الغرض من التقييم هو تحديد القيمة السوقية في وقت الفحص وفقًا للطرق والمعايير المقبولة.
يتم إعداد تقرير تثمين قطعة الأرض كتابة.إذا تم إعداده بكفاءة ومهنية ، فيمكن عندئذٍ إرفاقه ، إذا لزم الأمر ، بإجراءات المحكمة. الوثيقة ملزمة قانونا.
قبل إعداد التقرير ، يجب صياغة مهمة تشير إلى هدف التقييم القادم والغرض من الفحص.
يتم إجراء فحص التقييم للأسباب التالية:
يتم الحصول على الحق في إجراء فحص لقطعة الأرض من قبل أخصائي يجب أن يكون لديه تدريب وتعليم معين. فقط الشخص ذو المعرفة والأساليب الخاصة قادر على إجراء تقييم كفء ثم إعداد تقرير. يجب أن يتم إعداد التقرير وفقًا للقواعد وفقًا للتشريعات الحالية.
يجب أن يكون المثمن عضوًا في إحدى منظمات المثمنين ذاتية التنظيم وأن يكون معتمدًا.يمكن للمتخصص تنفيذ العمل على تحديد السعر بشكل مستقل وضمن إطار الشركة وفقًا للمادة 4 من القانون الاتحادي رقم 135.
للمثمن الحق ، وفقًا لتقديره الخاص ، في اختيار طريقة التقييم والمطالبة بتوفير الوثائق اللازمة للعمل. يجب أن يكون مستقلاً (المادة 16 من القانون الاتحادي رقم 135).
المرجعي:لا يمكن لمالك قطعة الأرض فقط طلب مستند التقييم ، ولكن أيضًا لأي شخص مهتم بذلك. على سبيل المثال ، المشتري أو المستأجر المحتمل.
يجب أن يكون أساس الامتحان اتفاقًا مكتوبًا (المادة 10 من القانون الاتحادي رقم 135).
يتم تحديد تكلفة تنفيذ وإعداد تقرير عن تقييم قطعة الأرض من خلال العديد من المؤشرات. يعتمد ذلك على موقع الأرض والمساحة والغرض من إجراء التقييم. تستغرق العملية من 1 إلى 10 أيام.
على سبيل المثال ، بالنسبة للمنزل الصيفي ، سيكلف التقييم مبلغًا يبدأ من 5000 روبل ، لتحدي القيمة المساحية من 20000 روبل.
تصف المادة 11 من القانون الاتحادي 135 المتطلبات الرئيسية للتقرير. يجب أن تميز بشكل لا لبس فيه الكائن الذي يتم تقييمه.
يجب تضمين الأقسام التالية في التقرير:
يتم إجراء تقييم الارتفاق من أجل تحديد الدفع الصحيح لاستخدام أرض شخص آخر في حالة تسوية النزاع في المحكمة.
هذا يتأثر بالعوامل التالية:
معادلة لتحديد تكلفة الدفع لاستخدام القيد:
يجب إجراء جميع الحسابات في شكل تقرير مكتوب.
يتكون تقرير تقييم ارتفاق قطعة الأرض من الأقسام التالية:
مرفق بالتقرير رسوم بيانية تشير إلى حدود الأعباء وحسابات التكلفة.
يتم إجراء هذا التقييم لتحديد مبلغ أكثر دقة للإيجار.يعتمد على الفوائد الاقتصادية لاستخدام مساحة الأرض:
تلعب الشروط التي يتم بموجبها إبرام اتفاقية الإيجار دورًا مهمًا في تقييم التكلفة. يتم تقديم تقرير تقييم إيجار الأرض من قبل المثمنين بنفس طريقة تقرير قيمة الأرض. فقط في قسم التعيين للتقييم ، يتم تعريف الغرض من التسعير على أنه عقد إيجار.
ملحوظة:يعطي التقرير أيضًا خاصية مميزة للكائن ، ويوفر بيانات المثمن والعميل ، ويصف الطرق المستخدمة في الفحص ، والعمل المنجز. مرفق هو رسم تخطيطي للمنطقة التي يقع فيها الموقع ووصف موجز لها. في نهاية التقرير ، يتم توفير قائمة بالوثائق المستخدمة.
التقرير مكتوب. يحتفظ المثمن بنسخة منه.
لتحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض ، يلزم إجراء تقييم مستقل لقطعة الأرض وتقرير عنها. يتم إدخال نتائج تقييم الأرض في تقرير مكتوب يتم تقديمه للعميل.
يمكن استخدامه لحل القضايا الخلافية: للطعن في القيمة المساحية الثابتة للأرض ، لتوضيح سعر البيع ، أو لتحديد الدفع مقابل الارتفاق أو الإيجار.
وفقًا لذلك ، يمكن إجراء تقييم قطع الأراضي بهدف المراجعة التالية في منطقة الربع المساحي ، ومقارنة الأسعار الحالية واستبدالها بقيمة أكثر واقعية.
نظرًا لحقيقة أنه على أساس القيمة المحددة ، يتم تحديد القاعدة ، والتي يتم دفعها من قبل مالكي ملكية وحدة التخزين (باستثناء المستأجرين) ، فإن ملاك الأراضي غير مهتمين بزيادة كبيرة في القيمة المساحية. بناءً على مصالح البلدية أو الدولة ، التي يتم تجديد ميزانيتها من أموال الضرائب ، يكون الغرض من ذلك هو زيادة القيمة المساحية.
لتقييم الأرض سوف تحتاج. إذا كنت لا تعرف كيفية الحصول عليها ، فاقرأها.
عند تقديم مطالبات بشأن التسعير ، ستكون هناك حاجة إلى إجراء رسمي بشأن إجراء فحص مستقل من قبل المثمن. يتم توفير هذه الخدمات مقابل رسوم. تختلف تكلفتها بشكل كبير ، على التوالي:
يأخذ هذا في الاعتبار حالة مقدم خدمات تقييم الأراضي ، وتوافر التراخيص والفروق الدقيقة الأخرى في الحالة.
في مناطق وسط روسيا ، تكلف هذه الخدمات من 1.5 ألف روبل ، لتحديد تكلفة الأكواخ الصيفية القياسية من 6-8 فدان. تشمل هذه التكلفة إعداد الوثائق القانونية ذات الصلة. يتم دفع تكاليف السفر إلى موقع التخزين بالإضافة إلى ذلك. يمكن تلبية نفس المبلغ من قبل ساكن قرية أو مركز إقليمي ، وتقييم أرض قطع الأراضي المنزلية الخاصة أو بناء المساكن الفردية. يتم تسعير قطع الأراضي غير القياسية بأسعار فردية.
تختلف تكلفة تقييم أراضي المستوطنات اختلافًا كبيرًا وتتراوح من 2.5 إلى 3 آلاف إلى 5-10، حسب قيمة العقار في موقع معين ، مع المساحة والغرض المناسبين.
في الضواحي البعيدة ومنطقة لينينغراد ، تتراوح الأسعار بين 2.5 و 3 آلاف... في المدن ، هناك اختلاف كبير لدرجة أنه من المستحيل إنشاء معادل مشترك.
نعم يمكنك ذلك... والسؤال التالي الذي يفرضه بنفسه هو كيف تقدر قيمة قطعة الأرض بنفسك؟
باستخدام نهج مقارن ، يجوز تحديد التكلفة التقريبية للذاكرة ، بشرط أن يكون هناك نظائر لا ينبغي أن يكون هناك تناقض كبير معها.
ومع ذلك ، فإن استخدام نهج التكلفة والدخل غير مقبول عمليا.، حيث لا توجد معلومات متاحة للجمهور عن التكاليف التي ساهمت في تطوير البنية التحتية من الميزانية البلدية أو الفيدرالية. بدون هذه الافتراضات ، حتى التطبيق الدقيق للطرق المشار إليها قد يكون عديم الفائدة.
تقرير عن تحديد القيمة السوقية لمبنى سكني بقطعة أرض
العنصر الرئيسي لتجديد ميزانية البلدية هو الضرائب. في كل مكان ، بدأ احتساب الضرائب العقارية من القيمة المساحية ، مما يزيد بشكل كبير من العبء الضريبي على أصحاب ومستأجري قطع الأراضي ، وكذلك دافعي الضرائب لمشاريع البناء الرأسمالية.
من المخطط أنه في جميع الكيانات المكونة لروسيا حتى 1 يناير 2020 ، سيتم تحديد مبلغ الضرائب على العقارات بناءً على القيمة المساحية.
في الوقت الحالي ، يمكن الطعن في قيمة القيمة المساحية والاستعاضة عنها بالقيمة السوقية. بالنسبة لغالبية الشركات الموجودة في موسكو ومنطقة موسكو ، كان للضرائب الجديدة تأثير حاسم على مؤشرات الإنتاج ، مما جعلها على شفا البقاء. أثارت الرغبة الطبيعية للمالك في تقليل تكاليفه إلى الحد الأدنى موجة من التقييمات من أجل تحديد القيمة السوقية وقبولها كقيمة مساحية.
في مرحلة الإجراءات السابقة للمحاكمة ، عند تقديم طلب إلى لجنة تسوية المنازعات بشأن نتائج تحديد القيمة المساحية ، من الضروري تقديم تقرير من مثمن مستقل ورأي خبير إيجابي - يؤكد حقيقة أن التقرير مع مراعاة متطلبات تشريع التقييم ، وتتوافق القيمة المعينة للكائن مع قيم السوق.
من المستحيل التنبؤ بنتيجة إجراء النزاع في اللجنة ، حتى لو كان هناك فحص تم إعداده بواسطة خبير موثوق.
بناءً على الممارسة المتبعة المتمثلة في التحدي ، يتم تسليط الضوء على المؤشرات التي يوليها أعضاء اللجنة اهتمامًا. تتم مقارنة المؤشر المحدد المحسوب للقيمة السوقية للشيء بمتوسط مؤشر محدد للقيمة المساحية في الربع المساحي للمجموعة التي ينتمي إليها الكائن المقدر.
تلفت اللجنة الانتباه أيضًا إلى النسبة المئوية للقيمة السوقية الأقل من القيمة المساحية. التخفيض إلى 30٪ ، كقاعدة عامة ، لا يثير أسئلة المعارضين ويمكن إجراء مزيد من المناقشة حول التقرير. مع وجود انحراف أكثر أهمية عن القيم المشار إليها ، يكون قرار اللجنة ، كقاعدة عامة ، سالبًا.
في معظم الحالات ، عندما يتم رفض طلبات مراجعة القيمة المساحية ، فإنها تشير إلى أن التقرير لا يتوافق مع المادة 11 من القانون الاتحادي الصادر في 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ، متطلبات محتوى تقارير التقييم ، إلى الوصف الوارد في تقرير التقييم للمعلومات المستخدمة في التقييم ، التي وضعتها معايير التقييم الفيدرالية ، والتي يتم التعبير عنها في حقيقة أن التقرير لا يتوافق مع مبدأ عدم الغموض. حيث لا تشير اللجنة إلى ما لا يتوافق التقرير بالضبط مع المبدأ المحددحتى تتاح للمقيم الفرصة لإزالة التعليقات.
قد يتم "رفض" بعض التقارير حتى في مرحلة قبول الطلبات بسبب منهجية مطبقة بشكل غير صحيح ، على سبيل المثال ، استبعاد ضريبة القيمة المضافة من القيمة السوقية لعنصر البناء الرأسمالي... كقاعدة عامة ، لدى عميل التقييم سؤال حول الازدواج الضريبي ، والمثمن ، بدلاً من التعرف على طريقة التقييم المستخدمة في تحديد القيمة المساحية ، يوافق بسهولة على حجج الشخص الذي تتأثر مصالحه نتيجة لذلك للتقييم المساحي.
وفقًا للممارسة المتبعة وعلى أساس قرارات المحكمة ، من الخطأ مقارنة قيمتين (مساحية وسوق) ، إذا كانت لهما أسس مختلفة ، لأن قيمة واحدة تشمل ضريبة القيمة المضافة والأخرى لا. في رأيي ، المثمن ، عند إعداد تقرير حول تحديد القيمة السوقية ، لديه مهمة مختلفة: لا ينبغي له الدخول في جدل بشأن المنهجية المستخدمة في التقييم المساحي ، ولكن يجب عليه تحديد القيمة السوقية بناءً على معايير مماثلة ، في هذه الحالة يجب أن تؤخذ ضريبة القيمة المضافة في الاعتبار.
هناك تقارير فيها المثمن عند تحديد القيمة السوقية لقطعة الأرضيحدد الحق في إيجار طويل الأجل ، دون السماح بالحقوق القابلة للتحويل.
في موسكو ، تُستخدم قطع الأراضي بشكل أساسي على أساس اتفاقيات الإيجار ، في المدينة ، تم تسجيل حوالي 3 ٪ فقط من قطع الأراضي كممتلكات... بالإضافة إلى ذلك ، فإن سوق قطع الأراضي الخالية من المباني محدود ، لذلك يستخدم المثمنون ، كقاعدة عامة ، طرق التخصيص والباقي للحسابات عند تقييم قطع الأراضي. نظرًا لأن التقييم يتم في تاريخ بأثر رجعي ، فعادةً ما يكون من غير الممكن التحقق من الحقوق التي تم إصدارها لقطعة أرض تابعة لمبنى أو مجمع عند اختيار كائنات تناظرية موحدة.
عادة ما ينطلق المقاول من افتراض أنه عند التقييم المشترك لقطعة الأرض وكائن البناء الرأسمالي الموجود عليها ، من الضروري الاسترشاد بالسلوك النموذجي للمالكين فيما يتعلق بقطع الأرض المماثلة (البند 6 ، FSO رقم 7) . ونظرًا لأن حقوق الإيجار طويل الأجل يتم تسجيلها غالبًا لقطع الأراضي في موسكو ، عند خصم تكلفة استبدال مبنى من تكلفة كائن واحد ، يتم تحديد القيمة السوقية للحق في استئجار قطعة أرض.
في تقرير تحديد القيمة المساحية لقطع الأراضي ، يتم احتساب تكلفة الملكية ، لذلك لا ينبغي نسيان هذه الحقيقة. يعتبر عدم وجود تعديل على الحقوق المنقولة خطأ ، سواء في الهيئة أو في المحكمة.
عند تقييم قطع الأراضي المبنيةمن الضروري تحديد المباني الموجودة عليها. لا يكلف بعض المثمنين عناء وصف المباني الموجودة في الموقع الذي تم تقييمه ، بناءً على الشروط التي عند إجراء تقييم لغرض الطعن في القيمة المساحية ، من الضروري تحديد قيمة الموقع على أنه مجاني مشروط. في الوقت نفسه ، يؤثر نوع التطوير بشكل كبير على قيمة الكائن المقدر.
يجب أن نتذكر أن القيمة السوقية لقطعة أرض مبنية بأشياء بناء رأسمالية ، لإدخال هذه القيمة في السجل المساحي للدولة ، تقدر على أساس الاستخدام الفعلي للأرض، بينما يتم تقييم قطعة الأرض المبنية على أنها غير مطورة ، ومخصصة للاستخدام وفقًا لنوع الاستخدام الفعلي (البند 20 ، FSO رقم 7).
في إطار التقرير المساحي ، يتم تحديد تكلفة عناصر البناء الرأسمالية ، كقاعدة عامة ، بدون مكون الأرض.
قبل الشروع في تقييم القيمة السوقية التي يتم إجراؤها لأغراض التحدي ، يوصي الخبراء بأن تتعرف على تقرير المساحةلفهم منطق التفكير والمنهجية المطبقة ، مما سيساعد على تحديد أساس الحساب بشكل صحيح. إذا ثبت عند تحديد القيمة السوقية لأشياء الإنشاءات الرأسمالية أن قيمة قطعة الأرض كانت أقل من القيمة المساحية ، فإن اللجنة ، كقاعدة عامة ، توصي بتنفيذ وتقديم طلب لمراجعة القيمة المساحية لقطعة الأرض وكائن البناء الرأسمالي في نفس الوقت.
في لجنة النظر في النزاعات حول نتائج القيمة المساحية في منطقة موسكو ، يتم النظر في خطأ عدم وجود حسابات للقيمة السوقية لقطع الأراضي في إطار نهج الدخلبغض النظر عن الاستخدام المسموح به وما إذا كانت الأرض مبنية أو خالية من المباني.
رأي مخالفتلتزم ، على سبيل المثال ، بلجنة النظر في النزاعات حول نتائج تحديد القيمة المساحية في مكتب Rosreestr في منطقة كالينينغراد ، والتي تشير في رفضها إلى أن التقرير لا يتوافق مع المادة 11 من القانون الاتحادي 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ ، المتطلبات التي حددتها المعايير الفيدرالية ، منذ ذلك الحين في تقرير التقييم عند تحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي المثمن طبق طريقة التوازن ضمن نهج الدخل... المقاول متهم أن المثمن “تم إجراء حساب للقيمة السوقية لاستبدال التحسينات التي تم بناؤها بالفعل على قطع الأراضي المقدرة وكانت نتائج هذا الحساب أساسًا لحساب القيمة السوقية لقطع الأراضي. وهكذا ، فإن المثمن الذي وضع تقرير التقييم ، قام بحساب القيمة السوقية لقطع الأرض على أنها مبنية ، وهو ما يخالف البند 20 FSO رقم 7 "..
في موسكو ومنطقة موسكو إن استخدام طرق العزل والتخلفات مقبول بشكل عام ولا يثير تساؤلاتعند تقييم قطع الأراضي لغرض الطعن في القيمة المساحية مع أعضاء اللجنة ، ولكن ، على ما يبدو ، بالنسبة لبعض الخبراء الإقليميين ، فإن هذه الطريقة غير مقبولة. المثمن لا يمكنه إلا أن يتجاهل يديه في حيرة ، لأن الطريقة المتبقية موصى بها للاستخدام من قبل وزارة الممتلكات في روسيا (أمر وزارة الملكية في روسيا بتاريخ 06.03.2002 رقم 568-r (بصيغته المعدلة في 31.07.2002) )).
بعض الأحيان المثمنون مخطئون في تاريخ التقييم، والتي يجب تحديد القيمة السوقية للكائن من أجلها. في حالة الاعتراض على نتائج تحديد القيمة المساحية ، يجب تحديد القيمة السوقية للعقار في التاريخ الذي تم فيه تحديد القيمة المساحية (المادة 29.18 ، بتاريخ 29 يوليو 1998 ، رقم 135-FZ) . لتجنب عدم الدقة ، يجب عليك طلب شهادة مساحية ، والتي يجب أن تشير إلى التاريخ الذي تم فيه تحديد القيمة المساحية.
في موسكو ، هناك ممارسة عندما تقوم إدارة أملاك المدينة ، على أساس قانون صادر عن مفتشية الدولة للعقارات ، بتغيير الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض. على أساس الترتيب ، يتم إجراء تغييرات على السجل العقاري ، مما يؤدي إلى تغيير في القيمة المساحية للكائن. على سبيل المثال ، قامت شركة بتأجير جزء من المبنى في مبنى إداري ، وفتح المستأجر مقهى ، فمن المحتمل جدًا أن تقوم اللجنة بتغيير الغرض من المبنى إلى إداري وتجاري ، مما سيؤدي إلى تغيير في الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض ، ونتيجة لذلك ، القيمة المساحية. حسب الفن. 24.19 من القانون الاتحادي الصادر في 29 يوليو 1998 ، رقم 135-FZ ، تاريخ تحديد القيمة المساحية لشيء عقاري في الحالات المنصوص عليها في هذه المقالة هو تاريخ إدخال معلومات عنه في عقارات الدولة السجل المساحي ، والذي يستلزم الحاجة إلى تحديد القيمة المساحية.
في سياق التقييم المساحي ، يتم تحديد قيمة قطع الأراضي بغض النظر عن الأعباء ،بناءً على هذا الافتراض ، يجب أيضًا تحديد القيمة السوقية للكائن.
لتجنب الأخطاء الموضحة أعلاه ، يجب على المقيمين تحليل الأمثلة العملية المتاحة للجمهور ، وكذلك دراسة تجربة الزملاء.
