طريقة الخصم للتثمين العقاري. كيفية حساب التدفق النقدي المخصوم. طرق التقييم

يعتبر نهج الدخل هو الأكثر قبولًا من وجهة نظر دوافع الاستثمار ، حيث أن قيمة المؤسسة فيه لا تعني قيمة مجموعة من الأصول (المباني ، الهياكل ، الآلات ، المعدات ، القيم غير الملموسة ، إلخ.) ، ولكن تقدير لتدفق الدخل المستقبلي. يمكن أن يكون الدخل هو ربح الشركة أو إيراداتها أو توزيعات الأرباح المدفوعة أو المحتملة أو التدفق النقدي. دعنا نفكر في كل طريقة من طرق نهج الدخل بمزيد من التفصيل.

يعتمد تقييم السوق للأعمال التجارية إلى حد كبير على توقعاتها. عند تحديد القيمة السوقية لنشاط تجاري ما ، يتم أخذ ذلك الجزء فقط من رأس مالها في الاعتبار والذي يمكن أن يدر دخلاً بشكل أو بآخر في المستقبل. في الوقت نفسه ، من المهم جدًا تحديد الوقت الذي يتلقى فيه المالك بالضبط هذه المداخيل وما هي المخاطر المرتبطة بها. تسمح كل هذه العوامل التي تؤثر على تقييم الأعمال التجارية بأخذ طريقة التدفقات النقدية المخصومة (طريقة DCF) في الاعتبار.

التدفقات النقدية عبارة عن سلسلة من التدفقات النقدية الدورية المتوقعة من أنشطة المؤسسة ، بدلاً من استلام المبلغ بالكامل لمرة واحدة.

يعتمد تحديد قيمة النشاط التجاري باستخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة DCF على افتراض أن المستثمر المحتمل لن يدفع مقابل هذا العمل مبلغًا أكبر من القيمة الحالية للدخل المستقبلي من هذا العمل. وبالمثل ، لن يبيع المالك شركته بسعر أقل من القيمة الحالية للأرباح المستقبلية المتوقعة. نتيجة لتفاعلهم ، سيتوصل الطرفان إلى اتفاق بشأن سعر سوق يساوي القيمة الحالية للدخل المستقبلي.

طريقة خصم التدفقات النقدية - تحديد قيمة العقار عن طريق جمع القيم الحالية لتدفقات الدخل المتوقعة منه. يتم إجراء الحسابات وفقًا للصيغة

المراحل الرئيسية لتقييم المؤسسة باستخدام طريقة DCF:

• 1. اختيار نموذج التدفق النقدي.
• 2. تحديد مدة فترة التنبؤ.
• 3. التحليل بأثر رجعي والتنبؤ (المصروفات والاستثمارات وعائدات المبيعات الإجمالية).
• 4. حساب مقدار التدفق النقدي لكل سنة من فترة التنبؤ.
• 5. تحديد معدل الخصم.
• 6. حساب قيمة التكلفة في فترة ما بعد التنبؤ.
• 7. حساب القيم الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية والقيمة في فترة ما بعد التنبؤ.
• 8. عمل التعديلات النهائية.

دعونا نفكر في كل مرحلة بمزيد من التفصيل.

1. اختيار نموذج التدفق النقدي. عند تقييم شركة ، يتم استخدام أحد نموذجي التدفق النقدي: التدفق النقدي لحقوق الملكية (صافي التدفق النقدي الحر) أو التدفق النقدي لجميع رأس المال المستثمر (التدفق النقدي الخالي من الديون).

بناءً على التدفق النقدي لحقوق الملكية ، يتم تحديد القيمة السوقية لأسهم الشركة. القيمة السوقية لرأس المال السهمي ليست مفهوماً مجرداً: بالنسبة للشركات المساهمة هي القيمة السوقية للأسهم العادية والمفضلة (إذا تم إصدار الأخيرة) ، للشركات ذات المسؤولية المحدودة (الإضافية) والتعاونيات الإنتاجية - القيمة السوقية للأسهم أسهم وأسهم المؤسسين.

يسمح لك الحساب ، الذي يعتمد على التدفق النقدي لرأس المال المستثمر (المبلغ الإجمالي لحقوق الملكية والديون طويلة الأجل) ، بتحديد القيمة السوقية الإجمالية لحقوق الملكية والديون طويلة الأجل للشركة.

طاولة يوضح الشكلان 7 و 8 خوارزمية حساب التدفق النقدي لحقوق الملكية وإجمالي رأس المال المستثمر ، على التوالي.

الجدول 7. حساب التدفق النقدي لحقوق الملكية

الجدول 8. حساب التدفق النقدي لجميع رأس المال المستثمر

في كلا النموذجين ، يمكن حساب التدفق النقدي على أساس اسمي (بالأسعار الجارية) وعلى أساس حقيقي (مع مراعاة عامل التضخم).

2. تحديد مدة فترة التنبؤ. يبدأ التنبؤ بالدخل المستقبلي بتحديد أفق التنبؤ ونوع الدخل الذي سيتم استخدامه في عمليات حسابية أخرى. يتم تحديد مدة فترة التنبؤ مع مراعاة خطط الإدارة لتطوير (تصفية) المؤسسة في السنوات القادمة ، وديناميات مؤشرات القيمة (الإيرادات ، وسعر التكلفة ، والربح) ، والاتجاهات في الطلب ، والإنتاج و حجم المبيعات. نظرًا لتعقيد التنبؤ عند تقييم الشركات الروسية ، يتم تحديد فترة التنبؤ عادةً بثلاث سنوات.

إذا لم تكن هناك أسباب موضوعية لإنهاء وجود المشروع ، فمن المفترض أنه يمكن أن يستمر إلى أجل غير مسمى. لا يمكن التنبؤ بشكل أكثر دقة بالدخل لعدة عشرات أو أكثر حتى في ظل اقتصاد مستقر ، وبالتالي ، ينقسم عمر المؤسسة إلى جزأين:

• - فترة التنبؤ ، عندما يتنبأ المثمن بدقة بديناميات التدفقات النقدية ؛
• - فترة ما بعد التنبؤ ، عندما يؤخذ في الاعتبار متوسط ​​معدل نمو التدفقات النقدية للمؤسسة لكامل الفترة المتبقية من عمرها.
• 3. التحليل بأثر رجعي والتنبؤ. من أجل الحساب الصحيح لقيم التدفقات النقدية ، يلزم إجراء تحليل للمصروفات والاستثمارات وإجمالي عائدات المبيعات.

عند التنبؤ بإجمالي الإيرادات ، يؤخذ في الاعتبار ما يلي: نطاق المنتج ، وحجم الإنتاج والأسعار ، والطلب على المنتجات ، والقدرة الإنتاجية ، والوضع الاقتصادي في الدولة والصناعة ككل ، والمنافسة ، وكذلك خطط إدارة الشركة.

عند التنبؤ بالتكاليف والاستثمارات ، يجب على المثمن:

• - مراعاة الترابطات والتوجهات بأثر رجعي ؛
• - دراسة هيكل التكاليف (ولا سيما نسبة التكاليف الثابتة والمتغيرة) ؛
• - تقدير التوقعات التضخمية لكل فئة من فئات التكاليف ؛
• - تحديد رسوم الإهلاك بناءً على التوافر الحالي للأصول ومن نموها المستقبلي والتخلص منها ؛
• - حساب تكلفة مدفوعات الفائدة على أساس مستويات الدين المتوقعة ؛
• - توقع وتبرير الحاجة إلى الاستثمار ؛
• - لتحليل مصادر تمويل الاستثمار ، إلخ.

تتيح لك القدرة على "مواكبة" التكاليف الحالية باستمرار تعديل نطاق المنتجات لصالح المواقف الأكثر تنافسية ، وبناء سياسة تسعير معقولة للشركة ، وتقييم الوحدات الهيكلية الفردية بشكل واقعي من حيث مساهمتها وكفاءتها.

يمكن تصنيف التكلفة وفقًا لعدة معايير:

• ؟ عن طريق التكوين: مخطط أو متوقع أو فعلي ؛
• ؟ فيما يتعلق بحجم الإنتاج: متغير ، ثابت ، ثابت شرطي ؛
• ؟ طريقة الإسناد إلى التكلفة: مباشرة ، غير مباشرة ؛
• ؟ وظائف الإدارة: الإنتاج ، التجاري ، الإداري.

لتقييم الأعمال ، هناك تصنيفان مهمان للتكاليف:

• 1) تقسيم التكاليف إلى ثابتة ومتغيرة ، أي حسب تغيرها عندما يتغير حجم الإنتاج. لا تعتمد التكاليف الثابتة على التغيرات في أحجام الإنتاج (على سبيل المثال ، التكاليف الإدارية والتنظيمية ؛ رسوم الإهلاك ؛ تكاليف المبيعات صافية من العمولات ؛ الإيجار ؛ ضريبة الممتلكات ، إلخ). عادة ما تعتبر التكاليف المتغيرة (المواد الخام والمواد ؛ أجور موظفي الإنتاج الرئيسيين ؛ استهلاك الوقود والطاقة لاحتياجات الإنتاج) متناسبة مع التغير في أحجام الإنتاج. يستخدم تصنيف التكاليف للتكاليف الثابتة والمتغيرة في المقام الأول في تحليل التعادل ، وكذلك لتحسين هيكل المنتجات ؛
• 2) تقسيم التكاليف إلى مباشرة وغير مباشرة. يتم استخدامه لتعيين التكاليف لنوع معين من المنتجات. يعد الفصل الواضح والموحد بين التكاليف المباشرة وغير المباشرة أمرًا مهمًا بشكل خاص للحفاظ على تقارير موحدة عبر الإدارات.
• 4. حساب مقدار التدفق النقدي لكل سنة من فترة التنبؤ. هناك طريقتان رئيسيتان لحساب مقدار التدفق النقدي: غير مباشر ومباشر. تحلل الطريقة غير المباشرة التدفق النقدي حسب خط العمل ، وتوضح بوضوح استخدام الربح واستثمار النقد المتاح ، بينما تعتمد الطريقة المباشرة على تحليل التدفق النقدي حسب بنود الدخل والمصروف ، أي عن طريق الحسابات المحاسبية.
• 5. تحديد معدل الخصم. عند حساب قيمة الشركة باستخدام نهج الدخل ، فإن أهم عنصر في الحسابات هو عملية تحديد حجم معدل الخصم.

إذا أخذنا في الاعتبار معدل الخصم من جانب المؤسسة ككيان قانوني مستقل ، منفصل عن كل من المالكين (المساهمين) والدائنين ، فيمكننا تعريفه على أنه تكلفة جذب رأس المال من مصادر مختلفة من قبل المؤسسة. يجب حساب معدل الخصم أو تكلفة زيادة رأس المال بطريقة تأخذ في الاعتبار ثلاثة عوامل:

• 1) وجود العديد من المؤسسات ذات المصادر المختلفة لرأس المال المستقطب ، والتي تتطلب مستويات مختلفة من التعويض ؛
• 2) حاجة المستثمرين إلى مراعاة تكلفة المال بمرور الوقت ؛
• 3) عامل الخطر.

اعتمادًا على نموذج التدفق النقدي المختار ، يتم استخدام طرق مختلفة لتحديد معدل الخصم. تم عرض طرق تحديد معدلات الخصم في المحاضرة 7.

بعد تحديد معدلات الخصم ، يتم حساب قيمة المنشأة في الفترة النهائية ، ويتم تحديد القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية في الفترة النهائية ، ويتم إجراء التعديلات النهائية.

6. حساب قيمة التكلفة في فترة ما بعد التنبؤ. مع الإدارة الفعالة للمؤسسة ، يميل عمرها الافتراضي إلى ما لا نهاية. من غير المعقول أن نتوقع لعدة عقود قادمة ، فكلما طالت فترة التنبؤ ، انخفضت دقة التنبؤ. لمراعاة الدخل الذي يمكن أن تجلبه الشركة خارج فترة التنبؤ ، يتم تحديد تكلفة الارتداد.

العكس هو:

• - الدخل من إعادة البيع المحتمل للممتلكات (المؤسسة) في نهاية فترة التنبؤ ؛
• - قيمة الممتلكات في نهاية فترة التنبؤ ، مما يعكس مقدار الدخل المتوقع استلامه في فترة ما بعد التنبؤ.

اعتمادًا على احتمالات تطوير الأعمال في فترة ما بعد التنبؤ ، يتم تحديد أحد تلك المعروضة في الجدول. 9 طرق لحساب قيمتها في نهاية فترة التنبؤ.

الجدول 9. طرق حساب قيمة المؤسسة في نهاية فترة التنبؤ (الارتداد)

الطريقة الرئيسية لتحديد قيمة المؤسسة في نهاية فترة التنبؤ هي استخدام نموذج جوردون.

نموذج جوردون - تحديد قيمة الأعمال من خلال رسملة دخل أول سنة توقع نهائية بمعدل رسملة يأخذ في الاعتبار معدلات نمو التدفقات النقدية طويلة الأجل. يتم حساب التكلفة النهائية وفقًا لنموذج جوردون باستخدام الصيغة

de FV هي القيمة المتوقعة (المستقبلية) في فترة ما بعد التنبؤ ؛ CFterm - التدفق النقدي للدخل لفترة ما بعد التنبؤ (المتبقية) ؛ r هو معدل الخصم ؛ ز - معدلات النمو طويلة الأجل (الثابتة المشروطة) للتدفقات النقدية في الفترة المتبقية.

شروط تطبيق نموذج جوردون:

• ؟ يجب أن تكون معدلات نمو الدخل مستقرة ؛
• ؟ لا يمكن أن تكون معدلات نمو الدخل أعلى من معدل الخصم ؛
• ؟ يجب أن تكون الاستثمارات الرأسمالية في فترة ما بعد التنبؤ مساوية لخصم الإهلاك (للحالة التي يعمل فيها التدفق النقدي كدخل) ؛
• ؟ معدلات نمو الدخل معتدلة (لا تتجاوز 2-3٪) ، لأن معدلات النمو المرتفعة مستحيلة بدون استثمارات رأسمالية إضافية ، والتي لا يأخذها هذا النموذج في الاعتبار.

وبالتالي ، يمكننا القول أن تحديد القيمة في فترة ما بعد التنبؤ يعتمد على فرضية أن الشركة قادرة على توليد الدخل بعد نهاية فترة التنبؤ. من المفترض أنه بعد نهاية فترة التنبؤ ، سيستقر دخل الأعمال ، وفي الفترة المتبقية ستكون هناك معدلات نمو ثابتة طويلة الأجل أو دخل موحد غير محدود.

حساب القيم الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية والقيمة في فترة ما بعد التنبؤ. القيمة الحالية (المخصومة ، الحالية) - قيمة التدفقات النقدية للشركة والعكسات ، مخصومة بمعدل خصم معين حتى تاريخ التقييم.

يتم حساب PV بضرب CF التدفق النقدي المقابل للفترة بمعامل القيمة الحالية للوحدة DF ، مع مراعاة معدل الخصم المختار r. يتم إجراء الحسابات وفقًا للصيغة

بموجب هذه الصيغة ، يتم خصم التدفقات النقدية كما لو تم استلامها في نهاية العام. ومع ذلك ، إذا لم يتركز التدفق النقدي في نهاية العام بسبب موسمية الإنتاج وعوامل أخرى ، يوصى بتحديد نسبة القيمة الحالية للتدفق النقدي لفترة التنبؤ في منتصف العام:

بعد ذلك ، من خلال جمع قيم القيم الحالية للتدفقات النقدية لفترة التنبؤ ، يتم تحديد قيمة المؤسسة (الأعمال) في فترة التنبؤ. يتم تحديد القيمة الحالية للمؤسسة في الفترة المتبقية من خلال طريقة الخصم باستخدام معامل القيمة العادلة المحسوب بالصيغة

تتكون القيمة الأولية لقيمة الأعمال من مكونين: مجموع القيم الحالية للتدفقات النقدية لفترة التنبؤ والقيمة الحالية للمؤسسة في الفترة المتبقية. يتم عرض ترتيب تنفيذ هذه الخوارزمية في الجدول. عشرة.

إجراء التعديلات النهائية. بعد تحديد القيمة الأولية للمؤسسة ، يجب إجراء تعديلات نهائية للحصول على القيمة النهائية للقيمة السوقية. ثلاثة منهم تبرز:

• · تعديل قيمة الأصول غير العاملة.
• · تصحيح حجم رأس المال العامل الخاص.
• · تعديل مبلغ الدين طويل الأجل (عند تحديد تكلفة حقوق الملكية باستخدام نموذج التدفق النقدي لجميع رؤوس الأموال المستثمرة).

يعتمد التعديل الأول على حقيقة أنه عند حساب التكلفة ، يتم أخذ أصول المؤسسة فقط في الاعتبار التي تعمل في الإنتاج ، وتحقق ربحًا ، أي في تكوين التدفق النقدي. لكن المشروع قد يكون لديه أصول لا تشارك بشكل مباشر في الإنتاج. إذا كان الأمر كذلك ، فلن يتم تضمين قيمتها في التدفق النقدي ، ولكن هذا لا يعني أنها لا قيمة لها على الإطلاق. في الوقت الحالي ، تمتلك العديد من الشركات الروسية مثل هذه الأصول غير العاملة (العقارات والآلات والمعدات) ، نظرًا للانخفاض المطول في الإنتاج ، فإن مستوى استخدام القدرات الإنتاجية منخفض للغاية. العديد من هذه الأصول لها قيمة يمكن تحقيقها ، على سبيل المثال ، للبيع. لذلك ، من الضروري تحديد القيمة السوقية لهذه الأصول وإضافتها إلى القيمة التي تم الحصول عليها عن طريق خصم التدفق النقدي.

التعديل الثاني هو مراعاة القيمة الفعلية لرأس المال العامل الخاص. في نموذج التدفق النقدي المخصوم ، نقوم بتضمين المبلغ المطلوب لرأس المال العامل للأسهم المرتبط بالمستوى المتوقع للمبيعات (عادةً ما يتم تحديده وفقًا لمعايير الصناعة). قد لا تتطابق القيمة الفعلية لرأس المال العامل للشركة مع القيمة المطلوبة. وفقًا لذلك ، يلزم التصحيح: يجب إضافة فائض رأس المال العامل ، ويجب طرح العجز من قيمة التكلفة الأولية.

إذا تم إجراء الحسابات باستخدام نموذج التدفق النقدي لكامل رأس المال المستثمر ، فسيتم إجراء تعديل ثالث: يتم خصم مبلغ الدين طويل الأجل من قيمة القيمة الموجودة لتحديد قيمة رأس المال السهمي.

من الجدير بالذكر أن طريقة التدفقات النقدية المخصومة تعطي تقديرًا لتكلفة حقوق الملكية على مستوى الحصة المسيطرة. إذا تم تحديد قيمة حصة الأقلية في شركة مساهمة مفتوحة ، يتم خصم خصم للطبيعة غير المسيطرة ؛ بالنسبة لشركة مساهمة مقفلة ، يجب إجراء خصم بسبب الطبيعة غير المسيطرة وعدم كفاية السيولة.

وبالتالي ، يمكننا أن نستنتج أن طريقة خصم التدفقات النقدية هي طريقة معقدة للغاية وتستغرق وقتًا طويلاً ومتعددة المراحل لتقييم المؤسسة. يتطلب تطبيق هذه الطريقة مستوى عالٍ من المعرفة والمهارات المهنية من المقيم. في الممارسة العالمية ، يتم استخدام هذه الطريقة في كثير من الأحيان أكثر من غيرها ، فهي تحدد بدقة أكبر سعر السوق للمؤسسة ، وهي ذات أهمية كبرى للمستثمر ، حيث أن استخدام هذه الطريقة يصل المثمن إلى المبلغ الذي يرغب المستثمر في دفعه ، مع مراعاة التوقعات المستقبلية من الشركة.

تقييم العقارات هو نشاط اقتصادي معقد يتلخص في استخدام مجموعة متنوعة من الأساليب والأساليب لتحديد السعر الفعلي. يعتبر الاستخدام الأكثر شيوعًا طريقة التدفق النقدي المخصومتستخدم ليس فقط في الواقع الروسي ، ولكن أيضًا في الخارج.

جوهر التقنية

تُستخدم هذه الطريقة لحساب السعر المخفض للإيصالات ، المتوقع من العقار في المستقبل... يمكن استخدام طريقة مماثلة إذا كانت هناك ثقة أو افتراضات بأن المقبوضات النقدية المتوقعة خلال فترة زمنية معينة ستختلف ماديًا عن المقبوضات الحالية.

عند استخدام طريقة DCF للتنبؤ بمستوى الربحية من جميع الطرق الممكنة لاستخدام العقارات ، يتم إجراء حساب لعدد معين من السنوات وبدون فشل يتم بناء توقع العائدات عند بيع الكائن المقيَّم بعد انتهاء الفترة... هذه التقنية تعمل بشكل أفضل. مع عدم الاستقرار في الدخل.

حالات تطبيق الطريقة هي:

• موجود تخمين متعلم من الاختلافالتدفقات النقدية في المستقبل المنظور من التدفقات الحالية ؛
• هناك معلومات تسمح توقع مستوى الإيصالات المستقبلية;
• ملاحظ الموسميةإيصالات الأموال
• ككائن عقاري هيكل تجاري كبير;
• يقع العقار قيد التقييم قيد الإنشاء أو التكليف.

طريقة خصم التدفقات النقدية هي طريقة تسمح بذلك توقع مقدار الإيصالات المستقبلية بأكبر قدر ممكن من الدقة.

يمكن تمييز هذه الأخيرة من خلال عدم استقرارها ، وتفاوت الدخل ،. في وقت الاستثمار ، يحاول المستثمر النظر في الكائن ، مع مراعاة المزايا والجاذبية المحتملة ، مع مراعاة المكافئ النقدي للأرباح المتاحة من حيث نسبتها إلى سعر الشراء.

تكمن فعالية هذه الطريقة واختلافها الرئيسي عن الطرق الأخرى لتحديد الربحية في المحاسبة مجموعة كاملة من المعلمات وعلاقتها المتبادلةوية والولوج. تشمل هذه المعلمات تدفقات رأس المال الداخلة والخارجة ، واستثمارات رأس المال ، وحسابات القبض ، والتغيرات الهيكلية.

إذا أخذنا مؤشرات صافي الربح ، سواء كانت مباشرة أو غير مباشرة ، فإنها لا تسمح بالعمل بمثل هذه المجموعة الكبيرة من المعلمات.

طرق التقييم

يميز الاقتصاد الحديث بين أولئك الذين يجعلون من الممكن تقييم قيمة الشيء العقاري.

1. ... تتضمن هذه التقنية الاستخدام في حالة التصفية المزعومة للعقار أو مع المتطلبات المسبقة الحالية للإفلاس في المستقبل أو استحالة استمرار النشاط ؛
2. ... طريقة تستخدم كطريقة لتقييم الأشياء العقارية الحالية أو في حالة الانخفاض المتوقع في النشاط ؛
3. مربح.تتضمن هذه المجموعة من الأساليب طريقة التقييم باستخدام التدفقات النقدية المخصومة. السمة المميزة لطريقة التدفقات النقدية المخصومة من الأنواع الأخرى هي تطبيقها فيما يتعلق بمنظمة أو عقار ، والذي يعمل بشكل طبيعي في المرحلة الحالية ، ويتم التخطيط لعملهم طويل الأجل في المستقبل ، بما في ذلك استخراج الربح.

المراحل الرئيسية للتقييم بطريقة DDP

يتضمن تطبيق طريقة DCF تقييمًا على عدة مراحل.

المرحلة 1.تعريف مدة فترة التوقعات... في هذه المرحلة ، يجب عليك تقدير المدة التي يتم خلالها تقييم الأموال الواردة. بسبب عدم استقرار الاقتصاد الروسي على أراضي الاتحاد الروسي ، متوسط ​​المدة المقدرة لا تتجاوز 3-5 سنوات، في الغرب ، الشروط أطول. يجب أن يكون الإطار الزمني المختار كافياً لعمل تنبؤ سليم ؛

المرحلة الثانية. التنبؤ بكميات محددة. وهذا يتطلب من المستثمر اتخاذ الخطوات التالية:

• العمل التحليلي باستخدام البيانات التي يقدمها العميل حول الوضع المالي... يشير التقرير إلى بنود المصروفات والإيرادات للفترة بأثر رجعي المتعلقة بالعنصر المحدد ؛
• رتبة الوضع الحالي في سوق العقاراتوالخصائص مع مراعاة التغيرات الديناميكية ؛
• وضع توقعات الحسابات حول مستوى الربح والخسارةبناء على إعادة بناء الوثائق المحاسبية.

في الاقتصاد الروسي ، بدلاً من إجراء خصم التدفقات النقدية ، يتم خصم الدخل بشكل أساسي ، بما في ذلك:

• صافي الدخل التشغيليتنطبق على العقارات غير المثقلة بالتزامات الديون ؛
• صافي التدفق النقدي، محسوبة مع الأخذ في الاعتبار خصم جميع أنواع النفقات من الربح المحصل ؛
• الربح الخاضع للضريبة.

المرحلة 3.عدد تكلفة الارتداد... هناك العكس القيمة المتبقية لكائن ، تتشكل عندما يتم تقليل توليد التدفقات النقدية أو توقفها تمامًا... يمكن توقع القيمة الحقيقية لهذا المؤشر بالطرق التالية:

• تحديد قيمة البيع للعنصر بناءً على ظروف السوق مع مراعاة أسعار العقارات المماثلةومحاولات التنبؤ بقيمة العقارات في المستقبل ؛
• حساب تقلبات أسعار العقاراتطوال فترة الملكية ؛
• رسملة الدخل للسنة الماليةبعد تاريخ نهاية فترة التوقعات مع تحديد معدل الرسملة بشكل مستقل ؛
• تحديد معدل الخصم... معدل الخصم هو القيمة المستخدمة لحساب مبلغ الأموال المتوقع استلامها في المستقبل.

يتم احتساب معدل الخصم في حالة العقارات مع الأخذ في الاعتبار ارتباط المخاطر بالدخل ، والذي يتضمن النطاق الكامل للمخاطر المحتملة الكامنة في العقارات. يؤخذ في الاعتبار أيضًا مستوى الاستثمارات السائلة وتكاليف التعويض ووجود نظام إدارة الاستثمار.

المرحلة الرابعة. حساب معدل الخصم.الغرض من هذا الإجراء هو تحديد مبلغ الإيصالات المالية التي سيتم استلامها أو دفعها بعد فترة زمنية محددة. هذا المؤشر يجعل من الممكن رؤية نسبة المخاطرة إلى الربحية للكائن الذي تم تقييمه. هناك ثلاث طرق حسابية ، سيعتمد اختيارها على نوع التدفقات النقدية:

• يستخدم لرأس المال السهمي تقنية البناء التراكمي مع تقييم الأصول(طريقة CAPM) ؛
• للأموال المقترضة أو المستثمرة يتم إجراء التقييم مع الأخذ في الاعتبار قيمة المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال.

في الاقتصاد المحلي ، يتم حساب معدل الخصم بشكل أساسي بشكل تراكمي. يرجع اختيار هذه الطريقة المعينة إلى بساطة الحسابات والقدرة المتاحة لمراعاة حالة السوق.

المرحلة الخامسة.مباشرة حساب DCP.

في العمليات الحسابية ، يتم استخدام صيغة النموذج التالي:

PV - القيمة المحددة ،

C t - المقبوضات المالية في الفترة الزمنية t ،

i هو معدل الخصم الصالح للفترة الزمنية t ،

R هي تكلفة الارتداد ،

n هي مدة التنبؤ بالسنوات.

عند الحساب ، يجب مراعاة نقطتين:

• عند حساب تكلفة الارتداد ، يجب خصم السنة الأخيرة وإضافتها إلى مبلغ الاستثمار ؛
• عند الانتهاء من الحسابات ، يجب أن تكون التكلفة الإجمالية مساوية لقيمة الارتداد الحالي والسعر المقدر للإيصالات النقدية القادمة.

مثال على حساب تكلفة كائن

كمثال ، يُقترح تحليل المشكلة التالية:

يكتسب المشتري العقار من أجل عقد إيجار آخر خلال السنوات الثلاث القادمة بمبلغ ثابت للإيجار. خلال السنة الأولى ، يكون الإيجار 12000 وحدة عملة ، والسنة الثانية 14000 وحدة ، وفي السنة الثالثة يطلب المستثمر 16000 وحدة عملة. من المفترض أن تكون قيمة العقار حوالي 100،000 وحدة عملة. تتمثل المهمة في العثور على السعر الحالي للمبنى بمعدل الخصم الحالي البالغ 11٪.

تتمثل الخطوة الأولى في تحديد معدل الخصم لكل عام مع مراعاة:

سنة واحدة = 12 ألف / (1 + 11٪) = 10810.81 وحدة عملة ؛

سنتان = 14 ألف / (1 + 11٪) = 12612 ، 61 وحدة عملة ؛

3 سنوات = 16 ألف / (1 + 11٪) = 1441441 وحدة عملة.

4 سنوات = 100،000 / (1 + 0.11) = 90،090.09 وحدة عملة.

وبالتالي ، PV = 10810 ، 81 + 12612 ، 61 + 14414 ، 41 + 90 090 ، 09 = 127927 ، 92 وحدة عملة.

الميزة الرئيسية لهذه الطريقة هي القدرة على استخدامها في الحالات التي توجد فيها خاصية عاملة ، مما يسمح لك بعكس سعر السوق الفعلي للشركة والتنبؤ تقريبًا بمقدار التدفقات النقدية المستقبلية.

لا يمكن استخدام طريقة DCF عمليًا في حالات عدم الاتساق في توليد الإيصالات المالية ، وإلا فإن انتشار الاحتمالات في الحسابات يزيد بشكل كبير.

ما هو الخصم

يوضح الفيديو أدناه بوضوح ووضوح معنى الخصم.

طريقةالتدفقات النقدية المخصومة (DCF) أكثر تعقيدًا وتفصيلاً وتسمح لك بتقييم شيء ما في حالة تلقي تدفقات نقدية غير مستقرة منه ، ومحاكاة السمات المميزة لاستلامها. تُستخدم طريقة DDP عندما:

لحساب DCF ، تحتاج إلى البيانات التالية:

• - مدة فترة التنبؤ ؛
• - القيم المتوقعة للتدفقات النقدية ، بما في ذلك الانعكاس ؛ - معدل الخصم.

خوارزمية لحساب طريقة DDP.

• 1. تحديد فترة التنبؤ. في ممارسة التقييم الدولي ، متوسط ​​قيمة فترة التوقعات هو 5-10 سنوات ؛ بالنسبة لروسيا ، ستكون القيمة النموذجية فترة 3-5 سنوات. هذا إطار زمني واقعي يمكن من أجله عمل توقعات مستنيرة.
• 2. التنبؤ بقيم التدفقات النقدية.

عند تقييم العقارات باستخدام طريقة DCF ، يتم حساب عدة أنواع من الدخل من أحد العناصر:

• 1) الدخل الإجمالي المحتمل ؛
• 2) الدخل الإجمالي الفعلي ؛
• 3) صافي الدخل التشغيلي.
• 4) التدفق النقدي قبل الضرائب.
• 5) التدفق النقدي بعد الضرائب.

يتم احتساب التدفق النقدي للعقار على النحو التالي:

• 1. DVD يساوي مبلغ LDP مطروحًا منه الخسائر من البطالة وعند تحصيل الإيجار والدخل الآخر ؛
• 2. NPR يساوي DVD مطروحًا منه RR والنفقات التجارية لمالك العقارات المتعلقة بالعقار ؛
• 3. تساوي موانئ دبي قبل الضرائب مبلغ صافي القيمة الحالية مطروحًا منه الاستثمارات الرأسمالية ومصاريف خدمة القرض والزيادة في القروض.
• 4. تساوي موانئ دبي مع موانئ دبي قبل الضرائب مطروحًا منها مدفوعات ضريبة الدخل لمالك العقار.

تحديد معدل الخصم. "معدل الخصم هو المعامل المستخدم لحساب القيمة الحالية لمبلغ الأموال المستلمة أو المدفوعة في المستقبل."

يجب أن يعكس معدل الخصم العلاقة بين المخاطر والعائد وكذلك الأنواع المختلفة من المخاطر الكامنة في الممتلكات (نسبة الرسملة).

نظرًا لأنه من الصعب إلى حد ما عزل المكون غير التضخمي للعقارات ، فمن الملائم أكثر للمثمن استخدام معدل الخصم الاسمي ، لأنه في هذه الحالة ، تتضمن توقعات التدفقات النقدية والتغيرات في قيم الممتلكات بالفعل توقعات التضخم .

نتائج حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية بالقيمة الاسمية والحقيقية هي نفسها. يجب أن تتطابق التدفقات النقدية مع معدل الخصم وأن يتم حسابهما بنفس الطريقة.

تعتبر طريقة التدفقات النقدية المخصومة (DCF) أكثر تعقيدًا وتفصيلاً وتسمح لك بتقييم شيء ما في حالة تلقي تدفقات نقدية غير مستقرة منه ، ومحاكاة السمات المميزة لاستلامها. تُستخدم طريقة DDP عندما:

• - من المفترض أن التدفقات النقدية المستقبلية ستختلف ماديًا عن التدفقات الحالية ؛
• - توجد بيانات تبرر مقدار التدفقات النقدية المستقبلية من العقارات ؛
• - تيارات الدخل والمصروفات موسمية ؛

تعتمد طريقة رسملة الدخل على التحويل المباشر لصافي الدخل التشغيلي (NPR) إلى قيمة بتقسيمها على نسبة الرسملة.

نسبة الرسملة هي المعدل المستخدم لجلب تدفق الدخل إلى مجموع واحد من القيمة. ومع ذلك ، في رأينا ، يعطي هذا التعريف فهمًا للجوهر الرياضي لهذا المؤشر. من وجهة نظر اقتصادية ، تعكس نسبة الرسملة معدل عائد المستثمر.

يتم تطبيق طريقة رسملة الدخل إذا:

تدفقات الدخل - قيم إيجابية مستقرة ؛

تدفقات الدخل تنمو بوتيرة ثابتة ومعتدلة.

لا ينبغي استخدام هذه الطريقة إذا:

تيارات الدخل متقلبة ؛

أن يكون الكائن العقاري في حالة بناء غير مكتمل أو يلزم إعادة بناء كبيرة للعنصر ؛

لا توجد معلومات عن المعاملات الفعلية لبيع وتأجير العقارات ، وتكاليف التشغيل ، وغيرها من المعلومات التي تعقد حساب صافي الدخل التشغيلي ومعدل الرسملة.

صيغة الحساب الأساسية هي كما يلي:

C = CHOD / R غطاء ؛ (الصيغة 6)

حيث C هي قيمة الممتلكات ؛

R cap - نسبة الرسملة ؛

CHOD - صافي الدخل التشغيلي.

المراحل الرئيسية لإجراء التقييم باستخدام طريقة الرسملة:

• 1) تحديد الدخل السنوي المتوقع (أو المتوسط ​​السنوي) ، على أنه الدخل الناتج عن العقار في أفضل استخدام له ؛
• 2) حساب معدل الرسملة ؛
• 3) تحديد قيمة الكائن العقاري بناءً على صافي الدخل التشغيلي ونسبة الرسملة ، بقسمة NPR على نسبة الرسملة.
• - أن العقار الجاري تقييمه عبارة عن مرفق تجاري كبير متعدد الوظائف ؛
• - العقار قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو وتشغيله (أو قيد التشغيل).

تقوم طريقة التدفقات النقدية المخصومة DCF بتقدير قيمة العقارات بناءً على القيمة الحالية للدخل ، والتي تتكون من التدفقات النقدية المتوقعة والقيمة المتبقية.

في هذه المادة ، سننظر في القيمة المطبقة لطريقة التدفق النقدي المخصوم أو DCF (التدفق النقدي المخصوم ، إحدى طرق تقييم قيمة الأعمال).

طريقة DCF (التدفق النقدي المخصوم) ، أو طريقة DCF (طريقة التدفق النقدي المخصوم) ، هي إحدى الطرق الأكثر شيوعًا لتقييم قيمة الشركة. لكن شعبية الطريقة لا تعني فعاليتها في الممارسة. في هذه المادة ، سوف نلقي نظرة فاحصة على القيمة المطبقة لهذه الطريقة.

تعتمد طريقة التدفقات النقدية المخصومة على التأكيد على أن قيمة الشركة هي مجموع التدفقات النقدية المخصومة للشركة.

دعنا نكشف بمزيد من التفصيل عن المصطلحات من هذا التعريف:

• التدفق النقدي هو النقد المتبقي تحت تصرف الشركة بعد تمويل جميع استثماراتها وأنشطتها التشغيلية.
• الخصم هو طريقة لمقارنة التدفقات النقدية المتلقاة في أوقات مختلفة. يتم الخصم بجلب حجم التدفقات النقدية المستقبلية إلى حجمها الحالي باستخدام معدل الخصم.
• معدل الخصم هو العائد المطلوب من قبل المستثمر من الاستثمارات في الشركة.

لتقييم قيمة الشركة ، يتم توقع التدفقات النقدية للشركة حتى نقطة زمنية معينة (على سبيل المثال ، لمدة 5 سنوات) وتتدفق في فترة زمنية طويلة بلا حدود. ثم يتم حساب معدل الخصم واستخدامه لإحضار توقعات التدفق إلى الوقت الحالي. يتم تلخيص جميع التدفقات المستلمة ، وبالتالي يتم الحصول على تقدير للتكلفة في الوقت الحالي.

دعنا نفكر في مثال مبسط لحساب قيمة الشركة باستخدام طريقة DCF.

1. حساب وتوقع التدفق النقدي في فترة التنبؤ (مليون روبل).

كقاعدة عامة ، يتم تضمين الزيادة فقط (بعلامة الجمع) في التوقعات الخاصة بعبء الدين ، حيث إنه من الصعب التنبؤ مقدمًا بأن الدائن سيقرر إعادة أمواله قبل الموعد المحدد. هذا هو ما يسمى "بمفهوم إعادة التمويل الدائم" ، والذي يفترض أن الشركة ستكون قادرة على إعادة تمويل ديونها في أي موقف. من الناحية العملية ، هناك دائمًا شروط قد يطالب بموجبها المُقرض بإعادة الأموال المُصدرة في وقت مبكر. خلال الأزمة ، استخدمت العديد من البنوك الأعذار الرسمية لذلك ، ولكن كان من المستحيل تقريبًا الحصول على قروض جديدة. وهذا يؤدي إلى انخفاض حاد في التدفق النقدي ويمكن أن يؤدي إلى إفلاس الشركة.

دعونا نوضح أن التغيير في حجم رأس المال العامل يأتي مع علامة زائد في حالة حدوث انخفاض في رأس المال وعلامة ناقص في حالة الزيادة (يمكن أن يحدث تغيير ، على سبيل المثال ، فيما يتعلق بـ التغير في أسعار المواد الخام للإنتاج). تشمل الاستثمارات الاستثمارية النفقات الرأسمالية (اللازمة لتطوير الأعمال التجارية أو صيانتها) ، والتي تأتي بعلامة ناقص ؛ بيع الأصول الثابتة يعني انخفاضًا في الاستثمار ويأتي بعلامة زائد.

2. في المرحلة الثانية ، يتم احتساب معدل الخصم (معدل "r"). في هذه المادة ، لن نفكر بالتفصيل في طرق حساب معدل الخصم. نلاحظ فقط أن طريقة WACC هي الأكثر استخدامًا ، والتي خصصنا لها مادة منفصلة.

في مثالنا ، سوف نستخدم معدل الخصم 10% .

3. لحساب التدفق النقدي في فترة ما بعد التنبؤ ، من الضروري تحديد معدل النمو المستدام للتدفق النقدي للشركة خلال هذه الفترة. لنفترض ، في مثالنا ، أن التدفق النقدي للشركة سيزداد بمعدل 2% في السنة (معدل "ز"). بعد ذلك ، باستخدام معادلة جوردون ، يتم حساب التدفق النقدي في فترة ما بعد التنبؤ ، مخفضًا إلى آخر سنة متوقعة:
CFآخر =CF ن + 1/(ص -ز) ، أين

• CF n + 1 - التدفق النقدي للسنة الأولى من فترة ما بعد التنبؤ (للحساب ، من الضروري زيادة التدفق النقدي للسنة الأخيرة من فترة التنبؤ بمعدل النمو وفقًا للصيغة التالية: CF +1 = CF* (1 + ز) );
• g هو معدل النمو المقدر (المتوقع) للتدفق النقدي لفترة زمنية غير محدودة ؛
• r هو معدل الخصم.

باستبدال قيم المكونات في معادلة جوردون ، نحسب التدفق النقدي في فترة ما بعد التوقعات على سبيل المثال:
CFآخر = 60 * 1.02 / (0.10 - 0.02) = 765

4. في المرحلة الرابعة ، يتم خصم جميع التدفقات النقدية المحسوبة. للقيام بذلك ، يتم قسمة مقدار التدفق النقدي على معدل الخصم باستخدام الصيغة التالية:
CFالقرص =CF ي/(1 + ص) ي، أين

• j هي سنة التوقعات ؛
• CF j - التدفق النقدي لسنة معينة من التوقعات.

5. يتم الحصول على إجمالي التدفقات النقدية المخصومة بجمع التدفقات النقدية المخصومة المستلمة.

في مثالنا ، كانت قيمة الشركة 646 مليون روبل

فكرة أن قيمة الشركة تعتمد على قدرة الشركة على توليد تدفقات نقدية للمساهمين ليست في حد ذاتها مرفوضة. الجهاز الرياضي المستخدم بسيط ومفهوم ، والذي كان أيضًا أحد أسباب انتشاره النشط. ومع ذلك ، في عملية الاستخدام التطبيقي لطريقة التدفقات النقدية المخصومة ، يمكن الكشف عن العديد من العيوب الهامة.

1.حساسية عالية للتنبؤ لمعدل الخصم وحجم التدفقات النقدية.

لنفترض أنه بعد مرور بعض الوقت على توقعنا الأولي (646 مليون روبل) ، ارتفع معدل الخصم بمقدار نقطتين مئويتين فقط ليصل إلى 12٪. سيؤدي ذلك إلى تغيير في تقدير التكلفة الحالية بنسبة 21٪ (تخفيض السعر إلى 509 مليون روبل روسي).

سيؤدي التغيير في توقعات الربح أو المؤشرات الأخرى المتضمنة في حساب التدفق النقدي أيضًا إلى تغيير كبير في تقييم الشركة. لنفترض أن الربح المتضمن في الحساب ، بدءًا من السنة الثانية للتنبؤ ، قد انخفض بنسبة 20٪. سيؤدي ذلك إلى انخفاض في تقييم الشركة بنسبة 48٪ (إلى 333 مليون روبل روسي).

2. الحساسية العالية لبيانات الإدخال هي نتيجة عيب آخر - باستخدام فترة تنبؤ طويلة جدًا.

إذا كان من الصعب التنبؤ بدقة بالمؤشرات الاقتصادية لعام واحد قادم ، فمن المستحيل عمليا لمدة 5-10 سنوات قادمة. نظرًا للعدد الكبير من المتغيرات التي ينطوي عليها التنبؤ ، فإن احتمال الخطأ مرتفع جدًا. تؤدي الحساسية العالية للأخطاء إلى تشوهات كبيرة في تقدير التكلفة.

3. تفترض طريقة التدفقات النقدية المخصومة DCF أن جميع التدفقات النقدية المستخدمة في الحسابات متاحة للمساهمين. من الناحية العملية ، فإن الموقف الذي يكون فيه المبلغ الكامل للتدفق النقدي متاحًا للمساهمين هو الاستثناء وليس القاعدة. غالبًا ما تكون مدفوعات الأرباح ، حتى في السنوات المتوقعة القادمة ، أقل من حجم التدفق النقدي.

4. يمكن أن تكون حصة فترة ما بعد التوقعات في تقييم الشركة عالية للغاية(في مثالنا 74٪). قد تشير هذه النسبة إلى أنه على المدى القصير ، فإن التدفقات النقدية للشركة لا تسبب التفاؤل ، بينما في المستقبل البعيد (أو اللانهائي) ، يمكن تحقيق نمو مثير للإعجاب ، مما سيساهم بشكل كبير في تقييم اليوم لقيمة العمل. لسوء الحظ ، كما كتبنا سابقًا ، من المستحيل التنبؤ بدقة مقبولة حتى من 5 إلى 10 سنوات قادمة.

كما ترى ، فإن الاستخدام العملي لطريقة التدفقات النقدية المخصومة معقد بسبب العديد من العيوب المهمة. علاوة على ذلك ، فإن أوجه القصور هذه تخلق مساحة للتلاعب ، والتي يمكن استخدامها لأغراضهم الخاصة من قبل المحللين عديمي الضمير أو المصرفيين الاستثماريين. في فترة زمنية قصيرة ، يمكن الحصول على تقييمات مختلفة تمامًا لشركة تخطط للاكتتاب العام من نفس بيت الاستثمار ، وعادة ما يحدث الانخفاض في التقييم مباشرة بعد الاكتتاب العام.

بالنسبة لأولئك الذين يستخدمون هذه الطريقة مع ذلك أو يسترشدون بالتقديرات التي تم الحصول عليها بواسطتها ، نود تقديم العديد من التوصيات التي يجب الانتباه إليها عند استخدام طريقة DCF.

1. معدل الخصم هو معدل العائد المطلوب من قبل المستثمر من الاستثمارات في الأعمال المقيمة (أسهم الشركة). لذلك ، انتبه إلى حسابها وحجمها. يبدو الموقف متناقضًا عندما يكون حجم معدل الخصم في DCF أقل من حجم العائد على سندات الشركة التي يتم تقييمها والتي يتم تداولها حاليًا في السوق.
2. من الضروري الانتباه إلى توزيع التدفقات النقدية في فترة التنبؤ وما بعد التوقعات. إذا كانت مساهمة التدفقات النقدية لأول 5 سنوات في تقييم الشركة أقل من 30٪ ، فقد يشير ذلك إلى احتمالية منخفضة للغاية لتحقيق التوقعات و "حصة للمستقبل" لا يمكن التنبؤ بها.
3. على الرغم من حقيقة أنه من الناحية العملية لا يتم دفع التدفق النقدي بالكامل في شكل توزيعات أرباح ، فإن هذا ليس سببًا لخيبة الأمل. توزيعات الأرباح هي مجرد شكل واحد من المساهمين الذين يستفيدون من الاستثمار في الأسهم. الأهم من ذلك هو نمو القيمة السوقية. حتى عند توجيهه إلى النفقات الرأسمالية ، يظل الربح في الشركة (يزيد من قيمتها الدفترية) ويستمر في العمل لصالح المساهمين بمعدل العائد على حقوق الملكية (ROE). في الوقت نفسه ، إذا كان عائد حقوق الملكية للشركة أعلى من معدلات عائد السوق ، فإن إعادة استثمار التدفق النقدي قد يكون أكثر فائدة للمساهمين من دفع أرباح الأسهم (بسبب ارتفاع معدل الزيادة في قيمة الأعمال). لذلك ، إلى جانب التدفق النقدي ، من الضروري مراعاة مبلغ صافي الربح وحصة الاستثمارات في صافي الربح.

يتم حساب قيمة العقار بطريقة التدفقات النقدية المخصومة وفق الصيغة التالية:

حيث V هي القيمة الحالية للممتلكات ؛

CF j - التدفق النقدي للفترة j-th year ؛

r هو معدل الخصم ؛

Vterm - تكلفة البيع اللاحق (الارتداد) في نهاية فترة التنبؤ ؛

NS- مدة فترة التنبؤ بالسنوات.

خوارزمية لحساب طريقة ddp.

1. تحديد فترة التنبؤ.

2. التنبؤ بقيم التدفقات النقدية من العقار لكل سنة متوقعة.

3. حساب تكلفة الارتداد.

4. احتساب معدل الخصم

5. تحديد قيمة العقار

تحديد فترة التنبؤ.

يتم تحديد مدة فترة التنبؤ من خلال مدة مرحلة التدفقات النقدية غير المستقرة للممتلكات التي يتم تقييمها.

في ممارسة التقييم الدولي ، متوسط ​​قيمة فترة التنبؤ هو 5-10 سنوات ، في الممارسة الروسية ، القيمة النموذجية لفترة التنبؤ هي فترة 3-5 سنوات.

التنبؤ بقيم التدفقات النقدية من العقار لكل سنة متوقعة.

يمكن تمثيل حساب مستويات الدخل المختلفة من الممتلكات بالصيغ:

LDP = المنطقة ٠ معدل الإيجار (4.28)

DWD = PVD - خسائر البطالة وتحصيل الإيجار + الدخل الآخر (4.29)

CHOD = DVD - نفقات تشغيل مالك العقارات المتعلقة بالعقار (4.30)

في الممارسة العملية ، يحسب المثمنون الروس صافي التدفقات النقدية للعقار دون مراعاة خصوصيات التمويل ، أي في طريقة التدفقات النقدية المخصومة ، يتم خصم قيم صافي الدخل التشغيلي.

عند تقييم القيمة السوقية للممتلكات ، فإن التدفق النقدي هو صافي دخل التشغيل من العقار.

ومع ذلك ، إذا كان من الضروري تقدير قيمة الاستثمار للعقار أو القيمة في استخدامه الحالي ، فيجب مراعاة التكاليف الفعلية للمالك أو المستثمر ، وبالتالي ، يتم استخدام المستويات التالية من التدفقات النقدية:

التدفق النقدي قبل الضرائب = CHOD - استثمارات رأس المال - خدمة القروض + نمو القرض. (4.31)

التدفق النقدي للعقار بعد الضرائب =

التدفق النقدي قبل الضرائب - مدفوعات ضريبة الدخل لمالك العقارات. (4.32)

يجب خصم ضريبة الأراضي وضريبة الممتلكات من إجمالي الدخل الفعلي كجزء من نفقات التشغيل.

الاستهلاك الاقتصادي والضريبي ليس دفعة نقدية حقيقية ، وبالتالي لا يتم تضمين الاستهلاك في نفقات التشغيل للمالك.

يجب خصم الاستثمارات الرأسمالية التي يتم إجراؤها لدعم الممتلكات الجاري تقييمها من صافي الدخل التشغيلي كجزء من مصروفات التشغيل.

يجب خصم مدفوعات خدمة القرض (مدفوعات الفائدة وسداد الديون) من صافي الدخل التشغيلي إذا تم تقييم قيمة الاستثمار للعنصر (لمستثمر معين).

حساب تكلفة الانعكاس.

العكس هو قيمة البيع المستقبلي للعقار في نهاية فترة التنبؤ.

إذا أخذنا في الاعتبار التدفقات النقدية للمستثمر لعنصر عقاري ، فحينئذٍ يقوم المستثمر في البداية باستثمارات في هذا الكائن ، ثم يتلقى دخلًا من الكائن وفي نهاية الملكية يبيع الكائن ، أي يتلقى عائدًا على الاستثمار الأصلي.

عند حساب الارتداد ، يحتاج المثمن إلى تحديد قيمة العقار في نهاية فترة التنبؤ.

1) نهج مقارن ، في هذه الحالة يحدد المثمن سعر البيع المستقبلي بناءً على تحليل الحالة الحالية للسوق ، من مراقبة تكلفة الأشياء المماثلة والافتراضات حول الحالة المستقبلية للكائن والحالة المستقبلية من سوق العقارات.

2) نهج الدخل ، في هذه الحالة ، يستخدم المثمن ، بناءً على افتراض أن الكائن العقاري سيصل إلى تدفقات نقدية ثابتة ثابتة بحلول نهاية فترة التنبؤ ، طريقة رسملة الدخل للسنة التالية للسنة المنتهية من فترة التنبؤ ، باستخدام معدل الرسملة المحسوب بشكل مستقل ؛

3) نهج التكلفة ، في هذه الحالة يحسب المثمن قيمة البيع اللاحق كمجموع القيمة المتوقعة للقيمة السوقية لقطعة الأرض وتكلفة إعادة إنتاج (أو استبدال) الكائن المقدر في نهاية فترة التنبؤ

4) الافتراضات المتعلقة بالتغيرات في قيمة العقار خلال فترة التنبؤ.