ما هو شل ونواة. التصميم التشغيلي وفقًا لمبدأ "شل آند كور". حالة هيكل مساحة المكاتب الأساسية - ما هو

غالبًا ما نواجه موقفًا يفكر فيه العملاء ، عند اختيار مكان لمكتب جديد في مراكز الأعمال الحديثة ، في خيارات استئجار المباني مع التشطيب الأساسي من المالك أو تنفيذ مجموعة كاملة من تصميم وبناء مكتب من قبل شركات متخصصة في FIT -قطعة خارج.

بعد أن اكتسبنا خبرة كبيرة في تنفيذ المشاريع لكل من المستخدمين النهائيين للمكاتب وشركات التطوير ، فإننا نقدم نظرة على هذه المشكلة من سوق FIT-OUT ، مما سيتيح لنا تحديد الخيار الأكثر جاذبية وعقلانية بموضوعية أكبر.

FIT-OUT مربحة

ليس سراً أن هناك صورة نمطية في السوق حول التكلفة العالية للخدمات عالية الجودة في قطاع FIT-OUT ، أي التصميم والبناء والديكور والمعدات الهندسية للديكورات الداخلية للعقارات التجارية. هذا ينطبق بشكل خاص على المرافق الحديثة عالية الجودة مع مجموعة كاملة من المعدات الهندسية. ومع ذلك ، في الظروف الحديثة ، تقول الحقائق عكس ذلك: إن استئجار مباني shell & core (بدون تشطيب) والتنفيذ المستقل لمشروع FIT-OUT يعد أقل تكلفة. ، والأهم من ذلك ، مشروع أكثر ربحية من تأجير المكاتب مع تشطيب المطور.

سوف نلاحظ العوامل الثلاثة الأكثر دلالة لصالح اختيار المباني الأساسية والصدفة والتنفيذ المستقل لمشروع FIT-OUT.

سعر

من حيث تكلفة العروض ، يتم وضع المباني التي تم تشطيبها في السوق بمتوسط ​​20-30٪ أغلى من الهياكل والأشياء الأساسية. في المتوسط ​​، ستكون تكلفة استئجار قذيفة ومساحة أساسية حوالي 700 دولار لكل متر مربع. سنويًا بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة ، بينما تقدر العروض مع التشطيب بـ 850 دولارًا لكل 1 متر مربع. سنويًا بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة.

تتراوح تكلفة تنفيذ مشروع FIT-OUT من الفئة A ، من التصميم إلى التشغيل التجريبي ، من 800 إلى 1200 دولار لكل متر مربع ، مما يزيد بالطبع من تكاليف المكتب في المراحل الأولى.

مقارنة بين متوسط ​​مستوى تكاليف استئجار مساحات مكتبية من الفئة أ في حالة تأجير المباني دون تشطيب (شل وأساسي) ، وعطلات الإيجار وتكاليف تنفيذ مشروع FIT-OUT واستئجار المباني مع تشطيب المطور ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة ، لكل 1000 قدم مربع م.

إذا قارنا فقط تكاليف تأجير وتنفيذ مشروع FIT-OUT ، أي تصميم وبناء وإنهاء وهندسة مساحة مكتبية وخيار استئجار اقتراح مع التشطيب ، فإن تكلفة كلا النهجين ستكون مساوية لـ السنة السادسة من التشغيل.

جودة

تنقسم مشاريع FIT-OUT إلى مجموعتين رئيسيتين: العملاء في المجموعة الأولى هم "المستهلكون" النهائيون للمكاتب ، والثانية ، يعمل فيها المطورون الذين يجلبون مبانيهم إلى السوق كعملاء.

الفرق الرئيسي بين هذه المجالات هو نهج اختيار التصميم والبناء والتشطيب والحلول الهندسية. من الدلالة على أن المطور ينفق ، في المتوسط ​​، حوالي 500 دولار لكل متر مربع على التشطيب الداخلي الأساسي. في حين أن تكلفة المشاريع للمستخدمين النهائيين تتراوح من 800 إلى 1200 دولار لكل 1 متر مربع ، وفي حسابنا تكلفة 1000 دولار لكل 1 متر مربع.

بالنسبة للمطور ، فإن مرحلة FIT-OUT هي مجرد جزء من عملية طرح مبنى في السوق. لذلك ، ينصب التركيز الرئيسي على تحسين التكلفة ، غالبًا على حساب المكون الوظيفي والصورة ، مما يؤدي إلى انخفاض مستوى الراحة في المكتب.

في حالة مشروع FIT-OUT المستقل المكتمل ، يكون للعميل مصلحة مباشرة في أعلى جودة ممكنة للعمل. نتيجة لذلك ، يتم إعداد جميع مكونات المشروع بمزيد من التفصيل: التخطيط والتصميم الداخلي ومواد التشطيب والمعدات الهندسية ، والتي تحدد الجودة العالية والمتانة للمكتب. على سبيل المثال ، التقنيات المستخدمة من قبل مجموعة PRIDEX تجعل من الممكن تنفيذ مشروع سيكون حديثًا ومريحًا لأكثر من 10 سنوات.

كفاءة

يعد اختيار غرفة ذات تشطيب نهائي بمثابة حل وسط دائمًا. والتسوية ليست لصالح عملك. بناءً على حقيقة أن كل عمل تجاري فريد من نوعه ، تحتاج كل شركة إلى مساحة عمل فردية تتوافق تمامًا مع أهدافها وقيمها.

من خلال العمل على التخطيطات ومفهوم تعيين الموظفين ، يأخذ فريق المشروع في الاعتبار خصوصيات العميل ويخطط لتطويره ، ونتيجة لذلك ، يقدم حلاً لا يأخذ في الاعتبار الحالة الحالية لعمل العميل فحسب ، بل أيضا تطوير الشركة في المستقبل ، مما يمكن أن يزيد بشكل كبير من كفاءة المكتب

في مساحة مكتبية مدروسة جيدًا وعالية الجودة ، تنمو إنتاجية عمل الموظف بمتوسط ​​4-8٪. في هذه الحالة ، يصبح المكتب أحد الصفات التنافسية الرئيسية للشركة في نظر الموظفين ، مما له تأثير إيجابي على تحفيز الموظفين وتقليل "الاضطراب" وما إلى ذلك.

مزايا التخطيط المجاني ومشاريع FIT-OUT واضحة: يتلقى العميل تفويضًا مطلقًا لتنفيذ المشروع. هو نفسه يحدد تصميم وملء المشروع ، بناءً على تفضيلاته ، ويختار التصميم الأكثر عقلانية وملاءمة ، وبالتالي تحقيق المكتب الأكثر فاعلية لنفسه.

ملخص

بناءً على العوامل الثلاثة ، قمنا بتقييم كل خيار لمكتب متوسط ​​مساحته 1000 متر مربع.

في هذا الحساب ، لا نأخذ في الاعتبار تكلفة "استخدام المال" ، لأن التكاليف المتكبدة تقلل العبء الضريبي وهذا المؤشر ليس كبيرا.

يتم اختيار خيار التنفيذ المستقل لمشاريع FIT-OUT من قبل غالبية ممثلي Fortune 500 ، الذين تتطلب معايير الشركات الخاصة بهم من الشركات تغيير المكاتب مرة واحدة على الأقل كل 5-7 سنوات ، أي خلال فترة الاسترداد لمشروع FIT-OUT . تتيح مثل هذه الاستراتيجية الاستخدام الأكثر كفاءة لموارد المساحات المكتبية ، من ناحية ، وبأكثر التكاليف عقلانية ، من ناحية أخرى.

وبالتالي ، فإن حقائق السوق قد أدت إلى عدم جدوى جميع الحجج المؤيدة للمباني مع إنهاء المطور. بالطبع ، إذا كنت بحاجة إلى التحرك بسرعة ، تظل هذه العروض جذابة ، بينما في حالات أخرى ، تكون مزايا نهج shell & core والتنفيذ المستقل لمشروع FIT-OUT واضحة.

سيرجي كودريافتسيف ، الشريك الإداري لمجموعة بريدكس

نهج العمل وفقًا لمبدأ (الطريقة ، المبدأ) "SHELL & CORE" ظهر كإجراء ضروري في تشييد المباني الإدارية والمكتبية في المقام الأول ، والعامة (خاصة التجارية) - في المرتبة الثانية.

"شل آند كور" - شل وأساسي. شل ونواة. مبدأ تقسيم ، أولاً وقبل كل شيء ، أنظمة الدعم الهندسي للمباني إلى جزأين ، أحدهما (أساسي ، أساسي) تم تصميمه وتنفيذه بالكامل ، والثاني (قشرة ، قشرة) يتم حسابه فقط. ينشأ بعض الالتباس بسبب حقيقة أنه بالنسبة لجزء المبنى من المبنى ، والذي يتضمن العناصر الهيكلية الرئيسية (الجدران والأعمدة والعوارض والسقوف ، بغض النظر عما إذا كانت مصنوعة من عناصر مسبقة الصنع أو الخرسانة المسلحة المتجانسة) ، فإن المصطلح Core ( الأساسية ، الأساسية) ، وللأقسام الداخلية والديكور - مصطلح شل (شل ، قذيفة). وفقًا للمنطق الدنيوي المعتاد ، يجب تسمية الجدران الخارجية بالصدفة ، وكل ما بداخلها - النواة. لكن المهندسين المعماريين والمهندسين لديهم منطقهم الخاص. ننطلق من حقيقة أن اللب (العنصر الأساسي للمبنى ، الهيكل العظمي) يمكن ويجب أن يكون فقط ما يمكن بناؤه (وقبل ذلك بالطبع ، تصميمه) في المقام الأول. لا يمكن أن تُبنى الأقسام الداخلية والقطع الداخلية (على سبيل المثال ، shell ، shell) في الأصل.

يتم تنفيذ تصميم وتركيب الأنظمة المضمنة في "الهيكل" بعد تحديد التقسيم الوظيفي داخل الأرضية. في الوقت نفسه ، يعد تغيير الغرض من المباني داخل المنطقة أمرًا غير مرغوب فيه وأحيانًا غير مقبول. هذا يرجع في المقام الأول إلى تنظيم أو تقييد الحمل على الأنظمة الهندسية لأغراض مختلفة. لذلك ، على سبيل المثال ، بالنسبة للمؤسسات الطبية ، ومؤسسات تقديم الطعام العامة ، والمنتجعات الصحية ، ومقصورات التشمس الاصطناعي وغيرها ، فإن حجم الموارد المستهلكة التي توفرها الأنظمة الهندسية (أحجام الإمداد والهواء العادم ، والماء البارد والساخن ، والكهرباء ، والبرد لنظام تكييف الهواء أو حتى برد صناعي لنوافذ المتاجر). ويمكن أن تكون هذه الزيادة كبيرة للغاية.

بالطبع ، من وجهة نظر المستخدم ، تتعلق "SHELL & CORE" بشكل أساسي بالأقسام والتشطيبات الداخلية. هذا هو الجزء المرئي من الغرفة ، وعند اكتماله ، يجب أن يتم تشطيبه بالكامل ، من الأرضية إلى السقف. ليس هناك ما يرضي العين أكثر من التجديد الكامل ، خاصة إذا تم كل شيء بشكل صحيح وأنيق وتصميم أنيق وألوان مفضلة تعزز هذا الشعور فقط. حتى لو اتضح أنه لا يوجد تهوية وتكييف ومياه في الغرفة ، وربما حتى كهرباء ، فإن هذا سيزعج المستخدم بدرجة أقل من مكتب "محشو" بالكامل بأنظمة هندسية لا تشطيب. لكن الفكر الهندسي يستمر في "التغلب على المفتاح". المكتب الأكثر دقة لن يكون قابلاً للاستمرار إذا لم يكن مجهزًا بجميع البنية التحتية الهندسية اللازمة. ومجهزة - قابلة للحياة. دع سبارطان ​​فقط يشعر بالراحة فيه. حتى لو لم يقدروا ذلك ظاهريًا. لكنها يمكن أن تعمل.

كل ما هو غير مرئي للعين يبدو لنا غير مهم ومهم. يعرف المصممون العالميون هذا جيدًا (أولئك الذين يضعون الأسلاك والجص ويحملون الماء). لذلك ، كل ما هو موجود داخل قدد التسوية والجدران ، وكل ما يتم إخفاؤه عن أعين المتطفلين ، يمكن (وغالبًا ما يتم تنفيذه) بشكل سيئ ، من مواد غير مناسبة أو منخفضة الجودة (وبالتالي رخيصة) ، في انتهاك لـ القواعد ، وأحيانًا لا يتم تنفيذها على الإطلاق. لقد رأيت مبانٍ تحتوي على عناصر "زخرفية" للأنظمة الهندسية. يبدو أنه موجود ، لكنه لا يعمل. لذلك ، يجب أولاً تصميم جميع الاتصالات ووضعها ، والتي سيتم إخفاؤها لاحقًا (وفقًا لها ، يتم دائمًا وضع أعمال العمل الخفي ، وهذا ليس إجراء شكلي على الإطلاق ، ولكن قدرة العميل على التأكد من أن التصميم ، تنفيذ وجودة المواد بشكل صحيح ، والقدرة على منع "دفن" العيوب في الجدران أو نفايات البناء في ذراع التسوية). في بعض الحالات ، يمكنك حتى التحقق من أداء الأنظمة الهندسية. فقط بعد ذلك يمكنك البدء في الانتهاء.

لذا ، فإن مبدأ "SHELL & CORE" يسمح للعميل بتلبية احتياجاته الجمالية والفنية بشكل كامل ، ولكنه أكثر تكلفة ويستغرق الكثير من الوقت للتصميم والإصلاح. يكون ذلك مبررًا للغاية حيث يتوقع العملاء الذين لديهم تفضيلات فردية ومتطلبات خاصة ، على سبيل المثال ، في مجال الأمن (غرف اجتماعات عازلة للصوت والضوء والراديو ، على سبيل المثال).

في رأيي ، يعد التصميم وفقًا لمبدأ SHELL & CORE في الهندسة ضروريًا ، أولاً وقبل كل شيء ، لتقليل التعديلات التي لا مفر منها عند تغيير التخطيطات وحتى تخصيصات الغرف داخل الأرضية ، وأحيانًا المبنى بأكمله. هذا هو السبب في أن مبدأ "SHELL & CORE" شكل أساس التصميم التشغيلي ، والذي نشارك فيه ، من بين أمور أخرى.

بويكو فالنتين فاسيليفيتش
الرئيس التنفيذي لشركة Escada LLC.

يوجد نوعان من المباني في سوق المكاتب اليوم: مع إصلاح جاهز وفي حالة هيكل وحالة أساسية (للتشطيب النهائي). في سياق الأزمة التي طال أمدها ، فضلت معظم الشركات الخيار الأول في محاولة لتحسين نفقاتها الرأسمالية. في المقابل ، سعى أصحاب المباني الراقية أيضًا إلى إكمال التجهيز بأنفسهم من أجل جذب المستأجرين. استقر السوق وازداد تدفق الشركات الراغبة في الانتقال. نحن على يقين من أن الأمر يستحق بالتأكيد التفكير في استئجار مكتب دون الانتهاء إذا كنت لن تنتقل خلال السنوات الثلاث إلى الخمس المقبلة.

التخطيط مقابل الراحة

تنقسم جميع مباني المكاتب بشكل مشروط إلى ثلاثة خيارات تخطيط:

ممر كلاسيكي أو خزانة. خزائن مجهزة بأبواب.

مساحة مفتوحة (مساحة مفتوحة). أماكن العمل مخصصة بأقسام منخفضة أو غير مخصصة على الإطلاق.

تخطيط مختلط. تكتمل المساحة المفتوحة بالعديد من المكاتب للإدارة أو عدد من الإدارات.

من الواضح أن كل نوع من التخطيط له مميزاته وعيوبه ، والاختيار هنا مرتبط بشكل أساسي باتجاه الشركة. يفضل ممثلو هياكل الدولة المكاتب الكلاسيكية المنعزلة والشركات الإبداعية - مساحة مشتركة مليئة بالهواء والضوء.

في كلتا الحالتين ، لا يمكن تحقيق ترتيب جلوس مثالي للموظفين إذا تم تنظيم المباني وفقًا لمتطلبات المستأجر السابق (في حالة تأجير المكتب بعد مغادرة المستأجر) أو إذا أكمل المالك التشطيب القياسي من تلقاء نفسه. ربما وافقت Zinochka من الشركة X على الجلوس بجوار المطبخ أو الحمام ، لكن هذا لن يناسب على الإطلاق Maria Viktorovna من شركتك.

في الصورة: مكاتب في شل آند كور في ؛ مكاتب لنقل المستأجرين ومكتب به تشطيب جديد

مكتب جاهز: صعوبات

تتمثل المزايا المهمة للمقدمة مع التشطيب في القدرة على التحرك بسرعة وتوفير الوقت والموارد والأعصاب للإصلاحات. ولكن هناك العديد من الصعوبات ، بما في ذلك تلك التي قد تظهر بالفعل أثناء الانتقال:

المقاعد والتصميم "الصلبة" التي سبق ذكرها واستحالة توسيع المكتب.

إهلاك المباني (يحتاج إلى إصلاحات وتحسينات تجميلية).

تحديد العيوب الخفية التي لم تلاحظها أثناء الفحص.

الحاجة إلى مراجعة الأنظمة الهندسية - الكهرباء والتهوية وإمدادات المياه.

تشطيبات ذات جودة رديئة (مواد رخيصة ، أعمال قذرة ، اهتراء ، والتي لا تزال تتطلب تحسينات أو إصلاحات تجميلية خفيفة).

من غير المحتمل أن تتوافق الإصلاحات التي يقوم بها المالك مع أسلوب الشركة وتفضيلات الألوان الخاصة بالشركة - فليس من المنطقي أن يقوم المالك بتنفيذ تخيلات التصميم المعقدة. ورق حائط للطلاء أو الجبس ، الأسقف المعلقة ، السجاد أو المشمع ، الألوان الفاتحة المحايدة - هذا ما تبدو عليه 90٪ من المكاتب الجاهزة. هذا يعني أن الشركات العاملة فيها أصبحت "مجهولي الهوية" ، معيارية ، لا تُنسى.

الصورة هي وحدة ذات تشطيب قياسي في

صورة المكتب

سيخبر التشطيب الفردي العميل عن شركتك أكثر من أذكى مدير. هذا هو الحال عندما "نلتقي بالملابس". الأشكال والخطوط والألوان والرموز مرئيات تشكل رأيًا إيجابيًا أو سلبيًا لدى الزوار. إذا لم يكن مكتب الشركة مثل الآخرين ، فسيتذكر العميل الشركة على الأقل. إذا كان من الجيد التواجد في الغرفة ، فسيتم تذكره بالمعنى الجيد للكلمة.

في الصورة مكتب Avito

كم تحتاج للاستثمار في الإصلاحات؟

تشير حالة Shell & core إلى وجود اتصالات رأسية ونوافذ ذات زجاج مزدوج وأذرع خرسانية في الغرفة. في المكاتب من الفئة أ ، تكون هذه التشطيبات عادةً ذات جودة أعلى - لا يلزم تسوية أسطح إضافية. هناك خياران للتفاعل: الإصلاح على نفقة المالك أو الإصلاح على نفقة المستأجر. في الحالة الثانية ، قد يتم تزويد المستأجر بعدد من المزايا (على سبيل المثال ، في شكل تخفيض في السعر لمرة واحدة) ، أو يتم توفير إجازات إيجارية طوال مدة العمل.

إذا كنت تستأجر مكتبًا لمدة لا تقل عن 5-7 سنوات ، فمن الجدير بالتأكيد التفكير في خيار استئجار المبنى دون تشطيب. ستكون العوامل الرئيسية في هذه الحالة هي سعر المبنى نفسه (أقل بنسبة 20-30 ٪ من المكتب المكتمل) ، وفترة إجازات الإيجار وحجم وفترة فهرسة السعر. وسيسعد الخبراء بمساعدتك في اختيار الخيار الأفضل من حيث نسبة "السعر والجودة" مجانًا!

في القسم الخاص بالسؤال ما هي الصدفة والنواة؟ وفي نهاية 1 أو 2 "ص"؟ قدمها المؤلف الفياأفضل إجابة هي شل - شل ، شل.
الأساسية - الأساسية ، الأساسية.
ربما تقصد شيئًا آخر ، لكني أعرف هذا فقط.
إيفان إكيموف
الذكاء الاصطناعي
(113491)
أنا لا أتعامل مع العقارات ، لذلك لا يمكنني القول. حاول أن تعطي العبارة الكاملة حيث قابلت هذه الكلمات. لا يوجد الكثير من الكلمات في اللغة الإنجليزية ، لذا فهي تحمل مجموعة كاملة من المعاني في كلمة واحدة ولا يمكنك فهمها إلا إذا كانت لديك العبارة بأكملها ، وفي بعض الأحيان تحتاج إلى عدة جمل لفهم ما تدور حوله.

إجابة من أولغا ك.[خبير]
شل و كور.
أوضح زوجي ، أنني فهمت أن هذا هو غطاء المحرك وشيء معدني في المحرك ، حيث يذهب نوع من المسامير ... لم أفهم شيئًا ...

إجابة من الكسندر أنتونوف[خبير]
عندما يتم بناء صندوق بناء مع جميع الأنظمة المركزية ، ثم يتم بيع الأجزاء الفردية أو تأجيرها.

إجابة من 20090114 [خبير]
Shell & Core - حالة المساحات المكتبية "للتشطيب" - لا يوجد في هذه الغرفة سوى ذراع تسوية خرساني ونوافذ بزجاج مزدوج واتصالات رأسية (تكييف هواء وتهوية). المكتب في حالة شل وحالة أساسية غير مناسب "لتسوية" المستأجر. لذلك ، عادةً ما يتم توفير إجازات إيجارية خلال فترة الانتهاء من العمل ، والتي لا يتم خلالها دفع الإيجار. يحدث أنه لا يتم توفير الإجازات ، ولكن بدلاً من ذلك ، يقوم المالك بتعويض المستأجر عن جزء من تكلفة أعمال التشطيب. دائما الأصغر. حالة استثنائية عندما يقوم المالك بالتشطيب على نفقته الخاصة. إذا قام المالك بنفسه بعمل جميع الديكورات الداخلية في المكتب ، فسيتم تضمين تكلفة ذلك في الإيجار. تفضل الشركات الروسية المكاتب الجاهزة التي تحتاج بشكل عاجل إلى الانتقال إلى أماكن عمل جديدة.

في عام 2009 ، وتحت تأثير الأزمة ، تم تشخيص مراكز الأعمال في موسكو بمرض مزمن - شل آند كور. لا يعني ذلك أنه لم يكن موجودًا من قبل. قبل الأزمة مباشرة ، كان يُنظر إليها على أنها حتمية. يواجه المطورون الآن مشكلة - كيفية التعامل مع المباني الفارغة. لا توجد خيارات كثيرة ، وكلها تتطلب الاستثمار.

Shell & Core - حالة المساحات المكتبية "للتشطيب" - لا يوجد في هذه الغرفة سوى أرضيات وجدران خرسانية ونوافذ بزجاج مزدوج وتدفئة واتصالات رأسية (تكييف وتهوية وإمدادات طاقة). المكتب في حالة شل وحالة أساسية غير مناسب "لتسوية" المستأجر.

التشخيص الصعب

من أجل حل مشكلة ما ، تحتاج إلى فهم أسباب حدوثها.

لماذا لم يعد المستأجرون يرغبون في الانتقال إلى مكاتب shell & Core؟ يجب أن يكون مفهوماً أن ستة أشهر على الأقل ستمر من اتفاقية الإيجار الموقعة إلى بداية العمل المكتبي ، بالإضافة إلى ذلك ، سيتعين على المستأجر إنفاق مبلغ مثير للإعجاب عند الانتهاء. يمكنك ، بالطبع ، تحلية القشرة وحبوب منع الحمل الأساسية من خلال إجازات إيجارية كبيرة ، ولكن بالحكم على حقيقة أنه لا يوجد أي متقدمين تقريبًا ، فهذا ليس الحل الأفضل.

يقترح المطورون أيضًا إبرام اتفاقية إطارية بشأن التشطيب. يتضمن مشروعًا منتهيًا ومقاولين مختارين بأسعار وحلول محددة. بمجرد ظهور المستأجر الذي يقبل هذا المخطط لإنهاء المبنى ، تبدأ أعمال التجهيز.

لكن في حالة وجود أكثر من مليوني مكان شاغرة ، ومن بينها ، حسب التوقعات ، لن يتم ملء أكثر من 500 ألف مكان هذا العام ، من الصعب أن نوضح للمستأجر أنه يحتاج إلى تمويل مشاكل المطور. ولماذا ، إذا كانت المكاتب الجاهزة "هنا والآن" أكثر من كافية.

لذلك ، يتم إجراء التشخيص للمستقبل القريب بشكل نهائي وغير قابل للنقض: التشطيب والتشطيب والتشطيب مرة أخرى ، علاوة على ذلك ، على حساب المطور.

إنهاء قياسي للشفاء الذاتي

أول قرار واضح للمطور هو عمل تشطيب قياسي. إذا كنت لا تريد shell & core ، احصل على مكاتب جاهزة. يبدو أن كل شيء بدائي. أولاً ، النهاية القياسية لمن؟ في هذه الحالة ، هناك خطر حدوث "متوسط ​​درجة حرارة في المستشفى" ، وهو ما قد لا يحبه أحد في الواقع.

الآن الطلب الرئيسي على المكاتب هو 100-400 متر مربع. المعضلة التي تواجه المطور هل حان الوقت لتقسيم الطوابق لهؤلاء المستأجرين؟ ومتى سيتغير الوضع وسيكون هناك طلب على مكاتب بمساحة 1000-2000 متر مربع مرة أخرى لإعادة مركز الأعمال؟ أو لا تفعل شيئًا وتنتظر المستأجرين الكبار؟

كقاعدة عامة ، يتم تحويل الأرضيات التي تم تصميمها للتسليم إلى الهيكل والأرض بشكل سيء إلى نظام ممر: تظهر طرق الهروب من الحريق ، وصعوبات في الوصول إلى المناطق العامة ، والمصاعد ، والقاعات.

حسنًا ، سؤال التحكم ، ما هي الارتباطات التي لديك بكلمة "إنهاء قياسي"؟ الجدران الصفراء والبلاط الرمادي؟

هناك احتمال أن الأزمة ، والقرارات التي يتم اتخاذها الآن ، ستؤثر بشكل كبير على جودة مراكز الأعمال التي سيتم تأجيرها ، ومن ثم سيكون من الضروري التعامل مع عواقب إجراءات الطوارئ الحالية وليس شل آند كور.

كلما كان شكل المرض أكثر حدة ، كانت القرارات التي يتخذها المطور أكثر جذرية. على سبيل المثال ، قسّم الطابق الأول ونصف الألف إلى كتل من 30-50 مترًا. نعم ، يمكن الآن تسليم مركز الأعمال هذا بسرعة. لكن ماذا تفعل بعد ذلك؟ مع 30-40 مستأجر في نفس الطابق ...

هذا لا يعني أنه ليس من الضروري القيام بالتشطيب - لطالما كان من المعتاد في العالم تسليم المكاتب الجاهزة. فقط لا تنتقل من طرف إلى آخر.

العلاج الحديث

الأهم من ذلك كله في الزخرفة ، أريد التوفير في عاملين - التكلفة والتوقيت. لكي لا تكون مؤلمًا وجشعًا بشكل مؤلم ، عليك أن تعرف بالضبط كيفية توفير المال بشكل صحيح. أنت بحاجة إلى فهم كيف يبدو التحول من shell & core إلى مكتب جاهز.

المرحلة الأولى: تصميم التجهيز.

هذا مشروع كامل ، في المجموع ، يتكون من مئات الرسومات والتطورات والعقد وما إلى ذلك. على سبيل المثال ، تتطلب الأرضية وحدها حدًا أدنى (حتى لنفس النوع من الأرضيات) من ثلاثة رسومات مختلفة - مخطط أرضي (هكذا تسير الأرضية السفلية - ذراع التسوية / أو الأرضية المرتفعة) ، وخطة التشطيبات وخريطة الأرضية ( هذا قسم يوضح كيف يتم ترتيب "الفطيرة"). بالإضافة إلى ذلك ، بالطبع ، الجزء الهندسي من المشروع. هنا ، بالتأكيد ، يؤدي غيابها دائمًا إلى زيادة تكلفة العمل.

المشروع هو أول عنصر مصروف يحاول الجميع تقليله. ولماذا هو مطلوب للتجهيز؟ المطورون - أناس متعلمون ، قاموا بالفعل ببناء مبنى - البعض وأكثر من واحد - ماذا ، ولن يفعلوا شيئًا بسيطًا مثل الانتهاء من أنفسهم؟

سيفعلون. ولكن ، كالعادة ، بدون مشروع - أطول وأكثر تكلفة ومع وجود مشاكل.

المشروع يشبه "مبنى خيالي". هذه لعبة ألغاز تسمح لك بتحريك القطع وإعادة ترتيبها دون خوف والتقاط الحلول. وإذا لم يتم ذلك على الورق - فهم قواعد اللعبة بالضبط (على سبيل المثال ، SNIPs ولوائح الحرائق) ، فسيتم اختيار الحلول على الجدران والأسقف الحقيقية. مع كل خسائر المال والتوقيت.

المشروع نفسه ليس شيئًا يجب حفظه - إنه أداة للتوفير.

وهكذا ، في مركز التسوق "أتريوم" ، بلغت نسبة التوفير في معدات التهوية لطابق واحد أكثر من 15٪. بسبب الناشرون الأكثر تكلفة وقوة. استغرق الأمر منهم عدة مرات أقل من المعتاد. لكن من أجل فهم هذا ، نحتاج إلى حسابات وحسابات وحسابات ومتخصصين أكفاء يمكنهم القيام بها.

تبلغ تكلفة تصميم التجهيز الآن حوالي 20-40 دولارًا للمتر المربع. في الوقت نفسه ، إذا كانت الطوابق في مراكز الأعمال قياسية ، فلن تكون هناك حاجة إلى مشروع جديد إلا لطابق واحد ، أما بالنسبة للباقي ، فسيتم تكييفه مقابل أموال أقل بكثير.

الحساب الإجمالي البسيط: متوسط ​​السعر 30 دولارًا ، مضروبًا في 1500 متر مربع. (خيار الأرضية النموذجية) الإجمالي: 45000 دولار.

بالنظر إلى أن الانتهاء من طابق واحد فقط (والمشروع للمبنى ككل !!!) ، وفقًا لأقل التقديرات ، سيكلف 600000 دولار. أي أنك لست بحاجة إلى حفظ "في المباريات" ، فستكون أغلى بكثير.

تعليمات الاستخدام: كيفية توفير المال بالتصميم

يبدأ العمل العادي لإنشاء مساحة مكتب بمشروع تصميم وينتهي بمسودة عمل.

اعتدنا على الاعتقاد بأن مشروع التصميم يتم عندما لا يكون للتمويل حدود. في الواقع ، فإن إمكانيات التصميم أكبر بكثير - لا يمكنها فقط التأكيد على حالة المطور وثروته ، ولكن أيضًا توفير الكثير. في الوقت نفسه ، جعل المبنى أنيقًا وممتعًا وأكثر جاذبية للمستأجرين. أشهر مكتب استقبال هو "الدور العلوي" للمكاتب. الطوب ، والتصميم الصناعي ، والأنظمة الهندسية المفتوحة ، بالإضافة إلى بعض تطور التصميم ، والحد الأدنى من المال ، والحد الأقصى من الأسلوب.

بالإضافة إلى القرارات الأسلوبية ، يتضمن مشروع التصميم تخطيطات وتقديرًا تقريبيًا. الاتجاه الأخير هو جعل متغير المشروع. أي أنه يمكنه تقديم عدة خيارات لحل طابق واحد ، وبناءً على طلب المستأجر - "تتحول السراويل إلى شورت أنيق". على سبيل المثال ، تظهر الأقسام أو الخزانات بسهولة وبدون ألم في غرف المساحات المفتوحة (بطبيعة الحال ، إذا تم تقديم مثل هذا الحل مسبقًا في المشروع).

هناك طريقة أخرى لترك مساحة أكبر للمناورة وهي تمويل التشطيب بنسبة 80٪ (أي تجهيز جميع الأسطح بالكامل ، وتنفيذ الاتصالات الهندسية) ، وترك الإصدار النهائي من التصميم والأقسام حتى يظهر مستأجر معين. مرة أخرى ، سيأتي باقي التمويل من مدفوعاته. ستكون مدة جميع عمليات الإكمال من أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع ، مما سيتيح لنا تقديم أشياء غير عادية تمامًا - تشطيبات فردية جاهزة بسعر قياسي.

مسألة أخرى مهمة هي اختيار المواد. ما هي قائمة مواد التشطيب وكيف تصل بعض الحلول إلى هناك؟

هذه قائمة بمئات العناصر التي ، كقاعدة عامة ، تتجول من التقدير إلى التقدير. تصل العديد من الوظائف إلى هناك عن طريق الصدفة ، أو أنهم مجرد موردين كان من المناسب العمل معهم لفترة طويلة. ولكن ليس من الضروري على الإطلاق أن تكون هذه هي العروض الأكثر ربحية / الأمثل في الوقت الحالي.

إذا كان الحل المقترح لا يتناسب مع الميزانية ، يمكنك بدء نفس لعبة الألغاز ، واختيار نظائرها ، واستبدال المواقف المعادلة من حيث التكنولوجيا / الصفات الاستهلاكية ، ولكن مختلفة من حيث السعر. حسنًا ، بالإضافة إلى ذلك ، ستكون الحلول المختارة من قبل المصممين المحترفين.

الآن يمكن أن يبدأ السعر الحقيقي للمتر من فئة B + من 360 دولارًا (كل شيء مدرج حقًا في هذا الرقم).

عندما يتلقى العميل مشروع تصميم مكتمل ومتفق عليه ، يكون رد فعله الطبيعي هو البدء في البناء. ولا تدفع / تضيع الوقت في مشروع عمل.

لكن عليك أن تفهم بالضبط - لا يمكنك التكلفة بالصور. يمكنك تركيب قواطع ، لكن أي محطة إرساء - وهناك المئات منها في طابق واحد - ستتطلب حلولاً هندسية. وإذا لم يتم حلها على الورق ، فسيكون هناك بالتأكيد "مقاول يقسم بشدة ..." في موقع البناء ، مما سيؤدي مرة أخرى إلى خسارة الأموال والمواعيد النهائية.

نوبة أو خاتمة

سيكون عليك القيام بالتشطيبات في المباني ذات الصدفة والجوهر على أي حال. وهذه مهمة المطور.

من الممكن والضروري الحفظ ، ولكن بحكمة ، بمساعدة المشروع. ثم يمكنك الحصول على حلول تصميم مثيرة للاهتمام تقلل من التكاليف ، والحلول المعمارية والهندسية الأكثر تنوعًا التي ستساعد في تلبية احتياجات المستأجرين المختلفين.

يمكن أن تبدأ تكلفة التشطيب ، مع مراعاة العمل المختص للمهندسين والمعماريين والمصممين ، من 360 دولارًا للمتر المربع.

ديمتريفا إيكاترينا ، مدير التطوير ، Forma Group