,6)*0,12=0,138 или 13,8%
Пример 5
Доля земли в стоимости объекта 20%. Ставка капитализации на землю 10,2%. Ставка капитализации на здание 21,5%. Определите общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций – земли и здания.
Ршение: К общ. =С зем *К зем +С зд* К зд
Где С зем – стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;
К зем - ставка капитализации для земли;
С зд - стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;
К зд – ставка капитализации для здания;
К общ = 0,2*0,102+0,8*0,215=0,1924 или 19,24
Метод коэффициента действительного валового дохода .
Используется в том случае когда имеются только данные о действительном валовом доходе и операционных расходах.
Коэффициент действительного валового дохода – отношение цены продажи (Ц пр) к действительному валовому доходу (ДВД): К двд= Ц пр/ ДВД.
Коэффициент операционных расходов(К опр)– отношение операционных расходов к действительному валовому доходу: К опр =ОР\ДВД
Ставка капитализации рассчитывается по формуле: С=(1- К опр.)/ К двд
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:
Применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов. Применяется метод ДДП, когда:
Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Пример 6. Покупателю требуется оценить лесопильный цех, который он предполагает через 5 лет продать. Исходные данные для расчета, установленные оценщиком:
чистый операционный доход 1 – года: ЧОД 1 =50 тыс. руб.
Темп роста ЧОД:g=0,071/ год (7% в год)
Коэффициент рыночной капитализации: R 1 =0,19 1 / год
Предполагается продажа лесопильного цеха на 6-ом году (реверсия) за 584 тыс. руб. Таким образом, сегодняшняя рыночная стоимость лесопильного цеха равна 377 тыс. руб.
Таблица 2
Определение рыночной стоимости лесопильного цеха
|
Год владения |
Прогнозируемы доход ЧОД i =ЧОД 1 *(1+0,07) i -1 |
Ставка дисконта |
Дисконтированный доход ЧОД i d i |
|
6 (реверсия) |
V=ЧОД i *d i =377 |
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год. На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их так же могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток, который представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей:
1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и налога на доходы.
2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.
Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью; Последовательность определения ЧОД:
Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
Определяется эффективный валовой доход, который равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов
Из прогнозируемого валового дохода вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.
«Ставка дисконта» - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. При этом следует иметь в виду такие моменты:
1. Точные значения ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Задача же оценщика состоит в том, чтобы прогнозировать эти данные
2. При проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам. Следует иметь ввиду, что эти данные отражают прошлые ожидания от владения недвижимостью, а не ожидаемые в прогнозный период.
3.При проведении анализа оценщик должен учитывать возможность вложения капитала в альтернативные инструменты финансового рынка и, следовательно, тенденции и динамику их развития в прогнозируемый период.
4. Ставка капитализации дохода учитывает ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от нее могут иметь различие риски и, следовательно, различные ставки капитализации.
3.1. Доходный подход к оценке недвижимости.. 29
3.2.. Оценка недвижимости методом капитализации дохода.. 30
Расчет ставки дисконта. 36
Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения. 36
Расчетная величина ставки дисконта 37
ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи.
3.Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.
При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые года), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т. е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.
Расчет расходов.
Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на:
Условно-постоянные расходы или издержки;
Условно-переменные или эксплуатационные расходы;
Расходы на замещение или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т. п.
Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т. д.); расходы на уборку, содержание территории и т. д.
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т. п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.
Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета), то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.
Если же в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитывают, но необходимо учесть износ, имея в виду возможную перепродажу (реверсию). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтированная потоков денежных средств возможно учитывать расходы только в том периоде, где они планируются.
Пример 1: Косметический ремонт, требующийся один раз в 7 лет, обходится владельцу в 7000 долл.; последний раз ремонт был проведен 2 года назад, горизонт расчета 5 лет. Рассчитать расходы на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения и изменения цены реверсии.
Решение : Следующий ремонт необходимо провести через 5 лет (7 - 2), следовательно, он придется на нынешнего владельца, цена реверсии не изменится, а расходы на замещение составят 7000 долл. : 5 = 1400 долл.
Пример 2 : Те же условия, горизонт расчета 3 года.
Решение: Ремонт придется делать следующему владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0, а цена реверсии уменьшится на размер износа, т. е. на 2+3/7 от стоимости ремонта,
что составляет -5/7 х 7000 = 5000 долл.
Так как основным источником дохода, приносимого недвижимостью, является аренда, следует тщательно издать типичные для данного типа недвижимости арендные договора: сроки договоров, размеры арендной платы, периодичность выплат и т. п.
При определении потока денежных средств на основе ретроспективных данных обычно используются данные бухгалтерской отчетности (баланс, отчет о прибыли и убытках и т. д.) или данные о действующих на данном сегменте рынка ценах. В последнем случае расчет ведется так же, как в случае с прогнозными данными. При использовании ретроспективных данных часто имеется возможность использовать готовые показатели валового дохода, чистого эксплуатационного дохода и т. д. Единственное, на что следует обратить внимание, - это сравнение и использование в одном расчете данных за один период.
4.Определение итогового показателя потоков денежных средств (ЧОД), который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.
ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям.
Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.
Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала. Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
1. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции.
2. Компенсацию за риск.
3. Компенсацию за низкую ликвидность.
5.Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.
Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:
1. Метод рыночной выжимки.
2. Метод кумулятивного построения (суммирования).
3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).
4. Метод инвестиционной группы.
5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).
Метод дисконтных денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу недвижимости .
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) основан на принципе ожидания и принципе замещения.
Метод ДДП применим к объектам недвижимости:
1. Приносящим доход;
2. Имеющим неравные потоки доходов и расходов;
4. К каким объектам недвижимости применим метод дисконтированных денежных потоков?
5. Что такое риск, и какие существуют виды рисков?
6. Как определяется расчетная величина ставки дисконта?
Таблица 1
|
Виды специальных работ |
В % к общей стоимости спец работ |
Стоимость работ в ценах 1991 г, руб |
Индекс удорожания к 2000 г |
Индекс удорожания к дате оценки |
Стоимость спец работ на дату оценки |
|
Вентиляция | |||||
|
Водопровод | |||||
|
Горячее водоснабжение | |||||
|
Канализация | |||||
|
Газоснабжение | |||||
|
Электроосвещение | |||||
Восстановительная стоимость объекта на 16.05.2012 г. (с учетом предпринимательской прибыли в размере 15%) составит:
Спв = (1 164 843 + 530 084) х 1,15 = 1 949 166 руб.
Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ здания в целом, его конструктивных элементов или инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы. Такой подход регламентирован соответствующими нормативными документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности.
В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется следующим образом:
ФИi = Тфi х 100 %/ Тнi ,
где: Тфi – количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-го элемента или системы;
Тнi – нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.
Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (Вi) отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:
ФИзд = ∑ [(ФИi х Вi)/100%].
Расчет приведен в виде таблицы (табл.1.1)
Таблица 1
|
Наименование элементов здания |
Удельный вес конструктивных элементов сб 26 |
Нормативный срок службы |
Износ элемента здания |
Средневзвеш. Доля в износе всего здания |
|
Фундаменты | ||||
|
Стены и перегородки | ||||
|
Перекрытия | ||||
|
Отделочные работы | ||||
|
Внутренние санитарно-технические устр-ва | ||||
|
Прочие работы | ||||
Завершим расчеты по затратному подходу и определим остаточную стоимость здания:
Сост =Спв–Спв х ФИзд/100% = 1 949 166 - 1 949 166 *20,2 /100% = 1 555 434 руб.
Стоимость кв.м без учета ЗУ: 1 555 434/186,6=8 336 руб.
С учетом стоимости земельного участка
Спв = 1 555 434 + 5 419 044= 6 974 478 руб.
Таким образом кв.м оцениваемого объекта по затратному подходу составляет: 6 974 478 /186,6 = 37 377 руб.
