العقارات التجارية مطلوبة دائمًا بشكل كبير. العقارات التجارية مخصصة للمبيعات والعمليات ذات الصلة مثل الإعلان والتخزين وخدمة ما بعد البيع وما إلى ذلك.
تشمل مرافق التسوق الأجنحة والأكشاك والصيدليات وتجار السيارات ومراكز التسوق ومراكز التسوق والمتاجر متعددة الأقسام (السلع الاستهلاكية) والمحلات النقدية والمحمولة والمتاجر المتخصصة. المولات هي مراكز تسوق وترفيه كبيرة ذات شكل حديث تلبي مفهوم يجمع بين أفضل التطورات الحديثة في الهندسة المعمارية والتصميم والبناء وتمثل مجموعة كاملة من السلع ، بالإضافة إلى صالات التسوق المزخرفة والبوتيكات وصالات الطعام والترفيه المراكز ، إلخ. مراكز التسوق هي جمعيات كبيرة للمحلات التجارية والبوتيكات. المتاجر الكبرى هي مراكز تسوق تقدم للمستهلكين مجموعة عالمية من السلع اليومية (البقالة والسلع المنزلية) وهي مصممة للزيارات المتكررة من قبل ممثلي الطبقة المتوسطة والاقتصادية. تم تصميم متاجر الطعام ذات النطاق الحصري المحدود للزوار من أصحاب الثروات الكبيرة والعملاء من كبار الشخصيات. تتميز محلات السوبر ماركت والهايبر ماركت بتشكيلة واسعة من السلع والخدمة الذاتية والبرامج المتنوعة لزيادة ولاء العملاء. الخصم عبارة عن متاجر تعمل في شكل استهلاكي اقتصادي وتهدف إلى زيادة معدل دوران التجارة من خلال زيادة عدد السلع وعدد العملاء إلى الحد الأقصى. متاجر النقد والحمل هي مراكز تسوق تستهدف صغار مشتري الجملة وتركز على الأسعار المنخفضة. المتاجر المتخصصة - مخازن السلع الرياضية ، والملابس ، والأجهزة المنزلية والإلكترونيات ، وسلع الأطفال ، ومخازن السلع المنزلية ، ومخازن العطور. تتأثر تكلفة عقارات التجزئة بالبنية التحتية للنقل ، والموقع الجغرافي ، وحالة المبنى ، وتوافر وتركيب المعدات التجارية ، إلخ.
عقارات المكاتب هي مباني تقع في مباني المكاتب ومراكز التسوق والأعمال ، وهي مخصصة في المقام الأول لممارسة الأعمال التجارية (الإدارة ، والوظائف التمثيلية ، وما إلى ذلك). تتأثر تكلفة العقارات المكتبية بحالة المبنى ، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل ، والموقع الجغرافي ، وإمكانية إعادة الإعمار وإعادة التطوير ، ووجود نظام أمني ، ومواقف للسيارات ، وما إلى ذلك. تشمل العقارات المكتبية أشياء مثل مباني المكاتب ومباني المكاتب وغرف المؤتمرات والعرض ، وما إلى ذلك.
خصائص المستودعات هي أماكن مناسبة لتخزين العناصر الكبيرة أو كميات كبيرة من البضائع. تتأثر تكلفة ممتلكات المستودع بحالة المبنى ، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل ، والموقع الجغرافي ، وموقع المباني ، وتوافر أنواع مختلفة من طرق الوصول ، وتوافر مناطق الشحن ، وتوافر الرفوف ، والقدرة على تركيب معدات التخزين الخاصة ، إلخ. .
أيضًا ، في سياق العقارات التجارية ، يتحدثون عن أشياء من الأنشطة الثقافية والترفيهية ، والمطاعم ، وخدمات المستهلك ، والترفيه وتحسين الصحة ؛ حول المرائب والمباني غير السكنية الأخرى ، والغرض منها غير محدد رسميًا ، ولكن من المحتمل أن يكون مناسبًا لنشاط ريادي معين.
يمكن أيضًا تقسيم العقارات التجارية إلى محلية وأجنبية.
بالطبع ، مفهوم العقارات التجارية في الخارج هو نفسه بشكل عام. يمكن أن تكون بعض الأشياء عقارات سكنية وتجارية. على سبيل المثال ، عند شراء شقة سيعيش فيها المالك بنفسه ، ستكون عقارًا سكنيًا. ومع ذلك ، إذا تم شراء شقة لمزيد من الإيجار ، فستكون بالفعل عقارًا تجاريًا.
عند شراء العقارات التجارية في الخارج ، يحتاج المستهلك إلى تقييم مستوى أمان الاستثمار - استقرار تشريعات الدولة ، وديناميات أسعار العقارات ، وآلية اقتناء العقارات وبيعها لغير المقيمين ، إلخ.
يجدر أيضًا تقييم مستوى الربح من تشغيل العقارات التجارية ، مع مراعاة الضرائب والخصومات الأخرى.
بالنسبة للكثيرين ، سيكون من المهم معرفة إمكانية واحتمال الحصول على تصريح إقامة في بلد معين.
- كرواتيا ،
- قبرص ،
- إسبانيا،
- بلغاريا ،
- الجبل الأسود.
- سلوفاكيا ،
- تشيكي.
وشملت معايير تقييم المستهلك لهذه البلدان مثل إمكانية الإقراض طويل الأجل لغير المقيمين بشروط مقبولة ، وإمكانية الحصول على تصريح إقامة ، وما إلى ذلك.
نطاق أسعار العقارات التجارية واسع جدًا. يعتمد السعر على موقع الكائن والغرض والحجم والحالة وما إلى ذلك.
أولئك الذين لا يستطيعون شراء عقار تجاري يلجأون بشكل متزايد إلى الرهن العقاري ، على الرغم من وجود المزيد من المشاكل التشريعية هنا ، على عكس قطاع العقارات السكنية. لذلك ، على سبيل المثال ، وفقًا للتشريعات التنظيمية ، لا يمكن للمقترض إصدار رهن على شيء تجاري حتى إتمام صفقة البيع والشراء. اتضح أنك تحتاج أولاً إلى شراء عقار ثم رهنه فقط من أجل الحصول على الأموال اللازمة للشراء ، وفي نفس الوقت من المستحيل تسجيل ملكية هذا العقار مع إرهنه في نفس الوقت برهن عقاري.
ومع ذلك ، فإن رجال الأعمال يكتشفون طرقًا للخروج. على سبيل المثال ، يستخدمون الخيار عندما يتصل مالك المبنى بالبنك ثم يعين القرض للمشتري. أيضا ، يتم استخدام قرض لشخص خاص.
بشكل عام ، يتفاقم الوضع مع الرهون العقارية في قطاع العقارات التجارية للمستهلكين بسبب حقيقة أن مؤسسات الائتمان اليوم تفضل العمل مع المباني من الفئة أ (مع المباني الجديدة ، التي لا يوجد خلفها تاريخ ، والتي تعتبر نظيفة من الناحية القانونية وهادئة. مكلفة). البنوك ليست مغرمة جدًا بالعقارات من الفئة ب ، والمؤسسات المالية تفضل عدم التعامل مع الفئات الأقل على الإطلاق ، حيث يصعب التحقق من نظافتها ، والربح ضئيل نسبيًا.
نظرًا لعدم وجود رهن عقاري فعال في سوق العقارات التجارية اليوم ، وأيضًا لأن الغرض غالبًا ما يكون مطلوبًا فقط لفترة معينة ، يتم تأجير العقارات التجارية عادةً.
في الوقت نفسه ، تعتبر الاستثمارات في العقارات التجارية مربحة للغاية في جميع القطاعات تقريبًا ، لأن نظرًا لتطور الأعمال التجارية ، يزداد الطلب على هذا النوع من العقارات اليوم.
يتم تحديد تكلفة العقارات التجارية من قبل وكالة خبراء تقوم بتقييم الأشياء العقارية بناءً على نتائج فحص المستندات وزيارة موقع الكائن. لذلك ، قد تشمل تكلفة العقارات التجارية تكلفة تقييم الكائن. يمكن أن تصل إلى مبالغ مختلفة حسب الغرض (العقارات التجارية للاستخدام المكتبي ، العقارات التجارية لاستخدام المستودعات ، العقارات التجارية للأغراض التجارية ، إلخ.)
على سبيل المثال ، يمكن تقدير المرآب غير الرأسمالي في 1-2 يوم مقابل 3500 روبل ، ومرآب كبير في 2-3 أيام مقابل 4000 روبل ، ومبنى منفصل غير سكني في 3-8 أيام مقابل 15000 إلى 30.000 روبل ، إلخ. ....
بالمناسبة ، سيكون تقييم العقارات التجارية مفيدًا في تحديد الجدارة الائتمانية للمقترض في حالات الإقراض ، ولغرض جذب الاستثمارات ، ولتحديد مبلغ التعويض التأميني ، ولأغراض تحسين الضرائب ، ووضع الميزانية العمومية للشركة ، وإضافتها إلى رأس المال المصرح به ، وعند إجراء معاملات البيع والشراء ، وعندما تنتقل المؤسسة إلى المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية ، وعند تحويلها إلى أمانة ، ولحل المنازعات العقارية ، إلخ. .
كما يجب أن تشمل تكلفة العقارات التجارية عمولة الخدمات العقارية (عادة 0.5 - 3٪ من قيمة الكائن) وتأمين الصفقة.
اقتناء المكاتب والمستودعات والمحلات التجارية وما إلى ذلك. ممكن من مالكي المباني وبمساعدة الوكالات العقارية المتخصصة في العقارات التجارية. عادة ما تمتلك الوكالات العقارية قواعد بيانات واسعة النطاق ويمكنها مساعدة المستهلكين في العثور على شيء ما وتقييمه ، بالإضافة إلى إعداد المستندات بشكل صحيح لشراء شيء ما وعند تسجيل معاملة.
عادة ما يتم تسجيل مثل هذه المعاملات على أساس إقليمي ، أي في موقع الملكية. يجب أن يتم تسجيل عقد بيع وشراء العقارات في موقع العقار في دائرة معهد العدل لتسجيل الدولة لحقوق الملكية للعقارات والمعاملات معها. تنشأ الملكية من اللحظة التي يتم فيها الإدخال في سجل الدولة الموحد.
عند الشراء والبيع ، يجب أن تشير المستندات بوضوح إلى حالة المباني التي تم الحصول عليها.
عند شراء العقارات التجارية ، يجب أن تكون حذرًا للغاية. يجب توخي الحذر عند شراء أشياء كبيرة ذات غرض فريد. في المستقبل ، ليس من الممكن دائمًا بيع مثل هذا الشيء ليس فقط بربح ، ولكن حتى بسعره الخاص ، حيث قد يكون هناك عدد قليل من العملاء وسيتعين على المشتري البحث لفترة طويلة جدًا.
في سوق العقارات التجارية ، هناك احتمال كبير للاستحواذ على المباني ، والتي ستصبح لاحقًا معلمًا للثقافة والعمارة. عملية تحديد حالة الكائن تتأخر كثيرًا.
عند اختيار وكالة عقارية ، يجب على المستهلكين العمل فقط مع تلك الشركات التي يكون مجال عملها هو العقارات التجارية. الشركات التي تتعامل مع كل شيء ، كقاعدة عامة ، ليس لديها موظفين مؤهلين أو قواعد معلومات واسعة وحديثة.
من الأفضل تجنب تلك الوكالات العقارية التي تدعي أنها تستهدف عملاء "النخبة". يمكن لمتخصصي وكالة محترفة حقًا العثور على مكتب صور يطل على الكرملين والمباني العملية لشركة صغيرة.
جانب مهم عند اختيار وكالة عقارية هو عمرها. الشركات التي ظلت في السوق لفترة طويلة ومرّت بأكثر من أزمة اقتصادية واحدة ، بالطبع ، أكثر موثوقية من الوافدين الجدد الذين يكتسبون الخبرة للتو. ستساعد مراجعات العملاء وتوصياتهم أيضًا في دراسة قدرات الشريك.
بالإضافة إلى تقييم العقارات التجارية ، يلجأون أيضًا إلى خبرتها. يكون مطلوبًا عند إعداد صفقة بيع وشراء ، أو الخصخصة ، أو حل القضايا الخلافية ، أو توفير كائن عقاري كضمان عند الحصول على قرض ، أو عند نقل شيء للتأجير أو في إدارة الائتمان ، عند تعيين التزامات الدين ، عندما إضافة كائن إلى رأس المال المصرح به ، عند تحسين الضرائب ، مع تأميم الممتلكات ، مع إعادة توزيع أسهم مالكي الشركة ، مع الحاجة إلى توفير رأس مال إضافي مع إصدار أسهم جديدة ، إلخ. بالنسبة للمستهلكين - الأفراد ، يتم استخدام تقييم وفحص العقارات التجارية عند إبرام اتفاقية الرهن العقاري ، وصياغة عقد الزواج ، والحصول على قرض بضمان العقارات ، وإنفاذ قرارات المحاكم ، وحل قضايا الميراث ، وما إلى ذلك.
يتكون إجراء الفحص من إجراءات مثل تحديد مشكلة فنية وتحديد الدرجة المطلوبة من التفاصيل ؛ تنسيق وتنفيذ الاتفاقية بين عميل الخدمة والمقاول ؛ توفير العميل للمستندات اللازمة ؛ الدراسة المباشرة للكائن من قبل المثمنين ؛ مجموعة وثائقية لجميع الأوراق المتعلقة بتقييم المباني أو المباني ؛ إعداد تقرير عن فحص الكائن ؛ إعداد وثيقة نهائية تثبت التقييم المقدم للعقار التجاري مع توصيات لاستخدام المنشأة ؛ تسليم العمل للعميل مع توقيع شهادة القبول.
للفحص ، هذه المستندات مطلوبة كوثائق ملكية (تؤكد حقوق الكائن العقاري ، والشهادات والمستندات التي تعكس العبء المحتمل للكائن (اتفاقية الرهن ، الرهن العقاري ، الإيجار طويل الأجل) ، بيانات جواز السفر للعميل الخدمة ومالك المبنى أو المبنى (تفاصيل المنظمة) ؛ الوثائق الفنية (خطة مساحية للإقليم ، وخطة توضح الحدود الإقليمية الدقيقة للكائن ، وشهادة من BTI والحل البناء وتكوين بناء ، وصف لإعادة التطوير المنفذة ، وما إلى ذلك).
يعد فرض الضرائب على العقارات التجارية أحد أصعب مجالات التنظيم القانوني ، وأيضًا لأن الخيارات المختلفة لنقل الحقوق تحصل على نفس النتائج الفعلية ، ولكن لها عواقب قانونية مختلفة فيما يتعلق بدفع الضرائب.
الدول المختلفة لديها أنظمة مختلفة لفرض الضرائب على العقارات التجارية. وهي تختلف في أنواع وهيكل الضرائب ، وكذلك في معدلاتها ، وطرق تحصيلها ، والسلطات المالية للسلطات على اختلاف مستوياتها ، ومستوياتها ، وحجمها ، وعددها ، حسب أنواع المرافق ، وأنواع الأغراض الاقتصادية ، إلخ. .
عادة ما تستخدم القيمة السوقية للعقار لتحديد القاعدة الضريبية.
عادة ما يتم تقديم المزايا إما من قبل فئات دافعي الضرائب (على سبيل المثال ، دافعي الضرائب غير المحميين اجتماعيا) ، أو مع مراعاة طبيعة الممتلكات (الدولة ، البلدية ، إلخ).
يمكن أن تكون الضرائب العقارية فيدرالية ومحلية ، سواء على الممتلكات وضريبة القيمة المضافة.
يمكن أن تكون معدلات الضرائب العقارية ثابتة أو متغيرة (تتغير من سنة إلى أخرى حسب حالة الميزانية المحلية).
عند شراء عقار تجاري ، يصبح الشخص مالكًا للعقار. اعتمادًا على نوع الشخص ، يخضع المالك للضرائب إما على ممتلكات الأفراد ، أو ضريبة على ممتلكات المنظمات. من المهم أيضًا ما إذا كان دافع الضرائب مقيماً ضريبياً في الاتحاد الروسي.
إذا تم الحصول على العقارات التجارية من قبل كيان قانوني ، فسيتم تحديد السعر على ممتلكات المنظمات بموجب القانون ذي الصلة للهيئة التمثيلية للكيان التأسيسي للاتحاد الروسي الذي يقع فيه العقار. ومع ذلك ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه بشكل عام بالنسبة للاتحاد الروسي لا يمكن أن تتجاوز المعدلات 2.2٪.
مع نقل ملكية العقارات التجارية من البائع إلى المشتري ، تندرج هذه العملية تحت مفهوم التنفيذ ، الذي أنشأته Art. 39 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، ويخضع لضريبة القيمة المضافة.
من المهم أن تضع في اعتبارك أنه عند تقديم عقار كمساهمة في إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة ثم تركها ، لا تخضع ضريبة القيمة المضافة للدفع (غالبًا ما تتم مواجهة هذه الممارسة).
تم تحديد معدل الضريبة على دخل المنظمات الأجنبية غير المرتبطة بالأنشطة في الاتحاد الروسي من خلال منشأة دائمة بنسبة 20٪.
يجب دفع أقل ضريبة على الممتلكات عند شراء المباني غير السكنية من قبل المشتري الفردي. على الدخل المستلم يدفع المواطنون ضريبة الدخل الشخصي بشكل عام بمعدل 13٪.
يحق لأصحاب المشاريع الفردية ، عند حساب ضريبة الدخل الشخصي ، تقليل مقدار الدخل الذي يتم تحصيل الضريبة منه من خلال مبلغ النفقات الموثقة التي كان يجب تكبدها فيما يتعلق بنشاط ريادة الأعمال (بما في ذلك تلك المتعلقة بالعقارات التجارية المستخدمة ).
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن شرط خصم ضريبة الأملاك المعروف لا ينطبق إلا على المباني السكنية ولا يمكن تطبيقه على العقارات التجارية.
العقارات التجارية هي مبنى أو شيء آخر يتم الحصول عليه من أجل الربح وله غرض مماثل. تشهد المدن الكبرى النامية والمتنامية بسرعة ، بما في ذلك موسكو ، طلبًا كبيرًا على أشياء من هذا النوع. ينمو سوق العقارات التجارية كل عام. من الصعب العثور على منزل قيد الإنشاء أو مجتمع كوخ ، حيث لا يحتوي المشروع على مثل هذه الأشياء.
العقارات السكنية أقل شعبية من العقارات التجارية لديها آفاق كبيرة في مجال الدخل من هذه العقارات.
بمساعدة العقارات التجارية ، يحصلون على دخل نشط وسلبي.
النشط هو الدخل الذي يتطلب نشاطًا قويًا. في حالة إنهاء الأنشطة ، تتوقف الأرباح أيضًا.
سلبي - دخل لا يعتمد على عمل دائم ولا يتطلب حضورًا شخصيًا. له العديد من المزايا وهو الحلم النهائي للكثيرين.
العقارات التجارية هي فرصة للحصول على دخل سلبي.
يكسبون المال على العقارات التجارية من خلال الحصول على الأشياء وبيعها. لكن هذا مرتبط ببعض المخاطر.
من الأفضل عدم القيام بهذا النوع من النشاط في أوقات الأزمات وعدم الاستقرار. بدلاً من تحقيق الربح ، يمكنك الحصول على الخسائر فقط. بالإضافة إلى ذلك ، يتطلب البيع السريع للعقارات التجارية إعلانات واسعة النطاق وفعالة.
الطريقة الثانية الشائعة لكسب المال هي استخدام العقارات التجارية. يمكنك شراء منزل أو مبنى وفتح متجر فيه والحصول على دخل ثابت. أو قم بتأجير العقارات ، والتي ستكون دخلاً سلبياً ومرتبطة بأقل متاعب. يعتمد مقدار الربح بشكل مباشر على حجم العنصر: فكلما زاد حجمه ، زاد الدخل.
عند بيع العقارات ، تحتاج إلى إعداد المستندات وتوقيعها. هذا لا ينص على تأجير الكائن.
العقارات التجارية هي أغراض ، عند شرائها من الضروري مراعاة بعض الخصائص:
هناك حالات عندما يتم بيع كائن عقاري تجاري ، لا تتوافق قطعة الأرض مع الغرض المقصود من هذا الشيء. على سبيل المثال ، تقع مباني البيع بالتجزئة على أرض صناعية.
في هذه الحالة ، ستزداد الفترة المخططة لمعالجة المستندات ، لأنه من الضروري تغيير الغرض من الموقع ، وعندها فقط يتم تسجيل الملكية.
وتشمل هذه:
من يعتقد أن العقارات التجارية حصراً مباني غير سكنية هو مخطئ. يمكن أيضًا تصنيف المباني السكنية على أنها تجارية إذا قام المالك بشرائها واستئجارها.
لا يخفى على أحد أن القيمة السوقية للعقارات التجارية لا تقتصر على عشرات الملايين من الروبلات.
أي شخص يدرك جميع فوائد الكسب من العقارات التجارية ، ولكن ليس لديه مثل هذه الأموال ، يبحث عن طرق بديلة للحصول عليها.
أصبحت مزايدة الإفلاس مؤخرًا شائعة بشكل خاص لشراء العقارات التجارية.
في كثير من الأحيان يتم طرح أشياء من العقارات التجارية للمزاد ، وأسعارها ضئيلة. الطرح العام يجعل قيمتها أقل في كل مرة. هناك سوابق عندما تعرضت الأشياء للمطرقة مقابل 5 آلاف روبل. يكمن تفرد بيع العقارات التجارية من خلال المناقصات في حقيقة أنه بعد انقضاء الوقت ، يتم تخفيض قيمة اللوط على أساس قانوني تمامًا. يمكنك الانتظار للحصول على أكثر الأسعار المعقولة ثم شراء الشيء الذي تريده.
هذا حقيقي بالنسبة لأولئك الذين قرروا الانخراط في العقارات التجارية ، لكن ميزانيتهم محدودة.
هناك عيب واحد: ليس هناك حاجة للأمل في أن يولد الشيء الذي يتم الحصول عليه في مزاد منخفض التكلفة على الفور دخلاً بخمسة أو ستة أرقام.
المباني غير المخصصة للسكن ، والتي يتم تشغيلها من أجل الربح (الربح) ، تسمى تجارية. الطلب على مثل هذه المرافق ينمو بسرعة ، لا سيما في المدن الكبرى. هذا هو أساس التطور الديناميكي لسوق العقارات التجارية. نقترح معرفة المزيد عن هذه الأشياء أدناه.
العقارات التجارية (CC) هي العقارات التي تستخدمها الكيانات القانونية والأفراد لتحقيق الربح ، على سبيل المثال ، في أنشطة التجارة أو الإنتاج. تشمل هذه الأشياء:
يمكن الإشارة إلى المباني السكنية التي يستخدمها المالك باستمرار للتأجير ، على سبيل المثال ، يوميًا ، وتحقيق الربح باسم KN.
في حين أنه من السهل تحديد نوع مراكز التسوق والفنادق ، إلا أنه من الصعب تحديد بعض الأشياء. على سبيل المثال ، هذه مباني سكنية. للقيام بذلك ، يجدر إبراز الاختلافات بين العقارات التجارية والسكنية:
لذلك ، على عكس مخزون المساكن ، يجب أن يسدد الإنتاج القطري ثماره ويولد الدخل.
وفقًا لكيفية استخدام CN ، يمكن أن تنتمي إلى واحدة من خمس مجموعات شرطية ، والتي يمكن العثور عليها في الجدول التالي:
| نوع KN | تطبيق KN |
| موعد مجاني | تتضمن KN تلك الكائنات المستخدمة في قطاع الخدمات ، ولا توجد قيود صارمة. على سبيل المثال ، يمكن أن تكون مجمعات رياضية وحانات ومقاهي ومطاعم ومرافق فندقية من أنواع مختلفة. |
| تجارة | يتضح من اسم هذه المجموعة أنها تشمل تلك الأشياء التي يتم تنفيذ الأنشطة التجارية عليها. هذه المحلات التجارية ومراكز التسوق والصيدليات وتجار السيارات وما إلى ذلك. |
| مكتب | من الواضح أن هذه ملكية تم تأجيرها كمساحة مكتبية. يمكن أن تنتمي إلى شخص واحد أو عدة أشخاص. |
| صناعي | يشمل هذا النوع الكائنات التي يتم فيها تنفيذ أنشطة الإنتاج. على سبيل المثال ، يمكن أن تكون مصانع أو مؤسسات أو مستودعات. |
| اجتماعي | يعتبر هذا من العقارات التي يتم تنفيذ الأنشطة الاجتماعية عليها. على سبيل المثال ، هذه هي محطات القطار والمطارات ومراكز المساعدة الطبية. |
المتر المربع من KH أعلى من المتر المربع من المساكن ، حتى لو كانت تقع في نفس المنطقة. كما ذكر ، هذا مرتبط بالدخل المستقبلي. في هذه الحالة ، يتم تحديد التكلفة بناءً على معايير مختلفة:
هذه هي المعلمات الرئيسية ، لكن البعض الآخر ممكن أيضًا ، على سبيل المثال ، مدخل الغرفة. لذلك ، إذا كان مركز المكاتب موجودًا في منطقة مركزية ، لكن مدخل المبنى ليس في شارع مزدحم ، ولكن في الفناء ، ستكون تكلفته أقل من مركز مماثل ، يقع مدخله على الطريق الرئيسي. شارع أو طريق.
عند تحديد التكلفة التي سيتم بها بيع العقار أو تأجيره ، يلعب الدخل المحتمل أيضًا دورًا مهمًا. على سبيل المثال ، إذا تم النظر في المستودعات ، فسيتم تحديد السعر ليس فقط بناءً على المنطقة والموقع ، ولكن أيضًا على ملاءمة طرق الوصول المؤدية إلى المستودع ، وقرب الطرق السريعة (الطرق والسكك الحديدية).
كل نوع من المنشآت التجارية ، بالإضافة إلى المعايير الكلاسيكية ، له معايير فردية ستؤثر على التكلفة.
يتم تحديد القاعدة الخاضعة للضريبة اعتمادًا على القيمة السوقية للـ CN ، ويمكن أن تكون الضرائب فيدرالية ومحلية على حد سواء ، ويمكن أن تكون المعدلات ثابتة أو متغيرة ، أي أنها تتغير من سنة إلى أخرى بناءً على حالة الميزانية المحلية. في هذه الحالة ، يجب مراعاة الميزات التالية:
عندما يدفع رواد الأعمال الأفراد ضريبة الدخل الشخصي ، يمكنهم تقليل مقدار الدخل الذي يتم دفع الضريبة منه بالمبلغ الذي تم إنفاقه فيما يتعلق بالأنشطة التجارية. يمكن أن تتعلق التكاليف أيضًا باستخدام الممتلكات التجارية. لكي يكون هذا ممكنًا ، يجب توثيق جميع التكاليف.
عند دفع الضريبة على ضريبة الشركات ، هناك مزايا محتملة يمكن توفيرها وفقًا لمعيارين:
على أي حال ، يجدر النظر في أن قانون خصم ضريبة الأملاك لا ينطبق على CN ، لأنه ينطبق فقط على مرافق الإسكان.
يتم تنفيذ هذا الإجراء في حالات مختلفة ، بما في ذلك:
إذا كان مالك العقار فردًا ، فسيلزم إجراء فحص عند التقدم بطلب للحصول على قرض رهن عقاري ، أو إبرام عقد زواج ، أو تنفيذ قرار محكمة ، أو حل نزاعات الميراث ، إلخ.
لإجراء فحص ، ستحتاج أولاً إلى جمع حزمة من المستندات ، والتي ستتضمن الأوراق التالية:
يتم تنفيذ الإجراء نفسه على مراحل. في البداية ، يتم تعيين مهمة فنية وتحديد درجة التفاصيل المطلوبة ، ومن ثم يتم الاتفاق على اتفاق وصياغته بين الطرفين - المنفذ والعميل للامتحان. بعد ذلك ، تحتاج إلى إرسال حزمة من المستندات حتى يقوم المثمنون بدراسة الكائن وإعداد تقرير. الإجراءات النهائية - صياغة اتفاقية حول مبرر تقييم CT وتسليم العمل للعميل مع تسجيل شهادة القبول.
لماذا بدأ سوق الملكية الفكرية ينتعش على الرغم من الأزمة؟ ما الذي يجب مراعاته عند شراء مثل هذا العقار؟ سيتم الرد على هذه الأسئلة من قبل خبراء CN في الفيديو أدناه:
لذا ، فإن العقارات التجارية هي أشياء تدر دخلاً وليست مدرجة في مخزون الإسكان. كقاعدة عامة ، لا يتم شراؤها ، ولكن يتم تأجيرها ، لأن هذا يسمح لرجال الأعمال بعدم الارتباط بمنطقة معينة ، وإذا لزم الأمر ، الانتقال إلى مكان أكثر ربحية.
تنقسم العقارات التجارية إلى أشياء مدرة للدخل وتهيئة الظروف لاستخراجها - صناعية (صناعية).
تشمل الأشياء التي تدر دخلاً مرافق البيع بالتجزئة والفنادق ومراكز الترفيه والمكاتب والمرائب وما إلى ذلك.
1. وجوه التجارة. مجمع التسوق متعدد الوظائف (MTK) هو كائن عقاري تجاري ، لا يقوم مالكه بأنشطة تجارية تجارية تستهدف المشتري النهائي ، ولكنه ينقل المباني المعدة للتنفيذ إلى مجموعة متنوعة من التجزئة ، وليس فقط مشغلي التجزئة ، من بين التي قد تكون هناك منظمات خدمية وطعام وأوقات فراغ. يُطلق على مراكز التسوق أحيانًا اسم هايبر ماركت ومتاجر سوبر ماركت ومتاجر متعددة الأقسام وحتى أسواق ، لكن هذا خطأ.
السوبر ماركت هو متجر يقع في مبنى منفصل أو كجزء من MTK ، ويعمل على مبدأ الخدمة الذاتية في خط الإنتاج الرئيسي ، مع نظام آلي للتحكم في المخزون وسجل نقدي واحد ، مساحة لا تقل عن ألف م 2 وتشكيلة لا تقل عن 5 آلاف اسم تجاري.
هايبر ماركت هو سوبر ماركت بمساحة لا تقل عن 4 آلاف متر مربع ، يقع ، كقاعدة عامة ، في مبنى منفصل ، نادرًا - في التكوين ؛ MTK ، وتعبئة متنوعة لما لا يقل عن 10 آلاف اسم منتج ، بما في ذلك نطاق المنتجات غير.
المتجر متعدد الأقسام عبارة عن منظمة تجارية تقع في مبنى منفصل أو في مبنى مدمج في مبنى سكني ، بمساحة تقل عن ألف متر مربع ، وتقدم مجموعة كاملة من المنتجات المباعة في أقسام منفصلة ، ولكل منها مركز التسوية والنقد الخاص بها ، الذي توحده إدارة واحدة وقواعد لوضع التشكيلة حسب المنطقة.
يتم تطوير التنسيقات الأخرى التي لا تندرج تحت التصنيف أعلاه في سوق العقارات بالتجزئة - مجمع البيع بالتجزئة. وفقًا للتصنيف الدولي لمراكز التسوق ، فإن مجمع البيع بالتجزئة عبارة عن مبنى واحد - مجمع من طابقين إلى طابقين تم بناؤه وفقًا لمفهوم معماري واحد ، مملوك من قبل مشغلين مختلفين مع موقف واحد للسيارات. في كثير من الأحيان ، يكون المستأجرون في هذه المرافق شركات شبكات كبيرة تبيع الأجهزة المنزلية والسلع الرياضية والأثاث والسلع المنزلية. السمات المميزة لمناطق البيع بالتجزئة هي: الحد الأدنى من المساحة المشتركة - الردهات والمباني الفنية ، والتي تشغل عادة ما يصل إلى 30٪ من المساحة ، وغياب قطاع الترفيه. تقع متاجر البيع بالتجزئة في ضواحي المدينة أو خارجها ، ويرجع ذلك أساسًا إلى التكلفة المنخفضة لاستئجار الأرض. يتطلب الكائن إمكانية وصول جيدة للنقل. أثناء بناء حديقة البيع بالتجزئة ، لوحظ نهج أكثر اقتصادا لتكلفة البناء والتشطيب. نظرًا لانخفاض الأسعار ومجموعة كبيرة من السلع ، يمكن أن يكون لمثل هذا الكائن منطقة خدمة ضخمة.
أصبح هذا التنسيق واسع الانتشار في أوروبا الغربية ، الولايات المتحدة الأمريكية (تحت اسم "مركز الطاقة") في الثمانينيات والتسعينيات.
في روسيا ، ظهرت مراكز التسوق للسلع الفاخرة وهي تتطور ، تشبه القصور ، حيث مثل المتاحف النادرة.
2. الفنادق والممتلكات الترفيهية.
يعتمد تصنيف هذه الأشياء العقارية في أي بلد على مجموعة من المتطلبات للدعم المادي والتقني ، ونطاق وجودة الخدمات المقدمة ، ومستوى الخدمة.
مستوى الراحة هو العامل الأكثر أهمية وحسمًا الذي يحدد فئة الفندق. كل ولاية لها معيارها الخاص من الراحة كمعيار تصنيف. هذا الظرف ، بالإضافة إلى عدد من العوامل بسبب التقاليد الثقافية والتاريخية والوطنية ، تمنع إدخال تصنيف موحد للفنادق في العالم. في بعض الأحيان ، حتى داخل نفس البلد ، هناك العديد من أنظمة التصنيف. على سبيل المثال ، في المملكة المتحدة ، يتم تقييم الفنادق حسب مستوى الخدمة والضيافة ، والموظفين المدربين جيدًا ، وترتيب الغرف والأماكن العامة ، وجودة الطعام ، أي بما يشكل لمعانًا خاصًا للمنظمة و من الصعب تقييمها بموضوعية.
يوجد حاليًا أكثر من 30 نظامًا لتصنيف الفنادق وفقًا لمستوى الراحة. الأكثر شيوعًا من بينها ما يلي:
الأوروبي (نظام النجوم) ، الذي يقوم على تقسيم الفنادق إلى فئات من نجمة واحدة إلى خمس نجوم ، تستخدمه فرنسا والنمسا والمجر ومصر والصين وروسيا وعدد من البلدان الأخرى ؛
نظام الحروف (A ، B ، C ، D) ، المستخدم في اليونان (A = 4 * ، B C = 3 * ، D = 1 *) ؛
نظام التاج - في المملكة المتحدة ؛
نظام الفئات - على أراضي الاتحاد السوفياتي السابق: الرفاهية ، أعلى A ، أعلى B ، الأول ، الثاني ، الثالث ، الرابع. هناك تصنيفات أخرى كذلك.
يوجد في الاتحاد الروسي فنادق فاخرة وفنادق فاخرة وموتيلات ودور ضيافة ودور ضيافة بالإضافة إلى فنادق عائمة. التصنيف المحلي مختلط. هناك ثلاث فئات: اقتصادي ، متوسط وأول ، أو أعلى ، توجد عناصر من نظام "النجم" وفقًا لـ GOST R. 506459-4.
يجب أن تحتوي فنادق الدرجة الاقتصادية ("الثلاث نجوم") ، التي تستهدف في المقام الأول المسافرين من رجال الأعمال أو المسافرين بغرض الأعمال ، باستخدام المصطلحات السوفيتية ، على علامة مضيئة وإضاءة للطوارئ وإمدادات المياه الباردة والساخنة والمياه المعدنية في كل غرفة وخمسة طوابق و مصعد 24 ساعة اتصالات تليفونية داخلية وداخلية وبين المدن غرف مزدوجة لا تقل عن 80٪. يجب أن تكون جميع الغرف مجهزة بثلاجات وتلفزيونات ومكاتب وغلايات كهربائية ومكيفات. يجب أن يكون بهو الفندق مجهزًا لإيواء النزلاء المريح. في "النجوم الثلاثة" يتم إرسال المراسلات للعملاء ، ويستيقظون في الصباح ، ويقومون كل يوم بتنظيف غرفهم وترتيب الأسرة ، وتقديم الخدمات البريدية والبرقية ، وتخزين الأشياء الثمينة في خزائن خاصة ، وتوفير المعلومات السياحية. تقدم فنادق الثلاث نجوم غرفًا من أربع فئات في النطاق السعري من 1300 إلى 6 آلاف روبل في اليوم.
ظهرت مؤخرًا في روسيا اتجاهات في إنشاء سلاسل الفنادق ، حيث تم توحيد مستوى الخدمة وتصميم الغرف ونظام الحجز العام. حتى النقطة التي سيتم فيها رش العطر نفسه في ردهات الفنادق ، وستصدر نفس الألحان من مكبرات الصوت.
يتم تخصيص النجوم للفنادق بعد فحص الخبراء.
في الوقت الحالي ، أصبح بناء المجمعات الرياضية والترفيهية والفندقية في مناطق المنتجعات أكثر شيوعًا. في المدن الكبيرة ، تنمو العقارات بسرعة ، والتي يشار إليها عادة باسم صناعة الترفيه: المراكز الثقافية والتجارية والثقافية والترفيهية ، ودور الأزياء ، وغرف البلياردو ، ومراكز اللياقة البدنية ، وملاعب التنس ، والمتنزهات المائية ، وأزقة البولينج وغيرها من المرافق الترفيهية .
يتطور بناء كائنات العقارات الترفيهية والاجتماعية.
3. مكتب العقارات. في الممارسة العالمية ، يحتوي تصنيف مراكز الأعمال على فئات A و B و C. للحصول على تصنيف أكثر تفصيلاً ، يتم استخدام المصطلحات المكونة من ثلاثة أحرف (ABC). مع وجود فكرة عن الأساليب والنهج ومعايير تصنيف المكاتب الحالية ، من الممكن وضع نظام لتصنيف الكائنات فيما يتعلق بمنطقة معينة. كمعيار لإصدار الشهادات للمراكز التجارية ("مراكز المكاتب") ، وافقت نقابة مديري ومطوري العقارات التجارية والصناعية (GUD) على التصنيف ، والذي تم على أساسه تجميع الجدول. 2.1.
قد تتغير الفئات المعينة بمرور الوقت حيث يمكن إجراء ترقيات.
وفقًا للإحصاءات ، تفضل حوالي 70٪ من المؤسسات المحلية مكتبًا من الفئة C. وهي شركات لا تتواصل مباشرة مع العملاء.
من بين المراكز المكتبية (الفئة D) ، التي تم إنشاؤها بالقرب من المؤسسات الصناعية أو على أراضيها ، يجب التمييز بين ما يلي:
بمعدل إيجار منخفض ؛
مع إمكانية تنظيم الإنتاج الخاص بك على أراضي شركة مجاورة ؛
مع إمكانية استخدام المستودع الخاص بالمصنع ؛
مع قرب المكتب من الإنتاج الخاص به ، المستودع ، المرآب.
الجدول 2.1
تصنيف مباني المكاتب
|
التصنيف الدولي |
|
|
موقع مركزي - 1 سهولة الوصول - 2 مبنى أعيد بناؤه بالكامل - 3 موقف سيارات تحت الأرض - 4 أنظمة أمن المباني الحديثة - 5 المؤجر المحترف - 6 الوثائق المنفذة بشكل صحيح - 7 |
|
|
تم تجديده بالكامل في التسعينيات. المبنى - 8 |
|
|
إمداد حراري مستقل - 9 توريد أنظمة التبريد المسبق للهواء - 10 تخطيط الأرضيات على شكل كتل مكاتب - 11 إصلاح "يوروستاندارد" - 12 مصاعد حديثة - 13 حراسة على مدار 24 ساعة - 14 |
|
|
1 ؛ ب ؛ 7 ؛ ثمانية؛ أحد عشر؛ 12 ؛ أربعة عشرة وصول محتمل غير مريح للغاية - 15 |
|
|
مبنى تم تجديده بشكل تجميلي - 16 |
|
|
أي مكان - 17 مبنى المعهد السابق 18 أي حالة من أماكن العمل - 19 |
|
|
7; 15; 17; 18; 19 |
تنقسم مرائب وقوف السيارات (مواقف السيارات) كعناصر عقارية تجارية إلى معيار فردي (ITG) ومدمج ومرفق (VPG) ، بالإضافة إلى مواقف السيارات.
المرائب القياسية الفردية - منفصلة أو مجمعة في منطقة واحدة ، ومغطاة مباني صغيرة من طابق واحد (صناديق) لتخزين السيارات.
وقوف السيارات عبارة عن غرفة حراسة مغلقة قائمة بذاتها من مستوى واحد أو متعدد المستويات ، وهي مخصصة حصريًا لوقوف السيارات وتخزينها ، مع تخصيصها بشكل مضغوط لهذا الغرض ، مع وضع علامات أو صناديق. تصعد السيارات إلى المستويات العليا على طول السربنتين الموجودة في نهايات الهيكل.
تقع ساحات الانتظار بشكل أساسي في أماكن مناسبة للمباني السكنية ، بالقرب من المستهلك ولديها عدد من المزايا على المرائب التقليدية: توفير في مساحة المبنى ، والجاذبية المرئية ، وما إلى ذلك. يتم توفير مواقف السيارات والمرائب تحت الأرض لفترة أطول (49 سنة).
إن وجود مواقف السيارات البديلة (ITG) في الحي ليس له تأثير كبير على أسعار أماكن وقوف السيارات ، حيث أن هذه الأخيرة تستهدف المستهلكين الآخرين. لا يستطيع معظم عشاق السيارات الذين يرغبون في الحصول على مرآب في منطقة معينة بخصائص محددة شراء مكان لوقوف السيارات بسبب التكلفة العالية. تستهدف مواقف السيارات قيد الإنشاء بشكل أساسي المقيمين المستقبليين في المباني السكنية الجديدة ، أي للأشخاص ذوي مستوى دخل أعلى من غالبية مالكي السيارات.
كراجات مدمجة ملحقة - أماكن لوقوف السيارات وتخزين السيارات مع تخصيصها بشكل مضغوط لهذه الأغراض ، مع وضع علامات أو صناديق. على عكس مواقف السيارات ، يعد فيروس الورم الحليمي البشري جزءًا من مبنى له غرض وظيفي عام مختلف. تقع جميع هذه الهياكل في الطابق السفلي (الطابق السفلي) ولها مستوى واحد ؛ المرائب في الطابق الأول أقل شيوعًا. كما يتم بناء مواقف سيارات شبه تحت الأرض (تحت الأرض) في باحات المباني المستقبلية.
ساحة انتظار السيارات - مبنى أو هيكل أو منطقة مفتوحة خاصة مخصصة لوضع وتخزين المركبات ذات المحركات. كقاعدة عامة ، تخصص المدينة مناطق لمجمعات وقوف السيارات بموجب عقود إيجار مؤقتة ، والتي لا يُتوقع تطوير رأس مالها في السنوات الخمس إلى الست القادمة.
أحد العناصر الرئيسية التي تحدد تطوير سوق المرآب ومواقف السيارات هو العدد الإجمالي للسيارات في المدينة. ومع ذلك ، فإن معدل نمو أماكن وقوف السيارات المنظمة (APS) أقل بكثير ، حيث:
يتم شراء المرآب (تأجيره) بشكل أساسي لحماية السيارة من السرقة المحتملة ، فضلاً عن التأثيرات البيئية غير المرغوب فيها. في الوقت نفسه ، ليست هناك حاجة ماسة إلى المرآب ، وبالتالي فإن التناقض بين المرآب والمتطلبات يجعل شراءه أو استئجاره بلا معنى ؛
وفقًا للخبراء الغربيين ، يجب أن تكون تكلفة المرآب حوالي 30-50٪ من تكلفة السيارة. بالنسبة لنا ، هذه النسبة صحيحة "العكس تمامًا":
من الواضح أن المعروض من العقارات "الجديدة" ذات الموقع الجيد محدود ، لا سيما بالقرب من المباني السكنية. لا تسمح المباني المحيطة دائمًا ببناء مرآب.
ينقسم سوق الكراجات ومواقف السيارات ، مثل القطاعات الأخرى في سوق العقارات ، إلى سوق ابتدائي وثانوي ، وهما بدورهما سوق للبيع والشراء (سلعة) وإيجار (خدمات).
وفقًا للغالبية العظمى من الخبراء ، فإن الطريقة الأكثر فعالية لكسب المال هي الاستثمار. من خلال الاستثمار في شراء هذا العقار أو ذاك ، لا يمكنك حماية رأس المال الخاص بك من التضخم فحسب ، بل يمكنك أيضًا توفير دخل ثابت لنفسك. العقارات هي أداة استثمار موثوقة ومريحة ومفهومة - إنها استثمار رأسمالي حقيقي لا تنخفض قيمته عمليًا ، ومع الاختيار الصحيح لشيء ما ، فإنه يتضاعف أيضًا.
أولاً ، عليك أن تقرر نوع العقار الذي تنوي الاستثمار فيه ، لأنه اعتمادًا على نوع الكائن ، ستكون فعالية الاستثمارات فردية. هنا تحتاج إلى أن تأخذ في الاعتبار الأنماط العامة ، والوضع الحالي في سوق البناء والاقتصاد ككل ، نصيحة من المستثمرين ذوي الخبرة. الخيارات الأكثر شيوعًا هي الاستثمار في العقارات السكنية أو التجارية. مثل هذه الأشياء لها إمكانيات مختلفة لاستخدام وتحقيق الربح ، وأنماط مختلفة من العمل ، والنفقات المرتبطة ، وما إلى ذلك. دعنا نتعرف على نوع العقارات الأكثر جاذبية اليوم من وجهة نظر المستثمر.
استثمار رأس المال المتاح في العقارات له إيجابياته وسلبياته الفردية التي يجب أخذها في الاعتبار.
تشمل المزايا الرئيسية النقاط التالية:
أهم العيوب هي:
يتميز كل نوع من هذه الأنواع بخصائصه الفردية. لا يعتمد فقط على أغراض مختلفة ، ولكن أيضًا على موقع الكائن وخبرة المستثمر وعوامل أخرى.
خيار جذاب للقادمين الجدد إلى سوق الاستثمار ، الذين يعملون برؤوس أموالهم الخاصة. عند اختيار شقة مناسبة ، لا يلزم إجراء تحليل عميق - يتم فرض متطلبات خارجية أقل على المباني السكنية مقارنة بالمباني التجارية نفسها. خطر فقدان استثمارك ضئيل هنا.
هناك طريقتان لتحقيق الربح من شراء العقارات السكنية:
عند اختيار شقة ككائن استثماري ، يجب الانتباه إلى الفروق الدقيقة التالية:
ضع في اعتبارك أيضًا الطابق الذي توجد فيه الشقة ، والمنظر من النافذة ، ووحدة الجيران والمقيمين في المنطقة ككل.
بشكل عام ، يعد خيار الاستثمار هذا آمنًا تمامًا ، مع ربحية معينة ومجموعة واسعة من الخيارات. ومع ذلك ، تشير دراسات CIAN إلى أنه خلال السنوات الأربع الماضية ، بدأ الروس في الاستثمار في القطاع السكني 3 مرات أقل.
تزايدت شعبية هذا النوع من الاستثمار في السنوات الأخيرة. هذا يتطلب معرفة ومهارات معينة ، والقدرة على التنبؤ بالطلب على كائن معين على المدى الطويل. تشمل العقارات التجارية مساحات البيع بالتجزئة والمكاتب والمرافق الصناعية - وهذا هو تصنيف العقارات غير السكنية من حيث جاذبية الاستثمار والطلب والربحية.
هناك العديد من المزايا الهامة للاستثمار في العقارات التجارية.
يعد الاستثمار في العقارات السكنية أكثر أمانًا ومناسبًا للمبتدئين ، ومع ذلك ، فإن كسب الدخل من مثل هذا العنصر يمكن أن يكون مشكلة بسبب العديد من العوامل.
العقارات التجارية أكثر ربحية عند تأجيرها ؛ الطلب على هذه العقارات في روسيا مرتفع باستمرار. بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك الاختيار من بين أنواع مختلفة من الخصائص. ومع ذلك ، سيتطلب ذلك تحليلًا مفصلاً إلى حد ما للسوق ، والتنبؤ بالطلب والمنافسة وعوامل أخرى.
