أبلغ رئيس ARIA Igor Yurgens المشاركين أنه في 6 يونيو 2016 ، تم اتخاذ قرار لتحويل ARIA إلى منظمة ذاتية التنظيم (SRO). وأشار إلى أنه في الممارسة العالمية لا توجد نظائر لشركات SROs مع مثل هذه الوظيفة - عادة في الأسواق الغربية توجد جمعيات لشركات التأمين التي تشارك في حماية مصالحها المهنية ولا تجمع بين هذا العمل ومراقبة وتنظيم أنشطة شركاتهم. أفراد. عند إجراء تحليل موجز للوضع في السوق الروسية ، لاحظ يورجنز زيادة ملحوظة في أقساط التأمين على شركات التأمين في الربع الأول (بنسبة 13٪) ، في حين أن الأسواق المالية الأخرى لا تظهر معدلات النمو هذه. أصبح التأمين على الحياة و OSAGO محركات النمو. يعتبر الانخفاض في التأمين على أجسام السيارات (-6.6٪) اتجاهًا خطيرًا ، حيث يمثل التأمين على السيارات حوالي 40٪ من سوقنا. ولوحظ أكبر انخفاض في تأمين HPO ، والذي نتج عن قرار تخفيض الرسوم الجمركية. يستمر التركيز في النمو: 66٪ من السوق تسيطر عليها أكبر عشر شركات تأمين ، 80٪ من قبل 19 شركة. وبحسب البنك المركزي فإن نحو 100 شركة تأمين موجودة في "المنطقة الحمراء" وقد تغادر السوق.
|
|
|
لفت نيكولاي جالوشين ، النائب الأول لرئيس مجلس إدارة SOGAZ JSC ، انتباه الجمهور إلى الاتجاه التنازلي في عدد شركات التأمين المدعومة بإجراءات البنك المركزي. في الربع الأول من عام 2016 ، لوحظت زيادة في الأقساط المحصلة فيما يتعلق بالربع الأول من عام 2015 ، ومع ذلك ، إذا ما قورنت بالفترات السابقة ، فإن كل شيء ليس إيجابيًا. فيما يتعلق بمشاكل إعادة التأمين ، أشار جالوشين إلى أن الصعوبات الرئيسية التي يواجهها معيدي التأمين الروس ترتبط بتصنيف دولة منخفض - في ظروف السعة الزائدة في جميع أنحاء العالم ، يصعب على شركاتنا دخول السوق الدولية. داخل البلاد ، هناك حاجة إلى القدرة على مواجهة مخاطر العقوبات ، ومشكلة العقوبات موجودة أيضًا في العلاقات الحالية مع الشركاء الغربيين ، ومع ذلك ، على مدار عامين من العقوبات ، لم يتم ملاحظة انخفاض كبير في حجم إعادة التأمين في الخارج.
|
|
|
شارك المدير العام لشركة Ingosstrakh ميخائيل فولكوف معلومات حول اجتماع رؤساء أعمال التأمين الأوروبية والعالمية والإشراف على التأمين ، المخصص لمستقبل التأمين وتطوير التقنيات الإلكترونية للتفاعل مع العملاء والمنظمين. يقوم العالم الآن بإنشاء "وسطاء تأمين رقميين" سريعين ومنغمسين في الإنترنت ينظرون إلى شركات التأمين التقليدية على أنها مجرد حاويات. وفقًا لهؤلاء الوسطاء ، لم تتعلم شركات التأمين بعد كيفية العمل مع العميل واحتياجاته في أي مكان في العالم. لقد تحولت Ingosstrakh بالفعل إلى شكل إلكتروني تقريبًا خطها الكامل من منتجات التأمين الطوعي ، ومع ذلك ، في حين أنها لا تنتقل عن عمد إلى OSAGO الإلكترونية - من المستحيل رقمنة ما لا يعمل بشكل جيد ، وهذا سيزيد الوضع سوءًا بالنسبة للعميل ، يجب عليك رتب الأشياء أولاً في النظام.
|
|
|
تحدث أندري كيغيم ، رئيس صندوق التأمين الاجتماعي في الاتحاد الروسي ، في تقريره عن كيفية قيام إدارته بحل مشاكل الادخار وتحسين التكاليف. على سبيل المثال ، يحتاج الصندوق إلى إعادة تخصيص الأموال بين نوعين من التأمين الاجتماعي: نقص التمويل لمدفوعات الإجازات المرضية وتأمين أفضل ضد حوادث العمل. بالإضافة إلى ذلك ، تحدث عن كيفية استخدام التقنيات الإلكترونية الحديثة في المجال الاجتماعي. وأشار Kigim إلى المشكلات الشائعة التي واجهها كل من قطاع التأمين الاجتماعي وسوق التأمين التجاري خلال الأزمة - فهما بحاجة إلى تجنب مخاطر التبعية الاجتماعية والاحتيال والمشاركة بنشاط في تكامل الخدمات المالية عبر الإنترنت.
|
|
|
دعم المدير التنفيذي للاتحاد الروسي لشركات التأمين على السيارات (RSA) يفغيني يوفمتسيف الدورة الإستراتيجية نحو دمج الجمعيات المهنية لشركات التأمين في مؤسسة SRO واحدة ، لكنه أشار إلى أنه لا يمكن دمج بعض المنظمات فيها الآن ، لأنها تدير الأموال بشكل معين. أنواع التأمين ، وكذلك بسبب المتطلبات الدولية لعزلهم (مكتب البطاقة الخضراء). تتمثل مزايا مؤسسة SRO الفردية في أن شركات التأمين لن تضطر إلى تحمل تكاليف متعددة ، وستكون هناك فرصة لتحقيق وفورات في الميزانية ، وتوحيد المتطلبات ، والتنظيم والرقابة. من الضروري أيضًا نقل جزء من وظائف الرقابة من البنك المركزي إلى SRO. وفقًا لـ Ufimtsev ، يجب ألا يفرض إنشاء SRO عبئًا إضافيًا على شركات التأمين.
|
|
|
وصفت نائبة رئيس الاتحاد الوطني لشركات التأمين ضد المسؤولية (NCCO) سفيتلانا جوسار بالتفصيل للجمهور إجراءات تسجيل SRO ولكي ينضم الأعضاء الجدد إليها. من المتوقع أن تكتمل عملية التسجيل بحلول نهاية سبتمبر ، وستبدأ فترة انتقالية (180 يومًا) ، حيث سيُطلب من جميع شركات التأمين التي ليست جزءًا حاليًا من ARIA الانضمام إلى SRO. يتواصل النقاش حول إجراءات تمويل المكاتب الإقليمية وتخصيص المقاعد في الهيئات الإدارية. من الضروري أيضًا تطوير معايير موحدة لسوق التأمين.
|
|
|
قدم مدير تطوير NSSO Andrey Znamenskiy تقريرًا مفصلاً عن التأمين على المنزل. لا يتطور التأمين الطوعي على الممتلكات للروس للأسباب التالية: إنه مكلف للغاية وصعب ولا يوجد ثقة في شركات التأمين. في قطاعات معينة ، هناك طلب على التأمين لا يمكن الوفاء به - الإسكان في المناطق عالية الخطورة ، ومخزون الإسكان في حالات الطوارئ ، وما إلى ذلك. (مثل هذه المساكن ، وفقًا لتقديرات مختلفة ، في روسيا من 25 إلى 50 ٪). في البلدان الأخرى ، تشارك الدولة في حماية الإسكان ، وإدخال التأمين الإجباري (تركيا ، قيرغيزستان ، إلخ) أو توفير إعادة التأمين ضد المخاطر الكارثية. في روسيا ، يُقترح النهج التالي: يتم تضمين "الحد الأدنى الفيدرالي" للحماية ضد حالات الطوارئ في جميع عقود التأمين الطوعية ، المعاد التأمين عليها في CDI ، ويعد توفر التأمين شرطًا لتلقي المساعدة الكاملة من الميزانية ، في حالة عدم وجود التأمين ، يتم تزويد الضحايا بالحد الأدنى من السكن الضروري للإيجار الاجتماعي فقط.
|
|
|
فحصت نائبة مدير إدارة السياسة المالية بوزارة المالية في الاتحاد الروسي فيرا بالاكيريفا بالتفصيل مشاريع قوانين التأمين التي هي الآن في مراحل مختلفة من الموافقة: مشروع التعديلات على قانون "تنظيم أعمال التأمين" ( بما يتوافق مع التعديلات التي أدخلت على الفصل الرابع من القانون المدني التي دخلت حيز التنفيذ) ، والتغييرات في إجراءات الإفلاس لمنظمات التأمين ، والتغييرات في OSAGO (من حيث الاستخدام التفضيلي للتجديد بدلاً من المدفوعات النقدية ، وتحسين نظام معاملات التعريفة الجمركية ، وما إلى ذلك) ، وتوسيع نطاق شركات النقل الخاضعة لقانون التأمين الإلزامي ، والمتطلبات الجديدة لتخزين البيانات في شركات التأمين ، وترخيص التفاعل الإلكتروني مع حاملي وثائق التأمين على الحياة ، وكذلك مشروع (حتى الآن في مناقشة) بشأن تنظيم أخصائيي التأمين. لا تستبعد وزارة المالية إمكانية مناقشة إلغاء الحظر المفروض على إعادة التأمين في OSAGO وفي التأمين على الحياة.
|
|
|
قدمت مديرة المكتب التمثيلي لشركة إعادة التأمين العامة AG Kapitolina Turbina للمشاركين نتائج تحليل خصائص سوق إعادة التأمين الروسي. في رأيها ، لا يتطلب وضع السوق إعادة التأمين الإلزامي لجميع المخاطر في شركة إعادة التأمين الوطنية. بالنسبة لمخاطر العقوبات ، يمكن إنشاء هيكل "مجمع شبه تأمين" أو يمكن استخدام سعة EXIAR. لا ينبغي للدولة أن تتدخل في صناعة إعادة التأمين القادرة على حل مشاكلها بنفسها. حتى الآن ، ما فتئت حصة إعادة التأمين في السوق الوطنية تتراجع باطراد ، لأن رسملة الشركات الروسية منخفضة. سيؤدي ظهور تنازل إلزامي إلى تفاقم تقييم جودة المخاطر الروسية عندما يتم وضعها في الخارج.
|
|
|
أشار نائب رئيس VSS دميتري كوزنتسوف إلى أهمية تحسين جودة الرعاية الطبية ودور المشاركين في نظام التأمين الصحي في هذا. يتطلب التحرك نحو نموذج تأمين حقيقي صياغة واضحة لعدد من المفاهيم وتجسيد برامج ضمان الدولة. يأمل مجتمع التأمين في بناء مبادئ لوجستية موحدة للتفاعل بين المستشفيات والمؤمن عليهم وشركات التأمين.
|
|
|
أعرب نائب مجلس الدوما ، عضو لجنة السوق المالية ، بوريس كاشين ، عن الحاجة إلى حل فوري لمشكلة توافر التأمين الإجباري ضد المسؤولية تجاه الغير على السيارات في خمس مناطق. إذا اقتربنا في المستقبل من تحرير التعريفات للتأمين الإجباري على مسؤولية الطرف الثالث للسيارات ، فمن الضروري وجود رقابة عامة فعالة ، وفي المقام الأول برلمانية على صلاحيتها وممارسة استخدامها. هناك جزء من السكان ذوي الدخل المنخفض غير قادر على تحمل التعريفة المجانية ، لذلك من الضروري تحسين نظام المعاملات لمجموعات مختلفة من السائقين. وتعليقًا على قضية المجلس الوطني لنواب الشعب ، بصفته كاتب مشروع القانون ، قال النائب إنه يؤيد إنشاء المجلس الوطني لنواب الشعب الصيني. العقوبات ليست السبب الوحيد هنا ، فهناك أيضًا حاجة لحماية الأشياء الخاصة ومحاربة هروب رأس المال ، فقد حظر المشرعون بعد فوات الأوان إعادة التأمين في OSAGO ، والتي من خلالها تحصل شركات التأمين على أرباح فائضة. يتم إنشاء NPK في إطار الاتجاه العام نحو إحلال الواردات. ومع ذلك ، فمن الخطأ تحويلها إلى مذنب. يجب أن تتم عملية التعرفة بالطريقة نفسها كما هو الحال في العقد الرئيسي ، وإلا يجب تنفيذ العمل وفقًا لمبادئ السوق - يجب أن تعمل التحريات المسبقة عن العمالقة كشركة إعادة تأمين عادية مع موظفين مؤهلين ، مع تحمل المسؤولية عن النتيجة ، ولكن تحت سيطرة البنك المركزي .
|
|
|
قال شيانغ زونبو ، رئيس لجنة تنظيم التأمين بجمهورية الصين الشعبية ، في تقريره ، إن سوق التأمين الصيني أصبح ثالث أكبر سوق في العالم ، متخلفًا فقط عن الولايات المتحدة واليابان. في عام 2015 ، بلغ تحصيل أقساط التأمين 2.4 تريليون يوان (بزيادة قدرها 20٪) ، وبلغت أرباح سوق التأمين في عام 2015 282.4 مليار يوان (بزيادة قدرها 38٪). من يناير إلى أبريل 2016 ، بلغ إجمالي الإيرادات 1.2 تريليون يوان (بزيادة 41٪). في نهاية أبريل 2016 ، بلغ إجمالي الأصول في سوق التأمين 13.8 تريليون يوان ، وبلغ رصيد احتياطيات التأمين 12 تريليون يوان. احتلت روسيا المرتبة التاسعة بين الدول - الشركاء التجاريون للصين ، ومن الضروري زيادة تطوير التفاعل بين البلدين. في نوفمبر 2015 ، وقع المنظمون في البلدين على مذكرة تفاهم ، والتي بموجبها يطور الطرفان خطة للتعاون. تحتاج دولنا إلى مواصلة العمل المشترك النشط على جميع أنواع التأمين وإعادة التأمين ، وكذلك في مجال الاستثمار.
|
|
|
أشار مكسيم تشيرنين ، المدير العام لشركة سبيربنك للتأمين على الحياة ، إلى أن التأمين على الحياة ظل البطل من حيث معدلات النمو والمحرك الرئيسي لتطور السوق الروسية لعدة سنوات. أيدت تشيرنين فكرة تطوير الابتكارات في التأمين ، مؤكدة أن أعلى معدلات النمو في صناعة التأمين في سوق التأمين على الحياة مدعومة الآن بمنتجين تم إنشاؤهما خلال الأزمة السابقة ، وعلى الأرجح اليوم يتم إعداد المنتجات التي ستصبح محركات السوق الجديدة في السنوات القادمة.
|
|
|
أشار ألكسندر زاريتسكي ، رئيس شركة JSC "MetLife" ، رئيس اتحاد شركات التأمين على الحياة (ASZH) إلى أن السوق قد اتخذ خطوات مهمة نحو التنظيم الذاتي. وقبل إنشاء SRO ، كانت هناك مشاريع ناجحة ، على سبيل المثال ، السجل الإلكتروني لوكلاء التأمين على الحياة الذي أنشأته ASZ منذ عدة سنوات. يجب أن يصبح جمع وتحليل المعلومات الإحصائية ، وإصدار الشهادات وتدريب الوكلاء ، وكذلك تطبيق عقوبات حقيقية على شركات التأمين لعدم الامتثال للمعايير الموحدة التي وضعتها المنظمات SROs ، اتجاهات مهمة للمستقبل.
|
|
|
كان رد فعل رئيس الاتحاد الوطني لشركات التأمين الزراعي (NSA) ، المحامي بيزدوف ، إيجابيًا على الأمثلة التي قدمها المتحدث الصيني من نظام التأمين الزراعي في الصين ، واصفًا هذا السوق سريع النمو بأنه معيار لنا. يرجع الانخفاض في أقساط التأمين الزراعي الروسي في عام 2015 (-39٪) إلى حد كبير إلى إزالة المخططات من السوق ، في حين نمت بعض شركات التأمين الزراعية الملتزمة بالقانون بنسبة 220٪. بالتزامن مع انخفاض تغطية تأمين المنطقة في إنتاج المحاصيل ، ينمو التأمين على تربية الحيوانات بسرعة. شروط التعاون الناجح لشركات التأمين والمزارعين في المستقبل هي شفافية التقنيات الزراعية المطبقة ، والامتثال للمعايير الموحدة الحالية والتطبيق الأوسع للإنجازات التقنية الحديثة (بما في ذلك أنظمة المراقبة الفضائية).
معلمات البحث:
... جغرافيا البحث: منطقة موسكو ونيو موسكو
... درجة تهيئة الموقع للبناء
... مساحة قطع الأراضي التي تم أخذها بعين الاعتبار في المراجعة:
- قطع أراضي بمساحة 1-5 هكتارات تصل إلى 30-50 كم من طريق موسكو الدائري (حتى الطريق السريع A107 "بيتونكا") ؛
- قطع أراضي بمساحة 5 هكتارات من طريق موسكو الدائري إلى حدود منطقة موسكو
يبلغ إجمالي عدد الأراضي الصناعية غير المطورة (من 1 هكتار) في منطقة موسكو ، وفقًا لـ Rosreestr ، 2301 قطعة. (20789 هكتار). فقط 204 منهم معروضة للبيع على الإنترنت. (2736 هكتار).
هذه النسبة المنخفضة من قطع الأراضي الصناعية المعروضة للبيع - أقل بقليل من 13.2٪ من إجمالي عدد قطع الأراضي غير المطورة - هي مؤشر ساطع على انغلاق سوق الأراضي.
يبلغ إجمالي المعروض من قطع الأراضي الصناعية غير المطورة للبيع في الموقع الذي تم تحليله 204 قطعًا.
عدد قطع الأراضي الصناعية غير المطورة (من 1 هكتار) 
* بحسب Rosreestr
تبلغ مساحة قطع الأراضي المعروضة للبيع 13.2٪ من إجمالي مساحة جميع الأراضي الصناعية غير المطورة في منطقة موسكو (بما في ذلك أراضي موسكو الجديدة). وبالتالي ، فإن حوالي 87٪ من قطع الأراضي لم تعرض للبيع لسبب أو لآخر من قبل أصحابها الحاليين.
يقع أكبر عدد من قطع الأراضي المعروضة للبيع في الطرق السريعة Leningradskoye و Dmitrovskoye و Novoryazanskoye.
عدد قطع الأراضي للبيع حسب الوجهة ، قطعة. 
لا تزال Leningradskoe shosse و Dmitrovskoe shosse و Simferopolskoe في المركز الثالث من حيث المساحة الإجمالية في أول مكانين.
المساحة الإجمالية للأراضي المعروضة للبيع حسب الاتجاهات ، هكتار 
منذ بداية عام 2015 حتى الوقت الحاضر ، لاحظ الخبراء وجود اتجاه - عدم وجود طلب المضاربة. "قطعة الأرض كأصل في الميزانية العمومية هي عمل مكلف إلى حد ما اليوم. تلزم المبادرات التشريعية تطوير قطع الأراضي المملوكة للغرض المقصود. في الوقت نفسه ، كانت هناك زيادة كبيرة في التخفيضات الضريبية.
أصبحت خدمة "تطوير الأراضي" مطلوبة بشكل ملحوظ ، وتتمثل مهمتها في التسويق والدراسة الفنية والقانونية لقطعة الأرض مع بداية عملية البناء. في ظل ظروف الأزمة ، وانخفاض مستوى الطلب الفعال وغياب طبيعة المضاربة للصفقات في سوق الأراضي ، أصبح تطوير الأراضي عنصرًا إلزاميًا لبيع قطعة أرض.
للحصول على تقييم موضوعي للتكلفة ، يتم تقسيم قطع الأراضي وفقًا للمعايير التالية:
... الموقع (تقليديا ، تم تخصيص منطقتين - MKAD-A107 و A107 - حدود منطقة موسكو)
... درجة جاهزية قطعة الأرض
تضمنت قطع الأراضي المعدة قطع أرض تم فيها تنفيذ أي من مراحل تطوير الأراضي. 
اليوم ، يمكن أن تكلف قطعة الأرض المعدة للبناء مرتين إلى ثلاث مرات أكثر من قطعة أرض غير معدة في نفس الموقع. بالنظر إلى نفس تكاليف التحضير ، يقع أكبر عدد من هذه الأقسام بالقرب من طريق موسكو الدائري.
مستوى تكلفة قطع الأراضي غير المطورة اعتمادًا على المسافة من طريق موسكو الدائري ، روبل / هكتار
على مدار العامين الماضيين ، كان أكبر عدد من المعاملات لشراء وبيع المواقع الصناعية في منطقة لينينسكي. ويرجع ذلك في المقام الأول إلى العدد الكبير من المواقع المعدة للبناء والبنية التحتية المتطورة للنقل.
قام خبراء Skladman USG بتقييم الوضع في جميع قطاعات سوق الأراضي الصناعية في منطقة موسكو ، كما حددوا الاتجاهات والتوقعات الرئيسية في سوق الأراضي في العاصمة.
من أجل هذه المراجعة ، تم إجراء دراسة تفصيلية لقطع الأراضي المعروضة للبيع. من أجل زيادة أهمية التحليل ، تم فحص كل اقتراح على حدة للتأكد من مطابقته لنوع الاستخدام المسموح به ، بالإضافة إلى توضيح المنطقة. تم استخدام مورد Rosreestr عبر الإنترنت (خريطة مساحية عامة) كأداة تحقق رئيسية.
وتجدر الإشارة إلى أنه في عملية الاختيار ، تمت تصفية عدد كبير نسبيًا من المقترحات لبيع قطع الأراضي ، المُعلنة كأراضي صناعية ، ولكنها في الواقع تتعلق بالأراضي الزراعية ، تم استبعادها. هذا النهج يجعل من الممكن تكوين عينة أكثر تمثيلا لمزيد من التحليل دون تشويه بسبب العروض الأرخص للأراضي الزراعية.
بالإضافة إلى ذلك ، من أجل فهم عام لحجم الأراضي الصناعية في المنطقة ، تم تشكيل قاعدة منفصلة لجميع قطع أراضي المناطق الصناعية. علاوة على ذلك ، تم تقسيم جميع قطع الأراضي إلى مبنية (مستودعات "أ" ، "ب" ، "ج" ، إنتاج ، إلخ) وغير مطورة.
| المجموع حسب Rosreestr | قطع الأراضي غير المطورة للبيع |
||
| قطع الأراضي المبنية | قطع الأراضي غير المطورة | ||
| الكمية ، أجهزة الكمبيوتر.) | 3 297 | 2 301 | 204 |
| المساحة (هكتار) | 20 774 | 20 789 | 2 736 |
يسلط الضوء على الدراسة:
اليوم ، لا يزال سوق الأراضي في منطقة موسكو في مهده وغير متطور إلى حد ما مقارنة بالدول الغربية. غالبًا ما تكون قطع الأراضي للبيع أو الإيجار طويل الأجل "خام" ولا تمثل المنتج النهائي. كان التغيير الكبير خلال السنوات القليلة الماضية في هذا القطاع هو أن قطع الأراضي لم تعد تدريجيًا منتجًا استثماريًا. في الوقت نفسه ، لا تزال تشكل مكونًا ضروريًا في أي مشروع تنموي. لكن اتضح أن أفق التخطيط كبير جدًا: فبينما يتم بناء المنشأة ، بينما تتحقق مناطقها ، في الواقع الروسي ، قد يكون هناك وقت لاجتياح أكثر من أزمة واحدة خلال هذا الوقت.
بشكل عام ، ذكر غالبية المشاركين في السوق أن النظام الحالي لعمل سوق الأراضي يبطئ من تطور سوق العقارات في المنطقة ومقاطعاتها الفردية. يجب أن يضاف إلى ذلك أن سوق الأراضي في منطقة موسكو هو أحد أكثر المناطق المغلقة في مجال العقارات.
بدأ سوق الأراضي تطوره التدريجي جنبًا إلى جنب مع العقارات التجارية في النصف الأول من العقد الأول من القرن الحادي والعشرين: كان لنقص قطع الأراضي داخل موسكو "القديمة" تأثير مفيد ، بالإضافة إلى أن قطاع عقارات المستودعات بدأ في التطور بنشاط.
كان الأساس التشريعي لذلك هو عدد من الوثائق المعيارية التي تنظم تشكيل قطع الأراضي ، وكذلك إنشاء وتغيير خصائصها. نتيجة لاستخدامها ، كانت مساحة كبيرة من الأرض لأغراض مختلفة في أيدي الهياكل التجارية.
بادئ ذي بدء ، تجدر الإشارة إلى أنه في عام 2001 تم اعتماد قانون الأراضي للتنفيذ - رقم 136-FZ بتاريخ 25 أكتوبر 2001. ومن المعالم الهامة الأخرى القانون الاتحادي بشأن نقل الأراضي من فئة إلى أخرى - رقم. 172-FZ بتاريخ 21 ديسمبر 2004. في المستقبل ، تم إجراء تعديلات وإضافات مختلفة على هذه الوثائق ، ولكن بشكل عام ، أرست هذه القوانين الأساس للتطوير المستقبلي لسوق الأراضي.
إذا نظرنا إلى الوراء ، هناك عدة مراحل في تطوير سوق الأراضي.
المرحلة 1بدأت في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين - هذا هو وقت ولادة سوق العقارات التجارية الحديثة بشكل عام. خلال هذه الفترة ، كان هناك ازدهار في المشاريع "الورقية" واعتبر قطع الأراضي فرصة لاستثمارات مربحة على قدم المساواة مع مشاريع البناء الرأسمالية. في هذا الوقت ، تم إنشاء العديد من البنوك العقارية. في الوقت نفسه ، لم يكن المستثمر مطلوبًا من الناحية العملية أي شيء ، ثم ارتفعت أسعار الأرض نفسها بنسبة 20٪ أو أكثر سنويًا. بالإضافة إلى ذلك ، خلال هذه الفترة ، بدأت عمليات اللامركزية في الظهور: تم النظر بنشاط في العديد من المشاريع بالقرب من طريق موسكو الدائري وما بعده في مجال العقارات المكتبية والتجزئة والمستودعات. كان هناك ازدهار في بناء الأكواخ. كما تم الإعلان عن مشاريع التنمية الإقليمية المتكاملة (ICT) واحدة تلو الأخرى.
المرحلة الثانيةوقعت في المرحلة الحادة من أزمة 2008-2009. في هذا الوقت ، غرق سوق الأراضي بشدة ، وكانت أسعار قطع الأراضي تتراجع ، واختفت عمليات الشراء المضاربة تقريبًا.
المرحلة 3- من عام 2010 إلى النصف الثاني من عام 2014. في هذا الوقت ، كان هناك انتعاش سلس لسوق العقارات ، ومعه نمو السوق. استمرت المشاريع السكنية والأراضي الصناعية في التطور بنشاط (كان هناك توسع نشط في سلاسل البيع بالتجزئة).
ومع ذلك ، فإن سوق الأراضي لم ينتعش إلى مستويات ما قبل الأزمة. تشترك مع سوق العقارات في المستودعات في انخفاض في جزء المضاربة من الطلب.
المرحلة الرابعة- من بداية عام 2015 إلى الوقت الحاضر - يمكن أن يطلق عليه "الواقع الجديد". لقد جاء طلب المضاربة بلا فائدة. من الضروري الاستثمار في الأرض ، لأن الاحتفاظ بها في الميزانية العمومية أمر مكلف للغاية. بالإضافة إلى ذلك ، تلزم المبادرات التشريعية تطوير قطع الأراضي المملوكة للغرض المقصود منها. في الوقت نفسه ، كانت هناك زيادة كبيرة في التخفيضات الضريبية.
وبالتالي ، يخضع سوق الأراضي لنفس القوانين وتأثيرات السوق مثل قطاعات العقارات المختلفة - الأزمات ، والتقلبات في الطلب ، وزيادة العبء الضريبي.
حتى عام 2008 ، أدى الوضع الاقتصادي الملائم في البلاد ، وكذلك النمو السنوي المستقر لمؤشرات السوق ، إلى خلق ظروف مواتية لتطوير مشاريع التنمية واسعة النطاق. في ذلك الوقت ، تم الإعلان بانتظام عن مشاريع IOT مماثلة بالقرب من أكبر المدن الكبرى ، حيث يوجد أقصى تركيز للطلب الفعال. كانت المواقع الرئيسية لمثل هذه المشاريع هي منطقة موسكو ومنطقة لينينغراد. تشمل المناطق الأخرى مدينتي يكاترينبورغ وكازان التي يزيد عدد سكانها عن مليون نسمة.
لا يمكن سحب مثل هذه المشاريع الكبيرة الحجم إلا من قبل الشركات الكبيرة على المستوى الفيدرالي. بدأ المطورون في إبداء الاهتمام بهذه المشاريع منذ 2006-2007. في ذلك الوقت ، كانت هناك خطط عديدة لتطوير مناطق جديدة ، ومدن تابعة في العديد من المواقع. خططت شركة East Line لتنفيذ مشروع Aerotropolis على مساحة 20000 هكتار ، مع مدينة ملاهي وأكبر مركز تسوق وترفيه في منطقة موسكو.
كما خططت الشركة لتطوير مشروع المطار-المدينة بالقرب من مطار دوموديدوفو (مجمعات المكاتب والفنادق ومراكز المعارض والخدمات اللوجستية والمراكز الصناعية).
أعلنت مشاريع IOT الرئيسية الأخرى مع التركيز القوي على العقارات السكنية عن "Grand Prix" (جنبًا إلى جنب مع بناء مضمار السباق) في منطقة القرية. بوتيلكوفو ومشروع "Rublevo-Arkhangelskoye" ، حيث كان من المفترض بناء حوالي 4 ملايين متر مربع. م (للإسكان ومراكز المكاتب والتسوق والمجمع الترفيهي).
ومع ذلك ، فإن النشاط المتعلق بهذه المشاريع ، وخاصة في المناطق ، لم يكن له أي فائدة مع بداية أزمة 2008-2009 ، وظلت معظم المشاريع منذ ذلك الحين على الورق أو تم تجميدها إلى أجل غير مسمى.
على مدى 5-6 سنوات الماضية ، لم يكن هناك تجميد ضخم للمشروع. ومع ذلك ، فإن هذا يرجع إلى حد كبير إلى حقيقة أن معظم "المشاريع الورقية" قد تم تجميدها مرة أخرى في 2008-2009.
في الوقت الحاضر ، تحول التركيز قليلاً - يتم تنفيذ المشاريع الكبيرة في مجال العقارات السكنية ، ومع ذلك ، فإن معظمها يمثل تطوير القطاع الشامل (الاقتصاد والراحة) مع الحد الأدنى من البنية التحتية الممكنة.
مع الوظيفة السكنية ، كل شيء واضح تمامًا: مؤخرًا (2016) ، تحول الطلب بشكل كبير إما إلى موسكو أو إلى أقرب منطقة في موسكو ، وأصبح بيعها أكثر صعوبة لجميع مشاريع البناء في منطقة موسكو البعيدة.
أصبح هذا ممكنا بسبب ظهور حجم جديد من العرض في إقليم موسكو "القديمة" وتكلفة أقل مقارنة بمتوسط مؤشرات السوق النموذجية للمدينة. لم تعد المجمعات السكنية التي تقع على بعد 15-20 كم مثيرة للاهتمام - يمكنها الاعتماد بشكل أساسي على الطلب المحلي.
في 2007-2008 ، زاد الطلب على الأراضي لمواقع المؤسسات الصناعية والمخازن ومرافق لوجستيات النقل بشكل كبير. في ذلك الوقت ، كان هناك عدم توازن ، عندما كانت الأرض الصناعية المعروضة للبيع أقل من حيث الحجم من الأرض المعروضة للإسكان.
ارتبط هذا النقص في العرض أيضًا بحقيقة أن جميع الأراضي الصناعية كانت في السابق تابعة للمنشآت القائمة. لذلك ، في ذلك الوقت ، كانت جميع المقترحات في الواقع نفس المنشآت الصناعية.
المحركات الرئيسية لسوق الأراضي اليوم هي العقارات السكنية والمرافق على جانب الطريق والمشاريع الصناعية.
في الوقت نفسه ، من الصعب نوعًا ما على المستثمر الذي يرغب في دخول هذا السوق وإنشاء مؤسسة جديدة في منطقة موسكو ، حيث لا توجد أرض جاهزة تم نقلها بالفعل إلى هذه الفئة ، وتكلفة الترجمة وعدم اليقين في الوقت المناسب يعقد الوضع بشكل كبير. بالإضافة إلى ذلك ، هناك مشاكل خطيرة للغاية تتعلق بالحصول على القدرات الهندسية - الكهرباء والغاز وما إلى ذلك. نظريًا ، يجب حل هذه المشكلات عن طريق المجمعات الصناعية الحديثة.
الأنواع الرئيسية للمجمعات الصناعية:
على مدى السنوات الخمس إلى السبع الماضية ، تم تطوير قطاع المجمعات الصناعية على نطاق واسع في منطقة موسكو ، وهناك أمثلة حالية عالية الجودة لتنفيذ المشاريع الاستثمارية.
بناءً على الخبرة المحلية في تطوير المجمعات الصناعية ، من الممكن صياغة تدابير مناسبة لدعم هذا الجزء.
في الوقت الحالي ، يوجد في منطقة موسكو ، وفقًا لشركة تطوير منطقة موسكو ، ما يقرب من 31 منطقة صناعية (بما في ذلك المناطق الاقتصادية الخاصة) ، 5 منها مملوكة للدولة.
| اسم | نوع الملكية | نوع من | الحجم الإجمالي (هكتار) |
| فيكتوريا | نشر | جرينفيلد | 1400 |
| "Kotovo" | نشر | جرينفيلد | 506,5 |
| "كوليدينو" | نشر | جرينفيلد | 365 |
| المنطقة الاقتصادية الخاصة "Stupino Kvadrat" | نشر | جرينفيلد | 359,5 |
| "Esipovo" | ولاية | جرينفيلد | 284 |
| "سبا-زاولوك" | ولاية | جرينفيلد | 265 |
| "ديجا كلستر نوجينسك" | نشر | جرينفيلد | 256 |
| المنطقة الاقتصادية الخاصة "دوبنا" | ولاية | جرينفيلد | 187,7 |
| "دوموديدوفو الشمالية" | نشر | جرينفيلد | 176,3 |
| "يوجني" | ولاية | جرينفيلد | 175,9 |
| "البوابة الجنوبية" | نشر | جرينفيلد | 144 |
| "Obolensky" | ولاية | جرينفيلد | 130 |
| "ميتالر" | نشر | براونفيلد | 125 |
| "أماريفو" | نشر | جرينفيلد | 125 |
| "M4" | نشر | جرينفيلد | 108 |
| "بارفينتييفو" | نشر | جرينفيلد | 95 |
| المنطقة الصناعية الشمالية الغربية | نشر | براونفيلد | 20 |
| "كاربوليت" | نشر | براونفيلد | 69 |
| "بودوسينكي" | نشر | جرينفيلد | 67 |
| المنطقة الاقتصادية الخاصة "إستوك" | نشر | براونفيلد | 60 |
| "بحيرات" | نشر | جرينفيلد | 42 |
| التوهوفو | نشر | جرينفيلد | 36 |
| شيريزون | ولاية | جرينفيلد | 30 |
| "ستوبينو -1" | نشر | جرينفيلد | 25 |
| "نوجينسك" | نشر | براونفيلد | 20,4 |
| "إيفانتييفكا" | نشر | براونفيلد | 18 |
| "برومينفيست" | نشر | براونفيلد | 17 |
| شيريميتيفو | نشر | جرينفيلد | 12 |
| "بوغوسلوفو" | نشر | جرينفيلد | 9,7 |
| "Bronnitsy" | ولاية | براونفيلد | 9,41 |
| "UKS" | نشر | براونفيلد | 8 |
تجدر الإشارة إلى أنه في الواقع ، تم الإعلان عن عدد أكبر من المجمعات الصناعية في المنطقة التي تم تحليلها (بحلول نهاية عام 2017 ، يجب أن يكون هناك 53 منهم). ومع ذلك ، فإن معظم هذه العروض يتم اقتطاعها من قطع أراضٍ أصغر وبيعها بدون اتصالات. وبالتالي ، فإن الخيار الأكثر ملاءمة للمستثمر-المطور العادي هو شراء قطعة أرض غير مطورة مع الاتصالات والتصاريح الأولية. وقد تم بالفعل تنفيذ ما يسمى بتطوير الأراضي في مثل هذه المواقع.
ومع ذلك ، وكما أظهر تحليل قطع الأراضي ، لم يتم تنفيذ بناء البنية التحتية الهندسية في معظم الحالات على قطع الأراضي المعروضة للبيع. في أغلب الأحيان ، لا توجد سوى التزامات على المالك تجاه مشتري الموقع فيما يتعلق بإنشاء الشبكات في المستقبل وتوفير الاتصال بها.
تتمثل إحدى المهام المهمة للمستثمر في فهم الحجم المحتمل للبناء الجديد للعقارات الصناعية بناءً على تحليل الحجم الإجمالي لقطع الأراضي الصناعية ، فضلاً عن تحليل قطع الأراضي المعروضة للبيع حاليًا. تم إجراء التحليل في سياق المناطق المبنية وغير المطورة.
في هذه الحالة ، من المفهوم أن قطع الأراضي المبنية تحتوي على هياكل رأسمالية في الغالب من الحقبة السوفيتية مع نسبة كبيرة من المساحة غير المطورة (أكثر من 70 ٪ من الأراضي الخالية من البناء). غالبًا ما يتم تزويد هذه المواقع بالمرافق وتقع في المناطق الصناعية المتقدمة في الفترة السوفيتية. ما يميزها عن بيع المباني هو أن أصحاب هذه العقارات يضعونها بالضبط على أنها قطع أرض معروضة للبيع.
تُفهم الأراضي غير المطورة على أنها خالية من الأشياء العقارية. غالبًا ما تكون هذه مناطق غير مطورة أو مطورة جزئيًا في المجمعات الصناعية مثل الحقول الخضراء (السوق الثانوية). من وجهة نظر الجغرافيا ، تم تقسيم الأقسام إلى مناطق: MKAD - A107 ("Betonka") و A107 - حدود منطقة موسكو. تم اختيار قطع الأراضي من الفئات التالية للتحليل: الأراضي المخصصة للصناعة ، والطاقة ، والنقل ، والاتصالات ، والبث الإذاعي ، والتلفزيون ، والمعلوماتية ، والأراضي المخصصة للأنشطة الفضائية ، والأراضي المخصصة للدفاع ، والأمن ، والأراضي لأغراض خاصة أخرى ؛ أراضي المستوطنات (المخصصة لأنشطة الإنتاج والتخزين).
كجزء من اختيار عروض البيع / الإيجار طويل الأجل لقطع الأراضي ، تم جمع المعلومات على الإنترنت باستخدام مجمعات العروض عبر الإنترنت.
عند جمع المعلومات ، بالإضافة إلى العنوان والمنطقة والتكلفة ، تم أخذ المعلمات التالية في الاعتبار:
عند جمع المعلومات حول عروض بيع قطع الأراضي ، تم أيضًا أخذ أراضي قطع الأراضي المجاورة في الاعتبار ، لتشكيل قطع الأراضي المطلوبة معًا. في المستقبل ، تم احتساب هذه العروض "الإجمالية" على أنها قطعة واحدة.
وبذلك بلغ إجمالي عدد القطع المعروضة للبيع 255 قطعة منها 429 قطعة أرض.
تبلغ حصة المعروض من قطع الأراضي المبنية حوالي 1.2٪ من إجمالي حجم قطع الأراضي من هذا النوع (من حيث المساحة الإجمالية).
| ميدان | منطقة | إجمالي مساحة الأرض المبنية |
قطع اراضي للبيع | ||||
| الكمية ، أجهزة الكمبيوتر.) | المساحة (هكتار) | متوسط المساحة (هكتار) | الكمية ، أجهزة الكمبيوتر.) | المساحة (هكتار) | متوسط المساحة (هكتار) | ||
| 1-2 هكتار | مكاد - A107 | 1956 | 3355 | 1,7 | 27 | 41 | 1,5 |
| 3-5 هكتارات | مكاد - A107 | 373 | 1430 | 3,8 | 11 | 43 | 3,9 |
| 5-20 هكتارا | مكاد - A107 | 799 | 7225 | 9 | 11 | 115 | 10,4 |
| 20-50 هكتارا | مكاد - A107 | 129 | 3782 | 29,3 | 2 | 50 | 25,2 |
| من 50 هكتارا | مكاد - A107 | 40 | 4980 | 124,5 | - | - | - |
| المجموع | 3297 | 20774 | - | 51 | 249 | - | |
تبلغ نسبة قطع الأراضي غير المطورة المعروضة للبيع من الحجم الإجمالي لقطع الأراضي من هذا النوع 13.2٪ (من حيث المساحة الإجمالية). أي أن حوالي 87٪ من الأراضي لم يتم طرحها للبيع العام من قبل أصحابها الحاليين.
| ميدان | منطقة | إجمالي مساحة الأراضي غير المطورة في المنطقة (حسب Rosreestr) |
قطع اراضي للبيع | ||||
| الكمية ، أجهزة الكمبيوتر.) | المساحة (هكتار) | متوسط المساحة (هكتار) | الكمية ، أجهزة الكمبيوتر.) | المساحة (هكتار) | متوسط المساحة (هكتار) | ||
| 1-2 هكتار | مكاد - A107 | 1127 | 2032 | 1,8 | 76 | 136 | 1,8 |
| 3-5 هكتارات | مكاد - A107 | 233 | 886 | 3,8 | 22 | 81 | 3,7 |
| 5-20 هكتارا | مكاد - A107 | 767 | 7248 | 9,4 | 69 | 679 | 9,8 |
| 20-50 هكتارا | مكاد - A107 | 106 | 3044 | 28,7 | 28 | 841 | 30 |
| من 50 هكتارا | مكاد - A107 | 68 | 7579 | 111,5 | 9 | 1000 | 111,1 |
| المجموع | 2301 | 20789 | - | 204 | 2736 | - | |
وتجدر الإشارة إلى أنه في المنطقة من A107 ("Betonka") إلى حدود منطقة موسكو ، لا توجد عروض تقريبًا لشراء قطع أراضي مبنية (إذا أخذنا في الاعتبار قطع أراضي بمساحة 5 هكتارات).
من حيث عدد العروض ، تم تحديد معظم قطع الأراضي على الطرق السريعة Leningradskoye و Dmitrovskoye و Novoryazanskoye. من حيث المساحة الإجمالية ، لا يزال أول مكانين هما طريق لينينغرادسكوي وديميتروفسكي وسيمفيروبولسكوي السريع.
مراجعة من إعداد متخصصي Skladman USG:
ياروسلاف داروسينكوف رئيس قسم الاستشارات.
سيرجي سوبوليف ، خبير في اختيار الموقع والتحضير للبناء.
وتجدر الإشارة إلى أنه في عملية الاختيار ، تمت تصفية عدد كبير نسبيًا من المقترحات لبيع قطع الأراضي ، المُعلنة كأراضي صناعية ، ولكنها في الواقع تتعلق بالأراضي الزراعية ، تم استبعادها. هذا النهج يجعل من الممكن تكوين عينة أكثر تمثيلا لمزيد من التحليل دون تشويه بسبب العروض الأرخص للأراضي الزراعية.
بالفعل في هذه المرحلة ، من الواضح أن سوق العقارات في منطقة موسكو له خصائصه الخاصة فيما يتعلق بالمخطط الغربي لدورات "7-7-4". لاستنساخ مثالي لهذا المخطط ، يجب أن يكون هناك سوقان في المرحلة ، سوق صناديق الاستثمار وسوق الأراضي. في حالتنا ، لم يتم ملاحظة هذا.
يعد العام الجديد بزيادة حجم المبيعات وتكليف 440.000 متر مربع من المكاتب. يقول Olesya Dziuba ، مدير أبحاث السوق في CBRE ، إن حجم المساحات المكتبية ، التي سيتم تشغيلها هذا العام ، سيكون أكبر حتى يصل إلى 507000 متر مربع. أما بالنسبة لعمليات الإيجار والشراء والبيع ، فإن حجمها المتوقع حوالي 1.1 مليون متر مربع ، حسب تعليق أوليسيا دزيوبا. يجب أن يظل عدد فراغات الفئة "أ" عند نفس المستوى.
نظرًا للتركيز الكبير نسبيًا للمؤسسات الصناعية ، وبالتالي ، فإن البيئة الأسوأ ، مثل الطرق السريعة مثل Shchelkovskoye و Kashirskoye و Ryazanskoye تظل أقل طلبًا. ومن العوامل السلبية أيضًا في هذه المناطق قرب التجمعات السكانية الكبيرة وعدد السيارات الكبير على الطرق السريعة.
يتم مراقبة سوق العقارات بشكل مستمر على أساس العرض المتاح وقواعد طلب المستهلك. تسمح منهجية الحساب الفريدة للمتخصصين بإعداد مراجعات قياسية ودراسات تحليلية ذات طبيعة فردية ، في جميع القطاعات:
تتكون المراجعات النموذجية من قبل قطاعات سوق العقارات في تزويد كل مشارك في السوق ببيانات رقمية موضوعية بتنسيق مناسب ، مما يسمح لهم بتكوين رأيهم الخاص واتخاذ قرارات مستقلة.
كيف تقوم سلطات منطقة موسكو بترتيب الأمور في قضية الأرض وفقًا لقانون الأراضي ، يمكن الحصول على جميع قطع الأراضي المملوكة للدولة أو في ما يسمى بالممتلكات الحكومية غير المحددة ، والتي يتضمن توفيرها مزيدًا من البناء ، حصريًا في المزاد العلني ، في المزاد العلني. صحيح ، بالنسبة للمواطنين ، يتم توفير مخطط مختلف قليلاً ، له الترتيب التالي.
ما يسمى بالإنهاء الإجباري للحقوق في قطعة الأرض هو ، في الواقع ، نوع خاص معياري خاص من التسوية بين مصالح وحقوق الفرد والمجتمع ككل. يمكن سحب قطعة الأرض من صاحب حقوق الطبع والنشر إما للأغراض العامة أو الحكومية ، أو كعقوبة على استخدام الأرض التي تتعارض مع أفكار المجتمع حول الاستخدام الرشيد والسليم بيئيًا.
كيف سيتم تنفيذ كل هذا عمليًا ، سنرى من المراجعة النهائية لسوق الأراضي لعام 2015. من الناحية النظرية ، من المتوقع حدوث زيادة خطيرة للغاية في السيطرة والإشراف. على وجه الخصوص ، سيتم تقديم إجراء مسح إداري غير مستخدم سابقًا في بلدنا ، حيث لن يتم فحص النقاط الفردية ، ولكن التسوية بأكملها.
الغرض من هذه الدراسة هو مراجعة سوق الأراضي في منطقة موسكو. يشير تحليل سوق قطع الأراضي في منطقة موسكو إلى أنه لا يوجد نقص في عروض بيع قطع الأراضي ، وهناك العديد من قطع الأراضي من مختلف الفئات المعروضة للبيع في الوصول المجاني.
حتى أكثر التحليلات السريعة لسوق الأراضي الروسية تظهر إمكاناته الهائلة. ومع ذلك ، هناك العديد من العوامل التي تعيق التحقيق الكامل للفرص ، وأهمها عدم وجود برنامج واضح للتنمية الشاملة. لسوء الحظ ، لا تزال التحولات الضرورية تتم ببطء شديد وغير متسق.
نادراً ما يكون للأرض والطرود نظائر مباشرة للمقارنة. يمكن أن يؤثر تفرد كل قطعة أرض فردية بشكل كبير على قيمتها. تستخدم Swiss Appraisal أكثر من 50 عامل تصحيح من أجل تحديد قيمة الأرض والأرض بدقة أكبر ، والنظر بالتفصيل في القيمة الاستثمارية المحتملة لها ، وأيضًا تحديد القيمة السوقية الحقيقية للموقع بدقة أكبر.
