بالكاد نجعل شركة الإدارة الخاصة بنا تقوم بتنظيف المدخل ، واستبدال مصابيح السقف التالفة في المصعد. تم إخبارنا في شركة صيانة المنازل لدينا أنه ليس مطلوبًا منهم القيام بهذا العمل ، ولكن يجب أن يكون الدفع مقابل ذلك مشمولًا بالفعل في سعر صيانة وإصلاح المسكن. أود أن أعرف ما هي الخدمات المشمولة في هذه التعرفة؟
علاء ميخاليفا. المنطقة الجنوبية الشرقية.
كما قيل في دائرة الإسكان والخدمات المجتمعية والتحسين بالمدينة ، يوجد في العاصمة "قائمة خدمات لصيانة الممتلكات المشتركة للمباني السكنية والأعمال المتعلقة بالإصلاح الحالي للممتلكات المشتركة للمباني السكنية". وفقًا لهذه الوثيقة ، تعمل مديريات عميل واحد وشركات إدارة ، والتي تتلقى إعانات من ميزانية موسكو للصيانة والإصلاحات الحالية للممتلكات المشتركة في المنزل. تدخل الخدمات والأعمال الواردة فيه ضمن الإيجار الشهري حسب تعرفة "صيانة وإصلاح المساكن".
ننشر قائمة بأهم هذه الأعمال (وفقًا للملحق 2 لمرسوم حكومة موسكو رقم 299-PP المؤرخ 24 أبريل 2007 ، بصيغته المعدلة في 28 أغسطس 2007 رقم 752-PP). القائمة الكاملة:
مكان العمل
2. الجدران والواجهات
3. نظام إمداد الغاز الداخلي
4. تدفئة مركزية
5. نظام امدادات الطاقة الداخلية
6. حشوات النوافذ والأبواب في السلالم والغرف المساعدة وأبواب المدخل في المداخل
7. المداخل
8. السندرات والأقبية
9. مجاري قمامة
10- الأجهزة التقنية الخاصة على مستوى المبنى (نظام مكافحة الحرائق ، وأجهزة القياس على مستوى المبنى ، وأجهزة استشعار التحكم ، وما إلى ذلك)
11. المنطقة المجاورة - التحسينات الخارجية (إذا كانت قطعة الأرض مدرجة في الممتلكات المشتركة للمنزل)
أنواع الوظائف
1. تنظيف الحطام والأوراق والثلج والجليد
2. غسل الواجهات والقواعد
3. التحقق من إحكام التوصيلات الملولبة ذات الحواف والوصلات الملحومة على خط أنابيب الغاز وفحص إحكام خط أنابيب الغاز الداخلي
4. التنظيف واختبار الضغط وضبط وتعديل أنظمة التدفئة المركزية
5. تغيير المصابيح المحترقة في السلالم ، تحت الأرض التقنية ، في السندرات
6. غسل إطارات النوافذ وألواح الأبواب والنوافذ وشبكات الأبواب والنوافذ وتركيب وفك الغالقات على أبواب المداخل. إصلاح وتقوية أبواب المدخل.
7. كنس وغسيل درجات السلم والهبوط والقاعات وأرضية عربة المصعد. مسح رطب للجدران والأبواب وصناديق البريد وعتبات النوافذ وأجهزة التدفئة وأجهزة الإضاءة والدرابزين والعناصر المعدنية للسلالم وخزانات عدادات الكهرباء. مسح رطب للجدران والأبواب وسقف كابينة المصعد.
8. الترتيب - التنظيف من الحطام ، التطهير ، إبادة القوارض.
9. غسل السطح الداخلي والجزء السفلي من العمود ، بوابة (صمام) مجرى القمامة ؛ تنظيف غرف استقبال القمامة وصمامات التحميل ؛ تنظيف وتطهير جميع عناصر مجرى النفايات ؛ القضاء على الانسداد.
10. الصيانة حسب اللوائح المعتمدة من قبل الشركات المصنعة أو سلطات المدينة. استبدال واستعادة ، ضمان قابلية تشغيل عناصر وأجزاء من عناصر الأجهزة الخاصة
11 - الشتاء: تحول الثلوج المتساقطة حديثاً ، وإزالة التكوينات الثلجية والجليدية ، بما في ذلك في الموقع أمام مدخل المدخل ؛ تتصدر المواد المضادة للجليد (الحجر المسحوق) ، وتنظيف الحجر المكسر. الصيف: كنس - القمامة ، أوراق الشجر ، بما في ذلك من المروج ؛ سقي العشب جز العشب وتقليم الأشجار والشجيرات. تنظيف صناديق القمامة. غسل الجرار ، لافتات الشوارع ، لافتات المنزل. تنظيف مواقع الحاويات. تصدير المخلفات البلدية الصلبة.
الإصلاح الحالي للممتلكات المشتركة
مكان العمل
1. أسس
2. الجدران والواجهات
4. حشوات النوافذ والأبواب في السلالم والغرف المساعدة وأبواب المدخل
5. السلالم والمنحدرات والشرفات والمظلات فوق مداخل المداخل والأقبية وفوق شرفات الطوابق العليا
6 - الطوابق (السلالم ، السندرات ، القاعات والأقبية)
7. الزخرفة الداخلية في المداخل والغرف الفنية والغرف المساعدة المنزلية المشتركة الأخرى
8. التدفئة المركزية: خطوط أنابيب التدفئة (المباشرة والعكسية) من جدار المبنى إلى وحدة التدفئة مع وحدة قياس منزلية مشتركة (في الطابق السفلي) ؛ وحدة حرارية مع أجهزة الأنابيب في الطابق السفلي أو العلية (حسب مخطط نظام التدفئة) مع صمامات الإغلاق والتحكم والمصارف ؛ الناهضون مع صمامات الإغلاق والتحكم ؛ وصلات لأجهزة التدفئة ؛ سخانات (بطاريات)
9. إمدادات الماء الساخن: خطوط أنابيب لإمداد الماء الساخن. الأنابيب في الطابق السفلي أو العلية (حسب مخطط نظام إمداد الماء الساخن) ، وكذلك الناهضون مع صمامات الإغلاق والتحكم ؛ وحدة قياس المنزل المشترك قضبان منشفة ساخنة (المنزل المشترك) ؛ توصيلات الشقة لتركيبات المياه ، بما في ذلك الصمامات
10. إمدادات المياه الباردة: إمدادات المياه من جدار المبنى إلى محطة قياس المنزل المشترك ؛ وحدة قياس المنزل المشترك خطوط الأنابيب في الطابق السفلي ، وكذلك الناهضون مع صمامات الإغلاق والتحكم ؛ توصيلات الشقة لتركيبات المياه ، بما في ذلك الصمامات
11. إمداد مياه الحريق: إمداد مياه الحريق من جدار المبنى. صنابير الحريق
12. الصرف الصحي: منفذ الصرف الصحي من المنزل إلى البئر الأول. خطوط الأنابيب في الطابق السفلي مع التنظيف والمصارف ؛ رافعات المجاري مع التنقيحات وغطاء التهوية
13. نظام الإمداد بالطاقة الداخلية والأجهزة الكهربائية للمنزل
14. نظام إمداد الغاز الداخلي: خط أنابيب الغاز من خارج الجدار الخارجي للمبنى إلى جهاز القفل على المصعد
15. التهوية (بما في ذلك المراوح نفسها ومحركاتها الكهربائية ومنافذ الهواء)
16. مجاري قمامة
17. علب البريد
18. المناظر الطبيعية الخارجية (إذا كانت قطعة أرض مدرجة في الممتلكات المشتركة للمنزل)
أنواع الوظائف *
1. إزالة التشوهات الموضعية وتقوية وترميم المناطق المتضررة من الأساسات ومجاري التهوية ومداخل السرداب.
2. إحكام غلق الفواصل وختم وترميم العناصر المعمارية وإصلاح ودهان وغسيل الواجهات والقواعد واستبدال وترميم اللوحات الإرشادية وعلامات الشوارع.
3. تقوية عناصر نظام الجمالون الخشبي ، المطهر (الحماية ضد الفطريات والعفن والحشرات) ومضادات الحموضة (الحماية من الحرائق) ، استكشاف وإصلاح الصلب والأسمنت الأسبستي والأسقف الأخرى ، واستبدال عناصر الصرف الداخلي والخارجي ، حواجز شبكية ، وإصلاح الإنارة ، والتهوية ، واستعادة ظروف العزل المائي ودرجة الحرارة والرطوبة. ملاحظة: بالنسبة للسقف - تغيير لا يزيد عن 50٪.
4. تغيير وترميم العناصر الفردية (الأجهزة) والحشوات في السلالم والغرف المساعدة وتركيب وصيانة غلق الباب
5 - 6. ترميم و (أو) استبدال الأقسام الفردية
7. ترميم تشطيبات الجدران والسقف وإصلاح السلالم والغرف الفنية والغرف المساعدة
8. استبدال وترميم (لا تزيد عن 15٪) للتدفئة المركزية مع تنفيذ أعمال الضبط والتعديل ، والقضاء على عدم التدفئة والأعطال في الشقق
9 - 10. استبدال وترميم العناصر الفردية لأنظمة إمداد المياه الساخنة والباردة ، إذا لزم الأمر ، وإيقاف تشغيل المصاعد
11 - استبدال وترميم عناصر إطفاء الحرائق الفردية (خطوط الأنابيب ، بما في ذلك مدخلات وناهضات إمدادات مياه الحريق)
12 - استبدال وترميم العناصر الفردية لنظام الصرف الصحي ، بما في ذلك إزالة العوائق ، باستثناء معدات السباكة الداخلية
13 - استعادة كفاءة المعدات الكهربائية الداخلية: إنارة السلالم ، والطوابق السفلية ، والسندرات ، والقاعات ، ولوحات الترخيص ، وعلامات الشوارع ؛ جهاز توزيع الإدخال في لوحة التبديل ؛ خطوط الكابلات في الطابق السفلي. الأسلاك الأرضية والدرع الأرضي ؛ لوحات مفاتيح أرضية بأرض مع عدادات كهربائية قبل دخول الشقة.
14. استبدال وترميم معدات الغاز الداخلية (خط أنابيب الغاز) ، والتي هي جزء من الممتلكات المشتركة للمنزل
15. استبدال واستعادة عناصر المنزل المشترك الفردية
16. ترميم أجهزة التهوية والشطف وصمامات النفايات وصمامات البوابة.
17. إصلاح علب البريد الفولاذية المطلية بالمينا ، وترميم المثبتات.
18. إصلاح وترميم الأجزاء المدمرة من المناطق العمياء والأرصفة والممرات والممرات والأسوار ومعدات مناطق الترفيه والأرصفة ومظلات حاويات القمامة. تلوين الحاويات ، الأشكال الصغيرة. إحلال وترميم لافتات وإشارات الشوارع للمنازل.
ملحوظة:
1 - تشمل الأنظمة المشار إليها في الفقرات 8-10 من الجدول 2 الناهضين التي تغلق الأجهزة الموجودة على الفروع من الناهضين ، وكذلك صمامات الإغلاق والتحكم في الأسلاك داخل الشقة ، والسخانات ، وقضبان المناشف الساخنة ، وعدادات المنزل المشترك لاستهلاك الحرارة وإمدادات المياه.
2. يتم تحديد وتيرة العمل في صيانة وإصلاح المساكن وفقًا للمعايير: ZhNM-96-01 / 1 ، ZhNM-96-01 / 2 ، ZhNM-96-01 / 3 ، ZhNM-96-01 / 5 ، ZhNM-96- 01/7 ، ZhNM-96-01 / 8.
* يجب ألا يتجاوز الإصلاح والتغيير لجميع العناصر الواردة في الجدول 15٪ من إجمالي الأعمال.
بعد استلام إيصال دفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، لدى الكثير سؤال. ما هي هذه النقطة الشيقة؟ دفع ثمن "صيانة المساكن"؟ ضبابية للغاية وغير مفهومة. عن ماذا يتكلم؟ اليوم سنحاول معالجة موضوع "صيانة المساكن". وبالتالي:
حسنًا ، دعنا ننتقل إلى القانون. وهي تقول ما يلي:
"وفقا للفن. 154 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، الدفع مقابل صيانة وإصلاح المباني السكنية ، يشمل الدفع مقابل الخدمات والعمل على إدارة مبنى سكني ، والصيانة والإصلاحات الحالية للممتلكات المشتركة في مبنى سكني.
وفقًا لقواعد صيانة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني ، التي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 13 أغسطس 2006 رقم 491 ، تشمل صيانة الممتلكات المشتركة:
أ) التفتيش على الممتلكات المشتركة ، الذي يتم إجراؤه من قبل مالكي المباني والأشخاص المسؤولين المحددين في البند 13 من القواعد ، مما يضمن تحديد عدم امتثال حالة الملكية المشتركة في الوقت المناسب لمتطلبات تشريعات الاتحاد الروسي ، فضلاً عن الأخطار التي تهدد سلامة حياة وصحة المواطنين ؛
ب) إضاءة المناطق المشتركة ؛
ج) ضمان درجة الحرارة والرطوبة التي تحددها تشريعات الاتحاد الروسي في المناطق المشتركة ؛
د) التنظيف والتنظيف الصحي والصحي للمناطق المشتركة ، وكذلك قطعة الأرض التي هي جزء من الممتلكات المشتركة ؛
ه) جمع وإزالة النفايات المنزلية الصلبة والسائلة ، بما في ذلك النفايات الناتجة عن أنشطة المنظمات وأصحاب المشاريع الفردية الذين يستخدمون المباني غير السكنية (المدمجة والملحقة) في مبنى سكني ؛
و) تدابير السلامة من الحرائق وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي بشأن السلامة من الحرائق ؛
ح) الإصلاحات الحالية والرئيسية ، والتحضير للتشغيل الموسمي وصيانة الممتلكات العامة المحددة في الفقرات الفرعية "أ" - "هـ" من الفقرة 2 من القواعد ، وكذلك عناصر المناظر الطبيعية والمرافق الأخرى المخصصة للصيانة والتشغيل والمناظر الطبيعية في يقع هذا المبنى السكني على أرض تعد جزءًا من الملكية المشتركة.
قائمة كاملة إلى حد ما. هذا هو كل ما يتم تضمينه في دفع لصيانة السكن. يجب البت في مسألة صيانة المساكن ، وفقًا للقانون ، في اجتماع عام لأصحاب الشقق وشركة الإدارة. خلال الاجتماع يجب على المالكين والشركة تحديد قائمة الخدمات التي ستشملها تعرفة صيانة المساكن. يجب تحرير محضر الاجتماع ، وإلا فلن يكون للتعريفة أثر قانوني. في كثير من الأحيان ، تتجاوز شركات الإدارة القوانين المعتمدة ولا تعقد اجتماعات. أنها تشمل ببساطة الأجرة وسعرها على الإيصال. بالمناسبة ، يجب أيضًا تحديد سعر التعرفة من قبل مالكي المنزل ، وليس من قبل شركة الإدارة. تحقق من أسعارك. هل تدفع مبالغ زائدة في سبيل الله أعلم ماذا؟ هذا وضع حقيقي جدا. تم اتخاذ القرار ، كما قلنا ، في الاجتماع العام للمالكين. يتم البت في القضية بأغلبية الأصوات. هناك ارتباك في هذه المرحلة ، حيث لا يوجد تعريف دقيق لنوع الأغلبية التي سيتم اعتبارها كذلك. شخص ما يقول أن 2/3 من السكان يجب أن يصوتوا ، ويقول أحدهم أن 50٪ + 1. هذا غير واضح.
نعتقد أنه لن يكون من الصعب عليك أنت وجيرانك الاتفاق مع بعضكم البعض. على أي حال ، إذا لم يكن هناك اجتماع بشأن "صيانة المساكن" ، فيجب عقده على وجه السرعة.
ما الذي تتضمنه صيانة المسكن؟ نسأل أنفسنا هذا السؤال عندما نتلقى إيصال دفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية. وإذا كان الدفع مقابل الماء والكهرباء والغاز واضحًا إلى حد ما ، فإن تعرفة صيانة وإصلاح المساكن هي الأموال التي تتلقاها شركة الإدارة. وبالطبع ، يرغب جميع المالكين في معرفة ما تتكون منه هذه التعريفة وما تستخدم هذه الأموال من أجله.
تعتبر إدارة مبنى سكني وفقًا للقانون المعمول به مهمة شاقة للغاية. وبالتالي ، لم يكن بدون سبب تقديم ترخيص المنظمات الإدارية. بالنسبة لأولئك الذين يعتقدون أنهم سيستمرون بهدوء في جمع الأموال من السكان وعدم القيام بأي عمل على صيانة الممتلكات العامة في مبنى سكني ، أعتقد أن هذا سيصبح خطأهم عاجلاً أم آجلاً. توجد آليات لحرمان شركة إدارة من ترخيص حق إدارة المباني السكنية.
يجب أن تشمل تعرفة صيانة المساكن جميع التكاليف المرتبطة بصيانة الممتلكات المشتركة للمنزل.صيانة الممتلكات العامة في المنزل منصوص عليها في الفن. 154 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، وقواعد صيانة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني - تحدد هذه القواعد قائمة بالممتلكات المشتركة في مبنى سكني ، وصفتها في لكني أكرر قليلا.
يوجد في كل مبنى سكني ملكية مشتركة لجميع مالكي المنزل. ويشمل كل تلك الأشياء التي لا تنتمي إلى أصحابها. سأدرج الأسئلة الرئيسية ، إذا كان لدى أي شخص أسئلة ، فاكتب من خلال التعليقات. لذا فإن الملكية المشتركة للمنزل تشمل:
ويجب الحفاظ على كل هذه الممتلكات المذكورة أعلاه. وليس مجرد احتوائه ، بل يجب أن يكون كله في حالة توفر الشروط التالية:
هذه هي المتطلبات الأساسية.
تتضمن صيانة الممتلكات المشتركة للمنزل عدة أنواع أساسية من العمل في المنزل ، والتي تشمل التنفيذ . يحدد هذا القرار الحد الأدنى من قائمة الخدمات والأعمال اللازمة للصيانة المناسبة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني. لذلك ، لا يهم في ظل أي شكل من أشكال إدارة المنزل الذي تعيش فيه - القانون الجنائي ، قانون الإسكان التعاوني ، تعاونية الإسكان ، ثم يجب القيام ببعض الأعمال ، والتي بدونها تكون حياة مبنى سكني مستحيلة. مرة أخرى ، إليك أهمها:
بالفعل من قائمة الأعمال هذه ، من الواضح أن هناك حاجة إلى موظفين مثل بواب ، عامل نظافة ، صانع أقفال ، كهربائي لصيانة المنزل. أيضًا في القانون الجنائي يجب أن يكون هناك اتفاق مع خدمة الإرسال في حالات الطوارئ. وفي الولاية توجد وحدات موظفين مثل محاسب ومهندس والمدير نفسه.
أخيرًا ، ننتقل إلى أهم شيء. ولماذا أدرجت كل هذه الأنواع من الأعمال التي يجب القيام بها في المنزل والممتلكات المشتركة التي يجب صيانتها؟ هذه المعلومات ضرورية لفهم ما هو مدرج في معدل صيانة المساكن.
كل هذا ، وفقًا لقانون الإسكان ، يجب التعامل معه من قبل أصحاب المنازل. ولكن نظرًا لأن هذا مستحيل عمليًا ، فيجب عليهم اختيار طريقة لإدارة المنزل ، وهي جمعية لأصحاب المنازل أو تعاونية إسكان أو شركة إدارة. ويجب أن يوافقوا على التعريفة الخاصة بصيانة المسكن الذي يمكن من أجله صيانة المنزل.
سوف أصف الوضع المثالي. مرة أخرى ، رائع.
يوجد مبنى سكني ، وليس مبنى جديدًا ، ولكن ليس قديمًا أيضًا. لقد حدث أنه في المنزل الذي يقع فيه HOA ، لم يعد من الممكن العثور على الرئيس. وقرروا إيجاد شركة إدارة. اتصل المالكون بشركتين أو ثلاث شركات إدارة ، والتي لا تعتبر المراجعات حولها الأسوأ في المدينة. جاء ممثلو شركات الإدارة هذه وقاموا بتفتيش كامل للمنزل. نظرنا إلى كل ما هو مكسور ، حيث يتدفق ويتقطر ، وقمنا بحساب خدماتنا وقدمنا عرضًا لأصحاب المنزل. لكنهم قدموا عرضًا حقيقيًا ، مع مراعاة ما رأوه. حقيقة أنه من الضروري القيام بحفظ الأشجار ، وحقيقة أنه يجب فحص العداد قريبًا ، وحقيقة أن السقف مائل ، مما يعني أنه سيتعين استئجار المتسلقين لإزالة الثلج في الشتاء. ولم يختار الملاك الشركة التي عرضت أقل سعر ، بل الشركة التي اقتربت بكفاءة من شرح واجباتهم. الشخص الذي لم يفرض أي قيود على واجباته في عقد الإدارة. يجب ألا يحتوي العقد على قيود على تنفيذ المرسوم 290 الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي.
من الناحية العملية ، إنها قصة مختلفة تمامًا. في المباني الجديدة ، يتم قبول التعريفة المتضخمة بطريقة ما. على الرغم من عدم توقع حالات الطوارئ هناك. في المنازل القديمة ، حيث توجد مشاكل مع كل من الشبكات الهندسية والأسقف ، على العكس من ذلك ، لا يفهم كبار السن سبب رفع التعرفة ، لأنه لا يتم فعل أي شيء على أي حال. في كثير من الحالات هو. لكن في الوقت نفسه ، عليك أن تفهم أن لا شيء يأتي مجانًا.
لذلك ، أقترح تقدير الدخل التقريبي لمنظمتك الإدارية. خذ منطقة المباني السكنية وغير السكنية في المنزل. هذه ليست المساحة الإجمالية للمنزل. اضربها في المعدل واحصل على رقم. العدد كبير بالتأكيد. هذا هو مقدار دخل المتوسط المتحرك للشهر. الآن اطرح منه جميع أجور الموظفين. دعونا نضيف إلى الراتب موظف 30-35 في المئة من مختلف الضرائب. اطرح تكلفة خدمة الإرسال في حالات الطوارئ. للعقود مع خدمة الغاز ومجاري التهوية والمصاعد. هذا هو المبلغ الموجود في الرصيد تقريبًا في يد المتوسط المتحرك. ولكن يجب أن نتذكر حالات عدم الدفع ، وحالات الطوارئ ، وما إلى ذلك. إذا لم تكن هناك مدفوعات مباشرة مع المنظمات الموردة للموارد في مبنى سكني ، فإن هذا لا يزال دفعة طويلة لغير دافعي المرافق ، والتي يتم سدادها بالفعل على حساب تعريفة صيانة المساكن للمالكين الآخرين.
دخلت تغييرات طفيفة في قائمة الخدمات المشمولة في تعرفة صيانة المساكن حيز التنفيذ في 1 يناير 2016. لذا فإن إزالة النفايات الصلبة البلدية (MSW) من خدمة الإسكان تصبح خدمة مجتمعية وتذهب إلى خط دفع آخر. ينظم هذا القانون الاتحادي رقم 458-FZ المؤرخ 29 ديسمبر 2014 "بشأن التعديلات على القانون الاتحادي" بشأن نفايات الإنتاج والاستهلاك ".
إذا لم تتغير تعريفة صيانة المساكن بعد اعتماد القانون أعلاه ، فيجب أن يكون مفهوماً أن شركة الإدارة حصلت بشكل مصطنع على نقود مجانية بسبب حقيقة أنها لا تدفع الآن مقابل إزالة النفايات الصلبة. على الرغم من أن شركة الإدارة قد خصصت هذه الخدمة في معظم الحالات على أنها خط منفصل.
إذا كنت تدرس بعناية مرسوم حكومة الاتحاد الروسي رقم 491 ومرسوم حكومة الاتحاد الروسي رقم 290 ، يصبح من الواضح أن قائمة العمل الإلزامي لأي شكل من أشكال إدارة المنزل واسعة جدًا. وجميع هذه الأعمال يجب أن تدخل في تعريفة صيانة المساكن. وفي حالة إدارة مبنى سكني من قبل منظمة إدارية ، فمن الضروري دراسة اتفاقية الإدارة بعناية. من الضروري التأكدأن هناك أو إشارات إلى القوانين التشريعية المذكورة أعلاه أو أن هذه الأعمال موضحة في العقد نفسه. أيضًا ، في عقد إدارة المنزل أو عند الموافقة على تقدير التكلفة في اجتماع جمعية أصحاب المنازل ، يجب جدولة تعريفة صيانة المساكن وفقًا لتكاليف جميع الأعمال والخدمات المقدمة للمالكين. قد تتعرض شركة الإدارة التي تخاطر بعدم القيام بعمل معين في مبنى سكني للعقوبة. وفقًا لذلك ، يجب على المالكين أيضًا فهم أنه إذا كان المنزل في حالة سيئة ، فلن تتمكن شركة الإدارة المختارة حديثًا من تصحيح الوضع في المراحل المبكرة بمعدل منخفض.
أيضًا ، يشمل الدفع مقابل صيانة المساكن تكاليف دفع تكاليف أنشطة إدارة شركة الإدارة والمحاسبة والمتخصصين الآخرين. قد يختلف عدد هؤلاء المتخصصين. لذلك ، على سبيل المثال ، يعرف الكثير من الناس أنه يوجد حاليًا قانون لملء نظام GIS للإسكان والخدمات المجتمعية ببيانات عن شركة الإدارة. بالنظر إلى الأمية حتى في إدارة شركة الإدارة للعمل مع مثل هذه الأنظمة ، يتعين على المرء إما تعيين متخصصين للعمل مع خدمات الإسكان والخدمات المجتمعية GIS أو الاتصال بالمنظمات المتخصصة. نفس الوضع مع المحامين. خاصة عندما يتعين على شركة الإدارة مقاضاة المدينين مقابل المرافق. من الناحية الرسمية ، يدفع أصحاب المباني السكنية مقابل عمل المحامين من جيوبهم الخاصة من أجل الربح لمقدمي الخدمات.
هناك استنتاج واحد فقط - التغيير المستمر في التشريع الحالي يفرض عبئًا جديدًا على السكان.
حدث أحد أهم التغييرات الأخيرة في قانون الإسكان فيما يتعلق بحساب رسوم الإسكان والخدمات المجتمعية في 1 يناير 2017. لطالما نوقشت مشكلة استحقاقات ODN (الاحتياجات العامة للمنزل). ليس سراً أنه بمساعدة عنصر النفقات هذا ، عوضت شركة الإدارة تكلفة صيانة المنزل أو زادت أرباحها ببساطة. اعتبارًا من 1 يناير 2017 ، تم تحويل مدفوعات ODN من الخدمات العامة إلى الإسكان. ماذا يعني هذا ولماذا تم القيام به؟
القانون الاتحادي رقم 73 بتاريخ 30 مارس 2016 ، تم إجراء تعديلات عليه ، وقاموا بالفعل بإجراء تغييرات على المادة 154 "هيكل الدفع للمباني السكنية والمرافق" و 156 "مبلغ الدفع للمباني السكنية" من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.
يمكنك الآن الاطلاع على مستحقات إنفاق المرافق على احتياجات المنزل العامة في المدفوعات ليس في قسم المرافق ، ولكن في قسم خدمات الإسكان. تم القيام بذلك للحد من مستحقات ODN من قبل شركات الإدارة. الآن لن تتمكن شركة الإدارة من فرض رسوم على ODN أعلى من الاستحقاق الذي كان في 1 نوفمبر 2016 ، وبعد 1 يوليو 2017 لن تكون قادرة على فرض رسوم أعلى من التعريفة الهامشية المعتمدة من قبل المنطقة. في الوقت نفسه ، أصدرت وزارة البناء في روسيا بيانًا قالت فيه إنه إذا كانت رسوم ODN أقل من 1 نوفمبر 2016 أو الحد الأقصى للتعريفة الجمركية ، فمن الضروري فرض الرسوم وفقًا للحد الأدنى من الحسابات.
إذا تجاوزت المستحقات التعريفة الهامشية ، فستقوم شركة الإدارة بالفعل بتعويض هذه التكاليف لـ ODN من تحصيل الأموال لصيانة الإسكان. الآن أصبحت شركة الإدارة أحد أصحاب المصلحة في توفير الطاقة لموارد المنزل. عند تركيب عدادات منزلية مشتركة ، ومصابيح كهربائية موفرة للطاقة وأي إجراءات أخرى تهدف إلى توفير الطاقة.
دعنا نعطي مثالاً لحساب ODN من 1 يناير 2017. في 1 تشرين الثاني (نوفمبر) 2016 ، في دفعتك مقابل الماء البارد ، كان هناك استحقاق لـ 0.3 متر مكعب من ODN. م من الماء. في شباط 2017 ، بلغ استهلاك الماء البارد حسب عداد المنزل المشترك للمبنى السكني 500 متر مكعب. م منها 490 مترا مكعبا هي نفقات الساكنين عن طريق الشقة ، و 10 هي المصاريف المتبقية توزع على جميع السكان. إذا كان المؤشر ، عند توزيع الرصيد على جميع المالكين ، أقل من 0.3 متر مكعب ، فسيتعين الإشارة إليه في الدفع. إذا كان الأمر أكثر من ذلك ، فسيتعين على شركة الإدارة دفع التكاليف الزائدة من تعريفة صيانة المساكن ، أي في الواقع ، من أرباحها الخاصة.
أحد أكثر المواقف إثارة للجدل في البلاد يتعلق بحساب ODN للكهرباء. ويرجع ذلك أساسًا إلى المباني السكنية حيث يتم الاستحقاق من قبل شركة الطاقة مباشرة إلى أصحابها. إذا لم يقدم الملاك قراءات العداد في الوقت المحدد ، فسيتم توزيع الرصيد بالكامل على جميع المالكين. بعد 1 يوليو 2017 ، عندما يتم اعتماد التعريفات الهامشية لـ ODN ، لن يكون لشركة الطاقة الحق في فرض رسوم تزيد عن التعريفات.
لتلخيص ، تعريفة صيانة المساكن اعتبارًا من 1 يناير 2017. ستتكون من تعريفة تمت الموافقة عليها في الاجتماع العام للمالكين بالإضافة إلى مدفوعات لاحتياجات المنزل المشتركة (ODN).
ما الذي تتضمنه تعرفة إصلاحات المساكن (إصلاحات المساكن الحالية) وكيف يتم احتسابها؟ غالبًا ما يتم الجمع بين معدل إصلاح المساكن في إيصالات الدفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية في عمود واحد "صيانة وإصلاح المساكن". يتم ذلك عندما تتم الموافقة على التعريفة في نفس الاجتماع. أعلاه ، توصلنا إلى ما هو مدرج في صيانة المساكن. هذه قائمة خطيرة للغاية ، حيث يجب أن تتحمل شركة الإدارة التكاليف. ولكن ماذا لو تولت شركة الإدارة إدارة مبنى سكني وتطلبت أعمال إصلاح ، ولكن ليس رأس مال (أي أن الأحجام صغيرة جدًا بحيث لا معنى لإنفاق أموال إصلاح رأس المال). ثم تقترح شركة الإدارة وضع تعريفة لإصلاحات المساكن ، مع الأخذ في الاعتبار أنها ستكون قادرة على تحمل تكلفة استبدال بعض المكونات. في المباني الجديدة ، بالطبع ، ليس من المنطقي الموافقة على مثل هذه التعريفة (إذا تم تفويض المنزل وفقًا للقانون المعمول به).
توضح هذه المقالة المواقف الخاصة بكيفية عمل شركة الإدارة والقوانين التي يجب أن تمتثل لها. في حالة عدم استيفاء المتطلبات القانونية الخاصة بك ، تأكد من الاتصال بالسلطات الإشرافية. ولكن عند كتابة استئناف ، حاول تحديد المشكلة التي لا يحلها القانون الجنائي. إن وصف المشكلة بعبارة "كل شيء سيء معنا" من غير المرجح أن يدفع السلطات التنظيمية إلى اتخاذ إجراء. على سبيل المثال ، لا تؤدي شركة الإدارة العمل في إطار البند 7 من المرسوم الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 3 أبريل 2013 رقم 290 "العمل المنجز من أجل الصيانة المناسبة لأسطح المباني السكنية".
وتذكر دائمًا أنه إذا كان هناك شيء لا يناسبك في شركة الإدارة ، فيمكن لأي مالك بدء اجتماع عام للمالكين لتغييره.
من بين فواتير الخدمات العامة ، لدى الملاك بعض الأسئلة حول تلك التي تشير إلى "صيانة المساكن": أي ما هو مدرج في هذا المفهوم. يرد إجابة مفصلة على السؤال في المقالة.
بادئ ذي بدء ، من الضروري تحليل متطلبات التشريع الحالي. الوثيقة الرئيسية التي تنظم مجال الإسكان والخدمات المجتمعية هي قانون الإسكان. تنص المادة 154 على أن كل مالك ، وكذلك المستأجر (أي المواطن الذي أبرم عقد عمل اجتماعي) يجب أن يدفعوا ليس فقط مقابل المرافق أنفسهم ، ولكن أيضًا لصيانة المبنى.
تقدم نفس المقالة وصفًا تفصيليًا لما يتضمنه المفهوم بالضبط:
وهذا يعني ، في الأساس ، أننا نتحدث عن التكاليف المرتبطة بالممتلكات المتعلقة بالملكية المشتركة ، وكذلك بإدارة المنزل بأكمله. في نفس الوقت ، مباشرة تتولى شركة الإدارة صيانة المنزل (ماديًا)التي يبرم بها كل مالك اتفاقية (عادةً ما يتم اختيار الشركة بناءً على ذلك).
نظرًا لأن الكود ، مثل أي قانون فيدرالي آخر ، يوفر إرشادات عامة فقط ولا يحدد قائمة محددة من الأعمال للحفاظ على الملكية العامة بالترتيب ، فمن المهم الانتباه إلى المستندات الأخرى. يعتبر الدليل المنهجي ذا أهمية خاصة ، حيث يكشف المفهوم ويفصله ، ويشير أيضًا إلى ما هو مدرج فيه بالضبط.
ينقسم هيكل العمل بشكل مشروط إلى كتلتين - صيانة الممتلكات المشتركة وإصلاحه الحالي. على وجه الخصوص ، تلتزم شركة الإدارة بما يلي:
يشار إلى شروط الاستبعاد في الجدول.
وهنا جدول بمعايير الحفاظ على النظام الصحي في مبنى سكني.
من الناحية التخطيطية ، يمكن تمثيل كل ما تم تضمينه في المفهوم على النحو التالي:
تشمل هذه المجموعة الأعمال التالية:
الشبكات الهندسية وجميع التسهيلات الفنية التي تضمن خدمة العمر الافتراضي للمبنى السكني:
يشير هذا إلى الأعمال التالية:
من المهم أن نفهم أن قائمة محددة من الخدمات - أي قد يكون هذا العمل مختلفًا في كل حالة. يجب تحديد المعلومات في العقد المبرم مع شركة الإدارة. نموذج عقد متاح على موقع المنظمة أو مباشرة في المكتب. يمكن العثور عليها أيضًا على رأس المنزل أو غيره من ممثلي المالكين.
قرار عقد التجديد الحالي لمبنى سكنيكما يحق له أخذ مشورة هذا المنزل ، إذا كان لديه السلطة المختصة. في الوقت نفسه ، يجب على أصحاب الشقق تحديد قائمة الأعمال المدرجة في الإصلاح الحالي للمنزل ، بالإضافة إلى مقدار التمويل وشروط التنفيذ. يتم حل المشكلات المذكورة أعلاه من قبل المالكين في الاجتماع العام. يتم اتخاذ القرار النهائي بأغلبية الأصوات. فقط بعد هذا يتم تنفيذ الإصلاح الحالي للمنزل.
ما هي الصيانة الحالية؟من حكم الفقرة 12 من قواعد صيانة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني ، الذي تمت الموافقة عليه بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي رقم 491 المؤرخ 13 أغسطس 2006 (المشار إليها فيما يلي باسم القواعد) ، يتبع ذلك ما يلي: يحق لأصحاب الشقق في المنزل إصلاح الممتلكات المشتركة بشكل مستقل أو إشراك أشخاص آخرين في ذلك. يتم إجراء الإصلاح الحالي للممتلكات المشتركة في مبنى سكني مع مراعاة الخيار المختار لإدارة هذا المنزل.
وفقًا للفقرتين 11 و 16 من القواعد ، يمكن توفير صيانة المساكن والإصلاحات الحالية من خلال:
| اسم | الخصائص |
| أصحاب المباني |
|
| HOAs والتعاونيات الاستهلاكية المتخصصة |
|
يحق للإصلاحات الحالية وفقًا للمادة 161 من RF LC RF HOA والتعاونيات الاستهلاكية المتخصصة إجراء الإصلاحات الحالية لمبنى سكني بمفردها أو إشراك أشخاص آخرين يقومون بالأعمال ذات الصلة لهذا الغرض.
بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا للمادة 162 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، تتضمن الاتفاقية المبرمة مع المنظمة المديرة قائمة بالأعمال (الخدمات) ، والتي تشمل الإصلاح الحالي للمنزل ، بالإضافة إلى إجراءات تغييره ، مقدار الرسوم ، وقواعد دفعها.
في الوقت نفسه ، تجدر الإشارة إلى أنه وفقًا للمادة 161 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، يتعين على المنظمات المشاركة في صيانة (صيانة) المنازل الامتثال للقواعد والمتطلبات المعمول بها للأنشطة ذات الصلة.
قائمة أعمال الصيانة والإصلاح الحالية للمساكن:
وفقًا للمادة 154 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، يشمل تكوين مدفوعات صيانة المساكن مساهمة في الإصلاحات الحالية لمبنى سكني. في الوقت نفسه ، وفقًا للمادة 39 من RF LC ، يدفع المالكون مقابل صيانة ممتلكاتهم المشتركة بما يتناسب مع حصصهم الشخصية في هيكل الملكية المشتركة. ونتيجة لذلك ، فإنهم يساهمون في:
وهل هناك اختلاف في أنواع العمل أي؟ هل هناك أنواع مختلفة من العمل للإصلاحات الحالية والإصلاحات الرئيسية؟
صيانة- العمل بشكل دوري على الترميم الكامل أو استبدال المكونات والأجهزة أو العمل على الترميم الجزئي للهياكل والآليات الرئيسية. إصلاح- هذا هو استبدال كامل للشبكات الهندسية أو هياكل المباني لمبنى أو جزء من هيكل. في الوقت نفسه ، فإن سبب الإصلاح الحالي هو إزالة العيوب الخارجية ومنع الوضع من التدهور. في حالة إجراء إصلاح شامل ، يتم ذلك عندما يكون المبنى قد تعرض للشيخوخة والبلى ولم يعد يؤدي وظائفه. يمكن أن يشمل الإصلاح الشامل ، على سبيل المثال ، استبدال السقف المتسرب ، والإصلاح الحالي هو استبدال البلاط المزخرف في الحمام.
