القيمة الضمنية- هذه هي قيمة العقار الذي تم استخدامه كضمان عند الحصول على قرض.
يعد التعهد حاليًا أحد أكثر الطرق شيوعًا لتأمين الالتزامات الائتمانية المبرمة. هناك أنواع عديدة من الضمانات ، ومع ذلك ، توفر الضمانات العقارية أكبر درجة من الموثوقية في تحديد مخاطر الائتمان. على وجه الخصوص - الرهن العقاري ينتمي إلى هذا النوع من الالتزام. بالإضافة إلى ارتفاع قيمة العقار ، لا يمكن نقله أو إخفاؤه أو التسبب في أضرار جسيمة بأي شكل من الأشكال.
بشكل عام ، يمكن اعتبار الوضع الاقتصادي اليوم مستقرًا تمامًا ، وبالتالي ، اكتسب سوق الإقراض أيضًا بعض الاستقرار. والآن يهدف نظام الضمانات إلى إنشاء ضمان لسداد الأموال وتأديب المقترض ، بدلاً من السداد المباشر للأموال المقدمة.
في الوقت نفسه ، غالبًا ما يتم إبرام اتفاقيات "رسمية" اليوم بشأن قيمة الضمان ، الأمر الذي يستتبع حتماً مستوى عالٍ من الخسائر إذا لم يقم العميل بإعادة الأموال. ونتيجة لذلك ، فإن شروط اختيار الضمانات المناسبة وتسجيلها تصبح أكثر صرامة وتفكيرًا. ولكن من أجل الحفاظ على كفاءة أنشطته وزيادتها ، يحتاج البنك إلى الوصول إلى مؤشر متوسط معين ، حيث يتم الحفاظ على جاذبية شروط الإقراض للعميل والمخاطر في حالة عدم عودة الأموال تصغير بدرجة كافية.
تعمل العلاقة بين البنك والعميل في إطار السمات الرئيسية للعلاقة النقدية. البضائع هي تلك الأموال التي يقدمها البنك للعميل ، ويتم استخدام العقار المرهون كدفعة. في الأساس ، يهتم المُقرض بأن يكون الحد الأدنى لقيمة العقار مساويًا ليس فقط لمبلغ القرض المقدم ، ولكن أيضًا للتكاليف أو العقوبات المحتملة المرتبطة به.
في حالة نظام الإقراض العقاري ، فإن كلمة "ملكية" تعني مفهومًا يتضمن ، بالإضافة إلى الأشياء المادية ، مختلف الأوراق المالية وحقوق الملكية. سيتم إجراء تقدير قيمة العقار المرهون على أساس الفرق بين نوعين منفصلين: القيمة السوقية ، التي تقيم العقار ككائن ككل ، وقيمة الضمان ، التي تحدد قيمة الممتلكات كوسيلة لتأمين الالتزامات.
من أجل إجراء تقييم لقيمة الضمان ، يمكن للبنك في كثير من الأحيان استخدام خدمات مؤسسة طرف ثالث تم جذبها بشكل خاص. على الرغم من أن ممارسة إنشاء وحدة خاصة داخل هيكلها الخاص ، والمتخصصة في تقييم الممتلكات المرهونة ، تستخدم حاليًا على نطاق واسع. بغض النظر عمن يجري التقييم بالضبط ، يتم أخذ الضمان في الاعتبار في العملية مع الأخذ في الاعتبار المخاطر التي تتعرض لها مؤسسة الائتمان ، والتي تتميز بهذا النوع المعين من الممتلكات.
بشكل عام ، قيمة الضمان هي قيمة العقار الذي سيتم بيعه فيه خلال الفترة الزمنية التي يحددها البنك ، في حالة عدم إعادة الأموال التي تم توفيرها بموجب الضمان.
على الرغم من حقيقة أن قيمة الضمان هي نوع مستقل من قيمة الممتلكات ، في نفس الوقت يمكن تسميتها جزء من القيمة السوقية ، مع الأخذ في الاعتبار جميع المخاطر المحتملة للبنك المرتبطة بهذا النوع من الممتلكات. سيشار إلى التكلفة الإجمالية لهذه المخاطر بخصم الضمان.
تدار
يمكن التحكم في هذا النوع من المخاطر لأن الضمان خاضع للتأمين ، وفي حالة الخسارة أو حدوث ضرر معين ، ستظل أموال القرض مضمونة. ومع ذلك ، لا يتم توفير التأمين على جميع الممتلكات ، لأنه في معظم الحالات غير مربح اقتصاديًا. يتم تنفيذه فقط عندما يتبين أن تكلفة تلك التدابير والإجراءات التي تهدف إلى تقليل المخاطر المحتملة أعلى بكثير من تكلفة التأمين. لكن في الوقت نفسه ، لا يوفر التأمين أيضًا تعويضًا كاملاً للأموال.
يمكن تصنيفها على أنها تدار بشروط ، لأن مثل هذه المخاطر تنطوي على نوع منفصل من الأصول ، والتي تتميز بظروف صعبة للبيع بتكلفة مناسبة في وقت قصير. يمكن التحكم في هذا النوع من المخاطر لأنه من الممكن تقدير فترة التعرض حتى قبل اتخاذ قرار إبرام اتفاقية قيمة التعهد ، مما يعني أنه يمكن رفضها في حالة المؤشرات المنخفضة للغاية. ويتم تحديد الاتفاقية من خلال حقيقة أنه غالبًا ما يتم الكشف عن أوقات التعرض المنخفضة بعد انتهاء العلاقة.
وهذا يشمل مختلف الصعوبات والعقبات القانونية عند تسجيل علاقة التعهد. لا يمكن التقليل من هذه المخاطر إلا من خلال إجراء تحليل عميق وشامل لجميع الشروط القانونية والتنظيمية الممكنة المتعلقة بالأصل.
قبل إبرام العقد ، يجب إجراء تقييم مفصل والبحث عن جميع طرق التحكم الممكنة ، والتي سيتم إدخالها لاحقًا في البنود ذات الصلة من العقد.
يعد حسابها من أهمها ، حيث أن السيولة هي أحد المكونات التي يتم من خلالها حساب قيمة الضمان. اعتمادًا على حالة السوق في الوقت الحالي ، يمكن أن تكون السيولة لكل نوع فردي من الأصول المضمونة عالية (مع فترة بيع لا تزيد عن 30 يومًا) ، ومتوسطة (30-90 يومًا) ، ومنخفضة (90-180 يومًا) ) ، ميؤوس منها (أكثر من 180 يومًا) ... واعتمادًا على مؤشر السيولة ، يتم تحديد قيمة الضمان ، والتي تكون تقريبًا صفرًا في حالة السيولة السيئة.
يمكن تقديمها كنتيجة لمخاطر السيطرة على الممتلكات ، حيث يمكن أن يكون الاسترداد مستحيلاً نتيجة لثلاثة عوامل رئيسية: عدم وجود العنصر المرهون نفسه ، وعدم الوصول إلى تخزينه ، والصعوبات القانونية المتعلقة بالتحصيل معالجة.
يحدث بشكل رئيسي نتيجة انتهاكات في الاتفاقية أو غيرها من الوثائق الرسمية لعلاقة التعهد. نتيجة لذلك ، قد تبطل هذه العلاقة. يمكن تجنب ذلك إذا لجأت ، عند إبرام صفقة ، إلى خدمات التوثيق.
هذه المخاطر لا يمكن إدارتها بسبب حقيقة أن التقييم يتم مرة واحدة عند إبرام الاتفاقية ، وبعد ذلك ستستمر الشروط في العمل طوال مدة التزامات القرض بالكامل. لتقليل هذه المخاطر ، من الضروري ضمان المؤهلات العالية والمهنية للموظفين الذين يقومون بإجراء التقييم ، وكذلك إنشاء نظام تقييم موحد. هناك أيضًا إمكانية الدخول في مفاوضات من أجل إعادة تقييم الممتلكات ، ونتيجة لذلك ، تغيير قيمة الضمان.
ترتبط هذه المخاطر بصعوبة التنبؤ بحجم الطلب على هذا النوع من الممتلكات في المستقبل. لتقليل هذا النوع من المخاطر إلى الحد الأدنى ، من الضروري الدراسة الدقيقة والتنبؤ باحتمالية حدوث تغيير في سيناريو التطوير. ومع ذلك ، نادرًا ما تكون مثل هذه التنبؤات دقيقة بدرجة كافية ، وبالتالي ، فإن مثل هذا الخطر ينتمي إلى فئة لا يمكن السيطرة عليها.
يرتبط هذا الخطر بحذف بعض العوامل في عملية التقييم قبل إبرام العقد - على سبيل المثال ، وجود أي خلل في العقار أو ميزاته أو وجود حقوق عليه من أطراف ثالثة. من الممكن تقليل درجة هذا الخطر في حالة إجراء تحليل وتقييم أكثر شمولاً قبل إبرام اتفاقية التعهد.
إذا احتاجت الشركة إلى قرض - وهي ممارسة شائعة عندما تكون الشركة في طور التطوير وليس تحديد الوقت - فأنت بحاجة إلى التفكير في الضمانات مسبقًا. تعامل جميع البنوك ، دون استثناء ، الضمانات على أنها المكون الرئيسي والمفضل للضمان للقرض. يعتبر تقييم الضمان أحد العناصر المهمة في آلية الضمان.
المتطلبات الرئيسية التي تفرضها البنوك على الرهن هي: أ) السيولة العالية ، مما يجعل من الممكن بيع العقار المرهون بسعر مقبول للبنك في أقصر وقت ممكن ؛ ب) سهولة نقل ملكية العقار المرهون ، مما يتيح للبنك سحبه بسرعة في الوقت المناسب دون تكاليف خاصة للتفكيك والنقل ؛ ج) أن تكون مملوكة للراهن بحق الملكية (إذا لم يكن ذلك رهنًا لطرف ثالث) ؛ د) التحرر من ؛ ه) إمكانية الوصول لتحديد الهوية بحيث يمكن التحقق منها في أي وقت.
تبين الممارسة أن البنوك تهتم بشكل أساسي بالممتلكات المنقولة وغير المنقولة كضمان. يجب أن يكون هناك طلب ثابت عليها ويجب أن تنتمي إلى فئة السعر المتوسط حتى لا تكون هناك مشاكل في التنفيذ. تقبل البنوك كضمان:
مطلوب قيمة الضمان للممتلكات عند التقدم للحصول على قرض مصرفي. يتم تقييم الممتلكات المرهونة فقط من قبل المثمن المستقل.
يرجع هذا المطلب إلى حقيقة أن: 1) المثمن المستقل ليس لديه مصلحة ملكية في موضوع التقييم الذي يقوم بتقييمه ، 2) ليس لديه حقوق مادية وحقوق مسؤولية فيما يتعلق بهذه الممتلكات. بطبيعة الحال ، لا يحق للبنك نفسه ، الذي يتلقى الممتلكات كرهن ، تقييمها ، حيث أن له مصلحة عقارية.
يجب أن يكون مفهوماً أن تقييم الضمان لا يتطابق مع تقييم القيمة السوقية بمعنى قانون "نشاط التقييم". بشكل أساسي ، يتم تقييم القيمة المتبقية للعقار ، والتي تختلف عن القيمة السوقية.
ما هي القيمة المتبقية؟ هذا هو ثمن الكائن في حالة نفور. في الحياة الواقعية ، يبدو الأمر على النحو التالي: إذا توقف متلقي القرض عن الوفاء بالتزاماته بموجب اتفاقية القرض ، فسيتم طرح الكائن الإضافي للبيع بعد فترة زمنية معينة.
نظرًا لأن البنك ليس شركة عقارية ، فهو مهتم بالسداد الفوري لديون المقترض. في هذا الصدد ، لا يمكنه الانتظار حتى يتم العثور على المشتري بسعر السوق ، وبالتالي ، يتم إجراء التقييم بقيمة (تصفية) أقل ، مما يسمح للبنك ببيع كائن الضمان في أقصر وقت ممكن واستعادة موارده الائتمانية .
أكثر الأشياء غير المنقولة سيولة هي مباني المكاتب والمباني ، تليها المباني التجارية ، ثم المباني الصناعية والمخازن.
بحلول الوقت الذي يتوقف فيه المقترض المدين عن الوفاء بالتزاماته بموجب اتفاقية القرض ، يجب أن تتاح للمقرض فرصة حقيقية لحجز الرهن على البند المرهون. وهذا يعني ، أولاً وقبل كل شيء ، أنه في هذه اللحظة يجب الحفاظ على الممتلكات المرهونة عينية على الأقل. لهذا الغرض ، ينص القانون المدني على إمكانية نقل الملكية المرهونة إلى المرتهن. هناك طرق أخرى لضمان سلامة الممتلكات المرهونة.
تقييم الضمانيسمح تحديد القيمة السوقية لكائن الضمان بإنشاء نسبة عادلة بين قيمة العقار المرهون ومبلغ القرض ، ويساعد أيضًا على منع الخلافات بين أطراف الصفقة التي تنشأ عند الرهن على الضمان و الأداء الجزئي لالتزامات المقترض على حساب الضمان. مع تطور الرهون العقارية وأنواع الإقراض الأخرى ، مثل هذه الخدمة تقييم الضمانات.عند الحصول على قرض مستقل تقييم الضمانيخلق أساسًا قانونيًا متينًا وعادلاً لمزيد من التفاعل بين المُقرض والمقترض ، والآن ، وكقاعدة عامة ، لا تصدر البنوك اتفاقيات قروض دون فحص تقييم أولي للممتلكات المرهونة.
التعهد كوسيلة لضمان الوفاء بالالتزامات
إن الطريقة الأكثر فعالية لضمان الوفاء بالالتزامات هي الرهن ، لأن الوفاء بمطالبات الدائن على حساب التعهد لا يعتمد على الوضع المالي للمدين أو الضامن ، مما يجعل من الممكن الوفاء الفعلي التزامات المدين تجاه الدائن على حساب العقار محل الرهن.
حسب الفن. 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، بموجب التعهد ، يحق للدائن بموجب الالتزام المضمون بالرهن (المرتهن) ، في حالة عدم وفاء المدين بهذا الالتزام ، الحصول على ترضية من قيمة الممتلكات المرهونة ، بشكل أساسي لدائنين آخرين للشخص الذي يمتلك هذا العقار (المتعهد) ، مع الاستثناءات التي ينص عليها القانون. كما تؤكد قاعدة الأولوية في حبس الرهن على تفوق الرهن على الطرق الأخرى لتأمين الالتزامات.
من أجل أن يكون التعهد وسيلة ضمان مناسبة وفعالة حقًا ، من الضروري الانتباه إلى النقاط المهمة التالية عند النظر في ملكية معينة كموضوع للرهن.
1. وفقا للفن. 335 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن أن يكون المتعهد بشيء ما مالكه أو شخصًا له الحق في الإدارة الاقتصادية له ، وراهن الحق - الشخص الذي يمتلك الحق المرهون. وبناءً على ذلك ، يجب على القائم بالرهن أن يزود الدائن بأدلة مستندية على حقوقه في العقار المعروض كرهن عقاري. قد تكون هذه المستندات: اتفاق على أساسه تم الحصول على الممتلكات (تم نقل الحقوق) ، مع إثبات نقل ملكية الممتلكات بالطريقة المنصوص عليها في الفن. فن. 223 ، 224 من القانون المدني للاتحاد الروسي (سند قبول ونقل ، فاتورة ، بوليصة شحن ، مستند ملكية آخر وفقًا لشروط العقد) ، أو نقل (حدوث) الحقوق ؛ للملكية (الحقوق) الخاضعة لتسجيل الدولة - شهادة التسجيل المقابلة.
من الناحية العملية ، غالبًا ما تنشأ حالة عندما يتعذر على الراهن توفير العقد ، وهو أساس الاستحواذ على العقار ، بسبب خسارته على مر السنين. في هذه الحالة ، يجب أن يسترشد المرء بالفن. 234 من القانون المدني للاتحاد الروسي على وصفة حيازة. وفقًا لهذه المادة ، فإن الشخص - مواطنًا أو كيانًا قانونيًا - ليس مالكًا للعقار ، ولكنه يمتلك بحسن نية ، بشكل صريح ومستمر ، كل من ممتلكاته غير المنقولة لمدة خمسة عشر عامًا أو ممتلكات أخرى لمدة خمس سنوات ، يكتسب حق ملكية هذا العقار.
وفقا للفقرة 4 من الفن. 234 من القانون المدني للاتحاد الروسي خلال فترة وصفة الاكتساب فيما يتعلق بالأشياء التي بحوزة شخص يمكن المطالبة بحيازته وفقًا للمادة. فن. 301 و 302 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا تبدأ قبل انتهاء فترة التقادم للمتطلبات ذات الصلة.
في البند 17 من قرار الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25 فبراير 1998 رقم 8 ، يُشار إلى أن فترة تقييد الاستحواذ لا تبدأ قبل انتهاء فترة التقادم لمطالبة البيع الخاصة بـ مالك أو مالك عنوان آخر.
فترة التقادم المطبقة على هذه المتطلبات هي ثلاث سنوات (المادة 196 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ووفقًا للمادة 1 من الفن. 200 من القانون المدني للاتحاد الروسي يبدأ التدفق من اليوم الذي علم فيه الشخص الذي انتهك حقه أو كان يجب أن يعلم بانتهاك حقه. بناءً على قواعد البند 1 من الفن. 200 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، ليس من الممكن تحديد اللحظة التي تبدأ فيها فترة التقادم ، فهذه المشكلة تقييمية ويجب حلها في كل حالة ، مع مراعاة الظروف المحددة. علاوة على ذلك ، كقاعدة عامة ، هذه الظروف معروفة فقط للمدعي المحتمل ، والشخص الذي يعتبر نفسه مالك العقار بموجب قواعد الوصفة الاستحواذ ليس لديه معلومات حول متى علم المالك (مالك آخر) بشأن انتهاك حقوقه. وبالتالي ، من خلال دراسة المستندات التي تؤكد ملكية العقار ، من المستحيل تحديد اللحظة التي تنشأ فيها ملكية الشخص بسبب وصفة الاستحواذ. في الوقت نفسه ، مع مراعاة ما سبق ، ولغرض تأكيد ملكية الشخص للممتلكات المنقولة ، ينبغي للمرء أن ينطلق من حقيقة أن الشخص الذي يطالب بالممتلكات وفقًا لقواعد الوصفة الحيازة يجب أن يقدم دليلًا على ملكية الشخص المذكور. الممتلكات (كقاعدة عامة ، هذه مستندات محاسبية) لمدة ثماني سنوات على الأقل.
عند قبول تعهد حقوق الإيجار أو أي حق آخر في شيء لشخص آخر ، يجب أن نتذكر أن هذا التعهد غير مسموح به دون موافقة المالك أو الشخص الذي له حق الإدارة الاقتصادية ، إذا كان التنازل عن هذا الحق دون موافقة هؤلاء الأشخاص محظورة بموجب القانون أو العقد.
2. وفقا للفن. 336 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن أن يكون موضوع الرهن أي ممتلكات ، بما في ذلك الأشياء وحقوق الملكية (المطالبات) ، باستثناء الممتلكات المسحوبة من التداول ، والمطالبات المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بشخصية الدائن ، على وجه الخصوص ، مطالبات النفقة ، والتعويض عن الضرر الذي يلحق بالحياة أو الصحة ، وغيرها من الحقوق التي يحظر القانون التنازل عنها لشخص آخر. قد يكون رهن أنواع معينة من الممتلكات ، ولا سيما ممتلكات المواطنين ، التي لا تخضع لحبس الرهن ، محظورًا أو مقيدًا بموجب القانون. قائمة أنواع الممتلكات التي لا يمكن منعها واردة في الفن. 446 من قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي. تنص المادة 51 من أساسيات تشريع الاتحاد الروسي بشأن الثقافة (الذي أقره مجلس السوفيات الأعلى للاتحاد الروسي في 09.10.1992 N 3612-1) على أن القيم الثقافية المخزنة في متاحف الدولة والبلديات والمعارض الفنية والمكتبات والأرشيفات والمنظمات الحكومية الأخرى لا يمكن التعهد بها.ثقافة. حسب الفن. 63 من القانون الاتحادي "بشأن الرهون العقارية (رهن العقارات)" الرهون العقارية غير مسموح بها:
قطع الأراضي في ملكية الدولة أو البلدية ؛
أجزاء من قطعة أرض ، تكون مساحتها أقل من الحد الأدنى للحجم الذي تحدده القوانين التنظيمية للكيانات المكونة للاتحاد الروسي والقوانين التنظيمية للهيئات الحكومية المحلية للأراضي لأغراض مختلفة والاستخدام المسموح به.
تمت الموافقة على قائمة الممتلكات ، التي يكون رهنها محدودًا ، بموجب مرسوم رئيس الاتحاد الروسي الصادر في 22.02.1992 N 179. وتحتوي القائمة على ممتلكات يُحظر بيعها مجانًا. حسب الفن. 129 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يمكن أن تنتمي هذه الممتلكات إلا إلى مشاركين معينين في رقم الأعمال ، أو يُسمح بوجودها في رقم الأعمال بإذن خاص. لذلك ، لا يُحظر رهن العقار المحدد ، ولكن قد يواجه المرتهن صعوبات في فرض التنفيذ على هذه الممتلكات ، لأن دائرة مشتريها محدودة. وفقًا لمرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 10.12.1992 N 959 ، يتم توريد الممتلكات (المنتجات) المحددة للمستهلكين الذين لديهم إذن باستخدامها في الاتحاد الروسي ، أو على أساس الحصص.
لنفكر في بعض أنواع الضمانات المنتشرة على نطاق واسع في الممارسات المصرفية.
كضمان للوفاء بالتزامات سداد القرض ، يتم قبول حقوق الملكية للأموال التي ستقيد في حساب المرتهن في المستقبل كضمان. كقاعدة عامة ، يتم استخدام هذا الضمان إذا كان دافع الأموال مؤسسة معروفة وموثوقة مالياً. على الرغم من الاستخدام الواسع لهذا النوع من الضمان ، يجب أن نتذكر أن العقد الذي يتم بموجبه قبول الحقوق المحددة كضمان غير صالح وفقًا للفن. 168 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لأنه يتعارض مع الفن. 336 من القانون المدني للاتحاد الروسي. يمكن التعهد بحقوق الأموال إلى الحد الذي يمكن فيه التنازل عن الحقوق المنصوص عليها في اتفاقية الحساب المصرفي ، وخلال فترة صلاحية اتفاقية الحساب ، لا يمكن التنازل الجزئي عن الحقوق بموجب اتفاقية الحساب المصرفي. وبالتالي ، فإن رهن حقوق الملكية فيما يتعلق بالأموال الموجودة في الحساب لا يمكن أن يتم إلا فيما يتعلق بتلك الحقوق التي تنشأ بعد إنهاء اتفاقية الحساب المصرفي (فيما يتعلق برصيد الأموال في الحساب). يعتمد هذا الموقف على ممارسة التحكيم فيما يتعلق بإمكانية التنازل عن حقوق المطالبات خلال فترة سريان اتفاقية الحساب المصرفي (انظر ، على سبيل المثال ، قرارات هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 05/27 / 1997 رقم 584/97 بتاريخ 29/4/1997 شمال 4966/96 بتاريخ 29/4/1997 شمال 1435/97).
يقدم المتعهدون - أصحاب الحق الحصري للعلامة التجارية للبنوك كضمان للوفاء بالتزاماتهم بسداد القرض لحقوق العلامة التجارية. في الوقت نفسه ، لا ينص قانون الاتحاد الروسي الصادر في 23.09.1992 N 3520-1 "بشأن العلامات التجارية وعلامات الخدمة وتسميات منشأ السلع" مباشرة على إمكانية نقل الحقوق إلى علامة تجارية كرهن. حسب الفن. فن. 25 ، 26 من القانون المذكور ، لا يمكن نقل الحق الحصري للعلامة التجارية إلا في شكل تنازل ، ويمكن نقل الحق في استخدام علامة تجارية بموجب اتفاقية ترخيص. لا ينص القانون على أشكال أخرى من نقل العلامة التجارية أو الحق في استخدامها. وبالتالي ، لممارسة الحقوق الحصرية لعلامة تجارية أو الحق في استخدامها وفقًا للمادة. 350 من القانون المدني للاتحاد الروسي أمر مستحيل. وبالتالي ، من المستحيل قبول هذه الحقوق كضمان.
في كثير من الأحيان ، بالإضافة إلى الأوراق المالية ، سيتم مناقشة ميزات الرهن أدناه ، يتم تقديم الحصة في رأس المال المصرح به لشركة ذات مسؤولية محدودة تابعة للمتعهد كرهن.
تمنح المادة 22 من القانون الاتحادي الصادر في 08.02.1998 N 14-FZ "بشأن الشركات ذات المسؤولية المحدودة" (المشار إليها فيما يلي باسم قانون LLC) المشارك في الشركة الحق في رهن حصته (جزء من السهم) في رأس المال المستأجر لـ الشركة إلى مشارك آخر في الشركة أو طرف ثالث. لا يمكن التعهد بحصة في رأس المال المصرح به لشركة ذات مسؤولية محدودة لطرف ثالث إلا بقرار من الاجتماع العام للمشاركين في الشركة ، والذي تم اعتماده بأغلبية أصوات جميع المشاركين في الشركة ، إذا دعت الحاجة إلى لا ينص ميثاق الشركة ذات المسؤولية المحدودة على عدد أكبر من أصوات المشاركين لاتخاذ مثل هذا القرار. لا يمكن رهن حصة في رأس المال المصرح به لشركة ذات مسؤولية محدودة إذا كان ميثاق الشركة يحتوي على حظر على مثل هذه المعاملات. وبالتالي ، فإن قرار قبول حصة في رأس المال المصرح به لشركة ذات مسؤولية محدودة كرهن يجب أن يسبقه فحص قانوني لميثاق الشركة ذات المسؤولية المحدودة لوجود الأحكام المذكورة أعلاه فيه.
يجب عليك أيضًا التحقق من الدفع من قبل عضو في الشركة مقابل حصته ، والتي تم التعهد بها ، وفقًا للفقرة 3 من الفن. 21 من قانون LLC ، لا يمكن استبعاد حصة مشارك في الشركة إلا في الجزء الذي يتم دفعها فيه. إذا تم التعهد بحصة مدفوعة بشكل غير كامل ، فسيتم تحديد موضوع التعهد بناءً على الحصة المدفوعة بالفعل من المشارك في شركة ذات مسؤولية محدودة.
3. وفقا للفقرة 3 من الفن. 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، ينشأ التعهد بموجب اتفاق ، وكذلك على أساس قانون عند حدوث الظروف المحددة فيه ، إذا كان القانون ينص على أي ملكية ولضمان الوفاء منها الالتزام المعترف به على أنه مرهون.
ظهور تعهد على أساس القانون ينص ، على سبيل المثال ، الفن. 488 من القانون المدني للاتحاد الروسي: البضائع المباعة بالائتمان ، من لحظة نقلها إلى المشتري وحتى سدادها بالكامل ، تعتبر تعهدًا من قبل البائع لضمان وفاء المشتري بالتزامه بدفع ثمن البضائع ، ما لم ينص عقد البيع على خلاف ذلك. يجب الاسترشاد بهذه القاعدة عند إجراء الفحص القانوني للرهن. عند تحليل الاتفاقية ، التي هي أساس الاستحواذ على الممتلكات المعروضة كضمان ، من الضروري الانتباه إلى إجراءات الدفع المنصوص عليها في الاتفاقية. إذا لم يدفع المشتري (المرتهن) العقار وقت التعهد ، أي أن هناك تعهدًا بموجب القانون ، فسيكون رهن هذه الممتلكات كضمان لإعادة القرض رهنًا لاحقًا. حسب الفن. 342 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، إذا أصبحت الممتلكات المرهونة موضوع تعهد آخر لتأمين مطالبات أخرى (تعهد لاحق) ، فإن مطالبات المرتهن اللاحق تكون مستوفاة من قيمة هذه الممتلكات بعد مطالبات التعهدات السابقة . وبالتالي ، عند قبول الملكية كتعهد لاحق ، من الضروري تقييم حجم وشروط مطالبات التعهدات السابقة وربطها بتقييم البند المرهون ، بحيث يكون لدى المرتهن اللاحق أموال كافية من بيع بند تعهد.
يُسمح بتقديم تعهدات لاحقة ما لم تحظرها اتفاقيات رهن سابقة. انتهاك هذا الشرط يستلزم الاعتراف بالتعهد اللاحق باطلاً بموجب المادة. 168 من القانون المدني للاتحاد الروسي. لتقليل مخاطر فقدان الضمان لهذا السبب ، من الضروري مطالبة الراهن بتقديم مستندات تؤكد عدم وجود رهن على شكل رهن على الممتلكات المعروضة كرهن (مستخرج من دفتر الرهن ، و مقتطف من سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات). وفقا للفقرة 3 من الفن. 342 ، يلتزم الراهن بإبلاغ كل متعهد لاحق بالمعلومات حول جميع التعهدات الحالية لهذه الممتلكات ، المنصوص عليها في الفقرة 1 من الفن. 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، وهي مسؤولة عن الخسائر التي تتسبب في التعهدات بسبب عدم الوفاء بهذا الالتزام.
وفقا للفقرة 5 من الفن. 488 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكنك مطالبة المتعهد بتضمين العقد الذي تم بموجبه الحصول على العقار ، الشروط التي ، حتى لحظة السداد الكامل ، لا يتم التعهد بالملكية من قبل البائع.
على أساس القانون ، من لحظة تسجيل الدولة لملكية المقترض للمنزل السكني أو الشقة المقابلة ، ينشأ رهن منزل أو شقة سكنية ، يتم الحصول عليها أو بناؤها كليًا أو جزئيًا باستخدام أموال ائتمان بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى (البند 1 من المادة 77 من القانون الاتحادي "بشأن الرهون العقارية (رهن العقارات)" بصيغته المعدلة بالقانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 N 216-FZ).
4. تنص المادة 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي على شرط إبرام اتفاق تعهد كتابي ، والذي يمكن مراعاته في اتفاق مكتوب يتم وضعه في شكل وثيقة واحدة ، وكذلك في حالة تبادل المستندات بين أطراف اتفاقية التعهد عن طريق البريد أو التلغراف أو البرقي أو الهاتف أو البريد الإلكتروني أو أي اتصال آخر يسمح لك بإثبات أن المستند يأتي من طرف في العقد. لكي تتاح للأطراف مثل هذه الفرصة ، يجب عليهم أولاً الاتفاق على وسائل الاتصال المقصودة ، وطرق تحديد الأطراف (العنوان البريدي ، رقم الفاكس ، عنوان البريد الإلكتروني ، وما إلى ذلك) وإجراءات تبادل المستندات (تحديد الشروط والأشخاص المرخص لهم وإجراءات الانضمام بموجب اتفاق مبرم باستخدام وسائل الاتصال المذكورة أعلاه). يمكن تنفيذ هذه الاتفاقية في عقد يتم وضعه في شكل وثيقة واحدة. لاتفاقية الرهن العقاري الفن. 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينص أيضًا على التسجيل الإلزامي بالطريقة المحددة لتسجيل المعاملات مع الممتلكات ذات الصلة.
تقييم الضمان
لا يحدد القانون المدني أي متطلبات لتحديد تقييم موضوع الرهن. في الوقت نفسه ، قد يكون للعقار موضوع الرهن عدة تقديرات مختلفة: القيمة الدفترية ، والقيمة السوقية ، والسعر الوارد في قرار مجلس الإدارة أو الاجتماع العام للشركة المساهمة لإبرام التعهد. الصفقة ، وهي صفقة كبيرة أو معاملة طرف مهتم لهذه الشركة المساهمة. ... السؤال الذي يطرح نفسه: أي من هذه التقديرات يجب أن يدرجها الأطراف في اتفاق التعهد كشرط أساسي لها؟ تقييم البند المرهون هو تقييم يتم تحديده باتفاق الأطراف ، والذي قد لا يتطابق مع القيمة السوقية أو القيمة الدفترية. في نفس الوقت ، سعر البند المرهون (سعر الصفقة) الوارد في قرار مجلس الإدارة أو الاجتماع العام للشركة المساهمة بإبرام صفقة رهن ، وهي صفقة كبرى أو صفقة مع طرف ذي مصلحة. يجب تضمينها في اتفاقية التعهد كشرط أساسي لها.
يجب أن يكون تقييم موضوع التعهد من قبل أطراف الاتفاقية موضوعيًا ومرتبطًا إما بالميزانية العمومية أو بالقيمة السوقية لموضوع الرهن. في الممارسة المصرفية الحالية ، يتم تحديد تقييم الضمان عن طريق خصم القيمة السوقية للعقار. يبدو أنه مع التقليل من شأن موضوع التعهد ، يمكننا القول إن الأطراف لم تتفق على التقييم المحدد. يجب ألا يغيب عن الأذهان أيضًا أن تقييم العنصر المرهون يجب ألا يقل عن مبلغ الالتزام المضمون بالرهن ، وإلا فإن الطبيعة الأمنية للرهن لن تكون موجودة (ما لم يتم ضمان جزء من الالتزام الرئيسي بواسطة التعهد الذي يساوي قيمته تثمين البند المرهون).
عند قبول الملكية كتعهد ، يجب على المرء أن يتذكر أحكام الفن. 348 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الذي ينص على أنه يجوز رفض حبس الرهن على الممتلكات المرهونة إذا كان انتهاك المقترض للالتزام المضمون غير ذي أهمية وكان حجم مطالبات المرتهن نتيجة لذلك غير متناسب بشكل واضح مع القيمة من الممتلكات المرهونة. وبالتالي ، يجب أن تكون قيمة الضمان متناسبة مع مبلغ الالتزام المضمون.
إذا كنت ترغب في تقييم الضمانات ، يمكنك الاتصال بنا باستخداممعلومات للتواصل ... اتصل بنا ، سوف نساعدك! من المربح والمريح العمل معنا نتمنى رؤيتك بين عملائنا!
اندلع الخلاف الرئيسي حول تحديد قيمة الضمان لحصة 38٪ في RAO NN. في ختام غرفة الحسابات ، تم التشكيك في رقم 170.1 مليون دولار أمريكي (771.74 مليار روبل: 4.537 - سعر صرف الدولار في ذلك الوقت). قيل إن هذا الرقم كان أقل من الواقع ، وفي الواقع ، يعتقد المدققون أن الحصة البالغة 38 في المائة كانت أعلى بكثير. في العقد الأصلي ، كان من الضروري ، كما هو مكتوب في الاستنتاج المذكور ، تحديد سعر أعلى بكثير. وأدت حقيقة أن هذا الرقم تبين أنه "تم التقليل من شأنه" إلى حقيقة أن الميزانية ، حسبما زُعم ، لم تتلق مبلغًا كبيرًا من المال بموجب اتفاقية التعهد. كان هذا ، في الواقع ، هو الأساس للتأكيد على أن الضرر قد لحق بالدولة: نتيجة التقليل من قيمة الضمان للحصة البالغة 38٪ في RAO NN.
ولكن لا يمكن تعليل ذلك إلا على أساس موقف عدم سداد القرض المتصور سابقًا - قيمة الضمان. كما بينا ، بذلت محاولات لإعادته. لذلك لا يوجد سبب للاعتقاد بأن الدولة لم تكن تنوي إعادة قيمة الضمان إلى ONEXIM للبنك على الإطلاق. إنه فقط في تلك الحالة بالذات في عام 1996 ، ببساطة لم يكن هناك أموال في الميزانية لهذا الغرض. وبالتالي ، إذا انطلقنا من الرغبة غير المشروطة للدولة في إعادة القيمة الجانبية ، فيجب تقييم دور أولئك الذين وقعوا الاتفاقية من جانب الحكومة بشكل مختلف. ينبغي للمرء أن "يشكر" على "التقليل من" هذه التكلفة. بعد كل شيء ، في النهاية ، سيتعين إعادة مبلغ أصغر نسبيًا من ميزانية الدولة. صحيح ، فقط إذا كان لا بد من القيام به. في الواقع ، هذا لم يحدث. حسنًا ، وإذا لم تتمكن من استرداد قيمة الضمان ، فكيف حدث ذلك بالفعل؟ في هذه الحالة ، ستصبح قيمة الضمان نفسها أحد عناصر حساب القيمة السوقية للحصة البالغة 38٪. تم تحديد نفس القيمة السوقية في هذه الحالة بغض النظر عن كيفية تقييم الضمان. هنا ، تم تطبيق قواعد مختلفة ، أي في أي نسبة تم الإعلان عن سعر شراء الحصة 38٪ إلى سعر البداية. هذا ما ورد في مقال كتبته M. Rozhkova في صحيفة Kommersant الساخنة في أعقاب المزاد لبيع هذه الكتلة من الأسهم: "تم إعلان Swift CJSC الفائز بمناقصة بيع الدولة- حصة مملوكة (38٪) في RAO Norilsk Nickel "في 5 أغسطس (تمثل مصالح ONEXIM-MFK). عرضت هذه الشركة 236.18 مليون ECU لأسهم الجمعية ، وهو 105 مليون ECU أكثر من سعر البداية.
ومع ذلك ، فإن القيمة الضمانية لكتلة من الأسهم مرتبطة بطريقة معينة بسعر السوق. من الواضح أن قيمة الضمان يجب أن تكون أقل من الأخيرة. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن المقرض ، الذي يحدد قيمة الضمان ، يسعى إلى تقليل مخاطر التخلف عن سداد القرض. وبالتالي ، يتم تحديد قيمة الضمان عند خصم معين فيما يتعلق بسعر السوق (القيمة السوقية). ومن ثم ، فمن الواضح أن تحديد قيمة الضمان يجب أن يستند دائمًا إلى فكرة القيمة السوقية للممتلكات ، وفي هذه الحالة ، حصة 38٪ في RAO NN.
من الممكن النظر في مسألة تكلفة كتلة 38٪ من الأسهم من وجهة نظر القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" ، والذي دخل حيز التنفيذ أخيرًا بعد فترة قصيرة من مزاد البيع من الأسهم المعنية (وافق مجلس الاتحاد على هذا القانون في 7/9/1998). ولكن في وقت المزاد (08/05/1997) ، كان هذا القانون قد مر بالفعل بثلاث قراءات في مجلس الدوما ، وبالطبع كان معروفًا لمنظمي المزاد لبيع حصة 38٪ في RAO NN . كان هذا مهمًا في تحديد قيمة الضمان.
كما تعلم ، "المؤسسة باعتبارها هدفًا للحقوق هي مجمع عقاري يستخدم لتنفيذ أنشطة ريادة الأعمال. يتم التعرف على المشروع كمجمع عقاري كعقار "(القانون المدني ، المادة 132). في الوقت نفسه ، تنص المادة 71 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" على أن "رهن المشروع يمكن أن يؤمن التزامًا ، يكون مبلغه على الأقل نصف قيمة الممتلكات التي تنتمي إلى المؤسسة."
هذا شرط حد مهم للغاية لتحديد القيمة السوقية. لقد لاحظنا بالفعل أن قيمة الضمان للحصة 38٪ كانت
