Износ основных фондов жилищно-коммунального хозяйства в России, по оценкам правительства, уже превышает 60%. В том числе, требует капитального ремонта и состояние многих многоквартирных домов. По сведениям Росстата, на конец 2013 года удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в стране составил 2,8%. И даже сравнительно новые жилые дома постепенно устаревают и требуют капитального ремонта: например, капремонт загрузочных устройств мусоропроводов следует проводить каждые 10 лет, а сетей питания лифтовых установок – каждые 15 лет (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) " ").
Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирных домах должны оплачиваться собственниками расположенных в них помещений, в том числе и квартир (). И если в советские годы основным собственником жилых помещений являлось государство, которое и оплачивало расходы по содержанию и ремонту своей собственности, то теперь, в результате массовой приватизации, квартиры перешли в частную собственность. Но вместе с правом на квадратные метры к новым собственникам перешла и обязанность по их содержанию и ремонту, как текущему, так и капитальному – за исключением домов, которые на момент приватизации уже требовали капитального ремонта (ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I " ").
Изначально владельцы помещений в многоквартирных домах самостоятельно в добровольном порядке определяли размеры общего имущества. Эта плата включалась в платежи за коммунальные услуги. Но стремление собственников недвижимости к снижению расходов на оплату этих услуг приводило к тому, что управляющие компании и ТСЖ не могли аккумулировать достаточно средств для финансирования капитального ремонта дома и эти расходы часто перекладывались на муниципальные бюджеты в форме финансирования аварийно-восстановительных работ.
Какие существуют способы формирования фонда капитального ремонта?
Формирование фонда капитального ремонта жилого дома может производиться одним из двух возможных способов:
ФОРМЫ
При этом по умолчанию фонды капитального ремонта формируются на счетах региональных операторов и никаких действий для этого производить не требуется, а для выбора способа накопления на специальном счете необходимо принятие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Решение считается принятым, если за него отдано не менее 2/3 голосов от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме ().
ВНИМАНИЕ!
Пока ваш дом не включен в региональную программу (и до истечения восьми месяцев с момента включения), вы не обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт (). Ознакомиться с региональной программой можно на сайте регионального Фонда капитального ремонта.
Такое решение должно быть принято не позднее, чем в течение шести месяцев (срок может быть снижен по решению отдельных регионов) с момента опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен данный дом. Такая программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации и подлежит ежегодной актуализации.
В течение этого же срока необходимо направить копию протокола общего собрания в адрес регионального оператора. Решением общего собрания в обязательном порядке должны быть определены:
При этом размер ежемесячного взноса не может быть ниже установленного региональным законодательством. Перечень ремонтных работ не может быть меньше, а сроки проведения капремонта – позже, чем предусмотрено региональной программой.
Владельцем специального счета может быть назначена управляющая компания, либо ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом, а также региональный оператор. Кредитная организация, в которой может быть открыт специальный счет, должна иметь уставной капитал в размере не менее 20 млрд руб. Информацию о банках, которые соответствуют этому условию, можно узнать на сайте Банка России.
Если же в установленный срок такое решение общим собранием принято не было, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора. Какие-либо извещения о принятии такого решения жильцам не направляются, и они узнают об этом из квитанций об оплате.
Следует отметить, что формирование фондов на специальных счетах имеет ряд особенностей, отличающих этот способ от ведения счета в рамках "общего котла":
При этом средства фонда капитального ремонта, хранящиеся на специальном счете, в полной мере защищены законодательно, за исключением случаев банкротства самого банка (но этот риск существует и для средств, хранящихся в банках региональными операторами). Так, банк осуществляет контроль за расходованием денежных средств со специального счета (), в связи с чем проведение незаконных операций с этими средствами затруднено. К тому же на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, если эти обязательства не связаны с капремонтом (). Также такие денежные средства не включаются в конкурсную массу при банкротстве владельца счета ().
Как изменить способ формирования фонда капитального ремонта?
Если собственников помещений в многоквартирном доме не устраивает выбранный способ формирования фонда капитального ремонта или они пропустили шестимесячный срок принятия решения о его выборе, то изменить эту ситуацию можно в любое время на основании решения общего собрания собственников.
Если решением общего собрания фонд изымается из управления регионального оператора и будет в дальнейшем формироваться на специальном счете, такое решение должно содержать сведения, предусмотренные , как и при первоначальном выборе спецсчета для формирования фонда. Данное решение следует в течение пяти дней направить региональному оператору, однако в силу оно вступит лишь через два года с этого момента (срок может быть снижен региональным законодательством) и при отсутствии задолженности по оплате работ по капитальному ремонту или предоставленным на эти цели кредитам (). В течение этого периода платежи по прежнему будут перечисляться региональному оператору.
В случае же принятия решения о передаче фонда региональному оператору, оно вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания. Отсутствие задолженностей по выполненным работам и предоставленным кредитам в данном случае также является обязательным условием для вступления решения в силу ().
Размер взноса в фонд капитального ремонта
Минимальный размер взносов на капитальный ремонт устанавливается нормативными актами субъектов РФ и ежегодно индексируется с учетом изменения индекса потребительских цен ( , утв. приказом Минстроя России от 7 февраля 2014 г. № 41/пр). Так, размер этого взноса в 2015 году в Москве составляет 15 руб. в месяц за каждый квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме (постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 года № 833-ПП " "). Для сравнения, в Санкт-Петербурге размер взноса дифференцирован от 2 до 3 руб. в зависимости от типа строения, на территории Московской области в 2015 году размер взноса равен 7,8 руб., а в Самарской области он варьируется от 5,07 руб. до 5,84 руб. в зависимости от этажности жилого дома (во всех регионах эти суммы также начисляются ежемесячно за каждый квадратный метр общей площади помещения).
Размер взноса не зависит от количества лиц, зарегистрированных в жилом помещении или его расположения. Сумма платежа определяется лишь по характеристикам здания жилого дома (год постройки, этажность, тип материалов), если в данном регионе предусмотрена такая дифференциация размера взноса, и по количеству квадратных метров помещения.
Окончательный размер взноса может быть изменен в сторону увеличения решением общего собрания собственников, а накопленную за счет такого повышения сумму можно использовать на виды капитального ремонта, не предусмотренные (например, на разработку проектной документации, оплату услуг по строительному контролю и расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам), либо для ускорения выполнения срочных работ ().
Цели расходования средств из фонда капитального ремонта
Средства из фонда капитального ремонта можно потратить исключительно на определенные в цели:
Однако дополнительно субъекты РФ могут разрешать расходовать средства фонда на другие виды ремонтных работ, в том числе:
Этот список является открытым, регионы никак не ограничены в праве определять направления расходования средств фондов капремонта ().
Кроме того, эти средства можно потратить на:
При этом за счет суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, могут финансироваться только работы, предусмотренные , а также погашение кредитов, займов (и процентов по ним), полученных и использованных в целях оплаты данных работ ().
Из этого следует, что финансировать разработку проектной документации, оплату услуг по строительному контролю и расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам можно лишь из процентов за несвоевременную уплату взносов и процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, а также за счет суммы взносов, превышающей их минимальный размер.
Сроки расходования средств из фонда капитального ремонта
Субъекты Российской Федерации обязаны принять ежегодно актуализируемые региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (). В этих документах устанавливаются предельные сроки проведения капитального ремонта таких домов, независимо от способа формирования фонда капремонта. Ознакомиться с ними можно на сайтах региональных Фондов капитального ремонта.
Следует отметить, что законом предусмотрено проведение капремонта в первоочередном порядке в тех домах, которые нуждались в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в них, если с того момента капремонт так и не был произведен ().
Однако в региональных программах закрепляется лишь предельный срок проведения капитального ремонта. Согласно , владельцы недвижимости в многоквартирных домах имеют право в любое время принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества независимо от способа формирования фонда капремонта. Выносить этот вопрос на повестку дня общего собрания могут как сами собственники, так и управляющая компания, ТСЖ или региональный оператор.
Решение общего собрания собственников о проведении капитального ремонта должно содержать следующие обязательные сведения:
Если досрочный капитальный ремонт не производился, то управляющая компания, ТСЖ или региональный оператор обязаны направить собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне услуг и (или) работ и их объеме и стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества. Это должно быть сделано не позднее, чем за шесть месяцев (иные сроки могут быть установлены региональным законодательством) до наступления года, в котором согласно региональной программы запланировано выполнение капитального ремонта. Решение по такому предложению собственники обязаны принять в течение трех месяцев с момента получения такого предложения, в противном случае это решение принимается органом местного самоуправления.
Контроль за формированием фонда капитального ремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора (). Контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется Росфиннадзором (постановление Правительства РФ от 28 ноября 2013 г. № 1092 " "). Также в рамках своих полномочий надзор осуществляют органы прокуратуры и МВД России.
Таким образом, в случае нарушения порядка формирования фондов капитального ремонта, сроков и порядка проведения капитального ремонта, собственники помещений в многоквартирных домах имеют право обратиться в указанные организации или суд согласно их компетенции, как в индивидуальном порядке, так и коллективно.
Следует отметить, что надлежащее исполнение региональным оператором своих обязательств гарантируется субъектом Российской Федерации, который выполнит капремонт за счет регионального бюджета в случае, если региональный оператор нарушит свои обязательства перед собственниками помещений в многоквартирных домах ().
Если у вас остались вопросы, ждем их на нашу электронную почту – ответы на наиболее интересные мы включим в материал. Также с ответами на часто возникающие вопросы можно ознакомиться на сайтах региональных Фондов капитального ремонта.
| Документы |
Управляющей компании он нужен в первую очередь для того, чтобы осуществлять расчеты. Дело в том, что согласно законодательству все расчеты между УК и другими лицами должны быть безналичными.
Поэтому там хранятся средства, которые перечисляют собственники квартир. Организация обязана перечислять эти деньги ресурсоснабжающим организациям, подрядчикам и т.д.
Естественно, одного банковского счета УК мало. Счета управляющей компании могут быть нескольких видов, которые можно использовать в своей деятельности :
Открытие лицевого счета дома в управляющей может произойти по инициативе собственников.
Это позволяет контролировать движение средств и уменьшает количество мошеннических схем, которые могут использоваться в отношении денег жильцов.
Особенно эффективны они для тех УК, на балансе которых находится большое количество многоквартирных домов.
Еще один вид – это специальные счета . Чаще всего они открываются, если есть необходимость собрать средства для проведения капитального ремонта. К тому же, он необходим для того, чтобы УК не потратила эти средства на текущие расходы, так как обычно деньги для капремонта собираются десятилетиями.
Справка : собственникам затруднительно проверять общие счета, так как доступ к ним УК может ограничить. Причина – сведения о других МКД.
Спецсчет управляющей компании можно открыть согласно статьям 175-177 ЖК РФ. Но она не может сделать без участия жильцов:
Владельцы квартир обязаны решить вопрос о необходимости сбора денег для капремонта на собрании, а затем выбрать банк и ответственное лицо. Желательно, чтобы банк начислял проценты, тогда сбор средств будет гораздо выгоднее.
Главный документ для обращения в банковское учреждение – это протокол заседания жильцов . Он подается в банк, поэтому в нем обязательно указывается:
Помимо протокола в банк следует подать
:
Открытие спец счета для управляющей организации происходит только при участии жильцов . Что касается траты этих средств, то за этим всегда следят сотрудники банка.
Они проверяют платежные поручения и если деньги должны быть перечислены на другие нужды, они отказывают в проведении операции.
Средства на капремонт собирают жильцы, но владельцем специального счета управляющей компании не может быть частное лицо. Нередко владелец специального счета на капитальный ремонт — управляющая компания, но если в МКД есть товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то владельцем могут быть и эти организации.
У должностного лица обязательно должна быть доверенность или другой документ, подтверждающий полномочия .
Открыть счет в банке для УК не составляет труда. Поэтому собственникам квартир необходимо тщательно проверять, куда уходят их деньги.
Обязательно следует настаивать на открытие для своего многоквартирного дома отдельного счета, так как иначе проследить судьбу средств практически невозможно. Это касается и сбора средств на капремонт, так как деньги там аккумулируются немалые.
Кто может получить льготы на уплату за капремонт?
Право на компенсацию расходов на оплату взносов на капитальный ремонт имеют следующие категории граждан:
Герои СССР, РФ, полные кавалеры ордена Славы; Герои социалистического труда, Герои труда РФ, полные кавалеры ордена трудовой славы; ветераны труда и ветераны военной службы; инвалиды войны, участники Великой отечественной войны и их семьи; лица, награжденные знаком "Жителю блокадного Ленинграда", признанные инвалидами; несовершеннолетние узники концлагерей; члены семей военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей; граждане, пострадавшие от политических репрессий; ветераны боевых действий и их семьи; труженики тыла; дети-сироты; граждане, подвергшиеся воздействию радиации, и их семьи.
Стоит обратить внимание, что компенсация предоставляется гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, в том числе взноса на капитальный ремонт, или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
Кроме того, в большинстве регионов установлена компенсация расходов по уплате взноса на капитальный ремонт для пенсионеров:
Достигших возраста 70 лет - в размере 50% (от регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий);
Достигших возраста 80 лет - в размере 100% (от регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий).
Данный перечень может быть расширен по решению субъекта РФ и муниципалитетов.
Так, 72 региона уже приняли закон, предусматривающий предоставление компенсации расходов на уплату взноса. В 13-ти документ находится в стадии разработки.
В текущем году в России предполагается израсходовать на капитальный ремонт 175 миллиардов рублей, отремонтировать 45 тысяч жилых домов.
Всего в региональные программы капремонта включены 745 тысяч домов.
А где можно узнать, какие регоператоры имеются в том или ином регионе?
В каждом субъекте создан один регопертор, хотя законодательно и предусмотрена возможность создания нескольких.
Информацию регоператоре в конкретном регионе можно узнать в местной администрации, в том числе не их сайтах. Кроме того, все регоператоры информационно открыты, регулярно в местных СМИ они публикуют информацию о себе и проделанной работе.
Кто может выбрать счет регионального оператора?
Формирование фонда капитального ремонта доступно для всех на счете регионального оператора - на основании решения собственников помещения или если собственниками не принято или не реализовано решение о способе формирования фонда капитального ремонта.
Как проконтролировать, что собранные средства используются по целевому назначению?
По расходованию средства на специальном счете банк осуществляет перечисление денег только при предоставлении владельцем спецсчета предусмотренных законом документов. То есть, до того, как будут проведены работы и подписаны нужные документы, деньги не будут перечислены со счета банка подрядчику. Также по требованию любого собственника банк предоставит выписку по всем операциям.
Каждый регоператор ведет учет средств, поступающих от собственников и ежеквартально размещает отчет на своем официальном сайте по формам, которые утверждены Минстроем России. Каждый собственник может ознакомиться с отчетом и узнать размер накоплений по его дому выяснить - заимствовались ли деньги его многоквартирного дома на ремонт других домов, размещались ли на депозитах, либо наоборот, на ремонт его дома привлекались кредитные средства.
Какая предусмотрена юридическая ответственность за сбор средств по обеим схемам?
Жилищным кодексом предусмотрена обязанность по сбору средств на капитальный ремонт.
Капитальный ремонт - очень дорогостоящее мероприятие, оплатить которое разом невозможно. Чтобы обновить текущую крышу стандартной пятиэтажки, придется потратить около полутора миллионов рублей. Замена лифта стоит около двух миллионов. Поэтому здесь есть один выход - копить, причем копить долго.
Кто будет отвечать за распоряжение средствами спецсчета, если дом управляется ТСЖ?
За распоряжение средств в этом случае будут отвечать собственники. ТСЖ - лишь номинальный владелец счета. За целевое расходование средств со спецсчета отвечает кредитная организация.
Распоряжение средствами на общем счете относится к компетенции общего собрания, конечно в рамках их целевого использования. Кредитная организация на своем уровне также отслеживает, чтобы средства расходовались именно на цели капитального ремонта. Таким образом, за распоряжение средств отвечают все собственники, решение по расходованию средств принимается на собрании собственников дома, которое потом ретранслируется ТСЖ.
Могут ли собственники изменить способ формирования фонда и как?
Передумать никогда не поздно - собственники в любой момент могут открыть свой спецсчет и перевести накопления на него. Теперь для это нужно половину и еще один голос в пользу принятия решения, а не две трети, как это было раньше.
Кто может стать владельцем специального счета?
Владельцем специального счета может быть региональный оператор, ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
Физическое лицо (конкретный человек) не может стать владельцем спецсчета.
В какой валюте можно открывать спецсчет?
Специальный счет открывается в рублях.
Как оплачиваются взносы на капремонт через регионального оператора, а как на спецсчет?
И в том и в другом случае взносы на капитальный ремонт оплачиваются через квитанции, которые собственники получают ежемесячно. После оплаты квитанции взноса на капремонт, средства попадают либо на спецсчет, либо на счет регоператора, открытый им для формирования фондов капремонта. На эти средства оператор организует и проводит ремонты по утвержденному краткосрочному плану на территории конкретного субъекта.
В чем особенности/преимущества каждого способа?
Общий счет (счет регоператора), безусловно, удобен для собственников домов, которым уже вскоре может потребоваться капитальный ремонт. Региональная программа капитального ремонта устанавливает очередность проведения капремонта во всех многоквартирных домах того или иного региона. Таким образом, дом может быть отремонтирован еще до того, как его жильцы соберут нужную сумму. Программа формируется на основании предложений местных администраций и, конечно, состояния домов. Каждый житель региона может ознакомиться с ней на официальном сайте регионального оператора.
Средства, которые уплачивают собственники регоператору, идут исключительно на проведение капремонтов. Даже содержание регоператора осуществляется за счет средств бюджетов субъектов - ни одна копейка из платежей граждан не будет потрачена ни на что, кроме ремонта.
Что касается спецсчета, его главное преимущество - это возможность самостоятельно управлять содержанием своего дома. Собственники сами решают, как копить и тратить деньги какие работы производить и в какие сроки.
На специальном счете собираются средства собственников одного конкретного дома. Собственники самостоятельно распоряжаются этими средствами - они вправе принять решение о проведении ремонта в более ранние сроки, конечно, при условии, что средств на специальном счете достаточно для финансирования работ или выбраны другие способы финансирования.
При рациональном подходе и ответственном отношении всех жильцов формирование фонда на специальных счетах дает заметный результат даже в течение небольшого срока. Есть примеры, когда жильцы менее чем за год собирают нужную сумму и проводят капремонт в своем доме.
Например, собственники многоквартирного дома (79 квартир) в Чите капитальный ремонт в 2015 году проводили самостоятельно, открыв годом ранее спецсчет. "Как только вышел закон о капитальном ремонте, мы обратились к жильцам с предложением открыть спецсчет и копить на ремонт самостоятельно. Поначалу люди платили мало. Обзванивала все квартиры, развешивала объявления в подъездах, проводила собрания. Накопили определенную сумму и решили закрыть самый проблемный вопрос - заменить гнилые трубы горячего водоснабжения в подвале. Нашли компанию, которая все быстро сделала", - рассказала жительница дома.
"Теперь, - добавила она, - планируем заменить теплоузел, проект уже есть. Еще нам необходимо отремонтировать лифты - через два года они встанут. И в этой части нужна поддержка государства, ведь даже при стопроцентной собираемости копить на них придется десять лет".
Даже если граждане занимаются формированием фонда самостоятельно, они всегда могут обратиться консультационной поддержкой к регоператору. Так, в Астраханской области люди активно проводят капитальный ремонт за счет взносов собственников, аккумулирующихся на специальных счетах. Граждане спрашивают у регоператора, как оформить документы, какие требования предъявлять подрядчикам, как правильно составить и оформить договоры с подрядными организациями.
Чаще всего на собранные деньги собственники меняют оконные блоки в подъездах, ремонтируют сами подъезды.
Но есть случаи, когда собственники желают провести более масштабные работы - отремонтировать систему водоснабжения, электроснабжения, кровли, отмостки здания. При недостаточном объеме средств на специальных счетах, собственники принимают решение об утверждении иных источников финансирования: взносы в ТСЖ, в УК, собственные средства.
Размер взноса на капремонт в Астраханской области составляет 4 рубля с 1 квадратного метра площади помещения. Так, например, в многоквартирном доме из 99 квартир общей площадью 5345,7 квадратных метров был провел капитальный ремонт кровли, стоимость 450 тысяч рублей. Собственники помещений этого дома накапливали денежные средства на своем специальном счете на ремонт кровли в течение года, с ноября 2014 года.
Как выбрать способ формирования фонда капитального ремонта?
Существуют два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома: на специальном счете или на счете (счетах) регионального оператора.
Для того чтобы оформить спецсчет на дом, собственники должны принять соответствующее решение на общем собрании. Там же им нужно определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса, установленного в субъекте, владельца специального счета, и кредитную организацию, в которой он будет открыт. При этом важно, чтобы кредитная организация соответствовала требованиям по надежности, предусмотренных в жилищном кодексе.
Собственники квартир в каждом доме самостоятельно принимают решение - как копить деньги на капитальный ремонт, причем Минстрой России рекомендует открыть спецсчет своего дома. Так вы сможете самостоятельно принимать решение - как собирать и тратить деньги. Но, если жильцы не хотят участвовать в управлении собственным домом, государство берет организационную часть на себя. Деньги будут перечисляться на счет регионального оператора, который отвечает за ремонт домов в регионе.
Что входит в перечень услуг/работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома?
Перечень работ по капитальному ремонту установлен Жилищным кодексом и включает ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада и ремонт фундамента многоквартирного дома. Могут выполняться как отдельные виды работ, так и комплексный ремонт.
Собственники могут принять решение увеличить размер взноса и, таким образом, расширить перечень работ, который можно провести по капитальному ремонту, в том числе, повышая энергоэффективность дома и, таким образом, снижая свои расходы на коммунальные ресурсы.
