إحدى الشروط المحددة أثناء استئناف الانتعاش للرهن العقاري هو سعر البيع الأولي للعام العقاري المرهون (العقوبات). القانون الفيدرالي لشهر 16 يوليو 1998 ناينتس 102-FZ "على الرهن العقاري (تعهد الممتلكات)" (إد. مؤرخ في 17 يونيو 2010) (المشار إليها فيما يلي باسم قانون الرهن العقاري) يفرض مسؤولية عن تحديد سعر البيع الأولي للمحكمة استعادة الإجراءات القضائية (الفقرة 2 من الفن. 54)، وبطريقة خارج نطاق القضاء - على الطرفين (الفقرة 4 من المادة 55)، دون إنشاء مفهوم قانوني لسعر البيع الأولي ولا المعايير الخاصة بتعريفه.
لا ينبغي أن تبرر المحكمة، التي تسمح لقضية إنشاء سعر البيع الأولي للممتلكات المخزنة فقط، فحسب، بل تشير أيضا إلى الجزء المنطوق من القرار. إن معرفة محكمة البيع في سعر البيع الأولي للممتلكات المخزنة، التي تم استخلاصها إلى العقوبة، مؤهل كخالف لقواعد القانون المالي وهو الأساس لإلغاءه (حل حي المنطقة الشرقية FAS مؤرخة 31، 2004 N F03-A51 / 04-1 / 1587، من 17 أكتوبر 2006 N F03-A59 / 06-1 / 3481). دون توضيح مسألة تحديد سعر البيع الأولي للممتلكات المخزنة، لا يمكن تنفيذ القانون القضائي (حالة FAS من مقاطعة شمال القوقاز N F08-4837 / 2004).
في غياب أمر خارج المحكمة للحصول على استرداد الرهن العقاري، تعتبر الشروط المتعلقة بسعر البيع الأولي أو الإجراء الخاص بتعريفها غير حاسمة، لأن هذا الشرط يصنف على أنه قانون لعدد منه الشروط الأساسية (الفقرة 4 من المادة 55 من قانون الرهن العقاري).
في الوقت نفسه، فإن مسألة سعر البيع الأولي في آلية تنفيذ حق الضمان أهمية قصوى، لأن فعالية انتعاش وتنفيذ كائن الرهن العقاري، لذلك، نموذج الرهن العقاري ككل يعتمد على حلها. لذلك، على المستوى العقلي، يجب علينا صياغة مفهوم سعر البيع الأولي للممتلكات الأصلية وتحديد المعايير التي يمكن تحديدها.
سيكون من المناسب أن نذكر أن مفهوم السعر في اليمين والاقتصاد لديه محتوى مختلف. من وجهة نظر القانون المدني، فإن السعر هو شرط العقد وهو تعبير نقدي عن الالتزام بإجراء دفع للمنتجات المباعة (المقدمة)، والأعمال التي يتم إجراؤها أو الخدمات المقدمة. في العلاقة القانونية "شراء - بيع"، يشير السعر إلى مبلغ من المال الذي يتعهد المشتري بنقل البائع إلى دفع البضائع (المادة 454 من القانون المدني). في النظرية الاقتصادية، يتم الكشف عن مفهوم الأسعار من خلال فئة التكلفة كتقييم نقدية للمنفعة الاستهلاكية للبضائع التي تعبر عن قدرتها على تبادل السلع الأخرى. وبهذا المعنى، فإن سعر البضائع يعد تعبيرا نقديا عن قيمته، أي ما يعادل التبادل في العلاقات الاقتصادية للمشاركين في دوران المدنيين. في ظروف السوق، السعر والتكلفة، كقاعدة عامة، لا تتزامن مع بعضها البعض: تحت تأثير العوامل المختلفة، يمكن بيع البضائع ذات التكلفة نفسها بأسعار مختلفة.
يتم إعطاء التسعير حسب قيمة التكلفة GOST R 51303-99. يحتوي سعر البيع الأولي للخاصية المودعة (كائن العقوبات) نفس الطبيعة.
في عملية تبادل السلع، قد يكون السعر اعتمادا على الموضوع، تحديده، المبلغ المطلوب (سعر البائع)، المعروض (سعر المشتري) أو المدفوع (سعر المعاملات) للبضائع. من الواضح أن سعر البيع الأولي للملكية المنجزة للعقارات الموضوعة هو المبلغ المطلوب خلال المزاد.
في الوقت نفسه، بسبب تفاصيل علاقة الانتعاش، لا يمكن وصف سعر البيع الأولي بسعر البائع، لأنه مصمم ليس من قبل مرسوع أو مقرض الرهن العقاري، ولكنه نتيجة الإرادة المتفق عليها إن جوانب الرهن العقاري وفقط بحضور نزاع للأطراف فيما يتعلق بحجمها تحددها المحكمة (ص 4 ساعات)، المادة 54 من قانون الرهن العقاري). لذلك، فإن سعر البيع الأولي هو السعر الذي توافق عليه الرهن العقاري على بيع الممتلكات المنقولة إليه، وتضطر البرد إلى الاتفاق على بيعها من خلال إجراءات الاسترداد.
خلال المشاركين المزايدين، يتنافسون مع بعضهم البعض، مما يجعل بدل ضد سعر البيع الأولي. يعترف المزاد الفوز بالشخص الذي عرض أعلى سعر (الفقرة 6 من الفن. 57، الفرعية. 2 من الفقرة 1 من الفن. 58 من قانون الرهن العقاري). وبالتالي، في آلية التداول، فإن سعر البيع الأولي للممتلكات المخزنة هو سعر بدء (الحد الأدنى) الذي يبدأ التداول. يجب تمييزه عن أعلى سعر (الحد الأقصى) الذي اقترحه الفائز، الذي سيتم بيعه عليه. هذه هي الوظيفة الأولى لسعر البيع الأولي، الذي يؤديه في تنفيذ مقرض الرهن العقاري حق الضمان.
الوظيفة الأخرى هي أنه مع الشروط الأخرى المدرجة في الفقرة 4 من الفن. 55 من قانون الرهن العقاري، فإن سعر البيع الأولي هو شرط مهم لإجراءات قضائية خارجية لاستعادة الرهن العقاري. مثل هذا الاتفاق الرهن العقاري للرهن العقاري، الذي ينص على حق مقرض الرهن العقاري لترك كائن من العقوبات أو الأطراف الثالثة، يتأهل كاتفاقية شراء عقارية أو كعقد مبيعات أولي، إذا كان الاتفاق يوفر فقط التزام الأطراف في المستقبل لإبرام عقد مبيعات. في هذه الحالة، لا يمكن اعتبار سعر البيع الأولي لسعر الحد الأدنى المطلوب خلال التداول، ولكنه يؤدي وظيفة سعر الشراء، وفقا له كائن الاسترداد سيتم نقله إلى مقرض الرهن العقاري أو طرف ثالث، في مصالحه وخلص مثل هذه الاتفاقية. كان على حساب سعر الشراء الذي تم تأمين متطلبات الرهن العقاري لمقدم الرهن العقاري إلى المدين (الفقرة 3 من المادة 55 من قانون الرهن العقاري).
الميزة الثالثة لسعر البيع الأولي هو أنه المعيار الأولي لتحديد السعر، الذي يحق للمحضر العقار (للمغادرة) العقار المحدد في حالة الاعتراف بالتخصصات المتكررة فشل (الفقرة 4 من المادة 58 من قانون الرهن العقاري). في الوقت نفسه، كل من السعر الذي يحدده الاتفاقية بين الرهن العقاري والتعبير والسعر الذي تحدده المحكمة نفسه يجب أن يفي بالمتطلبات التي أنشأتها الفن. 555 "السعر في عقد بيع العقارات" القانون المدني للاتحاد الروسي.
وبالتالي، ينبغي تحديد سعر المبيعات الأولي كتعبير نقدية عن قيمة الممتلكات المنقولة المنقولة (كائن العقوبات)، التي تتعرض لتنفيذ التي تبدأ العطاءات، أو على أساس سعر شراء سعر الشراء يتم تحديد كائن العقوبة في حالة اعتراف التداول، وكذلك في حالة الحصول على ممتلكات مرتين تعهدت بأنفسهم أو أطراف ثالثة.
المواقف ص 4 ح. 2 ملعقة كبيرة. 54 من قانون الرهن العقاري يشير إلى طبيعة تعاقدية لسعر البيع الأولي، والتي سيتم طرح العقار المحدد للتنفيذ.
في الوقت نفسه، من الواضح تماما أنه أثناء استئناف استرداد الرهن العقاري، يتم تشكيل سعر البيع الأولي في سياق مصالح الموجهة مباشرة لمقرض الرهن العقاري (التأجيل) والجراد (المدين) ولا يخضع لأي قوانين اقتصادية، على عكس سعر البيع، الذي يتأثر العرض والطلب. يستعى المرسوم دائما إلى الحصول على أقصى سعر للحصول على ممتلكات قابلة للتحقيق حتى لا يؤدي فقط إلى دفع مطالبات المقرض، ولكن أيضا الحصول على الفرق بين المبلغ والدين الموجود؛ في حالة الاعتراف بالتجارة المتكررة، يقتصر مخاطرها على خسارة 25٪ من قيمة الممتلكات المحققة.
الرهن العقاري، على العكس من ذلك، مهتم فقط في الحصول على المبلغ الكافي لتغطية وديعة الديون المضمونة، لأن إنشاء كائن من الانتعاش في قيمة مضخمة يتأخر من خلال التنفيذ ويمكن أن يؤدي إلى سليمة من بيع الجمهور واستياء الرضا مع مطالب التكافير؛ احتمال امتلاك الملكية المتبقية للعقار، حتى بسعر بنسبة 25٪ تحت القيمة السوقية، قم دائما بتكاليف إضافية للمحتوى ومزيد من تنفيذ الممتلكات المكتسبة.
في ظل هذه الظروف، يصبح تحقيق اتفاقية سعر المبيعات الأولية مستحيلا تقريبا. تشير الممارسة القضائية إلى أن الأطراف، كقاعدة عامة، اتفاقية منفصلة بشأن سعر البيع الأولي للمحكمة لا يتم تقديمها وخلال محاكمة مثل هذا الاتفاق لا تصل حتى إلى اقتراح المحكمة. لكن القانون يصف بشكل لا لبس فيه أنه عند التقدم بطلب إلى الممتلكات المرهونة في المحكمة، يتم تحديد سعر البيع الأولي من خلال اتفاق الأطراف، وفي حالة نزاع، المحكمة نفسها (الفرعية. 4 من الفقرة 2 من المادة 54 من المادة 54 قانون الرهن العقاري).
أعتقد أنه يمكن الإشارة إلى سعر البيع الأولي من قبل الأطراف في اتفاقية الرهن العقاري، ويمكن إقامة اتفاق منفصل من قبل وخلال المحاكمة.
ومع ذلك، في ممارسة المحكمة، تأسست نهج مختلفة لتفسير هذا التشريعات:
عند تحديد سعر المبيعات الأولية للمحاكم تسترشد بالقيمة الرئيسية لموضوع الرهن العقاري المحدد في اتفاق الرهن العقاري. يتم الاعتراف بهذه التكلفة من قبل المحاكم "سعر البيع المحدد على أساس موافقة الأطراف" (حل فاس من مقاطعة سيبيريا الشرقية في 17 يونيو 2004 N A58-3257 / 03-F02-2167 / 04-C2 ). تعتقد المحاكم أنه في قانون الرهن العقاري، لا يوجد أي شرط للالتزام باتفاق إضافي على سعر البيع الممتلكات المخزنة بين الرهادين والتعبير، لأن حالة كبيرة لاتفاقية الرهن العقاري هي القيمة الضميرة للتعهد وبعد إنها القيمة الرئيسية التي تشير إليها المحكمة بمثابة سعر بيع الأولي (حل FAS من مقاطعة غرب سيبيريا في 27 يونيو 2006 (23877-A03-11)، من 25 سبتمبر 2007 ن F04-6167 / 2007 (37954-A81-30)؛
المحاكم الأخرى، على العكس من ذلك، المضي قدما من حقيقة أن السعر المحدد في سعر العقد لممتلكات المحطة ليس هو سعر البيع الأولي، ولكن يشير فقط إلى تقييم من جانب الأطراف في الممتلكات المتنازع عليها في وقت انتهاء اتفاق الرهن العقاري يجب أن يتم الانتهاء من الاتفاقية المتعلقة بسعر البيع الأولي كاتفاق منفصل كوثيقة موحدة منفصلة. في الوقت نفسه، تعتقد المحاكم أنه إذا لم تقدم أطراف الاتفاقية لسعر البيع الأولي، فإن المحكمة لها الحق في عرض الأفراد المشاركين في القضية، اعتماد قرار منسق أو تحديد سعر البيع الأولي في وفقا للأدلة المقدمة (حل حي Volga المؤرخ 19، 2002 N A57-5211 / 2001-4، FAS من مقاطعة الأورال بتاريخ 4 نوفمبر 2003 N F09-881 / 03-GK).
دون مناقشة صحة النهج المعينة، نلاحظ شيئا واحدا فقط: إذا توصلت الأطراف إلى اتفاق بشأن حجم سعر البيع الأولي، فإن مسألة ما ترشده الأطراف في تعريفه، فهي ليست مناقشة - هذا هو حق الأطراف، مهمة المحكمة هي إصلاح هذا السعر في القرار. إذا لم يتحقق هذا الاتفاق، يصبح سعر البيع الأولي طبيعة الحقيقة إثبات، ومحكمة المحكمة ملزمة بتحديدها وفقا للأدلة المقدمة.
ثم ينشأ السؤال حول المعايير التي ينبغي أن تسترشد المحكمة في تحديد سعر البيع الأولي، حيث لا يتم إنشاء القانون المدني للاتحاد الروسي أو قانون الرهن العقاري لهذه المعايير.
على المستوى البعيد، يمكن تخصيص النهج التالية لحل السؤال.
أ. القيمة السوقية.
يتم قبول النهج عموما في الممارسة القضائية، وفقا لما يتم تحديد سعر البيع الأولي على أساس القيمة السوقية للممتلكات المحلية (الفقرة 6 من مراجعة رئاسة محكمة التحكيم الأعلى في الاتحاد الروسي في 15 يناير 1998 ن 26). هذا النهج يجد التأكيد في الفن. 7 من القانون الاتحادي في 29 يوليو 1998 "1998 ن 135 درجة مئوية" بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي "(إد. مؤرخة مؤرخة 27 كانون الأول (ديسمبر) 2009) (يشار إليها فيما يلي باسم قانون التقييم) ينص على افتراض إنشاء القيمة السوقية من كائن التقييم في الحالات، لا يحدد القانون نوعا مختلفا من القيمة لأغراض التقييم.
من وجهة نظر الفن. من المفهوم قانون التقييم 3، بموجب القيمة السوقية على أنه أكثر ترجيحا، حيث يمكن تجنب كائن التقييم في السوق المفتوحة في سياق المنافسة، عندما تكون أطراف الصفقة معقولة، وجود جميع المعلومات اللازمة، وعلى حجم سعر المعاملة لا يعكس أي ظروف طارئة. يتم تقديم تعريف مماثل للقيمة السوقية في الفقرة 6 من المعايير الفيدرالية لتقييم "الغرض من تقييم وأنواع القيمة (FSO N 2)"، المعتمدة. بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية والتجارة على الاتحاد الروسي في 20 يوليو 2007 ن 255. ومع ذلك، فمن المستحيل أن يجادل بثقة أن تعريف سعر البيع الأولي للممتلكات المنفذة بناء على قيمته السوقية أفضل نهج يأخذ في الاعتبار مصالح كلا الجانبين للرهن العقاري.
يتأثر تحقيق الممتلكات بالعديد من العوامل التي لها طبيعة ظروف الطوارئ. أولا، أجبر بيع الممتلكات المخزنة بسبب استرداد الانتعاش بطريقة خارج نطاق القضاء على الرهن العقاري، وتحت المحاسبة القضائية. ثانيا، تنظم المواعيد النهائية لتنفيذ كائن العقوبة من خلال القانون بالارتياكي ولا يمكن تغييرها من قبل طلبها، بما في ذلك الرهن. ثالثا، يعتبر تنفيذ الممتلكات المرهونة من التداول من التداول بناء على السوق المحدود، على وجه الخصوص، وظيفة بائع الممتلكات المنفذة من مقدمي العروض العامة بترتيب تنفيذ قرار المحكمة بإنهاءها مكلفة مع قانون وكالة إدارة الممتلكات الفيدرالية (فوجس). رابعا، يتم تنزف الممتلكات المرهونة بموجب شروط عدم كفاية المعلومات التي تميز الهدف المقدر بالانتعاش مقارنة بتلك التي تم بيعها في الإجراءات القسرية - نظائرها، والتي تؤثر أيضا على نتائج التقييم. تدوير هذه الظروف بدلا من الطبيعة غير السوقية للتكلفة، على أساس سعر البيع الأولي للكائن الرهن العقاري الذي يتم تنفيذه بالترتيب يتم تأسيسه بالترتيب.
بالإضافة إلى ذلك، فإن تعريف سعر البيع الأولي في مبلغ القيمة السوقية المشار إليه في تقرير المثمن، حيث أن المحاكم تفعل الآن، في الجذر يتناقض مع طبيعة التداول، مما يعني أن السعر خطوة بخطوة زيادة، وليس انخفاضها. نتيجة لذلك، لا يتم تحقيق عرض تقديم العطاءات لهدفها لتنفيذ الممتلكات المحمية، وفقد الرهن العقاري الوظيفة المؤقتة. إن سعر البيع الأولي المبدأ المبال الذي أنشأته المحكمة لا يتوافق مع الجودة والقيمة السوقية للممتلكات في وقت التنفيذ هو أحد المشاكل في تنظيم عمل المحضرين بشأن تنفيذ الممتلكات المحددة. من الواضح أن الأساس لتحديد سعر البيع الأولي يجب أن يكون قيمة أخرى غير السوق.
تكلفة التصفية.
يتوافق المتخصصون في تقديرات العقارات على أنه من بين أنواع القيم المدرجة في FSO N 2، يجب استخدام قيمة تصفيةها كمعيار لتحديد سعر البيع الأولي لكائن التسعير الأولي. يأخذ الأخير، على عكس القيمة السوقية، في الاعتبار التأثير على بيع ظروف الطوارئ، مما أجبر البائع على بيع كائن من التقييم بشأن الظروف غير ذات الصلة بالسوق (ص 9 من FSO N 2). تكلفة التصفية هي انعكاس السعر الأكثر ترجيحا في المرجح الذي يمكن فيه تجنب كائن التقييم لفترة التعرض (للبيع) مرفق تقييم، فترة التعرض النموذجية أصغر لظروف السوق. وبالتالي، على النقيض من السوق، تأخذ قيمة التصفية في الاعتبار العامل الحذر في وقت محدود.
من الناحية المنهجية، يتم تعريف قيمة التصفية على أنها القيمة السوقية لكائن التقييم لمعامل ناقص الطبيعة القسري للبيع. ينطوي حساب معامل التصحيح على تخصيص العوامل وتبرير تحديد الانخفاض في القيمة السوقية لكل نوع محدد من الممتلكات (الموقع، فترة التعرض، وجاذبية الاستثمار، وظروف السوق، وكفاءة التسويق، والعوامل الذاتية، وما إلى ذلك). القيمة المحددة لهذا المعامل، وفقا للخبراء، يتراوح من 0.2 إلى 0.5 القيمة السوقية لكائن التقييم، وفي بعض الحالات يمكن أن تصل إلى قيم 0.8 القيمة السوقية لكائن التقييم.
يبدو أنه في ظروف السوق، فإن تكلفة التصفية التي تعد انعكاسا كافيا لسعر البيع الأولي المبني في إجراءات استرداد موضوع الرهن العقاري. مثل هذا النهج يتوافق مع الطبيعة القانونية للمزاد على بيع الممتلكات المنقولة المحيطة بها ويسمح لها بإدراكها في ظروف فترة محدودة. في هذا الصدد، تلبي بعض المحاكم عند النظر في حالات الانتعاش للرهن العقاري، متطلبات المطالبة لإنشاء سعر البيع الأولي بمبلغ قيمة التصفية، مما يشير إلى أن تكلفة التصفية هي مناسبة خاصة من القيمة السوقية في السوق فترة التعرض المحدودة (حل فاس من مقاطعة سيبيريا الغربية بتاريخ 30 أغسطس 2004 N F04-5935 / 2004 (A75-3959-34)، تقدير المحكمة العليا للاتحاد الروسي في 2 فبراير 2010 ن 38-B09 -9).
ومع ذلك، فإن الاقتراح المعبر عنه في الأدبيات المتعلقة بإدخال الرهن العقاري التصفية في تشريعات كمعيار لتحديد سعر البيع الأولي للمشرع الدعم لم يجد. يبدو أن هذه هي مجموعة واسعة من معامل الطبيعة القسرية للمبيعات في ظروف عدم الاستقرار الاقتصادي يخلق مخاطر الرهن على فقدان الممتلكات بتكلفة منخفضة، والتي لا تغطي الديون وتكاليف الانتعاش. ونتيجة لذلك، فإن الإجراءات القضائية لنداء الانتعاش الذي لا ينص على عدد من حالات البدائل، يفقد أهمية ضمان الحقوق والمصالح المشروعة لجوانب الرهن العقاري. على ما يبدو، هذا الأسباب اليوم لا يسمح في التنظيم القانوني لإنشاء سعر مبيعات أولية للرهن العقاري للتبديل إلى معيار قيمة التصفية.
باء - سعر البيع الأولي كمجموع متطلبات مقرض الرهن العقاري.
تجربة مثيرة للاهتمام من التنظيم القانوني لقضية تحديد سعر البيع الأولي للرهن العقاري المرهق للأراضي الأرضية يوضح التشريعات الألمانية.
أولا، يتم تحديد هذا السعر المسمى أصغر اقتراح من قبل محكمة إجراءات الإنفاذ في يوم التداول حول قيمة جميع الحقوق السابقة في المنطقة والنفقات على المزاد. مع أقل اقتراح، يبدأ التداول، على التوالي، يصبح المشتري الشخص الذي سيقدم أعلى سعر، I.E. جعل أعلى عرض. ثانيا، يتم استبعاد أنابيب الرهون العقارية من حل مسألة حجم سعر البيع الأولي، وبالتالي فإن أصغر اقتراح تم إنشاؤه من قبل المحكمة لا ينص على التعبير من جانب جوانب اتفاق الرهن العقاري بشأن هذه الحقيقة. ثالثا، لا يعتمد أصغر اقتراح تم إنشاؤه من قبل المحكمة على القيمة السوقية لمؤقطات الأرض المنفذة في ترتيب المزاد القسري: القيمة السوقية ليست سوى معيار لتقييم مقترحات المشاركين. ينشئ التشريع الألماني حق المحكمة في عدم قبول عرض المشتري إذا لم يصل إلى 50٪ من القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية (§ 85A من قانون مزاد الإنفاذ). بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمراجع، وكذلك المقرضين في المرتبة اللاحقة، أن يعلن شرط رفض العرض، إذا كانت 70٪ من القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية، ولكنها لا تغطي جميع المتطلبات (§ 74A من المزاد القسري يمثل). في الحالة الأخيرة، تلتزم المحكمة بوضع إعادة تقديم العطاءات، ولكن تحت تنفيذ 50٪، لا تخضع 70٪ من المحاسبة أيضا إلى مؤامرة الأرض يمكن تنفيذها بأي ثمن، حتى لو لم تصل إلى 50٪ من قيمة السوق الخاصة بها.
يجب الاعتراف بعقل من عقلية النهج الألماني لتحديد سعر البيع الأولي للرهن العقاري المثقوب.
في الوقت نفسه، يرتبط نقله إلى التربة القانونية الروسية برفض الطبيعة التعاقدية لسعر البيع الأولي ومراجعة اللائحة القانونية لسؤالين على الأقل: 1) قواعد التداول؛ 2) قواعد ترك العقود الخاصة بممتلكات نفسه في حالة الاعتراف بالاتجار فشلت. على ما يبدو، من الممكن أن تكون هذه المراجعة في ظروف سوق الرهن العقاري المتقدمة، فإن مقدمة القانون الروسي يتطلب تفهم إضافي وتبرير.
منذ ذلك الحين في حقنا سعر البيع الأولي للممتلكات المملوكة - نتيجة لاتفاق الأطراف، ثم يمكن العثور على استنتاج رئيسي واحد من الخبرة الألمانية: في الحالات التي تكون فيها الأطراف، على الرغم من اقتراح المحكمة، الاتفاقات المتعلقة بالأولي لم يحقق سعر البيع، يجب تحديد هذا السعر بموجب القانون.
سعر البيع الأولي كقيمة مخفضة.
يوضح تحليل التشريعات والممارسة القضائية أن الأولوية في تحديد سعر البيع الأولي يعطى لمعيار القيمة السوقية. الخطأ الرئيسي لإنفاذ القانون هو أن سعر البيع الأولي يتم تأسيسه دون إجراء، ولكن بمقدار القيمة السوقية. ومع ذلك، فإن طبيعة سعر البيع الأولي هو الآخر ويعمل على إنشاء حجمها تحت القيمة السوقية بحيث سعت السعر الذي تم الكشف خلال سعر التجارة بسعر السوق الخاص به.
بذلت بعض الخطوات في هذا الاتجاه من قبل المشرع في القانون الاتحادي ل 30 ديسمبر 2008 ن 306-FZ "بشأن تعديلات على بعض الأفعال التشريعية للاتحاد الروسي فيما يتعلق بتحسين إجراءات الاستئناف إلى الممتلكات المحددة" (فيما يلي - القانون N 306-FZ) فيما يتعلق بالإجراء التجاري لجمع الرهن العقاري:
تم تقديم تقييم إلزامي للأجسام العقارية، الذي يتجاوز تقييمه بموجب اتفاقية الرهن العقاري 500 ألف روبل؛
يتم تنصيب القاعدة على أنه إذا لم تشير الأطراف في الاتفاق على الإجراء خارج نطاق القضاء لتلبية متطلبات مقرض الرهن العقاري، فإن سعر البيع الأولي للخاصية العقارية قد تم تحديد العقارات القابلة للتحقيق في مبلغ 80٪ من قيمة السوق ( الفقرة 10 من المادة 59 من قانون الرهن العقاري).
وبالتالي، قام قانون الرهن العقاري بتوحيد واجب أطراف الرهن العقاري لإنشاء سعر البيع الأولي، وليس مساويا للقيمة السوقية، ولكن مع مراعاة انخفاض التكلفة المحددة في تقرير المثمن. إذا لم تحدد الأطراف في اتفاق الإجراء خارج نطاق القضاء لاستعادة الرهن العقاري هذه النسبة المئوية للتراجع، فيجب تخفيض سعر البيع الأولي بنسبة 20٪. بالطبع، من الممكن القول كيف يتم تبرير انخفاض مبلغ 20٪ من القيمة السوقية للممتلكات المحددة، لكنه ينشأ بموجب القانون في شكل التصرف، لذلك، عند تحديد سعر البيع الأولي، هو يحق له تأسيس حجم آخر من الانخفاض، كلاهما أكبر وأصغر.
لا تنشأ القاعدة التي أدخلتها القانون N 306-ФЗ إلى الإجراء القضائي لتحويل استرداد الرهن العقاري، فإن تمايز التنظيم القانوني لقضية سعر البيع الأولي ينشأ اعتمادا على شكل الانتعاش (القضائي أو خارج نطاق القضاء) وبعد هذا يعني أنه في الحالات التي يتحول فيها الانتعاش على الرهن العقاري من خلال المحكمة والأطراف في اتفاقية أسعار البيع الأولي، لم تصل اتفاقية الاسترداد، سيتم طرح كائن الاسترداد للمزاد العام في القيمة السوقية، في حين أن إجراء خارج نطاق القضاء للانتعاش من جانب الرهن العقاري يجب أن يحدد سعر البيع الأولي. مع مراعاة أحكام الفقرة 10 من الفن. 59 قانون الرهن العقاري. يبدو أن هذا النهج للتنظيم القانوني لدراسة الدراسة يخلق إمكانيات قانونية غير متكافئة للمراجع ومقرض الرهن العقاري بإجراءات قضائية خارجية وإجراءات خارج نطاق التعافي على الممتلكات الرهنة. لذلك، في قانون الرهن العقاري، ينبغي توحيد نهج واحد لتحديد سعر البيع الأولي للحالات إذا لم تتحقق الأطراف بموجب المحاسبة القضائية على سعر المبيعات الأولي، ومع خارج نطاق القضاء - لم تحدد النسبة المئوية لتراجعها قيمة السوق.
يبدو أن تأسيس الفقرة 10 من الفن. 59 لا يمكن أن تنطبق قواعد قانون الرهن العقاري على القضية إذا تتوافق اتفاق بشأن إجراء خارج نطاق القضاء لاستعادة الرهن العقاري بموجب قانون الليفي بمغادرة البند الرهن العقاري لأنفسهم أو أطراف ثالثة.
بناء على ما سبق، يمكنك رسم الاستنتاجات التالية.
1. يجب أن يكون مفهوم سعر المبيعات الأولي (الحد الأدنى) كتعبير نقدية عن قيمة العقارات الرهنة (موضوع الاسترداد) الصادر إلى تنفيذ العطاءات التي تبدأ، أو على أساس سعر شراء العقوبة يتم تحديد الكائن في حالة اعتراف فشل التداول، وكذلك في حالة الاستحواذ على العقود الممتازة للممتلكات المرهونة لأنفسهم أو أطراف ثالثة.
2. لا يحتوي التشريع الحالي على معايير لتحديد سعر البيع الأولي للممتلكات غير المنقولة المنقولة (كائن الاسترداد)، كما يشكل النهج المختلفة لمؤسسها، اعتمادا على إجراء الانتعاش (القضائي أو خارج نطاق القضاء). في الوقت نفسه، يمكن إنشاء هذا السعر بشكل حصري باتفاق الأطراف، وفي حالة النزاع، المحكمة بنفسه.
3. ينصح سعر المبيعات الأولي لتحديد أساس قيمة التصفية كائن الاسترداد بسبب الفترة المحدودة من تعرضها والطبيعة القسري للانتعاش. يتوافق هذا النهج مع الغرض من التداول لتحديد أعلى سعر (الحد الأقصى) من كائن العقوبات (الفقرة 4 من الفن. 447 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، ولكن لا يستبعد إمكانية تحديد سعر البيع الأولي بناء على قيمة السوق، مع مراعاة نسبةها المتفق عليها من تراجعها.
4. من أجل خلق قدرات قانونية متساوية لحفلات الرهن العقاري في قانون الرهن العقاري، ينبغي توحيد نهج موحد لتحديد سعر البيع الأولي للكائن العقوبة للحالات التي لم تصل الأطراف في إطار الإجراء القضائي بشأن سعر البيع الأولي إلى سعر البيع الأولي ، ومع خارج نطاق القضاء - لم تحدد النسبة المئوية لخفضها بالنسبة إلى القيمة السوقية.
5. أقترح في الفرعية. 4 ص. 2 الفن. 54 قانون الرهن العقاري يتم تعديل الجملة الثانية على النحو التالي:
يتم تحديد سعر البيع الأولي للممتلكات في المزادات العامة على أساس الاتفاق بين المراهقين والتعبير، وفي حالة نزاع، المحكمة نفسها في المبلغ المساوي 80٪ من القيمة السوقية للعقارات المحددة في تقرير المثمن.
العلامات: 0 0 محامون https: //syt/wp-content/uploads/21/11/logo1-300x40.png.محامون2010-12-03 15:09:02 2016-02-04 21:23:04 سعر البيع الأولي للعقارات الرهنة (موضوع الرهن العقاري)إذا أخذت الشركة قرضا - ممارسة شائعة، عندما تتطور الشركة، وليس تدوسا على التقى - تحتاج إلى التفكير في التعهد مقدما. يتم تعهد جميع البنوك دون استثناء باعتبارها المكون الرئيسي والمفضل في القرض. عنصر مهم في آلية الرهن العقاري هو تقييم الضمان.
المتطلبات الرئيسية التي يتم تقديم البنوك إلى التعهد: أ) سيولة عالية، مما يجعل من الممكن تنفيذ الممتلكات الرهنة للسعر المناسبة للبنك إلى الحد الأقصى القصير؛ ب) أسهل الاغتراب من الممتلكات المحمية، والتي تسمح للبنك بإزالةها بسرعة في اللحظة المناسبة دون تكاليف خاصة للتفكيك والنقل؛ ج) الانتماء إلى البرد عن حق الملكية (إذا لم يكن تعهدا لطرف ثالث)؛ د) التحرر من؛ ه) توفر الهوية حتى تتمكن من التحقق من وجودها في أي وقت.
توضح الممارسة أن البنوك مثيرة للاهتمام، أولا وقبل كل شيء، الممتلكات المنقولة وغير المنقولة كأداء. يجب أن يكون الطلب الثابت وينطبق على متوسط \u200b\u200bفئة السعر بحيث لا توجد مشاكل في التنفيذ. كرضا رهن عقاري، تقبل البنوك:
اندلع النزاع الرئيسي حول تحديد القيمة الجانبية لحصة 38٪ في RAO NN. في ختام الغرفة المحاسبية، تم استجواب الرقم عند 170.1 مليون دولار (771.74 مليار روبل: 4،537 - معدل الدولار في ذلك الوقت). وقد زعم أنه تم التقليل من هذا الرقم، وفي الواقع حزمة نسبة 38 نسبة، مراجعي الحسابات أعلى بكثير. في العقد المصدر، كان من الضروري، وقد كتب في الاستنتاج المحدد، لإقامة سعر أعلى بكثير. حقيقة أن هذا الرقم تبين أنه "أقل صياغة"، أدى إلى حقيقة أن الميزانية المزعومة غاب عن مبلغ كبير من المال بموجب عقد الضمان. في هذا الصدد، كان التحدث بدقة، كان البيان يستند إلى الأضرار التي لحقت بالدولة: نتيجة لتعهد القيمة الضميرة بحصة 38٪ في راو NN.
ولكن، لذلك من الممكن أن يجادل فقط على أساس موقف قرض القروض قبل قيمة القرض. كما أظهرنا بالفعل، يحاول العودة التي اتخذتها. لذلك ليس هناك سبب للاعتقاد بأن قيمة الرهن العقاري للدولة لن تعود إلى البنك. فقط في هذا الوضع بالذات في عام 1996، كان ببساطة ليس المال في الميزانية. وهكذا، إذا انتقلنا من الرغبة غير المشروطة في الدولة لإعادة قيمة الرهن العقاري، فغالبا ما يجب تقييم دور أولئك الذين وقعوا اتفاقية من الحكومة. سيكون من الضروري "شكرا" على "بخس" هذه التكلفة. بعد كل شيء، في النهاية، يجب أن يعود من ميزانية الدولة مبلغ أصغر نسبيا. صحيح، فقط إذا كان عليه القيام به. حقا، هذا لم يحدث. حسنا، إذا لم تتمكن من إرجاع قيمة الضمانات، كيف حدث ذلك حقا؟ في هذه الحالة، ستصبح قيمة الضمان نفسها واحدة من عناصر حساب القيمة السوقية لحصة 38 في المائة في المخزون. تم تحديد قيمة السوق نفسها في هذه الحالة، بغض النظر عن كيفية تصنيف التعهد. لقد دخلت قواعد أخرى في العمل، وهي، في ما يتعلق بسعر البداية، تم الإعلان عن سعر شراء حزمة حصة 38٪. هذا ما يلاحظه في المقال الذي كتبه M. Rozhkin في جريدة كومرسانت لبيع مزاد هذه المجموعة من الأسهم: "الفائز في المنافسة لبيع الأسهم المملوكة للدولة (38٪) راو" Norilsk Nickel "تم التعرف عليه من قبل CJSC" SWIFT "(يمثل مصالح OneXim-IFC). اقترحت هذه الشركة أسهم جمعية 236.18 مليون وحدة نقدية أوروبية، والتي تبلغ 105 مليون بكو المزيد من الأسعار البدء ".
ومع ذلك، فإن تكلفة الضمان لحزمة الأسهم هي بطريقة معينة تتعلق بسعر السوق. من الواضح أن قيمة الإيداع يجب أن تكون أقل من الأخير. يفسر ذلك حقيقة أن المقرض، إنشاء قيمة رهن عقارية، يسعى إلى تقليل خطر الافتراضي القرض. وبالتالي، يتم إنشاء قيمة الضمانات خصما محددا بالنسبة لسعر السوق (القيمة السوقية). من الواضح أن تعريف قيمة الضمانات يجب أن يستند دائما إلى تمثيل القيمة السوقية للممتلكات، في هذه الحالة - حصة 38 في المائة في RAO NN.
من الممكن النظر في قيمة تكلفة حصة 38 في المئة في مواقف القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (التعهد العقاري)"، في النهاية في وقت لاحق إلى مزاد بيع الأسهم قيد الدراسة (تمت الموافقة على مجلس الاتحاد يوم 09.07.1998). ولكن في وقت المزاد (05.08.1997)، أصدر هذا القانون بالفعل في ثلاث قراءات في دوما الدولة، وبالطبع، كان معروفا لمنظمي المزاد عن بيع مجموعة من الأسهم في 38٪ من الراو nn. كان من المهم عند تحديد قيمة الضمان.
كما تعلمون، يتم الاعتراف بالمؤسسة كهدف من الحقوق كمجمع عقاري يستخدم لتنفيذ أنشطة تنظيم المشاريع. تم التعرف على الشركة كمجمع عقاري كعقارات "(GK، Art. 132). في الوقت نفسه، في المادة 71 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (تعهد الممتلكات)" يقال إن "الرهن العقاري للمشاريع قد يتم ضمان الالتزام، مبلغ ما لا يقل عن نصف قيمة الممتلكات المتعلقة بالمشروع ".
هذه حالة حدود مهمة للغاية لتحديد القيمة السوقية. لقد لاحظنا بالفعل أن القيمة الضميرة لحصة 38٪ في الأسهم كانت
نيكولاي وولشين الفصل من كتاب "طبقة". كل شيء عن التعهدات المصرفية من أول شخص "
دار النشر "مان، إيفانوف وفربر"
بالنظر إلى عدم رغبة صاحب البضائع بدفع رسوم متزايدة ومهمة الخدمة الجمركية لضمان دفع الرسوم من القيمة الحقيقية للبضائع، يمكن افتراض أن القيمة المعلنة في GTD قريبة من السوق. إذا قمت بإسقاط الحالات المحتملة من تشويه التكلفة بسبب عنصر الفساد والاحتيال، فيمكن تطبيق GTD كمصدر للمعلومات من قبل الخدمة المودعة. ومع ذلك، باستخدام GTD، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن القيمة الجمركية قد تشمل: مكافأة للوسطاء والتكاليف للحاويات / التعبئة والتغليف / التأمين، وتكاليف النقل، ومدفوعات الوجه المتزيونية.
يمكن استخدام مصادر المعلومات حول القيمة السوقية للممتلكات من قبل خدمة الإيداع، مع مراعاة القيود المذكورة أعلاه. المصدر الأكثر صحة للمعلومات هو "المصادر الخارجية للمعلومات"، أي العروض العامة في وسائل الإعلام. إن إمكانية اقتباسات عبر الإنترنت وتصحيح التكلفة على أساس بولا أورترت بأكمله يسمح لك بالقول: في هذه الحالة، ستكون القيمة المشكلة سوقا. يجب أن تأخذ في الاعتبار الشروط لتشكيل القيمة.
ظروف التسليم
عند تقييم الممتلكات في السوق المحلية، من الضروري فهم شروط تكوين الأسعار المعروضة باسم المشاركين في السوق. قد يكون هذا هو سعر المستوط الذاتي للشركة المصنعة من إقليم الشركة المصنعة خارج حدود الاتحاد الروسي، أو السعر، مع مراعاة جميع الرسوم والمدفوعات على حدود الاتحاد الروسي، أو ثمن الممتلكات في موقع مشارك السوق المحلي، مع مراعاة التسليم للمستخدم النهائي. يتم تسجيل حقوق والتزامات الأطراف بموجب عقد البيع من حيث شروط توفير العقارات على المستوى الدولي في Incoterms 2010 (Incoterms 2010). هذه هي القواعد الدولية المعترف بها من قبل الهيئات الحكومية باعتبارها تفسيرا للمساعدة في التجارة الدولية من الألغام الدولية. إن معرفة المصطلحات الرئيسية Incoterms 2010 ستسمح للرهن العقاري بالتحدث مع المشاركين في السوق على نفس المستوى.
نظام السعر
يتم تفسير اعتماد القيمة على عدد وحدات الملكية من قبل المشاركين في السوق في أسعار الجملة والتجزئة. يجب تحليل فكرة سعر العقار، الذي يتم التعبير عنه من قبل مشارك السوق، لهذا الجملة هو السعر أو التجزئة. في حالة استئناف البنك من أجل إيداع تكلفة بيع الممتلكات مع العينات الفردية وسيخطأ الكثير. لذلك، يجب أن يأخذ الرهن العقاري في الاعتبار اعتماد قيمة مثيل الوحدة من عدد وحدات الملكية في موضع التسمية.
عند إجراء مقابلات مع مصدر المعلومات، يتم وضع مسألة وجود نظام خصم أيضا. في حالة تحديد تأثير الخصومات المقبولة في السوق، يجب أيضا أخذ هذا الاعتماد في الاعتبار عند حساب التكلفة.
كلفة
قد لا يشمل السعر المشبيه بالمشاركين في السوق أو المحدد في عقد المبيعات ليس فقط سعر كائن المعاملة المقترحة، ولكن أيضا سعر الخدمات الإضافية، مثل خدمة ما بعد الضمان، والتأمين، تدريب الموظفين، إصلاح، إضافي الأجزاء، وما إلى ذلك، وبالتالي، فإن الأساس ملكية التعهد ليست فقط التكلفة، ولكن أيضا تكوين الممتلكات والخدمات المقدمة في المواصفات إلى الاتفاقية. عند استعادة البنك، لن يتمكن البنك من بيع مكون الخدمة، وبالتالي، لن يأخذ في الاعتبار في قيمة الودائع.
معدات الآلات والمعدات والسفينة تختلف حتى في نفس السلسلة. يمكن للمالك تحديث التقنية بشكل مستقل. لا يتم تسجيل هذه التحسينات في الوثائق الفنية وثائق مؤسسة القانون وعقد ضمان. سيتم متابعة البنك في تقييم مثل هذه الوديعة من التكوين الأساسي.
تحول إلى تقنية تقييم الضمانات، يجب أن نناقش الفرق في عمل ومهام المثمن المستقل والرهن العقاري. بالنسبة لانتشار الصور النمطية، يلاحظ على الفور أن الغالبية العظمى من القروض العقارية هي المثمنين المستقلين السابقين أو على الأقل أشخاص يعانون من التعليم العالي في مجال التقييم.
الفرق الرئيسي في المنتج النهائي. ينتهي عمل المثمن المستقل إلى حقيقة تحديد تكلفة وإعداد تقرير التقييم، في حين أن دورة العمل مع الوديعة ينتهي عند سداد المنتج الائتماني. بالنسبة للرهن العقاري، من المهم أن تكون الدلتا بتكلفة إيداع خلال التقييم الأساسي وفي حالة بيعها القسري ضئيلة، يتم تأكيد ذلك من اختصاص الرهن العقاري.
مصطلح إعداد الرهن العقاري من الاستنتاج بشأن تقييم التعهد هو 2-4 أيام عمل. هذا ناقل مصرفي، وليس هناك فرق، يعد استنتاج الرهن العقاري حول تقييم العديد من وحدات المعدات أو محطة معالجة الغاز. في ختامها، يجب أن يؤدي الرهن العقاري، باستثناء حساب التكلفة، إلى قيادة تحليل قانوني للتعهد، لتحديد المخاطر المرتبطة بالسيولة والسيولة. استنتاجات مماثلة تستعد 3-6 في الأسبوع. نموذج عمل البنك مع خدمة الودائع الخاصة به أكثر ربحية اقتصاديا، بدلا من نقل تقييم الودائع على الاستعانة بمصادر خارجية. يشارك المثمنون المستقلون في البنوك لتقييم الأنواع الكبيرة والنموذجية من التعهد (الرهن العقاري)، في حالة النزاعات المحتملة مع البرد (تقييم الأعمال، تقييم أصول المشكلات) أو في الحالات التي يتطلب فيها تقييم مستقل بقوة القانون
بناء على الفن. 8 FZ "في أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" في 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ، "إجراء مرافق تقييم إلزامية في حالة الانخراط في معاملة كائنات التقييم المملوكة من قبل اتحاد روسي بالكامل أو جزئيا، مواضيع الاتحاد الروسي أو البلديات، بما في ذلك:
بالإضافة إلى ذلك، وفقا للفن. 70 حرة "في الرهن العقاري" بتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-ФЗ في الرهن العقاري لمجمع العقار في المؤسسة، "إبرام مراجع مستقل حول تكوين وقيمة الممتلكات المتعلقة بالمشروع" مطلوب. في هذه الحالة، من الممكن أيضا جذب مراجع للمثمن المستقل لتقييم مجمع العقارات.
تستند طرق وأساليب تقييم التعهدات المستخدمة من قبل القروض العقارية إلى تشريع الاتحاد الروسي في مجال أنشطة التقييم. في الوقت نفسه، فإن الرهن العقاري، على عكس المثمن، غير ملزم بتقييم الضمان الصارم في الإطار الذي يحدده القانون. وفقا لترتيب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا "بشأن الموافقة على المعيار الفيدرالي للتقييم" المفاهيم العامة للتقييم والنهج لمتطلبات التقييم والتقييم (FSO رقم 1) "مؤرخة 20.07.2007 رقم 256، ثلاثة تستخدم الحملات في تقييم الممتلكات: تكلفة مربحة ومقارنة وتكلفة.
نهج الدخل هو "مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة كائن التقييم استنادا إلى تحديد الدخل المتوقع من استخدام منشأة التقييم". هنا هو المصطلح الرئيسي - "المتوقع"، أي المقدرة المتوقعة. يجب تقليل العنصر الاحتمامي في تقييم التعهد. مع بيئة اقتصادية نموذجية، لا يهتم البنك بإجراء استخراج الدخل من موضوع التعهد في حالة الاستئناف إليه، لأنه ليس نشاطا إعلانيا لذلك. لذلك، يتم استخدام نهج الدخل من قبل الخدمة الجانبية كمساعد.
من غير المناسب استخدام نهج الدخل في تقييم أنواع بسيطة من الضمان: المركبات، الآلات ذاتية الدفع، وحدات المعدات الفردية، العقارات السكنية. يتم استخدام خدمة الضمان في تقييم التعهدات المعقدة: مجمعات العقارات، حزم الأسهم، المساهمين، العقارات الإيرادات.
حالة عملية
إن التوضيح الجيد يوضح الفرق في تصور موضوع التعهد والنهج لتقييمه في المثمن المستقل وعند الرهن العقاري، هو قضية مع autodrome. كما كنت خمنت، تم تقديم Autodrome لضمان القرض المطلوب. تقليد منصة القيادة الآلية بالكامل بشكل موثوق القيادة في الظروف الحضرية الحقيقية. سمح نقص المنافسة بالمراهق للحصول على exemplies من تشغيل Autodoma. تبين أن آراء الرهون العقارية والمثمن حول قيمة التعهد أن تكون قطبية.
طبقت المثمن المستقل نهج الدخل. استند حسابه إلى دخل الرهن العقاري من تعلم مهارات القيادة السكانية. دون الدخول في تقنية الحساب، ندلح إلى مستوى القيمة التي تم الحصول عليها - 70 مليون روبل.
بدأت الخدمة المودعة بتقييم مع خبرة مستندات النشر. وفقا لشهادة ملكية الإيداع، تم اقتراح البناء "AutoDrome". أوضح جواز السفر الفني ل BTI تكوين العقار - موقع الأسفلت. تحذير السؤال: "ما هو بالضبط المعروض في تعهد؟" ولدت التدفق النقدي المستخدم من قبل المثمن كيان قانوني، بالإضافة إلى أودروم لديه عقود طويلة الأجل مع مدارس القيادة الحضرية. ومع ذلك، لم يتم تقديم حصة المشاركة في كيان قانوني للتعهد. تم تجهيز Autodrome بمعدات باهظة الثمن، لكن تكوين الضمان لم يشمله. كان متوسط \u200b\u200bتكلفة أودروميس غير مقطوع على أساس عرض العرض 5 ملايين روبل. وجدت التكلفة التي تم الحصول عليها من قبل نهج السوق بالإضافة إلى ذلك تأكيد في المعلومات حول تكلفة بناء autodrome المنشورة على موقع التعبير.
اقترح تقديم الخدمة المودعة للبنك لتسوية دلتا بالإضافة إلى ذلك مسألة تعهد 100٪ من مشاركة ومعدات Autodoma.
نهج التكلفة هو "مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة كائن التقييم بناء على تحديد التكاليف اللازمة لاستنساخ أو استبدال هدف التقييم مع اختبار الائتمان والصديق". في نظرية التقييم، هذا هو الحال، ولكن في الممارسة العملية، لا تعكس الحسابات التي تستخدم مؤشرات OSVS (S) ومؤشرات الاستثمار المشترك القيمة السوقية الحقيقية للمرافق الجانبية.
مثال
مرسومة لصاحب القرض لمحطة المستودع. محطة مستودع ممتازة. مجموعة الأغلبية الأولى. يحتل محلول التصميم جميع المتطلبات الحديثة. بلغت تكلفة بناءها 100 مليون روبل. جميع التقديرات في المخزون، يتم توثيق التكاليف. تؤكد نتائج التقييم من خلال نهج التكلفة التكلفة المقدرة، من النهج الأخرى في تقرير تقييم الرفض المعقول. الخدمة المودعة هي نتيجة سلبية - يتم تحديد قيمة السوق بالقرب من الصفر. التركيز في موقع محطة المستودع المبنية دون بنية تحتية على مسافة مئات الكيلومترات من المسارات الفيدرالية.
من الجهاز بأكمله من أساليب النهج التكلفة للرهن العقاري، يتم استخدام طريقة الأصول النقية في تقييم حزم مخزونات ومشاركة المشاركة، في حين يتم تنفيذ رصيد موازنة الموازنة باستخدام نهج السوق.
النهج المقارن هو "مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة كائن التقييم بناء على مقارنة كائن التقييم مع كائنات - نظائر كائن تقييم الأسعار المتاحة لها.
الكائن هو تجميلي لكائن التقييم لأغراض التقييم، يتم الاعتراف كائن مماثل لكائن التقييم على الخصائص الاقتصادية والمادية والتقنية وغيرها من الخصائص التي تحدد قيمتها ". النهج والأساليب المقارنة المدرجة في هذه الأدوات الرئيسية التي تستخدمها الخدمة الضمارية عند تقييم الحكم.
ملخص موجز لمبادئ خدمة الودائع مع تقرير عن تقييم المثمن المستقل في الجدول. واحد
الطاولة. واحد. تقنية العمل مع تقارير المثمنين المستقلين
| درس في إلزامي | ما هي القيود المفروضة عند استخدام تقرير التقييم |
|---|---|
|
|
الحديث اثنين من الاعتمادات:
- الاستماع، مع هذه القروض العقارية، من المستحيل العمل. لديهم كل الممتلكات - غير سائلة.
- لا، لديهم سائل.
هذا ما يمكنك المسيل للدموع به يديك وبيع حول المترو، هو السائل.
يميز مصطلح "السيولة" مقابل موضوع التعهد إمكانية تحقيق وسرعة تحقيق العقارات في حالة الانتعاش. تتمثل منطقة المشكلات في استنتاجات القروض العقارية في تصنيف السيولة والشرح لأسباب الفئة المخصصة. لخصم ممارسة العمل، يمكننا صياغة المكونات التالية من السيولة:
لبساطة الإدراك، سأقدم الأمثلة العملية لمكونات "السيولة".
سعة السوق، "السمية" للمعاملة
تم التحقيق في امتثال حجم الممتلكات المميزة للمعاملات النموذجية في السوق. يتم فحص الرهن العقاري من خلال استعداد السوق المحلي "امتصاص" حجم الممتلكات المقترحة على الودائع. اتضح المورد الزمني المطلوب لتنفيذ حجم الممتلكات قيد النظر في ظروف السوق.
1. في فرع تومسك من البنك "T" تعهد الفودكا المقترحة. ماذا يمكن أن تكون سائلة زجاجة من الفودكا في سيبيريا؟ لا شيئ. اعتقدت أيضا الرهن العقاري، مما يجعل اتفاقية الودائع. عند التقدم بطلب للحصول على الانتعاش، تم مسح مقدار الضمان. كان من الضروري تنفيذ تكوين الشحن للفودكا. لم يكن من الممكن أن يكون مثل هذا الحجم من مدينة الكحول شرابا لمدة نصف عام، حتى لو كان بإمكانهم استخدام كحول جميع سكان المدينة، بما في ذلك الأطفال. لم تسمح العلامة التجارية الإقليمية للمكوس والتجارة المحلية ببيع الكحول في منطقة أخرى.
ملخص. إن سيولة زجاجة الفودكا لا تساوي سيولة التركيب التجاري مع الفودكا، محدودة من قبل المكوس والعلامات التجارية الإقليمية.
2. يعتبر البنك "O" ضمان محطة الإنتاج الرئيسية لراحة OJSC "PROCH-Tractor". المؤسسة جزء من قادة العالم الرابع في إنتاج الجرافة. تجاوزت منطقة ورشة العمل عدة عشرات من ألف متر مربع. م. بعد حساب القيمة السوقية لورشة العمل، طبق الرهن العقاري الإقليمي نهجا مقارن. فحص التكلفة في المكتب الرئيسي كشفت عن تقدير ست مرات. اتضح أن الرهن العقاري تم التقاط نظائره المتاحة في السوق، أي مباني المستودعات بضع مئات من الأمتار المربعة. م. تحديد تكلفة ورشة العمل المدارة بعد التشاور مع وزارة الملكية لجمهورية تشوفاشيا.
ملخص. تأثر تقييم التقييم غير الصحيح للكائن المقدر بالكثير النموذجي في السوق فئة السيولة وتكلفة كائن الضمان.
وجود الحواجز الإدارية
ينص سيناريو العمل مع مصدر المعلومات حول التعهد لتحليل درجة تأثير الدولة في سوق ممتلكات الودائع (المستوى الفيدرالي والإقليمي والبلدي). يتم التحقق من الحاجة إلى التراخيص والعروض الخاصة والمدفوعات أو الضرائب / الرسوم / الرسوم الأخرى والمدفوعات الأخرى عند تنفيذ الحكم المقترح. قد تكون تقييد السيولة هي الحاجة إلى صياغة الممتلكات المسجلة في الوكالات الحكومية وإصدار الشهادات.
1. طلبت الشبكة التجارية الكبيرة عن منتج ائتماني إلى البنك. كضمان، يتم اقتراح معدات عدة مئات من العقد النقدية. المعدات المستوردة، جديدة. وثائق مؤسسة الملكية، بما في ذلك تأكيد الدفع، في المخزون. للوهلة الأولى - إيداع خالي من المتاعب. كشفت الخبرة الضميلة عن ميزة مبيعات هذا النوع من الممتلكات في السوق. عند أداء عمليات الشراء والبيع مع المعدات، كان مطلوبا للانسحاب من المحاسبة الضريبية، وإطارات الاستثمار، وصياغة المحاسبة الضريبية. مع الأخذ في الاعتبار الحاجة إلى الخدمة في "المنظمات المتخصصة"، فإن الانهيار الدوري لكتل \u200b\u200bالمستثني والطابعات الحرارية، كان السوق الثانوي غائبا عمليا. من الأسهل شراء جهاز جديد.
ملخص. قد يؤدي تقييم التعهد دون تحليل السيولة إلى تعريف القيمة غير صحيح. في حالة تحويل الانتعاش، اضطر البنك إلى بيع المعدات النقدية لأسعار الإغراق.
2. مثال كلاسيكي للحواجز الإدارية هو ملك مجموعة المكوس: المنتجات البترولية والتبغ والمنتجات التي تحتوي على الكحول.
الميزات الوظيفية والقيود
قد تكون العقار المقترح للتعهد محدودا في السوق في السوق بسبب القيود الوظيفية الصريحة أو المخفية.
وضوح مصدر المعلومات:
1. نظر البنك في إمكانية الإقراض في جمعية الفحم. تم تقديم محطات راديو موتورولا كضمان: أنظمة راديو منظني فردية، ومحطات الإذاعات الراديوية المتنقلة. معدات جديدة ممتازة. جميع الوثائق التي تؤكد حق الملكية متاحة.
كشف الفحص أن محطات الراديو تعمل في ثلاثة ترددات. تم احتلال اثنين من نطاقات التردد المتاحة وظيفيا في المنطقة خدمات متنافسة وخدمات خاصة. نتيجة لذلك، هناك شريحة ضيقة من سوق المشترين المحتملين بسبب تقييد وظيفي صريح.
2. عند الإقراض إلى مطار Tolmachevo في نوفوسيبيرسك، يتم اقتراح معدات التفتيش كضمان. إجراء مقابلة مع المشاركين في السوق جعلوا من الممكن إثبات أن هذه المعدات المستخدمة في استخدام المطارات الرئيسية لن تشتري، لأن عند تسليمها من قبل الشركة المصنعة الأصلية، كل المسؤولية في حالة الطوارئ ستكون عليه، وعند شراء معدات مستعملة - في المطار خدمات الأمن. لذلك، خدمات أمن الطيران حظر المعاملات بشكل غير رسمي مع معدات التفتيش المستخدمة. هذا هو تقييد وظيفي مخفي يؤثر على سيولة الضمان.
ملكية كبيرة اجتماعيا
تعتبر الأهمية الاجتماعية لكائن الإيداع، القدرة على التعافي دون مخاطر السمعة في البنك.
1. الفضل Tula City Autocolon، خدمة نقل الركاب. انخفض ضمان حافلات الركاب الحضرية. السيارة، من الناحية النظرية، الوديعة "الشفافة". أعدت الرهن العقاري استنتاجا إيجابيا. في مرحلة التنسيق مع رئيس الإدارة، تم الكشف عن خطأ تقريبي. تم إجراء مقابلات مع مشغلي السوق فقط من موقف المشتري المحتمل. توقعات العواقب، إذا لزم الأمر، بيع الممتلكات لا يعمل بها. أنشأت تفاصيل المشروع أن Autocolonna سيطر على سوق الركاب المحلي ونفذ خدمة الفئات التفضيلية للمواطنين: المتقاعدين، تلاميذ المدارس، الطلاب. بالإضافة إلى ذلك، استبعدت ممارسة السوق بيع الأسطول المقدر ل "المال العيش". يعتبر جميع المشترين المحتملين للعدد المطالب بالحافلات فقط خطط التأجير.
2. يمكن أن يكون الرسم التوضيحي لضمان الممتلكات المهمة الاجتماعية:
يتم تقديم قائمة موجزة من الكائنات المهمة الاجتماعية في الفقرة 6 من الفن. 129 منطقة حرة "على الإعسار (الإفلاس (الإفلاس)" رقم 127 فاز مؤرخ في 26 أكتوبر 2002.
عند الانتهاء من القسم المخصص لمكونات السيولة، سأقدم قواعدين لمتخصصي تعهد:
بشكل عام، يتم إعطاء ثلاث فئات من السيولة: الثانوية، مرضية ومنخفضة الدهون. قد تكون مدة الوديعة في الفئتين الأولين في غضون 180 يوما، في الفئة الثالثة تتجاوز 180 يوما.
وحدة ECL هي كتلة ذاكرة مع شريط التحكم الإلكتروني المحمي. مصممة لإصلاحها في ذاكرة السيارة النقدية.
دعا القيمة - هذه هي تكلفة تلك الممتلكات التي شغلت كوديعة عند استلام القرض.
الوديعة حاليا واحدة من أكثر الطرق شعبية لضمان التزامات القرض المبرمة. أنواع العقارات الرهن العقارية هي الكثير، ولكن أكبر درجة من الموثوقية في تحديد مخاطر الائتمان توفر وديعة أمنية. على وجه الخصوص، فإن الرهن العقاري ينتمي إلى هذا النوع من الالتزامات. عدالة بالإضافة إلى ارتفاع تكلفة العقارات، لا يمكن نقلها بأي شكل من الأشكال أو إخفاء أو تسبب ضرر كبير.
بشكل عام، يمكن أن يسمى الوضع الاقتصادي اليوم ما يكفي من الاستقرار، وبالتالي، اكتسب سوق الإقراض أيضا بعض الاستقرار. والآن نظام الضمان هو أكثر تهدف إلى إنشاء ضمان لعودة الأموال وتثبيط المقترض من السداد المباشر للأموال المقدمة.
في الوقت نفسه، غالبا ما يكون اليوم عقود "رسمية" قيمة الضمانات، والتي تستلزم حتما مستوى عال من الأضرار دون عودة إلى العميل. نتيجة لذلك، تصبح الظروف اللازمة للاختيار الضمان المحتمل وتصميمها أكثر صرامة ومدروسة. ولكن للحفاظ على وكفاءة الأنشطة الخاصة، يجب أن يأتي البنك إلى متوسط \u200b\u200bمحدد، حيث سيتم أيضا الحفاظ على جاذبية شروط الإقراض للعميل والمخاطر بشكل كاف في حالة عدم استرداد النقود.
تعمل العلاقات بين البنك والعميل في إطار الميزات الرئيسية للائتمان والعلاقات المالية. كمنتج، فهي الأموال المقدمة إلى البنك إلى العميل، وكما دفع - خاصية الضمانات. في الأساس، يهتم المقرض في الحد الأدنى لقيمة الممتلكات لتكون متساوية ليس فقط بمبلغ القرض المنصوص عليه، ولكن أيضا التكاليف أو عدم انتظام المحتمل، معها ذات الصلة.
في حالة نظام الإقراض المودع، تعني كلمة "الخاصية" مفهوم يتضمن مختلف الأوراق المالية وحقوق الملكية بالإضافة إلى أشياء مادية. سيتم إجراء تقييم قيمة خاصية الضمانات على أساس الفرق في نوعين منفصلين: قيمة السوق التي تقوم بتقييم العقار كجسما ككل، وقيمة ضمانات، والتي تحدد قيمة الممتلكات كوسيلة لتوفير الالتزامات.
من أجل تقييم قيمة خاصية الضمانات، يمكن للبنك في كثير من الأحيان استخدام خدمات مؤسسة جهة خارجية جذب خصيصا. على الرغم من أن ممارسة إنشاء وحدة خاصة متخصصة حاليا في تقييم الضمان أصبحت تستخدم بشكل متزايد. بغض النظر عن إجراء تقييم، فإن عقار الرهن العقاري في هذه العملية يعتبر مراعاة مخاطر مؤسسة الائتمان التي تتميز بهذا النوع من الممتلكات.
بشكل عام، تكون قيمة الضمان تكلفة الممتلكات التي سيتم فيها تنفيذها في الوقت المحدد من قبل البنك، في حالة عدم استرداد الأموال بموجب توفيرها.
على الرغم من حقيقة أن قيمة الضمان هي نوع مستقل من قيمة الممتلكات، في نفس الوقت يمكن أن يسمى جزءا من القيمة السوقية، مع مراعاة جميع المخاطر على المخاطر المرتبطة بهذا النوع من الممتلكات. سيتم استدعاء القيمة التراكمية لهذه المخاطر ضمانات.
تمكنت
هذا النوع من المخاطر هو بالضبط لأن عقار الرهن العقاري يخضع للتأمين، وفي حالة الخسارة أو أضرار معينة، لن يتم إنتاج توفير أموال ائتمانية. ومع ذلك، فإن التأمين على جميع الممتلكات لا يتم إنتاجها، لأنها في معظم الحالات غير مربحة اقتصاديا. يتم تنفيذها فقط عندما تكون تكلفة تلك الأحداث والإجراءات الرامية إلى الحد من المخاطر المحتملة أعلى بكثير من تكلفة التأمين. ولكن في الوقت نفسه، فإن التأمين أيضا لا يوفر سدادا كبيرا للأموال.
يمكن أن يعزى إلى قابل للإدارة المشروط، لأن هذا الخطر ينطوي على نوع منفصل من الأصول التي تتميز بشروط التنفيذ الصعبة التي تتميز بالتكلفة ذات الصلة في وقت قصير. من خلال الإدارة، هذا النوع من المخاطر هو لأنه من الممكن تقييم فترة التعرض حتى قبل أن تقرر إبرام عقد من قيمة الضمانات، وبالتالي فمن الممكن رفضه في حالة مؤشرات منخفضة للغاية. ويتم تحديد الاتفاقية من خلال حقيقة أنه غالبا ما يتم اكتشاف وقت التعرض المنخفض بعد انتهاء العلاقات.
ويشمل ذلك مختلف الصعوبات القانونية والعقبات في تصميم العلاقات الضميرة. من الممكن تقليل هذا المخاطر إلا إذا قمت بإجراء تحليل عميق وشامل لجميع الشروط القانونية والتنظيمية الممكنة فيما يتعلق بهذا الأصل.
قبل إبرام العقد، تقييم مفصل وابحث عن جميع أساليب التحكم الممكنة، والتي سيتم إدراجها لاحقا في البنود ذات الصلة من المعاهدة.
يعد حسابه واحدا من أهم، لأن السيولة هي واحدة من المكونات التي يتم بها حساب قيمة الضمان. اعتمادا على حالة السوق في الوقت الحالي، يمكن أن تكون سيولة كل نوع فردي من الأصول الضميرة مرتفعة (مع فترة لا تزيد عن 30 يوما)، متوسطة (30-90 يوما)، منخفضة (90-180 يوما) ، ميؤوس منها (أكثر من 180 يوما). واعتمادا على مؤشر السيولة، يتم تحديد قيمة الإيداع، والتي، في حالة سيولة ميؤوس منها، تساوي تقريبا الصفر.
يمكن تمثيله نتيجة لخطر السيطرة على الممتلكات، لأن العقوبة المستحيلة قد تكون نتيجة لثلاث عوامل رئيسية: عدم وجود موضوع التعهد، وعدم الوصول إلى تخزينها وصعوبات القانونية المتعلقة به عملية الاسترداد.
ينشأ أساسا نتيجة الانتهاكات في العقد أو المستندات الأخرى التي تصدر علاقات ضمانة. نتيجة لذلك، يمكن اعتبار هذه العلاقات غير صالحة. من الممكن تجنب ذلك إذا كان عند إبرام منتجع المعاملة إلى خدمات التوثيق.
غير المدار لهذا الخطر يرجع إلى حقيقة أن التقييم يتم بذل ذات مرة في ختام العقد، وبعد ذلك ستستمر الشروط في العمل خلال فترة ولاية الائتمان بأكملها. لتقليل هذه المخاطر، من الضروري ضمان المؤهلات العالية والكفاءة المهنية للعمال الذين ينتجون تقييم، وكذلك إنشاء نظام تقييم موحد. هناك أيضا إمكانية الانضمام إلى المفاوضات من أجل تنفيذ إعادة تقييم الممتلكات، ونتيجة لذلك، تغييرات في قيمة الضمانات.
يرتبط هذا الخطر بتعقيد التنبؤ بقيمة الطلب على هذا النوع من الممتلكات في المستقبل. لتقليل هذا النوع من المخاطر، من الضروري دراسة بعناية وإجراء توقعات الاحتمالية لتغيير سيناريو التنمية. ومع ذلك، نادرا ما تكون هذه التوقعات دقيقة إلى حد ما، وبالتالي فإن هذا المخاطر ويشير إلى فئة لا يمكن السيطرة عليها.
يرتبط هذا الخطر بالإغفال في عملية التقييم قبل انتهاء عقد العوامل الفردية - على سبيل المثال، وجود عيب في العقار أو خصائصه أو توافر الحقوق له من أطراف ثالثة. من الممكن تقليل درجة هذه المخاطر في حالة إجراء تحليل وتقييم أكثر شمولا قبل إبرام اتفاق الرهن العقاري.
