فحص عميق مستقل لشقة قبل شراؤه - العملية صعبة للغاية، تتطلب اليقظة والاهتمام الواجب لكل فارق.
فقط بعد تحليل جميع المعلومات التي تم جمعها يمكن أن تتابع تصميم المعاملة، لا تخشى أن يتم سحبها إلى قمع المحاكمة. في إطار هذه المقالة، سننظر إلى كيفية التحقق من الشقة قبل شراء نفسك: ما يحتاج بالضبط إلى التحقق، بالإضافة إلى الحالة المادية للشقة والامتثال لمعايير الإقامة لودائع البائع.
يتم إجراء الفحص الرئيسي للسكن الذي تم شراؤه في سوق العقارات الأولية لفترة طويلة حتى النقطة عندما تكون الشقة موجودة جسديا - لا يتم شراء الشقة نفسها، ولكن الحق في طلب الإقامة. تكمن معظم العقود مع المطورين إلى درجات مختلفة من استعداد المبنى السكني، في حين يتم التحقق من المعلومات حول المطور نفسه تماما، توافر الوثائق والتصاريح ذات الصلة. بالإضافة إلى ذلك، تم تحليل أنشطة مشروعه المنفذة في وقت سابق ما إذا كانت المواعيد النهائية قد لوحظت، سواء كان المستكشفين الحقيقيين للإستورانج لديهم مطالبات عالية الجودة، سواء كانت الإجراءات القانونية مكانا.
استنادا إلى هذه المعلومات، فإن المشتري المحتمل يجعل الاستنتاج حول حشمة المطور، والعوامل التي قد تشير إلى احتمال كبير في الانتهاء بنجاح من المشروع (على سبيل المثال، يمكن الاعتماد المصرفي التحدث عن الدعم المحتمل للمطور في حال الصعوبات المالية الأخيرة)وبعد وعلى العكس - التعطل الدائم من المصطلحات على المشاريع السابقة، شكاوى العديد من المساهمين حول حقيقة أن المطور يمكن أن ينتظر الإفلاس على المشروع الحالي.
عند شراء العقارات في السوق الثانوية، يجب عليك التأكد من أن الشخص الذي يقدم شقة (حصة في ذلك) ومالك المالك هو حقا المالك.للقيام بذلك، ننظر إلى جواز السفر وتطلب المستندات التي تعتبر أسباب تغيير حقوق الملكية. اعتمادا على الوضع المحدد، هذه هي:
شهادة تسجيل الدولة؛
عقد البيع؛
هبة؛
الوثائق الوراثية؛
اتفاقية الخصخصة.
من الضروري أيضا دراسة المعلومات بعناية في مقتطف من USRP، في هذه الوثيقة تحتوي على بيانات عن ملكية العقارات، وكذلك البيانات المتعلقة بوجود العناوين. (إذا كان هناك أي)وبعد لإعادة التأمين، يجب ألا تقتصر على تفريغ بسيط، وطلب خيارها المتقدمة. في هذه الحالة، بالإضافة إلى تعليمات المالكين، من الممكن الحصول على معلومات حول وثائق النقطة الصحيحة، وكذلك التعرف على تاريخ ملكية السكن من لحظة الزخرفة الأولى حول الشقة ظهرت في سوق الدولة. وهذا هو، من بين أمور أخرى، من المهم فهم - كم مرة غيرت الشقة المالك خلال السنوات القليلة الماضية. إذا على مدار العامين الماضيين، فقد غيرت الشقة أصحاب عدة مرات - هذا سبب خطير لتعزيز اليقظة.
من المهم للغاية أن نتعلم في تصريف هذا القسم كحوض حيث يشار إليه بوضوح إذا كانت الشقة في تعهد. لا يعني وجود Encumbrance دائما أنه يجب التخلي عنه على الفور من المعاملة، فهذا يحدث أن مدفوعات الرهن العقاري المتبقية تشكل الحد الأدنى للمبلغ، ويمكنك ببساطة دفع رصيد القرض إلى "تنظيف" الشقة المشتراة على الفور.
ومع ذلك، إذا لم يذكر البائع وجود بردينز - فهذه إشارة خطيرة للغاية قد تشير إلى احتمال الاحتيال.
وفقا للمحامين ومتخصصي سوق العقارات، لن يساعد النظر فقط في البيان في الحصول على معلومات شاملة حول الكائن وأصحابها. من المهم أن تعرف أن فترة التقادم لمعظم الحالات هي ثلاث سنوات، مما يعني أنه من المهم ضمان عدم وجود صراعات مرتبطة بالسكن بيع خلال هذه الفترة. يمكن أن تكون قاعدة البيانات الرسمية للسفن مساعدة كبيرة في هذا الشأن.
على سبيل المثال، في قاعدة محكمة التحكيم، هناك معلومات حول الأشخاص المعترف بهم من قبل مفلس، في المحفوظات القضائية هناك أيضا معلومات حول مشاركة أي من المالكين السابقين في أحداث المحكمة. يمكن الحصول على المعلومات اللازمة في الوضع "عبر الإنترنت"، يكفي الدخول في المواقع التي تقدم خدمات مماثلة وألقاب وأحوائية للمالكين السابقين (الذي كان في السنوات الثلاث الماضية).
للتأكد من عدم تسجيل أي شخص في الشقة، سوف يستغرق استخراج من كتاب المنزل. بالطبع، الاستنتاج، الذي تم تفريغ كل شيء في يوم بيع كل شيء - هذا هو الخيار المثالي، ولكن في الممارسة العملية، اتضح بعيدا عن جميع الحالات. إذا كان من المستحيل إزالة شخص من المستأجرين السابقين الآن، فمن المهم في العقد تسجيل تواريخ واضحة للإزالة من المحاسبة. إذا وصفت الشقة من قبل الناس الذين ليسوا أصحاب (ولكن وجود الحق في استخدام السكن)يجب إيلاء التزامهم بالعب من التسجيل في الفترة المتفق عليها.
بالإضافة إلى ذلك، من الضروري توثيق حقيقة أن جميع مدفوعات المرافق والإصلاح الرئيسي والتكاليف الحالية للصيانة العقارية يتم استردادها، ولا تملك شركة الإدارة شكاوى حول البائع. إذا تم شراء شقة مع ديون حسب الترتيب المسبق، فمن الضروري الحصول على البيانات الرسمية عن المبالغ الدقيقة. مرة أخرى، يعلم البائع المحدد على الفور المشتري عن جميع الديون غير المدفوعة.
يمكن أن تكون الشقق الجميلة والاستمتادة بشكل مريح جذابة للغاية للمشترين، لكن اتخاذ قرار بشأن هذه الصفقة، من الضروري التأكد من تنفيذ جميع الأعمال على أسس قانونية. لذلك، يستحق قضاء بعض الوقت في دراسة خطة الكلمة، جوازات سفر تقنية ومكافحة، حيث، من بين أشياء أخرى، المنطقة الدقيقة للشقة، وموقع وتكوين المبنى أيضا. في حالة تخطيط العناصر البصرية للوثائق الفنية، ينبغي اتخاذ قرار منفصل.
من الضروري أن نتذكر أن المالك الحالي للسكن هو المسؤول عن إعادة التطوير غير القانوني، وسوف يحمل تكلفة إعادة التدويل (أو سيتم إجباره على إعادة الشقة إلى الدولة الأولية، إذا كان من المستحيل إصدار المستندات ذات الصلة).
في الوقت نفسه، قد لا يكون لدى البائع أي نية شريرة، والرغبة في الخداع والتخلص من شقة إعادة تجهيزها الخاطئة، والعديد من المالكين قبل بيع مخلصين لا يدركون عدم شرعية التغييرات المقدمة. إذا لم تكن هناك خبرة أو رغبة في فهم الوثائق الفنية، فإنها تستحق الاستشارات من المهنيين.
لإضفاء الشرعية على الترقيات، سيستغرق الأمر بعض الوقت. إذا سمح الوقت، فمن الممكن وضع تدفق مركبات جديدة بنفسك، وسجل التغييرات، ولكن من الضروري أولا التأكد من أن العمل الذي قامت به لم ينتهك المتطلبات الفنية، وإيصال المستندات الجديدة ممكن من حيث المبدأ.
في كثير من الأحيان، وفي المعاملة لا يأخذ المالك الحقيقي أي مشاركة. ويشمل الخبراء هذه الأشياء لمعاهدات المخاطر، لأن المحامي بعيد عن جميع الحالات قانونية. إزالة جميع الشكوك سهلة - تحتاج إلى الاتصال بمالك الإسكان (الذي يتم إدراج اسمه في بيانات Rosreestra)وبعد إذا كان الوصي موثوقا به من خلال جميع الحقائق وغير صحيحة في محاولة لإخفاء جهات الاتصال للمالك، فإنه لا يستحق المخاطرة. يجب أن تنظر قوة المحامي نفسها أيضا بعناية - يجب أن تكون الوثيقة ذات صلة ومصدقة بطريقة تثقيفية.
إذا، عند التحقق من المستندات، اتضح أن الشقة قد غيرت مرارا وتكرارا أصحابها، وتم تنفيذ غالبية المعاملات بالوكالة، هذه مناسبة للبحث عن كائن عقاري مناسب آخر.
خيارات غير سهلة مع الشقق التي يتم طرحها للبيع مباشرة بعد الدخول في الميراث. لا يتم استبعاد ظهور الورثة الأخرى التي قدمها المشرعون الحق في الطعن في المعاملة المتعلقة ببيع العقارات الموروثة في المحكمة.
إذا تم طرح العقار هو العقار المشترك لزوجها وزوجته، فإن موافقة الزوج الثاني للبيع إلزامي. يجب أن يكون وثيقة مكتوبة، من المرغوب فيه أن يكون ذلك موثق.
يتم إيلاء اهتمام خاص للوضع عندما يتم تسجيل الأطفال البسيطين في الشقة.يجب إظهار المزيد من اليقظة إذا كانت تملك جزءا من السكن. من المهم أن يكون لديك موافقة جثث الوصاية، حيث في حالة اكتشاف الحقيقة، عدم الامتثال لمصالح الأطفال، تعترف المحكمة بالمعاملة غير صالحة. أما بالنسبة للأشخاص الذين يعترفون رسميا بعدم القدر، إلا أن ممثل قانوني يمكن أن يتصرف نيابة عنهم وعلى موافقة جثث الوصاية والوصاية.
كل شقة للسنوات السابقة من التطوير لها تاريخها الخاص، والتي تبدأ، كقاعدة عامة، من لحظة الخصخصة. من هذا التاريخ الذي تحتاجه للبدء في التحقق، مع التأكد من أن جميع المالكين المسجلين يدركون البيع، أو جاهزين مكتوبة. هناك مواقف تخفض فيها الشقة شخصا ما وحدها، نسيان حقوق أفراد الأسرة الآخرين الذين يخدمون عقوبة في مؤسسة إصلاحية أو تركوا للتو في اتجاه غير معروف. إذا ظهر هؤلاء الأشخاص وحسب الحقوق، فيمكن العثور على الخصخصة غير قانونية، وفي النهاية، سيعاني المشتري.
إذا تم بيع الشقة على وجه السرعة، ووضعها للسعر، وهو أقل بكثير من القيمة السوقية، يجب أن تشعر هذه الحقيقة بالقلق بنفسها. هذا لا يعني أنه من الضروري حذف هذا الكائن من قائمة الخيارات المحتملة، ولكن بفحص جميع الفروق الدقيقة الضرورية. إن حقيقة أن البائع تقارير شفهيا يجب أن تمتثل للمعلومات المتاحة في الوثائق، مع تباينات كبيرة، من الأفضل عدم إجراء صفقة.
إذا كان البائع يتصرف "غير قياسي"من الواضح أن علامات واضحة على الكحول أو إدمان المخدرات، أو ببساطة سلوكه يسبب الشكوك، تجدر الإشارة إلى وجود احتمال وجود نوع مختلف من الصراع التشريعي. كما يظهر الممارسة، ينشأ عدد كبير من المشكلات في الحالات التي لا يعرف فيها البائع الرسمي بأنه غير قادر (غير مسجل في المخدرات أو alkodispere)لكن حالته هي أنه في المحكمة، سيكون من الممكن أن يثبت دون الكثير من ذلك عندما أحصل على المعاملة لا يمكن أن يكون على دراية بأفعاله الخاصة.
مع رغبة كبيرة في شراء مثل هذه الشقة (بسعر مغري)لا يزال يستحق التعزيز وطلب شهادة ما إذا كان البائع لا يملك البائع في مراعاة أخصائي نغمات، سواء كان تحت إشراف طبيب نفساني. حتى أفضل - في يوم توقيع الاتفاقية، اطلب منه اجتياز التفتيش، ونتيجة لذلك ينبغي إصدار شهادة أن الشخص لديه الحق في توقيع المستندات.
تجدر الإشارة إلى أنه ليس كل أصحاب الإسكان جاهزين لإظهار الحزمة بأكملها من المستندات لكل مشتر محتمل. يدعي الكثيرون أنهم مستعدون للقيام بذلك فقط بعد تلقي الدفع المسبق إلى المعاملة القادمة. ومع ذلك، إذا كنت تعرف العنوان الدقيق للشقة، فيمكن طلب استخراج من USRP بشكل مستقل - التعرف على أي شخص ليس لديه أي علاقة مع الشقة.
من ناحية أخرى، فإن رفض تقديم المعلومات، وخاصة أولئك الذين لديهم شخصية عامة، يمكن أن يستريح بالفعل على الأفكار السيئة.
يعد عقد البيع، الذي يخدم كأساس لتسجيل تغيير الملكية وثيقة مهمة للغاية، في أحكامها، ومع ذلك، فإن العديد من المشترين الإسكان يفضلون عدم الفضل. في هذه الوثيقة، غالبا ما تحتوي الشروط على عدم الامتثال الذي ينطوي عليه إنهاء العقد. وهذا هو سبب خطير لفحص الشروط بعناية من أجل التأكد من أن هذه الأحكام يمكن تنفيذها من حيث المبدأ. خلاف ذلك، إلى جانب السكن، يمكنك الحصول على الحاجة إلى المشاركة القسري في التقاضي الطويل مع نتيجة، من الصعب التنبؤ بها.
يطلب العديد من البائعين المشترين الإشارة إلى كمية مخفضة في العقد للتوفير في وقت لاحق (إذا كان العقارات في مكان الإقامة لمدة تقل عن خمس سنوات)وبعد ومع ذلك، اليوم هذه التقنية لا تعمل - يتم احتساب الضريبة تلقائيا، بناء على تكلفة المساكن السكنية، وليس من المبلغ المحدد في العقد.
يؤكد المحامون أن المعاملات العقارية الخالية من مئة المئة غير موجودة، خاصة إذا كنا نتحدث عن العقارات في السوق الثانوية، حيث غيرت الشقة أصحابها طوال وقت الوجود. ومع ذلك، إذا تم إعادة صياغة تماما، وفي حالات مثيرة للجدل أو إذا كانت هناك أي ظروف غامضة، فمن الممكن أيضا جذب المتخصصين، يمكن تقليل إمكانية عواقب غير سارة.
يتغير سوق الإسكان باستمرار، مع تغيير في التشريعات وغيرها من الظروف، تظهر خطط احتيالية جديدة، ثغرات جديدة في القوانين. كقاعدة عامة، أولئك الذين لا يرتبطون بسوق العقارات، لا يعرفون ما هو الانتباه، بسبب هذا، مخاطرهم تنمو.
بغض النظر عما إذا كانت المعاملة تتم بشكل مستقل أو مع جاذبية السمسار، فمن المستحسن تجنيد دعم محامي مستقل يمارس في مجال القانون المدني والإسكان.
إيغور فاسيلينكو
من حيث المخاطر، لا تملك شراء شقة ورثت "بموجب القانون" اختلافات كبيرة من الميراث من قبل الإرادة. دائرة الورثة الشرعية واسعة وتشمل ليس فقط الأقارب في خط مستقيم. إن احتمال ظهور مقدم طلب غير معروف للميراث صغير للغاية، لكن الحالات المعزولة معروفة بأي سمسار عقارات أو محام متخصص في الميراث.
أيضا، وكذلك في الميراث في الإرادة، في هذه الحالة يجب مراعاة حكم الأسهم الإلزامية، ويشكلت زوجة الملاث بممتلكات مثبتة بشكل مشترك.
يمكن اتخاذ الاستفادة ما يلي: الشقق الوراثية التي مرت في عهدها ليس في كثير من الأحيان أشياء من الاحتيالوبعد ومع ذلك، يتم تعويضه بالكامل من خلال عدم القدرة على التحقق ومع حصة معينة من احتمال تحديد دائرة الورثة.
لا يمكن بيع شقة في عملية البناء: في الواقع أنها غير موجودة. ومع ذلك، فإن كل صفقة اكتساب العقارات الثالثة تكمن بدقة في المساكن في المنازل التي لا يتم تكليفها. في هذه الحالة، يحتفظ "البائع" بحقوق "المشتري".
هذه هي واحدة من أكثر الطرق شفافة لشراء شقة: ليس لديها قصة، أي. في البداية، ينظف، حقوق الأقارب لا يمكن أن يعطيه، وجود أي شيء غير معروف لأي شخص.
ما يجب دفعه عند شراء شقة من خلال مهمة الحقوق:
إن اقتناء شقة مقدمة تحمل المخاطر القياسية الناشئة في المعاملات مع عدد غير محدد من الأشخاص الذين يحتمل أن يكونوا مؤهلين للحصول على شقة. ماذا يجب أن تنبيه:
في هذه الحالات، يزيد احتمالية الحصول على مشكلة في الشقة بشكل كبير.
بشكل عام، من الضروري أن نفهم أن الأمور المقدمة عادة ما لا يفترض للبيع. كقاعدة عامة، تنتقل الشقة في شكل هدية لشخص يحتاج حقا إلى قوة ظروف الإسكان المعقدة، لديه حالة مالية سيئة ولا يمكنها شراء الإسكان. هؤلاء الأشخاص في شقة عرضة يعيشون أنفسهم ولا يبيعونها.
بالإضافة إلى ذلك، مع هذا النوع من الشقق هناك قاعدة من الوقت: كلما مر الوقت منذ التبرع، فإن المخاطر الأصغر لها مشتر.
بالإضافة إلى المخاطر المرتبطة بدائرة غير مؤكدة للأشخاص الذين قد تعبروا بشكل غير متوقع عن ملكيتهم الشقة، من الضروري أيضا الحصول على فكرة عن التعقيمات القانونية لبعض فئات الشقق. على الرغم من حقيقة أن مخاطر فقدان الشقة المشتراة في هذه الحالات ليست كذلك، فهناك مخاطر قد تعقد المزيد من استخدام الشقة.
عند شراء شقة خصية، يجب أن يرى المشتري وثيقة الدليل الأول - اتفاقية نقل شقة من الملكية البلدية للمواطنين. غالبا ما تكون هناك حالات عندما يقدم البائع كل الأدلة اللازمة، والإفراز من سجل الحقوق العقارية (USRP). لن يكونوا كافيين.
من الضروري معرفة جميع الأشخاص الذين يعيشون في الشقة، بما في ذلك الأطفال القاصرين، في وقت الخصخصة. في الاتفاق على نقل الشقة إلى ممتلكات المواطنين، سيتم الإشارة إلى كل هؤلاء الأشخاص، بتخصيص حصة من كل منها، أو بسجل رفض المشاركة في الخصخصة لصالح شخص آخر. في الواقع، هذا الدخول للرفض هو كتلة عثرة. إن المالكين الذين رفضوا المشاركة في خصخصة الشخص ليست كذلك، ولكن، مع مراعاة عدم وجود مكان إقامة آخر في مكان آخر، يكون له الحق في الإقامة غير المحددة في هذه المباني السكنية.
يتم تقليل تكلفة الشقة مع مثل هذه الأعباء "بشكل كبير عن مبلغ المشاركة في حق الملكية، والتي رفض الشخص.
شراء شقة مكدسة من البنك هو الأكثر أمانا، بالإضافة إلى ذلك، مربح. ناقص ضئيل: مدة إجراء التصميم، مما يوفر الإزالة الأولى من رهن الرهن العقاري وبعد ذلك فقط القدرة على جعل عمليات البيع.
من الممكن تنفيذ الشقق التي تعهد بها البنك على أساس قرار المحكمة. في البنك المناسب، يجب أن يظهر هذا القرار المشتري دون تذكير.
في هذه الحالة، هناك فقط إفلاس البنك نفسه.
في المجتمع المتحضر، من المعتاد توثيق العقود والمعاملات، وكذلك العمليات ذات الصلة. يتم نقل الشقة إلى الممتلكات بعد عمل الدفع الكامل على أساس عمل تلقي ونقل. يمكن إرسال المفاتيح بعد توقيع هذا الفعل الذي يجب أن يتم فيه تحديد حقيقة الإرسال.
بدلا من ذلك، يتم تجميع فعل إضافي لمفاتيح الاستقبال.
بالإضافة إلى المخاطر العالمية، التي تحمل مشترا للشقق المتعلقة بتحدي حق الملكية في المستقبل، عند شراء سكن، من الممكن شراء بعض مخططات الخداع والحيل، والتي يبدو أنها ليست مهمة، ومع ذلك، قد تعقد الحياة لا فقط في الأخلاقية، ولكن أيضا ماليا. هذا ينطبق، من بين أمور أخرى، إعادة التطوير، الذي لم يتم توثيقه وزينته بشكل صحيح. معرفة كيف خداع، لا تسمح البق عند الشراء.
لا يتداخل وجود إعادة التطوير غير القانوني مع شراء شقة. علاوة على ذلك، فإن ضباط BTI على مبادرتهم الخاصة لا يغادرون لكل شقة تباع لتفتيشها، وإعطاء خطط تقنية قياسية. ومع ذلك، يحتاج المشتري إلى تذكر أن إعادة التطوير الذي لم يتم استلامه على أي إذن، عاجلا أم آجلا سيكون من الضروري تقنين. ما سوف يستغرق وقتا إضافيا وأموالا. علاوة على ذلك، يمكن الاعتراف ببعض المرطبات من المستحيل تقنين: المحكمة لها الحق في الطلب على إعادة الشقة في المظهر السابق الذي يمكن أن يكلف أموالا كبيرة.
الشقة مع إعادة تطوير غير قانونية أرخص. في الوقت نفسه، في 100٪ من الحالات، سيحاول المالك بيعه حتى فوق متوسط \u200b\u200bالقيمة للسكن مماثل، تحفز ذلك بحقيقة أن شقتها غير معايير، كانت هناك موارد مالية كبيرة في ذلك، قرارات المصمم تم تطبيقها، إلخ.
مجلس لجميع المشترين: قارن خطة BTI مع شقة حقيقية. رفض الشراء حتى يتم محاذاة الخطة. أو تتطلب تخفيض سعر كبير.
لذلك، ماذا تعلم وأخذ في الاعتبار:
توضح الممارسة أنه إذا كان شخص ما مرة واحدة على الأقل شارك في شراء أو بيع شقة بشكل مستقل، فسيكون قادرا على جعل هذه المعاملات دون أي مشاكل دون اللجوء إلى أي مساعدة. إنها مشكلة لأول مرة، عندما لا يفهم الشخص بالكامل عملية البيع / الشراء بالكامل، لا يعرف الدقائل الدقيقة للأعمال الورقية ولا يمكنها رؤية جميع المزالق. لأول مرة كنت دائما تتحول دائما إلى المتخصصين. سوف ينقذ من المشاكل غير الضرورية والاضطرابات.
في المجتمعات المتحضرة، فإن تنفيذ بعض المهام هو عرفي للمتخصصين الثقة. ليس لأن هذه الوظائف معقدة بشكل لا يصدق. فقط يجب على الجميع القيام بأعمالهم الخاصة، ثم سيتم تنفيذ كل القضية على مستوى عال.
أولا، يعطي محام مؤهل حالة المعاملة. ثانيا، يفهم جوهر ما يحدث للوهلة والكلمات الأولى. ثالثا، لخداع الشخص ذو الخبرة المعرفة هو شبه مستحيل تقريبا.
لسوء الحظ، فإن سوق الإسكان الثانوي هو أكثر الموائل المفضلة للشقق. تقرر الحصول على مثل هذه العقارات، يجب أن يكون المشتري متيقظا للغاية وحرصي. أفضل نسخة من التحقق من النقاء القانوني للمعاملة هي المراقبة الكاملة للوثائق الخاصة بالشراء وجسم البيع. إذا اتصلت بالوكالة، فإن المتخصصين سيحققون بالتأكيد جميع المستندات حتى يتم احترام المعاملة. ومع ذلك، من المستحسن المشتري أن يكون لديك فكرة واضحة عن كيفية التحقق من الشقة قبل الشراء وماذا يدفع مقابل رسوم الوكلاء.
إذا كان شراء الإسكان نظيفا قانونيا، فلن يكون أحد بعد المعاملة قادرا على الاحتجاج في شرعيته. هذه الأطروحة صالحة فقط عند الإنشاء بدقة: تلقى المالك السابق حقوق العقارات في الامتثال الكامل للقانون ولا تملك الشقة ما يسمى بالمعادين.
في عملية التحقق، قد تحدث مطبوعات مختلفة. عنهم، من الأفضل معرفة المشتري مقدما، لأنه سيشغل مبلغا صلبا من المال.
لتجنب التجارب غير الضرورية والتكاليف الممكنة للإجراءات القانونية، دراسة الإجراءات خطوة بخطوة ضرورية عند التحقق من النقاء القانوني للكائن. المهمة الرئيسية هي فهم المستندات التي يجب التحقق منها بوضوح قبل شراء شقة.
خطوة الاختيار الأولى التي يجب نقلها إلى المشتري أو الوكيل الذي يمثل مصالحها. قد يكون هذا عقد التبرع والتبادل والشراء والبيع أو الإيجار أو شهادة تؤكد الحق في الميراث.
الصخور تحت الماء: في بعض الأحيان، يبيع المالك بشكل عاجل شقة، والتي، وفقا للوثائق، تم تدريسها مؤخرا أو تبرعت به شخص غير مصرح به - هذا سبب خطير لتنبيه. من الممكن وجود خيار عندما يوضح البائع القرار القضائي الذي دخل حيز النفاذ. في كل حالة من الحالات المدرجة، تفحص إزعاج بعناية أصالة جميع الأوراق المالية. إنها تصيبات وتطهير غير مقبولة، وينبغي أن تكون توقيعات الأشخاص المسؤولين موجودة على كلا الجانبين.
اطلب من المالك التفريغ من USRP. أيضا قبل الشراء، يمكنك التحقق من الشقة من خلال Rosreestr بمفردي عن طريق كتابة بيان عن طريق دفع الواجب وإعطاء بطاقة هوية.
الصخور تحت الماء: لا يمكن الحصول على مقتطفات ممتدة مع وجود سجل كائن مفصل إلا من قبل المالك، لذلك من الأفضل أن تتطلب مستند منه. قد لا تكون البيانات المتعلقة بالعقارات خلال عام 1998 في قاعدة روسريسترا - وهذا تأكيد مباشر للنقاء القانوني للشقة. إذا كنت لا شككر، فأرسل طلبا إلى إدارة سياسة الإسكان، فهو مجاني.
نحن نتحدث عن الخطة الفنية وجواز السفر المسجل، حيث تنعكس معلمات الإسكان ويشار إلى جميع عمليات إعادة الكتابة الشرعية.
الصخور تحت الماء: موافقة إعادة التنظيم تصدر خدمة البلدية. خلاف ذلك، فهي تعتبر غير قانونية، والتي يمكن أن تجلب الكثير من المشاكل لأصحاب الجدد.
عند الشراء، تحتاج إلى التحقق ليس فقط شقة. من الضروري اختراق الوجه الذي وضعه للبيع. لذلك اطلب من البائع إظهار جواز السفر مناسب تماما. يمكنك لكمة شخص على بيانات جواز سفره على الموقع الرسمي ل FMS Russic.
الصخور تحت الماء: نقطة مهمة عند التحقق من البائع هي معلومات حول قدرتها. بحد أدنى، يمكنك استطلاع الرؤوس، على الرغم من أن الشخص المناسب لضمان شفافية المعاملة ستعد مجموعة من هذه الوثائق بمفردها.
تتطلب استخراج مفصل من كتاب المنزل. على سبيل المثال، حماية القاصرين هي الوصاية. إن مصالح الأشخاص على علاج المرضى الداخليين على المدى الطويل، في دار تمريض أو مؤسسة إصلاحية محمية أيضا من قبل الدولة. إذا كان البائع زواج مسجل، يجب عليك التأكد من أن الزوج الثاني لا يعترض على المعاملة.
الصخور تحت الماء: في بعض الأحيان، يعلن الأشخاص الذين يغرقون مفقودون، فجأة حقوقهم في الممتلكات بعد بيعها. إذا كانت هذه المعلومات تنطبق، فمن الضروري اختبارها جيدا أو حتى مواصلة البحث عن علاقة قانونية نظيفة.
عند التحقق من النقاء القانوني لأي معاملة، تذكر دائما الجبن المجاني في فئران. إذا ظهر الخيار بتكلفة منخفضة بوضوح، فكر في عدة مرات، سواء شارك في هذه المغامرة. كن حذرا مضاعفة، إذا لاحظت في عملية التواصل مع البائع، وكيف يتم جوليت باستمرار، وتترك الإجابات على أسئلة بسيطة وهي في عجلة من أمرها لإكمال المعاملة.
قصص من الحياة
سعى منذ فترة طويلة للأطفال "غرفتين"، وهنا تحولت خيارا مواتيا. وقال المالك إنه قبل سبعة أشهر دفن والده، والشقة تبيع أرخص من القيمة السوقية، فقط للتخلص من الذكريات الحزينة في أقرب وقت ممكن. أنا وزوجتي وأنا لا أفهم القضايا القانونية، لذلك التفت للحصول على مساعدة من أخصائيي العقارات. ينصح المحامي من الشركة باتخاذ توقف مؤقت في المفاوضات، وسوف يظل لبعض الطلبات. وليس عبثا! اتضح أن الشقة سجلت سابقا قريبا، وهو الآن في أماكن الاحتجاز. العودة من السجن، يمكنه التقدم بطلب للحصول على السكن بموجب القانون. حسنا، لقد ذهبنا إلى المهنيين! الآن تعيش ابنتك وأسودك في شقة نظيفة قانونية ممتازة، والتي تم العثور عليها بالنسبة لنا في الوكالة.
آخر التحديث يناير 2019
شراء شقة شيء خطير للغاية. هذا الحدث ليس يوما ما. لإيجاد الإسكان النقي النقي بشكل قانوني وعدد صحيح من شراء شقة يتطلب مساعدة سمسار عقارات أو محام في مجال دوران العقارات. ولكن ليس لكل شخص محام مألوف أو سمسار عقارات، يمكن أن يكون واثقا تماما في هذه المسألة.
ومع ذلك، إذا كنت تعرف كيفية الاقتراب بشكل صحيح من حل هذه المشكلة، فليس من الصعب للغاية. من حيث المبدأ، من السهل أن تفعل كل شيء بنفسك أو بوضوح وبفيزة مراقبة عمل السمسار / المحامي المستأجرين. لذلك، للشراء الناجح للشقة تحتاج إلى الذهاب من خلال ثلاث مراحل:
الاختيار الصحيح للشقة هو مفتاح شراء ناجح. في البداية، يجب أن تقرر على خصائص السكن:
في المستقبل، من الضروري استكشاف سوق الأسعار من أجل الرد على الشقق المشبوهة (إذا كانت الأسعار منخفضة جدا) ولا تسمح لهم بالتعامل مع البائع غير القائم (إذا تم تقدير الأسعار مفرطة). من أجل أن تكون على دراية بالأسعار الموضعية، يمكنك رؤية الصحيفة المحلية مع الإعلانات أو المواقع العقارية الإقليمية.
بعد السيناريو، يجب مراعاة خيارات محددة. ينصح بالتقاط الشقة. تملك الإعلانات لن تعطي هذه النتيجة المطلوبة. كما يجب ألا تثق عمياء السمسار، والتي ستقدم خيارات. أفضل مناسبة إذا وجدت الشقة المطلوبة من خلال معارفها. سيؤدي ذلك إلى إلغاء العديد من المخاوف. عند فحص الشقة، انتبه إلى:
إذا تم حل اختيارك، فيجب أن تنتقل إلى التحقق من الشقة للنقاء القانوني.
هذه هي واحدة من أكثر المراحل مسؤولة. يجب أن تنفق الحد الأقصى من العناية للتحقق من عدم وجود مشاكل ومشاكل في المستقبل. قبل شراء شقة، يتم التحقق من:
يجب أن يكون لدى البائع وثائق ذات طبيعة قانونية وتقنية في اليدين، وهي:
مجلس: في حال تستند حق الملكية إلى قرار المحكمة، يجب علاجه شراء مثل هذه الشقة بحذر شديد. بعد كل شيء، قد يتم استئناف هذا القرار وسيتم إعادة الشقة إلى المالك السابق. ولكن هل ستعود إليك؟
تتطلب المستندات في الأصل وتطلب توفير الفرصة لإجراء نسخ منها. مع دراسة مستقل للوثائق، انتبه إلى:
ضع في اعتبارك أنه في مثل هذه المستندات أي تطهير واشاشات وتصحيحات، إلخ. إذا كانت هذه العناصر موجودة، فقد يكون لديك مزيف في يديك. نظرا منذ عام 2015، لا يتم إصدار شهادة العقارات، إذن لأهمية، اسأل البائع طلب استخراج من وضع حالة العقارات أو اسألها بنفسك.
يمكنك أيضا طلب البائع حتى يطلب من وثائق النقطة الصحيحة من خلال Rosreestr (مع ختم Rosreestra). هذا ضروري لتأكيد موثوقية وثيقة منفصلة تسبب شك.
المالك نفسه هو بيع شقة أو ممثل لقوة توكيلية توثيقة. يمكن أن يكون البائع:
يتم احتواء بيانات البائع:
إذا تعاملت مع الممثل، فأنت لا تهتم من الضروري أن يجتمع مع المالك (المضيفين) ومناقشة مسألة الموافقة الأساسية على بيع شقة، اسأل عن جواز سفر أو إعادة كتابة البيانات أو جعله نسخة. يمكن حل الأسئلة التقنية مع وصي. إذا تم رفضك في مثل هذا الاجتماع، فربما لا تعد هذه المعاملة بأي شيء جيد. يجب التحقق من حقيقة المحامي. قم بزيارة كاتب العدل، الذي أصدر قوة محام، ومعرفة أصالةه. اسأل، ما إذا كانت استجابت.
كن متيقظا بشكل خاص، عندما يكون المالك (أحد المالكين) طفلا:
الانتباه إلى زواج البائع. اسأل شهادة الزواج. إذا تم شراء الشقة أثناء الزواج. هناك حاجة إلى اجتماع مع زوجته (زوج) من البائع، لأنه في أي حال سيكون هناك موافقة على المعاملة.
عندما تم نقل المعاملة، تطلب موافقة الزوجين في أي حال (اشترت شقة في الزواج أو إلى ذلك)، بما في ذلك من السابق، لأن عدم وجود مثل هذا الاتفاق قد يكون سببا للأسلوتات القضائية.
بعد لقائه مع البائع من خلال معارفه في الشرطة، تحقق المحضرين بشكل مناسب سمعته. اسأل أن يسأل سمسار عقارات (إذا كنت تستخدمه) عما إذا كان اسم اسم البائع لا يسمع من زملائه. حتى تتمكن من تجنب المعاملة مع محتال.
قبل انتهاء المعاملة، يجب تفريغ جميع الأشخاص من الشقة (في بعض الأحيان يسمح لهم بالإشارة إلى عقد التزام البائع بإدخال أشخاص مسجلين خلال المدى القصير بعد المعاملة، ولكن من الأفضل عدم خلق هذه الصعوبات ) وإلا فإنهم سيكون لهم الحق في استيعاب ما بعد البيع وسوف يكون الإخلاء القسري أن يكون صداعك.
اسأل البائع شهادة طازجة من جواز السفر حول عدم وجود أفراد محددين. لكن ضع في اعتبارك أن هذه الشهادة لن تكون معلومات حول الأشخاص المصابين مؤقتا. هذا هو حول:
يمكنك التعرف على الوجوه المكتوبة من استخراج الموسعة (الأرشيفية) من كتاب المنزل. احصل عليه جنبا إلى جنب مع صاحب الشقة وليس فهمه يسأل موظف خدمة جواز السفر حول هذه الوجوه. إذا وجد هؤلاء المواطنون أنفسهم، فسيكونون قادرين على إعلان حقهم في استيعاب الشقة حتى بعد انتقالها إلى مالك آخر. لكتابة هؤلاء الأشخاص صعبة حتى من خلال المحكمة.
يمكن النظر إلى جميع النزاعات القضائية حول الشقة في المحكمة المدنية الإقليمية على عنوان الشقة. يمكن الحصول على معلومات حول العمليات القانونية فيما يتعلق بمالك الشقة:
في حالة انخفضت الشقة إلى البائع الموروثة، لن تكون غير ضرورية للإشارة إلى كاتب العدل في مكان فتح الميراث. قم بتطبيق زيارة كاتب العدل مع المالك ومعرفة هناك عن عدم وجود مقدمي طلبات الميراث الآخرين.
عندما تستسلم الشقة إلى الساحة، خلص عقد الإيجار، هناك رهن عقاري أو اعتقال، ثم عند تغيير المالك، لا تزال هذه الأعباء والاعتقال ساري المفعول (على الرغم من أنه خلال الاعتقال، لا يمكن إجراء عملية تسجيل / تسجيل ). إنه يحد من حق المشتري إلى الإسكان بالكامل. علاوة على ذلك، هناك خطر بشكل عام على فقدان العقارات. لذلك، عند شراء شقة لا ينبغي أن تكون هذه الظروف.
في قسم التسجيل، يمكنك الحصول على مقتطف من أسبوع الحالة (أو على الإنترنت على ما يسمى ب "البطاقة العامة"). هناك في قسم منفصل يشير إلى جميع المعلومات حول الأعباء. إذا كان أي إدخالات ستكون حول هذا الموضوع، فعليك عدم الاستماع إلى أعذار البائع. نوصي برفض مثل هذه الشقة.
ومع ذلك، إذا أوافق البائع على حل المشكلة (على سبيل المثال، لسداد الرهن العقاري)، ثم:
عند شراء شقة قد تتحول إلى ديون. بالطبع، يجب أن تدفع هذه الديون للمالكين السابقين. ومع ذلك، فإن المطالبات القضائية ستصل إلى اسم المالك الجديد. قد يكون هذا الدفع الحالي في الديون ثم سيكون المدين مشترا. من الممكن أن تقوم المرافق العامة بإيقاف تشغيل الضوء والغاز والماء وما إلى ذلك. فيما يتعلق بالديون بشأن الإصلاحات الرئيسية، لذلك هذه الديون هي الاستمرارية (أي أنها نقلت إلى المالك الجديد). يمكن تجنب هذه العواقب عن طريق الاختراق بوجود مثل "بلع".
هذا يتطلب:
يمكن إعادة تعريف الشقة أو إعادة تجهيزها (تركيب وحدات كهربائية أو غازية أو هيدروليكية كبيرة كبيرة أو شبكات الهندسة والاتصالات المتحركة). ليس دائما مثل هذه التغييرات قانونية. لذلك، عند عرض الشقق، تعلم الخطة الفنية مع الوضع الفعلي. من الأفضل استدعاء موظف BTI والقيام بذلك معه.
لاحظ أن في جواز السفر الفني قد يقف بالفعل ختم على عدم تناسق التطوير، لذلك، دراسة هذه الوثيقة مزيد من التفاصيل.
ضع في اعتبارك إذا تم شراء الشقة دون إعادة تطوير قانونية، فيمكنك أن تجعلك تستعيد النظرة السابقة للشقة عبر المحكمة، وقد تكون هذه تكاليف رائعة.
عندما يتم التحقق من الشقة، يمكنك منح موافقتك على إبرام المعاملة والتحضير لتسجيلها. عادة ما يتكون هذا الإجراء من الخطوات التالية:
ليس من الممكن دائما ترتيب المستندات أو جمع المبلغ المطلوب على الشقة. لذلك، أن البائع لا يحصل على عرض شراء أكثر ربحية خلال هذا الوقت ولم يرفض التعامل معك، فمن الضروري إصلاح الاتفاقية قانونا. للقيام بذلك، يمكنك الاختيار من بين الأطراف:
يجب إصدار جميع الإجراءات المحددة في الكتابة ويفضل أن يكون مع شهود. ومع ذلك، فإن الطريقة الأكثر فعالية لربط البائع في حد ذاتها هي إبرام اتفاقية مهمة. منذ إذا قام المالك بتغيير رأيه لبيع شقة، سيتعين عليه دفع حجم الإيداع المزدوج. لكن المشتري يمكن أن يكون أيضا في وضع غير مؤات، إذا رفض المعاملة لأسباب غير محترمة (لم يكن لدي وقت لجمع الأموال، وجدت شقة أفضل، إلخ). ستكون نتيجة ذلك فقدان الإيداع.
أولا، يجب أن تختتم اتفاقية على الوديعة التي يجب أن تحدد فيها:
يجب توقيع العقد المحدد على كل صفحة وفي نهاية النص. يتم عقد العقد في نسختين للمشتري والبائع.
ثانيا، يتم إيصال حول حقيقة نقل الوديعة، والبائع يكتبها، مشيرا إليها:
لا يتكون من الحراسة في حالة واحدة ويتم نقله إلى المشتري. يتم احتساب حجم الوديعة المضمنة بسعر الشقة.
يجب انخرط إعداد المستندات لشراء شقة في البائع، يدفع المشتري رسوم الدولة فقط. حجمها هو 2000 روبل (ربما أبعاد أخرى اعتمادا على غير المتقدمة للحالة). ومع ذلك، يجب أن يشارك المشتري في إعداد شروط عقد البيع. من المر المرجح أن يكون هذا العقد قبل التوقيع على محام مستقل. لن تكون هذه المشاورة باهظة الثمن، لكنها ستحفظ من مشاكل عند استئجار المستندات إلى النظام ومع استخدام الشقة وإمكانية إضافية.
يحتاج اتفاقية شراء وبيع الشقق بالضرورة إلى تحديد المعلومات التالية:
عادة، سيتم تسليم قائمة المستندات التالية لشراء الشقة إلى مديرية التسجيل أو MFC:
قد يكون من الضروري تقديم مستندات إضافية عند شراء شقة، إذا كانت مرتبطة بفردية المعاملة. حول هذه الوثائق ستفصل إلى المسجل المستقبلة المستندات.
من الأفضل تنفيذ توقيع المستندات ونقل الأموال لشقة كل شيء بحضور المسجل في السجل أو العدل (إذا كان العقد معتمد).
لا تنس الحصول على إيصال من البائع حول نقل الأموال وغياب مطالبات الدفع (جمعها البائع في نسخة واحدة في شكل مجاني).
إذا تم نقل الأموال إلى تكليف المستندات في التسجيل، فقد لا يظهر البائع في Reg. مرجع تسجيل بيع الشقة أو تشديد أو حتى رفض إجراء معاملة. وحتى إذا كان هناك استلام نقل الأموال لإعادتها إلى أن تكون مشكلة، وربما، فقط من خلال المحكمة.
في الحالة عندما يتم نقلها بعد إجراء مستندات التسجيل، إذن بموجب القانون، ستكون الشقة في الرهن العقاري للبائع. بعد صعوبة إضافية تنشأ في سدادها. صحيح، في العقد يمكن الإشارة إلى أن الرهن العقاري لا يتم تطبيقه بالقوة (لكن البائعين لا يتبعون مثل هذا الشرط).
لذلك، تلتزم بأموال نقل الأوسط الذهبي أثناء وضع المستندات.
عندما يتم شراء الشقة للحصول على أموال الائتمان، فإن الحسابات مع البائع تنتج غالبا بنكا. سيتم تعهد الشقة من قبل البنك. سيقوم البنك بتسليم متطلباتها لإعداد قائمة الوثائق لشراء شقة وموافقة لاحقا. سيشارك ممثلو البنوك في التسجيل. سيتم رصد المعاملة من قبل محام للبنك، بحيث لا تنشأ مشاكل في تصميم المستندات لشراء شقة وتسجيلها.
بعد تسليم الوثائق، يتم إصدار المسجل (التخصصي MFC) في الأيدي. يشير إلى تاريخ استلام المستندات النهائية.
إلى الرقم المحدد الذي تحتاج إلى المجيء في Reg. مرجع وأخذ الشهادة وأسباب الشقة. من هذه النقطة، تصبح مالكا كامل للسكن.
يتم إجراء عملية شراء الشقة والبيع في كتابة بسيطة وتوقيعها من قبل الأطراف. في ظل الظروف العادية، يكفي إجراء معاملة بنجاح ونقل تسجيل الدولة لملكية المشتري.
ومع ذلك، يتطلب القانون شهادة اتفاق الشراء والبيع في كاتب العدل بالضرورة في الحالات التالية:
إذا كان عمر القاصر من 14 إلى 18 عاما، فإنه يجعله بشكل مستقل، ولكنه يخضع لموافقة كتابية:
على أي حال، يتعين على الموافقة الخطية أيضا التعامل مع سلطة الوصاية والوصاية.
يشهد شراء البيع أي كاتب عضوي في المنطقة في أراضيها تقع الشقة.
ينصح بالاتصال بمكتب تثقيف يقع في نفس التسوية حيث الشقة.
حتى لو كانت الشهادة التوثعية ضرورية، فلا تزال أفضل لللجوء إلى خدمات كاتب العدل، أكثر موثوقية وهادئة.
يجب أن يأتي المشتري والبائع إلى كاتب العدل وتقديمه:
كاتب العدل يفسر معنى المعاملة وعواقب استنتاجها. يتحقق شرعيته. وفي غياب أي حواجز قانونية، يشهد في عقد نقش خاص ولاحظ في الوثائق التوثعية (مجلة، قلميا، قاعدة إلكترونية).
لا يمكن أن تكون تكلفة الخدمات أعلى من 50 ألف روبل.
حد الدفع العلوي - 100 000 روبل.
تتولى كاتب العدل مقدار العقد المحدد في نص المشروع. ولكن إذا كان هذا السعر أقل من المساحية، فإن NATARY تتوقع الخدمة القائمة على قيمة المساحية للشقة.
أيضا، تهم كاتب العدل تعريفة الخدمات التقنية والقانونية التي تتراوح بين 2500 إلى 5000 روبل.
يمكن تسليم وثائق التسجيل:
يتم وصف الإجراء الخاص بتقديم المستندات وقائمةها أعلاه. يمكنك أيضا طلب NATARY، الذي حدد المعاملة، وتمرير المستندات للتسجيل والحصول عليها لك. لهذا الحاجة بالإضافة إلى ذلك:
بعد ذلك، تنظم كاتب العدل بشكل مستقل تقديم واستلام الوثائق في Rosreestre.
إذا كانت لديك أسئلة حول موضوع المقال، فلا تتردد في طرحها في التعليقات. بالتأكيد سنجيب على جميع أسئلتك لعدة أيام. ومع ذلك، اقرأ بعناية جميع الإجابات على المقالة، إذا كانت هناك إجابة مفصلة على مثل هذا السؤال، فلن يتم نشر سؤالك.
94 تعليقات
