Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
Комментарий к Ст. 552 ГК РФ:
Следует иметь в виду, что при коллизии норм ГК и ЗК последние имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК).
2. Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке и принадлежащей собственнику земельного участка, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. Согласно п. 2 коммент. ст. если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (см. п. 11 Постановления ВАС N 11). Правила п. 2 коммент. ст. являются общими и могут быть изменены законом (см., в частности, абз. 1 - 4 п. 4 ст. 35 ЗК).
Право собственности на земельный участок переходит к покупателю расположенного на нем недвижимого имущества в силу прямого указания п. 2 коммент. ст. При этом данное правило не требует его закрепления (дублирования) договором. Равным образом отсутствует необходимость в особой индивидуализации (по правилам ст. 554 ГК РФ) в тексте договора соответствующего земельного участка (см.: Постановление ФАС Уральского округа от 2 мая 2007 г. N Ф09-3071/07-С6).
Отчуждение земельного участка без находящейся на нем недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК). Сделки, нарушающие указанное правило, являются ничтожными как несоответствующие закону (ст. 168 ГК РФ).
3. В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, продажа недвижимости допускается без согласия собственника земельного участка. Покупатель такой недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (см. п. 3 коммент. ст., п. 1 ст. 35 ЗК), и вправе требовать оформления соответствующих прав. В частности, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (см. п. 14 Постановления ВАС N 11).
Правила п. 3 коммент. ст. не затрагивают ситуации, когда продажа недвижимости противоречит условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором. Отсутствие согласия собственника земельного участка на продажу недвижимости в таком случае влечет недействительность последней (ст. 168 ГК РФ).
4. В случае когда земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, собственник недвижимости имеет либо преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК), либо исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК, ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации " (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148).
В действующей редакции ст. 552 ГК РФ установлены правила определения судьбы земельного надела при отчуждении сооружения, здания или иного недвижимого объекта, находящегося на нем. Положения нормы применяются с учетом статей 35-36 ЗК. Рассмотрим ст. 552 ГК РФ с комментариями юристов.
По ч. 1 ст. 552 ГК РФ , в рамках договора продажи сооружения, здания или другого недвижимого объекта покупатель вместе с правом собственности на него получает права на участок, занятый данной недвижимостью и необходимый для ее эксплуатации.
Если в качестве продавца выступает собственник надела, покупатель также становится его собственником после отчуждения здания, находящегося на нем, если другое не предусматривается в законодательстве.
Отчуждение недвижимого объекта, находящегося на участке, не находящемся в собственности продавца, разрешено без законного его владельца, если оно не противоречит закону или договору. При продаже покупатель получает право пользования наделом на таких же условиях, что были установлены для продавца. Такое правило закреплено в п. 3 ст. 552 ГК РФ .
Как выше говорилось, рассматриваемая норма должна применяться совместно с положениями 35-36 статей ЗК. При рассмотрении дел по ст. 552 ГК РФ в судебной практике указанные нормы Земельного кодекса имеют приоритет.
По мнению ряда юристов, правила, закрепленные в рассматриваемой статье, должны применяться не только к сделкам купли-продажи, но и договорам дарения и мены, случаям внесения недвижимых объектов в уставной капитал товариществ, обществ и пр. Этот вывод подтвержден и судебной практикой.
Так, в одном из дел кассационная инстанция указала, что истец при передаче недвижимости в капитал общества получил не только юридическую возможность использовать участок, но и обязанность переоформить право бессрочного пользования на право аренды.
Этот принцип считается основополагающим при применении ст. 552 ГК РФ . Он закреплен в 5 подпункте 1 пункта 1 статьи ЗК. Этот принцип означает, что объекты, имеющие прочную связь с земельными участками, следуют их судьбе. Исключения из правила могут определяться только в федеральном законодательстве.
Принимая во внимание содержание норм ЗК, учитывая судебную практику их применения совместно с положениями ГК, можно говорить о том, что в действительности принцип о "единстве судьбы" понимается несколько шире, чем сформулирован в ст. 1 ЗК. Он может выражаться не только в том, что недвижимый объект обычно следует судьбе надела, но и наоборот. В случае продажи сооружения, здания и пр. в обязательном порядке должен решаться вопрос о правах приобретателя на участок.
В Постановлении № 12277/08 от 2009 г. суд указал, что ЗК ключевым принципом земельного законодательства в ст. 1 провозглашено "единство судьбы наделов и объектов, прочно с ними связанных". Истец, получивший в собственность нежилые помещения в здании производственного объекта и выполнивший реконструкцию, создал обособленный объект, предназначенный для торговли. В этой связи, он получает на основании ст. 35 ЗК возможность претендовать на получение соответствующей части участка в собственность.
Нередко возникают ситуации, когда законные владельцы недвижимого объекта и участка, на котором он расположен, не совпадают. В этих случаях сохраняют действия положения 1 пункта ст. 552 ГК РФ и п. 1 35 статьи ЗК.
В соответствии с указанными нормами, приобретатель сооружения, зданий и пр. может требовать оформления прав на надел, занятый объектом и необходимый для его эксплуатации, в объеме и на условиях, предусмотренных для продавца, с даты госрегистрации права на недвижимость.
Если объект располагается на участке, предоставленном в бессрочное пользование, покупатель это право в силу положений 20 статьи ЗК получить не может. Приобретатель в таком случае как субъект, к которому перешло право пользования наделом в связи с покупкой недвижимого объекта, расположенного на нем, может оформить его в аренду путем заключения договора или в собственность. В последнем случае он должен руководствоваться положениями 2 пункта 3 статьи ФЗ № 137.
Необходимо отметить, что право пользования покупатель в силу ст. 552 ГК РФ получает только на ту часть надела, которая необходима для эксплуатации объекта. В судебной практике неоднократно возникал вопрос о площади такого участка.
В п. 3 33 статьи и п. 2 35 нормы ЗК закреплены критерии оценки размеров наделов. Кроме того, правила определены и в п. 13 пленарного постановления ВАС № 11 от 2005 г. для определения площади надела при необходимости суд вправе назначить экспертиза.
В 4 пункте 35 статьи ЗК закреплены исключения, согласно которым надел и недвижимый объект, находящийся на нем, хоть и принадлежат одному субъекту, могут отчуждаться по отдельности. Речь о случаях перехода прав на:
Отчуждение недвижимости, находящейся на участке, ограниченном в обороте, осуществляется вместе с этой землей, если в федеральном законе предусмотрена возможность предоставления на нее права собственности. Соответственно, положения 2 пункта ст. 552 ГК РФ должны применяться с учетом исключений, закрепленных в п. 4 35 нормы ЗК.
Если объект переходит не к одному, а нескольким собственникам, порядок пользования участком устанавливается в соответствии с долями в праве на недвижимость либо по сложившемуся порядку использования надела. Соответствующее положение закреплено в 1 пункте 35 статьи ЗК.
Отчуждение долей в праве собственности на объект, расположенный на участке, принадлежащем нескольким субъектам, влечет и отчуждение доли на землю. Ее размер должен устанавливаться пропорционально части сооружения.
В рассматриваемой норме закреплены правила, действующие при переходе прав на участок в случае продажи сооружения или иного объекта, расположенного на нем. Вопрос, касающийся возможности последующего выкупа надела решается по правилам 35 и 36 статей ЗК.
В соответствии с 3 пунктом 35 нормы, собственник сооружения, располагающегося на чужом участке, наделяется преимущественным правом приобретения или аренды этой земли. Оно реализуется в порядке, закрепленном в ГК для случаев отчуждения доли постороннему субъекту.
Представляется, что речь в законодательстве о переводе на приобретателя прав собственности или аренды участка, принадлежащего лицу, не выступавшему в качестве продавца недвижимого объекта. Стоит сказать, что споры по таким вопросам на практике возникают редко. Это связано с тем, что права на участок, находящийся в чужой собственности, ограничиваются обычно арендой.
Если при отчуждении сооружения к приобретателю переходит право на надел, находящийся в муниципальной или госсобственности, он вправе выкупить его или получить его в аренду по правилам, закрепленным в 36 статье ЗК.
При продаже объекта на условиях, установленных в 3 пункте 552 статьи ГК, согласие от собственника участка получать не нужно. Между тем, если отчуждение будет противоречить правилам пользования наделом, закрепленным в договоре или законе, продавцу необходимо его получить. Неисполнение требования будет выступать в качестве основания для признания недействительности сделки. Соответственно, будут применены последствия, закрепленные в законодательстве (двусторонняя реституция, в частности).
Приобретатель сооружения, расположенного на участке земли, находящемся у продавца в аренде, получает право использовать этот надел с даты госрегистрации права собственности. Право пользования, в свою очередь, перейдет к покупателю вне зависимости от того, имело место переоформление договора аренды или нет.
1. Коммент. ст. воплощает принцип "единства судьбы", предполагающий неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Этот принцип проявляется в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка и, наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок (см. также ст. 35, 36 ЗК).
Следует иметь в виду, что при коллизии норм ГК и ЗК последние имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК).
2. Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке и принадлежащей собственнику земельного участка, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. Согласно п. 2 коммент. ст. если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (см. п. 11 Постановления ВАС N 11). Правила п. 2 коммент. ст. являются общими и могут быть изменены законом (см., в частности, абз. 1 - 4 п. 4 ст. 35 ЗК).
Право собственности на земельный участок переходит к покупателю расположенного на нем недвижимого имущества в силу прямого указания п. 2 коммент. ст. При этом данное правило не требует его закрепления (дублирования) договором. Равным образом отсутствует необходимость в особой индивидуализации (по правилам ст. 554 ГК) в тексте договора соответствующего земельного участка (см.: Постановление ФАС Уральского округа от 2 мая 2007 г. N Ф09-3071/07-С6).
Отчуждение земельного участка без находящейся на нем недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК). Сделки, нарушающие указанное правило, являются ничтожными как несоответствующие закону (ст. 168 ГК).
3. В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, продажа недвижимости допускается без согласия собственника земельного участка. Покупатель такой недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (см. п. 3 коммент. ст., п. 1 ст. 35 ЗК), и вправе требовать оформления соответствующих прав. В частности, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (см. п. 14 Постановления ВАС N 11).
Правила п. 3 коммент. ст. не затрагивают ситуации, когда продажа недвижимости противоречит условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором. Отсутствие согласия собственника земельного участка на продажу недвижимости в таком случае влечет недействительность последней (ст. 168 ГК).
4. В случае когда земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, собственник недвижимости имеет либо преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК), либо исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК, ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148).
Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.
Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.
Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.
Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.
Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.
Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.
Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.
1 комментарийОпределим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.
Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.
Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.
Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.
Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).
Гипотеза №1. Всевидящее око
Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».
Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.
Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель
Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:
Течение времени
Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.
Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Комментарии к статье
1. Продавец находящейся на земельном участке недвижимости может быть, а может и не быть собственником этого земельного участка. Но на каком бы праве земельный участок ни принадлежал продавцу недвижимости и на каком бы праве он ни предоставлялся ее покупателю, при всех обстоятельствах за покупателем должна быть закреплена та часть земельного участка, которая необходима для использования самой недвижимости. В противном случае о продаже недвижимости в том смысле, какой вкладывает в понятие недвижимости ст. 552, речи быть не может, поскольку недвижимости присуща прочная связь с земельным участком, на котором она находится.
2. Коммент. ст. рассчитана на ситуацию, при которой продавец находящейся на земельном участке недвижимости предоставляет покупателю не весь земельный участок, а лишь ту его часть, которая необходима для использования недвижимости, оставляя другую часть участка за собой.
3. Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, то он может наделить покупателя недвижимости либо правом собственности на соответствующую часть участка либо каким-либо другим менее сильным правом. Однако последнее возможно лишь тогда, когда это не противоречит закону. Так, продавец недвижимости не может предоставить покупателю недвижимости земельный участок в пожизненное наследуемое владение, но он может предоставить ему этот участок в аренду. Если в договоре о продаже недвижимости не определено право покупателя на передаваемую ему часть земельного участка, то считается, что она передана ему на праве собственности.
4. В тех случаях когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором эта недвижимость находится, правила коммент. ст. подлежат применению с учетом положений земельного законодательства. Согласно ст. 20 ЗК граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться, хотя и сохраняют на эти участки право, возникшее у них до введения ЗК в действие. Что же касается граждан, которые до введения ЗК в действие приобрели земельный участок в пожизненное наследуемое владение, то они также сохраняют право на этот участок. Однако распоряжаться этим участком они не вправе, за исключением перехода права на земельный участок по наследству (ст. 21 ЗК).
Из этого следует, что если гражданин или юридическое лицо желает продать недвижимость, которая принадлежит ему на праве собственности, но расположена на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании гражданина или юридического лица либо в пожизненном наследуемом владении гражданина, то сделать это он не сможет до тех пор, пока не приватизирует соответствующий земельный участок или не приобретет на него какое-либо другое право, которым он может распорядиться (напр., право аренды).
Таким образом, вследствие нестыковки норм гражданского и земельного законодательства возникла ситуация, при которой правовой режим недвижимости в известной мере определяется правовым режимом земельного участка, на котором она находится, хотя в ст. 552 изначально была заложена иная модель: земельный участок следует за недвижимостью. Пока же, определяя судьбу земельного участка и находящейся на нем недвижимости, приоритетное значение при столкновении норм гражданского и земельного законодательства в силу п. 3 ст. 3 ЗК имеют соответствующие нормы земельного законодательства.
