التقييم العقاري في عصرنا مهم، حيث تقدم سوق العقارات وتطويرها. في هذا الصدد، يجب أن تكون قادرا على تحديد القيمة السوقية بشكل صحيح لأحد أو آخر. يعتمد النهج المقارن بشكل مباشر على النشاط في سوق العقارات، لذلك فهو ذو صلة وأكثر شيوعا في مجال التقييم. النهج المقارن تقييم العقارات هو الطريقة الأكثر ملاءمة وفعالة ودقيقة لتحديد القيمة السوقية للكائن.
العقارات هي نوع الممتلكات المعترف بها في الممارسة التشريعية للعقارات.
يشمل العقارات على الأصل قطع أرضية وأقسام الأرضية وكل ما يرتبط بحزم بالأرض، أي أشياء مستحيلة دون تلف غير متناسب لتعيينها، بما في ذلك المباني والهياكل ومرافق البناء غير المكتملة.
يعتبر التقييم العقاري حول العالم أحد آليات إدارة الممتلكات الفعالة. تدريجيا، في روسيا، مع تشكيل فئة من مالكي العقارات، يتم تواجي مشكلة استخدامها الفعال والحاجة إلى خدمات المثمن.
معنى التقييم هو إظهار التكلفة الحقيقية للكائن. بعد كل شيء، يمكن أن ينمو سعر الكائنات العقارية أو يسقط اعتمادا على الظروف المختلفة وظروف السوق.
موضوع التقييم العقاري هو القيمة السوقية باعتبارها سعر بيع حقوق الملكية الأكثر احتمالا.
وبالتالي، فإن النهج المقارن يحدد القيمة السوقية للعقارات القائمة على أسعار المعاملات ذات الأشياء المماثلة المعدلة لتحديد الاختلافات. إن أساس النهج المقارن هو مقترحات أن القيمة السوقية لكائن التقييم مرتبطة مباشرة بأسعار الكائنات المتنافسة القابلة للمقارنة.
يعتمد النهج المقارن المباشر على نشاط السوق، وتستمر سوق العقارات في روسيا في التطور بسرعة، لذلك اليوم هو الموضوع ذي الصلة اليوم النهج المقارن هو الطريقة الأكثر ملاءمة وفعالة ودقيقة لتحديد القيمة السوقية للكائن.
تقييم القيمة العقارية هو عملية تحديد القيمة السوقية للكائن أو الحقوق الفردية فيما يتعلق بك كائن العقارات المقدر. يشمل تقييم القيمة العقارية: تحديد تكلفة الملكية أو الحقوق الأخرى، مثل حقوق الإيجار، حق الاستخدام، وما إلى ذلك فيما يتعلق بمختلف الأجسام العقارية.
يحدد النهج المقارن القيمة السوقية للعقارات بناء على أسعار المعاملات ذات الكائنات المماثلة المعدلة لتحديد الاختلافات. أساس النهج المقارن هو المقترحات في سوق العقارات.
شروط تطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري:
يستند النهج المقارن إلى المبادئ:
بناء على هذه المبادئ التقييم العقاري في نهج مقارن، فإن عددا من الأساليب الكمية والنوعية لاختيار عناصر المقارنة وقياس تصحيحات البيانات السوقية للأشياء القابلة للمقارنة لنمذجة تكلفة الكائن التي يتم قياسها تستخدم.
تتم عملية إجراء تقييم الكائن العقاري بمهارة مقارنة بأربع مراحل:
المرحلة 1. الدولة والاتجاهات في تطوير سوق العقارات وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه هذا الكائن. يتم الكشف عن كائنات العقارات، أكثر مماثلة للمقارنة، تباع مؤخرا نسبيا.
الخطوة 2. يتم جمع معلومات عن كائنات النظائر والتحقق منها، يتم تحليل المعلومات التي تم جمعها ويتم مقارنة كل كائن كائن بالكائن المقدر.
المرحلة 3. الاختلافات المختارة في خصائص التسعير للكائنات المقارنة هي تعديلات على مبيعات النظير المقارنة.
المرحلة 4. الأسعار المعدلة الشاملة للمرافق النظير وتستمد القيمة الإجمالية للقيمة السوقية للعقارات بناء على نهج مقارن.
نهج مقارن يعني 3 طرق تقييم العقارات:
إن طريقة التحليل المقارن للمبيعات هي حاليا أكثر طلبا في ممارسة التقييم الروسية. يرتبط هذا الظروف بطبيعة المعلومات المستخدمة في هذا الإجراء وتوفرها أثناء السلوك.
النظر في مراحل تقدير قيمة خاصية طريقة العقارات عن طريق تحليل المبيعات المقارنة:
إجمالي مضاعف الإيجار هو مؤشر على نسبة القيمة العاكسة لسعر البيع والإيرادات الإجمالية للممتلكات. يتم احتساب هذا المؤشر بواسطة كائنات عقارية مماثلة وتستخدم كمضاعف لمؤشر مناسب للكائن المقدر.
مراحل التقييم العقاري مع مضاعف الإيجار الإجمالي:
الطريقة بسيطة للغاية، ولكن لديها العيوب التالية:
يتم تطبيق معامل الرسملة الكلي على صافي الدخل التشغيلي للممتلكات. يتم تحديد معامل الرسملة الكلي من خلال نسبة التناظرية ذات التناظرية الجاهزة للمقارنة إلى سعرها ويتم استخدامها كقسمة لإيرادات تشغيل نقية للكائن المقدر.
نحن سرد المراحل الرئيسية لحساب قيمة كائن العقارات من خلال طريقة المعامل العام للسحمة القصيرة.
إن النهج المقارن للتقييم العقاري وأساليبه هي إجراء مستقل، تحديد القيمة السوقية على أساس السعر والمعلومات الاقتصادية عن الأشياء المماثلة.
في الوقت نفسه، تستخدم استقبال النهج المقارن على نطاق واسع في أنشطة التقييم. كمية كبيرة من البيانات المستخدمة في نهج الدخل والتكلفة، مثل معدلات الإيجار وتكاليف التشغيل، إلخ. يمكن تحديدها بناء على تحليل خصائص الكائنات - النظير واستخدام عمليات الاستقبال للتحليل المقارن.
لذلك، اكتشفنا أن النهج المقارن يعتمد مباشرة على نشاط سوق العقارات.
إذا لم يتم تطوير سوق العقارات في المنطقة التي ينتمي إليها الكائن، أو تكون الممتلكات المقدرة فريدة من نوعها، أو معلومات حول أسعار المعاملات وخصائص الكائنات التناظرية غير متاحة للمثمن، واستخدام المقارنة النهج غير مناسب.
يعد نهج التقييم المقارن مجموعة من أساليب تقدير القيمة بناء على مقارنة كائن التقييم بوجود نظائرها فيما يتعلق بمعلومات حول أسعار المعاملات أو العروض لبيع أو استئجار الكائنات القابلة للمقارنة مع النظائر الناجمة زار الكائن المقدر لتواريخ التقييم.
المتطلبات الأولية الأولية لتطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري هو توافر سوق العقارات المتقدمة. إن التطوير غير الكافي لهذا السوق، وكذلك ما هو الهدف المقدر للعقارات متخصص أو لديه فوائد أو أعباء استثنائية لا تعكس الحالة العامة للسوق تجعل استخدام هذا النهج غير مناسب.
النهج المقارن قائم على على ثلاثة أنابيب مبادئ تقديرات العقارات: العرض والطلب، والاستبدال والمساهمةوبعد بناء على هذه المبادئ التقييم العقاري في نهج مقارن، يتم استخدام عدد من الأساليب الكمية والنوعية اللازمة لتحديد عناصر المقارنة وقياس تعديلات بيانات السوق الكائنات القابلة للمقارنة لنموذج تكلفة الكائن المقدر.
وفقا لمبدأ "العرض والطلب"، يتم تحديد سعر العقار نتيجة تفاعل قوى الطلب وتزويده بالكائن في هذا المكان، وفي هذا الوقت وفي هذا السوق.
هذه الطريقة هي طريقة النمذجة المباشرة لعوامل العرض والطلب. عند شراء كائن، يسترشد المشتري (المستثمر) بمبدأ الاستبدال، الذي ينص على أن الحد الأقصى لسعر كائن التقييم هو تسو. لا يتجاوز الحد الأدنى للسعر - كي. كائن تناظري ذو خصائص مماثلة (عوامل قيمة). يمكن تمثيل النموذج الرياضي لتقدير كائن العقارات باستخدام طريقة مقارنات السوق على النحو التالي:
أين؛ مع O. - تقييم القيمة السوقية لكائن التقييم، ك. - عدد نظائره، كوي - تقييم القيمة السوقية لمرفق التقييم باستخدام معلومات الأسعار أنا. - التناظرية، السادس- مساهمة أنا.التناظرية في تكلفة كائن التقييم. كمية الودائع السادس يساوي واحد.
تقييم القيمة السوقية لمرفق التقييم باستخدام معلومات السعر أنا. يمكن تقديم التناظرية على النحو التالي:
(8.2)
أين: CI.- سعر أنا.إلى التناظرية ن. - عدد عوامل التسعير، 55.- قيمة تعديل الأسعار أنا.التناظرية في ج.-مع عامل التسعير (الموقع والحالة والأرضيات، إلخ).
تعديل السعر أنا.التناظرية في ج.يعتمد عامل التسعير المالي على مبدأ الودائعوبعد المساهمة هي المبلغ الذي قد يتغير سعر العقار في السوق عند إضافة عامل الإنتاج. على سبيل المثال، قد تكون مساهمة الموقد في سعر الشقة أكثر وأقل أو فروسيا على خلقها. عند تقييم كائن التقييم، يتم ضبط أسعار النظائر، أي عند التعديل، يجيب المثمن في كل مرة على السؤال، بغض النظر عن مقدار التكلفة التماثلية، إذا كان لديه نفس الخصائص ككائن التقييم.
المراحل الرئيسية لتقدير العقارات عن طريق النهج المقارن:
1. الدولة والاتجاهات في تطوير سوق العقارات وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه هذا الكائن. يتم الكشف عن كائنات العقارات، أكثر مماثلة للمقارنة، تباع مؤخرا نسبيا.
2. جمع والتحقق من المعلومات حول كائنات Analam؛ يتم تحليل المعلومات التي تم جمعها ويتم مقارنة كل كائن تمثيلية بالكائن المقدر.
3. في الاختلافات المخصصة في الخصائص المؤلمة للكائنات المقارنة، يتم التعديلات في أسعار مبيعات نظائرها القابلة للمقارنة.
4. تنسيق الأسعار المعدلة للنظرات المرافق وشرق القيمة الإجمالية للقيمة السوقية للممتلكات بناء على نهج مقارن.
المعايير الرئيسية لاختيار كائنات مماثلة (النظير):
حقوق الملكية العقارية؛
ظروف التمويل؛
شروط البيع ووقت البيع؛
موقع؛
الخصائص البدنية.
يجب أن تتصل الكائنات القابلة للمقارنة بجزء واحد من سوق العقارات، ويتم تنفيذ المعاملات معهم على الظروف النموذجية لهذا القطاع: فترة التعرض؛ استقلال مواضيع المعاملة؛ الدافع الاستثمار.
يؤدي استقلال مواضيع المعاملة إلى أن المعاملات لا يتم إبرامها بسعر السوق والبيانات عليها لا يمكن استخدامها للمقارنة إذا كان المشتري والبائع:
في علاقات ذات صلة؛
ممثلون عن عقد وشركة فرعية مستقلة؛
لها ترابط آخر واستطلاع؛
يتم إجراء المعاملات مع كائنات أو تعهد مثقلة أو غيرها من الالتزامات؛
مخطوبة في بيع ملك القتلى؛
الدافع الاستثمار تحديد: مماثلة لدوافع المستثمرين؛ على غرار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأشياء؛ درجة ارتداء المبنى.
عند مقارنة الكائنات المباعة مع كائن يقدر، لا مفر من أن الصعوبات الرائعة أمر لا مفر منه، ويطلب مني إحضار البيانات المتاحة إلى قاسم مشترك، والتي يمكن أن تكون إما وحدة مادية (على سبيل المثال، السعر لمدة 1 م 2) أو اقتصادي. على مختلف قطاعات سوق العقارات، مختلف وحدات المقارنة.
وحدات مقارنة الأرض: السعر ل 1 هكتار؛ ل 1 نسج؛ لمدة 1 م 2.
وحدات المقارنة بين المؤامرات المتراكمة: السعر لمدة 1 م 2 من المساحة الإجمالية؛ سعر 1 متر الأمامي. السعر لمدة 1 م 2 من منطقة صافي لتكون مستأجرة؛ سعر 1 م 3.
كوحدة اقتصادية مقارنة عند تقييم المشاريع بناء على نسبة انخفاض أسعار الدخل والبيع، يمكن استخدام مضاعف الكلى الإجمالي أو معامل رسمي مشترك.
يتم تحديد اختيار وحدة المقارنة، كقاعدة عامة، نوع العقارات. عند تقييم الشقق، يتم استخدام وحدة مساحة كوحدة مقارنة. عادة ما يتم مقارنة المستودعات والمرافق الصناعية بناء على سعر المربع أو متر مكعب من المبنى. عادة ما يتم تحليل الفنادق والفنادق من سعر غرفة الفندق. تتم مقارنة المطاعم والمسارح وقاعات الحفلات الموسيقية بناء على السعر لكل مكان.
تتم مقارنة ارض اليوناناست بسعر لكل وحدة من المربع: SQ. متر، النسيج، الهكتار. يتم استخدام وحدات المقارنة لإجراءات مقارنة شفافة ومفهومة للكائن المقدر وانشراتها. على سبيل المثال، ترد أسعار المبيعات لأسعار حجم وحدة المبنى، عادة ما تختفي الحاجة إلى إجراء تعديلات على حجم الكائنات.
هناك عشرة عناصر مقارنة أساسية يجب أن تؤخذ في الاعتبار في طريقة مقارنة السوق:
1. نقل حقوق الملكية.
2. ظروف التمويل.
3. شروط البيع.
4. النفقات المقدمة مباشرة بعد الشراء.
5. ظروف السوق.
6. الموقع.
7. الخصائص الفيزيائية (الحجم، جودة عمل البناء، حالة المبنى).
8. الخصائص الاقتصادية (تكاليف التشغيل، عقود الإيجار، النفقات الإدارية، تكوين المستأجر).
9. نوع الاستخدام (تقسيم المناطق).
10. مكونات التكلفة غير المدرجة في العقارات.
بالإضافة إلى العناصر الرئيسية للمقارنة، قد يكون من الضروري. عناصر إضافيةوبعد وتشمل هذه قيود التخطيط الحضري، وخدمات، والقيود البيئية، والوصول إلى كائن العقارات. غالبا ما ينقسم عنصر المقارنة الأساسية إلى فئات فرعية، والذي يوضح عنصر المقارنة المحيط. على سبيل المثال، يمكن تقسيم الخصائص الفيزيائية إلى سن وحالة المبنى وأبعادها وما إلى ذلك.
نقل حقوق الملكية.يعتمد سعر المعاملات دائما على حقوق الملكية المنقولة. يتم بيع العديد من أنواع العقارات، ولا سيما المرافق التجارية، مع مراعاة اتفاقيات الإيجار الحالية التي يمكن إرفاقها بأسعار أقل من السوق. يحدث هذا عندما تكون شروط إنهاء العقد مستحيلة قانونيا أو غير حكيمي اقتصاديا. في هذه الحالة، من الضروري إجراء تصحيحات إلى الفرق في معدلات الإيجار.
ظروف التمويل.قد تختلف أسعار المعاملات لأجواء العقارات المختلفة بسبب حقيقة أنهم يمكن أن يكون لديهم شروط تمويل مختلفة. على سبيل المثال، تمويل العقارات باستخدام قرض الرهن العقاري بمعدل نسبة مئوية أقل من السوق. أو يتم الدفع نقدا. في هذه الحالة، عادة ما يكون سعر الفائدة أقل من مستوى السوق. في كلتا الحالتين، يدفع المشترون أسعارا أعلى للأشياء للحصول على تمويل أسفل مستوى السوق. وعلى العكس من ذلك، غالبا ما توفر أسعار الفائدة فوق مستوى السوق تخفيض الأسعار.
على المخططات المالية غير السوقية تشمل الدفع عن طريق أقساط. وفقا لمثل هذا المخطط، يتم إبرام اتفاقية قرض، ويدفع المشتري المدفوعات الدورية للبائع ويستقبل الملكية القانونية فقط بعد دفع الجزء الأخير من القرض. بالنسبة لهذه المخططات، تتميز أسعار الفائدة المنخفضة على القروض. الأسعار تحت السوق أحيانا تحصل في بعض الأحيان الشركات الكبيرة بسمعة مالية جيدة.
شروط البيع.عادة ما يتم اكتشاف تعديلات على شروط البيع بناء على تحليل العلاقة بين المشتري والبائع. كقاعدة عامة، تؤثر شروط البيع بشكل كبير على أسعار المعاملات. يمكن إرفاق المعاملة بسعر أقل من السوق، إذا كان البائع يتطلب على وجه السرعة النقدية. العلاقات المالية أو الشركات ذات الصلة يمكن أن تؤثر أيضا على سعر العقار. في أي حال، يجب دراسة ظروف المبيعات بعناية.
النفقات المقدمة مباشرة بعد الشراء.المشتري، قبل إجراء صفقة، كقاعدة عامة، تعتبر التكاليف التي يحتاجها بعد شراء الممتلكات. قد تتضمن هذه النفقات تكلفة هدم أو تفكيك أي مبنى، وتكاليف إصدار وثائق حول تغيير معدل تقسيم المناطق المؤامرة الأرضية أو تكلفة القضاء على التلوث. يجب أن تكون هذه النفقات لا تظهر أفكار سوق متناقضة حول تصرفات المشترين الأكثر نموذجية فيما يتعلق بالكائن المقدر. يتم تقليل سعر الشراء المطالب بمقدار هذه النفقات.
ظروف السوق.يتم تعديل ظروف السوق إذا كان من لحظة المعاملات القابلة للمقارنة نتيجة لعمليات التضخم أو الانكماش، فقد تغيرت قيمة الأنواع الرئيسية من العقارات بشكل كبير. قد تحدث شروط السوق المتغيرة نتيجة لاعتماد معايير ضريبية جديدة، وإدخال حظر على أعمال البناء، وكذلك فيما يتعلق بتقلب العرض والطلب. في بعض الأحيان تؤثر العديد من العوامل الاقتصادية بشكل مشترك على التغيير في ظروف السوق.
يؤدي انخفاض الاقتصاد عادة إلى انخفاض في الأسعار لجميع أنواع العقارات، ولكن من أجل. خلال الركود الاقتصادي، غالبا ما يكون من الصعب العثور على السجناء المعاملات المماثلة مؤخرا. غالبا ما يطلق على التعديل على ظروف السوق تعديل لفترة من الوقت. ومع ذلك، إذا لم تتغير ظروف السوق، فإن التعديل غير مطلوب، حتى لو مر وقتا كبيرا.
موقع.مطلوب تعديل الموقع إذا كانت خصائص موقع الكائنات المقدرة والمقارنة تختلف. إذا كان هناك تباينات كبيرة، فمن الضروري استبعاد موضوع العقارات من بين قابلة للمقارنة. قد يعتمد الموقع على المسافة فحسب بين الكائنات، ولكن أيضا من أسلوب البيئة. مثال على ذلك هو الفرق بين الكائن بإطلالة جميلة على الحديقة أو الماء وكائن يقع على مسافة أرباع اثنين تطل على المكب. سيكون للموقع المتنوع أماكن البيع بالتجزئة، وهو واحد منها يقع في زاوية الربع.
الخصائص البدنية.تشمل الاختلافات المادية حجم البناء وجودة البناء والأناقة المعمارية ومواد البناء وعمر وحالة المبنى والمرافق الوظيفية وحجم مؤامرة الأرض ومنطقة تطويرها وجاذبية التحسين والراحة من الجانب. يتم تحديد تعديل لأي من الاختلافات المادية من خلال مساهمة هذا الاختلاف في السعر، وليس تكلفة إنشاء أو تفكيك.
الخصائص الاقتصادية.تشمل الخصائص الاقتصادية جميع خصائص الكائن الذي يؤثر على دخله. عادة ما يتم استخدام عنصر المقارنة هذا في تقييم الأجسام المربحة. تشمل الخصائص التي تؤثر على الدخل تكاليف التشغيل، وإدارة الجودة، وموثوقية المستأجرين، وخصومات الإيجار، وظروف اتفاقية الإيجار، ووضع اتفاقية الإيجار، خيارات الإيجار، بالإضافة إلى شروط اتفاقية الإيجار، على سبيل المثال، تعويض.
يجب أن يتم تحليل المثمنين بعناية بخصائص اقتصادية بما فيه الكفاية وعدم الخلط بينها بخصائص أخرى، مثل حقوق العقارات المرسلة أو التغييرات في ظروف السوق. على سبيل المثال، قد يعكس إيرادات التشغيل النقية مجموعة كاملة من المعايير الاقتصادية، وينبغي تحليل الكثير منها فقط باستخدام نهج الدخل.
نوع الاستخدام / تقسيم المناطق.يتم تحديد تكلفة العقار من خلال أفضل استخدام لها. إذا كان استخدام كائن مماثل لا يتوافق مع الاستخدام الأكثر كفاءة لكائن التقييم، فمن الضروري ضبط سعر كائن مماثل. في معظم الحالات، يجب على المشتري أو ممثله تأكيد النوع النهائي من الاستخدام الذي تم شراء الكائن القابل للمقارنة.
عند تقييم مؤامرة أرضية خارجة، يعد معدل تقسيم المناطق أحد الإجراءات الرئيسية الأكثر كفاءة للاستخدام الكفء للكائن، حيث أنه بمثابة معيار للمقبول القانوني. إذا لم تكن هناك أشياء قابلة للمقارنة بما يكفي مع تقسيم المناطق مماثلة للكائن المقدر، فيمكن استخدام المناطق التي تحتوي على العديد من تقسيم المناطق المختلفة ككائنات مماثلة، ولكن على غرار نوع الاستخدام الأكثر كفاءة.
مقارن (السوق) المقارنة يعد تقييم الكائنات العقارية مجموعة من أساليب تقييم العقارات بناء على مقارنة كائن تقييم مع أشياء مماثلة فيما يتعلق به معلومات حول أسعار المعاملات معها.
يعتمد النهج المقارن على التقييم العقاري على معلومات عن المعاملات الأخيرة مع أشياء مماثلة في السوق ومقارنة العقارات المقدرة مع النظير. المتطلبات الأولية الأولية لتطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري هو توافر سوق العقارات المتقدمة.
يعتمد النهج المقارن على المبادئ الأساسية الثلاثة للتقييم العقاري: العرض والطلب، والاستبدال والمساهمة. بناء على هذه المبادئ التقييم العقاري في نهج مقارن، يتم استخدام عدد من الأساليب الكمية والنوعية اللازمة لتحديد عناصر المقارنة وقياس تعديلات بيانات السوق الكائنات القابلة للمقارنة لنموذج تكلفة الكائن المقدر.
المبادئ الأساسية للنهج المقارن للتقييم العقاري هو مبدأ الاستبدال، الذي يشير إلى أنه إذا كان هناك العديد من الأشياء المماثلة في السوق، فلن يدفع المستثمر العقلاني أكثر من المبلغ الذي سيحصل فيه شراء فائدة مماثلة في العقارات كلفة.
المعايير الرئيسية لاختيار الأجسام المماثلة (النظير) هي ملكية العقارات، وشروط تمويل المعاملة، والظروف وتوقيت البيع (المقترحات)، وموقع العقار، والخصائص الفيزيائية للكائن المقدر.
شروط تطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري:
يجب أن يكون الكائن فريدا؛
يجب أن تكون المعلومات شاملة، بما في ذلك شروط إجراء المعاملات؛
يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على قيمة نظائرها المقارنة في العقارات المقدرة قابلة للمقارنة.
مراحل النهج المقارن:
دراسة السوق - تحليل اتجاهات الدولة والسوق وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه الكائن المقدر؛ يتم الكشف عن كائنات العقارات، أكثر مماثلة للمقارنة، تباع مؤخرا نسبيا.
2. جمع وتحقق من دقة المعلومات عن عمليات البيع أو بيعها مؤخرا لمرفق تقييم العقارات؛ مقارنة الكائنات التناظرية مع كائن يقدر. يجمع المثمن أقصى قدر ممكن من المعلومات حول بيع كائنات العقارات مماثلة. يمكن أن تكون مصادر المعلومات: تسجيل المالكين والزملاء والسجلات الرسمية والبيانات الإحصائية. جمع المعلومات، يجب أن يكون المثمن واثقا في امتنانه وموضوعيته. إلزامي يجب حضره معلومات حول تكلفة 1 متر مربع. متر كائن الكائن، تواريخ المعاملة، موقع الكائن، شروط المعاملة وغيرها من المؤشرات التي يراها المثمن ضرورية. يجب أن يكون المثمن متأكدا من أن المعاملة قد حدثت بين طرفين مستقلين ولم تؤثر السعر المدفوع على أي عوامل، بما في ذلك العلاقات الوثيقة بين الطرفين. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يفحص المثمن الشروط التي تم التوصل إليها بشأن اتفاقية بيع الكائن أو الإيجار، ومقارنة هذه القيم مع معلومات السوق في هذه المناسبة. استئجار مبنى جديد، على سبيل المثال، في سوق العقارات يمكن أن يكون مؤشرا جيدا، والاتفاق بين الالتزامات المرتبطة بالشركاء أو الأقارب ليس كذلك.
3. التعديلات المؤقتة. في كثير من الأحيان، يحتوي المثمن على معلومات حول المعاملات التي حدثت قبل بضع سنوات. في شروط الاقتصاد بمستوى عال من التضخم، تحتاج إلى معرفة التاريخ الدقيق للتعديلات الرياضية أو النوعية عند تحليل البيانات.
4. تعديل أسعار مبيعات نظائرها المختارة وفقا للفروق من كائن التقييم. في الممارسة الحقيقية، من الصعب العثور على خصائص مماثلة تماما في الحجم والموقع والعمر والتصميم والتخطيط، إلخ. في هذه الحالة، يجب أن يقترب المثمن من مشكلة النظر في أن أي معلومات أفضل من غيابها. بناء على طبيعته وعلى أساس تجربته الخاصة، يحدد المثمن الاختلافات بين كائنات العقارات المقارنة، تعبر عنها في شكل قيمة. تجد هذه الاختلافات المثمن موقع الكائنات، درجة ارتدائها، تحدد الاختلافات في العديد من العوامل الأخرى.
تعديلات التكلفة:
التعديلات المطلقةتتغير المقارنات التي تم إجراؤها إلى وحدة المقارنة ثمن الكائن المباع عن مبلغ معين من خلال الفرق في خصائص كائن تناظري والكائن المقدر تقدير. يتم تصحيح إيجابي إذا كان الكائن المقدر أفضل من التناظرية القابلة للمقارنة، سلبية، إذا أسوأ؛
ب) التعديلات النقديةتم إحضارها إلى سعر الكائن المباع الناتج ككل، تغييره بمبلغ معين يتم تقييم الاختلافات في الخصائص.
تصحيح الفوائدوهي مصنوعة من خلال ضرب سعر البيع كائن تناظري أو وحدة المقارنة الخاصة به على المعامل الذي يعكس درجة الاختلافات في خصائص الكائن التناظري والكائن المقدر. إذا كان الكائن المقدر أفضل من التناظرية القابلة للمقارنة، فسيتم إضافة الأخير إلى الأخير، إذا كان الأمر سوءا - لأسفل.
دع تكلفة الكائن المقدر \u003d x؛
تكلفة الكائن المباع \u003d 1.0 (100٪).
إذا كان الكائن أفضل من 15٪ التناظرية، فإن سعر التناظرية يجب أن يزيد بنسبة 15٪
X \u003d (1.0 + 0.15) * 1 \u003d 1.15.
إذا كان الكائن أسوأ من التناظرية بنسبة 15٪، فينبغي أن ينخفض \u200b\u200bسعر التناظرية بنسبة 15٪
X \u003d (1.0 - 0.15) * 1 \u003d 0.85.
إذا كان التناظرية أفضل من الكائن الذي يتم تقديره بنسبة 15٪، فيجب أن ينخفض \u200b\u200bسعر التناظرية
1.0 \u003d (1.0 + 0.15) * x؛ وبعد
إذا كان التناظرية هو الأسوأ من الكائن المقدر بنسبة 15٪، فيجب أن يزيد سعر التناظرية
1.0 \u003d (1.0 - 0.15) * x؛ 
.
يتم استخدام طرق الخبراء من التعديلات إذا لم تتمكن من تكوين تعديلات المال.
5. إنشاء قيمة منشأة التقييم العقاري من خلال تنسيق الأسعار المعدلة للنظرات عن الأجسام. إن مسألة مقارنة هذين اثنين من الأجسام العقارية المقارنة تتطلب اعتبارا خاصا، نظرا لأنه على الرغم من تشابه مختلف المعايير المتعلقة بممتلكات الممتلكات والسوق المقدرة، فمن الممكن أن يأتي إلى استنتاج غير صحيح حول التكلفة. يجب مقارنة حجم الكائن المقدر للعقارات وعمره وغيره من العوامل المثمن مع عوامل مماثلة من الأجسام العقارية المماثلة، وإجراء تعديلات في شروط القيمة ومراعاة المزيد من التحليل.
يتضمن نهج مقارن طريقين رئيسيين: طريقة تحليل مبيعات مقارنات مباشرة وطريقة مضاعفية إجمالية. طريقة التقييم الأكثر شيوعا في مجموعة النهج المقارن هي طريقة تحليل المبيعات المقارن المباشرة. هذه الطريقة هي تحليل المعاملات الفعلية للشراء وبيع الكائنات العقارية ومقارنة الكائنات التي أجريت هذه المعاملات مع الكائن المقدر للعقارات. تعتمد طريقة تقييم العقارات هذه على مبدأ الاستبدال، والذي يقول: لن يشتري المشتري كائسا للعقارات إذا كانت تكلفةها ستتجاوز تكلفة الحصول على كائن مماثل في السوق، والذي له نفس الأداة المساعدة. لذلك، من المفترض أن الأسعار التي تقوم بها شراء وبيع كائن، مماثلة أو مشابهة للكائن المقدر، تعكس قيمة السوق الخاصة بها.
عند استخدام طريقة تحليل مبيعات مقارنة مباشرة، يحلل خبير المثمن مرافق عقارية قابلة للمقارنة تم بيعها مؤخرا في قطاع سوق العقارات ذات الصلة ويجعل التعديلات على سعر الاختلافات بين الأجسام العقارية المقدرة والمقارنة. نتيجة لهذا الإجراء، يتم تحديد سعر بيع كل منشأة مماثلة بطريقة ما إذا كان لها نفس الخصائص الرئيسية مثل الكائن المقدر.
واحدة من طرق تحديد حجم التعديل لأي سمة هو تحليل المبيعات المقترنة. وهي تتألف مقارنة وتحليل العديد من أزواج من المبيعات القابلة للمقارنة. في الوقت نفسه، فإن مبيعات الزوج هي مبيعات اثنين من الكائنات العقارية، والتي تكون متطابقة تقريبا، باستثناء خاصية واحدة يجب على خبير المثمنين تقييمها لاستخدامها كتعديل للسعر الفعلي لكائن مماثل.
على سبيل المثال
المعلومات التالية المعروفة في مبيعات السوق:
تحديد:
تصحيح على الفرق في المربع.
تعديل لحضور حديقة.
تعديل لحضور المرآب.
1. لتحديد التعديل إلى الفرق في المنطقة، مقارنة 1 و 3 كائن. 55000-44000 \u003d 11000 نقدم التعديل إلى الفرق في المنطقة في الجدول. في الوقت نفسه، إذا كان الكائن أفضل من التناظرية، يجب أن يزيد سعر التناظرية إذا كان الكائن أسوأ من التناظرية، يجب أن ينخفض \u200b\u200bسعر التناظرية. نظرا لأن التناظرية 3 في المنطقة أفضل من الكائن 1، ثم يأتي التعديل مع علامة (-).
2. لتحديد تعديل وجود المرآب، مقارنة كائن واحد و 2. 44000-40000 \u003d 4000. نقدم التعديل لوجود مرآب في الطاولة. لأن الكائن 1 وفقا لوجود المرآب أفضل من التناظرية 2، فإن التعديل يأتي مع علامة (-).
3. لتحديد تعديل وجود الحديقة، مقارنة 2 و 4 كائن. 40-39 \u003d 1T. نقدم التعديل لحضور حديقة في الطاولة. نظرا لأن الكائن 1 وفقا لوجود حديقة أفضل من التناظرية 4، فإن التعديل يأتي مع علامة (-).
احسب إجمالي التعديلات لجميع نظائرها.
نحدد تكلفة الكائن، مع مراعاة الأسعار المعدلة للنظراء.
|
مقدر | ||||||
|
المنطقة، M2. | ||||||
|
تعديل | ||||||
|
تعديل | ||||||
|
تعديل | ||||||
|
سعر البيع، $ |
29000 | |||||
|
التعديل الإجمالي | ||||||
|
معدل المعدل | ||||||
طريقة التحليل المقارن المباشر هو الأنسب للقطاعات المتقدمة لسوق العقارات، مثل سوق الإسكان.
في إطار النهج المقارن للتقييم العقاري، يتم استخدام طريقة مضاعف الكلى الإجمالي أيضا.
إجمالي المضاعف الكلوي (BPM) - هذه هي نسبة سعر البيع أو الدخل الإجمالي المحتمل أو إلى الدخل الصحيح.
لتطبيق هذه الطريقة، فمن الضروري:
تقييم دخل السوق الإجمالي الناتج عن الكائن؛
تحديد نسبة الدخل الإجمالي من الكائن المقدر بسعر البيع مبيعات مماثلة للبيان؛
ضرب إجمالي الدخل من الكائن المقدر في قيمة VRM المتوسط \u200b\u200bمن قبل النظير.
يتم احتساب سعر البيع المحتمل من قبل الصيغة
مثال
شركة VRM.
|
سعر البيع، C.E. | |||
|
كائن التقييم |
150000*5,08 =762169 |
5+5,43+4,81 = 5,08 |
|
|
800000/160000 = 5,00 |
|||
|
950000/175000 = 5,43 |
|||
|
650000/135000 = 4,81 |
يمكن أن يؤدي دور BPM إلى أداء معامل عام للرسمية (OCC).
عكيه - هذه هي نسبة الدخل التشغيلي النقي لسعر البيع.
في هذه الحالة
;
مثال
حساب التنفيذ
|
سعر البيع، C.E. | |||
|
كائن التقييم |
375000 | ||
|
غير متعذر |
|||
|
35000 (خلال العام الماضي) |
غير متعذر |
||
مزايا نهج مقارن:
في القيمة النهائية تعكس رأي البائعين والمشترين النموذجيين؛
تعكس أسعار المبيعات التغيير في الظروف المالية والتضخم؛
مثبتة قانونيا؛
يتم إجراء تعديلات على الاختلافات بين الكائنات المقارنة؛
من السهل جدا استخدامها ويعطي نتائج موثوقة.
عيوب نهج مقارن:
اختلافات المبيعات؛
تعقيد جمع المعلومات حول أسعار المبيعات العملية؛
مشكلة في جمع المعلومات حول ظروف معينة من المعاملة. ؛
الاعتماد على نشاط السوق؛
الاعتماد على استقرار السوق؛
تعقيد تنسيق البيانات حول المبيعات المختلفة بشكل كبير.
تقييم العقارات الموثوق هو العمل المضني للمتخصصين المؤهلين تأهيلا عاليا. في مسارها، في مهمة العميل، تقييم القيمة السوقية للكائن أو الحق في ذلك. هذا هو التقدير الذي يجري تحليلا ويختار نهجا أو مجموعة مناهج للتقييم مقبول في موقف معين. ما هو النهج المقارن في التقييم العقاري؟ ما هي أساليبه ومزايا وعيوبه؟ في أي سوق، يقدم تطبيقه النتيجة الأكثر دقة؟ دعونا نتحدث عن هذا اليوم.
الميزة الرئيسية التي تشير فيها الكائنات التي تشير إلى العقارات هي ملزمة لها على الأرض. العقارات - هذه مؤامرات، أي مباني، وهياكل، ومباني سكنية وغير سكنية، والأشياء الطبيعية، إلخ.
يمكن للمالك استخدامه (كائن العقارات) لكل من الاحتياجات الشخصية واستخراج الأرباح. يمكن نقله للإيجار أو التعهد، والبيع، وإعطاء، والتبادل، والربط، وما إلى ذلك، لذلك، في بعض الأحيان تحتاج فقط إلى معرفة قيمة السوق الحقيقية هي حاليا وقت.
ينفذ المتخصص هذا العمل باستخدام النهج التي حددتها حالة معايير التقييم.
في المجموع، تستخدم التقديرات ثلاث نهج:
كل من هذه الأساليب لها أساس منهجي خاص به. نقوم بتحليل نهج مقارن باستمرار للتقدير وأساليبه لتحديد قيمة الكائن.
عندما يريد المالك بيع العقارات الخاصة به، فإنه يحدد تكلفته الأولي، دون المشتبه بهم، باستخدام المشروع المشترك. يمكن القيام به بشكل مستقل. يبحث المالك عن كائنات مماثلة لمواقع التخصصات الخاصة بها، ويقارن خصائصها، ومدة فترة البيع، وتجعل استنتاجات حول التكلفة التي يمكن بيعها بها الكائن الحقيقي. هذا نهج مقارن.
يتم احتساب قيمة السوق من خلال مقارنة أسعار نظائر التسهيلات. يفهم البائع الكافي أنه في وجود كائنين أو أكثر في السوق، تلبي بنفس القدر طلبات المشتري، حدد سعر أعلى، على الأقل غير حكيم.
يعتمد المشروع المشترك على البيانات التي أجريت فعليا في المعاملات السابقة الأخيرة مع كائنات مماثلة وارتباط العقارات المقدرة لها نظائرها مماثلة.
النقطة البداية لقرار المثمن لاستخدام SP هو النشاط الحالي لتلك القطعة من سوق العقارات، وهو جزء منه هو موضوع التقييم (البرمجيات).
المبادئ الأساسية ل SP.:
بناء على هذه المبادئ، لحساب القيمة السوقية للبرامج، تم تطوير طرق التقييم الخاصة.
ينطوي النهج المقارن على استخدام 3 طرق تقييم عقارية وتنسيق نتائجها لتحديد القيمة السوقية للتقدير.
يتم تحديد التكلفة من خلال تحليل مبيعات الكائنات الأخيرة مماثلة للتصحيح المناسب لتكلفة الاختلافات بينهما.
خوارزمية تحسب:
يعد تنسيق نتائج المقارنة أحد النقاط المهمة لهذه الطريقة. لا يسمح بالحساب البسيط في المتوسط \u200b\u200bللبيانات التي تم الحصول عليها. من الضروري دراسة كل نتيجة عن طريق طريقة تحليلية وإجراء نتيجة معقولة.
القيمة النهائية للتكلفة هي استنتاج تم التحقق منه بواسطة المثمن بناء على تحليل جميع المعلومات المتاحة وتجربةها المهنية.
SAP مثالية لاستيعاب السكن، أي يتم تنفيذ قطاع السوق الذي يتم فيه إجراء عدد كبير من المعاملات ذات الكائنات المماثلة.
مثال بدائي لاستخدام SAP عند تقييم شقة، والتي يتم الاستشهاد ببساطة بفهم جوهر الطريقة.
مؤسسة المصدر:
وجدت معلومات عن المعاملات مع الكائنات 5 التي تباع خلال الشهرين الماضيين.
لاحظ الاختلافات بين نظائرها فيما يتعلق بكائن التقييم:
النظر في تكلفة الكائن المقدر:
1 700 000 + 300 000 +100 000 + 200 000 - 250 000 - 250 000 \u003d 1 800 000 فرك.
في الواقع، فإن الحساب هو بالطبع أكثر صعوبة بكثير. في المثال، لم يتم إجراء تقييم سوقي للعوامل، وتم اتخاذها ببساطة.
تعتمد الطريقة على فرضية حول العلاقة المباشرة بين بيع الكائن وإيرادات الإيجار المحتملة من استئجارها. تلك.، كلما ارتفع دخل الإيجار المحتمل، كلما كان كائن أكثر تكلفة.
في IPOSTASIS لوحدة المقارنة، تنص هذه الطريقة على استخدام BPM. إنه يساوي نسبة سعر الكائن المباع إلى إجمالي الدخل من استخدامه لأغراض تجارية.
خوارزمية تحسب:
في تطبيق البيانات في مثالنا، ستكون تكلفة الكائن 6000 طن. (300 tr. * 20).
لا تتطلب طريقة BPM تعديلات إضافية في خصائص الكائن والنظير. هذا مؤشر نسبي يتم فيه أن تؤخذ هذه الميزات في الاعتبار في البداية.
ينطبق OKK على إيرادات التشغيل النظيفة للكائن (chod).
chod هو إجمالي الدخل غير صالح (DVD)، والتي يتم من خلالها خصم مصاريف التشغيل السنوية. تشمل العمليات جميع النفقات، والتي بدونها لن تتمكن الكائن من العمل بشكل طبيعي (مدفوعات الأداة المساعدة والصيانة والإصلاحات وما إلى ذلك).
يتم احتساب قرص DVD كمجموع الدخل الإجمالي المحتمل (PVD) والدخل المنزلي، ناقص الخسائر من الأرباح المتأثرة.
PVD - الدخل الذي يمكن الحصول عليه عند استئجار العقارات دون توقف. يعتمد على مساحة الكائن ومعدلات الإيجار. وفقا لذلك، إذا كان الكائن خاملا، فسيتم تشكيل أرباح منخفضة.
يتم تحديد OKK عن طريق موقف الكائن التناظرية للكائنات بسعرها ويستخدم كقسمة لكائن Chod من التقييم.
خوارزمية تحسب:
النظر في مثال.
تقييم القيمة السوقية للكائن، الذي تبلغ قيمة Chehod في الفترة المتوقعة 250،000 ألف روبل.
لنفترض أن هناك معلومات مثبتة حول ثلاثة نظائر:
حساب أوقت للحصول على التقدير:
(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276
سعر المبيعات - 1،278،000 روبل. (353،000 روبل * 0.276).
في أحداث التقييم، من المهم أن تكون قادرا على تقييم النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام أساليب مختلفة للمشروع المشترك. يعرف المثمن ذو الخبرة الوزن كل طريقة تحتل كل طريقة عند تقييم كائن معين.
إذا كان يمكن تقدير الممتلكات من خلال جميع الطرق الثلاث (التي تحدث دائما)، فستكون المرحلة مطلوبة لتنسيق النتائج، والتي سيتم خلالها تحديد الحد الأقصى للسعر المحتمل.
يتم احتساب قيمة السوق من خلال مقارنة أسعار نظائر التسهيلات.
خلاف ذلك، يتم اتخاذ قرار بدافع لرفض استخدام طريقة تقييم معين.
SP هي واحدة من أكثر الطرق موثوقية وسهلة الاستخدام لتحديد القيمة السوقية للعقارات. الوحيد، لكن ناقص هذا النهج الرئيسي هو عدم وجود سوق عقاري متطور للجزء المرغوب فيه. في مثل هذه الظروف، سيضطر استخدام المشروع المشترك إلى التخلي عنها. بعد كل شيء، يمكنك فقط مقارنة عدم الكائنات الفريدة فقط.
26.11.2008
giniyatullina a.a.
يعتمد النهج المقارن على التقييم العقاري على معلومات عن المعاملات الأخيرة مع أشياء مماثلة في السوق ومقارنة العقارات المقدرة مع النظير.
فيما يلي تعديلات تأخذ في الاعتبار الاختلافات بين الكائن المقدر والبيان. يتيح لك ذلك تحديد سعر بيع كل تناظرية، كما لو كان لديه نفس الخصائص الأساسية ككائن المقدر. يوفر السعر المعدل مثيرا للفرصة لاستنتاج أن سعر البيع الأكثر احتمالا من الأشياء المماثلة يعكس القيمة السوقية. بالطبع، قد ينحرف سعر البيع الفعلي للكائن من القيمة السوقية بسبب دافع مشاركتهم المعاملة، ودرجة الوعي بهم، شروط المعاملة. ومع ذلك، في الغالبية العظمى من الحالات، تميل أسعار المعاملات الفردية إلى تعكس اتجاه تنمية السوق. بالنظر إلى أن نهج تقييم الممتلكات هذا يعتمد على مقارنة المبيعات، فإنه يسمى المقارنة. نظرا لحقيقة أن النهج المعني يستخدم بيانات عن المعاملات في السوق، يطلق عليه أيضا السوق.
يعتمد النهج المقارن على المبادئ الأساسية الثلاثة للتقييم العقاري: العرض والطلب، والاستبدال والمساهمة.
مبدأ الاستبدال - لن يدفع مالك محتمل معقول مبلغ هدف العقارات أكبر من الحد الأدنى للسعر لكل ما يمكن شراؤه أو بنيت (مع مراعاة عامل الوقت) كائن مماثل. وبالتالي، فإن الحد الأقصى لتكلفة الكائن المقدر يحددها الحد الأدنى لسعر الاستحواذ على كائن مماثل.
إن الأساس النظري لمبدأ الاستبدال هو مفهوم الاختيار الرشيد المعروف في النظرية الاقتصادية الحديثة، وفقا لهذا عقلاني هذا الاختيار للكيان التجاري، والذي يوفر الحد الأدنى من التكاليف البديلة، مما يمنح الفوائد المفقودة فيما يتعلق باعتماد حل واحد أو آخر.
مبدأ الودائع. المساهمة هي أن تكاليف الكائنات التي تزيد أو تنخفضها بسبب وجود أو عدم وجود أي عنصر. في الوقت نفسه، يمكن أن يكون حجم هذه الزيادة (النقص) أعلى وتحت تكلفة إنشاءه.
مبدأ العرض والطلبوبعد يجب أن يفهم المثمن في تحديد قيمة الكائن العوامل وما هي الطريقة التي تؤثر على الطلب وتزويدها في سوق العقارات، والتي تتغير في هذه العوامل يمكن أن تحدث وكيف ستؤثر هذه التغييرات على تكلفة هذه الخاصية. وبعد
بناء على هذه المبادئ التقييم العقاري في نهج مقارن، يتم استخدام عدد من الأساليب الكمية والنوعية اللازمة لتحديد عناصر المقارنة وقياس تعديلات بيانات السوق الكائنات القابلة للمقارنة لنموذج تكلفة الكائن المقدر.
تتم عملية إجراء تقييم الكائن العقاري بمهارة مقارنة بأربع مراحل:
الدولة والاتجاهات في تطوير سوق العقارات وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه هذا الكائن. يتم الكشف عن كائنات العقارات، أكثر مماثلة للمقارنة، تباع مؤخرا نسبيا.
يتم جمع المعلومات الموجودة على مرافق النظائر والتحقق منها، يتم تحليل المعلومات التي تم جمعها ويتم مقارنة كل كائن كائن بالكائن المقدر.
الاختلافات المختارة في خصائص التسعير الكائنات القابلة للمقارنة هي تعديلات على مبيعات النظير المقارنة.
يتم الاتفاق على الأسعار المعدلة للمرافق النظير والقيمة النهائية للقيمة السوقية للممتلكات على نهج مقارن.
لحساب تكلفة الكائن المقدر، يستخدم النهج المقارن العديد من الطرق المختلفة: مجموعة عامة، وسيلة تكلفة التقليل من النظائر، والأساليب بناء على تحليل المبيعات المقترنة، طرق تسوية الخبراء، الأساليب الإحصائية.
Friedman Jack و Orday N. - مؤلفي الكتاب المدرسي "تحليل وتقييم الدخل التجاري العقاري" تخصيص طريقة تجمع عام.
مجموع المجموعات يمكن استخدامه في سوق نشط حيث يمكن العثور على عدد كاف من المبيعات من أجل تضييق اختلاف السوق في الأسعار. تعتمد هذه الطريقة على وجود كائنات متجانسة نسبيا. في هذه الحالة، قد يقرر المثمن عدم إنتاج تعديلات فردية، ولكن لمقارنة الكائن المقدر ككل لتحديد ما إذا كان أفضل أو أسوأ من كل من الكائنات القابلة للمقارنة. ثم، ضمن المجموعة المحددة، يتم التعديل التراكمي. هذا يزيل الحاجة إلى النظر بشكل منفصل في كل سمة تميز الممتلكات المقدرة من الأشياء المباعة المقدرة.
الاقتصادي سولوفيانوف م. يدرك دليل الدراسة "نشاط التقييم" هذه الأساليب على النحو التالي: طريقة تقليل القيمة عن طريق التناظرية وطريقة المقارنة.
طريقة القيمة البديلة من قبل النظراء. في الطريقة قيد النظر، يتم التقييم على أساس الاختيار المسبق والمقارنة بين الكائن المقدر مع المرافق التناظرية التي تم إنشاؤها بالفعل في هذا الوقت. بعد العثور على نظائر نتيجة للتقييم، يتم أخذ تكلفة إعادة التأهيل الخاصة بهم، أي تحسب لهم التكلفة المقدرة في مشروع البناء.
Friedman Jack و Orday N. - مؤلفي الكتاب المدرسي "تحليل وتقييم الدخل التجاري العقاري" تخصيص طريقة تجمع عام. يمكن استخدامه في سوق نشط حيث يمكن العثور على عدد كاف من المبيعات من أجل تضييق اختلاف السوق في الأسعار. تعتمد هذه الطريقة على وجود كائنات متجانسة نسبيا. في هذه الحالة، قد يقرر المثمن عدم إنتاج تعديلات فردية، ولكن لمقارنة الكائن المقدر ككل لتحديد ما إذا كان أفضل أو أسوأ من كل من الكائنات القابلة للمقارنة. ثم، ضمن المجموعة المحددة، يتم التعديل التراكمي. هذا يزيل الحاجة إلى النظر بشكل منفصل في كل خصم يميز الممتلكات المقدرة من الأشياء المباعة القابلة للمقارنة. اقتصادي Soloviev M.M. في دليل الدراسة، تعتبر "أنشطة التقييم" هذه الأساليب مثل: طريقة تقليل القيمة من خلال نظائرها وطريقة المقارنة .. في الطريقة قيد النظر، يتم التقييم على أساس الاختيار الأولي والمقارنة بين الكائن المقدر المنشآت التناظرية التي تم إنشاؤها بالفعل في هذا الوقت. بعد العثور على نظائر نتيجة للتقييم، يتم أخذ تكلفة إعادة التأهيل الخاصة بهم، أي تحسب لهم التكلفة المقدرة في مشروع البناء.
وبالتالي، يتم البحث عن النتيجة من أجل التصميم النظير فورا في القيمة النهائية والمتكاملة. في حالات أخرى، إذا اختلاف النظير المحدد إلى حد ما من الكائن المقدر، يتم ضبط قيمتها.
من المستحسن تطبيق طريقة تقليل القيمة وفقا للتناظرية عند العمل مع كائنات البناء العادية الوظيفية والمعمارية - المباني المدرسية، بناء المساكن القياسية، إلخ. إذا كان هناك خصائص مختلفة غير واضحة للكائنات المقدرة، يتم اختيار نظائرها وتقديراتها وتعديلها مع هذه الاختلافات.
الأساليب بناء على تحليل المبيعات المقترنة؛
طرق الخبراء للحساب والتعديلات؛
أساليب إحصائية.
طريقة مبيعات المقترنة: تحت بيع البخار، فإن بيع كائنين مقصود، من الناحية المثالية النسخة الدقيقة من بعضها البعض، باستثناء معلمة واحدة (على سبيل المثال، الموقع)، يتم تفسير وجود الفرق في سعر الكائنات. تتيح لك هذه الطريقة حساب التعديل على المميزة المذكورة أعلاه واستخدامها لضبطه إلى هذه المعلمة، ويقع سعر البيع كائن تقييم كائن تناظري. يفسر قيود تطبيق هذه الطريقة من خلال تعقيد اختيار مرافق بيع الزوج، والبحث ودراسة عدد كبير من المعلومات.
طرق الخبراء للحساب والتعديلات. إن أساس أساليب الخبراء لحساب التعديلات والتعديلات، عادة ما تكون النسبة المئوية، هو الرأي الذاتي لخبير المثمن في مقدار الكائن أسوأ أو أفضل من التناظرية القابلة للمقارنة.
عادة ما تستخدم طرق الخبراء للحساب والتعديلات عندما يكون من المستحيل حساب تعديلات بدقة بدقة إلى حد ما، ولكن هناك معلومات سوقية عن اختلافات سعر الفائدة.
أساليب إحصائية. يجب القول أنه في تقييم العقارات من خلال طريقة تحليل المبيعات المقارنة، بصدد تعديل الاختلافات بين الكائن المقدر والتناظرية، فإنه ليس دائما حساب دقيق نسبيا لسعر الكائن المحتمل. إذا كنت لا تستخدم هذه الأساليب لحساب التعديلات، كتحليل ترحيل الارتباط، يجب أن تدار على أنه عدد قليل من التعديلات على الاختلافات في خصائص الكائنات المقارنة.
طريقة ارتباط وتحليل الانحدار.
يتكون جوهر الطريقة في إضفاء الطابع الرسمي المسموح به للعلاقة بين التغييرات في سعر العقار والتغيرات في أي من خصائصه. هذه الطريقة التي تستغرق وقتا طويلا وتتطلب سوق عقارات متطورة بشكل كاف لتطبيقها. تحليل غير مناسب لعدد كبير من العينات التمثيلية من قاعدة البيانات.
معدل الإيرادات للسعر.
تعتمد طريقة ارتباط السعر والدخل على افتراض أن قيمة العقارات الناتجة عن العقارات هي عامل قيم، وتوفر إكراه السعر والدخل على أشياء مماثلة أسباب لاستخدام النتائج المتوسطة عند تقييم العقارات المعينة موضوع.
اعتمادا على نوع العقارات في الدخل، يمكنك استخدام المعامل العام للإيجار (BPM) الإيجار (BPM)
1) إجمالي المضاعف الكلوي (GRM)، المعروف أيضا باسم مضاعف الدخل الإجمالي (إجمالي الدخل المضاعف (GIM)). هذا مؤشر يعكس نسبة سعر البيع والإيرادات الإجمالية للممتلكات. يتم استخدام المضاعف الكلى الإجمالي للأشياء التي من الممكن تقييمها بشكل موثوق إما إمكانية (PVD) أو إجمالي إجمالي (DVD). في بعض الأسواق، يتم استخدام مضاعف الإيجار الشهري أيضا، والذي يأخذ في الاعتبار الدخل الشهري، وليس على أساس سنوي. يتم حساب هذا المؤشر بواسطة كائنات عقارية مماثلة ويستخدم كمضاعف لمؤشر مناسب للكائن المقدر.
مراحل التقييم العقاري مع مضاعف الإيجار الإجمالي:
يتم تقدير الدخل الإجمالي للكائن المقدر أو إمكانات أو صالحة؛
ما لا يقل عن ثلاثة نظائر للكائن المقدر الذي توجد معلومات موثوق بها حول سعر البيع وحجم الدخل المحتمل أو الصحيح؛
لكل تناظرية، يتم احتساب المشدد الإجمالي المستأجر؛
يحدده BPM النهائي باعتباره متوسط \u200b\u200bالحساب المقدر BPM في جميع نظائره؛
يتم احتساب القيمة السوقية للكائن المقدر كمنتج متوسط \u200b\u200bBPM والدخل الإجمالي الكافي المقدر للكائن المقدر.
يتم حساب القيمة السوقية المحتملة للكائن المقدر بواسطة الصيغة:
الفصل \u003d PMO (DDOP) RHMSP (1)
حيث CH هي القيمة السوقية المقدرة للكائن المقدر؛
PVO - إجمالي الدخل المحتمل من الكائن المقدر؛
DVDC - إجمالي الدخل صالح من الكائن المقدر
VRMMSR - مضاعف الإيجار الإجمالي؛
كاليفورنيا - سعر بيع كائن مماثل للعقارات؛
أو عن طريق الصيغة:
CH \u003d PPC (DDO) X (KA1 / PDV1 + ... + TSAN / PVDAN): N (2)
حيث KA1 هو ثمن بيع أول كائن مماثل؛
PVD1 - الدخل الإجمالي المحتمل من أول كائن مماثل؛
TSAN - سعر بيع كائن N- مماثل؛
PVDAN - الدخل الإجمالي المحتمل من كائن مماثل مثل N
ن - عدد الأجسام المماثلة.
تعتبر GRM هي الطريقة السوقية لتقييم الكائن الذي يسبب إيرادات الممتلكات، لأن هذا المؤشر يأخذ في الاعتبار أسعار المبيعات وإيرادات الكلى الإجمالي على الكائنات المباعة في السوق.
لا ينبغي تعديل مضاعف الأسنان الإجمالي على الراحة أو الاختلافات الأخرى الموجودة بين الكائنات المقارنة والمقارنة. أساس حساب GRM هو مدفوعات الإيجار الفعلي وأسعار المبيعات السائدة في السوق. إذا كانت هناك اختلافات في وسائل الراحة أو مستويات الخدمات المماثلة والمقارنة، فمن المفترض أن هذه الاختلافات تؤخذ بالفعل في الاعتبار في الأسعار السابقة وفي أسعار الإيجارات.
وفقا لذلك، إذا كان الكائن القابل للمقارنة أسوأ، فإن سعر البيع وأسعار الإيجار أقل. لن تتغير النسبة الرياضية الدخل الإجمالي إلى سعر البيع.
ومع ذلك، فإن النسبة الرياضية لا تقضي على الحاجة إلى استخدام الكائنات القابلة للمقارنة.
الطريقة بسيطة للغاية، ولكن لديها العيوب التالية:
يمكن استخدامها فقط في ظروف سوق العقارات المتقدمة والنشطة، أي يجب أن تكون الممتلكات المقدرة في السوق نفسها من خلالها المبيعات والشراء المنتظمة للكائنات التنافسية القائمة على دخلها.
تماما لا يأخذ في الاعتبار الفرق في المخاطر أو معايير رأس المال العائد بين كائن التقييم والتناظرية المماثلة؛
كما أنه لا يأخذ في الاعتبار الفارق الأكثر احتمالا في صافي الدخل التشغيلي للكائنات المقارنة.
2) معامل رأس المال العام (OKC)، المعروف أيضا باسم معامل مشترك (معدل Oaval (OAR)). معدل الدخل الشامل هو عنصر نهج الإيرادات إلى التقييم. يسمح لك حساب المعدل الإجمالي على أساس بيانات السوق بإزالة بعض الاعتراضات الرئيسية على استخدام GRM. لتحديد المعامل الكلي للرسم القمائي على بيانات السوق، يجب أن يختار المثمن كائنات مماثلة تم بيعها مؤخرا تتميز بتدفقات الإيرادات والمخاطر والمدة بدخل تدفقات الدخل من كائن التقييم. يتيح ذلك للمثمن استخدام القيمة المباشرة من أجل تحويل دخل التشغيل الصافي المتوقع إلى تقييم القيمة السوقية. يتم تعريف القيمة المباشرة على أنها إعادة حساب الإيرادات التشغيلية الصافية المتوقعة إلى مبلغ واحد من القيمة الحالية من خلال تقسيم الدخل إلى المعامل المقابل الذي يعكس النسبة السائدة بين صافي الدخل التشغيلي وأسعار البيع للأشياء المماثلة المباعة في السوق.
عند استخدام معامل رسمي معامل عام، يمكن تقديم عملية تحديد السعر المحتمل لبيع الكائن المقدر في شكل الخطوات التالية:
يحسب الدخل التشغيلي النظيف من الكائن المقدر للعقارات؛
ما لا يقل عن ثلاثة من نظائرها للكائن المقدر، والتي توجد معلومات موثوق بها حول سعر البيع وحجم الدخل التشغيلي النقي؛
يتم إجراء التعديلات اللازمة، مما يزيد من مقارنة نظائرها مع الكائن المقدر؛
لكل ضريبة، يتم احتساب معامل الرسملة الكلي؛
يتم تحديد OKC النهائي كمتوسط \u200b\u200bعملية حساب الحسابية المتوسطة لجميع نظائرها؛
يتم احتساب القيمة السوقية للكائن المقدر باعتبارها نسبة صافي الدخل التشغيلي للكائن المقدر للأوقت الأوسط على التشريح المحدد.
اختيار النظائر المماثلة للكائن المقدر، يتم تنفيذها في الجزء المناسب من سوق العقارات المناسب؛ يتضمن تحديد الكائنات معلمات مثل درجة المخاطر، مستوى الدخل، إلخ.
سيتم تحديد البيع المحتمل لكائن التقييم من خلال الصيغة:
ch \u003d chegor / okksr (3)
حيث CH هو سعر السوق المقدر لكائن التقييم؛
Chodoz هو دخل تشغيل تناظري نقي؛
Okksr - معامل الرسملة الوسطى
أو تحسبها الصيغة:
ch \u003d chodotz / (chod1 / c1 + ... + chodn / cn): n (4)
حيث chod1 دخل تشغيل نقي من التناظرية الأولى؛
C1 - سعر التناظرية الأولى؛
Chodn إيرادات تشغيل نقية من N-N التناظرية؛
CN - سعر رواية N؛
ن - عدد نظائرها.
ميزة إجراء الحساب هذا هو أنه يعتمد على استخدام معلومات السوق ويسهل التنفيذ. مثل طريقة GRM، تعتمد فعالية هذا النهج على جودة بيانات السوق التي يمكن جمعها وتأكيدها.
وبالتالي، فإن النهج المقارن في التقييم العقاري يعتمد على معلومات عن المعاملات الأخيرة ذات الأشياء المماثلة في السوق ومقارنة العقارات المقدرة بوجود نظائرها.
غالبا ما يتم استخدام هذا النهج ويعطي نتائج جيدة عند تقييم الكائنات التي توجد معلومات موثوق بها حول أسعار المعاملات المادية أو حول أسعار هذه الأشياء.
على سبيل المثال، يتم إجراء تقييم الشقق بشكل رئيسي من خلال أساليب نهج مقارن، لأن عدد المعاملات التي أجريت، وعدد عروض الشراء والبيع كبيرة جدا، والكائنات نفسها بسيطة للغاية، وهذا هو، البحث عن النظير لا يمثل الكثير من العمل.
لتنفيذ جميع الأساليب المدرجة للنهج المقارن، فمن الضروري:
توافر سوق العقارات المتقدمة؛
انفتاح السوق
توافر معلومات حول المعاملات السابقة؛
وجود خدمات خاصة تتراكم المعلومات.
وبالتالي، من الممكن تخصيص مزايا وعيوب الطريقة المقارنة:
مهم! نصوص المنشورات هي كائنات حقوق الطبع والنشر. يرجى القراءة
زملائي الأعزاء! إذا كانت لديك مقالات مثيرة للاهتمام، والمنشورات، وتعليقات التشريعات، يمكنك نشرها على موقعنا. للقيام بذلك، من الضروري إرسال مواد على العنوان بمذكرة "منشورات إلى الموقع". مؤشرا على التأليف وحقوق النشر مضمون.
