القرض العقاري- رهن عقاري (أرض ، مباني) من أجل الحصول على قرض طويل الأجل. الرهن العقاري ، من ناحية ، يساعد على الحد من التضخم ، ومن ناحية أخرى ، يساعد الاعتماد على أموال المواطنين والشركات في حل المشاكل الاجتماعية. ومكافئ. مشاكل ، في المقام الأول في توفير السكن للسكان.
لأول مرة في فترة ما بعد الاتحاد السوفيتي ، تم تقديم مفهوم "الرهن العقاري" في عام 1992. - قانون الاتحاد الروسي "على التعهد". في العام 1998 صدر قانون الرهن العقاري.
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي والقوانين المعتمدة أعلاه ، تقدم منظمات الائتمان الأموال للمقترض ، وتعهد المقترض ، وفقًا للعقد ، بدفع المال +٪ للقرض.
إذا لم يتم سداد القرض خلال الفترة المحددة ، فيجوز للمقرض تعويض الدين غير المسدد بالأموال المتحصلة من بيع العقار المرهون. مع إدخال قانون "عند الرهن ND" ، ظهر "الرهن العقاري" على أنه قابل للتداول بحرية في سوق الأوراق المالية.
الرهون العقارية- إنه قانوني. المستندات التي تضمن للدائنين استلام مدفوعات القرض عن طريق بيع كائن الضمان إذا فشل المقترض في الوفاء بالتزاماته بموجب اتفاقية القرض. الرهن العقاري هو ورقة مالية مسجلة ، تصادق على حق المالك في الحصول على الأداء بموجب التزام رسمي ، مع رهن عقاري على الممتلكات.
يمكن التعهد بما يلي كضمان بموجب اتفاقية الرهن العقاري:
أرض المؤامرات.
الشركات والمباني والهياكل ؛
منازل سكنية ، شقق
البيوت ، منازل الحدائق ، المرائب ، إلخ.
ينقسم سوق رأس المال العقاري إلى ابتدائي وثانوي. يتم تداول الرهون العقارية الأولية في السوق الأولية. في السوق الثانوية ، يتم شراء وبيع الرهون العقارية التي تم الحصول عليها في السوق الأولية.
المشاركون الرئيسيون في سوق رأس المال للرهن العقاري الأساسي هم المقرضون الذين يقدمون رأس مال القروض لاقتناء العقارات وتطويرها ، والمقترضون - المستثمرون الذين يشترون العقارات لأغراض الاستثمار. يعد تطوير سوق رأس المال الأساسي للرهن العقاري عاملاً في حل مشكلة الإسكان من خلال الإقراض العقاري.
في السوق الثانوية للرهن العقاري يتم تنفيذ معاملات بيع وشراء الرهون العقارية الصادرة في السوق الأولية. تم تصميم وجود سوق ثانوية لتزويد المقرضين الأساسيين بفرصة بيع الرهن العقاري الأساسي من أجل استخدام العائدات لتقديم قرض آخر ، حيث يمكن إعادة توزيع رأس المال من الأجزاء الأكثر ثراءً في البلاد على المناطق التي تفتقر إلى موارد الائتمان.
34. تكلفة كائن ND: المفهوم ، أنواع ، مبادئ التقييم .
مثل أي منتج آخر في السوق ، ND له قيمة وسعر.
سعر الكائن ND- سعر صفقة معينة لشراء وبيع كائن ND.
السعر في أي معاملة حقيقية مرتبط بالقيمة. غالبًا ما يتم استخدام هذه المصطلحات بالتبادل.
قد يختلف سعر المعاملة بشكل كبير عن القيمة السوقية للعنصر. هذا الاختلاف يسمى "تعديل التجارة" ويعتمد على عدد من الأسباب:
استقرار السوق
وجود كائنات تناظرية ، إلخ.
على سبيل المثال ، خلال أزمة عام 1998 من أجل الحصول على الأموال بشكل عاجل ، قام البائعون بخفض الأسعار عن طيب خاطر بنسبة 10-20٪ من أجل سرعة المبيعات. في كثير من الأحيان ، يتم المبالغة في تقدير السعر الأولي في السوق بشكل متعمد بنسبة 15-20٪ ، من أجل التخلي لاحقًا عن هذا المبلغ في عملية المساومة.
مفهوم قيمة ND له العديد من الجوانب المختلفة. أهمها:
1. سعر السوق- السعر الأكثر احتمالا لبيع عنصر ND في السوق المفتوحة في بيئة تنافسية.
2. قيمة المستهلك- = التكلفة المستخدمة ؛ يعكس قيمة كائن ND لمالك معين لن يطرحه في السوق بعد الآن.
إذا تم تحديد القيمة السوقية على أساس مبادئ الاستخدام الأفضل ، فإن قيمة الاستخدام تعتمد على الاستخدام الحالي للعنصر للغرض المقصود منه.
3. تكلفة الاستبدال- يتم تحديده من خلال التكاليف بالأسعار الجارية لبناء نسخة طبق الأصل من الكائن الجاري تقييمه.
4. تكلفة الاستبدال- تتحدد بتكلفة بناء كائن بالأسعار الجارية ، والتي تعادل فائدتها فائدة الكائن الجاري تقييمه ، ولكن يتم بناؤه وفقًا لحل معماري وبناء جديد باستخدام عناصر زخرفية ، وأنظمة حديثة. المواد والتقنيات وكذلك الحديثة التكنولوجية معدات.
5. قيمة التأمين- تُحسب على أساس تكلفة استبدال شيء معرض للخطر: التدمير أو التدمير.
6. القيمة الخاضعة للضريبة- يقوم على أساس القيمة السوقية أو قيمة الاستبدال ، وفقًا للمنهجية التنظيمية وعن طريق جرد الكائن.
7. قيمة التصفية- المبلغ الصافي من المال الذي يمكن لمالك الشيء أن يتقاضاه عند تصفية الشيء ND أو عند بيعه القسري.
8. التكلفة المبدئية- واقعي تكاليف إنشاء أو الحصول على كائن ND في وقت بدء الاستخدام.
9. قيمة العقار قيد الاستخدام الحالي- استنادًا إلى استمرار شكل عمل الكائن ، بافتراض إمكانية بيعه
10. قيمة الاستمرارية- تكلفة مجمع عقاري واحد ، يتم تحديدها وفقًا لنتائج عمل الإنتاج القائم.
11. مبلغ التأمين- تكلفة كائن ND لتأمين القرض.
12. تكلفة كائن خاص- أي. مثل هذا الشيء الذي ، بسبب خصوصيته ، لا يمكن بيعه.
13. تكلفة عقد الإيجار- دفعة لمرة واحدة مقابل الحق في استخدام الكائن والتخلص منه.
العوامل المؤثرة في قيمة العقار:
1. يطلب- كمية منتج أو خدمة معينة تجد مشترين ميسرين في السوق. أكبر طلب محتمل في سوق الإسكان.
2. جدوى -قدرة الممتلكات على تلبية بعض الاحتياجات البشرية. المنفعة تحفز الرغبة في الحصول على شيء معين. فائدة السكن هي راحة المعيشة. بالنسبة للمستثمر الذي يعمل في سوق العقارات ، فإن قطعة أرض بدون قيود على الاستخدام والتطوير ستكون لها أكبر فائدة.
3. نقص- العرض محدود. كقاعدة عامة ، مع زيادة المعروض من منتج معين ، تبدأ أسعار هذا المنتج في الانخفاض ، مع انخفاض العرض ، ترتفع.
4. إمكانية عزل الأشياء- هذه هي إمكانية نقل حقوق الملكية ، والتي تسمح للعقار بالمرور من يد إلى أخرى (من البائع إلى المشتري) ، أي أن يصبح سلعة. في السابق ، كانت الأرض في روسيا ملكًا للدولة الواحدة ، لذلك لم تكن الأرض تعتبر سلعة.
مبادئ التثمين العقاري - مبادئ تثمين العقارات المطبقة من قبل المثمنين الذين يعتبرون المصالح في العقارات سلعة.
مبدأ العرض والطلب (بناءً على حقيقة أن العرض والطلب في التفاعل يحددان أسعار السوق لسلع أو عقارات معينة) ؛
مبدأ التغيير (الذي بموجبه ، في الظروف الاجتماعية والسياسية والاقتصادية المتغيرة ، يجب ربط كل تقييم بتاريخ معين) ؛
مبدأ المنافسة (الذي ينبغي بموجبه مراعاة الحفاظ على الأسعار عند نفس المستوى ويتم تحديد القيمة السوقية من خلال التنافس المستمر والتفاعل بين المشترين والبائعين والمقاولين وغيرهم من المشاركين في السوق) ؛
مبدأ الاستبدال (الذي بموجبه لن يدفع المشتري العقلاني للعقار أكثر من تكلفة الحصول على عقار آخر مناسب بنفس القدر) ؛
مبدأ النسب المتغيرة (التي بموجبها تصل ND إلى نقطة الإنتاجية القصوى أو الاستخدام الأفضل عندما تكون عوامل الإنتاج متوازنة مع بعضها البعض) ؛
مبدأ الإنتاجية الحدية (الذي بموجبه يمكن قياس تكلفة عامل الإنتاج أو مكون NI بمدى تقليل غيابه من التكلفة الإجمالية) ؛
مبدأ الاستخدام الأفضل والأكثر كثافة (والذي بموجبه يجب تقييم ND بشرط الاستخدام الأفضل والأكثر كثافة) ؛
مبدأ التوقع (الذي بموجبه تكون القيمة السوقية لـ ND مساوية للقيمة الحالية للدخل أو الفوائد المستقبلية التي تنتجها ND ، من وجهة نظر المشترين والبائعين النموذجيين).
35- الإقراض العقاري ومراحله وأساليبه. آفاق تطوير الرهون العقارية في روسيا .
القرض العقاريهو قرض بضمان بعض الممتلكات غير المنقولة. الإقراض العقاري هو تقديم قرض بضمان العقارات. يمكن إنشاء نظام فعال للإقراض العقاري على أساس تطوير أسواق رأس مال الرهن العقاري الأولي والثانوي.
ميزة الإقراض العقاري للمقرضين هي أنه إذا لم يسدد المقترض القرض ، يحق للمقرض التصرف في ND وفقًا لتقديره.
في روسيا ، عدد من إصدار القروض المضمونة من قبل ND صغير بشكل ملحوظ ، لأن قيمتها عندما يكون الضمان أقل من القيمة السوقية. نظرًا لحقيقة أن الرهن يتم تقييمه من البيع في المستقبل البعيد ، إذا لم يتم إرجاع القرض ، وقلة قيمة العقار تحت الرهن لن تكون مفيدة للمتعهد.
في الوقت نفسه ، في العديد من البلدان الأجنبية ، تمول القروض العقارية غالبية معاملات ND.
إن تطوير نظام الإقراض العقاري يجعل من الممكن الحصول على قروض عقارية بنسبة مقبولة وبالتالي تسريع عملية الحصول على المساكن من قبل السكان ، كما يسمح لأصحاب المشاريع بعدم تحويل الأموال من دوران الأعمال والحصول على أرباح إضافية منهم خلال كامل فترة القرض.
هناك المراحل التالية للإقراض العقاري:
1) المرحلة الأولية (توضيح للعميل شروط الإقراض الرئيسية ، نقل قائمة الوثائق للحصول على قرض) ؛
2) جمع والتحقق من المعلومات حول العميل والضمانات (تحديد المقترضين المعسرين ، والتحقق من توظيف العميل ، ودخله الحالي ، وما إلى ذلك) ؛
3) تقييم احتمالية سداد القرض (يتم تقييم القدرات المالية للمقترض ، وتقييم رغبته في سداد القرض) ؛
4) اتخاذ قرار بشأن القرض (المبلغ ، المدة ، معدل الفائدة ، إجراءات السداد) ؛
5) إبرام معاملة ائتمانية ؛
6) خدمة معاملة ائتمانية ؛
7) إغلاق صفقة ائتمانية.
في المرحلة الأولى ، يجب أن يتلقى المقترض جميع المعلومات اللازمة عن المُقرض ، وشروط منح القرض ، وحقوقه والتزاماته عند إبرام صفقة قرض والتقدم بطلب للحصول على قرض. يعتبر المُقرض طلب القرض من أهم المستندات ويتضمن المعلومات التالية:
شروط القرض المطلوبة (النوع ، المبلغ الإجمالي ، النسبة المئوية ، مبلغ الدفعة الشهرية)
التوقيع على الممتلكات المشتراة ، بما في ذلك العنوان
مصدر الدفعة المقدمة
الغرض من القرض (شراء ، إنشاء ، إعادة تمويل الممتلكات)
معلومات عن العمل ومصادر الدخل
معلومات حول الأصول والخصوم.
نسبة مبلغ القرض إلى قيمة ND المستخدمة كضمان لا تتجاوز عادة 70٪. لذلك ، يتم تقديم القروض وفقًا لرأس المال الأولي للمقترض بمبلغ لا يقل عن 30 ٪ من القيمة السوقية للمساكن المشتراة ، والتي تتوافق مع المبلغ الموصى به للقسط الأول عند شراء منزل.
في مرحلة "إبرام صفقة ائتمانية" ، يتم إبرام الاتفاقيات التالية وإبرامها:
عقد بيع العقارات.
اتفاقية قرض؛
اتفاقية الرهن العقاري (تخضع لتسجيل الدولة) ؛
عقود التأمين.
مرحلة "خدمة معاملة ائتمانية" هي كما يلي:
يتم قبول المدفوعات ؛
التحقق من امتثال المدفوعات الفعلية لجدول الدفع ؛
محاسبة المعاملات
يتم احتساب وتحويل مدفوعات الضرائب العقارية والتأمين ؛
يتم تحصيل المدفوعات المتأخرة ؛
العمل مع القروض المتعثرة:
المفاوضات ، وإبرام اتفاقية قرض جديدة ، وتغيير شروط الاتفاقية (المدة ، وسعر الفائدة ، وإجراءات السداد) ، وإغلاق الرهن على الممتلكات المرهونة ، وما إلى ذلك ؛
يتم الإبلاغ عن القروض الصادرة.
طرق الإقراض العقاري :
1. طريقة الإقراض السنوي عبارة عن قرض ممتص ذاتيًا (قياسيًا) بسعر فائدة ثابت ، والذي ينص على دفعات دورية (شهرية) متساوية. يشمل السداد الدوري سداد الدين ودفع الفائدة على القرض.
العوامل التي تؤخذ في الاعتبار عند حساب الأموال لقرض الرهن العقاري:
مبلغ القرض الأساسي
استحقاق القرض
2. طريقة الإقراض العقاري مع سداد أصل ثابت. ميزات الشرط:
دفعات دورية ثابتة لتسديد أصل الدين
مدفوعات الفائدة على ما تبقى من الدين.
3. طريقة الإقراض مع الدفع بالكرة - يتم دفع معظم أو كل مبلغ القرض ، أي سداد "الكرة" في نهاية مدة القرض.
4. طريقة الإقراض العقاري بنسبة٪ متغيرة.
رئيسي تحديد:
- النسبة المئوية للتغييرات حسب تغير الوضع المالي في السوق
يمكن ضبط الحد الأدنى / الحد الأقصى. مستوى معدل٪. يمكن تنفيذها في الفترات الزمنية المنصوص عليها في العقد.
تحمل القروض ذات الأسعار المتغيرة مخاطر تخلف عن السداد أعلى من القروض ذات السعر الثابت.
أنواع رئيسية:
قروض معدل الفائدة القابلة للتعديل
القروض ذات النسبة المئوية القابلة لإعادة التفاوض: السعر (يتم تقديم دفعة دورية لرصيد القرض)
قروض ذات مدفوعات مقننة (معدل النسبة ثابت طوال مدة القرض بالكامل)
5. طريقة الإقراض مع تأجيل الدفع القابل للتعديل - يوفر للمقرضين عائدًا كافيًا على الاستثمار. لا تتجاوز المدفوعات 30٪ من دخل الأسرة طوال فترة القرض بالكامل.
6. طريقة الإقراض العقاري مع ضمانات معاد رهنها. من المتوخى بيع ND ، وهو ضمان لقرض لا يزال قائماً وقت البيع.
7. طريقة الإقراض العقاري بمشاركة الدائنين - المستثمرين. يتلقى المقرض مدفوعات عن القرض والمساعدة الإنمائية الرسمية في نفس الوقت. جزء من الدخل العادي.
8. طريقة sp. قروض مع نمو في المدفوعات (للمقترضين الذين يعتمدون على نمو الدخل)
9. طريقة التمويل قصير الأجل للتنمية. يفترض المقرض والمقترض أنه سيتم استلام الدخل من بيع الكائن ، على نفقة دفع القرض.
10. طريقة تمويل الإسكان قيد الإنشاء. تعد المشاركة في رأس المال في البناء طريقة شائعة لتمويل الإسكان. رئيسي خيارات الأسهم:
بدفع 100٪ لمرة واحدة
بدفع مرحلي (يتم تخصيص شقة منفصلة للمساهم في منزل قيد الإنشاء مع إشارة إلى اللقطات ، وفقًا للجدول الزمني ، يدفع كل قسط لمنطقة السكن ؛ يدفع المساهم الفرق في تكلفة القديم والجديد شقة نقدا أثناء عملية البناء)
11. طرق تمويل مشروعات تنمية الأراضي. هناك قروض لتنمية الأراضي لهذه الأساليب (قروض بالون). مستوى مخاطر هذه القروض مرتفع. يتم استخدام الأرض المكتسبة من خلال تمويل الديون لإعادة البيع اللاحقة الأكثر ربحية على حساب:
إجراء الاتصالات
جلب الأعمال العسكرية
أجهزة الشوارع والطرق ... إلخ.
آفاق تطوير الرهون العقارية في روسيا.
يتم سداد القرض عند بيع قطع الأراضي المحسنة. تعتبر الخبرة الأجنبية أساسًا ممتازًا لتطوير الرهن العقاري في روسيا ، واليوم في بلدنا نرى العديد من ميزات نظام الرهن العقاري الغربي. ولكن ، إذا كانت الطبقات الوسطى والعليا في الغرب تستخدم على قدم المساواة خدمات البنوك التي تقدم قروض الرهن العقاري ، فعندئذ في روسيا ، مع آليات الرهن العقاري التي لا تزال قيد الإعداد ، يتم إصدار معظم القروض للإسكان العادي ، وليس للنخبة تلك. يحظى الإقراض العقاري في روسيا بشعبية لأن الرهن العقاري غالبًا ما يكون الطريقة الوحيدة للمواطن الروسي للحصول على سكن خاص به. في روسيا وبلدان رابطة الدول المستقلة ، تقدم البنوك مجموعة متنوعة من الشروط ، مما يعني تحسين الإقراض العقاري. هناك العديد من المزايا في تطوير الرهون العقارية في روسيا الحديثة مقارنة بالماضي. أولاً ، تقدم البنوك العديد من برامج الرهن العقاري ، بحيث يمكن للعميل نفسه اختيار برنامج شراء شقة بالائتمان تناسبه. ثانيًا ، لا يتطلب الحصول على قرض عقاري عددًا كبيرًا من الشهادات كما في السابق. ثالثًا ، اعتمادًا على دخل العميل وشروط القرض ونوع السكن الذي يتم شراؤه ، تختلف أسعار الفائدة. إذا تحدثنا عن تحسين الإقراض العقاري في روسيا ، فإن إحدى العقبات الرئيسية أمام تطوير الرهن العقاري هي الأمية وضعف الوعي لدى السكان في مسائل الإقراض لشراء المساكن. الجهل بالجوانب المالية ، والملاءة المنخفضة ، ونقص التشريعات لها تأثير سلبي على تنشيط السكان في مسائل شراء شققهم الخاصة. ما التالي للرهن العقاري؟ عند الحديث عن تطورها في روسيا ، يقول الخبراء إن التعديلات على قانون الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ستمكن المشاركين في السوق من إصدار وشراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بدرجات متفاوتة من الموثوقية والربحية. سيؤدي هذا إلى إنشاء نظام أكثر ملاءمة لتطوير الإقراض العقاري وشراء المنازل. وفقًا لبوابة Rosbusinessconsulting ، هناك احتمالات للإقراض العقاري. يجري تطوير برامج رهن عقاري جديدة ، والبنوك على استعداد لخفض معدلات الرهن العقاري والترويج لخدماتها في المناطق. وهذا يعني أن تطوير إقراض الرهن العقاري سيكون مناسبًا ليس فقط للمدن الكبيرة ، ولكن لروسيا بأكملها ، حيث لم يكن قرض شراء شقة كبيرًا حتى الآن.
36. الأشكال الرئيسية لنقل حقوق استخدام أشياء ND .
تغيير حق الاستخدام والملكية: إيجار ، نشاط مشترك ، حقوق ارتفاق ، مساهمة في رأس المال المصرح به ، رهن عقاري ، إيجار ، استخدام غير مبرر.
إيجار.. الإيجار وجميع أنواع المعاملات الأخرى لا تعني نقل ملكية العقار. لذلك ، عند تأجير كائن عقاري ، يتعهد المؤجر (مالك الكائن أو شخص مخول بموجب القانون أو المالك) بتزويد المستأجر بكائن عقاري للإيجار من أجل الحيازة المؤقتة والاستخدام أو للاستخدام المؤقت فقط.
يمكن تأجير قطع الأراضي والأشياء الطبيعية الأخرى المعزولة ، والمؤسسات مثل المجمعات العقارية والمباني والهياكل. يعود الحق في تأجير العقارات للمالكين والأشخاص المخولين قانونًا أو المالك لتأجير العقارات.
إذا حدث أن تم نقل العقار إلى ملكية شخص آخر (أي أن المالك يبيعها ، أو يستبدلها ، أو يقدمها كهدية ، أو يدخل في اتفاقية إيجار) ، فإن اتفاقية الإيجار لا تتغير مع العقد الجديد. المالك ولم يتم إنهاؤه (ما لم يرغب المستأجر).
يتم إبرام اتفاقية إيجار العقار كتابةً عن طريق إعداد وثيقة واحدة موقعة من الطرفين. عدم الامتثال لشكل العقد يترتب عليه بطلانه. اتفاقية الإيجار لمبنى أو هيكل مبرم لمدة سنة واحدة على الأقل تخضع لتسجيل الدولة وتعتبر منتهية من لحظة هذا التسجيل. تسجيل عقد إيجار عقاري يعني بالنسبة للمؤجر رهن حقوقه.
بموجب الاتفاقية ، بالتزامن مع نقل حقوق الملكية واستخدام العقارات ذات الصلة ، يتم نقل الحقوق في ذلك الجزء من قطعة الأرض التي يشغلها هذا العقار والضرورية لاستخدامه إلى المستأجر. في الحالات التي يكون فيها المؤجر هو مالك قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى أو الهيكل المؤجر ، يُمنح المستأجر الحق في الإيجار أو أي حق آخر منصوص عليه في اتفاقية إيجار المبنى أو الهيكل للجزء ذي الصلة من الأرض حبكة. إذا لم يحدد العقد الحق في قطعة الأرض ذات الصلة المنقولة إلى المستأجر ، فسيتم نقل الحق في استخدام ذلك الجزء من قطعة الأرض المشغولة بالمبنى أو الهيكل وهو ضروري للاستخدام وفقًا للغرض منه. لفترة إيجار المبنى أو الهيكل. يُسمح باستئجار مبنى أو هيكل يقع على قطعة أرض غير مملوكة للمؤجر على حق الملكية دون موافقة مالك قطعة الأرض ، ما لم يتعارض ذلك مع شروط استخدام هذه الأرض المحددة بموجب القانون أو اتفاق مع صاحب الأرض. عندما يتم بيع قطعة الأرض التي يقع عليها مبنى أو هيكل مؤجر لشخص آخر ، يحتفظ مستأجر هذا الهيكل بالحق في استخدام جزء قطعة الأرض الذي يشغله المبنى أو الهيكل وهو ضروري لاستخدامه في الشروط التي كانت سارية قبل بيع قطعة الأرض. يجب أن تنص اتفاقية الإيجار للمبنى أو الهيكل على مبلغ الإيجار. في حالة عدم وجود شرط على مبلغ الإيجار المتفق عليه من قبل الطرفين كتابة ، يعتبر هذا الاتفاق غير مبرم. يشمل الدفع مقابل استخدام مبنى أو هيكل محدد في العقد الدفع مقابل استخدام قطعة الأرض التي يقع عليها ، أو الجزء المقابل من الأرض المنقولة معه ، ما لم ينص القانون أو الاتفاقية على خلاف ذلك. في الحالات التي يتم فيها تحديد الدفع مقابل إيجار مبنى أو هيكل في العقد لكل وحدة مساحة من المبنى (الهيكل) أو مؤشر آخر لحجمه ، يتم تحديد الإيجار بناءً على الحجم الفعلي للمبنى أو الهيكل نقلها إلى المستأجر.
يوجد حاليًا عدة أنواع من عقود إيجار المباني والهياكل (المباني غير السكنية). اعتمادًا على مدة العقد ، يتم تمييز عقد إيجار قصير الأجل أو طويل الأجل.
اعتمادًا على ما إذا كانت شروط عقد الإيجار تنص على نقل ملكية المبنى (الهيكل) إلى المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار أو قبل انتهائه ، يتم تقسيم إيجار المباني غير السكنية إلى جارية أو طويلة الأجل.
إذا كان هناك إيصال مؤقت من قبل المستأجر لاستخدام مبنى (هيكل) مقابل رسوم ، ولكن تظل الملكية مع المؤجر ، فإن هذا النوع من الإيجار يسمى الحالي.
إذا كان العقد لا ينص على نقل المبنى المؤجر (الهيكل) إلى ملكية المستأجر (الشراء) عند انتهاء مدة الإيجار أو قبل انتهائها ، بشرط أن يدفع المستأجر كامل سعر الاسترداد المنصوص عليه في الاتفاقية ، ثم يسمى هذا الاتفاق اتفاقية طويلة الأجل. يمكن إنشاء شرط الاسترداد باتفاق إضافي بين الطرفين.
عند إبرام العقد ، الأداة الرئيسية لعلاقات الملكية والالتزام في سوق العقارات ، فإنهم يسترشدون بالمبادئ العامة لقانون العقود (الطوعية ، والمساواة ، واستقلالية الإرادة ، والمسؤولية العقارية ، والالتزام بالوفاء).
اعتمادًا على الشروط ، يمكن أن يختلف البناء الهيكلي للعقود ، ومع ذلك ، كقاعدة عامة ، يشمل العقد:
المتطلبات (عقد التبرع بمبنى سكني ، عقد بيع قطعة أرض ، عقد رهن مبنى صناعي ، رقم وتاريخ ومكان التوقيع) ؛
الديباجة (الجزء التمهيدي) - تحتوي على جميع المعلومات الضرورية حول الأطراف التي تدخل في علاقات تعاقدية ، ووضعها القانوني ؛
الموضوع - يجب أن يحتوي بالضرورة على بيانات تتيح لك تحديد العقار الذي سيتم نقله إلى المشتري بموجب العقد ، بما في ذلك معلومات حول موقع الكائن على قطعة أرض أو كجزء من عقارات أخرى ؛
شروط وأحكام نقل الملكية ؛
السعر وإجراءات الدفع ؛
حقوق والتزامات الأطراف ؛
مسؤولية الأطراف ؛
إجراءات تغيير الشروط وإنهاء العقد ؛
ظروف قاهرة ؛
حكم نهائي؛
التطبيقات (الرسوم البيانية ، المراجع ، إلخ).
أهم شرط للنشاط في سوق العقارات هو الوفاء الكامل وفي الوقت المناسب بالالتزامات التعاقدية ، أي. وفاء الطرفين بكامل الإجراءات المنصوص عليها في العقد.
يجب إضفاء الطابع الرسمي على قبول ونقل الملكية من خلال شهادة قبول أو وثيقة أخرى موقعة من كلا الطرفين. حتى توقيع العقد ، لا تعتبر الممتلكات منقولة ، ويتم تنفيذ العقد.
37- خصخصة الدولة. والممتلكات البلدية: مفهوم وإجراءات وأساليب الخصخصة .
خصخصة المساكن - نقل حر إلى ملكية المواطنين على أساس طوعي للمباني التي يشغلونها في منازل الدولة ، أو مساكن البلدية / الإدارات.
شروط:
الطوعيّة
حر
يتم خصخصة المباني السكنية في 1 من 4 أشكال للملكية:
فرد - مالك وحيد - فرد واحد من العائلة
الحصة العامة - جميع أفراد الأسرة الذين شاركوا في الخصخصة لديهم حصص معينة
إجمالي مشترك - دون الإشارة إلى نصيب المالكين
حصة - def. حصة في شقة مشتركة.
عاش نقل الملكية إلى المواطنين. يتم تنفيذ المباني:
السلطات المختصة في المنطقة ، المدينة
الشركات التي عاش من أجلها. صندوق على حق الأسرة. مرجع
المؤسسة ، في الإدارة التشغيلية التي تم نقل المقيم منها. تمويل.
تشكل الخصخصة سوق الإسكان الأساسي ، وتشكل جميع العمليات الأخرى سوق الإسكان الثانوي.
الحرمان تم تنفيذها بثلاث طرق:
إنهاء عقد نقل ملكية الشقق بالاتفاق
تقديم طلب إلى المحكمة للاعتراف بعقد خصخصة المساكن على أنه باطل.
تقديم طلب إلى مديرية تشغيل المنطقة (REU) مع طلب قبول تبرع من البلديات. تعيش خصخصة الممتلكات. المنطقة وإصدار أمر بها.
أي روسي لديه فكرة عن ماهية الإقراض العقاري وما هو معناها. بناءً على التعريف القياسي ، فإن قرض الإسكان هو قرض طويل الأجل مع توفير الأموال لشراء العقارات.
الشرط الرئيسي والأساسي للحصول على مثل هذا القرض هو تسجيل الضمان. بكلمات بسيطة: يصبح العقار الذي يتم شراؤه بالأموال المخصصة تلقائيًا ضمانًا للرهن العقاري. في مقالتنا ، سوف نفهم أنواع الإقراض العقاري وكيفية اختيار الخيار الصحيح.
ظهرت مؤسسة الإقراض منذ زمن بعيد ، حتى قبل ظهور مصطلح "الرهن العقاري". اليوم ، هذا النوع من القروض يحظى بشعبية كبيرة. يرجع هذا الوضع إلى حقيقة أن العديد من الروس لا تتاح لهم الفرصة لشراء شقة أو منزل على الفور ، مما يعني أن الأموال المقترضة هي الخيار الوحيد الممكن لتصبح مالكًا لمنزل دون فترات انتظار طويلة. يتم تنظيم الإقراض السكني من قبل الوكالات الحكومية ويتم تنفيذه في إطار القوانين الفيدرالية ذات الصلة.
كما ذكرنا ، فإن السمة المميزة للرهن العقاري هي وجود الضمان. بالإضافة إلى هذه الميزة ، هناك عدد من السمات المميزة الأخرى التي تميز قرض الرهن العقاري عن خيارات الإقراض الأخرى. لذلك نحن نتحدث عن الخصائص التالية:
مع الانتباه إلى النقاط المذكورة أعلاه ، يمكنك بسهولة تحديد نوع القرض الذي نتحدث عنه. ومع ذلك ، من الضروري أن تدرك أن قروض الرهن العقاري نفسها مختلفة. سوف نتحدث عن هذا أكثر.
يتم تصنيف قروض الرهن العقاري على أساس المعايير الأساسية للقرض. إن الخصائص الأساسية هي التي تجعل من الممكن التمييز بين أنواع الرهون العقارية ، وفي المستقبل تطوير برامج إقراض خاصة.
حيث يمكن استخدام العلامات الرئيسية:
ضع في اعتبارك التصنيفات الرئيسية بمزيد من التفصيل وتحدث عن ميزات كل خيار.
| تصنيف القرض السكني | أنواع الرهن العقاري | ملحوظة |
| حسب نوع الضمانات (المكتسبة) الممتلكات. |
| يجب أن يفي المسكن بالمتطلبات الصحية والفنية وأن يكون سائلاً وصالحًا للسكنى. |
| حسب نوع المسكن |
| يتم النظر في شروط هذا الإقراض بشكل فردي ، مع الأخذ في الاعتبار من هو المقترض وما هي قدراته المالية. |
بشكل عام ، يصف هذا الجدول بشكل كامل تصنيف أنواع الإقراض العقاري. ينبغي أيضًا قول بضع كلمات حول إجراءات إعادة تمويل القرض. يعتمد الكثير على حجم القرض ونوع الضمان. إذا كان العقار عالي السيولة ، فسيتم منح قرض جديد بسعر فائدة منخفض وبشروط سداد مناسبة.
للحصول على صورة كاملة عن إقراض الإسكان ، يجدر ذكر بعض النقاط الأكثر أهمية التي تميز الرهون العقارية. يتعلق الأمر بالبيانات التالية:
الخصائص المذكورة هي المعيار لأي قرض رهن عقاري وتسمح لك أيضًا بتصنيف أنواع القروض في هذا الاتجاه.
الرهن العقاري هو اتجاه منفصل في عمل أي بنك ، والذي يتميز بتوفير مبالغ كبيرة من المال بضمان عقاري. تعتمد شروط الحصول على قرض إلى حد كبير على نوع قرض الرهن العقاري الذي يختاره المقترض. بناءً على هذه المعلومات ، يمكنك اختيار الخيار الأكثر راحة بشكل مستقل.
الإسكان قرض الرهن العقاري
يمكن تمييز أنواع الإقراض العقاري في سياق القيم المختلفة:
من وجهة نظر برامج الإقراض العقاري ، هناك:
1. عند رهن مسكن أساسي قبل تسجيل الملكية ، لا يلزم سوى تأمين الحياة والعجز للمقترض. في حالة الرهون العقارية الأولية ، غالبًا ما تلجأ إلى تحويل الأموال غير النقدي ، مما يوفر المال عند صرف الأموال ، والتي تتقاضى عنها العديد من البنوك عمولة. بالنسبة للتحويلات غير النقدية ، تفرض بعض البنوك أيضًا رسومًا ، ولكنها عادة ما تكون أقل من الرسوم المماثلة للمعاملات النقدية.
في الوقت الحاضر ، لا تعمل جميع البنوك الروسية بموجب برامج الرهن العقاري الإسكاني الأساسي. على وجه الخصوص ، يعمل بنك سيبيريا التابع لبنك التوفير الروسي ، و VTB 24 Bank ، و Gazprombank ، و Acceptance Bank ، و Alemar Bank ، و Absolut Bank ، و Home Credit and Finance Bank ، و ORGRESBANK ، و Levoberezhny Bank ، و TransCreditBank ، و Moskommertsbank بموجب برامج الرهن العقاري الأولية.
الأنواع الاقتصادية للرهون العقارية:
الرهون العقارية حسب المنطقة المستهدفة:
الرهون العقارية حسب نوع الضمان:
الدعم الحكومي
في حياة كل شخص توجد مواقف لا يستطيع التعامل معها بمفرده. واحدة من هذه هي عملية شراء منزلك. بالنسبة للموظف الشاب العادي أو العامل المكتبي ، يبدو أنه من المستحيل تقريبًا توفير المبلغ المطلوب. في هذه الحالة ، يأتي قرض الرهن العقاري للإنقاذ. يعتمد نوع قرض الرهن العقاري على شروط مختلفة. حاليا ، هناك أنواع مختلفة من الإقراض العقاري في روسيا.
في الحياة اليومية الروسية ، يستخدم مصطلح "الرهن العقاري" عادة للإشارة إلى حل ميسور التكلفة لمشاكل الإسكان. ومع ذلك ، من حيث التعريف ، هذا قرض ليس فقط لشراء المساكن ، ولكن أيضًا لاقتناء أي عقار بشكل عام. من المزايا المهمة للحصول على العقارات بمساعدة الرهن العقاري أنها تصبح ملكًا للمقترض فورًا من لحظة الشراء.
يصدر البنك الآن عدة أنواع من الرهون العقارية: قروض عقارية في السوق الثانوية ، قروض عقارية للمشاركة في البناء المشترك ، قروض عقارية للأسر الشابة ، قروض لتحسين ظروف الإسكان.
كل قرض له عدد من الميزات ويتم إصداره بشروط معينة. معدلات أنواع مختلفة من الإقراض العقاري في روسيا مختلفة أيضا.
يعتبر النوع الأول من الإقراض هو الرهن العقاري في السوق الثانوية.
هذا هو أكثر أنواع الإقراض العقاري شيوعًا في روسيا. الأمر بسيط - يمكنك العثور على شقة يرغب الناس في بيعها ، ووضع اتفاقية قرض عقاري وشراء شقة مقابل أموال البنك. من سمات هذا النوع من الرهن العقاري في روسيا الحاجة إلى إبرام عقد تأمين في حالة فقدان سند ملكية أو حق ملكية عقار.
كانت هناك حالات تبين فيها أن الشقة ليست نظيفة للغاية وبعد بيعها ، تم الإعلان عن الورثة أو الأطفال القصر ، أصحاب هذه الشقة. نتيجة لذلك ، يمكن أن تُترك بلا مأوى وتدين بعدة ملايين من الديون. لمنع حدوث ذلك ، تحتاج إلى إبرام عقد تأمين على حق الملكية. هذه سمة إلزامية لمعاملة الرهن العقاري. أنواع التأمين الأخرى اختيارية ، ولكن
النوع الثاني من الإقراض العقاري في روسيا هو الرهون العقارية.هنا ، على عكس النوع الأول ، تشتري شقة جديدة ولا داعي لتأمين ضياع العنوان ، لأنك المالك الأول. خصوصية هذا النوع من الرهن العقاري هو أنه لا يمكنك الانتظار حتى يتم تشغيل الكائن. عادة ما يكون معدل هذا النوع من قروض الرهن العقاري في الاتحاد الروسي قبل الحصول على الملكية أعلى بنسبة 1-2 في المائة. بعد استلام المستندات الخاصة بالشقة ، يتعين عليك تقديمها إلى البنك وسيتم تخفيض السعر.
الرهن العقاري لعائلة شابة هو النوع الثالث من الإقراض العقاريفي الاتحاد الروسي.
هناك قيود على عمر المقترض ويصدر هذا النوع من الرهن العقاري عن طريق سبيربنك. عادة ، يتم اختيار هذا القرض من قبل الشباب الذين يحتاجون إلى سكن لتكوين أسرة. إذا كنت تعيش مع والديك وكان لديك أقل من 10 أمتار مربعة للفرد (في حالة موسكو) ، فيمكنك التقدم للانضمام إلى قائمة الانتظار للحصول على إعانة. 1-1.5 مليون روبل - هذا هو مقدار الدعم المقدم لموسكو ، إذا تم الاعتراف بك كمحتاج. ولكن كما ذكرنا سابقًا ، يجب أن تدخل في قائمة انتظار أولئك الذين يحتاجون إلى سكن.
بعد الأكثر شعبية و النوع الرابعاستخدام الإقراض العقاري في روسيا هو قرض لتحسين ظروف الإسكان. لتقديم قرض عقاري ، سيأخذ البنك بالتأكيد بعض العقارات كضمان - وفقًا للإحصاءات ، في بلدنا ، غالبًا ما يتم استخدام الأمتار المربعة المكتسبة حديثًا لهذا الغرض. على الرغم من أنك إذا كنت تمتلك أي عقارات أخرى ، فسيكون بإمكان البنك قبولها كضمان. الإجراء الكامل للحصول على قرض عقاري هو عملية طويلة ومتعددة المراحل ، وأحيانًا تكون أسهل طريقة لإكمالها بنتيجة إيجابية للمقترض هي الاتصال بسمسار رهن عقاري أو وكالة عقارية.
وهكذا حصلت على قرض عقاري. تم إصدار الوثائق ، الشقة ملكك. حان الوقت لسداد القرض. في هذه المرحلة ، غالبًا ما يواجه المقترض مفاجآت. تختلف شروط السداد بشكل كبير من بنك لآخر ، وإمكانية إعادة هيكلة القرض ليست متاحة دائمًا. إذا تم توقيع العقد دون قراءة متأنية ، وتحت تأثير "الفائدة المنخفضة" الموعودة في إعلان البنك ، فمن شبه المؤكد أنه ستكون هناك مشاكل عند سداد القرض. لهذا السبب يجب أن تؤخذ قراءة اتفاقية الإقراض العقاري بكل العناية الممكنة.
عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، تأكد من معرفة ما إذا كان راتبك كافياً لدفعه ومعرفة المبلغ الذي يمكن للبنك إقراضه. يمكنك القيام بذلك بشكل خاص.
بالتأكيد كل شخص يحتاج إلى مكان للعيش فيه. لكن لا يستطيع الجميع شرائه على الفور ، دون الحصول على قروض. لهذا السبب عليك أن تأخذ رهنًا عقاريًا. الحل ، بالطبع ، ليس هو الأفضل ، لكنه شائع جدًا. لكن كل شخص غير مستنير في هذا الموضوع يهتم أولاً بما يلي: ما هي أنواع الرهون العقارية الموجودة من حيث المبدأ؟ وبما أن الموضوع وثيق الصلة ، يجدر الحديث عنه بمزيد من التفصيل.
عند الحديث عن أنواع الرهون العقارية الموجودة من حيث المبدأ ، يجدر أولاً الانتباه إلى الإقراض في السوق الثانوية. لأن هذا هو الخيار الأكثر شيوعًا. المبدأ بسيط. يجب على الشخص أن يجد شقة يبيعها الآخرون ويضعون اتفاقية قرض رهن عقاري. بعد ذلك ، يشتري مسكنًا مقابل أموال البنك ، ثم يعطيه لهم.
هناك بعض الخصائص المميزة هنا. تحتاج أولاً إلى العثور على البنك الأنسب وفقًا للشروط. الأفضل في هذا الصدد هي تلك التي تملكها الدولة. لديهم نظام قروض الرهن العقاري تم إعداده بأدق التفاصيل.
بعد أن يختار الشخص أفضل عرض رهن عقاري لنفسه ، ويكتشف المبلغ الذي يمكن منحه له ، يمكنك البدء في البحث عن سكن. وقبل إبرام العقد ، ستحتاج إلى دفع عمولة وتأمين للبنك.
عند الحديث عن أنواع الرهون العقارية ، من المستحيل عدم الالتفات إلى نوع السكن الثانوي الذي يمكن إصداره من أجله.
لذلك ، لا ينبغي أن تكون الشقة موجودة في منزل ليتم هدمه ، أو تتطلب إصلاحًا وإعادة بناء. من المستحسن أن تكون في حالة جيدة. بعد كل شيء ، يتم إصدار رهن عقاري لمدة تصل إلى 30 عامًا ، ويلتزم البنك بالتأكد من أنه إذا لم يتمكن الشخص من سداد الدين ، فسيكون قادرًا على تعويض الخسائر عن طريق بيع المساكن.
يجب أن تكون الشقة أيضًا صالحة للسكن. أي أن تكون في منزل عادي ، وألا تنتمي إلى فندق أو مجمع جماعي. ويجب أن يكون لها أيضًا تخطيط قياسي يتوافق مع خطة BTI. بالمناسبة ، نادراً ما تقدم البنوك قروضاً عقارية لشراء شقق تقع في الطابق الأرضي أو الأول. وعلى "خروتشوف".
يجب أن يفي المقترض أيضًا بشروط معينة. يجب أن يكون مواطنًا موسرًا في الاتحاد الروسي ولديه خبرة عملية لا تقل عن سنة واحدة. ومن الأفضل الامتناع عن القرض إذا كان الراتب منخفضًا ، حيث سيتعين عليك كل شهر التخلي عن 45٪ من راتبك.
في القائمة ، التي تسرد أنواع الرهون العقارية ، يحتل هذا النوع بالذات المرتبة الثانية. هناك أسباب لذلك. الرهن العقاري هو في الأساس قرض لشراء منزل في منزل قيد الإنشاء. ونظرًا لحقيقة أن المبنى لم يتم تشغيله بعد ، فإن أسعار هذه الشقق تقل بنسبة 20-30 ٪ عن أسعار الشقق العادية.
المبدأ في هذه الحالة يختلف إلى حد ما عن السابق. لتبدأ ، يجب على الشخص اختيار مطور. سيرسل له قائمة البنوك التي تتعاون معه. ومن بينها ، يختار الشخص الشخص الذي يقدم أفضل شروط الإقراض. الخيار الثاني مشابه ، لكن العكس تمامًا. أولاً ، يحدد الشخص البنك ، ثم يختار المطور - من القائمة التي تم تسليمها إليه هناك.
صحيح ، هناك أيضًا عيوب في هذه الحالة. على سبيل المثال ، معدل فائدة أعلى (بنسبة 1-2٪) ، تأخير في تشغيل شيء ما. ومع ذلك ، هناك جوانب سلبية في كل مكان.
في السنوات الأخيرة ، اكتسب هذا الرهن العقاري شعبية كبيرة ، حيث ساعد الكثيرين ، خاصة إذا كانت الأسرة الشابة بحاجة إلى سكن. خلاصة القول هي أن السلطات المحلية تخصص إعانة يدفع بها الناس القسط الأول. وبالتالي ، اتضح لتقليل مبلغ القرض.
يتم تخصيص 30٪ من تكلفة الشقة للأسرة التي ليس لديها أطفال. الناس الذين لديهم طفل - 35٪. للحصول على قرض عقاري تفضيلي ، يجب أن تكون على قائمة الانتظار. عندما يأتي دور هذه العائلة أو تلك ، يتم منحهم شهادة لشراء شقة. هذا هو الطريق إلى القسط الأول في البنك للحصول على قرض.
يجب أن تعلم أن الأزواج الذين لا يزيد عمر كل شخص عن 35 عامًا يعتبرون عائلة شابة. يتم منح الرهون العقارية لمدة تصل إلى ثلاثين عامًا. لكن التأخيرات ممكنة (هذه إضافة أخرى للإقراض التفضيلي) ، ومعها يتبين حوالي 35. ومع ذلك ، حتى للحصول على مثل هذا الرهن العقاري ، يجب أن تستوفي عدة شروط. أولاً ، يجب أن يكون كل زوج من مواطني الاتحاد الروسي. وموظف رسميًا ، وله مصدر دخل يمكن تأكيده بشهادة. الحد الأدنى لسن الشخص هو 18 عامًا.
كما يجب الانتباه إلى هذا الموضوع بالحديث عن أنواع الرهون العقارية. كثير من الناس لديهم سكن بالفعل ، ولكن غالبًا ما تحتاج الأسرة إما إلى توسيع مساحة معيشتهم أو تحسين الظروف. عادة ما يكون من السهل حل هذه المشكلات. يبيع الناس الشقة التي يملكونها ، وبعد ذلك يشترون مساكن أخرى مع العائدات ، ويدفعون مبلغًا إضافيًا بالمال الذي أصدره البنك كرهن عقاري.
الميزة الرئيسية لهذا النوع من الإقراض هو أنه يمكن إصداره بدون ضمانات وعمولات. كما أنهم يمارسون على نطاق واسع البرامج المحلية والاتحادية ، ويقدمون شروطًا تفضيلية للمعلمين ، على سبيل المثال ، للعائلات التي لديها العديد من الأطفال ، إلخ. علاوة على ذلك ، يمكن إصدار قرض لتحسين ظروف الإسكان حتى بدون تقديم شهادة من مكان العمل الدائم. وأسعار الفائدة أقل.
كثير من الناس من مواطني دول أخرى مهتمون بالسؤال - هل من الممكن أن يحصلوا على رهن عقاري بتصريح إقامة؟ الموضوع مثير للاهتمام. حسنًا ، يمكن لأي شخص شراء منزل في الاتحاد الروسي. لكن القيام بذلك ليس لكامل المبلغ ، ولكن عن طريق أخذ قرض ، هو أمر صعب للغاية. تحاول المؤسسات المالية تجنب المعاملات مع الأجانب ، لأنهم لا يحملون الجنسية الروسية ، مما يعني أنه يمكنهم بسهولة مغادرة البلاد دون سداد ديونهم. في هذا الصدد ، تقوم البنوك بتشديد متطلباتها فيما يتعلق بالمقترضين قدر الإمكان. ومع ذلك ، هناك أيضًا بنوك تعتبر الأجانب أكثر دافعي الضرائب ضميرًا. لكن بشكل عام ، الرهن العقاري مع تصريح الإقامة هو حقيقة واقعة. لكن يمكنك التحدث عن الشروط بمزيد من التفصيل.
حسنًا ، إذا قرر أجنبي الحصول على رهن عقاري بتصريح إقامة ، فإنه يحتاج أولاً إلى أن يكون موظفًا رسميًا في روسيا. ادفع أيضًا الضرائب ولديك ستة أشهر على الأقل من الخبرة في العمل في الاتحاد الروسي. سيتعين عليك أيضًا إثبات حقيقة أن الأجنبي سيعمل في روسيا خلال الـ 12 شهرًا القادمة. يمكنك ببساطة تقديم عقد مع صاحب العمل وشهادة دخل. العمر مهم أيضا. الأفضل - من 25 إلى 40 عامًا.
لكن بعض البنوك وضعت متطلبات إضافية. على سبيل المثال ، قد لا يكون الحد الأدنى لخبرة العمل في الاتحاد الروسي 6 أشهر ، بل عامين أو ثلاثة أعوام. والدفعة الأولى التي تكون عادة 10٪ سترتفع إلى 30٪. قد تكون هناك حاجة لضمانات أو مقترضين مشتركين (مواطني الاتحاد الروسي). وسيقوم البنك بإصدار العقارات المعتمدة كضمان. وبالطبع سيكون هناك ارتفاع في معدل الفائدة. بشكل عام ، من الصعب جدًا على الأجانب الحصول على قرض عقاري.
تختلف في بعض الفروق الدقيقة ، وهذا الوضع ليس استثناء. سيتعين على الأجنبي جمع مجموعة كاملة من المستندات ، بالإضافة إلى المستندات القياسية (شهادات الدخل ، ومدة الخدمة ، والعقود مع صاحب العمل ، وما إلى ذلك). ستحتاج إلى جواز سفرك المدني ونسخة موثقة مع ترجمة إلى اللغة الروسية. أيضا - تصريح العمل في روسيا ودخول الدولة (تأشيرة). ستحتاج أيضًا إلى بطاقة هجرة والتسجيل في المنطقة التي تم إصدار القرض فيها.
يدرك الجميع جيدًا أنه من أجل الحصول على قرض ، من الضروري تزويد البنك بقيمة معينة ، والتي يمكن أن يأخذها لنفسه كتعويض عن الديون المستحقة (إذا لم يكن الدافع قادرًا على سداد المال). الرهون العقارية ليست استثناء. نوع الضمان في هذه الحالة هو عقار. التي ينوي الشخص الحصول عليها عن طريق أخذ قرض.
كل شيء بسيط هنا. يسحب الشخص قرضًا من أحد البنوك (أو في مؤسسة مالية أخرى) ، بشرط أن تكون الشقة المشتراة بالمال المخصص بمثابة ضمان. يستفيد جميع المشاركين في المعاملة. يتلقى المقترض المال أخيرًا ويشتري الشقة. يحقق البنك ربحًا في شكل مدفوعات بسعر فائدة ، وبسبب حقيقة أن السكن الذي اشتراه العميل هو الضمان ، فإنه يقلل من مخاطر عدم السداد.
وكل شيء يتم في بضع خطوات. أولاً ، يتلقى العميل موافقة البنك. ثم اختار السكن ، ودرس الأسواق الأولية والثانوية. ثم - يقيم ويؤمن على الممتلكات. وأخيرًا ، يوقع العقد ، ويتلقى المال ، ويدفع مقابل المعاملة ، ثم ينتقل.
الآن يجدر الحديث عن الرهن في شكل رهن عقاري. الكلمة نفسها تحتوي بالفعل على جوهر التعريف. يتم التعبير عن رهن الشقة المشتراة برهن عقاري في تقييد حقوق المالك ، وكذلك في فرض الرسوم عليه.
ببساطة ، يمكن لأي شخص نقل مسكنه للاستخدام المؤقت للآخرين ، أو تأجيره ، أو محاولة بيعه لسداد دين. لكن كل هذا - فقط بإذن المرتهن. دور البنك في هذه الحالة. تُزال جميع الأعباء عن الإنسان عند سداد دينه. منذ تلك اللحظة ، أصبح المالك الكامل للشقة.
ولكن إذا أراد ، على سبيل المثال ، بيعه عندما لم يتم سداد الدين بعد ، فسيتعين عليه الاهتمام بالفروق الدقيقة. بالإضافة إلى اتفاقية البيع والشراء ، ستحتاج إلى سند نقل ، إذن كتابي من المرتهن وبيان من أطراف الصفقة.
لقد سبق ذكره عدة مرات أعلاه أنه يجب تأمين المسكن الذي تم شراؤه. هو حقا. ما هي أنواع تأمين الرهن العقاري الموجودة؟ هناك اثنان منهم - إلزامي واختياري.
لذلك ، على أي حال ، سيتعين عليك دفع التأمين. لكن هذه تكلفة منخفضة. بموجب القانون ، لا يُطلب من المقترض سوى تأمين الضمان ، أي الشقة ، التي تم الحصول على القرض لشرائها. عادة ما يكون حوالي 1-1.5٪ من الإجمالي.
بالحصول على تأمين إضافي ، يتبين أنه يحمي منزلك من التلف والخسارة. وأيضًا - العنوان من فقدان الملكية ، والذي يمكن أن يحدث بسبب الاحتيال أو المبيعات المزدوجة. في النهاية ، ستتم حماية حتى حياة وصحة العميل. بعد كل شيء ، يتم أخذ قرض لشراء المساكن في المتوسط لمدة 10-15 سنة. هذه فترة طويلة ، وخلال هذه الفترة يمكن أن يحدث أي شيء للإنسان ، لأن الحياة لا يمكن التنبؤ بها.
حسنًا ، تجلب القروض العقارية الربح للبنوك والمطورين فقط ، لكن المقترضين يريدون أيضًا تجنب الوقوع في المشاكل. وإذا كنت تريد توفير المال ، فمن الأفضل التقدم بطلب للحصول على قرض لأقصر وقت ممكن. يمكن حساب الفائدة باستخدام مثال بسيط. لنفترض أن الشخص يأخذ مليون روبل عن طريق الائتمان بمعدل 13٪ سنويًا. إذا أخذ هذا المبلغ لمدة خمس سنوات ، فسيتعين عليه دفع 23000 روبل شهريًا ، ونتيجة لذلك ، ستكون الدفعة الزائدة 366000 روبل. بعد إصدار رهن عقاري لمدة 15 عامًا ، سيدفع 13 ألف روبل لكل منهما. إنها أقل! نعم ، ولكن فقط للوهلة الأولى. نتيجة لذلك ، سوف يدفع أكثر من 1300000 روبل. لذا يجب معالجة مسألة التوقيت أولاً.
ولكن أي من الخيارات المدرجة سابقًا هو الأفضل؟ يمكنك المجادلة لفترة طويلة ، مع سرد الإيجابيات والسلبيات. كل لوحده. لكن إذا حكمنا بشكل موضوعي ، فإن خيار شراء مساكن تحت الإنشاء هو الأفضل. أولاً ، يمكنك التوفير بشكل كبير - من 1/5 إلى 1/3 من المبلغ الإجمالي. ولن تلعب الدفعة الزائدة بنسبة 1-3٪ بالمعدل دورًا خاصًا هنا. ثانيًا ، لا يمكنك أن تخاف من التأخير من حيث التكليف. الآن تدخل البنوك في عقود فقط مع مطورين موثوق بهم ، وبالتالي فإن المخاطر ضئيلة. لكن مرة أخرى ، على الجميع أن يقرر بنفسه.
