Šta dioničari trebaju znati o kompenzacijskom fondu za zajedničku gradnju? Kompenzacioni fond za zajedničku izgradnju Glavne funkcije fonda

Zakonske novine koje stupaju na snagu 2017. godine u oblasti dioničke izgradnje nekretnina imaju za cilj zaštita interesa građana i pravnih lica- učesnici u vlasničkim odnosima, kao i bona fide developeri.

Tiču se izmjena koje su stupile na snagu:

Vrijedi to napomenuti novo u zajedničkoj gradnji- ovo uključuje stvaranje kompenzacionog fonda, uvođenje prakse, formiranje jedinstvenog sistema u cijeloj Ruskoj Federaciji.

Gore navedene zakonske izmjene bi trebale pomoći povećanje transparentnosti djelatnosti građevinskih preduzeća i obezbjeđivanje učesnika u zajedničkoj gradnji garancije za zaštitu njihovih prava, u slučaju problematičnih situacija.

Stvaranje državnog kompenzacionog fonda

Najvažniji svrhu stvaranja Državni organi kompenzacionog fonda odgovorni su za efikasnu zaštitu zakonskih prava i imovine građana - učesnika u zajedničkoj izgradnji, čije interese narušavaju investitori. U odnosu na pravna lica odgovorna za izgradnju stambenih objekata a neispunjavanje obaveza, arbitražni sud pokreće stečajne procedure.

Da biste završili obaveznu državnu registraciju ugovora od 1. januara 2017., trebat će vam sljedeću listu dokumenata(Tačka 2 člana 5 Saveznog zakona od 03.07.2016. br. 304-FZ "O uvođenju promjena..."):

• Projektna deklaracija je službeni dokument koji sadrži podatke o izvođaču, gradilištu, fazama i rokovima isporuke stambene zgrade, broju stanova, tehničkim karakteristikama zgrade itd.
• Građevinska dozvola.
• Zvanični plan objekta koji se izrađuje: planirana površina, broj stambenih i nestambenih prostorija, parking mjesta.
• Zaključak organa koji vrši državni nadzor nad dioničkom izgradnjom o usklađenosti pravnog lica sa zahtjevima važećih zakonskih normi.
• Ugovor o osiguranju od građanske odgovornosti za građevinsko preduzeće.
• Ako veličina odobrenog kapitala nije u skladu sa zahtjevima važećih zakonskih normi, investitor mora podnijeti ugovor o garanciji tijelu za registraciju.
• Pisani spisak osoba koje imaju pravo na kupovinu stambenog prostora ekonomske klase, koji se gradi na zemljišnim parcelama dodijeljenim posebno za ovu vrstu gradnje.

Za dodatne informacije Da biste izvršili državnu registraciju, možda će vam trebati:

• Informacije o osiguravajućem društvu programera.
• Podaci o bankarskim institucijama sa kojima su zaključeni ugovori o garanciji i za otvaranje escrow računa.
• Podaci o drugim sujamcima ili žirantima građevinskog preduzeća.

Ako programer ne pruži potrebne informacije, nadležni za registraciju imaju pravo sami se informišite slanjem zahtjeva nadležnim institucijama.

Promjene zahtjeva za održavanje deklaracije projekta programera

Projektna deklaracija je dokument koji uključuje podatke o investitoru, projektu izgradnje, njegovim fazama i obimu prava građevinske organizacije pri prodaji nekretnina fizičkim i pravnim licima.

Promjene zahtjeva za izradu projektnog dokumenta su kako slijedi (član 22. člana 1. Federalnog zakona od 03.07.2016. br. 304-FZ):

• Prije sklapanja prvog ugovora sa učesnikom u zajedničkoj izgradnji, investitor mora odobriti projektnu deklaraciju kod lokalnog nadležnog izvršnog organa. Dokument je moguće predati elektronskim putem popunjavanjem elektronskog obrasca.
• Ovlašćeni organ koji je primio projektnu deklaraciju obavezuje se najkasnije u roku od 30 dana izdati zaključak o usklađenosti dokumenta sa zahtjevima važećih zakonskih normi ili odbiti izdavanje takvog zaključka.
• Ako nadležni organ ne dostavi zaključak ili nosilac projekta ne pošalje potrebnu dokumentaciju za registraciju u roku od 60 dana od dana prijema rješenja, ponovno odobrenje deklaracije.
• Izmjene projekta koje je izvršio nosilac objavljuju se na svojoj službenoj web stranici i usaglašavaju sa organom lokalne samouprave nadležnim za kontrolu u oblasti dioničarske izgradnje najkasnije u roku od 5 radnih dana od dana nastanka izmjena.

Programer je odgovoran odgovornost za objavljivanje projektne deklaracije na javnim informativnim mrežama, kao i izmjene u dokumentu, zbog nepotpunosti ili nepouzdanosti dostavljenih podataka.

Zaključak

Usvojene izmjene i dopune u oblasti dioničke izgradnje bi trebalo povećati pouzdanost relevantno tržište nekretnina, stvoriti mehanizam dodatna zaštita dioničara od mogućih rizika nedovršene izgradnje, povećati obim odgovornosti programeri investitorima.

značajno će se promijeniti U skladu sa zahtjevima za veličinom odobrenog kapitala, biće moguće stvoriti poseban kompenzacijski fond formiran na osnovu doprinosa programera, a proširit će se i zahtjevi za informacijsku otvorenost graditelja.

Zakonske novine koje stupaju na snagu 1. januara 2017. su velike, ali neće uticati na nekretnine čija je izgradnja počela prije prihvatanja relevantne zakonske izmjene.

Pitanje

Zakonski zahtjev da programer ima web stranicu

Suprug i ja smo odlučili da kupimo stan po ugovoru o učešću u zajedničkoj izgradnji. Kontaktirali smo programera, dobili smo savjete o svim pitanjima od interesa, ali nismo mogli pronaći službenu web stranicu građevinske organizacije na Internetu. Recite mi, da li to utiče na pouzdanost programera i da li su kompanije obavezne da daju informacije o sebi na informacionim mrežama?

Odgovori

Od 1. januara 2017., svi programeri koji rade sa sredstvima akcionara dužni su da kreiraju sopstvene veb stranice, objavljujući širok spektar informacija o svojoj kompaniji, a posebno:

• građevinska dozvola;
• projektna deklaracija;
• dokumente koji potvrđuju pravo stvaranja nekretnina na ovoj zemljišnoj parceli;
• foto izvještaji stambenih objekata u izgradnji itd.

Nažalost, nedostatak službene web stranice za programera može ukazivati ​​na njegovu nelikvidnost ili nepoštenost.

Ruski predsjednik Vladimir Putin potpisao je zakon o kompenzacijskom fondu za zajedničku izgradnju, koji se naziva i „fondom dioničara“. Ministarstvo građevina Ruske Federacije, zajedno sa Agencijom za stambena hipoteka (AHML), objašnjava čitaocima sajta RIA Real Estate šta će se sada promeniti za kupce stambenih objekata u fazi izgradnje i kako će funkcionisati navedeni fond.

1. Šta je dioničarski fond i kako će funkcionirati?

   Kompenzacijski fond je stvoren da zaštiti interese kupaca kuća u kućama u izgradnji. Prije donošenja zakona o njemu, ovu funkciju su obavljala osiguravajuća društva. Međutim, utvrđeno je da mehanizam nije djelotvoran, pa je bio potreban novi. Sada će sami investitori ulagati određeni postotak (tačnije, 1,2% cijene svakog ugovora o zajedničkoj izgradnji koji sklope) u fond.

   
   

   Međutim, prava onih dioničara koji su ušli u DDU po starim pravilima i dalje će osiguravati osiguravajuća društva. Fond će raditi na objektima na kojima će se prvi ugovor o udjelu registrovati nakon državne registracije fonda u obliku javnog pravnog društva, koja mora nastupiti najkasnije u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu zakona.

2. Hoće li cijene stanova porasti nakon pokretanja novog mehanizma?

   Prema prognozama AHML-a, novi mehanizam neće uticati na nivo cijena stanova. Za programere se utvrđuje doprinos od 1,2% svakog ugovora o udjelu, što je uporedivo sa trenutnom stopom osiguranja. Stoga se ekonomija za većinu programera ne bi trebala mijenjati.

   
   

   Osim toga, sada u Rusiji radi preko 6 hiljada programera; ovo je prilično konkurentan sektor. Nova stvarnost će ih potaknuti da pokriju naknade koristeći vlastita sredstva, umjesto da ih prenose na kupca.




3. Šta će se dogoditi s dioničarima koji su već kupili stambeni prostor, a ne potpadaju pod zaštitni mehanizam fonda? Gdje bi trebali ići?

   Regionalne vlasti će do 1. avgusta morati ruskom Ministarstvu građevinarstva dostaviti mehanizme za rješavanje problema prevarenih dioničara, navodeći rokove za svaku kuću.

4. Šta dioničar može očekivati ​​u slučaju bankrota investitora? U kojim slučajevima će se predmet dobiti, a u kojim slučajevima će biti isplaćena naknada?

   To će ovisiti o odluci skupštine dioničara, na kojoj sami učesnici u zajedničkoj gradnji mogu odlučiti da li je potrebno kuću dovršiti privlačenjem novog investitora ili će dobiti naknadu.

   
   

   Dakle, odluku o sudbini objekta u suštini donose sami građani, a fondacija tu odluku sprovodi. Istovremeno, predviđeno je da se za svaku kuću donosi posebna odluka – na primjer, za kuću u visokom stepenu završenosti građani se mogu odlučiti za završetak izgradnje uz angažovanje investitora, a za kuću u visokom stepenu završenosti. kuća “u fazi temeljne jame” - za primanje novčane naknade. Ispada da ako se stambeni kompleks sastoji od nekoliko zasebnih kuća, odluka se za svaku donosi posebno.

5. Kako će se isplatiti odšteta? Hoće li investitor moći da vrati cjelokupni iznos uloženih sredstava?

   Ne u svim slučajevima. Iznos naknade će biti jednak ukupnoj površini svih DDU u objektu u izgradnji, ali ne više od 120 kvadratnih metara, pomnoženo sa stvarnom prosječnom cijenom na primarnom tržištu u subjektu (utvrđuje se prema Rosstatu ). Time su pokriveni rizici svih kupaca standardnog stanovanja, ali se ne preuzima rizik kupaca elitnih ili jednostavno velikih stanova.

   
   

   Što je cijena kupljenog stana bliža prosječnoj vrijednosti za regiju (subjekt federacije), to je dioničar bolje zaštićen.

6. Može li se desiti da nema dovoljno novca u fondu? Šta će se tada dogoditi?

   Zakon predviđa godišnju aktuarsku procjenu obaveza i mogućnost usklađivanja tarife na osnovu rezultata takve procjene unošenjem odgovarajućih izmjena u zakon. To znači da fond ne može „naglo“ ostati bez sredstava.

   
   

   Aktuarska procjena je rigorozan ekonomski mehanizam, nepristrasan i zasnovan na statistici i zakonu velikih brojeva. Očekuje se da će to omogućiti pravovremeno formiranje osnova za promjenu tarife, a proces promjene stope doprinosa fondu izmjenom zakona obezbijediće otvoren i transparentan postupak revizije.

7. Da li će akcionar moći da kontroliše tok izgradnje i finansijsko stanje investitora?

   Zakon predviđa takvu mogućnost i za dioničare i za potencijalne kupce.

   
   

   U tom cilju od 1. januara 2018. godine počinje sa radom jedinstveni informacioni sistem u kojem će se prikupljati podaci o svim investitorima i projektima dioničarske izgradnje u zemlji. Svako lice će imati pristup ovom sistemu.

8. Šta je javno preduzeće? Koje obaveze ovo nameće fondu?

   U početku je fond nastao u obliku neprofitne vladine organizacije, ali je u procesu donošenja zakona o njegovoj djelatnosti odlučeno da se transformiše u javno preduzeće. Prema riječima šefa Ministarstva građevinarstva Mihaila Mena, to je učinjeno kako bi se ojačala kontrola države nad aktivnostima fonda. Prema usvojenom zakonu, državnu kontrolu nad fondom će vršiti Računska komora Ruske Federacije i drugi državni organi.

   
   

   Status društva javnog prava zahteva poštovanje uslova za objavljivanje informacija o aktivnostima, reviziju izveštavanja, sistem interne kontrole i aktivnosti nabavke. U nadzornom odboru fonda bit će predstavnici Državne dume i Vijeća Federacije, a njegov rad će pratiti Računska komora. Format javnog preduzeća će rad fonda učiniti potpuno transparentnim.

9. Hoće li fond imati predstavništva u regijama? Gdje bi se vlasnici kapitala trebali obratiti u slučaju problema?

   Fond će prihvatiti priloge od developera iz svih regiona zemlje. Istovremeno, u svakoj regiji u kojoj se izvodi zajednička gradnja, kontrolu namjenskog korištenja akcionarskih sredstava, usklađenost sa zahtjevima za objavljivanje i plasiranje informacija i planovima izgradnje sprovode regionalni regulatorni organi. To mogu biti regionalna ministarstva građevinarstva, organi koji nadziru zajedničku izgradnju, itd. Građani im se uvijek mogu obratiti sa pitanjima.

10. Gdje će se čuvati prilozi u fond i koje su garancije da neće nestati, poput kompenzacijskih fondova u samoregulaciji?

    Fond za obeštećenje je odvojen od ostale imovine Fonda. Sredstva će se voditi na posebnom bankovnom računu koji ispunjava zahtjeve koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije. Fond će imati pravo da investira privremeno raspoloživa sredstva pod uslovima koje odredi isključivo Vlada Ruske Federacije. Državnu kontrolu nad fondom vršit će Računska komora Ruske Federacije i drugi državni organi.

Državna duma je 21. jula 2017. usvojila zakon o državnom fondu za zaštitu prava akcionara. Građevinske kompanije podliježu strogim zahtjevima. Ali hoće li to pomoći porodicama dioničara da postanu vlasnici novih stanova?

U Rusiji je izgradnja stambenih objekata uz pomoć javnih investicija regulisana zakonom od 2004. godine. Zaključivanje ugovora o zajedničkom učešću (SPA) daje porodicama šansu da dobiju stambeni prostor po nižoj cijeni od tržišne. Međutim, rizikuju da izgube nadu za stanovanje i da ostanu bez ušteđevine ako građevinari ne ispune svoje obaveze. Država je 2014. godine prvi put intervenisala u poslovima dioničke gradnje kako bi zaštitila interese građana – investitora u stanogradnji. Prije registracije DDU kod Rosreestra, građevinska kompanija je morala pribaviti osiguranje od odgovornosti od osiguravača ili uzeti garanciju od banke. Ali osiguravajuća društva i banke nisu mogle da završe izgradnju svih problematičnih objekata i vrate sav novac prevarenim dioničarima, čiji broj i dalje raste. Prema novom zakonu iz 2017. o kompenzacijskom fondu za dioničare, stvoren je mehanizam državnih garancija za nadoknadu gubitaka u zajedničkoj izgradnji.

Fond za zaštitu prava akcionara

Usvajanje zakona o fondu za obeštećenje dioničara iz 2017. godine radikalno mijenja rad na tržištu zajedničke gradnje.

Istorija osnivanja

1. Inicijativa za stvaranje fonda zajedničke izgradnje objavljena je u ljeto 2016. (Zakon br. 304-FZ, član 23.2).
2. Početkom 2017. godine, ukazom predsjednika Ruske Federacije, državni fond za pomoć dioničarima proglašen je formalno postojećim, a Državnoj dumi je naloženo da razradi sva pravna pitanja u vezi s njim.
3. Od februara do jula 2017. godine, odredbe nacrta zakonskog akta razmatrane su tri puta u parlamentu, projekat je doživeo korenite izmene i konačno ga je parlament odobrio 21. jula 2017. Pun naziv zakona: „O javnom advokatskom društvu za zaštita prava građana koji učestvuju u zajedničkoj izgradnji u slučaju nesolventnosti (stečaja) investitora i o izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije.”

Legalni status

Prvobitno, novi fond za dijeljenje izgradnje bio je definiran kao neprofitna organizacija (NPO) unutar područja pokrivenosti državne Agencije za stambeno hipotekarno osiguranje (AHML). Osnivač je bilo Ministarstvo građevinarstva, koje je bilo odgovorno za niz važnih izmjena i dopuna za promjenu statusa kompenzacijskog fonda za dioničare.

Duma je odobrila status preduzeća javnog prava (PPK) za „Fond za zaštitu prava građana - učesnika u zajedničkoj izgradnji” sa funkcijama i ovlašćenjima karakterističnim za državnu vlast.

Kompanija je odgovorna predsedniku Rusije, kontrolu nad finansijskim aktivnostima vrše predstavnici oba doma parlamenta i Računske komore Ruske Federacije. Planirano je da se stvaranje ovakve organizacije sa svim zakonskim standardima djelovanja završi do novembra 2017. godine.

Glavne funkcije

Fond zajedničke izgradnje ima dva glavna zadatka - da pomogne dioničarima u i da završi problematičnu izgradnju. Njegove funkcije su vezane za ove zadatke.

1. Vodite evidenciju i kontrolu doprinosa primljenih od programera.
2. Organizovati arbitražno upravljanje u slučaju stečaja građevinskih preduzeća koja su dala doprinose u fond.
3. Naknada za gubitke dioničarima.
4. Finansiranje i kreditiranje kompanije koja se obavezala da će završiti problemski projekat.
5. Plasman raspoloživih sredstava u sredstva i bankarske depozite, u hipotekarne hartije od vrijednosti i državne obveznice.

Mehanizam kompenzacionog fonda

Mehanizam osiguranja od odgovornosti za programere, koji postoji od 2014. godine, smatrali su neefikasnim i nezavisni stručnjaci i vladine agencije. Kada je građevinsko preduzeće otišlo u stečaj, troškovi polise osiguranja ili kamata na bankarsku garanciju nisu mogli da pokriju gubitke svih vlasnika ugovora o zajedničkoj izgradnji, a još manje nisu bili dovoljni za završetak izgradnje problematičnog objekta. Broj nedovršenih projekata i prevarenih dioničara nastavio je rasti.

• Novi mehanizam je zgodan, prije svega, za programere. Ne moraju da osiguravaju svaki ugovor o zajedničkoj izgradnji ili traže odgovarajuće osiguravajuće društvo. Dovoljno je prenijeti određeni postotak transakcije u kompenzacijski fond dioničara i dobiti dozvolu za registraciju.
• Novac dobijen od investitora je rezerva iz koje će se isplatiti gubici akcionara u slučaju bankrota njihove građevinske kompanije. Iz iste rezerve će se finansirati i kompanija koja će završiti izgradnju problematičnog objekta. Novi programer se bira na konkurentskoj osnovi.
• Akcionari, koje predstavlja kompenzacioni fond, imaju realnu garanciju da će im kuća biti završena i useliti se u novi stan. Štaviše, garancije ne daje privatna banka ili osiguravač, već PPK - dio državne strukture.

Zvanična web stranica fonda zajedničke izgradnje

Transparentnost informacija je neophodan uslov za rad novog kompenzacionog fonda, propisan zakonom. Informacije o zajedničkoj izgradnji biće objavljene na zvaničnom sajtu Ujedinjenog instituta za razvoj u stambenoj sferi, zajedno sa resursom AHML. Trebalo bi da odražava:

• stanje svih objekata koji se grade uz zajedničko učešće: njihova projektna dokumentacija, svi računovodstveni izvještaji, broj predškolskih objekata, fotografije faza stambene izgradnje;
• podaci o državnim službenicima koji prate rad graditelja, rezultati njihovih inspekcija;
• činjenice kršenja zakona i privođenje počinilaca pravdi i dr.

Planirano je da se izrada službene web stranice kompenzacijskog fonda za dioničare završi do početka 2018. godine.

Doprinosi u kompenzacijski fond

• Najkasnije tri dana prije zaključenja prvog ugovora o zajedničkoj izgradnji u 2017. godini, osiguravač mora uplatiti doprinose u novčanom obliku u Fond za naknadu štete u zajedničkoj izgradnji.
• Bez transfera novca, ugovor se ne registruje od strane države.
• Uključivanje sredstava dioničara u posao bez registracije DDU kažnjava se novčanom kaznom od 0,5 do 1 milion rubalja.
• Stopa doprinosa iznosi 1,2% od cijene DDU za cijeli građevinski projekat.
• Revizija stope je predviđena, ali ne više od jednom godišnje i nakon zakonodavnog odobrenja nove stope u Državnoj Dumi.

Stopa kompenzacionog fonda za dioničare u iznosu od 1,2% ne izaziva primjedbe stručnjaka. Iznos doprinosa od 18-25 milijardi u prvim godinama postojanja fonda sasvim je dovoljan da pokrije buduće probleme jednog ili dva regionalna izvođača. Zakon ne propisuje odakle novac ako postoji manjak sredstava, moguće je da dođe i iz budžeta.

Naknada za ugovore ranijih godina nije predviđena novim zakonom. Ako objekat u izgradnji ima najmanje jedan ugovor o dioničkom učešću potpisan po starom planu, neće biti uključen u djelokrug kompenzacijskog fonda.

Zahtjevi za programera

Centralna odredba novog zakona o kompenzacijskom fondu za dioničare je nametanje strogih zahtjeva prema građevinarima, zbog čega bi vrlo mali broj investitora mogao ostati na tržištu zajedničke gradnje. Prezentacija ovih zahtjeva će početi po zaključku DDU od 1.07. 2018.

1. Organizacije koje se bave zajedničkom gradnjom nemaju pravo da se bave drugim privrednim aktivnostima, izdaju akcije i hartije od vrednosti; njihov službeni naziv mora sadržavati izraz „specijalistički programer“.
2. Firmama sa najmanje tri godine iskustva u izgradnji stambenih zgrada i onima koje su izgradile najmanje 10 hiljada kvadratnih metara dozvoljeno je da privlače sredstva od vlasnika kapitala. m stambenog prostora.
3. Tokom čitave izgradnje, na računu kompanije mora biti najmanje 10% sredstava koja čine trošak projekta; u ovom periodu ne bi trebalo da ima dugovanja, osim kredita za izgradnju ovog objekta.
4. Programeri će dobiti dozvolu za izgradnju samo jednog objekta u isto vrijeme.
5. Zabranjeno je trošenje sredstava dioničara za kupovinu zemljišta za štand, izradu projekata ili inženjerske radove. Ova tačka je izazvala široko rasprostranjeno nerazumijevanje i među građevinarima i među stručnjacima, jer sva gradnja počinje sa ovim troškovima.
6. Sva sredstva dioničke građevinske kompanije moraju biti u jednoj banci, koja provjerava svaki finansijski trošak.
7. Lica koja upravljaju građevinskim preduzećem ne bi trebalo da imaju:

• osuda za privredni kriminal;
• biti bankrot;
• biti diskvalifikovan.

Naknada za gubitke

Gubici dioničarima u slučaju stečaja građevinskog preduzeća nadoknađuju se iz kompenzacijskog fonda za udioničku izgradnju po određenom redoslijedu.

• Kao prvo .
• Tada odbor kompenzacijskog fonda odlučuje koja je opcija isplativija: isplata gubitaka dioničarima ili završetak izgradnje stambene nekretnine. Rješavanje problema može potrajati do 6 mjeseci.
• Odluka o isplati se objavljuje na web stranici Fonda za obeštećenje dioničara. Navedena je i adresa na kojoj će se primati dokumenti i radno vrijeme zaposlenih. Sve informacije dioničari dobijaju u roku od 2 sedmice nakon donošenja odluke.
• Spisak dokumenata za obeštećenje: molba; pasoš. Najčešće se dostavljaju banci koja je pratila aktivnosti programera.
• Novac se akcionarima isplaćuje u roku od 10 dana nakon podnošenja potrebnih dokumenata.
• Regruti, teško bolesni i odsutni imaju pravo na ranije isplate.

Fond se obavezuje da će akcionarima isplatiti gubitke u celosti.

Nijanse

Iznos plaćanja dioničarima utvrđuje se množenjem cijene jednog kvadratnog metra stambenog prostora njegovom površinom.

1. Površina stanovanja za koju se vraća novac iz kompenzacionog fonda dioničara ne smije biti veća od 120 m2. Državni fond je za one koji daju zadnju ušteđevinu za kupovinu stana. Kupci velikih stanova i luksuznih stanova, po mišljenju zakonodavaca, mogu sami da se snađu.
2. Visina naknade zavisi od cene stanovanja, koju utvrđuje Ministarstvo građevinarstva - odgovara minimalnoj tržišnoj vrednosti, koja se razlikuje za 30-40% od stvarne. Nakon što dobiju naknadu po takvim stopama, dioničari gube dio svojih sredstava.

Stručnjaci, analizirajući zakon, pronalaze mnoge nijanse i prave različite prognoze. Stoga će restriktivne mjere protiv poslovanja primorati mala preduzeća da napuste tržište zajedničke gradnje. Velike kompanije, da bi započele novu izgradnju, moraće da stvore podružnice, a to će dovesti do dodatnih troškova. S obzirom na monopolski položaj velikih investitora, sve će to dovesti do poskupljenja stanova i pogodit će džepove dioničara.

Jedno je za sada jasno: novi zakon o kompenzacijskom fondu može riješiti problem zaštite dioničara. Ali to može uzrokovati pad poslovne aktivnosti na tržištu zajedničke gradnje.

Kompenzacijski fond za zajedničku izgradnju stvoren je da zaštiti dioničare koji sklapaju ugovore sa investitorima i očekuju da će dobiti stanove po pristupačnoj cijeni. U Rusiji je primarno tržište stanova, izgrađeno o trošku stanovništva, regulisano zakonom od 2004. godine. Registracija ugovora o zajedničkom učešću (DDU) omogućava porodici da dobije pristupačan stan po cijeni koja je ispod tržišne.

Ukoliko građevinsko preduzeće ispuni svoje obaveze, strane u ugovoru su zadovoljne, uključujući i vlasnike novih stanova. Druga je stvar kada izvođač ima problema i ne ispunjava svoje obaveze prema akcionarima. U ovoj situaciji kupci kuće nisu zaštićeni. Ali to je bio slučaj prije pojave kompenzacijskog fonda 2017. godine. Koje su njegove karakteristike? Koje funkcije obavlja? Koje poteškoće mogu nastati u budućnosti? Ova i mnoga druga pitanja razmotrit ćemo u članku.

Država je 2014. godine uzela „pod svoje” zajedničku gradnju kako bi zaštitila učesnike u zajedničkoj gradnji. Prije registracije ugovora o zajedničkoj izgradnji, investitor mora doći kod osiguravača radi osiguranja od odgovornosti. Druga opcija je da se obratite bankarskoj instituciji radi izdavanja garancije.

Uprkos dolasku novog zakona, prevareni dioničari nisu mogli dobiti odštetu od neuspješnih građevinskih kompanija zbog nedostatka novca. Iz tog razloga je 2017. godine formiran kompenzacijski fond iz kojeg se uzima novac za pokrivanje eventualnih gubitaka. Usvajanje ovakvog zakona garantuje nadoknadu novca akcionarima i rasterećuje građevinske kompanije u slučaju propasti.

Proces kreiranja novog zakona odvijao se prema sljedećem algoritmu:

• 2016. godine pojavila se inicijativa za stvaranje fonda iz kojeg bi se sredstva mogla koristiti za isplate prevarenih dioničara. Riječ je o saveznom zakonu broj 304 (član 23.2).
• Predsjednik Ruske Federacije je u januaru 2017. godine donio dekret prema kojem je pomenuti fond pomoći počeo sa svojim formalnim postojanjem. Predstavnici Državne dume počeli su da razvijaju pitanja vezana za stvaranje fonda.
• U periodu od februara do jula 2017. godine vođene su aktivne rasprave o zakonskom aktu. Tokom perioda rada na dokumentu, doživio je mnoge izmjene, nakon čega je na kraju usvojen u parlamentu 21. jula 2017. godine.

Novoformirani fond prvo je definisan sa pozicije neprofitne organizacije koja je dio AHML. Za osnivača je izabrano Ministarstvo građevinarstva. Upravo je ova organizacija napravila većinu izmjena u vezi sa statusom kompenzacijskog fonda.

U trenutnoj fazi, Duma Ruske Federacije je odobrila da je Fond za zaštitu prava građana koji učestvuju u zajedničkoj izgradnji javnopravna organizacija sa ovlaštenjima i funkcijama sličnim državnim organima. Kompanija je odgovorna predsjedniku Ruske Federacije. Istovremeno, kontrolu finansijskih aktivnosti vrše predstavnici dva doma parlamenta, uključujući i Računsku komoru. Do novembra 2017. godine, organizacija stvorena da osigura ugovorne obaveze počela je punopravni rad.

Šta je fond za nadoknadu zajedničke izgradnje?

Kompenzacijski fond se definiše kao organizacija koja je stvorena radi zaštite interesa dioničara u slučaju neuspjeha drugog učesnika DDU-a (građevinska kompanija, developer) da ispuni svoje obaveze. Glavne karakteristike organizacije uključuju:

• Promijenjen je mehanizam zaštite dioničara (privatnih investitora). Ranije su se građevinske kompanije obraćale osiguravačima za osiguranje od odgovornosti, ili išle u banku da dobiju garanciju finansijske institucije. Stari sistem je nadživeo svoju korist, jer u slučaju bankrota izvođača, osiguravajuća društva nisu vršila isplate oštećenima.
• Funkcija punjenja fonda prelazi na programere, koji su dužni da odbiju od 1,2% od svakog izdanog DDU-a. Akumulirana sredstva mogu se iskoristiti za rješavanje raznih problema – završetak izgradnje objekta ili pokrivanje gubitaka druge ugovorne strane. Prema riječima stručnjaka uključenih u stvaranje fonda, organizacija će raditi po principu DIA, koji garantuje povrat novca iz depozita u slučaju bankrota banke.
• Akcionari dobijaju naknadu za stambenu površinu do 120 kvadratnih metara. brojila kupljena pod DDU. Izuzetak su porodice sa velikim brojem dece. Novac fonda ne štiti preostalu površinu imovine (uključujući i situaciju kada je osoba kupila nekoliko nekretnina od jednog investitora). Obračun naknade vrši se uzimajući u obzir troškove stanovanja na primarnom tržištu za određeni subjekt. Osnova je informacija iz Rosstata. Zbog toga se vlasnici nekretnina s velikim površinama zalažu za korištenje novca za završetak izgradnje svog doma. U slučaju isplate kompenzacije, gube novac.
• Pitanje završetka ili isplate naknade zavisi od akcionara, koji donose kolektivnu odluku. Ako gradnja objekta nije počela, a objekat je u fazi iskopa, korisno je dobiti naknadu. Ako je izgradnja nekog projekta pri kraju, lakše je pronaći novu građevinsku kompaniju i završiti projekat. U svakom slučaju, odluku donose dioničari.
• Pojavila su se ograničenja čija je svrha povećanje pouzdanosti građevinske kompanije uključene u izgradnju kuće. Suština zahtjeva je jednostavna. Jedna kompanija preuzima implementaciju samo jednog projekta. Osim toga, svaka kuća se ogleda u projektnoj dokumentaciji.

Obaveze stranaka

Suština obaveza učesnika u DDU svodi se na sljedeća pravila:

• Izvođač radova (izvođač radova) se obavezuje da će izgraditi objekat, a zatim ga predati drugim ugovornim stranama (akcionarima).
• Privatni investitori (akcionari) su dužni da u potpunosti plate usluge ugovorne kompanije i prihvate imovinu ako ispunjava trenutne uslove.

DDU sporazum je, u suštini, investiciona transakcija koja nije regulisana Građanskim zakonikom Ruske Federacije, već posebnim aktima.

Osim toga, programeru se nameću niz strogih zahtjeva, što je prorijedilo tržište programera i ostavilo samo pouzdane kompanije. Podnošenje takvih zahtjeva počinje od trenutka registracije DDU-a nakon 1. jula 2018. godine.

Glavni zahtjevi uključuju:

• Preduzeće koje se bavi zajedničkom gradnjom ne može obavljati druge komercijalne aktivnosti, na primjer, izdavanje hartija od vrijednosti. Naziv organizacije mora sadržavati definiciju „specijalizirani programer“.
• Firmama koje su članice SRO-a i imaju iskustvo u izgradnji stambenih zgrada sa tri ili više spratova, kao i onima koje su izgradile najmanje 10.000 kvadratnih metara stambenog prostora, dozvoljeno je prikupljanje novca u okviru DDU-a.
• Tokom perioda građevinskih radova, na računu organizacije mora biti najmanje 10% sredstava (ili više) koja čine trošak zgrade. Osim toga, investitor ne bi trebao imati dugovanja (osim kredita za izgradnju) u vrijeme početka i izvođenja zajedničke izgradnje.
• Građevinske kompanije dobijaju dozvolu za izgradnju samo jedne zgrade.
• Novac dioničara ne može se koristiti za kupovinu zemljišnih parcela za izgradnju, naručivanje projektne dokumentacije ili izvođenje građevinskih radova. Ova tačka izazvala je buru negodovanja kod investitora, jer ovim poslom počinje izgradnja nekretnina.
• Sav novac izvođača koji učestvuje u zajedničkoj izgradnji mora biti u jednoj finansijskoj instituciji koja provjerava tekuće troškove.
• Lica koja upravljaju ugovornom organizacijom ne smiju imati znakove bankrota, diskvalifikovana ili osuđivana za krivična djela u privrednom sektoru.

Da biste razumjeli principe rada fonda zajedničke izgradnje, vrijedno je poznavati ciljeve organizacije. Dva su od njih - pomoć privatnim investitorima (akcionarima) u slučaju stečaja građevinske firme, kao i završetak objekta. Uzimajući u obzir ove zadatke, razlikuju se sljedeće funkcije:

• Održavanje kontrole i računovodstva doprinosa primljenih od građevinske kompanije.
• Pokrivanje gubitaka prevarenih dioničara.
• Arbitražno upravljanje u slučaju bankrota developera koji su dali doprinos u fond.
• Plasman novca u depozite i sredstva, odnosno državne obveznice, hipotekarne dužničke hartije od vrijednosti.
• Isplata sredstava i izdavanje kredita organizaciji koja je odlučila da završi problematičnu zgradu.

Iznos doprinosa

Kako je ranije napomenuto, od početka 2017. godine pojavila se nova procedura za registraciju dozvole prije zapošljavanja. Istaknimo glavne aspekte:

• Najkasnije 3 dana prije registracije prvog DDU-a, programer je dužan uplatiti doprinos u kompenzacijski fond. Bez dovršetka ovog koraka ugovor neće biti registrovan i upisan u registar. Ako programer privuče novac od vlasnika kapitala prije registracije DDU-a, primoran je platiti kaznu od 0,5-1 milijun rubalja.
• Stopa ne prelazi 1,2% cijene DDU cijelog objekta.
• Revizija tarife je dozvoljena, ali ne više od jednom godišnje i nakon usvajanja novog procenta na zakonodavnom nivou.

Iznos odbitaka, jednak 1,2% veličine DDU, ne izaziva prigovore stručnjaka. Raspoloživost od 18 do 25 milijardi dolara u prvim godinama rada fonda dovoljna je za isplate dioničarima u slučaju bankrota jednog ili dva investitora. Međutim, zakon ne kaže gdje se nadoknađuje nedostatak sredstava.

Novi zakon ne predviđa naknadu za ugovore iz prethodnih godina. Ako objekat u izgradnji ima najmanje jedan DDU potpisan po starim principima, to nije u nadležnosti kompenzacionog fonda.

Mogući problemi

U sadašnjoj fazi ističu se brojni problemi novog zakona, od kojih se jedan tiče visine isplata akcionarima. Konkretno, kompenzacijski fond nadoknađuje troškove stambenog prostora do 120 kvadratnih metara. metara. Prema navodima države, vlasnici luksuznih stanova dovoljno su bogati da se sami snalaze. Pored toga, prilikom obračuna naknade uzimaju se u obzir i troškovi stanovanja koje utvrđuje Ministarstvo građevinarstva. Loša strana je što su ove brojke 30-40% manje od stvarnih. Čak i prilikom plaćanja naknade po ovom principu, akcionar neminovno gubi novac.

Prisutnost zabrana i zahtjeva za vlasnike kapitala dovela je do činjenice da su mnoge građevinske kompanije prisiljene napustiti tržište. Velike kompanije moraju otvoriti podružnice za izgradnju objekata, što dovodi do dodatnih troškova. Ovakvim pristupom, primarno tržište nekretnina je monopolizirano, a cijene nekretnina značajno rastu. Tako kompenzacijski fond djelimično rješava problem sa dioničarima, ali ne rješava dilemu koja se pojavila na primarnom stambenom tržištu.

Građevinske kompanije su uvjerene da će pojava dodatnih doprinosa dovesti do povećanja cijene stanovanja na primarnom tržištu. To je zbog činjenice da je programer prisiljen platiti u dva fonda - SRO i zajedničku izgradnju. O problemima su počeli da pričaju i podizvođači koji o svom trošku grade komunikacione i komunalne mreže. Ukoliko građevinsko preduzeće iz bilo kog razloga ode u stečaj, novac se vraća prvenstveno akcionarima, a pravna lica imaju minimalne šanse da dobiju odštetu. Naravno, prisustvo fonda je neophodno da bi se zaštitili kupci kuća na tržištu zajedničke gradnje, ali to ne bi trebalo da bude teret ili razlog za povećanje cene stanova.