الاستثناءات هي مساهمات للإصلاحات الرئيسية. لذلك ، عندما يتم نقل ملكية المباني في مبنى سكني إلى المالك الجديد ، فإن التزام المالك السابق بدفع نفقات إصلاح العقار المشترك في المبنى السكني ، بما في ذلك الالتزام الذي لم يفي به المالك السابق لدفع اشتراكات الإصلاح الشامل ، يتم نقله إلى المالك الجديد ، باستثناء الحالات التي يكون فيها المالك السابق للمبنى هو الاتحاد الروسي ، أو كيانًا تأسيسيًا للاتحاد الروسي أو بلدية (كيان عام) (ص.
3 ملاعق كبيرة. 158 LCD RF).
لسوء الحظ ، لا يدفع جميع المواطنين بحسن نية مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية المقدمة والعمل المنجز لصيانة وإصلاح الممتلكات العامة في مبنى سكني. تنطبق هذه المشكلة بالتساوي على شركات الإدارة ، و HOAs ، والتعاونيات السكنية. تدل الممارسة على أنه حتى الدين الصغير للمالك لـ HOA يستلزم التسبب في خسائر كبيرة ، لأن الشراكة هي منظمة غير ربحية وغالبًا ما يكون مصدر الدخل الوحيد هو مدفوعات المالكين مقابل المسكن. وفي الوقت نفسه ، بالنسبة للمنظمات الموردة للموارد ، لا يهم ما إذا كان المشتركون فيها منظمة تجارية ، ويطالبون قانونًا بمدفوعات بموجب اتفاقيات توريد الموارد ، فضلاً عن غرامة التأخير في السداد.
دعونا ننتقل إلى الحالة التي نشأت فيها متأخرات سداد المسكن قبل الحصول على ملكية المسكن. بعبارة أخرى ، باع المالك السابق الشقة ، وتبرع بها ، وأبرم صفقة أخرى مع الشقة دون سداد الدين للمؤسسة الإدارية.
أسهل طريقة للخروج ، والتي غالبًا ما تلجأ إليها المنظمات الإدارية ، هي مطالبة المالك الجديد بسداد الدين. عواطف هذا الأخير مفهومة تمامًا: إنه يشك فيما إذا كان يجب أن يدفع مقابل خدمات لم يستهلكها؟
<1>.
<2>
ماجستير بورجين
مستشار قانوني
NP "جمعية نيجني نوفغورود لرابطات مالكي المنازل"
من اللحظة التي تنشأ فيها ملكية المباني السكنية ، يلتزم مالك المبنى بدفع ثمن هذه المباني والمرافق (البند 5 من الجزء 2 من المادة 153 من RF LC ؛ البند 1 من المادة 131 من القانون المدني لـ الاتحاد الروسي).
في الوقت نفسه ، يشمل الدفع مقابل السكن والمرافق (الأجزاء 2 ، 4 ، المادة 154 من قانون الإسكان RF):
كقاعدة عامة ، لا يتحمل المالك الجديد للشقة ديون المالك السابق ، لأن الالتزام بالدفع مقابل السكن والمرافق يقع على عاتق كل مالك (المادة 210 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
الاستثناءات هي مساهمات للإصلاحات الرئيسية. لذلك ، عندما يتم نقل ملكية المباني في مبنى سكني إلى المالك الجديد ، فإن التزام المالك السابق بدفع نفقات إصلاح العقار المشترك في المبنى السكني ، بما في ذلك الالتزام الذي لم يفي به المالك السابق لدفع مساهمات الإصلاح الشامل ، يتم نقله إلى المالك الجديد ، باستثناء الحالات التي يكون فيها المالك السابق للمبنى هو الاتحاد الروسي ، أو كيانًا تأسيسيًا للاتحاد الروسي أو بلدية (كيان عام) (الجزء 3 من المادة 158 من RF LC).
ملحوظة: إذا كنت قد سددت (كليًا أو جزئيًا) متأخرات الاشتراكات لإصلاح المالك السابق للتعليم العام ، فيحق لك التقدم بطلب لإعادة حساب واسترداد الأموال المدفوعة أو مقابلتهم مقابل المستقبل المدفوعات (خطاب وزارة البناء الروسية بتاريخ 01.09.2017 N 31284-ACh / 06).
لا يمكن نقل التزامات المالك السابق بالدفع مقابل المرافق إلى المالك الجديد إلا من خلال معاملة تحويل الديون. تتطلب هذه الصفقة التعبير عن إرادة المالك الجديد ولا يمكن إتمامها بدونه (البنود 1 ، 2 ، المادة 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
في هذا الصدد ، إذا كان المالك السابق لا يزال مدينًا بفواتير الخدمات العامة ، فمن المستحسن الإشارة في اتفاقية شراء وبيع الشقة وشهادة القبول إلى أن هذا الدين لم يتم تحويله إلى المشتري.
إذا كانت هناك متطلبات لدفع متأخرات فواتير المياه والكهرباء للشقة ، فإننا نوصي بالالتزام بالخوارزمية التالية.
اطلب شهادة من المملكة المتحدة أو HOA أو ZhK حول حالة ديون المرافق
يمكن طلب الشهادة بشكل مستقل عن المملكة المتحدة أو HOA أو LCD ، أو يمكنك أن تطلب من المالك السابق إرسالها.
إذا بدأ MC أو HOA أو ZhK في إدارة المنزل بعد تاريخ تسجيل ملكية البائع ، فيجب عليك طلب شهادات حول حالة الدين من المنظمات السابقة المسؤولة عن توفير المرافق.
يُنصح بإخطار الجهة المسؤولة عن توفير المرافق كتابةً بالتغيير الذي طرأ على مالك العقار (الشقة) ، مع إرفاق نسخة من اتفاقية البيع والشراء وشهادة تسجيل الملكية.
الخطوة الثالثة. قم بإخطار المالك السابق بالمطالبات المرفوعة ضدك لسداد الدين
إذا لم تكن قد اتصلت بالمالك السابق بعد ، فأبلغه بتقديم مطالبات ضدك لدفع فواتير المرافق للفترة التي لم تكن فيها المالك. ربما سوف يسدد دينه على أساس طوعي.
أعدت على أساس المواد
مرشح العلوم القانونية Gracheva N.A.
محاسبة ومراقبة حسابات القبض ، وتأثيرها على غير دافعين ، والتحصيل القضائي للديون - هذا هو الروتين الذي تتبعه منظمات الإدارة و HOAs. سننظر اليوم في الموقف الذي قام فيه المالك ، دون سداد الديون لمقاول الإسكان والخدمات المجتمعية ، ببيع مقره. هل يمكن تحصيل الديون من الملاك الجدد؟ كيف تقاضي المالك السابق؟
للإجابة على هذا السؤال ، هناك خياران يجب مراعاتهما:
ليس سراً أن الموقف الأول أكثر شيوعًا. في حالة عدم وجود بند في الاتفاق بشأن نقل الشقة بشأن سداد متأخرات السكن والمدفوعات الجماعية من قبل المالك الجديد (المشتري ، الموهوب ، المساهم) ، فإن الأخير غير ملزم بدفع الدين الذي تم تشكيله من قبل دخوله في الملكية.
وفقا للفن. 210 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتحمل مالكها عبء الحفاظ على الممتلكات. حسب الفن. 153 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، ينشأ الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق من مالك المباني السكنية منذ اللحظة التي ينشأ فيها حق الملكية. بموجب الفقرة 2 من الفن. 8 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تنشأ حقوق الملكية الخاضعة لتسجيل الدولة منذ لحظة تسجيل الحقوق المقابلة لها ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. تخضع حقوق العقارات (التي تنتمي إليها الشقة) لتسجيل الدولة (البند 1 من المادة 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وبالتالي ، فإن الالتزام بالدفع مقابل السكن والخدمات المجتمعية المقدمة فيما يتعلق بالشقة المشتراة ينشأ بعد تسجيل نقل الملكية إلى المالك الجديد. حتى هذه اللحظة ، يتعين على المالك السابق للشقة دفع ثمن الخدمات.
إذا أرسلت منظمة الإدارة فاتورة إلى المالك الجديد لسداد ديون المالك السابق ، فقد يُنصح المالك القانوني بإبلاغ منظمة الإدارة عن نقل ملكية المسكن والمطالبة بالتوقف عن تقديم مطالبات السداد من الدين. يجب أن يكون هذا التطبيق مصحوبًا بنسخ من اتفاقية البيع والشراء وشهادة تسجيل الدولة للحقوق ، بالإضافة إلى قراءات العدادات ، المعتمدة من قبل المنظمات ذات الصلة ، والمسجلة في وقت الاستحواذ على الشقة.
يحق لمنظمة الإدارة ، بدورها ، التقدم إلى المحكمة بدعوى ضد المالك السابق لتحصيل المتأخرات في المدفوعات الإلزامية (منظمة الإدارة - على أساس اتفاقية إدارة مبرمة مع المالك السابق ، أو أساس حقيقة استهلاك الخدمات ؛ تعاونية الإسكان و HOA - بسبب الالتزام ، المحدد في الميثاق والفقرة 8 من المادة 138 من LC RF ، كشخص ملزم بتمثيل المصالح المشروعة لأصحاب المباني في مبنى سكني ، بما في ذلك العلاقات مع أطراف ثالثة).
للذهاب إلى المحكمة ، يجب عليك إعداد بيان بالمطالبة ، وإرفاق إيصال لدفع واجب الدولة والمستندات التي تؤكد أساس ومبلغ التحصيل.
يتم حساب حجم رسوم الدولة وفقًا للفقرات. 1 ص 1 من الفن. 333.19 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ويعتمد على سعر المطالبة. لذلك ، عند تحصيل الديون ، التي لا يتجاوز مبلغها 10000 روبل. ، يتم احتساب رسوم الدولة بنسبة 4 ٪ من تكلفة المطالبة ، ولكن ليس أقل من 200 روبل. إذا كانت تكلفة المطالبة في حدود 1001 إلى 50000 روبل ، فإن واجب الدولة سيكون 400 روبل. بالإضافة إلى 3٪ من المبلغ المستحق بما يزيد عن 10000 روبل. يتم تقديم بيان الدعوى إلى القاضي بسعر مطالبة يصل إلى 100000 روبل ، أي أكثر من 100000 روبل. - إلى محكمة المقاطعة.
في جلسة الاستماع ، سيحتاج المدعي (منظمة الإدارة ، HOA ، تعاونية الإسكان) إلى تأكيد الحقائق التالية.
أولاً ، مقدار الدين الناتج. لهذا ، يجب وضع حساب مفصل لمبلغ الدين ، مع مراعاة التعريفات الحالية وقراءات أجهزة القياس.
ثانياً ، حجم التعريفة للصيانة والإصلاح.
على عكس التعريفات الجمركية للمرافق (التي تحددها الهيئة التنظيمية) ، يتم تحديد مبلغ الدفع مقابل صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى سكني من قبل مالكي المباني في هذا المنزل أو أعضاء HOA ، إذا كان المنزل تدار من قبل HOA (البنود 7 ، 8 ، المادة 156 من RF LC). وفقط إذا لم يقرر أصحاب المباني في مبنى سكني في اجتماعهم العام تحديد مبلغ الدفع لصيانة وإصلاح المباني السكنية ، يتم تحديد هذا المبلغ من قبل الحكومة المحلية. وبالتالي ، فإن بروتوكول الاجتماع العام لأصحاب المباني السكنية أو الاجتماع العام لأعضاء HOA مطلوب.
ثالثا: وجود او عدم وجود اتفاق مع المالك. تذكر أنه إذا كان المنزل مُدارًا من قبل HOA ، فإنه ملزم بإبرام اتفاقية لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى سكني وتوفير المرافق مع مالك ليس عضوًا في HOA ، واتفاقية بشأن توفير المرافق مع كل عضو في HOA. عند خدمة منزل من قبل شركة إدارة ، يلزم عقد إدارة ؛ في حالة عدم وجود مثل هذه الاتفاقية ، سيتعين على شركة الإدارة إثبات حقيقة أداء العمل وتقديم الخدمات من خلال توفير أنواع مختلفة من الأعمال المنجزة ، عقود تقديم الخدمات ، إلخ.<1>.
<1>راجع مقال "إذا لم يكن لدى مؤسسة الإدارة اتفاقية مع مالك المباني غير السكنية" ، العدد 3 ، 2009.
يجب ألا ننسى التأكيد الإلزامي لسلطة ممثل المنظمة. يمكن أن يكون هذا بروتوكولًا بشأن انتخاب رئيس تعاونيات الإسكان وجمعيات مالكي المنازل أو توكيلًا رسميًا من المنظمة الإدارية.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن فترة التقادم لمطالبات تحصيل الديون ولكن المدفوعات الإجبارية والدفع مقابل الخدمات المقدمة هي ثلاث سنوات (المادة 196 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وتجدر الإشارة إلى أن منظمة الإدارة ليس لديها أي طرق قانونية للتأثير على إبرام صفقة مع مبنى سكني في ظل وجود متأخرات في الدفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، نظرًا لأن العلاقات المتعلقة بالبيع (أو أي شكل آخر من أشكال الاغتراب) من الشقة تنشأ بين المالك والمقتني ، والعلاقات المتعلقة بالديون - بين المالك والمنظمة الإدارية.
وفقًا للبند 4 من التعليمات الخاصة بإجراءات تسجيل الدولة لعقود البيع ونقل ملكية المباني السكنية<2>لتسجيل حالة اتفاقية البيع وفقًا للفن. فن. يتم تقديم 16 و 17 من القانون الاتحادي الصادر في 21.07.1997 N 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها":
<2>تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة العدل الروسية بتاريخ 06.08.2001 N 233.
كما ترى ، لا يتطلب تسجيل الدولة لنقل الملكية مستندًا يؤكد عدم وجود متأخرات في السداد مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، والتي قد تكون شهادة من منظمة الإدارة حول عدم وجود متأخرات.
وفي الوقت نفسه ، في رأينا ، الطلب من مشتري الشقة إلى المالك لتقديم مثل هذه الشهادة هو أكثر من منطقي (من أجل تجنب المفاجآت في المستقبل). بالإضافة إلى الشهادة ، يمكنك أن تطلب من المالك تقديم إيصالات الدفع الأخيرة للخدمات ذات الصلة. وإذا كان هناك دين لا يمكن للمالك سداده قبل بيع المسكن ، فمن الممكن سداد الدين لشركة الإدارة من قبل المالك الجديد ، مع انخفاض مماثل في سعر العقد المدفوع للنقل. للشقة (البيع ، المشاركة في رأس المال في البناء).
تعد الاتفاقات الخاصة بنقل ملكية شقة بشرط فرض التزام على المشتري بدفع ديون البائع أقل شيوعًا. قد تبدو الصياغة على النحو التالي: "اتفق الطرفان على نقل الشقة من البائع إلى المشتري المثقل بمتأخرات سداد مقابل السكن بمبلغ XXX روبل. وينتقل الالتزام بدفع هذا الدين إلى المشتري منذ اللحظة. من تسجيل الدولة لملكية الشقة ".
في حالة وجود مثل هذا الشرط ، يتم تحويل الديون. بحكم الفن. 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب أن يكون تحويل المدين لديونه إلى شخص آخر رسميًا كتابيًا (يتم استيفاء الشرط إذا كان هناك شرط مدروس في العقد أو إذا تم وضع اتفاقية إضافية) و مسموح فقط بموافقة الدائن. بمعنى آخر ، لا يكفي تضمين شرط في العقد ؛ من الضروري الحصول على موافقة خطية من المنظمة الإدارية لنقل الدين من المالك السابق إلى مشتري المسكن.
وفقًا لذلك ، يتم تقديم جميع متطلبات الدفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية المتفق عليها من قبل البائع والمشتري ومنظمة الإدارة إلى المالك الجديد.
ماجستير بورجين
مستشار قانوني
NP "جمعية نيجني نوفغورود لرابطات مالكي المنازل"
محاسبة ومراقبة حسابات القبض ، وتأثيرها على غير دافعين ، والتحصيل القضائي للديون - هذا هو الروتين الذي تتبعه منظمات الإدارة و HOAs. سننظر اليوم في الموقف الذي قام فيه المالك ، دون سداد الديون لمقاول الإسكان والخدمات المجتمعية ، ببيع مقره. هل يمكن تحصيل الديون من الملاك الجدد؟ كيف تقاضي المالك السابق؟
لسوء الحظ ، لا يدفع جميع المواطنين بحسن نية مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية المقدمة والعمل المنجز لصيانة وإصلاح الممتلكات العامة في مبنى سكني. تنطبق هذه المشكلة بالتساوي على شركات الإدارة ، و HOAs ، والتعاونيات السكنية. تُظهر ممارسة NP "Nizhny Novgorod Association of Home Owners 'Association" أنه حتى الدين الصغير للمالك لجمعية مالكي المنازل يستتبع خسائر كبيرة ، لأن الشراكة منظمة غير ربحية وغالبًا ما يكون مصدر الدخل الوحيد - دفع المالكين للمسكن. وفي الوقت نفسه ، بالنسبة للمنظمات الموردة للموارد ، لا يهم ما إذا كان المشتركون فيها منظمة تجارية ، ويطالبون قانونًا بمدفوعات بموجب اتفاقيات توريد الموارد ، فضلاً عن غرامة التأخير في السداد.
دعونا ننتقل إلى الحالة التي نشأت فيها متأخرات سداد المباني السكنية قبل الحصول على ملكية المباني السكنية. بعبارة أخرى ، باع المالك السابق الشقة ، وتبرع بها ، وأبرم صفقة أخرى مع الشقة دون سداد الدين للمؤسسة الإدارية. أسهل طريقة للخروج ، والتي غالبًا ما تلجأ إليها المنظمات الإدارية ، هي مطالبة المالك الجديد بسداد الدين. عواطف هذا الأخير مفهومة تمامًا: إنه يشك فيما إذا كان يجب أن يدفع مقابل خدمات لم يستهلكها؟
للإجابة على هذا السؤال ، هناك خياران يجب مراعاتهما:
ليس سراً أن الموقف الأول أكثر شيوعًا. في حالة عدم وجود بند في الاتفاق بشأن نقل الشقة بشأن سداد متأخرات السكن والمدفوعات الجماعية من قبل المالك الجديد (المشتري ، الموهوب ، المساهم) ، فإن الأخير غير ملزم بدفع الدين الذي تم تشكيله من قبل دخوله في الملكية.
وفقا للفن. 210 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتحمل مالكها عبء الحفاظ على الممتلكات. حسب الفن. 153 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، ينشأ الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق من مالك المباني السكنية منذ اللحظة التي ينشأ فيها حق الملكية. بموجب الفقرة 2 من الفن. 8 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تنشأ حقوق الملكية الخاضعة لتسجيل الدولة منذ لحظة تسجيل الحقوق المقابلة لها ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. تخضع حقوق العقارات (التي تنتمي إليها الشقة) لتسجيل الدولة (البند 1 من المادة 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وبالتالي ، فإن الالتزام بالدفع مقابل السكن والخدمات المجتمعية المقدمة فيما يتعلق بالشقة المشتراة ينشأ بعد تسجيل نقل الملكية إلى المالك الجديد. حتى هذه اللحظة ، يتعين على المالك السابق للشقة دفع ثمن الخدمات.
إذا أرسلت منظمة الإدارة فاتورة إلى المالك الجديد لسداد ديون المالك السابق ، فقد يُنصح المالك القانوني بإبلاغ منظمة الإدارة عن نقل ملكية المسكن والمطالبة بالتوقف عن تقديم مطالبات السداد من الدين. يجب أن يكون هذا التطبيق مصحوبًا بنسخ من اتفاقية البيع والشراء وشهادة تسجيل الدولة للحقوق ، بالإضافة إلى قراءات العدادات ، المعتمدة من قبل المنظمات ذات الصلة ، والمسجلة في وقت الاستحواذ على الشقة.
يحق لمنظمة الإدارة ، بدورها ، التقدم إلى المحكمة بدعوى ضد المالك السابق لتحصيل المتأخرات في المدفوعات الإلزامية (منظمة الإدارة - على أساس اتفاقية إدارة مبرمة مع المالك السابق ، أو أساس حقيقة استهلاك الخدمات ؛ تعاونية الإسكان و HOA - بسبب الالتزام ، المحدد في الميثاق والفقرة 8 من المادة 138 من LC RF ، كشخص ملزم بتمثيل المصالح المشروعة لأصحاب المباني في مبنى سكني ، بما في ذلك العلاقات مع أطراف ثالثة).
للذهاب إلى المحكمة ، يجب عليك إعداد بيان بالمطالبة ، وإرفاق إيصال لدفع واجب الدولة والمستندات التي تؤكد أساس ومبلغ التحصيل.
يتم حساب حجم رسوم الدولة وفقًا للفقرات. 1 ص 1 من الفن. 333.19 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ويعتمد على سعر المطالبة. لذلك ، عند تحصيل الديون ، التي لا يتجاوز مبلغها 10000 روبل ، يتم احتساب رسوم الدولة بنسبة 4 ٪ من تكلفة المطالبة ، ولكن ليس أقل من 200 روبل. إذا كانت تكلفة المطالبة في حدود 1001 إلى 50000 روبل ، فإن واجب الدولة سيكون 400 روبل.
بالإضافة إلى 3٪ من المبلغ المستحق بما يزيد عن 10000 روبل. يتم تقديم بيان الدعوى إلى القاضي بسعر مطالبة يصل إلى 100000 روبل ، أي أكثر من 100000 روبل. - إلى محكمة المقاطعة.
في جلسة الاستماع ، سيحتاج المدعي (منظمة الإدارة ، HOA ، تعاونية الإسكان) إلى تأكيد الحقائق التالية.
أولاً ، مقدار الدين الناتج. لهذا ، يجب وضع حساب مفصل لمبلغ الدين ، مع مراعاة التعريفات الحالية وقراءات أجهزة القياس.
ثانياً ، حجم التعريفة للصيانة والإصلاح. على عكس التعريفات الجمركية للمرافق (التي تحددها الهيئة التنظيمية) ، يتم تحديد مبلغ الدفع مقابل صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى سكني من قبل مالكي المباني في هذا المنزل أو أعضاء HOA ، إذا كان المنزل تدار من قبل HOA (البنود 7 ، 8 ، المادة 156 من RF LC). وفقط إذا لم يقرر أصحاب المباني في مبنى سكني في اجتماعهم العام تحديد مبلغ الدفع لصيانة وإصلاح المباني السكنية ، يتم تحديد هذا المبلغ من قبل الحكومة المحلية. وبالتالي ، فإن بروتوكول الاجتماع العام لأصحاب المباني السكنية أو الاجتماع العام لأعضاء HOA مطلوب.
ثالثا: وجود او عدم وجود اتفاق مع المالك. تذكر أنه إذا كان المنزل مُدارًا من قبل HOA ، فإنه ملزم بإبرام اتفاقية لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى سكني وتوفير المرافق مع مالك ليس عضوًا في HOA ، واتفاقية بشأن توفير المرافق مع كل عضو في HOA. عند خدمة منزل من قبل شركة إدارة ، يلزم عقد إدارة ؛ في حالة عدم وجود مثل هذه الاتفاقية ، سيتعين على شركة الإدارة إثبات حقيقة أداء العمل وتقديم الخدمات من خلال توفير أنواع مختلفة من الأعمال المنجزة ، عقود تقديم الخدمات ، إلخ.<1>.
<1>راجع مقال "إذا لم يكن لدى مؤسسة الإدارة اتفاقية مع مالك المباني غير السكنية" ، العدد 3 ، 2009.
يجب ألا ننسى التأكيد الإلزامي لسلطة ممثل المنظمة. يمكن أن يكون هذا بروتوكولًا بشأن انتخاب رئيس تعاونيات الإسكان وجمعيات مالكي المنازل أو توكيلًا رسميًا من المنظمة الإدارية.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن فترة التقادم لمطالبات تحصيل الديون ولكن المدفوعات الإجبارية والدفع مقابل الخدمات المقدمة هي ثلاث سنوات (المادة 196 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وتجدر الإشارة إلى أن منظمة الإدارة ليس لديها أي طرق قانونية للتأثير على إبرام صفقة مع مبنى سكني في ظل وجود متأخرات في الدفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، نظرًا لأن العلاقات المتعلقة بالبيع (أو أي شكل آخر من أشكال الاغتراب) من الشقة تنشأ بين المالك والمقتني ، والعلاقات المتعلقة بالديون - بين المالك والمنظمة الإدارية.
وفقًا للبند 4 من التعليمات الخاصة بإجراءات تسجيل الدولة لعقود البيع ونقل ملكية المباني السكنية<2>لتسجيل حالة اتفاقية البيع وفقًا للفن. فن. يتم تقديم 16 و 17 من القانون الاتحادي الصادر في 21.07.1997 N 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها":
<2>تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة العدل الروسية بتاريخ 06.08.2001 N 233.
كما ترى ، لا يتطلب تسجيل الدولة لنقل الملكية مستندًا يؤكد عدم وجود متأخرات في السداد مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، والتي قد تكون شهادة من منظمة الإدارة حول عدم وجود متأخرات.
وفي الوقت نفسه ، في رأينا ، الطلب من مشتري الشقة إلى المالك لتقديم مثل هذه الشهادة هو أكثر من منطقي (من أجل تجنب المفاجآت في المستقبل). بالإضافة إلى الشهادة ، يمكنك أن تطلب من المالك تقديم إيصالات الدفع الأخيرة للخدمات ذات الصلة. وإذا كان هناك دين لا يمكن للمالك سداده قبل بيع المسكن ، فمن الممكن سداد الدين لشركة الإدارة من قبل المالك الجديد ، مع انخفاض مماثل في سعر العقد المدفوع للنقل. للشقة (البيع ، المشاركة في رأس المال في البناء).
تعد الاتفاقات الخاصة بنقل ملكية شقة بشرط فرض التزام على المشتري بدفع ديون البائع أقل شيوعًا. قد تبدو الصياغة على النحو التالي: "اتفق الطرفان على نقل الشقة من البائع إلى المشتري المثقل بمتأخرات سداد مقابل السكن بمبلغ XXX روبل. وينتقل الالتزام بدفع هذا الدين إلى المشتري منذ اللحظة. من تسجيل الدولة لملكية الشقة ".
في حالة وجود مثل هذا الشرط ، يتم تحويل الديون. بحكم الفن. 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب أن يكون تحويل المدين لديونه إلى شخص آخر رسميًا كتابيًا (يتم استيفاء الشرط إذا كان هناك شرط مدروس في العقد أو إذا تم وضع اتفاقية إضافية) و مسموح فقط بموافقة الدائن. بمعنى آخر ، لا يكفي تضمين شرط في العقد ؛ من الضروري الحصول على موافقة خطية من المنظمة الإدارية لنقل الدين من المالك السابق إلى مشتري المسكن.
وفقًا لذلك ، يتم تقديم جميع متطلبات الدفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية المتفق عليها من قبل البائع والمشتري ومنظمة الإدارة إلى المالك الجديد.
ماجستير بورجين
مستشار قانوني
NP "جمعية نيجني نوفغورود لرابطات مالكي المنازل"
إذا حدث أنك اشتريت شقة "بديون" ، فلا تنزعج. أنت ملزم بدفع فواتير الخدمات العامة فقط من اللحظة التي تصبح فيها المالك ، أي من لحظة تسجيل ملكية المباني السكنية. صحيح ، على الأرجح ، ستتلقى إيصالات للدفع ، حيث سيتم الإشارة إلى ديون المالك السابق للمياه والكهرباء والتدفئة بالكامل. يعتقد "Kommunalschiki" أنه يجب عليك سداد ديون المالك القديم ومصالحه مفهومة ، لأنه أسهل من البحث عن مدين ، ثم محاولة استرداد شيء منه على الأقل في المحكمة. مرة أخرى ، لا داعي للدفع ، وإليك الأسباب.
"مالك" الشقة السابق عليه دين ناتج عن عقد لتقديم خدمات مدفوعة (مرافق). كان الطرف في هذه الاتفاقية هو المالك السابق ، وليس العقار (الشقة) ، على التوالي ، ويقع الالتزام بالدفع على عاتق المالك السابق. وبوجه عام ، من الصعب تخيل أن المدين يمكن أن يكون أي ملكية ، وليس شخصًا ، على الأقل في التشريع الروسي لا يوجد مثل هذا الهيكل. الأمر أشبه بجار على الموقع يأتي للمالك "الجديد" ويطالب بسداد الدين ، بحجة أن المالك السابق فاسيلي مدين له ببضع مئات.
حسب الفن. 30 ZhK RF ، صاحب المباني السكنية يتحمل عبء صيانة المباني السكنية. علاوة على ذلك ، وفقًا للمادة 153 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، ينشأ الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق من مالك المباني السكنية منذ اللحظة التي تنشأ فيها ملكية المباني السكنية.
وهكذا فإن القانون لا ينص على أي عبء نفقة قبل نشوء الملكية!
قد يحدث أيضًا أنك تدفع مقابل المرافق المستهلكة للشهر الحالي ، ويتم تضمين أموالك في سداد ديون المالك السابق. بطبيعة الحال ، هذا غير قانوني ويمكن الطعن فيه بسهولة في المحكمة.
ومع ذلك ، إليك ما يجب مراعاته. عند شراء شقة ، تحتاج إلى تسجيل قراءات عداد الكهرباء والإشارة إليها في نقل الشقة وشهادة القبول. ثم يمكنك الدفع بأمان فقط مقابل تلك الكيلوواط من الطاقة التي استهلكتها بنفسك ، وإلا فإنه يكاد يكون من المستحيل تحديد "مقدار ما كان على العداد" في وقت نقل المسكن إليك بموجب العقد ، وفي هذه الحالة ستدفع مقابل حقيقة أنه "لا يزال بائعًا.
عند شراء شقة ، ينبغي إيلاء اهتمام خاص لديون المرافق. في كثير من الأحيان ، عند إبرام اتفاقية بيع وشراء ، إلى جانب المفاتيح ، يجوز للمالك تحويل ديون المرافق الخاصة به. ماذا تفعل في مثل هذه الحالة؟ الدفع مع شركة الإدارة للمالك السابق أو البحث عن متخلف؟
تظهر الممارسة أنه في معظم الحالات ، تجبر المنظمة الإدارية المالك الجديد للشقة على سداد الديون. لا يتفق جميع أصحاب المساكن الثانوية مع هذا الخيار "البسيط". وهي محقة في ذلك.
قرأنا بعناية اتفاقية نقل الشقة
لذلك ، إذا كان عقد بيع شقة لا يحتوي على بند بشأن تحويل ديون "البلدية" إلى المالك الجديد ، فسيتم توفير الدفع مقابل الموارد المستهلكة بعد تسجيل الدولة لحقوق الملكية (المادة 153 من RF LC).
وبالتالي ، فإن المالك الجديد غير ملزم بدفع الديون المتراكمة للمالك السابق. وشركة الإدارة ، بدورها ، ليس لديها أساس قانوني لتحصيل هذه الديون في المحكمة.
ومع ذلك ، هناك معاملات بيع وشراء مع علاقات تعاقدية ، يتم فيها تحويل جميع الديون السابقة (على وجه الخصوص ، مدفوعات المرافق) إلى المالك الجديد للشقة. في الوقت نفسه ، يتم إبرام اتفاق مع رهن ديون لمدفوعات المرافق والخدمات الأخرى.
هنا يبدأ الالتزام بسداد الدين من لحظة تسجيل الدولة لحقوق الملكية. يتم تحويل الدين النقدي من شخص (المالك السابق للمسكن) إلى شخص آخر (المالك الجديد للشقة) وفقًا للمادة 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي. هذا يتطلب موافقة خطية ليس فقط من مالكي الشقة ، ولكن أيضًا من الدائن - المنظمة المديرة.
ما العمل بالفاتورة المرسلة من قانون العقوبات؟
إذا أرسلت شركة الإدارة دفعة متأخرات من المالك السابق للشقة ، فلا تتردد في المطالبة بإيقاف مطالبات دفع المتأخرات حتى تسجيل حقوق الملكية. للقيام بذلك ، يجب عليك إعداد طلب مكتوب مع إخطار ونسخ من وثائق البيع والشراء وتسجيل الدولة لحقوق الملكية. لا يضر إرفاق حزمة المستندات وقراءات العداد المسجلة وقت الدخول إلى ملكية الشقة.
من يجب أن يبحث عن المدين؟
الدين هو التزام المالك السابق للمنزل الذي لم يتم الوفاء به لشركة الإدارة. لذلك ، يحق للمنظمة المديرة بالكامل أن تطلب سداد جميع الديون في غضون فترة التقادم (3 سنوات) بالنسبة له. لا علاقة للمالك الجديد بالديون القديمة ، ما لم ينص على هذه العلاقة في عقد البيع. يجب على شركة الإدارة أن تلجأ إلى المحكمة مع مطالبة بتحصيل الديون على أساس اتفاق مع المالك السابق للمسكن إذا كان هذا المالك لا يريد سداد الدين وديًا.
كيف تتجنب المواقف المثيرة للجدل؟
يمكنك تجنب مثل هذه المواقف المثيرة للجدل في مرحلة إبرام اتفاقية الشراء والبيع. فيما يلي بعض الإرشادات الهامة.
1. عند نقل شقة ، اطلب شهادة عدم وجود ديون لفواتير الخدمات والمدفوعات الأخرى.
2. تقديم طلب إلى سلطات التسجيل في الولاية حول عدم وجود / وجود شقة في الرهن العقاري أو اعتقال الدولة.
3. تسجيل قراءات العداد في الشقة الجديدة وقت تسجيل سند الملكية. تحقق من جميع القراءات في منظمات الخدمة ذات الصلة وأدخلها في شهادة قبول الشقة.
4. إذا تم العثور على دين (على سبيل المثال ، بالنسبة للمدفوعات الأخيرة لشقة مشتركة) ، ينبغي مراجعة اتفاقية الشراء والبيع ويجب وضع بند بشأن سداد الدين من قبل المالك الجديد ، مع مراعاة انخفاض في ثمن العقد المدفوع.
غالبًا ما يحدث أنك اشتريت شقة ، ولم تتحقق من حالة فواتير الخدمات ، وكان على المالك السابق ديونًا. عادة ، قبل إتمام الصفقة والحصول على مستخرج من دفتر المنزل ، يتم فحص كل شيء نيابة عنك في مركز التسوية النقدية ، مما يؤخر إصدار المستخرج حتى يتم سداد الدين. ولكن في كثير من الأحيان ، كما هو معتاد في روسيا ، يمكن حل هذه المشكلات مقابل رسوم رمزية. لن نتورط في النقاش حول الفساد بين المسؤولين الروس ، ولكن تخيل مثل هذا الموقف ، تقدم لك شركة الإدارة (المالك الحالي) مطالبة بالديون السابقة. ما يجب القيام به؟
أبسط شيء هو الذهاب إلى المحكمة ، وسوف يكتشفون الأمر. لكن عليك أيضًا أن تذهب إلى المحكمة بشيء ما. بتعبير أدق ، دع أولئك الذين يحتاجون إليها يتقدمون بمطالبة. ويمكنك أن تنام جيدًا ولا تلتفت إليه. بالطبع ، هناك خطر تحويل هذا الدين إلى وكالة تحصيل. لكن حتى الرجال المتوحشين الذين يحبون الاتصال بالليل وإخافتهم بالتهديد يمكن أن يقتنعوا بشرعية وشرعية أفعالك.
لذلك ، إذا لم يكن في عقد بيع الشقة أي بند بشأن تحويل دين "المجتمع" إلى المالك الجديد ، فإنه يشترط دفع ثمن الموارد المستهلكة بعد تسجيل الدولة لحقوق الملكية ().
المادة 153 - الالتزام بدفع ثمن المباني السكنية والمرافق1. المواطنون والمنظمات ملزمون بالدفع الكامل في الوقت المناسب للإسكان والمرافق.
2. ينشأ الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق مما يلي:
1) مستأجر عقار سكني بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي من لحظة إبرام هذه الاتفاقية ؛
2) مستأجر المباني السكنية للدولة أو المساكن البلدية من لحظة إبرام اتفاقية الإيجار المقابلة ؛
3) مستأجر المباني السكنية بموجب عقد إيجار المباني السكنية للدولة أو المساكن البلدية من لحظة إبرام مثل هذه الاتفاقية ؛
4) عضو في جمعية تعاونية إسكان منذ اللحظة التي يتم فيها توفير السكن من قبل تعاونية الإسكان ؛
5) صاحب المسكن من لحظة الملكيةلأماكن المعيشة.
3. قبل تسوية المباني السكنية للدولة وصناديق الإسكان البلدية ، وفقًا للإجراءات المعمول بها ، يجب أن تتحمل تكاليف صيانة المباني السكنية والمرافق ، على التوالي ، من قبل سلطات الدولة وهيئات الحكومة الذاتية المحلية أو الأشخاص المرخص لهم عن طريقهم.
ومع ذلك ، هناك معاملات بيع وشراء مع علاقات تعاقدية ، يتم فيها تحويل جميع الديون السابقة (على وجه الخصوص ، مدفوعات المرافق) إلى المالك الجديد للشقة. في الوقت نفسه ، يتم إبرام اتفاق مع رهن ديون لمدفوعات المرافق والخدمات الأخرى. هنا يبدأ الالتزام بسداد الدين من لحظة تسجيل الدولة لحقوق الملكية. يتم تحويل الدين النقدي من شخص (المالك السابق للمسكن) إلى شخص آخر (المالك الجديد للشقة) وفقًا للمادة 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي. هذا يتطلب موافقة خطية ليس فقط من مالكي الشقة ، ولكن أيضًا من الدائن - المنظمة المديرة.
إذا أرسلت شركة الإدارة دفعة متأخرات من المالك السابق للشقة ، فلا تتردد في المطالبة بإيقاف مطالبات دفع المتأخرات حتى تسجيل حقوق الملكية. للقيام بذلك ، يجب عليك إعداد طلب مكتوب مع إخطار ونسخ من وثائق البيع والشراء وتسجيل الدولة لحقوق الملكية. لا يضر إرفاق حزمة المستندات وقراءات العداد المسجلة وقت الدخول إلى ملكية الشقة.
الدين هو التزام المالك السابق للمنزل الذي لم يتم الوفاء به لشركة الإدارة. لذلك ، يحق للمنظمة المديرة بالكامل أن تطلب سداد جميع الديون في غضون فترة التقادم (3 سنوات) بالنسبة له. لا علاقة للمالك الجديد بالديون القديمة ، ما لم ينص على هذه العلاقة في عقد البيع. يجب على شركة الإدارة أن تلجأ إلى المحكمة مع مطالبة بتحصيل الديون على أساس اتفاق مع المالك السابق للمسكن إذا كان هذا المالك لا يريد سداد الدين وديًا.
محكمة مدينة دميتروفسكي لمنطقة موسكو ، المؤلفة من القاضي دولينيتس إس إن ، مع السكرتيرة سميرنياغينا ك. الالتزام بإعادة حساب المبلغ المدفوع وخصمته وبناء على الدعوى المضادة المقدمة من شركة MUP "إدارة مجمع الإسكان والمرافق" ضد Galina Alekseevna Korneeva بشأن تحصيل الديون مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية
المثبتة:
يطلب المدعي من المحكمة إلزام المدعى عليه بإعادة حساب مدفوعات المرافق عن طريق تخفيض مبلغ الدين إلى 1817 روبل. 96 كوب ، تعويض المبلغ الذي دفعه المدعي بمبلغ 33323 روبل 71 كوب. بسبب دفع فواتير الخدمات من لحظة حصولها على ملكية الشقة ، في إشارة إلى حقيقة أنها أبرمت في 18 أكتوبر 2005 اتفاقية لبيع الشقق الموجودة في العنوان: منطقة موسكو ، مقاطعة دميتروفسكي ، XXXXXXX، 1 مع Demina L. N. ، بالنيابة من G.N. Petrova ، S.A Petrov ، DS Petrov. في 29 أكتوبر 2009 ، قام المدعي بتسجيل الدولة للحق في الشقة المشار إليها. بعد الانتقال إلى الشقة ، تلقى المدعي إيصالًا للدفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، والذي كان واضحًا منه أن المالكين السابقين للشقة كان لديهم ديون مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية التي سبق تقديمها لهم بمبلغ 994 109 روبل. 20 كوبيل منذ بين GA Korneeva ولم يكن لدى المالكين السابقين أي اتفاقيات بشأن سداد المدعي لدين الملاك السابقين للشقة لفواتير الخدمات ، ويعتقد المدعي أن المدعى عليه دعاها بشكل غير قانوني لدفع ديون الملاك السابقين. يقوم المدعي بتسديد مدفوعات المرافق على أساس منتظم ، ويسدد مدفوعات بمبلغ 33321 روبل. 71 كوبيل ومع ذلك ، ذهب هذا المبلغ لسداد ديون المالكين السابقين. منذ المدعى عليه للفترة من نوفمبر 2009 إلى يوليو 2011 المستحقة الدفع مقابل استخدام المرافق 35141 روبل. 67 كوبيل ، ودفع المدعي 33323 روبل. 71 كوبيل ، ثم دينها للمدعى عليه هو 1،817 روبل. 96 كوبيل
لم يقر المدعى عليه ، وهو ممثل لشركة MUP "إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية" ، بالمطالبات ، ويعتقد أن المدعي كان له الحق في الاستخدام منذ لحظة شراء الشقة ، أي من عام 2005 ومنذ تلك اللحظة يجب أن تدفع مقابل المرافق ، والمطالبات المضادة المقدمة وتطلب الاسترداد مع G.A. Korneeva لصالح ديون MUP "UK ZhKK" للسنوات الثلاث الماضية: من 01.08.2008. حتى 30.08.2011 بمبلغ 27448 روبل ، الفوائد المستحقة على مبلغ الدين بمبلغ 8378 روبل 62 كوبيل.
لم يعترف ممثل المدعى عليه في الدعوى المقابلة بالدعوى.
بعد أن استمعت المحكمة إلى الأطراف ، وبعد فحص مواد القضية ، وجدت مطالبة G.A. Korneeva. لتكون راضيًا جزئيًا ، يجب أن تكون المطالبة المضادة لـ MUP للقانون الجنائي للإسكان والخدمات المجتمعية راضية جزئيًا.
أثبتت المحكمة أن المدعي في 18 أكتوبر 2005 ، بين المدعي Korneeva Galina Alekseevna و Demina Lyudmila Nikolaevna ، بالنيابة عن Petrova Galina Nikolaevna ، Petrov Sergey Alexandrovich ، Petrov Dmitry Sergeevich ، عقد بيع وشراء شقة No. 10 ، يقع في العنوان: منطقة موسكو ، تم الانتهاء ، منطقة دميتروفسكي ، XXXXXX. في 29 أكتوبر 2009 ، سجل مكتب الخدمة الفيدرالية للتسجيل والسجل العقاري ورسم الخرائط في منطقة موسكو ملكية المدعي للشقة المشار إليها (ملف القضية رقم 89)
كان أساس تسجيل ملكية المدعي للشقة هو القرار الغيابي لمحكمة مدينة دميتروفسكي بتاريخ 03.06.2009 (ld 87) ، وفي هذه القضية بتاريخ 21.07.2009 صدر حكم لتصحيح زلة لسان باسم الممتلكات غير المنقولة ، التي تم الاعتراف بالحق فيها خلف المدعي بقرار من المحكمة ، دخل الحكم حيز التنفيذ في 03.08.2009.
بعد الحصول على ملكية الشقة المذكورة أعلاه والانتقال إليها ، تلقى المدعي إيصالًا بدفع رسوم الإسكان والخدمات المجتمعية لشهر نوفمبر 2009. من إيصال Korneeva GA. علمت أن الملاك السابقين للشقة لديهم ديون كبيرة للإسكان والخدمات المجتمعية المقدمة لهم ، والتي بلغت 109994 روبل. 20 كوبيل
تعتقد المدعية أنه نظرًا لعدم وجود اتفاق بينها وبين الملاك السابقين للشقة على سداد ديونهم للمدعى عليه لدفع فواتير الخدمات ، فإن استحقاق الديون لملاك الشقة السابقين غير معقول.
أسس ظهور الحقوق المدنية والالتزامات المنصوص عليها في الفن. 8 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
حسب الفن. 153 من RF LCD والمنظمات والمواطنين مطالبون بدفع فواتير الخدمات العامة.
وفقًا لقواعد توفير المرافق للمواطنين (تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي رقم 307 الصادر في 23 مايو 2006) ، تسدد الفقرة 52 "ح" فواتير الخدمات بالكامل. في حالة عدم دفع فواتير الخدمات في غضون المهلة المحددة ، يدفع المستهلك للمقاول غرامة بالمبلغ الذي حدده قانون الإسكان RF ، والذي لا يعفي المستهلك من دفع فواتير الخدمات.
بناء على الفقرة 5 من الفن. 153 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، ينشأ الالتزام بدفع فواتير الخدمات من المالك منذ اللحظة التي تنشأ فيها ملكية المباني السكنية.
وفقًا للبند 8 من اتفاقية البيع والشراء ، تنشأ ملكية الشقة المذكورة أعلاه من G.A. Korneeva. من لحظة تسجيل هذه الاتفاقية وتسجيل نقل الملكية في هيئات الدولة تسجيل الحقوق على العقارات والمعاملات معها. منذ لحظة شراء الشقة المتنازع عليها ، تجنب الملاك السابقون وممثلهم تسجيل نقل الملكية ، أُجبرت المدعية على الذهاب إلى المحكمة مطالبة بالاعتراف بملكيتها.
تم تقديم دعاوى مقابلة لتحصيل الديون على مدى السنوات الثلاث الماضية ، أي من 01.08.2008. إلى 30.08.2011 ، أي الفترة التي كان المدعى عليها Korneeva G.A. لم تكن مالكة الشقة رقم 10 (من 08/01/2008 إلى 08/03/2009) وخلال الفترة التي كانت فيها بالفعل مالك الشقة ودفعت فواتير الخدمات العامة (من 1 نوفمبر 2009 إلى 1 أغسطس ، 2011).
24 مايو 2011 باعت المدعية شقتها رقم 10 ، الواقعة في العنوان: منطقة موسكو ، حي دميتروفسكي ، XXXXXXX Sokolova AND.A. (لد 92). 12 يوليو 2011 سوكولوفا آي. وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في القانون ، سجلت حقها في الملكية لدى سلطات التسجيل الحكومية (90) ، مما يعني أن الالتزام بتحمل تكاليف دفع تكاليف الإسكان والمرافق اعتبارًا من 12 يوليو 2011 يقع على عاتق أ.أ.سوكولوفا.
وفقًا لأحكام الجزء 2 ، المادة 223 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، في الحالات التي يكون فيها نقل الملكية خاضعًا لتسجيل الدولة ، ينشأ حق المشتري في الملكية من لحظة هذا التسجيل ، ما لم ينص على خلاف ذلك من قبل قانون.
بموجب الفقرة 1 من الفن. 131 ، الفقرة 1 من الفن. 551 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تخضع الملكية وحدوثها ونقلها وإنهائها لتسجيل الدولة.
وفقا للفقرة 2 من الفن. 551 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن تنفيذ اتفاقية شراء وبيع العقارات قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية ليس أساسًا لتغيير علاقاتهم مع أطراف ثالثة.
وبالتالي ، فإن الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق ينشأ من الشخص الذي حصل عليها على أساس اتفاقية بيع وشراء من لحظة تسجيل الدولة لملكيتها ، وبالتالي ، فإن شرط التحصيل من GA Korneeva. المتأخرات في السداد للإسكان والخدمات المجتمعية في الفترة من 01.08.2018 2008 إلى 30.08.2011 10/29/2009 ، غير قانوني.
من لحظة تسجيل الدولة للحق ، أي من 29 أكتوبر 2009 GA Korneeva دفع مبلغ مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، وهو ما يتم تأكيده من خلال الإيصالات المقدمة في مواد الحالة (14-24).
ومع ذلك ، للفترة من نوفمبر 2009. وحتى يوليو 2011. المستحق للمدعى عليه للمدعي دفع مقابل استخدام المرافق 35141 روبل. 67 كوبيل (لد 7). نظرًا لأن المدعية قد دفعت مبلغ 33323 روبل و 71 كوبيل ، فينبغي استردادها لصالح فواتير الخدمات العامة "UK ZhKK" التابعة لـ MUP بمبلغ 1817 روبل. 96 كوبيل
بناء على ما سبق ، يسترشد بالفن. 8 القانون المدني ، 223 ، 551 القانون المدني للاتحاد الروسي ، الفن. 30 ZhK RF ، بموجب المرسوم الصادر عن حكومة RF بتاريخ 23.05.2006. رقم 307 "إجراءات تقديم الخدمات العامة للمواطنين" ، المادة. 194-198 قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي ، محكمة
مقرر:
لتلبية مطالبات Galina Alekseevna Korneeva ضد MUE "شركة إدارة مجمع الإسكان والمرافق".
إلزام MUE "شركة إدارة مجمع الإسكان والمرافق" بإعادة حساب فواتير الخدمات للفترة من نوفمبر 2009 إلى يوليو 2011 ، وخفض مبلغ الدين إلى 1817 روبل. 96 كوبيل
إلزام شركة MUP "إدارة مجمع الإسكان والمرافق" بخصم المبلغ الذي دفعته Korneeva Galina Alekseevna بمبلغ. 33323 روبل 71 كوبيل على حساب سداد فواتير الخدمات العامة للفترة من 29.10.2009 إلى 01.08.2011.
المطالبات المضادة المقدمة من MUE "شركة إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية" ترضي جزئيًا.
تحصيل ديون فواتير الخدمات من كورنيفا جالينا ألكسيفنا لصالح MUE "شركة إدارة مجمع الإسكان والمرافق" للفترة من 29 أكتوبر 2009 إلى 1 أغسطس 2010. بمبلغ 1817 روبل و 96 كوبيل ، يجب رفض باقي مطالبات تحصيل الديون والعقوبات.
لتحصيل "شركة إدارة الإسكان والمجمعات البلدية" من الشركة البلدية الوحدوية واجب الدولة بمبلغ 400 روبل على دخل الدولة.
يمكن استئناف القرار أمام محكمة موسكو الإقليمية في غضون 10 أيام من تاريخ إعلانه من خلال محكمة دميتروفسكي.
أهلا،
الكسندر
اذهب إلى المحكمة على الفور. سيستغرق الاتصال بالسلطات التنظيمية بعض الوقت مرة أخرى.
فيما يلي مثال على قرار محكمة:
حول الالتزام بفتح حساب شخصي جديد
في القضية رقم 2-1837 / 12
قبلتها محكمة مقاطعة Zavolzhsky في أوليانوفسك (منطقة أوليانوفسك)
محكمة مقاطعة Zavolzhsky لمدينة أوليانوفسك ، وتتكون من:
رئيس المحكمة Vysotskaya A.V. ،
سامويلوفا ،
بعد أن نظرت في قضية مدنية في قضية مدنية بشأن مطالبة Tagirova FULL NAME10 إلى شركة مساهمة مفتوحة "شركة إدارة المنزل في منطقة Zavolzhsky" بشأن الالتزام بفتح حساب شخصي باسمها ، وتحصيل تكاليف المحكمة ،
المثبتة:المدعي تاجيروفا ت. تقدمت بطلب إلى المحكمة بدعوى ضد شركة مساهمة مفتوحة House Management Company في مقاطعة Zavolzhsky (المشار إليها فيما يلي باسم OJSC “DK Zavolzhsky District”) لالتزامها بفتح حساب شخصي باسمها واسترداد التكاليف القانونية. لدعم الادعاء ، أشارت إلى أن DD.MM.YYYY حصلت على غرفتين<адрес>الخامس<адрес>، التي سجلت فيها مع DD.MM.YYYY. تم تسجيل ملكية هذه الشقة بالطريقة المنصوص عليها في القانون لها DD.MM.YYYY. بالانتقال إلى المدعى عليه بشأن فتح حساب شخصي جديد لدفع ثمن المرافق ، تم رفضها مع الإشارة إلى وجود دين في الحساب الشخصي للمالك السابق للشقة بالمبلغ<данные изъяты>فرك. حتى الآن ، لم يتم قبول مدفوعات المرافق في شركة "RIC" ذات المسؤولية المحدودة منها ، موضحة أنه سيتم تحويل الدفعة التي دفعتها لسداد ديون المالك السابق للشقة. بالفعل في يونيو ، أصبح من الواضح أن الدين قد زاد ووصل إلى حد<данные изъяты>فرك. عند إبرام عقد شراء وبيع شقة البائع Grabchak Yew. لم تبلغها بوجود ديون على فواتير الخدمات لهذه الشقة. بالإشارة إلى المادة 153 من RF LC يعتقد أن الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق ينشأ من مالك المباني السكنية من لحظة ظهور ملكية المباني السكنية. يطلب إلزام OJSC "منطقة DK Zavolzhsky" بفتح حساب شخصي جديد باسم Tagirova ، الاسم الكامل 11 لدفع فواتير المرافق للمسكن في العنوان:<адрес>DD.MM.YYYY ؛ استرداد التكاليف القانونية من المدعى عليه لدفع رسوم الدولة بمبلغ<данные изъяты>فرك. ولإعداد بيان الدعوى -<данные изъяты>فرك.
المدعي تاجيروفا ت. لم تحضر الجلسة ، وتم إخطارها على النحو الواجب بوقت ومكان المحاكمة ، وفي الطلب المقدم إلى المحكمة طلبت النظر في القضية في غيابها ، بمشاركة ممثل ، وأصرت على إرضاء المطالبات.
محامي المدعي الممثل N.Yu Glukhova. (رقم الطلب من DD.MM.YYYY) في جلسة الاستماع Tagirova T.AND. مدعومة في الحجج المنصوص عليها في بيان الدعوى ، مع توضيح أن المدعية قد حصلت على الشقة برهن عقاري ، فيما يتعلق بـ DD.MM.YYYY تلقت شهادة ملكية هذا المسكن مع الرهن ، و DD .MM. YYYY حصل بالفعل على شهادة جديدة ، حيث تم سداد الرهن العقاري بحلول ذلك الوقت. التاريخ الذي من الضروري فتح حساب شخصي جديد للمدعي ترك لتقدير المحكمة. لقد طلبت أيضًا التعافي من المدعى عليه لصالح TI Tagirova. تكاليف السداد مقابل خدمات ممثل بمبلغ<данные изъяты>فرك.
لم يظهر ممثل المدعى عليه OJSC "DK Zavolzhsky region" في الجلسة ، وتم إخطار المدعى عليه حسب الأصول بمكان ووقت جلسة الاستماع ، في البيان المقدم إلى المحكمة ، ممثل المدعى عليه Otpuschennikova E.A. يطلب النظر في القضية في غيابها ، موضحًا في نفس الوقت أنه عند شراء مسكن ، يتعين على المدعي التحقق من وجود أو عدم وجود دين على الحساب الشخصي للمالك السابق. إلغاء الديون أمر مستحيل ، لأن شركة الإدارة غير مسؤولة عن ديون المالكين.
لم يظهر ممثل الطرف الثالث LLC "RIC" في جلسة الاستماع ، وتم إخطار الطرف الثالث على النحو الواجب بمكان ووقت جلسة الاستماع. في الطلب المقدم إلى المحكمة ، ممثل شركة LLC "RIC" V.E. Romanova. يطلب النظر في القضية في غيابها ، يترك القرار لتقدير المحكمة.
مع الأخذ في الاعتبار رأي ممثل المدعي ، ترى المحكمة أنه من الممكن النظر في القضية في غياب المشاركين في العملية الذين لم يمثلوا وفقًا للمادة 167 من قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي بشأن الأدلة متوفر في مواد العلبة.
بعد سماع ممثل المدعي ، وبعد الاطلاع على مواد الدعوى ، تقوم المحكمة بما يلي.
وفقًا للجزء 2 ، 3 من الفن. 223 من القانون المدني للاتحاد الروسي في الحالات التي يكون فيها نقل الملكية خاضعًا لتسجيل الدولة ، ينشأ حق المشتري في الملكية من لحظة هذا التسجيل ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. يُعترف بالممتلكات غير المنقولة على أنها مملوكة لمشتري حسن النية (الفقرة 1 من المادة 302) عن طريق حق الملكية منذ لحظة هذا التسجيل ، باستثناء الحالات المنصوص عليها في المادة 302 من هذا القانون عندما يكون للمالك الحق في طلب ذلك ممتلكات من مشتري حسن النية.
حسب الفن. 210 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتحمل المالك عبء الحفاظ على ممتلكاته ، ما لم ينص القانون أو العقد على خلاف ذلك.
بموجب المادة 10 من RF LC ، تنشأ حقوق والتزامات الإسكان من الأسس المنصوص عليها في هذا القانون والقوانين الفيدرالية الأخرى وغيرها من الإجراءات القانونية ، وكذلك من تصرفات المشاركين في علاقات الإسكان ، والتي ، على الرغم من عدم النص عليها بمثل هذه الأفعال ، ولكن بموجب المبادئ العامة ومعناها ، فإن قوانين الإسكان تؤدي إلى حقوق والتزامات الإسكان. وفقًا لذلك ، تنشأ حقوق والتزامات الإسكان بما في ذلك
نتيجة الاستحواذ على ملكية المباني السكنية على الأسس التي يسمح بها القانون الاتحادي.
حماية حقوق السكن ممكنة في إجراءات قضائية من خلال قمع الإجراءات التي تنتهك هذا الحق أو تخلق تهديدًا بانتهاكه (المادة 11 من RF LC).
وجدت المحكمة أن المدعية Tagirova T.AND. بموجب عقد البيع من DD.MM.YYYY التي تم الحصول عليها من Grabchak Y.V. ، التي عملت Makarova O.V في مصلحتها ، وهي شقة تقع في:<адрес>، بمساحة إجمالية<данные изъяты>متر مربع
وفقًا للبند 5 من هذه الاتفاقية ، وفقًا للبائع ، في وقت هذه الاتفاقية ، لم يتم بيع الشقة المنفردة لأي شخص ، مرهونة ، مُتبرع بها ، لم يتم التعهد بالتبرع بها ، وهي ليست محل نزاع وقيد الإيقاف (الحظر) ، خالية من أي حقوق لأطراف ثالثة.
ينص البندان 9 و 10 من الاتفاقية على أن المشتري على دراية بالحالة الفنية للشقة المذكورة أعلاه قبل إبرام هذه الاتفاقية وليس لديه شكاوى بشأنها ، ويقوم بإصلاحات وتشغيل الشقة المشتراة على نفقته الخاصة ، ويشارك أيضًا في تكاليف الصيانة الفنية بما يتناسب مع المساحة المشغولة ، والإصلاحات ، بما في ذلك الإصلاحات الرئيسية ، للمنزل بأكمله.
<данные изъяты>
شهادة تسجيل الدولة لحقوق الملكية Tagirova T.I. عن شقة تقع في:<адрес>، صدر لها DD.MM.YYYY (رقم السلسلة №).
سكني<адрес>الخامس<адрес>تحت إدارة OJSC "منطقة DK Zavolzhsky" ، التي تنفذ أنشطتها على أساس الميثاق ، وشهادة تسجيل الدولة لكيان قانوني DD.MM.YYYY series No. تاريخ تسجيل كيان قانوني بضريبة المرجع - DD.MM.YYYY (رقم سلسلة الشهادة) ...
وفقا لقانون القبول ونقل الوثائق الفنية للشقة<адрес>، تم نقل وثائق المنزل إلى التمثيل. مدير UMUP للإسكان والخدمات المجتمعية "Zavolzhsky" واعتمده المدير العام لـ JSC "House of Zavolzhsky District of Culture" DD.MM.YYYY ، نفس التاريخ هو تاريخ اتفاقية إدارة المبنى السكني.
وفقًا لاستمارة الشهادة رقم 8 من DD.MM.YYYY ، مالك الشقة المذكورة - Tagirova T.AND. مسجلة فيه DD.MM.YYYY.
في الحساب الشخصي №№ الصادر عن DD.MM.YYYY ، مالك الشقة المذكورة والوحيد المسجل فيه مع DD.MM.YYYY Tagirova T.AND. وفقًا لبيانات الحساب الشخصي ، يكون الدين في نهاية الشهر مقابل الخدمات<данные изъяты>. ، ومنها: هوائي -<данные изъяты>فرك ، التخلص من المياه -<данные изъяты>فرك ، إمدادات المياه -<данные изъяты>فرك ، اصلاح -<данные изъяты>روبل غاز طبيعي -<данные изъяты>روبل وصيانة وإصلاح المساكن -<данные изъяты>فرك ، الحرارة -<данные изъяты>RUB ، إمداد الكهرباء إلى MOS -<данные изъяты>فرك.
وفقًا لشهادة الاستحقاقات والدفع على الحساب الشخصي المحدد ، المقدم لأمر المحكمة ذات المسؤولية المحدودة "RIC" ، في DD.MM.YYYY ، بلغ الدين مقابل الخدمات 63 149.69 روبل.
من بيان دين الحساب الشخصي المحدد في DD.MM.YYYY ، يتضح أن الدفع مقابل الخدمات في<адрес>الخامس<адрес>لم يتم صنعه مع DD.MM.YYYY year ، أي منذ نقل هذا المنزل إلى إدارة JSC "UK<адрес>».
بالانتقال إلى المدعى عليه بطلب فتح حساب شخصي جديد للشقة التي حصلت عليها وتسجيل حق الملكية فيها بالطريقة المقررة ، تم رفض المدعي بإشارة المدعى عليه إلى وجود دين على الحساب الشخصي للشقة السابقة. مالك الشقة.
وجدت المحكمة إجراءات JSC "UK Zavolzhsky District" ، التي ترفض فتح اسم المالك الجديد للشقة - Tagirova T.AND. حساب شخصي لا يفي بمتطلبات التشريعات الحالية.
وفقًا للمادة 30 من RF LC ، يتحمل مالك المباني السكنية عبء صيانة هذا المبنى ، وإذا كان هذا المبنى عبارة عن شقة ، فهو ملكية مشتركة لأصحاب المباني في المبنى السكني المقابل.
بموجب المادة 153 من RF LC ، يلتزم المواطنون بالدفع الكامل وفي الوقت المناسب للإسكان والمرافق. ينشأ الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق من
صاحب المسكن من لحظة نشوء ملكية المسكن.
وفقًا لشروط العقد رقم إدارة مبنى سكني من DD.MM.YYYY ، يحق لشركة الإدارة أن تسترد من المالك وفقًا للإجراءات المعمول بها الدين مقابل سداد الخدمات بموجب العقد ( البند 3.1.6). وفقًا للبند 5.7. من العقد في حالة التأخير و (أو) الدفع غير المكتمل للمباني والمرافق ، يلتزم المالك بدفع غرامة لشركة الإدارة بالمبلغ وبالطريقة المنصوص عليها في الجزء 14 من المادة 155 من RF LC.
في مثل هذه الظروف ، تستنتج المحكمة أن المالك السابق<адрес>تم تشكيل الدين من عقد تقديم خدمات (مرافق) مقابل رسوم. كان المالك السابق طرفاً في هذه الاتفاقية ، وبالتالي فإن الالتزام بالدفع يقع عليه.
من أحكام قواعد القانون المذكورة أعلاه ، يترتب على ذلك أن Tagirova T.I. نشأ الدفع مقابل المباني السكنية والمرافق منذ لحظة حصولها على ملكية المباني السكنية وهي ليست الوريث القانوني للعلاقة القانونية للمالك السابق مع OJSC “MC Zavolzhsky District” عند إجراء مدفوعات إلزامية للشقة.
لم يستخدم المدعى عليه في الوقت المناسب ، في إطار اتفاقية إدارة مبنى سكني ، الحق في استرداد الدين مقابل دفع الخدمات من المالك الذي سمح بتكوينها. وفي هذا الصدد ، فإن فرض الالتزام بسداد مثل هذه الديون على المالك الجديد أمر غير قانوني.
لا يحتوي عقد بيع وشراء الشقة على شروط بيع هذا العقار بالديون القائمة لدفع الخدمات التي سيأخذها المشتري على عاتقه بإبرام هذا العقد.
وهكذا ، فإن واجب Tagirova T.AND. عند دفع تكاليف الإسكان والخدمات المجتمعية التي قدمها المدعى عليه فيما يتعلق بالشقة التي حصلت عليها ، نشأت منها منذ لحظة تسجيل ملكية الشقة المذكورة - مع DD.MM.YYYY.
وتجدر الإشارة إلى أن "شركة إدارة منطقة Zavolzhsky" JSC ليست محرومة من الحق في التقدم إلى المالك السابق لتحصيل الديون على المدفوعات الإلزامية بالطريقة المنصوص عليها في القانون.
في ضوء ما سبق ، خلصت المحكمة إلى أن مطالبات Tagirova T.AND. إلى JSC "UK Zavolzhsky District" بشأن الالتزام بفتح حساب شخصي باسمها في مبنى سكني في العنوان:<адрес>، مع DD.MM.YYYY ، قانوني ومبرر وخاضع للرضا.
يسترشد بالفن. 210 ، 223 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، المواد 10 ، 11 ، 30 ، 153 من RF LC ، مواد الاتحاد الروسي 12 ، 56 ، 194-198 قانون الإجراءات المدنية لمحكمة الاتحاد الروسيمطالبات Tagirova الكامل NAME12 ترضي.
لإلزام الشركة المساهمة المفتوحة "شركة إدارة المنزل في منطقة Zavolzhskiy" بفتح حساب شخصي باسم Tagirova ، الاسم الكامل 13 للمسكن في العنوان:<адрес>، مع DD.MM.YYYY.
لتحصيل تكاليف دفع رسوم الدولة بمبلغ<данные изъяты>فرك ، نفقات إعداد بيان المطالبة بمبلغ<данные изъяты>فرك ، نفقات دفع خدمات ممثل بمبلغ<данные изъяты>فرك.
يمكن استئناف القرار أمام محكمة أوليانوفسك الإقليمية من خلال محكمة مقاطعة Zavolzhsky لمدينة أوليانوفسك في غضون شهر من تاريخ القرار النهائي للمحكمة.
القاضي أ. فيسوتسكايا
