ما هي مميزات توثيق بيع وشراء العقارات؟ ما هي إجراءات معالجة المعاملات العقارية في MFC؟ هل يمكن نقل المسكن إلى غير مسكن؟
هل لديك الرغبة والفرصة في شراء العقارات ، لكن خوفك اللاواعي من الإجراءات البيروقراطية لا يسمح لك باتخاذ قرار معقول؟
أنا فاليري شيماكين - مستشار قانوني محترف. أعلم أن المخاوف تنشأ من عدم الثقة بالنفس أو نقص المعرفة. بعد قراءة مقالتي ، ستسلح نفسك بالمعرفة وتكتسب الثقة ، وسيبدو تسجيل المعاملات العقارية شيئًا مشتركًا بينكما.
في نهاية المقال ، سأراجع عدة وكالات قانونية تقدم المساعدة في تنفيذ المعاملات العقارية.
يتم تسجيل أي نقل ملكية من مالك منزل إلى آخر في سجل الدولة الموحد للعقارات (USRN). تتم إدارة قاعدة البيانات هذه بواسطة Rosreestr. المعلومات متاحة مجانًا ، وأي شخص يريد الحصول على معلومات حول موضوع الاهتمام بالمبلغ المطلوب.
بالنسبة للدولة ، التسجيل مطلوب ليس فقط للاحتفاظ بسجلات لجميع الأشياء ، ولكن أيضًا لتحصيل الضرائب من المالكين - الأفراد والكيانات القانونية.
بالنسبة لأصحاب العقارات ، فإن مثل هذا الإجراء ضروري أيضًا. يعني دخول المالك في USRN أن حقوقه ستتم حمايتها أمام الغير. لا يمكن لأحد أن يأخذ الشيء منه دون قرار من المحكمة.
على الرغم من إجراء التسجيل في Rosreestr ، يمكن أيضًا تقديم مستندات التسجيل حيث تعمل المراكز متعددة الوظائف (MFC). يتم قبول المستندات في هذه المراكز وفقًا لنفس القواعد ، وشروط الحصول على الخدمات العامة أعلى من يومين في Rosreestr.
في الحالة العامة ، يكفي أن يكون لديك اتفاق بيع وشراء يتم وضعه في شكل تعسفي من قبل أطراف الصفقة. في الحالات المهمة بشكل خاص ، حيث قد تنشأ قضايا مثيرة للجدل لاحقًا ، يتم تنفيذ معاملات البيع والشراء لدى كاتب عدل. كما أنه يحرر عقدًا يطبعه على شكل خاص بعلامات مائية.
في أي الحالات يتم إبرام اتفاقية البيع والشراء لدى كاتب العدل:
يشار إلى أنه وفقًا للقانون المدني لعام 1964 وجميع التعاملات معه ، كانت هناك حاجة إلى زيارة كاتب العدل. اقرأ عنها في مقالتنا المميزة.
يتأثر السعر بتعقيد الإجراء نفسه ، وتكلفة الكائن ، ومدة الإجراء. بالإضافة إلى ذلك ، تلعب طريقة تنفيذ المعاملة دورًا مهمًا في التسعير. الاتصال بكاتب العدل مكلف. لهذا يجب إضافة موافقة الزوج ، والتي تكلف 1000 روبل.
يتم تحديد مقدار واجب الدولة أثناء التسجيل نفسه بواسطة رمز الضريبة ويعتمد على نوع الكائن. أقترح النظر بمزيد من التفصيل في العوامل الثلاثة الرئيسية التي تؤثر على سعر تسجيل المعاملات العقارية.
يلعب مقدار المعاملة دورًا كبيرًا عندما. اقرأ مقالتنا التفصيلية حول هذا الإجراء. هذا لا ينطبق على رسوم الدولة بقدر ما ينطبق على حساب تكلفة خدمات الطرف الثالث. على سبيل المثال ، يجب على كاتب العدل أن يدفع نسبة مئوية معينة من تكلفة السكن الذي يتم بيعه.
مثال
لقد اشتريت مؤخرًا شقة من غرفتين كانت مشتركة بين أم وابنتها. يتم إبرام هذه المعاملات مع كاتب عدل. في الاتصال الأول ، تم تقديم جميع وثائق الإسكان.
بعد المراجعة أعلن كاتب العدل السعر الذي يقارب 1٪ من مبلغ الصفقة. دفع البائعون 18 ألف روبل من تكلفة الشقة 2 مليون روبل.
عند الاتصال بالمحامين لتنفيذ المعاملات العقارية ، يتم أيضًا احتساب تعريفة خدماتهم بناءً على مبلغ المعاملة ، وإن لم يكن دائمًا.
العامل 2. تعقيد الإجراء
يتم لعب دور مهم في التسعير من خلال تعقيد إجراءات الأوراق نفسها في المعاملات العقارية. الحقيقة هي أن العديد من الأشياء لا يتم تزويدها بجميع الوثائق اللازمة التي يجب تقديمها عند التسجيل. على وجه الخصوص ، قد تكون جوازات السفر الفنية والمخططات المساحية والوثائق المهمة الأخرى مفقودة.
تنشأ أحيانًا مواقف يصبح فيها موضوع الصفقة موضوع نزاع بين الأقارب أو الورثة. يتطلب حل مثل هذا الموقف المال أيضًا. لذلك ، كلما زاد هذا التعقيد ، ارتفعت تكلفة الخدمات.
العامل 3. تكاليف الوقت
غالبًا ما يستغرق إتمام الصفقة وقتًا أطول مما هو مطلوب عادةً. على سبيل المثال ، عندما يعيش الملاك أو الورثة في مدن مختلفة ، ويستغرق وصولهم وقتًا. في بعض الأحيان ، من أجل تسجيل العقارات ، تحتاج إلى الحصول على الحق في القيام بذلك في المحكمة. مثل هذه القضايا القضائية أيضا لم تحل بسرعة. كلما طالت الفترة ، زاد المبلغ الذي يتعين عليك دفعه.
3. إجراء تسجيل المعاملات العقارية - 5 مراحل رئيسية
دعنا ننتقل إلى دراسة عملية لخوارزمية معالجة المعاملات العقارية وفقًا لأحدث التغييرات في التشريعات.
سأحاول أن أذكر جميع الفروق الدقيقة هنا حتى يكون من الواضح جدًا لك إلى أين تذهب وماذا تفعل.
لنفترض أنك أحببت الشقة من الإعلان المعروض للبيع وقررت شرائها وتسجيلها كعقار.
بادئ ذي بدء ، اتصل بالبائع واسأله عن عدد الأشخاص الذين يمتلكون هذا العقار. اسأل أيضًا عما إذا كان هناك قاصرون ، وإذا كان المسكن موروثًا. هذه المعلومات ذات أهمية حاسمة ، لأن المزيد من الإجراءات تعتمد عليها.
المرحلة 1. تحليل الوثائق
بعد تلقي المعلومات الشفوية ، حدد موعدًا مع البائع واطلب منه إحضار أصول جميع المستندات. هذا شرط أساسي ، لأن المحتالين غالبًا ما يستخدمون نسخًا ضوئية بذرائع مختلفة. ادرس بعناية جميع الوثائق المتاحة.
تأكد من أنك مالك العقار بالفعل. تحقق من جواز سفره وتحقق من التفاصيل مع تلك المكتوبة في سند الملكية. يرجى ملاحظة أنه لم يتم إصدار الشهادة منذ بداية عام 2017. بدلاً من ذلك ، يتم تزويد المالك بمستخرج من USRN.
إذا كان هناك العديد من المالكين ، فاتصل بالموثق. مطلوب وجود جميع أصحابها. الاستثناء الوحيد هو عمل أحد المالكين نيابة عن الآخر بناءً على توكيل رسمي من كاتب عدل في النموذج المعمول به.
تحقق من توافر الوثائق الفنية للكائن. هذا مهم بشكل خاص عندما. لماذا ا؟ سوف تتعلم عن هذا من مقالتنا المميزة.
المرحلة 2. التفاوض على شروط الصفقة
في الاجتماع الأول مع البائع ، اتفق على المبلغ الإجمالي للمعاملة ، لأنه لم يقم أحد بإلغاء المساومة حتى الآن. ناقش أيضا شروط التسوية. متى وكيف ستقوم بتحويل الأموال للكائن ، عليك أن تقرر بالفعل في هذه المرحلة.
و:
- الاتفاق على الأثاث المتبقي في الشقة ، أو عكس ذلك بشكل أفضل في سند النقل ؛
- عندما يتعهد البائع بإخلاء العقار ؛
- عندما يعطيك المفاتيح.
المرحلة 3. إعداد الطلبات والعقود
إذا كانت معاملتك بسيطة ولا تتطلب مشاركة كاتب عدل ، فقم بإعداد العقد بنفسك. يقوم كاتب العدل بإعداد نص العقد بنفسه ، ويطبعه على نموذج خاص ويخيطه ، كما هو مطلوب في السجل الفيدرالي. عند تجميعها بنفسك ، ضع في الاعتبار جميع الفروق الدقيقة التي قد تنشأ.
قم بتوقيع عقد بسيط مباشرة في Rosreestr أو في MFC. عند استخدام هذا الأخير ، ليست هناك حاجة لدرزه. سيتم القيام بذلك من قبل موظفي المركز. يمكنك أيضًا كتابة طلب لتسجيل المعاملات العقارية مباشرة في مكتب Rosreestr أو MFC. في الحالة الأخيرة ، لن تضطر إلى القيام بذلك ، حيث ستتم طباعة التطبيق على طابعة وسيتم توقيعه.
المرحلة 4. تقديم واستلام الوثائق إلى UFRS
كما قلت سابقًا ، يمكنك إرسال المستندات مباشرةً إلى Rosreestr أو MFC. هذا الإجراء بسيط.
بالإضافة إلى البيان والعقد الموقعين من قبل الطرفين ، سوف تحتاج إلى:
- أصول جوازات سفر البائع والمشتري ، والتي سيقوم الموظفون بنسخها وإرفاقها بالقضية ؛
- وثيقة ملكية العقار ؛
- الوثائق الفنية: جواز السفر الفني ، خطة المساحة ؛
- نسخة من إيصال سداد رسوم الدولة التي يدفعها المشتري.
الآن حول ما هي المستندات المطلوبة للميراث والتبرع وخيارات أخرى غير الخيار قيد النظر.
نظرًا لأن تسجيل صفقة عقارية لا يتم بموجب اتفاقية بيع وشراء ، بدلاً من ذلك ، يتم توفير مستند يعمل كأساس لنقل الملكية: صك هدية ، شهادة ميراث ، قضائي قانون ، وأمر من المحضرين ، واتفاقية خصخصة وأوراق أخرى مماثلة.
المرحلة 5. تحويل الأموال
نظرًا لأن شراء منزل وتنفيذ المعاملات العقارية يستلزم قدرًا كبيرًا من المدفوعات ، فكر في إجراءات تحويل هذه الأموال مقدمًا. يجب ألا تدفع نقدًا مباشرةً عند إبرام العقد. هناك خطر الوقوع في مخادعين يختبئون بالمال ، ولن يتم تسجيل العقار لك.
4. المساعدة في تنفيذ المعاملات العقارية - نظرة عامة على أفضل 3 شركات لتقديم الخدمات
صناعة العقارات هي مكان للخبز لرواد الأعمال. هناك عدد كبير من مكاتب المحاماة في السوق التي تقدم مثل هذه الخدمات.
كثير منهم يتعاملون فقط مع التسجيل الوثائقي ، والبعض الآخر يتولى مجموعة كاملة من المهام المتعلقة بهذه القضية. الشركات العقارية لها نفس الوظائف.
أعرض أدناه لمحة عامة عن 3 شركات تقوم بترتيب معاملات عقارية مقابل القليل من المال نسبيًا وبنوعية جيدة.
1) فقيه
هذه الشركة تقف بصرف النظر عن غيرها من الشركات المماثلة. في البداية ، تم إنشاؤه كمستشار قانوني على الإنترنت. يتم تزويد موقع هذه الشركة بنموذج ملاحظات. من خلالها ، يسأل أي شخص أسئلة تهمه. لذلك ، إذا كنت ترغب في تقديم المستندات بنفسك ، ولكنك تريد معرفة كيفية القيام بذلك بشكل صحيح ، أو للتشاور بشأن بعض الفروق الدقيقة ، فلا تتردد في الانتقال إلى موقع المحامي وطرح سؤال.
لدى Pravoved موظفون يعيشون في مدن مختلفة من روسيا. سيتم الرد على سؤالك من قبل الموظف الذي يتمتع بكفاءة كبيرة في هذا المجال. إذا كنت بحاجة إلى مشورة مفصلة ، فستحتاج إلى دفع مبلغ صغير لا يتجاوز 900 روبل. بالإضافة إلى ذلك ، هناك فرصة للحصول على استشارة مجانية. ومع ذلك ، في هذه الحالة ، سيتم تقديم توصيات عامة فقط.
لا يتم تقديم الخدمات الاستشارية فقط من قبل الشركة. إذا كنت بحاجة إلى محامٍ جيد لدعم شراء وبيع شقة بشكل كامل ، فابحث عنه عبر الموقع الإلكتروني. الشخص الذي يعيش بالقرب منك ، والذي يكون على استعداد لتقديم المساعدة القانونية ، سوف يستجيب بالتأكيد.
يتمثل نشاط الشركة في تصميم المعاملات العقارية بالوكالة من العملاء. بالإضافة إلى المحامين ، يضم طاقم العمل متخصصين في البناء ومهندسي مساحي ومثمنين. هذا يسمح لنا بتقديم مجموعة كاملة من الخدمات.
تسلسل الخدمات التي تقدمها شركة "الرأي الخاص":
№ خدمة وصف 1 تحليل التوثيق أثناء التحليل ، يقومون بإجراء فحص قانوني للوثائق ، وتحديد التناقضات ، إن وجدت ، وكذلك التحقق من الشرعية 2 طلب مواد إضافية في حالة عدم وجود أي مستندات إلزامية ، يتم طلب جميع المواد اللازمة للحالة من مصادر مختلفة من أجل دراسة تاريخ الكائن والقضاء على العواقب غير السارة للعميل 3 المفاوضات الأولية لأطراف الصفقة في هذه المرحلة ، يتم تحديد شكل شروط الصفقة ، وكذلك الشروط التي ستنعكس في العقد 4 توقيع العقود وتسديد الدفعات يوقع البائع والمشتري اتفاقًا بحضور محامي الشركة ويتوصلا إلى تسوية متبادلة بطرق مناسبة لهما إذا كنت بحاجة - يرجى الاتصال بشركة "Special Opinion".
تعمل الشركة في سوق الخدمات القانونية منذ عام 1998 وهي واحدة من أفضل 50 شركة محاماة في روسيا. الإدارة لديها سيطرة جيدة على مراعاة مصالح كل عميل.
خدمات الشركة:
- استشارات في مجال العقارات.
- ورقة العمل؛
- جمع المعلومات والتحقق من نقاء الصفقة ؛
- الدعم الكامل للمعاملات الأخرى ؛
- الفحص القانوني للوثائق.
لا يضخم مركز الخدمات القانونية أسعار خدماته ، مما يضمن تدفقًا مستمرًا للعملاء.
بهذا أنهي مراجعتي ، أقترح مشاهدة فيديو موضوعي قبل التفكير في سؤال آخر مثير للاهتمام.
5. كيفية تنفيذ صفقة عقارية معقدة - نقوم بنقل المباني السكنية إلى مباني غير سكنية في 4 خطوات
حتى الآن ، نظرنا في المعاملات العقارية البسيطة إلى حد ما. هذا لا يعني أن جميع الكائنات ، بدون استثناء ، يمكن تسجيلها بسهولة.
هناك ما يسمى المعاملات العقارية "المعقدة" ، وتسجيلها يتطلب جهدا إضافيا.
أقترح النظر عمليا في مسألة تحويل المباني السكنية إلى غير السكنية. ينشأ مثل هذا الإغراء بين المالكين الذين تقع مساكنهم في الطابق الأول من المبنى ، ولكنها لا تستخدم للغرض المقصود منها. إذا قمت بتحويل شقة إلى حالة المباني غير السكنية ، فيمكنك تأجيرها بشكل مربح للكيانات القانونية أو رواد الأعمال الأفراد.
الخطوة الأولى. نقوم بجمع الوثائق والاتصال بالسلطات المختصة
قبل التعامل مع هذا العمل ، تحتاج إلى فهم القواعد المنصوص عليها بوضوح في قانون الإسكان.
عندما يكون من المستحيل تحويل الشقة إلى حالة غير سكنية:
- إذا تعذر تجهيز الغرفة بمدخل منفصل بالإضافة إلى المدخل ؛
- إذا كنت لا ترغب في نقل الشقة بأكملها ، ولكن نقل الغرف الفردية فقط ؛
- إذا كانت الشقة مؤجرة أو مرهونة ؛
- إذا لم يكن في الطابق الأرضي من مبنى سكني.
لتنفيذ هذا الإجراء بأكمله ، تحتاج إلى جمع حزمة معينة من المستندات ، ولكن القرار ستتخذ من قبل الهيئة المخولة ، وهو ليس دائمًا إيجابيًا.
المستندات:
- بيان؛
- سند ملكية؛
- جواز سفر فني
- خطة إعادة التطوير
- خطة أرضية المنزل.
بالإضافة إلى ذلك ، يحق للمسؤولين مطالبة المالك بتقديم موافقة المقيمين الآخرين في المنزل ، الذين قد تتأثر مصالحهم.
الخطوة 2. اتصل بـ BTI لتحديد تكلفة الترجمة
لا يكفي تقديم المستندات الخاصة بنقل المباني السكنية إلى غير السكنية. من الضروري أيضًا تقديم مخطط تفصيلي للمباني غير السكنية المستقبلية. للقيام بذلك ، اتصل أولاً بـ BTI ، حيث سيقومون بإجراء حساب كامل لتكلفة الخدمات. اكتشف مقدار واجب الدولة هناك.
الخطوة 3. نقوم بتغيير التخطيط وتنسيق الإجراءات مع السلطات المختصة
إذا كانت هناك حاجة إلى تصميم مختلف للمباني غير السكنية المستقبلية ، فيجب الحصول على تصريح إعادة الإعمار من قسم البناء في بلديتك. سيأتي متخصص في مجال البناء والهندسة المعمارية إلى المكان ، والذي سيفحص الشقة ويعطي رأيًا حول إمكانية أو استحالة إجراء إعادة التطوير وفقًا للرسم التخطيطي الخاص بك.
سؤال جيد.
تتطلب معاملات بيع وشراء العقارات الامتثال للنموذج الكتابي المحدد بموجب القانون ويؤدي مخالفته إلى بطلان (بطلان) المعاملة.
بالإضافة إلى ذلك ، يخضع نقل الملكية من البائع إلى المشتري للتسجيل الحكومي الإلزامي.
في نفس الوقت تم إلغاء تسجيل اتفاقية البيع والشراء (اعتبارًا من 01.10.2013)
تم تحديث المقال في 05.01.2019
الشقة هي غرض عقاري.
يجب أن يتوافق شراء وبيع العقارات مع متطلبات القانون ، وهي:
تتولى Rosreestr تسجيل حقوق الممتلكات العقارية. يتم إغلاق إدارات قبول وإصدار مستندات Rosreestr تدريجياً ويتم الآن العمل مع المتقدمين من خلال MFC ، وهو وسيط.
قبل توقيع اتفاقية الشراء والبيع ، يوقع المشتري اتفاقية القرض وسند الرهن. يتم تقديم هذه الوثائق إلى Rosreestr دون فشل.
قبل التوقيع على اتفاقية القرض ، يجب على المقترض ، كقاعدة عامة ، الحصول على بوليصة تأمين ، أي تأمين حياته وقدرته على العمل. تتطلب بعض البنوك تأمين الملكية لأول ثلاث سنوات.
يوقع أطراف الصفقة بشكل مستقل على اتفاقية الشراء والبيع ، بالطبع ، بشرط ألا تكون خاضعة لشهادة إلزامية من كاتب عدل.
يكتب كل مشارك في المعاملة بنفسه لقبه واسمه واسمه بالكامل ويضع توقيعه بجانبه. وفي نفس الوقت يدخل العقد حيز التنفيذ القانوني.
ثم يقوم كل مشارك في الصفقة ، بحضور أخصائي MFC ، بالتوقيع على طلب إلى Rosreestr وبالتالي يؤكد مرة أخرى قراره ببيع أو شراء شقة.
سيتم إعداد التطبيق لك من قبل متخصص ، تحتاج إلى التحقق من وجود أخطاء فيه والتوقيع عليه.
في 01/01/2020 ، دخلت تعديلات القانون الاتحادي رقم 218 "بشأن تسجيل العقارات في الدولة" والقانون المدني للاتحاد الروسي حيز التنفيذ.
الآن يتم التعرف على مشتري العقارات ، الذي اعتمد على بيانات من USRN ، كمشتري حسن النية. (المادة 8.1 ، البند 6 من القانون المدني للاتحاد الروسي)
اقرأ المقال المفيد:
بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للمشتري الحقيقي للعقار الاعتماد على تعويض الخسائر المالية في حالة فقدان ملكية منزل واحد. (المادة 68.1 المنطقة الحرة -218)
كيف يتم بيع وشراء الشقة؟
ما هي أنواع المعاملات العقارية. ما تحتاج إلى التحقق منه قبل عقد صفقة. الشروط والأحكام الإضافية لاتفاقية بيع وشراء الشقة. خيارات الصفقة.
واجه العديد من الأشخاص مرة واحدة على الأقل في حياتهم مشاكل بيع وشراء العقارات. لتجنب المواقف غير السارة المرتبطة بالاحتيال أو الأخطاء في التوثيق ، تحتاج إلى معرفة كيفية متابعة إجراءات إعداد اتفاقية بيع وشراء شقة ومراعاة الفروق الدقيقة الموجودة في التشريع الحالي لروسيا.
اتفاقية البيع والشراء (DCT) هي وثيقة مكتوبة موقعة من كلا الطرفين و 
يترتب عليه عواقب قانونية. في حالة شراء شقة ، فإن إبرام العقد سينطوي على إبعاد الملكية عن البائع مقابل مبلغ معين من المال ، وظهور حق المشتري في الملكية.
بمجرد توقيع الأطراف على الاتفاقية ، يكونون مسؤولين عن الوفاء بالالتزامات المحددة فيها.
بعد ذلك ، يجب على المشتري والبائع التقدم بطلب إلى Rosreestr لتسجيل نقل الملكية. أساس الاستئناف هو إبرام الاتفاقية ذات الصلة. إذا تم العثور على أخطاء أو تناقضات في المستند ، فسيكون التسجيل مستحيلاً. وبطبيعة الحال ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه حول الشكل القياسي لعقد البيع لعام 2019 ، والذي يمكن ملؤه وضمان تفادي المشاكل. للأسف لا يوجد شكل عام ولكن هناك عدد من العينات يمكن تعديلها حسب الظروف.
يعود حق التصرف في الممتلكات إلى المالك فقط ، ولكن يمكن أيضًا إجراء المعاملات من خلال ممثلين عن طريق التوكيل الرسمي.
أكثر أنواع المعاملات شيوعًا هي:
ينص القانون على التسجيل الإلزامي للصفقة العقارية في السجل الفيدرالي.
يتم إدخال جميع المعلومات أثناء التسجيل في سجل ولاية USRN. لا يمكن تقديم استثناء إلا بموجب القانون (على سبيل المثال ، لا تنطبق هذه القاعدة على إيجارات العقارات قصيرة الأجل).
يمكن أن يؤدي إجراء المعاملات العقارية دون مرافقة محامٍ إلى مشاكل خطيرة بالنسبة لك. أنت تخاطر بمواجهة الاحتيال أو خسارة أموالك أو حقوقك في شقة.
تتمثل مهمة المحامي في القضاء على كل هذه العواقب وضمان حماية مصالحك في جميع مراحل المعاملة ، بدءًا من التحقق من موثوقية الطرف المقابل وحتى تسجيل السكن في خدمة Rosreestr.
إذا قررت إبرام عقد إيجار ، فتذكر قواعد تسجيل مثل هذه المعاملات. عند إبرام اتفاقية طويلة الأجل (أكثر من عام) ، يجب تسجيل المعاملة لدى Rosreestr.
في أغلب الأحيان ، على مستوى الأسرة ، يقوم الأشخاص بتنفيذ هذه الإجراءات بأنفسهم أو يتقدمون إلى وكالة لمرافقة صفقة عقارية ، ونتيجة لذلك يتم نقل الملكية من مالك إلى آخر.
تشمل هذه المعاملات: 
للتعرف على مثال لمثل هذه العملية ، أقترح قراءة مقال "دعم شراء وبيع شقة".
غالبًا ما تتم المعاملات بأسهم من العقارات.
في الوقت نفسه ، يتغير التركيب الكمي والنوعي للمالكين. البعض منهم قد يستمر 
يمتلك الكائن ، بينما يفقد الآخرون مثل هذا الحق.
تشمل هذه الأنواع من المعاملات التحول إلى الشركات ، وتقسيم الممتلكات ، والبناء المشترك ، وإعادة توطين شقة مشتركة ، والدخول إلى مجمع سكني. في مجال العلاقات الاقتصادية ، هذه هي: تصفية المشروع ، وكذلك مساهمة العقارات في رأس المال المصرح به.
يفترض تقديم قرض بضمان عقاري أنه ، في ظل ظروف معينة ، يتم نقل ملكية السكن إلى البنك.
تتضمن بعض أنواع الأنشطة التجارية في بعض الأحيان معاملات عقارية ، ونتيجة لذلك يظهر مالكون أو مستخدمون أو قيود (حقوق ارتفاق) إضافية على كائن ما.
تشمل هذه العمليات:
في الوقت نفسه ، فإن إجراءات تسجيل العقارات في كل حالة من الحالات التي تم النظر فيها لها خصائصها الخاصة ، والتي يمكنك فهمها إذا قرأت المقالة المقابلة على موقعنا.
في القانون المدني للاتحاد الروسي ، تخصص المادة 429 للعقد الأولي. وتنص بنود هذه المادة على ما يلي:
حتى لا يشكك أحد في شرعية الصفقة ، ولا يمكن الطعن فيها ، لا بد من إبرام اتفاق وفقًا لأحكام القانون:
القانون / المادة
أحكام أساسية
| حول شكل العقد | |
| فن. 550 ، ق. 434 من القانون المدني للاتحاد الروسي | وفقًا للوثيقة ، يُسمح فقط بصيغة مكتوبة لاتفاقية شراء وبيع الممتلكات. |
| فن. 554 من القانون المدني للاتحاد الروسي | على ضرورة تقديم معلومات محددة عن موضوع عقد البيع. |
| فن. 558 من القانون المدني للاتحاد الروسي | يبلغ عن الحاجة إلى الإشارة في العقد إلى الأشخاص الذين يتم الاحتفاظ بحق الاستخدام لهم. |
| عن صيانة الشقة | |
| فن. 210 من القانون المدني للاتحاد الروسي | يجب على المالك دفع فواتير الخدمات العامة. مع نقل الملكية ، يتم نقل مسؤوليات صيانة العقار إلى المالك الجديد. |
| عن الدفع | |
| البند 5 من الفن. 488 من القانون المدني للاتحاد الروسي | حتى اللحظة التي يتم فيها دفع تكلفة الشقة ، يمكن أن تكون ضمانات البائع ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك. |
| فن. 555 من القانون المدني للاتحاد الروسي | يجب أن يشير العقد إلى سعر الكائن. هذا يسمح لك بتحديد موضوع المعاملة. |
| على نقل الملكية | |
| فن. 556 من القانون المدني للاتحاد الروسي | تعكس المقالة قواعد نقل العقارات. يجب على الأطراف التوقيع على مستند - سند نقل ، والإشارة إلى ذلك في إحدى الفقرات. |
| عند إبطال الصفقة ، تقع على عاتق البائع والمشتري | |
| فن. 461 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الفن. 557 من القانون المدني للاتحاد الروسي | إن مهنة سيادة القانون هي حماية المشتري. إذا تم الاستيلاء على الشقة من قبل أطراف ثالثة ، يجب على البائع تعويض الخسائر الناجمة عن الاستيلاء. الاستثناء هو وعي المشتري بالظروف غير المواتية للمعاملة. بالإضافة إلى ذلك ، إذا وجد المشتري عيوبًا غير قابلة للاسترداد ، فيمكنه رفض تنفيذ العقد والمطالبة باسترداد الأموال. |
| على بطلان العقد | |
| فن. 167 من القانون المدني للاتحاد الروسي | إذا كانت السياسة النقدية غير صالحة ، يجب على المشتري إعادة الشقة ، ويجب على البائع إعادة المال. إذا كان العائد العيني غير ممكن ، فسيتم تعويض قيمة الممتلكات. |
| حول التوثيق ، تسجيل الدولة | |
| فن. 551 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، القانون رقم 218-FZ بشأن تسجيل الدولة للعقارات | أنها تنظم الحاجة لتسجيل الدولة. |
| فن. 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي | يجب تسجيل نقل ملكية العقار. نتيجة لذلك ، تصدر سلطة التسجيل مستندًا يُشار فيه إلى المالك الجديد. |
سيعطي التعرف على الأحكام الرئيسية للوثائق فكرة عن كيفية إعداد عقد بيع وشراء شقة بشكل مستقل. ومع ذلك ، من الضروري مراعاة شروط المعاملة والظروف المصاحبة لها. على سبيل المثال ، إذا كان الاغتراب عن شقة يتعلق بأطفال قاصرين أو أزواج ، فينبغي مراعاة مصالحهم ، بالرجوع إلى مواد قانون الأسرة (المادة 34 ، المادة 35 من IC RF).
في الوقت الحالي ، هناك عدة طرق لإجراء معاملة. لكل منها مزاياها وعيوبها ، لكن جميعها مطلوبة بطريقتها الخاصة.
يتطلب بيع شقة بمفردك عناية واهتمام خاصين. هناك العديد من الفروق الدقيقة في هذه الحالة ، الشيء الرئيسي هو دراستها وتذكرها:
إذا كان البائع / المشتري قد درس بعناية جميع نقاط تسجيل شراء وبيع شقة ، وأعد جميع الأوراق اللازمة ، فإنه سيتجنب بالتأكيد العديد من الصعوبات. بعد كل شيء ، يمكن أن تكون هذه العملية الشاقة محفوفة بالمزالق.
يتم وضع اتفاقية بيع وشراء الشقة في شكل مكتوب بسيط. إذا كنت ترغب في ذلك ، يمكنك التصديق عليه مع كاتب عدل ، لكن هذا ليس ضروريًا.
منذ 29 ديسمبر 2015 ، أصبحت مشاركة كاتب العدل إلزامية عند إجراء المعاملات مع الأسهم في شقة ، وكذلك عند بيع العقارات المملوكة للقصر. لا تزال باقي المعاملات العقارية غير مطلوبة للتصديق من قبل كاتب عدل.
ما هي المستندات المطلوبة عند إعداد عقد بيع وشراء شقة؟
بادئ ذي بدء ، شهادة ملكية الشقة المبيعة. بالإضافة إلى الشهادة ، ستحتاج أيضًا إلى مستند ملكية يؤكد الأساس لظهور ملكية بائع الشقة. يمكن أن يكون هذا المستند:
ستحتاج أيضًا إلى تفاصيل جواز السفر لكلا الطرفين ، أي البائع والمشتري.
بالإضافة إلى ذلك ، تحتاج إلى تخزين شهادة المسجل في هذه الشقة. إذا لم يتم تسجيل أي شخص فيه ، فستحتاج أيضًا إلى شهادة.
إذا كان بائع الشقة متزوجًا ، فيجب الحصول على موافقة الزوج الثاني لبيع الشقة. إذا كان المالك قاصرًا ، فستحتاج إلى الحصول على مرسوم من سلطات الوصاية يأذن ببيع الشقة.
اعتبارًا من 29.12.2015 ، يتم طلب القرار في سلطات الوصاية من قبل كاتب عدل.
وبالطبع ، ستحتاج إلى إيصال لدفع واجب الدولة. مبلغ واجب الدولة لتسجيل نقل ملكية العقارات هو 2000 روبل. دافع واجب الدولة هو مشتري الشقة.
"الأساسية" هي الشروط الإلزامية للاتفاقية ، وفي حالة عدم وجود واحد منها على الأقل ، تعتبر الاتفاقية غير منتهية.
تشمل الشروط الأساسية لاتفاقية بيع وشراء الشقة ما يلي:
إذا كانت حقوق الشقة محدودة ، فيجب أيضًا الإشارة إلى ذلك في العقد ، وإلا فقد يتم رفض التسجيل.
بالإضافة إلى الشروط الأساسية ، تحتوي DCT ، كقاعدة عامة ، على عدد من الشروط والمعلومات الإضافية ، يعتمد عددها وتكوينها على المعاملة المحددة ورغبات الأطراف ، وكذلك على معرفة المحامي بالقراءة والكتابة من يرسم العقد. على الرغم من أن هذه الشروط الإضافية ليست إلزامية (أي ليس من الضروري الإشارة إليها في العقد) ، إذا تمت الإشارة إليها ، فإن لها نفس القوة وتحمل نفس النتائج القانونية مثل الشروط الرئيسية (الأساسية).
كل عبارة في العقد لها معنى. وتعكس الشروط الإضافية للاتفاقية الفروق الدقيقة والميزات الخاصة بمعاملة معينة ، فضلاً عن متطلبات ورغبات المشاركين فيها.
على وجه الخصوص ، يتم توضيح الشروط الإضافية التالية والمعلومات والالتزامات للأطراف في اتفاقية بيع وشراء الشقق:
باتفاق الطرفين ، قد يشير العقد أيضًا إلى التزامات وتأكيدات وضمانات إضافية بالإضافة إلى مصادرة وعقوبات لكل من الأطراف في حالة التقصير.
بشكل عام ، يمكن الإشارة إلى أي شروط إضافية يتفق عليها أطراف الصفقة في العقد ، طالما أنها لا تتعارض مع القانون وجوهر العقد نفسه.
ينظم القانون المدني للاتحاد الروسي قواعد تطبيق عقود بيع وشراء العقارات ، ولا سيما المواد 549-558.
إذا كان DCT يحتوي على عدة أوراق ، فيجب أن يتم خياطةها جميعًا وتثبيتها معًا واعتمادها بتوقيعات الأطراف.
يتم إعداد اتفاقية بيع وشراء الشقة وتوقيعها في ثلاث نسخ على الأقل: نسخة واحدة لكل طرف في الاتفاقية ، ونسخة واحدة للمسجل (UFRS).
ثم يتم تسجيل الوفاء الفعلي للشروط المنصوص عليها في العقد (الوفاء بالالتزامات) بالتوقيع على قانون قبول الشقة ونقلها.
يخضع تنفيذ عقد البيع مع التنفيذ اللاحق للعقد لمعايير الفن. 454 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
تحدد المادة إجراءات تنفيذ الصفقة ، والتي بموجبها يجب على المشتري نقل الملكية إلى ملكية ، ويجب على البائع قبولها ودفع المال مقابل ذلك.
يجب أن يتم الاتفاق على سعر المعاملة من قبل الأطراف المقابلة قبل إجراء المعاملة.
وفقًا للقواعد المعمول بها ، تتم إجراءات إتمام بيع وشراء العقارات على مراحل.
تشمل مراحل الصفقة ما يلي:
قبل إبرام صفقة بيع وشراء ، يلزم إجراء شيك:
خطوة مهمة قبل عقد صفقة هي التحقق من بائع العقار. هذا يتطلب:
ملحوظة. إذا كان البائع قد ورث الشقة ، فعليك أن تسأل كاتب العدل عن وجود ورثة آخرين.
صحة المستندات هي نقطة أساسية يجب الانتباه إليها عند شراء شقة. يمكن أن تتسبب الأوراق المزورة وغير الصالحة في إجراء معاملة غير قانونية ، مما سيؤدي لاحقًا إلى التقاضي وإبطال العقد.
يجب إيلاء اهتمام خاص لموثوقية المستندات مثل:
تزوير هذه الوثائق يعني أنهم يحاولون بيع الشقة بطريقة غير قانونية.
الرهن هو قيد مفروض على الشقة الموجودة بغض النظر عن التغيير في الملكية. مثل هذا السكن يصعب بيعه. لذلك ، يلجأ العديد من البائعين إلى الحيل ، ويلتزمون الصمت بشأن توفرها.
ملحوظة. يشار إلى المعلومات حول وجود أعباء في المقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات (USRN).
الجدول 4. أنواع رهن السكن
| رأي | ملحوظة |
| القرض العقاري | يمكن أن يصبح الإقراض العقاري غير المدفوع ، والذي يتم من خلاله تأمين الممتلكات ، عقبة أمام بيعها |
| تأجير | بيع العقارات السكنية لحظة تأجيرها لمواطنين آخرين |
| الإيجار (اتفاق على أساسه يوفر المواطن للمالك كل ما يحتاجه طوال حياته أو لفترة معينة. وفي المقابل يحصل على شقته كممتلكات) | بيع شقة يجب نقلها لمالك جديد في المستقبل أمر غير مقبول |
| يقبض على | بيع المساكن رهن الاعتقال هو إشكالية. سبب الاعتقال هو عدم دفع الفواتير والخدمات لفترة طويلة. في هذه الحالة ، سيتم تطبيق القيود من قبل الخدمات الحكومية. |
| إدارة الثقة | إدارة الثقة تعني الاعتناء بممتلكات شخص غير مصرح له لفترة محددة. خلال هذه الفترة ، يحق له العيش في شقة |
الدين منسوب للمالك وليس على مسكنه. من الناحية العملية ، غالبًا ما تنشأ النزاعات بعد نقل الملكية. يُنصح بمراعاة مبلغ الدين أو غيابه عند إبرام اتفاقية بيع وشراء مع رهن عقاري. إذا كان هناك حجز على ممتلكات أو أعباء أخرى ، فسترى ذلك في المقتطف من USRN. يتم إصدار شهادة عدم وجود ديون للإسكان والخدمات المجتمعية إلى MFC أو الشركة التي تخدم المبنى (على سبيل المثال ، شركة الإدارة).
من غير المحتمل أن يوافق البنك على قرض عقاري إذا كان لديه ديون فائدة. لكن ضع في اعتبارك الخيارات التالية:
يمكنك أن تقرأ عن كيفية شراء أو بيع العقارات التي تعهد بها البنك وتقييم المخاطر بشكل صحيح في مقال آخر: بيع أو شراء العقارات بضمانات.
يتحقق البنك من وجود أو عدم وجود اعتقالات وحظر من خلال طلب بيان USRN في شكل إلكتروني.
يمكن للعميل طلب بيان إلكتروني بنفسه على موقع Rosreestr الإلكتروني (rosreestr.ru) للتأكد من عدم وجود قيود.
هناك ثلاث طرق لإبرام عقد بيع وشراء العقارات:
إذا قمت بتسجيل نفسك ، يمكنك توفير الكثير من الوقت والمال ، ولكن الاتصال بالمتخصصين سيساعد في تأمين الصفقة وتوفير الطاقة مقابل الدفع مقابل خدماتهم.
يمكنك بيع أو شراء شقة إما نقدًا أو بقرض عقاري. ستكون هناك اختلافات قليلة في الاتفاقية - ستتم إضافة البنود المتعلقة بالرهن العقاري ، مثل مبلغ القرض ، على سبيل المثال. بالإضافة إلى ذلك ، ينطوي الرهن العقاري على تقييم إلزامي للمساكن المرهونة.
بناءً على أحكام القانون المدني ، تحدد اتفاقية الشراء والبيع:
يمكنك أيضًا شراء استشارة تفصيلية حول ملء نموذج عقد ، مع مراعاة ظروف معاملتك ونموذج مُعدّل بالفعل لذلك. ستتلقى بريدًا إلكترونيًا يحتوي على رابط لعرض الاستشارة ورابط لتنزيل النموذج المعدّل للعقد الأولي.
بالطبع ، لكل صفقة عقارية تحتاج إلى عقد فردي ، لأن توقيعك عليه يكلف الكثير من المال والكثير.
يحدث إنهاء أي عقد ، بما في ذلك العقد الأولي:
التاريخ الأول ، الذي يكتب عادةً مباشرةً تحت العنوان ، هو تاريخ صياغة الاتفاقية وتوقيعها. يبدأ العد التنازلي للعقد معها.
التاريخ الثاني الذي يتم كتابته في المستند هو يوم أو تاريخ المعاملة الرئيسية. إذا لم يتمكن الطرفان من تحديد هذا التاريخ ، فيجب أن يتم إبرام عقد البيع الرئيسي في غضون عام من تاريخ التاريخ الأول. إذا لم يكن لدى أحدهما والطرف الآخر الوقت للتحضير للصفقة في الوقت المحدد ، فيمكنهما الاتفاق مع بعضهما البعض وتحديد موعد جديد.
هذه النعومة ممكنة إذا كان شراء شقة للمشتري لا يمثل صعوبات مالية. في عقد شراء وبيع شقة على رهن عقاري ، يُشار دائمًا إلى تاريخ إبرام الصفقة الرئيسية ولا يمكن إعادة جدولتها. خلاف ذلك ، سيرفض البنك إقراض الرهن العقاري للمشتري ويضيفه إلى قائمة العملاء غير الموثوق بهم.
المتطلبات الإلزامية لتحديد البيانات الشخصية في العقد هي نفسها لكلا الطرفين.
إذا كان هناك العديد من البائعين / المشترين - يتم بيع / شراء شقة ، على سبيل المثال ، من قبل الزوج - يجب الإشارة إلى البيانات الشخصية بترتيب تسلسلي لكل منها.
إذا تم تمثيل أحد الطرفين بواسطة شخص آخر (طرف ثالث) بتوكيل رسمي ، فيجب الإشارة إلى تفاصيل التوكيل المصدق من قبل كاتب عدل في عقد البيع الأولي.
موضوع أو موضوع اتفاقية البيع والشراء هو شقة ينوي المشتري شرائها من البائع باستخدام رهن عقاري. كلما زادت المعلومات المقدمة عن الشقة ، كلما كان تقييمها أكثر دقة وزادت فرصة الحصول على الموافقة على مبلغ القرض المطلوب.
يجب أن يشير العقد إلى:
إذا قمت ، بموجب عقد أولي لبيع العقارات ، بتحويل وديعة للتأكد من أن أطراف الصفقة تفي بالاتفاقيات الأولية - اتفاقية الإيداع هي وثيقة إلزامية ، وإلا فإن المحكمة (في حالة فشل الصفقة) سوف اعتبر الوديعة سلفة!
من الضروري ليس فقط التسجيل القانوني لنقل الملكية ، ولكن أيضًا 
فعلي. لهذا ، يتم إعداد شهادة القبول. يشير إلى الممتلكات التي تم نقلها ، وفي أي حالة. تحدد هذه الوثيقة الوفاء بالالتزامات المنصوص عليها في العقد وهي إضافة إليه.
يتم إعداد المستند بمساعدة محام ، ولكن بمعرفة شكل القانون ، يمكنك إعداده بنفسك.
بعد التوقيع على صك التحويل ، تنتقل المسؤولية الكاملة عن الشقة (بما في ذلك دفع فواتير الخدمات) إلى المشتري.
يمكن توقيع سند التحويل قبل أو بعد تسجيل نقل الملكية. في بعض المناطق ، لا يتم تنفيذ إجراءات التسجيل بدون إجراء ، لذلك يوصى بتحديد إمكانية إصدار قانون بعد التسجيل في بند منفصل في الاتفاقية الرئيسية.
عقد البيع ساري المفعول حتى استيفاء جميع الشروط الواردة فيه. هذه القاعدة منصوص عليها في البند 3 من الفن. 425 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
إذا تم تحويل الأموال إلى البائع ، واستلم المشتري جميع المستندات الخاصة بالشقة وسجل نقل الملكية ، فيمكن اعتبار المعاملة مكتملة. ومع ذلك ، هناك مواقف طريفة عندما يحتوي المستند على شروط تحد من تصرفات المالك الجديد. على سبيل المثال ، قد تكون إحدى النقاط شرطًا لعدم وجود كلب أو عدم إجراء إصلاحات في عطلات نهاية الأسبوع. طالما أن تنفيذها ساري المفعول ، فإن الاتفاقية تعتبر سارية المفعول.
الأهمية
حتى بعد انتهاء العقد ، الأطراف مسؤولة عن انتهاك شروطه.
حتى يتم الوفاء بالاتفاقية ، أي أنه لم يتم تسجيلها ، يمكن للأطراف إلغاء المعاملة بطريقة تصالحية. بعد تنفيذ العقد ، لن يكون من الممكن إلغاؤه. سيكون عليك إما الذهاب إلى المحكمة أو إجراء معاملة عكسية.
يمكن رفع دعوى لإلغاء البيع والشراء في غضون 3 سنوات من تاريخ المعاملة ، ومع ذلك ، يمكن تمديد فترة التداول إذا لم يكن الطرف على علم سابقًا بانتهاك حقوقه.
تم تحرير الاتفاقية في ثلاث نسخ على الأقل. يتم تخزين أحدهما في Rosreestr ، ويتم تسليم الثاني إلى البائع ، والثالث - إلى المشتري.
إذا كان هناك العديد من البائعين أو المشترين ، أي شقة للبيع ، وهي ملكية مشتركة مشتركة ، يجب أن يكون عدد العقود مساويًا لعدد المشاركين في المعاملة.
حسب الفن. 433 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تعتبر الاتفاقية مبرمة إذا:
لا يمكن أن يكون الافتقار إلى تسجيل الدولة بمثابة أساس للاعتراف بأن العقد غير صالح. وهذا يعني ، قبل التسجيل ، أن المشتري هو بالفعل مالك العقار ، ولكن لا يمكنه التصرف فيه فعليًا (قرار الجلسة الكاملة للقوات المسلحة RF 10/22 بتاريخ 29/04/2010).
في معظم الحالات ، لا يتم الإشارة إلى رقم العقد. إذا لم يكن هناك رقم ، ولكن من الضروري وضعه ، يتم كتابته "ب / ن".
إذا كان من الضروري الإشارة إلى رقم التسجيل ، فيجب الانتباه إلى ختم Rosreestr.
سيظهر التاريخ ورقم التسجيل.
توضح الاتفاقية إجراء تحويل الأموال الخاصة والائتمانية ، فكلما زادت التفاصيل ، قل عدد الأسئلة التي ستظهر أثناء المعالجة الإضافية. تكمن المخاطر الرئيسية للمشتري والبائع في شروط إعادة الدفعة المقدمة في حالة عدم إجراء المعاملة. يجوز ترك الطرف المذنب بدون إيداع ، وكذلك دفع غرامة. دافع عن اهتماماتك. خيارات المسؤولية:
يمكنك الإصرار على وصف مفصل لما تعنيه الأحداث بالذنب لتجنب الغموض في الصياغة.
غالبًا ما يتم توثيق نقل الدفعة الأولى من قبل الأطراف باتفاق مبدئي. في هذه الحالة ، يجب أن يكون شكل الاتفاقية الأولية هو نفس الشكل الرئيسي ، أي إذا تم توفير نموذج موثق للاتفاقية الرئيسية ، فيجب توثيق الاتفاقية الأولية. الوثيقة لها قوة قانونية أقل من عقد البيع الرئيسي برهن. إنه يحدد نوايا الأطراف على الورق ، ويلغي الحاجة إلى إعادة التفاوض على التواريخ الرئيسية للاتفاقية الرئيسية ، والتي يصعب حسابها في مرحلة جمع المعلومات. أيضًا ، يمكن تأكيد تحويل الدفعة الأولية عن طريق إيصال.
لا توقع أبدًا على اتفاقية شراء أو بيع إذا ذكر أن الحسابات قد تم إجراؤها بالكامل ، ولكن في الواقع لم يتم تحويل الأموال. من الأفضل أن يصف العقد بالضبط طريقة الدفع التي ستكون في الواقع.
يتأثر السعر بتعقيد الإجراء نفسه ، وتكلفة الكائن ، ومدة الإجراء. بالإضافة إلى ذلك ، تلعب طريقة تنفيذ المعاملة دورًا مهمًا في التسعير. الاتصال بكاتب العدل مكلف. لهذا يجب إضافة موافقة الزوج ، والتي تكلف 1000 روبل.
يتم تحديد مقدار واجب الدولة أثناء التسجيل نفسه بواسطة رمز الضريبة ويعتمد على نوع الكائن. أقترح النظر بمزيد من التفصيل في العوامل الثلاثة الرئيسية التي تؤثر على سعر تسجيل المعاملات العقارية.
يلعب مبلغ المعاملة دورًا مهمًا في تسجيل الملكية. اقرأ مقالتنا التفصيلية حول هذا الإجراء. هذا لا ينطبق على رسوم الدولة بقدر ما ينطبق على حساب تكلفة خدمات الطرف الثالث. على سبيل المثال ، يجب على كاتب العدل أن يدفع نسبة مئوية معينة من تكلفة السكن الذي يتم بيعه.
عند الاتصال بالمحامين لتنفيذ المعاملات العقارية ، يتم أيضًا احتساب تعريفة خدماتهم بناءً على مبلغ المعاملة ، وإن لم يكن دائمًا.
يتم لعب دور مهم في التسعير من خلال تعقيد إجراءات الأوراق نفسها في المعاملات العقارية. الحقيقة هي أن العديد من الأشياء لا يتم تزويدها بجميع الوثائق اللازمة التي يجب تقديمها عند التسجيل. على وجه الخصوص ، قد تكون جوازات السفر الفنية والمخططات المساحية والوثائق المهمة الأخرى مفقودة.
تنشأ أحيانًا مواقف يصبح فيها موضوع الصفقة موضوع نزاع بين الأقارب أو الورثة. يتطلب حل مثل هذا الموقف المال أيضًا. لذلك ، كلما زادت هذه الصعوبات ، ارتفعت تكلفة خدمات المحامي العقاري.
غالبًا ما يستغرق إتمام الصفقة وقتًا أطول مما هو مطلوب عادةً. على سبيل المثال ، عندما يعيش الملاك أو الورثة في مدن مختلفة ، ويستغرق وصولهم وقتًا. في بعض الأحيان ، من أجل تسجيل العقارات ، تحتاج إلى الحصول على الحق في القيام بذلك في المحكمة. مثل هذه القضايا القضائية أيضا لم تحل بسرعة. كلما طالت الفترة ، زاد المبلغ الذي يتعين عليك دفعه.
يمكنك صياغة عقد بإحدى الطرق التالية:
لا يتعين على سمسار العقارات أن يكون لديه تعليم قانوني ، لذلك قد يكون ممثل الوكالة غير كفء في مسائل إبرام العقود. عادة ما يكون لدى سمسار العقارات "فارغ" من الاتفاقية ، والذي يمكنه منحه للبائع والمشتري ، ويتم ملء المستند مباشرة في القسم القانوني بالمنظمة.
يكون فحص كاتب العدل أكثر دقة ، مما يعني أن الأطراف أكثر أمانًا.
إذا عهدت بالتسجيل إلى كاتب عدل ، فسيقوم بالأعمال التالية:
بالإضافة إلى ما سبق ، يمكن لكاتب العدل الإدلاء بشهادته حول سلامة الأشخاص وأهليتهم القانونية ، لذلك سيكون من المستحيل الطعن في المستند.
تتمثل إحدى مزايا تسجيل المعاملة من خلال كاتب العدل في القدرة على إجراء التسويات من خلال حساب الوديع الخاص به.
يتم تقديم خدمات مماثلة من قبل محام ، مع الفارق الوحيد أنه لن يكون قادرًا على إصدار شهادة موثقة. ومع ذلك ، بمساعدة محام ، سيتم ضمان نقاء المعاملة.
يتم توفير تسجيل الدولة لاتفاقية البيع والشراء في الفقرة 2 من الفن. 558 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، ومع ذلك ، تحتوي المادة على ملاحظة. إذا تم الانتهاء منه بعد 03/01/2013 ، فإن تسجيل الدولة غير مطلوب.
لا يزال يتعين عليك الاتصال بـ Rosreestr لتسجيل نقل الملكية المسجل في USRN. هذا هو المكان الذي يكون فيه العقد مفيدًا ، وبدون ذلك لن يتم إجراء تغييرات.
في الوقت الحالي ، لتأكيد الملكية ، تحتاج إلى الحصول على مقتطف من USRN. تظل شهادات تسجيل الدولة الصادرة مسبقًا صالحة.
إذا رفض أحد الأطراف المقابلة التقدم إلى Rosreestr ، فيمكنك تقديم شكوى إلى المحكمة. نتيجة لذلك ، يتم اتخاذ قرار بشأن تسجيل الدولة ، وسيكون المالك المتهرب بشكل غير معقول ملزمًا بتعويض الطرف الآخر عن الضرر الناجم عن التأخير.
يضع المساهمون اتفاقية شراء وبيع عامة. تم إدخال كل منهم في المستند باسم "البائعين". سيحتاج كل منهم أيضًا إلى وضع توقيعه في العقد. يشار إلى قيمة الشقة بأكملها على أنها "السعر" - وبالتالي يتم تقسيم العائدات بين المالكين السابقين بما يتناسب مع حصصهم. في هذه الحالة ، لا يلزم مراعاة الحق الوقائي في الشراء فيما يتعلق ببعضنا البعض. لإعادة تسجيل الملكية في Rosreestr ، يدفع المشتري (المالك الجديد) واجب دولة واحد فقط.
في هذه الحالة ، لا يهم ما إذا كان قد تم التخلص من العقار لصالح مشترٍ واحد أو عدة مشترين مختلفين. يدخل كل بائع في اتفاقية بيع وشراء جديدة مع المشتري ، للإشارة إلى قيمة حصته المحددة كـ "السعر". يجب أن يؤخذ الحق الشرائي في الاعتبار من قبل جميع المالكين المشاركين - فيما يتعلق ببعضهم البعض.
لإعادة تسجيل الملكية في Rosreestr ، سيحتاج المشتري إلى دفع أكبر عدد من واجبات الدولة حيث توجد اتفاقيات منفصلة بينه وبين البائعين. إذا تمت الإشارة إلى العديد من المشترين في إطار اتفاقية الشراء والبيع العامة ، فسيتم تقسيم واجب الدولة (إما بما يتناسب مع أسهمهم ، أو على أساس مبدأ الدفع المتساوي - على سبيل المثال ، 500 روبل من كل منهما).
هنا توجد بعض الخصائص المميزة المرتبطة بمفهوم "الملكية المكتسبة بشكل مشترك". على سبيل المثال ، يمكن للزوجة التي اشترت حصة في شقة أن تطالب في نفس الوقت بنصف الأموال التي ستدفعها بنفسها لزوجها. في هذه الحالة ، تصبح عملية البيع والشراء بأكملها بلا معنى.
لتجنب عبثية الصفقة ، يجب على الزوجين أولاً تقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك (أي تخصيص حصصهما الدقيقة) ، ثم - إعداد عقد زواج بشأن الملكية المنفصلة للممتلكات المكتسبة منذ لحظة إبرام هذه الوثيقة. يمكن تنفيذ كلا الإجراءين على أساس تطوعي في مكتب كاتب العدل. بعد الانتهاء من هذه الخطوات ، سيصبح الزوجان كيانات مستقلة وسيتمكنان من التصرف في حصصهما ، بما في ذلك. - لتنفيذها لصالح بعضها البعض. سيتم صياغة عقد البيع في شكل قياسي.
لشراء مسكن في مبنى جديد ، تحتاج إلى الحصول على قرض لشرائه من أحد البنوك. لكن هذا سيتطلب تلبية متطلبات معينة.
هل من الممكن شراء مسكن بالدين بدون دفعة أولى راجع المقال: شقة على رهن عقاري بدون دفعة أولى.
غالبًا ما يأتي طلب البنك إلى شراء شقة من شركة إنشاءات معتمدة ، من خلال إبرام عقد مبدئي معها.
إجراءات الحصول على قرض عقاري من المطور:
يجب أن يحتوي العقد الأولي على الشروط الأساسية لمعاملة البيع والشراء الرئيسية ، على سبيل المثال ، مبلغ الدفعة الأولية ، وتوقيت الدفع ، وما إلى ذلك.
غالبًا ما لا يحدد المطورون ، عند إبرام اتفاق مبدئي لشراء شقة في مبنى جديد ، مسؤوليتهم في حالة التكليف المبكر لمنزل.
يجب أن يحتوي العقد الأولي على العنوان الدقيق لموضوع العقد ، مما يسمح بتحديد مساحة المعيشة المكتسبة.
إذا كان أحد الأقارب أيضًا شريكًا في الملكية في نفس الوقت ، فسيتم اعتبار الحق الوقائي للشراء محسوبًا وممارسته. إذا كان القريب لا ينتمي إلى عدد المالكين المشتركين ، فسيحتاج البائع أولاً إلى الامتثال للحق الوقائي الذي يتمتع به الملاك الآخرون. فقط إذا رفضوا مشاركتها ، يمكن تحقيق ذلك لصالح أحد الأقارب.
بغض النظر عن مدى الثقة في العلاقة بين الأحباء ، سيكون من الضروري إبرام اتفاق وفقًا لجميع القواعد. من الضروري الإصلاح بالطريقة المحددة لكل من تحويل السهم وتحويل الأموال (على سبيل المثال ، عن طريق إعداد سند تحويل واستلام الأموال).
في هذه الحالة ، يجب على هيئات الوصاية والوصاية تقديم موافقتها على المعاملة. يُطلب من موظفي منظمة التحرير الفلسطينية التأكد من أن المالك لا يفقد حصته بشكل نهائي. يجب أن يتلقى إما الأموال المخزنة في حساب مصرفي مسجل ، أو حصة معادلة في مكان آخر.
الممثلون القانونيون للشخص القاصر / العاجز / المحدود قادر على تقديم طلب إلى منظمة التحرير الفلسطينية. إذا كان للمالك والدين (الوالدان بالتبني والأوصياء والأوصياء) ، فيجب تقديم الطلب معًا. يكمل المساهم الذي يزيد عمره عن 14 عامًا الطلب بموافقته الخطية على المعاملة. يتم إصدار تصريح أو رفض مُسبب من قبل موظفي منظمة التحرير الفلسطينية في غضون 15 يومًا تقويميًا بعد استلام الطلب.
وفقا للفقرة 3 من الفن. 37 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يجوز للممثل القانوني لشخص قاصر / عاجز / قادر جزئيًا الدخول في معاملات ملكية مع القاصر. يُسمح فقط بالتبرع ، ومن الوالد أو الوالد بالتبني أو الوصي أو الوصي فيما يتعلق بالقاصر ، ولكن ليس العكس.
لا يملك الممثل القانوني أيضًا الحق في التصرف نيابة عن المحامي الخاص به إذا كان الطرف الآخر في المعاملة هو الزوج / أحد الأقارب المقربين للممثل القانوني. إذا كنت ترغب في إجراء مثل هذه الصفقة العقارية ، فسيتعين على الممثل القانوني الاتصال بمنظمة التحرير الفلسطينية. هذه الهيئة هي التي ستحلل مدى ملاءمة مثل هذا البيع والشراء. سيتولى موظفو المؤسسة مؤقتًا مهام التمثيل القانوني للقاصر / المعاق / المعاق.
حتى الآن ، نظرنا في المعاملات العقارية البسيطة إلى حد ما. هذا لا يعني أن جميع الكائنات ، بدون استثناء ، يمكن تسجيلها بسهولة.
هناك ما يسمى المعاملات العقارية "المعقدة" ، وتسجيلها يتطلب جهدا إضافيا.
أقترح النظر عمليا في مسألة تحويل المباني السكنية إلى غير السكنية. ينشأ مثل هذا الإغراء بين المالكين الذين تقع مساكنهم في الطابق الأول من المبنى ، ولكنها لا تستخدم للغرض المقصود منها. إذا قمت بتحويل شقة إلى حالة المباني غير السكنية ، فيمكنك تأجيرها بشكل مربح للكيانات القانونية أو رواد الأعمال الأفراد.
قبل التعامل مع هذا العمل ، تحتاج إلى فهم القواعد المنصوص عليها بوضوح في قانون الإسكان.
عندما يكون من المستحيل تحويل الشقة إلى حالة غير سكنية:
لتنفيذ هذا الإجراء بأكمله ، تحتاج إلى جمع حزمة معينة من المستندات ، ولكن القرار ستتخذ من قبل الهيئة المخولة ، وهو ليس دائمًا إيجابيًا.
المستندات:
بالإضافة إلى ذلك ، يحق للمسؤولين مطالبة المالك بتقديم موافقة المقيمين الآخرين في المنزل ، الذين قد تتأثر مصالحهم.
لا يكفي تقديم المستندات الخاصة بنقل المباني السكنية إلى غير السكنية. من الضروري أيضًا تقديم مخطط تفصيلي للمباني غير السكنية المستقبلية. للقيام بذلك ، اتصل أولاً بـ BTI ، حيث سيقومون بإجراء حساب كامل لتكلفة الخدمات. اكتشف مقدار واجب الدولة هناك.
إذا كانت هناك حاجة إلى تصميم مختلف للمباني غير السكنية المستقبلية ، فيجب الحصول على تصريح إعادة الإعمار من قسم البناء في بلديتك. سيأتي متخصص في مجال البناء والهندسة المعمارية إلى المكان ، والذي سيفحص الشقة ويعطي رأيًا حول إمكانية أو استحالة إجراء إعادة التطوير وفقًا للرسم التخطيطي الخاص بك.
بعد إجراء إعادة الإعمار ، تحتاج إلى الاتصال بموظفي BTI الذين سيقومون بتنفيذ جميع القياسات وإعداد جواز سفر تقني جديد لهذه الغرفة. ثم اتصل بـ Rosreestr أو MFC لتقديم طلب لتسجيل مبنى غير سكني بالفعل.
نظرًا لأنه عند إجراء معاملات مع العقارات ، لا يمكن تجنب مرحلة تحويل الأموال ، يجب النظر في هذه المشكلة بمزيد من التفصيل.
بالنسبة للجزء الأكبر ، تتضمن مثل هذه المعاملات مبالغ كبيرة من المال ، والتي يجب أن يتم تحويلها بأمان قدر الإمكان. من غير المحتمل أن يقرر أي شخص اليوم إجراء تسوية نقدية لعدة ملايين روبل ، دون أن يؤمن نفسه بأي شكل من الأشكال.
قد يكون البديل هو التحويل غير النقدي إلى حساب مصرفي ، والذي يكون مطلوبًا في بعض الأحيان للحصول على رهن عقاري أو تسجيل شقة في ملكية مبنى جديد ، والذي تم الحصول عليه باستخدام أموال الميزانية في إطار أحد برامج الإسكان الحكومية. يمكنك أيضًا الدفع نقدًا بالطرق التالية.
يتم استئجار صندوق ودائع آمن في قبو خاص (مستودع) من قبل المشتري. هناك يتعهد بالمبلغ المطلوب بحضور البائع. بعد ذلك ، يوقع الطرفان اتفاقية بشأن استخدام هذه الخلية. وفقًا لذلك ، لن يتمكن البائع من سحب الأموال من الخلية إلا بعد تسجيل العقار.
إذا لم يتم تسجيل الملكية لسبب ما ، فسيكون المشتري قادرًا على سحب الأموال بحرية. لن يُسمح للبائع بالدخول إلى الزنزانة إلا بجواز سفر ووثائق تؤكد نقل الملكية إلى المشتري. إن استئجار صندوق أمانات لصفقة عقارية يضمن الأمان ويستبعد الاحتيال.
هذه أيضًا طريقة موثوقة ولكنها مكلفة إلى حد ما لتحويل الأموال. في حد ذاته ، تكلف 1500 روبل فقط ، ولكن في نفس الوقت ستكلف معاملة عقارية مع كاتب عدل وتسجيل موافقة الزوج عليها حوالي 20 ألف روبل إضافي ، اعتمادًا على مبلغ المعاملة.
جوهر الإيداع لدى كاتب العدل هو أن المشتري يحول الأموال إلى حسابه المصرفي. ثم يصادق كاتب العدل على العقد ، والذي يعكس شروط تحويل الأموال إلى البائع. غالبًا ما تكون هذه هي نهاية إجراءات التسجيل في Rosreestr. إذا لم يتم تسجيل ملكية الشقة لسبب ما ، فسيعيد كاتب العدل الأموال إلى حساب المشتري.
نادرًا ما يتم استخدام هذه الطريقة لأنها معقدة للغاية ولا تستخدمها جميع البنوك. في جوهره ، يشبه تحويل الأموال عبر الخلية. ومع ذلك ، يتم إجراء التسويات هنا في شكل غير نقدي من حساب المشتري إلى حساب البائع ، والذي يمكنه ببساطة صرف الأموال بعد إكمال إجراءات تسجيل الكائن.
للتقدم بطلب للحصول على قرض ، تحتاج إلى جمع مجموعة المستندات اللازمة وأخذها إلى البنك. بعد ذلك ، يجب عليك اختيار شقة. يجب أن تمتثل للمعايير الفنية والقواعد الصحية. بعد موافقة البنك على طلبك ، تتلقى الأموال التي يجب إنفاقها بدقة للغرض المقصود.
كن حذرًا ، لا ينبغي فرض أي أعباء على الشقة. يحصل البائع على المال الذي يستحقه للشقة ، ويدفع المشتري دفعات شهرية على مدى فترة الرهن العقاري الثابتة (عادة 15-20 سنة).
يسمح القانون بتحسين الظروف المعيشية للعائلة بمساعدة العتاد. للقيام بذلك ، يجب أن تكون مالك الشهادة - مستند معترف به من قبل الدولة برقم فريد.
إذا تم تنفيذ المعاملة بمشاركة هذه الأموال ، فسيتم دائمًا الإشارة إلى رقم الشهادة في العقد.
إذا كنت قد اخترت شقة بالفعل ، فبعد إبرام اتفاقية البيع والشراء ، يجب عليك التقدم بطلب إلى الهيئة الإقليمية لصندوق المعاشات التقاعدية للاتحاد الروسي مع بيان. في ذلك ، تشير إلى الغرض الذي سيتم إنفاق الأموال من أجله. أيضًا ، تقوم بإرفاق جميع المستندات اللازمة بالتطبيق.
مخطط بيع وشراء شقة عن طريق التنازل على النحو التالي. بمساعدته ، يكتسب المشتري الجديد ، الذي يقوم بالدفع بموجب اتفاقية التنازل ، الحقوق والالتزامات بموجب الاتفاقية مع المطور.
بالكاد يمكن أن يُطلق على التنازل طريقة للشراء والبيع. بل هي أداة يغير بها الطرف (المساهم أو المشتري) العقد مع المطور. غالبًا ما يتم توزيعها في سوق العقارات الأساسي.
في كثير من الأحيان لا يتم شراء الشقة "من الصفر" ، ولكن بعد إعادة بيع العقارات الأخرى. على سبيل المثال ، يبيع الآباء مساحة معيشتهم الكبيرة من أجل شراء مسكن منفصل لأنفسهم ولأطفالهم ، أو تبيع عائلة شقة من غرفة واحدة من أجل شراء خيار أكثر اتساعًا مقابل تكلفة إضافية. على أي حال ، فإن الإجراء لا يتغير: المشتري يبحث عن شقة مناسبة ، ويتحقق من مستندات المالك ويناقش معه إجراءات الصفقة ، ولكن في نفس الوقت يعلن عن بيع منزله. من أجل أن تتم عملية البيع والشراء بسلاسة ووفقًا للقانون ، يلجأون عادةً إلى أصحاب العقارات للحصول على المساعدة. إنهم يعرفون جميع العروض المتاحة في السوق ، ويمكنهم العثور بسرعة على سكن مناسب للشراء ، ومن خلال قاعدة العملاء سيجدون في نفس الوقت مشترًا لشقة العميل.
العقارات البلدية هي ملك للدولة. لا يمكن بيع هذه الشقة إلا بعد الخصخصة ، ولكن في هذه الحالة ، يفقد السكن وضعه البلدي ويصبح ملكية خاصة. لهذا السبب:
هناك عدة أسباب لبيع العقارات عن طريق المناقصات ، من بينها مخالفة المقترض لشروط الاتفاقية مع المُقرض ، وكذلك بيع ممتلكات الشركات التي أعلنت إفلاسها. عادة ، في مزاد للإفلاس ، يتم بيع المساكن من الدولة ، والتي كانت مملوكة لكيانات قانونية أو مؤسسات أو تمت مصادرتها لعدم دفع رسوم المرافق والخدمات الأخرى. تُباع الشقة المرهونة في مزاد في أحد البنوك لإغلاق قرض لا يستطيع المقترض سداده.
عادة ما يكون السعر المبدئي للعقار في المزاد أرخص بنسبة 5-10٪ من سعر السوق ، مما يجعل من الممكن شراء مساكن بتكلفة منخفضة. ومع ذلك ، يجب أن نتذكر أن شراء الشقق من مزادات محضري الديون (Bailiffs) ينطوي على مخاطر:
سيساعدك أحد المتخصصين في العقارات على شراء شقة برهن بنكي دون مخاطرة.
قد تكون الحاجة إلى شراء منزل في مدينة أخرى ناتجة عن تغيير الوظيفة أو خصوصيات ممارسة الأعمال التجارية أو الوضع في البلد أو المنطقة. من أجل تنفيذ مثل هذه الصفقة بمفردك وبدون مخاطرة ، تحتاج إلى تخصيص الوقت ودراسة تكلفة العقارات في المنطقة والمجيء إلى المدينة لعرض الخيارات وإعداد المستندات. لشراء سكن في مدينة أخرى دون المخاطرة وضياع الوقت ، اتصل بوكالة عقارات لديها فروع أو موظفين في مناطق مختلفة للحصول على المساعدة. كقاعدة عامة ، توجد مثل هذه العلاقات التجارية بين أعضاء النقابة الروسية للوسطاء العقاريين أو أعضاء مجتمعات الأعمال المهنية التي تم إنشاؤها خصيصًا.
يمكن استخدام الرهن العقاري ، أو القرض المضمون بالعقار ، لشراء مبانٍ جديدة ومساكن ثانوية. مقارنة بصفقة شراء وبيع يشترك فيها شخصان - البائع والمشتري - طرف ثالث متورط في الرهن العقاري - البنك.
إجراءات معاملة الرهن العقاري:
عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري لمبنى جديد ، عادة ما يقدم المطور برامج جاهزة وخطط قروض من الشركاء. يمكنك استخدام واحد منهم ، مما سيوفر الوقت ، أو الاتصال بمؤسسة مقرضة أخرى. عند شراء عقار ثانوي في الرهن العقاري ، عليك البحث عن مُقرض بنفسك.
هناك عدد من الشروط القياسية والفردية التي تقدمها البنوك للمقترضين. تشمل معايير التقييم القياسية ما يلي:
▪ جنسية الاتحاد الروسي ؛
▪ العمر من 20 إلى 21 عامًا وقت تسجيل العقد وحتى 65-75 عامًا وقت سداد الديون ؛
▪ خبرة في العمل من 6 أشهر.
▪ مستوى الدخل الذي يسمح لك ، بالإضافة إلى المصاريف الأساسية للأسرة ، بسداد القرض والفائدة عليه بانتظام.
تقدم بعض البنوك قروضاً للعملاء دون سن 21 ، بدخل رسمي متوسط ومنخفض. على سبيل المثال ، يوفر Sberbank و Transcapitalbank لعملائهم فرصة سداد القروض لمدة تصل إلى 75 عامًا ، و Sovcombank - حتى 85 عامًا. عادة ما تنطبق شروط الولاء لتقييم المقترضين على برامج الرهن العقاري بشروط أقل ملاءمة: مع فترة قرض قصيرة ودفعة مقدمة كبيرة ودفع زائد.
للتقدم بطلب للحصول على قرض رهن عقاري ، يجب عليك كتابة طلب في شكل بنك وتقديم المستندات للتحقق:
إذا كان من المخطط استخدام شهادة رأس مال الأمومة أو مدخرات على الرهن العقاري العسكري كدفعة أولى ، يتم تحويل الشهادات وكشوف الحساب المقابلة إلى البنك. قد تختلف قائمة الوثائق ، سيتم إصدار القائمة الدقيقة من قبل موظفي البنك.
عند شراء شقة في مبنى جديد ، سيكون لديك حد أدنى من المشاكل في العثور على شركة موثوقة تبيع المساكن. ومع ذلك ، عند شراء منزل ثان بمفردك ، قد تواجه بعض المشكلات مع المحتالين. هناك العديد من المزالق في عقد صفقة كهذه.
يمكن أن يحميك عقد البيع الأولي إذا كان البائع يبحث عن مشتر أفضل (نموذج عقد مبدئي). عند إبرام اتفاقية الإيداع ، يجب أن تناقش سعر الشقة ، والموعد النهائي لإعداد المستندات الخاصة بالبيع والشراء ، بالإضافة إلى مبلغ الوديعة. تاريخ إخلاء المالك السابق مهم أيضًا.
قبل عقد صفقة ، يجب عليك التحقق من الوثائق الخاصة بالنقاء القانوني. يشير هذا إلى التحقق من السكن من أجل شرعية أساس بيع العقارات. إذا لم يكن ذلك ممكنًا ، فقد تنخدع. من الأهمية بمكان مكان المعيشة حيث تم انتهاك حقوق القاصرين. إذا تم اكتشاف مثل هذه الحقيقة ، يجوز للمحكمة أن تبطل المعاملة.
الاحتيال الشائع إلى حد ما هو بيع المنزل بعد وفاة صاحبه. في هذه الحالة ، تكون المعاملة غير صالحة من لحظة إبرامها. يجب عليك أيضًا تتبع اللحظات التي قد يكون فيها بعض المواطنين مؤهلين للمطالبة بحصة في هذه الشقة بعد البيع (يتم إرجاعها من أماكن الاحتجاز ، وما إلى ذلك). يمكن أن يساعد كتاب المنزل لمكتب الجوازات في ذلك.
يجب أن تكون حذرًا جدًا عند تحويل الأموال. لهذا ، غالبًا ما يتم تأجير الخلايا في البنوك. هذا يسمح لك بحماية نفسك قدر الإمكان. في كثير من الأحيان ، تمنح البنوك مالكي الشقق حق الوصول إلى الخلية فقط بعد إتمام تسجيل الدولة لاتفاقية شراء وبيع العقارات. هذا الإجراء مقبول تمامًا ويحظى بشعبية كبيرة لدى المشترين.
إذا لم تكن متأكدًا من تجنب جميع المشكلات المرتبطة بالمحتالين ، فعليك الاتصال بوكالة موثوقة تضمن تنفيذ المعاملة بضمانات معينة.
عند الموافقة على صفقة ، تحقق من أرقام المستندات المشار إليها في عقودك وتصرفاتك. يمكن أن تصبح الأخطاء المطبعية ، حتى بعد بضع سنوات ، أساسًا رسميًا لإبطال المعاملة.
أي مقتطفات وشهادات هي لأغراض مرجعية ، يتغير شكلها مع التشريعات ، ويتم إلغاء العديد منها. تظل مستندات الملكية هي العقد والفعل. تذكر هذا ، قم بتخزينها في مكان آمن.
اشترك في آخر الأخبار
بيع شقة هو صفقة جادة ، من المهم تنفيذها وفقًا لجميع القواعد. فقط في حالة استيفاء شروط معينة ، سيكون من الممكن نقل الملكية إلى شخص آخر والحصول على أموال مقابل ذلك. هناك صفقة بيع وشراء لشقة على عدة مراحل. أسهل طريقة لتنفيذه هي التقدم للحصول على خدمات وكالة. ومع ذلك ، من الممكن تسجيل البيع والشراء بشكل مستقل ، مما سيوفر المال على خدمات المتخصص.
قبل تسليم المفاتيح للمشتري ، يجب على المالك الاستعداد للمعاملة. يمكن أن تشمل المرحلة التمهيدية نقاطًا مختلفة ، اعتمادًا على الموقف. من جانب البائع ، سيكون من الضروري إعادة مساحة المعيشة إلى حالة جيدة. ستحتاج أيضًا إلى جمع قائمة كاملة بالوثائق ، واتخاذ قرار بشأن مقتطف من مستأجري الشقة والتحقق من الأعباء.
سيتعين على المشتري اتخاذ قرار بشأن المدينة والمنطقة التي يرغب في شراء العقار فيها. كما أنه لا يضر دراسة الأسعار في سوق العقارات والاطلاع على الخيارات المتاحة. بعد ذلك ، يبقى التفاوض مع البائعين حول عرض مساحة المعيشة. من المهم أيضًا طلب قائمة كاملة من المستندات لضمان النقاء القانوني للمعاملة.
غالبًا ما يلجأ الناس إلى وسيط للاهتمام بالنقاط المذكورة أعلاه. لكن الوكيل سيحتاج إلى دفع مبلغ كبير ، لذلك من الأرخص الانخراط في هذه العملية بشكل مستقل. للقيام بذلك ، تحتاج إلى قراءة التعليمات التفصيلية لفهم كيفية إجراء شراء شقة.
لا يمكن تنفيذ صفقة البيع والشراء بدون قائمة محددة من المستندات. يمكن أن تختلف تبعًا للحالة المحددة. ومع ذلك ، هناك عدد من الأوراق التي يجب أن تكون موجودة.
من البائع سوف تحتاج:
إذا كان المشتري يشك في قدرة البائع على ذلك ، فيجب طلب الشهادة المناسبة. يجب على المالك ألا يرفض تقديمها إذا كان كل شيء على ما يرام.
الأهمية! إذا لم يتم البيع من قبل المالك ، ولكن من قبل من ينوب عنه ، فيجب توكيل رسمي. علاوة على ذلك ، يجب أن تكون مؤطرة بشكل صحيح وأن تظل صالحة في الوقت الحالي.
يحتاج المشترون إلى جواز سفر وطني للتحقق من هويتهم. ستحتاج أيضًا إلى إعداد عقد بيع ، ويجب أن يوقعه كل طرف. علاوة على ذلك ، تحتاج إلى ثلاث نسخ على الأقل ، لأن إحداها ستذهب إلى البائع ، والأخرى إلى المشتري ، والثالثة مطلوبة من قبل سلطة التسجيل.
يمكن نصح كل طرف في الصفقة بالتحقق بعناية من المستندات للتأكد من صحتها ومدى ملاءمتها. لأنه غالبًا ما يكون هناك محتالون ، سواء بين البائعين أو بين المشترين. نتيجة لذلك ، يمكن لأي شخص أن يخسر أمواله أو ممتلكاته. في أفضل الأحوال ، سيكون من الممكن شراء شقة برهن ، على سبيل المثال ، رهن عقاري أو مع مستأجرين آخرين مسجلين. لتجنب ذلك ، يكفي مراقبة كيفية سير المعاملة ، وكذلك التحقق مرة أخرى من جميع الأوراق الرسمية.
هناك مراحل محددة في بيع الشقة. من الصعب بشكل قاطع تحديد المدة التي ستستغرقها العملية ، لأنه يمكن تنفيذها بسرعات مختلفة. كل هذا يتوقف على مدى سرعة موافقة البائع والمشتري على المستندات وإعدادها. على أي حال ، من المفيد معرفة كيفية حدوث البيع والشراء.
الخطوات الرئيسية:
هكذا يبدو مخطط صفقة بيع شقة. هذه هي الطريقة التي سيتم بها البيع ليس فقط في روسيا ، ولكن أيضًا في أوكرانيا وكازاخستان وبيلاروسيا.
بالنسبة للمباني الجديدة ، يتم إنشاء اتفاقية للمشاركة في رأس المال هناك. سيحصل الشخص على شهادة ملكية عندما يقبل شقة من مطور. لكن قبل ذلك ، يجب عليك التحقق من ذلك بعناية ، ثم التوقيع على شهادة القبول. خلاف ذلك ، يكفي اتباع التعليمات القياسية لترتيب كل شيء.
تنشأ معظم الصعوبات من العامل البشري. على سبيل المثال ، إذا غير المشتري في نهاية الصفقة رأيه بشأن الحصول على الكائن ، أو رفض البائع العملية. كما أن المشاكل ناتجة عن الإهمال ، إذا لم يتم ملاحظة العيوب في الشقة على الفور ، أو إذا لم يقرأ المواطن جميع بنود العقد.
أسهل طريقة هي الاتصال بوكالة للحصول على الخدمات ، حيث يقوم أحد المتخصصين بفحص جميع المستندات بنفسه ، بالإضافة إلى جودة وتكلفة مساحة المعيشة. عند الشراء بمفردك ، يجب ألا تتسرع ويجب أن تمر بكل مرحلة بعناية حتى لا تندم عليها لاحقًا.
عملية شراء وبيع شقة معقدة للغاية وتتطلب اهتمامًا خاصًا. يجب على البائع التفكير في تسلسل الصفقة القادمة ، والنظر في جميع المخاطر المحتملة والتفاصيل الدقيقة ، وكذلك إعداد جميع المستندات اللازمة مسبقًا. للحصول على فكرة عن عملية عقد صفقة ، تحتاج إلى التعرف على كل مرحلة من مراحلها.
لا يعرف المشتري دائمًا المستندات المطلوبة من البائع ، إلخ. سيهتم كاتب العدل أيضًا بهذا وسيخبرك بجميع الفروق الدقيقة والمخاطر المحتملة.
المستندات المطلوبة لتسجيل شراء وبيع شقة:
كيف تبدو موافقة الزوج (مثال):
معلومة اضافية.الموافقة على البيع ضرورية حتى لا يتعارض الزوجان في المستقبل حول حقيقة أن الزوج باع المسكن دون علم الآخر.
ملحوظة!يجب ألا تزيد مدة جواز السفر هذا عن 5 سنوات. خلاف ذلك ، يجب طلب واحدة جديدة من خلال مكتب التوثيق الفني.
الأهمية!يتم إصدار التصريح بشرط أن يتم تسجيل الطفل في شقة أخرى في المستقبل القريب (للشقة التي يتم شراؤها أو لرؤية الأقارب). يجب أن يكون الطفل.
ملحوظة!أكثر مخططات الاحتيال شيوعًا هو بيع شقة بالوكالة. غالبًا ما تكون هذه الوثيقة مزورة. يُنصح بالتحقق فورًا من الشخص الموثوق به للتحقق من الموثوقية.
ملحوظة!يتوق المشترون للدخول في صفقة إذا كان البائع لديه بالفعل مجموعة كاملة من المستندات ، وهذا كله لأن هذا يقلل بشكل كبير من عملية تسجيله.
ملحوظة!غالبًا ما تكون هناك حالات يتم فيها إعادة الشقة المشتراة من خلال المحكمة إلى المالك أو أحد أقارب المالك بسبب عجزه.
ما هي المستندات المطلوبة لبيع شقة (فيديو)
يحكي الفيديو عن المستندات الأساسية المطلوبة لبيع شقة. يتم النظر في الفروق الدقيقة في المعاملة بالتفصيل. مستشار - مدير وكالة عقارية.
نموذج عقد شراء وبيع شقة:
بعد الانتهاء من عقد البيع ، تحتاج إلى توقيعه.
الأهمية!يُنصح بتسوية الحسابات مع المشتري في وجود شهود موثوقين أو مع كاتب عدل.
قائمة المصروفات:
رسوم الدولة 2000 روبل.
- جواز سفر فني للشقة - من 1000 إلى 1500 روبل.
- جواز سفر مساحي - 250 روبل (انظر أيضا -).
- شهادة من Rosreestr - 200 روبل.
- عمل توكيل رسمي (إذا لزم الأمر) - 500 روبل.
في هذه الحالة ، لا ينفق بائع الشقة الكثير من المال على الصفقة ، لكنه يخضع لجميع أنواع المخاطر.
ملحوظة!الأسعار تقريبية وقد تختلف قليلاً عن الأسعار الحالية.
الوثائق التأسيسية للمطور (شهادة تسجيل الدولة ، ميثاق).
- الكشوف المحاسبية لجميع الفترات.
- إعلان المشروع.
- رخصة البناء للأرض.
ملحوظة!فقط بعد رفض المستأجرين الآخرين للشقة شراء الحصة ، يحق للبائع بيعها لأشخاص آخرين.
التغييرات في شروط البيع:
في المقالة التالية سوف تتعلم.
