يعرض بعض المطورين الذين يعملون وفقًا لنظام الإسكان التعاوني على المساهمين نقل موقع البناء من جمعية الإسكان التعاوني إلى روضة الأطفال. النظر في الجوانب القانونية لمثل هذا النقل.
لجذب الأموال من المواطنين للبناء في ظل DDU ، من الضروري أن يكون لديك وضع مطور. يتكون هذا الوضع من عنصرين - حقوق الأرض وتصاريح البناء. منذ عام 2011 ، تم فرض متطلبات مماثلة على تعاونيات بناء المساكن - وفقًا لأحكام قانون الإسكان ، يجب أن تتمتع التعاونية السكنية بوضع مطور ، وقطعة أرض ، وتصريح بناء. في السابق ، قبل إدخال هذه التغييرات ، كان مخططًا آخر قانونيًا أيضًا - عندما لم يكن لتعاونية الإسكان الحق في الأرض ، وعملت فقط كمستثمر ، وهو نوع من "المحفظة" التي تنجذب إليها أموال المساهمين. تم تحويل الأموال التي تم جمعها لاحقًا إلى المطور المباشر بموجب اتفاقية استثمار. يتم استخدام هذا المخطط حتى يومنا هذا ، ولكن مع مراعاة التغييرات في عام 2011 ، فهو خارج المجال القانوني.
عند تحويل البناء من تعاونية سكنية إلى روضة أطفال ، نرى سيناريوهين رئيسيين لتطور الأحداث.
لذا ، فإن الخيار الأول ، الأبسط ، هو عدم ظهور أي جهات فاعلة جديدة في العلاقة بين تعاونية الإسكان والمساهمين. ستعمل تعاونية الإسكان كمطور ، وسيغادر عضو جمعية الإسكان التعاونية التعاونية ، وستُضاف المساهمة التي قدمها إلى DDU. في هذه الحالة ، رسميًا ، يمكن أن تعمل تعاونية الإسكان كمطور بموجب DDU ، وكتعاونية بموجب اتفاقية المساهمة في الأسهم ، نظرًا لأن الأرض لا تزال مملوكة لتعاونية الإسكان ، ولدى التعاونية تصريح بناء. بشكل عام ، رسميًا ، لن يتعارض مثل هذا المخطط مع القانون. ومع ذلك ، قد تتطلب تعاونية الإسكان رسومًا إضافية من المساهم لإبرام DDU - تُضاف مساهمات الأسهم المدفوعة إلى سعر العقد ، ولكن هذا لا يعني أنها ستغطي هذا السعر بالكامل. الدمج في منزل واحد من البناء وفقًا لتعاونية الإسكان و DDU لا يتعارض مع القانون ؛ الشيء الرئيسي هو أن التعاونية السكنية تتمتع بوضع مطور.
كقاعدة عامة ، عند التحول من تعاونية إسكان إلى روضة أطفال ، لا يزال المطور يتحول إلى منظمة أخرى. هو الشخص الذي لديه تصريح بناء وحقوق ملكية قطعة أرض. كان هو الذي أنشأ التعاونية لتجنب المسؤولية المنصوص عليها في 214-FZ. حوالي 95٪ من التحولات من تعاونيات الإسكان إلى مراكز رعاية الأطفال في سوق البناء تحدث بهذه الطريقة.
تقوم بعض التعاونيات السكنية ، عند التحويل إلى DDU ، بإصدار سند إذني للمواطن بمبلغ الحصة. علاوة على ذلك ، يتم قبول هذا السند الإذني من قبل المطور عند إجراء المدفوعات بموجب DDU. ومع ذلك ، فإن شرعية الدفع مقابل DDU بموجب سند إذني تثير الشكوك. ينص القانون الاتحادي رقم 214 على أن للمطور الحق في جذب الأموال من المواطنين ، ومع ذلك ، لا يحدد القانون كيفية جذبهم بطريقة معينة. ومع ذلك ، قد تؤدي بعض أحكام FZ-214 إلى استنتاج مفاده أنها تعني الدفع نقدًا وليس الأوراق المالية. يخبرنا القانون أن سعر DDU هو مبلغ المال الذي يدفعه المساهم ، وأن دفع السعر يتم إما عن طريق دفع مبلغ مقطوع أو عن طريق المدفوعات الدورية. في الوقت نفسه ، ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على أن المدفوعات تتم نقدًا أو مدفوعات غير نقدية. الفاتورة ، بدورها ، ليست شكلاً من أشكال الدفع (لا نقدًا ولا غير نقدي). السند الإذني هو ضمان يشهد على وجود قرض. اتضح أنه من المستحيل دفع جزء من سعر DDU بسند إذني ؛ التسويات مع الكمبيالات في هذا المجال غير مقبولة من حيث المبدأ. ومع ذلك ، من الناحية العملية ، تعد هذه إحدى أكثر طرق الحساب شيوعًا.
في حالة قيام نفس تعاونية الإسكان بدور مطور جديد بموجب DDU ، فمن الممكن إجراء مقاصة للمتطلبات. على المساهم أن يطلب من تعاونية الإسكان إعادة مساهمات الأسهم المدفوعة ، وتلتزم تعاونية الإسكان بدفع السعر بموجب DDU. وفقًا لذلك ، نظرًا لأن كلا هذين المطلبين متجانسين (نقديين) وموجهين بشكل متبادل ، فسنسمح بتعويضهما كليًا أو جزئيًا. إذا تم إشراك منظمة جديدة كمطور ، فمن أجل الانطلاق ، من الضروري أن يكون على هذه المنظمة ديون للمساهمين. لهذا ، على سبيل المثال ، يمكن استخدام آلية تحويل الديون المنصوص عليها في القانون المدني. لنقل الدين ، من الضروري إخطار الدائن (المساهم) والحصول على موافقته ، وبالتالي ، على الأرجح ، سيُطلب من المساهم التوقيع على اتفاقية إضافية قبل إبرام اتفاقية DDU. اتفاقية تحويل الديون. على أي حال ، فإن مثل هذا المخطط لتعويض مساهمات الأسهم المدفوعة هو الأكثر وضوحًا من الأنظمة القانونية.
احصل على استشارة هاتفية مجانية
أخيرًا ، دعنا نقول بضع كلمات حول فوائد نقل الإنشاءات إلى مخطط DDU. الفوائد التي تعود على المساهمين واضحة - يتم تنظيم علاقات الملكية بالتفصيل بموجب القانون الاتحادي رقم 214 ، ويوفر القانون للمساهمين قدرًا كبيرًا من الضمانات لحقوقهم.
ولكن ما هو الهدف من قيام المطور بتحويل السكن التعاوني إلى روضة الأطفال؟ في الواقع ، بالنسبة له ، فإن DDU هي في الأساس أعباء إضافية وخطر المسؤولية تجاه أصحاب الأسهم ، بينما في تعاونية الإسكان ، لا يمكن للمساهم أن يقدم شيئًا عمليًا إلى التعاونية ، حيث أن التعاونية نفسها تضع قواعد اللعبة في ميثاقها ، و لا ينظم القانون أنشطتها عمليًا بأي شكل من الأشكال. في 13 يوليو 2015 ، تم إقرار قانون بتعديل الوضع القانوني لتعاونيات الإسكان. على وجه الخصوص ، لم يعد بإمكان تعاونية الإسكان بناء أكثر من منزل ، ولا يمكنها أيضًا بناء منزل يزيد ارتفاعه عن 3 طوابق. ومع ذلك ، فإن معظم تعاونيات الإسكان تقوم بالفعل ببناء مبنى واحد أو حتى عدة مبان من أكثر من 3 طوابق. بالنسبة لهذه الحالات ، ينص القانون على أن التعاونية السكنية التي تبني عدة منازل أو منزل فوق 3 طوابق لا يمكنها قبول مساهمين جدد حتى يتم تشغيل جميع الكائنات. من الواضح إلى أي مدى يعتبر هذا غير مربح للشركات العاملة في إطار مخطط تعاوني الإسكان ، لأن جذب الأموال من المساهمين في المستقبل سيكون غير قانوني. لذلك ، على الأرجح ، قرر العديد منهم التصرف "مقدمًا" وبدأوا في عرض المساهمين لإبرام DDU.
بشكل عام ، يعد نقل موقع البناء من تعاونية إسكان إلى مبنى سكني ممكنًا تمامًا من وجهة نظر قانونية ، وحالة المساهم أكثر ربحية من وضع المساهم. ومع ذلك ، مع مثل هذا النقل ، من الضروري الانتباه إلى المخطط الذي يتم بموجبه تنفيذه وما إذا كان يتوافق مع القانون من أجل تجنب المشاكل في المستقبل. وطبعا تحليل العقد المقترح من قبل المطور للتوقيع.
02 ديسمبر 2014تجديد عقود المشاركة في تعاونيات الإسكان للمشاركة في اتفاقيات البناء المشتركة (حسب
القانون الاتحادي المؤرخ 30 ديسمبر 2004 N 214-FZ)ممكن إذا تم استلامها:
رخصة بناء
تم تقديم إقرار المشروع وفقًا لهذا القانون الاتحادي
تسجيل الدولة من قبل المطور لحق الملكية لقطعة أرض مخصصة لبناء (إنشاء) مبنى سكني و (أو) كائنات عقارية أخرى ، والتي ستتضمن كائنات بناء مشتركة ، أو اتفاقية إيجار ، اتفاقية إيجار من الباطن لـ قطعة الأرض هذه أو في الحالات المنصوص عليها في القانون الاتحادي "بشأن المساعدة في تطوير تشييد المساكن" ، اتفاقية للاستخدام المجاني محدد المدة لقطعة الأرض هذه.
وبحسب المعلومات الواردة من شركة KT "Su-155" (في مكتب نامتكينا ، أخصائي ما قبل المدرسةفيريشاجين آنا)، أن الانتقال إلى اتفاقية المشاركة في رأس المالمن المتوقع إذا تم جمع 50٪ + 1 توقيع للمساهمين من كل مبنى لدعم هذا القرار ، (تم وعد SU-155 بالانتقال المجاني إلى DDU. البنوك مستعدة لإعادة إصدار الاتفاقيات دون خسائر للمساهمين). مآلية مراعاة آراء المساهمين -لترك تصويتهم في قائمة التوقيع للانتقال إلى اتفاقية المشاركة في الأسهم ، يمكنهم التقدم بطلب إلى أعضاء IG
علي سبيل المثال،
مثال على نموذج لاتفاقية المشاركة في رأس المال الذي سيتم استخدامه عند التبديل من تعاونية إسكان إلى DDU
116.5 ك 642 عدد مرات التحميل:
فوائد اتفاقية المشاركة في رأس المال (يشار إليها فيما يلي باسم "DDU")
1. تتمثل مزايا DDU في أنه يتم استخدامه حصريًا لصالح حاملي الأسهم - المواطنين. يسمح المخطط التعاوني للإسكان للمطورين الفعليين بأن يصفوا في بنود العقد غير المسموح بها في DDU والعكس بالعكس - لا يؤثر على النقاط التي بدونها لا يعتبر DDU غير منتهي. علي سبيل المثال:
DDU:
1 يجب تحديد الموعد النهائي لنقل الكائن إلى العميل في DDU ، ويلعب دورًا في تحديد مقدار العقوبات في حالة انتهاك هذا الموعد النهائي.
ZhSK:
1 لا يعتبر مصطلح نقل الشيء إلى العميل شرطًا أساسيًا. لا يجوز تحديده في العقد أو تعريفه على أنه إرشادي
DDU:
2 رد الأموال للعميل:
ينص القانون على إجراءات معينة ، وهي الشروط التي يتم خلالها دفع الأموال. عاد إلى صاحب الأسهم (بغض النظر عن الخطأ / المبادرة التي تم إنهاء العقد) ؛
من المستحيل إعادة الأموال إلى صاحب الأسهم ، مع اقتطاع مبلغ الغرامات والعقوبات من المبالغ المراد إعادتها.
ZhSK:
2 رد الأموال إلى عميل الأموال:
قد تنص اتفاقية التعاون الإسكاني على فترات طويلة لإعادة الأموال ، وإمكانية حجب مبالغ الغرامات والغرامات.
DDU:
3 التزامات الضمان:
ينص القانون صراحة على حد أدنى للمدة التي لا يمكن تقصيرها.
ZhSK:
3 التزامات الضمان:
قد لا يتم النص عليها في العقد المبرم مع تعاونية الإسكان ، ثم يتعين عليهم إثبات ذلك في المحكمة ، وحتى ذلك الحين ، على الأرجح ، من خلال تقديم طلب من تعاونية الإسكان إلى المطور / المقاول.
DDU:
المنصوص عليها في القانون ، لا يمكن تخفيضها عن طريق العقد.
ZhSK:
4 المسؤولية عن مخالفة المواعيد النهائية للبناء:
قد لا يتم توفيرها حصريًا عن طريق الالتزامات التعاقدية ، على الإطلاق.
2. تراقب الدولة حالة الملكية للمطورين العاملين في إطار مخطط DDU ، لذلك على أساس ربع سنوي ، يقدم المطورون تقارير إلى UGSN في النموذج المحدد ، والذي يحتوي على بيانات عن العقود المبرمة ، والوضع المالي للمطور. لا أحد يراقب تعاونية الإسكان ، باستثناء أعضائها أنفسهم ، وهم بدورهم المواطنون أنفسهم.
3. تسجيل العقد - عدم وجود مبيعات مضاعفة أو أكثر.
4. يمكن لأي شخص أنهى DDU التعرف على معلومات حول المطور (المستندات التأسيسية ، التقارير المحاسبية ، تقرير التدقيق).
5. مع DDU المادية. الأشخاص لديهم شخص ما لتقديم دعاوى ضده ، مع تعاونية إسكان ، في الواقع ، يمكن رفع دعاوى ضد تعاونية الإسكان نفسها ، والتي يكون العميل نفسه عضوًا فيها ، وليس ضد المطور.
لمزيد من التفاصيل ، اقرأ القانون الاتحادي رقم 214 "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والعقارات الأخرى" المؤرخ 24 ديسمبر 2004 (بصيغته المعدلة في 17 يونيو 2010)
لبيع الشقق في المباني الجديدة ، غالبًا ما يستخدم المطورون مخططين شرعيين: إبرام عقد (DDU) أو البيع من خلال تعاونية لبناء المساكن (HBC). دعنا نتحدث في المقالة حول الميزات والاختلافات التي تتمتع بها اتفاقيات تعاونية الإسكان واتفاقيات DDU.
بمساعدة اتفاقية المشاركة في الأسهم ، يجذب المطورون الأموال من المواطنين. جوهر DDU هو استثمار الأموال في بناء شقة معينة. يحدد العقد مساحة السكن المستقبلي وموقع الأرضية والتخطيط والتكلفة.
في هذه الحالة ، لا يعتبر مشارك DDU شريكًا للمطور. لا يخاطر صاحب الأسهم عمليًا بأي شيء ، كما أن مصالحه ، مع صياغة العقد المختصة قانونًا ، محمية بموجب القانون.
DDU هو عقد خاضع للتسجيل. تقوم أجهزة الدولة بالتحقق من شرعية الوثيقة ودراسة بيانات المطور وأسس إبرام مثل هذه الاتفاقيات.
إذا فشل المطور لسبب ما في الوفاء بالتزاماته بموجب DDU وهذا يؤدي إلى إنهاء المعاملة ، فسيتم إعادة جميع الأموال المستثمرة إلى صاحب الأسهم. بالإضافة إلى ذلك ، سيحصل بالإضافة إلى ذلك على غرامة (1/150 من معدل إعادة التمويل).
ما هي المعلومات الأساسية التي يحتوي عليها العقد؟
من المهم جدًا التمييز بين العقد الرئيسي والعقد الأولي. وفقًا لهذا الأخير ، لا يحمي القانون صاحب المصلحة عمليًا ، نظرًا لأن DDU الأولي غير مسجل لدى هيئات الدولة ولا يتم تنظيمه بموجب أحكام القانون الاتحادي رقم 124.
الطريقة الثانية لشراء مساكن في مبنى جديد هي الانضمام إلى جمعية تعاونية لبناء المساكن والحصول على وضع المساهم. اتفاقية التعاون الإسكاني غير مسجلة لدى هيئات الدولة.
يتحد المواطنون في تعاونيات لبناء المساكن لبناء شيء معين. يُعتقد أن الانضمام إلى تعاونية الإسكان مصحوب بمخاطر أكبر من الدخول في DDU مع شركة إنشاءات.
تعد المشاركة في تعاونية الإسكان أكثر ربحية من الناحية المالية. يمكن للمواطنين المساهمة بحصتهم من مدخراتهم الخاصة أو من صناديق الائتمان.
يقوم المساهمون بدفع مدفوعات للصندوق التعاوني خلال العام ، ويدفعون نصف تكلفة السكن. يجب دفع المبلغ المتبقي على أقساط. يتم تحديد مدة سداد التكلفة الكاملة للشقة في العقد ويمكن أن تختلف في غضون 5-20 سنة.
وفقًا لاتفاقية التعاون الإسكاني ، لا يمكن للمواطن الذي له نصيب في الصندوق التصرف في شقة في مبنى جديد وفقًا لتقديره الخاص حتى يقوم بدفع كامل مبلغ السكن. يتم تسجيل ملكية هذه الشقة على أساس وثيقة مستلمة من تعاونية الإسكان.
بالنسبة للعديد من المواطنين ، فإن هذين المخططين هما الخياران الوحيدان للحصول على سكن ، حيث أن أسعار الشقق مرتفعة للغاية هذه الأيام. ماذا تختار؟ دعونا ننظر في سبعة اختلافات رئيسية بين اتفاقية DDU وتعاونية الإسكان.
القراء الأعزاء! نتحدث عن الأساليب القياسية لحل المشكلات القانونية ، ولكن قد تكون قضيتك خاصة. نحن سوف نساعد ابحث عن حل لمشكلتك مجانًا- فقط اتصل بمستشارنا القانوني عبر الهاتف:
إنه سريع و بدون مقابل! يمكنك أيضًا الحصول على رد سريع من خلال نموذج الاستشاري الموجود على الموقع الإلكتروني.
كما يتضح من هذه الفقرات ، فإن تسجيل DDU مصحوب بمخاطر أقل. ومع ذلك ، قد يتم إنهاء الاتفاقية فجأة من قبل سلطات الدولة إذا تم اكتشاف انتهاك أثناء عملية التطوير. حتى على الرغم من ذلك وحقيقة أنه يجب دفع تكلفة الشقة بحلول تاريخ الانتهاء من البناء ، فإن حوالي 55 ٪ من المساكن قيد الإنشاء تقع في حصة DDU.
من خلال إبرام اتفاقية مع جمعية الإسكان التعاوني ، يمكن للمساهم شراء شقة بتكلفة أقل ، حيث أن السعر النهائي لا يشمل ضريبة القيمة المضافة 18٪. علاوة على ذلك ، لا يتم إبرام العقد حتى الانتهاء من البناء وتشغيل المنزل ، ولكن لفترة أطول (تصل إلى 20 عامًا). يتميز ZhSK بموثوقية أقل ، ولكنه يتميز بتكلفة منخفضة جدًا في المساكن. حصة هذه الطريقة في الحصول على شقة تصل إلى 35٪ من المباني الجديدة.
ضع في اعتبارك إيجابيات وسلبيات ZhSK و DDU في جدول مقارن.
| اتفاقية حقوق الملكية |
|
|
| تعاونية الإسكان والبناء |
|
|
يحدد كل مواطن الطريقة الأنسب لشراء شقة لنفسه. نوصيك باستشارة محام قبل الانضمام إلى تعاونية إسكان أو الدخول في DDU.
بالنسبة للشخص الذي سيشتري شقة جديدة ، فإن الاختصارات "DDU" و "ZhSK" لم تعد عبارة فارغة على الأرجح. يكاد يكون من المؤكد أنه يدرك أن هاتين طريقتين متشابهتين ولكن متميزتين للحصول على منزل. فكيف هم حقا مختلفون؟
في هذه المقالة ، سنحاول فهم كل شيء بالتفصيل والتفصيل ، ومعرفة أوجه التشابه والاختلاف بين DDU و ZhSK ، وتأكيد (أو دحض!) الرأي الراسخ حول أي من هذه الخيارات هو الأفضل. بحيث لا يكون للشخصية المجردة الموصوفة في البداية أية أسئلة إطلاقاً حول هذا الموضوع.
لفهم عام ، لنبدأ بتعريف موجز. وسائل، "DDU" تعني "اتفاقية المشاركة".. يتم إبرامها بين المطور والمساهم. الأول يعد الثاني ببناء عمارة سكنية على قطعة أرض معينة خلال فترة زمنية معينة وتحويلها للاستخدام ، والثاني يوافق على استثمار الأموال في هذا البناء. لكن " ZhSK تعني "تعاونية الإسكان والبناء". هذه جمعية تطوعية للأشخاص لبناء منشأة سكنية. لم يعد عضوًا في مثل هذه الجمعية مساهماً بل مساهمًا.
اكتسبت ZhSK شعبية مرة أخرى في الاتحاد السوفياتي. عندما زاد عدد سكان الحضر بعد الحرب ، سمحت السلطات ، من أجل التعامل مع مشكلة الإسكان (التي ، وفقًا لشخصية السيد ومارجريتا ، الأشخاص المدللون) بإنشاء تعاونيات إسكان. على الرغم من أن الإسكان تم إنشاؤه على حساب المساهمين ، وشارك العديد منهم شخصيًا في البناء ، إلا أن الدولة ساهمت أيضًا في تطوير التعاونيات السكنية - فقد أصدرت قروضًا كبيرة ، وسمحت لهم بعدم العودة لفترة طويلة ، و قدمت فوائد مختلفة.
استمرت ملحمة تعاونيات الإسكان السوفيتية حتى نهاية القرن الماضي. بالعودة إلى أوائل الثمانينيات ، بدأ البناء المتزامن لنحو 80 ألف مبنى سكني تعاوني - وبطبيعة الحال ، استمر الأمر ، واضطر بعض المساهمين إلى انتظار منزلهم الجديد لما يقرب من عشرين عامًا. ولكن الآن ، على الرغم من الحفاظ على مفهوم التعاونية السكنية (تم ذكره ، من بين أمور أخرى ، في قانون الإسكان للاتحاد الروسي) ، وتعاونيات الإسكان التي تعود إلى الحقبة السوفيتية ، إلا أن تعاونيات الإسكان نفسها قد غيرت شكلها.
ZhSK كعلاج للبناء الذي طال أمده
فقط المشاركون المخدوعون في البناء المشترك ، الذين يحلمون بإنهاء مساكن غير مكتملة في أقرب وقت ممكن ، حتى لو كان بمفردهم ، ينشئون تعاونيات إسكان بمفردهم. ونظرًا لأنه بدون دعم شخص ما (على سبيل المثال ، الدولة أو مطور رئيسي) ، بعد إنشاء دائرة من الاهتمامات مع الأشخاص ذوي التفكير المماثل ، لسوء الحظ ، لن ينجح بناء مبنى سكني ، وغالبًا ما يتم تنظيم تعاونيات الإسكان من قبل المطورين. علاوة على ذلك ، فإنهم لا يفعلون ذلك على الإطلاق من أجل راحة المشترين ، ولكن فقط لجذب أموالهم.
ليس من المستغرب أنه إذا نظرت إلى الأرقام ، فسوف يتضح: ZhSK لم يعد في الواقع منافسًا لرياض الأطفال. يتم إبرام اتفاقيات حقوق الملكية في كل مكان ولا يتم تقديمها في المجمعات السكنية النادرة ، وحتى الاستثنائية ، مع ميزات البناء (على سبيل المثال ، إذا لم يتم بناء المجمع السكني من الصفر ، ولكن يتم إعادة بنائه ، فلن يكون من الممكن ببساطة إبرام حقوق ملكية اتفاق حسب القانون). لذلك ، فإن النسبة المئوية لاستخدام DDU في البناء في موسكو أعلى من 60 ، وتعاونيات الإسكان - حوالي 10. وفي الوقت نفسه ، في قطاعات العقارات الأكثر شهرة ، يتزايد هذا الاختلاف فقط: أصبح DDU أكثر شيوعًا ، بينما تعاونيات الإسكان بالعكس.
هذه الشعبية لـ DDU (وكذلك ، بالطبع ، عدم شعبية تعاونيات الإسكان) لها أسباب عديدة. وبشكل عام ، فإنهم جميعًا يتألفون فقط من الاختلاف بين هاتين الطريقتين في الحصول على السكن. دعنا نحاول سرد كل شيء ولا ننسى واحدًا.
يتم التحكم في العلاقات بين المساهم والمطور وفقًا للقانون الاتحادي 214 ، والعلاقات داخل تعاونية بناء المساكن - وفقًا للوثائق (على سبيل المثال ، الميثاق) الخاصة بالمنظمة نفسها. من الواضح أن الاعتماد على الأول أسهل من الاعتماد على الثاني: فهو مقبول على مستوى أعلى ، وقد تمت دراسته لفترة طويلة ومن قبل الجميع. لذلك نعطي هذه النتيجة لـ DDU.
تشارك الدولة أيضًا في تسجيل مستند المشاركة في رأس المال ، والذي يتم دفعه في أغلب الأحيان ، وفي نفس الوقت يكون دائمًا إلزاميًا. ليس من الضروري تسجيل اتفاقية مع تعاونية إسكان مع Rosreestr ، لكن لا تتسرع في ذلك. أولاً ، هناك ، على الأرجح ، سيتعين عليك دفع نوع من رسوم العضوية. ثانيًا ، هذا سيعرضك لخطر البيع المزدوج: عند إبرام وتسجيل DDU ، هذا مستحيل ، فلن يقوموا بتسجيل نفس المستند مرتين في Rosreestr. وحتى إذا قام مطور عديم الضمير ببيع شقتك لشخص آخر ، متجاوزًا Rosreestr ، فلن يتعاملوا معها في المحكمة وسيأخذون جانبك بالتأكيد. لذلك ، على الرغم من حقيقة أن أولئك الذين يدافعون عن ZhSK يجذبوننا بالبساطة والسرعة ، فإننا سنعطي الأفضلية مرة أخرى لـ DDU. فليكن أطول وأكثر تكلفة ، ولكن أكثر أمانًا.
إذا خالف المطور وعوده وخدع أصحاب الأسهم وأوقف البناء ، فسيكون مسؤولاً عن ذلك إلى أقصى حد يسمح به القانون. إما ستتم إعادة جميع الأموال التي استثمرها بالإضافة إلى الغرامة إلى المساهم ، أو سيتم الانتهاء من البناء تحت سيطرة الدولة.
سيكون استرداد الأموال من جمعية الإسكان التعاوني أكثر صعوبة، لأن ما إذا كان سيتم إعادتهم على الإطلاق لن يتم تحديده من خلال التشريع ، ولكن من خلال التعاونية نفسها. ومع ذلك ، بالنسبة إلى الشخص المخدوع ، بشكل عام ، ليس من المهم جدًا من يخدعه وكيف - وإذا أراد المطور القيام بذلك من البداية ، فسيقوم بذلك.
الخيار مع DDU ليس مثاليًا أيضًا: يمكن للمطور إعلان إفلاس نفسه بحيث يستحيل الحصول على أموال منه ، وسيتأخر البناء طوال الوقت الذي سيبحثون فيه عن مقاول جديد ...
بشكل عام ، إذا أمكن ، لا تتعامل مع مطورين عديمي الضمير - لا في البناء المشترك ولا في التعاونيات السكنية.
قانون آخر ، في هذه الحالة ، سيساعد صاحب الأسهم هو قانون حماية حقوق المستهلك. بالنسبة للمساهمين الذين هم أعضاء في جمعية طوعية ، فهي غير مجدية ، لأنها ببساطة لا تنطبق عليهم. سيتمكن المساهمون ، كمستهلكين ، من مطالبة المطور بالأداء المناسب للالتزامات إذا كانوا غير راضين عن شيء ما. لن يتمكن أعضاء JCC من القيام بذلك.
مع المشاركة في رأس المال في البناء ، هناك دعم من الدولة لمعدل الرهن العقاري ، وعدد البنوك التي تقدم الرهون العقارية أكبر بكثير من تعاونيات الإسكان. ميزة DDU هنا ليست فقط إمكانية اختيار أوسع ، هذا الموقف بحد ذاته هو تأكيد آخر على الموثوقية الأكبر للبناء المشترك.
إذا كان المطور سيجتذب أصحاب الأسهم الأوائل إلى مشروعه ، فهذا يعني أنه قد اختار بالفعل قطعة أرض للبناء ، واستلمها كممتلكاته (جيدًا ، أو للإيجار) ، وحصل أيضًا على تصريح بناء وسجل جميع الحقوق للعقارات في المستقبل. إذا قام مطور بجذب العملاء إلى تعاونية لبناء المساكن ، فمن المرجح أنه لم يفعل كل هذا بعد. مع تعاونية الإسكان ، لا يُطلب من المطور حتى نشر إعلان المشروع - من خلال المشاركة في البناء المشترك ، يمكنك على الأقل أن تكون قادرًا على متابعة كيف يتغير المشروع في عملية الترجمة إلى واقع.
بعد قراءة اتفاقية المشاركة ، سوف تتخيل تقريبًا شقتك المستقبلية ، وستعرف أيضًا بالضبط كم ستكلفك. بالطبع ، يحدث أنه أثناء عملية البناء هناك بعض التداخلات ، يمكن أن تنقص الشقة أو تزيد بمقدار مترين مربعين ، ولكن عادةً ما يكون المطور جاهزًا للتعويض عن ذلك بطريقة أو بأخرى. تقوم تعاونية الإسكان والبناء على الفور بإعداد المشاركين بأن سعر الشقة أثناء عملية البناء قد يرتفع. أي أنك ستدفع كل شيء ، وبعد ذلك سيخبرونك بوجود مشاكل في موقع البناء (أزمة اقتصادية ، ظروف مناخية معاكسة ، رئيس عمال دخل في نهم - هل من المهم جدًا ما سيكون؟) و لذلك عليك أن تدفع مبلغًا إضافيًا. ميزة أخرى غير مشروطة لـ DDU على ZhSK.
تشير اتفاقية حقوق الملكية أيضًا إلى المواعيد النهائية المحددة لاستكمال الكائن - عندما يقوم المطور بنقله إلى صاحب الأسهم. إذا فشل المطور في الاتفاق على تأجيل الموعد النهائي وفشل ، فسيضطر إلى دفع غرامة. في حالة وجود تناقض بين الشروط والاتفاقيات الأولية ، يمكنك ببساطة إنهاء DDU واستعادة الأموال. ومع تعاونية الإسكان ، يحق للمطور ببساطة عدم تحديد تاريخ الانتهاء من العمل في العقد ، حتى لا يكون لاحقًا مسؤولاً عن عدم الالتزام بالمواعيد النهائية. لذلك إذا لم تكن مستعدًا لانتظار منزل جديد إلى أجل غير مسمى ، فاقرأ العقد بعناية - ويفضل ، اتفاقية حقوق الملكية.
يمنح القانون الاتحادي رقم 214 المذكور أعلاه ضمانًا لمدة خمس سنوات للمبنى الجديد. أي ، إذا انكسر شيء ما في شقتك أو في المدخل ، لأنه كان في الأصل سيئًا وسيئًا ، فسيضطر المطور إلى إصلاح كل شيء بمفرده. من الواضح أنه من غير المحتمل أن يكون سعيدًا بهذا الأمر ومن غير المرجح أن يتسرع ، ولكن على أي حال ، نضمن لك الإصلاح. ليس الأمر كذلك مع تعاونية الإسكان: حتى إذا حددت عيوبًا واضحة في البناء ، فإن المطور لا يتعهد بتصحيحها.
توضح لنا جميع الخصائص المقارنة المدرجة قائدًا واضحًا في هذه المعركة - هذا هو DDU. ومع ذلك ، لمزيد من الموضوعية ، دعنا نذكر بضع لحظات لا يزال فيها ZhSK مفضلًا.
يُمنح أصحاب الفوائد خطط التقسيط فقط حتى نهاية البناء ؛ في موسكو ومنطقة موسكو ، يستغرق الأمر عامين فقط. في الوقت نفسه ، يمكن لأعضاء تعاونية الإسكان تمديدها لفترة أطول ، بما في ذلك بعد تسليم المنزل.
إذا دخلت في DDU ، فاستعد لأن المطور سيعين لك شركة إدارة ، ولن يكون تغييرها بهذه السهولة. إذا كنت عضوًا في تعاونية الإسكان ، فلن تحتاج حتى إلى البحث عن شركة إدارة ، لأنك (أو أعضاء آخرين في تعاونية الإسكان تختارهم أنت) ستدير المنزل بنفسك.
تلخيصًا لهذه المسابقة ، أود تسمية DDU بالفائز. هذه الطريقة في الحصول على السكن تحظى بشعبية عن طريق الحق. لكن وجود تعاونيات الإسكان في السوق (وإن كان متغيرًا وقديمًا وغير متكيف تمامًا مع الحاضر) هو أمر جيد بالفعل في حد ذاته ، كحقيقة. لأنه نتيجة للمنافسة العادية ، سيفوز شخص ما بالتأكيد. هذا عميل.
DDU و ZhSK: الاختلافات والمزالق
تبلغ حصة المشاريع المنفذة من خلال تعاونيات الإسكان حاليًا 10٪ في سوق القطاعات الشاملة و 7.3٪ في فئة رجال الأعمال في موسكو. على مدى السنوات الخمس الماضية ، ظلت هذه الحصة مستقرة ، في حين انخفض عدد اتفاقيات الشراء المسبق إلى النصف. لا يزال المخطط الأكثر شيوعًا هو البيع من خلال DDU - 64٪ في قطاع الكتلة و 65٪ في فئة رجال الأعمال. محللو الشركة "مجموعة Metrium"مقارنة إيجابيات وسلبيات الشراء من خلال تعاونية الإسكان و DDU ، واكتشاف كل "العثرات".
وفقًا لقانون الإسكان ، فإن تعاونية الإسكان هي جمعية ينضم إليها المشترون لبناء أو شراء المساكن. فكرة بناء تعاونية هي تجميع أموال المشترين لحل مشكلة الإسكان. وفقًا لهذا المخطط ، عملت تعاونيات الإسكان بنشاط في الحقبة السوفيتية وفي التسعينيات ، عندما نظمت الشركات تعاونية من بين موظفيها ، وبنت شققًا ثم تلقت مساهمات من أعضاء التعاونية. وبالتالي ، يمكن للمشاركين في التعاونية السكنية شراء المساكن بسعر التكلفة. ومع ذلك ، لم يكن هذا ممكنًا إلا إذا كان هناك مورد مالي خارجي قوي تم استخدامه للبناء (ميزانية المؤسسة أو الدولة).
"اليوم ، يمتلك المطورون فقط الموارد اللازمة للبناء ، لأنه لا توجد جمعية تطوعية لمساهمي الإسكان قادرة على تحمل تكاليف بناء منشأة كبيرة" ، كما يقول مارياLitinetskaya ، الشريك الإداري لمجموعة Metrium. - لن تكون العضوية ولا مساهمات الأسهم قادرة على تغطية تكاليف المرحلة الأولية من البناء (حيازة قطعة أرض ، تصميم ، إلخ). لذلك ، يتم إنشاء تعاونيات الإسكان اليوم من قبل المطورين ، ولكن ليس لصالح مشتري المنازل ، ولكن من أجل مصلحتهم الخاصة لجمع الأموال. من المفيد للمطور أن يبدأ في جمع الأموال من مشتري الشقق في أقرب وقت ممكن. ومع ذلك ، بموجب اتفاقيات DDU ، لا تتاح لهم هذه الفرصة إلا بعد تسجيل حق الملكية أو تأجير الأرض ، والحصول على تصريح بناء ، وكذلك نشر إعلان المشروع. هذا ليس مطلوبًا لجمع الأموال من المشاركين في HBC. وبالتالي ، تغير دور التعاونية السكنية تمامًا: الآن تدخل تعاونية البناء في اتفاقية استثمار (أي تعمل كمستثمر في المشروع) مع المطور ".
ومع ذلك ، لا يمكن القول أن مخطط المبيعات هذا يحظى بشعبية كبيرة لدى المطورين ، على الرغم من مزاياه. في الوقت الحاضر ، في سوق موسكو للمباني الجديدة للجزء الشامل ، يتم تقديم مخطط الشراء من خلال التعاونيات السكنية فقط في 10 ٪ من المشاريع. تقريبا نفس الحصة من المشاريع مع التعاونيات السكنية لوحظ في درجة رجال الأعمال في موسكو - 7.3 ٪. في الوقت نفسه ، من بين خمسة مشاريع مع تعاونيات سكنية في الجزء الأكبر من موسكو ، تم تنفيذ ثلاثة فقط بالكامل في إطار هذا المخطط. في إحدى شاشات LCD الأخرى ، يخطط المطور للتبديل إلى DDU ، وفي الآخر ، يتم بيع مبنى واحد فقط من خلال جمعية الإسكان التعاوني. بعبارة أخرى ، غالبًا ما تكون تعاونيات الإسكان للمطورين تدبيرًا مؤقتًا يفضلون عدم استخدامه على نطاق واسع. ومع ذلك ، هناك العديد من المشترين الذين يشترون شقة وفقًا لهذا المخطط. في هذه الحالة ، سيتم ربط الشراء بـ b حولعدد كبير من المخاطر ، على الرغم من أن لها مزايا معينة.
بعد تحليل جميع إيجابيات وسلبيات شراء شقة من خلال DDU والتعاونية السكنية ، يصبح من الواضح أن الاختلاف الرئيسي بين بيع الشقق وفقًا لهذين المخططين يكمن في الجانب القانوني للأمر. تُبنى العلاقات بين أعضاء تعاونية الإسكان والتعاونية نفسها على أساس ميثاق تعاونية الإسكان واتفاقية المشاركة ، التي يبرمها المشتري.
"نظرًا لأن العلاقات بين أعضاء تعاونية الإسكان تُبنى على أساس المستندات الداخلية للتعاونية ، والتي لا توجد متطلبات صارمة بشأنها ، يمكن لعضو التعاونية الاعتماد فقط على حذره ورعايته عند اختيار تعاونية سكنية ،" يلخص مارياLitinetskaya. - تتم حماية مصالح مشتري الشقق من خلال تعاونيات الإسكان بشكل أسوأ بكثير ، لأنه من المفيد للمطور ، الذي يبيع بالفعل غرضه من خلال تعاونية "الجيب" ، أن يفرض الحد الأدنى من الالتزامات في الميثاق. هذا هو بالضبط العيب والمخاطر الرئيسية لمخطط الشراء هذا.
بالإضافة إلى ذلك ، لا يوجد فرق بين أسعار الشقق المباعة من خلال DDU والتعاونيات السكنية. إذا كان من الممكن في فجر تطوير التعاونيات السكنية شراء مساكن فيها بتكلفة البناء ، فإن جميع المجمعات السكنية التي تتم المبيعات فيها من خلال تعاونيات الإسكان تُباع بأسعار السوق.
أما بالنسبة للمصروفات الأولية للمشترين ، فهي تتناسب مع نفقات أعضاء تعاونية الإسكان: يدفع الأول عمولة الوكالة ورسوم التسجيل ، ويدفع الأخير رسوم العضوية. لا تختلف أيضًا شروط الشراء الأخرى - الدفعة الأولى وفترة التقسيط. الاستثناء الوحيد هو مشروع واحد للمجمع السكني "إيتالون سيتي" حيث الدفعة الأولى 10٪ وفترة التقسيط سبع سنوات (حتى 2023). ومع ذلك ، في الوقت نفسه ، يكون المعدل 1٪ شهريًا أو 12٪ سنويًا ، وهو ما يمكن مقارنته بمتوسط معدلات الرهن العقاري في المشاريع المنفذة بموجب DDU. وبالتالي ، إذا قارنا الفوائد المالية في سياق المخاطر المحتملة ، فإن الشراء من خلال تعاونية إسكان للمشتري يعد إجراءً محفوفًا بالمخاطر للغاية ".
