يتم تمثيل مؤسسة الملكية المشتركة في الاتحاد الروسي بنموذجين رئيسيين للملكية - مشتركة ومشتركة. ما هي خصوصية كل منهم؟ كيف يتم تكوين حق التملك بشكل مشترك؟ كيف يتم تقسيم جزء من الأصول وفصلها إلى ملكية فردية لمواطن؟
الملكية المشتركة هي أحد الأنواع الفرعية لنموذج الملكية المشتركة لممتلكات معينة من قبل العديد من المواطنين المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي. السمة المميزة لها هي عدم وجود أسهم في ملكية الأصول ذات القيمة المحددة. ما هي "الملكية المشتركة"؟ يبدو تعريف هذا المصطلح بسيطًا - ممتلكات مملوكة لشخصين أو أكثر في نفس الوقت. يمكن لكل من المالكين المشتركين امتلاك حصة محددة في العقار. في هذه الحالة ، يكون نموذج الملكية المشتركة هو نفسه.
في الملكية المشتركة ، يمتلك الناس الممتلكات ويديرونها ويتخلصون منها حصريًا في إطار صنع القرار الجماعي. الملكية المشتركة بهذا المعنى هي أصل غير قابل للتجزئة. من الممكن بيعها أو التبرع بها أو تقسيمها فقط على أساس الاتفاقات الشخصية.
يمكن تمثيل الملكية المشتركة المشتركة ، على الرغم من انتشارها على نطاق واسع ، إذا اتبعت أحكام التشريع الروسي ، في مجموعة صغيرة نسبيًا من الأصناف. أولاً ، يمكن أن تكون ملكية مشتركة للزوجين ، على سبيل المثال ، شقة. ثانيًا ، يمكن ملاحظة الملكية المشتركة في إطار التنظيم الجماعي للاقتصاد الفلاحي.
كانت هناك فترات في التاريخ القانوني للاتحاد الروسي يمكن فيها تشكيل النموذج المقابل لملكية الممتلكات ، على سبيل المثال ، عند الخصخصة. ولكن مع مرور الوقت ، تم إجراء تعديلات على التشريعات الروسية ، والتي بموجبها ، عند الخصخصة ، لا يمكن لأي شخص الحصول إلا على حصة معينة في الملكية المشتركة.
أعلاه ، لاحظنا أنه يمكن للمواطنين التصرف في الملكية المشتركة من خلال تنسيق جميع الإجراءات مع بعضهم البعض. دعونا نفكر في هذا الجانب بمزيد من التفصيل.
وبالتالي ، فإن الملكية المشتركة في إطار الملكية المشتركة تمنح كل مالك الحق في إجراء معاملات نيابة عنه ، مما يعكس التخلص من الممتلكات. علاوة على ذلك ، يجب تنسيق جميع الإجراءات مع المالكين الآخرين. إذا لم يحدث ذلك ، فقد يتم الاعتراف بالمعاملات ، ولا سيما في المحكمة ، غير صالحة.
في الوقت نفسه ، كما يلاحظ بعض المحامين ، يحق للملاك المشتركين للممتلكات سحب الصفقة التي تمت دون علمهم إلا إذا ثبت أن أعمال التصرف في الممتلكات المملوكة بشكل مشترك قد ارتكبها مالكون آخرون أدركوا ذلك. أنهم لا يملكون السلطة لاتخاذ الإجراءات المناسبة ... أي يمكن للمحكمة أن تلغي صفقة دعوى الزوجة ضد الزوج لاستئجار شقة إذا أثبتت أن زوجها كان على علم بمعارضتها لتأجير العقار ، لكن رغم ذلك وقع اتفاق مع المستأجرين.
يمكن تقسيم الملكية المشتركة للممتلكات على الوجه المبين في القانون. ما هي خصوصية هذا الإجراء؟ أحد الأحكام الرئيسية للتشريع المتعلق بتقسيم الملكية المشتركة هو الحاجة إلى التحديد المسبق للمبلغ المحدد للأسهم لكل من المالكين المستقبليين للممتلكات. في الوقت نفسه ، إذا اتبعت أحكام المادة 254 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فسيتم الاعتراف بالأسهم المعنية على أنها متساوية ، باستثناء الحالات التي ينص عليها القانون أو الاتفاقات الخاصة للأطراف.
بشكل عام ، الإجراء الذي يتم من خلاله تقسيم الملكية المشتركة مشابه للخوارزمية النموذجية للإجراء عند تخصيص حصة في ملكية مشتركة مشتركة. ما لم ينص ، بالطبع ، على خلاف ذلك في الإجراءات القانونية أو لا ينبع من خصوصيات الاتصالات بين المالكين.
لاحظنا أعلاه أن أحد النماذج المتوقعة للملكية المشتركة للممتلكات يفترض مسبقًا حقيقة أن رعايا هذه العلاقات القانونية متزوجون. ما هي ميزات إدارة الممتلكات التي يتم تنفيذها في هذا السيناريو؟ ما هي خصوصية فئة قانونية مثل الملكية المشتركة للزوجين؟
الآلية الرئيسية لتشكيل الملكية ، التي سيمتلكها المواطنون المتزوجون في إطار النموذج قيد الدراسة ، هي الاستحواذ على الممتلكات خلال فترة التعايش. في الوقت نفسه ، يفترض قانون الأسرة في الاتحاد الروسي شكلين رئيسيين لعلاقات الملكية بين الزوجين - بناءً على القانون ، وأيضًا بناءً على اتفاق.
ما هي سمات الملكية المشتركة للزوجين في السيناريو الأول؟ يعمل هذا النظام القانوني لملكية العقارات بموجب القانون ، ويكون ذا صلة إذا لم تكن هناك شروط أخرى في عقد الزواج. هذه هي الممتلكات التي تم الحصول عليها خلال فترة معاشرة الزوجين. ما أنواع الممتلكات التي يمكن أن تنتمي إليها؟ إذا اتبعت أحكام القانون ، يمكن أن يكون الدخل - في شكل رواتب ، وعائدات الأعمال ، وبيع منتجات العمل الفكري ، والمعاشات التقاعدية ، والمزايا الاجتماعية. كما أن مفهوم الملكية المشتركة الذي تشكل في عملية معاشرة الزوجين يشمل الممتلكات والأوراق المالية والأسهم في الشركات. في هذه الحالة ، في الحالة العامة ، كما لاحظ المحامون ، لا يهم من بذل المزيد من الجهود للحصول على أصول معينة - الزوج أو الزوجة.
الممتلكات التي كانت مملوكة لكل من المواطنين المتزوجين ، قبل التسجيل الرسمي لعلاقتهم ، تنتمي إليهم على أساس الحق في الملكية الشخصية. ينص قانون الأسرة أيضًا على سيناريو بموجبه أن الممتلكات التي حصل عليها الزوج أو الزوجة خلال الفترات التي يعيش فيها الزوج أو الزوجة بشكل منفصل لأي سبب من الأسباب ، تنتمي أيضًا إلى كل منهما على أساس الملكية الشخصية.
ميزة أخرى تميز الملكية المشتركة للزوجين هي وجود آلية لإنشاء نموذج للملكية المشتركة ، إذا تم تسجيل حقيقة أنه أثناء عملية العيش في الزواج ، استثمر الزوج أو الزوجة بعض الموارد في ممتلكات الزوج بحيث زادت قيمة الأصول بشكل ملحوظ. يمكن أن يكون هذا ، على سبيل المثال ، إجراء إصلاحات واسعة النطاق في شقة ، وإعادة تجهيز نوع من المباني إلى نوع آخر.
يمكن للزوجين التصرف في الممتلكات المشتركة من خلال تنسيق الإجراءات المقترحة مع بعضهما البعض. علاوة على ذلك ، إذا كانت معاملة معينة مع ممتلكات من قبل مالك واحد تتطلب التوثيق ، فيجب أيضًا أن تكون موافقة المالك المشترك مصدقة من كاتب عدل. إذا لم يتم إعداد المستند ذي الصلة ، فقد يتم إبطال المعاملة أيضًا.
هناك حقيقة مثيرة للاهتمام وهي أنه وفقًا للوثائق ، قد يكون مالك العقار واحدًا. على سبيل المثال ، إذا كانت هذه شقة ، فيمكن الإشارة إلى الاسم الكامل فقط في شهادة تسجيل الملكية بصفتها مالكها. الزوج. ومع ذلك ، إذا كان قد اشترى العقار أثناء الزواج ، فستعتبر زوجته أيضًا مالكة كاملة أخرى له. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه نظرًا للإدارة المشتركة للممتلكات ، فإن المالكين ملزمون أيضًا بالحفاظ عليها معًا ودفع الضرائب التي ينص عليها القانون ، وما إلى ذلك.
كقاعدة عامة ، لا تخضع الممتلكات المشتركة للزوجين للتقسيم إلا بعد الطلاق. ومع ذلك ، فإن هذا الإجراء ممكن أيضًا خلال الفترة التي يتزوج فيها المواطنون. سيناريوهات مثل هذه صالحة في مثل هذه الحالات:
كما أشرنا أعلاه ، فإن مقدار الحصة التي يتلقاها كل من الزوجين ، في الحالة العامة ، متساوٍ. وفي نفس الوقت ، يجوز للمحكمة أن تصحح هذه الصيغة ، معتبرة أنه من العدل إعطاء الزوج أو الزوجة نسبة أكبر. في هذه الحالة ، يحق للمحكمة أن تعين الزوج الذي حصل على حصة أصغر ، تعويض نقدي بمبلغ يتناسب مع حجم ملكية العقار ، والذي يتم نقله لصالح مالك آخر. تنطبق نفس القواعد إذا تم تحديد حصة في حق الملكية المشتركة بعد الطلاق.
فيما يتعلق بالتصرف في الممتلكات بعد إنهاء الزواج ، يمكن ملاحظة فارق بسيط مثير للاهتمام. والحقيقة هي أنه إذا طلق الأشخاص في عام 2011 ، على سبيل المثال ، ولم يتم بيع الشقة أو تقسيمها بعد ، فإنها تحتفظ بالملكية المشتركة. على سبيل المثال ، إذا أراد مالك شريك كان زوجًا التصرف بطريقة ما في الممتلكات ، فسيتعين عليه الحصول على موافقة المواطن الذي كان زوجته.
ضع في اعتبارك سيناريو آخر ، منصوص عليه في قانون الأسرة للاتحاد الروسي ، حيث يمكن للزوجين تحديد نموذج الملكية المشتركة. يتعلق الأمر بإبرام عقد الزواج ، في إطاره يمكن تحديد الشروط المناسبة.
يمكن أن يثبت هذا المستند ، على سبيل المثال ، أن الملكية المشتركة للشقة لن تكون مشتركة ، بل مشتركة. في الوقت نفسه ، في عقد الزواج ، من الممكن تحديد الشروط فيما يتعلق بكل من الممتلكات التي يمتلكها الزوجان بالفعل ، وفي جانب الاستحواذ المستقبلي على هذه الملكية أو تلك من قبل الزوج والزوجة خلال الفترة التعايش. هناك حقيقة مثيرة للاهتمام وهي أنه يمكن صياغة الوثيقة المعنية والتوقيع عليها من قبل الزوجين ليس فقط قبل تسجيل الزواج ، ولكن أيضًا خلال الفترة التي تكون فيها الحالة الزواجية ذات صلة.
كيف يمكن للزوجين ممارسة حق الملكية المشتركة؟ لنأخذ سيناريو عندما يتعلق الأمر ببيع أحد المواطنين المتزوجين حصة في شقة. افترض أن الزوج والزوجة قادران على الاتفاق على مقدار الممتلكات التي يمتلكها كل منهما. قرر الزوج بعد ذلك أنه سيبيع الأصل الحالي ، على سبيل المثال ، عن طريق الاتصال بسمسار عقارات.
خصوصية التشريع الروسي الذي يحكم حق الملكية المشتركة هو أنه يفترض مسبقًا تحديد الأولوية في ترتيب مشتري حصة في الملكية المشتركة للممتلكات لصالح أحد المالكين المشتركين الحاليين. أي إذا كان الزوج ، كما في السيناريو لدينا ، يريد بيع جزء من الشقة ، فإن أول شخص له الحق الأفضلية في شراء هذه الحصة في العقارات هو زوجته. فقط إذا رفض الزوج الاستفادة من هذا التفضيل ، يحق للزوج الذهاب إلى سمسار العقارات. في إطار هذا المخطط ، يلتزم أحد المساهمين بتحذير الآخر بأنه سيقوم بإجراء مثل هذه الصفقة وكذا ، وبشكل كتابي.
حقيقة مثيرة للاهتمام هي أنه إذا لم تكن الشريك في ملكية الشقة هي الزوجة فقط ، فيمكن لكل من يشارك في الملكية المشتركة للشقة الاستفادة من حق الشفعة في شراء الحصة التي يبيعها الزوج. بدوره ، يجب على الزوج / الزوجة اختيار من يبيع الممتلكات له. يمكن للمالكين الآخرين اتخاذ قرار شراء حصة في شقة يعرضها الزوج في غضون 30 يومًا. إذا لم يستغلوا هذا التفضيل ، فيمكن للزوج / الزوجة بيع الحصة في العقار لأطراف ثالثة.
من بين الظروف الهامة من وجهة نظر طريقة ملكية الشقة ، قد تكون رغبة الزوجين في الاستفادة من خصم ضريبة الأملاك ، والتي أساسها حقيقة الاستحواذ على العقارات. كما تعلم ، يحق لمالك المنزل الذي اشتراه على نفقته الخاصة إعادة 13 ٪ من التكاليف (ولكن ليس أكثر من 260 ألف روبل). بهذا المعنى ، قد تختلف آليات استخدام هذا التفضيل في حالة ملكية شقة في نمط الملكية المشتركة والملكية المشتركة. كيف يتم التعبير عن هذا؟
إذا كان الزوجان يمتلكان الشقة بالأسهم ، فسيكون بإمكان كل منهما الحصول على مبلغ الخصم ، والذي يتناسب مع قيمة الجزء المقابل من الشقة المسجل في العقار. أي ، على سبيل المثال ، إذا كانت العقارات تساوي 3.5 مليون روبل ، فمع التوزيع المتساوي للأسهم ، سيمتلك كل زوج ممتلكات بقيمة مليون و 750 ألف روبل. وفقًا لذلك ، للحصول على أقصى خصم مضمون - 260 ألف روبل. - لن ينجح ، لذلك يجب أن تكون تكلفة العقارات 2 مليون روبل.
لذلك ، في جانب تسجيل الخصم الضريبي ، قد تتحول الملكية المشتركة إلى خيار أكثر ربحية. لا توجد مشاركات فيه. لذلك ، يمكن للزوج / الزوجة الذهاب إلى مكتب الضرائب وإصدار خصم للتكلفة الكاملة للشقة. صحيح ، في هذه الحالة ، سيتعين عليك إصدار مستند إضافي من زوج آخر لتقديمه إلى دائرة الضرائب الفيدرالية ، لتأكيد الحق في الاستفادة من الخصم الخاص بالشقة بنفسك. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه يمكن للزوج والزوجة "تقاسم" الشقة للخصم بأي نسبة. أي ، على سبيل المثال ، يمكن للزوج "إعطاء" 3 ملايين روبل أخرى لخصم الضرائب ، والاحتفاظ بـ 500 ألف روبل لنفسه.
هذه الفرصة مفيدة ، على سبيل المثال ، إذا ذهبت الزوجة التي اشترت شقة في إجازة أمومة. دخلها أصبح غير كافٍ لتلقي مدفوعات خصم ملموسة. في هذه الحالة ، "تمنح" زوجها الحق في الحصول على تعويض مناسب من الدولة عن الشقة التي اشترتها. فارق بسيط مهم - إذا قام أحد الزوجين "بتحويل" حصته في الشقة بالكامل لخصمها إلى شخص آخر ، فلن يفقد هو نفسه الحق في الحصول على أفضلية ضريبية مماثلة لاحقًا. طبعا ، فقط إذا استحوذ على عقارات جديدة ، كونه مشترك في الملكية ، فإنه "يتنازل عنه" قانونيا. أو ، كخيار ، سوف "يُمنح" الحق في الحصول على خصم منه بنفس الطريقة التي حصل بها على الشقة السابقة.
يمكن تحقيق سيناريو آخر ينص عليه قانون الملكية المشتركة للممتلكات إذا كان المالكون يديرون مزرعة فلاحين معًا. هذا النوع من الجمعيات ممكن بسبب الروابط الأسرية أو بسبب الشراكات المستقرة في إطار الأنشطة الزراعية.
وبالتالي ، فإن الملكية التي تخص مزرعة فلاحية تنتمي إلى المشاركين فيها على أساس حق الملكية المشتركة ، ما لم تكن هناك صيغ أخرى في النصوص القانونية. وبالتالي ، يتم إنشاء الملكية المشتركة لقطع الأراضي والمنازل والمزارع والمخزون والمعدات والنقل والماشية والدواجن. بشكل عام ، كل ما يتعلق بالأعمال الزراعية. من المفترض أن يحصل كل عضو في الجمعية على فرص متكافئة لتلقي الفاكهة وغيرها من منتجات الأنشطة الزراعية في عملية استخدام الموارد المشتركة.
فيما يتعلق بالتصرف في الملكية المشتركة للمزارعين ، فإن القاعدة الأساسية هنا هي المساواة بين جميع أعضاء الجمعية من حيث استخدام الموارد. في هذه الحالة ، يمكن تحديد النموذج الخاص لإدارة الممتلكات على مستوى الاتفاقات بين المشاركين في الجمعية - وهذا مذكور في أحكام المادة الرابعة من القانون الاتحادي "بشأن اقتصاد الفلاحين".
وتجدر الإشارة إلى أنه ، وفقًا للقانون ، يعتبر رئيس الجمعية الموضوع الرئيسي للمعاملات التي يُفترض فيها استخدام الموارد الزراعية. ومع ذلك ، يجب أن يؤدي أفعاله حصريًا من أجل المصلحة الجماعية. تقع مسؤولية التبعات القانونية للاتفاقيات التي أبرمها رئيس المزرعة على عاتق الجمعية تضامناً.
كيف يتم الانفصال عن الملكية المشتركة في جمعيات المزارعين؟ المصدر الرئيسي للقانون هنا هو القانون المذكور أعلاه. يقال في المادة التاسعة من القانون الاتحادي "حول اقتصاد الفلاحين" أنه عند مغادرة أحد أعضائها للجمعية ، لا تخضع قطعة الأرض ، وكذلك وسائل الإنتاج ، للتقسيم. ومع ذلك ، يحق للمزارع الحصول على تعويض يتناسب مع حصصه المقصودة. يتم تحديد مدة دفعها بالاتفاق المتبادل بين المشاركين في الاقتصاد. خيار تعيينها في إجراء قضائي ممكن. فارق بسيط مهم: حتى إذا غادر الشخص المزرعة ، فإنه لمدة عامين آخرين ، وفقًا للقانون ، يجب أن يتحمل مسؤولية فرعية ، بما يتناسب مع حجم الأسهم السابقة ، عن التزامات الجمعية.
أما بالنسبة لتقسيم الأعمال الزراعية المشتركة ، فعادة ما يفترض أنه سيتم إنشاء العديد من الأعمال المستقلة على أساس مزرعة واحدة. في الوقت نفسه ، يتم تقسيم الملكية المشتركة بحيث يمكن لكل مزارع أن يحافظ لاحقًا على جميع عمليات الإنتاج المحددة في الجمعية. أي أن كل مالك لمزرعة مستقلة جديدة يجب أن يحصل على جراره الخاص ومنطقة البذر الخاصة به والمخزون والموارد الأخرى.
في التشريع الروسي ، هناك مفاهيم مختلفة لحقوق الملكية. قانون الأسرة في الاتحاد الروسي ، على سبيل المثال ، يحتوي فقط على مفهوم الملكية المشتركة ، والقانون المدني - مشترك ومشترك. كلا النوعين يفترضان مسبقًا وجود العديد من أصحاب الممتلكات غير المنقولة والمنقولة. في الوقت نفسه ، تعني الملكية المشتركة تعريف الأجزاء التي تنتمي إلى كل مالك - يمكن أن تكون إما متساوية أو غير متساوية. إذا كان العقار مشتركًا ، فلا يتم تخصيص هذه الأسهم.
في حالة الملكية المشتركة ، لا يمكن التصرف في العقارات واستخدامها وملكيتها إلا بموافقة جميع أصحابها ، وبغض النظر عن حجم حصة كل منهم.
في حالة عدم وجود مثل هذه الموافقة ، من المستحيل إجراء إعادة تطوير في الشقة ، ولا يمكن بيعها ، وما إلى ذلك. بالطبع ، لا يحظر القانون بيع عداداتك المربعة ، لكن باقي المشاركين في الملكية المشتركة سيفعلون ذلك. لها الحق الوقائي في الحصول عليها ، وإلا فقد تبطل الصفقة ... يجب عليك إخطار الجيران كتابيًا بشأن بيع حصتك وبيان السعر. تنطبق هذه القاعدة على ما يسمى بالمعاملات التعويضية (الشراء والبيع) ، ويمكن للمالك التبرع بحصته دون موافقة الآخرين (معاملة غير مبررة).
مجلس المحامي
في الحياة ، هناك أوقات يكون فيها بيع شقة لأحد المالكين ضروريًا بشكل حيوي ، بينما لا يعطي الآخر موافقته بشكل أساسي. يمكن أن يكون عنادًا عاديًا أو أنانية أو حتى انتقامًا. يجب حل المشكلة في المحكمة. يمكنك استرداد حصة بالقوة من أحد المالكين المشاركين ، أو تحقيق تخصيص حصة عينية. ولكن هنا أهمية حجم الحصة المستردة ، وأهميتها بالنسبة للمالك ، والإمكانية الفنية لفصلها عينيًا.
غالبًا ما يخلط المواطنون بين مفهوم الأسهم في الملكية المشتركة والإجراء المتبع لاستخدام هذه الممتلكات.
على سبيل المثال ، يمتلك ثلاثة مالكين شقة من ثلاث غرف ، 1/3 لكل شخص. يشغل كل منهم غرفة واحدة ، معتقدين خطأً أن هذه الغرف هي بالضبط حصصهم في الملكية المشتركة المشتركة. في الحقيقة، ليس هذا هو الحال. يمكن لكل من المالكين الثلاثة ، إذا رغبوا في ذلك ، امتلاك واستخدام أي من الغرف مع نفس حقوق المالكين الآخرين. أود أن أضيف أنه في حالة الملكية المشتركة ، يكون الحق في جزء من العقار ثابتًا دائمًا على الورق ، وهو ما لا يمكن قوله عن الملكية المشتركة. بالإضافة إلى ذلك ، منذ يونيو 2016 ، يتطلب بيع الأسهم شهادة كاتب عدل.
في حالة الملكية المشتركة ، يمكن تسجيل العقار لأحد المالكين المشتركين ، ولكن وفقًا للقانون ، يتمتع الملاك الآخرون بنفس الحق في امتلاك العقار والتصرف فيه مثل مالك الملكية. ينص قانون الأسرة على الملكية المشتركة للزوجين على العقارات المكتسبة بشكل مشترك في الزواج.
مجلس المحامي
سفيتلانا كوروتينا ، محامية في منظمة "تشيكا وزملائه" غير الحكومية
كثيرا ما نسمع كيف يقول الزوجان لبعضهما البعض ، عند تقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك: "هذا ملكي ، لأنه مسجل لي (شقق ، سيارات ، إلخ)". في الواقع ، في حالة الملكية المشتركة ، وبغض النظر عمن تم تسجيل العقار ، فإنه يعتبر ملكًا لجميع المالكين بالتساوي. إذا رغبت في ذلك ، يمكن فصل الحصة عن الملكية المشتركة وهذا سيؤدي إلى ظهور الملكية المشتركة. أيضًا ، يمكن للزوجين إنشاء ملكية مشتركة ، على سبيل المثال ، عن طريق شراء شقة بحصص متساوية ، أو من خلال إبرام عقد زواج.
في الممارسة القضائية ، غالبًا ما تكون هناك مشاكل في تقسيم الملكية المشتركة والمشتركة. إذا كان هناك ، كقاعدة عامة ، اثنان من المالكين حاضرين أثناء تقسيم ممتلكات الزوجين وكان من السهل على الطرفين الاتفاق ، فعندئذ في حالة وجود العديد من المالكين ، ليس من الممكن دائمًا حل المشكلة حتى في المحكمة . ينصح المحامون ، قبل الحصول على حصة في الحق في شقة أو منزل أو أي شيء عقاري آخر ، بالتفكير مليًا في كل شيء والتشاور مع المتخصصين.
تم إعداد المواد بمساعدة وكالة الفضاء الوطنية "تشايكا وزملائه"
كان معظم مواطني بلدنا محظوظين بما يكفي لامتلاك ممتلكات معينة: السيارات والشقق والمنازل والبيوت الصيفية والأثاث والأدوات المنزلية وأكثر من ذلك بكثير. عندما يتعلق الأمر بالحق في الملكية ، فإننا نعني عادةً قدرة المالك على أداء أي إجراءات مع متعلقاته. يمكنه بيعها أو التبرع بها أو استبدالها أو تغييرها أو إفسادها. غالبًا ما يتخذ صاحب الموضوع هذا القرار بشكل مستقل (ما لم يتم تطبيق أي قيود منصوص عليها في التشريع).
ومع ذلك ، لا يمكن أن تكون هذه القاعدة عالمية ، حيث توجد استثناءات لها. إذا لم يكن العقار مملوكًا لشخص واحد ، ولكن لعدة أشخاص (حصة مشتركة وممتلكات مشتركة مشتركة) ، فعند إجراء العمليات بمشاركته ، يلزم الحصول على موافقة جميع الأطراف المعنية.
الملكية المشتركة هي الممتلكات التي يملكها شخصان أو أكثر. غالبًا ما ينطبق هذا على العناصر والأشياء التي تم نقلها إلى أصحابها كإرث بموجب القانون.
عادة ما يشير الورثة الذين وضعوا الوصية بوضوح إلى ورثة أشياء وأشياء معينة. ومع ذلك ، في حالة عدم وجود مثل هذا المستند ، يتم نقل الملكية إلى الورثة وفقًا للإجراء المحدد في التشريع. هناك تسلسل هرمي صارم يسمى قائمة الانتظار. كقاعدة عامة ، هناك العديد من المالكين الجدد المتكافئين في كل من قوائم الانتظار هذه. يصبح كل منهم مشاركًا في الملكية المشتركة ، وينظم القانون المدني (CC) حقوقهم وفرصهم والتزاماتهم.
وفقًا للقانون المدني ، هناك سهم مشترك وملكية مشتركة. السمة المشتركة بينهما هي تقسيم حقوق الملكية بين عدة أشخاص ، ولكن يمكن للمشاركين في نوع علاقات الملكية المشتركة تحديد حجم حصتهم ، ومع الملكية المشتركة المشتركة ، فإن هذا مستحيل.
في الوقت نفسه ، يعترف القانون بممتلكاتهم في الملكية المشتركة إذا تم توقيع اتفاقية خاصة في وقت الزواج. قد يحدد عقد الزواج قيمة نصيب كل من الزوجين. يمكنهم حتى إلغاء الاشتراك في إدارة الحساب العام تمامًا عن طريق اختيار محاسبة منفصلة.
بالطريقة نفسها ، يتفق الأشخاص المشاركون في اقتصاد الفلاحين فيما بينهم على حجم الأسهم التي يمتلكها كل منهم. بمعنى آخر ، في مثل هذه الحالات نتحدث عن استبدال علاقات الملكية المشتركة بالمشاركة في رأس المال. لا يمكن إجراء مثل هذه التلاعبات إلا بقرار إجماعي من الأطراف المعنية. التحول العكسي أمر مستحيل.
بالطبع ، لا يرتبط المشاركون في علاقات الملكية هذه دائمًا ببعضهم البعض. نتيجة لعملية البيع ، قد يصبح الغرباء تمامًا مالكين ، ولكن على أي حال ، يجب أن يهتم كل منهم ببناء علاقات طبيعية مع بقية المشاركين. هذا تمليه كل من قواعد الأخلاق الحميدة والحس السليم الأولي: عاجلاً أم آجلاً ستكون هناك حاجة لمساعدتهم.
لفهم القواعد القانونية التي تحكم علاقات الملكية الخاصة بالمشاركين في الملكية المشتركة بشكل أفضل ، يجدر بنا أن ننتقل إلى مصدر القانون الحديث - الفقه الروماني القديم. يشار في كتابات الرومان إلى أن كل مالك يمكنه التصرف في ملكية حصة كل شيء. هذا يعني أنه لا يمتلك نصيباً محدداً من الممتلكات ، ولكنه يمتلك حصة من الحق في هذا الكائن أو العنصر. وبالتالي ، فإن الملكية المشتركة المشتركة هي ملكية الحق في التصرف بالممتلكات ، وليس الشيء نفسه.
التطبيق العملي للقاعدة المذكورة أعلاه هو كما يلي: مالك ربع الحصة في الملكية المشتركة المشتركة لكائن عقاري (على سبيل المثال ، شقة) ، مساحتها 80 مترًا مربعًا. م ، لا يمكن أن تعتبر نفسها مالكة 20 مترا مربعا. م من هذا السكن. لديه تحت تصرفه أحد الأسهم في الحق في الشقة بأكملها ، ولكن ليس له الحق في ربع المساحة.
هناك شروط يمكن بموجبها للمشارك في الملكية المشتركة أن يصبح المالك الوحيد للممتلكات ، ويمكنه أيضًا الوصول إلى الإجراء الخاص بتأمين الحق في استخدام الجزء الخاص به.
يوفر القانون المدني للاتحاد الروسي لجميع المالكين الخيارات التالية:
تفرض المشاركة في حق الملكية المشتركة على المالك الالتزام بتنسيق أفعاله المخطط لها مع جميع أصحاب الحقوق الآخرين. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه إذا لم يتمكن المشارك من العثور على لغة مشتركة مع واحد على الأقل من مالكي المشاركة الآخرين (حتى الأصغر منهم) ، فسيتم اعتبار جميع الإجراءات التي يتخذها مع الكائن على أنها غير قانونية.
ضع في اعتبارك حالة يتشارك فيها أربعة أشخاص ملكية مشتركة لقطعة أرض بها عدة أشجار. أحدهم مهتم باستخدام الشيء نفسه. آخرون لا يريدون مشاركتها أو العمل عليها ؛ مقترحهم هو تأجير الأرض. للأسف ، مع هذا الشكل من الملكية ، لا يمكن أن يكون التصويت حلاً للقضية ، حيث يجب على جميع المشاركين ، دون استثناء ، الموافقة على النتيجة النهائية.
كيف يمكنك الوصول إلى قاسم مشترك؟
إذا لم يكن من الممكن الوصول إلى حل وسط ، يحق للمشارك في الملكية المشتركة اللجوء إلى المحكمة. وفقًا للقانون ، يمكن للمدعي أن يطلب (أو حتى يطالب) بمنحه الفرصة لامتلاك واستخدام جزء من قطعة الأرض المشتركة (أو أي ممتلكات أخرى) بما يتناسب مع حصته.
إذا لم يكن ذلك ممكنًا ، يجوز للمشاركين الآخرين الذين يمتلكون ويستخدمون العقار تعويض المدعي عن تكلفة حصته.
لا يوجد قانون يمكن للمحكمة بموجبه إجبار أحد المشاركين على بيع الشيء المشترك أو الموافقة على تأجيره. ينص القانون المدني على إبرام مثل هذه العقود على أساس طوعي فقط. كملاذ أخير ، يمكن لأي شخص بيع أحد الأجزاء التي يتم تقسيم الملكية المشتركة إليها. يمكن القيام بذلك بتجاوز موافقة المشاركين الآخرين ، ولكن يجب احترام حق الشفعة.
تعتبر المشاركة في الممتلكات المشتركة العامة جزءًا من ممتلكات الشخص. وهذا يعطي الدائنين الحق في المطالبة باسترداد الديون على حساب قيمتها. يسمح القانون بتطبيق هذه الإجراءات عند تحصيل الديون من المشاركين والممتلكات المشتركة والمشتركة.
عند إجراء التحديد والتقييم الإجباري للسهم (إذا كنا نتحدث عن الملكية المشتركة) ، وكذلك بيعها ، فإن الدائنين ملزمون بمراعاة المصالح القانونية للأطراف الأخرى. كما هو الحال مع البيع الطوعي ، يكون للمشاركين الأولوية ليكونوا أول من يقدم العطاء. إذا لم يتم اتباع هذا الإجراء وقام شخص خارجي بشراء الحصة ، فقد يتم الطعن في المعاملة بعد المحاكمة.
وعلى ضوء ذلك يجوز للدائن أن يطلب من المدين بيع حصته لأحد المشتركين. في هذه الظروف ، يجب أن يتم بيع الممتلكات في ملكية مشتركة دون التقليل من قيمتها (الأمر الذي قد يكون مفيدًا للمدين والمشتري). يهدف هذا الشرط إلى حماية مصالح الدائن.
في حالة عدم إبداء أي من المشاركين الرغبة في شراء سهم آخر ، يجب سداد الدين ببيعه في مزاد علني. يهدف هذا الإجراء إلى حماية المدين من التقليل المتعمد للسعر ، لأنه في سياق المزاد لديه فرصة للحصول على الحد الأقصى للمبلغ.
ومن المثير للاهتمام أن الدائن ليس له الحق في شراء نصيب المدين ، لأنه يمكن أن ينتهك حقوق المشتركين الآخرين. عندما يتخلون عن مزاياهم ، يدخل شرط قانون تنظيم المزادات حيز التنفيذ. الإجراء الموصوف مناسب فقط عندما يكون للمدين ملكية مشتركة. لا يمكن تطبيق هذا بأي حال من الأحوال على أولئك الذين يمتلكون أسهم في الملكية المشتركة. في هذه الحالة ، يمكن للدائن أن يصر فقط على تخصيص جزء من المدين لتحصيل الدين منه بطرق أخرى.
نظرًا لكون الشخص مالكًا لأي عقار ، فإنه يعبر بشكل طبيعي عن قلقه بشأن حالته وسلامته. إنه لا يتمتع بالحقوق والمزايا فحسب ، بل يتحمل أيضًا مسؤولية معينة. على سبيل المثال ، يقع على كتفيه الاهتمام بصيانة الأشياء والأشياء ، فضلاً عن المخاطر المرتبطة بتلفها وموتها.
تشمل التكاليف الرئيسية ما يلي:
هذه الفروق الدقيقة ذات صلة أيضًا بالأشخاص الذين يمتلكون ممتلكات مشتركة أو مشتركة. الملكية المشتركة هي نوع معين من الأصول ، لذلك يتم تقسيم مبلغ المصروفات بين المالكين بما يتناسب مع حجم حصتهم. يجب على جميع المشاركين تحمل الالتزامات المالية ، بغض النظر عما إذا كانوا يستخدمون المرفق أم لا.
في الحالات التي لا يرغب فيها أحد المشاركين في دفع الجزء المتفق عليه من تكلفة صيانة المنشأة ، قد يلجأ الآخرون إلى التحصيل الإجباري لمبلغ المال.
ومع ذلك ، يجدر إجراء حجز مفاده أنه لا يمكن للمشاركين اللجوء إلى دعوى قضائية إلا إذا كان المنزل في ملكية مشتركة (أو شيء آخر) يمكن أن يتضرر بشكل خطير بسبب عدم دفع جزء من فواتير الخدمات أو الإصلاحات الإلزامية أو أعمال الترميم. لن يتم التعرف على تنجيد الغرف ذات الألواح باهظة الثمن كعمل ضروري ، وبالتالي ، لا فائدة من توقع تعويض عن تكلفتها.
إذا كنت ترغب في تحسين أو تزيين الممتلكات الخاصة بك ، فسيكون من الأفضل الحصول على موافقة خطية لمثل هذه الأحداث. ستصبح الوثيقة تأكيدًا لقرار إجماعي وستسمح لأولئك الذين نفذوا هذه الإجراءات بزيادة حصتهم بما يتناسب مع الاستثمار.
مثل أي ملكية أخرى ، تعتبر الملكية المشتركة موضوعًا للإرث أو الهبة أو الشراء / البيع أو الإيجار. يحق للمشارك فقط أن يقرر ما يجب فعله بحصته.
ومع ذلك ، فإن القواعد هي قواعد ويجب اتباعها. لذلك ، إذا أراد بيع حصته إلى شخص خارجي (ليس عضوًا في الملكية المشتركة) ، فيجب على البائع كتابة وإرسال رسائل إخبارية إلى ملاك آخرين. يجب أن تشير إلى حجم وقيمة الحصة المباعة ، بالإضافة إلى الشروط الأخرى. يمكن تسليم الخطاب شخصيًا مقابل التوقيع أو إرساله بالبريد.
في حالة عدم رغبة أي من المالكين في الشراء ، يمكن بيع قطعة أرض ذات ملكية مشتركة (عنصر أو شيء آخر) إلى أي مشتر.
يجب أن تدرك أن المشاركين في الملكية المشتركة قد يفكرون فيما إذا كانوا سيشترون حصة أم لا ، خلال الفترات الزمنية التالية:
يمكن للمالكين الطعن في شرعية الصفقة في غضون ثلاثة أشهر بعد إتمامها. إذا كانت لديهم أي شكوك ، فلا ينبغي أن يفوتوا هذا الموعد النهائي ، لأنه بعد المحكمة لن تنظر في قضيتهم. يجب أن يدرك المالكون أنهم لن يتمكنوا من إبطال الصفقة ، فقط نقل الملكية إلى أحد المشاركين.
خصوصية إجراء التبرع أو الوصية أو العطاء كتعهد هو أن إخطار المشاركين الآخرين غير مطلوب. في أي حال ، سيتم الاعتراف بهذه المعاملة على أنها قانونية وصالحة.
جميع القوانين واللوائح الموصوفة صالحة أيضًا في الحالة التي يكون فيها موضوع الملكية العامة المشتركة هو الأرض. صحيح أن المعاملات مع هذه العقارات مرتبطة بمجموعة كاملة من الميزات المحددة.
بادئ ذي بدء ، تجدر الإشارة إلى أن عدد أصحاب بعض قطع الأراضي يمكن أن يصل إلى عدة مئات. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن العديد من الأراضي الزراعية قد تم تخصيصها عن قصد لتصبح ملكية مشتركة لعمال الدولة والمزارع الجماعية (بعد تصفية المنظمات).
اليوم هناك اهتمام ثابت بمثل هذه المواقع. بعضها يستخدم لزراعة المنتجات والبعض الآخر لبناء المنازل. لا توجد قيود على بيع وشراء الأراضي ، ومع ذلك ، هناك بعض القيود على إعادة بيع الأسهم لأطراف ثالثة (لتجنب الاستخدام الضائع للموارد).
الملاك ، عند التخطيط للبيع أو التبادل أو الإيجار ، يلجأون إلى بقية المشاركين للسماح لهم بتخصيص حصصهم من الأرض في الممتلكات المشتركة المشتركة. ليس من الضروري الإشارة إلى الغرض من هذا الإجراء ، لأنه في الواقع يتعلق فقط بمالك الحصة. في أغلب الأحيان يصبح:
لتخصيص حصة ، مطلوب قرار من اجتماع أصحاب الأسهم. هم من يحددون المكان الذي سيتم تخصيص الأرض فيه ، ويضعونها على مخطط الموقع. ثم يأتي دور المسح - وهو إجراء يقوم به مهندس مساحي على الأرض. الحصة المخصصة مسورة ويتم تخصيص رقم مساحي جديد لها.
يلتزم المساهم بإبلاغ الجمهور بنيته تخصيص حصة وتنظيم اجتماع للمالكين. يمكنه استخدام أي قناة إعلامية محلية تناسبه (صحف ، راديو ، تلفزيون).
يوافق المساهمون المجتمعون على مسودة خطة الحدود ، ويضعون بروتوكولًا ويوقعون قانونًا بشأن الموافقة على حدود الموقع الجديد. يتلقى مالك الحصة المخصصة مستندات أخرى من Rosreestr.
نتيجة للاستخدام المستقل لشيء مشترك من قبل جميع المالكين ، أو بيعه أو إيجاره ، يحصلون على دخل معين. نظرًا لأن الملكية شائعة ، لا يمكن أن يكون المال ملكًا لشخص بمفرده.
في الواقع ، لا ينظم القانون مسألة أي جزء من الدخل يستحق لكل مساهم. إنهم يحلون هذه القضية فيما بينهم في عملية المفاوضات والمناقشة. تحدد الدولة فقط إجراءات توثيق قرار المشاركين في الملكية المشتركة بشأن توزيع دخلهم.
في كثير من الأحيان ، يتم تقسيم الأموال المستلمة بين مالكي العقارات بما يتناسب مع حجم أسهمهم. في هذه الحالة ، ينبغي للمرء أن يأخذ في الاعتبار الجهود التي بذلها كل منهم لتوليد الدخل. في كثير من الأحيان ، يمكن لمالك الحصة الصغيرة الذي أكمل قدرًا كبيرًا من العمل (على سبيل المثال ، ضروري لمعالجة قطعة أرض مشتركة أو بيعها أو تأجيرها) ، الاعتماد على جزء كبير من الربح.
يجب على المالكين إيلاء اهتمام خاص لكيفية توثيق الملكية المشتركة المباعة. لا يمكن أن تحتوي اتفاقية الشراء ببساطة على تعليمات لتحويل الأموال إلى أحد المالكين. بعد كل شيء ، هذا لا يسمح لك بإجراء حساب صحيح وموثوق للتخفيضات الضريبية.
يتعين على المالكين إبرام اتفاقية أو اتفاقية إضافية فيما بينهم تأتي مع اتفاقية الشراء والبيع. بعد أن بينت في هذا المستند جميع البيانات المتعلقة بتوزيع الأموال التي حصلوا عليها ، فإنها ستأتي وفقًا للقانون.
يواجه العديد من المشاركين في الملكية المشتركة ، الذين يواجهون الحاجة إلى إجراء أي معاملات مع الجزء الخاص بهم من الممتلكات ، صعوبات في الامتثال لجميع القوانين واللوائح. هذا ليس مفاجئًا ، لأنه في الحياة اليومية لا يواجه الناس في كثير من الأحيان تشريعات الملكية ولا يمكنهم التنقل بسرعة في الفروق الدقيقة العديدة في أعمالهم.
أحيانًا ما يكون الوضع معقدًا بسبب العلاقات المتوترة بين المالكين أو عدم استعدادهم لتقديم تنازلات. حتى تكون جميع الإجراءات المتخذة قانونية وصحيحة ولا يمكن الطعن فيها ، فمن الأفضل الاتصال بمحام. تساعد المساعدة المؤهلة بشكل كبير في تسهيل وتسريع العديد من الإجراءات ، خاصة عندما يتعلق الأمر بالمحكمة عندما يكون حل نزاعات الملكية مطلوبًا.
في حالة الملكية المشتركة ، لا يمكن التصرف في العقارات واستخدامها وملكيتها إلا بموافقة جميع أصحابها ، وبغض النظر عن حجم حصة كل منهم.
في حالة عدم وجود مثل هذه الموافقة ، من المستحيل إجراء إعادة تطوير في الشقة ، ولا يمكن بيعها ، وما إلى ذلك. بالطبع ، لا يحظر القانون بيع عداداتك المربعة ، لكن باقي المشاركين في الملكية المشتركة سيفعلون ذلك. لها الحق الوقائي في الحصول عليها ، وإلا فقد تبطل الصفقة ... يجب عليك إخطار الجيران كتابيًا بشأن بيع حصتك وبيان السعر. تنطبق هذه القاعدة على ما يسمى بالمعاملات التعويضية (الشراء والبيع) ، ويمكن للمالك التبرع بحصته دون موافقة الآخرين (معاملة غير مبررة).
في الحياة ، هناك أوقات يكون فيها بيع شقة لأحد المالكين ضروريًا بشكل حيوي ، بينما لا يعطي الآخر موافقته بشكل أساسي. يمكن أن يكون عنادًا عاديًا أو أنانية أو حتى انتقامًا. يجب حل المشكلة في المحكمة. يمكنك استرداد حصة بالقوة من أحد المالكين المشاركين ، أو تحقيق تخصيص حصة عينية. ولكن هنا أهمية حجم الحصة المستردة ، وأهميتها بالنسبة للمالك ، والإمكانية الفنية لفصلها عينيًا.
غالبًا ما يخلط المواطنون بين مفهوم الأسهم في الملكية المشتركة والإجراء المتبع لاستخدام هذه الممتلكات.
على سبيل المثال ، يمتلك ثلاثة مالكين شقة من ثلاث غرف ، 1/3 لكل شخص. يشغل كل منهم غرفة واحدة ، معتقدين خطأً أن هذه الغرف هي بالضبط حصصهم في الملكية المشتركة المشتركة. في الحقيقة، ليس هذا هو الحال. يمكن لكل من المالكين الثلاثة ، إذا رغبوا في ذلك ، امتلاك واستخدام أي من الغرف مع نفس حقوق المالكين الآخرين. أود أن أضيف أنه في حالة الملكية المشتركة ، يكون الحق في جزء من العقار ثابتًا دائمًا على الورق ، وهو ما لا يمكن قوله عن الملكية المشتركة. بالإضافة إلى ذلك ، منذ يونيو 2016 ، يتطلب بيع الأسهم شهادة كاتب عدل.
في حالة الملكية المشتركة ، يمكن تسجيل العقار لأحد المالكين المشتركين ، ولكن وفقًا للقانون ، يتمتع الملاك الآخرون بنفس الحق في امتلاك العقار والتصرف فيه مثل مالك الملكية. ينص قانون الأسرة على الملكية المشتركة للزوجين على العقارات المكتسبة بشكل مشترك في الزواج.
سفيتلانا كوروتينا ، محامية في منظمة "تشيكا وزملائه" غير الحكومية
كثيرا ما نسمع كيف يقول الزوجان لبعضهما البعض ، عند تقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك: "هذا ملكي ، لأنه مسجل لي (شقق ، سيارات ، إلخ)". في الواقع ، في حالة الملكية المشتركة ، وبغض النظر عمن تم تسجيل العقار ، فإنه يعتبر ملكًا لجميع المالكين بالتساوي. إذا رغبت في ذلك ، يمكن فصل الحصة عن الملكية المشتركة وهذا سيؤدي إلى ظهور الملكية المشتركة. أيضًا ، يمكن للزوجين إنشاء ملكية مشتركة ، على سبيل المثال ، عن طريق شراء شقة بحصص متساوية ، أو من خلال إبرام عقد زواج.
في الممارسة القضائية ، غالبًا ما تكون هناك مشاكل في تقسيم الملكية المشتركة والمشتركة. إذا كان هناك ، كقاعدة عامة ، اثنان من المالكين حاضرين أثناء تقسيم ممتلكات الزوجين وكان من السهل على الطرفين الاتفاق ، فعندئذ في حالة وجود العديد من المالكين ، ليس من الممكن دائمًا حل المشكلة حتى في المحكمة . ينصح المحامون ، قبل الحصول على حصة في الحق في شقة أو منزل أو أي شيء عقاري آخر ، بالتفكير مليًا في كل شيء والتشاور مع المتخصصين.
تم إعداد المواد بمساعدة وكالة الفضاء الوطنية "تشايكا وزملائه"
أخبرت غرفة المساحة كل شيء عن آليات تحديد القيمة المساحية للأرض وكيف يمكنك تحديها إذا لزم الأمر.
التوقيع الإلكتروني ضروري ليس فقط لرجال الأعمال والأشخاص الذين يعملون بكميات كبيرة من الوثائق. كيف تصبح صاحب توقيع الكتروني وما هي مميزاته؟
في عام 2017 ، يتم تسجيل ملكية الشقة وفقًا للقانون الجديد رقم 218-FZ "بشأن التسجيل الحكومي للعقار". هل تغيرت القواعد وأي المستندات لم تعد مطلوبة؟
الشهادة رقم FS77-43791 بتاريخ 7 فبراير 2011 الصادرة عن الخدمة الفيدرالية للإشراف على الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات ووسائل الإعلام (Roskomnadzor)
ملكية مشتركة تنص القواعد التشريعية للاتحاد الروسي على الزوجين على قدم المساواة مع الزوجين. إنه متصل حق ملكية مشتركةغالبًا ما يتم إضفاء الطابع الرسمي على شراء العقارات والممتلكات القيمة الأخرى. ما هو الفرق بين هذه الأوضاع ولماذا تكون الملكية المشتركة مفضلة في بعض الأحيان ، سنقول في مقالتنا.
الملكية المشتركة والمشتركةمن نفس الطبيعة: كلاهما يعني تعدد أصحاب الممتلكات نفسها. علاوة على ذلك ، لكل منهم سماته المميزة الخاصة به.
تفسير القانون ملكية مشتركة القانون المدني للاتحاد الروسييفترض التحديد الأولي لأسهم ملكية الممتلكات ، والتي يمكن أن تكون متساوية أو غير متساوية. يتم التصرف في الممتلكات من قبل الزوجين في حدود حصصهما.
الأهمية! بين فرق الأسهم العادية وحقوق الملكيةلا. وفقا للقانون المدني ، هذه المفاهيم متطابقة.
لا تعني الملكية المشتركة للزوجين تخصيص الأسهم ، ويتم التصرف في الممتلكات من قبل الزوجين معًا ، على أساس مبدأ حسن النية.
بناءً على طلب الزوجين أو طرف ثالث معني ، يمكن تقسيم الممتلكات في ملكيتهما المشتركة. الأسهم التي تم الحصول عليها نتيجة نموذج الفصل هذا ملكية مشتركة.
ملكية مشتركةيتشكل الزوجان عندما لا يكونان قانونيًا (تم تحديده وفقًا لقواعد تشريعات الأسرة في الاتحاد الروسي) ، ولكن يتم تطبيق نظام تعاقدي على ممتلكاتهم. بناءً على رغبة الزوجين ، يحدث هذا:
في الحالة الأخيرة ، قد يعمل نظام قانوني لجزء واحد من ممتلكات الزوجين ، والجزء الآخر - جزء تعاقدي.
الأهمية! بالإضافة إلى التأسيس الطوعي ملكية مشتركةهناك أيضًا أمر إلزامي يتم إجراؤه في المحكمة.
بين الملكية المشتركة وفرق الملكية المشتركةإلى حد كبير يتجلى على وجه التحديد فيما يتعلق بالعقارات. هذا يرجع إلى حقيقة أن ملكية الممتلكات غير المنقولة ، إلى جانب الحقوق ، تحدد أيضًا التزامات للحفاظ على الممتلكات.
العامل الثاني الذي يلعب دورًا في حقيقة أن الزوجين يسعيان إلى تحديد أوضح لحصص ملكية العقارات هو قيمتها. عادة ما يكون سعر العقارات مرتفعًا وبالتالي يؤثر بشكل كبير على مصالح الأطراف.
مع أخذ ذلك في الاعتبار ، يضع التشريع المدني لروسيا نظامًا خاصًا للتصرف في العقارات ، بعيدًا عن مبدأ حسن النية ، وهو افتراض الملكية المشتركة ويميزها عن الملكية المشتركة. نحن نتحدث عن شرط موافقة موثقة من الزوج الثاني على معاملة مع ملكية تشكل ملكية مشتركة. ومع ذلك ، فإن الانحراف عن مبدأ افتراض حسن النية لا يلغي علامات الملكية المشتركة الأخرى (واختلافها عن ملكية مشتركة) ، بما في ذلك المساواة بين الزوجين في التصرف في الممتلكات.
إنهاء نظام الملكية المشتركة والانتقال إلى ملكية مشتركةقد يحدث بسبب ما يلي:
بالاتفاق المتبادل بين الزوجين ، يمكن تحديد الأسهم بما يتناسب مع مساهمتها في إنشاء (اكتساب) الممتلكات ، وبشكل غير متناسب. في تحديد الحصص ، تنطلق المحكمة في معظم الحالات على وجه التحديد من نسب مساهمة كل من الزوجين.
يؤدي تخصيص نصيب كل من الزوجين إلى حقيقة أنهما يحصلان على الحق في التصرف بشكل مستقل في حصتهما في الممتلكات والاستحواذ عليها. حق ملكية مشتركة... يجب أن نتذكر أن للزوج الثاني الحق في الحصول أولاً على حصة لا تخصه ، إذا قرر الزوج الثاني بيعها.
بالإضافة إلى ذلك ، سيؤدي تخصيص الحصة إلى تحديد المسؤوليات الخاصة بصيانة الممتلكات. على وجه الخصوص ، وهذا ينطبق على دفع الضرائب من ملكية مشتركةوالتأمين على الممتلكات ، وكذلك المرافق والتشغيل والنفقات الأخرى.
وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى أنه إذا تم تحديد شروط امتلاك الملكية المشتركة بموجب عقد الزواج ، فعندئذٍ عندما يتم الاعتراف بأنها باطلة أو منتهية (سواء بقرار من المحكمة أو بالتراضي بين الزوجين) ، يعود الطرفان إلى القانون القانوني. النظام الحاكم.
إذا تم إنشاء الملكية المشتركة بموجب اتفاقية فردية (على سبيل المثال ، شراء شقة) ، فإن قرار الأطراف أو السلطات القضائية لا يمكن إلا أن يغير حجم الأسهم ، ولكن لا يمكن إثبات الملكية المشتركة. الطريقة الوحيدة لعودة الأطراف إلى الملكية المشتركة هي الطعن في المعاملة بأكملها وإبطالها - ومع ذلك ، يجب أن يكون لدى الأطراف ظروف قاهرة للغاية.
المقالات ليست نصيحة قانونية. أي توصيات هي آراء خاصة للمؤلفين والخبراء المدعوين.
مرة واحدة في الأسبوع سوف نرسل لك رسالة بالمقالات الأكثر إثارة للاهتمام.
أرض للبيع SHN - موسكو 356500 RUB.
أراضي للبيع - Moscow 361122 RUB.
أراضي للبيع - Moscow 481840 RUB.
أراضي للبيع - Moscow 469680 RUB.
أراضي للبيع - Moscow 419350 RUB.
أراضي للبيع - Moscow 497500 RUB.
شقة للبيع - موسكو 20.700.000 روبل.
شقة للبيع - موسكو 6975318 RUB.
كوخ للبيع - موسكو 6515000 روبل.
شقة للبيع - Moscow 32389453 RUB.
من أكثر مفاهيم القانون المدني تعقيدًا الملكية المشتركة ، التي تنص على الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة غير القابلة للتجزئة من قبل عدة أشخاص في أجزاء متساوية أو غير متساوية.
عادةً ما تعني هذه الممتلكات العقارات - منزل أو مساحة معيشة حضرية أو أرض. نظرًا لحقيقة أن العقارات هي رأس مال مادي ثمين ، غالبًا ما تتسبب الأسئلة المتعلقة بملكيتها من قبل العديد من الملاك في نزاعات لا يمكن التوفيق بينها وتجبر المالكين على تقديم طلب إلى محكمة روسية ، حيث سيتم النظر في حق الملكية المشتركة لأفراد الأسرة.
ما هو الفرق بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة؟ والثاني يقسم بوضوح أجزاء من الملكية المشتركة بين الزوجين ، ويخصص جزءًا لكل منهما. في الوقت نفسه ، يتم إنشاء العلاقات التعاقدية بين الزوجين ويتم تحديد حقوق والتزامات المالكين بوضوح ، والتي بموجبها يتحمل كلاهما الجزء الخاص بهما من الالتزامات المتعلقة بصيانة الممتلكات وخدمتها (على سبيل المثال ، تكاليف الإصلاح والدفع من فواتير المياه والكهرباء ، وما إلى ذلك)
ما هي الملكية المشتركة؟ على عكس الآخر ، فإن الملكية المشتركة هي ملكية مملوكة لكلا الزوجين دون تعريف واضح لحصة كل منهما. أولئك. حقوق كل من الزوج والزوجة في الممتلكات العائدة لكليهما متساوية ، وتوزع جميع التزامات الطرفين من حيث النفقة والمصاريف والتكاليف الأخرى بينهما باتفاق شفهي ، بحسب ما يسمى. مبدأ حسن النية. في حين أن الاتفاق الشفهي قد ينطوي على ملكية مشتركة (على سبيل المثال ، لإجراء إصلاحات طفيفة) ، فإن الأخير أكثر رسمية.
بشكل عام ، تعتبر الملكية المشتركة المكتسبة عندما يكون الزوجان متزوجين رسميًا ملكية مشتركة تلقائيًا ، ويحصل كلا الزوجين على حقوق ملكية متساوية. في هذه الحالة ، من المستحيل بيع جزء من المنزل أو الشقة دون موافقة خطية من الزوج. أي أن الفرق بين المفصل والشقة المشتركة يكمن في التعريف الرسمي للأجزاء بين المالكين المشاركين.
يُطلق على انتقال العقارات المشتركة إلى العقارات المشتركة اسم "تخصيص الحصة" ، والذي يؤدي تلقائيًا إلى تحديد حقوق والتزامات الطرفين للحفاظ على الممتلكات بين الزوجين. لممارسة حق الملكية المشتركة للعقار أو المنزل أو الأرض ، فإنك تحتاج إلى:
الحالة الأخيرة مرغوب فيها للأزواج الذين هم في ما يسمى. زواج مدني. إذا ساهم رجل وامرأة ، عند شراء عقار يفترض أنهما يعيشان فيهما معًا ، بأجزاء متساوية أو غير متكافئة من أموالهما الشخصية ، فمن المستحسن إبرام اتفاقية تشير إلى الملكية النسبية للعقار لكل منهما من الزوجين. إذا لزم الأمر (في حالة انقطاع العلاقات ، بيع شقة) ، على أساس عقد ، سيكون الزوجان في حق الملكية المشتركة وسيحصلان على حصتهما من المال عند بيع العقارات .
ينظم القانون المدني للاتحاد الروسي الحق في الملكية المشتركة ، الذي ينص على إجراء خاص للتصرف في الملكية المشتركة. في وقت انتقال العقار من الحالة المشتركة إلى الحالة المشتركة ، يتم توزيع تكاليف صيانتها بين الزوجين بشكل متناسب. على سبيل المثال ، إذا كان الزوجان يمتلكان حصصًا متساوية في شقة ، فسيتم توزيع فواتير الملكية والمرافق المشتركة ، وكذلك الضرائب في حالة بيع العقارات ، على أجزاء متساوية. إذا كان الزوج يمتلك 70٪ ، وكانت الزوجة تمتلك العقار المشترك بنسبة 30٪ ، فإن كل منهما يدفع نصيبه من المدفوعات بهذه النسبة.
من الناحية العملية ، غالبًا ما تنشأ الخلافات والنزاعات بين الأزواج أو الأقارب المطلقين - المالكين المشتركين للممتلكات ، حول موضوع الاستخدام المشترك للعقار. ينظم القانون المدني للاتحاد الروسي هذه المشكلات ، في حالة وجود خلافات بين الطرفين ، يحق لأحدهم رفع دعوى في المحكمة والبدء في تحديد إجراءات استخدام الشقة ، وتحديد إجراءات الاستخدام قطعة أرض أو شقة في اتفاقية. في سياق حل النزاع ، يجوز للاتحاد ، ممثلاً بالسلطة القضائية ، تخصيص غرفة منعزلة أو للتجول لكل مالك مشارك لاستخدامها. إذا كانت إحدى الغرفتين أكبر من الأخرى ، فقد يكون المالك المشترك ، الذي حصل على غرفة أكبر ، ملزمًا بدفع مبلغ أكبر عند دفع فواتير الخدمات أو تحمل المزيد من النفقات لصيانة المنزل في ملكية مشتركة.
يجب أن يتم بيع شقة في ملكية مشتركة ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، على سبيل الأولوية لزوج آخر ، أو شريك في ملكية شقة أو منزل. أي أن الزوج أو الزوجة ، بعد أن قررا ممارسة حقهما في نصيب ، يجب عليهما أولاً وقبل كل شيء عرض استرداده لزوجهما ، الذي يكون مالكًا لجزء آخر من الملكية المشتركة. يتم تحديد الأولوية لصالح الزوج على أساس أن الملكية المشتركة - شقة أو منزل - هي ملكية غير قابلة للتجزئة وفي حالة عدم وجود اتفاق بين الطرفين ، سيكون من الصعب للغاية بيع العقار عن طريق بيع جزء منه إلى ثالث حفل. من النادر أن يرغب المشتري في الحصول على جزء من العقار ، لأنه من الصعب مشاركة الممتلكات مع أشخاص غير مألوفين. لممارسة حقك أنت بحاجة إلى حمام منفصل ، ومطبخ كبير ، إلخ.
ولكن ، مع ذلك ، يحق لأي من المالكين المشاركين بيع الممتلكات المشتركة في شكل جزء يخصه. إذا كان المالك عازمًا على بيع عقاره ، فعليه إخطار الشريك ، وعرض عليه شراء جزء منه ، مع توضيح الشروط المطلوبة للصفقة. إذا رفض الطرف الثاني الشراء أو لم يتصرف ، فيجب على البادئ بالبيع إخطار الطرف الآخر رسميًا بنيته عن طريق إرسال رسالة مكتوبة إليه مع الشرط الإلزامي لإشعار الاستلام. إذا لم يتخذ الشريك أي إجراء في غضون شهر من تاريخ استلام الرسالة ، فيحق للمالك بيع حصته إلى أطراف ثالثة.
تمثل الملكية المشتركة لقطعة الأرض صعوبات أقل للمالكين في التنفيذ ، ولكن في الواقع ، قد تختلف إجراءات تخصيص وبيع حصة من قطعة الأرض. إذا أراد أحد مالكي الأرض عزل حصته لغرض التنفيذ أو التصرف فيها حسب تقديره الخاص (إذا لم يكن راضيًا عن إجراءات استخدام قطعة الأرض) ، فسيتعين عليه الذهاب من خلال عدد من الإجراءات القانونية والبيروقراطية ، ومنها:
في الحالة الأولى ، يمكن إبرام اتفاق بين المالكين لتخصيص حصة من قطعة الأرض ، حيث يتم تشكيل قطعة أرض جديدة ، يتم تحديد أبعادها بنسبة متساوية مع جزء المالك الشريك السابق. وبناءً على ذلك ، فإن المالك الشريك السابق ، الذي تم التخصيص بمبادرته ، ينشأ حقًا قانونيًا في ملكية الأرض المخصصة الجديدة. في الوقت نفسه ، تظل الملكية المشتركة الأصلية ، قطعة الأرض ، تحت نفس شروط الملكية المشتركة للمالكين الآخرين (الأطفال ، الإخوة والأخوات) ضمن الحدود المتغيرة. تتم إعادة توزيع الأسهم بعد التغيير في حجم قطعة الأرض بين المالكين المتبقين بنفس النسب التي امتلكوا فيها قطعة الأرض قبل التخصيص. يتم أيضًا الحفاظ على الإجراءات المعمول بها لاستخدام قطعة الأرض.
ترتبط الملكية المشتركة للأرض عند تخصيص جزء من أجزاء الموقع بالتكاليف البيروقراطية. لإضفاء الطابع الرسمي على تخصيص الحصة ، من الضروري إجراء المسح والإجراءات الأخرى المصرح بتنفيذها فقط من قبل موظفي دائرة الأراضي أو خطة المساحة أو BTI. بعد الانتهاء من إجراء التخصيص ، سيتعين إعادة تسجيل قطعة الأرض الجديدة في السجل المساحي ، والذي يحمل معه العديد من التكاليف الإضافية.
نظرًا لحقيقة أن بيع العقارات يحتوي على العديد من الفروق الدقيقة ذات الطبيعة القانونية ، فإن العديد من الملاك المشتركين مهتمون بمسألة كيفية بيع الشقة. ينص قانون الضرائب على دفع 13٪ من عائدات بيع الشيء. لتجنب تجاوز التكلفة ، يمكنك إبرام اتفاقية شراء وبيع مع كل من المالكين المشاركين ، أو إبرام صفقة مع عدة أشخاص من جانب البائع في نفس الوقت ، ثم نقل الشقة أو المنزل المباع إلى التخلص من المشتري الجديد.
تنشأ الصعوبات الرئيسية في مثل هذه الحالات:
في هذه الحالات ، يمكن بيع مساحة المعيشة المشتركة لطرف ثالث متجاوزًا الحق الوقائي للشراء ، ولكن في الواقع هذه الخطوة مصحوبة بمخاطرة كبيرة ، حيث قد يتم إعلان عدم صلاحية الصفقة.
ينص التشريع الروسي على عدة خيارات لتنفيذ المواطنين لحق الملكية المشتركة - الملكية المشتركة للممتلكات ، وكذلك الملكية المشتركة. ما هي خصوصية كل منهم؟ ما هي مصادر القواعد التي تنظم العلاقات القانونية ذات الصلة للمواطنين؟ هل خصوصية الملكية المشتركة مهمة؟
وفقًا للمادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن الملكية المشتركة هي بعض الممتلكات المملوكة لشخصين أو أكثر. قد يشمل موضوعها العقارات. هناك ملكية مشتركة وملكية مشتركة. في الحالة الأولى ، يقسم الملاك العقار في أسهم ثابتة. في الثانية ، موضوع الملكية المشتركة غير مقسم.
في بعض الحالات يتم تحديد الحصة العامة والملكية المشتركة على أساس أحكام القانون. على سبيل المثال ، يُعرّف القانون ملكية الأزواج أو المشاركين في مزرعة فلاحية على أنها ملكية مشتركة. في الوقت نفسه ، يمكن للمالكين الاتفاق فيما بينهم على تقسيم الممتلكات وتأمين هذا القرار ، إن أمكن ، بالطريقة المنصوص عليها في القانون.
دعونا نفكر بمزيد من التفصيل في تفاصيل هذه الفئة مثل الملكية المشتركة. يعني هذا النوع من الممتلكات ، على وجه الخصوص ، ليس فقط توزيع حقوق ملكية الأصول في الأسهم الثابتة ، ولكن أيضًا إمكانية جني الدخل النسبي من الاستخدام التجاري للممتلكات.
في الوقت نفسه ، يتعين على الأشخاص الذين يمتلكون ممتلكات على أساس الملكية المشتركة أن يتحملوا ، بما يتناسب مع حصتهم ، مسؤولية الحفاظ على الأصول.
يتم التعبير عن الملكية المشتركة في كسور أو نسب مئوية. فيما يتعلق بتعريف الأرقام المقابلة في المادة 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يُقال أن النسبة المقابلة معترف بها على أنها متساوية ، ما لم ينص القانون أو الاتفاق أو ممارسة العلاقات بين المالكين على خلاف ذلك.
يمكن تعديل حجم الأسهم بسبب ظهور ملاك جدد ، وكذلك تحديث العقار ، والدور الريادي الذي ينتمي إليه مالك معين ، ويمكن إثبات ذلك. علاوة على ذلك ، إذا كان من الممكن فصل التحسينات المقابلة للعقار بطريقة أو بأخرى ، فيمكن للشخص الذي قدمها أن يكتسب بشكل قانوني حق الملكية دون زيادة الحصة في الأصل الرئيسي.
يمارس كل من مالكي العقارات حق الملكية المشتركة بموافقة جميع المالكين الآخرين. إذا لم يكن من الممكن تحديد النوع المقابل من الإجماع ، فإن النزاعات تخضع لقرار المحكمة. في بعض الحالات ، كما لاحظ المحامون ، يمكن للمحكمة تسهيل حل النزاعات أيضًا في مجال التصرف في الملكية المشتركة.
بيع الممتلكات المشتركة المشتركة لديها عدد من الميزات. لذلك ، على سبيل المثال ، إذا قرر أحد المالكين بيع حصته ، فيحق للمالكين الآخرين الحصول عليها بترتيب أولوية. هذه هي أحكام المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي. ولكن فقط إذا كنا لا نتحدث عن البيع من خلال مزاد علني. إذا خالف أحد المالكين هذه القاعدة ، فيمكن للمالكين الآخرين الطعن في نتائج المعاملة من خلال المحاكم.
لاحظنا أعلاه أن كل مالك يمتلك العقار في أسهم له الحق في الاعتماد على الدخل من الاستخدام التجاري للأصول. دعونا نفكر في هذا الجانب بمزيد من التفصيل.
وبالتالي ، يحق للمالك ، وفقًا لأحكام المادة 248 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، التوزيع النسبي لأي دخل ناتج عن استخدام الممتلكات المملوكة بشكل مشترك - ما لم تنص الاتفاقات المبرمة على خلاف ذلك - أصحاب. في الوقت نفسه ، إذا تلقى الشخص نوعًا مناسبًا من الدخل ، فإنه ملزم أيضًا بدفع ضريبة عليه بنسب مماثلة ، وتحمل التكاليف المرتبطة بصيانة الممتلكات وضمان وظيفتها.
ضع في اعتبارك الآليات التي تعكس إنهاء الملكية المشتركة. هناك اثنان منهم في الممارسة الروسية - قسم وقسم.
إذا كنا نتحدث عن التقسيم ، ففي إطار هذه الآلية ، يتم إنهاء الملكية المشتركة فيما يتعلق بجميع مالكي الممتلكات. بدوره ، يعني الانفصال عن الملكية المشتركة المشتركة أن شخصًا واحدًا فقط يترك الممتلكات. ينص القانون على مجموعة متنوعة من الأسباب لتنفيذ كلا الإجراءين. لذلك ، على سبيل المثال ، يمكن أن يتم تقسيم الملكية المشتركة أو التخصيص على أساس الموافقة المتبادلة لجميع المالكين. خيار آخر هو بحكم قرار من المحكمة. من الممكن أيضًا فصلها عند المطالبة من الدائنين أثناء التحصيل.
تنص المادة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه يجب تنفيذ قسم أو قسم عينيًا ، إذا كان ذلك ممكنًا ولا يتعارض مع قواعد القانون. ومع ذلك ، إذا تعذر تنفيذ الإجراء المقابل ، فيحق للمالك ، الذي يجب أن يحصل على نصيبه من الممتلكات نتيجة التقسيم أو التخصيص ، الاعتماد على التعويض المالي. في بعض الحالات ، يتم تفعيل هذه الآلية بقرار من المحكمة. بعد تلقي التعويض ، يتوقف الشخص عن المشاركة في الملكية المشتركة للممتلكات.
بعد دراسة ماهية الملكية المشتركة ، ضع في اعتبارك خصائص الملكية المشتركة. السمة المميزة لها هي أن الملاك يقومون بإدارة مشتركة للعقار ، ولا توجد أسهم. ومع ذلك ، يحق للمالكين الاتفاق على بعض التمايز في استخدام الممتلكات. بطريقة أو بأخرى ، يمكن لأحد المالكين التصرف في الممتلكات من خلال تنسيق نواياه مع المالكين الآخرين. في الوقت نفسه ، يمكن لأي مالك إبرام معاملات يكون موضوعها التخلص من الأصول المقابلة. ومع ذلك ، إذا لم ينسق إجراءاته مع المالكين الآخرين ، فقد يبطل الاتفاق المبرم في المحكمة.
من حيث المبدأ ، فإن قواعد التقسيم والانفصال عند التعامل مع الملكية المشتركة مماثلة لتلك التي تتضمن الحق في الملكية المشتركة. ومع ذلك ، مباشرة قبل تنفيذ الإجراءات المناسبة ، يجب على المالكين تحديد حجم الأسهم لكل منها بشكل مشترك. إذا فشلوا في القيام بذلك من خلال اتفاق ، فسيتعين الفصل في القضية في المحكمة.
الملكية المشتركة للمواطنين المتزوجين لها تفاصيلها الخاصة. ينعكس ذلك في المادة 256 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وتقول إن الملكية المشتركة معترف بها كممتلكات حصل عليها الزوجان بعد تسجيل الزواج ، ولكن في حالة عدم وجود شروط أخرى في عقد الزواج. أي أن العقد من النوع المناسب قد يبدو مثل عقد ملكية مشتركة ، يعكس تقسيم الملكية ، على سبيل المثال ، شقة ، بنسب كذا وكذا.
ومن الممكن أيضًا أن يتم تحديد النوع المقابل للممتلكات نتيجة للزيادة الكبيرة في قيمة الممتلكات الفردية للزوج أو الزوجة أثناء الزواج. في المقابل ، إذا كان الزوجان يعيشان في زواج مدني ، أي بدون تسجيل مناسب ، فإن ممتلكاتهما تُعرَّف عمومًا على أنها منفصلة.
كما أن للملكية المشتركة للمشاركين في المشروعات الفلاحية والمزارع خصوصية معينة. الأحكام المقابلة منصوص عليها في المادة 257 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وفقًا للقانون ، تكون ملكية المزارعين ملكية مشتركة ، ما لم ينص على خلاف ذلك في الاتفاقات المبرمة بينهم أو بموجب أحكام القوانين ذات الصلة. يحق للمشاركين في مشروع فلاح أو مزرعة استخدام الممتلكات عن طريق التفاوض مع بعضهم البعض. في الوقت نفسه ، لا يمكن إبرام المعاملات ، التي يكون موضوعها ملكية مشتركة للمزارعين ، إلا عن طريق وكلاء أو رؤساء المزارع.
يحتوي قسم ملكية المزرعة أيضًا على تفاصيله الخاصة. على وجه الخصوص ، إذا كان المقصود بفصل أحد المشاركين في الاقتصاد ، فعندئذ ، كما يلاحظ بعض المحامين ، في كثير من الحالات لا يمكنه أخذ نصيبه في قطعة الأرض. ومع ذلك ، يحق له الحصول على تعويض نقدي ، يتم تحديد إجراء الحساب بالاشتراك مع مزارعين آخرين أو المحكمة.
بعد دراسة تفاصيل الملكية المشتركة ، يمكننا التحقيق في الجانب الذي يعكس ممارسة التصرف في الملكية المشتركة. ما نوع الفروق الدقيقة التي تتميز بها الإجراءات المعنية؟ بادئ ذي بدء ، يمكن ملاحظة أنه على الرغم من حقيقة أن القانون يحدد بالتفصيل الكافي القواعد المتعلقة بتوزيع الأجزاء في ملكية الممتلكات ، فمن الناحية العملية ، قد يكون من الصعب ممارسة الحق في التصرف في الممتلكات في الأسهم . خذ العقارات كمثال.
إذا أنشأت مجموعة من الأشخاص ملكية مشتركة مشتركة لشقة ، فكيف يمكن لكل منهم التصرف في العقار عمليًا؟ لنأخذ أحد أكثر السيناريوهات شيوعًا - مبيعات المنازل.
إذا كنا نتحدث عن بيع الشقة بالكامل ، فإن موافقة جميع الملاك مطلوبة. نفس الشيء مطلوب إذا أراد الشخص ، على سبيل المثال ، رهن عقار. لا يهم عدد الأشخاص الذين يتفقون - حتى لو كان أحدهم ضده ، فلا يمكن إتمام الصفقة.
في الوقت نفسه ، كما لاحظ المحامون ، حتى المحكمة ليس لها الحق في إجبار الشخص على الموافقة على بيع المسكن الذي لديه نصيب فيه. في الوقت نفسه ، تفترض الملكية المشتركة للشقة أن للشخص الحق في التصرف في الجزء الخاص به في الحيازة كما يشاء. صحيح ، في هذه الحالة ، قد تنشأ صعوبات في تحديد الحصة الطبيعية الفعلية. ما هي السيناريوهات التي يمكن أن تكون؟
إذا تم تأسيس ملكية مشتركة فيما يتعلق بشقة من غرفة واحدة ، فمن الناحية العملية ، يصعب تخصيص الجزء المقابل ، كما لاحظ المحامون. ومع ذلك ، إذا كانت هناك ملكية مشتركة لمنزل به عدة شقق ، فإن الإجراء المقابل ، بدوره ، يكون حقيقيًا تمامًا. خاصة إذا كان عدد الغرف فيه ، على سبيل المثال ، متناسبًا مع عدد المالكين. وبالتالي ، فإن العقارات ، من وجهة نظر التنفيذ العملي لإجراءات بيع السهم ، يجب أن تكون قابلة للقسمة.
في بعض الحالات ، عند تخصيص جزء من العقارات ، يجوز استقطاب متخصصين أكفاء ومستعدين لإجراء التقسيم الصحيح لمساحة المعيشة. آلية أخرى هي الذهاب إلى المحكمة. كقاعدة عامة ، بعد نتائج مثل هذه الجلسات ، يتلقى المالك قدرًا معينًا من الأمتار المربعة في تلك الأجزاء من الشقة التي تعكس ، من وجهة نظر تشغيلية ، الراحة الكاملة للعيش فيها. في بعض الحالات ، يجوز للمحكمة ، على سبيل المثال ، أن تمنح الشخص غرفة كاملة وفي نفس الوقت تمنحه الحق في استخدام الحمام والمطبخ والرواق بطريقة مشتركة.
كما أشرنا سابقًا ، يحق لأصحاب الشقة الآخرين شراء الحصة. في هذه الحالة ، يجب على المشارك في ملكية الأسهم المشتركة التحذير من نيته بيع حصة المالكين الآخرين كتابيًا ، ثم الانتظار لمدة شهر لاتخاذ قرارهم. في هذه الحالة ، يجب أن يكون سعر البيع الفعلي هو نفسه المعلن وقت تقديم المستند ذي الصلة إلى المالكين المشاركين. إذا أراد شخص بيع حصته في الشقة بسعر أرخص ، فعليه مرة أخرى أن يعرض على مالكيها الآخرين شرائها.
إذا باع شخص ما حصته في الشقة لأطراف ثالثة دون أن يعرض استردادها إلى المالكين المشاركين ، فقد يتم الطعن في المعاملة المقابلة في المحكمة. نتيجة لذلك ، سيُلزم المالك بإعادة الأموال إلى المشتري ، بعد أن استعاد الحق في امتلاك حصته في المقابل.
سيناريو آخر يمكن مواجهته في الممارسة هو توفير حصة في شقة للإيجار. بموجب القانون ، يمكن تنفيذ مثل هذا الإجراء بموافقة جميع المالكين المشاركين. ومع ذلك ، من الناحية العملية ، غالبًا ما يتم إبرام مثل هذه المعاملات فقط مع الشخص الذي وجد مستأجرًا مناسبًا. هل هو قانوني؟ وفقًا للعديد من المحامين ، لا.
وبالتالي ، إذا تم نقل الأشخاص الذين أبرم أحد المالكين معهم اتفاقية إيجار إلى الشقة ، فيحق للمالكين الآخرين طردهم عن طريق الاتصال بالشرطة. في الوقت نفسه ، كما لاحظ المحامون ، نادرًا ما يتم القيام بذلك من الناحية العملية ، حيث يمكن للمالك إقناع الشرطة ، نسبيًا ، أن أقاربه من النمسا قد جاؤوا إليه. وفقًا للقانون ، لا يمكن لأحد أن يمنع ترسيخهم في أمر الإقامة المؤقتة.
بالطبع ، يمكن لأصحاب الملكية غير الراضين أيضًا الذهاب إلى المحكمة. ومع ذلك ، حتى إذا فازوا بالقضية ، فإن القرار المقابل سوف يعمل ، كما يلاحظ بعض المحامين ، فقط فيما يتعلق بمجموعة محددة من الأشخاص الذين انتقلوا إلى المبنى بموجب اتفاقية إيجار منفصلة. إذا أبرم أحد مالكي الشقق اتفاقية إيجار جديدة ، فعندئذ من أجل طرد أولئك الذين حصلوا على حق العيش في الشقة بطريقة تتعارض مع القانون ، سوف تحتاج إلى اللجوء إلى المحكمة مرة أخرى. لذلك ، فإن مثل هذا الإجراء ، كما لاحظ العديد من المحامين ، ليس له أهمية عملية في كثير من الأحيان.
درسنا جوانب كيفية تحديد الملكية المشتركة والمشتركة للمساكن. في الوقت نفسه ، قد تكون العلاقة القانونية ذات الصلة محددة إذا كان موضوعها قطع أرض. في بعض الفروق الدقيقة ، يتم تنظيم الملكية العامة للأرض على أساس مبادئ تختلف عن تلك التي تميز العقارات على وجه الخصوص. دعونا نفكر في هذا الجانب بمزيد من التفصيل.
وفقًا للقانون ، يمكن للروس امتلاك الأراضي بشكل فردي وبحق الملكية المشتركة - إذا كان هناك مالكان أو أكثر. التنظيم القانوني للملكية المعنية يشبه بشكل عام فئات أخرى من الممتلكات. لذلك ، على سبيل المثال ، هناك ملكية مشتركة لقطعة أرض ، وهناك ملكية مشتركة.
على غرار القواعد العامة المنصوص عليها في التشريع الروسي ، ستكون الأرض في ملكية مشتركة ، ما لم ينص القانون على آليات يتم بموجبها تشكيل الملكية المشتركة. أيضًا ، إذا اتبعت أحكام المادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن الملكية المشتركة تنشأ إذا كان موضوعها غير قابل للتجزئة ، أي لا يخضع للتوزيع العيني دون تغيير الخصائص الوظيفية أو بموجب القانون. كما يلاحظ بعض المحامين ، تنطبق القاعدة الثانية فقط على العلاقات القانونية في مجال قانون الأراضي. أي أن قطعة الأرض ذات الملكية المشتركة - ما لم ينص القانون على خلاف ذلك - تخضع للتوزيع العيني الصحيح.
مثال على حالة يتم فيها وصف الملكية المشتركة بشكل مباشر في الإجراءات القانونية هو سيناريو المزارع الذي درسناه أعلاه. وفقًا للمادة 257 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن الملكية المشتركة للمزارعين ، بما في ذلك قطعة الأرض ، هي ملك لجميع أعضاء الجمعية على أساس الملكية المشتركة. ومع ذلك ، يتم ذلك إذا لم يوافق المزارعون أنفسهم على توزيع الأرض بموجب اتفاقيات أخرى.
وبالتالي ، تنتمي هذه القاعدة القانونية إلى فئة التصرف. في الوقت نفسه ، كما يلاحظ بعض المحامين ، في قانون "اقتصاد الفلاحين (المزرعة)" كان هناك حكم يقضي بتقاسم الملكية العامة للمزارعين ، ما لم يكن هناك قرار بالإجماع من أعضاء الجمعية لنقل إلى الملكية المشتركة. أي أننا نشهد بعض التطور التشريعي في هذا المجال.
تضمن التشريعات الوطنية ملكية مواطني الاتحاد الروسي. على وجه الخصوص ، يمكنهم امتلاك أشياء عقارية بشكل مشترك أو على أساس المشاركة. في الوقت نفسه ، لا يفهم الجميع الفرق بين هذه المفاهيم. ومع ذلك ، فإن معرفة كل الفروق الدقيقة أمر مهم للغاية ولا يضر.
كلا النوعين من الممتلكات لهما نفس الخصائص بشكل عام. يفترض إجمالي الحصة ، بالإضافة إلى الحصة المشتركة ، أن العقار له عدة مالكين. علاوة على ذلك ، لكل نوع عدد من السمات المميزة.
ينظم القانون المدني لروسيا إجراءات ممارسة حقوق المالكين. في الوقت نفسه ، يسمح القانون للأشخاص الذين يمتلكون عقارات مشتركة بتقسيمها إلى أسهم.
يعني هذا المفهوم أن المواطنين يمتلكون ملكية معينة ، بشكل عام ، دون تقسيمها إلى أجزاء. بمعنى آخر ، كل شيء هو ملك ، على سبيل المثال ، للزوجين ، أي أنهما يستطيعان إدارته بشكل مشترك حصريًا.
في الوقت نفسه ، هناك تقسيم للمسؤوليات الناشئة عن استخدام العقارات أو أنواع أخرى من الممتلكات. ينص القانون أيضًا على أن أي نوع من الممتلكات المكتسبة عن طريق الزواج يصبح تلقائيًا ملكية مشتركة. يتم تقسيم مثل هذا الشيء الشائع إلى أسهم فقط إذا تم إبرام اتفاق مناسب.
في الحالة الأخيرة ، يتم تقسيم أو خصم حصة واحدة من الممتلكات لصالح طرف ثالث (على سبيل المثال ، طفل).
بالإضافة إلى ذلك ، تصبح الملكية المشتركة المشتركة فقط في الحالة التي يكون فيها الزوجان في زواج مسجل رسميًا. لا يعني الارتباط المدني ظهور ظروف تفضي إلى تكديس مثل هذه الممتلكات.
تُلزم هذه الملكية المشتركة جميع الأزواج بالمشاركة على قدم المساواة في الإدارة. هم ، من بين أمور أخرى:
يتضمن هذا النوع من ملكية الممتلكات تقسيمها إلى أسهم معينة. على وجه الخصوص ، يمكن أن تكون الشقة ، على سبيل المثال ، مملوكة لكلا الزوجين بنسبة 50 إلى 50 في المائة. في الوقت نفسه ، إذا كان هناك طفل ، فسيتم تنفيذ القسم بترتيب مختلف.
في هذه الحالة ، تخضع الملكية المشتركة أيضًا للتقسيم بنسب مختلفة - 25 إلى 75 في المائة ، أو بطريقة أخرى. في معظم الحالات ، يتم تقسيم الشقة المشتركة إلى أجزاء متساوية. في الوقت نفسه ، من المفترض أن تكون الممتلكات مملوكة وليس للأقارب أو الأزواج فقط.
كما ذكرنا سابقًا ، يمكن تقسيم الشقة المشتركة ، التي هي في ملكية مشتركة ، بسهولة إلى أجزاء عن طريق إبرام عقد مناسب.
ينص القانون على خيارات أخرى ، ولا سيما عقد الزواج. إذا لم يتم وضع وثائق ، فإن تقسيم الملكية ، من وجهة نظر القانون ، باطل ولاغ.
في بعض الحالات ، يتم توزيع الملكية المشتركة بين الملاك بموجب قرار من المحكمة. في بعض الأحيان يتم تحديد أحجام الأجزاء هناك أيضًا. يحدث هذا عادة عندما لا يتمكن الزوجان من التوصل إلى حل وسط بشأن هذه المسألة. ثم تأخذ المحكمة علما بالمصروفات الشخصية للزوج والزوجة في عملية الاستحواذ.
بعد تقسيم العقار إلى أسهم ، يحصل كل مالك مشارك على فرصة التصرف في حصته وفقًا لتقديره الخاص. العقارات المشتركة في الملكية المشتركة تعني حق كل مالك مشارك في بيع حصته ، دون الحصول على موافقة من الأطراف المعنية الأخرى. يتم منح الأخير ميزة عند الشراء. في حالة الرفض ، يُسمح بالبيع لأطراف ثالثة.
من بين أمور أخرى ، تؤدي الملكية الجزئية أيضًا إلى فصل جميع المسؤوليات ذات الصلة المتعلقة بصيانة العقارات. أي أنه سيتعين على الزوجين دفع ضرائب من جانبهما ، ودفع فواتير المرافق بالتناسب ، والتأمين على الممتلكات بشكل منفصل ، وما إلى ذلك.
من المهم أن نتذكر أنه إذا كانت ملكية الممتلكات ينظمها عقد زواج ، بعد فسخه باتفاق الطرفين أو بحكم قضائي ، تحدث العودة إلى النظام المنصوص عليه في القانون.
