لمدة 6 سنوات تقريبًا ، مع دخول القانون الاتحادي رقم 214 "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى" حيز التنفيذ ، يُسمح للمطورين والبناة ببيع مبانيهم الجديدة بموجب اتفاقيات المشاركة في رأس المال ، وكذلك من خلال شهادات الإسكان وتنظيم تعاونيات بناء المساكن. تعتبر بقية طرق البيع غير قانونية ، لكنها لا تزال مستخدمة على أي حال. ومنذ وقت ليس ببعيد ، تمت إضافة مخطط آخر إلى المخططات المعروفة للبيع (القانوني وغير القانوني) للمساكن الأولية: من خلال إبرام اتفاقية أولية بشأن المشاركة في رأس المال.
هذه المقالة هي مادة مرجعية ، وجميع المعلومات الواردة فيها مقدمة للأغراض الإعلامية فقط وهي للأغراض الإعلامية فقط.
قررت "" معرفة ما إذا كانت هذه الطريقة قانونية وما إذا كان ينبغي للمشترين الموافقة على توقيع مثل هذا المستند.
الجوهر
للقول إن الاتفاقية الأولية بشأن المشاركة في رأس المال (PDDU) لا علاقة لها بـ 214-FZ بل إنها تتعارض معها ، ربما ، من الضروري على الفور تبديد كل الشكوك. إن جوهر هذا القانون ليس مجرد توقيع اتفاقية المشاركة في رأس المال (DAS) ، ولكن كما يشرح ذلك المحامي أوليغ سوخوف، في حالة الحاجة إلى تسجيلها لدى الجهات الحكومية ذات الصلة (علاوة على ذلك ، تعتبر مؤسسة التعليم قبل المدرسي منتهية فقط من لحظة تسجيلها). وهذا يعني أنه بموجب هذه الاتفاقية ، لا يكتسب المشتري فرصة الحصول على متر مربع في المستقبل ، بل وأكثر من ذلك - ليس الكمبيالات وأي أوراق مالية أخرى ، بل شقة ، وإن كانت غير مكتملة: 13 214-FZ ، بالترتيب لضمان الوفاء بالتزامات المطور بموجب العقد ، يتم رهن قطعة الأرض التي سيتم تشييد المنزل عليها ، والمبنى نفسه ، المسجل كملكية للمطور قبل تسليم المنزل "، كما يقول خبير طلب عدم ذكر اسمه في المقال ...
لكن بطبيعة الحال ، يتم نقل قطعة الأرض والمنزل إلى كل مشتر محدد (مساهم) بما يتناسب مع استثماراته ، أي في الواقع ، بموجب DDU ، يتلقى المشتري كتعهد الشقة المنصوص عليها في عقده ، والتي تصبح ، بعد الانتهاء من البناء ، ملكية شخصية للمساهم (أو في ملكية جميع أفراد عائلته). في حالة انهيار مالي مع المطور ، تبقى الأمتار المربعة و / أو الحقوق عليها بالتأكيد مع المشتري. بالإضافة إلى ذلك ، تنص اتفاقية المشاركة في رأس المال بشكل صارم على شروط بناء وتسليم المنزل ، ومعايير الشقة وحقوق والتزامات الأطراف ، بما في ذلك مسؤولية المطور أو المطور عن انتهاك المواعيد النهائية للبناء. الاتفاق المبدئي للمشاركة في رأس المال ، كما يقول أوليغ سوخوف ، لا يخضع للتسجيل على الإطلاق ، والشقة ، أي لا يمكن نقل حقوق ملكية معينة عليها بأي شكل من الأشكال.
في الواقع ، لا يتم بيع أي شيء بموجب SDLU ، وكذلك بموجب أي اتفاقيات أولية أخرى ، والتي ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، ليست سوى التزام في المستقبل بإبرام اتفاق بشأن نقل الملكية ، وأداء العمل أو تقديم الخدمات (الاتفاقية الرئيسية) بالشروط المنصوص عليها في الاتفاقية الأولية. "على وجه التحديد ، وفقًا للاتفاقية الأولية بشأن المشاركة في البناء المشترك ، يتعهد الطرفان في المستقبل بإبرام اتفاقية حول المشاركة المشتركة في البناء وفقًا للشروط المنصوص عليها من قبل PDDU ،" يوضح فاليريا سيمونوفا ، رئيس القسم القانوني ، NDV-Real Estate.
PDDU والقانون والدفع
ومع ذلك ، من المستحيل اعتبار الاتفاق الأولي للمشاركة في رأس المال غير قانوني: "تخضع العلاقات بين رعايا SDLU للبند 1 من الفن. 429 من القانون المدني للاتحاد الروسي "، كما يقول معلقنا الذي لم يذكر اسمه. مثل جميع الاتفاقات الأولية. وهذا يعني أنه قد يكون سلفًا لـ DDU ، إذا كانت هناك حاجة لذلك بالطبع. ولن تثار أي أسئلة على الإطلاق إذا لم يطالب المطور بدفع ثمن المساكن المشتراة وفقًا لـ SDL. الاستثمارات في البناء المشترك
.
وفقًا للقانون ، بموجب اتفاق مبدئي ، لا يمكن الدفع ، لأنه وفقًا لهذه الوثيقة لا يوجد نقل للسلع أو أداء العمل أو الخدمات. يحق للأطراف فقط التوصل إلى اتفاق بشأن ضمان الوفاء المناسب بالتزاماتهم من قبل المشارك المستقبلي في البناء المشترك ، كما يشهد خبراؤنا. ويمكن أن يكون هذا الضمان وديعة معينة ، والتي ، بالطبع ، لا ينبغي أن تكون مساوية لتكلفة السكن بأي حال من الأحوال. بالإضافة إلى ذلك ، يجب ألا يستخدم المطور هذا الإيداع حتى انتهاء DDU. إذا كان توقيع SDLU مصحوبًا بمخطط "نقدي" مماثل ، فلا توجد جريمة. علاوة على ذلك ، يتم استخدام هذا الخيار غالبًا عند الشراء بالائتمان ، عندما لا يتمكن البنك من تحويل الأموال تمامًا ، بدون أي مستندات ، ولا يمكن للمطور إبرام DDU دون ضمان الدفع للشقة ، أي قبل توقيع اتفاقية القرض. في مثل هذه الحالات ، عندما يعطي البنك الضوء الأخضر للحصول على قرض ، يختار المشتري شقة ويدخل في اتفاقية مشاركة أولية في رأس المال مع المطور (البائع). يذهب معه إلى البنك ، ويسدد دفعة أولية كوديعة بموجب SDL ، ثم يوقع اتفاقية قرض. والمطور ، بعد التأكد من حصوله على استثماره ، يرسم DDU. مخطط مماثل ، على سبيل المثال ، يعمل في سبيربنك.
لكنه يحدث بخلاف ذلك أيضًا. المطورين الذين يستخدمون هذا المخطط ، حتى في الحالات التي يتم فيها شراء شقة من أجل مدخرات دم المشتري (بدون رهن عقاري) ، غالبًا ما يطلبون الدفع الكامل للسكن أو مبلغًا كبيرًا جدًا (ثلث ، نصف تكلفة الشقة). بالطبع ، لا يتضمن الاتفاق عبارة "دفع ثمن الشقة" ، ولكن هناك بند "بشأن تأمين الالتزامات للوفاء بالاتفاق الأولي" أو "الإيداع". في مثل هذه الحالات ، فإن استنتاج PDDU هو تجاوز للقانون 214-FZ ، وأحيانًا خداع حقيقي ، حيث لا يوجد أحد في عجلة من أمره لإبلاغ المشتري أن المخطط المطبق يتعارض مع قانون البناء المشترك ويختلف في الواقع قليلاً عن المخطط المعروف لتنفيذ المباني الجديدة حسب عقد البيع المبدئي. يشتهر مشترو المنازل اليوم بقراءة جيدة ، ويعرف الكثير من الناس كلاً من 214-FZ وعن المؤسسات التعليمية لمرحلة ما قبل المدرسة ، لذا فهم ليسوا في عجلة من أمرهم لإبرام اتفاقيات البيع والشراء الأولية ، ويستخدم المخطط الجديد الصياغة "القانونية" "حقوق الملكية" اتفاقية المشاركة "، وبعضهم مفتونون جدًا بهذا ... "الغرض من المطورين عند تسجيل لوائح المرور هو التضليل. يسمع المشترون ويرون عبارة "اتفاقية المشاركة في رأس المال" ، حتى لو كانت أولية ، ونتيجة لذلك ، يتم ضبطهم على موقف إيجابي تجاه كل من المطور والعنصر المكتسب "، - المحامي أوليغ سوخوف قاطع. ونظرًا لأن الأغلبية سمعت بالقانون 214 فقط ، ولم تقرأ نصه ، فقد تم تطبيق النظام الجديد بنجاح كبير.
لماذا المطورين ، ومن بينهم شركات مرموقة ومعروفة ، يذهبون إليها؟ من أجل الخداع؟ بالطبع لا. اليوم ، هذه هي الطريقة الوحيدة لجذب أموال المستثمرين إلى البناء ، دون إثقال كاهل المرء بهذه الالتزامات الصارمة كما في حالة اختتام مؤسسة تعليمية لمرحلة ما قبل المدرسة. بالنسبة لبعض المشاركين في السوق ، يعد هذا إجراءً ضروريًا. الحقيقة هي أن القانون 214 لا يسمح بجذب الاستثمارات لبناء منزل إلا بعد الانتهاء من جميع التصاريح. وكالعادة في دولتنا البيروقراطية ، يتم الاتفاق أحيانًا على التصاريح والوثائق اللازمة لمدة ستة أشهر ، أو حتى لفترة أطول ، وبطبيعة الحال ، لا يريد أي مطور أن يقف مكتوف الأيدي لفترة طويلة ، وبعض الشركات الصغيرة لا تستطيع ببساطة تحمل ذلك ، هنا ونختتم PDDU. تؤكد فاليريا سيمونوفا (NDV-Nedvizhimost) أن "عدم وجود رخصة بناء ، وهو أمر ضروري لإبرام DDU ، هو السبب الأكثر شيوعًا للمطور لاستخدام طرق أخرى لبيع العقارات".
بشكل عام ، يبدأ جذب الاستثمارات بموجب MPLA ، ولكن بمجرد إصدار جميع التصاريح اللازمة ، يتم إبرام اتفاقيات المشاركة الأساسية "القانونية" مع المشترين وأصحاب الأسهم.
النقاط الرئيسية
إذا كان المطور لا يريد خداع المشترين ، لكنه قرر إبرام العقود الأولية ، أولاً وقبل كل شيء ، فلن يخفي أن PDDU ليس تناظريًا لـ DDU ، وسيقدم أكثر المستندات مفهومة وذات مغزى.
الشيء الرئيسي هو أنه في الاتفاقية الأولية تم تحديد موضوعها بوضوح ، أي يجب أن تكون هناك شروط مفصلة لاتفاقية المشاركة في الأسهم المستقبلية ، بالإضافة إلى التزامات البائع ومشتري الشقة فيما يتعلق بإنهاء التعليم قبل المدرسي ، لأنه وفقًا للمحامي أوليغ سوخوف ، فإن المحاكم (إذا حدث فجأة الأمر بالنسبة لهم) النظر في اتفاقية الحقوق المقيدة على أنها نوايا الأطراف. إذا لم يكن هناك وضوح فيها ، فليس من الصعب تخمين إمكانية فقد المبنى الجديد الذي تم شراؤه.
تتمثل إحدى النقاط الرئيسية لـ PDDU في تعريف موضوع البناء المشترك (شقة) وفقًا لوثائق المشروع ، والتي سيتم نقلها إلى المشتري - المساهم أولاً ، عند إبرام DDU ، كتعهد ، و بعد تشغيل المنزل - في الملكية. يجب أن تشير PDDU إلى جميع معلمات وخصائص الشقة المشتراة - حجمها وعدد الغرف والأرضية والموقع على الأرض وفي المنزل ، فمن الأفضل أن تكون خطة الشقة ومخططات المنزل (القسم) و الكلمة المرفقة ، والتي ستشير بالضبط إلى مكان وجود العقار الذي يتم شراؤه. إذا كانت الشقة تعني التشطيب ، فينبغي وصف أي منها وما هي المواد.
نقطة أخرى مهمة في MPLU هي شروط إبرام DDU. تقول فاليريا سيمونوفا (NDV-Real Estate): "يجب أن تحدد PDDU بالضرورة الإطار الزمني الذي يلتزم فيه الأطراف بالتوقيع على اتفاقية مشاركة في رأس المال ، ويجب أن يكون تاريخًا محددًا". الفترة الزمنية التي انقضت منذ بعض حدث لا مفر منه. عادةً ما يكون هذا الحدث هو استلام المطور تصريحًا لبناء كائن ". وبالتالي ، في PDDU يمكن للمرء أن يجد صيغة مماثلة: "يتعهد الطرفان بإبرام DDU في غضون شهر بعد استلام المطور للتصاريح" ، ويجب أن تكون هذه العبارة مثيرة للقلق ، لأنها تسمح للمطور بتأخير إبرام العقد الرئيسي. عقد تقريبا لأجل غير مسمى. حتى على الرغم من التأخير في هذا الأمر ، فإن المطورين الحقيقيين عادة ما يفهمون المدة التي يمكنهم فيها الحصول على التصاريح. ومع ذلك ، يمكن إبرام DDL حتى قبل انتهاء الفترة المحددة في SDL - وهذا غير محظور.
أيضًا ، كما يلاحظ الخبير ، الذي لم يذكر اسمه ، يجب أن تشير PDDU إلى تكلفة الشقة المشتراة (سعر DDU) ، وشروط وإجراءات الدفع. إذا تم توفير ضمان نقدي أو وديعة بموجب MPLU (وعمليًا هذا هو الحال دائمًا) ، فمن الضروري التأكد من أن الاتفاقية تحتوي على شرط بشأن إيداع المبالغ المقابلة في تكلفة السكن عند إبرام DDU. عادة ، لا توجد مشاكل مع العناصر "النقدية" ، ولكن في بعض الأحيان لا يتم الإشارة إلى التكلفة ، أو يحتفظ المنشئ أو المطور بالحق في تغييرها ، كقاعدة عامة ، في إشارة إلى حقيقة أنه بعد إنشاء BTI ، يتم قياس الكائن ، قد يحسب منطقة مختلفة قليلاً. في هذه الحالة يوجد سبب لتغيير السعر ، ولكن إذا لم يتم شرح إمكانية خفض أو زيادة تكلفة السكن بأي شكل من الأشكال ، أو لم يظهر السعر في MPLU إطلاقاً ، فعليك التفكير جدياً في الشراء هذا الكائن.
بالإضافة إلى كل ما سبق ، وفقًا للمعلق ، من الجيد أن تحتوي PDDU على معلومات حول توقيت الانتهاء من بناء المنزل وتوقيت نقل كائن البناء المشترك إلى المشتري - المساهم ، وكذلك فترة الضمان للمبنى والشقة. ويضيف أوليغ سوخوف أن PDDU يجب أن تحدد الاختصاص القضائي لحل النزاعات.
وتجدر الإشارة إلى أنه وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب إبرام وثيقة SDL بالشكل المحدد لـ DDU ، أي كتابيًا ، وعادة ما يُطلق على أطراف هذه الاتفاقية اسم "المطور" و "المشارك في البناء المشترك".
سوف تساعد المحكمة
ومع ذلك ، حتى مع أكثر المطورين صدقًا ، يمكن أن يحدث أي شيء ، وتكون حقوق الشقة عند إبرام PDDU أقل بكثير مما هي عليه عند تسجيل DDU وتسجيله مع الوكالات الحكومية. بالإضافة إلى ذلك ، يكون خطر البيع المزدوج أعلى بكثير عند إبرام PDDU. لذلك ، يجادل المحامي أوليغ سوخوف بأنه لا فائدة على الإطلاق للمشتري - المساهم في توقيع الاتفاق الأولي: "تظل تكلفة الشقة كما هي. بالتأكيد لن يتم تنفيذ البناء بشكل أسرع ، لأن إذا لم يكن المطور قادرًا على ضمان الموافقة على المستندات اللازمة لتوقيع DDU ، فلن يتمكن من توفير الإنشاءات المتسارعة. وإلى جانب ذلك ، فإن عدم وجود الوثائق اللازمة هو مؤشر على مخاطر الدخول في علاقة مع مطور معين ، لأنه لا يمكن لأحد أن يضمن أن هذه الوثائق سيتم إعدادها على الإطلاق "، كما يقول الخبير. يتفق معه الخبير المجهول: "المالك المستقبلي ، الذي يشتري شقة بموجب SDLA ، يتحمل مخاطر أكبر بكثير من إتمام صفقة وفقًا لـ 214-FZ بموجب اتفاقية مشاركة في رأس المال".
المشكلة الأكثر شيوعًا التي يواجهها المشترون الذين أبرموا اتفاقًا أوليًا بشأن المشاركة في رأس المال هي التأخير في توقيع اتفاقية التعليم لمرحلة ما قبل المدرسة. ثم الطريق المباشر إلى المحكمة. تقول فاليريا سيمونوفا (NDV-Nedvizhimost): "يمكنك رفع دعوى قضائية للإكراه لإبرام اتفاقية مشاركة في رأس المال أو دعوى قضائية لإنهاء الاتفاقية الأولية وإعادة الضمان المدفوع". عادة ، يتم حل مثل هذه الحالات لصالح مشتري المنازل ، خاصة إذا وفوا بجميع التزاماتهم المنصوص عليها في PDLA وقدموا "ضمانًا" أو "وديعة" في الوقت المحدد. عليك فقط تخزين الوقت والصبر: المحكمة ليست حالة سريعة. وسيتعين أيضًا إنفاق الأعصاب. وإذا لم يفِ المشتري بأي التزامات ، على سبيل المثال ، قام بتأخير الدفعة التالية من "الضمان" ، فيمكن للمحكمة أن تتخذ قرارًا لصالح البائع (المطور).
صعوبات أخرى ممكنة مع SDLU. على سبيل المثال ، قد يتأخر بناء منزل ، وإذا حصل المقترض بموجب اتفاقية المشاركة في رأس المال على تعويض جيد - عن كل يوم تأخير ، يدفع المطور غرامة قدرها 1/150 من معدل إعادة التمويل للمصرف المركزي. بنك الاتحاد الروسي (للأفراد) ، ومن ثم ، على الأرجح ، شقة في الممتلكات ، لا ينص SDLU على مثل هذه العقوبات. في أفضل الأحوال ، يتم التعرف على الاتفاقية الأولية على أنها لاغية وباطلة (غير صالحة ، علاوة على ذلك ، من لحظة التوقيع) ويتم إرجاع الأموال المدفوعة "كإيداع" إلى المشتري. بالمناسبة ، وفقًا للمحامي أوليغ سوخوف ، في هذه الحالة ، من الممكن والضروري الرجوع إلى قانون "حماية حقوق المستهلك" ، والمطالبة أيضًا بدفع تعويضات وعقوبات (ليست كبيرة كما كانت في ختام روضة الأطفال مؤسسة ، ولكن لا يزال).
تقوم المحاكم ، كقاعدة عامة ، بحل النزاع لصالح أصحاب المنازل الفاشلين ، ولكن من المرجح على الأرجح أنه لن يكون من الممكن شراء شقة أخرى بالأموال المعادة ، لأن أسعار المساكن اليوم ، وإن لم تكن نشطة للغاية ، آخذة في الازدياد.
وهناك مشكلة عالمية أخرى قد تنشأ عند إبرام MPA بدلاً من DDU تتعلق بإفلاس المطور. "إذا حدث هذا ، فإن أصحاب الأسهم ملزمون بالتقدم إلى محكمة تحكيم بمطالب إما بنقل المسكن أو استرداد القيمة السوقية للشقة. علاوة على ذلك ، من الضروري المطالبة بإعادة القيمة السوقية ، "ينصح أوليغ سوخوف.
يتم حل معظم هذه النزاعات لصالح المشترين ، "نظرًا لأنه وفقًا لـ 210-FZ" بشأن تعديلات القانون الفيدرالي "بشأن الإفلاس (الإفلاس)" المؤرخ 15 أغسطس 2011 ، يجب على أي اتفاقيات تهدف إلى بيع الشقق لأصحاب الأسهم تعتبر صالحة وصالحة وتنشأ عن التزام شركات البناء بنقل الشقق لأصحاب الأسهم تحت أي ظرف من الظروف "، كما يقول المحامي. لكن ، بالطبع ، من المستحيل ضمان قرار محكمة إيجابي ، لأنه في مثل هذه المعاملات وفي الاتفاقات الأولية بشأن المشاركة في رأس المال ، يتم إخفاء عدد من الفروق الدقيقة المختلفة. ونتيجة لذلك ، سيظل العقد باطلاً وباطلاً: على الأرجح سيعيد المشتري أمواله ، لكنه لن يستلم الشقة.
ملخص البوابة
لا يتم تسجيل اتفاقية أولية بشأن المشاركة في رأس المال مع الوكالات الحكومية ولا تمنح المشترين أي حقوق في الإسكان ، ولكنها تحدد فقط نوايا الأطراف في المستقبل لإبرام DDU. في هذه الحالة ، إذا لم يتم تحصيل "وديعة" معينة لضمان استيفاء SDA ، أو إذا كانت "الإيداع" صغيرة ولا تشارك في البناء ، فلا حرج ، ولكن إذا طلب المطور الدفع ، وحتى أكثر من مائة بالمائة ، فمن الواضح أن العقد الأولي يُستخدم لتجاوز 214-FZ. وما زال خبراء السوق والمحامون لا يوصون بإتمامها ، لأنه إذا حدث شيء ما ، فلا يمكن الدفاع عن حقوقك إلا في المحكمة ، ولن تتمكن من الحصول على شقة ، فهذا أمر جيد إذا تم إرجاع كل الأموال.
تهدف المشاركة في رأس المال في قطاع البناء إلى توفير فرص بتكلفة صغيرة لتصبح مالكًا لمنطقة سكنية.
الاتفاق الأولي بشأن المشاركة في رأس المال في البناء ، والذي يتمثل فارق بسيط فيه في النية لتوقيع الاتفاقية الرئيسية في المستقبل ، لا يمر بعملية التسجيل مع الهيئات المعتمدة بشكل خاص ، لأنه لا يعبر عن التزامات جوهرية بشأن إنشاء ونقل الشقة للمشتري.
يُعتقد أنه ليس ، في الواقع ، إجراءً لنقل ملكية مساحة المعيشة.
في ضوء ذلك ، قد تكون هناك حالات بيع متكرر لنفس العقار ، وعدم وجود ضمان لحسن نية المطور ، فضلاً عن توافر جميع تصاريح بناء المساكن.
في حين أن DDUs إلزامية لخدمة Rosreestr وتحمي المشترين من حالات الأداء غير العادل للالتزامات. يقوم موظفوها بفحص المستندات ، وامتثالهم للمتطلبات القانونية ، وإثبات قانونية استلامهم.
يمكنك مشاهدة الفيديو حول التشييد المشترك واتفاقية البيع والشراء الأولية:
والآن عن الشيء الرئيسي. توفر أحكام القانون FZ-214 ضمانات قانونية لأطراف المشاركة في رأس المال ، وعلى وجه الخصوص:
التزامات المطور هي جمع الأموال فقط على أساس اتفاقية اجتازت عملية التسجيل ، والتي لا يمكن أن يكون لها سوى الاستخدام المقصود ، والإفصاح عن المعلومات المحاسبية والتنفيذ الإلزامي لعمليات تدقيق المنظمة كل عام.
تظهر إمكانية جذب رأس المال من أصحاب الأسهم من شركة إنشاءات فقط عند الحصول على تصريح لبناء مبنى بالطريقة التي يحددها المبنى الحالي ، والتعرف على وثائق البناء واكتساب الحق في أرض البناء.
بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن جذب الأموال من المواطنين إلا بعد توقيع اتفاقيات المشاركة في رأس المال. بالمناسبة ، إذا اضطر المساهم مع ذلك للمساهمة بمبلغ معين وفقًا لـ DDU الأولي ، فيحق له اللجوء إلى المحكمة لإبطال المستند.
في هذه الحالة ، ستخضع شركة البناء لفرض غرامة ودفع غرامات بمبلغ خمسمائة ألف إلى مليون روبل.
تدفع هذه القيود المطورين إلى بناء مخططات تجعل من الممكن عدم الامتثال للقانون ، وإبرام أنواع مختلفة من الاتفاقيات التي لا تمثل فرصة لنقل العقارات.
إن الالتزام المنصوص عليه في القانون المدني للمشاركين في العقد الأولي يلزمهم بإبرام الالتزام الرئيسي في المستقبل بنقل الملكية أو أداء العمل أو تقديم الخدمات بالشروط المنصوص عليها سابقًا.
استنادًا إلى أحكام المادة 429 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب أن تحتوي على تعريف دقيق للموضوع والمتطلبات الأساسية الأخرى لـ DDU ، والتي تم ذكرها سابقًا.
تم التصديق على الاتفاقية عند التوصل إلى اتفاقات في الحالات المناسبة بالشكل المتعلق بالشروط الأساسية (المادة 432 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يقصدون:
في ضوء ذلك ، في حالة عدم وجود اتفاق على أحد الشروط ، يعتبر DDU الأولي غير منتهي. وعدم إبرامه لا يستلزم الوفاء بأي التزامات للمشاركين. الوضع الناشئ يحمل مخاطر في شكل حرمان أصحاب الأسهم من حق التملك.
يجب أن تدرك أنه من خلال التبرع بالمال بموجب هذه الأنواع من العقود ، يحد المشترون من حقوقهم في إعادتها في حالة حدوث حالة تعارض. لا تفي المحاكم بمتطلبات إجبار المطور على إبرام DDU ، نظرًا لأن التمهيد لا يحتوي على شروط من حيث الجوهر ولا توجد أسباب للوفاء بالالتزامات.
في الوقت نفسه ، هناك فرصة لعودة الاستثمارات المادية - وهذا هو جمعها في شكل إثراء غير عادل. وتفرض عودتهم على المطور مسؤولية استخدام أموال الآخرين ، مما يعني أن يدفع فائدة.
إذا كان المساهم فردًا ، فسيتعين على المطور ليس فقط تعويض المبلغ الذي تم إنفاقه ، ولكن أيضًا دفع فائدة مزدوجة وتعويض الضرر الناجم.
ينص القانون المدني على الالتزام بتحديد فترة إبرام الاتفاقات الدائمة. ولكن في كثير من الأحيان ، يجد المطور الكثير من التفسيرات عن سبب تقديمه لعقد أولي ، وفي الوقت الحالي لا يمكنه إبرام اتفاق بشأن تعليم ما قبل المدرسة مع المساهم. وكقاعدة عامة ، يتم تقديم هذه الحجج شفويا.
في غضون ذلك ، يمكن أن تكون العواقب الوشيكة وخيمة. ينص البند 6 من المادة 429 من القانون المدني على إنهاء الالتزامات بموجب MPLA ، إذا لم يتم الامتثال لها ، أو تم تحديدها للتوقيع على الوثيقة الرئيسية ، أو إذا لم يقدم أحد المشاركين للطرف الآخر اقتراحًا لوضع واحد .
وبالتالي ، قد لا يتم الوفاء بالتزامات شركة البناء ، ولا يجوز إعادة الضمان المادي المقدم في شكل دفعة مقدمة أو أي نوع آخر من المدفوعات إلى المساهم. وبالمناسبة ، لا توجد احتمالات لاسترداده في هذه الحالة.
قد يكون هناك موقف إشكالي آخر شائع جدًا ، وهو إفلاس شركة إنشاءات ، والتي وقع معها المشتري على DDU أولي.
بعد سداد مبلغ الدفع المسبق ، هناك احتمال ليس فقط للعثور على مكان للمعيشة ، ولكن أيضًا لتوديع المال.
بالنظر إلى أن الشركة - الموقع على DDU لا يتم تزويده بالوفاء المضمون بالالتزامات بموجب العقد ، لأن هذه العلاقات لا تندرج تحت أحكام FZ-214.
تقوم الأطراف الناشئة بإنهاء العلاقة بين طرفي البيع والشراء دون تعويض عن المبالغ المساهمة.
يتم حل النزاعات حول هذه المواقف من قبل المحكمة لصالح المستحوذين ، حيث يجب وصف أي اتفاقيات تتعلق ببيع المساكن بأنها صالحة وصالحة وتحمل التزام المطورين بالتخلي عن مساحة المعيشة في ظل ظروف مختلفة.
بطبيعة الحال ، فإن DDU الأولي جذابة للغاية بالنسبة للمشتري المحتمل للعقارات السكنية عندما تنخفض تكلفة الشقة بشكل كبير. لكني أود أن أشير إلى أن حماية حقوق أصحاب الأسهم في الحصول على سكن تعتمد إلى حد كبير على أنفسهم.
لقد أرست الدولة منذ فترة طويلة ممارسة توقيع أنواع مختلفة من الوثائق القانونية دون الحاجة إلى الخبرة القانونية. وعند ظهور حالات الصراع ، يحاولون حلها بمساعدة المتخصصين الذين ، من أجل تحقيق النتيجة المرجوة ، يحتاجون إلى خبرة واسعة ومؤهلات عالية ، فضلاً عن بذل الكثير من الجهود لاستعادة الانتهاكات.
اطرح سؤالك في النموذج أدناه
المزيد عن هذا الموضوع:
للقول إن الاتفاقية الأولية بشأن المشاركة في رأس المال (PDDU) لا علاقة لها بـ 214-FZ بل إنها تتعارض معها ، ربما ، من الضروري على الفور تبديد كل الشكوك. إن جوهر هذا القانون ليس مجرد توقيع اتفاقية بشأن المشاركة في رأس المال (DDU) والحاجة إلى تسجيله لدى الجهات الحكومية ذات الصلة (يعتبر DDU منتهيًا فقط من لحظة تسجيله). بموجب هذه الاتفاقية ، لا يحصل المشتري على فرصة الحصول على متر مربع في المستقبل ، والأكثر من ذلك - ليس الكمبيالات وأي أوراق مالية أخرى ، ولكن الشقة ، بما في ذلك الشقة غير المكتملة. عند شراء عقار بموجب DDU ، يتم تعهد المشترين ، وفقًا للفقرة 13 214-FZ ، من أجل ضمان الوفاء بالتزامات المطور بموجب العقد ، قطعة الأرض التي سيتم تشييد المنزل عليها والمبنى نفسه.
وفقًا لـ 214-FZ ، يتم نقل قطعة الأرض والمنزل إلى كل مشتر محدد (مساهم) بما يتناسب مع استثماراته ، أي في الواقع ، بموجب DDU ، يتلقى المشتري كتعهد الشقة المنصوص عليها في عقده ، والتي تصبح ، بعد الانتهاء من البناء ، ملكية شخصية للمساهم (أو في ملكية جميع أفراد عائلته). في حالة انهيار مالي مع المطور ، تبقى الأمتار المربعة و / أو الحقوق عليها بالتأكيد مع المشتري. بالإضافة إلى ذلك ، تنص اتفاقية المشاركة في رأس المال بشكل صارم على شروط بناء وتسليم المنزل ، ومعايير الشقة وحقوق والتزامات الأطراف ، بما في ذلك مسؤولية المطور أو المطور عن انتهاك المواعيد النهائية للبناء. الاتفاق المبدئي للمشاركة في رأس المال لا يخضع للتسجيل على الإطلاق ، والشقة ، أي لا يمكن نقل حقوق ملكية معينة عليها بأي شكل من الأشكال. إنها في جوهرها اتفاقية أولية بسيطة توافق بموجبها أنت والبائع على إبرام ، في المستقبل ، ليس اتفاقية بيع وشراء ، بل اتفاقية مشاركة في رأس المال.
في الواقع ، لا يتم بيع أي شيء بموجب SDLU ، وكذلك بموجب أي اتفاقيات أولية أخرى ، والتي ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، ليست سوى التزام في المستقبل بإبرام اتفاق بشأن نقل الملكية ، وأداء العمل أو تقديم الخدمات (الاتفاقية الرئيسية) بالشروط المنصوص عليها في الاتفاقية الأولية. على وجه التحديد ، وفقًا لاتفاقية أولية حول المشاركة في البناء المشترك ، يتعهد الطرفان في المستقبل بإبرام اتفاقية حول المشاركة المشتركة في البناء وفقًا للشروط المنصوص عليها من قبل PDDU ، والتي ، للأسف ، من الممارسة ، تكون الظروف مختلفة تمامًا ، بما في ذلك من حيث التوقيت.
PDDU والقانون والدفع.
ومع ذلك ، من المستحيل اعتبار الاتفاقية الأولية للمشاركة في رأس المال غير شرعية. تخضع علاقات الموضوعات تحت MPLU للبند 1 من الفن. 429 من القانون المدني للاتحاد الروسي فيما يتعلق بالاتفاقات الأولية. وهذا يعني أنه قد يكون سلفًا لـ DDU ، إذا كانت هناك حاجة لذلك بالطبع. وكثيرًا ما يتم تحديد كل الحاجة لإبرام PDDU من خلال حقيقة أن المطور أو البائعين ليسوا مستعدين لإبرام PDDU وتسجيله على النحو المطلوب بموجب القانون لعدد من الأسباب: - لا توجد مستندات كافية للبناء ، والتصاريح ، الموافقات ، إلخ. ولن تثار أي أسئلة على الإطلاق إذا لم يطالب المطور بدفع ثمن المساكن المشتراة وفقًا لـ SDL. الاستثمارات في البناء المشترك. ومع ذلك ، يتم السداد بالكامل ، وحتى مع شروط الغرامات ، إذا رفضت فجأة ، سيتم خصم الفائدة منك وغالبًا ما تكون ليست صغيرة. لذلك ، من خلال التوقيع على PDDU ودفع التكلفة الكاملة ، تصبح رهائن لموقف لا يتطور غالبًا لصالح المشترين.
وفقًا للقانون ، بموجب اتفاق مبدئي ، لا يمكن الدفع ، لأنه وفقًا لهذه الوثيقة لا يوجد نقل للسلع أو أداء العمل أو الخدمات. يقول الخبراء إن الطرفين لهما الحق فقط في التوصل إلى اتفاق بشأن ضمان الوفاء المناسب بالتزاماتهما من قبل المشارك المستقبلي في البناء المشترك. ويمكن أن يكون هذا الضمان وديعة معينة ، والتي ، بالطبع ، لا ينبغي أن تكون مساوية لتكلفة السكن بأي حال من الأحوال. بالإضافة إلى ذلك ، يجب ألا يستخدم المطور هذا الإيداع حتى انتهاء DDU. إذا كان توقيع SDLU مصحوبًا بمخطط "نقدي" مماثل ، فلا توجد جريمة. علاوة على ذلك ، يتم استخدام هذا الخيار غالبًا عند شراء مبنى جديد بالائتمان ، عندما لا يتمكن البنك من تحويل الأموال تمامًا ، دون أي مستندات ، ولا يمكن للمطور إبرام DDU دون ضمان الدفع للشقة ، أي قبل توقيع اتفاقية القرض. في مثل هذه الحالات ، عندما يعطي البنك الضوء الأخضر للحصول على قرض ، يختار المشتري شقة ويدخل في اتفاقية مشاركة أولية في رأس المال مع المطور (البائع). يذهب معه إلى البنك ، ويسدد دفعة أولية كوديعة بموجب SDL ، ثم يوقع اتفاقية قرض. والمطور ، بعد التأكد من حصوله على استثماره ، يرسم DDU. مخطط مماثل ، على سبيل المثال ، يعمل في سبيربنك.
لكنه يحدث بخلاف ذلك أيضًا.
غالبًا ما يطلب المطورون الذين يستخدمون هذا المخطط الدفع الكامل للإسكان. بالطبع ، لا يتضمن الاتفاق عبارة "دفع ثمن الشقة" ، ولكن هناك بند "بشأن تأمين الالتزامات للوفاء بالاتفاق الأولي" أو "الإيداع". في مثل هذه الحالات ، فإن استنتاج PDDU هو تجاوز للقانون 214-FZ ، وأحيانًا خداع حقيقي ، حيث لا يوجد أحد في عجلة من أمره لإبلاغ المشتري أن المخطط المطبق يتعارض مع قانون البناء المشترك ويختلف في الواقع قليلاً عن المخطط المعروف لتنفيذ المباني الجديدة حسب عقد البيع المبدئي. يشتهر مشترو المنازل اليوم بقراءة جيدة ، ويعرف الكثير من الناس كلاً من 214-FZ وعن المؤسسات التعليمية لمرحلة ما قبل المدرسة ، لذا فهم ليسوا في عجلة من أمرهم لإبرام اتفاقيات البيع والشراء الأولية ، ويستخدم المخطط الجديد الصياغة "القانونية" "حقوق الملكية" اتفاقية المشاركة "، وبعضهم مفتونون جدًا بهذا ... الغرض من المطورين عند تسجيل قواعد المرور هو التضليل. يسمع المشترون ويرون عبارة "اتفاقية المشاركة في رأس المال" ، حتى لو كانت أولية ، ونتيجة لذلك ، يتم ضبطهم على موقف إيجابي تجاه كل من المطور والعنصر الذي تم الحصول عليه. ونظرًا لأن الأغلبية سمعت بالقانون 214 فقط ، ولم تقرأ نصه ، فقد تم تطبيق النظام الجديد بنجاح كبير.
لماذا المطورين ، ومن بينهم شركات مرموقة ومعروفة ، يذهبون إليها؟ لأن الرغبة في استلام الأموال قبل الحصول على التصاريح المناسبة كبيرة جدًا. اليوم ، هذه هي الطريقة الوحيدة لجذب أموال المستثمرين إلى البناء ، دون إثقال كاهل المرء بهذه الالتزامات الصارمة كما في حالة اختتام مؤسسة تعليمية لمرحلة ما قبل المدرسة. الحقيقة هي أن القانون 214 لا يسمح بجذب الاستثمارات لبناء منزل إلا بعد الانتهاء من جميع التصاريح. وكالعادة في دولتنا البيروقراطية ، يتم الاتفاق أحيانًا على التصاريح والوثائق اللازمة لمدة ستة أشهر ، أو حتى لفترة أطول ، وبطبيعة الحال ، لا يريد أي مطور أن يقف مكتوف الأيدي لفترة طويلة ، وبعض الشركات الصغيرة لا تستطيع ببساطة تحمل ذلك ، هنا ونختتم PDDU. يعد عدم وجود تصريح بناء مطلوب لإبرام DDU هو السبب الأكثر شيوعًا للمطور لاستخدام طرق أخرى لبيع العقارات.
إذا كان المطور لا يريد خداع المشترين ، لكنه قرر إبرام العقود الأولية ، أولاً وقبل كل شيء ، فلن يخفي أن PDDU ليس تناظريًا لـ DDU ، وسيقدم أكثر المستندات مفهومة وذات مغزى ، ولن يطلب كاملًا الدفع ، ويقتصر على دفعة مقدمة صغيرة (لا تزيد عن 10٪ من تكلفة الشقة).
الشيء الرئيسي هو أنه في الاتفاقية الأولية تم تحديد موضوعها بوضوح ، أي يجب أن تكون هناك شروط مفصلة لاتفاقية المشاركة في الأسهم المستقبلية ، بالإضافة إلى التزامات البائع والمشتري للشقة فيما يتعلق بإبرام DDU ، تعتبر المحاكم (إذا تعلق الأمر بها فجأة) أن SDL هي النوايا من الأطراف. إذا لم يكن هناك وضوح فيها ، فليس من الصعب تخمين إمكانية فقد المبنى الجديد الذي تم شراؤه.
تتمثل إحدى النقاط الرئيسية لـ PDDU في تعريف موضوع البناء المشترك (شقة) وفقًا لوثائق المشروع ، والتي سيتم نقلها إلى المشتري - المساهم أولاً ، عند إبرام DDU ، كتعهد ، و بعد تشغيل المنزل - في الملكية. يجب أن تشير PDDU إلى جميع معلمات وخصائص الشقة المشتراة - حجمها وعدد الغرف والأرضية والموقع على الأرض وفي المنزل ، فمن الأفضل أن تكون خطة الشقة ومخططات المنزل (القسم) و الكلمة المرفقة ، والتي ستشير بالضبط إلى مكان وجود العقار الذي يتم شراؤه. إذا كانت الشقة تعني التشطيب ، فينبغي وصف أي منها وما هي المواد.
نقطة أخرى مهمة في MPLU هي شروط إبرام DDU. يجب أن تحدد PDDU بالضرورة إطارًا زمنيًا تلتزم فيه الأطراف بالتوقيع على اتفاقية مشاركة في رأس المال ، مع تاريخ إتمام محدد محدد في PDDU ، بحيث تكون هذه تواريخ محددة. في PDDU ، يمكنك عادةً العثور على صياغة مماثلة: "يتعهد الطرفان بإبرام PDA في غضون شهر بعد استلام المطور للتصاريح" ، ويجب أن تكون هذه العبارة مثيرة للقلق ، لأنها تسمح للمطور بتأخير إتمام المهمة الرئيسية عقد تقريبا لأجل غير مسمى. ولن تتمكن من إنهاء العقد من جانب واحد دون دفع غرامات.
أيضًا ، كما يلاحظ الخبراء ، يجب أن تشير PDDU إلى تكلفة الشقة المشتراة (سعر DDU) ، وشروط وإجراءات الدفع. إذا تم توفير ضمان نقدي أو وديعة بموجب MPLU (وعمليًا هذا هو الحال دائمًا) ، فمن الضروري التأكد من أن الاتفاقية تحتوي على شرط بشأن إيداع المبالغ المقابلة في تكلفة السكن عند إبرام DDU. عادة ، لا توجد مشاكل مع العناصر "النقدية" ، ولكن في بعض الأحيان لا يتم الإشارة إلى التكلفة ، أو يحتفظ المنشئ أو المطور بالحق في تغييرها ، كقاعدة عامة ، في إشارة إلى حقيقة أنه بعد إنشاء BTI ، يتم قياس الكائن ، قد يحسب منطقة مختلفة قليلاً. في هذه الحالة يوجد سبب لتغيير السعر ، ولكن إذا لم يتم شرح إمكانية خفض أو زيادة تكلفة السكن بأي شكل من الأشكال ، أو لم يظهر السعر في MPLU إطلاقاً ، فعليك التفكير جدياً في الشراء هذا الكائن.
من الجيد أن تحتوي PDDU على معلومات حول توقيت الانتهاء من بناء المنزل وتوقيت نقل كائن البناء المشترك إلى المشتري - صاحب الأسهم ، بالإضافة إلى فترة الضمان للمبنى والشقة. وإذا قمت ، على سبيل المثال ، بالتوقيع على PDDU في نهاية عام 2011 مع الالتزام بإتمام برنامج التعليم لمرحلة ما قبل المدرسة حتى نهاية عام 2012 ، في التاريخ المحدد (في نهاية عام 2012) ، فإنهم يوقعون معك على سياسة التعليم لمرحلة ما قبل المدرسة ، الذي يتضمن اخر موعد لانجاز البناء نهاية 2014 فماذا بعد؟
وتجدر الإشارة إلى أنه وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، ومع ذلك ، مثل أي اتفاقية أولية أخرى ، من الضروري الانتهاء في النموذج المحدد لـ DDU ، أي كتابيًا ، وعادة ما يُطلق على أطراف هذه الاتفاقية اسم "المطور" و "المشارك في البناء المشترك".
هل ستساعد المحكمة؟
يمكن أن يحدث أي شيء لأي مطور ؛ لا تنشأ حقوق الشقة عند إبرام PDDU ، على عكس PDU الرسمي وتسجيلها لدى هيئات الدولة. بالإضافة إلى ذلك ، يكون خطر البيع المزدوج أعلى بكثير عند إبرام PDDU. لا توجد فائدة على الإطلاق للمشتري - المساهم في توقيع العقد الأولي: تظل تكلفة الشقة كما هي ، وبالتأكيد لن يتم تنفيذ البناء بشكل أسرع ، لأنه إذا لم يكن المطور قادرًا على ضمان الموافقة على المستندات اللازمة لتوقيع DDU ، فلن يتمكن من توفير الإنشاءات المتسارعة. وإلى جانب ذلك ، فإن عدم وجود الوثائق اللازمة هو مؤشر على مخاطر الدخول في علاقة مع هذا المطور ، لأنه لا يمكن لأحد أن يضمن أن هذه الوثائق سيتم وضعها على الإطلاق. المالك المستقبلي ، الذي يشتري شقة بموجب SDLU ، يتحمل مخاطر أكبر بكثير مما يحدث عند عقد صفقة وفقًا لـ 214-FZ بموجب اتفاقية مشاركة في رأس المال. يعد اقتناء شقة في مبنى جديد مع توقيع الاتفاقيات الأولية (بما في ذلك PDDU) مخاطرة كبيرة للغاية.
المشكلة الأكثر شيوعًا التي يواجهها المشترون الذين أبرموا اتفاقًا أوليًا بشأن المشاركة في رأس المال هي التأخير في توقيع اتفاقية التعليم لمرحلة ما قبل المدرسة. ثم الطريق المباشر إلى المحكمة. يمكنك تقديم مطالبة بالإكراه لإبرام اتفاقية مشاركة في رأس المال أو مطالبة بإنهاء الاتفاقية الأولية وإعادة الضمان المدفوع. عادة ، يتم حل مثل هذه الحالات لصالح مشتري المنازل ، خاصة إذا وفوا بجميع التزاماتهم المنصوص عليها في PDLA وقدموا "ضمانًا" أو "وديعة" في الوقت المحدد. عليك فقط تخزين الوقت والصبر ، فالمحكمة ليست حالة سريعة. وسيتعين أيضًا إنفاق الأعصاب. وليست حقيقة أنك ستكون قادرًا على استرداد الأموال إذا تم إنشاء هذه الشركة برأس مال مصرح به قدره 10000 روبل وممتلكات غائبة خصيصًا لإعادة البيع.
صعوبات أخرى ممكنة مع SDLU. على سبيل المثال ، قد يتأخر بناء منزل ، وإذا حصل المقترض بموجب اتفاقية المشاركة في رأس المال على تعويض جيد - عن كل يوم تأخير ، يدفع المطور غرامة قدرها 1/150 من معدل إعادة التمويل للمصرف المركزي. بنك الاتحاد الروسي (للأفراد) ، ومن ثم ، على الأرجح ، شقة في الممتلكات ، لا ينص SDLU على مثل هذه العقوبات. في أفضل الأحوال ، يتم التعرف على الاتفاقية الأولية على أنها لاغية وباطلة (غير صالحة ، علاوة على ذلك ، من لحظة التوقيع) ويتم إرجاع الأموال المدفوعة "كإيداع" إلى المشتري. في هذه الحالة ، من الممكن والضروري الرجوع إلى قانون "حماية حقوق المستهلك" ، للمطالبة أيضًا بدفع تعويضات وعقوبات (ليست مهمة كما في ختام DDU ، ولكن لا تزال).
تقوم المحاكم ، كقاعدة عامة ، بحل النزاع لصالح أصحاب المنازل الفاشلين ، ولكن من المرجح على الأرجح أنه لن يكون من الممكن شراء شقة أخرى بالأموال المعادة ، لأن أسعار المساكن اليوم ، وإن لم تكن نشطة للغاية ، آخذة في الازدياد.
وهناك مشكلة عالمية أخرى قد تنشأ عند إبرام MPA بدلاً من DDU تتعلق بإفلاس المطور. "إذا حدث هذا ، فإن أصحاب الأسهم ملزمون بالتقدم إلى محكمة تحكيم بمطالب إما بنقل المسكن أو استرداد القيمة السوقية للشقة.
تم حل هذه النزاعات لصالح المشترين ، نظرًا لأنه وفقًا لـ 210-FZ "بشأن تعديلات القانون الفيدرالي" بشأن الإفلاس (الإفلاس) "بتاريخ 15 أغسطس 2011 ، يجب اعتبار أي اتفاقيات تهدف إلى بيع الشقق لأصحاب الأسهم صالحة ، سارية المفعول وتنشأ عنها التزام شركات البناء بنقل الشقق لأصحاب الأسهم تحت أي ظرف من الظروف. لكن ، بالطبع ، من المستحيل ضمان قرار محكمة إيجابي ، لأنه في مثل هذه المعاملات وفي الاتفاقات الأولية بشأن المشاركة في رأس المال ، يتم إخفاء عدد من الفروق الدقيقة المختلفة. ونتيجة لذلك ، يمكن إعلان العقد باطلاً وباطلاً: لن يستلم المشتري الشقة ، وعلى الأرجح لن يعيد أمواله بسبب عدم وجودها من المدعى عليه (المفلس).
ملخص
لا يتم تسجيل اتفاقية أولية بشأن المشاركة في رأس المال مع الوكالات الحكومية ولا تمنح المشترين أي حقوق في الإسكان ، ولكنها تحدد فقط نوايا الأطراف في المستقبل لإبرام DDU. في هذه الحالة ، إذا لم يتم تحصيل "وديعة" معينة لضمان استيفاء SDA ، أو إذا كانت "الإيداع" صغيرة ولا تشارك في البناء ، فلا حرج ، ولكن إذا طلب المطور الدفع ، وحتى أكثر من مائة بالمائة ، فمن الواضح أن العقد الأولي يُستخدم لتجاوز 214-FZ. وما زال خبراء السوق والمحامون لا يوصون بإتمامها ، لأنه إذا حدث شيء ما ، فلا يمكن الدفاع عن حقوقك إلا في المحكمة ، ولن تتمكن من الحصول على شقة ، فهذا أمر جيد إذا تم إرجاع كل الأموال.
PDDU هو تجاوز 214-FZ للقانون ، خداع حقيقي ، حيث لا يوجد أحد في عجلة من أمره لإبلاغ المشتري أن المخطط المطبق يتعارض مع قانون البناء المشترك ولا يختلف في الواقع إلا قليلاً عن المخطط المعروف جيداً لـ تنفيذ مباني جديدة بموجب عقد بيع مبدئي.
في سوق المباني الجديدة في العاصمة ، يتم إجراء حوالي ثلث المعاملات بموجب PDKP (اتفاقية البيع والشراء الأولية). ولكن مع ظهور القانون الاتحادي رقم 214-FZ ، طورت هذه الوثيقة "صورة" غامضة إلى حد ما. من ناحية أخرى ، فإن "المفضل" المطلق في سوق العقارات هو (اتفاقية المشاركة في رأس المال). أسباب هذه القيادة مفهومة تمامًا ولم تتم مناقشتها لفترة طويلة. يعلم الجميع أن حزب PDKP أدى إلى ظهور ظاهرة مثل "المبيعات المزدوجة" ، والتي وضعتها الحكومة الروسية حداً لها من خلال اعتماد القانون رقم 214-FZ. من ناحية أخرى ، يواصل العديد من المطورين الكبار العمل وفقًا لـ MPC.
“هل هذا النشاط قانوني؟ وكيف يجب أن يتفاعل المشترون العاديون مع عرض توقيع عقد بيع أولي؟ "
يكشف الخبراء عن مآزق الصفقة ويتحدثون عن اللحظات الخطرة والآمنة لعقد البيع الأولي.
ملاحظة. إذا اعتقد المشترون أن هذا الموضوع لا يهمهم ، فعبثًا ... ستكون المعلومات المقدمة في هذه المقالة مفيدة للجميع أن يعرفها!
يمكن تقسيم عقد البيع الأولي تقريبًا إلى ثلاث فئات. الأول متى يقوم المطورون ببيع المساكن في إطار MPC في المرحلة الأولى من المشروع(حتى قبل استلام تراخيص البناء).
وفقًا للتشريع الروسي ، طالما أن المطور ليس لديه هذا الإذن في يديه ، فلا يمكنه تنفيذ الكائن بموجب DDU. لذلك ، لديه فقط خياران محتملان لتطوير الأحداث. إما أن تنتظر استلام التصاريح وبعد ذلك فقط تبدأ البيع ، أو تحاول تجاوز القانون وفتح التجارة في وقت أبكر مما يسمح به Themis الروسي. في الواقع ، هذا يعني جمع أموال مبتذلة من العملاء المستعدين لشراء العقارات في مرحلة مبكرة من البناء ، عندما لا يزال يبدو مثل هذا:
في السوق الروسية ، ظهر مصطلح PDDU (predDDU) ، والذي يشير إلى "اتفاقية أولية للمشاركة في رأس المال". بعد استلام تصريح البناء ، يقوم أطراف المعاملة بإعادة تسجيله في مؤسسة ما قبل المدرسة. على الرغم من كل الغموض وعدم شرعية المخطط ، يعمل عليه اليوم حتى المطورين المحترمين والكبار. ولكن ، بطريقة أو بأخرى ، في هذا السيناريو ، فإن مصالح المشتري ليست محمية بأي شكل من الأشكال. لذلك ، لا ينصح الخبراء بشكل قاطع بتوقيع مثل هذه الاتفاقية.
الخيار الثاني هو يقوم المطورون ببيع المساكن وفقًا لـ MPCP في منزل قيد الإنشاء. يجب عدم الدخول في مثل هذه الصفقة تحت أي ظرف من الظروف..
"وفقًا للقوانين الروسية ، في مرحلة البناء ، لا يمكن بيع الشقق إلا إذا تم إبرام الاتفاقيات التالية: DDU أو ZhNK أو. جميع أنواع المعاملات الأخرى غير قانونية "
يجب أن تصبح هذه هي القاعدة الأساسية للعميل الذي سيعطي أمواله (والكثير) للمطور.
يجب أن يفهم المشتري أن موضوع العقد الأولي ليس شراء عقارات ، ولكن فقط نية الطرفين لإبرام صفقة في المستقبل. هذا هو السبب في أن مثل هذا المخطط لا يمنح مالك المنزل المحتمل أي ضمانات فيما يتعلق بالحصول على شقة اختارها بالفعل ودفع ثمنها. العملاء الذين يدخلون في MPCT ليسوا محميين من أي شيء تقريبًا ، بما في ذلك من المبيعات المزدوجة. بعد كل شيء ، لا تخضع اتفاقيات البيع والشراء الأولية ، على عكس DDUs ، لإجراءات تسجيل الدولة مع Rosreestr.
بالإضافة إلى ذلك ، إذا تطورت الأحداث بأسوأ طريقة ممكنة للمشتري (على سبيل المثال ، تم إعلان إفلاس البائع رسميًا) ، إذن يمكن للعملاء الذين يختارون هذا النظام أن يخسروا على الفور منزلهم وأموالهم.
لكن المطور أو أي شخص آخر يبيع شققًا وفقًا لـ MPCP أثناء البناء معرض أيضًا لجميع أنواع المخاطر. على سبيل المثال ، يمكن تغريمه (بالنسبة للمسؤولين ، يتراوح مبلغ الاسترداد من عشرين إلى خمسين ألف روبل ، للكيانات القانونية - من خمسمائة ألف إلى مليون). بالإضافة إلى ذلك ، يحق للمشتري أن يطلب من البائع إعادة الأموال المحولة إليه فورًا ، ودفع فائدة مزدوجة على هذا المبلغ (المنصوص عليه في المادة 395 من القانون المدني لروسيا) وتعويض إضافي عن الخسائر (في تجاوز مبلغ الفائدة).
أعربت Maria Litinetskaya ، المدير العام لمجموعة Metrium ، عن رأيها بشأن معاملات PDKP. وفقًا لها ، فإن المخاطر المحتملة (المبيعات المزدوجة ، مراجعة شروط الصفقة ، إفلاس المطورين) يجب ، من الناحية النظرية ، تخويف المشترين المحتملين. لكن في الواقع ، اتضح أن المواطنين يتجاهلون الخطر ويبرمون الصفقات بهدوء على خطة عمل البحر المتوسط... إنهم ، دون تردد ، يوقعون الوثائق ، على أمل أن يكون الروسي الأبدي "ربما". يتجاهل البائعون ببساطة التشريعات الروسية - اليوم ، يبيع حوالي 10٪ من المطورين شققًا قيد الإنشاء بموجب اتفاقيات شراء وبيع أولية. وهذا على الرغم من حقيقة أن 214-FZ سارية منذ حوالي ثماني سنوات.
ولكن عندما يكون الكائن قد تم بناؤه بالفعل ، وتشغيله ، ولكن لم يتم تسجيل ملكية الشقق فيه بعد ، فإن الشركة المطورة ، التي تبيع المساكن وفقًا لـ MPCP ، لا تفعل شيئًا غير قانوني. في هذه المرحلة ، ليس لها الحق في بيع الشقق بموجب اتفاقية مشاركة في رأس المال ، حيث أن تأثير القانون الاتحادي رقم 214-FZ قد انتهى بالفعل. ولكن بمجرد أن يقوم المطور بإضفاء الطابع الرسمي على ملكية السكن ، فإنه ملزم بإعادة التفاوض بشأن PDKP مع العميل بشأن اتفاقية الشراء والبيع الرئيسية. هو الذي سيصبح الوثيقة الرئيسية لملكية المستوطنين الجدد.
"لهذا السبب ، عند اختيار السكن في مبنى جديد ، عليك أن تتذكر أنه إذا عرض عليك المطور توقيع MPC ، فلا يمكنك إبرام اتفاقية إلا إذا كان المنزل قد تم بناؤه بالفعل ، وكان لدى الشركة نفسها الإذن بذلك تشغيل المرفق ".
ماريا ليتينتسكايا
لكن يمكن بيع الشقق ليس فقط من قبل المطورين ، ولكن أيضًا من قبل الكيانات القانونية الأخرى التي تستثمر في بناء المنشأة ولها نصيبها في المشروع. كما تبين الممارسة ، فإن غالبية هؤلاء المستثمرين ، بعد تلقي التصاريح وبدء البناء ، يعيدون التفاوض بشأن اتفاقية مع المطور ويبيعون المساكن وفقًا لـ DDU (ثم وفقًا لـ MPCP). كقاعدة عامة ، لا توجد مشاكل مع هذه الفئة من البائعين - فهم يحصلون على ملكية الشقق في وقت واحد تقريبًا مع شركة التطوير.
لكن ، وفقًا لما قاله M. Litinetskaya ، هناك أيضًا مستثمرون من بين المستثمرين يختارون استراتيجية مختلفة... إنهم لا يعيدون التفاوض بشأن عقد استثمار مع المطور ، ولا يبيعون شققًا بموجب اتفاقية مشاركة في رأس المال في مرحلة بناء منزل ، لكنهم ينتظرون اللحظة التي يتم فيها تشغيل الكائن ، وحتى بعد ذلك يبدأون في بيع المساكن تحت الخريطة. لا يوجد شيء غير قانوني على الإطلاق في مثل هذا المخطط.
ومع ذلك ، يجب أن يعلم المشتري أن هؤلاء البائعين يقعون في مجموعة مخاطر خاصة ، لأنه من خلال إبرام اتفاق معهم ، لن تتمكن من الحصول على شقتك في وقت قريب جدًا. تكمن المشكلة في حقيقة أنه من المستحيل إضفاء الطابع الرسمي على حق الملكية حتى يوقع جميع المستثمرين على إجراء تنفيذ لعقد الاستثمار فيما بينهم. ويمكن تأجيل هذه اللحظة المثيرة التي طال انتظارها إلى أجل غير مسمى لعدة أسباب.
لتقليل المخاطر وتجنب المشاكل في المستقبل. بادئ ذي بدء ، يجب أن تشير الوثيقة بوضوح إلى معلمات السكن (مساحة الشقة ، وعدد الغرف ، والأرضية ، وما إلى ذلك) ، والتي تم التخطيط لإبرام PDKP بشأنها. ثانيًا ، الشرط الأساسي هو وجود قيمة مشترياتك في العقد. في هذه الحالة ، يجب أن يكون السعر نهائيًا وغير قابل للتغيير. ثالثًا ، من المستحسن أن تحدد في المستندات الفترة التي تلتزم بعدها الشركة المطورة بإبرام عقد رئيسي معك.
إذا لم تتم الإشارة إلى هذه المعلمة في PDKP ، فوفقًا للتشريع ، يجب على أطراف المعاملة التوقيع على العقد الرئيسي في غضون عام. إذا لم يتم إبرامها لسبب ما خلال الفترة المحددة ، فيمكن للمشتري إنهاء الاتفاقية الأولية والمطالبة باسترداد الأموال. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تنص PDKP على مسؤولية البائع في حالة عدم إبرام العقد الرئيسي في الوقت المحدد.
من وجهة النظر القانونية ، اتفاقية المشاركة في رأس المال هي مجموعة كاملة من العلاقات القانونية.
من جهة ، هذا هو أنقى عقد عمل يتعهد بموجبه المطور ، كمقاول ، بإتمام العمل خلال فترة زمنية معينة ومقابل أجر معين.
من ناحية أخرى ، هو اتفاق بين اثنين من المستثمرين المشاركين الذين يستثمرون في بناء عقار سكني.
في المجمل ، يعتبر نشاط المطور بموجب DDU نشاطًا رياديًا في تشييد المباني السكنية ، حيث يتم قبول المدفوعات من العملاء مقدمًا أو بالدفع الكامل مقدمًا.
هذا التنوع يجعل اتفاقيات ما قبل المدرسة واحدة من أكثر الاتفاقيات تعقيدًا في القانون التعاقدي الحديث.
هناك عدة أنواع من اتفاقيات المشاركة في رأس المال. كقاعدة عامة ، كل نوع "يسحب" إبرام العقود اللاحقة. كل من العقود المؤقتة ، في جوهره ، هو خدعة جيدة للمطورين.
الحقيقة هي أن بناء العقارات السكنية هو إجراء متعدد المراحل ويسعى المطور لتقليل نفقاته الخاصة في كل مرحلة. علاوة على ذلك ، يسعى المطور للحصول على فوائد حتى لو لم يتم بناء الكائن على الإطلاق ، على الرغم من أنه في هذه الحالات من الممكن بالفعل التحدث عن الاحتيال.
وفقًا لمراحل أنشطة المطور ، ظهرت وانتشرت الأنواع التالية من الاتفاقيات الخاصة بالتعليم قبل المدرسي:
كما يوحي الاسم ، يتم إبرام اتفاقية مماثلة بين الأطراف المقابلة من أجل تحديد النوايا. في الوقت نفسه ، ينوي المطور تنفيذ طلب العميل (هذا هو المكان الذي يظهر فيه جانب خدمات التعاقد لأول مرة) ، ونية العميل هي طلب محتمل لبناء المساكن. اتفاق النوايا يعني إبرام مزيد من الاتفاق الرئيسي.
السبب الأكثر شيوعًا لإبرام PDDU هو الغياب العادي لرخصة البناء من المطور. في حالة عدم وجود مثل هذا التصريح ، لا يمكن إبرام DDU الرئيسي على الإطلاق ، حيث يوجد حظر تشريعي على ذلك. لكن المطور يحتاج إلى عملاء وأموال. لذلك ، يذهب إلى الحيلة ويخلص PDDU.
هذا لا يعني أن المطور بالضرورة لديه نية احتيالية. تم ممارسة PDDU من قبل مطورين راسخين لفترة طويلة. من أجل حماية نفسك من المخاطر عند إبرام PDDU ، يجب عليك معرفة سمعة المطور. الحقيقة هي أن الحصول على تصريح بناء يعتمد على العديد من الأسباب - من تباطؤ السلطات المحلية إلى المشاكل مع شركة البناء نفسها. ربما لم يتم منح التصريح بسبب حقيقة أن الشركة لا تملك الحق في قطعة أرض للبناء ، أو أن المشروع لم يجتاز خبرة البناء. هناك خطر كبير من عدم إصدار التصريح على الإطلاق ، وسيواجه المستثمرون العقاريون مشاكل خطيرة بموجب MPLA.
هذه أيضًا إحدى حيل المطور. كقاعدة عامة ، تلقت شركات البناء التي تقدم إبرام PDDU الفني بالفعل جميع التصاريح اللازمة لبدء البناء ، ولكن لأسباب مختلفة لا ترغب في إبرام DAC الرئيسي على الفور مع حاملي الأسهم. كقاعدة عامة ، لا توجد مخاطر عمليًا لأصحاب الأسهم عند إبرام الاتفاقيات الفنية لمرحلة ما قبل المدرسة ، بشرط أن يتم تحديد الموعد النهائي لإبرام العقد الرئيسي في اتفاقية ما قبل المدرسة في المستقبل القريب.
ينص العقد الرئيسي (DDU) تمامًا على جميع الشروط المرتبطة باتفاقية إنشاء مشترك. نظرًا لحقيقة أن المؤسسة التعليمية لمرحلة ما قبل المدرسة تخضع للتسجيل الإجباري لدى Rosreestr ، فمنذ لحظة التوقيع على مؤسسة التعليم قبل المدرسي ، يتم تقليل مخاطر المساهمين ، على الرغم من عدم استبعادهم. تصدر الشركات ذات السمعة الطيبة ، بعض الوقت قبل توقيع DDU ، مع نموذج اتفاقية للمساهمين لمراجعتها. إذا رفضت شركة البناء إطلاعك على العينة وطلبت التوقيع الفوري على العقد ، فننصحك بتوديع هذا المطور.
عند تلقي عينة ، يُنصح بعدم الاعتماد على قوتك الخاصة ، ولكن لإجراء فحص للشروط التعاقدية مع متخصص في مسائل البناء المشترك.
إذا كنت تخطط للحصول على قرض عقاري للبناء ، فيمكنك أخذ العينة إلى البنك. تقوم البنوك بتقييم المخاطر في بناء الرهن العقاري بعناية شديدة وترفض إصدار قرض إذا كانت نقاط DDU تشكك فيها.
منذ لحظة التوقيع على DDU ، يتحول المساهم إلى مستثمر في مجال البناء على قدم المساواة مع حاملي الأسهم الآخرين. يتم توجيه الأموال المدرجة من قبلهم إلى تشييد مبنى سكني.
كل اتفاقية DDU فردية ، نظرًا لأنها تحتوي على بيانات حول سكن معين ، بمنطقة معينة ، في طابق معين لعميل معين. لا ينبغي أن يؤخذ رقم الشقة في الاعتبار ، لأن ترقيم الشقق في الوقت الذي يتم فيه تشغيل المنزل قد يتغير بشكل كبير.
يشير DDU إلى:
سيؤدي الانعكاس الصحيح لهذه البيانات في العقد إلى القضاء على المشاكل المحتملة عند تسجيل ملكية السكن. الحقيقة هي أن المسجلين يقارنون بعناية الشقة ببيانات المؤسسة التعليمية لمرحلة ما قبل المدرسة.
يجب أن تحتوي المؤسسة التعليمية لمرحلة ما قبل المدرسة التي تم إعدادها بشكل صحيح على شروط محددة بوضوح لنقل الشقة إلى أحد المساهمين. يجب أن يكون الإطار الزمني المبسط ، المحدد بزمن نصف عام على سبيل المثال ، مصدر قلق. على الأرجح ، لن تنخدع ، لكن انتظار لحظة تسليم المفاتيح يمكن أن يتأخر بشكل كبير. 
الأهمية!يعد تشغيل المنزل وتسليم المفاتيح من الشقة إلى المساهم ظاهرتين قانونيتين مختلفتين. في DDU ، يمكن تحديد تاريخ التشغيل في النصف الأول أو الثاني من العام ، ولكن يجب إخطار الموعد النهائي لنقل الشقة بدقة ، على سبيل المثال ، "في غضون 20 يومًا من تاريخ وضع المنزل في عملية."
يتم تقليل جميع النقاط الرئيسية لالتزامات الأطراف بموجب العقد إلى بضع كلمات "يدفع المساهم" و "يبني المطور الشقة وينقلها إلى المساهم" ، أي بطريقة أو بأخرى ، مؤسسة ما قبل المدرسة بأكملها هي "ملتوية" حول هذه الظروف.
بشكل عام ، يجب أن يشمل العقد الأحكام الرئيسية التالية:
في عملية تشغيل المنزل ، يتم فحص اللقطات ، وإذا تبين أنها أقل من المبلغ الذي تم الإبلاغ عنه في DDU ، فسيكون المطور ملزماً بإعادة تكلفة الأمتار المربعة الزائدة. القضية المثيرة للجدل هي الدفع الإضافي من المساهم للعدادات الإضافية. على أي حال ، يحاول المطورون تحصيل المدفوعات ، لكن هذا غير قانوني تمامًا من الناحية القانونية ، لأن مسألة امتثال البناء لشروط العقد تقع بالكامل على عاتق المطور ؛
الأطراف المقابلة في اتفاقية المشاركة في رأس المال هم المساهم والمطور. إذا كان كل شيء واضحًا مع المساهم ، فهناك متطلبات صارمة لشركة البناء.
يجب أن يتم توقيع العقد إما شخصيًا من قبل مدير الشركة ، أو من قبل شخص لديه توكيل رسمي موثق نيابة عن الشركة. توقيع DDU من قبل شخص غير مصرح له يستلزم بطلان العقد.
