استقبل هذا النوع من الإقراض كرهن عقاري - على نطاق واسع في الممارسة في الخارج. هناك العديد من النماذج الأجنبية المعقدة والمتعددة متعددة الأوجه. في الحياة الحقيقية، يصبحون رابطا ينقلون الحاجة الإنسانية إلى الحصول على سكن خاص بهم والقيود الحالية في مجال التمويل من هذا الشخص بالذات.

لعبت دورا مهما بشكل خاص في تشكيل نظام ائتماني بأكمله وتشكيل نموذج إقراض الرهن العقاري في روسيا إمكانية مقارنة ممارسات الإقراض في الاتحاد والخارج.

روسيا لتشكيل النموذج الأكثر فعالية لإقراض الإسكان الرهن العقاري، من الضروري ببساطة استخدام التراكم بالفعل في كافية، تجربة مجموعة متنوعة من الأنظمة المصرفية الأجنبية في توفير القروض وصيانتها.

بالطبع، في تكوين نموذج للإقراض الجديد، يجب عدم استخدام طريقة النسخ المكفوفة، أولا وقبل كل شيء بسبب مختلف المواقف الاقتصادية في الخارج وفي روسيا. ومع ذلك، سيسمح الخصائص والتحليلات النسبية النوعية بفضح الأماكن الأكثر إشكالية في نظام إقراض الرهن العقاري في روسيا.

نماذج إقراض الرهن العقاري في الخارج

اليوم في الولايات المتحدة، هناك واحدة خاصة نموذج إقراض الرهن العقاري الأمريكيوبعد يتم صيانة سوق العقارات في أمريكا في الغالب فقط من قبل نوعين من القروض:

قرض البناء

قرض البناء هو نموذج للإقراض، نظمت على النحو التالي. يجمع المقاول جميع المستندات اللازمة ويحصل على قرض بناء في البنك. يتم استخدام الأموال التي تم الحصول عليها لتنفيذ جميع أعمال التصميم، وكذلك لعمل البناء.

القرض العقاري

مخطط هذا النموذج هو كما يلي. يتلقى المشتري قرض في الهيكل المصرفي لشراء العقارات، أو السكن بالأحرى. يتم شراء الحكم لمثل هذا القرض العقاري.

يتم إصدار قرض الرهن العقاري في هذه الحالة كرضا عقاري على الممتلكات أو في شكل عمل نقل للحضانة. هذه هي أكبر المستندات ونقل الإسكان إلى البنك في حالة عدم دفع القرض، مع الحق في شراء الممتلكات من قبل المقترض في الفترة تصل إلى عامين، شريطة دفع الديون المتبقية بالكامل.

على أراضي ألمانيا، ظهرت فكرة تشكيل نوع الرهن العقاري من الإقراض في العصور الوسطى، في تلك الأيام كانت الأرض هي العقار الأكثر قيمة. اليوم، ألمانيا بلد من خلال نظام ثابت أكثر نوعيا لدعم المقترضين.

وبالتالي، فإن المقترضين من البنوك الألمانية يمكن أن يحصلوا على إعانات بأموال، إذا ولد المقترض، على سبيل المثال، طفلا، أو الحصول على مزايا غير مباشرة عند تقييم ممتلكات المقترض، والتكوين الكامل لعائلته العلاقات العامة.

النماذج الرئيسية لإقراض الرهن العقاري

تشمل النماذج الكلاسيكية للإقراض إلى نوع الرهن العقاري من النطاق العالمي ما يلي:

• نموذج إقراض الرهن العقاري واحد

يتم استخدام عدد من دول أوروبا الغربية بنجاح في الممارسة العملية هذا النموذج، وهذه بلدان مثل: فرنسا وألمانيا والدنمارك، إلخ. تجدر الإشارة إلى أن هذا النوع من النظام حدث في روسيا في الفترة السابقة الثورية.

ينص نموذج المستوى الفردي على وجود مؤسسات أو هياكل متخصصة، مثل بنوك الرهن العقاري. في العدد العام للمنظمات التي توفر خدمات الإقراض إلى نوع الرهن العقاري يمكن تمثيلها في نوعين، كبنوك مع الحق في تنفيذ قائمة الخدمات والعمليات بأكملها، سواء بالنسبة للأشخاص الجسديين والمنظمات القانونية والائتمانية ليست بنك اكتب الحق في تنفيذ بعض العمليات فقط.

تتمثل الميزة الرئيسية والأكثر جاذبية لروسيا في هذا النظام المفرد سهولة تكاملها في التشريعات. مثل هذا النموذج بسهولة إلى حد ما ومنظم بشكل مربح اقتصاديا والتحكم فيه، خاصة إذا قارنت ذلك بنموذج مستويين.

في نموذج المستوى الفردي، ليست هناك حاجة لضمان مخاطر الائتمان والمالية المحتملة، وذلك باستخدام خدمات وكالات التصنيف المختلفة، والأهم من ذلك، هناك أي تكاليف للأجذاب للوكلاء الذين يقودون خدمة القرض، مما يجعل حجم القرض للمقترض نفسه أقل.

• نموذج إقراض الرهن العقاري دوبلكس

ينص نموذج ذو طبقتين، المشار إليه باسم العالمي، لإصدار قرض للمقترض، يتم ضمان عودة الرهن العقاري على العقارات المشتراة. بعد ذلك، يمكن للهيكل المصرفي بيع متطلبات هذا القرض إلى وكالة الرهن العقاري من نوع الدولة.

وتشكل وكالة الدولة مجموعة من عدة قروض إعادة شراء، يتم إصدار السندات على أساس هذا التجمع.

في سياق تطبيق هذا النموذج الإقراض، يحدث تمويل الرهن العقاري بشكل رئيسي بسبب سوق الأوراق المالية للنوع الثانوي. من قبل مشتري هذه السندات، غالبا ما يكون هذا المستثمرون المؤسسيون أموالا من صناديق المعاشات التقاعدية أو الاستثمار، وكذلك شركات التأمين، إلخ.

النماذج الرئيسية (المخططات) قروض الرهن العقاري

نموذج واحد المستوى (على مثال ألمانيا)

في نموذج واحد من مستوى الإقراض الرهن العقاري، يرتبط المقرض والمقترض فقط بقرض الرهن العقاري. تخطيطي، من الممكن تعيين "المقترض الدائن". تتميز هذا المخطط الائتماني والمالي بجميع مؤسسات الائتمان تقريبا: بالنسبة لبنوك الرهن العقاري وجمعيات الادخار في القرض ومصارف المدخرات المتبادلة ونقابات الائتمانية المختلفة وما إلى ذلك. إنه يعمل بنجاح في جميع أنحاء العالم لعدة قرون. إن جوهر نظام الاستثمار هذا، والذي بدوره قد يشمل عددا كبيرا من تقنيات الاستثمار، على النحو التالي: لا يزال قرض الرهن العقاري دائما مباشرة من المقرض، وهو المقرض مستثمرا محددا لهذا القرض. مؤسسة الائتمان نفسها تتلقى جميع المدفوعات على قرض الرهن العقاري والقرض نفسه نفسه.

النظر في تكنولوجيا مخطط مالي واحد - ما يسمى النموذج القاري لقرض الرهن العقاري (سمة العديد من أوروبا الوسطى)، وكذلك وظائف المؤسسات الائتمانية لنظام استثمار الإسكان على مستوى واحد على سبيل المثال للاستثمار الألماني المؤسسات.

تم تطوير إقراض الرهن العقاري بنجاح في ألمانيا لعدة قرون. حاليا، تعد البنوك الرهن العقارية مع البنية التحتية المالية لها نظام إقراض طويل الأجل متطور للغاية. بحلول نهاية الستينيات، شملت أكثر من 40 بنوك رهن عقارية، بما في ذلك 14 دولة. بالإضافة إلى ذلك، هناك 13 Bandsberkass الإقليمي من الأراضي، وهي أقسام البنوك البرية.

يتم تعويض عدد صغير من الخدمات المصرفية الكبيرة وغيرها من مؤسسات الائتمان الأخرى عن طريق العديد من الصغيرة. في ألمانيا، هناك شبكة واسعة من الفروع والشركات التابعة لبنوك الرهن العقاري الكبيرة.

لدى الهيكل المؤسسي لنظام الائتمان الألماني ونسبة المؤسسات الائتمانية الرائدة في تمويل الإسكان حاليا النموذج التالي:

Strooysberkass (34 وحدة) 27.2٪

يلغي 25.8٪

علب الرهن العقاري 24.7٪

مؤسسات الائتمان الأخرى (رفاق الائتمان، 22.3٪

مجتمعات التأمين، إلخ.)

تجدر الإشارة إلى أن الإقراض على نطاق واسع بدأ مؤخرا في الانخراط في البنوك الاحتكارية التجارية الكبيرة - Grossbanks، والكثير منهم يخلقون بنوك الرهن العقاري أو الحصول على المشاركة في مؤسسات الائتمان الرهن العقاري. في الآونة الأخيرة، كانت GRESSBanks تنفذ إقراض الرهن العقاري في مجلدات كبيرة جدا.

يمكن تقسيم مخطط الإقراض الرهن العقاري الألماني على المستوى الألماني إلى فرقتين أو نوعين مشتركين من مؤسسات الإقراض الطويلة الأجل اعتمادا على مشاركة المقترض في الشكل التنظيمي والقانوني وتكنولوجيا تشكيل موارد ائتمانية (وفقا للدرجة من الانفتاح في السوق المالية): النموذج القاري الكلاسيكي هو في الواقع بنوك الرهن العقاري ومؤسسة مدخرات القرض.

نموذج كونتيننتال الكلاسيكية

النوع الرئيسي لمعهد الائتمان لنظام الاستثمار هذا هو بنك الرهن العقاري. النظر في عمل بنك الرهن العقاري في ألمانيا.

مشكلة دعم الموارد لإقراض الرهن العقاري هي واحدة من المشاكل الرئيسية المستمرة لجميع مؤسسات الائتمان. يحدث تكوين الموارد في هذا التابع وفقا لنموذج الاستثمار الكلاسيكي. نظرا لأن الوسائل طويلة الأجل لإصدار قروض الرهن العقاري لا يكفي، تستخدم البنوك دائما مخططات إضافية لمشاركتها. على وجه الخصوص، تنجذب الموارد قصيرة الأجل - "أموال قصيرة"، يمكن أن تكون وسائل المواطنين في الحسابات المصرفية، ودائع الإيداع، والقروض، والأموال الأخرى قصيرة الأجل؛ الموارد طويلة الأجل هي "أموال طويلة" التي تم الحصول عليها عن طريق قروض طويلة الأجل، وكذلك بيع الأوراق المالية الخاصة بهم: السندات والشهادات وأوراق الرهن العقاري وغيرها من القروض الصادرة عن هذه البنوك نفسها. تجدر الإشارة هنا إلى أن معهد الائتماني الخاص الأوسط، فيما يلي سمة: أكثر من 50٪ من العمليات السلبية هي الانبعاثات في شكل سندات طويلة الأجل، ثم اتبعت الأموال التي أثيرت في شكل طويل الأجل و قروض قصيرة الأجل وقروض تمرير، إلى حد أقل من الالتزامات تشكل أموالها الخاصة.

يتم إنتاج أوراق الرهن العقاري في فواتير مختلفة لمدة 10-25 سنة (فترة الصلاحية القصوى للأوراق المالية الألمانية هي 30 عاما). يمكن أن تكون أوراق الرهن العقاري إما على حامل (ورقة صغيرة في الغالب) أو الاسمية. تتوافق النسبة المئوية لعائدات الأوراق المالية عمليا مع نسبة مئوية من قرض الرهن العقاري بتكلفة صغيرة تغطي التكاليف واستقبال الأرباح المصرفية. الهامش، كقاعدة عامة، يبلغ حوالي 0.25٪ فقط. يبيعها بنك الرهن العقاري الأوراق المالية من خلال مؤسسات الائتمان والمالية الأخرى، وخاصة تجارية، مع التوالي (مع خصم)، أي أقل من قيمتها الاسمية من قبل عدة في المئة.

تكمن تقارب هذا المخطط في حقيقة أن الدور الرئيسي في تكوين صناديق الرهن العقاري ينتمي إلى بنك الرهن العقاري، والذي يعطي نفسه قرضا يعمل بشكل كامل معه. في هذه التقنية، يتم نقل المقرض من قبل دائن وظائفه وبعض المنظمات الوسيطة متورطة. تنظم عملية الاستثمار بأكملها البنك نفسه، والمضي قدما فقط من مصالحها الخاصة والوضع الاقتصادي.

هذا هو، وكذلك إمكانية وجود مدى كبير بما فيه الكفاية لتحمل امتثال أصول البنك ومطلوبات البنك، يختلف نظام الإقراض هذا بشكل عام عن أمريكي. مما لا شك فيه أن التكنولوجيا الألمانية لديها موثوقية كبيرة، والتي تتيح لك تقليل النسبة المئوية للبنك بشكل كبير، I.E. خداع الائتمان.

كما تتم إزالة مخاطر كبيرة في العمليات طويلة الأجل من قبل فترات مختلفة من المدفوعات المبكرة، والتي ترتبط عادة بدرجة انخفاض مدفوعات الفائدة. على وجه الخصوص، فإن غالبية التقنيات فقط بعد دفع كامل مبلغ الفائدة للحصول على قرض يجعل من الممكن تنفيذ المدفوعات المبكرة لديون الرهن العقاري الرئيسي. وبالتالي، فإن معهد الائتمان مؤمن عليه مقابل غير متسق مع الأرباح أو الخسائر الفورية عن العمليات مع هذا العميل. عادة ما يتم الإشارة إلى هذه الفترة في العقد، بناء على الأداة المستخدمة.

بشكل عام، وقت الإقراض في ألمانيا أقل بكثير من الولايات المتحدة، يتم إصدار القرض بشكل رئيسي لمدة 10-15 سنة. حاليا، يتم تطبيق الابتكار الاستثماري التالي على معالجة مسألة زيادة وقت الإقراض: الموارد المالية للبنوك الرهن العقاري والادخار (أو مؤسسات ائتمانية أخرى) بين مختلف المخططات التكنولوجية. وفقا لأحدهم، يستغرق المقترض كما لو كان قرانيا، الذي يمتد باستمرار، - يتم سداد قرض Sberbank خلال السنوات ال 12-14 الأولى، ثم فقط الائتمان بنك الرهن العقاري (المخطط المالي لما يسمى بالقروض المتعلقة بكل منهما آخر).

توحد تكنولوجيا الاستثمار مماثلة على المؤسسات المالية الأخرى بالإضافة إلى المدخرات البنوك والرهن العقاري. لذلك، يتم الجمع بين العديد من المؤسسات الائتمان والمالية، ولا سيما Sberbank، Strooysbercass، بنك الرهن العقاري، شركة التأمين وغيرها، إلى مجموعة استثمار واحدة. تنتج هذه المجموعة تقنية عمل واحدة مع عميل يتلقى نوعا من القرض المشترك (أو مجتمعة في خيارات مختلفة للقروض) وجميع الخدمات المرتبطة بها. في الواقع، نتيجة لهذه الجمعيات، يمكن الدائنين ممارسة الإقراض:

• - في شكل أكثر مرونة وأفضل؛
• - هناك زيادة كبيرة في سعر الفائدة، بزيادة في قرض الرهن العقاري وزيادة وقت الإقراض؛
• يتم تسهيل العملية التنظيمية البحتة وتنفيذ جميع إقراض الرهن العقاري المرتبط به، مثل التأمين والتقييم والتسجيل وما إلى ذلك، بسبب استخدام التقنيات العامة الخاصة، ولا سيما الإقراض المزدوج، والتأمين بشكل عام (أو مجتمع)، موثوقية مثل هذه القرض يزيد.

بفضل المخطط الكلاسيكي للعمل مع منظمة بسيطة نسبيا من المدخرات ووظائف الرهن العقاري والانبعاثات، وكذلك الموثوقية العالية، فإن بنوك الرهن العقاري لهذا النوع منتشر في العديد من البلدان - ألمانيا وفرنسا وإسبانيا وإسرائيل وبلدان الشمال الأوروبي وما إلى ذلك.

مدخرات القرض

تاريخيا، يكون المقترض هو مؤسس كل من نفس الوقت في معاهد توفير القرض. وهذا يعني، مع نقص الأموال لإصدار قروض الرهن العقاري في أسواق الاستثمار، وترتبط مؤسسات الائتمان كتقنية كلاسيكية لتشكيل أموال ائتمانية. النظم الداخلية الشخصية لتراكم جزء من رأس المال الاستثماري من قبل المقترض نفسه. في هذه الحالة، عملية التراكم، والشيء الرئيسي، فإن مشاركة المقترض في تكوين ومؤسسة الائتمان تعمل بمثابة ضمان إضافي للقرض المستقبلي.

النظر في عمل معاهد الادخار في القرض على مثال شعبية كبيرة في ألمانيا في ألمانيا من مكاتب البناء والمدخرات النقدية (SSC) التي أنشأتها العديد من البنوك الموجودة، وكذلك القائمة بشكل مستقل. يفترض SCS بعض الحكم الذاتي والإغلاق المالي (المنظمة الذاتية، والاكتفاء الذاتي والسيطرة على الذات). في الوقت نفسه، يعتمد الإقراض بلا شك على سوق رأس المال، ولا سيما من معدلات السوق الحالية، حيث يسمح لك النظام بتأسيس معدلات الودائع والائتمان الخاصة بك، وتعويض عن الأخير على حساب معدلات الإيداع المنخفضة. عادة ما تكون الرهان كل من التراكم والإقراض عادة ما تكون ثابتة ولا تتغير خلال فترة العقد بأكمله. يتراوح المعدل خلال فترة التراكم من 2.5 إلى 4.5٪، معدل القرض من 4.5 إلى 8.5٪. مدفوعات القرض ثابتة أيضا، موحدة.

يتم تشكيل موارد الائتمان مباشرة من قبل المقترضين أنفسهم حول مبدأ سجلات المساعدة المتبادلة النقدية بسبب وفورات العقد - التراكم التدريجي لرأس المال الابتدائي، وهو شرط مسبق لإصدار قرض. شهرية موديع SCC الألمانية يدفع الاشتراكات التي أنشأها العقد المبرم. بعد أن يصل مبلغ الودائع إلى 40-50٪ من المعاهدة (عادة، مع فترة تراكم الحد الأدنى)، يمكن المودع أن يتلقى Stroysyberssouds لمدة 10-18 سنة.

في ألمانيا، يتم تطوير إعانات الدولة على نطاق واسع. بعد إجراء شروط المرحلة الأولى من العقد - مرحلة الادخار، تدفع الدولة المساهم في الدعم إلى 10٪ من قيمة القرض. تعتمد أبعادها على مبلغ وفترة التراكم، ودخل الأسرة، وتجربة عدد الأطفال، إلخ.

يمكن أيضا دفع الدعم في مراحل أخرى من التراكم والتمويل. هناك أيضا مساعدة دولة أخرى، لا سيما في سداد القرض، وكذلك فائدة الفائدة والضرائب، إلخ. يتم تطبيقها على نطاق واسع للغاية على دعم قروض الرهن العقاري من قبل الشركات التي يعمل فيها المقترضون أيضا في إصدارات مختلفة.

وفقا لطريقة وفورات العقد المستخدمة من قبل Barcassies البناء الألماني (طرق البناء لحماية البناء أو خدمات البناء)، للفترة من 1948 إلى 1993، تم تمويل 75٪ من إجمالي السكن قيد الإنشاء. بشكل عام، بمساعدة هذا النظام، تم شراء 12 مليون وحدة سكنية. اليوم، هناك 19 مليون مواطن من ألمانيا أصحاب واحد أو أكثر من مواقع البناء.

ومع ذلك، فإن هذا النظام لديه عدد قليل من العوامل السلبية: على وجه الخصوص، فترة صغيرة من الإقراض، التزام فترة تراكم كمية كبيرة من الأسهم، انخفاض الفائدة على التراكم، وسام المقترضين في الحصول على قروض، إلخ. من الضروري بشكل خاص أن نلاحظ تعقيد مؤسسات الائتمان للموارد المالية المحددة رهانات موحدة في الظروف الاقتصادية المتغيرة للغاية.

لكن تركيز السلسلة المالية والتكنولوجية بأكملها في يد واحدة والحد الأقصى لإمكانية هذا النظام المغلق نسبيا للعمل بشكل مستقل تقريبا من السوق المالية الخارجية هي العوامل الإيجابية المهيمنة، بشكل عام تعويض لجميع عيوبها.

علاوة على ذلك، فإن الآليات المالية والقانونية لعمل هذه المؤسسات بسيطة للغاية، لذلك يناسب هذا النظام الاستثماري بسهولة تقريبا أي مجال قانوني تقريبا، بالإضافة إلى تكافح بطلاقة إلى أنظمة الائتمان والمؤسسات المالية الحالية من خلال الاكتفاء الذاتي النسبي والاستقلال الاقتصادي دون الحاجة لإنشاء بنية تحتية معقدة.

في الواقع، وهذا هو السبب في أن مؤسسات توفير القرض منتشرة في جميع أنحاء العالم. كما تستخدم خطط تمويل الإسكان مماثلة على نطاق واسع في فرنسا وإنجلترا وأستراليا وكندا والولايات المتحدة الأمريكية وغيرها. في إنجلترا وأستراليا، فإن هذه هي أساسا بناء المجتمعات، في فرنسا - إنشاء قرض تعاوني متبادل، في الولايات المتحدة - قرض الجمعيات والاتحادات الائتمانية.

في الآونة الأخيرة، بدأت تجربة SSC تستخدم على نطاق واسع في عدد من دول أوروبا الشرقية، بما في ذلك بولندا ورومانيا والجمهورية التشيكية والمجر ودول أخرى بسبب التحولات الاقتصادية.

الرهن العقاري هو ضمان العقارات عند تلقي قرض في مؤسسة ائتمانية، وإعطاء الحق في الدائن (Mortgagee) من تفضيل إرضاء المطالبات إلى المدين (الراجع) على حساب قيمة الممتلكات المحددة. يعتبر Pledgee في حالة عدم وفاء المسؤولية عن إعادة القرض الحق في الحصول على تعويض من خلال تنفيذ العقارات الموضوعة في المقام الأول (مقارنة مع الدائنين الآخرين).

هناك رهن عقاري نقي (الائتمان لأي غرض مع تعهد العقارات) والرهن العقاري المستهدف (قرض لشراء العقارات، والتي ستكون موضوع التعهد).

هناك خيارات مختلفة لمجموعات كائن تعهد وكائن الإقراض: قرض لبناء السكن على أمن السكن نفسه؛ قرض لبناء السكن المضمون من مؤامرة الأرض؛ قرض لشراء مؤامرة أرضية تحت أمن الإسكان، إلخ. يمكن توفير مساحة سكنية أخرى للمقترض كوديعة من الإسكان، أو المنطقة الوحيدة التي يعيش فيها.

ميزات مميزة للمرحلة الحالية في تشكيل نظام الإسكان الرهن العقاري في روسيا:

انخفاض بناء المساكن نتيجة للأزمة؛

جودة منخفضة لمحفظة القروض، نسبة عالية من عدم السمعة؛

زيادة أسعار الفائدة في قروض الرهن العقاري؛

مراجعة العقود للقروض الصادرة سابقا.

عادة ما يتم تنفيذ عمليات في سوق الرهن العقاري في مرحلتين. في المرحلة الأولى، تسمى السوق الأولية، هناك توفير قروض مضمونة من قبل العقارات. نظرا لأن البنوك توفر قروضا لفترة طويلة وتحت نسبة منخفضة نسبيا، فإنها تقلل من مقدار الموارد النقدية المتاحة اللازمة لتنفيذ الأنشطة اليومية. تسمى مسألة كيف في أقصر وقت ممكن للعودة الأموال لفترة طويلة، مشكلة إعادة تمويل القروض الصادرة. لحل هذه المشكلة، ينشأ سوق إقراض الرهن العقاري الثانوي.

يتم تقليل الأساليب الرئيسية لقروض إعادة التمويل إما الامتياز الكامل للحقوق في منظمة متخصصة صادرة عن قرض الرهن العقاري للبنك، أو إلى مسألة الأوراق المالية من قبل البنك نفسه، أصدر قرض عند مغادرته متطلبات هذا القرض ورقة التوازن. على سبيل المثال، إحالة حقوق متطلبات الرهن العقاري إلى أطراف ثالثة.

بناء على طريقة إعادة تمويل قروض الرهن العقاري، تم تصميم نماذج إقراض الرهن العقاري الأساسية - مستويين (الكلاسيكية) والأولية، والتي يشار إليها باسم أسماء تلك البلدان التي تلقوا فيها أكبر تطور.

1. تم إنشاء نموذج كلاسيكي (مستويين) لمنظمة نظام الرهن العقاري وحصل على أكبر تطور في الولايات المتحدة. بناء على مبادرة من الحكومة الأمريكية، تم إنشاء هياكل حكومية خاصة، والتي تأمنت قروض الرهن العقاري الصادرة عن البنوك. هذا ما يسمى. المخطط الأمريكي لإقراض الرهن العقاري، الذي يصدر فيه قروض الرهن العقاري الصادرة عن البنوك من خلال وكالات الرهن العقاري المنشأة بشكل خاص. يتم إنتاج قروض حزم واحدة، تحت حزم مكونة (تجمعات) الأوراق المالية الرهن العقاري، وبيعها في سوق الأوراق المالية، وشراء قروض من البنوك، إلخ مرة أخرى.

2. على عكس النموذج الكلاسيكي لإقراض الرهن العقاري في نموذج واحد على مستوى واحد، فإن البنك، الذي أصدر قرض رهن عقاري، ينتج بشكل مستقل أوراق مالية من نوع السندات، من ناحية صادرة عن قروض الرهن العقاري، وعلى الآخر - حقيقي - حقيقي - حقيقي وضعت العقارات من قبل المقترضين للحصول على قرض. يسمى هذا النموذج أيضا نموذج الرهن العقاري الألماني. نظام واحد المستوى هو أكثر شيوعا في أوروبا الغربية. على عكس الأمريكيين، تم تشكيله ليس بسبب قرار الحكومة، ولكن في عملية التطور الطبيعي لنظام الائتمان الأوروبي.

في روسيا، تم اعتماد أساس النموذج ذو المستوى الثاني من إقراض الرهن العقاري. ينعكس هذا في المفهوم المعتمد لتطوير نظام الإسكان الرهن العقاري.

حاليا، هناك نموذجان رئيسيان لإقراض الرهن العقاري في العالم: أمريكا الكلاسيكية والألمانية، بناء على مكتب البناء والتوفير. في الحالة الأولى، يتم إصدار قرض الرهن العقاري على أمن المنزل الذي تم بناؤه بالفعل، في الثاني - نظام البناء من Stroyberkass يمول بناء المنزل.

في النموذج الأمريكي للرهن العقاري في المرحلة الأولى، تسمى السوق الأولية، هناك توفير قروض مضمونة من قبل العقارات. نظرا لأن البنوك توفر قروضا لفترة طويلة وتحت نسبة منخفضة نسبيا، فإنها تقلل من مقدار الموارد النقدية المتاحة اللازمة لتنفيذ الأنشطة اليومية.

أقصر وقت ممكن من عودة الأموال المقدمة لفترة طويلة تم تعيينه على البنوك مشكلة إعادة تمويل القروض الصادرة. يمثل حل هذه المشكلة في النموذج الأمريكي للرهن العقاري في سوق إقراض الرهن العقاري الثانوي، حيث ينزل إعادة تمويل القروض إلى إحالة كاملة من الحقوق في منظمة متخصصة صادرة عن قرض الرهن العقاري للبنك، الذي يوحد رتابة القروض العقارية إلى حمامات السباحة ومضمونة بالفعل من قبل الأعمدة.

في نموذج الرهن العقاري على مستوى واحد، فإن الطريقة الرئيسية لقروض إعادة التمويل هي قضية الأوراق المالية من قبل البنك نفسه، أصدر قرض عند مغادرته متطلبات هذا القرض في ميزانيته العمومية. مع نموذج مستوى واحد، البنك، الذي أصدر قرض رهن عقاري، ينتج بشكل مستقل أوراق مالية من نوع السندات، المقدمة، من ناحية صادرة عن قروض الرهن العقاري، وعلى الآخر - العقارات المنصوص عليها من قبل المقترضين للحصول على قرض للحصول على قرض وبعد

نموذج الرهن العقاري على مستوى واحد هو أكثر شيوعا في دول أوروبا الغربية. على عكس النموذج الأمريكي، تم تشكيله ليس بسبب القرار الإداري للحكومة، ولكن في عملية التطور الطبيعي لنظام الائتمان الأوروبي. إن عملية إصدار سندات الرهن العقاري من قبل البنوك تنظمها قوانين خاصة وسيطر عليها السلطات الإشرافية المصرفية، وأن أنشطة البنوك نفسها تقتصر على قائمة ضيقة من العمليات الموضحة الموضحة.

وبالتالي، فإن الاختلافات في أساليب إعادة تمويل قروض الرهن العقاري وتوصيف بناء نماذج أساسية لوجود الرهن العقاري: مستويين أو كلاسيكي وفرد، والتي تسمى أيضا أسماء تلك البلدان التي تم الحصول عليها أعظم تطور.

بالإضافة إلى النماذج المحددة في الممارسة العالمية، يتم تطبيق نظام مدخرات بناء العقود. يتم الآن توخي هذا النموذج والنموذج المفرد من إقراض الرهن العقاري في نموذج واحد واتصل به النموذج الألماني لإقراض الرهن العقاري. على عكس نموذج مستوى واحد، فإن الأموال الموجودة على الرهن العقاري من البنوك تنجذب في السوق المالية المفتوحة من خلال إصدار السندات، فإن النظام Strooysberss هو مغلق ومزج من السوق المالية.

تم استعارة مبدأ عملها من خلال تعاونيات المساكن الخاصة بنا (LNG)، التي تنظم أنشطتها القانون الفيدرالي المؤرخ 30 ديسمبر 2004 رقم 215-FZ "بشأن تعاونيات نسخ الإسكان". بالإضافة إلى ذلك، فإن مشروع القانون الاتحادي "في مجال البناء والمكاتب المدخرات" قيد النظر في دسم الدولة، الذي تم رفضه، لأنه غير راض عن المطورين الذين عملوا على مخططات الأسهم.

حاليا، بناء وشراء الإسكان على الائتمان، أساس إقراض الرهن العقاري، ليس فقط اتجاه متطور للأنشطة المصرفية في البلدان الأجنبية، ولكنه معترف به أيضا كما هو الحال في حل مشكلة الإسكان واتجاه واعد تطوير سوق التجزئة لخدمات الائتمان في جمهورية بيلاروسيا.

في الممارسة العالمية، فإن أساس الإقراض المصرفي لبناء وشراء الإسكان هو إسكان الرهن العقاري للإقراض على السكان الذين تساوي حصتهم 30٪ من إجمالي القروض المصرفية. في الولايات المتحدة، بلغ حجم قروض الرهن العقاري في عام 2003 3751 مليار يورو، في دول أوروبا الغربية - 2700 مليار يورو.

ينتشر النشر الواسع النطاق للإقراض السكني للرهن العقاري للسكان في الخارج إلى غلبة الملكية الخاصة للممتلكات السكنية (على سبيل المثال، 87٪ من سكان الولايات المتحدة أصحاب المنازل العائلية الفردية)، مما يعني إمكانية ضمانه و مستوى عال من إمدادات المذيبات من السكان في هذه الخدمة المصرفية. في تتجاوز تكلفة المباني السكنية على الدخل السنوي للمواطنين، فإن إقراض الإسكان الرهن العقاري هو الطريقة الوحيدة فقط لشراء السكن. على سبيل المثال، أصدر عدد سكان الولايات المتحدة سنويا قروض الرهن العقاري بمبلغ يتجاوز 800 مليار دولار. الولايات المتحدة الأمريكية.

في الممارسة العالمية، وضعت حتى الآن نموذجين من تنظيم الإقراض السكن الرهن العقاري (الملحق د): نموذج إقراض الرهن العقاري على مستوى واحد ونموذج إقراض الرهن العقاري من مستويين.

يتم تقديم الاختلافات الرئيسية في تنظيم هذه النماذج من إقراض الإسكان الرهن العقاري في الجدول. 2.1.

كان نموذج إقراض الإسكان الرهن العقاري واسع النطاق واسع النطاق في ألمانيا والدنمارك وفرنسا وإسبانيا وبولندا والمجر جمهورية التشيك.

الجدول 2.1.

الخصائص النسبية لنماذج قروض الرهن العقاري

ملحوظة. مصدر:

المشاركون في نموذج واحد من مستوى الإقراض في مجال الرهن العقاري هم بنوك الرهن العقاري والمؤسسات الائتمانية والمالية الأخرى المتخصصة بمثابة مقرضين، وكذلك الأفراد الذين هم متلقون قرض الرهن العقاري. الإقراض على تقارير الائتمان إلى المقرض إلى الرهن العقاري لضمان القرض الذي تم نقله إليهم، يتحدث في نفس الوقت. يصبح المقرض مالك الضمان وهو pledgee. في هذا النموذج، تم تطوير سوق الرهن العقاري الأساسي فقط.

ميزة مهمة لنموذج المستوى الفردي هو أن الحاجة التراكمية لجميع العملاء في قروض الرهن العقاري ضمنت من خلال الموارد غير المرتبطة بسوق الأوراق المالية الرهن العقاري، وهي رأس المال الخاص بمؤسسة الائتمان؛ العملاء الموضوعة في رواسب ودائع البنك؛ قروض بين البنوك. جذب الموارد للحصول على قروض الرهن العقاري، لا يستخدم البنك في هذا النموذج قروضا رهية للبيع وعمليات الشراء في سوق الأوراق المالية.

الميزة الثانية المميزة لنموذج المستوى الوحيد هي أن عملية القرض بأكملها يتم تنظيمها مباشرة من قبل مؤسسة الائتمان، من المفترض أن تكون الحد الأدنى لدرجة النقل من قبل المقرض لوظائفها على تنظيم وصون القروض للوسطاء.

في بلدان أوروبا الغربية والشرقية، في إطار نموذج واحد المستوى، يتم تطوير نظام مدخرات بناء المساكن (SJSC). لذلك، في الدنمارك وهولندا وألمانيا بمساعدة نموذج مدخر بالسكتة الدماغية في 2002-2005. تم بناء أكثر من 60٪ من المساكن المقدمة، وكان الدين على مثل هذه القروض 50٪ من الناتج المحلي الإجمالي. في فرنسا، كل مواطن ثالث لديه عقد تراكمي سكني، بما في ذلك 28.3٪ من هذه العقود المبرمة من أجل الحصول على سكن جديد، 44.9٪ - شراء الإسكان في السوق الثانوية، 26.8٪ - لتمويل إصلاح واستعانة السكن. في هنغاريا، بولندا، جمهورية التشيك، قروض بناء الإسكان في إطار هذا النموذج هي 90٪ من القروض المقدمة للسكان.

الشروط العامة لجذب الأموال بموجب أنظمة توفير النظام هذه هي ما يلي: مبلغ المساهمة التراكمية 40-50٪ من تكلفة الإسكان المشتراة؛ تختلف سعر الفائدة على روائع تراكم الإسكان من 2.5 إلى 4.5٪ سنويا؛ يتم توفير توفير دعم الدولة.

الاختلافات الرئيسية في هذه النظم هي أنه في فرنسا، من أجل ضمان عائد إيجابي على ودائع الإسكان التراكمي، تركز مؤسسات الرهن العقاري على معدلات السوق على الودائع، في ألمانيا، يعتمد سعر الفائدة بشأن المساهمة إلا على قيمة الموارد التي تنجذب فقط داخل نظام البناء.

بالإضافة إلى ذلك، على عكس النموذج الألماني المغلق، يتم تكوين الموارد في نموذج البناء الفرنسي ليس فقط على حساب المواطنين الذين يرغبون في الحصول على قرض الرهن العقاري، ولكن أيضا على حساب المواطنين المهتمين بالحصول على دخل الفائدة في السوق توفير العقود، والذي يسمح لك بتحويل مواطني الادخار المجاني في موارد الائتمان المصرفية.

يجب التأكيد على أنه في السبعات الألمانية والفرنسية، لا يتم استعارة موارد الائتمان على رأس مال السوق المفتوح، وهو أمر مهم بشكل خاص في الظروف البيلاروسية لتطوير سوق الأسهم غير الكافي، وشكلت عن قصد من خلال جذب الأموال للمقترضين في المستقبل من خلال المدخرات التعاقدية - تدريجيا تراكم رأس المال الأساسي للحصول على قرض الرهن العقاري. الجمع بين شخص واحد من المودع والقرض ميزة مميزة لهذا النموذج: حتى يتم دفع مبلغ المبلغ المطلوب، فإن المودع هو مقرض، وبعد منح قرض يصبح مدينا.

من المهم أن تحفز الدولة تراكم رأس مال الأسهم للمقترضين المحتملين من خلال تزويدهم بنظام CU6SIDI (10٪ من تكلفة الإسكان) أو امتيازات الضرائب (من الدخل الخاضع للضريبة، يتم خصم كمية التوفير كمصروفات للضمان الاجتماعي).

أكبر المقرضون في النموذج الأوروبي الواحد من الإقراض الرهن العقاري هم البنوك المدخرات، والتي تمثل 27٪ من إجمالي حجم قروض الرهن العقاري. هذا الظرف مهم بشكل خاص لتحديد قضبان LED الرئيسية لنظام إقراض الرهن العقاري في الجمهورية.

في فرنسا، يمثل بنك الادخار الحكومي 25٪ من إجمالي حجم قروض الرهن العقاري المقدمة، في ألمانيا - أكثر من 30٪. علاوة على ذلك، في بعض البلدان، يعمل بنك الادخار بمقرض الرهن العقاري الوحيد (على سبيل المثال، في البرتغال - "Caixa Geral Doysos"، في بلجيكا - "Eparone et de Retraite"). حصة القروض السكنية الرهن العقاري أصول البنوك المدخرات هي من 25 إلى 50٪.

يتم تقديم هيكل قروض الرهن العقاري الصادرة عن مختلف المقرضين في البلدان الأوروبية اعتبارا من 1 يناير 2006 في الشكل. 2.1.

تين. 2.1. هيكل قروض الرهن العقاري حسب نوع البطولات

في أوروبا الغربية