في البلدان المتقدمة ، يعتبر الإقراض العقاري عنصرًا أساسيًا في اقتصاد السوق ، ولا سيما في مجال الأنشطة الاستثمارية ، وله مستوى عالٍ من التطور.
هناك مفهومان: "الرهن" و "الرهن". ...
التعهد هو وسيلة لتأمين الالتزام. ينشأ عن عقد أو قانون. يحق للدائن المرتهن ، في حال عدم وفاء المدين بالالتزام المضمون به ، في الحصول على تعويض من قيمة العقار المرهون ببيعه.
الرهن العقاري هو نوع من الرهن العقاري على العقارات (الأراضي والمباني بشكل أساسي) من أجل الحصول على قرض. يوفر الرهن العقاري حق الأولوية في تسوية مطالباته ضد المدين المرتهن في حدود مبلغ الرهن المسجل.
يتسم الرهن العقاري بما يلي: إمكانية الحصول على قروض عقارية إضافية على ضمان نفس العقار مقابل الرهون العقارية الثانية والثالثة واللاحقة ؛ التسجيل الإجباري للضمانات في سجلات الأراضي ، والتي يتم الاحتفاظ بها في مؤسسات الدولة أو البلدية. في حالات إفلاس المدين ، تتم تلبية مطالبات الدائن من عائدات الممتلكات المباعة بترتيب الأولوية في تسجيل الرهن.
لا يمكن أن يكون موضوع الرهن فقط الأشياء وحقوق الملكية والمطالبات ، باستثناء الممتلكات المسحوبة من التداول والمطالبات المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بشخصية المرتهن (على سبيل المثال ، النفقة) ، وكذلك ممتلكات المواطنين ، والتي ، وفقًا لـ القانون ، لا يمكن منعه.
ميزات الإقراض العقاري:
■ قرض الرهن العقاري - قرض بضمان محدد بدقة.
■ معظم قروض الرهن العقاري لها غرض محدد بدقة. يتم استخدامها لتمويل شراء وبناء وإعادة تطوير كل من المباني السكنية والصناعية ، وكذلك تطوير الأراضي. في عدد من البلدان ، تعد قروض الرهن العقاري السكنية هي الأكثر شيوعًا ؛
■ يتم تقديم الرهون العقارية لفترات طويلة تتراوح عادة بين 10 و 30 سنة. الرهن العقاري الصادر عند استلام قرض الرهن العقاري هو اتفاقية قرض خاص تختلف عن الأنواع الأخرى منه. يتم تداول الرهون العقارية في السوق الثانوية ، وتتمثل مهمتها في ضمان التدفق المستمر للموارد للإقراض وتدفق الأموال إلى الخارج من المناطق التي تعاني من فائض موارد الائتمان. ...
يؤثر الرهن العقاري في التغلب على الأزمة الاقتصادية بطريقتين:
تطور أعمال الرهن العقاري ، مما له تأثير إيجابي على القطاع الحقيقي للاقتصاد ، وتوقف تراجع الإنتاج في مجمع البناء والزراعة والصناعات الأخرى. ويرجع ذلك إلى تطور سوق الإسكان (العقارات بشكل عام) والزراعة ؛
- تطوير الإقراض العقاري ، والمساهمة في إزالة التوتر الاجتماعي في المجتمع ، والذي عادة ما يصاحب الأزمة الاقتصادية.
يعتبر الإقراض العقاري معاملة بنكية منخفضة المخاطر نسبيًا. يتم تحويل جزء كبير من مخاطر إقراض الرهن العقاري إلى المقترض والمستثمر.
تم تطوير نظام الإقراض العقاري السكني في جميع البلدان ذات اقتصادات السوق وهو مؤسسة ضرورية تستخدمها الدولة في كل من السياسة الاقتصادية والاجتماعية.
عادة ما يتم مقارنة حجم الإقراض العقاري في الدولة ككل مع الناتج المحلي الإجمالي. في دول الاتحاد الأوروبي ، يبلغ هذا الرقم حوالي 50 ٪. في الولايات المتحدة - أكثر من 70٪. في هولندا
- ما يقرب من 90٪. في كولومبيا ، 12٪. في كوريا الجنوبية - 14٪. في روسيا ، هذا الرقم عند مستوى 2٪.
يُفهم الإقراض العقاري على أنه نظام علاقات لتقديم قرض لحل مشاكل الإسكان للسكان المضمونين بالعقارات المسجلة في سجل الدولة ، وكذلك إعادة تمويل القروض من قبل المؤسسات الائتمانية والمالية التي أصدرت قروض الرهن العقاري من أجل جذب طويلة - مصادر ائتمان الأجل.
1. التوفير المباشر لقروض الرهن العقاري. يتم التعامل مع هذا المجال بشكل رئيسي من خلال الهياكل الائتمانية. هناك الكثير منهم: فيألمانيا ليست سوى بنك للرهن العقاري ، في الولايات المتحدة - أي مؤسسة لديها ترخيص.
2. جذب الموارد المالية من خلال بيع قروض الرهن العقاري ، أو إصدار سندات الرهن العقاري وإيداعها في سوق الأوراق المالية (سوق الأوراق المالية). يتم احتلال الاتجاه من قبل الشركات المالية وصناديق الرهن العقاري (صندوق الإسكان والرهن العقاري الإقليمي) كمشغلين للسوق الثانوية ، وشراء أصول الرهن العقاري للبنوك وإصدار الأوراق المالية نيابة عنهم. باستخدام نموذج أحادي المستوى ، يتم تنفيذ هذه العمليات بأنفسهمالبنك الدائن.
تتم عملية الإقراض في إطار الامتثال الصارم لمبادئ الإقراض ، والغرض منها هو الحفاظ على قيمة القرض.
مكان قرض الرهن العقاري في نظام العلاقات الائتمانية (للعمل المستقل) أو في تصنيف القروض (في المحاضرات عن DCB يجب أن يكون).
المعيار الأساسي لتصنيف القروض هو الاستخدام المقصود للقيمة المقترضة. ومن ثم ، فإن القروض منتجة (ائتمان لمؤسسة ، لأغراض الإنتاج) أو غير منتجة (للمستهلك). يتميز الشكل الإنتاجي للائتمان بحركة الائتمان كرأس مال (كقيمة ذاتية الزيادة). في هذه الحالة ، يكون مصدر سداد القرض هو العائدات. وبالتالي ، فإن هذا الشكل من العلاقات الائتمانية نفسها يشكل مصدر سدادها. يتم سداد القرض الاستهلاكي على حساب الدخل الإجمالي للسكان. هذا سيحدد مكان القرض السكني. ضع معايير تصنيف مختلفة وابحث عن مكان قرض الرهن العقاري.
ب.I.1. التوزيع
من هذه الوظائف ، حدد تلك التي هي متأصلة في IR. إضافة وظائف خاصة بالرهن العقاري إلى الوظائف العامة للقرض.
ابحث عن المخاطر في نظرية الائتمان ، وقم بتحويلها إلى نظام الإقراض العقاري. عرض تفاصيل مخاطر عمليات الائتمان على IC.
عملية الإقراض العقاري مصحوبة بالاستخدام الإلزامي لمبادئ الإقراض. هذه المبادئ تشمل:
الطبيعة الهادفة للقرض
الاستعجال
مدفوعة
الأمن
شخصية متباينة
القابلية للاسترداد هي خاصية متأصلة في القرض
اتخذ القرار الفعلي حول كيفية عرض المبادئ. قم بتوسيع كل منهم. ابحث عن تفاصيل هذه الإرشادات الخاصة بإقراض الرهن العقاري.
يمكنك إضافة العوامل التي تؤثر على تطور الإقراض العقاري. ليس من الضروري
نظام الإقراض العقاري للإسكان عبارة عن مجموعة من الموضوعات والأشياء والضمانات المترابطة ، والتي تتفاعل على أساس تنظيمي واقتصادي واحد. أحد العناصر الرئيسية لهذا النظام هو موضوعات الإقراض ، والتي تشمل المقترض ، والمقرض ، ومشغل السوق الثانوية ، وشركات العقارات والتأمين ، وهيئات الدولة لتسجيل الحقوق في العقارات والمعاملات معها ، والمستثمرين ، و حالة. بدون هذا النظام ، لا يمكن أن ينجح الإقراض العقاري.
المعايير هي مجموعة من الأحكام الموحدة المترابطة ، وأشكال الوثائق والمتطلبات للمشاركين في الإقراض العقاري ، لمحتوى وبناء وتنفيذ الوثائق والاتفاقيات التي تنظم العلاقات بين المشاركين في نظام الإقراض العقاري.
تم تطوير المعايير للأغراض التالية:
ضمان توحيد وشرعية الأشكال والأساليب المطبقة للعلاقات القانونية للمشاركين في إقراض الرهن العقاري ، والمعاملات ، والأعمال ، والخدمات ، وكذلك التوافق التقني والمعلوماتي للوثائق.
تنفيذ إجراءات موثوقة لتقديم قروض الرهن العقاري والمحافظة عليها (مصدق عليها بقروض عقارية)
مخاطر الإقراض العقاري
الرهن هو شكل من أشكال الرهن ، حيث يبقى العقار المرهون في ملكية المدين ، ويكتسب الدائن ، إذا فشل الأخير في الوفاء بالتزامه ، الحق في الحصول على الترضية عن طريق بيع هذا العقار. يبقى العقار الذي يثبت عليه الرهن في حوزته واستعماله لدى القائم بالرهن.
من الضروري التمييز بين مفهومي الرهن العقاري والإقراض العقاري ، حيث يتم إصدار القرض من قبل بنك مضمون بالعقار. يعتبر قرض الرهن العقاري أحد مكونات نظام الرهن العقاري. عند الحصول على قرض لشراء العقارات ، فإن العقارات المكتسبة نفسها تذهب إلى الرهن العقاري (التعهد) للبنك كضمان لسداد القرض. الرهن العقاري هو أيضًا تعهد بالعقار الحالي للمالك للحصول على قرض أو قرض ، والذي سيتم توجيهه إما للإصلاح أو البناء ، أو لاحتياجات أخرى وفقًا لتقدير المقترض المرتهن. في حالة عدم الوفاء بالالتزام الرئيسي ، يطبق الرهن فقط على العقار المرهون ، وللمرتهن الحق الأفضلية في تلبية مطالباته على الدائنين الآخرين للمدين. يعتبر تأمين الرهن العقاري إحدى طرق تقليل مخاطر المقرض.
الغرض من هذا العمل هو الكشف عن معنى الإقراض العقاري
أهداف هذا البرنامج التدريبي هي:
· الإفصاح عن جوهر الإقراض العقاري.
· التعرف على مزايا وعيوب الإقراض.
موضوع البحث هو عملية الإقراض العقاري ، التي نشأت في ظروف العصر الحديث ، سواء في روسيا أو في الخارج.
الرهن العقاري هو قرض مضمون بالعقار ، كما أن قرض الرهن العقاري هو حركة لرأس مال القرض في مجال العقارات المرتبطة بتوفير الموارد النقدية من حيث السداد والإلحاح والدفع. الرهن العقاري هو قرض يتم تقديمه نقدًا أو في شكل أوراق مالية مضمونة برهن عقاري بضمان كائن عقاري ، بهدف شراء أو بناء هذا العقار. إن قرض الرهن العقاري ، باعتباره أحد أشكال العلاقات الائتمانية ونوعًا من الائتمان ، له جميع خصائصه المتأصلة وهو تعبير عن علاقات معينة بين الكيانات الاقتصادية التي تشارك في عملية منح الرهن العقاري ، أي الأفراد والمؤسسات المالية والشركات والهيئات الحكومية وشركات المقاولات.
مع الإقراض العقاري ، يتلقى المقترض قرضًا لشراء العقارات أو لأغراض أخرى. والتزامه تجاه المُقرض هو سداد القرض ، ورهن العقار يضمن الوفاء بهذا الالتزام. في الوقت نفسه ، لا يمكنك شراء العقارات ورهنها فحسب ، بل يمكنك أيضًا شراء أشياء عقارية أخرى - الأرض ، والسيارات ، واليخوت ، وما إلى ذلك. العقارات المكتسبة برهن عقاري هي ملك لمقترض القرض من تاريخ الشراء.
الاستخدام الأكثر شيوعًا للرهن العقاري في روسيا هو شراء شقة بالدين. يتم إصدار قروض الرهن العقاري من قبل البنوك ، وتختلف شروط الإقراض من شخص لآخر. على مستوى الدولة في روسيا ، تجد الرهون العقارية الدعم في شكل تشريعات الرهن العقاري المتطورة ، فضلاً عن وكالات الرهن العقاري التي أنشأتها الدولة خصيصًا. بموافقة المالك ، يمكن أن يكون موضوع الرهن أيضًا الحق في تأجير العقارات.
تسجيل الرهن هو إجراء متعدد المراحل ، بما في ذلك جمع المستندات ، ومرور عمولة البنك الائتمانية ، والبحث عن سكن مناسب ، وتقييمه وتأمينه ، وإبرام اتفاقية الرهن العقاري. وسيط الرهن العقاري يمكن أن يساعد على طول الطريق. قد تحتاج أيضًا إلى مساعدة وكالة عقارات عند شراء شقة بالائتمان.
عندما يتم استلام الرهن العقاري وشراء المسكن ، يحين وقت "الاسترداد". يمكن سداد القرض نقدًا وغير نقدي ، إما في أيام محددة بدقة ، أو في أي يوم من أيام الشهر - يحدد البنك الدائن هذه الشروط. كما يتم تحديد إمكانية السداد المبكر للقرض من قبل بنك الرهن العقاري. يتم "سداد" القرض بالكامل عندما يتم إيداع مبلغ القرض والفائدة في حساب المقرض بالكامل. نظرًا لأن حجم قروض الرهن العقاري كبير جدًا ، والمشروع نفسه طويل الأجل ، يتم سداد القرض على أقساط. هناك عدة طرق لسداد القرض بحيث يمكن للبنك والمقترض اختيار أفضل خيار للسداد.
يحتاج المقترض أيضًا إلى تذكر أن هناك فرصًا لتقليل التكاليف في مرحلة سداد القرض: من الممكن سداد القرض مسبقًا أو استخدام إعادة التمويل (هذا هو الحصول على قرض بسعر فائدة أقل لسداد القرض ب معدل أعلى تم الحصول عليه في وقت سابق - عدد كبير من برامج الرهن العقاري ذات معدلات فائدة منخفضة. وباستخدام إعادة التمويل ، يمكن للمقترض أن يقلل بشكل كبير من المدفوعات الزائدة عن السكن الذي تم شراؤه).
تعتمد طرق سداد القروض على العوامل التالية: عدد المرات التي يتم فيها السداد ، وما هي شروط ومبالغ المدفوعات ، وكيف يتم السداد.
عادة ما يحدد البنك الدائن فترة الدفع: على سبيل المثال ، من اليوم الخامس إلى اليوم العاشر من كل شهر. في حالة فشل المقترض في السداد في الوقت المحدد ، يجوز للمقرض تطبيق عقوبات. بمجرد توقيع اتفاقية من قبل المقترض والمقرض ، يتلقى المقترض جدول سداد مع الإشارة إلى حجمهما. في كثير من الأحيان ، يضع البنك متطلبات صارمة للغاية لسداد القرض - يجب مراعاة مراسلات المبالغ المحولة والمشار إليها إلى كوبيل. يمكن للبنك اعتبار أي انحراف (دفع منخفض أو دفع زائد) عن المبلغ المشار إليه على أنه انتهاك للالتزامات المنصوص عليها في الاتفاقية. قد يؤدي هذا إلى تطبيق العقوبات.
إذا اخترت طريقة الدفع النقدي ، فهذا يعني أنك بحاجة إلى إيداع الأموال في حساب القرض من خلال مكتب النقد بالبنك. يجب ألا ينسى المقترض الذي اختار طريقة الدفع هذه أنه ليس من الممكن دائمًا الدفع في المساء ، وأن البنوك لا تعمل في عطلات نهاية الأسبوع والعطلات.
إذا اختار المقترض طريقة المدفوعات غير النقدية ، فإنه يحتاج إلى تحويل المبالغ المشار إليها من حسابه في الوقت المناسب إلى حساب البنك الدائن. في هذه الحالة ، من الضروري مراعاة حقيقة أن التحويل بين البنوك نفسه هو أيضًا خدمة مدفوعة ويستغرق إكماله من 1-3 أيام عمل. من أجل التخلص من هذه التكاليف (المؤقتة والمالية) ، يمكنك فتح حساب مع البنك الذي تم أخذ الرهن العقاري فيه.
هناك أيضًا طريقة أخرى لسداد القرض عن طريق المدفوعات غير النقدية: تحويل جزء من الراتب إلى حساب البنك الدائن قبل استلامه. يحتاج المقترض في هذه الحالة إلى كتابة طلب موجه إلى رئيس الشركة التي يعمل بها المقترض ، وكذلك مناقشة جميع التفاصيل والاتفاق عليها مع قسم المحاسبة.
اليوم ، توفر معظم برامج الإقراض العقاري للمقترض فرصة لسداد القرض قبل الموعد المحدد ، والحد الأدنى للتأجيل هو ، كقاعدة عامة ، 6 أشهر. يمكنك سداد القرض بالكامل أو جزء منه قبل الموعد المحدد. للقيام بذلك ، يجب عليك كتابة طلب في النموذج الذي وضعه المُقرض.
إذا قام المقترض بسداد جزء من القرض قبل الموعد المحدد ، فيحق له تقليل مبلغ الدفعات الشهرية للفترة المتبقية ، أو الاحتفاظ بمبلغ المدفوعات ، مع تقليل فترة السداد. إذا اختار المقترض تقصير مدة القرض ، فإن مبلغ المدفوعات الزائدة للإسكان ينخفض بشكل كبير. يقرر المقترض الخيار الذي يختاره. بعد حدوث السداد المبكر لجزء من القرض ، يُصدر للمقترض جدول سداد جديد.
إذا قام المقترض بسداد القرض بالكامل قبل الموعد المحدد ، فيجب على المُقرض أن يطلب المبلغ المحدد للقرض والفائدة للتاريخ المتوقع للسداد الكامل للقرض. بمجرد سداد جميع الدفعات اللازمة ، يحتاج المقترض إلى إكمال إجراءين آخرين: تسجيل إنهاء الرهن العقاري لدى مؤسسة العدالة. هذا ضروري من أجل إزالة الرهن العقاري من المسكن ؛ إخطار شركة التأمين بالسداد المبكر للقرض ، مما سيسمح لك بإعادة جزء من المال مقابل فترة التأمين غير المستخدمة.
في الوقت الحالي ، يعتبر الرهن العقاري هو الطريقة الأكثر موثوقية لشراء المساكن ، على عكس بناء الأسهم أو الاستثمار في تعاونية البناء. يتم تحويل الأموال مباشرة إلى بائع المنزل وليس إلى أطراف ثالثة (المطورين أو أصحاب التعاونية). في جميع أنحاء العالم ، يتطور الإقراض العقاري ويعمل كشكل من أشكال التمويل طويل الأجل لبرامج الإسكان. يساعد الإقراض العقاري ، من جهة ، في حل عدد من المشاكل الاجتماعية والاقتصادية للبلد ، وقبل كل شيء ، مشكلة الإسكان ، من جهة أخرى ، للحد من التضخم ، بالاعتماد على الأموال المجانية المؤقتة للمواطنين و الشركات.
يمكن أن يكون موضوع الرهن العقاري الممتلكات التالية:
1. قطع الأراضي المملوكة ملكية خاصة.
2. المؤسسات ، وكذلك المباني والهياكل والعقارات الأخرى ؛
3. المساكن والشقق وأجزاء المساكن والشقق المكونة من غرفة أو عدة غرف منعزلة.
4. البيوت الصيفية ، الحدائق ، المرائب ، إلخ ؛
5. السفن الجوية والبحرية وسفن الملاحة الداخلية.
حاليًا ، في الممارسة العالمية ، هناك طريقتان تقليديتان للإقراض العقاري:
1. نموذج أحادي المستوى للإقراض العقاري (النموذج الألماني) ؛
2. نموذج من مستويين للإقراض العقاري (النموذج الأمريكي).
في النموذج أحادي الطبقة للإقراض العقاري ، يرتبط المقترض والمقرض. يعتمد هذا النموذج على الطبيعة الدورية لتداول الأموال: تستخدم الأموال التي يقدمها المقترض لإصدار قروض لأسلافه الذين أكملوا بالفعل فترة التراكم.
عند تنفيذ هذا النموذج ، من المتصور إبرام الأنواع الرئيسية التالية من العقود بين المقترض والمقرض:
1. اتفاقية على وديعة الإسكان التراكمية ، ثم اتفاقية قرض واتفاقية رهن عقاري.
2. بين المقترض وهيئة التأمين - عقد تأمين على السكن المرهون.
3. بين المقترض والبائع (باني) السكن - عقد شراء وبيع المسكن.
يمكن أن يكون المُقرض بنك رهن عقاري أو مؤسسة ادخار وقرض. بالنسبة للمقرض ، من الممكن إعادة تمويل قروض الرهن العقاري عن طريق إصدار الأوراق المالية - كشوف الرهن العقاري ، وبالتالي - تقليل المخاطر المحتملة. عند التعامل مع مؤسسة ادخار وقرض ، يقوم المقترض بتجميع رأس المال الأساسي (حقوق الملكية) ، وهو شرط أساسي لإصدار قرض الرهن العقاري (رأس المال المقترض).
في نموذج الإقراض العقاري ذي المستويين ، يشارك وسيط (وكالة رهن عقاري) و / أو مشارك في السوق المالي (شركة التمويل العقاري والاستثمار) بالإضافة إلى المقترض والمقرض. عند تنفيذ هذا النموذج ، من المتصور إبرام الأنواع الرئيسية التالية من العقود:
1- اتفاقية القرض.
2. اتفاقية الرهن العقاري
3. عقد تأمين السكن المرهون.
4. عقد شراء وبيع المساكن.
5. الاتفاق العام.
6. اتفاقية الوكالة.
7. الاتفاق على التنازل عن مطالبات قروض الرهن العقاري.
8. الاتفاق على إجراءات إجراء المعاملات مع الأوراق المالية لوكالة الرهن العقاري.
9. عقد تأمين ضد مخاطر العمل.
10. عقد شراء وبيع الأوراق المالية.
في المرحلة الأولى من تنفيذ العلاقات التعاقدية بين المشاركين في نموذج الإقراض العقاري ذي المستويين ، يتم إبرام اتفاقية قرض واتفاقية رهن عقاري بين المشاركين الرئيسيين - المقترض والمقرض. بعد الحصول على قرض ، يبرم المقترض عقدًا لبيع وشراء المساكن مع البائع أو منشئه ، وبعد ذلك يزداد عدد المشاركين في هذا النموذج لتقليل مخاطر المشاركين الرئيسيين. يتم إبرام عقود التأمين ضد مخاطر الأعمال والسكن المرهون مع مؤسسة التأمين.
في سوق الرهن العقاري الثانوي بين المقرض ووكالة الرهن العقاري ، يتم إبرام اتفاقية مناسبة بشأن التنازل عن مطالبات قروض الرهن العقاري ، وكذلك اتفاقية إدارة الائتمان لحقوق المطالبة المكتسبة. وهذا يسمح للمقرض بالاستمرار في التحكم بشكل واضح في المقترض ، وتلقي عمولات لخدمة القرض ، واستخدام الأموال الواردة من الوكالة لتوسيع عمليات الإقراض.
للحصول على قرض عقاري ، يقدم المقترض للبنك مجموعة قياسية من المستندات المطلوبة لحل مشكلة منحه قرضًا. في الوقت نفسه ، نظرًا لأن العقار سيكون بمثابة موضوع الرهن ، يجب أيضًا تقديم المستندات التالية:
· شهادات تسجيل الدولة لحقوق الملكية للأشياء العقارية ، بما في ذلك قطعة الأرض ؛
وثيقة عن الحدود الإقليمية لقطعة الأرض (مخطط الأرض) صادرة عن لجنة موارد الأراضي وإدارة الأراضي.
· شهادة من لجنة موارد الأراضي وإدارة الأراضي بعدم وجود اعتقالات على العقار المرهون من قبل المرتهن.
· إبرام شركة (شركة) تقييم مهنية مستقلة بشأن تقييم القيمة الحقيقية لموضوع الرهن العقاري.
· اتفاقية مع شركة تأمين بشأن تأمين العقار.
· مشروع اتفاقية الرهن العقاري.
· المستندات الأخرى التي تعتبر جزءًا لا يتجزأ من اتفاقية الرهن العقاري.
الوسيط في روسيا هو وكالة الرهن العقاري. وكالات الرهن العقاري هي المنظمات التي أنشأتها الدولة لتطوير الرهون العقارية. في روسيا ، توجد الآن وكالة فيدرالية للإقراض العقاري للإسكان ، ووكالات إقليمية تعتمد على الوكالة الفيدرالية.
يتم تنظيم عمل وكالات الرهن العقاري مع البنوك على النحو التالي:
· تحدد الوكالة شروط الإقراض ، وتنصح المقترض مسبقًا ؛
· يقوم البنك الشريك بإصدار قرض بالشروط التي تحددها الوكالة.
بعد أن تشتري الوكالة الحق في المطالبة بقرض من البنك ، وبالتالي تصبح مقرض المقترض طوال فترة القرض بالكامل.
ونتيجة لذلك ، فإن المقترض ، من أجل حل مشاكل الإسكان ، يحصل على قرض من الدولة ، كما كان. كقاعدة عامة ، فإن شروط القرض الذي تقدمه الوكالة (المدة ، السعر ، مبلغ الدفعة الأولى) تتوافق مع متوسط السوق.
لكن من المهم أن يتمكن البنك من إجراء تعديلات على البرنامج من حيث التكاليف الإضافية. الجانب الإيجابي في التعاون مع الوكالة أنها تتمتع بخبرة واسعة في هذا السوق وتمثل الدولة. يجب على المقترض أن يقرر بنفسه ما يختار: التعاون مع وكالة ، أو مباشرة مع أحد البنوك.
شراء شقة بالائتمان بمساعدة وكالة الرهن العقاري ليس أكثر صعوبة من شراء وسيط رهن عقاري.
إجراءات الحصول على قرض الرهن العقاري من خلال وكالة الإقراض العقاري هي كما يلي: أولاً وقبل كل شيء ، يأتي المقترض إلى الوكالة للتشاور ، حيث يتم تقييم إمكانيات الحصول على قرض رهن عقاري ، ويتم التفاوض على مبلغ القرض ، وجميع يتم تقديم التوصيات اللازمة لجمع المستندات لشراء شقة بالائتمان.
يقوم المقترض بعد ذلك بتقديم المستندات التي تم جمعها إلى الوكالة. في حالة وجود رد إيجابي من عمولة الائتمان بالوكالة ، يتلقى خطابًا إلى البنك - تأكيدًا لإمكانية المشاركة في برنامج الإقراض العقاري الفيدرالي.
في غضون فترة زمنية معينة (لا تزيد عادة عن شهرين) ، يكون المقترض ملزمًا باختيار خيار السكن. يجب عليه أيضًا الخضوع لإجرائين إلزاميين - التقييم العقاري والتأمين.
يشمل إجراء التأمين: التأمين على الشقة - موضوع الرهن ، والتأمين على الحياة والعجز للمقترض ، والتأمين ضد حدود أو فقدان ملكية العقار من قبل المقترض ، وكذلك ضد الاعتراف بالشراء والبيع من الشقة غير صالحة.
الرهون العقارية هي أكثر أنواع المعاملات المالية شيوعًا في البلدان المتقدمة. يشارك فيه غالبية سكان البلاد ويمكن أن تُعزى الاستثمارات في الإقراض العقاري لبناء المساكن إلى الأصول المصرفية الأكثر سيولة.
كل عام ، أصبح الإقراض العقاري (الرهن العقاري) أو القرض المضمون من خلال العقارات المشتراة أكثر شيوعًا في بلدنا. يتيح لك قرض الرهن العقاري شراء مسكن اليوم ، والعيش فيه ، وسداد قيمته بالكامل لسنوات عديدة. الرهن العقاري أو الرهن العقاري هو قرض نقدي طويل الأجل يتم إصداره لشراء عقار بضمان هذا العقار.
الإقراض العقاري ينفي درجة المخاطر التضخمية
لا يتم سداد تكلفة العقارات ، وفقًا لشروط الرهن العقاري ، في وقت واحد ، بل يتم تمديده على مدى فترة طويلة ، وهو ما يعد أكثر ربحية من الناحية المالية من الدفع لمرة واحدة
يتم تحديد مبالغ المدفوعات المرتبطة بسداد قرض الرهن العقاري في وقت الحصول على القرض
إمكانية التسجيل (التسجيل) في شقة تم شراؤها بموجب رهن
تعتبر القروض العقارية اليوم استثمارًا مربحًا (مع اتجاهات السوق الحالية ، تنمو أسعار العقارات في المتوسط من 14.5 إلى 30 ٪ سنويًا).
تم العثور على الإشارات الأولى لقرض الرهن العقاري في الوثائق اليونانية القديمة التي يعود تاريخها إلى القرن السادس. قبل الميلاد. يعتقد المؤرخون أن قرض الرهن العقاري ظهر بفضل أرشون سولون ، الذي ألزم الدائن بتزويده بالأرض كضمان لسداد الدين. كان تأكيد المعاملة ، التي تسمى الآن الرهن العقاري ، ركيزة تم وضعها على حدود قطعة أرض المقترض ، حيث تم وضع علامة على جميع ديون المقرض. في واقع الأمر ، يتم ترجمة الرهن العقاري (من اليونانية. Hypotheka) إلى اللغة الروسية كدعم. لم يتغير مبدأ قرض الرهن العقاري حتى الآن - فقد تم إصداره مقابل ضمان مادي ، يمكن أن يكون شقة أو سيارة أو أرض. اليوم ، يعد قرض الرهن العقاري الخدمة المالية الأكثر طلبًا في الخارج وفي روسيا. الرهن العقاري هو قرض طويل الأجل يتم إصداره لشراء العقارات.
قرض الرهن العقاري هو قرض طويل الأجل صادر عن البنوك التجارية أو المتخصصة والمؤسسات المالية مقابل رهن العقارات. في هذه الحالة ، يحق لأحد الأطراف - المرتهن ، وهو دائن لالتزام مضمون برهن عقاري ، أن يستوفي مطالباته النقدية ضد المدين بموجب هذا الالتزام من قيمة العقارات المرهونة للطرف الآخر - المرتهن خاصة لدائني الراهن الآخرين
في جميع أنحاء العالم ، يتطور الإقراض العقاري ويعمل كشكل من أشكال التمويل طويل الأجل لبرامج الإسكان. يساعد الإقراض العقاري ، من جهة ، في حل عدد من المشاكل الاجتماعية والاقتصادية للبلد ، وقبل كل شيء ، مشكلة الإسكان ، من جهة أخرى ، للحد من التضخم ، بالاعتماد على الأموال المجانية المؤقتة للمواطنين و الشركات.
يمكن أن يكون موضوع الرهن العقاري الممتلكات التالية:
قطع الأراضي المملوكة ملكية خاصة؛
الشركات ، وكذلك المباني والهياكل والعقارات الأخرى ؛
المباني السكنية والشقق وأجزاء المباني السكنية والشقق ، التي تتكون من غرفة واحدة أو أكثر معزولة ؛
البيوت الصيفية ، منازل الحدائق ، المرائب ، إلخ ؛
الطائرات والسفن وسفن الملاحة الداخلية
حاليًا ، في الممارسة العالمية ، هناك طريقتان تقليديتان للإقراض العقاري:
نموذج أحادي المستوى للإقراض العقاري (النموذج الألماني) ؛
نموذج من مستويين للإقراض العقاري (النموذج الأمريكي).
في النموذج أحادي الطبقة للإقراض العقاري ، يرتبط المقترض والمقرض. يعتمد هذا النموذج على الطبيعة الدورية لتداول الأموال: تستخدم الأموال التي يقدمها المقترض لإصدار قروض لأسلافه الذين أكملوا بالفعل فترة التراكم.
عند تنفيذ هذا النموذج ، من المتصور إبرام الأنواع الرئيسية التالية من العقود:
بين المقترض والمقرض - اتفاقية بشأن وديعة الإسكان التراكمية ، ثم اتفاقية قرض واتفاقية رهن عقاري ؛
بين المقترض وهيئة التأمين - عقد تأمين على السكن المرهون ؛
بين المقترض والبائع (باني) السكن - عقد شراء وبيع المساكن.
يمكن أن يكون المُقرض بنك رهن عقاري أو مؤسسة ادخار وقرض. بالنسبة للمقرض ، من الممكن إعادة تمويل قروض الرهن العقاري عن طريق إصدار الأوراق المالية - كشوف الرهن العقاري ، وبالتالي - تقليل المخاطر المحتملة.
في حالة وجود نقص في الأموال اللازمة لإصدار قروض الرهن العقاري ، يستخدم المُقرض (مؤسسة الادخار والقرض) الأنظمة الداخلية لتجميع جزء من رأس المال من قبل المقترض نفسه.
عند التعامل مع مؤسسة ادخار وقرض ، يقوم المقترض بتجميع رأس المال الأساسي (حقوق الملكية) ، وهو شرط أساسي لإصدار قرض الرهن العقاري (رأس المال المقترض).
عدد مؤسسات الخدمة ضئيل (كقاعدة عامة ، هذه مجرد شركة تأمين).
في نموذج الإقراض العقاري ذي المستويين ، يشارك وسيط (وكالة رهن عقاري) و / أو مشارك في السوق المالي (شركة التمويل العقاري والاستثمار) بالإضافة إلى المقترض والمقرض.
في المرحلة الأولى من تنفيذ العلاقات التعاقدية بين المشاركين في نموذج الإقراض العقاري ذي المستويين ، يتم إبرام اتفاقية قرض واتفاقية رهن عقاري بين المشاركين الرئيسيين - المقترض والمقرض.
بعد الحصول على قرض ، يبرم المقترض عقدًا لبيع وشراء المساكن مع البائع أو منشئه ، وبعد ذلك يزداد عدد المشاركين في هذا النموذج لتقليل مخاطر المشاركين الرئيسيين.
يتم إبرام عقود التأمين ضد مخاطر الأعمال والسكن المرهون مع مؤسسة التأمين.
في سوق الرهن العقاري الثانوي بين المقرض ووكالة الرهن العقاري ، يتم إبرام اتفاقية مناسبة بشأن التنازل عن مطالبات قروض الرهن العقاري ، وكذلك اتفاقية إدارة الائتمان لحقوق المطالبة المكتسبة. وهذا يسمح للمقرض بالاستمرار في التحكم بشكل واضح في المقترض ، وتلقي عمولات لخدمة القرض ، واستخدام الأموال الواردة من الوكالة لتوسيع عمليات الإقراض.
يتمثل الاختلاف الرئيسي بين قرض الرهن العقاري والقروض الأخرى في وجود عقار مرهون من قبل البنك لتأمين القرض.
شروط منح قرض الرهن العقاري للأفراد والكيانات القانونية من قبل البنوك المختلفة في روسيا متشابهة بشكل عام. تختلف البنوك المختلفة ، إلى حد ضئيل ، من حيث منح القرض ، وسعر الفائدة على القرض ، والحد الأدنى والحد الأقصى لمبالغ القرض ، ووقت المعالجة ، وما إلى ذلك.
في عام 2006 ، واصل سوق الإقراض العقاري في روسيا ، ولا سيما في منطقة موسكو ، التطور النشط. وفقًا لجمعية البنوك الروسية ، كان حجم قروض الرهن العقاري الصادرة في روسيا في نهاية العام: 2001 - 56 مليون دولار ، 2002 - 260 مليون دولار ، 2003 - 500 مليون دولار ، 2004 - 1 مليار ، 2005 - 2.6 مليار دولار ، 2006 - حوالي 6 مليارات دولار
بلغ حجم القروض التي أصدرتها البنوك للأفراد لشراء مساكن في روسيا اعتبارًا من 1 يناير 2007 ، 347.07 مليار روبل ، بلغت حصة قروض الرهن العقاري منها 263.56 مليار روبل ، في حين بلغت حصة موسكو نحو 20٪. ، حصة منطقة موسكو - 26.5٪ من الحجم النقدي الإجمالي لقروض الرهن العقاري الصادرة. وفقا لتقييم مركز الاستشارات التحليلية "MIEL-Real Estate" ، مقارنة بنهاية عام 2001 ، زاد عدد قروض الرهن العقاري الصادرة في عام 2002 - بمقدار 4.6 مرة ، في عام 2003 - بمقدار 8.9 مرة ، في عام 2004 - بمقدار 17.9 مرات ، في عام 2005 - بمعدل 46.4 مرة ، في عام 2006 - تجاوز مستوى نهاية عام 2001 بمقدار 107.1 مرة. بلغ النمو السنوي في حجم قروض الرهن العقاري الصادرة في عامي 2005 و 2006 ما نسبته 160٪ ونحو 130٪ على التوالي. ونتيجة لذلك ، زاد الحجم النقدي لقروض الرهن العقاري الصادرة في عام 2006 بمقدار 2.3 مرة مقارنة بعام 2005.
أصبحت دراسة مشكلة إقراض الإسكان في روسيا أكثر أهمية في المرحلة الحالية نظرًا لوجود فائض في إنتاج المساكن بسبب استحالة بيعها بسبب انخفاض القوة الشرائية للسكان.
يعني نظام الإقراض العقاري شبكة من المنظمات ومجموعة من الآليات التي أثبتت جدواها والتي من شأنها أن تضمن الإقراض العقاري الفعال. تعتمد كفاءة عمل النظام إلى حد كبير على مستوى تطوير البنية التحتية ، بما في ذلك تسجيل دوران العقارات ، ونظام التقييم المهني لقيمتها ، وشركات التأمين ، والمنظمات العاملة في السوق الثانوية لقروض الرهن العقاري ، وعناصر أخرى.
عند تحديد مهمة إنشاء نظام سوق متكامل للإقراض العقاري ، يركز بشكل أساسي على استخدام آليات مالية قياسية فعالة ، من الضروري مراعاة إمكانية استخدام مخططات تمويل الإسكان التي تهدف إلى استخدام الموارد المحلية وتأخذ في الاعتبار تفاصيل المناطق الفردية.
في هذا العدد ، يُمنح مكان منفصل للدولة ، التي ينحصر دورها في معظم البلدان في تحديد استراتيجية عامة لتطوير نظام الإقراض العقاري ، لأداء وظائف الإشراف والرقابة على أنشطة رعايا الرهن العقاري سوق؛ غالبًا ما يستخدم هذا النظام كوسيلة للسياسة الاجتماعية للدولة.
إن تحليل ممارسات البنوك الروسية في برامج الإقراض العقاري يجعل من الممكن تحديد عدد من المشاكل الحالية التي تعيق تطوير الإقراض العقاري.
1. شروط الاعتماد. وفقًا لمنطقه ، يجب أن يكون قرض شراء المساكن طويل الأجل ، لمدة تتراوح بين 10 و 15 عامًا ، كما هو معتاد في الممارسة العالمية. ومع ذلك ، فإن الشروط الحقيقية للقروض المقدمة من الأغلبية
البنوك المحلية هي 3 - 4 سنوات (على الرغم من حقيقة أن المواد الإعلانية تعلن عن فترة تصل إلى 10 سنوات).
2. عدم وجود قاعدة الموارد. من أجل جعل الإقراض طويل الأجل منتجًا جماعيًا لمؤسسة ائتمانية وفي نفس الوقت تلبية جميع متطلبات السيولة ، يجب على البنك جمع الأموال على المدى الطويل نفسه. يكاد يكون من المستحيل القيام بذلك اليوم. السبيل الوحيد للخروج في هذه الحالة هو جذب التمويل المستهدف من الصناديق الأجنبية.
3. الصعوبات في تقييم الجدارة الائتمانية للمقترض. كما تعلم ، فإن تقييم الملاءة المالية للفرد يعتمد على مقارنة الدخل (الأجور ، توزيعات الأرباح ، مدفوعات الإيجار ، إلخ) والمصروفات (على الطعام ، الملابس ، الإيجار ، الإجازة ، مدفوعات القروض الأخرى ، إلخ.) . ومع ذلك ، قلة من المواطنين يمكنهم تأكيد حجم الأجور ، المصدر الرئيسي للدخل. هؤلاء هم بشكل رئيسي موظفون في الشركات الأجنبية ومؤسسات الميزانية الحكومية. المجموعة المستهدفة الرئيسية ، موظفو الهياكل التجارية الروسية ، يتلقون رواتبهم بموجب التأمين أو خطط الائتمان أو ببساطة نقدًا ولا يمكنهم تقديم شهادة رسمية تؤكد قيمتها الحقيقية.
4. عملة الإقراض. حاليًا ، تكلفة المتر المربع للإسكان ثابتة بالدولار الأمريكي. تفضل البنوك أيضًا إصدار قروض بالعملة الأجنبية ، بينما يتم تحديد الأجور بالنسبة لغالبية السكان ودفعها بالروبل.
5. عدم ملاءمة عدد من برامج الرهن العقاري الممولة من قبل المستثمرين الأجانب للظروف الروسية. إن تطوير إقراض الرهن العقاري للسكان كنظام متكامل ، من ناحية ، وكجزء لا يتجزأ من اقتصاد السوق ، من ناحية أخرى ، يجب أن يقوم على المبادئ الأساسية التالية. يجب أن يأخذ نظام الإقراض العقاري في روسيا في الاعتبار الخبرة الدولية المتاحة.
يجب أن تتكيف مع ظروف الاقتصاد الكلي والإطار التشريعي الروسي ، وأن تأخذ في الاعتبار نفسية السكان الروس. أحد المتطلبات الرئيسية هو الحاجة إلى ضمان توافر قروض الرهن العقاري لمجموعات من السكان ، ليس فقط من ذوي الدخل المرتفع ، ولكن أيضًا من ذوي الدخل المتوسط.
يجب أن يكون نظام الإقراض العقاري الذي يتم إنشاؤه ذا طبيعة متطورة ، ويعتمد على الاستخدام الفعال للموارد المالية المستقطبة من المواطنين والبنوك التجارية الدائنة والمستثمرين ، وليس على التمويل من ميزانية الدولة. يجب أن يكون نظام الإقراض العقاري للإسكان قابلاً للتكرار في أي منطقة من البلاد. لا ينبغي تحديد وتيرة ونطاق تطور الرهن العقاري في بعض المناطق إلى حد كبير من خلال العوامل الذاتية لوجود أو غياب الإرادة السياسية للقيادة الإقليمية لتطوير الرهون العقارية ، ولكن من خلال الوضع الاقتصادي الموضوعي في المنطقة ، ووجود الطلب الفعال على الإسكان وعرضه.
يجب أن تكون الرهون العقارية في روسيا متعددة المتغيرات. في الوقت نفسه ، لا يمكن الحديث عن أي تعارض بين مخططات الرهن العقاري المختلفة. كلهم موجودون في مساحتهم الخاصة ، في أبعادهم الزمنية والمال وهم يركزون على المستهلك. يتمثل أحد الجوانب المهمة للغاية لسياسة الدولة التي تهدف إلى تطوير الإقراض العقاري في تشكيل ظروف الاقتصاد الكلي وبيئة مؤسسية مواتية لزيادة توافر قروض الرهن العقاري للمقترضين. إن دور السلطات الإقليمية والمحلية في مرحلة إنشاء نظام الإقراض العقاري مهم للغاية. يعتمد حل مشكلة الإسكان وتنسيق أنشطة جميع موضوعات سوق الإسكان إلى حد كبير على أنشطة السلطات التنفيذية على جميع المستويات.
لتطوير نظام الإقراض العقاري طويل الأجل ، من الضروري توفير تنفيذ نظام من التدابير في المجالات التالية:
1 - القضاء على أوجه القصور الحالية في التشريع ، أولاً وقبل كل شيء ، من حيث المعاملات مع الرهن العقاري كأوراق مالية ، وحبس الرهن على العقارات المرهونة (أولاً وقبل كل شيء ، الإسكان) ، وإنهاء حقوق استخدام الشقة إذا خالف المقترض الشروط اتفاقية إقراض الرهن العقاري ، بما في ذلك المقترضين الذين يعيشون مع أطفال قاصرين ، وتسجيل (تسجيل) السكان في عنوان الشقة المرهونة ، إلخ.
2. ضمان تطوير وزيادة كفاءة نظام تسجيل الحقوق العقارية والمعاملات معها في مؤسسات العدل المنشأة لهذا الغرض ، بما في ذلك ما يقترن بتسجيل الدولة للرهون العقارية.
3. تقليل تكلفة توثيق المعاملات.
4. ضمان تطوير أعمال التقييم والتأمين لغرض تقديم خدمات ذات جودة لقروض الرهن العقاري.
5. تقليل تكلفة الموارد الائتمانية من البنوك التجارية اللازمة لإصدار قروض الرهن العقاري طويلة الأجل.
6. تطوير سوق ثانوي للرهون العقارية (قروض الرهن العقاري).
7. تقليل مخاطر أسعار الفائدة في الإقراض العقاري طويل الأجل.
8. لتقليل تكاليف ومخاطر البنوك الناشئة عن حقيقة أنه لا توجد قوانين ومعايير معترف بها بشكل عام لتحديد المعايير الرئيسية لقروض الرهن العقاري ، لا توجد معايير لإجراءات البيع اللاحق للرهون العقارية (قروض الرهن العقاري).
9. القضاء على المخاطر الإضافية للبنوك بسبب عدم وجود تاريخ ائتماني لمعظم المقترضين بسبب غياب الممارسة السابقة للإقراض العقاري.
10. الحد من المخاطر غير التجارية العالية للبنوك لعدم وجود آليات فعالة للحد منها وتغطيتها من قبل الدولة والسلطات المحلية.
11. لتقليل تكلفة القروض للمقترض والمخاطر في سياق التضخم المتزايد وغير المستقر ، وحالة العمالة الدائمة للسكان ودفع الأجور.
12. رفع المداخيل المنخفضة للغالبية العظمى من السكان ، لجعل تكلفة السكن أكثر قبولا بالنسبة لهم.
13- زيادة الاعتمادات في الميزانية المخصصة لتقديم الدعم السكني للمواطنين المستحقين لها من أجل تخفيف العبء الائتماني عند شراء المسكن.
14. إبطاء نمو أسعار المساكن مع تحسن بطيء نسبيًا في جودتها.
15. تحسين الضرائب وتشجيع المواطنين على الاستثمار في الإسكان.
يجب العثور على التعبير الملموس للدعم من الوكالات الحكومية فيما يتعلق بنظام الإقراض العقاري للإسكان في الأشكال التالية:
منح نظام الإقراض العقاري للبلدية ؛
تخصيص الأولوية لمواقع البناء ؛
إزالة أو تقليل حجم العبء المالي على المشاركين في النظام بشكل كبير عن طريق تقليل تكاليف البنية التحتية والفوائد الأخرى ؛
منح المواطنين شروط إقراض تفضيلية.
ستساهم الاتجاهات والأشكال المذكورة أعلاه في تطوير الإقراض العقاري ، من ناحية ، في النمو النوعي لديون قروض البنك ، وتنويع محفظة قروضه ، ومن ناحية أخرى ، تزويد السكان بالإسكان على المستويين الاتحادي والإقليمي. المستويات.
الرهن العقاري هو حلقة الوصل في النظام الاقتصادي الوطني الذي لديه القدرة على ضمان العلاقة بين الموارد النقدية للسكان والبنوك وشركات التمويل والتشييد وشركات صناعة البناء والتشييد ، وتوجيه الأموال إلى القطاع الحقيقي للاقتصاد.
الرهن العقاري هو رهن الممتلكات غير المنقولة عند الحصول على قرض من مؤسسة ائتمانية ، مما يمنح الدائن الحق في تسوية تفضيلية للمطالبات ضد المدين عن مبلغ العقار المرهون
قرض الرهن العقاري هو قرض طويل الأجل صادر عن البنوك التجارية أو المتخصصة والمؤسسات المالية مقابل رهون عقارية.
يمكن أن يكون موضوع الرهن العقاري الممتلكات التالية: قطع الأراضي في ملكية خاصة. الشركات ، وكذلك المباني والهياكل والعقارات الأخرى ؛ المباني السكنية والشقق وأجزاء المباني السكنية والشقق ، التي تتكون من غرفة واحدة أو أكثر معزولة ؛ البيوت الصيفية ، منازل الحدائق ، المرائب ، إلخ ؛ الطائرات والسفن وسفن الملاحة الداخلية
يعد الاستخدام الفعال للقروض العقارية في روسيا بعدد كبير من المزايا التي يمكن أن تحسن حالة الاقتصاد المحلي وتوفر السكن للفئات غير المحمية اجتماعيًا من المواطنين.
يعد تطوير مؤسسة الرهن العقاري ذا أهمية أساسية للنظام المصرفي. الاستثمارات في العقارات التي تضمنها الدولة ، خاصة أثناء عدم الاستقرار في البورصة ، ذات فائدة حتى مع عوائد منخفضة.
اقتصاد الإسكان / إد. بولياكوفسكي. - م: ديلو ، 2006.
لازاروفا إل. الرهن العقاري كأداة سوقية لتوفير السكن للسكان // الفكر العلمي للقوقاز. 2006. الملحق رقم 3 / روستوف أون دون. ص 106 - 111.
لازاروفا إل. مشاكل تطوير الإقراض العقاري في روسيا // العولمة ومشاكل التنمية الاقتصادية لروسيا: مجموعة من المقالات. تقارير علمية وعملية. أسيوط. الجزء 2. / مواد المؤتمر العلمي الثالث والعشرون لعموم روسيا حول الاقتصاد. - كراسنودار ، 2003 S.242–245.
Serebryakova E.A. ، Kuyantseva E.S. نظام الإقراض العقاري السكني: الجوهر ، المشاكل ، الحلول // مجموعة الأعمال العلمية لـ SevKavSTU. سلسلة اقتصاديات 2005 العدد 2
تمويل. معدل دوران الأموال. الائتمان: كتاب مدرسي للجامعات. لوس انجليس دروبوزينا ، ل. أوكونيفا ، إل د. أندروسوف وآخرون ؛ إد. الأستاذ. لوس انجليس دروبوزينا. - م: المالية ، UNITI ، 20057
المالية / إد. في إم روديونوفا. - م: المالية والإحصاء ، 2007.
التمويل وتداول الأموال والائتمان: كتاب مدرسي / محرر. في.ك.سنكاجوفا ، أ.أرخيبوفا. - م: بروسبكت ، 2005.
الفصل 5. الإقراض العقاري
5.1 جوهر الإقراض العقاري
القرض العقاري- قرض طويل الأجل صادر عن بنوك تجارية أو متخصصة أو مؤسسات مالية مقابل رهن عقاري. في هذه الحالة ، يحق لأحد الأطراف - المرتهن ، وهو دائن لالتزام مضمون برهن عقاري ، أن يستوفي مطالباته النقدية ضد المدين بموجب هذا الالتزام من قيمة العقارات المرهونة للطرف الآخر - المرتهن خاصة لدائني الراهن الآخرين.
في جميع أنحاء العالم ، يتطور الإقراض العقاري ويعمل كشكل من أشكال التمويل طويل الأجل لبرامج الإسكان. يساعد الإقراض العقاري ، من جهة ، في حل عدد من المشاكل الاجتماعية والاقتصادية للبلد ، وقبل كل شيء ، مشكلة الإسكان ، من جهة أخرى ، للحد من التضخم ، بالاعتماد على الأموال المجانية المؤقتة للمواطنين و الشركات.
يمكن أن يكون موضوع الرهن العقاري الممتلكات التالية:
عند تنفيذ هذا النموذج ، من المتصور إبرام الأنواع الرئيسية التالية من العقود (انظر الشكل 5):
شرح مفصل: 1 - اتفاقية على وديعة الإسكان التراكمية ، 2 - اتفاقية القرض ، 3 - اتفاقية الرهن ، 4 - اتفاقية تأمين الرهن العقاري ، 5 - اتفاقية شراء وبيع المساكن ، 6 - اتفاقية القرض ، اتفاقية الشراء والبيع.
أرز. 5. العلاقة التعاقدية مع نظام الإقراض العقاري من فئة واحدة
يمكن أن يكون المُقرض بنك رهن عقاري أو مؤسسة ادخار وقرض. بالنسبة للمقرض ، من الممكن إعادة تمويل قروض الرهن العقاري عن طريق إصدار الأوراق المالية - كشوف الرهن العقاري ، وبالتالي - تقليل المخاطر المحتملة.
في حالة وجود نقص في الأموال اللازمة لإصدار قروض الرهن العقاري ، يستخدم المُقرض (مؤسسة الادخار والقرض) الأنظمة الداخلية لتجميع جزء من رأس المال من قبل المقترض نفسه.
عند التعامل مع مؤسسة ادخار وقرض ، يقوم المقترض بتجميع رأس المال الأساسي (حقوق الملكية) ، وهو شرط أساسي لإصدار قرض الرهن العقاري (رأس المال المقترض).
عدد مؤسسات الخدمة ضئيل (كقاعدة عامة ، هذه مجرد شركة تأمين).
في نموذج الإقراض العقاري ذي المستويين ، يشارك وسيط (وكالة رهن عقاري) و / أو مشارك في السوق المالي (شركة التمويل العقاري والاستثمار) بالإضافة إلى المقترض والمقرض.
عند تنفيذ هذا النموذج ، من المتصور إبرام الأنواع الرئيسية التالية من العقود (انظر الشكل 6).
أرز. 6. العلاقة التعاقدية مع نظام الإقراض العقاري من مستويين
بعد الحصول على قرض ، يبرم المقترض عقدًا لبيع وشراء المساكن مع البائع أو منشئه ، وبعد ذلك يزداد عدد المشاركين في هذا النموذج لتقليل مخاطر المشاركين الرئيسيين.
يتم إبرام عقود التأمين ضد مخاطر الأعمال والسكن المرهون مع مؤسسة التأمين.
في سوق الرهن العقاري الثانوي بين المقرض ووكالة الرهن العقاري ، يتم إبرام اتفاقية مناسبة بشأن التنازل عن مطالبات قروض الرهن العقاري ، وكذلك اتفاقية إدارة الائتمان لحقوق المطالبة المكتسبة. وهذا يسمح للمقرض بالاستمرار في التحكم بشكل واضح في المقترض ، وتلقي عمولات لخدمة القرض ، واستخدام الأموال الواردة من الوكالة لتوسيع عمليات الإقراض.
