Поправки в рыночном методе оценки недвижимости вносятся. Сравнительный метод оценки недвижимости. Общие характеристики объекта, подлежащего оцениванию

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

При применении данного подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов.

Сравнительный подход основывается на принципе замещения, суть которого заключается в следующем: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Подход сравнительного анализа дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Кроме того, этот подход основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

Рыночная стоимость объекта определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам при сходных условиях.

Для разных типов недвижимости существует свой набор физических характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта, т.е. элементов сравнения.

Элементы сравнения - это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов - аналогов. Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

Расчет стоимости объекта с учетом поправок приведен в таблице 26.

Таблица 26

Расчет стоимости объекта с учетом корректировок

Поправка на уторговывание. Объекты-аналоги, выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. По данным риэлторских компаний, величина торга в среднем составляет 10%. (АН "Осипов", тел. 25-73-71, Бизнес Недвижимость)

Общая чистая коррекция - величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок.

Общая валовая коррекция - сумма всех проведенных денежных корректировок.

Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости объекта аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле:

где Кз ан1 - коэффициент значимости аналога 1;

ОВК ан - общая валовая коррекция аналога;

n - число аналогов.

Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов (ВК ан1).

, (30)

Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле:

С м – стоимость 1м 2 ;

СС ан – скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.

С м = 41 808* 0,32 + 52 853* 0,35 + 15 977* 0,33 = 42 214 руб.

РСс.п. = С м * S = 42 214 * 12 237 = 516 570 000 руб.

S = 12 237 м 2 – общая площадь объекта.

Таблица 27

Расчет рыночной стоимости Сравнительным подходом

Вывод: стоимость здания рассчитанная сравнительным подходом составляет 516 570 000 руб., удельный показатель рыночной стоимости составляет 42 214 руб. С учетом вышесказанного рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета Сравнительным подходом, должна быть учтена при согласовании результатов с определенным весовым коэффициентом

Методы сравнительного анализа объектов недвижимости

Сравнительный , или рыночный метод оценки недвижимости основан на сопоставлении цен недавних продаж аналогичных по полезности объектов. Данный метод основан на гипотезе о том, что информированный покупатель не заплатит за объект стоимость большую, чем максимальная цена объекта с сопоставимой полезностью. В рамках подхода выделяют две методики определения стоимости объекта недвижимости – метод сравнительного анализа продаж и метод валовой ренты . Алгоритм метода сравнительного анализа продаж заключается в следующем:
- выявляются недавние сделки с объектами, аналогичными оцениваемому;
- проверка информации и сделках: подтверждение суммы сделки одним из непосредственных участников и определение условий продажи;
- корректировка стоимости с учетом имеющихся различий. Корректировка необходима, потому как абсолютно идентичные объекты найти практически невозможно. Именно поэтому данный метод редко применяется в отношении коммерческой недвижимости – аналог подобрать практически невозможно, также он не учитывает прогнозируемые доходы. Этот недостаток компенсирует метод валовой ренты. Суть это метода заключается в том, что цена объекта определяется с учетом потенциального дохода от сдачи его в аренду. Для расчета по данному методу определяется коэффициент – мультипликатор валовой ренты. Он находится отношением цены объекта, выставленного на продажу, к сумме валовых доходов, которые могли быть получены от сдачи объекта в аренду за конкретный период (месяц, квартал, год). Стоимость объекта будет определяться умножением расчетной величины валового рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение мультипликатора. При этом период для расчета суммы валового дохода и значения мультипликатора должен совпадать. Этот метод является достаточно распространенным в оценочной практике благодаря своему удобству и простате. Достоинствами данного подхода к оценке недвижимости является использование фактических данных, соответствующих текущему состоянию рынка недвижимости, что значительно снижает погрешность оценки.

Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения.

1 этап Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

· находятся в родственных отношениях;

· являются представителями холдинга и независимой дочерней комании;

· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

Инвестиционной мотивации, которая определяется:

· аналогичными мотивами инвесторов;

· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

· степенью износа здания.

Называют методом рыночной индивидуализации. Рыночные метод – это метод оценки рыночной стоимости недвижимости исходя из данных о недавних продажах.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада . На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

В соответствии с принципом «спроса и предложения » цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Этот метод является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения. При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что максимальная цена объекта оценки - Цо не превышает минимальной цены - Цai объекта аналога, обладающего аналогичными характеристиками (ценнообразующими факторами). Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:

где; С о — оценка рыночной стоимости объекта оценки, k — количество аналогов, Сoi — оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i - го аналога, Вi — вклад i - го аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов Вi равна единице.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го аналога может быть представлена следующим образом:

(8.2)

где: Цi - цена i -го аналога, n - количество ценообразующих факторов, ΔЦij — значение корректировки цены i -го аналога по j -му ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность и т.п.).

Корректировка цены i -го аналога по j -му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада . Вклад - это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равензатратам на его создание. При оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналагам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

Права собственности на недвижимость;

Условия финансирования;

Условия и время продажи;

Местоположение;

Физические характеристики.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции; независимости субъектов сделки; инвестиционной мотивации.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

Находятся в родственных отношениях;

Являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

Имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

Сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

Занимаются продажей имущества умерших лиц;

Инвестиционная мотивация определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

Единицы и элементы сравнения.

При проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м 2), либо экономическая. На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения .

Единицы сравнения земли: цена за 1 га; за 1 сотку; за 1 м 2 .

Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м 2 общей площади; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 м 2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м 3 .

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место.

Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

Элементы сравнения.

Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:

1. Передаваемые имущественные права.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Расходы, сделанные сразу же после покупки.

5. Рыночные условия.

6. Местоположение.

7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания).

8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов).

9. Вид использования (зонирование).

10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы . К ним можно отнести градостроительные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, доступ к объекту недвижимости. Часто базовый элемент сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения. Например, физические характеристики могут быть разделены на возраст, состояние здания, его размеры и т.д.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вносить поправки на разницу в ставках аренды.

Условия финансирования. Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что у них могут быть различные условия финансирования. Например, финансирование недвижимости с использованием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной. Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная ставка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить финансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены продажи.

К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку. Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридическое право собственности только после выплаты последней части кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие процентные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получают крупные компании с хорошей финансовой репутацией.

Условия продажи. Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены.

Расходы, сделанные сразу же после покупки. Покупатель, прежде чем совершить сделку, как правило, рассматривает расходы, которые ему необходимо сделать после покупки собственности. Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка или затраты на устранение загрязнения. Эти расходы должны быть очевидными, не противоречащими представлениям рынка о действиях наиболее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.

Рыночные условия. Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий.

Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по_разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время.

Местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения. Примером может служить различие между объектом с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Разное местоположение будут иметь торговые помещения, одно из которых расположено на углу квартала.

Физические характеристики. Физические различия включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.

Экономические характеристики. Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например о возмещении расходов.

Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать экономические характеристики и не путать их с другими характеристиками, например передаваемыми правами на недвижимость или изменением рыночных условий. Так, например, чистый операционный доход может отражать целую совокупность экономических параметров, многие из которых следует лишь анализировать с использованием доходных подходов.

Вид использования/зонирование. Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием. Если использование сопоставимого объекта не соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта. В большинстве случаев покупатель или его представитель должны подтвердить конечный вид использования, для которого сопоставимый объект был куплен.

При оценке незастроенного земельного участка норма зонирования является одной из основных определяющих наиболее эффективного использования объекта, поскольку она служит критерием юридической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с несколько различным зонированием, но схожим наиболее эффективным видом использования.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке несколько схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1 этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Прежде всего, оценщик изучает земельный участок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект продажи.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

• · целевое зонирование земель;
• · зонирование и разрешенные варианты землепользования;
• · местоположение;
• · потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);
• · передаваемые юридические права собственности и др.

Затем собирает информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений

2 этап. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Обходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, a цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности и спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

3 этап. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками проданными на рынке, внесение поправок с учетом различий между оцениваемы и каждым из сравниваемых участков.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путём анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы:

1. Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на правах частной собственности, пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых участники сделки принимают самостоятельные решения относительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два вида корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж на данный вариант землепользования; другой отражает колебания цен на земельные участки только с конкретным местоположением. Корректировки обычно вносят поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносят последовательно, путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

5. Местоположение - элемент сравнения сопоставимых продаж, так как оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый объект находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на окраине и на него воздействуют либо позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

6. Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессионного анализа.

Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вторую очередь путем применения к результату, полученному после корректировок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке,

Единицы сравнения используются, если:

• а)земельные участки, приносящие доход, различаются по площади иразмеру имеющихся улучшений;
• б)необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

цена за 1 га -- при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки;

цена за 1 м 2 - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям;

цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда продажрассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных ходящихся в одной природно-климатической зоне.

4 этап. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой чины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного, участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждаете принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющими продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков, и р делив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимо объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж логичных земельных участков в район, где производится оценка.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

• · назначению использования;
• · качеству;
• · передаваемым правам;
• · местоположению;
• · физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

• · платежеспособности;
• · возможностям финансирования;
• · инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• · сроке окупаемости;
• · независимости субъектов сделки;
• · инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• · находятся в родственных отношениях;
• · являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• · имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• · сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогами и иными обязательствами;
• · занимаются продажей имущества умерших лиц;
• · занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества.

Инвестиционная мотивация определяется:

• · аналогичными мотивами инвесторов;
• · аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• · степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использовании по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Достоверная оценка недвижимости – это кропотливый труд высококвалифицированных специалистов. В её ходе, по заданию заказчика, производится оценка рыночной стоимости объекта или прав на него. Именно оценщик, проводит анализ и выбирает подход или совокупность подходов к оценке, приемлемых в конкретной ситуации. Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости? Каковы его методы, преимущества и недостатки? На каком рынке его применение даёт максимально точный результат? Поговорим об этом сегодня.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Основной признак, по которому объекты относят к недвижимым — это их прочная привязка к земле. Недвижимость – это участки, любые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, природные объекты и т.д.

Собственник может использовать ОН (объект недвижимости) как для личных нужд, так и для извлечения прибыли. Его можно передать в аренду или в залог, продать, подарить, обменять, завещать, и т. п. Поэтому, иногда просто необходимо знать реальную рыночную стоимость ОН на текущий момент времени.

Специалист выполняет эту работу с применением подходов, установленных государством стандартами оценки.

Всего при оценке используется три подхода :

• Затратный (методы затратного подхода в оценке недвижимости );
• Сравнительный.

Каждый из указанных подходов имеет свою методологическую основу. Разберём последовательно сравнительный подход к оценке и его методы для определения стоимости объекта.

Сравнительный подход (СП)

Когда собственник хочет заняться продажей своей недвижимости, он определяет её начальную стоимость, сам того не подозревая, используя СП. может быть выполнена самостоятельно. Владелец ищет на специализированных сайтах объекты, аналогичные своему, сравнивает их характеристики, продолжительность срока продажи, и делает выводы о той стоимости, за которую объект можно продать реально. Это и есть сравнительный подход.

Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов. Адекватный продавец понимает, что при присутствии на рынке двух и более объектов, в равной мере удовлетворяющих запросы покупателя, устанавливать более высокую цену, по крайней мере, неразумно.

Основные постулаты

СП основан на данных о фактически проведённых в недавнем прошлом сделках с похожими объектами и соотнесение оцениваемой недвижимости с ей подобными аналогами.

Отправная точка для решения оценщика использовать СП – текущая активность того сегмента рынка недвижимости, частью которого является предмет оценки (ПО).

Основные принципы СП :

• Спрос и предложение;
• Замещение;
• Вклад.

Опираясь на эти принципы, для расчёта рыночной стоимости ПО, разработаны специальные методы оценки.

Методы

Сравнительный подход подразумевает использование 3-х методов оценки недвижимости и согласование их результатов для определения рыночной стоимости предмета оценивания.

Метод сравнительного анализа продаж (САП)

Стоимость определяется путём анализа недавних продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым после внесения соответствующих поправок к стоимости на различия между ними.

Алгоритм расчёта :

1. Поиск информации о недавних продажах сопоставимых объектов в соответствующем сегменте рынка;
2. Анализ достоверности информации;
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов по ценообразующим отличиям;
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта (среднее значение, медианное значение, самое часто встречающееся значение).

Согласование результатов сопоставления — один из важных моментов данного метода. Не допускается простое арифметическое усреднение полученных данных. Необходимо изучить каждый результат аналитическим путём и составить обоснованное заключение.

Итоговая величина стоимости представляет собой выверенное заключение, сделанное оценщиком на основе анализа всей имеющейся доступной информации и собственного профессионального опыта.

САП идеально подходит для оценки жилья, т.е. сегмента рынка, в котором совершается большое количество сделок со схожими объектами.

Примитивный пример использования САП при оценке квартиры, приводимый просто для понимания сути метода.

Исходные данные объекта оценки :

• 2-х комнатная квартира;
• спальный район;
• общая площадь/жилая площадь/кухня — 58/29/8 кв.м.;
• тип планировки – распашонка;
• 1-й этаж;
• косметический ремонт;
• 9-ти этажный кирпичный дом 1998 года постройки;
• 2 лифта (пассажирский и грузовой);
• свободна юридически и физически;
• остановка общественного транспорта – в 3-х минутах от дома;
• наличие парковки во дворе;
• д/сад, школа – в пешей доступности;
• поликлиника – рядом;
• супермаркет в доме.

Найдена информация по сделкам с 5-тью схожими объектами, проданными на протяжении 2-х последних месяцев.

Отметим отличия аналогов по отношению к объекту оценки :

• Аналог 1 – 1 700 000 руб. Отсутствие лифта –300 000 руб.
• Аналог 2 – 1 900 000 руб. Требуется альтернатива –100 000 руб.
• Аналог 3 – 1 890 000 руб. 6-й этаж –200 000 руб.
• Аналог 4 – 1 800 000 руб. Площади 62/31/11 кв.м. –250 000 руб.
• Аналог 5 – 1 980 000 руб. Центр — 250 000 руб.

Посчитаем стоимость оцениваемого объекта :

1 700 000 + 300 000 +100 000 + 200 000 — 250 000 — 250 000 = 1 800 000 руб.

На самом деле, расчёт конечно гораздо сложнее. В примере, не производилась рыночная оценка факторов, а просто была взята навскидку.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду. Т.е., чем выше потенциальный доход от аренды, тем дороже объект.

В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ. Он равен отношению цены проданного объекта к валовому доходу от его использования в коммерческих целях.

Алгоритм расчёта :

1. Определяем рыночный рентный доход от объекта за 12 месяцев, т. е. прикидываем за сколько реально сдать его в аренду, например, за 300 т. р. в год;
2. Определяем ВРМ, исходя из недавних рыночных сделок (оценщик сам может просчитать его по недавним сделкам, но легче, воспользоваться статистическими данными по региону при их наличии, пусть он равен 20);
3. Расчёт стоимости предмета оценки посредством умножения рыночного рентного дохода от объекта на ВРМ.

В применении к данным в нашем примере, стоимость объекта составит 6000 т. р. (300 т.р. * 20).

Метод ВРМ не требует дополнительных поправок на отличия в характеристиках объекта и аналогов. Это относительный показатель, в котором такие особенности учтены изначально.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

ОКК применяется к чистому операционному доходу объекта (ЧОД).

ЧОД — это действительный валовой доход (ДВД), из которого вычтены годовые операционные расходы. К операционным относятся все расходы, без которых объект не сможет нормально функционировать (коммунальные платежи, обслуживание, ремонты и т.пр.).

ДВД рассчитывается как сумма потенциально возможного валового дохода (ПВД) и дохода от допуслуг, за вычетом потерь от недополученной прибыли.

ПВД – доход, который можно получить, когда недвижимость сдаётся в аренду без простоя. Зависит от площади объекта и арендной ставки. Соответственно, если объект простаивает, образуется недополученная прибыль.

ОКК определяется отношением ЧОД объекта-аналога к его цене и используется в качестве делителя к ЧОД объекта оценки.

Алгоритм расчёта :

1. Расчёт ЧОД оцениваемого объекта;
2. Подбор аналогов (от 3-х объектов и более), по которым есть данные из достоверных источников о фактической цене продажи и размере ЧОД;
3. Внесение поправок, для увеличения схожести аналогов с предметом оценки;
4. Раздельный расчёт ОКК по каждому аналогу;
5. Определение общего ОКК (среднее арифметическое по всем аналогам);
6. Расчёт рыночной стоимости как частного от деления ЧОД оцениваемого объекта к среднему ОКК по подобранным аналогам.

Рассмотрим пример.

Следует произвести оценку рыночной стоимости объекта, ЧОД которого в прогнозируемом периоде — 250 000 тыс. руб.

Допустим, есть проверенная информация о трёх аналогах :

• аналог 1: ЧОД — 330 000 руб., рыночная стоимость – 1 200 000 руб.;
• аналог: ЧОД — 360 000 руб., рыночная стоимость – 1 250 000 руб.;
• аналог 3: ЧОД — 370 000 руб., рыночная стоимость – 1 400 000 руб.

Рассчитаем ОКК для предмета оценки :

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

Цена продажи — 1 278 000 руб. (353 000 руб.*0,276).

Анализ результатов

При оценочных мероприятиях важно уметь оценить результаты, полученные с применением разных методов СП. Опытный оценщик знает какой вес занимает каждый метод при оценке конкретного объекта.

Если имущество может быть оценено всеми тремя методами (что случается не всегда), потребуется этап по согласованию результатов, в ходе которого будет определена максимально вероятная цена.

Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов.

В противном случае, даётся мотивированное решение об отказе от использования того или иного метода оценки.

Отказ от использования сравнительного подхода (СП)

СП – один из самых достоверных и простых в применении подходов к определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Единственный, но главный минус данного подхода – отсутствие развитого рынка недвижимости нужного сегмента. В таких условиях от использования СП придётся отказаться. Ведь, сравнивать можно только не уникальные объекты.