تجزئة الطلب على أساس تفضيلات المستهلكين في سياق الفصول الدراسية وتنسيقات الكائنات تجعل من الممكن تحسين مبلغ وتكييف الدخل والمصروفات، مع مراعاة إجراءات ممارسة إبرام العقود.
في الوقت نفسه، لا تقل أهمية في إدارة العقارات التجارية أن تمثل التأثير على الأهداف في شرائح العوامل مثل اختيار "مرساة" المستأجر "وفقا لمفهوم الكائن، وتوزيع المباني بين العملاء وبعد
ينبغي تجنب الأخطاء في الترتيب الداخلي للرساة وغيرها من المستأجرين، ولا سيما ترتيب "المراسي" في الطوابق الأولى، والتي تدهورت هكذا دخل بائعي البائعين ذات الصلة. إذا كان من المتوقع أن يجذب "مرساة" من مركز التسوق متجرا كبيرا، فمن الضروري حساب ما إذا كانت المربعات للمستأجرين المتبقين الذين يقدمون السلع والخدمات ذات الصلة والخدمات الإضافية. بالنسبة ل "مرساة" المستأجر تطبيق معدلات منخفضة نسبيا.
بالنسبة للتجزئة في سوق العقارات السكنية، من الممكن استخدام هذه العلامات بدرجة رضا العملاء عن ظروف السكن الخاصة بهم وتوافر الإقامة (تحسين) الإسكان.
بناء على النتائج التي تم الحصول عليها ومعالجتها، ستكون المجالات التي يكون فيها الطلب على الإسكان الجديد مساويا أو أعلى من المتوسط \u200b\u200bالسوقي، بناء على افتراض أن المشاركين يسعون لشراء شقة في نفس المكان الذي يعيشون فيه في الوقت الحالي.
عند تقييم قدرة الطلب في القطاعات المستهدفة، وكذلك توزيعها في سياق مناطق الشركة، من الضروري مراعاة الخصائص المطلقة للمناطق: عدد السكان، الكثافة السكانية، متوسط \u200b\u200bالمنطقة الشقة، إلخ. سيجعل هذا أكثر دقة للتنبؤ بحجم وبنية الطلب المحتمل في السوق وتحديد آفاق الشركة.
مقابل تجزئة السوق بناء على علامات ملاءة العملاء وإمكانية الوصول إليها، يمكن للمساكن استخدام التفضيلات في اختيار نماذج الحساب: على حساب الأموال الخاصة، من خلال المشاركة في بناء الأسهم، بمساعدة مخططات التراكم في تعاونيات الإسكان والشراكات، وكذلك على حساب قروض الرهن العقاري كقناع بناء وشراء الإسكان النهائي، إلخ.
2. إدارة التسعير في سوق العقارات
2.1. تطوير وتنفيذ استراتيجيات الأسعار
التسعير الاستراتيجي في الإدارة العقارية. يميز الأسعار الأنواع الرئيسية التالية من استراتيجيات الأسعار اعتمادا على نسبة الين المثبتة إلى متوسط \u200b\u200bقيمة المصنع:
1) تسعير متميز أو - "إزالة الكريم"، والتي تشمل إنشاء أسعار مرتفعة للأشياء والخدمات المبتكرة والمرموقة في سوق العقارات، واستراتيجية الأقساط الصعود (انخفاض ثابت في الأسعار) و "مظلة السعر"؛
2) تسعير محايد - بعد الزعيم، التوجه على أسعار السوق والمنافسين، تمايز المنتج (العقارات والخدمات) واستراتيجية تجزئة السوق وأرباح كافية من الحد الأدنى؛
3) استراتيجية السعر أو استراتيجية "الأسعار المخفضة" هي الرائدة في التكاليف، القيادة غير المربحة.
تتميز استراتيجيات اختراق الأسعار بإنشاء أسعار على المستوى الذي ينظر إليه العملاء على مستوى منخفض أو معتدل مقارنة بالقيمة الاقتصادية للكائن أو الخدمات المقترحة في سوق العقارات. يتم استخدامها لزيادة حصة السوق للشركة ومبيعاتها، والتي تؤدي إلى زيادة إجمالي الأرباح الإجمالية، حتى مع وجود قاعدة صغيرة بسعر محدد.
لاستراتيجية التسعير الممتاز متأصل في تشكيل الأسعار، مع إبراز القيمة فيما يتعلق بالقيمة التي يقدرها المشتري قيمة البضائع. يوفر هذا التخفيف من الربح من المبيعات بأسعار، والذي يتضمن بدلات متميزة للرضا الأكثر اكتمالا لطلبات مجموعة ضيقة من المشترين. مع التسعير المحايد، فإن السعر المعروض من البائع مناسب لنسبة "قيمة السعر"، وهو المتوقع المحدد مسبقا في الجزء المستهدف لسوق العقارات.
يتم تحديد الاختلافات في استراتيجيات الأسعار حسب القيمة غير القيمة لأسعار وخدمات الكائنات في سوق العقارات، وتصورها لعملائهم الحاليين والمحتملين في مقارنة عامة مع مقترحات المشاركين الآخرين في السوق. على سبيل المثال، يمكن أن تكون معدلات الإيجار من أماكن العمل من الدرجة الأولى في السوق الروسية كبيرة في المصطلحات المطلقة وفي نفس الوقت لتكون في شركات أجنبية منخفضة بالنسبة للمستويات الدولية لاستئجار أماكن مماثلة. لذلك، فإن إنشاء العملاء المستهدفين البدلون سيكونون نتيجة لاستراتيجية استراتيجية الأسعار، وليس "كريم التفضيل".
ينصح بتكوين وتنفيذ سياسة تسعير شاملة فعالة في سوق العقارات في الكتل التالية.
1. تطوير مجموعة من استراتيجيات الأسعار، مع مراعاة وقف دورة حياة الكائن في سوق العقارات، وكذلك:
نتيجة دراسة وتحليل تفضيلات القطاعات المستهدفة، تقييم الاستعداد لدفع المزيد (أو أقل) للكائن المقترح؛
أحجام وبنية التكاليف التي يجب تغطيتها بسعر محدد لكائن؛
بيئة تنافسية - تصرفات محتملة من المنافسين من حيث مقترحات الأسعار بشأن أسواق العقارات العقارية.
2. سعر الإدارة للخدمات والأجواء العقارية بناء على آليات تعريفه وتكييفه.
ينطوي هذا النهج على تحقيق وتطوير المزايا التنافسية القصيرة الأجل فقط. من وجهة نظر استراتيجية الأسعار أن صلاحية الأسعار المطبقة على موضوعها ستكون النتيجة وكيف يتم تحليل الامتثال لأهداف شركة الإدارة (البائع العقاري). على سبيل المثال، يسمح لك انخفاض في تطوير أسعار كائناته العقارية إلى جذب العملاء الإضافيين بنشاط زيادة الإيرادات على المدى القصير. ومع ذلك، فإن حرب الأسعار التي أثارها هذا التخفيض في المدى المتوسط \u200b\u200bوالطويل ستؤدي إلى عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية نقصها
يتيح تجنب هذه العواقب السلبية تقييم الظروف التنافسية في الأسواق المستهدفة، وكذلك قيمة المستهلك للممتلكات. في حالة المنافسة المثالية، عندما لا يتجاوز حصة كل من المشاركين 1-2٪، فإن إعداد المعدل هو الأنسب على أساس المستوى المتوسط. مع المنافسة الاحتكارية، يمكن للإيجار زيادة أكبر الأرباح في القطاعات التي تم التقاطها بالفعل أو أقل من التكلفة خلال فترة الاختراق لمنافذ السوق الجديدة.
يتميز سوق العقارات الأولغوبوليس بأعلى مجموعة ممكنة لاستخدام استراتيجيات الأسعار مع التوجه للمنافسين. إذا كانت شركة الإدارة من بين القادة، فيمكن تعيين السعر على المستوى الذي يضمن أقصى أرباح حالية، مع مراعاة الطلب المتبقي. بدوره، يجب أن يركز الأتباع، بدوره على معدلات القادة مع تعديلها على جودة الخدمات، والخصائص التقنية والتشغيلية والمستهلكية للكائن العقاري، إلخ.
حول موضوع "التسعير في سوق العقارات"
مقدمة
إحدى المؤشرات الرئيسية للتنمية في بلد العلاقات السوقية العادية هي حالة سوق العقارات ككل قطاعاتها الفردية. سوق العقارات هو عنصر كبير في أي اقتصاد وطني، للعقارات هو الجزء الأكثر أهمية في الثروة الوطنية، التي تمثل أكثر من 50٪ من ثروة العالم. بدون سوق العقارات، لا يمكن أن يكون هناك سوق بشكل عام، منذ أسواق العمل، رأس المال والسلع والخدمات، إلخ. يجب أن يكون لها المباني اللازمة لتنفيذ الأنشطة القانونية. تؤكد أهمية سوق العقارات المحلية كقطاعات من الاقتصاد من خلال حصةها عالية في المنتج الوطني العماني، وهو مستوى عال من الدخل للميزانية من البيع الأساسي، واستئجار العقارات الحكومية والبلدية (بما في ذلك الأرض)، مستويات عالية من الرسوم في ميزانية الضرائب والمعاملات العقارية معها.
مع وجود أي جهاز عام، فإن مكان خاص في نظام العلاقات الاجتماعية يشغلها العقارات، مع عملها بطريقة أو بأخرى، وحياة وأنشطة الأشخاص في جميع مجالات الأعمال والإدارة والتنظيم مرتبطة.
العلامات البدنية الرئيسية للعقارات كسلع هي:
التفرد والتفرد؛
قرطنة؛
مدة الإبداع والمتانة.
أدناه، سأعتبر خصوصية العقارات كفرع، وأيضا تفاصيل العقارات في سانت بطرسبرغ، ديناميات العرض والطلب في هذا السوق، ستقسم السمات المميزة للحالة الاقتصادية والبيئية لكل منها مناطق المدينة، لأن أحد المقيم في هذا المجال يمكن أن تعرفه بمزايا وعيوب منطقته.
دعونا ندرس بالتفصيل كل العوامل العقارية التسعير التي تؤثر بشكل مباشر على قيمتها. سنرى أيضا ما هي طرق التقييم العقاري، أوجه القصور ومزاياها.
وفي الختام، نقوم بتحليل بيانات محددة عن العقارات الابتدائية والثانوية فيما يتعلق بسانت بطرسبرغ.
1. جوهر سوق العقارات
"سوق العقارات هو مجموعة معينة من الآليات التي يتم من خلالها إرسال الحقوق في الممتلكات والمصالح ذات الصلة، يتم إنشاء الأسعار والمساحة بين مختلف خيارات استخدام الأراضي المتنافسة."
إن تحديد سوق العقارات كمعقد من العلاقات المرتبطة بإنشاء جديد واستغلال المرافق العقارية الحالية هو أكثر اكتمالا. وبالتالي، فإن العمليات الرئيسية لسوق العقارات هي التطوير (الإبداع)، الإدارة (العملية) ومنعوبة حقوق العقارات.
إن سوق العقارات الوطني هو مزيج من الأسواق الإقليمية والمحلية، يختلف بشكل كبير عن التنمية غير المتزامنة وغير المتزامنة، والسعر والمخاطر، وكفاءة الاستثمار العقاري، وحالة التشريعات، والاستقرار السياسي والاجتماعي، إلخ.
يتميز سوق العقارات، مثل أي نظام تنظيم ذاتي، حسب العرض، الاقتراح والسعر والبنية التحتية. الوظائف الرئيسية لسوق العقارات تشمل ما يلي:
معلومات حول الأسعار والطلب والاقتراحات؛
الوساطة - إنشاء وصلات بين المستهلكين والطلب والاقتراح؛
تشكيل مجاني لأسعار الأجسام العقارية وحماية حقوق الملكية؛
إعادة توزيع الاستثمارات في الأجسام العقارية؛ ضمان حرية ريادة الأعمال؛ الحل الفعال للبرامج الاجتماعية.
من وجهة نظر الأنشطة التجارية والتجارية، فإن سوق العقارات (الشكل 1) له مزايا وعيوبها.
تين. 1. مزايا وعيوب سوق العقارات
سوق العقارات جزء لا يتجزأ من مساحة السوق. على ذلك، كما هو الحال في الأسواق الأخرى، فإن نسبة العرض والإمدادات تحدد السعر، ولكن ارتفاع الأسعار يحدد نسبة العرض والطلب. إذا كان الطلب يزداد، تزداد الأسعار؛ ولكن إذا كان الزيادات في الأسعار، يسقط الطلب، وإذا يقع السعر، ثم يزيد الطلب. علاوة على ذلك، إذا كان الطلب متزايدا، وبالتالي فإن السعر يزيد الاقتراح، لأن الإنتاج يصبح مربحا. وبالتالي، فإن السعر يحدد الطلب والتوريد والطلب وتوريد تحديد السعر؛ علاوة على ذلك، يحدد الطلب على الاقتراح، ويحدد الاقتراح الطلب. بالإضافة إلى ذلك، تميل كل هذه التذبذبات إلى محاذاة. إذا زاد الطلب ويزيد السعر فوق المستوى الطبيعي، فإن الاقتراح يزيد؛ هذه الزيادة تنقل بسهولة حدود المطلوبة، ثم يقع السعر أقل من المعيار ".
1.1 سوق الإسكان سانت بطرسبرغ
حاليا، يعيش حوالي 4.8 مليون نسمة في سانت بطرسبرغ، في ما يقرب من 44 ألف مبنى سكني يبلغ مساحتها الإجمالية حوالي 92000 ألف متر مربع. م.، في ما يقرب من 1600000 شقة.
في حالة تقنية جيدة (ارتداء من 0 إلى 20٪) هناك ما يقرب من 20٪ من الإسكان، في مرضية (ارتداء من 21 إلى 40٪) - 50٪، غير مرضية (ارتداء أكثر من 30٪) - 30٪، 15 مليون متر مربع وبعد M. الصندوق السكني يحتاج إلى إصلاحات كبيرة. ما يقرب من 25٪ من سكان سانت بطرسبرغ يعيشون في الشقق المشتركة.
- مكتب المباني المكتبية.
- سوق المباني التجارية.
- سوق الخيل يمثلها القطاعات التالية:
الابتدائي: - المباني السكنية في Microdistrict؛
- المباني الشاحنة التي أعيد بناؤها في وسط المدينة؛
- المطالبة بيوت عائلية واحدة قيد الإنشاء؛
ثانوي:
شراء وبيع - شقق في المركز؛
- شقق في الأحياء.
تأجير - شقق عادية
- شقق ذات راحة عالية
- غرف.
نظرا لعدم وجود الأقاليم المعدة هندسية مع بنية تحتية خدمة أكثر تطورا أو أقل، فإن القوة الشرائية المنخفضة للسكان، وليس تطوير سوق الأراضي، وسوق المنازل الخاصة غير موجودة عمليا. حلول معمارية محدثة مبنية على مدار السنوات الخمس الماضية من المباني، وسيولة منخفضة للغاية وسعر تنفيذ هذه المباني، الأدلة.
مناطق المدينة.
أحد العوامل الرئيسية التي تؤثر على سعر العقارات - موقع. في سانت بطرسبرغ، 13 مقاطعة تختلف في بريستيج، البيئة، المناظر الطبيعية، الصناعة، مستوى الضوضاء، ميزة الأسهم الإسكان، العمر، إلخ. ميزات مفصلة لكل منطقة، انظر الملحق 1
وفقا للخصائص الاقتصادية والبيئية، فإن تأثير العرض والطلب سيكون تصنيف من المناطق من المرموقة:
وسط
Admiraltyysky.
vasileostrovsky.
موسكو
شاطئ البحر
بتروجرادسكي
kalininsky.
vyborgsky.
frunzensky.
krasnogvardeysky.
nevsky.
krasnoselsky.
كيروفسكي
المسافة من محطات المترو.
مع مسافة أكثر من 3 توقف عن طريق النقل، يمكن أن يكون تخفيض الأسعار 10-15٪
أمثلة محددة في المناطق التي يمكن أن تنظر في الملحق رقم 1.
2. طرق التسعير
تقييم العقارات، تحديد قيمته السوقية حيث أن السعر السائد لهذا النوع من العقارات، هو حالة صعبة أن الأشخاص المدربين مهنيا تلقوا رخصة دولة لهذا النوع من النشاط.
يتم التقييم من قبل العديد من الطرق التي يجب تنسيق نتائجها مع بعضها البعض. لا يتم تخفيض "إجراء التنسيق" الذي حصلت عليه أساليب مختلفة إلى حساب متوسط \u200b\u200bالحساب، ويتطلب وزنه أهمية كل نهج لحالة معينة، وأهداف التقييم، ونوع الممتلكات وغيرها من الظروف.
النظر في بعضهم: المقارنة والربح ومكلف.
2.1 طريقة مقارنة
المبادئ الرئيسية الكامنة وراء هذه الطريقة هي: العرض والتوزيع والاعتماد والتناسب والإيصال. من قائمة مزاياه، يمكنك تخصيص: البساطة والوضوح لأنه بناء على مقارنات واضحة؛ يسمح التعديلات حسب الميزات المميزة؛ يعطي التقييمات المثيرة للإحصاء.
يعد نهج التقييم المقارن مجموعة من أساليب تقدير القيمة بناء على مقارنة كائن العقارات نظائرها فيما يتعلق به معلومات حول أسعار المعاملات معها.
شروط تطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري:
1. يجب أن يكون الكائن فريدا.
2. يجب أن تكون المعلومات شاملة، بما في ذلك شروط إجراء المعاملات.
3. يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على تكلفة نظائرها المقارنة في العقارات المقدرة قابلة للمقارنة.
استبدال؛
· توازن؛
· الطلب والاقتراحات.
يجب أن تتصل الكائنات القابلة للمقارنة بجزء واحد ويتم تنفيذ المعاملة معها على الظروف النموذجية لهذا القطاع:
· تعرض. مصطلح التعرض هو الوقت الذي يكون فيه الكائن في السوق؛
· استقلال مواضيع المعاملة. تحت الاستقلال، من المفهوم أن المعاملات ليست في سعر السوق إذا كان البائع والمشتري:
· في العلاقات ذات الصلة؛
· ممثلون عن عقد وشركة فرعية مستقلة؛
· لديك اعتصاص مختلف واستطلاع؛
يتم تنفيذ المعاملات مع كائنات أو إيداع مثقلة أو التزامات أخرى؛
· مخطوبة في بيع الأجسام العقارية للأشخاص الميت، وما إلى ذلك؛
الدافع الاستثمار، الذي يتم تحديده من قبل:
مماثلة لزخارف المستثمرين؛
· على غرار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأشياء؛
درجة ارتداء المبنى.
التسعير في سوق العقارات - نتيجة بيع آخر ومفاوضات بين المشاركين في معاملة التعامل. وبالتالي، فإن التسعير على سوق الأوراق المالية أكثر ديناميكية مما كانت عليه في سوق العقارات، وتقلبات الأسعار أكثر تواترا.
يتم تحديد سعر أي كائن عقاري، سواء كانت شقة أو مكتب أو كوخ، بمجموعة من تأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. تحدد الأسباب المختلفة أن كائن واحد أكثر تكلفة من الآخر والعكس صحيح، وكذلك حقيقة أن العقارات بشكل عام أصبحت أكثر تكلفة أو أرخص.
يجب تقسيم تحليل أسباب تغييرات الأسعار في السوق من خلال جميع العوامل الخارجية إلى فئتين رئيسيتين: محلي وعالمي. تتضمن العوامل المحلية أسباب مشهورة للاختلافات في الأسعار لأشياء مختلفة - هذا موقع، نوع المبنى، حالة الكائن، التعبئة والبيئة. يتم التعبير عن تأثير العوامل المحلية من الناحية النظرية وممارسة التقييم كاستخدام ما يسمى التعديلات، وفقا لما، على سبيل المثال، شقة في الطابق الأول، بمعدل 15٪ أقل من ما شابه ذلك في المتوسط ، والشقة مع شرفة حوالي 2٪ أكثر تكلفة من نفسه، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لفترة طويلة.
معرفة درجة التأثير على سعر العوامل المحلية، يمكنك حل مهام تقييم كائن منفصل، مع العلم إجمالي المستوى الحالي من أسعار العقارات. ومع ذلك، فإن محاسبة العوامل المحلية لا تسمح بالتنبؤ بتطوير السوق ككل، لتوقع نموها أو رفضها. لحل مشكلة ديناميات السوق، تحتاج إلى الانتباه إلى العوامل العالمية. هذه هي، بادئ ذي بدء، خصائص الاقتصاد الكلي: الوضع السياسي والاقتصادي، درجة تطوير الأعمال والإنتاج في مدينة معينة، تصدير واستثمار، مستوى دخل السكان. هذه العوامل التي تحدد حقيقة أن أسعار العقارات في موسكو على قدم المساواة في موسكو في جميع شرائح السوق أعلى من الأسعار في سانت بطرسبرغ أو فولغوجراد، ولكن أقل مما كانت عليه في لندن أو باريس.
إن فصل جميع العوامل التي تؤثر على التسعير إلى المحلية والعالمية لديها ممتلكات أخرى مفيدة للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل أساسي من قبل معايير كائن معين، ولكن تعتمد ضعيف في الوقت المحدد. على سبيل المثال، تكون منازل الطوب في نسبة معينة أكثر تكلفة من منازل اللوحات المماثلة. لذلك كانت قبل خمس سنوات وعشر سنوات، من الواضح أنها ستكون في المستقبل. بالإضافة إلى السكن على الضواحي، على الأرجح سيكون أرخص من في الوسط، ويسكن بالقرب من الحديقة أغلى من بالقرب من المنطقة الصناعية. في التقريب الأول، يمكن النظر في العوامل المحلية على الإطلاق في الوقت المناسب. إذا كان دورهم ويخضعون للتغييرات، مثل الانخفاض التدريجي في مهمة بيوت ستالين أو انخفاض في دور توافر الهاتف في الشقة بسبب التطور السريع للتواصل الخلوي، فإن هذه العملية تستمر لسنوات وملموسة يمكن ملاحظة التغييرات إلا بعد خمس أو عشر سنوات.
العوامل العالمية، على العكس من ذلك، لديها خصائص معاكسة. ومع ذلك، فإنهم يتغيرون أسرع بكثير بمرور الوقت، والاستجابة للتغيرات في الوضع الاقتصادي والسياسي، ومع ذلك، شائعة في جميع المنشآت العقارية. على سبيل المثال، مع وجود وضع اقتصادي مواتي، فإن أي عقارات يتناسب تقريبا معها، في حين أن جميع أزمة جميع شرائح السوق تعاني من انخفاض مماثل. بالطبع، بسبب الأسباب الإضافية، مع ارتفاع السوق العام، يمكن أن تكون بعض فئات الكائنات العقارية أكثر أسرعا، والبعض الآخر أبطأ قليلا، لكنه أكثر دقة إلى حد ما.
تستند الفلسفة المذكورة أعلاه إلى منهجية المركز التحليلي "مؤشرات سوق العقارات". من السهل تخيله في شكل صيغة رمزية بسيطة (الصيغ الحقيقية المقدرة، بالطبع، أكثر تعقيدا بشكل ملحوظ):
CK (T، PI) \u003d G (T) + LK (PI)
في هذه الصيغة، CK (T، PI) هو ثمن كائن K غير العقاري K غير محدد، يتكون من G (T) - مساهمة العوامل العالمية المشتركة في جميع الأشياء، أي. لا تعتمد على K و PI، و LK (PI) - مساهمة العوامل المحلية لكائن K لا تعتمد في الوقت المحدد. قيم PI هي مجموعة من المعلمات التي تصف الكائن.
الفائدة العملية لهذا النهج: أولا، ستحسن بشكل كبير قرار مهام التقييم. عادة، عند تقييم شقة معينة، توجد نظائرها في الوقت الحالي في السوق، على سبيل المثال، في قواعد الشهر الماضي، والحجم محدود. إذا كنت بحاجة إلى إيجاد نظائرنا، فقلت شقة من غرفتي نوم في لوحة مكونة من 17 طابقا، وليس بعيدا عن المترو في الطابق الأول، ثم في الوقت الحالي، يمكن أن تكون هذه الشقق إما على الإطلاق، أو أن تكون سوى اثنين أو ثلاثة. لذلك، سيكون التقدير الناتج غير دقيق للغاية. في معظم الجداول التحليلية التي تمثل قيم معنى مثل هذه الفئة الفرعية الضيقة الإسكان (على سبيل المثال، منطقة المنزل - منطقة)، ما يقرب من نصف الخلايا فارغة، لأن ليست إحصائيات كافية.
تتيح لك طريقة فصل العوامل المحلية والعالمية في التسعير بحساب تأثير العوامل المحلية - تعديلات للتقييم - أكثر دقة باستخدام إحصائيات لسنوات عديدة، بسبب حقيقة أن هذه التعديلات مستقلة تقريبا عن الوقت. ومع ذلك، فإن هذا نظام التقييم يتطلب حسابات أولية خطيرة. لجعل هذه الطريقة مناسبة للاستخدام العملي، تحتاج إلى تنظيم تقييم مجاني للشقق باستخدام آلية الحوسبة الموضحة أعلاه. سيسمح ذلك للجميع باستخدام تقنية جديدة واختبرها في العمل.
النتيجة الثانية المهمة للنهج الجديد هي ظهور سوق العقارات المشتركة G (T)، مستقلة عن كائن معين ووصف ديناميات السوق ككل. يمكن حسابها من خلال معرفة مستوى سعر CK الحالي ومجموعة تعديل LK. تلقت هذه الميزة اسم مؤشر القيمة أو العداد المربع. وظيفة G (T) ليست متوسط \u200b\u200bالسعر، لأنها قد تبدو في النظرة الأولى، على الرغم من أن قيمها قريبة من متوسط \u200b\u200bالسعر. هذه الميزة هي مؤشر صحيح رياضيا في ديناميات سوق العقارات ككل، مثل مؤشرات الأوراق المالية، على عكس أسعار أسهم الشركات الفردية، تظهر رفع عام أو انخفاض في سوق الأوراق المالية. بغض النظر عما إذا كان سوق العقارات يقع أو ينمو، فإن أسعار الكائنات الفردية تتغير متزامنة - "شعاع" واحد، ومؤشر القيمة هو مجرد مؤشر على اتجاه هذا "شعاع".
المنهجية الجديدة لديها عدد من المزايا الكبيرة. يحدث حساب السعر المتوسط \u200b\u200bالمباشر بسبب حساب متوسط \u200b\u200bقيمة الكائنات للشهر الحالي (أو الأسبوع)، ثم ما يلي، إلخ. نتيجة لذلك، يتم احتساب كل قيمة جديدة من متوسط \u200b\u200bالسعر على أساس قاعدة بيانات فترة جديدة وغير متصلة مع قاعدة للفترة السابقة. يؤدي هذا إلى قفزة إحصائية مميزة - رسومات ذات شكل منشار من متوسط \u200b\u200bالسعر، والتي لا تسمح بإجراء أي توقعات. "إقلاع" أو "فشل" النقطة الحالية على الرسم البياني لا يعني أن بداية ارتفاع أو ركود السوق هو مجرد ضجيج إحصائي.
تستخدم منهجية حساب وظيفة G (T) المعاكسة قيم LK المحسوبة على مجموعة البيانات طوال السنوات الماضية، مما يؤدي إلى تحديد القيمة الجديدة G (T) من خلال جميع القيم السابقة لهذه الوظيفة. هذا يؤدي إلى جدول أكثر سلاسة أكثر أو أقل. يسمح لك منحنى سلس للتكلفة لاحظت اتجاهات جديدة سريعة نحو النمو أو الانخفاض.
الميزة الصريحة للفلسفة الموصوفة هي اعتماد ضعيف للنتائج من حجم العينة الحالية، لأن يتم تعريف جميع مؤشرات السوق الحالية، أولا وقبل كل شيء، البيانات لسنوات عديدة ويتم تصحيحها فقط من قبل البيانات الجديدة. المعلمة المميزة لأعمال المحللين هي حجم العينة ببساطة يفقد المعنى. يتم بيع جميع عينة حجم الطريقة الموصوفة أو تباع الشقق - ملايين الخيارات.
نتيجة عملية مهمة لمظهر الوظيفة المنطقية الصحيحة G (T) هي اتصال سوق العقارات مع معلمات الاقتصاد الكلي الأخرى. كما هو معروف العقارات - وليس المنتج الأسهم. جميع الكائنات فريدة ومختلفة فيما بينها. إن سوق العقارات العام G (T)، معربا عن ديناميات هذا السوق، هو نوع من "القاسم المشترك"، والذي يسمح بمقارنة العقارات مع مجالات النشاط الأخرى. على سبيل المثال، فإن وظيفة G (T) هي مؤشر التكلفة للإسكان - يمكن اعتبارها معدل متر مربع - تناظرية معينة من مسار العملات العالمية - الدولار أو اليورو. وبالتالي، فإن الأيديولوجية الموصوفة هي خطوة مهمة في إنشاء جسر بين سوق العقارات وغيرها من مجالات الاقتصاد.
طريقة التسعير هي طريقة لحساب سعر البضائع، مع مراعاة تكاليف الإنتاج، متوسط \u200b\u200bالأرباح، وكذلك مع مراعاة الطلب والاقتراحات.
تربط كبير المبادئ التوجيهية الأولى ل Mateoroobpazia:
1) Celloobpazonly، فتح مفتوح OCNO No Yuxtakakakakta الصعب في العمل Na We Edinitsy Playtyction Pluch Ungal، Concyty PpedPrike Pleplage.
زميله ل "تحرير + رئيس".
تسينا Pacchitsytee Po Fopmyle: P \u003d C X (L + R / 100)،
GDE C - إلغاء الإلغاء PO Popoxtvy و Dowapa،
ص - nopmative panctably.
اللحوم "سيلوز".
في هذا هناك clychae fipma Zapanee planipyet \u200b\u200bzhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (في ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey و planovoy cebectoimocti Obema vypycka) و OCYSCHECTVLYAET PACHET FOPMYLE PO: P \u003d C + E X K،
dGE C - Yild Certificate هي التعديل والتصفية مع جهات الاتصال و PeaLyzsey Топапа،
إلى - على الأقل التحقيق في OCNO و OBOPTAGE Capital و Preailise Turapa،
E - Cappa Nopma Na Cappials، وهو أمر عادل ل PPPutpilation في حقيقة أن هناك إيماءات.
2) ceesoobpazon، oppoc nopoc. الاختلافات ecpolzovanii etogo metoda icxodyat من kachectvennogo و kolichectvennogo analiza potpebitelckix xapaktepictik tovapa هناك حاجة إلى الاحتياجات الأكثر إلحاحية للصحة (واحدة من تطوير Toolapa) وكمية Taapa إلى CEPA.
3) ceesoobpazava، اتصال Opertopovnoe na.
اللحم السدود يتم تقديم المعلومات على خلاف ذلك من "cpennoce" المعترف بها.
زميله ل "goches lidepom". هذه هي حقيقة أنك تريد أن تحقق حقيقة أنه من الضروري جعله ضروريا لمدرز مع CareAte of Na Pinke، DiffePeeptions من Toolapa and Ego Kachetta. PO Cychestvy، Etot Mate Poplage Accounting Pazaze Contant Constants Consicenters C Opentatision Na Weedsyy Ceny.
من الممكن صنع أعلى واحد. ربما هي نفس المعلومات هي واحدة مما يلي، والحاجة إلى واحد معين لحقيقة أن Pacechof:
papce Cleartly، سعرا كوبكتا؛
anaaliz Taktiki Topgov، Curpressy Contches
الحاجة إلى حقيقة أن مبادرة FIPMA هي في السرعة المنخفضة، Zaksyaeamy إلى كذبي؛
في الواقع، تسمى الكهنة "كحد أقصى، إنها في السابق".
مشكلة التسعير تحتل مكانا خاصا في نظام العلاقات السوقية. في روسيا، أدى تحرير أسعار السلع والخدمات التي أجريت في روسيا إلى انخفاض في تأثير الدولة في عملية تنظيم الأسعار والزيادة الهائلة في الأسعار. بمساعدة ارتفاع الأسعار المرتفعة بشكل مصطنع، يسدد المصنعون أي تكاليف إنتاج، وفي الوقت نفسه لا يهتمون بتحسين جودة البضائع. منذ عام 1992، تم تخفيض نظام التسعير إلى استخدام أسعار السوق مجانا، ويتم تحديد مبلغ العرض حسب العرض والطلب في سوق البضائع. يستخدم تنظيم أسعار الدول لدائرة ضيقة من البضائع التي تنتجها الشركات الاحتكارية المملوكة للدولة.
إذا نظرت إلى عالميا، يتم تحديد سعر الشقة من قبل "الموقع المرموق" و "راحة المعيشة في المنزل". علاوة على ذلك، تتضمن المعلمة الثانية العديد من الخصائص - من تشكيل الجيران إلى جودة الدعم الهندسي في المنزل.
يمكن أن يطلق على تكلفة السكن واحدة من أكثر الموضوعات المحترقة التي يثيرها سكان أي مدينة روسيا. يتم مناقشة أسعار الشقق بانتظام من قبل كل من المشاركين المحترفين في سوق العقارات في المكاتب والإنسان - يجلسون مع الأصدقاء أو الزملاء فوق كوب من القهوة. وهذا السؤال لا يفقد الأهمية، بغض النظر عن الوضع المحدد في السوق: شخص ما يرغب في استثمار الأموال بنجاح في مبنى جديد، شخص يحلم بشراء مساكنا لمنطقة أكبر، واتبع آخرون الشراء غير مكلفة، ولكن شقة تملك. النظر في ما يؤثر على التسعير، وكيف يتم تشكيل أسعار الشقق.
بالنظر إلى الوضع في جميع أنحاء البلاد، يمكن القول أن الموقع الجغرافي هو عامل أساسي يؤثر على التكلفة الإجمالية للسكن في مدينة معينة. في العواصم الإقليمية والحافة، يكون سعر الشقق أعلى بكثير من الأطراف، لكن القادة غير المشروطين هم موسكو وسانت بطرسبرغ. على الرغم من أن العدالة من أجل القول إن اثنين من العواصم الروسية هي أيضا في نوعية الإسكان الذي أقامت أيضا في القادة.
هناك عوامل أخرى مرتبطة الجغرافيا ويمكن أن تؤثر بشكل كبير على أسعار الشقق. على سبيل المثال، فإن الوجود قريب من مناطق السياح أو مناطق المصاور والمنتجعات. كمثال، يمكن إحضار مدينة ساحل البحر الأسود، حيث تكون العقارات مطلوبة للغاية ولا تختلف بأسعار منخفضة. بالطبع، إنها صفحة رئيسية للسكن في سوتشي: بعد اتخاذ قرار عقد الألعاب الأولمبية، نمت تكلفة العقارات في سوتشي والأراضي إلى السماء.
قد يكون معيار السعر الأساسي إلى حد ما بالنسبة لسوق العقارات هو مستوى المعيشة الذي يحدد قوة الشراء والنشاط التجاري للمواطنين. وجود في مدينة الهياكل التجارية المتقدمة والمؤسسات المربحة، وكذلك عددا من العوامل الاقتصادية الأخرى، يثير دائما أسعار الشقق. كقاعدة عامة، تشبه المدن الكبيرة هذه المزايا، وعادة ما يكون الوضع كما يلي: كلما زادت المدينة، فإن السكن الأكثر تكلفة. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن الضمانات لديها فرص أكبر بكثير: والرواتب أعلى، وأوسع إمكانات النمو الوظيفي، والمزيد من الفرص التجارية. تدرج العوامل المدرجة باستمرار تدفق كبير للأشخاص الذين يتطلعون إلى حظ سعيد في المدن الكبيرة. وكل هذا يؤدي إلى ارتفاع الطلب على الإسكان، مما تسبب في رد فعل سوق مناسب: أسعار الشقق أعلى في بعض الأحيان من المدن التي لديها 100-300 ألف شخص.
لا تنطبق الاتجاهات العامة في سوق العقارات في البلاد عند تحليل تكلفة الشقق في مدينة معينة. في حين أن تكلفة الخدمات والسلع والأطعمة في معظم المناطق ليست مختلفة جدا، يمكن أن تختلف الشقق بطريقة جذرية. لذلك، من المنطقي التحدث عن العوامل التي تؤثر على التكلفة النسبية للعقارات السكنية داخل مدينة منفصلة. هذا هو الموقع (المنطقة)، وخصائص وسنة بناء المنازل والأرضيات وجودة البنية التحتية وراحة النقل.
تقليديا، تقع المناطق المرموقة والمكلفة بالقرب من وسط المدينة. في الوقت نفسه، لا يتعلق الأمر دائما بالمركز الجغرافي، بل يتعلق بالاقتصادي، حيث توجد مراكز الحياة التجارية للمواطنين. على الرغم من أن بعض مناطق النوم، إلا أنها تتميز ببيئة ممتازة وبنية تحتية عالية الجودة، يمكن أن تفتخر أيضا بالشقق. كقاعدة عامة، نحن نتحدث عن مجمعات سكنية جديدة، حيث يتم إنشاء الراحة الحديثة وسكان الطبقة التجارية.
خصائص المبنى وسنة بناءها لها تأثير كبير على تكلفة العقارات. عادة، يعمل المبدأ هنا: الأكبر سنا، أرخص، على الرغم من وجود استثناءات - جيدة وواسعة "Stalinkins". يمكن استدعاء الطبقة الأكثر اقتصادا من العقارات السكنية "Khrushchevki"، وهي منخفضة التكلفة للإسكان والتي من المقرر أن يكون من المقرر أن "سن" التبجيل "من المنازل والتخطيطات غير المريحة. مثيرة للاهتمام هي حقيقة أنه، وفقا لبيانات مسوحات المسكرات، معظم سكان رأس المال لحقيقة أن شقق أكثر بأسعار معقولة ومع ذلك، فإن الشيء نفسه هو غالبية بناء سكن مدمج جديد مع تخطيط غير مريح ل "خروتشوف". والأقصى السخط يسبب مطبخا صغيرا، لأن الروس لديهم مكان يقوم فيه الناس في كثير من الأحيان بجمع الأسرة بأكملها، والتواصل مع الأصدقاء.
أغلى هي الجزء من النخبة العقارية، حيث تنمو تكاليف الإسكان من سنة إلى أخرى. وفقا لبعض الخبراء، فإن الإسكان الفاخر هو القطاع الأكثر استقرارا في سوق العقارات، والذي في الدرجة الصغيرة من الأزمة الأخيرة. علاوة على ذلك، يمكن أن تختلف المعايير المحددة التي تشير إليها الشقق إلى فئة النخبة بشكل كبير في مدن مختلفة. لكنه دائما أماكن إقامة فسيحة ومريحة تقع في المناطق المرموقة.
تكلفة شقق المستوى النخبة هي موضوع معقد إلى حد ما: غالبا ما نتحدث عن عقارات فريدة من نوعها، ومبدأ التحليل المقارن لا يصلح هنا. في كثير من الأحيان، مطلوب نهج مهني لتحديد سعر شقة من الدرجة النخبة، كمجموعة متنوعة من المعلمات المتنوعة مطلوبة. بمعنى ما، فإن الجزء من حياة النخبة العقارية ويتطور في قوانينها: يتم تحديد تكلفة الإسكان ليس فقط عن طريق الظروف الموضوعية، ولكن أيضا كم من الشخص الأثرياء جاهز لدفع ثمن شراء هذه الشقة.
إذا تحدثنا عن متوسط \u200b\u200bسعر سعر السوق في السوق العقارية، وعادة ما يكون كل فئة رجال الأعمال وشقق بغرفة نوم واحدة في الطلب، على الرغم من أن القيادة كانت وراء الأزمة. بالطبع، لا تناسب أسعار الشقق ذات الدرجة العلمية في إطار "الإسكان بأسعار معقولة"، وفي معظم ميغالوليات الروسية هذا قطاع السوق ليس كبيرا جدا. الاستثناءات هي موسكو وبيتر: على سبيل المثال، في سوق العقارات الأولية للعاصمة، فإن أكبر عدد من المقترحات هي الطبقة التجارية. هنا، مساحة الموقع، خصائص المنزل والشقة، وكذلك وجود خيارات إضافية (مواقف السيارات تحت الأرض، أنظمة المناخ، أنظمة التحكم في الوصول، والبنية التحتية الخاصة، يتم توفيرها هنا.
في معظم المدن، لا يزال قطاع الطبقة الاقتصادية هو الأكثر شمولا، على الرغم من أن الأسعار تسمى فقط "متاح". ومع ذلك، نظرا لتطوير إقراض الرهن العقاري، فإن تكلفة الإسكان الاقتصادي متاحة بالفعل لجزء كبير من السكان. علاوة على ذلك، غالبا ما يتم تمييز المباني الجديدة بمباني جديدة: في مرحلة البناء يمكنك شراء الإسكان بنسبة 10-20٪ أرخص. في سوق الإسكان الثانوي، وفقا للخبراء، فإن أفضل مزيج من "جودة السعر" لديها منازل من الطوب لبناء 80s المتأخر في أواخر القرن الماضي. يحتوي التأثير الحاسم على تكلفة الشقق في قطاع الدرجة الاقتصادية على مجمع المعلمات بأكمله (المنطقة، نوع المنزل، خصائص الشقة، إمكانية الوصول إلى النقل، البنية التحتية)، ولكن يمكن استدعاء الموقع الأكثر أهمية.
جميع العوامل المذكورة أعلاه التي تؤثر على أسعار الشقق، في المبلغ، يمكن الإشادة بالتعبير "راحة المعيشة". وهذا لهذا، أولا وقبل كل شيء، نحن ندفع المال عند شراء الإسكان. إنه موقع المنطقة، وراحة تقاطعات النقل، وخصائص المنزل، والتخطيط للشقة، والبنية التحتية الاجتماعية، والبيئة، وأكثر من ذلك بكثير. في الوقت نفسه، تتمتع كل معلمة بتأثير معين على تكلفة الإسكان، وأحيانا يكون المتخصصون ليس من السهل التنقل في مدى وجود أسعار واقعية في حالة معينة. حتى المثمنين المهنيين يطلقون أحيانا أرقاما مختلفة دون إخفاء أن هذا التقييم قريب.
ومع ذلك، فإن معظم الناس في أسعار الشقق لديهم مصلحة خاملة فقط، في حين أن الخبراء يحللون باستمرار الاتجاهات في سوق العقارات. لهذا السبب، إذا كنت تنوي شراء أو بيع شقة، دون وجود تجربة مناسبة، فمن الأفضل أن تتحول إلى المهنيين. من وجهة نظر عملية، سيكون رأيهم دائما أكثر قيمة من رأي معارف أعرب عنه بعد فنجان قهوة.
ميزات عمل سوق العقارات. الأسعار تقدم سوق العقارات.
طرق لتحديد أسعار منتجات البناء. تشكيل الأسعار المجانية (التعاقدية).
تشكيل معدلات استئجار استئجار المباني والمباني.
في سوق العقارات، يتم تنفيذ المرافق الصناعية، البناء غير المكتملة، الإسكان، أماكن تأجير. هذا السوق جزء لا يتجزأ من الاقتصاد الوطني.
البنية التحتية لسوق العقارات - العطاءات والمزادات والاستشارات والشركات العقارية والوكالات المتخصصة في التجارة العقارية.
ملامح تشكيل سوق العقارات:
سوق العقارات هو مزيج من الأسواق المحلية والمحلية، يختلف بشكل كبير عن مستوى الأسعار، ومستوى المخاطر، وكفاءة الاستثمار العقاري.
خاصية ثابتة ولا يمكن نقلها من مكان إلى آخر، لذلك يحدث تحويل العقار من البائع إلى المشتري عن طريق نقل الحقوق إليها.
شراء وبيع العقارات هي حركة رأس المال، أي إيرادات توليد التكلفة، منذ منزل اشترى، شقة، إلخ. يمكنك البيع بسعر أعلى.
يتكون سوق العقارات من عدد من القطاعات المنفصلة نسبيا (المباني الصناعية والإسكان والأماكن غير السكنية والأراضي وما إلى ذلك). كل من هذه القطاعات تتطور بشكل مستقل ولديه إطار تشريعي وتنظيمي.
في معظمها، العقارات هي منتجات إنتاج البناء.
يسلط سوق العقارات الضوء على مكونين لها:
السوق الرئيسي- هذا هو الوضع الاقتصادي عندما يدخل العقارات كمنتج لأول مرة السوق. البائعون الرئيسيون هم الدولة التي يمثلها السلطات الجمهورية والمحلية، وشركات البناء - موردي العقارات السكنية وغير السكنية؛
سوق ثانوي،حيث يعمل العقارات كمنتج يستخدم سابقا وتتمكن من مالك معين - كيان مادي أو قانوني.
ميزات التسعير للعقارات، والتي هي منتجات إنتاج البناءنحن محددة سلفا من خلال تفاصيل العملية التكنولوجية في الصناعة والتنظيم الاقتصادي والقانوني لهذا السوق. وتشمل هذه:
تنوع منتجات البناء (المباني والمرافق للأغراض الصناعية، كائنات التعليم والرعاية الصحية، الإسكان، إلخ)؛
مقياس، وهذا هو، الكائنات الفردية هي مليارات روبل؛
توحيد الكائنات الإقليمية - استخدامها في مكان التصنيع؛
إنتاج المنتجات وفقا للمشروع الفردي "بموجب النظام"؛
الاعتماد على تكلفة البناء من الظروف الطبيعية والمناخية؛
مدة كبيرة من دورة الإنتاج (من عدة أشهر إلى عدة سنوات).
نظرا لاستمرار بناء العديد من الأشياء لفترة طويلة، وبالتالي، بالإضافة إلى قيمة الأجسام العقارية، فإن أسعار أنواع معينة من العمل والمرحلة والمعتاد الهيكلية، إلخ. في هذا الصدد، يتم تقديم سوق البناء العديد من أنواع مختلفة من الأسعار.
أنواع الأسعار للعقارات.
التكلفة المقدرة للعمل والتركيب، والتي تتكون من تكلفة بناء المباني والهياكل وتركيب المعدات.
التكلفة المقدرة للعمل والتركيب، والتي تشمل تكلفة الحصول على المعدات والتكاليف الرأسمالية الأخرى.
الأسعار التعاقيط لمنتجات البناء التي تتوافق بين العميل والمقاول ويواجه التكلفة المقدرة للبناء والضرائب والخصومات الإلزامية.
عقود التسعير لمنتجات البناء، المحددة خلال المسابقات (المناقصات).
أسعار الصرف والتزامن التي تشكلت في التبادلات العقارية أو أثناء المزادات المتعلقة ببيع مرافق البناء.
أسعار السكن، مع مراعاة صفاتها الاستهلاكية، وكذلك على المنازل الريفية والكراجات والمنازل الريفية.
تأجير لكل مباني سكنية وغير سكنية، مع مراعاة التكلفة المتبقية للمبنى والراحة وموقعها، الاستهلاك، رسوم الأرض.
أسعار محددة لوحدة المستهلك أو وحدة الطاقة المستخدمة في الحسابات الإرشادية، والتحليل (تكلفة 1 م 2 منطقة سكنية أو مفيدة، 1 كم من خط الطاقة، مكان واحد في السينما، إلخ).
