Pogodna i operativna služba za malo odjeljenje velikog preduzeća.
Naše preduzeće je kupilo određenu moskovsku firmu. S obzirom na uspješnu lokaciju, iznajmljujemo besplatne trgove. Za nas to nije glavni smjer i nismo u potpunosti nadležni u nekim aspektima poslovanja za iznajmljivanje. Novo rukovodstvo stalno je tražilo različite izvještaje u novom, neobičnom obliku. Sa nerazumijevanjem nekih zahtjeva, velika razlika u vremenu bila je vrlo neugodna. Nakon početka korištenja sistema upravljanja nekretninama, sva su pitanja koja su ručna poletela. Uzimamo samo brojilo, brojeve, brojeve i datume. Sva potrebna izvješća i smanjenje bilo kakvih datuma, naši moskovski lideri automatski se primaju. Zahtjevi su nam završili i ne trebamo unijeti u poslovne procese tržišta nekretnina. Hvala na jedinstvenoj službi!
Karina Artemieva
Vladivostok.
Usluga u oblaku, stabilnost rada, jednostavnost upravljanja i kontrole.
Imamo u objektu gotovo pedeset objekata. Posao se nalazi u zakupu objekata za iznajmljivanje uglavnom pod kućanskim uslugama i trgovinama. Tijekom godina rada, planine su nakupljale različite dokumente, odobrenja, potraživanja, brodove, rješenja i druge izvještaje. Pronađite desni "komad papira" u pravo vrijeme često nije bilo moguće. Koristeći kontrolni sistem, zaboravili smo o vremenu kao užasan san. Široki posao je sada u svakom zaposlenom na stolu. Uprava je sve prozirna, otvoreno i razumljiva. Moderne tehnologije i pouzdana usluga u oblaku, bez ažuriranja skupe opreme za serveru, nabavite kvalitetnu uslugu 24 sata dnevno bilo gdje. Značajno smanjen od strane osoblja osoblja, što se pokazalo da je optimizovano. Naučili ste se kako poslujete. Hvala ti!
Moderna trgovačka tržišta nekretnina, osim pravilno planiranog koncepta, zahtijeva stvarni mehanizam za izvršenje toga vrlo upravljanje upravljanjem nekretninama, Upravljanje iznajmljivanjem i operativni odgovor ovog sistema u raznim promjenama na tržištu nekretnina.
Stručnjaci za upravljanje nekretninama Priprema mnogo različitih kompanija. To mogu biti i menadžeri koji su diplomirali na tečajeve za upravljanje poslovnim nekretninama i maturantima poznatih zapadnih konsultantskih agencija nekretnine. Troškovi održavanja nadležnih menadžera vrlo je visok u organizaciju, a njihovo dragocjeno vrijeme troši se na beskrajno popunjavanje različitih sažetaka, izvještaja, grafikona. Štaviše, svi znaju slučajevi kada se desetine listova već pripremljenja izvještavanja moraju preurediti zbog otkrivanja jednostavne greške, nasumično priznati uobičajeni izvođač na radnom mjestu.
Finansijsko praćenje i kontrola ugovora:
Upravljanje nekretninama, zakupama i imovinskom radu:
Operativne informacije o dostupnim nekretninama:
Glavne prednosti upotrebesistemi upravljanja nekretninama:
Rezultat upotrebesistem upravljanja nekretninama:
CAFM sistem pomaže u korištenju imovine nekretnina organizacije, smanjenju troškova i ostvarivanje profita nad svakom fazom ciklusa zgrade. Upotreba sistema ima za cilj podržavanje strateškog i operativnog upravljanja objektom: sve vrste aktivnosti koje se odnose na administrativne, tehničke i infrastrukturne zadatke, kada se u funkciji objekt ili zgrada radi.
CAFM kao tip rješenja razvila se u parnema. Oni ih opskrbljuju na tržište nekoliko desetaka proizvođača širom svijeta. Najveće kompanije koriste ove sisteme za upravljanje nekretninama, i komercijalnom, stambenom i operativnom salu. Posljednjih godina evolucija SAD-a odvedena je u novu IWMS klasu (integrirano upravljanje radnom mjestu) povezano sa globalizacijom informacionih sistema za velike korporativne klijente.
Međutim, za rusko tržište, aplikacija za upravljanje nekretninama Cafm još uvijek nije tipična. Domaći posao često je ograničen na utilitarnu upotrebu Office softvera (na primjer, MS Excel) i računovodstveni softver zasnovan na 1C sistemima.
Ipak, danas postoje svi potrebni preduvjeti za pojavu prakse korištenja profesionalnih sistema kako bi se osigurala glavni poslovni procesi upravljanja nekretninama i u Rusiji. Ekonomska kriza sa povećanim zahtjevima za kontrolu troškova, optimalna upotreba infrastrukture i resursa može biti i poticaj za početak upotrebe CAFM-a.
Kao i u bilo kojoj drugoj industriji, informacioni sustavi se najučinkovitije koriste tamo gdje postoje značajni novčani tokovi, velike količine informacija obrađuju se i postoji potreba za registracijom ili podrškom poslovnih procesa.
Svi ovi znakovi su jasno pronađeni u području upravljanja nekretninama. Dovoljno je reći da je, prema nekim procjenama, 30% svih financijskih tokova u svijetu direktno povezano s pravom ranga.
Na tržištu upravljanja nekretninama možete dodijeliti sljedeće potencijalne kupce CAFM-sistema. Prvo, velika preduzeća, uključujući državne korporativne (operativne) imovinske jedinice (Cres / Crem). Na primjer, banke, osiguravajuće kuće, industrija, energija. Zatim - vlasnici, programeri, investicijske kompanije iz oblasti komercijalnih nekretnina. Također treba implementirati ove vrste servisnih sistema, menadžera, FM kompanija. Velike kompanije sa namjenskim središnjim odjeljenjima, propisima, sa strategijom za dugoročni razvoj, orijentacije na velike kupce. Konačno, preduzeća iz oblasti stanovanja i komunalnih usluga.
Ilyin Victor, stručnjak za informacijsku tehnologiju za upravljanje nekretninama, automatizacija zgrada
Analitički informacioni sistem upravljanja nekretninama Namib (u daljnjem tekstu AIS AIS NAMIB) namijenjen je prikupljanju, prerađivanju i centraliziranju vjerodajnica nekretnina, učinkovitoj kontroli njegove upotrebe koristeći fleksibilni sistem izvještavanja, kao i automatizaciju procesa koji se odnose na upravljanje portfelja nekretnina, njegovih operacija i građevinskih projekata.
Kao rezultat uvođenja AIS NAMIB-a, postignuti su sljedeći ciljevi:
1. Stvaranje centraliziranog automatiziranog skladištenja vjerodajnica objekata za nekretnine sa sustavom koji objedinjuje pristup objedinjavanju.
2. Automatizacija praćenja, planiranja i evaluacije efikasnosti korištenja nekretnina.
3. Automatizacija procesa koji se odnose na upravljanje portfeljem nekretnina - funkcionalni blokovi "otuđenost", "Najam", "Rad", "Popravak", "Postavljanje zadataka i kontrola njihovog pogubljenja zasnovane Na sistemu ključnih pokazatelja performansi "," Upravljanje investicionim projektima "," evaluacija "," Statistika "i sistem za scorg.
4. Poboljšanje efikasnosti aktivnosti zbog:
Upotreba jednog alata;
Smanjiti snagu obrade informacija;
Automatizacija procesa pripreme izvještaja koji sadrže informacije potrebne za efikasne odluke o upravljanju usmjerenim na optimizaciju portfelja nekretnina;
Implementacije u AIS NAMIB-a za motivacioni sustav zaposlenika, kroz centralizovanu ugradnju upravljanja ključnim pokazateljima uspješnosti, čija postizanje postupka za bonuse uglednih zaposlenika;
Minimiziranje utjecaja "ljudskog faktora" na organizaciju registracije objekata za nekretnine;
Kontrola upotrebe imovinskog kompleksa u interesu vlasnika / vlasnika.
1. AIS NAMIB je jedan izvor informacija za zaposlene u svim strukturnim podjelom organizacije uključene u računovodstvo i upravljanje nekretninama, uz mogućnost stalnog udaljenog pristupa registrovanim korisnicima za pohranjene podatke.
2. U AIS NAMIB implementirano je intuitivno grafičko korisničko sučelje.
3. Softver AIS NAMIB zasnovan je na tehnologiji klijenta-servera. Da bi se minimiziralo računarske operacije na poslužitelju i smanjiti mrežni promet, softver klijenta AIS-a provodi se na principu "Tolstoy Client".
4. Klijentski softver AIS NAMIB funkcije u MicrosoftWindows porodici operativnih sistema.
5. AIS NAMIB ima mogućnost upravljanja podacima s različitim automatiziranim informacijskim sistemima koristeći ili implementirati u organizaciji (na primjer, računovodstvo itd.).
Funkcionalne mogućnosti bloka "sistema za kontrolu baze podataka o nekretninama":
1. U bazi podataka se nalazi skladištenja:
Nekoliko vrsta evidencija objekata za nekretnine (za zemljišne parcele za zgrade / objekte / prostorije).
Zapisi o isključivanju dokumenata nekretnine. Takve evidencije imaju nedvosmislenu vezu s unosom objekta, u odnosu na koji se zalažu.
Kopije dokumenata koji se odnose na objekt nekretnina, poput "Tehnički pasoš", "Pomoć BTI-a o stanju zgrade", "Objašnjenje", "poda, kao i fotografije predmeta", kao i fotografije predmeta . Prijelaz na gledanje navedenih dokumenata i fotografija organiziran je izravno iz oblika unosa nekretnina. Za gledanje koristi se softver treće strane.
Kopije povlaštenih imovinskih dokumenata. Prijelaz na gledanje ovih dokumenata organiziran je izravno iz oblika snimanja vodiča, kao i od oblika snimanja objekta nekretnina, u odnosu na koji je vodič. Za gledanje koristi se softver treće strane.
2. Korisnici, moguće je dodati nove evidencije objekata za nekretnine i ispravljanje dokumenata u bazu podataka, prilagođavajući ove postojeće zapise, kao i "oznaka" unosa uklanjanja (postupak uklanjanja baze podataka pokreće AIS Namib administrator ).
3. U okviru ekrana zapisa o nekretnini ili naslovom dokumenta, prikaz svih podataka pohranjenih u bazi podataka pruža se u skladu s tipom snimanja.
4. Moguće je tražiti / uzorkovati unos objekta ili dokumenta vodiča o navedenim kriterijima. Kao kriterij za pretraživanje / uzorke, može se izvesti bilo koja od karakteristika objekta nekretnina ili dokumenta vodiča.
5. AIS NAMIB pruža izvoz informacija pohranjenih u bazu podataka, za formatiranje datoteka .xls, .rtf, .xml, .html.
6. implementirao sigurnosni sistem informacija pohranjenih u bazi podataka za određeni vremenski period.
7. Vrijednost u polju "Adresa" objekta postavljena je u skladu sa službenim klasifikacijom ruskih adresa. Takođe predviđa mogućnost vizuelnog prikazivanja lokacije nekretnine na elektroničkoj mapi Rusije.
8. Unošenje vrijednosti na ključna polja zapisa baze podataka organiziraju se iz prethodno završenih referentnih knjiga. Istovremeno, moguće je prilagoditi vrijednosti takvih referentnih knjiga samo od strane "lokalnih" administratora AIS NAMIB-a.
9. Za neke polja evidencije baze podataka, skladištenje istorije promjena u svojim vrijednostima u hronološkom redoslijedu (na primjer, "ukupna površina poda", "Expert procijenjeni troškovi objekta", itd.).
10. Moguće je pohraniti detaljna ekspliciranja zgrada / objekata u bazu podataka, što ukazuje na broj osoblja koji radi u sobi, jedinice kojima se odnosi, područje koje je zauzela oprema, kao i u upravljanju Evoluing promjene u gore navedenim podacima o eksprimaciji (na primjer, prilikom preusmjeravanja, prilikom provođenja organizacionih i osobnih aktivnosti, nadogradnje opreme itd.). Podaci o istraživanju dostupni su izravno iz obrasca za snimanje zgrada / objekata / prostorija.
Funkcionalnost bloka "izveštaja":
1. Moguće je kreirati i održavati korisnika izvještaja, kao kriterije za formiranje čije se mogu obaviti bilo koji podaci pohranjeni u bazi podataka ili karakteristikama objekata za nekretnine i srodne dokumente i povezane dokumente.
2. Prilikom formiranja obrazaca za izvještavanje, korisnik ima mogućnost korištenja filtra na podatke prikazanim u njima u skladu s kriterijima koji su im ili grupi kriterijumi.
3. Moguće je stvoriti izvještaje na bilo koji datum, uzimajući u obzir povijest promjena u podacima pohranjenim u bazi podataka ili karakteristikama objekata za nekretnine i dokumenata koji se odnose na njih.
4. Korisnik ima mogućnost spremanja izvještaja kreiranih u PDF, XLSX, XLS, RTF, DOCX, HTM, EMF, TIFF, PNG, JPG, GIF i BMP formate.
Funkcionalnost bloka "otuđenost":
1. Moguće je provoditi i pohranjivati \u200b\u200bpovijest prijedloga za otuđenje nekretnina u hronološkom redoslijedu.
2. U bloku se implementira sistem upravljanja dokumentima i koordinacija objekata za nekretnine.
3. Moguće je stvoriti izvještaje koji sadrže informacije o prijedlozima i odlukama snimljenim na njima.
4. implementirao mogućnost automatiziranog uvoza informacija o objektima planiranim za otuđenje na informativne i trgovinske platforme na Internetu.
Funkcionalnost bloka "Najam":
Zapise ugovora o zakupu. Takve evidencije imaju nedvosmislenu komunikaciju s unosom objekta koji se predaju ili iznajmljuju.
Kopirajte ugovore o zakupu. Prijelaz na gledanje ovih dokumenata organiziran je izravno iz oblika zapisa ugovora, kao i od oblika snimanja objekta nekretnina, koji se predaju ili iznajmljuju. Za gledanje koristi se softver treće strane.
Detaljno računovodstvo najamnih objekata nekretnina sa mogućnošću mapiranja područja za iznajmljivanje na podu;
Detaljno računovodstvo entiteta zakupa (stanari, iznajmljivači);
Računovodstvo odnosa o najma (uvjeti za najam, cijene najma, vrijeme za iznajmljivanje odnosa);
Računovodstvo područja najma svakog objekta na temelju zaključenih ugovora;
Računovodstvo zakupa nekoliko objekata u okviru jednog ugovora;
Automatski odabir besplatnih objekata sa naknadnim formiranjem ugovora i prikazom područja zakupa na planovima planiranja poda;
Planiranje najma (financijsko planiranje zasnovano na tržišnim stopama, planiranje ugovorni budžetski proračuni);
Kontrola provedbe finansijskih planova i proračuna plaćanja ugovora, odstupanja ugovora Najam na tržištu i vrijeme mirovanja oslobođenog objekta;
Generacija podsjetnika na pojavu mandata ugovora, ispunjavajući zadatke, kašnjenje u primitku plaćanja i drugih odgovornih događaja.
3. Blok se provodi sistemima upravljanja dokumentima i koordinira najam objekata za nekretnine. Sistem upravljanja dokumentima predviđa mogućnost automatskog formiranja tekstova ugovora o zakupu, djela i dodatnih sporazuma na osnovu predložaka.
4. Moguće je formirati analitičke izvještaje:
Ispunjavanje financijskog plana i zakupa budžeta o sadržajima za iznajmljivanje, ugovori o zakupu i stanarima;
Procjene efikasnosti aktivnosti najma, kako na portfelju nekretnina u cjelini, tako i na posebnim objektom nekretnina;
Sa zaslonom u obliku grafikona podataka za zakup područja objekta nekretnina u odnosu na vrijeme.
Funkcionalnost bloka "operacije":
1. U bazi baze AIS NAMIB-a pruža se skladište:
Zapisi o ugovorima za pružanje usluga za rad objekata za nekretnine. Takve evidencije imaju nedvosmislen odnos sa unosima objekta nekretnina, na koji se ugovori odnose.
Kopije ovih ugovora. Prelaz u gledanje ovih dokumenata organiziran je izravno iz oblika zapisa ugovora, kao i od oblika snimanja objekta nekretnina, na koji se ugovor odnosi. Za gledanje koristi se softver treće strane.
2. U bloku implementirao automatizirano izvršenje sljedećih funkcija:
Normalizacija tehnološke karte održavanja;
Planiranje radova na sadržaju teritorija i čišćenja prostorija i susjednih teritorija;
Planiranje konzumiranih komunalnih resursa i mjere uštede resursa;
Formiranje financijskog plana rada, kako u portfelju nekretnina u cjelini, tako i zasebnim objektom nekretnina.
3. U bloku implementiran je sistem upravljanja dokumentima i koordinacija ugovora za rad objekata za nekretnine. Sistem upravljanja dokumentima predviđa sposobnost da se automatski formira tekstove ugovora o radu, djela i dodatnih sporazuma na osnovu predložaka.
4. Moguće je formirati izvještajne izvještaje o analitičkim izvještajima, kako na portfelju nekretnina u cjelini, tako i na posebnom objektu nekretnina.
Funkcionalnost bloka "popravka":
1. U bazi baze AIS NAMIB-a pruža se skladište:
Zapisi o ugovorima za pružanje usluga za popravak nekretnina. Takve evidencije imaju nedvosmislenu vezu s zapisima o popravljanju nekretnina.
Kopije ovih ugovora. Prelaz na gledanje ovih dokumenata organiziran je izravno iz oblika ugovornog zapisa, kao i od oblika zabilježenog objekta nekretnina. Za gledanje koristi se softver treće strane.
2. U bloku implementirao automatizirano izvršenje sljedećih funkcija:
Planiranje budžeta i rada na rekonstrukciji objekata za nekretnine;
Planiranje budžeta i rada kapitalnih popravaka objekata nekretnina;
Planiranje budžeta i planiranja rada i preventivne popravke i zamjene;
Formiranje financijskog plana za sve vrste popravki, kako na portfelju nekretnina u cjelini i zasebnim objektom nekretnina.
3. Blok se provodi sistemima upravljanja dokumentima i koordinacijom ugovora o popravcima nekretnina. Sistem upravljanja dokumentima pruža mogućnost automatskog formiranja tekstova ugovora o popravkama, aktima i dodatnim sporazumima na osnovu predložaka.
4. Predviđeno je da formira analitičke izvještaje za procjenu učinkovitosti popravki, kako na portfelju nekretnina u cjelini i na posebnom objektu nekretnina.
Funkcionalnost bloka "Postavljanje osoblja i opreme":
1. U bazi podataka AIS NAMIB predviđa mogućnost skladištenja elektroničke organizacijske i osobkle organizacije.
2. U bloku implementirao automatizirano izvršenje sljedećih funkcija:
Računovodstvo stavljanja osoblja;
Računovodstvo nameštaja i pribora;
Računovodstvo opreme
Identificiranje suvišnog za trenutno stanje organizacije prostorija;
Kontrola upotrebe viška prostorija;
Identifikacija neovlaštenog (ne-recepta) upotrebe prostorija;
Optimizacija smještaja opreme;
Optimizacija postavljanja jedinica organizacije;
Kretanje i odjeli za planiranje opreme prilikom kretanja, skraćenica i proširenja.
3. Omogućena je mogućnost formiranja analitičkih izvještaja:
Procjene opreme Efikasnost smještaja;
Evaluacija efikasnosti raspoređivanja osoblja svake jedinice;
Procjene efikasnosti korištenja prostorija nakon smanjenja portfelja nekretnina, pokreta jedinica i provođenje organizacijskih i osobnih aktivnosti, kao i nakon mjera za modernizaciju opreme;
Sa planovima za pokretnu opremu i jedinice prilikom premještanja, skraćenica i proširenja.
Funkcionalnost bloka "postavljanje problema i kontrolu njihovog izvršenja na osnovu sistema ključnih pokazatelja performansi"
1. Blok pruža mogućnost određivanja sistema ključnih pokazatelja performansi (KPE).
2. Mogućnost centraliziranog postavljanja zadataka usmjerenih na postizanje unaprijed definiranog KPI-ja.
3. Blok pruža mogućnost formiranja analitičkih izvještaja, što odražava rezultate postavljenih zadataka, kako na portfelju nekretnina u cjelini i prema pojedinom objektu nekretnina.
Funkcionalnost blokova "Upravljanje investicijskim projektima"
1. Blok pruža mogućnost stvaranja scenarija odluke o upravljanju prilikom provođenja investicijskih projekata pomoću interaktivnog čarobnjaka za stvaranje skripta.
2. Postoji automatizirani izračun ekonomske efikasnosti projekata na osnovu matematičkog modela položenog u scenariju, kao i na osnovu informacija pohranjenih u bazi podataka i / ili administriranje "ručno" neposredno prije izračuna.
3. Blok predviđa mogućnost formiranja analitičkih izvještaja za procjenu ekonomske efikasnosti unaprijed opisanih investicijskih projekata, kako na portfelju nekretnina u cjelini i prema pojedinom objektu nekretnina.
Funkcionalnost bloka "evaluacije"
1. Blok predviđa mogućnost stvaranja skripti za držanje ekspresne procjene objekata za nekretnine pomoću čarobnjaka za interaktivne skripte.
2. Postoji automatizirani izračun vrijednosti objekta na temelju matematičkog modela položenog u scenariju, kao i na osnovu podataka pohranjenih u bazi podataka i / ili "ručno unesene" neposredno prije izračuna.
3. Blok pruža mogućnost formiranja analitičkih izvještaja koji sadrže rezultate Express procjena, kako na portfelju nekretnina u cjelini, tako i odvojenim objektom nekretnina.
Funkcionalnost bloka "Statistika"
1. Blok pruža mogućnost preuzimanja iz vanjskih izvora (s internetske stranice iz datoteke) statističkih podataka koji karakterizira tržište nekretnina u regijama Rusije.
2. Omogućuje se automatizirana obrada preuzetih podataka za njihovu daljnju upotrebu u drugim blokovima funkcija.
3. Blok pruža mogućnost formiranja analitičkih izvještaja koji sadrže unaprijed učitane i prerađene statističke podatke.
Funkcionalnost bloka sistema pjevača
1. Blok pruža mogućnost određivanja sistema parametara bodovanja i njihovih koeficijenata težine.
2. Omogućen je za automatizirani izračun i obradu parametara na osnovu matematičkog modela utvrđenog u sistemu bodovanja, čije će rezultat biti preporuka za usvajanje određene menadžerske odluke u vezi sa portfeljom nekretnina u cjelini i Odvojeni objekt nekretnina.
3. Blok predviđa mogućnost formiranja analitičkih izvještaja koje odražavaju rezultate proračuna za bodovanje, kako na portfelju nekretnina u cjelini, tako i zasebnim objektom nekretnina.
Upravljanje građevinskim upravljanjem
1. Upravljanje novooko u građevinskim objektima.
2. Analiza plasmana osoblja.
Projekti
Rostelecom "
Automatizirano računovodstvo i stvorio je centralizirani elektronski registar objekata za nekretnine i dokumenata o kojima se pružaju povjerenika ", koji su, kao jedna od najvećih telekomunikacijskih kompanija, ima geografski distribuirani portfelj korporativne nekretnine u cijeloj ruskoj površini od ukupne površine Oko 9,3 miliona kvadratnih metara. m (~ 23 hiljada objekata) i 32,2 miliona kvadratnih metara. m (~ 3,2 hiljade hektara) zemljišnih parcela (~ 15,5 hiljada kom.).
Moderno tržište komercijalnih nekretnina, pored pravilno planiranog koncepta, zahtijeva stvarni mehanizam za izvršavanje vrlo kontrole nekretnina, upravljanja zakupom i operativni odgovor ovog sustava u raznim promjenama na tržištu nekretnina.
Ljudski faktor. Sistem upravljanja nekretninama omogućava vam da izmijenite ekskluzivno ovlaštene korisnike. Na primjer: sekretar može gledati samo izvještaje o dugu i besplatne trgove.
Federalno upravljanje nekretninama;
- upravljanje nekretninama konstitutivnih subjekata Ruske Federacije;
- Upravljanje opštinskim nekretninama;
- upravljanje nekretninama preduzeća i organizacija;
- Upravljanje pojedinim nekretninama. Koncept "Upravljanja nekretnina" može se tumačiti u širokom i užem smislu.
U širokom smislu, pod upravljanjem nekretninama, poduzetničke aktivnosti koje bi ispunile cjelokupnu ukupnost rada vezanih za izvršenje bilo kakvih dozvola koje je priznato građansko pravo Ruske Federacije, uključujući u skladu s životnim ciklusom nekretnina:
Plan;
- Dizajn;
- proizvodnja (izgradnja, gradnja);
- Žalba (kupovina prodaja, iznajmljivanje itd.);
- koristiti (usluga);
- usluga, rad, popravak;
- remont, modernizacija, rekonstrukcija i restauracija;
- Republika;
- Odlaganje.
Ostalo, uže, tumačenje upravljanja nekretninama dato je u dobro poznatom rječniku za nekretnine: "Upravljanje nekretninama - provedba kompleksa operacija za poslovanje zgrada i struktura (održavanje u radnom stanju, popravku, uslugu , Servis, servisno osoblje, stvaranje uslova za korisnike (stanari), identificiranje uvjeta za iznajmljivanje područja za iznajmljivanje, prikupljanje najamnine, itd.) Kako bi se učinila najefikasnija upotreba nekretnina u interesu vlasnika.
Ovdje se nekretnina (u engleskom pravnom polju) shvaćeno kao nepokretno vlasništvo, a radi se o upravljanju imovinom. To naglašava da upravljanje nekretninama uključuje i prava na nekretnine. Predmet nekretnina u upravljanju smatra se jedinstvom pravnih, ekonomskih i fizičkih karakteristika.
Kako slijedi iz ove definicije, uprava je osmišljena kako bi se osigurala maksimalna efikasnost nekretnina u skladu sa interesima vlasnika.
Istovremeno, aktivnosti upravljanja nekretninama vrše se u tri aspekta - pravne, ekonomske i tehničke.
Pravni aspekt upravljanja nekretninama sastoji se u najracionalnijoj upotrebi, distribuciji i kombinaciji prava na nekretninama.
Ekonomski aspekt upravljanja nekretninama provodi se upravljanjem prihodima i rashodima koji se formiraju tokom rada nekretnina.
Tehnički aspekt kontrole je održavanje kontrolnog objekta u radnom stanju u skladu sa svojom funkcionalnom svrhom.
Upravljanje nekretninama je integrirani pristup poboljšanju i održavanju stanja objekta, organizacije i predviđanja njegovog razvoja. Upravljanje imovinom pretpostavlja, pre svega, takve akcije kao uredskih zgrada za iznajmljivanje i upravljanje, upravljanje nekretninama kao investicija.
Ako je u zapadnom upravljanju nekretninama vrlo profitabilan posao, tada su u Rusiji govorili u službi za upravljanje nekretninama samo početkom devedesetih, kada se pojavila potražnja za prvoklasnim uredima. Danas vlasnici poslovnih centara pozivaju kompaniju za upravljanje kao generalni izvođač, koji, ako je potrebno, privlači druge kompanije da izvrše posao.
U modernim ruskim uslovima, saveznim zakonodavstvom ne reguliše saveznim zakonodavstvom i ne podliježe licenci, tako da se sistem upravljanja nekretninama formira na osnovu standarda Nacionalnog udruženja imovine imovine (trenutno - interregionalno Udruženje upravljanja imovinom) i Kodeks stručne etike menadžera imovine.
Upravljanje nekretninama provodi se formiranjem objekta kontrole koji predstavljaju kompleks tehnološki ili funkcionalno povezanih nekretnina, uključujući zemljište, zgrade, građevine i njihove dijelove itd.
Glavni ciljevi upravljanja tržištem nekretnina:
Provedba ustavnih prava građana na nepokretnu imovinu i odgovornosti povezane sa vlasništvom nad njima;
- uspostavljanje na tržištu određenog naloga i uslova za rad na svim svojim sudionicima;
- Zaštita sudionika iz nezbježivanja, prevara i kriminalnih organizacija i osoba;
- Osiguravanje besplatnih cijena na objektima nekretnina u skladu s prijedlogom i potražnjom;
- stvaranje uslova za ulaganja koja podstiču preduzetničke aktivnosti u oblasti proizvodnje;
- Zdravlje ekološkog okruženja, postizanje ekonomskog rasta, smanjenje nezaposlenosti, rješenje stambenih problema i drugih društvenih ciljeva;
- pošteno oporezivanje nekretnina i učesnika na tržištu nekretnina;
- Stvaranje povoljnih uslova za rješavanje stambenog problema u zemlji i regija.
Načela upravljanja nekretninama u velikoj su mjeri ovisni o političkim i ekonomskim uvjetima u zemlji, ali istovremeno moraju uzeti u obzir postojeće svjetsko iskustvo.
Postizanje objektivnih ciljeva moguće je prilikom provođenja sljedećih principa upravljanja:
Odvajanje postupaka - upotreba posebnih pristupa regulaciji odnosa različitih vrsta nekretnina - stambenih i stambenih prostorija, zemljišta, šumarstva i drugih predmeta;
- otvorenost informacija o svim sudionicima i objektima tržišta nekretnina za donošenje poslovnih odluka;
- objavljivanje donošenja pravila javna je rasprava o nacrtima zakona i drugih regulatornih akata;
- odvajanje ovlasti između regulatornih tijela;
- Jednostavnost i jasnoća pravila i postupaka utvrđenih zakonodavnim aktima nekretnina;
- poštivanje kontinuiteta ruskog sistema upravljanja tržištem nekretnina, koji ima svoju povijest i tradiciju, uzimajući u obzir globalno iskustvo reguliranja imovinskih prava na različite objekte nekretnina; Njegova adaptacija domaćim uvjetima.
Izvodi se državna regulacija nekretnina: SH kroz izravnu intervenciju (direktno administrativno upravljanje), uključujući: stvaranje zakona, propisa, propisa, uputstava i propisa koji reguliraju funkcioniranje objekata za nekretnine; Uvođenje mehanizma odgovornosti za kršenje regulatornih zahtjeva prilikom izrade transakcija sa objektima nekretnina; kontrola nad poštivanjem svih subjekata tržišta utvrđene norme i pravilima; Registracija prava na nekretnine i transakcije s njima; Licenciranje poduzetničke aktivnosti nekretnina:
Indirektnim utjecajem (metode ekonomskog upravljanja, objektima nekretnina), uključujući oporezivanje objekata za nekretnine i pružanje koristi; Implementacija državnih ciljnih programa; Uspostavljanje normi amortizacije; Reforma stambenih i komunalnih usluga; Oslobođenje i žalbeni sufitari;
- Sveobuhvatnom rješavanju pitanja korišćenja zemljišta i privatizacije, razvoj inženjerskog infrastrukture itd.
Socijalni utjecaj je reakcija širokih dijelova društva, uključujući profesionalne učesnike na tržištu nekretnina, na određene operacije nekretnina, koje služi kao osnova za propise, odredbe itd.
Upravljanje određenim objektima nekretnina koje vlasnik koristi za održavanje određenog poduzetništva i za dobivanje maksimalnog profita.
Upravljanje sistemima subjekata nekretnina Federacije Federacije: opštinska nekretnina, zemljišta; Šumski fond; Nekretnine u stambenom sektoru; nerezidencijalne nekretnine.
Upravljanje pojedinim objektima, preduzećima i drugim kompleksima imovine podrazumeva njihov prenos na operativno upravljanje i ekonomsko upravljanje, upravljanje poverenjem, iznajmljivanje u različitim oblicima itd.
Sustav upravljanja nekretninama zasnovan je na principu upravljanja predavačem, koji se sastoji u ograničavanju objekta (formiranje) nekretnina; Klasifikacija i jedinstvena registracija objekata; o registraciji objekta imovinskih prava i procjene nekretnina; Računovodstvo industrijskih karakteristika upravljanja imovinom i koordinacije politike nekretnina.
Usluge upravljanja nekretninama u odnosima objekata koji nisu podložni registraciji u skladu sa Zakonom o državnoj registraciji prava.
Profesija "Menadžer nekretnine" je u potražnji samo u društvu u kojem postoji privatno vlasništvo i jasno razumijevanje činjenice da se osigurava trenutna profitabilnost i povećanje vrijednosti kapitala zahtijeva kvalificirano upravljanje. Profesionalni menadžer ne može ispunjavati samo volju vlasnika, već i djelovati kao savjetnik, ponuditi različite mogućnosti za korištenje objekta nekretnina.
Na osnovu dobro definiranih ciljeva, menadžer razvija poslovni plan za određeni objekt. Preporuke sadržane u njoj mogu imati nekoliko razvojnih opcija. Treba ih opisati na takav način da, po želji, vlasnik može napraviti izbor opcije.
Kontroliranje imovine:
Provedite reklamnu kampanju na kontrolnom objektu, poštivanje uredskih ureda koji koriste novine, časopise distribuirane među potencijalnim kupcima i ličnim kontaktima;
- regulirati odnose vlasnika sa stanarima i državnim strukturama;
- financijski izvještaji se provode;
- pokupiti profesionalno služenje službi;
- obavljati osiguranje objekta nekretnina;
- provoditi tehnički i operativni ispit i prihvatanje;
- doprinosi svim potrebnim ugovorima za upravljanje tehničkim stanjem objekata, dok prate njihovo izvršenje itd.
Preferirana svojstva nekretnina za kontrolu su velika (od 3-5 hiljada m) uredske administrativne, skladišta, trgovine, industrijskih prostorija bez obzira na vlasništvo i stepen zaposlenja. Optimalna opcija za kontrolu je prisustvo nekoliko zgrada različitih orijentacija.
Usluge profesionalnog upravljanja, u pravilu, uživaju vlasnike velikih objekata za nekretnine (koji se nalaze u nekretninama i u dugoročnom zakupu), doživljava očigledna nelagodnost od neefikasnog ili nedovoljno efikasne upotrebe zgrada koje pripadaju njima i teritorijama . Među njima može postojati projekat, istraživačke i komercijalne organizacije, postoje predmeti nekretnine dobivene od državnih općinskih tijela o uvjetima dugoročnog zakupa ili privatiziranih, koji su pretjerani za današnje potrebe vlasnika.
Država je i dalje najveći vlasnik nekretnine, ali upravljanje državnim imovinom ostaje prerogativ državnih unitarnih preduzeća, iako bi profesionalni menadžeri mogli "izdvojiti" iz ovih nekretnina dodatni prihod sa povećanjem njihove kapitalne vrijednosti.
Kompleks usluga upravljanja nekretninama uključuje:
Konkretizacija potrošačkih potreba prilikom vlasništva nad nekretninama;
- savjetovanje vlasnika o stanju i analizu tržišta nekretnina prilikom eliminiranja prava na objekt za usklađenost objekta potrebama vlasnika;
- prihvatanje imovine u upravljanju;
- fizička, pravna i ekonomska stručnost objekta;
- Analiza opcija za daljnju upotrebu objekta i izbor najboljeg korištenja objekta, uzimajući u obzir zahtjeve potrošača;
- razvoj programa upravljanja objektima i njegova primjena s periodičnim prilagođavanjem;
- predstavljanje interesa vlasnika pred trećim licima o pitanjima koja se odnose na prenesenu upravljanju objektima;
- organizacija i održavanje postupka međusobnih naselja subjekata koji su uključeni u osiguravanje života objekta;
- Periodično izvještavanje o vlasnicima napretka programa upravljanja.
Upravljanje povjerenjem objekata za nekretnine kao oblik poduzetničke aktivnosti još nije dobio široku u našoj zemlji. Poznašnija je praksa prenosa za poverenje udjela udjela u saveznom imovinu. Ipak, koncept povjerenja u upravljanju imovinom uveden je u zakonodavstvo Ruske Federacije (dio 4 čl. 209 Ch. 53 Građanski zakonik Ruske Federacije) kao nezavisni pravni oblik upravljanja stranim imovinom.
Postrojenja za upravljanje povjerenjem (član 1013. Građanskog zakonika Ruske Federacije) mogu biti: preduzeća i ostali kompleksi nekretnina; Odvojeni objekti koji se odnose na nekretnine; hartije od vrednosti; Prava certificirana vrijednosnim papirima; Izuzetna prava i druga imovina.
1) direktnom intervencijom, I.E. Upravni način;
2) indirektno uticaj ili metode ekonomskog upravljanja.
Direktno administrativno upravljanje uključuje:
Stvaranje regulatornog okvira (zakoni, propisi, uputstva itd.) Upravljanje funkcionisanjem tržišta nekretnina u centru i u regionima;
- licenciranje, registracija, pružanje prava ovlaštenim osobama za obavljanje transakcija sa objektima državne i opštinske imovine;
- uspostavljanje obaveznih zahtjeva za sadržaj i kvalitet različitih aktivnosti na tržištu nekretnina i njenim sudionicima;
- kontrola nad poštivanjem svih učesnika na tržištu utvrđene norme i pravila;
- uvođenje zabrana i sankcija za odstupanje od regulatornih zahtjeva prilikom obavljanja transakcija u nekretninama;
- Otkrivanje državnog vlasništva nad svim objektima nekretnina za javne potrebe.
Ekonomske metode upravljanja tržištem tržišta nekretnina provode se pomoću:
Sistemi poreza na imovinu;
- Politika diskonta Centralne banke Ruske Federacije;
- Izdanje i žalbeni stambeni certifikati;
- Implementacija vladinih ciljanih programa;
- politika amortizacije;
- Strane ekonomske aktivnosti itd.
Upravljanje nekretninama se distribuira među raznim granama državne vlasti (zakonodavne, izvršne, sudske), koje se smatraju neovisnim u svojim aktivnostima.
Federalna skupština izdaje zakone koji regulišu tržište nekretnina. Predsjednik objavljuje uredbe koji ne suprotstavljaju trenutnim zakonima. Vlada donosi odluke, ministarstva i agencije - odredbe, upute i naloge koji uspostavljaju posebne postupke i pravila za upravljanje nekretninama.
Reprezentativna tijela ruskih vlasti (država Duma, Savjet Federacije) i njeni subjekti imaju ovlasti za prihvatanje pravnih akata na upravljanju nekretninama i provođenje kontrolnih funkcija.
Ministarstvo za javne imovine povjerene su funkcije i zadacima upravljanja i odlaganja u utvrđenom postupku saveznih objekata saveznih objekata na teritoriji Ruske Federacije i inostranstva; Implementacija na osnovu zakonodavstva Ruske Federacije državne politike privatizacije državnih i opštinskih preduzeća, uključujući zemljišne parcele pod privatizovanim preduzećima itd.
Općinske vlasti sudjeluju i u upravljanju nekretninama. Na primjer, u području regulacije šumskih odnosa, nadležnost okružnih uprava uključuje: računovodstvo za šume, distribuciju odobrenog granica šumskog fonda za šumarstvo; Organizacija provedbe mjera za zaštitu šuma od požara, bolesti itd.
U upravljanju nestambenim zgradama i strukturama postoji pravilo: Odluke o nalogu nekretnina preuzima odgovarajući vlasnika na propisani način - fizičko ili pravno lice, vlasti Ruske Federacije, tema Federacije i opštine.
Nadležnost izvršnih vlasti za regulisanje imovinskih odnosa uključuje:
Upravljanje i odlaganje objekata za nekretnine, njihovu rekonstrukciju, restauraciju i izgradnju, pronalaženje potrebnih ulaganja;
- pružanje objekata nekretnina u vlasništvu grada, za iznajmljivanje; Postavljanje stope zakupa;
- zoniranje gradskog teritorija;
- sastavljanje i održavanje zemljišnog katastra grada itd.
Postoje dvije vrste državnih regulacije odnosa sa zemljištem:
1) Uredba države kao suverena sa teritorijalnom nadzirom u vezi sa svim zemljama, bez obzira na oblike vlasništva. Metode moći i podređenosti koriste se, izražene u zakonodavnim i drugim regulatornim aktima, obaveznim za sve vlasnike i korisnike zemljišta (na primjer, za oporezivanje, zaštitu okoliša, katastar zemljišta itd.);
2) Ekonomska regulacija. Državna tijela djeluju kao ekonomski subjekti - pružaju zemljišne parcele građanima i organizacijama, zapisima zemljišta, zakupljene itd.
Državna regulacija kopnenih odnosa podijeljena je na općim i sektorskim (odjeljenje). Opći uredba o državnim državnim tijelima općih i posebne kompetencije, čiji se postupci primjenjuju na sve kategorije zemljišta i svim predmetima kopnenih odnosa. Sektorska (odjela) uredba provodi ministarstva, odbori, savezne službe. Njihove se postupke primjenjuju na podređene poduzeća i organizacije koje pružaju zemljište za posjedovanje i korištenje.
Octerning menadžment vrše vlasnici Zemlje, stanari i zemljišta korisnika. Uzimajući u obzir interese stanovništva, oni rješavaju pitanja vlasništva, korištenja i naloga od strane općinske imovine, definiraju razvojne programe teritorija, pružaju i uklanjaju zemljišne parcele, provode državnu kontrolu nad korištenjem i zaštitom zemljišta, organiziraju Rad upravljanja zemljištem.
Nadležnost saveznih državnih vlasti o regulaciji zemljišnih odnosa uključuje:
Usvajanje zemljišnog kodeksa Ruske Federacije i drugih saveznih zakona koji regulišu kopnene odnose;
- uspostavljanje jedinstvenih principa kopnenih naknada; Uspostavljanje postupka za registraciju prava na zemljišne parcele i još jedna čvrsto povezana nekretnina;
- odobrenje organizacije upravljanja zemljištem, održavanje katastra državnog zemljišta i praćenje zemljišta, organizacije i provedbi državne kontrole nad upotrebom i zaštitom zemljišta;
- uspostavljanje granica posebno zaštićenih područja, koji su dio nekoliko predmeta Ruske Federacije, kao i na mjestima prebivališta i ekonomskih aktivnosti malih naroda i etničkih grupa, u koordinaciji s nadležnim državnim organima i lokalnim vlastima;
- odlaganje (oduzimanje i pružanje) kopnenim parcelama u saveznom imanju;
- Otkup zemljišta za savezne potrebe;
- Razvoj u suradnji sa državnim organima konstitutivnih subjekata Ruske Federacije i odobrenju saveznih programa za racionalnu upotrebu zemljišta, povećanje plodnosti tla, zaštitu zemljinskih resursa u kompleksu s drugim ekološkim aktivnostima.
Upravljanje državnim organima konstitutivnih subjekata Ruske Federacije za regulisanje zemaljskih odnosa uključuju:
Usvajanje zakona i drugih regulatornih pravnih akata konstitutivnih subjekata Ruske Federacije u skladu s Ustavom Ruske Federacije, zemljišne kodekse i drugim saveznim zakonima;
- Definicija teritorija sa posebnim pravnim režimom korištenja zemljišta, uspostavljanja i promjene njihovih granica;
- uspostavljanje graničnih dimenzija zemljišta;
- postavljanje veličine i redoslijeda naknade za zemljište, kao i uspostavljanje redoslijeda njihove centralizacije u skladu sa zakonodavnim aktima Ruske Federacije;
- Odobrenje naloga naloga zemljišta u vlasništvu državnog vlasništva nad subjektima Ruske Federacije, kao i postupak za promjenu svrhe zemljišta;
- odobrenje urbanih i naseljavanja, gradova i naselja republičkog, regionalnog, regionalnog, okružnog podređenosti;
- odobrenje u skladu sa zakonima Ruske Federacije, uzimajući u obzir lokalne uvjete postupka državne kontrole nad upotrebom i zaštitom zemljišta, upravljanja zemljištem;
- uspostavljanje pogodnosti za visoke obrazovne naknade u skladu sa saveznim zakonom;
- Organizacija upravljanja državnom zemljišnom kodeksu, upravljanju zemljištem i nadzor zemljišta u skladu s postupkom utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije;
- organizacija državne kontrole nad upotrebom i zaštitom zemljišta;
- Narudžba (povlačenje i pružanje) kopnenim parcelama u vlasništvu subjekata Ruske Federacije;
- Promjena zemljišne namjene;
- Donošenje odluka o povlačenju (otkup) zemljišta za državne potrebe predmeta Ruske Federacije.
Federalni zemljišni resurs i upravljanje zemljištem i njena terenska organizacija u skladu sa zakonom:
Razviti prijedloge za upravljanje zemljištem u državnoj i opštinskoj imovini;
- obustaviti ispunjavanje nezakonitih rješenja na oduzimanje i pružanje zemljišta prije razmatranja njihovih tijela (administracija, suda, Arbitražni sud);
- Privučena administrativnom odgovornošću osoba krivi krivi za kršenje zemljišnog zakonodavstva Ruske Federacije;
- izdati dozvolu (licence) na propisani način (licenca) za pravo da se vodi upravljanje zemljištem i drugim dizajnom i istraživačkim radom koji se odnose na studiju i korištenje zemljišnih resursa;
- analizirati stanje zemljišnokrevete;
- predati prijedloge o postupku izračunavanja regulatorne cijene zemlje, postupak uspostavljanja poreza na zemljište i kazne za kršenje zemljišnog zakonodavstva;
- Organizovan je državni inventar.
