في حياة كل شخص توجد مواقف يكون فيها من الضروري إجراء تقييم لقيمة الممتلكات الموجودة. ما هو وما هي طرق وطرق تطبيق إجراء تقييم العقارات السكنية والتجارية؟
تثمين العقارات حسب تعريف القاموس الاقتصادي هو عملية حساب قيمة السوق أو أي قيمة أخرى للكائنالمتعلقة بالعقار أو أنواع معينة من الحقوق التي تظهر فيما يتعلق بالموضوع الذي يتم تقييمه. تتكون عملية التقييم عادةً من تحديد القيمة المادية لحق الملكية أو الحقوق الأخرى المرتبطة بالممتلكات التي يتم تقييمها ، مثل الإيجار أو الاستخدام.
في المجموع ، هناك عدة أنواع من القيمة المطبقة في سياق أنشطة التقييم. هناك أربعة في المجموع:
وبالتالي ، تستخدم جميع أنواع القيمة مناهج مختلفة للتقييم وتختلف في قيمها الحقيقية. أعلى الدرجات هي خيار السوق، يمكن أن يكون أدنى القيمة المساحية والإنقاذ. في هذه الحالة ، تكون الأولى قيمة ثابتة إلى حد ما ، وستعتمد الثانية على عمر المنشأة أو المواقف الناشئة التي تجبر المالك على تنفير الممتلكات الحالية بقيمة الإنقاذ.
غالبًا ما يستخدم الأشخاص المشاركون في تقييم العقارات في سياق أنشطتهم المهنية ثلاث طرق أساسية للتوفيق بين نتائج تثمين العقار، كل منها يقوم على مبادئ مستقلة.
بالإضافة إلى اسم "مربح" ، غالبًا ما يشار إلى هذا النهج باسم "هامشي" ، مما يعني "مربح". عند إجراء المدفوعات باستخدام طريقة الدخل ، يمكن استخدام طريقتين:
هناك عدة طرق يتم بموجبها إجراء تقييم العقارات ، مع مراعاة النهج المختار. من بين الطرق التي تعكس القيمة السوقية بشكل كامل وهي الأكثر شيوعًا هي طريقة مقارنة المبيعات
.
تعتمد منهجية مقارنة المبيعات على البيانات الإحصائية وتحليل قطاع السوق ذي الصلة الذي يقع فيه الكائن المراد تقييمه. تتكون منهجية التقييم من عدة مراحل:
الطريقة التالية ، وهي أيضًا شائعة جدًا في حساب قيمة العقارات ، هي طريقة رسملة الدخل
. جوهرها هو حساب القيمة من خلال ربط صافي الدخل التشغيلي السنوي بقيمة نقدية حقيقية. عند إجراء الحسابات ، يتم استخدام عدد من المعاملات.
نسبة الرسملة ، القادرة على عكس الدخل المحتمل للسنة ، اعتمادًا على سعر الكائن. هناك أيضًا مؤشر مهم آخر - معدل عائد رأس المال. هذا المؤشر هو معدل النسبة المئوية ، والذي تمثل قيمته انعكاسًا للمبلغ النسبي للعائد على الأموال من مبلغ الاستثمار الأولي. يتضمن هذا المعدل عنصرين ، أحدهما يحدد الدخل المستلم ، والآخر يحدد مستوى العائد على الأموال المستثمرة.
في حالة تطبيق هذه الطريقة ، عند الحصول على معدلات العائد المحسوبة ، يمكن استخدام ثلاث طرق سميت على اسم الاقتصاديين الذين طوروها:
أحد أكثر مقاطع الفيديو ذكاءً وعقلانية حول هذا الموضوع. يتحدث المحامي Evgeny Anatolyevich Osintsev عن مهنة المثمن والعديد من الجوانب العملية الشيقة لتقييم الممتلكات.
نهجالتقييم عبارة عن مجموعة من طرق التقييم ، موحّدة بمنهجية مشتركة. طريقة التقييم هو سلسلة من الإجراءات التي تسمح ، على أساس المعلومات الأساسية لهذه الطريقة ، بتحديد قيمة موضوع التقييم في إطار أحد مناهج التقييم.
كل تقييم الممتلكات على أساس ثلاث طرق كلاسيكية: الدخل والمقارنة والتكلفة. يتيح لك كل نهج التأكيد على الخصائص الخاصة للكائن.
منهجية الدخل.
الفكرة الرئيسية لنهج الدخل هي أن سعر العقارات يعتمد على الدخل الذي يمكن أن يجلبه في المستقبل. هذه المداخيل هي:
الدخل من تشغيل العقارات ؛
الدخل من إعادة بيع العقارات (انتكاسات).
المفاهيم الأساسية المستخدمة في تطبيق نهج الدخل هي مفاهيم صافي الدخل التشغيلي ( CHOD) ومعدل الرسملة ( من K إلى).
بشكل عام ، يعتمد نهج الدخل على صيغة بسيطة معروفة: الدخل ( CHOD) يساوي التكلفة ( الخامس) مضروبة في معدل الرسملة ( ك):
من هذا ، بدوره ، ما يلي:
التكلفة تساوي الدخل مقسومًا على معدل الرسملة. هذه الصيغة تكمن وراء أنواع طرق نهج الدخل:
طريقة رسملة الدخل (ICD) ؛
طريقة التدفق النقدي المخصوم ( MDDP).
في هذه الحالة ، تتمثل مهمة المثمن في المقام الأول في تحديد صافي الدخل التشغيلي بشكل صحيح ( CHOD)من الممتلكات التي يتم تقييمها.
طريقة رسملة الدخلللتقييم العقاري سيتم تطبيقه في حالة عدم تغير مبلغ الدخل بمرور الوقت ( CHOD = const) ، لن يتغير معدل الرسملة ( من K إلى) ، ولا يقتصر الدخل على الوقت.
لفهم هذه الطريقة ، ضع في اعتبارك المثال التالي.
لتقييم الممتلكات التي توفر الدخل ( CHOD) بمبلغ 900 ألف روبل. وجد المثمن شيئًا مشابهًا للمقيم ، والذي تم بيعه مقابل 4000 ألف روبل. بناءً على بيان الربح والخسارة للعنصر المباع ، أعيد بناء CHOD الخاص به ، والذي تبين أنه يساوي 760 ألف روبل. بناءً على الصيغة أعلاه (12.1) ، قام المثمن بحساب معدل الرسملة السوقية:
R = 760/4000 = 0.19 (19٪ سنويًا)
ستكون قيمة العقار الذي سيتم تقييمه كما يلي:
V = 900 / 0.19 = 4737 ألف روبل
طريقة النقد المخصوميطفو (MDDP)تستخدم لتحديد القيمة السوقية للأشياء ذات تدفق الدخل غير المستقر. هذه الطريقة أكثر دقة بكثير من طريقة رسملة الدخل ، ولكنها تتطلب كميات كبيرة من المعلومات ومؤهلات أكبر للمثمن ، حيث يجب أن يكون التضخم ، والوضع في سوق العقارات ، وظروف الائتمان ، وتكاليف الصيانة ، والإعلان ، وما إلى ذلك. مأخوذ فى الإعتبار.
يتضمن تقييم العقارات باستخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم الخطوات التالية:
اختيار مدة فترة التنبؤ ؛
حساب التدفق النقدي لكل سنة متوقعة ؛
حساب معدل الخصم لتحويل الدخل المستقبلي إلى القيمة الحالية ؛
حساب تكلفة العودة (المبيعات) ؛
حساب القيمة السوقية كمجموع التدفقات النقدية المخصومة.
من أجل مراعاة التغييرات المتوقعة في مستوى الدخل ، وفترة استلام الدخل ، ووقت استلامه ، يتم استخدام طريقة خصم التدفقات النقدية ، والتي تستند إلى مفهوم الفائدة المركبة. هناك طاولات خاصة لاستخدامه. يجب على القراء المهتمين بدراسة تفصيلية لطريقة DCF باستخدام وظائف الفائدة المركبة الرجوع إلى عمل فريدمان ج. وأوردواي نيك. (تحليل وتقييم العقارات المدرة للدخل ديلو 1997).
يعتبر تثمين العقارات من أهم المراحل في سوق العقارات. يجب أن يتم تسعير كل عقار بشكل واضح بناءً على خصائص مختلفة تتراوح بين الأمتار المربعة. متر وتنتهي بمستوى هيبة المنطقة والبنية التحتية المتطورة.
لبدء التقييم ، من الضروري البحث في السوق ، ودراسة تفضيلات المستهلكين ، ونسبة أنواع معينة من العقارات ، أو بالأحرى إقامتهم التجارية أو غير التجارية
يمكن أن تكون أغراض التقييم العقاري مختلفة (شراء وبيع شيء ، والتأمين والمنازعات العقارية ، وفرض الضرائب على العقارات ، وتنفيذ المشاريع الاستثمارية ، والقروض المضمونة ، وما إلى ذلك) ، فهي تتوافق مع عدة أنواع من القيمة. قبل بدء العمل في تثمين العقارات ، يحتاج المثمن إلى تحديد نوع القيمة المطبقة في هذه الحالة. يجب أن يعكس التقرير النوع المقدر للقيمة ويبرر اختياره.
هناك عدة طرق لتقييم العقارات: مقارن ومربح ومكلف.
منهجية الدخلتستخدم لتقييم المشاريع الاستثمارية وفي احتساب حصص البلدية والأفراد الذين يستثمرون في بناء رأس المال أو إعادة الإعمار. أولئك. النهج المستخدم للدخل المقدر للأشياء - قيمة الأشياء العقارية تساوي قيمة الدخل المستقبلي من استخدامها. لا تعتمد تكلفة الموارد النقدية على حجم المعروض منها فحسب ، بل تعتمد أيضًا على شروط توفيرها وعائدها. لذلك ، يجب على مشتري شيء من العقارات ، بهدف تحقيق ربح من استخدامه ، مقارنة نفقاته لشراء العقارات والدخل المخطط له. إذا تم شراؤها مقابل 1000000 روبل. يمكن أن يحقق الكائن ربحًا على مدى السنوات العشر القادمة عند 100000 روبل. في السنة ، وبعد ذلك ستفقد قيمتها تمامًا ، وبعد 10 سنوات لن يتمكن المشتري إلا من إعادة أمواله. في الوقت نفسه ، بعد أن استثمرها في أحد البنوك ، سيحصل على فائدة على الوديعة لنفس السنوات العشر.
أي استثمار في العقارات يرتبط حتما ب مخاطرةبسبب العديد من العوامل. يعتمد الخطر على استقرار الوضع الاجتماعي والسياسي والاقتصادي. من الواضح أنه كلما زاد استعداد المستثمر للمخاطرة في استثمار أمواله ، زاد الدخل الذي يخطط لتلقيه من استثماراته.
نقطة أخرى مهمة: يجب أن يعوض الدخل المستقبلي ليس فقط عن الاستثمارات التي يتم إنفاقها ، ولكن أيضًا عن الخسائر الناجمة عن حقيقة أن هذه الاستثمارات لا تعمل لبعض الوقت.
نهج التكلفةعبارة عن مجموعة من طرق التقييم تعتمد على تحديد التكاليف اللازمة لاستعادة أو استبدال شيء ما ، مع مراعاة التآكل والتلف المتراكمين. ويستند إلى افتراض أن المشتري لن يدفع مقابل الكائن النهائي أكثر من تكلفة إنشاء كائن ذي فائدة مماثلة. ومع ذلك ، يجب ألا يغيب عن الأذهان أن تكاليف إنشاء العقار لا تعادل قيمتها السوقية. لذلك ، فإن نطاق نهج التكلفة ضيق للغاية ويستخدم في حالة عدم وجود معلومات كافية عند تقييم قيمة العقارات ؛ عند التأمين على العقارات ، عندما يتم تحديد مبلغ التأمين ، وقسط التأمين ، وتعويضات التأمين على أساس تكاليف المؤمن له ؛ عند تقييم المباني المتخصصة (المدارس والمستشفيات ومحطات السكك الحديدية وما إلى ذلك) ؛ في حساب الضرائب والرسوم التي ينص عليها القانون ؛ في إعادة تقييم الأصول الثابتة.
يتم تقييم العقارات بطريقة التكلفة على مراحل.
نهج السوق (المقارن)- هذه مجموعة من الطرق لتقدير القيمة بناءً على مقارنة موضوع التقييم مع نظائره ، والتي توجد بشأنها معلومات عن أسعار المعاملات معهم ، حيث لا يمكن أن تتجاوز قيمة الكائن تكلفة كائنات متشابهة ذات خصائص متطابقة. في عملي ، سأفكر بالضبط في نهج السوق ، أو بالأحرى طريقة المبيعات الزوجية ، والتي تتمثل في تحديد القيمة السوقية من خلال النظر في أسعار مبيعات المواقع المماثلة على أنها القيمة السوقية للممتلكات التي يتم تقييمها.
هذه الطريقة ، في رأيي ، هي الأكثر نجاحًا ، لكن من الصعب جدًا على المبتدئين في سوق العقارات تحديد السعر الدقيق ، بالاعتماد على المنطق والمعلومات الأولية ، وهنا تحتاج إلى أن تكون متخصصًا من الطبقة المتوسطة.
هناك ثلاث طرق لتحديد قيمة العقار:
مكلفة.
مقارنة المبيعات
مربح
جميع الطرق الثلاثة قابلة للتطبيق على العديد من مشاكل التقييم. يتيح لك استخدام طريقة أو أكثر تقديم تقدير أكثر واقعية للتكلفة. وبالتالي ، قد لا تكون طريقة التكلفة قابلة للتطبيق في تقييم العقارات ذات المباني القديمة التي تحتوي على استهلاك متراكم كبير بسبب التآكل المادي والتقادم الوظيفي والخارجي ، والتي يصعب تقييمها. لا يمكن تطبيق طريقة مقارنة المبيعات على أنواع عالية التخصص من العقارات في حالة عدم وجود معلومات للمقارنة. نادرًا ما تُستخدم طريقة الدخل لتقييم أجزاء المنازل التي يشغلها مالكوها ، على الرغم من إمكانية استخدامها مع تأكيدات السوق. عادة لا يمكن الاعتماد على رسملة الدخل في سوق العقارات التجارية أو الصناعية ، حيث يقوم المالكون بالمزايدة على المستثمرين. لذلك ، حيثما أمكن ، يستخدم المثمنون طريقتين على الأقل. تعمل تقديرات التكلفة البديلة التي تم الحصول عليها بمثابة اختبار مفيد لبعضها البعض.
1. التقييم الدخل الإجمالي المحتمل (GRP):
PVD =سxC أ ,
حيث S هي المنطقة التي سيتم تأجيرها ، م 2 ؛
ج أ - سعر إيجار 1 م 2.
كقاعدة عامة ، يعتمد سعر الإيجار على موقع الكائن وحالته المادية وتوافر الاتصالات ومدة الإيجار وما إلى ذلك.
2. الخسائر المقدرة من الاستخدام الناقص للممتلكات والخسائر في تحصيل المدفوعات. إن تقليل HPT بمقدار الخسائر يعطي القيمة الدخل الإجمالي الفعلي (GIR) ،التي تحددها الصيغة:
DVD = PVD - الخسائر.
3. التكاليف المقدرة لتشغيل العقار الجاري تقييمه (نفقات التشغيل).
4. وتوقع صافي الدخل التشغيلي (ولا)عن طريق تقليل DVD بمقدار نفقات التشغيل:
CHOD \ u003d DVD - نفقات التشغيل (باستثناء الاستهلاك).
5. محسوبة نسبة الرسملةإحدى الطرق التالية: البناء التراكمي ، المجموعة الاستثمارية ، ضغط السوق ، الرسملة المباشرة.
من العقارات = نسبة CHOD / كاب
المراحل الرئيسية:
يتم عمل توقع لتدفق الدخل المستقبلي خلال فترة ملكية العقار
يتم احتساب قيمة العقار الذي يتم تقييمه في نهاية فترة الاحتفاظ ، أي تكلفة البيع المقترح (الارتداد) ، حتى لو لم يتم التخطيط لعملية بيع بالفعل.
يعرض معدل الخصم للممتلكات التي يتم تقييمها في السوق الحالي
يتم تعديل القيمة المستقبلية للدخل خلال فترة الاحتفاظ والتكلفة المتوقعة للعودة إلى القيمة الحالية. في هذا الطريق،
قيمة العقارات = القيمة الحالية لتدفق الدخل الدوري + القيمة الحالية للارتداد. (ص 163-164 Gryaznova ، Fedotova).
نهج (السوق) المقارن ليتم تقديم التقييم العقاري من خلال طريقة مقارنة المبيعات وطريقة مضاعف الإيجار الإجمالي.
طريقة مقارنة المبيعات بناء على مقارنة وتحليل للمعلومات الخاصة ببيع عقارات مماثلة ، كقاعدة ، لآخر 3-6 أشهر. هذه الطريقة موضوعية فقط إذا كان هناك قدر كافٍ من المعلومات القابلة للمقارنة والموثوقة حول المعاملات المكتملة ، بما في ذلك معلومات حول شروط وأسعار المعاملات والبائعين والمشترين.
يجب أن يتم اختيار العناصر كنظائر لها في نفس شريحة السوق التي ينتمي إليها الكائن الذي يتم تقييمه. عند القيام بذلك ، يجب الانتباه إلى النقاط التالية:
إذا تم بيع العنصر لفترة أقصر من فترة البيع السابقة ، فهذا يشير إلى أن السعر كان أقل من قيمته الحقيقية. إذا كان العنصر في السوق أطول من فترة العرض القياسية ، فإن السعر ، على الأرجح ، مبالغ فيه. في كلتا الحالتين ، لا تكون المعاملة نموذجية بالنسبة لشريحة السوق هذه ولا يمكن اعتبارها قابلة للمقارنة ؛
إذا تم إبرام الصفقة بين الشركة الأم والشركات التابعة ، فمن غير المرجح أن تتم المعاملة بسعر السوق. الأمر نفسه ينطبق على المعاملات مع الأشياء المثقلة بالضمانات.
توفر طريقة مقارنة المبيعات ما يلي:
1. مقارنة ومقارنة الكائن الذي يتم تقييمه مع الكائنات التناظرية في مكونين: وحدات التغيير وعناصر المقارنة. ما يلي وحدات المقارنة:
السعر لكل هكتار - للمساحات الكبيرة للأغراض الزراعية والبناء الصناعي والسكني ؛
السعر لكل 1 م 2 - في المراكز التجارية بالمدن ، للمكاتب ؛
سعر 1 لوت - قطع الأراضي ذات الشكل والحجم القياسيين في المناطق السكنية وتطوير الكوخ الصيفي ؛
السعر لكل متر أمامي - للاستخدام التجاري في المدن (تعتبر المساحة الإجمالية للكائن متناسبة مع طول حدوده على طول أي شارع أو طريق سريع) ؛
السعر لكل وحدة كثافة - معامل نسبة مساحة البناء ومساحة قطعة الأرض ؛
سعر الوحدة التي تدر الدخل ؛ في المجمعات الرياضية والمطاعم والمسارح - هذا مقعد واحد وفي المرائب ومواقف السيارات - مكان لوقوف سيارة واحدة.
إلزامي عناصر المقارنةبالنسبة للأغراض العقارية ، فهي: حقوق الملكية المنقولة ، وشروط تمويل الصفقة ، وشروط البيع ، ووقت البيع ، والموقع ، والخصائص المادية للممتلكات. تشمل العناصر الاختيارية للمقارنة الوصول إلى الممتلكات ، والواجهة البحرية وحقوق المياه ، والظروف البيئية ، وما إلى ذلك. قد تختلف العناصر الاختيارية للمقارنة اعتمادًا على درجة تأثير هذه العناصر على عملية تسعير موضوع التقييم.
2. تقدير التعديلات حسب العناصر وحساب التكلفة المعدلة.
تعديلاتتسمى التعديلات التي تم إدخالها على سعر بيع كائن تماثلي عندما يتم تقليل خصائص تسعيرها إلى خصائص الكائن الذي يتم تقييمه.
يتم إجراء تعديلات لعناصر المقارنة مثل التعديلات: 1) لحقوق الملكية ، 2) لشروط التمويل ، 3) لشروط البيع و 4) لوقت البيع ، يتم إجراؤها بالتتابع - في كل مرة يتم فيها تعديل السعر المعدل مسبقًا. يتم تنفيذ جميع التعديلات الأخرى ، أي تعديلات الموقع والخصائص المادية للعنصر وغيرها ، بالتوازي ، أي في نفس الوقت على القيمة التي تم تعديلها بالفعل للتعديلات المتتالية وبالتالي يتم تخفيضها إلى القيمة السوقية في تاريخ التقييم.
اعتمادًا على العلاقة بسعر وحدة المقارنة ، يتم تقسيم التعديلات إلى نسبة مئوية ونقدية. النقدية ، بدورها ، تنقسم إلى نسبي ومطلق.
تعديلات النسبة المئويةيتم إجراؤها بضرب سعر بيع التناظرية أو وحدة المقارنة الخاصة بها من خلال تعديل النسبة المئوية. قيمة العقار الذي يتم تقييمه ، مع مراعاة تعديل النسبة المئوية ، هي كما يلي:
حيث V هي قيمة الشيء الذي يتم تقييمه ؛
(C ed x K ed) - سعر بيع التناظرية قبل مراعاة التعديل ؛
P pr - قيمة تعديل النسبة المئوية ؛
C u - سعر بيع وحدة المقارنة ؛
وحدات K - عدد وحدات المقارنة.
التعديل النقدي النسبييغير سعر وحدة مقارنة واحدة فقط. يتم حساب قيمة الكائن الذي يتم تقييمه ، مع مراعاة التعديل النقدي النسبي ، بواسطة الصيغة:
حيث P od - قيمة التعديل النقدي النسبي.
التعديل النقدي المطلقيشير إلى سعر بيع التناظرية ككل ، ويغير سعر الكائن بأكمله بمقدار معين ولا تعتمد قيمته على عدد وحدات المقارنة. تبدو قيمة الكائن الذي يتم تقييمه ، مع مراعاة التعديل النقدي المطلق ، على النحو التالي:
حيث P ad - قيمة التعديل النقدي المطلق.
ضع في اعتبارك عملية التحليل وإجراء التعديلات على عناصر المقارنة
1. حقوق الملكية للعقار.
عند الشراء والتأجير والمعاملات الأخرى مع العقارات ، يهتم المالك المستقبلي والمستأجر وما إلى ذلك بشكل أساسي بالحقوق التي يكتسبها لهذا الكائن. يعتمد سعر العقار بشكل أساسي على الحقوق المنقولة إليه. في حالة ملكية ؛ الممتلكات مرهونة بحق الإيجار أو غيره من حقوق الالتزام ، وقد تتغير القيمة السوقية لمثل هذا الشيء بشكل كبير ، وعادة ما تكون متناقصة. في كثير من الأحيان ، يتم بيع المحلات التجارية والمراكز التجارية وقطع الأراضي وغيرها من الممتلكات مع عقود الإيجار الحالية. ومع ذلك ، إذا اختلف الإيجار التعاقدي عن سعر السوق ، فإن المالك المستقبلي للعقار ، خلال المدة المتبقية من عقد الإيجار ، سيتلقى تدفقات نقدية تختلف عن تلك الموجودة في السوق.
مع الأخذ في الاعتبار الفرق بين إيجارات السوق وإيجارات العقد عند "يسمى تحديد القيمة بتعديل حقوق الملكية. يمكن تحديد مبلغ تسوية حقوق الملكية" بطريقتين - عن طريق رسملة مباشرة للفرق بين السوق "والعقد الإيجار وخصم هذا الفرق للفترة المتبقية من عقد الإيجار.
2. شروط التمويل.
الحالة الأكثر شيوعًا عندما تنشأ الحاجة إلى إجراء تعديل على شروط التمويل هي شراء عقار بقرض رهن عقاري ، والذي يتم توفيره إما من قبل البائع نفسه أو من قبل منظمة تابعة لجهة خارجية. يمكن استخدام خصم التدفقات النقدية للرهن العقاري بسعر الفائدة في السوق لتعديل مثل هذه الظروف.
3. شروط البيع.
يعكس تعديل شروط البيع العلاقة بين البائع والمشتري ، وهو أمر غير معتاد بالنسبة للسوق. قد يحدث البيع بسعر أقل من القيمة السوقية إذا كان البائع بحاجة ماسة إلى بيع العقار ، أو كان البائع تحت ضغط ، أو كان هناك علاقة عائلية أو تجارية أو مالية بين المشاركين في الصفقة. من ناحية أخرى ، قد يتم البيع بسعر أعلى من سعر السوق إذا كان بإمكان المشتري زيادة قيمة ممتلكاته المشتركة بشكل كبير أو كانت الممتلكات المكتسبة عزيزة عليه باعتبارها إرثًا عائليًا.
ومع ذلك ، من الصعب للغاية تحديد مثل هذه المواقف غير النمطية ، وبالتالي ، في حالة الاشتباه في وجود ظروف غير سوقية للبيع ، فمن الأفضل استبعاد هذا الكائن من قائمة عناصر المقارنة.
4. وقت البيع.
التغيرات في ظروف السوق ، والتي يمكن أن تؤثر ظروفها بشكل كبير على قيمة العقار ، مع مرور الوقت. لذلك ، يجب مراعاة عوامل مثل التضخم ، وأسعار الفائدة المصرفية ، والتغيرات في العرض والطلب على العقارات ، والتغيرات في تفضيلات المستهلك ، والابتكارات في التنظيم القانوني ، في عملية التقييم باستخدام تعديل المبيعات. المؤشر الرئيسي لسوق العقارات هو ديناميكيات التغيرات في أسعار العقارات داخل نفس السوق ، والتي تنعكس إما كنسبة مئوية من مستوى السعر السابق ، أو بمساعدة مؤشرات الأسعار.
يعتبر التثمين العقاري من أهم الآليات التي بدونها يستحيل تنظيم إدارة فعّالة للممتلكات. تقييم العقارات المستقل هو عملية يحدد فيها المثمن النزيه القيمة السوقية للعقار أو الحق فيما يتعلق بتلك الممتلكات.
المناهج الأساسية للتثمين العقاري.
هناك عدة طرق لتقييم أي نوع من العقارات المستخدمة من قبل المثمنين المحترفين: - النهج المقارن. - نهج التكلفة ؛ - منهجية الدخل.
كل من الأساليب الثلاثة لها تقنياتها الخاصة.
يعتمد نهج الدخل في تقييم العقارات على تحديد قيمة الكائن العقاري بناءً على حساب الدخل المتوقع من امتلاك (استخدام) هذا الكائن. هذا المؤشر مهم جدًا لأنه يسمح لك بالتنبؤ بتكلفة الكائن في المستقبل.
يعتبر نهج الدخل أحد أكثر الأساليب المستخدمة في تقييم العقارات في ممارسة التقييم اليوم.
وفقًا للاقتصادي الحديث Vishnevetsky A.V. ، يُطلق على هذا النهج أيضًا اسم "هامشي" (من المصطلح الإنجليزي "الهامش" ، وغالبًا ما يستخدم في روسيا كنظير لمفهوم "الربح"). يتم التعبير بوضوح عن قابلية تطبيق النهج الهامشي خلال فترة النمو الاقتصادي في الدولة. نهج الدخل هو جزء لا يتجزأ من إجراءات العناية الواجبة.
تعتمد طريقة الدخل بشكل أساسي على تحديد قيمة العقارات عن طريق حساب تدفق الدخل المخصوم (من ملكية أو استخدام هذا الكائن). تعتمد هذه الطريقة على مبدأ التوقع - تحديد القيمة الحالية للدخل والمزايا الأخرى التي يمكن الحصول عليها في المستقبل من ملكية هذا العقار. من المنطقي أن مالك العقار لن يتخلى عن ممتلكاته بأقل من المبلغ الذي يمكن أن يحصل عليه من خلال الاستمرار في استغلالها ، ولن يدفع المشتري أكثر من المبلغ الذي سيجلبه الاستخدام اللاحق لهذا الكائن لأغراض تجارية له. وبالتالي ، يتم تحديد سعر العقارات على أساس قيمة الدخل المستقبلي بالاتفاق بين الطرفين.
عند حساب نهج الدخل ، يتم استخدام الطرق التالية: رسملة الدخل وخصم التدفقات النقدية. هذه التقنيات هي الرئيسية في هذه الطريقة.
1) وفقًا لتقنية طريقة الرسملة المباشرة ، يتم تحديد القيمة من خلال نسبة صافي الدخل التشغيلي قبل الضريبة إلى معدل الرسملة. يتم تحديد معدل الرسملة من قبل المثمن بناءً على قيمة السعر الأساسي عن طريق تعديله للمخاطر.
2) يتم استخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة عندما تكون التدفقات النقدية غير متساوية (دخل غير مستقر) ، أو عند استخدام نسب رأسملة مختلفة. وفقًا للمنهجية ، يتم تحديد تكلفة الكائن كمجموع الدخل المخصوم من المشروع. للقيام بذلك ، من الضروري تحديد نموذج التدفق النقدي مع توقع النفقات والاستثمارات لفترة محددة. يتم تحديد معدل الخصم مع الأخذ في الاعتبار نفس المعلمات كما في طريقة الرسملة.
جوهر الأسلوب - نهج الدخل يقيّم قيمة العقارات على أنها القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية. في الوقت نفسه ، يعكس هذا النهج مستوى المخاطرة للممتلكات التي يتم تقييمها ، فضلاً عن جودة وكمية الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار قيد التقييم خلال فترة خدمته. الميزة الرئيسية لنهج الدخل هو أنه يسمح لك بمراعاة مخاطر الاستثمار المستقبلية الآن.
عيب الطريقة هو أن الدخل المستقبلي - المبلغ المتوقع للدخل من الإيجار ومقدار إعادة البيع المستقبلية للكائن ، يتم تحديدهما من قبل المثمن من خلال تحليل عدد من العوامل ، وبالتالي قد يحمل خطأ معين ، لأنه من المستحيل تحديد حالة السوق العقاري على المدى الطويل بدقة مطلقة. نهج التكلفة (النهج القائم على الأصول) هو مجموعة من طرق التقييم التي تكون فيها قيمة الكائن مساوية لمجموع قيمة قطعة الأرض وتكلفة إعادة إنتاج (استبدال) جميع التحسينات ، مطروحًا منها الاستهلاك المتراكم ، و قيمة الخصوم ، أي قيمة موضوع التقييم تعتمد على تكلفة إنشاء كائن مماثل. يستخدم هذا النهج لتقييم المباني المنفصلة والأسر والشركات.
النهج المقارن - مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة موضوع التقييم ، بناءً على مقارنة موضوع التقييم مع الأشياء - نظائر موضوع التقييم ، والتي تتوفر بشأنها معلومات عن الأسعار. كائن - يتم التعرف على نظير موضوع التقييم لأغراض التقييم ككائن مشابه لموضوع التقييم من حيث الخصائص الاقتصادية والمادية والتقنية الرئيسية وغيرها من الخصائص التي تحدد قيمتها.
الأساليب الأساسية للتثمين العقاري.
طريقة رسملة الدخل (الصيغة 1)
يتمثل جوهر طريقة رسملة الدخل في تحديد قيمة الممتلكات عن طريق تحويل صافي الدخل التشغيلي السنوي (NOI) إلى القيمة الحالية
حيث: ج - قيمة العقار (den.unit)
NOI - صافي الدخل التشغيلي أو CHOD (صافي دخل التشغيل باللغة الإنجليزية (NOI))
R_k - نسبة الرسملة
نسبة الرسملة هي مؤشر يعكس نسبة الدخل السنوي المتوقع (NOR) إلى قيمة العقارات (الصيغة 2):
R_k = R_n + N_v (2)
حيث: R_k - نسبة الرسملة
R_n - معدل عائد المستثمر على رأس المال المستثمر - معدل العائد المتوقع من قبل المستثمر من الاستثمار ، مع مراعاة المخاطر في السوق.
N_v - معدل العائد على رأس المال - معدل الفائدة الذي يوفر عائدًا على الاستثمار الأولي. يقسم المعدل الدخل إلى جزأين: سداد الاستثمارات الرأسمالية في العقارات واستلام الدخل من ملكية الكائن.
في ممارسة التقييم ، يتم استخدام 3 طرق لحساب معدل عائد رأس المال ، طريقة Ring ، طريقة Inwood وطريقة Hoskold.
طريقة الحلقة تستخدم هذه الطريقة عندما يُتوقع سداد رأس المال على أقساط متساوية. معدل العائد هو الحصة السنوية من رأس المال الأولي المخصص لصندوق تعويضات بدون فوائد. هذه الحصة بنسبة 100 في المئة من عائد رأس المال.
يتم استخدام طريقة Inwood إذا تم إعادة استثمار مبلغ عائد رأس المال بمعدل العائد على الاستثمار. في هذه الحالة ، يكون معدل العائد كعنصر من مكونات نسبة الرسملة مساويًا لعامل صندوق الاستبدال بنفس سعر الفائدة.
يتم استخدام طريقة Hoskold عندما يكون معدل العائد على الاستثمار الأولي مرتفعًا إلى حد ما وإعادة الاستثمار بنفس المعدل غير مرجح. بالنسبة للأموال المعاد استثمارها ، من المتوقع أن تتلقى دخلًا بمعدل خالٍ من المخاطر.
يتم استخدام هذه الطريقة إذا كانت تدفقات الدخل مستقرة على مدى فترة طويلة وكانت مهمة ، وكذلك إذا كان تدفق الدخل ينمو بوتيرة ثابتة.
هذه الطريقة غير قابلة للتطبيق في الحالة التي يكون فيها موضوع التقييم هو موضوع البناء قيد التنفيذ أو يتطلب إعادة بناء كبيرة ، أي في المستقبل القريب لا يمكن أن تحقق دخلاً ثابتًا.
تجعل "عتامة المعلومات" في السوق الروسية من الصعب حساب صافي الدخل التشغيلي ومعدل الرسملة ، بسبب نقص المعلومات حول معاملات المبيعات الحقيقية ومدفوعات الصيانة وما إلى ذلك.
طريقة التدفق النقدي المخصوم
تعتبر طريقة التدفق النقدي المخصوم (DCF) أكثر تعقيدًا وتفصيلاً وتسمح لك بتقييم شيء ما في حالة تلقي تدفقات نقدية غير مستقرة منه ، ونمذجة السمات المميزة لاستلامها.
يتم تطبيق طريقة DDP عندما:
من المتوقع أن تكون التدفقات النقدية المستقبلية مختلفة جوهريًا عن التدفقات الحالية ؛
الأدلة المتاحة لتبرير التدفقات النقدية العقارية المستقبلية ؛
تدفقات الدخل والمصروفات موسمية ؛
العقار الجاري تقييمه عبارة عن عقار تجاري كبير متعدد الوظائف ؛
العقار قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو وإدخاله: (أو قيد التشغيل).
طريقة خصم التدفقات النقدية هي الطريقة الأكثر تنوعًا لتحديد القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية. يمكن أن تتغير التدفقات النقدية بشكل تعسفي وتتدفق بشكل غير متساو وتتميز بمستوى عالٍ من المخاطر. هذا يرجع إلى تفاصيل شيء مثل العقارات. يتم شراء العقارات من قبل المستثمر بشكل رئيسي بسبب بعض الفوائد في المستقبل. ينظر المستثمر إلى العقار على أنه مجموعة من المزايا المستقبلية ويقيم جاذبيته من حيث كيفية ارتباط القيمة النقدية لهذه الفوائد المستقبلية بالسعر الذي يمكن عنده الحصول على العقار.
تقوم طريقة التدفقات النقدية المخصومة DCF بتقييم قيمة العقارات بناءً على القيمة الحالية للدخل ، والتي تتكون من التدفقات النقدية المتوقعة والقيمة المتبقية.
