في 2 يوليو 2016 ، دخل القانون الاتحادي رقم 172-FZ "بشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" (المشار إليه فيما يلي باسم قانون التعديلات) حيز التنفيذ ، والذي عدل المادتين 24 و 30 من القانون الاتحادي رقم 122-FZ المؤرخ 21 يوليو 1997 "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات التي تخضع لها" (المشار إليها فيما يلي باسم شهادة التسجيل الإلزامي).
سيخبرنا ليودميلا كولاجينا ، نائب رئيس قسم تسجيل المعاملات ونقل حقوق الأفراد في مكتب Rosreestr لجمهورية تتارستان ، المزيد عن التغييرات في التشريع.
لا يترك التفسير الجديد للمواد أي مجال للشك في أن جميع المعاملات التي تهدف إلى نقل ملكية الأسهم ، وكذلك ملكية القصر ، تخضع الآن للتوثيق. ومع ذلك ، لا يزال لدى المتقدمين أسئلة تتعلق بتطبيق التشريع الذي دخل حيز التنفيذ. دعنا نحاول معرفة ذلك.
تم إبرام اتفاقية التبرع للحصول على حصة في حق الملكية المشتركة في مايو 2016 ، ومع ذلك ، تم تقديم مستندات لتسجيل الدولة للحقوق على أساس هذه الاتفاقية بعد 06/02/2016. هل هذه الاتفاقية خاضعة للتوثيق؟
دخل قانون التعديلات حيز التنفيذ في 02.06.2016 ، وبناءً عليه ، تنطبق متطلبات هذا القانون بشأن التوثيق الإلزامي لبعض المعاملات على العلاقات التي نشأت فقط من تاريخ دخول قانون التعديلات حيز التنفيذ. تخضع العقود المبرمة قبل دخول القانون المذكور أعلاه حيز التنفيذ لمتطلبات التشريع التي كانت سارية قبل التاريخ المحدد. المعاملات التي لم يكن نموذج التوثيق الإلزامي مطلوبًا لها سابقًا وتم إبرامها قبل 06/02/2016 في نموذج مكتوب بسيط تعتبر سارية قانونًا ، بغض النظر عن تاريخ طلب تسجيل الدولة للحقوق.
تعود الملكية إلى الزوجين على أساس الملكية المشتركة. هل عقد بيع هذا الشيء خاضع للتوثيق؟
يفرق التشريع الحالي بين الملكية العامة والملكية المشتركة والمشتركة. تحدد التعديلات التي أدخلت على التشريعات التي دخلت حيز التنفيذ بوضوح أن المعاملات المتعلقة بالتصرف في الأسهم في حق الملكية المشتركة للعقار تخضع للتوثيق الإلزامي ، بما في ذلك عندما يقوم جميع المشاركين في الملكية المشتركة بنقل حصصهم في صفقة واحدة.
بناءً على ما سبق ، لا ينص التشريع على التوثيق الإلزامي للمعاملات الخاصة بنقل ملكية الممتلكات المشتركة.
تتمثل إحدى القضايا الملحة في الحاجة إلى توثيق معاملة ما من أجل نقل ملكية حصة في حق ملكية غير منقولة تعود ملكيتها إلى المتصرف وحده.
نشأت هذه المسألة أيضًا في ظل الصياغة السابقة للمادة 24 من قانون التسجيل ، والتي بموجبها تخضع المعاملات المتعلقة ببيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى طرف خارجي للتوثيق الإلزامي.
أثار تفسير المادة 24 من قانون التسجيل حتى 06/02/2016 شكوكًا حول تطبيق هذه الأحكام نظرًا لحقيقة أن موضوع الاتفاقية ، من ناحية ، كان نصيبًا في الحق ، ولكن من ناحية أخرى ، لم يكن الغرض ملكية مشتركة.
حتى الآن ، فإن موقف المكتب من المسألة المذكورة أعلاه هو كما يلي. تنشأ الملكية المشتركة عندما يتلقى شخصان أو أكثر ممتلكات لا يمكن تقسيمها دون تغيير الغرض منها أو لا تخضع للتقسيم بموجب القانون.
يحدد التشريع أنه في الحالات التي يكون فيها نقل الملكية خاضعًا لتسجيل الدولة ، فإن حق ملكية المشتري ينشأ من لحظة هذا التسجيل ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.
وفقًا لذلك ، قبل إبرام صفقة نقل الملكية ، من المستحيل الحديث عن وجود ملكية مشتركة مشتركة إذا كانت الملكية تخص شخصًا واحدًا. لا ينشأ حق الملكية المشتركة في حالة نقل ملكية الحصة من الكل بموجب القانون إلا بعد تسجيل الدولة لنقل الحقوق وفقًا للوثائق المقدمة للتنازل عن الحصة.
في ضوء ما سبق ، لا تنطبق الأحكام المتعلقة بالتوثيق الإلزامي لصفقة نقل ملكية حصة في حق ملكية غير منقولة.
يمكن أيضًا تسمية قضية مشتقة من الحالة الموضحة أعلاه بمسألة الحاجة إلى توثيق العقود من أجل نقل ملكية كائن كامل للعقار من الملكية الفردية إلى الملكية المشتركة.
في هذه الحالة ، لا يلزم أيضًا توثيق مثل هذه العقود ، نظرًا لأن حق الملكية المشتركة لن ينشأ إلا بعد تسجيل الدولة لحق الملكية المشتركة للمشترين بموجب المعاملة.
هناك ابتكار آخر أنشأه قانون التعديلات يتعلق بحقوق الملكية للقصر. وفقًا للأحكام الجديدة المنصوص عليها في قانون التعديلات ، فإن جميع المعاملات المتعلقة بنقل الممتلكات غير المنقولة التي يملكها مواطن قاصر أو مواطن معترف به على أنه يتمتع بأهلية قانونية محدودة تخضع الآن للتوثيق. تشمل هذه المعاملات عقود التبادل والتبرع والشراء والبيع وما إلى ذلك.
بيع الشقة مع الأطفال القصر منصوص عليه في القانون. إذا كان الطفل هو المالك ، فسيكون من الضروري الحصول على إذن من سلطات الوصاية. خلاف ذلك (إذا كان الطفل مسجلاً في الشقة ، لكنه لا يمتلكها) ، يلزم استخراج مستخرج من مكان الإقامة السابق مع التسجيل المتزامن في المسكن الجديد.
المواقف التي تحتاج فيها الأسرة التي لديها طفل لبيع شقة شائعة. في كثير من الحالات ، يكون الأطفال هم أصحاب المساكن ، مما يعقد بشكل كبير إجراءات عزلهم. ومع ذلك ، وفقًا للقواعد والشروط الخاصة ، يتم تقليل فترة المعاملة بشكل كبير.
لا يمنع بيع شقة مع أطفال قاصرين. قواعد الاغتراب ينظمها قانون الإسكان والقانون المدني للاتحاد الروسي. ومع ذلك ، هذا ليس إجراءً بسيطًا. تكمن الصعوبة في ضمان شرعية الصفقة.
تحمي الدولة حقوق الأطفال بالانتقام. لذلك ، في بعض الحالات ، لا يمكن أن يتم البيع إلا بموافقة سلطات الدولة. وهذا يتطلب وثائق ووقتًا إضافيًا.
يعتمد الكثير على حقوق الملكية للطفل. من الممكن ان تكون:
في كل حالة من هذه الحالات ، فإن آلية عزل الشقة ليست هي نفسها. يتأثر ترتيب وشروط المعاملة أيضًا بظروف أخرى ، مثل:
النقطة الأخيرة لها أهمية خاصة. وفقًا للمواد 26-28 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يؤثر عمر الطفل على أهليته القانونية. أنواع:
حتى سن السادسة ، يكون الطفل عاجزًا.
لا توجد مشاكل مع البيع عند بدء الأهلية القانونية الكاملة ، والتي تمنح الحق في الدخول بحرية في العلاقات القانونية وتحمل الالتزامات بموجب المعاملات. ومع ذلك ، ليس من الضروري دائمًا بلوغ سن الثامنة عشرة لهذا الغرض.
يمكنك الحصول على الأهلية القانونية الكاملة من سن السادسة عشرة:
عند حدوث هذه الظروف ، يتم تبسيط إجراء بيع الشقة ويتم بشكل عام.
في حالة الأهلية القانونية المحدودة والجزئية (وكذلك في حالة عدم وجودها) ، يلزم الحصول على إذن من سلطات الوصاية. للحصول عليه ، يجب عليك تقديم معلومات تؤكد أن مساحة المعيشة الجديدة ليست أسوأ من سابقتها. هذا يأخذ في الاعتبار:
الهدف الرئيسي لسلطات الوصاية هو حماية حقوق الطفل. يجب ألا تتعدى ظروف السكن الجديدة على حقوق الملكية الخاصة به. بالإضافة إلى ذلك ، تتم جميع المعاملات بموافقة الوالدين أو الأوصياء.
لا يتم استبعاد المخاطر في جميع أنواع المعاملات المتعلقة بتغريب الشقة. عندما يشارك طفل في عمولتهم ، فإنهم يزدادون أكثر.
المشكلة الرئيسية هي احتمال رفض سلطات الوصاية. لكن هذه الحقيقة لا تمنع الجميع. يخاطر العديد من الآباء ويبيعون الشقة بشكل غير قانوني.
مخاطر المشتري في هذه الحالة لا تقل تبريرًا. يجب على المشتري الانتباه إلى:
حالة شائعة: لم يتم استلام إذن من سلطات الوصاية بعد ، لكن البائع يؤكد أن جميع المشكلات مع هيئة الدولة ستتم تسويتها بعد إتمام الصفقة. في مثل هذه الحالات ، هناك احتمال كبير للحصول على سكن بشكل غير قانوني. بالإضافة إلى ذلك ، ستعترف أي محكمة بالمعاملة على أنها غير صالحة ، وقد يؤدي ذلك إلى رفع دعوى قضائية جديدة. لذلك ، من المهم التحقق من وجود رهن على العقار قبل شرائه.
في بعض الحالات ، قد يتم رفض الوصاية. قد تكون الظروف التالية هي السبب:
قد يتم رفضك أيضًا لأسباب أخرى. في كل حالة ، تقارن سلطات الوصاية جميع الحقائق المتاحة وتتخذ قرارًا فرديًا. على سبيل المثال ، سترفض وكالة حكومية بيع شقة لعائلة لديها طفل مصاب بالربو إذا تم شراء المسكن الجديد في منطقة بها تلوث بالغاز مرتفع أو بالقرب من مصانع المعالجة.
إذا كان الطفل مالكًا قاصرًا ، فإن بيع المسكن يتطلب إذنًا من سلطات الوصاية.
يمكن للطفل امتلاك شقة كاملة أو جزء منها فقط.
يمكن أن ينشأ حق الملكية في هذه الحالة على أساس اتفاق:
ملحوظة.وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، يُحظر على الأوصياء والأوصياء وأقاربهم الشراء والبيع أو التبادل مع عنابرهم (باستثناء التبرع أو الميراث).
يتم بيع الشقق المملوكة للأطفال وفق المخطط العام. السمة الرئيسية هي إذن من سلطات الوصاية والوصاية.
وعليه ، فإن تنفيذ الصفقة يشمل أربع مراحل:
ملحوظة.عند توقيع العقد ، يلزم توقيع جميع أصحاب الأسهم الذين لديهم ملكية الشقة المباعة. لا يُسمح للأطفال الذين تقل أعمارهم عن 14 عامًا بالتصديق على المستندات شخصيًا. بدلاً من ذلك ، يقوم الآباء أو الأوصياء بذلك. بعد سن 14 ، يمكن للطفل توقيع العقد بشكل مستقل.
للحصول على إذن من سلطات الوصاية ، يجب عليك تقديم حزمة من المستندات.
الجدول 1. المستندات المطلوبة لتقديمها إلى سلطات الوصاية
| وثيقة | ملحوظة |
| طلب ترخيص تسويق | موقعة من كلا الوالدين أو الأوصياء. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تحتوي الوثيقة على أسباب موضوعية للحاجة إلى البيع ، وكذلك الالتزام بتوفير سكن آخر وتخصيص حصة فيه للطفل |
| موافقة مالك قاصر | صدر كتابة. الحالة: يبلغ الطفل سن 14 |
| شهادة ميلاد الطفل | يتم توفير المستند الأصلي |
| مقتطف من كتاب البيت | |
| العقد الذي تم بموجبه شراء العقار | اتفاقية الهدية ، اتفاقية البيع والشراء ، إلخ. |
| إثبات ملكية | |
| شرح | |
| معلومات عن تكلفة السكن | صدر في BTI |
| شهادة عدم وجود ديون | صادر عن مكتب الضرائب |
ملحوظة:القائمة المقدمة ليست شاملة. وفقًا لتقديرها ، قد تطلب سلطات الوصاية مستندات أخرى. يتم ذلك لضمان قانونية الصفقة ولضمان عدم ترك الطفل بدون سكن بعد البيع.
من الأسهل بيع شقة مالكها ليس طفلاً. ليست هناك حاجة للحصول على إذن من سلطات الوصاية لهذا الغرض. ومع ذلك ، في هذه الحالة ، هناك لحظات يمكن أن تبطئ بشكل كبير عملية معالجة المعاملة.
إذا كان الطفل مسجلاً في الشقة فيجب إبراء ذمته قبل البيع. هذه هي النقطة الأساسية ، وفي غيابها سيكون من الصعب بيعها. لن يقوم المشتري بشراء مسكن بعبء على شكل مواطن قاصر.
ومع ذلك ، فإن الحصول على خلاصة ليس سهلاً كما يبدو. يسمح القانون بتنفيذ هذا الإجراء فقط إذا تم تسجيل الطفل في نفس الوقت في منطقة سكنية أخرى. ويرجع ذلك إلى حظر الدولة تسليم الطفل إلى "اللامكان". وهذا يثير العديد من المشاكل: فالآباء الذين ليس لديهم أماكن معيشية أخرى لا تتاح لهم الفرصة لتسجيل أطفالهم في مكان آخر.
في هذه الحالة ، هناك خياران فقط لحل المشكلة:
ملحوظة.عند تسجيل طفل في مكان آخر ، يجب ألا يغيب عن الأذهان أن أماكن المعيشة لا ينبغي أن تكون أدنى من حيث الخصائص والظروف المعيشية السابقة.
الجدول 2. المستندات المطلوبة لإبراء ذمة الطفل (وليس المالك) من الشقة المنفرة.
ملحوظة: إذا كان الطفل هو مالك الشقة أو نصيبها ، يتم توفير إذن من سلطات الوصاية بالإضافة إلى ذلك عند الخروج.
الوثيقة الحالية لعام 2017.
التشريعات في مجال بيع شقة بمشاركة طفل قاصر ليست كاملة. بالنسبة للجزء الأكبر ، يتم تنفيذ آلية اتخاذ القرار الرئيسية في هذا الشأن من قبل سلطات الوصاية.
في هذا القسم ، يقوم الأشخاص المرخص لهم بإصدار الإذن بنقل المساكن المملوكة للأطفال. في حالات مختلفة ، لا يجوز إصدارها في ظل ظروف محددة. السبب الشائع للرفض هو عدم وجود مناسبة وتلبية جميع معايير السكن التي سينتقل فيها الطفل.
ومع ذلك ، ليس في جميع الحالات ، تتطلب سلطات الوصاية توفير شقة جديدة. في بعض الحالات ، هذا ليس ضروريًا:
بالإضافة إلى ذلك ، هناك حالات أخرى يُسمح فيها بشراء شقة جديدة بظروف معيشية أقل ملاءمة من سابقتها:
ومع ذلك ، يجب أن يكون السكن الجديد أسوأ من السابق في حدود مقبولة. يجب أن تكون الشقة الجديدة صالحة للسكن وأن تلبي جميع المعايير الصحية. يسمح بالتدهور للمعلمات التالية:
يتم أخذ كل هذه النقاط في الاعتبار من قبل سلطات الوصاية عند اتخاذ القرار. قد تؤخذ الظروف الأخرى في الاعتبار حسب تقديرهم. يتم النظر في كل حالة على حدة.
لا تختلف ميزات تسجيل بيع شقة دون توفير السكن كثيرًا عن الأساليب السابقة. الاستثناء هو وثائق إضافية تؤكد حاجة الوالدين للانتقال.
قائمة الوثائق تعتمد على أساس الحق في عدم توفير سكن بعد البيع. يمكن أن يكون:
يتم توفير مزيد من المعلومات التفصيلية حول الأوراق اللازمة في سلطات الوصاية.
يتم تنظيم ميزات المعاملات مع إسكان الأطفال القصر في الاتحاد الروسي من خلال اللوائح التالية:
التسجيل العدلي للمعاملات التي تشمل القصر
وفقًا للفقرة 1 من المادة 21 من القانون المدني للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم القانون المدني للاتحاد الروسي) ، فإن قدرة المواطن على اكتساب وممارسة الحقوق المدنية من خلال أفعاله ، وإنشاء التزامات مدنية لنفسه والوفاء بها (الأهلية المدنية) تنشأ بالكامل مع بداية سن الرشد ، أي عند بلوغه سن الثامنة عشرة.
وفقًا للفقرات 1 و 3 من المادة 26 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يُجري القاصرون الذين تتراوح أعمارهم بين 14 و 18 عامًا معاملات بموافقة خطية من ممثليهم القانونيين - الآباء أو الآباء بالتبني أو الوصي (باستثناء التصرف في أرباحهم والمنح الدراسية وغيرها من المداخيل ؛ وممارسة حق مؤلف عمل علمي أو أدبي أو فني أو اختراع أو نتيجة أخرى لنشاطهم الفكري اللاحق يحميها القانون ، كما يعتبر اعتماد المساهمات المكتوبة لصالحهم من خلال منحهم الائتمانات سارية المفعول). الوالدين أو الوصي. في الوقت نفسه ، يتحمل القاصرون الذين تتراوح أعمارهم بين 14 و 18 عامًا بشكل مستقل مسؤولية الملكية عن المعاملات.
تنص الفقرتان 1 و 3 من المادة 28 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه بالنسبة للقصر الذين تقل أعمارهم عن أربعة عشر عامًا (القصر) ، لا يمكن إجراء المعاملات نيابة عنهم إلا من قِبل والديهم أو والديهم بالتبني أو الأوصياء (باستثناء المعاملات المنزلية الصغيرة ، والمعاملات التي تهدف إلى الحصول المجاني على المزايا التي لا تتطلب توثيقًا أو تسجيلًا حكوميًا ؛ المعاملات المتعلقة بالتخلص من الأموال التي يقدمها ممثل قانوني آخر أو بموافقة طرف ثالث مجانًا. يتحمل والديه أو والديه بالتبني أو الأوصياء مسؤولية الملكية عن معاملات القاصر ، ما لم يثبتوا أن الالتزام قد انتهك دون خطأ من جانبهم.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن القواعد المنصوص عليها في الفقرتين 2 و 3 من المادة 37 من القانون المدني للاتحاد الروسي تنطبق على معاملات الممثلين القانونيين لقاصر مع ممتلكاته:
لا يحق للوصي ، دون الحصول على إذن مسبق من هيئة الوصاية والوصاية ، أن يقوم ، والوصي - بإعطاء الموافقة على المعاملات الخاصة بالعزل ، بما في ذلك تبادل أو التبرع بممتلكات المحجور ، وتأجيره (الإيجار) ، والاستخدام المجاني أو الرهن ، والمعاملات التي تنطوي على التنازل عن الحقوق العائدة للقاصر ، وتقسيم ممتلكاته ، وكذلك تخصيص أي حصص منه ؛ لا يحق للوصي والوصي وأزواجهم وأقاربهم إجراء معاملات مع القاصر ، باستثناء نقل الملكية إلى المحمي كهدية أو للاستخدام المجاني ، وكذلك تمثيل المحمي أو إجراء قضايا أمام المحكمة بين القاصر وزوج الوصي أو الوصي وأقاربهم المقربين.
قواعد بطلان المعاملات التي تشمل القصر
تنص المادة 172 من القانون المدني للاتحاد الروسي على قاعدة بطلان الصفقة التي أجراها قاصر دون سن الرابعة عشرة - وهي باطلة ، والقواعد المنصوص عليها في الفقرتين 2 و 3 من البند 1 من المادة 171 من القانون المدني للاتحاد الروسي تنطبق عليها ، وهي: يلتزم كل طرف في مثل هذه المعاملة بإعادة كل ما تم استلامه عينيًا إلى الطرف الآخر ، وإذا كان من المستحيل تعويضه ؛ الطرف المخول قانونًا ملزم أيضًا بتعويض الطرف الآخر عن الضرر الحقيقي الذي لحق به إذا كان الطرف القدير على علم أو كان ينبغي أن يكون على علم بعدم أهلية الطرف الآخر. ومع ذلك ، وفقًا للبند 2 من المادة 171 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، من أجل مصلحة القاصر ، يجوز للمحكمة ، بناءً على طلب والديه أو والديه بالتبني أو الوصي ، الاعتراف بصحة المعاملة التي تتم لصالح القاصر.
إذا تم الإعلان عن عدم صلاحية هذه المعاملة ، فإن القواعد المنصوص عليها في الفقرتين 2 و 3 من الفقرة 1 من المادة 171 من القانون المدني للاتحاد الروسي ستطبق وفقًا لذلك.
وفقًا للفقرة 2 من المادة 175 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا تنطبق القواعد المذكورة أعلاه على معاملات القاصرين الذين أصبحوا قادرين تمامًا.
توثيق المعاملات المتعلقة بالقصر
اعتبارًا من 01.01.2016 ، تم إجراء تعديلات على القانون الاتحادي - منطقة حرة "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" ، والذي تم بموجبه إنشاء نموذج موثق إلزامي للمعاملات:
المرتبطة بالتصرف في العقارات بشروط الوصاية ؛
لبيع العقارات التي يملكها مواطن قاصر.
في 1 يناير 2017 ، دخل القانون الاتحادي -FZ "بشأن تسجيل الدولة للعقارات" حيز التنفيذ ، وفقًا للفقرة 2 من الفن. 54 منها تخضع للتوثيق المعاملات المتعلقة بالتصرف في الممتلكات غير المنقولة وفقًا لشروط الوصاية ، وكذلك معاملات نقل ملكية الممتلكات غير المنقولة التي يملكها قاصر.
بموافقة سلطات الوصاية والوصاية
وفقًا للفقرة 4 من المادة 292 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يُسمح بعزل المسكن الذي يعيش فيه أفراد قاصرون من أسرة المالك دون رعاية أبوية (وهو أمر معروف لسلطة الوصاية والوصاية) ، إذا تأثرت حقوق هؤلاء الأشخاص أو مصالحهم المحمية قانونًا ، بموافقة سلطة الوصاية والوصاية.
وفقًا للبند 4.4 من المبادئ التوجيهية للتحقق من قبل كاتب العدل من مراعاة الحق الوقائي في شراء مشارك عند التصديق على عقود بيع حصة في حق الملكية المشتركة للعقار إلى طرف خارجي ، تمت الموافقة عليها بقرار من مجلس إدارة غرفة التوثيق الفيدرالية (المشار إليها فيما يلي باسم FNP) (المحضر رقم 03/16 بتاريخ 01.01. الحصة المباعة ملك. وفقًا للفقرة 3 من البند 3 من المادة 60 من قانون الأسرة في الاتحاد الروسي ، عندما يمارس الآباء سلطاتهم لإدارة ممتلكات الطفل ، يخضعون للقواعد التي ينص عليها القانون المدني فيما يتعلق بالتصرف في ممتلكات القاصر (المادة 37 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
تنص الفقرة 2 من المادة 37 من القانون المدني للاتحاد الروسي على حظر قيام الوصي ، دون إذن مسبق من هيئة الوصاية والوصاية ، وعلى الوصي الموافقة على ارتكاب عدد من الإجراءات ذات الأهمية القانونية ، بما في ذلك المعاملات التي تنطوي على التنازل عن الحقوق العائدة للقاصر ، وكذلك أي معاملات أخرى تنطوي على انخفاض في ممتلكات القاصر.
بما أن حق الشراء هو حق وقائي ، فإن التنازل عنه يقلل من نطاق الحقوق العائدة للقاصر. وبالتالي ، فإن رفض القاصر الشراء يشير إلى المعاملات التي تتطلب ، بموجب الفقرة 2 من المادة 37 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الحصول على إذن مسبق من سلطة الوصاية والوصاية. قد يؤدي عدم الامتثال لهذا الشرط من القانون إلى انتهاك حقوق قاصر ينتمي إليه فيما يتعلق بالمشاركة في الملكية المشتركة.
يجب أن يثبت وجود هذا الإذن في حالات رفض الممثل القانوني (إصدار الممثل القانوني للقاصر موافقة الرفض) من حق الشراء الوقائي لحصة في حق الملكية المشتركة للعقار من قبل كاتب عدل يصادق على الرفض.
لا يشترط الحصول على موافقة سلطة الوصاية والوصاية في حالة تحرير قاصر وفقًا للشروط المنصوص عليها في المادة 27 من القانون المدني للاتحاد الروسي: يمكن إعلان القاصر الذي بلغ السادسة عشرة من العمر قادرًا تمامًا إذا كان يعمل بموجب ، بما في ذلك بموجب عقد ، أو بموافقة والديه ، يتم إشراك والديه بالتبني أو الوصي ؛ وكذلك في الحالة المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة 21 من القانون المدني للاتحاد الروسي - من لحظة الزواج حتى سن الثامنة عشرة ، يكتسب القاصر الأهلية القانونية بالكامل من وقت الزواج ، بينما يتم الاحتفاظ بالأهلية القانونية المكتسبة نتيجة للزواج بالكامل وفي حالة فسخ الزواج قبل بلوغ سن الثامنة عشرة ، ومع ذلك ، إذا تم الاعتراف بالزواج على أنه غير صحيح ، يجوز للمحكمة أن تقرر فقدان الأهلية القانونية بالكامل من قبل المحكمة.
الدفع مقابل خدمات التوثيق في المعاملات التي تشمل القصر
وفقًا للمادة 22 من أساسيات كتاب العدل ، لأداء أعمال التوثيق ، التي يتم توفير نموذج توثيق إلزامي لها ، يتقاضى كاتب العدل الذي يعمل في الممارسة الخاصة رسومًا موثقة بالمبلغ المقابل للمعدل المنصوص عليه في تشريعات الاتحاد الروسي بشأن الضرائب والرسوم.
تنص المادة 333.24 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم قانون الضرائب للاتحاد الروسي) من أجل التصديق على العقود ، التي يخضع موضوعها للتقييم ، إذا كانت هذه الشهادة إلزامية وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي ، واجب الدولة بمبلغ 0.5 بالمائة من مبلغ العقد ، ولكن لا تقل عن 300 روبل ولا تزيد عن 20000 روبل (الفقرة الفرعية 5 من المادة 33.24 من قانون الاتحاد الروسي).
في ضوء ما سبق ، عند التصديق على المعاملات المذكورة أعلاه ، يفرض كاتب العدل رسوم كاتب العدل وفقًا للمادة 333.24 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.
وفقًا للفقرة 27 من المبادئ التوجيهية لتحديد الحد الأقصى لرسوم تقديم الخدمات ذات الطبيعة القانونية والتقنية من قبل كاتب عدل ، والتي تمت الموافقة عليها بقرار من مجلس إدارة FNP (المحضر رقم 03/16 بتاريخ 01.01.2001) ، يُعفى القاصرون من فرض رسوم على تقديم خدمات ذات طبيعة قانونية وتقنية عند التصديق على عقود نقل ملكية العقارات من قبلهم. وفي الوقت نفسه ، فإن هذا الإعفاء من فرض رسوم على تقديم خدمات ذات طبيعة قانونية وتقنية يتم بالتناسب مع مشاركتهم في العقد.
حول تدابير إضافية لدعم الأسر التي لديها أطفال
وفقًا للقانون ، يتم تسجيل المباني السكنية التي تم الحصول عليها باستخدام رأس مال الأمومة (الأسرة) في الملكية المشتركة للآباء والأطفال ، مع تحديد حجم الأسهم بالاتفاق. تنص مراجعة الممارسة القضائية في القضايا المتعلقة بممارسة الحق في رأس مال الأمومة (الأسري) ، الذي وافقت عليه هيئة رئاسة المحكمة العليا للاتحاد الروسي في 22 يونيو 2016 ، على أن الحصص في الملكية المشتركة للمسكن المكتسب باستخدام رأس مال الأمومة (الأسرة) يتم تحديدها على أساس المساواة في حصص الوالدين والأطفال في رأس مال الأمومة (الأسرة) ، وليس على جميع الأموال التي تم الحصول عليها من المسكن. وبالتالي ، فإن حصص الوالدين والأطفال في ملكية المسكن المكتسبة حصريًا على حساب رأس مال الأمومة (الأسرة) متساوية.
ما المبلغ الذي ستدفعه مقابل بيع شقة في ملكية مشتركة ولماذا قرر أصحاب العقارات زيادة عمولتهم بعد دخول القانون الجديد حيز التنفيذ
الصورة: تاس / ستانيسلاف كراسيلنيكوف
في يونيو 2016 في روسيا ، والذي يحظر التبرع وتغيير وشراء وبيع المساكن في ملكية مشتركة دون كاتب عدل. هذا يعني أن كل صفقة الآن مع أسهم الشقق والمنازل. بدون هذا التأكيد ، لن يقوم Rosreestr بتسجيل المعاملة.
تؤثر التعديلات على المعاملات مع كل من الشقق الكاملة والأسهم الفردية - في حالة امتلاك العديد من المالكين لشقة كجزء من ملكية مشتركة. أوضحت إيرينا أندريتشينكو ، المستشارة القانونية لوكالة Inkom-Nedvizhimost العقارية: "الآن يمكن إجراء معاملة بيع العقارات في شكل مكتوب بسيط فقط بشرط أن يكون العقار فرديًا أو مشتركًا - دون تحديد الأسهم". تُفهم الملكية المشتركة في روسيا على أنها حالات يعتبر فيها العديد من الأشخاص الذين لديهم شهادة ملكية واحدة للجميع مالكي شقة أو منزل واحد. أكد ألكسندر ساجين ، رئيس القسم القانوني في غرفة كاتب العدل الفيدرالية (FNP) ، أنه بموجب القانون الجديد ، لا تتطلب مثل هذه المعاملات تصديقًا.
قال أصحاب العقارات والموثقون إن الابتكار سيغير السوق بشكل خطير. "في السابق ، كانت معاملات التوثيق استثناء من القاعدة. قال أندريتشينكو إن العقود كانت تتم بشكل أساسي في شكل مكتوب بسيط. "في الوقت الحالي ، ليس لدينا إحصاءات عن عدد معاملات التوثيق بعد اعتماد القانون الجديد ، ومع ذلك ، نظرًا لأن نصف الشقق على الأقل هي ملكية مشتركة مشتركة ، يصبح من الواضح ما هي النسبة المئوية للمشاركين في المعاملات التي ستتحول إلى كاتب عدل." وأضافت أوكسانا إيفانوفا من وكالة العقارات NDV-Nedvizhimost: "في السابق ، كان التوثيق اختياريًا ، ونادرًا ما يستخدم أي شخص هذه الخدمة - حوالي 5٪ فقط من المشترين".
يعد حظر التبرع والتبادل وبيع الأسهم بدون كاتب عدل هو الأكثر بروزًا ، ولكنه ليس الابتكار الوحيد الذي ينص عليه القانون الجديد. لذلك ، اعتبارًا من 2 يونيو 2016 ، بدون توثيق عدل ، من المستحيل إجراء معاملة واحدة مع سكن مملوك لمالك قاصر. "الآن يمكن إضفاء الطابع الرسمي على 1-1.5٪ فقط من إجمالي عدد المعاملات في شكل مكتوب بسيط. على سبيل المثال ، هذه معاملة بيع وشراء عندما يكون مالك العقار هو شخص بالغ "، كما قالت مارينا تولستيك ، الشريك الإداري في وكالة Miel Network of Real Estate.
يعمل القانون بالفعل في الممارسة العملية ، ومن المستحيل تجاوز المتطلبات الجديدة وتسجيل معاملة في نموذج مكتوب بسيط ، كما تم إخبار RBC Real Estate في وكالات Miel و Inkom و Relight و NDV. "كما هو الحال دائمًا ، هناك ثغرة في القانون - لقد أدخلت تاريخ 1 يونيو 2016 في عقد البيع وقمت بتوفير المال في معاملة كاتب العدل. السؤال هو إلى متى سيتمكن المواطنون من القيام بذلك ، كتب ألكسندر تشيرنوكولسكي ، رئيس جمعية نوفوسيبيرسك للوسطاء العقاريين ، في عموده على موقع NGS-Nedvizhimost. أوضحت ناتاليا شاتالينا ، المديرة العامة لوكالة Miel-Novostroyki العقارية: "من المرجح أن ترتبط حالات المعاملات الناجحة دون التوثيق في Rosreestr بإهمال أو جهل من قبل مسجلي الدولة المعينين بالقواعد الجديدة لعزل الأسهم".
لماذا نحتاج إلى قانون
القانون الجديد يلغي الثغرات التي يستخدمها المحتالون ، غرفة كاتب العدل الفيدرالية متأكدة. قال ساجين: "العواقب إيجابية بالتأكيد". - وللمواطنين ، الذين ستتم حماية حقوقهم بشكل موثوق ، ولمصداقية المعلومات من سجلات الدولة ، والتي لا تزال غالبًا محل نزاع في المحكمة. حتى بعد مرور الوقت ، كانت هناك حالات اكتشف فيها مشتر حسن النية أن الممتلكات التي يمتلكها ، والتي تم الحصول عليها وفقًا للسجل في سجل الدولة الموحد الساري في ذلك الوقت ، لم تعد ملكًا له ، حيث تم الطعن في المعاملات السابقة في المحكمة. وإذا اختفى المحتالون ، فلن يقوم أحد بتعويض الضرر. على عكس كاتب العدل ، الذي يتحمل دائمًا المسؤولية الكاملة عن أفعاله. إذا كان لدى كاتب العدل شكوك حول إجراء معاملة وهمية (على سبيل المثال ، استبدال الشراء والبيع بتبرع) ، فسيكون قادرًا على رفض التصديق عليها.
سيتم توفير حماية إضافية للمعاملة من خلال التزام كاتب العدل بقراءة عقد التبرع أو التبادل أو الشراء والبيع بصوت عالٍ ، كما يقول كونستانتين بارسوكوف ، المدير العام لوكالة Relight-Nedvizhimost. وأوضح بارسوكوف أن "كاتب العدل يشهد أن التوقيع بموجب العقد قد تم وضعه من قبل الشخص الذي يجب أن يضعه ، وأن المشاركين في الصفقة رصين ويفهمون معنى أفعالهم".
ومع ذلك ، كان العديد من أصحاب العقارات ، وكذلك المشترين والبائعين للعقارات ، غير راضين عن الابتكارات. "البائعون محايدون ، لأنهم لا يتحملون تكاليف هذه الإجراءات. قالت إيرينا أندريتشينكو من Inkom-Nedvizhimost إن المشترين غاضبون ، لكنهم يعانون لأنه ليس لديهم خيار آخر. - هناك رأي مفاده أن القانون الجديد هو ضد العقارات ، وأن البائعين والمشترين للمباني السكنية سيتوقفون عن الاتصال بالسماسرة ، لأن "كل شيء سيتم فحصه وإنجازه من قبل كاتب عدل". ومع ذلك ، لا يحق لكاتب العدل الانخراط في تنظيم المشاريع وأنشطة أخرى مدفوعة الأجر. سيستمر السماسرة في اختيار المباني السكنية والبحث عن مشترين وترتيب المعاملات ونقل الملكية ".
"هذا ليس قانونًا مضادًا للعقارات. ورد كونستانتين بارسوكوف ، في رأيي أنه معاد للمدنيين. - يدرك جميع المشاركين في سوق العقارات جيدًا أن أصحاب العقارات هم الوحيدون الذين يتحققون حقًا من النقاء القانوني للشقة. من غيرهم من المشاركين في السوق يمكنه فعل ذلك؟ كاتب عدل؟ يتلقى المستندات على الشقة عشية المعاملة ولا يمكنه فعليًا التحقق من المعلومات المتعلقة بالمعاملات السابقة. نعم ، لا يحتاجها. يضمن كاتب العدل أن تتم المعاملة الحالية دون انتهاك القانون ومن قبل هؤلاء الأشخاص المدرجين في العقد. ووفقًا لشرعية هذه الصفقة تحديدًا ، يكون كاتب العدل مسؤولاً عن ممتلكاته. ما حدث قبل هذه الصفقة ، وعلى أي أساس نشأ الحق من البائع ، لا يهم كاتب العدل ولا يدخل في نطاق مسؤوليته.
الحجة الرئيسية لمؤيدي الابتكار هي الإلغاء الافتراضي للتقاضي حول الشقق التي يمكن بيعها بشكل غير قانوني ، وهو ما يأتي من تعليقات مجتمع كاتب العدل. "المهمة هي تحقيق موثوقية بيانات سجلات الدولة ، عندما يكون الإدخال في USRR مضمونًا بمسؤولية كاتب العدل. ومن الجدير بالذكر أن تكاليف التقاضي التي يتحملها المواطنون أعلى بعدة مرات من تكاليف توثيق المعاملة ، مما يضمن للمواطنين حماية حقوقهم. أجابت ناتاليا شاتالينا من ميل نوفوسترويكي على كتاب العدل "هناك آراء متشككة في أن الإجراء الجديد يهدف إلى زيادة توقيت المعاملات ودعم مجتمع التوثيق". "في الوقت نفسه ، لا تستبعد القواعد الجديدة إمكانية الطعن في المعاملات من أجل نقل ملكية الأسهم".
وفقًا للتشريع الإجرائي ، أوضحت إيرينا أندريتشينكو ، المستشارة القانونية لـ Inkom-Nedvizhimost ، أن الظروف التي أكدها كاتب العدل عند أداء عمل موثق لا تتطلب إثباتًا ، الجانب القانوني من القضية. "مثل هذا الافتراض التشريعي يجعل المرء يتساءل: هل جميع الموثقين متشددون ويلتزمون بالقانون؟ قال Andreichenko بالنظر إلى الممارسة الحزينة في التسعينيات ، ليس دائمًا وليس كل شيء. - كلما طالت مدة عمل كاتب العدل ، أصبح أكثر شجاعة. يتذكر الكثيرون عدد الموثقين الذين أدينوا بإساءة استخدام السلطة ؛ هوجم كتاب العدل ، وسرقت أختامهم ، واشتعلت النيران في أرشيفهم ... ولم تتم إعادة الممتلكات المفقودة إلى المواطنين. في الممارسة العملية ، تقتصر مسؤولية كتاب العدل فقط على مبلغ تعويض التأمين. ليس سرا أن الموثقين أنفسهم نادرا ما يمتلكون الممتلكات ". واختتم بارسوكوف حديثه قائلاً: "يمكننا أن نهنئ لوبي كاتب العدل".
كيفية بيع الشقق والأسهم
بفضل التشريعات الحديثة ، فإن أي شخص يريد بيع حصته في شقة أو منزل ملزم بإخطار المالكين الآخرين للعقار بجميع شروط الصفقة المستقبلية. في غضون شهر ، قد يطالب المالكون الحاليون بالحق الوقائي للشراء: في هذه الحالة ، يجب بيع العقار لهم ، وليس إلى شخص خارجي ، كما أوضح أصحاب العقارات. قالت شاتالينا: "يجب إرسال الإخطار كتابة". - يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن صفقة بيع الأسهم لا يمكن أن تتم في موعد لا يتجاوز شهر بعد إرسال إشعار رسمي إلى مالكي الشقة الآخرين. صحيح ، إذا كتب المشاركون في الملكية المشتركة رفضًا كتابيًا لشراء هذه الحصة ، فمن الممكن إتمام المعاملة في فترة أقصر.
نتيجة لذلك ، تقل احتمالية قيام المحتالين بشراء سهم بسعر منخفض - فمن غير المربح للمهاجمين شراء حصة بالقيمة السوقية ، كما أوضحت ناتاليا كوزنتسوفا ، المديرة العامة لوكالة بون تون العقارية. لكن البائع قد ينوي بيع حصته لشخص معين لا تربطه به صلة ، مثل الأصدقاء المقربين. وأشار كوزنتسوفا إلى أنه سيضطر في البداية إلى عرض حصته على الجيران.
صرح أصحاب العقارات أن عملية تسجيل الصفقة ستستغرق وقتًا أطول. "في السابق ، كان بإمكاننا إبرام صفقة في يوم واحد: إجراء تسوية نقدية أو غير نقدية بين البائع والمشتري والتوقيع فورًا على اتفاقية بيع وشراء تم إعدادها في نموذج مكتوب بسيط ، استغرق الأمر ساعة واحدة في المتوسط" ، يقتبس Oksana Ivanova من NDV-Real Estate الحسابات. "الآن ، بعد إتمام التسويات المتبادلة ، من الضروري الحضور إلى كاتب العدل ، وإعداد عقد البيع ، والتوقيع عليه ، والتسجيل فيه". "الآن في الصفقات البديلة موسكو - منطقة موسكو (ليس هناك عدد قليل منهم) سيتعين عليك الذهاب إلى موثقين مختلفين. وهذا يعني أن المشرعين لم يرفعوا تكلفة الاغتراب عن العقارات فحسب ، بل زادوا من تعقيد العملية أيضًا "، كما قال مدير وكالة Relight-Nedvizhimost.
أشار سماسرة العقارات في موسكو إلى RBC Real Estate إلى أن جزءًا كبيرًا من المعاملات ، بما في ذلك الرهون العقارية ، يتم إتمامه في البنوك ، والتي تضع بشكل مستقل اتفاقية بيع وشراء لأصحابها. لهذا السبب ، يتعين على المشاركين في المعاملة مغادرة البنك إلى كاتب العدل للحصول على الشهادة ، ثم العودة لاستلام الأموال. قالت إيكاترينا ليكساكوفا ، كاتبة العدل في موسكو وعضو لجنة الأخلاق والشرف المهني وصورة غرفة كاتب العدل الفيدرالية: "نظرًا لأن كتاب العدل دائمًا على مسافة قريبة من مكاتب البنك ، فلا داعي لوجود كاتب عدل في مكتب أحد البنوك".
ماهو السعر
قبل دخول القانون حيز التنفيذ ، كلف التنفيذ المستقل للصفقة سكان موسكو 5 آلاف روبل ، محسوبة في شركة "Miel-Network of Real Estate". "واجب الدولة لتسجيل نقل الحقوق العقارية هو 2000 روبل ، و 1.5 ألف إلى 3 آلاف روبل أخرى. أوضحت مارينا تولستيك أن مسودة اتفاقية البيع والشراء تستحق العناء. - إذا قرر المشاركون في المعاملة استخدام خدمات الوسطاء (المسجلين) ، الذين تولوا العملية بأكملها ، فسترتفع التكاليف إلى 11-15 ألف روبل. الآن سيكلف تسجيل الشقة من 20 ألف روبل ؛ في كل حالة ، يتم حساب المبلغ بشكل فردي. بالإضافة إلى ذلك ، سيأخذ كاتب العدل من 5 إلى 15 ألف روبل. للعمل الفني. ومن الواضح أن سعر الشقة في موسكو يتراوح بين 15 و 20 مليون روبل. هذه 15-20 ألف روبل. قال ألكسندر تشيرنوكولسكي ، رئيس جمعية نوفوسيبيرسك للوسطاء العقاريين: "جزء ضئيل لا يحدث أي فرق ، ولكن بالنسبة للمناطق ، فإن الرقم مهم".
وأشار الموثقون وأصحاب العقارات إلى أنه كلما كانت الشقة أرخص ، كلما كانت تكلفة التصديق أرخص. "وفقًا لقانون الضرائب ، ستكون التعريفة 0.5٪ من قيمة الصفقة ، لكن لن تزيد عن 20 ألف روبل. أي عند بيع العقارات بسعر مليون روبل. ستكون التعريفة 5 آلاف روبل. إذا نظرنا إلى متوسط المؤشرات حسب المنطقة وأخذنا في الاعتبار أننا نتحدث عن الأسهم في العقارات ، فيمكننا التحدث عن قيمة مشروطة معينة لقيمة السهم 500 ألف روبل. او اقل. وبالتالي ، فإن التعريفة ستكون 2.5 ألف روبل. أو أقل "، قال ألكسندر ساجين لشركة RBC Real Estate.
من الذي سيدفع بالضبط كاتب العدل لا يزال غير واضح. تقول مارينا تولستيك: "وفقًا للعرف الضمني ، يتحمل المشتري دائمًا تكاليف الأعمال الورقية". وعارضت حجج زميلتها أوكسانا إيفانوفا من شركة إن دي في العقارية أن "جزء التكلفة يقع على عاتق البائع". - في السابق ، لم ينشأ مثل هذا الحمل. يشتكي البائعون من هذه الفروق الدقيقة ، على الرغم من عدم حدوث فشل المعاملات بسبب مثل هذا الموقف. لقد تمكنا دائمًا من إيجاد حل وسط ". يقول كونستانتين بارسوكوف من شركة Relight Real Estate: "أعتقد أنه إذا تم منحك خيارًا بين شقة بمثل هذه النفقات أو بدونها ، فستكون هناك مساومة". - إذا كان عدد البائعين في السوق أكبر من عدد المشترين ، فمن المرجح أن يتحمل البائع التكاليف. خلاف ذلك ، فهو على المشتري. هذا لا علاقة له بخدمات العقارات ، لذلك من غير المرجح أن يتحمل أصحاب العقارات مثل هذه التكاليف ".
ماذا سيحدث لأصحاب العقارات
يمكن تعويض الزيادة في تكلفة معاملات الإسكان بسبب الشهادة الإلزامية من قبل كاتب عدل عن طريق تخفيض التكاليف الأخرى. التكلفة الواضحة للمشتري هي الدفع مقابل خدمات سمسار عقارات. في مواجهة صراع من أجل العميل ، يمكن لوكالات العقارات خفض العمولة للحفاظ على أولئك الذين لا يرغبون في إنفاق أموال إضافية على كاتب عدل. ومع ذلك ، فيما يتعلق بمسألة ما إذا كان إدخال رسوم إلزامية لتوثيق المعاملات سيؤدي إلى قيام أصحاب العقارات بتخفيض عمولتهم ، أجابت جميع الوكالات التي استطلعت آراءها RBC-Nedvizhimost بالإجماع بـ "لا". يقول أوكسانا فرازنوفا ، رئيس مجلس إدارة مجموعة شركات Miel: "لا يمكننا الحديث عن تخفيض العمولة ، ولكن عن زيادة العمولة". - بيع السهم عملية معقدة للغاية وتستغرق وقتًا طويلاً: فهي تستغرق وقتًا طويلاً ، وعمولة بيع السهم أقل بكثير من عمولة شراء شقة بأكملها. لذلك ، يحاول أصحاب العقارات إقناع العملاء بربحية الصفقة مع جميع المشاركين في الملكية المشتركة ، وليس مع أحدهم. أعتقد أن المشاركين الآخرين في السوق سيلتزمون بنفس الموقف ".
تم تأكيد استنتاجات Miel من قبل وكالة Inkom-Nedvizhimost. “ليس هناك شك في أي تخفيض في العمولة العقارية في شركتنا. قال ميخائيل كوليكوف ، مدير إدارة السوق الثانوية: "إنني مقتنع بأن موقف المجتمع المهني بأكمله سيكون هو نفسه" ، "إن محتوى خدمة عقارية احترافية هو مساعدة الشخص في وضع الإسكان الصعب: تحليله ، واختيار الحلول المثلى ، والتفاوض مع المشاركين في صفقة محتملة ، وتنظيم وأمن المعاملات العقارية. هذه عملية ذات تقنية عالية ، والتي تشمل ، من بين أمور أخرى ، العمل الإلزامي "في الميدان". لا يمكن أن يحل كاتب العدل محل متخصص عقاري محترف. ما مدى ضمان كاتب العدل للمشتري للحفاظ على حقوق الملكية هو سؤال مفتوح. في رأينا ، أضاف المشرعون صداعًا للمشترين وزادوا بشكل كبير من تكاليف معاملاتهم. من الواضح أن كتاب العدل ممتنون ؛ يتجاهل أصحاب العقارات أكتافهم في حيرة ، ويضطر المشترون إلى دفع فواتير جديدة مفروضة بشكل أساسي. "إذا قمنا بإجراء مقارنات ، فإن مثل هذه الإجراءات التي ترتكبها شركة تجارية تعتبر خدمة مفروضة. لكن المشرعين لدينا ، على ما يبدو ، يفكرون بشكل مختلف ، ”أيد بارسوكوف زملائه.
على أساس القانون الاتحادي الصادر في 29 ديسمبر 2015 N 391-FZ ، تم إجراء بعض التغييرات على القوانين التشريعية للاتحاد الروسي ، والتي بدأ تأثيرها في 1 يناير من العام الجديد. تتعلق الابتكارات بالمشترين وأصحاب الغرف ، والأسهم في الشقق والعقارات المملوكة للقصر ، وكذلك المواطنين المتزوجين قانونًا والذين يرغبون في شراء أو بيع المساكن. باختصار ، منذ عام 2016 ، لا يمكن لجميع فئات المواطنين المذكورة أعلاه تجاوز كاتب العدل! إذا كنت مهتمًا بالتفاصيل ، فخذ بعض الوقت واقرأ ...
لنبدأ بالمواطنين المتزوجين: وفقًا لتغيرات 25 ديسمبر 2015. في قانون الأسرة ، إذا أراد أحد الزوجين شراء عقار أو بيعه اعتبارًا من عام 2016 ، فيجب الحصول على موافقة موثقة من الزوج الآخر لإتمام هذه المعاملة. التوثيق لمثل هذه الصفقة ليس ضروريًا ، إذا لم نتحدث عن غرفة في شقة مشتركة أو مشاركة. لقد مررنا بكل هذا منذ عامين. ثم أصبحت موافقة التوثيق للزوجين اختيارية لتسجيل المعاملات. في النهاية عادوا إلى ما تركوه.
أيضًا ، سيتعين على الأزواج الذين قرروا ، لسبب ما ، تقسيم الممتلكات المكتسبة في الزواج باتفاق متبادل ، دون رفع القضية إلى المحكمة ، اعتبارًا من عام 2016 ، توثيق اتفاقية التقسيم هذه دون إخفاق.
فيما يتعلق بحصص العقارات والغرف في الشقق الجماعية ، تخضع اتفاقيات البيع والشراء لهذه الممتلكات للتوثيق في حالة البيع لأطراف ثالثة (ليس الجيران أو غيرهم من مالكي الأسهم). إذا تم بيع الحصة إلى أحد المالكين المشاركين ، فيمكن إبرام العقد في شكل كتابي بسيط دون إشراك كاتب عدل ، وذلك وفقًا للإخطار المناسب من المالكين المشاركين الآخرين. الشيء نفسه مع الغرف: إذا تم بيع الغرفة لأحد الجيران ، فيمكن إبرام العقد في نموذج مكتوب بسيط ، مع مراعاة الإخطار المناسب من الجيران الآخرين. منذ عام 2016 ، من الممكن فقط إخطار الجيران ومالكي الأسهم الأخرى بنيّة بيع غرفة / حصة بواسطة كاتب عدل. اعتادت غرفة التسجيل في موسكو على قبول الشهادات الموثقة فقط لإخطار الجيران / المالكين المشتركين ، في منطقة موسكو ، تم أيضًا قبول البرقيات من الأفراد ، لكننا الآن نبلغ فقط من خلال الموثقين.
تم تصميم هذه الابتكارات ، وفقًا للبرلمانيين ، لحماية مالكي أسهم الشقق والغرف من الاستيلاء على المهاجمين. ليس من الواضح كيف سيحدد كتاب العدل ما هي النوايا التي جاء بها المشتري: العيش في سلام وانسجام مع الجيران أو خلق ظروف معيشية لا تطاق ، ثم شراء الحصة المتبقية بثمن بخس ؟! علاوة على ذلك ، بصفته مالكًا مشاركًا ، لن يُطلب من المهاجم بعد الآن إبرام عقد بيع من خلال كاتب عدل.
بالنسبة للمغيرين ، بقيت الثغرة الرئيسية - اتفاقية تبرع. إذا كان البرلمانيون وكتاب العدل يدافعون عن مصالح المواطنين ، فلماذا لا نجعلها إلزامية لتوثيق اتفاقية التبرع ؟!
منذ عام 2016 ، يتم بيع الممتلكات المملوكة لقاصر أو شخص تحت وصاية فقط من خلال عقد بيع موثق. كما لم يتم إلغاء إذن التعامل مع سلطات الوصاية والوصاية. على ما يبدو ، فإن سلطات الوصاية لا تحمي بشكل كاف مصالح الأطفال والمواطنين ذوي القدرات المحدودة ، والآن سيشترك كتاب العدل أيضًا في هذا الأمر.
هناك شيء واحد واضح ، وهو أن تكاليف مثل هذه المعاملات ستزداد. من سيتحمل هذا العبء؟ في المرحلة الأولية ، على الأرجح ، سيتم تقاسم التكاليف باتفاق الطرفين.
مدير 15 يناير 2016 - 15:0113 أغسطس 2019
لقد تحدثنا مرارًا وتكرارًا عن مدى خطورة العقود التي لا يمكن السيطرة عليها لبيع الشقق. خسر العديد من سكان موسكو شققهم بموجب نظام التسجيل الإلكتروني ولم يشكوا في ذلك لفترة طويلة. وأخيرًا ، اعتبارًا من 13 أغسطس ، تعديلات على قانون "تسجيل الدولة للعقارات" بشأن التسجيل الإلكتروني ...
2 أغسطس 2019
لم يعد العفو الخاص بالداشا ساري المفعول بالنسبة لسكان الصيف والبستانيين الذين لم يكن لديهم الوقت لتسجيل منازلهم في Rosreestr بموجب مخطط مبسط ساري المفعول في 1 مارس 2019. كان من المفترض أن أولئك الذين لم يكن لديهم الوقت لتسجيل منازلهم كممتلكات يمكنهم الآن القيام بذلك فقط بقرار من المحكمة. مما جعل المهمة أكثر صعوبة. وبما أن الدولة مهتمة بضمان أن يدفع سكان الصيف ضريبة ليس فقط على الأرض ، ولكن أيضًا على المنازل والمباني الأخرى ، وافق مجلس الاتحاد على مشروع قانون لتمديد النظام المبسط لتسجيل المنازل الريفية في الملكية. وتجدر الإشارة إلى أننا نوصي بشدة أن يستفيد الجميع من عفو الداتشا وتسجيل منازلهم ، ليس لأنهم مهتمون بدفع رفقاء المواطنين المزيد من الضرائب ، ولكن هذا يتعلق بمبلغ التعويض في حالة الاستيلاء على العقارات من أصحابها لحاجات الدولة ...
30 يوليو 2019
سيكون ممكنا في المستقبل القريب. تعد غرفة المساحة الفيدرالية مشروعًا تجريبيًا لتوفير معلومات حول الشقة والاسم الكامل للمالكين ووثائق الملكية عبر الإنترنت. لا يزال من الممكن الحصول على هذه المعلومات على موقع Rosreestr الإلكتروني أو في MFC My Documents. يستغرق من يوم واحد إلى أسبوع. وفقًا لغرفة المسح ، فإن الميزة الرئيسية لمشروعهم ستكون القدرة على الحصول على كل هذه المعلومات في 1-3 دقائق. ستكون الخدمة مشابهة لمتجر على الإنترنت ، حيث سيكون من الممكن إضافة طلبات معلومات لما يصل إلى 1000 شقة إلى السلة في نفس الوقت ...
