أدت التغييرات في التشريعات منذ يونيو 2016 فيما يتعلق ببيع العقارات إلى ارتفاع كبير في أسعار تنفيذ عقود البيع. لبيع الممتلكات التي هي في ملكية جزئية أو مشتركة (مع تعريف الأسهم) ، مطلوب شهادة إلزامية للوثائق من قبل كاتب عدل. بالنسبة للباقي ، يتم تحديد مسألة كيفية بيع شقة إذا كانت في ملكية مشتركة وفقًا للخوارزمية السابقة.
وفقًا للقانون ، يُطلق على العقارات المملوكة لشخصين أو أكثر اسم ملكية أو مشتركة (المادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، البنود 1 ، 2). علاوة على ذلك ، لا ينطبق تعريف الأسهم على المساحة العقارية للعقار ، ولكن على حق الملكية. لا يمكن إجراء صفقة لبيع هذه العقارات إلا بموافقة جميع المشاركين في الملكية الجزئية. تخضع مستندات البيع والشراء لشهادة إلزامية من قبل كاتب عدل.
تتم جميع المعاملات مع الممتلكات ذات الملكية المشتركة بموافقة إلزامية من المالكين المشاركين للعقارات (البند 1 من المادة 246 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يمكن إبرام اتفاق متبادل لبيع شقة باتفاق شفهي ، ولكن عند إعداد مستندات المعاملة لدى كاتب عدل ، يلزم وجود جميع المشاركين من جانب البائع للحصول على شهادة كتابية للعقد. يمكنك تقديم توكيل رسمي موثق إلى أحد المالكين المشاركين لجمع المستندات اللازمة وتوقيع عقد البيع.
يتم تحديد القيمة السوقية للشقة بشكل مستقل ، أو يشارك مثمن مستقل. في الحالة الأولى ، تقوم بتحليل السعر الخاص بك وتقارن بين تكلفة المساكن المكافئة في منطقتك. في الثانية ، تقوم بإبرام اتفاق مع المتخصصين لإجراء تقييم خبير للشقة. تعتمد تكلفة هذه الخدمات على المنطقة التي تقع فيها شقتك وقيمتها التجارية. يتم تقديم تقرير تقييم مستقل في حالة بيع شقة بموجب رهن أو رهن عقاري.
يمكنك الإعلان عن الممتلكات الخاصة بك للبيع في الصحف المحلية ، أو النشر على مواقع خاصة أو لوحات الرسائل ، أو الاتصال بوكيل عقارات. يجب على سمسار العقارات تقديم معلومات حول تكلفة الشقة ، والإجراء الدقيق للمعاملة المقترحة ، وطريقة وإجراءات الدفع للشقة وحجم عمولة الوكالة العقارية. يتم تحديد كل هذه الشروط باتفاق مكتوب. يمنح العقد لمدة صلاحيته الوكالة الحق الحصري في البحث عن مشترٍ لك ويحرمك من فرصة البحث بنفسك أو إبرام اتفاقية مع وكالة أخرى.
يعرف محامونا الجواب على سؤالك
أو عن طريق الهاتف:
يمكنك جمع جميع المستندات اللازمة بنفسك أو اللجوء إلى مساعدة وكالة عقارية وتزويدها بتوكيل رسمي موثق لإعداد المستندات اللازمة. بالنسبة لمعاملة البيع والشراء ، يتم وضع قائمة المستندات التالية:
يمكن إصدار مقتطف من USRN في شكل إلكتروني وعلى الورق. يتم إعداد الوثائق الورقية في ثلاثة أيام من أسبوع العمل ، بدءًا من لحظة تلقي Rosreestr للطلب. يمكن للموثق أيضًا تلقي الأوراق من USRN ، أيضًا في غضون ثلاثة أيام. بالنسبة للنسخة الإلكترونية من البيان ، يتم إصدار الوثيقة تلقائيًا بعد استلام الطلب أو في اليوم التالي. يتم تقديم مستخرج لمشتري الشقة من أجل تأكيد حقوق ملكية البائع وعدم وجود أي أعباء على الممتلكات التي يتم بيعها.
يتم إضفاء الطابع الرسمي على الشراء والبيع في مستند مكتوب واحد. توقيعات الأطراف المعنية وتصديق العقد يتم في مكتب كاتب العدل. يجب أن تشير الوثيقة إلى عدد الأشخاص الذين لديهم الحق في استخدام العقارات المباعة ، أي المسجلين في مساحة المعيشة هذه (القانون المدني للاتحاد الروسي ، المادة 550 ، البند 1 والمادة 558). تخضع جميع المعاملات للتوثيق ، سواء لبيع الأسهم الفردية للممتلكات أو لنقل ملكية جميع الأسهم في صفقة واحدة (القانون رقم 218-F3 ، الجزء 1 ، المادة 42).
يتم توفير جميع المستندات اللازمة ، جنبًا إلى جنب مع طلب نقل الملكية ، من قبل مقدم الطلب - البائع أو الممثل المفوض شخصيًا. تُنقل الأوراق إلى Rosreestr أو MFC (القانون رقم 218-FZ ، الأجزاء 1 ، 2 ، المادة 18). يتم نشر قائمة الأقسام حيث يمكنك إصدار الأوراق على صفحة موقع Rosreestr الإلكتروني. يمكن أيضًا تسليم المستندات إلى ممثل مفوض من Rosreestr في حفل استقبال خروج أو إرسالها بالبريد مع خطاب قيم (في هذه الحالة ، تأكد من إجراء جرد للمستندات المرفقة وطلب إشعارًا بتسليم الخطاب) .
على موقع Rosreestr الإلكتروني أو بوابة الخدمات العامة ، يمكنك إعداد جميع المستندات في شكل إلكتروني. يمكن إعطاء سلطة توفير وتنفيذ مستندات تسجيل الدولة للحقوق إلى كاتب عدل صادق على معاملة البيع والشراء. (أساسيات تشريع الاتحاد الروسي بشأن كتاب العدل ، المادة 86.2 ؛ القانون رقم 218-FZ ، المادة 15 ، البند 5 ، الجزء 3). في حالة تقديم المستندات الموثقة ، ستكون الأوراق الخاصة بتسجيل الدولة لحقوق الملكية للخلف الجديد جاهزة في غضون ثلاثة أيام.
وقت العد التنازلي هو من لحظة تقديم الطلب إلى Rosreestr. ستكون المستندات المقدمة من خلال MFC جاهزة في غضون خمسة أيام عمل من تاريخ التقديم. يتم تسجيل المستندات الإلكترونية في يوم العمل التالي بعد إرسال المستندات (القانون 218-F3 ، المادة 16 ، المادتان 9 و 10 ، الجزء 1). في حالة التسجيل الإلكتروني للمستندات ، يتم إرسال إشعارات حول التقدم أو تسجيل مستندات معينة إلى البريد الإلكتروني الشخصي لمقدم الطلب أو الهاتف المحمول. المستخرج الجاهز من USRN هو تأكيد موثق لنقل الملكية إلى مالك جديد (القانون 218-F3 ، المادة 28 ، الجزء 1).
يتم تحديد مدة ومبلغ الدفع في اتفاقية الشراء والبيع. يتم تحويل الأموال بعد التحقق من حقوق ملكية المشتري. الطريقة السائدة لسلامة التسويات المالية هي استلام الأموال من خلال صندوق ودائع آمن أو خطاب اعتماد. يمكن لكل من مالكي الشقة المبيعة وشخص واحد مخول المشاركة في هذا الإجراء. لإجراء معاملة مالية ، يلزم تأكيد نقل الملكية إلى المشتري. يتم توزيع مبلغ العائدات بين المالكين السابقين للعقارات المباعة ، مع مراعاة تناسب مشاركتهم في رأس المال أو بموجب اتفاق آخر بين الطرفين (القانون المدني للاتحاد الروسي ، المادة 248).
بعد صفقة البيع والشراء ، لم يعد جميع المالكين السابقين للمساكن المباعة دافعي ضرائب لهذه الممتلكات (قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، المادتان 400 و 401). يحق لكل شريك في الملكية المشتركة خصم ضريبة الدخل الشخصي. إذا تم بيع شقة أو مسكن آخر ككائن واحد ، فإن مقدار خصم ضريبة الدخل الشخصي أمر شائع ويتم توزيعه بين أطراف الصفقة وفقًا لأسهمهم. إذا تم بيع الشقة في أسهم مخصصة منفصلة ، على الرغم من وضعها في اتفاقية واحدة ، يتم إجراء الخصم لكل حصة من الممتلكات بالكامل (قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، المادة 220 ، البنود 1 ، البند 1 ، البنود 1 ، 3 ، البند 2 ؛ محكمة الاتحاد الروسي بتاريخ 13.03.2008 ، رقم 5-P).
كيف يمكنك تأجير شقة بملكية مشتركة؟
لا يجوز للمالك تأجير حصته إلا بموافقة جميع الملاك المشتركين ، وفقط إذا تم تخصيص هذه الحصة وتمثل غرفة منعزلة ، أي غرفة كاملة. إذا تم نقل السكن إلى كيان قانوني ، فيمكنه استخدام مساحة المعيشة فقط لسكن المواطنين.
تم إعداد المواد بمشاركة غرفة كاتب العدل الفيدرالية ، محامي مكتب المحاماة"ليونتييف وشركاه"تاماز مستويانا ، كونستانتين شيشكا ، مدير مركز التطوير الحضري لـ GASIS ، رئيس المكتب"في نوفوجيريفو" "شبكة مكاتب Miel العقارية"يوليا أنتياسوفا ، مستشارة قانونية رائدة في الخدمة القانونية"إينكوم العقارية"أولغا كلادكوفا.
إذا رفض أحد الملاك دفع ثمن السكن والخدمات المجتمعية ، فماذا عن الملاك الآخرين؟
إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق بين المالكين ، فيحق لهم اللجوء إلى المحكمة ، والتي يجب أن تحدد إجراءات الدفع للإسكان والمرافق بما يتناسب مع الأسهم في ملكية كل من المالكين.
بأي مبدأ يدفع الملاك المشتركون فواتير الخدمات الشهرية - كل على حدة أو كلها دفعة واحدة؟
يلتزم المشاركون في الملكية المشتركة ، بما يتناسب مع حصتهم ، بالمشاركة في دفع الضرائب والرسوم والمدفوعات مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية. يمكنهم تحديد من يدفع المبلغ بأنفسهم ، وإذا لم يتم التوصل إلى اتفاق ، بالطريقة التي تحددها المحكمة.
هل يمكن إجبار أحد المالكين على بيع حصته؟
من المستحيل إجبار أحد المالكين على بيع حصته لطرف ثالث.
يُسمح بإمكانية الدفع الإجباري للتعويض النقدي عن حصته بموجب قرار من المحكمة إذا كانت الشروط التالية موجودة في وقت واحد: حصة الشريك في الملكية غير مهمة ، ولا يمكن تخصيصها حقًا ، وليس للمالك الشريك مصلحة كبيرة في استخدام الملكية المشتركة. وفقًا للفقرة 4 من المادة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، في مثل هذه الحالات ، يجوز للمحكمة ، في حالة عدم موافقة هذا المالك ، إلزام المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة بدفع تعويض له. هناك الكثير من مثل هذه القضايا في المحاكم. كقاعدة عامة ، يشتري صاحب الحصة الأكبر حصة أصغر. ثم ، في المحكمة ، يتم إجراء تقييم خبير للقيمة السوقية للسهم.
وهكذا ، على سبيل المثال ، إذا كنا نتحدث عن أسهم صغيرة ، على سبيل المثال ، 1/100 ، فإن مالكك المشارك يمتلك حرفيًا بضعة سنتيمترات مربعة ، يمكنك الذهاب إلى المحكمة مطالبًا بشراء هذه الحصة الصغيرة. وبعد ذلك يمكن للمحكمة إلزامه ببيع هذه الحصة.
كيف يمكنك بيع شقة كاملة إذا كانت ملكية مشتركة؟
لمثل هذه المعاملات ، تم إنشاء نموذج التوثيق الإلزامي. لنفترض أن هناك ثلاثة مالكي شقة ، كل واحد منهم على استعداد لبيع ثلثه. يوجد أيضًا طرف ثالث يرغب في الحصول على هذه الشقة بأكملها. يجب على جميع أطراف الصفقة المثول أمام كاتب العدل. سيطلب المستندات اللازمة للمعاملة ، بما في ذلك من سجل الدولة الموحد للعقارات (USRN) ، والتأكد من أن جميع المالكين المشاركين مؤهلين ، وأنه لا يوجد عيب في الإرادة ، وما إلى ذلك. إذا تقدم مالكو الأسهم بطلب إلى كاتب العدل في نفس الوقت ، فلن يطلب كاتب العدل في هذه الحالة مستندات تؤكد إخطار المالكين المشتركين لبعضهم البعض بشأن نيتهم بيع أسهمهم. في هذه الحالة ، يمكن إبرام عقد بيع الشقة من قبل جميع الملاك المشتركين بناءً على طلبهم في شكل وثيقة واحدة. إذا لم يتصل الملاك المشتركون بكاتب العدل معًا ، ولكن في أوقات مختلفة ، سيطلب كاتب العدل تأكيدًا على أن جميع مالكي الشقق قد تم إخطارهم بأن المالك الشريك يرغب في بيع حصته.
عند إبرام عقد بيع (DCT) ، يتم إدراج جميع البائعين - المالكين المشتركين بالاسم فيه. إذا كانت الظروف تتطلب ذلك (على سبيل المثال ، يكون الملاك المشاركون غرباء عن بعضهم البعض أو في نزاع) ، فإن السياسة النقدية تحدد مقدار ما يحصل عليه كل منهم عند إبرام صفقة. إذا كان المالكون المشتركون ، على سبيل المثال ، الزوجين ، في علاقات طبيعية ، فقد لا يتم تحديد المبالغ.
هل تتطلب معاملة بيع السهم تصديق كاتب عدل؟
يخضع نقل ملكية أسهم شقة في ملكية مشتركة لأي نوع من المعاملات (الشراء والبيع والتبادل والتبرع) إلى التوثيق الإجباري. هذا ضروري من أجل منع حالات مداهمة الشقق.
الشيء الرئيسي الذي يتحقق من كاتب العدل هو ما إذا كان قد تم مراعاة الحق الشرائي للملاك المشتركين المتبقين للشقة ، في حال كانت صفقة بيع وشراء.
يمكن للموثق العدل إخطار الشريك بنفسه إذا كان مالك السهم ، لسبب ما ، غير مستعد للقيام بذلك شخصيًا. أكثر ما لا جدال فيه ، في رأي غرفة كاتب العدل الفيدرالية ، هو إرسال إشعار ببرقية مسجلة من خلال مكتب البريد ، مع طلب إلى مكتب البريد لإعطائك نسخة من البرقية المرسلة إلى المالك المشترك. وبعد ذلك سيظهر لك متى وما المحتوى الذي أرسلت البرقية. سيكون هذا دليلاً على أنك أبلغت المالكين المشاركين بنيتك بيع حصتك.
أيضًا ، سيتحقق كاتب العدل مما إذا كان هناك أي متقدمين آخرين للحصول على "قطعة" من الشقة ، وما إذا كان المالك قادرًا قانونيًا ، وما إذا كان مفلسًا ، وما إذا كان جواز سفره ساريًا.
ستكون تعريفة التصديق على الصفقة 0.5٪ من قيمتها ، ولكن لن تزيد عن 20 ألف روبل.
كيف يتم تسجيل مستأجرين جدد في الشقة إذا كانت ملكية مشتركة؟
يحق لمالك الحصة في الشقة التسجيل فيها دون موافقة المالكين الآخرين ، ومع ذلك ، فإن التسجيل من قبل مالك حصة الأطراف الثالثة في الشقة يتطلب موافقة المالكين المشتركين الآخرين ، باستثناء تسجيل الأطفال القصر من المالكين المشتركين (المادة 20 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
كيف يمكن لأحد أصحاب الشقق العديدة شراء حصصهم من الآخرين؟
يمكن لأحد المالكين المشاركين للشقة شراء أسهم المالكين الآخرين ، بعد التوصل إلى اتفاق معهم ، أو ، في ظل ظروف معينة ، شراء الأسهم بالقوة.
لذلك ، إذا كانت حصة المالك بالنسبة إلى حجم أسهم الشركاء الآخرين كبيرة (أي أن هذه هي الحصة الأكبر مقارنة بحصص الآخرين) ، فعندئذٍ في دعوى قضائية ، يكون المالك الشريك يمكن ، بدوره ، التعرف على حصص المتعايشين على أنها غير ذات أهمية وشرائها. لا يمكن الاسترداد إلا إذا كانت الشروط الثلاثة جميعها موجودة في وقت واحد: حصة الشريك في الملكية غير مهمة ، ولا يمكن تخصيص هذه الحصة حقًا ، وليس للمالك مصلحة كبيرة في استخدام الملكية المشتركة (المادة 252 من القانون المدني لـ الاتحاد الروسي).
يتم حل مسألة الاسترداد القسري ، كقاعدة عامة ، من قبل المحاكم في حالات تخصيص حصة عينية. في هذه الحالة ، سواء كانت الحصة تافهة أم لا ، تقرر المحكمة في كل قضية محددة ، مع مراعاة جميع ظروف القضية. على سبيل المثال ، قد تأخذ المحكمة في الاعتبار الظروف التالية: الحاجة إلى استخدام هذه الخاصية بسبب العمر ، والحالة الصحية ، والنشاط المهني ، ووجود الأطفال ، وأفراد الأسرة الآخرين ، بمن فيهم المعوقون ، وما إلى ذلك.
إذا أراد أحد أصحاب الشقة بيع حصته ، فهل يمنعه ملاك الشقة الآخرون؟
لمالك السهم الحق في التصرف في حصته وفقًا لتقديره الخاص ، ولا يحق لأصحاب الأسهم الآخرين التدخل فيه. ومع ذلك ، يحدد القانون بعض ميزات تصرف مالك حصته. على سبيل المثال ، عند بيع سهم ، يجب على مالكه أولاً أن يقترح كتابةً لاسترداد حصته لمالكين آخرين. يجب على المالكين في غضون شهر إما الموافقة على شراء حصة أو رفض. إذا لم يستجب الشريك في ملكية الشقة لعرضك ببيع حصة في ملكية الشقة ، أو رفض شرائها ، فيحق لك بيع حصتك في الشقة لأي شخص خارجي بالسعر. وبالشروط التي أشرت إليها في رسالتك إلى الشريك في ملكية الشقة ... لا يمكن أن تكون تكلفة السعر للمشتري الجديد أقل من السعر المقدم للمالك الشريك.
تحت أي ظروف يمكنك تحديد الأسهم العينية؟
يحق للمشارك في الملكية المشتركة المطالبة بفصل حصته عن الملكية المشتركة (المادة 252 من القانون المدني). على سبيل المثال ، لا يُسمح بتخصيص حصة عينية في مبنى سكني إلا إذا كان من الممكن تنظيم مساحة معيشة معزولة تمامًا عن باقي المنزل ، أي بمدخل مبيض واتصالات مستقلة. يمكن تخصيص حصة عينية باتفاق المالكين المشاركين وفي المحكمة ، إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق.
من المهم أن نأخذ في الاعتبار أن التخصيص العيني محظور إذا كان تنفيذه مستحيلًا دون التسبب في ضرر غير متناسب للممتلكات التي هي في ملكية مشتركة (على سبيل المثال ، عدم القدرة على استخدام الممتلكات للغرض المقصود منها ، تدهور كبير في التقنية حالة أو انخفاض في القيمة المادية). إذا تعذر تخصيص حصة عينية ، يحق للمحكمة ، بناءً على طلب المالك الناشئ ، إلزام المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة بدفع تعويض نقدي له. وبعد الحصول على هذا التعويض يفقد المالك حقه في نصيبه.
الملكية المشتركة ليست شائعة هذه الأيام. ينشأ على أسس مختلفة وغالبًا بين أشخاص غير مألوفين. ماذا يفعل مالك جزء من الشقة إذا لم تكن هناك رغبة في العيش مع أصحاب الأسهم الأخرى؟ هل من الممكن بيع حصتك بطريقة أو بأخرى وتحويلها إلى نقود لشراء منزلك؟ هذه القضايا الموضوعية تهم الكثير من المواطنين ، لذلك سأجيب على الفور: يمكنك بيع حصة في العقارات. لكن الصفقة لها عدد من الفروق الدقيقة ، واليوم سأخبركم عنها بالتفصيل.
الملكية المشتركة هي نوع من الملكية المشتركة. السمة الرئيسية لهذه الممتلكات هي تحديد حصص كل مالك.
السمات الرئيسية للملكية المشتركة:
القانون الرئيسي الذي يحكم حقوق المالكين الذين يمتلكون أسهماً في شقة هو الفصل 16. من القانون المدني. قواعد التعايش يحددها قانون الإسكان.
عند تنفير هذه الممتلكات ، من الضروري الاسترشاد بما يلي:
سوف أخبركم بمزيد من التفصيل ما هو مبين في القوانين القانونية التنظيمية أعلاه ، وما هي ميزات بيع حصة في العقارات.
بيع حصته من قبل المالك لا يحظره القانون. لكن لا تتسرع في البحث عن مشترٍ. عندما يتم تنفير مثل هذه العقارات ، تسري القاعدة على الاسترداد التفضيلي للأسهم من قبل المالكين المشاركين. تم تأسيسه في البند 1 من الفن. 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي:
"عند بيع حصة في ملكية مشتركة إلى طرف خارجي ، يكون للمشاركين الآخرين في الملكية المشتركة الحق الوقائي في شراء السهم المباع بالسعر الذي تم بيعه به وبشروط أخرى مماثلة."
على عكس بيع وشراء شقة بأكملها ، فإن نقل ملكية السهم يخضع للتوثيق دون فشل:
"المعاملات المتعلقة بنقل ملكية الأسهم في الملكية العامة للعقارات ، بما في ذلك عندما يتم نقل ملكية جميع المشاركين في الملكية المشتركة لأسهمهم في صفقة واحدة ، تخضع للتوثيق" (الجزء 1 من المادة 42 من القانون رقم 218-FZ).
ترتبط خصوصيات بيع السهم بالنظام القانوني لهذه الممتلكات. وفقًا للقانون المدني ، يتم التصرف في الممتلكات التي يتم تخصيص الأسهم فيها باتفاق بين المالكين المشاركين (البند 1 من المادة 246 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
من الناحية العملية ، لا يتم وضع مثل هذه الاتفاقية عمليًا ، حيث يكاد يكون من المستحيل جمع جميع المالكين المشتركين ، وبالتالي يُسمح للبائعين بالتصرف في "سيناريو" مختلف قليلاً.
خوارزمية الإجراءات:
1 ... أولاً ، يجب على البائع إخطار جميع المالكين المشاركين ببيع الحصة. يتم إعداد الإشعار كتابيًا ، ويشير إلى السعر وموضوع المعاملة وشروط البيع الأخرى (البند 2 من المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
تم الاعتراف بشروط البيع الهامة في خطاب FNP رقم 1033 / 03-16-3:
"مع الأخذ في الاعتبار الممارسة المتبعة في دوران العقارات ، يجب أن يشير الإشعار أيضًا إلى شروط أخرى مهمة للأطراف ، على سبيل المثال: إجراءات التسويات ؛ الحفاظ على حق الرهن المنصوص عليه في القانون في حالة الدفع بالتقسيط أم لا ؛ وجود أشخاص يحتفظون بالحق في الاستخدام في المباني السكنية ؛ شروط نقل الملكية ، وما إلى ذلك "
2 ... يجب إرسال الخطاب عن طريق كاتب عدل أو عن طريق البريد. وبالتالي ، فإن تأكيد الإخطار سيكون الشهادة المقابلة لكاتب العدل أو نسخة من البرقية الصادرة عن طريق البريد (البند 2.5 من الخطاب FNP رقم 1033 / 03-16-3).
3 ... إذا لم يتم تلقي أي رد في غضون شهر ، أو أرسل المالك المشارك رفضًا كتابيًا من المعاملة ، فيمكنك بيع حصتك بأمان إلى شخص آخر.
هناك العديد من المثمنين المستقلين في السوق الذين يعملون على أساس شهادة التأهيل. بعد إجراء الحسابات اللازمة ، سيصدر المتخصص تقريرًا يمكنك من خلاله العمل بأمان أثناء المعاملة.
يجب أن يبدأ البحث عن مشترٍ بعد تلقي الرفض من مشاركين آخرين في ملكية مشتركة أو بعد شهر من إخطارهم.
حتى إذا وجدت مشترًا في وقت سابق ، فلا يحق لك إبرام صفقة معه إلا بعد رفض المالكين المشاركين الشراء.
يجب أن يتوافق السعر المعروض على المشتري مع السعر المبين في الإشعار.
إذا اتصلت بسمسار عقارات ، فسوف يساعدك في ترتيب الصفقة بشكل صحيح. إذا كنت تبيع حصة في العقارات بنفسك ، فتحقق من التوافر في الاتفاقية:
بعد تسجيل الملكية في Rosreestr ، يصبح المالك الجديد هو المالك الكامل لحصة الشقة.
إن وجود شكل مشترك لملكية المسكن لا يحرم كل مالك من حق التصرف في حصته ، ولكنه يخلق قيودًا إضافية. يجب أن يأخذ بيع حصة من الشقة في الاعتبار حق المالكين الآخرين في الشفعة ، المنصوص عليه في القانون. يتم تحديد إجراءات بيع حصة في شقة بموجب القانون الاتحادي رقم 218-FZ المؤرخ 13 يوليو 2015 "بشأن التسجيل الحكومي للعقار".
في المواد المعروضة ، يمكنك معرفة كيفية بيع شقة بملكية مشتركة ، وما هي خيارات البيع القانونية التي ستسمح لك بتجاوز الحق الاستباقي في الشراء.
يسمح التشريع بخيارات مختلفة لامتلاك العقارات ، بما في ذلك عن طريق إنشاء شكل ملكية مشتركة. في هذه الحالة ، يتم تحديد الميزات التالية للملكية والتصرف في المساكن:
تم تأكيد وجود حق مشاركة الملكية من خلال المعلومات الواردة في سجل USRN. كل مالك لديه مجموعة من وثائق الملكية التي تحدد حجم حصته في القانون العام.
يجب أن يأخذ إجراء التخلص من الأسهم في الشقة في الاعتبار الحق الوقائي في الحصول عليها (المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، الذي يخص كل مساهم. يجبر هذا المطلب القانوني البائع على الامتثال لتسلسل الإجراءات التالي:
عند إرسال إشعار إلى المالكين الآخرين ، يجب مراعاة متطلبات القانون. يتضمن حق الأولوية إجراء البيع في ظل نفس الشروط المحددة في المسودة الأولية للاتفاقية والإخطار. التغييرات على هذه الشروط غير مسموح بها.
في حالة عدم وجود رد على الإخطار من مالكي الأسهم الآخرين ، سيتم المضي قدمًا في بيع السهم وفقًا للقواعد القياسية.
الأهمية!يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن أي اتفاقيات بشأن المعاملات مع العقارات المشتركة تخضع للتوثيق. بالإضافة إلى التحقق من محتوى الاتفاقية ، سيؤسس كاتب العدل الامتثال لشروط إخطار حاملي الأسهم الآخرين.
يمكن استخدام حق الشفعة في وقت واحد من قبل مختلف المالكين. في هذه الحالة ، سيتم توزيع الحصة بنسب متساوية بين كل مشترٍ.
إذا كان مالك الحصة لسبب ما يخطط لتجنب إخطار المالكين الآخرين للبيع القادم ، فإن الخيارات البديلة ممكنة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه في عدد من الحالات ، قد يؤدي الحرمان من الحق الوقائي في إعادة الشراء إلى بطلان المعاملة بناءً على طلب الأطراف المعنية.
لمالك الحصة الحق في التصرف بأي طريقة قانونية ، بما في ذلك عن طريق التبرع. يمكن أن يكون نقل الحقوق إلى حصة في شكل تبرع بمثابة بديل لاتفاقية الشراء والبيع إذا كان الأطراف يخططون لتجنب إخطار أصحاب الأسهم الآخرين وممارسة حقهم في الشراء الوقائي.
في هذه الحالة ، يجب مراعاة الميزات التالية:
وبالتالي يمكن بيع الحصة من خلال إبرام اتفاقية تبرع ، ولكن في هذه الحالة يتحمل المشتري مخاطر كبيرة.
عند الاتفاق على شروط الصفقة القادمة ، يحق للبائع ومشتري السهم تحديد سعر العقد بشكل مستقل. في هذه الحالة ، من الممكن تحديد سعر بيع باهظ الثمن بحيث لا يستطيع أصحاب الأسهم الآخرون المطالبة بالحق الاستباقي للشراء.
الأهمية!مع هذا النوع من المعاملة ، يجب أن يوضع في الاعتبار أنه لا يمكن تجنب إخطار أصحاب الأسهم الآخرين.
في الوقت نفسه ، هناك احتمال أن يتم استخدام الحق الاستباقي في الشراء حتى إذا كان السعر مبالغًا فيه عن عمد. قد يكون هذا بسبب الإحجام عن قبول الأشخاص غير المصرح لهم بتكوين المالكين.
بالإضافة إلى ذلك ، قد يؤدي المبالغة في تقدير قيمة السهم إلى بطلان الصفقة ، إذا تمكن المساهمون الآخرون من إثبات أن سعر الاتفاقية كان في الواقع مبلغًا أقل. لا تنسى الزيادة الكبيرة في ضريبة الدخل ، والتي سيتعين على البائع دفعها بناءً على السعر المحدد في العقد.
يتمثل خيار البيع غير القياسي الآخر في إبرام اتفاقية قرض مع الإنشاء المتزامن لرهن السهم. في هذه الحالة ، في حالة عدم الوفاء بالتزام سداد مبلغ الدين ، يحق للمقرض حجز الرهن على العنصر المرهون.
نادرًا ما يتم استخدام هذا الإصدار من المعاملة ، حيث يتعين عليك المرور بإجراءات التسجيل الحكومية مرتين ، أولاً لتسجيل التعهد ، ثم تسجيل ملكية المرتهن.
من أجل عدم الاعتراف بهذه المعاملة على أنها وهمية ، يتعين على الأطراف الإشارة إلى الفترة الفعلية لاستخدام الأموال. هذا يزيد بشكل كبير من مدة نقل ملكية السهم.
ينطبق الحق الوقائي للشراء فقط على حالات التصرف المدفوع في الأسهم لصالح أشخاص غير مصرح لهم. إذا تم بيع السهم لواحد أو أكثر من مالكي الأسهم الأخرى ، فلا يسري حق الشفعة. في حالة إعلان العديد من حاملي الأسهم عن استعدادهم لشراء سهم في الحال ، يحق للبائع تحديد المشتري بشكل مستقل.
بالإضافة إلى ذلك ، من المستحيل المطالبة بحق الشفعة في تحويل حصة بموجب معاملات ذات طبيعة مجانية أو تبرع أو إيجار.
الأهمية!عند إجراء التبادل ، يظل الحق الوقائي ساري المفعول ، لأن هذا النوع من المعاملات له طبيعة تعويضية.
أيضًا ، لا تنطبق قاعدة الاستحواذ الاستباقية على بيع حصة في مزاد علني. يتم تنفيذ هذا الإجراء في حالة سداد الديون في إطار إجراءات التنفيذ أو في حالة إفلاس الأفراد.
يحتوي القانون على القيد الوحيد ؛ عند التخلص من الأسهم ، لا يُسمح بالإشارة إلى حصة كموضوع للتنازل عن حق المطالبة (المادة 388 من القانون المدني للاتحاد الروسي). نظرًا لأن المعاملات ذات الملكية المشتركة تخضع للتوثيق والتسجيل الحكومي ، فسيتم رفض الاتفاق على التنازل عن حق المطالبة فيما يتعلق بالسهم باعتباره غير قانوني.
سيسمح عقد شراء وبيع شقة بملكية مشتركة للمشتري بالحصول على الكائن بالكامل عن طريق نقل جميع الأسهم إليه في نفس الوقت. في هذه الحالة ، ليست هناك حاجة لإبرام اتفاقيات منفصلة مع كل مساهم ، باستثناء حالات شراء الأسهم في أوقات مختلفة (على سبيل المثال ، يمكن تنفيذ شراء شقة بموجب اتفاقيتين فيما يتعلق بشقة مع اثنين من المساهمين ).
عند شراء شقة بمشاركة رأس المال ، عليك مراعاة الميزات التالية:
يتم طرح أكبر عدد من الأسئلة من خلال إجراء توزيع الأموال بين أصحاب الأسهم عند بيع شقة بأكملها. نظرًا لأن القانون ينص على الحرية الكاملة للتعاقد ، يمكن للبائعين أنفسهم تحديد كيفية تقسيم الأموال عند بيع الممتلكات المشتركة.
يُسمح بالخيارات التالية لتوزيع الأموال المستلمة من المشتري:
بعد شراء شقة بمشاركة رأس المال ، يكتسب البائع حق الملكية الشخصية. إذا شارك اثنان أو أكثر من المشترين في الصفقة ، فيحق لهم اختيار شكل الملكية المشتركة (مشتركة أو مشتركة).
هل يجوز لأحد مالكي الأسهم أن يمنع إبرام اتفاقية البيع والشراء ، وما هي التبعات القانونية لمثل هذه الاعتراضات؟ وبغض النظر عن أسباب الاعتراض لا يمكن منع أحد المالكين من بيع السهم.
في حالة اعتراض أحد المالكين ، تكون الخيارات التالية ممكنة:
إذا اعترض أحد المالكين المشتركين على بيع الحصة إلى طرف خارجي ، فيحق له استردادها على أساس حق الشفعة. في هذه الحالة ، يتعين عليك الرد بالموافقة على إشعار المعاملة المستلم في غضون 30 يومًا.
الانتباه!بسبب التغييرات الأخيرة في التشريعات ، قد تكون المعلومات الواردة في المقالة قديمة! سوف ينصحك محامينا مجانًا - اكتب في النموذج أدناه.
وقت القراءة: 6 دقائق
في الحياة ، هناك حالات عندما تكون ملكية واحدة مملوكة لعدة مالكين في نفس الوقت. يفضل العديد من الأشخاص تحديد حصص كل مالك في البداية. تؤثر الملكية العامة للشقة على ترتيب تنفيذها.
قبل الشروع في مناقشة القضايا المتعلقة بالملكية المشتركة ، من الضروري تحديد ماهيتها.
تفترض الملكية المشتركة أن كائنًا واحدًا مملوكًا لعدة أشخاص في نفس الوقت. يعرف الكثير من الناس ما هو. يمكن أن تكون الأسهم في الإسكان:
تعتبر جميع الأسهم متساوية ، ما لم ينص القانون أو العقد على خلاف ذلك. يتم التعبير عنها ككسور أو نسب مئوية.
قد يتأثر حجم السهم أيضًا بالتحسينات التي أجراها أحد الأطراف ، والتي تؤثر على القيمة السوقية للعقار.
بالنظر إلى ما تعنيه الملكية المشتركة للشقة ، تجدر الإشارة إلى أنها تنشأ نتيجة لأسباب مختلفة:
القانون التشريعي الرئيسي الذي ينظم علاقات الملكية ، بما في ذلك تلك المتعلقة بالملكية المشتركة ، هو القانون المدني للاتحاد الروسي. أسس عندما تنشأ الملكية المشتركة وتتوقف ، وكذلك الفروق الدقيقة المرتبطة بالتخلص من هذه الممتلكات.
يمكن العثور على تفاصيل التسجيل في:
يتم تحديد اللحظات المتعلقة بالضرائب بموجب قانون الضرائب للاتحاد الروسي.
عند حل مشكلات الملكية في المحكمة ، يلعب قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي والقانون الاتحادي رقم 229-FZ بتاريخ 02.10.2007 "بشأن إجراءات الإنفاذ" دورًا مهمًا.
كما ذكرنا سابقًا ، يمكن أن تنشأ الملكية المشتركة لعدة أسباب. لنفكر في أكثرها شيوعًا.
ذُكر أعلاه أنه يوجد في التشريع الروسي افتراض المساواة في الأسهم - إذا لم يتم تحديد الشروط الأخرى لتقسيم الملكية بموجب القانون أو الاتفاق ، فإن حصص جميع المالكين تعتبر متساوية. ومع ذلك ، لا أحد يمنع إنشاء نظام مختلف لتقسيم العقارات.
قد يتغير حجم الأسهم المحددة في البداية نتيجة ، على سبيل المثال ، للتحسينات الكبيرة في الإسكان ، مما يزيد من قيمتها في السوق.
لكل مالك الحق في المشاركة في ملكية الشقة. يمكنه استخدام ممتلكاته بشكل مستقل ، بغض النظر عن المشاركين الآخرين. ومع ذلك ، في حالة بيع السهم ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن المالكين الآخرين لهم حق وقائي لشرائه.
قبل شهر على الأقل من البيع ، يجب على المواطن أن يحذر المالكين الآخرين كتابةً بشأن نيته. إذا لم يعرب أي من المشاركين خلال هذه الفترة عن رغبته في الحصول على حصة في العقار ، فيمكن بيعه لأشخاص آخرين بنفس الشروط.
في حالة عدم رغبة المالكين الآخرين في شراء الحصة ، يمكنهم توفير وقت البائع من خلال التوقيع على تنازل كتابي. ثم ، لكي تدرك حصتك ، ليس من الضروري الانتظار حتى نهاية الشهر.
تنطبق هذه القاعدة فقط على حالات بيع حصة في الملكية المشتركة. يمكنك التبرع بحصتك دون إخطار المالكين الآخرين.
يهتم الكثيرون بكيفية جعل ملكية شقة مشتركة. إذا كانت هناك ملكية مشتركة ، فيمكن تخصيص الأسهم من خلال إبرام اتفاقية. أيضًا ، غالبًا ما يتم تحديد هذا الحكم في المعاملات:
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن التغييرات الأخيرة في التشريع تتطلب توثيق الشراء والبيع.
بسبب ارتفاع أسعار العقارات ، حتى العديد من الملاك يجدون صعوبة في شراء المساكن ، لذلك يضطر البعض إلى الحصول على شقة برهن عقاري.
بالنسبة للبنك ، يختارون المقترض الرئيسي (عادة الشخص الذي يكسب أكثر من الباقي) والمقترضين المشتركين. لكن من الناحية العملية ، لن يوافق كل بنك على مثل هذه الصفقة. ليس من المربح للمؤسسات المالية أن يساهم الجميع بالأموال مقابل حصتهم ، وهذا هو سبب ارتباط تخصيص المقترض الرئيسي.
القضايا الداخلية ، على سبيل المثال ، توزيع الائتمان فيما بينهم ، يقرر المشاركون من تلقاء أنفسهم.
أحد أنواع دعم الدولة للعائلات التي لديها أطفال هو برنامج رأس مال الأمومة ، حيث يتم إصدار الأموال من أجله ، من بين أمور أخرى ، لتحسين الظروف المعيشية للأسرة.
بالطبع ، لن تكون هذه الأموال كافية لشراء شقة ، ولكن يمكن استخدامها كاستثمار أولي لرهن عقاري.
يمكن إنفاق رأس مال الأمومة على قائمة محدودة من الأغراض المحددة في التشريع.
في هذه الحالة ، يجب مراعاة شروط معينة. واحد منهم هو واجب تسجيل الشقة في ملكية مشتركة. هذا بمثابة ضمان أن جميع أفراد الأسرة ، بما في ذلك الأطفال القصر ، سيكونون المالكين.
يتم الانتهاء من هذا المستند كتابيًا ويخضع للتوثيق.
تقسيم الممتلكات هو نقل جزء من عقار سكني إلى ملكية كل مالك بما يتناسب مع حصصهم في حق الملكية المشتركة. ولا عجب أن يهتم المواطنون ، إذا كانت الشقة في ملكية مشتركة ، بكيفية نقل الأمتار المربعة العائدة للجميع إلى ملكية أحدهم.
يمكن للأطراف ، بعد مناقشة التفاصيل فيما بينهم ، وضع عقد بيع أو عقد تبرع.
إذا لم يكن من الممكن حل المشكلة على أساس طوعي ، فسيتعين عليك بدء إجراء قضائي. للقيام بذلك ، تحتاج إلى جمع حزمة كاملة من المستندات للممتلكات القابلة للقسمة ، وكذلك تقديم دليل على سبب تقسيمها بهذه الطريقة.
للقيام بذلك ، يجب أن تتعرف أولاً على الشكل الذي يبدو عليه نموذج طلب لتقسيم أسهم الشقة.
عندما يتم تخصيص حصة من الملكية المشتركة ، يتم نقل جزء من الكائن إلى ملكية الشخص بما يتناسب مع حصته في حق الملكية المشتركة. ونتيجة لهذا الإجراء ، ينتهي حق هذا المواطن في الحصول على حصة في الملكية المشتركة.
هناك طريقتان لتخصيص حصة:
بناءً على اتفاق الطرفين ، يمكن صياغة اتفاق بشأن إجراءات وشروط تقسيم الملكية المشتركة. على سبيل المثال ، انظر إلى الشكل الذي تبدو عليه اتفاقية المشاركة الزوجية.
إذا كانت هناك خلافات ، فسيتعين عليك الذهاب إلى المحكمة. نتيجة لذلك ، يتم اتخاذ قرار بشأن تخصيص حصة عينية ، وإذا كان ذلك مستحيلًا ، يتم تخصيص تعويض نقدي للمالك.
غالبًا ما يؤدي تقاسم ملكية شقة من غرفة واحدة إلى استحالة تقسيمها. ومع ذلك ، وفقًا للقانون المدني ، فإن استحالة تقسيم الممتلكات لا تستبعد حق الشخص في التقدم بطلب لإنشاء إجراء لاستخدام الملكية المشتركة.
ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على أن ملكية واستخدام العقارات ، التي هي ملكية مشتركة مشتركة ، تتم بموافقة جميع المشاركين ، وإذا كان من المستحيل التوصل إلى حل وسط ، فإن هذا الإجراء تحدده المحكمة .
كما هو مذكور أعلاه ، فإن بيع شقة في ملكية مشتركة لها خصائصها الخاصة. بادئ ذي بدء ، يجب على الشخص أن يعرض إجراء عملية الشراء لبقية مالكي الكائن.
يجب أن يكون التحذير بشأن نية بيع حصتك كتابيًا.
يمكن للمالكين الآخرين كتابة تنازل خطي أو الموافقة على شراء جزء من الممتلكات. في حالة عدم وجود إجابة خلال شهر ، يحق للشخص بيع حصته لأي مواطن آخر.
ومع ذلك ، يجب الحفاظ على شروط البيع الأصلية. لا يمكنك جعلها أكثر ربحية من تلك التي تم إنشاؤها لبقية المشاركين.
اكتشف كيف يسير بيع شقة في ملكية مشتركة في عام 2019.
يتم احتساب ضريبة العقارات للملكية المشتركة في عام 2019 مع مراعاة القيمة المساحية للعنصر. في روسيا ، هو أقرب ما يمكن من القيمة السوقية للشقة ، وبالتالي فهو مبلغ كبير.
يتم دفع ضريبة الأملاك للأفراد في موقع المنشأة على أساس إشعار ضريبي.
المعدل الأساسي هو 0.1٪. حتى عام 2015 ، تم احتساب الضريبة بناءً على قيمة المخزون كما تقدرها BTI ، ولكن سيتم الآن زيادة الضريبة على الشقة تدريجياً.
قد يكون المنزل الخاص أيضًا ملكية مشتركة. عادة ، في هذه الحالة ، تنطبق حقوق الملكية العامة أيضًا على قطعة الأرض التي يقع عليها هذا الكائن.
يتم تحديد إجراءات استخدام الممتلكات التي تنتمي إلى هذه الفئة بنفس الطريقة كما في حالة الشقة: باتفاق الطرفين أو في المحكمة.
كما ذكر أعلاه ، بالإضافة إلى الملكية المشتركة ، هناك أيضًا ملكية مشتركة. إنه ينطوي على حيازة كائن واحد من قبل عدة أشخاص دون تخصيص أسهم منفصلة. الخيار الأكثر شيوعًا هو الملكية المشتركة للزوجين.
يمتلك جميع المشاركين الممتلكات ويديرونها باتفاق مشترك. في الوقت نفسه ، لا يمكن بيع شقة إلا إذا كانت هناك موافقة موثقة من جميع مالكي الكائن ، على الرغم من أن لكل مالك الحق في التصرف في الأمتار المربعة الخاصة به.
في ظل وجود ملكية مشتركة مشتركة ، فإن لدى الناس العديد من الأسئلة: كيفية إضفاء الطابع الرسمي عليها ، وكيفية إبرام اتفاقية لتزويد الطاقة ، وكيفية التخلص من هذه الممتلكات ، وما إلى ذلك.
امتلاك هذا النوع من الممتلكات له خصائصه الخاصة. لذلك ، عند البيع ، يجدر النظر في حق الشفعة لشراء بقية المشتركين ، وعند تخصيص حصة عينية - انتبه إلى حقيقة أنه ليس كل جزء خاضع للانفصال.
في بعض الحالات ، قد يتم تقديم تعويض نقدي للمالكين.
محامي. عضو نقابة المحامين في سانت بطرسبرغ. خبرة عمل تزيد عن 10 سنوات. تخرج من جامعة ولاية سانت بطرسبرغ. أنا متخصص في مجال القانون المدني والأسرة والإسكان والأراضي.
