مرت ستة أشهر منذ طرح تأمين المسؤولية المدنية الإجباري للمطورين في سوق البناء. أسوأ التوقعات بأن المتطلبات الجديدة ستؤدي إلى انهيار سوق العقارات ، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المباني الجديدة ، لم تتحقق بعد. ومع ذلك ، فإن التعديلات على القانون N 294-FZ ، الذي ينظم هذه الابتكارات ، آخذة في الانزلاق في الممارسة العملية. تم التوصل إلى هذا الاستنتاج من قبل المشاركين في الاجتماع الثاني لعموم روسيا حول تطوير بناء المساكن.
دعونا نتذكر أن القانون يمكّن المطور من اختيار أحد أكثر الخيارات ملاءمة لتأمين المسؤولية بالنسبة له: التأمين التجاري والضمان المصرفي والتأمين غير التجاري من خلال جمعية التأمين المتبادل للمطورين (OBC). لتسجيل اتفاقية بشأن البناء المشترك ، من الضروري أن تقدم إلى Rosreestr شهادة تأمين أو ضمان مصرفي لمبلغ الأموال التي تم جذبها. كما قالت ممثلة Rosreestr إيرينا دومشيفا ، فإن المشكلة الرئيسية عند تقديم المستندات هي عمق الاتفاقية ، فالوقت الفعلي للنظر في طلب شركة التأمين هو في المتوسط شهر واحد ، على الرغم من أنه يجب ألا يتجاوز 5 أيام.
المطورين ليسوا في عجلة من أمرهم لتأمين أنفسهم. وفقًا لـ OVS ، في الربع الأول من هذا العام ، تم تسجيل أكثر من 168 ألف عقد مشاركة ثقة ، منها ما يزيد قليلاً عن 900 عقد تتعلق بعقود التأمين. يشرح مدير OVS سيرجي باخوموف هذه الإحصائيات من خلال حقيقة أنه لم يتم إطلاق العديد من المشاريع الجديدة منذ هذا العام ، ولا سيما المرافق التي بدأت في وقت سابق يتم الانتهاء منها.
يعتبر الضمان المصرفي ، وفقًا لعدد من المطورين ، الأداة الأقل ملاءمة لتأمين المسؤولية. بالنسبة للشركات ، فهو في الواقع نوع من القروض المؤجلة ، بالإضافة إلى أن البنك ملزم بإصدار ضمان لكل اتفاقية مشاركة في رأس المال (DPA) ، وهذه عملية شاقة للغاية وتستغرق وقتًا طويلاً. يعتقد المصرفيون أيضًا أن كل شيء عمليًا ليس بهذه البساطة. وقال أناتولي أكساكوف ، رئيس اتحاد البنوك الإقليمية ، لمكتبة الدولة الروسية: "بالطبع ، ستصدر مؤسسات الائتمان عن طيب خاطر مثل هذه الضمانات ، والتي سترفض الأموال الإضافية". لكن هذه ليست نهاية الأمر. مطلوب ضمان لتقديم تعهد ، خاصة أن البنك يوافق عن طيب خاطر على قبول قطعة أرض للبناء من المطور. ومع ذلك ، وفقًا لأكساكوف ، لن يكون هناك أكثر من 10 بنوك في جميع أنحاء البلاد تعمل بنشاط مع مجمع البناء. ونتيجة لذلك ، وفقًا لفياتشيسلاف ترابيزنيكوف ، رئيس مجلس إدارة مجموعة شركات أستون من ايكاترينبرج ، لا يوجد بنك واحد في جبال الأورال يمكنه إصدار ضمانات لبناء الأسهم.
في عدد من المناطق ، تقوم شركات التأمين أحيانًا بتضمين 50٪ من رسوم العمولة في تعريفة 0.75٪ - نوع من ضريبة الفساد على أصحاب الأسهم
OBC ، كما كان من المفترض في البداية ، لم تصبح بعد المنظم الرئيسي في سوق البناء. على الرغم من أنه في بداية العام ، صرح مؤلف قانون التأمين الإجباري للمسؤولية المدنية للمطورين ، نائب ألكسندر خنشتاين ، بثقة أن "آلية التأمين الإجباري لمسؤولية المطورين ستزيل اللاعبين عديمي الضمير أو الضعفاء بصراحة من السوق ، وبالنسبة لصناعة البناء ، يجب أن تصبح OBC نفس هيئة DIA للصناعة المصرفية ". لكن ليس بعد. يتم تخويف البنائين من خلال المسؤولية المشتركة والمتعددة عن الديون. وكما اعترف سيرجي باخوموف ، فإن دفع 500 ألف روبل للعضوية في OBC أمر مكلف للغاية بالنسبة لبعض الشركات. حجم السعر الأساسي مناسب أيضًا لعدد قليل ، فهو الآن 1.2٪ للتأمين لكل مؤسسة ما قبل المدرسة و 1.65٪ إذا كان المنزل بأكمله مؤمنًا. أكد رئيس OVS للمشاركين في "المائدة المستديرة" أن "هاتين التعريفتين سيتم تقريبهما فيما بعد ، وسيتم التأمين على المطورين على أساس كل كائن على حدة." وقال سيرجي باخوموف إنه اليوم ، تم إبرام 711 عقد تأمين من خلال OVS ، وبلغ حجم المخاطر المقبولة 4.746 مليار روبل. وفقًا للخبراء ، يعد هذا انخفاضًا في دلو ، لأنه وفقًا لتقديرات مختلفة ، يتم إبرام حوالي 600 ألف عقد بناء مشترك في روسيا سنويًا.
عادة ما يختار المطورون الذين اضطروا للعمل بموجب القانون الجديد هذا العام التأمين التجاري. التعريفات الخاصة بهم مقبولة أكثر من OBC - 0.3-0.75٪. ويؤكد فياتشيسلاف ترابيزنيكوف: "من المربح أكثر بكثير بالنسبة للاعبين الكبار في السوق أن يضمنوا من اللاعبين الصغار ، أنهم يحصلون على ميزة تنافسية نتيجة لذلك". يُعتقد أن اختفاء شركات التأمين من السوق أصعب بكثير من اختفاء المطورين ، لأن الأول يخضع لإشراف البنك المركزي. ومع ذلك ، في الواقع ، تحجم شركات التأمين عن العمل مع المساهمة. السبب الرئيسي واضح - المخاطر عالية للغاية. مشكلة أخرى هي نقص الاحتياطيات. تقول آنا ريبينا ، نائبة رئيس VSK Insurance House: "لا تدخل أكبر شركات التأمين هذا السوق ، لأنها لا تمتلك قدرات إعادة التأمين اللازمة". تبحث شركات التأمين عن شركات إعادة تأمين أجنبية في أوروبا وأمريكا وآسيا. لكنها ليست حقيقة أن التحالفات الأجنبية ستوافق على المشاركة في ألعاب الأسهم الخاصة بنا.
تعتقد شركات التأمين أن مشكلة احتياطيات إعادة التأمين يمكن حلها عن طريق إجراء تغييرات على التشريعات والسماح لشركات التأمين ، بعد دفع تعويض التأمين ، بأن تصبح ، على قدم المساواة مع أصحاب الأسهم ، مطالبين بالأولوية الأولى للتعويض. آنا ريبينا واثقة من أن هذا سيحفز بشكل جدي سوق التأمين ولن يتطلب نفقات إضافية في الميزانية ، ولا تقل أهمية. لكن لم يؤيد جميع المطورين هذه الفكرة ، مما يشير إلى زيادة الإشراف على شركات التأمين. وقدموا أمثلة على أن شركات التأمين في عدد من المناطق تضع في بعض الأحيان 50٪ من رسوم العمولة في تعريفة 0.75٪ ، واصفة إياها بضريبة فساد على أصحاب الأسهم.
] القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في التشييد المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" ، N 214-FZ | المادة 15.1
1 ... يمكن ضمان الوفاء بالتزامات المطور بموجب العقد بضمان بنكي. إذا اختار المطور ضمانًا كطريقة لتأمين التزاماته ، فإنه ملزم بإبلاغ المشاركين في البناء المشترك بشروط الضمان ، بالإضافة إلى معلومات حول الضمان. يتم ضمان الوفاء بالتزامات المطور بنقل المباني السكنية إلى مشارك في البناء المشترك بموجب العقد بضمان بنكي يفي بالمتطلبات التالية:
1) توافر ترخيص مصرفي صادر عن البنك المركزي للاتحاد الروسي والذي يحدد الحق في إصدار ضمانات بنكية ؛
2) القيام بالأنشطة المصرفية لمدة لا تقل عن خمس سنوات.
3) وجود رأس مال مصرح به بما لا يقل عن 200 مليون روبل ؛
4) وجود أموال خاصة (رأس المال) بمبلغ لا يقل عن مليار روبل ؛
5) الامتثال للمعايير الإلزامية المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي بشأن البنوك والأنشطة المصرفية لجميع تواريخ الإبلاغ خلال الأشهر الستة الماضية ؛
6) عدم وجود شرط من قبل البنك المركزي للاتحاد الروسي بشأن تنفيذ تدابير إعادة التأهيل المالي للمؤسسة الائتمانية ؛
7) الإدراج في سجل البنوك المقيدة في نظام تأمين الودائع ، وعدم وجود حظر على جذب الأموال من الأفراد إلى الودائع وفتح الحسابات المصرفية للأفراد والاحتفاظ بها وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 23 ديسمبر 2003 رقم 177- FZ "بشأن تأمين ودائع الأفراد في بنوك الاتحاد الروسي".
1.1 ... يجب نشر المعلومات حول البنوك التي تفي بالمتطلبات المحددة في الجزء 1 من هذه المقالة على الموقع الرسمي للبنك المركزي للاتحاد الروسي في شبكة المعلومات والاتصالات السلكية واللاسلكية "الإنترنت".
2 ... يتم إبرام اتفاقية الضمان قبل تسجيل الدولة للاتفاقية ويجب أن تنص على:
1) المسؤولية الفرعية للضامن تجاه أحد المشاركين في البناء المشترك بموجب التزام المطور بنقل المباني السكنية بموجب العقد بقيمة سعر العقد ، ولكن ليس أقل من المبلغ المحسوب على أساس المساحة الإجمالية للمنشأة. يتم نقل المباني السكنية إلى المشارك في البناء المشترك ومتوسط القيمة السوقية للمتر المربع الواحد من المساحة الإجمالية للإسكان في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، والتي تحددها الهيئة التنفيذية الفيدرالية المسؤولة عن التطوير و ( أو) تنفيذ سياسة الدولة والتنظيم القانوني في مجال البناء ، ويخضع للاستخدام لحساب مبلغ المدفوعات الاجتماعية لجميع فئات المواطنين الذين يتم تقديم المدفوعات الاجتماعية المحددة لهم لشراء وبناء المباني السكنية في على حساب الموازنة الاتحادية ، في تاريخ إبرام اتفاقية الضمان. الضامن مسؤول أمام المشارك في البناء المشترك بنفس مبلغ المطور ، بما في ذلك العقوبات (الغرامات والعقوبات) المنصوص عليها في هذا القانون الاتحادي والعقد ؛
2) نقل الحقوق بموجب اتفاقية ضمان إلى مشارك جديد في البناء المشترك في حالة التنازل عن حقوق المطالبات بموجب الاتفاقية ؛
3) فترة صلاحية الضمان ، والتي يجب أن تكون أطول بسنتين على الأقل من المدة المنصوص عليها في العقد لنقل كائن البناء المشترك إلى المشارك في البناء المشترك ؛
4) موافقة الضامن على التغييرات المحتملة في الالتزامات بموجب العقد ، بما في ذلك التغييرات التي تنطوي على زيادة في المسؤولية أو عواقب سلبية أخرى على الضامن ؛
5) التزام الضمان بإخطار المشترك في البناء المشترك في حالة الإنهاء المبكر للضمان بالطريقة المنصوص عليها في الجزء 3 من هذه المادة.
2.1. إن فشل البنك الضامن في الامتثال للمتطلبات المحددة في الجزء 1 من هذه المادة هو الأساس لرفض المطور من جانب واحد لتنفيذ اتفاقية الضمان.
2.2 ... لا يؤدي الإنهاء أو الإنهاء المبكر لاتفاقية الضمان إلى إعفاء الضمان (الكفالات) من الالتزام بالوفاء بالتزاماتهم بموجب اتفاقية الضمان التي حدثت قبل تاريخ الإنهاء أو الإنهاء المبكر لاتفاقية الضمان.
3 ... إذا تم إنهاء الضمان قبل انتهاء مدة الضمان المنصوص عليها في الفقرة 3 من الجزء 2 من هذه المادة ، فإن الضمان والمطور ملزمان بإخطار المشترك في البناء المشترك بهذا الأمر في موعد لا يتجاوز شهر واحد قبل تاريخ الإنهاء من الكفالة. في هذه الحالة ، يلتزم المطور بإبرام اتفاقية ضمان أخرى في غضون خمسة عشر يومًا من تاريخ إنهاء الضمان.
3.1 ... إذا تم إنهاء الضمان قبل انتهاء مدة الضمان المنصوص عليها في الفقرة 3 من الجزء 2 من هذه المادة ، يجب أن يرسل الضمان إخطارًا بذلك إلى الهيئة التنفيذية المعتمدة للكيان التأسيسي للاتحاد الروسي الذي يمارس سيطرة الدولة (الإشراف ) في مجال البناء المشترك للمباني السكنية و (أو) الأشياء العقارية الأخرى ، التي يتم على أراضيها بناء مبنى سكني و (أو) كائن عقاري آخر ، في غضون سبعة أيام عمل من تاريخ إنهاء الضمان ، وكذلك في غضون ثلاثة أيام عمل من تاريخ إنهاء الضمان إلى الجهة التي تتولى التسجيل الرسمي للحقوق العقارية والمعاملات معها ...
3.2 ... في حالة إلغاء ترخيص مصرفي من مؤسسة ائتمانية أبرم معها المطور ، وفقًا لهذه المادة ، اتفاقية ضمان ، أو تعيين إدارة مؤقتة في مثل هذه المؤسسة الائتمانية ، والمطور خلال خمسة عشر يومًا من التاريخ إلغاء الترخيص أو تعيين إدارة مؤقتة ، اعتمادًا على ما إذا كانت الأحداث التي وقعت في وقت سابق ، تكون ملزمة بإبرام اتفاقية ضمان مع مؤسسة ائتمانية أخرى أو ، وفقًا لهذا القانون الاتحادي ، المشاركة في شركة تأمين متبادل أو إبرام اتفاق اتفاقية التأمين. يحق للمطور رفض تنفيذ اتفاقية الضمان من جانب واحد في حالة إلغاء الترخيص المصرفي من المؤسسة الائتمانية.
4 ... في حالة انتهاك ضمان الالتزام المنصوص عليه في الجزء 3 من هذه المقالة ، فإنه يتحمل مسؤولية فرعية تجاه المشارك في البناء المشترك بموجب التزام المطور بنقل المباني السكنية إلى المشارك في المشاركة البناء بموجب العقد.
موقف المحكمة العليا للاتحاد الروسي والهيئات الحكومية الأخرى
حفظ حتى لا تخسر.في تواصل مع
زملاء الصف
[قانون المشاركة في ...
[قانون المشاركة في ...
[قانون المشاركة في ...
[قانون المشاركة في ...
[قانون المشاركة في ...
[قانون المشاركة في ...
[قانون المشاركة في ...
تم تسهيل اعتماد القانون الفيدرالي FZ-214 بتاريخ 30.12.2004 من خلال الزيادة الحادة في عدد المساهمين المحتالين في بلدنا. ينظم هذا القانون الاتحادي الأحكام الرئيسية المتعلقة بالبناء المشترك. وفقًا للفكرة الأصلية ، يجب أن يحل تسجيل الدولة للعقود ، وهو أمر إلزامي وينص على المشاركة في رأس المال ، المشكلة الحالية مع أصحاب الأسهم المحتالين ، إلى جانب بقية أحكام القانون الفيدرالي FZ-214.
كما اتضح ، للأسف ، الإجراءات المنصوص عليها في 214-FZ ليست كافية لحل هذه المشكلة. كل يوم كان هناك المزيد والمزيد من المودعين "الجرحى" المحتالين. قام المشاركون عديمي الضمير في السوق في مجال البناء المشترك بتضليلهم بانتظام. أصبح من الواضح أن النظام لم يكن فعالا وأن القانون الاتحادي لا يستطيع التنبؤ بكل شيء. في هذا الصدد ، أصبح من الضروري تعديل القانون 214-FZ. وبعبارة أخرى ، فإن إدخال تعديلات على القانون الاتحادي 214-FZ ، والذي من شأنه أن ينص على إدخال تدابير إضافية لحماية مصالح حاملي الأسهم ، أصبح ضرورة.
وقد ساهم ذلك في توقيع رئيس روسيا في 30 ديسمبر 2012 على قانون اتحادي جديد رقم 294-FZ لتعديل القانون الاتحادي 214-FZ.
ومنذ 1 كانون الثاني (يناير) 2014 ، تمت إضافة طرق جديدة (إلى الأساليب القائمة والمحددة بالفعل في القانون الاتحادي) لضمان الوفاء بالالتزامات المتعلقة باتفاقيات المشاركة في رأس المال. أي منذ بداية هذا العام ، من أجل الخضوع للتسجيل الحكومي لاتفاقيات المشاركة في رأس المال ، وفقًا للقانون الاتحادي ، أصبح من الضروري تزويد سلطة التسجيل بواحد من الضمانات التالية للوفاء بالالتزامات:
في الوقت نفسه ، وفقًا للقانون الفيدرالي ، من الممكن تأمين مسؤولية المطور بموجب العقد أو من خلال الانضمام إلى OVZS (جمعية التأمين المتبادل للمطورين). أو - بإبرام عقد تأمين بين شركة تأمين تجارية ومطور.
كل من الطرق المقترحة لتأمين الالتزامات التعاقدية لها مزاياها وعيوبها.
نحن نفترض أنه بالنسبة للمطور ، ستكون طريقة التزويد هذه هي الأكثر تكلفة وإزعاجًا. هناك عدد قليل من البنوك التي توافق على إصدار ضمان بنكي وفقًا لرغبة المطور فيما يتعلق بالسعر وشروطه. يمكن للبنك تقديم المتطلبات القياسية لإصدار الضمان المصرفي: وجود حساب جاري ، وضمانة سائلة (لا تقل عن 100٪ من إجمالي مبلغ الضمان وفقًا للقانون الاتحادي) وضمان من المؤسسين. سوف يستغرق المطور 2-3 أسابيع للحصول على مثل هذا الضمان المصرفي ، على الأقل. بالطبع ، هناك استثناءات للعملاء المنتظمين للبنك في شكل شروط أكثر ولاءً للحصول على ضمان بنكي. ولكن مع ذلك ، بالنسبة لبقية (وأكثر) من المطورين ، فإن هذه الطريقة غير متوفرة حاليًا وغير فعالة من الناحية الاقتصادية.
ولكن مع كل هذا ، لا يزال الضمان المصرفي هو الطريقة الأكثر موثوقية لضمان الوفاء بالالتزامات بموجب الاتفاقية. وفقًا لذلك ، بالنسبة لأصحاب الأسهم ، يعد هذا هو النوع الأمثل للأمان. ومع ذلك ، فإن الاختيار متروك للمطور.
ينص إطار عمل 214-FZ على أن الضمان المصرفي فيما يتعلق بالمطور هو اتفاقية ضمان يقدمها البنك.
بالنسبة للمطور ، يجب إصدار ضمان بنكي قبل أن تسجل الدولة اتفاقية مع المساهم الأول.
يتم احتساب تكلفة الضمان المصرفي للمطور بشكل فردي ، كما هو موضح في القانون الاتحادي. تعتمد تكلفة الضمان على قيمته ، وفترة الصلاحية ، وتوافر العناصر التي تم تسليمها في الوقت الحالي ، فضلاً عن وجود خبرة سابقة مع المطور. ومع ذلك ، فإن الحد الأدنى لتكلفة اتفاقية الضمان لمطور من أحد البنوك وفقًا للقانون الاتحادي هو 1.5٪.
إذا قارنت بين استلام الضمان المصرفي ، فبالنسبة لعقد التأمين ، يكون كل شيء أبسط بكثير. بشكل عام ، تكلفتها أقل بعدة مرات من تكلفة الجناتية. لن تكون هناك حاجة إلى تعهدات أو ضمانات. والمتطلبات القياسية هي كما يلي: تطبيق مكتمل ، ومسح المستندات للمطور ، وكذلك للكائن نفسه. وفقًا لـ FZ-214 ، تعتمد تكلفة التأمين على عدد كبير نسبيًا من العوامل ، من موقع المطور من الناحية المالية ، وانتهاءً بموقع المنشأة. تعتمد تكاليف الوقت المرتبطة بتنفيذ عقد تأمين المسؤولية على الشركة التي تنفذ أنشطة التأمين وتنفذ التأمين. في المتوسط ، تكون سبعة أيام إذا تم تقديم الاستئناف لأول مرة. للمكالمات اللاحقة - حوالي يوم أو يومين. هناك فرق رئيسي واحد بين عقد التأمين الصادر عن شركة التأمين والتأمين من خلال الانضمام إلى OVZZ: تتحمل شركة التأمين نفسها جميع المخاطر المنصوص عليها في عقد التأمين. كل ما تبقى للمطور هو دفع قسط التأمين في الوقت المحدد. على عكس شركة التأمين ، فإن OVSZ لديها مسؤولية مشتركة ومتعددة ، ويتم تقاسم المخاطر بين جميع أعضاء هذه الشركة.
لكن في نفس الوقت ، هذا النوع من التأمين له عيوبه. في الوقت الحاضر ، لا يوجد سوى عدد قليل من شركات التأمين التي تدخل سوق التأمين. لأنه في الوقت الحالي ، فإن مخاطر مثل هذه العمليات مرتفعة ، وقاعدة إعادة التأمين ليست فعالة ولا يتم أخذ كل شيء في الاعتبار من قبل FZ-214. قد يتغير الوضع بمرور الوقت - ستقوم المزيد من شركات التأمين بتقييم آفاق هذا السوق.
كما قد يبدو للوهلة الأولى ، أن تصبح عضوًا في OVSZ يعد خيارًا رائعًا للمطور. ومع ذلك ، هذا فقط للوهلة الأولى. العضوية في مثل هذا المجتمع لها عيب وحيد وهام - مسؤولية مشتركة ومتعددة وفقًا لالتزامات المجتمع. وهذه المسؤولية صالحة لمدة عامين آخرين ، بعد أن يترك المطور عضوية OVSZ.
فيما يتعلق بالتعريفات ، في مجتمع OVSZ فهي أقل من مؤسسات التأمين التجارية. ويفسر ذلك حقيقة أنه لا يوجد عنصر تجاري في تعريفات الشركة بسبب حقيقة أن OVSZ ليست منظمة تجارية. ولكن في الوقت نفسه ، كما تظهر الممارسة ، فإن التعريفات في الجمعيات وشركات التأمين القائمة هي نفسها عمليًا. بالإضافة إلى ذلك ، توفر العضوية في OVSZ أيضًا رسومًا إضافية. نتيجة لذلك ، اتضح أن OVSZ وبالتالي فإن المؤشر أدنى من شركات التأمين. والوقت اللازم لتجديد صفوف المجتمع يساوي الوقت الذي يقضيه في إبرام عقد تأمين مع شركة تأمين.
اليوم ، رأينا أنه بالنسبة للمطور ، من بين جميع طرق التأمين المقدمة ، يمكن اعتبار أنسبها - تأمين المسؤولية بموجب عقد مباشر مع شركة تأمين ، خاصة أنه أكثر أمانًا وبساطة. ولكن في الوقت نفسه ، تظل مسألة فعاليتها وموثوقيتها من حيث حماية مصالح المساهمين مفتوحة. على مدار بعض الوقت ، من الممكن تمامًا إجراء تعديلات جديدة على القانون الفيدرالي FZ-214 ، نظرًا لأن الخيارات المتاحة قد لا تكون أدوات فعالة فيما يتعلق بتأمين الالتزامات. نشأت حالات مماثلة في وقت سابق ، عندما ، من بين خيارات أخرى في نظام المشتريات العامة ، ذهبت أولوية "الأكثر موثوقية" إلى الضمان المصرفي والتعهد.
يوجد أدناه ملف فيديو حول التأمين ضد المخاطر وكل ما يتعلق به
:
- هذا هو المجال الذي تحدث فيه غالبًا حالات الغش والخداع لحاملي الأسهم. في نهاية ديسمبر 2012 ، عدل المشرعون الأحكام المتعلقة بالتزامات المطورين لأداء عدد من الإجراءات القانونية - على وجه الخصوص ، تم تكليف المطورين بالالتزام باتخاذ تدابير لضمان الوفاء بالتزاماتهم. يهدف هذا الإجراء إلى حماية مصالح أصحاب الأسهم وتقليل حالات الاحتيال في مجال البناء المشترك. ما هي طرق التزويد المقدمة في القانون ، وكذلك إيجابيات وسلبيات هذا الابتكار ، سنتحدث في هذا المقال.
بادئ ذي بدء ، أود أن أذكر النقاط الرئيسية التالية المتعلقة بالعلاقات القانونية في مجال البناء المشترك. الأطراف في هذه العلاقة القانونية هم المطور - الشخص الذي يقوم ببناء مبنى سكني وأصحاب الأسهم - الأشخاص الذين يدفعون للمطور المبلغ المحدد في العقد ، وبالتالي شراء السكن المشيد. العلاقة بين هذه الأطراف مبنية على أساس تعاقدي ، من خلال إبرام عقود البناء المشتركة... يتم إبرام اتفاقية البناء المشتركة من قبل الطرفين فقط بعد المطور:
سيتم نشر إعلان المشروع - أي المستندات التي تحتوي على معلومات حول المطور وكائن البناء (يمكن إبرام العقد الأول للبناء المشترك في موعد لا يتجاوز 14 يومًا بعد نشر إعلان المشروع)
سيتم تسجيل ملكية الدولة (إيجار ، إيجار من الباطن) لقطعة الأرض المخصصة للبناء.
"بشأن المشاركة في التشييد المشترك للمباني السكنية وغيرها من العقارات وبشأن إدخال تعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي"يحدد المتطلبات الإلزامية لمحتوى اتفاقية البناء المشتركة. وفقًا للقواعد الجديدة ، يجب أن تحتوي هذه الاتفاقية على بند حول كيفية ضمان الوفاء بالتزامات المطور بموجب الاتفاقية. طرق الضمان المدرجة أدناه هي ابتكار (من حيث أمر بنكي - إضافة) للمشرعين. دعونا نفكر فيها بمزيد من التفصيل.
أو بضمان بنكي
إما عن طريق التأمين على مسؤوليتهم المدنية عن عدم الوفاء أو الوفاء غير السليم بالالتزام بنقل المباني السكنية إلى مشارك في البناء المشترك بموجب العقد ذي الصلة.
لو اختار المطور ضمانًا بنكيًاكطريقة لتأمين التزاماته ، يجب عليه أن يلفت انتباه أصحاب الأسهم إلى معلومات حول شروط الضمان وعن الضامن (البنك) نفسه. يتم إبرام اتفاقية الضمان مع البنك قبل تسجيل اتفاقية المشاركة في رأس المال. في الوقت نفسه ، لا يمكن لأي شخص أن يعمل كضمان ، ولكن فقط أولئك الذين يستوفون المتطلبات المنصوص عليها في القانون التشريعي. يصف مشروع القانون بالتفصيل نطاق مسؤولية الضامن ، وينص أيضًا على أن فترة صلاحية الضمان يجب أن تكون أطول بسنتين على الأقل من فترة نقل كائن البناء إلى المساهم المنصوص عليه في اتفاقية المشاركة في رأس المال. وبذلك زاد المشرع هذه الفترة ، مقارنة بالنسخة السابقة من القانون ، من ستة أشهر إلى سنتين.
الابتكار المطلق للقانون لائحة تأمين المطور لمسئوليته المدنيةلعدم وفائه أو تنفيذه بشكل غير لائق لالتزاماته. يمكن للمطور القيام بذلك بعدة طرق:
من خلال المشاركة في شركة تأمين متبادل للمسؤولية المدنية للمطورين
من خلال إبرام اتفاقية مع شركة تأمين مرخص لها بممارسة هذا النوع من التأمين.
يتم تنفيذ إجراءات تأمين المسؤولية المدنية من قبل المطور على نفقته الخاصة قبل تسجيل الدولة لاتفاقية المشاركة في رأس المال. بالإضافة إلى ذلك ، يجب عليه أن يلفت انتباه أصحاب الأسهم إلى معلومات حول شروط التأمين وطريقة التأمين (المشاركة في جمعية التأمين المتبادل أو التأمين في مؤسسة التأمين). ينص القانون التشريعي على أن التأمين يتم لصالح المستفيد - المساهم المحدد في عقد المشاركة في رأس المال في البناء. موضوع التأمين هو المصالح العقارية للمطور المرتبطة بمسؤوليته تجاه حاملي الأسهم ، والحدث المؤمن عليه هو فشل المطور في الوفاء بالتزامات (الأداء غير السليم) لنقل المسكن. يجب توثيق الحدث المؤمن عليه (بقرار محكمة مناسب).
يعتبر عقد التأمين مبرمًا من تاريخ تسجيل عقد البناء المشترك ويسري حتى الوقت المنصوص عليه في هذا العقد لنقل العقارات السكنية إلى المساهم من قبل المطور. في الوقت نفسه ، يحتفظ المساهم بالحق في الحصول على تعويض التأمين عند وقوع حدث مؤمن عليه ، في غضون عامين بعد انتهاء فترة نقل أماكن المعيشة المحددة في اتفاقية المشاركة في رأس المال.
كما حدد المشرع الحد الأدنى للمبلغ المؤمن عليه بموجب عقد التأمين- في هذه الحالة يتم احتسابها من سعر العقد ولا يمكن أن تقل عن المبلغ المحسوب على أساس المساحة الإجمالية للمسكن المراد تحويلها إلى المساهم ومؤشر متوسط القيمة السوقية للمتر المربع للسكن في كيان مكوّن معين من الاتحاد الروسي.
في حالة الإنهاء أو الإنهاء المبكر لعقد التأمين ، تلتزم شركة التأمين بإخطار أصحاب الأسهم في غضون سبعة أيام.
يتم تنظيم ترتيب نشاط جمعيات التأمين المتبادل من قبل القانون الاتحادي المؤرخ 29 نوفمبر 2007 رقم 286-FZ "بشأن التأمين المتبادل".
كما ذكرنا أعلاه ، فإن العلاقة بين المطور وأصحاب الأسهم تُبنى على أساس اتفاقية البناء المشتركة التي يبرمونها. يسجنهم الطرفان يخضع عقد المشاركة في رأس المال للتسجيل الحكومي الإلزامي... في الوقت نفسه ، عند تسجيل عقد للمشاركة في البناء المشترك ، أبرمه المطور مع المشارك الأول في البناء المشترك ، من الضروري تقديم وثيقة تؤكد الطريقة التي اختارها المطور لضمان الوفاء بالتزاماته (و اتفاقية طلب مع بنك أو عقد تأمين).
في هذا الوقت، لم يتم تطبيق هذه القاعدة في الممارسة العملية- يجب أن يدخل حيز التنفيذ بعد عام واحد فقط من النشر الرسمي للقانون ذي الصلة. تم تصميم هذه الابتكارات لحماية مصالح حاملي الأسهم وجعل العلاقات القانونية الروسية في مجال البناء المشترك أقرب إلى المعايير العالمية ، حيث يُمارس التأمين على مسؤولية المطور منذ فترة طويلة. ومع ذلك ، من المحتمل جدًا أن يكون لهذه العملية جوانب سلبية أيضًا: على وجه الخصوص ، زيادة تكلفة السكن ، سيؤثر التأمين الإلزامي سلبًا على المؤسسات الصغيرة للمطورين ، والتي ستكون مدفوعات التأمين الخاصة بها غير محتملة ، إلخ.
ما مدى فعالية هذه الابتكارات في مجال حماية مصالح أصحاب الأسهم ، وما هي اللحظات السلبية التي سيواجهها كل من المطورين والمشاركين في البناء المشترك في الممارسة العملية - فقط الممارسة المستقبلية ستظهر.
